45 C 175/2019 - 200

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Kateřinou Takácsovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem Mgr. Michalem Koutníkem sídlem Svaté Anežky České 32, 530 02 Pardubice proti žalovanému: [Jméno žalovaného], IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem JUDr. Ladislavem Břeským sídlem Botičská 1936/4, 128 00 Praha 2 pro na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 93 834,29 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

I. Změna žaloby, kterou se žalobkyně, nadále domáhá vyhlášení rozsudku ve znění, že výpověď z nájmu bytu č. 3+1 s příslušenstvím, včetně sušárny v půdních prostorách stavby č.p. [Anonymizováno], objektu k bydlení, která je součástí pozemku p.č. [hodnota], vše v katastrálním území [adresa], obec [adresa], ze dne 24.8.2019, a doručená žalobkyni dne 26.8.2019, je neoprávněná, se připouští. II. Soud určuje, že výpověď z nájmu bytu 3 +1 s příslušenstvím, včetně sušárny v půdních prostorách stavby čp. [Anonymizováno], objektu k bydlení, která je součástí pozemku p.č. [hodnota], vše v katastrálním území [adresa], obec [adresa], ze dne 24.8.2019, a doručená žalobkyni dne 26.8.2019, je neoprávněná. III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení, k rukám právního zástupce žalobkyně částku 93 834,29 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice, Obvodnímu soudu pro Prahu 2 na náhradě nákladů řízení, k rukám Obvodního soudu pro Prahu 2 částku 2 039,-Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. V. Žalobkyni bude vrácena část složené zálohy, ve výši 2.539,70 Kč, a to po právní moci tohoto rozsudku, prostřednictvím účtárny Obvodního soudu pro Prahu 2. Odůvodnění:

1. Žalobkyně se domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu ve 4. nadzemním podlaží v domě č.p. [Anonymizováno], který je součástí pozemku parc. č. [hodnota], v katastrálním území [adresa], obec [adresa], část obce [adresa], pozemku zapsaného v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. [hodnota], vedeném Katastrálním úřadem pro hl. město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa], odeslané žalovaným dne 26.08 2019. Žalobkyně uvedla, že shora uvedená nemovitost, v níž se předmětný byt nachází, je na základě kupní smlouvy ze dne 22.10.2014, uzavřené mezi původním vlastníkem nemovitosti, [adresa], IČO: [Anonymizováno] a žalovaným ve vlastnictví žalovaného. Žalobkyně byla spolu se svým manželem nájemkyní bytu na základě nájemní smlouvy ze dne 28.11.1997, přičemž s původním vlastníkem nemovitosti ( [adresa]) uzavřeli manželé smlouvu o vybudování bytové jednotky č. [Anonymizováno] ze dne 15.12.1997, obsahující rovněž ujednání, že nájemné za prvních 25 let trvání nájemního vztahu bylo uhrazeno předem. Po smrti manžela žalobkyně se stala žalobkyně výlučným nájemcem předmětného bytu na základě dodatku k nájemní smlouvě ze dne 01.10.2004. Ačkoliv byly podmínky nájmu bytu, v němž žalobkyně bydlí, známy, žalovaná dne 26.8.2019 odeslala právnímu zástupci žalobkyně výpověď nájemní smlouvy (doručeno 27.08.2019 právnímu zástupci žalobkyně a dne 10.09.2019 rovněž i žalobkyni). Žalobkyně proti výpovědi vznesla [Datum narození advokáta B], že výpověď nájemní smlouvy je neoprávněná a neplatná, když se odvolává na nezpůsobilý výpovědní důvod. Tím má být závažné a hrubé porušení povinností žalobkyně spočívající v porušení povinností žalobkyně dle čl. V. Nájemní smlouvy, a to neudržování střechy nad bytem, která je součástí celé shora uvedené nemovitosti. Takový výpovědní důvod však není zákonným výpovědním důvodem a dle žalobkyně žalovaný tak nepřípustně rozšířil výpovědní důvody v hrubém a zjevném rozporu se zájmy žalobkyně jako nájemce. V této souvislosti žalobkyně odkázala na judikaturu Nejvyššího soudu (např. rozhodnutí ze dne 11.10.2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017 či dne 11.10.2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017) i komentářovou literaturu. Žalobkyně v této souvislosti dále doplnila, že dle jejího názoru k údržbě střechy není povinna, jelikož se nejedná o běžnou údržbu bytu. Údržba střechy je svým rozsahem naprosto mimo rámec obvyklé údržby bytu, nepřípustně rozšiřuje výpovědní důvody nad rámec zákona, výpověď byla žalobkyni zaslána v souvislosti se společnou částí nemovité věci (která není součástí předmětného bytu). K samotnému výpovědnímu důvodu žalobkyně uvedla, že tento se rovněž nezakládá na pravdě, když sama dne 21.08.2018 provedla údržbu střechy, čištění žlabů a revizi krytiny, střecha je v naprostém pořádku. Žalobkyně rovněž nabídla žalovanému spolupráci, jakož i úhradu vyjádření odborníků (úhradu znaleckého posudku), aby byl stav střechy relevantně zjištěn. Žalovaný na to nijak nereagoval a následně zaslal žalobkyni ničím podloženou výpověď. Z té přitom není patrno, z čeho konkrétně žalovaný dovozuje, že stav střechy je neudržovaný, kromě tvrzení o blíže nespecifikované obhlíce střechy. Žalovaný však ke svým tvrzením neuvádí žádné konkrétní skutečnosti. Nad výše uvedené označila žalobkyně Výpověď žalovaného za neplatnou mimo jiné i pro rozpor s dobrými mravy. Žalobkyně uhradila v roce 1997 se svým manželem výstavbu celého bytu a momentálně ve svých 56 letech v bytě žije s dcerou Olgou, čímž je naplněna jejich potřeba bydlení. Naléhavý právní zájem žalobkyně na požadovaném přezkoumání spatřuje žalobkyně právě v ohrožení této základní potřeby. Výpovědí je pak dotčena i právní jistota žalobkyně v tom rozsahu, že od počátku trvání nájemního vztahu předmětného bytu je žalobkyni deklarováno a garantováno, že nájem bytu bude po dobu trvání ve výši 25 let bezplatný s ohledem na financování výstavby předmětného bytu žalobkyní. Nad rámec shora uvedeného žalobkyně doplnila, že jednání žalovaného je dlouhodobě účelové, v rozporu s dobrými mravy a nemělo by požívat právní ochrany (nečinnost žalovaného, neochota žalovaného spolupracovat, jednání hraničící se stalkingem, opakované hovory žalovaného žalobkyni, zazdění části přístupového schodiště k bytu žalobkyně, záměr žalovaného byt pronajímat za tržní nájemné, což je znemožněno stávajícím nájemním vztahem žalobkyně). Žalovaný žalobkyni roky až „terorizoval“ svým chováním, kterým se žalobkyni snažil nájem předmětného bytu znepříjemnit, ať již desítkami telefonátů v krátkém časovém intervalu, boucháním na dveře žalobkyně v ranních hodinách a či neustálým vyhrožováním žalobkyni (56-ti leté paní) ohledně vystěhování. Shora uvedené jednání žalovaného skončilo (resp. do velké míry se zmírnilo) až ve chvíli, kdy žalobkyně reagovala na jednání žalovaného prostřednictvím právního zástupce. Dále žalobkyně dodává, že žalovaný jí zazdil část přístupového schodiště k předmětnému bytu žalobkyně, ačkoliv statutárnímu orgánu v osobě [jméno FO] byl přístup k jejímu bytu prostřednictvím schodů ponechán. O účelovosti jednání žalovaného vůči žalobkyni svědčí dle žalobkyně i množství zaslaných absolutně neplatných výpovědí žalovaným bez zákonných náležitostí. Každá přitom uvádí jiné důvody, od absolutní neplatnosti smlouvy, přes možnost pádu střešní lávky až po neudržovaný stav střechy. Na základě shora uvedeného navrhla žalobkyně, aby soud žalobě vyhověl.

