36 C 338/2020-201

Rubrum

Okresní soud Praha-západ rozhodl soudcem [celé jméno řešitele] ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený [údaje o zástupci] proti žalované: [celé jméno žalované], [datum narození], bytem [adresa žalované], zastoupená [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátkou se sídlem [adresa] o zaplacení 229 632,90 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci 200 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení 10 % ročně z částky 200 000 Kč za dobu od [datum] do zaplacení, a dále částku 29 632,90 Kč se zákonným úrokem z prodlení 8,25 % ročně z částky 29 632,90 Kč za dobu od [datum] do zaplacení, vše ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů částku [částka] k rukám právního zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhal po žalované zaplacení částky 229 632,90 Kč s příslušenstvím, protože spolu uzavřeli smlouvu o koupi nemovité věci, na jejímž základě se žalovaná zavázala zaplatit kupní cenu [částka], z nichž [anonymizována dvě slova]. Kč představovalo rezervační depositum. Žalovaná [anonymizována dvě slova]. Kč zaplatila, ovšem zbytek kupní ceny nezaplatila. Po uzavření smlouvy požadovala o slevu, což žalobce odmítl. Následně žalovaná od smlouvy odstoupila s tím, že má nemovitost vady a že žalobce podstatně porušil smlouvu (dle žalované nebyl pozemek ve faktickém stavu tak, jak předpokládala smlouva, a neměl stavební povolení), přičemž navíc došlo ke změně její ekonomické situace s ohledem na koronavirovou pandemii. Žalobce odstoupení neuznal a trval na plnění smlouvy. Žalovaná totiž výslovně prohlásila, že se seznámila s faktickým stavem nemovitosti, bydlí přímo naproti předmětné nemovitosti. K jednání o uzavření smlouvy byl zmocněn [anonymizováno] [jméno] [příjmení], manžel žalované, který je velmi zkušeným podnikatelem z oblasti stavebnictví. Co se týče změny okolností, smlouva byla podepsána již v období pandemie COVID-19. Otázka stavebního povolení nebyla v rámci smlouvy ani předsmluvního jednání nijak řešena. Žalovaná na účinnosti odstoupení trvala a ani v dodatečném termínu nezaplatila kupní cenu; žalobce byl proto nucen od smlouvy odstoupit pro prodlení kupující s úhradou kupní ceny.

2. V souvislosti s tím vznikl žalobci nárok na smluvní pokutu ve výši [částka] a právo na náhradu nákladů za služby zprostředkovatele související s uzavřením smlouvy ve výši [částka] (jejíž výši nemohl žalobce nijak ovlivnit, přičemž taková výše odměny je pro prodej nemovitosti v hodnotě [částka] adekvátní) a právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, spočívajících v právních službách za uzavření kupní smlouvy a odstoupení od ní, ve výši [částka]. Své právo na odměnu uspokojil zprostředkovatel z rezervačního deposita složeného žalovanou; toto započtení učinil žalobce nejpozději dne [datum] svým oznámením o započtení. Co se týče smluvní pokuty, byla ve smlouvě sjednána se sankční funkcí, a i jako paušalizovaná náhrada škody. Žalobci přitom v souvislosti s porušením povinnosti žalované vznikla škoda spočívající v času stráveném na nerealizovaném obchodu, cestovném a jízdném, a také tím, že žalobce plánoval koupit za kupní cenu jinou nemovitost, přičemž v důsledku prodlení žalované se dostal sám do prodlení a nemovitost tak pořídil za cenu o [anonymizována dvě slova]. Kč vyšší. Z této nemovitosti navíc bylo odvezeno v důsledku prodlení vybavení domácnosti v hodnotě [částka]. Dále vznikla žalobci škoda [částka] na ušlém příjmu, neboť žalobce v důsledku prodlení žalované nemohl disponovat s částkou [částka] po dobu [anonymizováno] dní, když musel najít nové zájemce o koupi a tím mu ušel zisk z úroku, jehož by dosáhl, kdyby měl peníze uloženy na úročeném účtu. Dále žalobci vznikla morální újma ve výši [částka] s ohledem na nepoctivé jednání žalované. I přes objektivně vyšší způsobenou škodu požadoval žalobce pouze paušalizovanou náhradu škody spočívající ve smluvní pokutě [částka].

3. Žalovaná učinila nesporným, že uhradila částku [částka] na úschovní účet před podpisem smlouvy, nárok žalobce však odmítla, protože je kupní smlouva neplatná, neboť byla žalobcem uvedena v omyl o rozhodných skutečnostech. Žalovaná se před podpisem smlouvy seznámila pouze s administrativním, nikoli však s faktickým stavem, na pozemek také schází platné stavební povolení. Tyto skutečnosti zjistil až po podpisu smlouvy manžel žalované. Pokud by o těchto vadách věděla, smlouvu by neuzavřela. Po podpisu smlouvy se též zhoršila ekonomická situace žalované.

