25 Co 163/2024 - 271

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Blanky Kapitánové a soudkyň Mgr. Zdeňky Winklerové a JUDr. Ivety Veselé ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o určení oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 5. prosince 2023, č.j. 45 C 175/2019-200, ve znění opravného usnesení ze dne 26. března 2024, č. j. 45 C 175/2019-219 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku o věci samé (II) a ve výroku o nákladech řízení účastníků (III) potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 29 228,40 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám [Jméno advokáta A], advokáta.

Odůvodnění

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I připustil změnu žaloby, kterou se žalobkyně nadále domáhá vyhlášení rozsudku ve znění, že výpověď z nájmu bytu č. 3+1 s příslušenstvím, včetně sušárny v půdních prostorách stavby č.p. [číslo], objektu k bydlení, která je součástí pozemku parc. č. [číslo], vše v katastrálním území [adresa], obec [adresa], ze dne 24. 8. 2019, a doručená žalobkyni dne[Anonymizováno]26. 8. 2019 (dále též jen „výpověď ze dne 24. 8. 2019“), je neoprávněná. Výrokem II určil, že výpověď ze dne 24. 8. 2019 je neoprávněná. Výrokem III žalovanému uložil zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně částku 93 834,29 Kč a výrokem IV zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro [adresa] na náhradě nákladů řízení částku 2 039 Kč. Výrokem V rozhodl, že žalobkyni bude vrácena část složené zálohy ve výši 2 539,70 Kč.

2. Opravným usnesením obvodní soud odstranil své pochybení spojené s písemným vyhotovením rozsudku, kdy se do výrokové části dvakrát okopíroval výrok o nákladech řízení mezi účastníky a navíc nadpis „odůvodnění“ (proti opravnému usnesení nebylo odvolání podáno).

3. Usnesením ze dne 4. 9. 2024, č. j. [spisová značka], obvodní soud rozhodl o vrácení části složené zálohy ve výši 500,70 Kč žalobkyni, toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 27. 9. 2024, k vrácení došlo 14. 11. 2024 a zbytek zálohy byl převeden do rozpočtu (č.l. 257).

4. Takto soud rozhodl o žalobě doručené mu dne 19. 10. 2019, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi ze dne 24. 8. 2019, kdy následně petit přeformulovala na určení neoprávněnosti této výpovědi a soud tuto změnu připustil dle § 95 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v platném znění (dále jen „o. s. ř.“), výrok I.

5. Žalobkyně svou žalobu odůvodnila tím, že je výlučným nájemcem předmětného bytu na základě nájemní smlouvy uzavřené s původním vlastníkem nemovitosti městskou částí [adresa] dne 28. 11. 1997 (dále též jen „Smlouva“). Protože žalobkyně s manželem na základě smlouvy o vybudování jednotky č. [číslo] ze dne 15. 12. 1995 předmět nájmu vybudovali, bylo ujednáno, že tím bylo nájemné uhrazeno na 25 let předem. Výpověď ze dne 24. 8. 2019 žalovaný odůvodnil porušováním povinností žalobkyně udržovat a opravovat střechu nad bytem. Proti výpovědi žalobkyně dne 25. 10. 2019 vznesla námitky, protože uvedený důvod rozšiřuje zákonné důvody pro výpověď z nájmu bytu, a navíc je střecha v pořádku.

6. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Poukázal na to, že v čl. V. Smlouvy byla sjednána možnost výpovědi, pokud by žalobkyně porušila svůj závazek udržovat a opravovat po dobu bezplatného nájmu předmětný byt i střechu nad tímto bytem, a že žalobkyně tuto svou povinnost řádně neplnila. Napadal rovněž platnost nájemní smlouvy s ohledem na její bezúplatnost.