2. Žalovaný nárok uplatněný žalobkyní v žalobě neuznal ani z části. Konstatoval, že výpověď z nájmu bytu, kterou žalovaný žalobkyni dal, byla učiněna řádně, po právu a platně. Pro vysvětlení geneze vzájemného vztahu mezi účastníky uvedl, že žalovaný byl založen v srpnu 2014 třemi nájemci (z tehdejších celkových 4 nájemců, včetně současné žalobkyně) domu, který byl v té době ve vlastnictví [adresa]. Když se naskytla možnost privatizace domu, žalobkyně se opakovaně odmítla na založení družstva a privatizaci domu účastnit, čímž téměř zmařila samotnou možnost dům privatizovat i všem ostatním. Jednou z podmínek privatizace domu totiž byl souhlas všech nájemců v domě. I přes jednání žalobkyně se však zbývajícím nájemcům podařilo vyjednat výjimku a dům privatizovat za kupní cenu 8.589.536,- Kč. Ta byla uhrazena z úvěru, který si družstvo na zaplacení části kupní ceny domu vzalo a který průběžně splácí všichni jeho členové – ostatní obyvatelé domu. V rámci právních vztahů byla žalovanému postoupena i nájemní smlouva, uzavřená mezi [adresa] coby pronajímatelem a žalobkyní (resp. v té době ještě žalobkyní a jejím manželem) coby nájemcem, která však je velice podivná a značně nestandardní. Namísto sjednaného nájemného totiž obsahuje pouze ujednání o údajné úhradě nájmu nájemcem na prvních 25 let předem, a to s ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu. Žalovaný vyjádřil své pochybnosti o samotné platnosti nájemní smlouvy, když smlouva neobsahuje ujednání o nájemném jako takovém, byť nájemní vztah je dle právní úpravy (ať již platné či již neplatné) z principu vztahem úplatným a ujednání o nájemném je jedním ze základních znaků tohoto právního vztahu. Smlouva přitom zcela pomíjí postup, kterým se budou strany řídit po uplynutí bezplatného („předplaceného“) období, kromě odkazu na platné právní předpisy či zvyklosti. Právním předchůdcem žalovaného, [adresa], byla smluvní ujednání vysvětlena jako kompenzace finanční investice, kterou tehdejší nájemci (žalobkyně se svým manželem) vynaložili na úpravu původních prostor na předmětný byt (ve výši 354.451,20 Kč) s tím, že byl zároveň sjednáván závazek nájemce (tj. žalobkyně) provádět po dobu bezplatného nájmu na své náklady údržbu a opravy jak bytu, tak střechy nad tímto bytem (s výjimkou oprav způsobených v důsledku živelné události). V této souvislosti zdůraznil význam této povinnosti pro původního pronajímatele, když jej spojil s právem pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu či ukončit bezplatný nájem pro případ porušení této povinnosti ze strany nájemců. Nestandartní podmínky však vázaly obě strany, což byl důvod, proč žalobce při odkupu domu od [adresa] akceptoval, že se bude i nadále uvedenou nájemní smlouvou řídit a respektovat jí. Během let se však ukázalo, že si žalobkyně ze smlouvy připouští pouze svá práva (tzn. bydlet a neplatit nájem), nikoli již s tím spojené povinnosti ve formě údržby a oprav bytu a především střechy nad ním, protože se o střechu nikterak nestarala a za celou dobu od roku 2014 žalovaný neeviduje, že by žalobkyně do údržby a oprav střechy investovala byť i jen jedinou korunu. V této souvislosti žalovaný poukázal na to, že investice žalobkyně do vybudování bytu měla činit 354.451,20 Kč, což s přihlédnutím na sjednanou dobu bezplatného nájmu 25 let (tzn. 300 měsíců) představuje částku 1.181,50 Kč měsíčně. Vzhledem k tomu, že taková částka nebyla ani v roce 1997 běžnou výší nájemného za byt 3+1 v centru Prahy, natož později, nejedná se o předplacený nájem, ale bezplatný nájem, jak jej ostatně i smlouva označuje. Na rozdíl od ostatních nájemců se tak žalobkyně na údržbě a správě domu nepodílí. K žalobkyní tvrzenému rozporu výpovědního důvodu se zákonem žalovaná uvedla, že takový přístup je pro žalobkyni typický, když selektivně ze smlouvy za neplatná označuje ujednání, která jsou pro ni nevýhodná, zatímco na jiných ujednáních trvá. V této souvislosti namítla, že by původní pronajímatel zajisté neměl zájem o uzavření smlouvy s bezplatným nájmem, pokud by tento neměl být kompenzován odpovídající povinností ze strany nájemce, tedy údržbě bytu a střechy, zvláště když právě této povinnosti je věnována téměř pětina textu smlouvy. Postoj žalobkyně označil za absurdní a přirovnal jej k situaci, kdy by si zákazník na základě tvrzené neplatné kupní smlouvy hodlal ponechat zakoupené vozidlo, aniž by za něj měl prodejci zaplatit kupní cenu. V této souvislosti rovněž předestřel, zda by pro případ, že by povinnosti nájemce nebyly platné, nebylo na místě uvedený závazek bezplatného nájmu zcela zrušit. K námitce žalobkyně, že jsou nepravdivá tvrzení žalovaného, že žalobkyně neplní své povinnosti týkající se údržby střechy, žalovaný uvedl, že svá tvrzení opírá o posouzení stavu střechy z přelomu roku 2018 – 2019, které zadal u odborné firmy [jméno FO] a která provedla kontrolu nemovitosti a vady shrnula ve své zprávě ze dne 11.2.2019. Ze zprávy přitom vyplývá, že na střeše nebyla delší dobu provedena údržba a její nynější stav je způsoben dlouhodobým zanedbáním. Z uvedené zprávy jasně plyne, že žalobkyně se o střechu roky vůbec nestarala a roky své povinnosti vůbec neplnila. V této souvislosti pak doplnil, že odhad ceny oprav ve zprávě vytčených nejzásadnějších vad učinila uvedená firma na částku 157.520,-- Kč včetně DPH. Žalovaný dále k tvrzení žalobkyně, že je výpověď neplatná i pro údajný rozpor s dobrými mravy, protože v minulosti s manželem financovali vybudování daného bytu, uvedl, tuto skutečnost potvrdil, nicméně zdůraznil, že právě za investici na vybudování bytu následně získali nájemci oprávnění 25 let v nemovitosti bezplatně bydlet – ovšem s jasně ujednaným závazkem, po stejnou dobu hradit a zajišťovat na vlastní náklady údržbu a opravy bytu a především střechy nad bytem. Dle žalovaného však právě tento závazek žalobkyně neplnila, čímž hrubě porušila nájemní smlouvu a naplnila tak výpovědní důvod. Žalovaný dále doplnil, že v důsledku přístupu žalobkyně k smluvním povinnostem a jejímu arogantnímu a nevstřícnému chování byl donucen vzniklou situaci vyřešit. Marně se opakovaně snažil vyzývat žalobkyni k nápravě a k plnění jejích povinností, žalobkyně však od počátku dávala najevo, že jí nic, co se týká domu, nezajímá (ostatně to bylo zcela patrné již při samotné privatizaci domu, jak uvedeno shora), s žalovaným odmítá komunikovat a svou komunikaci – namísto slušné sousedské komunikace – vedla buď přes své právní zástupce, anebo téměř nekomunikovala vůbec. Žalobkyně opakovaně odmítla umožnit žalovanému přístup na střechu (který je z daného domu nutno realizovat přes její byt), čímž mimo jiné blokuje žalovanému zajištění revize hromosvodu. Žalovaný označil za úsměvné tvrzení žalobkyně, že prý žalovaný vyvíjí dlouhodobou snahu nerespektovat řádný nájemní vztah na základě Nájemní smlouvy – a přitom jedním dechem sama tvrdí, že jí samotnou povinnosti z Nájemní smlouvy nezavazují. Kdyby žalobkyně své povinnosti plnila, neměl by žalovaný důvod se snažit její užívání bytu řešit, protože bezplatný nájem by i z jeho pohledu byl kompenzován tím, že by ušetřil na nákladech na údržbu a opravy střechy. Jako prokazatelnou lež pak žalovaný označil tvrzení o údajném zazdívání schodiště. Uzavřel, že má za to, že dal žalobkyni platnou a oprávněnou výpověď. S ohledem na vše shora uvedené proto tímto žalovaný navrhl, aby soud žalobu zamítl v celém rozsahu a přiznal mu náhradu nákladů řízení.

