25 Co 224/2025 - 222

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Renáty Lukešové a soudců JUDr. Václava Nekoly a Mgr. Pavlíny Černé ve věci žalobkyně: [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] [Anonymizováno] žalovanému: [Jméno žalovaného A], narozený [Datum narození žalovaného A] bytem [Adresa žalovaného A] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o odstranění stavby a vyklizení nemovitostí, o odvoláních žalovaného proti rozsudku Okresního soudu Praha-západ ze dne 28. 4. 2025, č. j. 3 C 112/2024-194 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení 23 788,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Okresní soud Praha-západ (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 28. 4. 2025, č. j. 3 C 112/2024-194, rozhodl, že je žalovaný povinen odstranit na vlastní náklady stavbu pro rodinnou rekreaci č. ev. [Anonymizováno] umístěnou na pozemku parc. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa] zapsanou na listu vlastnictví č. [hodnota] vedeném u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště [adresa], a to do tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.), dále že je povinen vyklidit pozemek parc. č. [hodnota], a pozemek parc. č. [hodnota], vše v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota] vedeném u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště [adresa], a to do tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.) a že je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 92 146,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně (výrok III.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze závěru, že dle ustálené judikatury je vlastník pozemku oprávněn domáhat se odstranění stavby v situaci, kdy vlastník stavby sice měl v minulosti právní titul k pozemku, nicméně toto právo následně zaniklo. Dotčená stavba pro rodinou rekreaci byla v minulosti povolena toliko jako stavba provizorní, tedy dočasná. O tom ostatně svědčí i skutečnost, že stavba byla postavena na základě nájemního práva, které je ze své povahy dočasným užívacím titulem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 2. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2023/2013). Dočasnost stavby se zpravidla v dědických usneseních neuvádí a tato skutečnost neznamená, že by dědicům nebylo známo, že chata byla postavena na základě nájemního práva a že je proto stavbou dočasnou. Naopak dědici si museli být vědomi toho, že užívacím titulem k pozemku je nájemní smlouva, neboť byli po celou dobu povinni platit nájemné. Závěry judikatury se přitom podle Nejvyššího soudu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 3. 2024, sp. zn. 22 Cdo 14/2024) použijí i pro případ, že nemovitost byla následně originárně nabyta ve veřejné dražbě, neboť ani originární způsob nabytí nemůže způsobit změnu časově omezeného práva na právo časově neomezené nebo vznik nového práva mít stavbu na cizím pozemku. Žalovaný se o právní vztahy související s užíváním předmětných pozemků začal zajímat až poté, co předmětnou stavbu vydražil. Musel si být vědom toho, že právní titul k užívání pozemku mu nesvědčí a že ho teprve bude muset získat. Pokud by žalobě nebylo vyhověno, jednalo by se o velmi silný zásah do vlastnického práva vlastníka pozemku, který má obecně právo domáhat se odstranění stavby.

3. Dobré mravy je proto možné aplikovat velmi omezeně, a to za podmínek dovozených judikaturou Nejvyššího soudu. Muselo by být tvrzeno a prokazováno, že výkon práva na ochranu vlastnictví žalobkyně by vážně poškodil žalovaného, aniž by to žalobkyni přineslo odpovídající prospěch a vyhovění žalobě by se přitom dotklo zvlášť významného zájmu žalovaného. Tímto zájmem nicméně nemůže být rekreace. To, že žalobkyně neupozornila soudního exekutora na to, že má v úmyslu chatu nechat odstranit, resp. že již má k dispozici rozsudek o odstranění stavby, a namísto toho se zajímala o možnost odkoupení předmětné stavby, zcela jistě není standardní a v tomto jednání lze jistě spatřovat prvky nepoctivosti. Na předmětný rozsudek o odstranění stavby měl nicméně v prvé řadě upozornit soudního exekutora původní vlastník dané chaty, neboť tato informace by logicky podstatným způsobem ovlivnila odhadní cenu předmětné nemovitosti. Přes tyto ne zcela standardní okolnosti je třeba dovodit, že si žalovaný před nabytím předmětné stavby nepočínal dostatečně obezřetně. V řízení rovněž nebyly tvrzeny, ani prokazovány další okolnosti, v důsledku kterých by intenzita ne zcela poctivého jednání žalobkyně převážila nad jeho právem na ochranu vlastnického práva. Žalobkyně reagovala na žádost žalovaného o získání užívacího titulu k předmětným pozemkům až se značným časovým zpožděním, je možné, že v důsledku liknavosti žalobkyně žalovanému objektivně vznikne odstraněním dané stavby škoda, což však není předmětem tohoto řízení.