7. Obvodní soud zjistil tento skutkový stav: Žalobce je vlastníkem stavby v obci [adresa], kat. úz. [adresa], č.p. [číslo], objekt bydlení, stojící na pozemku parc. č. [číslo], a to na základě kupní smlouvy ze dne 22. 10. 2014, účinné od roku 2015, předchozím vlastníkem byla městská část [adresa]. Předmět nájmu vybudovala na své náklady žalobkyně se svým manželem na základě dohody s městskou částí [adresa] ze dne 15. 12. 1995, městská část [adresa] přijala dne 2. 5. 2001 do svého majetku nepeněžité plnění (půdní vestavbu), na jehož pořízení stavebníci [jméno FO] vynaložili 354 451,20 Kč. Smlouvou ze dne 28. 11. 1997, uzavřenou mezi městskou částí [adresa] (jako pronajímatelem) a manželi [jméno FO] a [Jméno žalobkyně] (jako nájemci), městská část [adresa] pronajala manželům [jméno FO] od 1. 12. 1997 jimi vybudovaný byt 3 + 1 s příslušenstvím, Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou. Dle článku III. je nájem za prvních 25 let uhrazen nájemcem předem, čímž nejsou dotčeny ostatní platby spojené s užíváním bytu a ty budou nájemci dále účtovány podle platných předpisů s tím, že výše nájemného po uplynutí 25 let bude stanovena v souladu s platnými právními předpisy, nebo zvyklostmi. V článku V. se nájemce zavazuje „po dobu bezplatného nájmu bytu udržovat a opravovat na své náklady jak byt, tak i střechu nad tímto bytem, přičemž pronajímatel není oprávněn požadovat opravu poškození vzniklou v důsledku živelné události. Nesplnění tohoto závazku zakládá důvod pro jednostrannou výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele, nebo důvod pro jednostranné ukončení bezplatného nájmu. Volba prostředků je na straně pronajímatele.“ V článku VI. se strany dohodly na tom, že práva a povinnosti, vyplývající z uvedené smlouvy, přecházejí na právního nástupce jak pronajímatele, tak i nájemce. Dle dodatku ze dne 1. 10. 2004 je výlučným nájemcem předmětného bytu žalobkyně. Výpovědí nájemní smlouvy z 24. 8. 2019 dal žalovaný žalobkyni výpověď z nájmu bytu pro neplnění povinností týkajících se závazku udržovat a opravovat na své náklady byt i střechu nad tímto bytem. Žalovaný poučil žalobkyni v souladu s ust. § 2286 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpověď byla doručena zástupci žalobkyně dne 27. 8. 2019 a žalobkyni 10. 9. 2019. Žalobkyně podala námitky dne 25. 10. 2019, kde uvedla, že nájemní smlouva jí jako nájemci ukládá povinnost udržovat společné prostory domu, které nejsou součástí bytu, což je v rozporu s povinnostmi v § 2235 odst. 1 o. z. a vymyká se obvyklé údržbě bytu, přesto žalobkyně střechu udržovala. Dále namítla, že výpověď považuje za rozpornou s dobrými mravy, jednání žalovaného za dlouhodobě účelové. Velice podrobně se obvodní soud zabýval stavem střechy a péčí žalobkyně o střechu, Uzavřel, že městská část [adresa] dělala revizi střechy každý rok, žalobkyně s manželem v roce 1998 nechali natřít střešní krytinu, v létě v roce 2007 nechali krytinu zkontrolovat, obnovit nátěr a vyčistit žlaby, v roce 2012 žalobkyně nechávala vyměnit jeden poškozený plech, další udržovací práce provedla v létě 2018 prostřednictvím p. [jméno FO]. V červenci 2018 spolu účastníci komunikovali ohledně stavu střechy. Za údržbu střechy žalobkyně zaplatila v roce 2018 panu [jméno FO] 6 140 Kč (21. 8. 2018) a v roce 2023 pak 65 732 Kč, na střeše je nyní instalována nová komínová lávka. Pan [jméno FO] na objednávku žalovaného provedl dne 12. 12. 2018 prohlídku střechy a zjistil nedostatky, při své výpovědi upřesnil, že údržba střechy nebyla prováděna nejméně 10 let, přičemž optická prohlídka střechy by se dle cechovních pravidel měla uskutečnit nejméně 1x ročně a minimálně jednou za 2 roky je nutno vyčistit žaloby a provést údržbu. [jméno FO] dělal revizi střechy na objednávku žalobkyně 2x (tj. v roce 2018 a 2023), vše vypadalo v pořádku s tím, že potřeba údržby střechy je individuální. Účastníci dále každý vysvětloval svůj pohled na zpřístupňování bytu užívaného žalobkyní za účelem vstupu na střechu v souvislosti s její kontrolou. Soud nechal zpracovat znalecký posudek včetně doplnění znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] a znalce rovněž vyslechl. Dle závěru znalce je stav střešní krytiny dostačující. Standardem je provádění kontroly střechy každý rok. Aktuálně zmínil potřebu obnovit nátěr a vyřešit komínovou lávku s tím, že v průběhu 25 let nějaké údržbové práce prováděny byly, a to dostatečně, protože střecha tím nebyla znehodnocena, byť údržba asfaltových pásů nebyla dostatečná a kontrola šroubů s frekvencí 1998, 2007, 2012 a 2018 není řádná.

8. Soud I. stupně po právní stránce odkázal na ust. § 51, § 685, § 687, § 696, § 710, § 711 odst. 1, 2 písm. b) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“) s odůvodněním, že Smlouva byla uzavřena dne 28. 11. 1997 (viz § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve zněn účinném od 1. 1. 2014, dále jen „o. z.“.

9. Obvodní soud uzavřel, že byť je Smlouva označena jako nájemní, tak se jedná o smlouvu inominátní dle § 51 obč. zák. Právní předchůdce žalovaného totiž zohlednil peněžní prostředky vynaložené na vybudování daného bytu jako kompenzaci nájemného, které bylo odpuštěno na dobu 25 let, ale zahrnul do smlouvy povinnost žalobkyně udržovat a opravovat na své náklady nejen byt, ale rovněž střechu nad ním. Soud v tomto směru považuje uvedené smluvní ujednání za platné, nepoškozující ani jednu ze stran. Zatímco pronajímatel získal do svého vlastnictví bytovou jednotku, čímž se zhodnotil jeho vlastní majetek, žalobkyně získala na poměrně dlouhou dobu jistotu nájemního práva, aniž by byla ohrožena např. zvýšením nájmu. Soud vypočetl, že během 25 let by žalobkyně uhradila na nájemném více než 1 370 000 Kč, a proto kompenzaci formou uložení povinnosti nájemci udržovat a opravovat střechu na vybudovaným bytem shledal zcela přiměřenou. Smluvní povinnosti žalobkyně byly ve smlouvě koncipovány pouze vágním vyjádřením, smlouva nijak nevymezuje četnost konkrétních prací, ani jejich rozsah. Ačkoliv žalobkyně již v žalobě uváděla, že uváděné povinnosti údržby a opravy střechy nad bytem jí nepřísluší, je zřejmé, že si svých povinností byla vědoma, když v průběhu let 1998 až 2020 nechala kontrolovat střešní krytinu, provedla její nátěr, vyměňovala poškozené plechy a nechala provádět další úkony související s údržbou střechy. Byť se nejednalo o údržbu pravidelnou, tak údržba byla dostatečná natolik, že plnila svou funkci a ochranná funkce střechy tak nebyla porušena. Soud tak dospěl k závěru, že jakkoli by bylo možné polemizovat s kvalitou i potřebnou četností prováděné údržby, tak nebyl naplněn výpovědní důvod, proto žalobě vyhověl (výrok II).

