25 Co 8/2022- 237

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Renáty Lukešové a soudkyň Mgr. Kláry Hrobské a JUDr. Ireny Sekavové v právní věci žalobce: [osobní údaje žalobce] bytem [adresa] zastoupený advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] bytem [adresa] zastoupená advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 229 632,90 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu Praha – západ ze dne 24. 8. 2021, č. j. 36 C 338/2020-201, ve znění opravného usnesení ze dne 11. 2. 2022, č. j. 36 C 338/2020-229 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v napadeném rozsahu výroku I. mění tak, že se žaloba co do úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 200 000 Kč od [datum] do [datum], a dále co do úroku z prodlení ve výši 1,75 % ročně z částky 200 000 Kč od [datum] do zaplacení, zamítá; jinak se v tomto výroku potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně 124 378 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů odvolacího řízení 22 748 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Rozsudkem ze dne ze dne 24. 8. 2021, č. j. 36 C 338/2020-201 ve znění opravného usnesení ze dne 11. 2. 2022, č. j. 36 C 338/2020-229, rozhodl Okresní soud Praha – západ (dále jen„ soud prvního stupně“) výrokem I., že žalovaná je povinna zaplatit žalobci 200 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení 10 % ročně z částky 200 000 Kč za dobu od [datum] do zaplacení, a dále částku 29 632,90 Kč se zákonným úrokem z prodlení 8,25 % ročně z částky 29 632,90 Kč za dobu od [datum] do zaplacení, vše ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku. Výrokem II. bylo rozhodnuto, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů částku 124 378 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce. Soud prvního stupně uzavřel, že je důvodný a oprávněný nárok žalobce na náhradu škody (účelně vynaložených nákladů) ve smyslu ust. § 2894 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 (dále jen„ o. z.“), a dále nárok na zaplacení smluvní pokuty dle § 2048 a násl. o. z., když žalovaná porušila podmínky kupní smlouvy ze dne [datum] (nezaplatila doplatek kupní ceny), a v důsledku toho žalobce oprávněně odstoupil od této smlouvy.

2. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, a to v rozsahu částky 200 000 Kč s požadovaným příslušenstvím, tj. s úrokem z prodlení z této částky ve výši 10 % od [datum] do zaplacení (výrok I. rozsudku soudu prvního stupně). Uvedla, že soud prvního stupně dospěl k nesprávnému skutkovému zjištění ohledně mechanismu zápočtu ujednaného mezi účastníky, nesprávně dovodil, jakým způsobem mělo být vypořádáno rezervační depozitum. Žalovaná odkázala na čl. 4 a 4.2. kupní smlouvy. Dále odkázala na to, že si v dohodě o poskytování realitních služeb ze dne [datum] žalobce sjednal s realitní zprostředkovatelkou odměnu za zprostředkování kupní smlouvy, jež se přednostně uspokojuje z rezervačního depozita. V dohodě o rezervaci koupě nemovité věci si strany sjednaly, že uzavřením kupní smlouvy bude zaplacené rezervační depozitum v plné výši započteno na úhradu kupní ceny za převod vlastnictví nemovité věci. Zprostředkovatel v takovém případě vypořádá rezervační depozitum s vlastníkem na základě dohody o poskytování realitních služeb. S tímto byla žalovaná srozuměna, byť nebyla smluvní stranou této dohody. Soud prvního stupně v odstavci 31. odůvodnění rozsudku nesprávně uvádí, že„ již zaplacenou zálohu 200 000 Kč použil žalobce na uspokojení pohledávky zprostředkovatelky“. To nemůže být pravdou, když ke smluvenému zápočtu došlo vypořádáním rezervačního depozita v souladu s dohodou o rezervaci koupě ve lhůtě sedmi dnů od uzavření kupní smlouvy, tedy v okamžiku, kdy se (jak správně soud prvního stupně podotýká) jevilo uzavření kupní smlouvy jako zcela bezproblémové, a„ až poté, se pan [příjmení] ozval žalobci a začal smlouvat o snížení kupní ceny“, a zároveň také v okamžiku, kdy rezervační depozitum dlelo na bankovním účtu zprostředkovatele. K uspokojení nákladů zprostředkovatelky došlo tedy v návaznosti na okamžik uzavření kupní smlouvy, nikoliv v návaznosti na okamžik zápočtu, jak se domnívá žalobce a soud prvního stupně. Zápočet žalobce ze dne [datum] měl tedy soud vyhodnotit jako zjevně účelový. Žalobce v tomto případě započetl částku 200 000 Kč na náhradu vynaložených nákladů proti smyslu kupní smlouvy, a to navíc v okamžiku, kdy tento nárok nebyl ani oprávněný, natož prokázaný. Podanou žalobou se žalobce snaží předmětnou částku získat 2x ze stejného důvodu, přestože ve smluvní dokumentaci se žalovanou ujednal něco jiného. Žalobce se snaží na zcela standardní institut náhrady škody„ našroubovat“ něco, co odporuje smyslu kupní smlouvy a ujednání stran. Smluvní pokuta má v tomto případě zcela jednoznačně náhradovou funkci, což lze dovodit rovněž ze shodné výše rezervačního depozita a sjednané smluvní pokuty. Pokud by měla funkci sankční, ujednaly by strany zřejmě částku vyšší. Soud prvního stupně v odst. 69. odůvodnění rozsudku podává, že„ žalované vznikl nárok na vrácení zaplaceného rezervačního depozita“ a že její pohledávka byla započtena na náhradu účelných výdajů za zprostředkování, nikoliv na smluvní pokutu. V odst. 58. ovšem dříve podává, že dle čl. 4 kupní smlouvy se kupní smlouva odstoupením ruší ex tunc, s výjimkou ujednání o vypořádání rezervačního depozita. Z těchto ustanovení však jasně vyplývá, že žalované nárok na vrácení rezervačního depozita nevznikl, naopak, měla z něj být uspokojena smluvní pokuta. Soud prvního stupně tedy nesprávně přiznává žalobci částku 200 000 Kč z titulu smluvní pokuty, neboť se domnívá, že rezervační depozitum bylo započteno na náhradu účelně vynaložených prostředků žalobcem. V rozporu s § 2050 o. z. vykládá charakter účelně vynaložených nákladů, jehož dispozitivnost nehodlá žalovaná nikterak rozporovat. Soud prvního stupně měl však vyhodnotit, že zápočet, kterým žalobce započetl smluvní pokutu na úhradu nákladů zprostředkovatelky, byl účelový, šel proti dikci kupní smlouvy, a náklady realitního zprostředkování měl zcela jednoznačně vyhodnotit jako nárok z titulu paušalizované náhrady škody, tedy z titulu smluvní pokuty. Částka 200 000 Kč měla být jednoznačně započtena oproti smluvní pokutě, jež byla započtena proti rezervačnímu depozitu, v okamžik, kdy již uspokojila náklad realitního zprostředkování, a v tu chvíli už v žádném případě nemohla figurovat mezi účelně vynaloženými náklady. Jinými slovy, smluvní pokutu nemohl soud přiznat, když její účel byl již naplněn v souladu s ujednáním stran v kupní smlouvě, dohodě o rezervaci a dohodě o poskytování realitních služeb, a to tím spíše ve chvíli, kdy byl uspokojen nárok na zaplacení odměny realitního zprostředkovatele. I kdyby soud nepřisvědčil této argumentaci, není možno bez dalšího označit náklad realitního zprostředkování za účelně vynaložený náklad, když žalovaná byla s pozemkem velmi dobře seznámena. Účelným nákladem realitního zprostředkování je pak maximálně náklad realitní úschovy rezervačního depozita. Spravedlivě je tak možno přiznat pouze částku spočívající v nákladech právních služeb 29 632,90 Kč, které musel žalobce vynaložit za účelem uzavření kupní smlouvy. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnil výrok I. rozsudku soudu prvního stupně a žalobu co do částky 200 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 10 % od [datum] do zaplacení zamítl a přiznal jí náhradu nákladů řízení.