4. I pokud by však byla smlouva shledána platnou, byla to právě žalovaná, která od smlouvy jako první odstoupila. Žalobci tak nemohlo vzniknout ani právo na smluvní pokutu, jež je vázáno na odstoupení od smlouvy; navíc, dle předmětného ustanovení bylo třeba uplatnit právo na smluvní pokutu spolu s odstoupením, což žalobce neučinil. Smluvní pokutu jako paušalizovanou náhradu škody nemůže žalovaný uplatňovat spolu se škodou, která vznikla porušením smluvní povinnosti. Není pravdou, že by měla smluvní pokuta plnit sankční charakter; pro takový případ by totiž byla sjednána vyšší. Žalobcem tvrzené nároky (ušlý zisk, cestovné apod.) žalovaná neuznává, neboť je má za nedůvodné a neprokázané. Žalobce by si navíc měl započíst svou pohledávku oproti pohledávce žalované na vrácení rezervačního deposita. Žalovaná v průběhu řízení započetla svou pohledávku na vrácení bezdůvodného obohacení spočívajícího v rezervačním depositu ve výši [částka], a to jako obranu proti žalobě.

5. Ať už tedy od smlouvy odstoupil kdokoli, smlouva tím ex tunc zanikla a žalobce má povinnost zaplacenou částku (jež navíc sloužila jako úhrada první části kupní ceny) žalované vrátit. Žalovaná navíc nemohla vědět, že zaplacené depositum má sloužit pro zaplacení odměny zprostředkovatelce, jelikož toto bylo ujednáno v Dohodě o poskytování realitních služeb, jíž nebyla smluvní stranou. Žalobce neprokázal, že byla odměna zprostředkovatelky ve výši [částka] účelná. Právo na náhradu právního zastoupení žalobci nemůže patřit, protože jeho odstoupení od smlouvy nebylo platné. Žalobce měl podat žalobu na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalobce požaduje tutéž částku dvakrát (jednou jako smluvní pokutu a jednou jako náhradu škody), navrhla žalovaná, aby soud žalobu zamítl. I pokud by však soud dospěl k závěru, že má žalobce nárok na zaplacení, vznesla žalovaná námitku započtení z titulu bezdůvodného obohacení a žaloba by měla být zamítnuta i tak.

6. Na základě provedeného dokazování zjistil soud tento skutkový stav.

7. Ke dni [datum] byl předmětný pozemek (parc. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] v k. ú. a obci [obec]) ve výlučném vlastnictví žalobce, přičemž jediné omezení vlastnického práva bylo zapsané předkupní právo (zjištěno z informativního výpisu z katastru nemovitostí k předmětné nemovitosti ze dne [datum]).

8. Pozemek je oplocený drátěným plotem, tudíž na něj je vidět i z ulice. Pozemek je zarostlý trávou, nachází se na něm též asi 10 malých jehličnatých stromečků (cca 1 – 1,5 m vysoké) a asi 5 keřů vysokých cca 2 až 3 metry. Ve východním rohu pozemku se nachází souvislé křoviny, které tvoří ovál, jenž zabírá asi 1/6 pozemku. Na pozemku jsou zjevné prohlubně, přičemž z leteckého snímku je vidět, že se jedná o rýhy vedené v obdélníkovém tvaru přibližně uprostřed pozemku; mohlo se jednat o základ stavby (zjištěno z nedatovaných fotografií pozemku v sedmi kusech z ulice, respektive z přilehlého pozemku a v jednom kuse z výšky).

9. Ke dni [datum] byly pozemky nacházející se naproti přes ulici prodávaného pozemku ve výlučném vlastnictví žalované; jedná se o pozemek parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba a pozemek parc. [číslo] vše v k. ú. [obec] (zjištěno z výpisu [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] ze dne [datum] a z katastrální mapy těchto pozemků). 10. [anonymizováno] [příjmení] informoval paní [příjmení] ohledně řešení výmazu předkupního práva a následného zápisu vlastnického práva, přičemž ta tlumočila jeho návrh na postup panu [příjmení] a žalobci. Pan [obec] zaslal návrh smlouvy zpět zprostředkovatelce s drobnými úpravami a navrhoval dát do advokátní úschovy též dokumentaci k výmazu předkupního práva. Následně zaslal zprostředkovatelce též smluvní dokumentaci s komentáři od své zástupkyně – [anonymizováno] [příjmení]; dle slov pana [příjmení] se jednalo o pár drobných komentářů ke smlouvě (zjištěno z e-mailové komunikace [anonymizováno] [příjmení] a zprostředkovatelky, resp. zprostředkovatelky a [anonymizováno] [obec] ze dnů [anonymizováno] - [datum]). 11. [anonymizováno] [příjmení] informoval zprostředkovatelku o podpisu smlouvy o zrušení předkupního práva, přičemž ta tuto zprávu sdělila [anonymizováno] [příjmení]. Ten pak zprostředkovatelce zaslal smluvní dokumentaci k její revizi. Následně pan [příjmení] komunikoval uzavírání smlouvy s [anonymizováno] [příjmení]; z žádné z těchto konverzací se nepodává, že by [anonymizováno] [obec] s cenou pozemku nesouhlasil. Naopak, uzavření smlouvy se z konverzace jeví jako bezproblémové (zjištěno z e-mailové komunikace mezi [anonymizováno] [příjmení], zprostředkovatelkou, panem [příjmení] á [anonymizováno] [příjmení] ze dnů [anonymizováno] – [datum]).