10. Ohledně náhrady nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. s tím, že náklady žalobkyně sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč, nákladů na zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 4, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč za 11 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1, 2 a.t., paušální náhrada 11 x 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrady dle § 13 a.t., náhrady za ztrátu času dle § 14 a. t. a náhrady za 21% DPH (výrok III).

11. Výrok IV obvodní soud odůvodnil ust. § 148 odst. 1 o.s.ř., s tím, že částka 2 039 Kč (tj. 164 Kč + 1 875 Kč) byla uhrazena ze státního rozpočtu. Pozn.: Tento výrok byl pravomocně zrušen výrokem V rozsudku Městského soudu v [adresa] ze dne 27. 6. 2024, č. j. [spisová značka].

12. Výrok V prvostupňový soud odůvodnil tím, že část žalobkyní složené zálohy nebyla vyčerpána. Pozn.: Tento výrok byl pravomocně zrušen výrokem V rozsudku Městského soudu v [adresa] ze dne 27. 6. 2024, č. j. [spisová značka].

13. Proti rozsudku soudu prvého stupně podal žalovaný odvolání a domáhá se jeho zrušení, přičemž poukázal na to, že výroky v písemném vyhotovení rozsudku jsou nejasné. Žalovaný setrval na svém stanovisku, že výpověď ze dne 24. 8. 2019 učinil řádně, po právu a platně. Povinnost udržovat střechu byla pro žalobkyni sjednána platně, byla přiměřená benefitu v podobě 25letého bezplatného „nájmu“. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně se o střechu nestarala řádně, odkázal na poznatky znalce ohledně nedostatků v údržbě. Žalovaný pak nesouhlasí s tím, že by péče žalobkyně mohla být shledána jako odpovídající jen proto, že na konci není havarijní stav; zmínil příměr, že stejně tak nelze hodnotit péči o hasicí přístroj jen na základě závěru, že v domě nehořelo, případně na péči o auto. Zdůraznil přitom, že 25 let bezplatného nájmu je mnohamiliónová hodnota a z tohoto pohledu by měl být posuzován i obsah povinnosti žalobkyně (tedy vážené posouzení hodnoty výhod a povinností). Za zcela irelevantní pak považuje úpravy prováděné po zahájení řízení.

14. Žalobkyně považuje napadený rozsudek za správný a navrhla jeho potvrzení. Dovolává se ust. § 2235 o. z. s tím, že naplnění výpovědního důvodu by vyžadovalo, aby žalobkyně svou povinnost porušila hrubým způsobem (§ 2288 odst. 1 písm. a/, b/ o. z.). Má i nadále zato, že výpověď je neplatná pro nedostatečné skutkové vymezení výpovědního důvodu, navíc by se smluvní ustanovení mělo vykládat restriktivně (§ 2239 o. z.), tj. že povinností žalobkyně bylo zajistit jen to, aby střecha sloužila svému účelu. Porovnávání práv a povinností žalobkyně a žalované není optikou práva přípustné. Důkazní břemeno o naplnění výpovědního důvodu navíc nese žalovaný. Poukázala na to, že zhodnocení nemovitosti půdní vestavbou je trvalého charakteru, a navíc žalobkyně od konce roku 2022 platí nájemné 22 360 Kč. V řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka] pak bylo určeno nájemné 26 000 Kč.

15. Rozsudkem ze dne 22. 4. 2025, č. j. [spisová značka], Nejvyšší soud k dovolání žalobkyně zrušil první rozsudek odvolacího soudu ze dne 27. 6. 2024, č. j. [spisová značka] a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Nejvyšší soud učinil závazný právní názor, že vztah mezi účastníky je nutno posoudit dle ustanovení o nájemní smlouvě dle § 685 a násl. obč. zák. a nikoliv jako vztah ze smlouvy inominátní.

16. Městský soud v [adresa] jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o.s.ř.) – po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou, včas a obsahuje zákonem předvídané náležitosti (§ 201, § 202, § 204 odst. 1, § 205 o.s.ř.) – znovu přezkoumal podle ust. § 212, § 212a o.s.ř. napadený rozsudek, včetně postupu soudu prvního stupně předcházejícího jeho vydání, a neshledal odvolání opodstatněným.

17. Na výtky ohledně grafické podoby výrokové části soud prvního stupně reagoval vydáním opravného usnesení, které nabylo právní moci. Odvolací soud proto uzavírá, že uvedený nedostatek rozsudku (nepřehledná, resp. nejasná výroková část rozhodnutí) byl tímto způsobem odstraněn.