3. Žalobkyně krátce před koncem jednání změnila formulaci žalobního petitu.

4. Dle výpisu z katastru nemovitostí, obec [adresa], katastrální území [adresa], byla nemovitost - stavba: [adresa], č.p. [Anonymizováno], objekt bydlení, stojící na pozemku p.č. [hodnota], zapsaná na LV [Anonymizováno], datu 16.5.2018 ve vlastnictví [Anonymizováno].

5. Nájemní smlouvou ze dne 28.11.1997, uzavřenou mezi [adresa] (jako pronajímatelem) a manželi [jméno FO] a [Jméno žalobkyně] (jako nájemci), byl od 1.12.1997 je pronajímán byt 3 + 1 s příslušenstvím, vybudovaný nájemcem na základě smlouvy o vybudování bytové jednotky ze dne 15.12.1995 v půdních prostorách domu čp.. [Anonymizováno] v uvedeném domě. Nájemní smlouva je sjednávána dle čl. II na dobu neurčitou. Dle článku III. je nájem za prvních 25 let uhrazen nájemcem předem, čímž nejsou dotčeny ostatní platby spojené s užíváním bytu a budou tyto nájemci dále účtovány podle platných předpisů s tím, že v bodu 2. je konstatováno, že výše nájemného po uplynutí 25 let bude stanovena v souladu s platnými právními předpisy, nebo zvyklostmi. V článku V. se nájemce zavazuje „po dobu bezplatného nájmu bytu udržovat a opravovat na své náklady jak byt, tak i střechu nad tímto bytem, přičemž pronajímatel není oprávněn požadovat opravu poškození vzniklou v důsledku živelné události. Nesplnění tohoto závazku zakládá důvod pro jednostrannou výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele, nebo důvod pro jednostranné ukončení bezplatného nájmu. Volba prostředků je na straně pronajímatele.“ V článku VI. se strany dohodly na tom, že práva a povinnosti, vyplývající z uvedené smlouvy, přecházejí na právního nástupce jak pronajímatele, tak i nájemce. Smlouva je uzavřena oběma stranami.

6. Dle Protokolu o převzetí majetku – nepeněžního plnění u půdních vestaveb z 2.5.2001 byl do majetku [adresa], dle závěrů komise [adresa] ze dne 11.1.2000, zařazen majetek, k jehož pořízení dle předložených dokladů vynaložil stavebník ([jméno FO] a [Jméno žalobkyně]) celkem 354.451,20 Kč.

7. Dle Dodatku č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 1.10.2004, uzavřenou mezi [Anonymizováno] [adresa] (jako pronajímatelem) a [Jméno žalobkyně] (jako nájemcem) je po zániku společného nájmu bytu výlučným nájemcem bytu nadále paní [Jméno žalobkyně].

8. Kupní smlouvou ze dne 22.10.2014, uzavřenou mezi [adresa] (jako prodávajícím) a [adresa], způsob využití: objekt k bydlení, na kupujícího.

9. Dle výpisu z obchodního rejstříku ke dni 22.10.2014 [Jméno žalovaného] [adresa] vystupuje pod identifikačním číslem [hodnota], předsedou představenstva uvedeného družstva je [jméno FO] a způsob jednání bytového družstva, kdy jej zastupují a za něj jednají vždy společně dva členové představenstva.

10. Výpovědí nájemní smlouvy z 24.8.2019 dal žalovaný žalobkyni výpověď z nájmu bytu pro neplnění povinností, týkajících se závazku udržovat a opravovat na své náklady byt, ale také střechu nad tímto bytem. Nájemní smlouva by tak měla být ukončena ke dni 30.11.2019. Současně žalovaný upozornil žalobkyni, v souladu s ustanovením § 2286 odst. 2 občanského zákoníku o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

11. Žalobkyně podala proti výpovědi z nájmu bytu, odeslané dne 26.8.2019 a doručené zástupkyni žalobkyně dne 27.8.2019 (žalobkyni 10.9.2019) námitky ze dne 25.10.2019 a adresované [adresa]. Mimo jiné uvedl, že nájemní smlouva ukládá klientce jakožto nájemci povinnost udržovat společné prostory domu, které nejsou součástí bytu, přičemž toto povinnosti v rozporu s povinnostmi, uvedenými v § 2235 odst. 1 občanského zákoníku a vymyká se rovněž rozsahem rámci obvyklé údržby bytu. Střechu přesto klientka zcela mimo rámec nájemní smlouvy udržovala. Současně uvedl, že výpověď považuje za rozpornou s dobrými mravy jednání žalobce žalovaného za dlouhodobě účelové. I přesto nabízel k vypracování společného znaleckého posudku, který by stanovil rozsah či stav střechy.

12. Dle obálky zásilky, zaslané [tituly před jménem] [adresa].8.2019, byla zásilka adresována [Anonymizováno].

13. Ve Zprávě o prohlídce střechy domu na adrese [adresa], ze dne 11.2.2019, adresované [adresa] [jméno FO] – [Anonymizováno], tento uvedl, že 12.12.2018 na základě požadavku družstva provedl prohlídku střechy domu na adrese [adresa], při které zjistil, že žlab při užitém sklonu krytiny má malý rozvin, přední návalka je proto níž než zadní ohyb. Při přeplnění nepřetéká mimo dům, ale může zatéct do skladby střechy. V minulosti byl na zadní ohyb navařen asfaltový pás, čímž byl žlab rozšířen. Toto řešení je nepřípustné, protože není trvalé a asfaltový pás tak zřetelně praská. Aby byl žlab trvale funkční a nehrozilo zatečení, je nutné jej demontovat a nahradit ho žlabem správného rozvinu. Kvůli výměně žlabu se musí demontovat část krytiny a klempířských prvků. Dále krytina je provedena z [Anonymizováno] šablon, které jsou natřené. Jedná se o železo zinkové šablony. Krytina se začíná na několika místech uvolňovat, nátěr krytiny je značně vyšisovaný, na několika místech jsou plechy pokryty rzí, je navrhována kontrola. Dále spoj oplechování se zdivem je potřeba dotěsnit a komínová lávka - podpory komínové lávky jsou daleko od sebe a proto dochází k jejímu prohýbání. Lávka je značně zkorodována a hrozí její prolomení. Je navrhována výměna.

14. Dle faktury – daňového dokladu č. 1, vystavené [jméno FO], IČ: [IČO], dne 21.8.2018 s datem splatnosti téhož dne, vyúčtoval dodavatel žalobkyni jako odběrateli údržbu střechy, čištění žlabů a revizi krytiny v částce 6.140,00 Kč.

15. Fakturou č. 00004 ze dne 17.2.2023, vyúčtoval [jméno FO], tesařské, pokrývačské a klempířské práce, žalobkyni čištění střechy, nátěr střechy, žlabů, oken, demontáž a montáž komínové lávky, to vše s použitým materiálem, v celkové částce 65.732,00 Kč.

16. Dle fotografií, založených do spisu, již na střeše je instalována nová komínová lávka, viditelná z pohledu střešního okna. V zimních měsících byla střecha částečně pokryta sněhovou pokrývkou.

17. V e-mailu z 18. 7.2018 žalovaný informoval právního zástupce žalobkyně v reakci na předžalobní výzvu, že vyjádření žalobkyně z 12. 7. 2018 obdržel a dále uvedl že, co se týče přístupu na střechu ze střechy padají střešní tašky v jednom případě a alespoň v jednom případě nedošlo ke zranění pouze v důsledku šťastné souhry okolností. Vzhledem k tomu, že již již v kontaktu se specialistou, který tento se urgentní stav bude řešit, žádal, aby byl umožněn vstup a kontrola okamžitě a nikoliv až nepřiměřeně vzdálené době několika měsíců, jak bylo ze strany žalobkyně uváděno. Současně se vyjadřuje k další právní argumentaci právního zástupce žalobkyně.