3. Žalobce ve vyjádření k odvolání uvedl, že rezervační depozitum použil žalobce na uspokojení pohledávky zprostředkovatelky prodeje, které na tyto účelně vynaložené náklady započetl dle dohody o poskytování realitních služeb ze dne [datum] a dle faktury zprostředkovatelky č. 2002 ze dne [datum] se splatností [datum]. Z důvodu odstranění pochybností provedl tento zápočet ke dni [datum]. Žalovaná se tedy mýlí, když uvádí, že ke smluvenému zápočtu došlo vydáním rezervačního depozita. Žalobce odkázal na ust. § 1982 o. z. s tím, že započtení neprobíhá automaticky, ale je k němu třeba právního jednání, které žalobce učinil dne [datum]. I kdyby však došlo k uspokojení nákladů zprostředkovatelky k okamžiku uzavření kupní smlouvy a k tomuto okamžiku bylo spotřebováno rezervační depozitum, má žalobce stále nárok na zaplacení smluvní pokuty, jelikož se jedná o dva různé nároky, které vyplývají ze dvou různých právních důvodů. Žalobce opakovaně uvádí, že má nárok jak na částku 200 000 Kč z titulu smluvní pokuty, tak na částku 200 000 Kč z titulu účelně vynaložených nákladů, představujících odměnu zprostředkovatelky prodeje. Jedná se tedy o rozdílné tituly. Ujednaná smluvní pokuta plnila rovněž sankční funkci. Z její shodné výše s částkou rezervačního depozita nelze bez dalšího dovodit, že nemá fungovat jako sankce pro tu stranu, která poruší své povinnosti. Odkázal na čl. 4 kupní smlouvy, dle kterého odstoupením od smlouvy nejsou dotčena ujednání této smlouvy o smluvních pokutách, o vypořádání rezervačního depozita dle čl. IV. odst. 4.1. smlouvy a dále právo smluvní strany, která oprávněně odstoupila od této smlouvy na náhradu účelně vynaložených nákladů. Uvedl, že žalované vznikl nárok na vrácení rezervačního depozita. Započtení smluvní pokuty z rezervačního depozita tedy byla možnost, nikoliv povinnost žalobce. Z jazykového výkladu čl. 4 kupní smlouvy jasně vyplývá, že žalobce má právo i na náhradu účelně vynaložených nákladů představující odměnu zprostředkovatelky. Pokud jde o prokazování dalších nákladů/škody, která žalobci vznikla kromě nákladů na odměnu zprostředkovatelky, žalobci vznikly i další náklady, které nebyly v souladu se zásadou procesní ekonomie před soudem prvního stupně prokazovány, když náklady ve výši 200 000 Kč měl soud za prokázané již z toho, že žalobce nemohl investovat kupní cenu ve výši 10 000 000 Kč a ušel mu z těchto peněz zisk. Výše provize zprostředkovatelky byla navíc nižší než obvyklá. Žalobce navrhl, aby odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a přiznal mu právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, ve smyslu ust. § 212 a § 212a o. s. ř., a zjistil, že odvolání žalované není zásadně důvodné.

5. Pokud jde o částku 29 632,90 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, v této části výroku I. nebyl rozsudek soudu prvního stupně odvoláním napaden a nabyl tak samostatně právní moci (§ 206 odst. 2 o. s. ř.).