4. Proti shora uvedeného rozsudku podal včasné odvolání žalovaný z důvodů uvedených v ustanovení § 205 odst. 2 písm. b), d), e) a g) o. s. ř. a namítal, že nabyl stavbu v dobré víře ve správnost informací ve veřejných rejstřících, a to jako trvalou a prostou práv třetích osob. Stavbu poté rekonstruoval s nákladem ve výši přibližně 300 000 Kč. O sporech mezi žalobkyně a původním vlastníkem nevěděl a informace o nich nebyly součástí ani dražební vyhlášky soudního exekutora. Odstranění stavby by zasáhlo do vlastnického práva žalovaného, které nabyl v dobré víře. S ohledem na to, že k požadavku na odstranění stavby žalobkyně přistoupila až po vydražení stavby a po její rekonstrukci, žalovaný nárok žalobkyně považuje za odporující dobrým mravům. Přestože soud prvního stupně provedl poměrně rozsáhlé dokazování, bylo toto vedeno nesprávně, neboť nezjistil, proč a za jakým účelem zamlčela žalobkyně informace nezbytné pro výkon rozhodnutí (exekuci), kde nabyl žalovaný nemovitost. Důkazy provedené pak nesprávně vyhodnotil, a to jak ve vztahu k uplatněnému nároku, tak i k žalobní obraně žalovaného ve vztahu k vydržení. U výroku o nákladech řízení nevyhodnotil jednání žalobkyně a uplatněný nárok jako jednání v rozporu s dobrými mravy, jež způsobilo žalovanému závažnou újmu. Pokud jde o náklady řízení, měl vycházet nikoliv z fiktivní hodnoty věci, ale z tarifu pro určení práva k nemovitosti. K právnímu režimu neoprávněných staveb, zřízených před 1. 1. 2024 a k možné analogické aplikaci ustanovení o neoprávněné stavbě se Nejvyšší soud vyjádřil již v usnesení ze dne 7. 9. 2016. sp. zn. 22 Co 1070/2016. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.), neřeší výslovně další osudy neoprávněných staveb, vzniklých za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“), resp. i dříve. Pro vypořádání neoprávněných staveb zřízených před 1. 1. 2014 není nová úprava použitelná. Jinak předmětná stavba ve vlastnictví žalovaného podle dokumentace existuje zhruba od roku 1939, 86 let na předmětnou stavbu je hodně dlouhý časový úsek na to, aby byla dočasnou. V otázce posouzení dobrých mravů nepostupoval soud prvního stupně řádně, žalobkyně jako veřejnoprávní korporace měla postupovat s péčí řádného hospodáře, namísto toho soudnímu exekutorovi a všem účastníkům zamlčela rozhodnutí o odstranění stavby a svůj úmysl uplatněný v tomto řízení. Personální změny v osobě starosty nemají na jednání obce vliv. Žalobkyně tímto postupem docílila situace, že předmětná stavba má vlastníka a ten musí na vlastní náklady tuto stavbu odstranit. Pokud by přistoupila k exekuci včas, tj. od roku 2011, musela by nejspíš si tuto stavbu odstraňovat sama na vlastní náklady. Uvedené jednání žalobkyně nemůže požívat soudní ochrany, když zapříčinilo spor. S ohledem na výše uvedené žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadené usnesení změnil tak, že se žaloba zamítá a přiznal žalovanému náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

5. Žalobkyně se k odvolání vyjádřila s tím, že navrhuje potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení. Předmětný rozsudek považuje žalobkyně za správný, přezkoumatelný a přehledný. Žalovaný je zkušeným účastníkem dražeb, zřejmě se živí pronajímáním nemovitostí získávaných v dražbách. V daném případě šel do podnikatelského rizika tím, že si nezjistil o předmětné stavbě skutečnosti před jejím vydražením. Žalobkyně nebyla účastníkem předmětné exekuce a dražby, řešila pouze administrativní záležitosti týkající se vyvěšení dražební vyhlášky, nebylo tak její povinností poskytovat exekutorovi jakékoliv podklady. Tyto měl poskytnout povinný předmětné exekuci, což zjevně neučinil. Žalovaný před dražbou věděl, že stavba se nachází na cizím pozemku, že automaticky nenabývá užívací titul k předmětnému pozemku pod stavbou, ale neprojevil dostatečnou opatrnost v tomto směru. Bral to jako investiční příležitost a musí tak nést i případné podnikatelské riziko.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal napadený rozsudek podle § 212 a 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není opodstatněné.