18. Dopisem ze dne 20.2.2019, zaslaným žalobkyni a v kopii [tituly před jménem] [adresa], žalovaný uvedl, že při odborné kontrole komínu byl zjištěn neudržovaný stav střechy nad uvedeným bytem. Dne 12. prosince 2018 byla provedena prohlídka střechy, při které bylo zjištěno, že je ve značně zanedbaném stavu, je jí nutné bezodkladně opravit. Stav je natolik závažný, že hrozí odpadávání částí stavby, při čemž v daném případě je na opravu střechy potřeba vynaložit náklady, které byly předběžně vyčísleny na částku 157.520,00 Kč včetně DPH, dle zprávy, která je přiložena k uvedenému dopisu. V této souvislosti tedy odkázal na znění nájemní smlouvy a rovněž konstatují, že povinnost udržovat střechu svědčí právě žalobkyni. Současně žalobkyni vyzval, aby bylo zahájeno jednání ohledně nápravy uvedeného stavu.

19. V e-mailu z 23. září 2019 žalobkyně své právní zástupkyni informovala o podané výpovědi, kterou převzala 10.9.2019 s tím, že dle jejího názoru je důvod výpovědi účelový, střecha je v pořádku a v kondici, odpovídající jejímu věku.

20. E-mailu předcházel původní e-mail z 2.8.2019, zaslaný právní zástupkyni žalobkyně žalobkyni, který reagoval ještě na předchozí e-mail z 29.7.2019 právní zástupkyně žalobkyně žalobkyni, ve kterém žádala o potvrzení k jednotlivým bodům domluveného vyjádření, které mělo být zasláno žalovanému.

21. V sms zprávě označeného jako „[jméno FO] [tel. číslo]“ z telefonu, informoval [jméno FO], předseda družstva (žalovaného), že 9.4.2019 mezi 9 – 11 hodinou proběhne oprava hromosvodu a je nutné zpřístupnit byt. Současně žádal o potvrzení a akceptaci dané informace.

22. Na to navazovala odpověď žalobkyně z 25. března 2019, v níž konstatuje, že „střecha byla zkolaudována po vybudování bytu za účelem bydlení naší rodiny. Střecha v havarijním stavu není. Je v pořádku. Prohlídka střechy na Vánoce 12. prosince 2018 panu [jméno FO] a nějakým dalším dvěma, mně neznámým mužům netrvalo dlouho a s prohlídkou byli rychle hotovi. ………. Po stavebních úpravách v bytovém domě, které probíhaly od Vánoc 15. prosince 2017 přes Velikonoce až do konce dubna 2018, a které se dotkly i společného schodiště v domě, mají nyní stavebně upravené schodové stupně různou výšku, některé i 19 cm a nápadně se zkrátila nášlapná šířka plochy schodů. V bytovém domě výtah není. Přístup na střechu družstevního bytového domu je možný i jinak. Hromosvod má stále stejnou dispozici.“ 23. Na to reagoval [jméno FO], další SMS z 25. března z 18:10 hod., že kontrolu střechy provedl pan [jméno FO] ze společnosti Mafes, je opravdu ve stavu, který je havarijní, což lze vidět i při pouhém pohledu přímo na střechu, případně na fotky, které pan [jméno FO] pořídil, které je možné zaslat, aby se žalobkyně přesvědčila. Dále zde reaguje na konstatování, týkajícího se schodů s tím, že tedy uvádí, že byla výška schodů použitím dlažby sjednocena oproti původně poničeným schodům a nášlapná šířka schodů se změnila pouze o nutný obklad. SMS pokračuje na další straně, kdy rovněž konstatuje, že bohužel na střechu jiný přístup není, na což se již ptal několikrát přímo žalobkyně, tedy jejího právního zástupce, jaký jiný přístup má na mysli, a nikdy tedy na to nebylo odpovězeno. Jestliže tedy uvedené zprávě má rozumět tak, že dne 9.4. odmítá umožnit přístup na střechu k provedení opravy hromosvodu na základě revize ze dne 12.12.2018, žádá tedy o to, aby do 48 hodin byla zaslána odpověď s umožněním, že tedy můžou počítat s umožněním přístupu na střechu, jinak bude nucen opraváře odvolat, aby zamezil platbě marného výjezdu.

24. Dne 1.4.2019 [jméno FO] informoval žalobkyni, že opět porušila nájemní smlouvu neumožněním přístupu na střechu, který vede přes její byt pro nezbytné opravy hromosvodu, vycházející z revizní zprávy.

25. Dle lístku, psaného rukou obou pisatelů, paní [jméno FO] zasílala 20.3.2017 žalobkyni zprávu, že bohužel nemůže napsat termín pro zpřístupnění půdy a střechy. „Vše vázne na jednání s plyn. firmou, kdy jde jen o to udělat místo normálního vyvločkování komínu, zbytečnou akci za velké peníze. Snad se podaří rozumná dohoda s tím, že dá okamžitě vědět, jakmile bude termín znám s předstihem“. Nato krátkou cestou reagovala žalobkyně „Až budete vědět termín, napište termín, kdy máme zpřístupnit výlez na střechu a vhoďte vzkaz do schránky.“ 26. V e-mailu z 24. 7. 2019 [jméno FO] ([e-mail]) jménem zástupce žalobkyně kromě vyjádření k výpovědi z 21. 3. 2019, vyzval od žalovaného ([e-mail]) k neprodlenému odstranění oznámení, vyvěšeného na nástěnce bytového družstva, v němž jsou nájemníci informováni o tom, že žalobkyni byla dána výpověď z důvodu neplnění nájemní smlouvy. Uvedené sdělení dle právního zástupce žalobce poškozuje klientku, když si jej může přečíst prakticky kdokoliv, kdo prochází kolem nástěnky, včetně listonoše či zaměstnanců přilehlé restaurace. Dále se odvolává na fakturu z 21. 8. 2018, podle které byla střecha podrobena revizi (údržba střechy, čištění žlabu, revize krytiny) s tím, že tedy střecha není nepořádku. Současně uvádí, že je-li se střechou něco v nepořádku, je žalobkyně ochotna o věci jednat a spolupracovat, byť se domnívá o opaku. Dále požádala o sdělení, kdy má být umožněn vstup do bytu, jaká částka za kontrolu střechy má být objednanou firmou účtována (pro posouzení přiměřenosti ceny) a zda žalovaný ochoten po provedené kontrole spolupracovat s žalobkyní na uvedení střechy do stavu, se kterým budou obě strany spokojeny.

27. Na fotografiích, předložených žalobkyní byl vidět nerezový komín vzduchotechniky a část opláštění střechy, část zděného komína a střešní krytina, oplechování střechy a komínkem. Vzhledem k tomu, že se nejen ke stavu střechy, ale i předloženým fotografiím se blíže vyjadřoval znalec i svědci, soud tyto fotografie blíže nehodnotil.