12. Účastníci jakožto vlastník a zájemce a [jméno] [příjmení] jakožto zprostředkovatel, spolu uzavřeli dne [datum] dohodu o rezervaci koupě nemovité věci, na základě které se paní [příjmení] zavázala nenabízet předmětnou nemovitost třetím osobám do [datum]. Dle čl. 2 5. se žalobce zavázal zajistit výmaz předkupního práva. Žalovaná se zavázala zaplatit zprostředkovateli rezervační depozitum ve výši [částka] nejpozději do [anonymizováno] pracovních dnů. Podle čl. 4 bylo rezervační depositum uzavřením kupní smlouvy započteno na úhradu kupní ceny předmětné nemovitosti. Zprostředkovatel v takovém případě vypořádá rezervační depositum s vlastníkem na základě dohody o poskytování realitních služeb. Ve čl. 4 si strany ujednaly, že pokud nebude uzavřena kupní smlouva řádně a v termínu z důvodu na straně žalované, má vlastník právo na smluvní pokutu ve výši [částka]. V takovém případě je zprostředkovatel oprávněn převést rezervační depozitum ve prospěch vlastníka a zaplacené rezervační depozitum se automaticky započítává oproti pohledávce na zaplacení smluvní pokuty. Smluvní pokuta je splatná pátým dnem po marném uplynutí lhůty pro splnění příslušné povinnosti (zjištěno z dohody o rezervaci koupě nemovité věci uzavřené účastníky a paní [jméno] [příjmení] dne [datum]).

13. Účastníci jakožto složitel a oprávněný a advokát [anonymizováno] [jméno] [příjmení] spolu uzavřeli dne [datum] smlouvu o úschově, na základě které se dohodli, že v souvislosti s prodejem předmětné nemovitosti uloží žalovaná do úschovy advokáta část kupní ceny ve výši [částka] z vlastních prostředků, a to do [anonymizováno] pracovních dnů ode dne provedení výmazu předkupního práva zapsaného v katastru nemovitostí k předmětné nemovitosti ve prospěch [anonymizováno] [jméno] [celé jméno žalobce]. V případě, že část kupní ceny nebude takto složena ani do [anonymizováno] pracovních dnů po uplynutí domluveného termínu, schovatel je povinen do [anonymizováno] pracovních dnů vydat listiny a finanční prostředky již do úschovy složené (zjištěno ze smlouvy o úschově finančních prostředků a listin uzavřené mezi účastníky a advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne [datum]).

14. Žalobce jako prodávající a žalovaná jako kupující spolu uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu na koupi nemovité věci - pozemku parc. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] v k. ú. a obci [obec] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Zapsané předkupní právo se žalobce zavázal před prodejem zrušit. Kupní cena byla ujednána ve výši [částka], přičemž částka ve výši [částka] byla již k podpisu smlouvy uhrazena jakožto rezervační poplatek zprostředkovateli. K této částce je v čl. 3 uvedeno“ Prodávající prohlašuje a výslovně potvrzuje, že tuto první část kupní ceny považuje za řádně uhrazenou dle této Smlouvy V čl. 4 je upravena možnost prodávajícího odstoupit od smlouvy v případě, že kupující nesloží část kupní ceny na účet schovatele, a to ani do [anonymizováno] pracovních dnů po uplynutí sjednaného termínu. V takovém případě vzniká prodávajícímu též právo uplatnit smluvní pokutu ve výši [částka], splatnou do [anonymizováno] kalendářních dnů po odstoupení, přičemž prodávající může tuto svou pohledávku započíst oproti pohledávce kupujícího na vrácení rezervačního deposita. V čl. 4 je pak ujednáno právo oprávněně odstupující strany na náhradu účelně vynaložených nákladů vynaložených v souvislosti s uzavřením smlouvy a odstoupení od ní. V čl. 4 prohlašuje kupující, že před podpisem smlouvy ve smyslu § 980-986 o. z. prozkoumala předmět koupě v rozsahu vyplývajícím z LV a osobně se seznámila s fyzickým stavem předmětu koupě a v tomto stavu jej kupuje. V čl. 5 strany prohlašují, že jím nejsou známy žádné faktické ani právní vady, které by bránily uzavření smlouvy (zjištěno z kupní smlouvy o koupi nemovité věci ze dne [datum] uzavřené mezi účastníky, podepsané úředně ověřenými podpisy). 15. [anonymizováno] [příjmení] informoval žalobce a manžela žalované o tom, že předkupní právo k pozemku bylo dne [datum] vymazáno z katastru nemovitostí. Manžel žalované potvrdil žalobci přijetí této zprávy a oznámil žalobci, že přehodnotil cenu předmětné nemovitosti s tím, že je připraven doplatit [částka], namísto původně domluvených [částka]. To odůvodnil nejistým ekonomickým stavem způsobeným pandemií a tím, že z dobré vůle zaslal jednomu domu seniorů dar v hodnotě několika milionů. Žalobci sdělil, že pokud ke dni [datum] jeho nabídku nepřijme, bude své peníze investovat jinam. Žalobce [příjmení] [příjmení] odpověděl, že na tuto nabídku nepřistupuje, neboť cena již byla závazně sjednána ve smlouvě. Nabídl však jednání o prodloužení splatnosti kupní ceny. Upozornil též [anonymizováno] [příjmení], že pokud nebude kupní cena zaplacena, bude žalobce požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka], náhradu nákladů za odměnu zprostředkovateli ve výši [částka] a též škodu, jež mu vznikne nerealizací koupě nemovitosti, jež si domluvil po podpisu kupní smlouvy s žalovanou. Na tento e-mail [anonymizováno] [obec] žalobci sdělil, že je v zahraničí a že jej bude kontaktovat nejpozději [datum] (zjištěno z e-mailové komunikace mezi žalobcem a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dnů [anonymizováno] - [datum] a z e-mailu [anonymizováno] [jméno] [příjmení] adresovaného panu [příjmení] a žalobci dne [datum]).