7. Soud prvního stupně vyšel z následujících skutkových zjištění: Žalobkyně je vlastnicí pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 28 m3, na kterém se nachází stavba č. ev. [Anonymizováno][Anonymizováno] a pozemku parc. č. [hodnota], zahrada, o výměře [Anonymizováno], vše v katastrálním území a obci [adresa], zapsaného na listu vlastnictví č. [hodnota] vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Žalovaný je vlastníkem stavby [adresa] se způsobem využití rodinná rekreace, zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota] vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Stavba se nachází na pozemku parc. č. [hodnota], zapsaném na listu vlastnictví č. [hodnota]. Nabývacím titulem je usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne [datum], č. j. [spisová značka], přičemž příklep v exekuční dražbě byl žalovanému udělen za nejvyšší podání ve výši 236 000 Kč. Žalovaný dne 1. 6. 2018 nejvyšší podání zaplatil a ke dni vydání usnesení o příklepu se stal vlastníkem vydražené stavby. Usnesení nabylo právní moci dne 6. 6. 2018. Právní účinky zápisu nastaly ke dni 7. 6. 2018, zápis byl proveden dne 18. 7. 2018. V popisu předmětu dražby bylo uvedeno, že vlastníkem pozemku pod stavbou je žalobkyně a že jde o samostatně stojící přízemní chatu, konstrukce budovy je dřevěná, její stavebně technický stav je špatný a odpovídá zanedbané údržbě. Na dotčené stavbě ke dni 23. 4. 2018 dle výpisu z LV vázla tři exekutorská zástavní práva a byly postižena třemi exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Stavba byla před rekonstrukcí žalovaného dle fotodokumentace zahrazena věcmi původního vlastníka, nacházela se v obtížně přístupném zarostlém terénu a následně byla vyklizena a rekonstruována. Žalovaný vymezil náklady provedené rekonstrukce na částku 367 342 Kč.

8. Usnesením o nařízení dražebního jednání ze dne [spisová značka], byla nařízena elektronická dražba stavby [adresa], způsob využití rodinná rekreace, zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota], nacházející se na parcele č. [hodnota] zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota]. Práva a závady spojené se stavbou ani závady, které prodejem stavby v dražbě nezaniknou, nebyly zjištěny. Výsledná cena stavby činila 120 000 Kč. Cenu i závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, soudní exekutor určil na základě znaleckého posudku usnesením č. j. [spisová značka], které nabylo právní moci 3. 1. 2018. Nejnižší podání bylo stanoveno ve výši 2/3 výsledné ceny, tj. na částku 80 000 Kč. Ve znaleckém posudku [právnická osoba] při stanovení obvyklé ceny byla jako riziko uvedena skutečnost, že stavba stojí na pozemcích jiného vlastníka. Věcná břemena nebyla zjištěna a nebyla zjištěna ani nájemní, pachtovní či předkupní práva, která nezaniknou prodejem v dražbě. Dále zde bylo uvedeno, že stavba není pronajímána a že nájemní smlouvy nebyly zjištěny ani předloženy. Rovněž bylo uvedeno, že stavba byla dlouhou dobu neužívána a její technický stav byl výrazně zhoršený.