28. Svědek [jméno FO] v dané věci uvedl, že byl na střeše domu na počátku roku 2019, aby zkontroloval střechu. Správu o svých zjištěních zaslal zástupci vlastníka nemovitosti. Samotnou opravu či jakoukoliv jinou činnost na střeše neprováděl. Co přesně již bylo na střeše zapotřebí provést si již nepamatoval, ročně navštíví velké množství střech, na kterých kontroluje jednotlivé závady. Po předložení zprávy společnosti [právnická osoba]. vysvětlil, co přesně znamená pojem "malý rozvin žlabu", kdy při určitém naklonění přetékající voda teče konkrétním směrem v daném případě byl nakloněn směrem k domu a přetékající voda tak tekla přímo na dům. Tuto vadu kdysi někdo zjistil, ze zadní strany navařil asfaltový pás, kterým žlab rozšířil, což však nebylo dostatečné řešení, protože asfalt se chová jinak než plechování, časem se odtrhne. Z fotografií, předložených svědkovi soudem, svědek identifikoval fotografie, na kterých je zřetelný rozvin žlabu a navařený asfaltový pás a na těchto fotografiích svědek popsal celý mechanismus. Svědek dále doplnil, že na plechování nebyly dotaženy hřebíky krytiny a ta proto odstává, čímž vzniká riziko, že je odnese vítr. Rovněž doplnil, že doporučil krytinu včetně klempířských prvků očistit, odmastit a 2× natřít. Rovněž doporučil oplechování mezi zdivem a klempířským prvkem utěsnit, pod komínovou lávku umístit podpěru nejméně v rozmezí dvou metrů od sebe, zatímco v daném případě byla 4 m od sebe, což způsobovalo prohýbání lávky. Dále na fotografiích ukázal svědek uvolněné hřeby a vyšisování střešní krytiny. Vzdálenost podpěr pod komínovou lávkou by měla být snad dokonce upravená státní normou. Dle svědka do domu muselo určitě zatékat, a to nejméně mezerou mezi štítem a oplechováním, která nebyla dostatečně utěsněna, díky tomu na štítové zdi stékala voda v dané části do mezery. To se týká rovněž prasklin v asfaltovém pásu. Svědek se již nepamatoval, zda zatékání reálně ověřoval v bytě pod střechou, nicméně tento svůj závěr dovozoval z praktických zkušeností, které lety nabral. Dle názoru svědka nebyla údržba střechy prováděna nejméně 10 let. Uzavřel, že při porovnání se stavem ostatních střech v dané městské části, je 80 % střech ve výrazně lepším stavu, po revoluci došlo k výměně velkého množství střech, zatímco tato zůstala plechová, asfaltový pás byl dle prasklin navařován zhruba před 10 lety. Cechovní pravidla přitom předepisují minimálně jednou ročně opticky prohlédnout střechu a minimálně jednou za 2 roky vyčistit žlaby a provést údržbu. Z fotografií je přitom vidět, že žlab je plný.

29. Svědek [jméno FO] ve věci vypověděl, že na střeše dělal 2× revizi a dle jeho názoru je střecha sice stará, ale funkční a nezatéká. Naposledy byl na střeše zhruba před třemi měsíci. Na střechu jej pozvala žalobkyně, vystavil jí doklad o revizi. Střecha byla v dobrém stavu, bylo dotaženo několik hřebíků, vyčistili se žlaby a byla provedena kontrola, zda někde nezatéká. Vše vypadalo, že je v naprostém pořádku. Fotodokumentaci z kontroly střechy svědek neprováděl. Svědek pracuje jako živnostník, a to tesař, klempíř, pokrývač. Žádný problém se rozvinem žlabu nezaznamenal, pamatuje si navařený asfaltový pás, ale žádný problém s ním nebyl, rozhodně ne natolik, aby zatékalo do střechy. Pokud jde o nátěr, jde o starou střechu a ten je tedy starý. Jak dlouho je nátěr bez ošetření, nebyl schopen uvést, ale nevybavoval si ani rezavé části plechu. Pokud jde o šablony střešní krytiny, zdůraznil, že tyto uvolněny nebyly, byly uvolněny hřebíky, které ji přidržují a ty byly dotažené. Nezaznamenal ani netěsnosti oplechování a zdiva, nevybavoval si nějaký problém s komínovou lávkou. Střecha na něj dělala dojem, že je sice stará, ale funkční, pravidelně udržovaná. Na revizi byl poprvé v roce 2019, druhou revizi absolvoval zhruba 3 měsíce před svým výslechem. Před rokem 2018 na střeše nebyl. Dle názoru svědka jsou revize střechy individuální podle toho, co je uvedeno ve smlouvě. Zda existuje nějaká norma, která by určovala, že každé 2 roky je zapotřebí provést kontrolu střechy, neměl ponětí. 30. [jméno FO], člen statutárního orgánu žalovaného, v účastnické výpovědi uvedl, že před rekonstrukcí domu v roce 2018 prohlížel s panem Zavoralem dům, aby věděli, jaké úpravy a opravy se musí udělat. Dostali se i na střechu a pan [jméno FO] jej upozornil na její stav, který není ideální a dokonce do ní i zatéká. Zkontaktovali pana [jméno FO], žalobkyně jim výjimečně umožnila vstup na střechu a pan [jméno FO] provedl kontrolu a všechno napsal do zprávy. Následně řešili i revize hromosvodů, ale již nebyl umožněn žalobkyní vstup, proto byla věc řešena soudní cestou. Družstvo samo opravy na střeše neprovádělo, protože to spadalo do kompetencí žalobkyně. Komunikace se žalobkyní jako nájemkyní není ideální. Když byl zapotřebí vstup na střechu, někdy jej umožnila, někdy ne, někdy odpověděla způsobem, který si neuměl vysvětlit. Například když byl potřeba přístup na střechu, aby revizní technik zkontroloval hromosvody, navrhoval žalovaný dva termíny, během jednoho z nich byl hromosvod zkontrolován zespodu, ale byla zapotřebí i kontrola shora a tu již žalobkyně neumožnila. Od té doby není revize hromosvodu řešena. Naposledy byl zapotřebí přístup do bytu kvůli vodoměru, byly vyhrazené zhruba dvouhodinové termíny, aby se stihli všechny vodoměry v domě. Žalobkyně však poskytla pouze třicetiminutový časový prostor. Na střechu je s obtížemi přístup z vedlejšího domu, ale jde spíše o kaskadérský kousek, který byl jednou realizován, když žalobkyně nechtěla zpřístupnit střechu. Skákali tehdy s panem [Anonymizováno] asi metr a půl či dva metry z vedlejší střechy na šikmou část střechy domu. To nebylo zrovna bezpečné, ale zcela bezpečné to není ani z bytu žalobkyně, protože tam chybí nášlapné stupínky a schůdky. Proto již řada revizních techniků odmítla revizi komínů či hromosvodů udělat. Revize komínů pak byly prováděny spíše ze známosti.

31. Žalobkyně v dané věci uvedla, že v domě v [adresa] bydlí již dlouho a nikdy problém s přístupem na střechu neměla. Městská část prováděla kontrolu komínu, revizi plynových zařízení na střeše každý rok byly a nikdy nebyl problém. Pokud jde o přístup na střechu, je jí z okolních činžovních domů známo, že tyto přístupy na půdní vestavby jsou řešeny různě. Ještě v roce 1998 nechávala s manželem natřít střešní krytinu, v létě roku 2007 nechávali krytinu zkontrolovat, obnovit její nátěr a vyčistit žlaby a v roce 2012 poté nechávala vyměnit jeden poškozený plech u střešního okna a další revizi prováděla v roce [adresa] znovu vyměňovala. V roce 2018 byla provedena další kontrola, pan [jméno FO] zkontroloval střechu, vyčistil okapy. V roce 2020 střechu znovu znovu prohlédl. Pokud jde o přístup do bytu, žalobkyně se odvolávala na to, že je pracujícím člověkem, dcera studuje, takže není v jejich silách, pokud se dozví týden dopředu, že je zapotřebí přístup do bytu (např. za účelem měření vodoměru), aby tento zajistila, protože má v práci pouze 3 hodiny přestávku a tuto musejí využít k odpočinku. [adresa] toho, aby relaxovala, snažila se proto zajistit přístup žalovanému do bytu, a to pouze za účelem vyfocení vodoměru. Obdobně si psala s paní [jméno FO], když byl potřeba přístup na střechu, zhruba 2 měsíce, než byli sehnáni řemeslníci. Dle jejího názoru tak problémy s přístupem na střechu nejsou. Ostatně pan [jméno FO] byl na kontrole střechy společně s panem [Anonymizováno] a dalšími dvěma lidmi. Družstvo přitom přístup na střechu alternativně neřeší, postačuje jim přístup přes byt žalobkyně. Jestliže zmiňovala paní [jméno FO], byla to původní nájemkyně bytu v prvním patře, nyní členka představenstva. Žalobkyně pracuje od [Anonymizováno]. Technické záležitosti ohledně bytu od roku 2000 od roku 1997 řešil bývalý manžel žalobkyně, po jeho smrti v listopadu 2007 záležitosti vyřizuje pouze žalobkyně.