16. Zprostředkovatelka zaslala panu [příjmení] e-mail, kterým jej v zastoupení žalovaného informovala o tom, že trvá na domluvené kupní ceně pozemku a prosí o její uhrazení. Smlouva byla uzavírána již v době pandemie, došlo k výmazu předkupního práva a lhůta pro její zaplacení je tak do [datum] Pan [obec] na tento mail odpověděl téhož dne tak, že se u nich změnila situace a tudíž požadují tuto novou cenu. Dle jeho názoru přitom není tento požadavek v rozporu s podepsanými dokumenty. V odpovědi jej zprostředkovatelka informovala, že smlouva byla podepsána již za nouzového stavu a tudíž nejsou žádné nové skutečnosti, jež by odůvodňovaly možnost vyjednávání o změně smlouvy. Na kupní ceně uvedené ve smlouvě proto žalovaný trvá. Na tento e-mail pan [příjmení] odpověděl pouze, že na nové ceně trvá, a že není třeba se k tomu opětovně vyjadřovat (zjištěno z e-mailové konverzace [anonymizováno] [obec] a zprostředkovatelky ze dnů [anonymizováno] - [datum]).

17. Žalovaný napsal [anonymizováno] [příjmení], že si jej váží, nicméně že jsou dohodnutí na určitých podmínkách a měli by spolu jednat upřímně a případně se tedy dohodnout na jiných podmínkách. [anonymizováno] [obec] a žalovaná mu na tento e-mail odpověděli, že se na jejich straně došlo velmi rychle ke změně ekonomické situace. Cena nemovitosti byla již za tehdejších podmínek hraničně vysoká, přičemž i nově navrhovaná cena je velmi vysoká - [částka]. Pokud žalobce nabídku neakceptuje, souhlasí žalovaná se zaplacením pokuty podle kupní smlouvy, žádají však revizi její výše a to na [částka], neboť kvůli následnému řešení musela žalovaná zapojit do věci svou právní zástupkyni a tím jí vznikly nadbytečné náklady. Pokud by žalobce se shora uvedeným nesouhlasil, bude žalovaná trvat na svém odstoupení od smlouvy ze dne [datum] (zjištěno z e-mailové konverzace mezi žalobcem a [anonymizováno] [příjmení] ze dne [datum] a [datum]).

18. Svým dopisem ze dne [datum] informovala žalovaná žalobce, že již sice byla zaplacena část kupní ceny ve výši [částka], nicméně se v důsledku zavedení nouzového stavu a navazujících opatření změnila ekonomická situace na straně podnikání manžela žalované a též na trhu s nemovitostmi. Dále pak žalovaná uvádí, že se sice seznámila s administrativním stavem pozemku, nebyla však seznámena se stavem fyzickým; ten pak zdaleka neodpovídá vymíněnému stavu a nelze jej považovat za přiměřený kupní ceně. Žalobce jednání o renegociaci stran kupní ceny bez dalšího odmítal. Žalovaná navíc zjistila, že stavební povolení na pozemku skončilo ke dni [datum], o čemž jí žalobce nikdy neinformoval; žalovaná přitom chtěla začít pozemek co nejdříve užívat a následně na něm činit stavební úpravy. Žalovaná pak nemá všechny potřebné znalosti k tomu, aby dokázala v tak krátké době zhodnotit, zda je cena [částka] za takovýto pozemek adekvátní. Manžel pak na pozemku zjistil vady: 1) odstraněná ornice a podorničí, 2) vyhrabané a zvětrané díry, 3) zvětralá tzv. základová spára a 4) je zarostlý náletovými travinami, keři a stromy. Kdyby o těchto skutečnostech žalovaná věděla, smlouvu by byla bývala neuzavřela. Žalobce tím, že jí tyto skutečnosti nesdělil, porušil smlouvu podstatným způsobem, neboť mu musel být zřejmý nepoměr kupní ceny a reálné hodnoty pozemku. K uzavření smlouvy navíc došlo až po vyhlášení nouzového stavu a dalo se tak předpokládat, že se na straně žalované podstatně změní okolnosti, které zapříčiní, že by takovou smlouvu již neuzavřela. Na trhu s nemovitostmi navíc došlo k poklesu cen. Žalobce tak podstatně porušil smlouvu ve smyslu § 2002 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“) a z toho důvodu žalovaná od smlouvy, podle § 2106 odst. 1 písm. d) a odst. 2 o. z., odstoupila. S ohledem na to požadovala žalovaná vrácení rezervačního depozita (zjištěno z odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum]). Odstoupení bylo žalobci zasláno dne [datum] (zjištěno z kopie předmětného podacího lístku).