6. Na základě dokazování, provedeného před soudem prvního stupně, bylo prokázáno, že žalobce jako zájemce a [právnická osoba] s.r.o., zastoupená [jméno] [příjmení], jako zprostředkovatel, uzavřeli dne [datum] dohodu o poskytování realitních služeb – výhradní zprostředkování prodeje nemovitostí (dále jen„ zprostředkovatelská smlouva“), a to pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] (dále jen„ předmětný pozemek“ či„ předmětná nemovitost“). Dle čl. 6 má zprostředkovatel za činnost dle této dohody nárok na odměnu ve výši 200 000 Kč z kupní ceny nemovitosti plus DPH. Nárok na zaplacení odměny vzniká okamžikem uzavření kupní smlouvy, odměna je splatná do 7 dnů ode dne uzavření kupní smlouvy. Dle čl. 6 se nárok na tuto odměnu přednostně uspokojuje z rezervačního depozita (dále jen„ RD“). Žalobce jako vlastník, žalovaná jako zájemce, a [jméno] [příjmení] jako zprostředkovatel uzavřeli dne [datum] dohodu o rezervaci koupě nemovité věci, a to předmětného pozemku (dále jen„ rezervační smlouva“). Zprostředkovatel se zavázal nenabízet předmětnou nemovitost třetím osobám do [datum]. Žalovaná v dohodě prohlásila, že si nemovitost prohlédla. V Čl. 2.5. si strany sjednaly závazek žalobce zajistit výmaz předkupního práva u předmětného pozemku v katastru nemovitostí. Žalovaná se zavázala složit k rukám zprostředkovatele RD 200 000 Kč do pěti pracovních dnů na jeho bankovní účet (čl. 3). Strany se dohodly o započtení RD na úhradu kupní ceny uzavřením kupní smlouvy (rovněž čl. 3) Zprostředkovatel měl v takovém případě vypořádat RD s vlastníkem na základě dohody o poskytování realitních služeb (čl. 4). V čl. 4 strany sjednaly, že pokud nebude uzavřena kupní smlouva řádně a v termínu z důvodu na straně žalované, má vlastník právo na smluvní pokutu (dále jen„ SP“) ve výši RD (200 000 Kč). V takovém případě je zprostředkovatel oprávněn převést RD ve prospěch vlastníka a zaplacené RD se automaticky započítává oproti pohledávce na zaplacení SP. SP je splatná pátým dnem po marném uplynutí lhůty pro splnění příslušné povinnosti, z důvodu jejíhož porušení nárok na smluvní pokutu vznikl. Bylo ujednáno, že RD je až do doby uzavření kupní smlouvy, resp. započtení na SP dle čl. 4 3. majetkem zájemce, tedy žalované (čl. 4). Dále byla dne [datum] uzavřena smlouva o úschově mezi žalobcem jako oprávněným, žalovanou jako složitelem, a advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], kdy měla žalovaná uložit do úschovy advokáta v souvislosti s prodejem předmětné nemovitosti část kupní ceny ve výši 10 000 000 Kč z vlastních prostředků, a to do 7 dnů ode dne provedení výmazu předkupního práva, zapsaného v katastru nemovitostí k předmětné nemovitosti ve prospěch [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [jméno] výmazu předkupního práva z katastru nemovitostí dne [datum] informoval advokát [anonymizováno] [jméno] [příjmení] zástupce žalované [příjmení] [příjmení] e-mailem ze dne [datum]. Bylo dohodnuto, že pokud část kupní ceny nebude takto složena ani do 5 pracovních dnů po uplynutí domluveného termínu, je schovatel povinen do 10 pracovních dnů vydat listiny a finanční prostředky již do úschovy složené. Dne [datum] byla uzavřena ohledně předmětného pozemku kupní smlouva (dále jen„ kupní smlouva“), a to mezi žalobcem jako prodávajícím, a žalovanou jako kupující; smlouva obsahuje úředně ověřené podpisy smluvních stran. Žalobce jako prodávající prohlásil, že na předmětném pozemku neváznou žádné dluhy, závazky, věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, ani jiná práva třetích osob, vyjma předkupního práva ve prospěch [anonymizováno] [jméno] [příjmení] O zrušení tohoto předkupního práva byla uzavřena smlouva, probíhá řízení o výmazu předkupního práva, s čímž jsou obě smluvní strany srozuměny (čl. 1). Mezi účastníky byla sjednána kupní cena ve výši 10 200 000 Kč, přičemž částka ve výši 200 000 Kč byla již k podpisu smlouvy uhrazena jako RD zprostředkovateli (čl. 2, čl. 3). V čl. 3 prodávající prohlašuje a výslovně potvrzuje, že tuto první část kupní ceny považuje za řádně uhrazenou dle této kupní smlouvy. Zbytek 10 000 000 Kč měla žalovaná uhradit do 7 pracovních dnů od výmazu předkupního práva v čl. 1, a to do advokátní úschovy dle již uzavřené smlouvy o úschově. V čl. 1 byla sjednána možnost žalované jako kupující odstoupit od kupní smlouvy za podmínek zde stanovených. V čl. 4 byla sjednána možnost prodávajícího odstoupit od smlouvy v případě, že kupující nesloží část kupní ceny na účet schovatele, a to ani do 5 pracovních dnů po uplynutí termínu sjednaného smluvními stranami. V takovém případě vzniká prodávajícímu též právo uplatnit smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč, která je splatná do 5 kalendářních dnů po odstoupení, přičemž prodávající může tuto svou pohledávku