32. Ve znaleckém posudku č. 3106 – 01/22 ze dne 14.1.2022 znalec [tituly před jménem] [jméno FO] zodpověděl otázky položené soudem s tím, že stav střešní krytiny v daném případě je dostačující, poslední kontrola jednotlivých šablon, proběhla zhruba před dvěma lety. Znalec při ústním jednání byl vyslechnut, přičemž svá tvrzení z posudku zopakoval, proto soud odkazuje v bližším na ústní výpověď znalce.

33. Znalec ing. [jméno FO] ve věci uvedl, že střecha dle jeho názoru není v havarijním stavu, mělo by být standardem provádět kontrolu střechy každý rok (byť nemá povědomí o tom, že by nějaký předpis frekvenci kontrol střech určoval), tak je to však běžné. V daném případě kontroly prováděny každý rok nebyly, od poslední kontroly uběhlo období zhruba dvou let, nátěr střešní krytiny nebyl natolik devastován, aby bylo nutné jej obnovit bez další poruchy střešní krytiny. Nátěr prosvítal, je pod ním vidět další vrstva původního nátěru, ale není to havarijní stav, který by způsoboval korozi krytiny. Střecha jako taková netrpí tím, že by nebyla natřena, ale je nutné nátěr obnovit. Vzhledem k tomu, že poslední nátěr byl proveden zhruba před 15 lety, bylo by vhodné učinit tak letos. Z pohledu znalce na střeše byly v průběhu 25 let prováděny nějaké údržbové práce, a to dostatečně, protože střecha tím nebyla znehodnocena. Pokud nejde o lávku, ta sice je zrezivělá, nicméně to nebrání jejímu používání. Znalec dle vlastních slov by na lávku v případě, že by byl jištěn lanem, sám vstoupil, byť nikoliv bez obav. Koroze lávky dle jeho názoru nebrání užívání. Lávka nebyla udržována, natírána, kdyby tomu tak bylo, mohla by být více únosná, než v současném stavu, nicméně její únosnost znalec nezná, protože na lávku osobně nemohl při místním šetření vstoupit, okolí bylo namrzlé. Pokud byla dávka byla natírána, ocel by byla méně či vůbec zkorodovaná. Jedná se o pororošt, tenký materiál, který nesnese velké zatížení, musela být namontována v době rekonstrukce střechy. Vzdálenosti podpor nasvědčují provedení komínové lávky z dřevěných fošen, ty postupem času uhnily, tak při rekonstrukci střechy byly zřejmě vyhozeny a nahrazeny pororoštem. Na rozpětí podpěr je však pororošt slabý a prohýbala se. Koroze lávky pak způsobuje rezavé skvrny na střešní krytině pod lávkou. Pokud by střecha byla natírána s vyšší frekvencí, dle znalce by to nemělo vliv na funkci či hodnotu střechy. Byla by chráněná před rzí, padající z lávky, ale nijak by to nezvyšovala její hodnotu, ani životnost. Životnost plechových částí střechy neohrožuje ani padající rez z komínové lávky. Znalec připustil, že s ohledem na to, že nemohl na slevu na střechu vystoupit v zimním období, je možné, že oplechování štítu vykazuje určité nedostatky, byť při vizuální kontrole omítka přesahovala přes oplechování. Při fyzické kontrole střechy, pak není problém chybějící místo zatmelit. Pokud jde o živočišné pásy, které byly v minulosti natřeny, vykazují povrchové trhliny, které však neprochází celou hmotou asfaltového pásu. Horní vrstvy asfaltu je však zapotřebí trhliny ošetřit. V tomto směru lze konstatovat, že údržba asfaltových pásů nebyla dostatečná. Pokud jde o dotahování šroubů na střešní krytině, toto se provádí při každé kontrole, klempíř uvolněné šrouby opraví. Při periodických kontrolách, které by měly být každý rok to však stačí. Na takových střechách dochází k velkým rozdílům teplot, v létě vlivem slunečního záření, naopak v zimě vlivem mrazu, plechy pracují, šrouby se uvolňují. V daném případě nebyl znalec schopen říct, kolik šroubů nebylo dotažených, ani kdy naposledy byly upravovány. Šrouby však mohou povolit po každé sezóně. Při frekvenci, tvrzené žalobkyní, tedy v roce 1998, 2007, 2012 a 2018 tak nebyla kontrola řádně prováděna ohledně šroubů. K dotazu, zda na uvedené střeše chybí nějaké povinné prvky, které v posledních 10 letech musí být na střechách tohoto typu instalovány, znalec odpověděl, že především neexistuje žádná norma, která by nařizovala upravit staré střechy podle nových norem. Znalec konstatoval, že lávka musí být přístupná. Ačkoliv si není vědom toho, jaká je vzdálenost lávky od okna, dovodil, jestliže byla provedena kolaudace, musela být i lávka zhodnocena jako přístupná. Znalec, doplnil, že při vizuální kontrole přímo na střeše by mohl odhalit nějaké nedostatky, maximálně však štítových stěn a komínové lávky, jinak by nic nového neviděl. Pokud jde o rozvin žlabu, nejedná se o věc údržby, ale záležitost technického řešení střechy. V této souvislosti znalec zdůraznil, že opravami či údržbou není myšleno vyhotovení nové konstrukce, ale pouze opravy a údržba. Nedostatečný rozvin žlabu byl způsoben již při vytváření střechy. Do střechy však neteče již 30 let, dle znalce, tedy nebude problém v malém rozvinu žlabu, byť ten pravděpodobně neodpovídá klempířským normám. Jestliže pan [jméno FO] zmiňoval ve svém posouzení či správě potřebu dotmelit spoje oplechování se zdivem, znalec, konstatoval, že tento postup by byl vhodný, ale pokud by do spár zatékalo, projevilo by se to někde pod střešní krytinou. Minimálně štítové stěny pod střechou by byly mokré. Vzhledem k tomu, že mokré nejsou, alespoň není vědomost o tom, že by byly, problém v tomto asi nebude. Pokud by se však našla nějaká spára, kterou by mohl zatékat, bylo by vhodné ji zatmelit. V roce 2022 by bylo vhodné obnovit nátěry střešní krytiny i klempířských prvků, zkontrolovat je, dotáhnout šrouby, zkontrolovat spáry podél štítových stěn a tyto eventuálně dotmelit. Rovněž provést nátěr komínové lávky. Znalec, konstatoval, že není schopen odhadnout hodnotu potřebných prací.