19. Žalobce svým dopisem ze dne [datum] odstoupil dle čl. IV. od předmětné kupní smlouvy, neboť nedošlo k zaplacení kupní ceny, a to ani přes upozorňování ze strany žalobce a ujišťování ze strany manžela žalované, že o dokončení obchodu má žalovaná zájem. Současně žalované sdělil, že její dopis ze dne [datum] nepovažuje za platné odstoupení od smlouvy, neboť pro něj žalovaná nemá žádný věcný ani právní důvod, když stav převáděné nemovitosti i podmínky prodeje byly žalované známy. Zároveň též upozorňuje žalovanou na vznik práva žalobce na zaplacení smluvní pokuty a na náhradu nákladů vynaložených v souvislosti s uzavřením smlouvy a s odstoupením od ní, stejně jako na právo na náhradu případných dalších škod (zjištěno z odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum] žalobce ze dne [datum]). Odstoupení bylo podáno na poštu dne [datum] (zjištěno z kopie předmětného podacího lístku). Odstoupení od smlouvy bylo žalované dodáno dne [datum] (zjištěno ze tří fotografií předmětné dodejky).

20. Realitní služby paní [jméno] [příjmení] za prodej předmětné nemovitosti byly žalobci fakturovány na částku [částka] se splatností k [datum] (zjištěno z faktury č. [rok] vystavené žalobci dne [datum]).

21. Žalobci bylo advokátní kanceláří [anonymizováno] [příjmení] fakturováno celkem [částka] splatné ke dni [datum] za právní služby poskytnuté v souvislosti s prodejem předmětného pozemku (zjištěno z faktury [číslo] [rok] vystavené žalobci dne [datum] a z nesporného tvrzení účastníků).

22. Žalobce vyzval prostřednictvím svého právního zástupce žalovanou k zaplacení dlužné částky s tím, že do dne zaslání předžalobní výzvy dluh zaplacen nebyl, a to ani v dodatečně poskytnuté lhůtě. Ke dni [datum] pak žalobce od smlouvy odstoupil. Žalobce žalované sděluje, že její dopis ze dne [datum] není možno považovat za platné odstoupení od smlouvy, neboť pro ně žalovaná nemá a ani neměla žádný právní ani věcný důvod. Žalobce požaduje zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] dle čl. 4 kupní smlouvy a dále náklady vzniknuvší v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy skládající se za služby zprostředkovatele ve výši [částka] a z nákladů na právní pomoc ve výši [částka] Celkem tak žalobce požadoval zaplacení dluhu ve výši [částka], spolu s náklady advokáta za dva úkony právní služby podle advokátního tarifu ve výši [částka]. Žalobce žalovanou upozornil, že v případě soudního vymáhání bude požadovat též zákonný úrok z prodlení (zjištěno ze závěrečné výzvy k úhradě dluhu ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 209/20). Tato výzva byla žalované zaslána dne [datum] (zjištěno z předmětného podacího archu).

23. Žalobce uzavřel s panem [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení] jako kupujícími dne [datum] smlouvu o koupi předmětného pozemku, a to za cenu [částka] (zjištěno z kupní smlouvy o koupi nemovité věci uzavřené mezi žalobcem, panem [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] dne [datum] a z výpisu z katastru nemovitostí). Rezervační depositum činilo v tomto případě [částka] (zjištěno z dohody o rezervaci koupě nemovité věci uzavřené mezi [jméno] [příjmení], [celé jméno žalobce] a [jméno] [příjmení] dne [datum]). Ke dni [datum] byly vlastníky předmětného pozemku [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří mají pozemek v podílovém spoluvlastnictví, každý se spoluvlastnickým podílem id. . K tomuto datu nejsou evidována žádná omezení vlastnického práva (zjištěno z informativního výpisu z katastru nemovitostí k předmětnému pozemku ze dne [datum]).

24. Žalobci byla vyplacena úschova ve výši [částka] dne [datum] (zjištěno z výpisu transakce od [příjmení] [příjmení] [příjmení] [anonymizováno] and [právnická osoba] ze dne [datum]).

25. Žalobce se svojí manželkou koupili od manželů [příjmení] pozemek parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům [adresa], pozemek parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba bez č. p./č. e. a pozemek parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] v k. ú. a obci [obec]. Kupní cena činila [částka], z čehož byl rezervační poplatek [částka] (zjištěno z kupní smlouvy mezi těmito osobami ze dne [datum]). Ke dni [datum] byli jako vlastníci těchto nemovitostí zapsáni žalobce a jeho manželka, přičemž nabývací listinou je výše uvedená smlouva z [datum] (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí k těmto pozemkům v k. ú. a obci [obec] na [list vlastnictví] ze dne [datum]).

26. Žalovaná vyzvala svou předžalobní výzvou žalobce k vrácení bezdůvodného obohacení ve výši [částka], vedle kterého též požaduje náhradu účelně vynaložených nákladů ve výši [částka] za právní úkony svého právního zástupce (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne [datum] adresované žalobci). Předžalobní výzva byla žalobci zaslána dne [datum] (zjištěno z kopie předmětného podacího lístku).