započíst oproti pohledávce kupujícího na vrácení RD. V čl. 4 bylo sjednáno, že odstoupením od smlouvy se smlouva ruší od počátku a smluvní strany jsou povinny si vrátit vzájemně veškerá již poskytnutá plnění. Odstoupením od smlouvy však nejsou dotčena ujednání této smlouvy o SP a vypořádání RD dle čl. 4, a dále právo smluvní strany, která oprávněně odstoupila od této smlouvy, na náhradu účelně vynaložených nákladů v souvislosti s uzavřením této smlouvy a odstoupením od ní. Odstoupení musí být učiněno v písemné formě. V čl. 4 prohlásila kupující, že před podpisem smlouvy ve smyslu § 980 - 986 o. z. prozkoumala předmět koupě v rozsahu vyplývajícím z LV a osobně se seznámila s fyzickým stavem předmětu koupě a v tomto stavu jej kupuje. V čl. 5 strany prohlásily, že jim nejsou známy žádné faktické ani právní vady, které by bránily uzavření smlouvy. Dopisem ze dne [datum] (odesláno [datum]) žalovaná odstoupila od kupní smlouvy podle § 2106 odst. 1 písm. d) a odst. 2 o. z. s tím, že žalobce podstatným způsobem porušil kupní smlouvu dle § 2002 o. z. V dopise uvedla, že již sice byla zaplacena část kupní ceny ve výši 200 000 Kč, nicméně se v důsledku zavedení nouzového stavu a navazujících opatření změnila ekonomická situace v rámci podnikání manžela žalované a též na trhu s nemovitostmi. Dále uvedla, že se sice seznámila s administrativním stavem pozemku, nebyla však seznámena se stavem fyzickým; ten pak zdaleka neodpovídá vymíněnému stavu a nelze jej považovat za přiměřený kupní ceně. Žalobce jednání o renegociaci stran ohledně kupní ceny bez dalšího odmítal. Žalovaná navíc zjistila, že stavební povolení na pozemku skončilo ke dni [datum], o čemž jí žalobce nikdy neinformoval; žalovaná přitom chtěla začít pozemek co nejdříve užívat a následně na něm činit stavební úpravy. Žalovaná nemá všechny potřebné znalosti k tomu, aby dokázala v tak krátké době zhodnotit, zda je cena 10 200 000 Kč za takovýto pozemek adekvátní. Manžel žalované na pozemku zjistil vady: 1) odstraněná ornice a podorničí, 2) vyhrabané a zvětrané díry, 3) zvětralá tzv. základová spára a 4) pozemek je zarostlý náletovými travinami, keři a stromy. Kdyby o těchto skutečnostech žalovaná věděla, smlouvu by neuzavřela. Žalobce tím, že jí tyto skutečnosti nesdělil, porušil smlouvu podstatným způsobem, neboť mu musel být zřejmý nepoměr kupní ceny a reálné hodnoty pozemku. K uzavření smlouvy navíc došlo až po vyhlášení nouzového stavu a dalo se tak předpokládat, že se na straně žalované podstatně změní okolnosti, které zapříčiní, že by takovou smlouvu již neuzavřela. Na trhu s nemovitostmi došlo k poklesu cen. Žalobce dopisem z [datum] (doručeným žalované dne [datum]) odstoupil od kupní smlouvy dle jejího čl. IV., neboť nedošlo k zaplacení kupní ceny s tím, že odstoupení žalované od kupní smlouvy považuje za neplatné. Upozornil žalovanou na vznik jeho práva na zaplacení SP, nákladů vynaložených v souvislosti s uzavřením smlouvy a s odstoupením od ní, a na právo na náhradu případných dalších škod. [jméno] [příjmení] vyfakturovala žalobci v souvislosti s prodejem předmětné nemovitosti realitní služby v částce 200 000 Kč, a to fakturou se splatností dne [datum]. Advokátka [anonymizováno] [příjmení] vyfakturovala žalobci za právní služby poskytnuté v souvislosti s prodejem předmětného pozemku celkem 29 632,90 Kč, a to fakturou se splatností dne [datum]. Žalovaná vyzvala žalobce předžalobní výzvou ze dne [datum] (odeslána téhož dne) k vrácení bezdůvodného obohacení ve výši 200 000 Kč a k zaplacení účelně vynaložených nákladů ve výši 22 748 Kč za právní úkony svého právního zástupce. Žalobce reagoval dopisem ze dne [datum] (odeslaným dne [datum]) s tím, že předžalobní výzvu nepovažuje za oprávněnou a započítává svou pohledávku z titulu nákladů vynaložených v souvislosti s uzavřením předmětné kupní smlouvy, spočívajících v odměně za služby zprostředkovatele ve výši 200 000 Kč proti nároku žalované na vrácení RD v téže výši. Žalobce vyzval žalovanou prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne [datum], odeslaným téhož dne (předžalobní výzva), k zaplacení dlužné částky, a to smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč dle čl. 4 kupní smlouvy, a dále nákladů, které vznikly v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy - náklady za služby zprostředkovatele ve výši 200 000 Kč a náklady na právní pomoc ve výši 24 490 Kč bez DPH (s DPH 29 632,90 Kč). Celkem tak žalobce požadoval zaplacení dluhu ve výši 424 490 Kč, spolu s náklady advokáta za dva úkony právní služby podle advokátního tarifu ve výši 24 877 Kč. Žalobce žalovanou upozornil, že v případě soudního vymáhání bude požadovat též zákonný úrok z prodlení. Stanovil lhůtu 7 dnů. Předmětný pozemek prodal žalobce v prosinci 2020 jiným zájemcům za stejnou cenu.