18. Dále odvolací soud doplňuje, že rozsudkem ze dne 27. 6. 2024, č. j. [spisová značka] ve výroku I odmítl odvolání žalovaného do výroku rozsudku obvodního soudu o připuštění změny žaloby. Ačkoliv byl rozsudek odvolacího soudu zrušen, tak tento kasační zásah se netýkal odmítacího výroku I, v tomto rozsahu je tedy odvolací řízení skončeno.

19. Po skončení prvního odvolacího řízení obvodní soud převedl zbytek zálohy složené žalobkyní ve výši 2 039 Kč do rozpočtu a státu tak ve výsledku dle stavu ke dni vyhlášení druhého odvolacího rozsudku žádné náklady spojené s dokazováním nevznikly, avšak náklady žalobkyně se zvýšily o 2 039 Kč. Skutkový stav 20. Skutkový stav zůstal v odvolacím řízení nezměněn, lze tak plně odkázat na jednotlivá skutková zjištění a závěr obvodního soudu o skutkovém stavu věci s dodatkem, že v řízení vedeném u Obvodního soudu pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] byla k žalobě zdejší žalobkyně určena výše nájemného za užívání bytu č. [číslo] na adrese [adresa], s účinností od podání žaloby (27. 11. 2022) ve výši 26 000 Kč měsíčně.

21. Odvolací soud připomíná, že před rekonstrukcí provedenou žalobkyní a jejím manželem byla střecha přístupná ze společných prostor domu. Po této rekonstrukci je přístupná jen z bytu užívaného žalobkyní (což potvrdil i znalecký posudek, viz bod 2.1 na straně 3 znaleckého posudku č.l. 94–101). Právě rekonstrukce bytu byla impulsem pro uzavření Smlouvy, zohledňovala změnu faktického stavu, kdy na náklady žalobkyně se zhodnotil majetek pronajímatele, avšak pronajímatel současně ztratil možnost volného přístupu na střechu ze společných prostor. Skutečný rozsah poskytnuté péče o střechu nebyl mezi účastníky sporný; v období od uzavření Smlouvy (1997) do doručení výpovědi (2019) žalobkyně a její bývalý manžel provedli: na jaře 1998 nátěr střešní krytiny, v létě 2007 kontrolu a nátěr střešní krytiny, vyčištění žlabů, jaro 2012 kontrola střešní krytiny, vyčištění žlabů, a výměna 1 poškozeného plechu, léto 2018 údržba střechy, čištění žlabů, revize krytiny. Právní posouzení Neplatnost Smlouvy či její části 22. Podle § 3074 odst. 1 věta prvá o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

23. Citované ustanovení zavádí tzv. nepravou retroaktivitu, což znamená, že vznik nájmu a práva a povinnosti vzniklé před účinností občanského zákoníku se řídí dosavadními předpisy, kdežto obsah (vzájemná práva a povinnosti) a zánik nájmu se po 1. 1. 2014 řídí novým občanským zákoníkem. Platnost Smlouvy se tak posuzuje dle obč. zák., ale oprávněnost výpovědi z nájmu, doručené žalobkyni po 1. 1. 2024 se řídí ustanoveními o. z.

24. Posuzování předpokladů vzniku nájemních vztahů – posuzování účinků právních skutečností, jež je měly založit a jež nastaly v období do 31. 12. 2013 (za účinnosti obč. zák.), se řídí právě (pouze) touto právní úpravou. Právní úprava o. z. se (dle § 3074 odst. 1 věta prvá o. z.) uplatní na tyto vztahy též, avšak nemůže vést ke zpětnému vzniku, změně či zániku k 1. 1. 2014 existujících (či neexistujících) právních poměrů (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1562/2025). Úpravu v o. z. nelze aplikovat (vykládat) tak, že by mohla vést ke zpětnému „přehodnocení“ absolutní neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené v období do 31. 12. 2013, ani nevede tedy ke konvalidaci absolutně neplatné nájemní smlouvy; srov. též rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1911/2017, nebo sp. zn. 26 Cdo 1835/2023. V takovém případě by se totiž jednalo o pravou retroaktivitu.

25. Podle § 37 odst. 1, 2 a 3 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný. Právní úkon, jehož předmětem je plnění nemožné, je neplatný. Právní úkon není neplatný pro chyby v psaní a počtech, je-li jeho význam nepochybný.

26. Podle § 39 obč. zák. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

27. Podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.

28. V řízení nebyly zjištěny žádné skutečnosti, které by zpochybňovaly závěr, že Smlouva byla ze strany obou smluvních stran učiněna svobodně a vážně, obsah Smlouvy je srozumitelný, předmět plnění Smlouvy je možný a Smlouva svým obsahem ani účelem neodporuje zákonu, neobchází jej, ani se nepříčí dobrým mravům. Bližší informace ohledně okolností souvisejících s vyjednáváním obsahu smlouvy obstarat (žalobkyně vyslechnuta byla, manžel žalobkyně je mrtvý), jde o události staré 30 let (smlouva o výstavbě), resp. 28 let (Smlouva).