34. Znalec po doplňujícím místním šetření ve vhodnějších povětrnostních podmínkách doplnil, že asfaltové pásy nebyly řádně ošetřeny ani v roce 2019, ani před prohlídkou v roce 2023, protože byly natřeny stejným nátěrem jako střecha, což není vhodný nátěr na živičnou krytinu. Vzhledem k tomu, že do střechy nezatékalo, nejednalo se o podstatnou závadu, byť spáry nebyly ošetřeny i nadále pružným tmelem. Bylo by však vhodné nátěr obnovovat častěji než jednou za 10 let. Ačkoliv nebylo provedeno zatmelení u větších spár u štítu při pohledu z ulice vpravo, nemá to žádné důsledky, protože do střechy nezatéká ani při větších deštích či nepříznivém větru. Znalec totiž nemá zprávy o tom, že by se někde v podkroví vyskytly nějaké zátoky v oblasti štítových stěn. Frekvence však záleží na konkrétním místě, zatížení střechy a nátěru a také prohlídce střechy. Stříbrný nátěr na střeše na některých místech zřejmě nechytl. Jednalo se však o nepatrné množství míst. Znalec výslovně, odpověděl, že posledních 20 letech střecha nemovitosti byla řádně udržována a opravována. Konkrétně se mělo jednat o krytinu. Znalec upřesnil, po připomenutí, že součástí střechy jsou rovněž i asfaltové pásy lávka a podobně, že do střechy nezatékalo, žádná krytina nebyla údržbou zasažena natolik, že by degradovala. Údržba krytiny je tak dle jeho názoru v pořádku. Údržba lávky prováděna nebyla, lávka však není součástí střechy, ale spíše komínu. Nedostatečné zatmelení spáry nepovažuje znalec za závadu, toto by zohlednil pouze v případě, že by docházelo během let k zatékání do nemovitosti a příčinou by bylo právě nedostatečně zatmelení spáry. Jestliže však nebyla zjištěna žádná porucha tohoto typu, znalec, konstatoval,, že nevidí důvod, proč by střecha nebyla udržována. Dle znalce vše záleží na pravidelných kontrolách, které odhalí poruchy, například odlupující se nátěr. Pokud byl nátěr před mnoha lety proveden kvalitně, může vydržet po dlouhou dobu, aniž by bylo zapotřebí jej obnovovat. Jakmile se však začne odlupovat, již nedostatečně chrání střešní krytinu a je zapotřebí jej opravit. Znalec znovu zopakoval, že dle jeho názoru údržba prováděna byla, protože nedošlo k žádné degradaci konstrukcí či krytiny. Údržba tak dle názoru znalce splnila svůj účel. Dále konstatoval, že z toho co bylo deklarováno v daném řízení, probíhala řádná údržba, přičemž znovu zdůraznil, že není nikde uvedeno, jak často se má střecha či údržba provádět, v posledním roce byla provedena obnova nátěrů. Střecha je v lepším stavu, je opatřena novým nátěrem a komínová lávka byla vyměněna. Nátěr přitom vypadal, že vydrží delší dobu, nicméně je otázkou, nakolik kvalitně byl proveden. Pokud by měl znalec zhodnotit objem financí, vložených do údržby a oprav střechy za posledních 20 let, konstatoval, že by se jednalo o větší objem. Znalec si však nebyl schopen ujasnit, zda je komínová lávka součástí komínu, či střechy, protože několikrát zopakoval, že je součástí komínu, když slouží pro čištění komínu, následně však konstatoval, že vzhledem k tomu, že je na konstrukci střechy, se kterou je spojena, je součástí střechy. Znalec doplnil, že úkolem údržby je, aby konstrukce degradovala. Pokud konstrukce nějakým způsobem je ošetřena, je zapotřebí ošetření obnovovat, pokud se objeví porucha, je zapotřebí je odstranit a zjistit důvod poruchy. V případě, že tento je zjištěn, tak jej také odstranit. V tomto směru je problém, že o střeše člověk téměř neví, začne řešit poruchu, až když se objeví. Byť by se střecha měla kontrolovat pravidelně, neexistuje žádný předpis, který by to upravoval. Znalec dále, doplnil, že jestliže ve svém prvotním posudku z roku 2022 uvedl, že lávka není ošetřována, jedná se pouze o 1 bod, který v rámci celé střechy nebyl udržován, ostatní součásti střechy udržovány byly. Pokud jde o asfaltové pásy, ty byly natřeny stejným stříbrným nátěrem.

35. Soud nehodnotil v řízení provedené důkazy, které jsou pro posouzení věci irelevantní, a to dílem proto, že se týkají nesporných skutečností mezi účastníky (žalobkyně se svým manželem vybudovala bytovou jednotku, která je jí v současné době pronajata, na vlastní náklady přebudováním původního prostoru sušárny v hodnotě dle Protokolu o převzetí majetku do vlastnictví Městské části [adresa] ve výši 354.451,20 Kč ) jako doklad o vybudování sušárny v domě v [adresa], smlouvu o vybudování bytové jednotky č. [Anonymizováno], uzavřenou mezi [Anonymizováno] [adresa] [jméno FO] 15.12.1995 a smlouvu o dílo – půdní vestavbě ze dne 19.8.1996, doklady z o jednotlivých pracích, vynaložených na zbudování bytové jednotky (příjmových výdajový doklad z 21.2.1997 (pozn. soudu - při ú.j. omylem uvedeno 2007) na částku 20 000,- Kč (záloha podlahy), stvrzenka z 2.9.1997 na částku 10 000,- Kč (záloha na provedené práce), příjmový pokladní doklad z 26.3.1997 (stavební práce) v rozsahu 20 000,- Kč, příjmový pokladní doklad ze dne 14.1.1997 ve výši 108.500,00 Kč za (půdní byt [adresa]), příjmový výdajový pokladní doklad z 21.7.1997 za 100 000,- Kč (záloha stavebních prací), příjmový pokladní doklad ze dne 17.2.1997 v částce 50 tis. Kč, příjmový výdajový pokladní doklad ze dne 13.6.1996 (záloha stavebních prací), příjmový doklad ze dne 20.8.1996 v částce 350 tis. Kč jako (záloha stavebních prací), příjmový pokladní doklad ze dne 13.11.1996 (záloha na topení) ve výši 150 000,- Kč, daňový doklad – faktura č. FO-0664/96001 ze dne 1.10.1996 (střešní okna) v částce 42.100,80 Kč, příjmový pokladní doklad k újhradě faktury č. FO-0664/96001, faktura – daňový doklad č. 961101 ze dne 4.11.1996 za dodávku a montáž střešních oken, faktura č. 0211/97 ze dne 29.7.1997 za v částce 5.118,50 Kč (elektroinstalace), faktura ze dne 20.1.1997 ze dne 20.1.1997 (sádrokarton) v částce 60 000,- Kč, účtenka č. 080735 (32) ze dne 10.3.1997 v částce 9.608,00 Kč (pořízení dveří) a účtenka 080735 (29) ze ne 5.3.1997 v částce 10.216,00 Kč (pořízení dveří), dílem proto, že se týkají již prokázaných skutečností jinými důkazy (žalovaný nabyl vlastnické právo k předmětné nemovitosti kupní smlouvou) jako potvrzení správnosti předkládané žádosti ze dne 19.11.2014, který se týkal koupě předmětné nemovitosti, dílem proto, že se dané věci (tedy výpovědi z nájmu ze dne 24.8.2019 a tvrzeného hrubého porušení povinností nájemce v podobě neprovádění údržby bytu a střechy domu na tímto bytem) vůbec netýkají jako faktura č. 2018/1817 za výměnu pračkového kohoutu, o výpověď nájemní smlouvy ze dne 28. listopadu 1997 ze dne 21.3.2019, nebo předžalobní výzva k vystěhování – neplatná nájemní smlouva k bytu č. 4 nacházejícím se v domě čp. [Anonymizováno] ze dne 2.7.2018.

36. Dle ust. § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

37. Dle ust. § 685 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „OZ“), nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce.

38. Dle ust. § 687 odst. 1 a 2 OZ pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. V nájemní smlouvě lze sjednat předání bytu ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud si nájemce s pronajímatelem současně vymezí práva a povinnosti z toho plynoucí, zejména výši a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy.

39. Dle ust. § 51 OZ účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu tohoto zákona.

40. Dle ust. § 696 odst. 1 a 2 OZ nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak.

41. Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.

42. Dle ust. § 710 odst. 1 a 2 OZ nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí nebo jiným způsobem stanoveným tímto zákonem. V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi, pokud není dále stanoveno jinak.

43. Dle ust. § 711 odst. 1 a 2 písm. b) pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně. Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky podle § 686a odst. 3.

44. Dle ust. § 51 OZ účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu tohoto zákona.

45. Dle ust. § 95 odst. 1 o.s.ř. žalobce (navrhovatel) může za řízení se souhlasem soudu měnit návrh na zahájení řízení. Změněný návrh je třeba ostatním účastníkům doručit do vlastních rukou, pokud nebyli přítomni jednání, při němž ke změně došlo.