7. Takto zjištěný skutkový stav věci má svou oporu v provedeném dokazování s tím, že nedoznal změn ani v rámci odvolacího řízení.

8. Pokud jde o právní hodnocení skutku, soud prvního stupně správně podřadil vztah účastníků pod režim zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 (dále jen„ o. z.“) – viz ust. § 3028 odst. 1 o. z. a ust. § 3028 odst. 3 a contrario o. z. Předmětem žaloby jsou nároky žalobce vyplývající z kupní, případně rezervační smlouvy, uzavřených v roce 2020, tedy za účinnosti o. z.

9. Podle § 4 odst. 1 o. z. se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat.

10. Podle § 6 odst. 1 o. z. má každý povinnost jednat v právním styku poctivě.

11. Podle § 1759 věty první o. z. smlouva strany zavazuje.

12. Podle § 1764 o. z. změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. To neplatí v případech stanovených v § 1765 a 1766.

13. Podle § 1765 odst. 1 o. z. dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění.

14. Podle § 2002 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není (odst. 1). Strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu (odst. 2).

15. Podle § 2079 odst. 1 o. z. se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

16. Podle § 2131 o. z. se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

17. Podle § 2103 o. z. nemá kupující práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

18. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

19. Podle § 2050 o. z. je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.

20. Podle § 2913 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit (odst. 1). Povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí (odst. 2).

21. Odvolací soud se plně shoduje s podrobným právním hodnocením věci soudem prvního stupně, obsaženým v odstavcích 42. až 70., a pro stručnost odůvodnění tohoto rozsudku na něj odkazuje.

22. Rekapituluje, že žalovaná uzavřela dne [datum] ohledně předmětné nemovitosti kupní smlouvu, kterou byla vázána, a nenastal žádný právní důvod, pro který by od této kupní smlouvy mohla po právu odstoupit. Žalovaná, zastoupená svým manželem (úspěšným podnikatelem v oboru stavebnictví) si mohla a především měla předmětný pozemek (např. i za asistence svého manžela, který se žalobcem jako zástupce žalované ostatně jednal) před uzavřením kupní smlouvy řádně prohlédnout. Ostatně v čl. 4 kupní smlouvy výslovně prohlásila, že tak učinila, a ve stavu, ve kterém jej shledala, jej také kupuje. Předmětný pozemek se navíc nacházel naproti jejímu bydlišti. O snížení kupní ceny začal manžel žalované jednat se žalobcem až po uzavření kupní smlouvy (konkrétně e-mailová korespondence z období 3. až [datum]), žalobce však na tuto změnu nepřistoupil; závěr soudu ve smyslu ust. § 1765 o. z. (viz odst. 50. odůvodnění napadeného rozsudku) je správný. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobce porušil jakoukoliv právní (smluvní) povinnost, v důsledku níž by žalované vzniklo právo na odstoupení od kupní smlouvy. V kupní smlouvě nebyla přitom vymíněna jakákoliv vlastnost zakupovaného pozemku, včetně otázky stavebního povolení či dalších vlastností, o kterých hovoří žalovaná v odstoupení od kupní smlouvy a spojuje jejich absenci s podstatným porušením smluvních povinností ze strany žalobce. Odvolací soud tak uzavírá, že na straně žalované právo na odstoupení od kupní smlouvy nevzniklo.