27. Žalobce započetl svou pohledávku z titulu nákladů vynaložených v souvislosti s uzavřením předmětné kupní smlouvy, spočívajících v odměně za služby zprostředkovatele ve výši [částka] proti nároku žalované na vrácení rezervačního deposita v téže výši. Toto oznámení bylo žalované zasláno dne [datum]. S ohledem na to uvedl, že předžalobní výzvu žalované nepovažuje za oprávněnou (zjištěno z oznámení o započtení pohledávek a z vyjádření k předžalobní výzvě ze dne [datum], ze dne [datum] a z předmětného podacího lístku). 28. [anonymizováno] [jméno] [příjmení] je jediným akcionářem a zároveň předsedou správní rady [právnická osoba], [anonymizováno] (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba], a.s. ze dne [datum]). Tato společnost je největším českým výrobcem betonových stavebních prvků pro venkovní a zahradní architekturu, jejímž zakladatelem, jediným vlastníkem a statutárním ředitelem je [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. K [datum] měla tato společnost aktiva v celkové výši [anonymizována dvě slova] Kč a vlastní kapitál ve výši [anonymizována dvě slova] Kč. Její obrat v roce [rok] činil téměř [anonymizována dvě slova] Kč, výsledek hospodaření byl zisk [částka] [anonymizováno] Kč před zdaněním. Ekonomický vliv pandemie byl na společnost ke dni zpracování výroční zprávy za rok [rok] ([datum]) minimální – tržby jsou stabilní podle plánu a taktéž nebyl zásadní vliv na hospodářský výsledek společnosti. Společnost neočekávala, že by kvůli pandemii měnila zásadním způsobem své financování. Ke dni [datum] však nebylo možné určit celkový odhad dopadu na společnost; případný dopad bude zahrnut do odhadů opravných položek a rezerv v roce [rok]. Při zvážení potenciálních dopadů COVID-19 na aktivity a podnikání společnosti bylo dospěno k závěru, že nemají významný vliv na předpoklad neomezené doby trvání podniku. Po [datum] nedošlo až do [datum] k žádným událostem, které by měly významný dopad na účetní závěrku k [datum] (zjištěno z výroční zprávy za rok [rok] [právnická osoba], [anonymizováno]). 29. [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nechává zapsat žalovanou jako vlastnici jejich veškerého společného majetku (zjištěno z kopie obrazovky stránek o [právnická osoba], [anonymizováno], sekce o společnosti, informace o zakladateli [anonymizováno] [jméno] [příjmení]).

30. Z výstřižku z elektronické katastrální mapy nebyly zjištěny žádné podstatné skutečnosti.

31. Soud dospěl k závěru o skutkovém stavu věci: Účastníci uzavřeli kupní smlouvu na předmětný pozemek, jenž se nachází přímo naproti pozemku ve vlastnictví žalované. V průběhu celého jednání, tedy i před uzavřením smlouvy, se jevila finalizace tohoto právního vztahu jako velice pravděpodobná. Po uzavření smlouvy, v níž žalovaná výslovně uvedla, že se seznámila jak s faktickým tak právním stavem, však začal manžel žalované (jejím jménem) smlouvat o snížení kupní ceny. Když na to žalobce nepřistoupil, žalovaná oznámila, že od smlouvy odstupuje, přičemž nezaplatila kupní cenu. Žalobce následně oznámil, že od smlouvy též odstupuje. Již zaplacenou zálohu [částka] žalobce použil na uspokojení pohledávky zprostředkovatelky. Předmětný pozemek prodal o [anonymizováno] měsíců později jiným zájemcům za stejnou cenu. Pozemek žalobce žádnými vadami netrpěl, resp. skutečnosti namítané žalovanou v jejím odstoupení pro ni musely být zjevné odpočátku, protože naproti pozemku bydlela a v učinění dotazu na stavební povolení k lokálnímu stavebnímu úřadu jí rovněž nic nebránilo. Při smluvním jednání ji zastupoval manžel, který je velmi zkušeným a úspěšným podnikatelem z oblasti výroby stavebních prvků.

32. Podle § 4 odst. 1 o. z. se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat.

33. Podle § 6 odst. 1 o. z. má každý povinnost jednat v právním styku poctivě.

34. Podle § 1759 věty první o. z. smlouva strany zavazuje.

35. Podle § 1764 o. z. Změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. To neplatí v případech stanovených v § [číslo] a [číslo].

36. Podle § 1765 odst. 1 o. z. dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění.

37. Podle § 2079 odst. 1 o. z. se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

38. Podle § 2131 o. z. se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

39. Podle § 2103 o. z. nemá kupující práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

40. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

41. Podle § 2050 o. z. je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.

42. Účastníci mají povinnost jednat v právním styku poctivě a dodržovat uzavřené smlouvy; tyto zásady plynou již ze základních ustanovení občanského zákoníku, resp. z obecné části závazkových práv. Právní úprava koupě movité věci (jež se přiměřeně použije v rozsahu, v jakém speciální úprava pro koupi věci nemovité absentuje) pak stanovuje jednotlivá práva a povinnosti smluvních stran tak, aby byly jejich práva a povinnosti vyvážené. Základním předpokladem přitom je, že prodávající kupujícímu nabídne věc ke koupi, ten věc prohlédne a v případě zájmu si ji od prodávajícího koupí.