9. K žádosti [jméno FO], o povolení k postavení dřevěné víkendové chaty na pronajatém pozemku č. [adresa] bylo ustanoveno komisionální řízení na místě samém. Následně mu bylo jako stavebníku podle zápisu ze dne 8. 10. 1939 uděleno stavební povolení k postavení víkendového dřevěného domku na pronajatém pozemku č. [adresa] a pro nepatrnost stavby mu byla prominuta povinnost předložit stavební plány. Na pozemku měl být postaven dřevěný domek sloužící k přechodnému víkendovému bydlení. Stavební povolení bylo dáno provizorní na dobu 10 let, neboť stavba měl být dřevěná a provizorní. Dne 17. 8. 1949 byla uzavřena ústní nájemní smlouva, kterou Místní národní výbor ve Všenorech pronajal [jméno FO] část pozemku č. [hodnota], zahrada, a to na dobu od 1. 1. 1949 do roku 1959. Bylo ujednáno, že nebude-li po uplynutí nájemní doby nájemní smlouva obnovena, je nájemce povinen bez náhrady chatu odklidit a uvést pozemek do stavu, v němž jej převzal. Následně [jméno FO], bytem [adresa], přihlásil k evidenci chatu (rekreační domek) postavenou v roce [Anonymizováno] na pozemku č. [hodnota], který byl ve vlastnictví [právnická osoba] a který měl [jméno FO] v nájmu přihláškou ze dne [datum]. Současně požádal o její kolaudaci. Nájemní smlouvou ze dne 23. 5. 1959 Československý stát pronajal [jméno FO]/1 k rekreačním účelům, a to na dobu neurčitou s tím, že smlouva byla vypověditelná ve veřejném zájmu vždy k 1. lednu s jednoroční výpovědní lhůtou. Nájemce byl oprávněn pozemek užívat způsobem potřebným k plnění účelu nájmu. Zastavět pozemek byl však oprávněn pouze provizorní stavbou v souladu se stavebními předpisy. Po skončení nájmu byl nájemce do konce výpovědní lhůty povinen z pozemku odstranit všechny objekty, stavby a jiné úpravy a uvést pozemek do stavu, v němž jej převzal. Dědictví po [jméno FO], [datum], nabyl jeho syn [jméno FO] usnesením [adresa], a to včetně jedné poloviny chaty č. [hodnota] na cizím pozemku ve [adresa]. Nájemní smlouvou ze dne 10. 7. 1975, doplněnou dodatkem ze dne 1. 3. 1996, Československý stát pronajal [jméno FO] k rekreačním účelům. Současně byla zrušena nájemní smlouva ze dne 23. 5. 1959. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a byla vypověditelná vždy k 1. lednu s jednoroční výpovědní lhůtou. Nájemce byl oprávněn pozemek užívat způsobem potřebným k plnění účelu nájmu. Zastavět pozemek byl však oprávněn pouze provizorní stavbou v souladu se stavebními předpisy. Po skončení nájmu byl nájemce do konce výpovědní lhůty povinen z pozemku odstranit všechny objekty, stavby a jiné úpravy a uvést pozemek do stavu, v němž jej převzal. 10. [jméno FO] evidován jako vlastník stavby č. ev. [Anonymizováno], zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota], která byla umístěna na pozemku parc. č. [hodnota], zapsaném na listu vlastnictví č. [hodnota], vše pro katastrální území a obec [adresa]. Jako nabývací titul bylo evidováno usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví ze dne [datum], které nabylo právní moci k 4. 6. 2002. [jméno FO] jednající jménem žalobkyně podepsal dne 7. 11. 2008 výpověď nájemní smlouvy ze dne 10. 7. 1975 adresovanou [jméno FO] [Anonymizováno]., a to pro dlouhodobé neplacení nájemného. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 1. 3. 2011, sp. zn. 18 C 238/2010, byla [jméno FO] [Anonymizováno]. uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 5 480 Kč s příslušenstvím jako bezdůvodné obohacení za užívání pozemků parc. č. [adresa] za období od února 2006 do roku 2010 (vykonatelný dne 19. 4. 2011). Rozsudkem Okresního soudu Praha-západ ze dne 7. 12. 2010, č. j. 4 C 30/2010-35, bylo [jméno FO]. uloženo odstranit na vlastní náklady stavbu č. ev. [Anonymizováno], zapsanou na listu vlastnictví č. [hodnota], umístěnou na pozemku parc. č. [hodnota], vše v katastrálním území a obci [adresa] (výrok I., vykonatelný dne 24. 3. 2011). Dále mu bylo uloženo vyklidit pozemky parc. č. [hodnota], taktéž vše v katastrálním území a obci [adresa], zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota] (výrok II, vykonatelný dne 29. 3. 2011). Žalobkyně se nikdy nedomáhala výkonu tohoto rozhodnutí.

11. Soudní exekutor [jméno FO] sdělil dne 29. 10. 2012 žalobkyni, že chystá prodej stavby a požádal ji o sdělení, zda má o stavbu zájem. [jméno FO] žalobkyně v reakci ze dne 5. 11. 2012 na to projevil zájem o koupi stavby s tím, ale velmi záleží na ceně, neboť stavba je ve špatném stavu a pozemek není dobře přístupný. Následně se dotazoval na cenovou relaci týkající se prodeje stavby. Uvedený starosta následně na opětovné dotazy soudního exekutora ze dne 23. 10. 2015 a 8. 2. 2017 ohledně zájmu o stavbu reagoval s tím, že stavba je v dezolátním stavbu a o stavbu by měla žalobkyně zájem za cenu 50 000 Kč (sdělená odhadní cena byla 90 000 Kč). Následně soudní exekutor požádal žalobkyni dne 19. 1. 2018 o uveřejnění dražební vyhlášky na úřední desce obce a o zaslání informace o jejím vyvěšení a sejmutí.