23. Byl to naopak žalobce, kdo oprávněně od kupní smlouvy dopisem ze dne [datum] (doručeným žalované dne [datum]) odstoupil, a to ve smyslu čl. 4 kupní smlouvy, neboť žalovaná byla v prodlení se zaplacení doplatku kupní ceny. Na základě toho mu pak vůči žalované vznikly další nároky, které jsou předmětem žaloby v této věci.

24. Předmětem žaloby byl jednak nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč. Ten dle odvolacího soudu vyplývá z čl. 4 kupní smlouvy. Dle tohoto ustanovení vzniklo žalobci právo uplatnit smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč, která je splatná do 5 kalendářních dnů po odstoupení, přičemž prodávající může tuto svou pohledávku započíst oproti pohledávce kupujícího na vrácení RD. Dále žalobce uplatnil nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy a odstoupením od ní, tedy nárok na náhradu škody. Uvedený nárok vyplývá dle odvolacího soudu z čl. 4 kupní smlouvy. Dle tohoto ustanovení se odstoupením od smlouvy smlouva ruší od počátku a smluvní strany jsou povinny si vrátit vzájemně veškerá již poskytnutá plnění. Odstoupením od smlouvy však nejsou dotčena ujednání této smlouvy o SP a vypořádání RD dle čl. 4, a dále právo smluvní strany, která oprávněně odstoupila od této smlouvy, na náhradu účelně vynaložených nákladů v souvislosti s uzavřením této smlouvy a odstoupením od ní. Odstoupení musí být učiněno v písemné formě. Odvolací soud je přesvědčen, že mezi účelně vynaložené náklady lze zahrnout žalobcem požadované náklady právního zastoupení ve výši 29 632,90 Kč včetně DPH, ale také odměnu zprostředkovatele (realitní kanceláře [právnická osoba], zastoupené [jméno] [příjmení]) ve výši 200 000 Kč, vynaloženou žalobcem zbytečně v souvislosti s prodejem předmětné nemovitosti žalované, později zrušenou kupní smlouvou. Vynaložení těchto dvou nákladů žalobce prokázal. Žalobce pak dopisem z [datum] započetl svůj nárok na náhradu těchto účelně vynaložených nákladů ve výši 200 000 Kč (odměna zprostředkovatele) oproti nároku žalované na vrácení rezervačního depozita.

25. Na tomto místě ještě odvolací soud konstatuje, že ust. § 2050 o. z. je ustanovením dispozitivním. Toto ustanovení vyjadřuje zásadu, že smluvní pokuta je paušalizovanou náhradou škody. Smluvní strany si však mohou sjednat souběh obou nároku, tedy jak na úhradu smluvní pokuty, tak škody (srovnej např. rozhodnutí NS ČR sp. zn. 25 Cdo 1369/2000). To účastníci řízení učinili dle názoru odvolacího soudu právě v čl. 4 kupní smlouvy.

26. Odvolací soud uzavírá, že nárok žalobce, pokud jde o žalovanou jistinu (v odvolání napadeném a přezkoumávaném rozsahu) je důvodný a po právu.