43. Pokud tak kupující neučiní, nemůže to jít k tíži prodávajícího a to tím spíše ve zdejší situaci.

44. Za žalovanou jednal její manžel, podnikatel, který se mnoho let věnoval výrobě betonových stavebních prvků a dosahoval miliardových obratů. Ten také tvrzené vady pozemku následně rozpoznal a není tedy důvod, proč by je nemohl rozpoznat již před uzavřením smlouvy, když za žalovanou aktivně jednal už tehdy. I pokud by však žalovaná zastoupena při uzavírání smlouvy nebyla, nemohla by ze své neznalosti těžit. S ohledem na § 4 odst. 1 o. z. se u každé osoby presumuje průměrná racionalita. Předpokládá se tedy, že průměrně rozumná osoba nebude uzavírat smlouvu v hodnotě přes [anonymizována dvě slova] Kč tehdy, když danému oboru vůbec nerozumí (resp. ani by si v takovém případě nesjednala odborníka, který by za ní věc zhlédl).

45. Vadou prodávané věci jsou nedostatky faktické nebo právní.

46. I pokud by vady pozemku, na nichž žalované založila své odstoupení od smlouvy, vady po právní stránce vůbec představovaly, neshledal soud na straně prodávající žádné pochybení, protož tvrzené nedostatky měla a mohla žalovaná poznat již před uzavřením smlouvy.

47. Faktický stav pozemku byl pro žalovanou očividný; nachází se totiž před jejím bydlištěm.

48. Nad to, z jednání stran před uzavřením smlouvy se jevilo dokončení smluvního procesu jako téměř jisté. Žalovaná ani její manžel nejevili žádné náznaky, že by snad nebylo s pozemkem něco v pořádku. Pro uzavření smlouvy se čekalo pouze na výmaz předkupního práva, k čemuž následně došlo a smlouva tak byla uzavřena.

49. Až poté se pan [příjmení] ozval žalovanému a počal smlouvat o snížení kupní ceny s ohledem na změnu okolností na straně kupující. S ohledem na smluvní svobodu takové právo nepochybně má, a pokud by s tím žalobce souhlasil, mohla se kupní cena upravit. Vzhledem k tomu, že s tím však žalobce nesouhlasil, neměla žalovaná smluvní ani zákonnou možnost, jak se své povinnosti vyhnout. Smlouva totiž nepředpokládala takovou změnu okolností a zákonné ustanovení o změně okolností výslovně stanoví, že změna okolností nijak neovlivňuje povinnost splnit dluh.

50. I pokud by se však jednalo o podstatnou změnu okolností, tak ani ta by nezakládala právo žalované na odstoupení od smlouvy. Dle § 1765 o. z. vzniká v takovém případě právo na„ pouhou“ renegociaci, jíž se může případně oprávněná strana domáhat u soudu. To však žalovaná neučinila. Ani možnosti renegociace by se však pravděpodobně nedomohla, neboť smlouva byla uzavřena již ve více než měsíc trvajícím nouzovém stavu a bylo by tak velice obtížné dovodit, že změnu okolností žalovaná nemohla rozumně předpokládat.

51. Byla to tedy žalovaná, kdo smlouvu porušil.

52. Z její strany přitom nebyl založen žádný důvod pro odstoupení od smlouvy, neboť soud neshledal, že by žalobce jakkoli porušil své smluvní povinnosti; to ostatně žalovaná ani ničím neprokazovala, ač byla poučena.

53. Skutečnost, že pozemek neměl stavební povolení, se v průběhu uzavírání smlouvy nikterak neřešila a je tedy naprosto bezpředmětná; ze stejného důvodu je bezpředmětná i spekulace, zda lze pozemek plně užívat jako ornou půdu k pěstování plodin či nikoli. Faktický stav pozemku pak měl být žalované zřejmý (k tomu viz výše uvedená argumentace, kdy bydlela naproti). Ve smlouvě přitom není ujištění, že by pozemek neměl některou z„ vad“, jež žalovaná namítala. Smlouva tedy nebyla ze strany žalobce nijak porušena a žalované proto nemohlo vzniknout právo od smlouvy odstoupit.

54. Stejně tak jsou liché úvahy žalované o neplatnosti kupní smlouvy; soud neshledal, že by byla jakkoli založena její neplatnost. Smlouva splňuje formu předpokládanou zákonem a obsahuje i všechny zákonné náležitosti.

55. Soud ostatně poučil žalovanou, aby označila důkazy, kterak byla uvedena v omyl. Z provedeného dokazování se žádný omyl nepodává.

56. Vzhledem k tomu, že smlouva byla platná, odstoupení žalované naopak nedůvodné (a tudíž neplatné, jak žalobce namítl), zanikl smluvní vztah až v důsledku platného a účinného odstoupení žalobce.

57. Jeho právo na odstoupení bylo sjednáno v čl. 4 kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalovaná kupní smlouvu nezaplatila (což ostatně ani nebylo sporováno), dostala se do prodlení a žalobce odstoupil po právu.

58. Podle téhož článku smlouvy vzniká prodávajícímu nárok na zaplacení smluvní pokuty, se splatností do pěti kalendářních dnů od odstoupení. Dle čl. 4 kupní smlouvy se odstoupením smlouva ruší od počátku a strany jsou si povinny vrátit vše, kromě smluvních pokut, vypořádání rezervačního deposita a náhrady účelně vynaložených nákladů v souvislosti s uzavřením smlouvy a odstoupením od ní.