12. Žalovaný elektronicky dne 25. 10. 2018 jako vlastník chaty ev. č. [adresa] stavby požádal o informace ohledně prodeje nebo pronájmu pozemků. Žalobkyně vyzvala žalovaného k odstranění stavby a k vyklizení pozemků žalobkyně dopisem ze dne 9. 12. 2020 s tím, že stavba je umístěna na pozemcích žalobkyně, které byly původně užívány na základě nájemní smlouvy, která však později zanikla. Nájem pozemku byl od počátku časově omezen, s čímž byl stavebník stavby srozuměn. Stavba je tudíž nyní stavbou neoprávněnou. Žalovaný s tím nesouhlasil s poukazem na jeho neúspěšné pokusy zjistit možnosti koupě či nájmu pozemků (z odpovědi žalovaného ze dne 13. 1. 2021). V nedatované zprávě doručené žalobkyni dne 16. 2. 2021 žalovaný opakovaně požádal žalobkyni o sdělení ceny za prodej nebo pronájem pozemků a o sdělení jména osoby, která má problematiku na obecním úřadu žalobkyně na starost. Dále upozornil, že neobdržel reakci na dopis zaslaný datovou schránkou dne 13. 1. 2021. Žalobkyně žalovanému v návaznosti na to dne 22. 2. 2021 sdělila svůj nezájem o prodej i o pronájem pozemků s tím, že rozsudkem ze dne 7. 12. 2011 bylo rozhodnuto o povinnosti stavbu odstranit. Vyzvala žalovaného k odstranění stavby z jejích pozemků do 31. 3. 2021. V další výzvě ze dne 14. 7. 2021 opětovně žalovaného vyzvala k odstranění stavby a k vyklizení pozemků žalobkyně s tím, že jiné řešení možné není, neboť žalobkyně nemá zájem pozemky prodat ani pronajímat. Navazovala předžalobní výzva doručená žalovanému dne 27. 2. 2024, v níž žalobkyně mimo jiné konstatovala, že jiné řešení není možné, neboť žalobkyně nemá zájem pozemky prodat ani pronajímat a ani stavbu převzít.

13. Žalovaný je vedle zmíněné chaty dále vlastníkem dvou staveb pro rodinnou rekreaci zapsaných na LV č. [hodnota], konkrétně [adresa], se stojící na parcele st. [Anonymizováno], zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota], a [adresa], stojící na parcele st. [Anonymizováno] zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota], kdy nabývacími tituly jsou dvě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu. Souběžně je vlastníkem pozemků parc. č. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], se způsobem využití rodinná rekreace, zapsaných na LV č. [hodnota], a to na základě usnesení soudního exekutora o příklepu. Žalovaný je souběžně vlastníkem stavby – rodinného domu - [adresa], stojícího na st. parcele č. [hodnota] zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota], opětovně na základě usnesení soudního exekutora o příklepu. V rámci inzerátu na portálu [Anonymizováno] byl nabízen dlouhodobý pronájem blíže neoznačené chaty (volné od 30. 1. 2021) v obci [adresa], o dispozici 1+1 a výměře 29 m2, a to společně s plochou pozemku o výměře 152 m2.

14. Odvolací soud dále podle § 213 odst. 2 a 4 o. s. ř. doplnil dokazování žádostí [jméno FO], adresovanou [adresa], v níž požádal o ustanovení komise, pozvání příslušných sousedů a udělení povolení ke stavbě dočasné „veekendové“ chaty na části pozemku č. kat. [Anonymizováno], pronajatém od pana [Anonymizováno] [adresa]

15. Soud prvního stupně věc právně posoudil jak podle o. z., tak i podle obč. zák.

16. Podle § 1012 o. z. má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit.

17. Podle § 1042 o. z. se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

18. Podle § 6 odst. 1 a 2 o. z. má každý má povinnost jednat v právním styku poctivě (odst. 1). Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu (odst. 2).

19. Podle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany 20. Podle § 1090 zákona č. 946/1811 Sb. zák. soud., obecný zákoník občanský, smlouva, kterou někdo obdrží užívání nespotřebitelné věci na určitý čas a za určitou cenu, nazývá se nájemní (pachtovní) smlouvou vůbec.

21. Rozhodovací praxe dovolacího soudu sice neobsahuje uzavřený výčet toho, kdy je stavebník oprávněn mít stavbu na pozemku trvale a kdy dočasně, ale na druhou stranu z rozhodovací praxe jasně vyplývá, že nájemní vztah zakládá právo k umístění stavby toliko dočasné (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 2. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2023/2013).

22. Originární způsob nabytí vlastnického práva ke stavbě nemá za následek to, že se z časově omezeného práva stane právo časově neomezené či jiné, dosud neexistující, které bude opravňovat žalovanou mít předmětnou stavbu na předmětných pozemcích umístěnou (viz též bod 23 napadeného rozhodnutí). Může-li být povinnost odstranit stavbu uložena stavebníkovi, jehož titul k umístění stavby na cizím pozemku již zanikl, tím spíše tato povinnost může být uložena vlastníkovi stavby, který žádným titulem k umístění stavby na cizím pozemku nikdy nedisponoval. Problematika dobrých mravů byla dříve upravena v § 3 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“), s účinností od 1. 1. 2014 je obsažena v § 2 odst. 3 o. z. a v § 8 o. z. vylučujících právní ochranu při zjevném zneužití práva; judikaturu přijatou k výkladu rozporu s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 obč. zák. lze přiměřeně aplikovat i na výklad podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Za zneužití práva lze považovat výkon práva v rozporu s jeho účelem, kdy je právo vykonáno, ačkoliv nositel tohoto práva nemá žádný skutečný nebo jen nepatrný zájem na jeho výkonu, resp. se projevující jako rozpor mezi užitkem oprávněného, k němuž výkon práva skutečně směřuje, a užitkem oprávněného, pro nějž je právo poskytnuto, který v krajní podobě může nabýt povahu tzv. šikany, která je výkonem práva za účelem poškození druhé strany (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 3. 2024, sp. zn. 22 Cdo 14/2024).