27. Pokud pak jde o příslušenství žalobního nároku, žalobce odvozoval svůj nárok na zákonný úrok z prodlení u částky 29 632,90 Kč od faktury [anonymizováno] [příjmení] se splatností dne [datum], jakož i od výzvy právního zástupce žalobce žalované ze dne [datum]. Pokud tedy žalobce požaduje úrok z prodlení z této částky od [datum], lze mu jej přiznat, neboť v té době byla již žalovaná se svým plněním prokazatelně v prodlení (§ 1968 o. z.). Ve smyslu ust. § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. pak soud prvního stupně přiznal žalobci úrok z prodlení z této jistiny ve výši 8,25 % ročně (rozsudek soudu prvního stupně o této části příslušenství je již v právní moci –„ poznámka odvolacího soudu“). V případě částky jistiny 200 000 Kč odvozoval žalobce běh zákonného úroku z prodlení od odstoupení od kupní smlouvy (žalované doručeno dne [datum]) a požadoval jej ve výši 10 % ročně. Odvolací soud však upozorňuje na čl. 4 kupní smlouvy, dle kterého nastává splatnost smluvní pokuty do 5 dnů po odstoupení od kupní smlouvy; k tomu došlo [datum] + 5 kalendářních dnů, tj. [datum] (státní svátek), tedy smluvní pokuty měla být zaplacena do [datum], a žalovaná je v prodlení od [datum] (§ 1968 o. z.). Ve smyslu ust. § 1970 o. z. ve spojením s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. činí úrok z prodlení z této jistiny 8,25 % ročně.

28. Ze všech uvedených důvodů odvolací soud podle ust. § 220 odst. 1 o. s. ř. změnil rozsudek soudu prvního stupně v napadené rozsahu věcného výroku I. tak, že se žaloba co do úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 200 000 Kč od [datum] do [datum], a dále co do úroku z prodlení ve výši 1,75 % ročně z částky 200 000 Kč od [datum] do zaplacení, zamítá; jinak tento výrok dle ust. § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil (viz výrok I. rozsudku odvolacího soudu).

29. Vzhledem k tomu, že došlo ke změně rozsudku soudu prvního stupně, rozhodl odvolací soud ve smyslu ust. § 224 odst. 2 o. s. ř. i o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně, a to dle § 142 odst. 3 o. s. ř. Žalobce měl procesní neúspěch v pouze nepatrné části týkající se navíc příslušenství nároku. Proto mu soud přiznal plnou náhradu nákladů řízení.

30. Náklady řízení žalobce před soudem prvního stupně tvoří náklady právního zastoupení za celkem 10 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis předžalobní výzvy, sepis žaloby, vyjádření ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum], účast při jednání soudu prvního stupně dne [datum], [datum] a [datum]), vše dle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), v platném znění - dále jen„ AT“ - při hodnotě 9 220 Kč za úkon dle § 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 6. AT (tarifní hodnota 229 632,90 Kč), tj. 92 200 Kč, 10 režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tj. 3 000 Kč, a 21 % DPH z částky 95 200 Kč ve výši 19 992 Kč, jakož i zaplacený soudní poplatek ve výši 9 186 Kč, celkem 124 378 Kč (viz výrok II. tohoto rozsudku).

31. Pokud jde o náklady odvolacího řízení, v tomto stádiu řízení platí o úspěchu a neúspěchu procesních stran stejné závěry jako v případě náhrady nákladů řízení před soudem prvního stupně. Žalobce tak má podle § 142 odst. 3 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. vůči žalované právo na náhradu nákladů odvolacího řízení v plném rozsahu.

32. Náklady odvolacího řízení pak tvoří u žalobce odměna jeho právního zástupce za celkem 2 úkony právní služby (sepis vyjádření k odvolání, účast při jednání odvolacího soudu dne [datum]) při hodnotě 9 100 Kč za úkon dle § 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 5. AT (tarifní hodnota 200 000 Kč), tj. 18 200 Kč, 2 režijní paušály po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tj. 600 Kč, a 21 % DPH z částky 18 800 Kč ve výši 3 948 Kč, celkem tedy 22 748 Kč; která byla také takto žalobci výrokem III. rozsudku odvolacího soudu přiznána.

33. K plnění náhrady nákladů řízení před soudy obou stupňů stanovil odvolací soud lhůtu v délce tří dnů v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. Platební místo těchto nákladů je pak určeno dle § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám právního zástupce žalobce, který je advokátem.

Poučení