46. S ohledem na změněné znění žalobního návrhu, soud nejprve ve výroku ad. I. rozhodl o změněn žaloby.

47. Mezi účastníky nebylo sporu potud, že žalovaný je vlastníkem nemovitosti, a stavby č. p. [Anonymizováno] objekt bydlení, zapsané na LV číslo [hodnota], v katastrálním území [adresa], obec která, vše zapsané v katastru nemovitostí, vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště [adresa]. Rovněž nebylo sporu v tom, že žalobkyně je nájemkyní bytu o velikosti 3+1 s příslušenstvím v půdních prostorách uvedené stavby, kterou na základě smluvního vztahu s právním předchůdcem současného žalovaného vybudovala společně se svým manželem koncem devadesátých let minulého století. Z provedeného dokazování vyplynulo, že v rámci výstavby dané nemovitosti žalobkyně vynaložila částku ve výši 354 451,20 Kč. V návaznosti na to, byla uzavřena nájemní smlouva, v níž právní předchůdce žalobce žalovaného městská část [adresa] zohlednil náklady na vybudování bytové jednotky s tím, že prvních 25 let bylo hrazeno nájemcem předem. Toto ustanovení se však netýkalo ostatních plateb, spojených s užíváním bytu. V čl. 5 uvedené nájemní smlouvy dále byla sjednána i povinnost žalobkyně udržovat a opravovat na své náklady jako byt tak střechu nad tímto bytem, a to pod sankcí vzniku pronajímatele pro jednostrannou výpověď nájemní smlouvy či jednostranné ukončení bezplatného nájmu. Volba prostředků byla dána pronajímateli. Uvedená smlouva byla uzavřena 28. 11. 1997, její právní režim se proto řídí zákonem č. 40/1964 Sb., občanským zákoníkem (dále jen "OZ"), což vyplývá ze shora uvedených ustanovení občanského zákoníku č. 89/2012 Sb..

48. Smlouva uzavřená mezi účastníky (resp. právní předchůdcem žalobkyně a žalobkyní) byla sice smlouvou nájemní dle § 685 n. OZ, vykazuje však rovněž znaky smlouvy inominátní ve smyslu § 51 OZ, neboť zohledňuje shora uvedené investice žalobkyně do vybudování daného bytu. Současně právní předchůdce žalovaného ve smlouvě zohlednil i výši vynaložených peněžních prostředků, které žalobkyně se svým manželem vynaložila na vybudování daného bytu, jako kompenzaci nájemného, které bylo de facto odpuštěno pro dalších 25 let, když zahrnul do smlouvy rovněž povinnost žalobkyně udržovat a opravovat na své náklady nejen byt, ale rovněž střechu nad ním. Soud v tomto směru považuje uvedené smluvní ujednání za platné, nepoškozující ani jednu ze stran. Zatímco pronajímatel získal do svého vlastnictví bytovou jednotku, vybudovanou na střeše předmětného domu, čímž se zhodnotil jeho vlastní majetek, žalobkyně získala jistotu nájemního práva, chráněného po dobu 25 let, aniž by byla ohrožena např. zvýšením nájmu. Tuto jistotu přitom měla "předplacenu" na dobu poměrně dlouhou, což s přihlédnutím k výši vložené investice (354 451,20 Kč) představuje nájemné ve více než výhodné výši (cca 1 200,- Kč měsíčně). Ani v době uzavření nájemní smlouvy přitom taková výše nájemného nebyla obvyklá. I kdyby soud přistoupil na to, že by se jednalo o regulované nájemné, nelze pominout skutečnost, že i toto regulované nájemné každoročně stoupalo přibližně od 10-20 %. Při nárůstu pouze 10 % ročně by tak žalobkyně během 25 let uhradila na nájemném více než 1 370 000 Kč (tzn. (součin 1200*12) každý rok navýšený o 10%). Vzhledem k tomu, že ve 25. roce trvání nájemního vztahu by při 10% nárůstu nájemného představoval nájem uvedeného bytu částku zhruba 11 600 Kč měsíčně, lze uzavřít, že uvedený odhad je s ohledem na velikost pronajatého bytu (3+1) spíše podhodnocen ve vztahu k výši předpokládaného nájemného. Lze tak uzavřít, že kompenzace formou uložení povinnosti nájemci udržovat a opravovat střechu na vybudovaným bytem, je zcela přiměřená. Pokud jde o smluvní povinnosti žalobkyně, tyto byly ve smlouvě koncipovány pouze vágním vyjádřením "udržovat a opravovat na své náklady jako byt tak střechu nad tímto bytem". Smlouva nijak nevymezuje četnost konkrétních prací, ani jejich rozsah. Specifikace smluvních povinností žalobkyně je tak odkázána pouze na výklad. Ačkoliv žalobkyně již v žalobě uváděla, že uváděné povinnosti údržby a opravy střechy nad bytem jí nepřísluší, je zřejmé, že si svých povinností byla vědoma, když v průběhu let 1998 až 2020 nechala kontrolovat střešní krytinu, provedla její nátěr, vyměňovala poškozené plechy a nechala provádět další úkony související s údržbou střechy. Byť se nejednalo o údržbu pravidelnou, jak ostatně doporučoval i v řízení ustanovený znalec, nelze pominout skutečnost, že právě v řízení ustanovený znalec uvedenou údržbu označil za dostatečnou natolik, že plnila svou funkci a ochranná funkce střechy tak nebyla porušena. V daném případě přitom hlavním předmětem sporu (kromě zřejmého vzájemného negativního nastavení účastníků řízení) bylo, zda se jedná o natolik závažné porušení smluvních povinností, že je dán výpovědní důvod, či nikoli. S ohledem na formulaci smluvních povinností ze strany žalobkyně však soud dospěl k závěru, že jakkoli by bylo možné polemizovat s kvalitou, i potřebnou četností, prováděné údržby, v řízení byla prokázána údržba svěřené části nemovitosti ze strany žalobkyně v míře k účelu ochrany střechy dostatečné. V daném případě tak nebyl naplněn výpovědní důvod a soud proto žalobě ve výroku ad. II vyhověl.

49. O náhradě nákladů řízení žalobkyně rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 93 834,29 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 4 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč sestávající z částky 3 100 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 3 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 1 550 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 25. 8. 2020 s tím, že odměna byla z původní částky 3 100 Kč podle § 14 odst. 2 a. t. o polovinu snížena, z částky 3 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 4. 12. 2020, z částky 3 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 3 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 3 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 1. 6. 2021, z částky 3 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 1 550 Kč za účast při přípravě jednání dle § 11 odst. 2 písm. g) a. t. ze dne 14. 1. 2022, z částky 3 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 24. 6. 2022, z částky 3 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 6. 10. 2023 a z částky 3 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 5. 12. 2023 včetně jedenácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 12 950,82 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 4. 12. 2020 náhrada 1 961,28 Kč za 240 ujetých km v částce 1 361,28 Kč (32 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 358/2019 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,6 l/100 km a 4,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 358/2019 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 1. 6. 2021 náhrada 1 962,91 Kč za 240 ujetých km v částce 1 362,91 Kč (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,6 l/100 km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 14. 1. 2022 náhrada 2 201,65 Kč za 250 ujetých km v částce 1 601,65 Kč (37,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,6 l/100 km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 24. 6. 2022 náhrada 2 219,28 Kč za 240 ujetých km v částce 1 619,28 Kč (44,50 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,6 l/100 km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 6. 10. 2023 náhrada 2 302,85 Kč za 240 ujetých km v částce 1 702,85 Kč (41,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,6 l/100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 5. 12. 2023 náhrada 2 302,85 Kč za 240 ujetých km v částce 1 702,85 Kč (41,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,6 l/100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 50 350,82 Kč ve výši 10 573,67 Kč a dále.

50. Ve výroku ad. IV rozhodl soud o povinnosti žalovaného podle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. Stát v daném případě vynaložil prostředky na znalecký posudek (čl. 116) ve výši doplatku 164,- Kč a na výpověď znalce (č.l. 132) ve výši 1 875,- Kč, obojí bylo hrazeno z rozpočtových prostředků soudu.

51. Ve výroku ad.V. soud vrátil žalobkyni část složené zálohy, na náklady důkazu, která nebyla v rámci řízení, na důkazy vyčerpána.

Poučení