23. V dané věci se žalobkyně se žalobou podanou u soudu prvního stupně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost k odstranění stavby pro rodinou rekreaci č. ev. [Anonymizováno], umístěné na pozemku parc. č. [hodnota], a dále vyklizení pozemků parc. č. [hodnota] v jejím vlastnictví z důvodu neoprávněného užívání těchto pozemků žalovaným (dle § 1042 o. z.). Žalovaný se žalobou nesouhlasil s poukazem na skutečnost, že předmětná chata v jeho vlastnictví je stavbou trvalou, tj. umístěnou na pozemku žalobkyně na základě časově neomezeného užívacího práva, a dále že výkon práva žalobkyně jako vlastnice pozemku pod jeho stavbou je v rozporu s dobrými mravy. Soud prvního stupně se nejdříve zabýval otázkou, zda předmětná stavba vznikla na základě časově neomezeného nebo omezeného práva stavebníka k umístění stavby na dotčeném pozemku, který je nyní ve vlastnictví žalobkyně. Vzhledem k tomu, že ochrana vlastnického práva formou vindikační žaloby je v § 1040 odst. 1 o. z. založena na stejných principech jako tomu bylo v § 126 odst. 1 obč. zák., lze v tomto směru i nadále vycházet z dosavadní judikatury. Rozhodným pro posouzení dočasnosti nebo trvalosti stavby je právní režim stavby v době jejího vzniku, resp. povaha užívacího práva stavebníka k pozemku v době vzniku stavby. Zde vyšel soud prvního stupně ze správného skutkového zjištění, že dotčená chata byla vystavěna oprávněně na cizím pozemku (ve vlastnictví osoby odlišné od stavebníka [jméno FO], [adresa] na pozemku žalobkyně, které v daném případě zaniklo dlouho před dražbou, na právo neomezené, ani jej nově založit.

24. Nepřiléhavá je pak námitka žalovaného, že pokud stavba existuje zhruba 86 let, jde o hodně dlouhý časový úsek, aby byla stavbou pouze dočasnou. Pro posouzení trvalosti nebo dočasnosti stavby není rozhodující, jak dlouho fakticky stojí na cizím pozemku, ale časová omezenost nebo trvalost práva k jejímu umístění na cizí pozemek v době jejího vzniku. I dočasná stavba tak může oprávněně stát na cizím pozemku dlouhou dobu, pokud jejímu vlastníku svědčí užívací právo k zastavěnému pozemku. Důvodnou nelze shledat ani námitku žalovaného, že jeho právní předchůdce, [jméno FO], vydržel právo stavby k dotčenému pozemku parc. č. [hodnota]) po desetiletém užívání. Právní úprava v posuzovaném období (rok 1939 a násl.) sice právo stavby jako věcné právo k pozemku znala, konkrétně v zákoně č. 86/2012 Ř. z., o stavebním právu (účinném do 9. 7. 1947), ale mohlo být založeno jen smluvně na pozemcích státu, země, okresu, obce nebo veřejného fondu (§ 2) a vznikalo až knihovním zápisem (§ 5). Obdobně vznikalo zápisem do knihovní vložky i dle navazujícího zákona č. 88/1947 Sb., o právu stavby (použitelného jen pro právo stavby založené před 1. 1. 1951). Taková situace však zjevně v daném případě nenastala. Ani odkaz žalovaného na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 7. 9. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1070/2016 a na možnost analogické aplikace ustanovení o vypořádání práv k „neoprávněné stavbě“ na stavbu na cizím pozemku, u níž právo k umístění zaniklo, není přiléhavý. Právě v uvedeném rozhodnutí Nejvyšší soud aplikaci § 1086 o. z. (týkající se neoprávněné stavby, vystavěné v dobré víře) na případ stavby postavené na základě nájemního práva, které následně zaniklo, vyloučil (viz zdůvodnění uvedeného rozhodnutí). Žalobkyně tak oprávněně uplatnila vůči žalovanému vindikační žalobou svůj nárok na odstranění stavby na jejím pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa], když žalovanému nesvědčí žádné právo stavbu č. ev. [Anonymizováno] na pozemku mít a předmětný pozemek takto užívat. Stejně tak žalovanému nesvědčí žádné užívací právo k navazujícímu pozemku žalobkyně parc. č. [hodnota], tj. ani pro umístění jakýchkoliv věcí apod. (viz fotodokumentace stavby chaty a jejího nejbližšího okolí).