29. K namítané neurčitosti čl. V odvolací soud dodává, že právní úkon je neurčitý, je-li vyjádřený projev vůle sice po jazykové stránce srozumitelný, avšak nejednoznačný zůstává jeho věcný obsah (včetně předmětu ujednání), přičemž neurčitost tohoto obsahu nelze odstranit a překlenout ani za použití výkladových pravidel (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn, 32 Odo 1242/2005). Mezi účastníky není sporu o rozsah prostor, kterých se povinnost nájemce udržovat a opravovat střechu týká, ale jen o intenzitu této činnosti, která není v písemném textu Smlouvy nijak konkretizována. Odvolací soud v této souvislosti připomíná judikaturou přijímané zásady použitelné při výkladu právních úkonů, tj. zásadu potius valeat actus quam pereat a in favorem negotii (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 2531/2005, nebo Ústavního soudu sp, zn. I. ÚS 625/03), případně výklad ve prospěch efektivnosti (tj. předpoklad, že strany jednaly racionálně; neplatnost právního úkonu by měla být výjimkou a výklad a aplikace práva musí směřovat ke spravedlivému výsledku.

30. Nejvyšší soud pak v kasačním rozhodnutí poukázal na relevantnost toho, jak Smlouva byla chápána původními smluvními stranami i žalovaným. Judikatura i odborná literatura se při aplikaci § 35 odst. 2 obč. zák. přiklonily k tomu, aby též při výkladu projevu vůle bylo zohledněno následné chování stran. Zde pak není pochyb o tom, že žalobkyně a její bývalý manžel (původně společní nájemci) si byli své smluvní povinnosti vědomi a od počátku Smlouvu chápali tak, že jsou povinni provádět údržbu a opravy střechy na své náklady a údržbu prováděli. S ohledem na to, že nájemci se zavázali nést náklady na opravu a údržbu střechy mimo běžný okruh povinností nájemce, je pak na místě restriktivní přístup při výkladu tohoto ujednání, tedy že strany zamýšlely povinnost nájemců „spíše méně, nežli více“. Tato úvaha odpovídá též tomu, že původní pronajímatel prováděl kontrolu střechy každý rok a nebyly zjištěny žádné výtky původního pronajímatele (období 1997–2014); nepochybné rovněž je, že původní pronajímatel neuplatnil možnost Smlouvu ukončit z důvodů porušování povinností nájemce sjednaných v čl. V. Smlouvy. Odvolací soud zdůrazňuje, že v čl. II odst. 4 kupní smlouvy žalovaný jako kupující prohlásil, že se seznámil se zněním Smlouvy a že si je vědom toho, že jsou pro něj veškerá ujednání z uvedeného vztahu závazná. Rozsah sjednané povinnosti se nezměnil ani změnou v osobě pronajímatele, širší požadavky současného pronajímatele na provádění údržby a oprav by byly nepřípustným rozšířením povinností nájemce.

31. Pro úplnost odvolací soud dodává, že neshledal naplnění důvodu pro částečnou neplatnost Smlouvy v rozsahu čl. V.

32. Podle § 41 obč. zák. vztahuje-li se důvod neplatnosti jen na část právního úkonu, je neplatnou jen tato část, pokud z povahy právního úkonu nebo z jeho obsahu anebo z okolností za nichž k němu došlo, nevyplývá, že tuto část nelze oddělit od ostatního obsahu.

33. Zda žalobkyní napadanou část právního úkonu lze či nelze oddělit od ostatního obsahu právního úkonu, je třeba vždy dovodit výkladem projevené vůle účastníků právního úkonu, z povahy právního úkonu, popř. z okolností, za nichž k němu došlo, jakož i z účelu, který jednající právním úkonem sledoval. Posouzení toho, zda lze část úkonu oddělit od ostatního obsahu, úzce souvisí s jeho výkladem; uplatní se proto interpretační zásady, jež vyplývají z ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák. Přitom nelze ztratit ze zřetele zásadu, podle níž oddělitelnost je nezbytné posuzovat podle obsahu právního úkonu; je proto rozhodné, zda jde o část právního úkonu obsahově oddělitelnou (je bezvýznamné, že se právní úkon týká věci, kterou lze oddělit). Částečnou neplatnost smlouvy je nutno posuzovat ve smyslu § 41 obč. zák. stejně jako částečnou neplatnost kteréhokoliv jiného právního úkonu. Vždy je třeba zkoumat, zda je rozhodnutí předběžné otázky o částečné neplatnosti smlouvy v souladu nejen s jazykovým vyjádřením dané smlouvy, ale zda odpovídá vůli smluvních účastníků, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem (§ 35 odst. 2 obč. zák.). Při posuzování otázky, zda část právního úkonu postiženou důvodem neplatnosti lze oddělit od ostatního obsahu tohoto úkonu, je třeba dbát, aby byla respektována vůle účastníků právního úkonu s přihlédnutím k účelu, jehož dosažení osoba konající právní úkon, resp. všichni účastníci dvoustranného právního úkonu, sledovali. Shodně např. rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 403/2011 nebo usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 1816/2011.

34. Odvolací soud akcentuje, že v době sjednání Smlouvy se nejednalo o povinnost vzhledem ke skutkovým okolnostem případu příčící se dobrým mravům či odporující zákonu. Po stavebních úpravách půdních prostor nemovitosti pronajímatele, které s jeho souhlasem uskutečnila žalobkyně a její manžel, se střecha domu stala přístupnou jen z nově vytvořeného bytu užívaného žalobkyní na základě Smlouvy. To, že si strany v nájemní smlouvě sjednaly širší rozsah povinností nájemce, než by odpovídalo v tomto směru dispozitivní zákonné úpravě, nelze s ohledem na konkrétní skutkové okolnosti považovat za důvod pro neplatnost smlouvy. Odvolací soud akcentuje, že nájemci mohli smlouvu bez jakýkoliv sankcí kdykoliv ukončit (narozdíl od pronajímatele) a že jejich závazek byl časově limitován jen na dobu „bezplatného nájmu“ (na 25 let).

35. V posuzované věci by tak závěr o neplatnosti čl. V. Smlouvy vedl k pochybnostem o tom, zda může smlouva ve zbytku obstát, neboť by došlo ke zcela zásadnímu vychýlení se od rovnováhy vztahů založených Smlouvou, nebyla by respektována zjevná vůle stran, aby úplatou za užívání bytu byly nejen náklady na vybudování pronajatého bytu, ale rovněž náklady na opravy a údržby střechy nad tímto bytem. To, že bezpečný přístup na střechu je možný jen z bytu užívaného žalobkyní, nebylo mezi účastníky sporné. Z písemně zachyceného jednání účastníků je zřejmé, že původní pronajímatel a nájemci vnímali uvedenou povinnost nájemců jako podstatnou a neoddělitelnou součást povinností nájemců. Ujednání o tom, že neplnění konkrétně sjednané povinnosti nájemce je naplněním zákonného výpovědního důvodu dle § 711 obč. zák. je tak zcela logickou reakcí na faktický stav, který byl navozen stavební činností nájemců. To, že pronajímatel měl zásadní zájem o zajištění údržby střechy, je pak zjevné též z toho, že pro případ neplnění této nájemci dobrovolně převzaté povinnosti si účastníci sjednali i jinou možnost jednostranného ukončení nájmu. Odvolací soud tak shledal, že – pokud by neměla být platně sjednána povinnost nájemce pečovat o střechu – tak by s ohledem na zjištěné okolnosti pronajímatel s uzavřením Smlouvy nesouhlasil. Závěr o počáteční neplatnosti celé smlouvy by přitom opět ústil v zamítnutí žaloby pro nedostatek naléhavého právního zájmu dle § 80 o. s. ř., v tomto směru lze odkázat na odůvodnění zrušeného rozhodnutí odvolacího soudu.

36. K účinkům o. z. na obsah Smlouvy odvolací soud dodává, že pokud by následkem změny právního předpisu došlo k neúčinnosti jednoho ze zásadních smluvních ujednání, jednalo by se ve svém důsledku o zakázanou pravou retroaktivitu, jejímž následkem by byla zásadní nerovnováha ve vztazích založených Smlouvou. Nadto odvolací soud shora vyložil, že sjednání uvedené povinnosti na omezenou dobu trvání bezplatného nájmu není ani optikou ust. § 2239 o. z. zjevně nepřiměřené. Výpověď 37. Podle § 2286 odst. 1, 2 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

38. Podle § 2288 odst. 1, 3 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

39. Obvodní soud zjistil (a není ani předmětem odvolacích námitek), že žalovaný učinil výpověď písemně a doručil ji žalobkyni, ve výpovědi uvedl výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 o. z. a že žalobkyni řádně poučil o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žalovaný (pronajímatel) odůvodnil výpověď z nájmu bytu ze dne 24. 8. 2019 neplněním povinnosti sjednaných v čl. V Smlouvy.

40. Žalobkyně proti výpovědi podala námitky, ve kterých uvedla, že povinnosti uložené jí citovaným článkem jsou svým rozsahem mimo rámec obvyklé údržby bytu, ujednání považuje za neplatné ve smyslu § 2235 odst. 1 o. z., výpověď za rozpornou s dobrými mravy. Žalobkyně má navíc za to, že střechu nad bytem udržovala.

41. Shora odvolací soud vyložil, že ujednání o údržbě a opravě střechy v čl. V. Smlouvy považuje za platné a účinné, proto se ve shodě se soudem prvního stupně zaměřil na objasnění sporné otázky naplnění výpovědního důvodu. Odvolací soud dodává, že ujednání o tom, že neplnění povinnosti udržovat a opravovat na své náklady střechu, je konkretizací hrubého porušování povinností nájemce ve smyslu výpovědního důvodu dle § 711 odst. 1 písm. b) obč. zák.

42. Judikatura postupně dospěla k závěru, že má-li výpověď sankční povahu, nemusí výpovědní důvod (resp. protiprávní stav vyvolaný porušením povinnosti - např. nezaplacené nájemné) trvat i v době jejího doručení nájemci. Postačí, že k porušení povinnosti zakládající výpovědní důvod došlo. Případné splnění povinnosti předtím, než výpověď dojde nájemci, však může mít vliv na posuzování souladu výpovědi s dobrými mravy (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 28/2009, nebo sp. zn. 26 Cdo 4145/2009, sp. zn. 26 Cdo 2091/2006, sp. zn. 26 Cdo 532/2000). Naopak – chování nájemce po doručení výpovědi je z hlediska naplnění výpovědního důvodu irelevantní, proto jsou pro rozhodnutí nepodstatné udržovací práce uskutečněné po doručení výpovědi v roce 2019.