25. Žalovaný se dále domáhá ochrany svého vlastnického práva k dotčené chatě s poukazem na jednání žalobkyně při uplatnění předmětné žaloby v rozporu s dobrými mravy. Zde jak správně soud prvního stupně zkonstatoval, dochází ke střetu vlastnického práva žalobkyně, na jejíž pozemku se nachází stavba, jejíž vlastník nemá užívací právo k pozemku, a vlastnického práva žalovaného, který nabyl vlastnictví originárním způsobem. Odepřít ochranu vlastnického práva vlastníku pozemku v takovém případě lze za pomoci korektivu dobrých mravů jen velmi výjimečně, pokud to odůvodňují konkrétní okolnosti případu. Problematika dobrých mravů je obsažena v § 2 odst. 3 o. z. a v § 8 o. z. vylučujícím právní ochranu při zjevném zneužití práva, přičemž je zde dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu nadále použitelná dřívější judikatura vztahující se k § 3 odst. 1 obč. zák. Zákaz zneužití práva je institutem korigujícím funkci principu poctivosti, pomocí něhož má být odepřena právní ochrana takovému výkonu práva, který sice formálně odpovídá zákonu či obsahu existujícího právního vztahu, avšak jenž je vzhledem k okolnostem případu nepřijatelný (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 2016, sp. zn. 22 Cdo 2135/2016).

26. V projednávané věci správně soud prvního stupně zohlednil, že žalovaný nabyl stavbu chaty č. ev. [adresa] v dražbě, bez jakéhokoliv užívacího práva k pozemku, což byla informace dostupná účastníkům dražby předem (viz podklady k dražbě, stav zápisu v katastru nemovitostí). Žalovaný nevyužil možnosti zjistit si údaje o možnosti užívat pozemek pod stavbou i přiléhající pozemek předem, stejně tak zjevně nevyvinul odpovídající snahu o zajištění daného užívacího práva k pozemku žalobkyně následně, než přistoupil k rekonstrukci chaty. Za takovou snahu opravdu nelze považovat předložený „strohý“ email a urgenci odpovědi, stejně tak ojedinělou návštěvu obecního úřadu žalobkyně. Vlastnice pozemku – žalobkyně neměla žádnou zákonnou nebo jinou povinnost pozemky žalovanému odprodat nebo mu poskytnout jakékoliv užívací právo k nim, byť i za úplatu. Bylo tedy na odpovídající aktivitě žalovaného, než přistoupil k dokládané rekonstrukci předmětné chaty, k níž zjevně užil vědomě neoprávněně pozemků žalobkyně, aby si právo užívací zajistil. Na daný případ se mimo jiné uplatní latinská zásada "Vigilantibus iura scripta sunt", tedy že „bdělým náležejí práva“, avšak žalovaný při nabývání dotčené chaty a její rekonstrukci zjevně „bdělým“ nebyl. Nelze odhlédnout od skutečnosti, že žalovaný je osobou zkušenou v nabývání staveb bez pozemku pod nimi (viz doložené zápisy v katastru nemovitostí) cestou dražeb, a musel tak nepochybně mít znalosti, jak si ověřit a případně i zajistit užívací právo těmto cizím pozemkům. Rozsudek na odstranění stavby (zajištěný žalobkyní vůči právnímu předchůdci žalobkyně) svědčí o tom, že žalobkyně neměla zájem na umístění chaty na svém pozemku dlouhodobě, a nejde tak o případnou „šikanu“ vůči žalovanému. Lze jí samozřejmě vytknout, že o probíhající exekuci na majetek právního předchůdce žalovaného dlouhodobě věděla, a mohla soudního exekutora na existenci dotčeného rozhodnutí upozornit (viz komunikace tehdejšího starosty žalobkyně s pracovníky exekutora ohledně odkupu chaty). Na druhou stranu bylo primárně na soudním exekutoru, případně na soudním znalci oceňujícím nemovitost, aby řádně prověřili poměry uvedené stavby, když její dočasnost a existence exekučního titulu na odstranění stavby výrazně ovlivňovaly její cenu. Uplatnění exekučního titulu na odstranění stavby v exekuci je právem, nikoliv [Anonymizováno] subjektu oprávněného k plnění z tohoto rozhodnutí. Je sice pravdou, že dřívější realizace odstranění stavby a vyklizení cestou exekuce vůči povinnému z dotčeného exekučního titulu ([jméno FO]) by sice vzniklou situaci odvrátila, avšak z ničeho neplyne, že by žalobkyně vyčkávala na situaci, kdy stavbu nabude jiný vlastník.