43. Výčet výpovědních důvodů je demonstrativní (srov. § 2288 odst. 1 písm. d/ o. z.), na rozdíl od úpravy v obč. zák., kde byl výčet výpovědních důvodů taxativní. Navíc o. z. rozlišuje mezi podstatným (§ 2002 o. z.), závažným (§ 2269 o. z.), hrubým (§ 2288 o. z.) a zvlášť závažným (§ 2291) porušením nájemcových povinností. Lze však uzavřít, že nesplnění povinnosti nájemce v čl. V. Smlouvy v aktuální zákonné terminologii odpovídá hrubému porušení povinností dle § 2288 odst. 1 o. z. (či dokonce porušení povinností zvlášť závažným způsobem dle § 2291 o. z. nebo podstatné porušení dle § 2002 o. z., avšak těmito způsoby nájemní vztah ukončen nebyl, proto se nemá smysl se těmito ustanoveními zabývat). Aby vzniklo pronajímateli právo na výpověď nájmu bytu, musí mít neplnění povinností určitou intenzitu, závažnost, serióznost.

44. Závěr, že jiné, než v zákoně označené porušení povinností bylo hrubé, může soud učinit jen na základě konkrétních skutkových zjištění a takový závěr musí být odůvodněn jak hledisky objektivními tak také subjektivními. K hlediskům pro posouzení intenzity porušení nájemcových povinností patří i okolnost, zda nájemce svým jednáním způsobil pronajímateli škodu (případně v jaké výši), zda způsobil újmu na právech či oprávněných zájmech jiných subjektů (např. ostatních nájemců bytů v domě), jaká byla motivace jeho jednání, dále také okolnost, zda dosud řádně plnil své povinnosti nájemce bytu, eventuálně jaká doba uplynula od porušení nájemcových povinností do dne dání výpovědi z nájmu bytu. Bez významu nebude v naznačených souvislostech ani okolnost, zda svým jednáním nájemce porušil eventuálně i jiné právní předpisy (např. předpisy týkající se požární ochrany, stavební zákon a předpisy související), srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2751/2004.

45. V posuzované věci nevznikla pronajímateli ani jiným osobám v souvislosti s jednáním vytýkaným ve výpovědi žalobkyni žádná škoda, intenzita údržby v rozsahu „občasná“ nezpůsobila ani degradaci střechy, četnost udržovacích prací a oprav odpovídala představě nájemců o rozsahu jejich smluvní povinnosti. Žalobkyně není odborníkem v oboru údržby střech, k plnění svých povinností použila i profesionálního klempíře, přičemž též rozsah poskytovaného plnění byl od roku 1997–2019 v podstatě neměnný. Porušení právních předpisů ze strany žalobkyně vytýkanou nízkou četností údržby a oprav střechy nebylo zjištěno (viz výslech znalce). Případná cechovní pravidla klempířů nejsou obecně závazná (ani známa, nejsou publikována ve sbírce předpisů publikované veřejně a zadarmo) a žalobkyně tak nemá povinnost je znát ani dodržovat. Jen na okraj pak odvolací soud dodává, že z výpovědí klempířů vyplývá že je rozdíl mezi kontrolou střechy a její údržbou/opravou, přičemž povinnosti žalobkyně se týkaly jen údržby a opravy. Při výkladu právního úkonu pominout relevantnost toho, jak Smlouva byla chápána původními smluvními stranami a jak se podle ní chovali. Původní pronajímatel žádné nedostatky týkající se plnění sjednané povinnosti neuplatnil, ačkoliv stav střechy pravidelně kontroloval. Žalovaný (který se stal pronajímatelem v roce 2015) vytkl žalobkyni nedostatek údržby 20. 2. 2019, tedy 6 měsíců poté, co žalobkyně zajistila odborné provedení činností souvisejících s údržbou střechy (21. 8. 2018); požadavek na takto intenzivní činnost (tj. udržovací práce a opravy střechy častěji než 1 x za 6 měsíců) je oproti dosavadnímu chování účastníků nečekaný požadavek. Odvolací soud tak uzavřel, že žalobkyně se porušení Smlouvy vytýkaného ve výpovědi nedopustila, protože nízká četnost udržovacích prací není porušením jejích smluvních povinnost.

46. S ohledem na to, že odvolací soud neshledal naplnění výpovědního důvodu a výpověď za neoprávněnou, je zcela nadbytečné zabývat se otázkou rozporu neplatné výpovědi s dobrými mravy.

47. Závěr soudu o neoprávněnosti výpovědi koreluje i s tím, že obvodní soud v řízení sp. zn. [spisová značka] při určení výše nájemného od 27. 11. 2022 nadále vycházel z existenci nájemního vztahu (§ 13 o. z.).

48. Odvolací soud tak ve shodě se soudem prvního stupně uzavřel, že výpovědní důvod nebyl dán, proto napadené rozhodnutí potvrdil, a to včetně akcesorického výroku o nákladech řízení, proti němuž ani žádné konkrétní námitky podány nebyly (§ 219 o.s.ř.).

49. O nákladech řízení po vyhlášení rozsudku soudu prvního stupně (tj. prvního odvolacího řízení, řízení o dovolání a druhého odvolacího řízení) rozhodl odvolací soud rozhodl dle pravidla úspěchu § 142 odst. 1 o s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o s. ř. Náklady žalobkyně tvoří zbytek složené zálohy použité až v době trvání odvolacího řízení k zaplacení znalečného 2 039 Kč, soudní poplatek za dovolání (14 000 Kč) a náklady na právní zastoupení.

50. V řízení o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu se za tarifní hodnotu pro určení mimosmluvní odměny advokáta za jeden úkon právní služby považuje částka 10 000 Kč (§ 9 odst. 1 a. t. ve znění do 31. 12. 2024, resp. 30 000 Kč dle § 9 odst. 1 a. t. ve znění účinném od 1. 1. 2025). Viz usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 345/2021. Zástupce vynaložil v období od zahájení odvolacího řízení do 31. 12. 2024 3 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 písm. d/, g/, k/ a.t. (vyjádření k odvolání ve věci samé, účast na jednání odvolacího soudu, dovolání ve věci samé) z tarifní hodnoty 10 000 Kč, takže odměna činí § 6 odst. 1 a § 7 a. t. 3 x 1 500 Kč. V období od 1. 1. 2025 poskytl 1 úkon právní služby dle § 11 odst. 1 písm. g/ a.t. (účast na jednání odvolacího soudu dne 16. 10. 2025), odměna za tento úkon činí 2 300 Kč. Celková odměna tak činí 6 800 Kč.

51. Zástupci náleží dále náhrada hotových výdajů v paušální výši 300 Kč ke každému ze 3 úkonů právní služby poskytnutých do 31. 12. 2024 (§ 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném do 31. 12. 2024) a 1 náhrada ve výši 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném od 1. 1. 2025, celkem 1 350 Kč.

52. Dále náklady žalobkyně sestávají z náhrady za promeškaný čas (celkem 1 500 Kč) na cestě za jednání soudu dne 27. 6. 2024 ve výši 100 Kč/30 minut a za jednání dne 16. 10. 2025 ve výši 150 Kč za 30 minut (srov. § 14 odst. 3 a. t. ve znění před a po 1. 1. 2025), a to vždy za 6 půlhodin v souvislosti s cestou ze sídla advokátní kanceláře k soudu. Žalobkyně sice žádala za druhou svou cestu náhradu, která odpovídá vzdálenosti o 5 km delší, avšak tento požadavek neodůvodnila, je však zřejmé, že požaduje zaplatit cestu z a do [adresa]. Dle veřejně dostupného vyhledávače tras je přitom cesta z adresy [adresa] – [adresa] nejen kratší, ale i zabere méně čas, než cesta ze sídla kanceláře advokáta (viz např. [www]) Odvolací soud pak neshledává důvod, proč by měl přiznávat náhradu za promeškaný čas v rozsahu vyšším, než odpovídá účelným nákladům, ani proč by měl hradit náklady na cestu mimo sídlo advokátní kanceláře.

53. Náklady žalobkyně pak tvoří i cestovné dle § 13 odst. 5 a. t. za 2 cesty na jednání odvolacího soudu a zpět, kdy odvolací soud shledává za účelné pouze náklady spojené s cestou z a do sídla advokátní kanceláře, ve dnech 27. 6. 2024 a 16. 10. 2025. Obě cesty zástupce urazil stejným vozem s průměrnou spotřebou 4,6 l nafty/100 km (technický průkaz vozidla viz č.l. 245), vzdálenost pro každou z cest je 2 x 120 km, sazba základní náhrady za 1 km jízdy činila v roce 2025 5,80 Kč a v roce 2024 5,60 Kč (viz § 1 vyhlášky č. 398/2023 Sb. i vyhlášky č. 475/2024 Sb.), cena nafty v roce 2024 činila dle § 4 vyhlášky č. 398/2023 Sb. 38,70 Kč za 1 l a v roce 2025 34,70 Kč dle vyhlášky č. 475/2024 Sb.; cestovné tak činí 1 771,30 Kč za 27. 6. 2024 a 1 775,10 Kč za cestu dne 16. 10. 2025.

54. Lhůta k plnění nákladů řízení za celou fázi odvolacího řízení ve výši 29 228,40 Kč byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř., o místě k plnění bylo rozhodnuto podle § 149 odst. 1 o.s.ř.

55. Odvolací soud neshledal důvod pro aplikaci § 150 o. s. ř. ve prospěch žalovaného. K nezavinění dovolacího řízení poukazuje na to, že žalovaný byl původcem neoprávněné výpovědi, kdy rovněž zastával názor (přijatý též obvodním a následně i odvolacím soudem), že se nejedná s ohledem na specifická ujednání o nájemní smlouvu. Vyvolal-li žalovaný udělením neoprávněné výpovědi soudní řízení, měl si být vědom, že v případě neúspěchu bude povinen hradit náhradu nákladů řízení. Ústavní soud ve své judikatuře pak opakovaně zdůraznil fakt, že rozhodování o náhradě nákladů řízení ovládá zásadně pravidlo „vítěz bere vše" (srov např. nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3292/24, nebo sp. zn. IV.ÚS 1374/17). Stejné pravidlo respektuje též Nejvyšší soud (viz např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 628/2015) i odborná literatura (např. komentář k § 142 in JIRSA, Jaromír. Občanské soudní řízení: soudcovský komentář: podle stavu k 1. 2. 2016.

2. Vydání druhé, doplněné a upravené. Praha: Wolters Kluwer, 2016).

Poučení