27. S přihlédnutím ke shora uvedeným okolnostem odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně neshledal v jednání žalobkyně znaky nepoctivosti, tj. že by uplatnila právo na ochranu vlastnického práva k pozemku bez skutečného zájmu na jeho realizaci, pouze s cílem žalovaného poškodit. Žalobkyně vysvětlila, proč nemá zájem na dalším využití pozemku pro stavby v cizím vlastnictví (špatný přístup, chybějící infrastruktura), nijak žalovaného neutvrzovala v možnosti užívací právo předem nebo dodatečně získat (a tím i v investicích do něj). Proto majetkovou ztrátu v podobě trvalého odstranění uvedené dočasné stavby a vyklizení pozemků lze přičítat nezodpovědnému přístupu žalovaného, nikoliv nepoctivému nebo liknavému přístupu žalobkyně při uplatňování ochrany jejího vlastnického práva. Odvolací soud tak ve shodě se soudem prvního stupně neshledal důvody pro výjimečné odepření ochrany vlastnického práva žalobkyni pro jeho zneužití na úkor žalovaného.

28. O nákladech řízení soud prvního stupně správně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a žalobkyni, která byla v řízení plně úspěšná, přiznal plnou náhradu nákladů řízení. Odvolací soud neshledal důvody pro výjimečné odepření náhrady nákladů řízení jinak úspěšné žalobkyni podle § 150 o. s. ř., když pro to nesvědčily jak poměry žalovaného (žádné takové netvrdil), tak ani okolnosti případu (viz shora k otázce dobrých mravů a poctivosti). Náklady řízení se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 10 000 Kč a dále z nákladů právního zastoupení advokátem. U úkonů právní služby učiněných do 31. 12. 2024 pak soud prvního stupně vyšel z tarifní hodnoty 246 000 Kč (236 000 Kč prokazatelná hodnota nemovitosti v dražbě a 10 000 Kč pro případ vyklizení pozemků). Vzhledem k tomu, že hodnota předmětné odstraňované stavby byla zjistitelná, aniž by soud prvního stupně musel přistoupit ke složitému dokazování (např. vypracování znaleckého posudku), když nemovitost byla za částku 236 000 Kč vydražena v roce 2021 a následně rekonstruována (tj. hodnota byla v době rozhodování nepochybně i vyšší), lze z nabývací částky vyjít při stanovení tarifní hodnoty (jako z částky minimální) podle § 8 odst. 1 advokátního tarifu. Nebylo tak v souladu s judikaturou Ústavního soudu nezbytné stanovovat tarifní hodnotu podle § 9 odst. 1 advokátního tarifu jako u věci, kde nelze hodnotu vyjádřit v penězích nebo kde ji lze zjistit jen s nepoměrnými obtížemi (viz např. nález Ústavního soudu ze dne 19. 12. 2017, sp. zn. IV. ÚS 2688/15). Přiznal tak odměnu za čtyři úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva ze dne 22. 2. 2024, návrh na zahájení řízení, replika k vyjádření žalovaného ze dne 20. 12. 2024) po 9 300 Kč a náhradu hotových výdajů za čtyři úkony podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, která do 31. 12. 2024 činí 300 Kč za každý úkon právní služby. Za úkony právní služby vykonané po 1. 1. 2025 vyšel prvního stupně z tarifní hodnoty 266 000 Kč (navýšení u vyklizení pozemků z 10 000 Kč na 30 000 Kč dle § 9 odst. 1 advokátního tarifu), přiznal odměnu ze tři úkony právní služby (účast na jednání dne 3. 3. 2025, vyjádření ze dne 31. 3. 2025 a účast na jednání dne 24. 4. 2025) po 9 380 Kč a náhradu hotových výdajů ve výši 450 Kč za každý z dotčených úkonů právní služby. Celkem tak správně žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 92 146,90 Kč včetně 21 % DPH.

29. Odvolací soud s odkazem na shora uvedené rozsudek soudu prvního stupně podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

30. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 a § 224 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v odvolacím řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 23 788,60 Kč. Tyto náklady se sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 advokátního tarifu z tarifní hodnoty ve výši 266 000 Kč (tarifní hodnota 236 000 Kč jako hodnota nemovitosti dle § 8 odst. 1 advokátního tarifu, 30 000 Kč tarifní hodnota pro vyklizení pozemků dle § 9 odst. 1 advokátního tarifu) představující částku 2 x 9 380 Kč za vyjádření k odvolání a účast při odvolacím jednání dne 5. 11. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. d) a g) advokátního tarifu, paušální náhrada výdajů ve výši 2 x 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) advokátního tarifu ve znění od 1. 1. 2025 a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši 4 128,60 Kč.

Poučení