59. Co se týče smluvní pokuty, žalobce uvedl, že měla sankční funkci a sloužila jako paušalizovaná náhrada škody.

60. Soud je toho názoru, že oprávněný ze smluvní pokuty, jež představuje paušalizovanou náhradu škody, by měl, alespoň v hrubých rysech, nastínit, jaká škoda mu jednáním škůdce vznikla, a to proto, že smluvní pokuta, coby instrument hmotného práva, funguje v právních vztazích s těmi funkcemi, které jí účastníci svou dohodou přiznali. Paušalizovaná náhrada škody ulehčuje oprávněnému, neboť nemusí tvrdit a prokazovat všechny konkrétní okolnosti ke vzniku škody, porušení povinnosti a k příčinné souvislosti mezi nimi. Postačí mu tvrdit a prokázat porušení povinnosti a alespoň v základu nastínit vznik škody.

61. To žalobce splnil, když prokázal, že nemohl v důsledku prodlení žalované se zaplacením kupní ceny získat úroky. Vzhledem k tomu, že se jedná o poměrně vysokou částku ([částka]), tak žalobci reálně vznikla škoda tím, že nemohl tuto částku jinak investovat a ušel mu zisk z těchto peněz. Za takové situace je smluvní pokuta spravedlivá.

62. Soud hodnotil jako nedůvodnou námitku žalované, že je třeba smluvní pokutu uplatnit spolu s odstoupením od smlouvy, protože formulaci„ (P) rodávající je současně (s odstoupením od smlouvy) oprávněn uplatnit smluvní pokutu“ je třeba vykládat ve prospěch oprávněného, jenž čelí prodlení druhé strany: prodávajícímu vzniká při porušení daných povinností vedle práva na odstoupení od smlouvy též právo na smluvní pokutu a nikoli, že by muselo být obojí uplatňováno zároveň; jinak nárok zaniká.

63. Řešení výkladu smlouvy v této části je však bezpředmětné, neboť žalobce ve svém odstoupení od smlouvy výslovně uvedl, že upozorňuje žalovanou na vznik jeho nároku na smluvní pokutu a náhradu účelně vynaložených nákladů, které posléze vyčíslí a bude vymáhat svým právním zástupcem.

64. I z formálního hlediska tedy byla smluvní pokuta uplatněna řádně, a to i pokud by byl připuštěn výklad smlouvy podle žalované.

65. Porušením smluvních povinností žalované vznikl žalobci též nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů podle čl. 4 kupní smlouvy.

66. Náklady na zprostředkovatele při koupi nemovitosti jsou nepochybně účelnými náklady, když využívání těchto služeb je pro prodej nemovitosti běžné (ostatně s tím počítá i zákon č. 39/2000 Sb., o realitním zprostředkování v § 10 odst. 1 písm. c)). 67. [příjmení] [částka], ujednaná jako odměna zprostředkovatelky, je adekvátní, když je obecně známo, že odměny zprostředkovatelů se pohybují mezi 3- 5 % z kupní ceny.

68. Stejně tak jsou účelnými náklady i odměna právního zastoupení, když je řádné a odpovědné se nechat při hodnotném prodeji zastupovat advokátem.

69. Žalované oproti tomu vznikl nárok na vrácení zaplaceného rezervačního poplatku. Její pohledávka však byla započtena oproti pohledávce žalobce na náhradu účelných výdajů za zprostředkování, nikoli za smluvní pokutu.

70. Námitka žalované, že žalobce žádá o zaplacení [anonymizována dvě slova]. Kč z téhož důvodu, nemůže být správná, neboť jednou jde o smluvní pokutu a podruhé jde o výdaje na zprostředkovatelku. Procesní zápočet žalované byl z uvedených důvodů neúčinný. Jestli se vzájemně setkaly pohledávky účastníků, jednalo se o pohledávku žalobce na náhradu výdajů zprostředkování s pohledávkou žalované na vydání bezdůvodného obohacení; nikoli však o střet pohledávky žalobce na zaplacení pokuty se pohledávkou žalované na vydání obohacení.

71. Úroky z prodlení byly žalobci přiznány dle § 1970 o. z. Výše úroku je dána vládním nařízením č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroku z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky. Splatnost jednotlivých pohledávek je dle odstoupení od smlouvy, resp. od splatnosti nákladů za právní zastoupení.

72. O nákladech řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 a podle § 151 odst. 1,2 o.s.ř., když úspěšnému žalobci přiznal náhradu, sestávající ze soudního poplatku [částka], a z nákladů právního zastoupení: účelných deset úkonů právní služby po [částka] podle § 7 bodu 6. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, 4x podání ze dnů [datum], [datum], [datum] a [datum] a 3x účast na jednání ve dnech [datum], [datum] a [datum]), a dále sestávající z paušální náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve výši [částka] za každý úkon právní služby, tj. [anonymizováno] x [částka], a dále sestávající z náhrady 21% DPH ve výši [částka]; celkem [částka].

73. Povinnost podle výroku I musí žalovaná splnit k rukám žalobce, v obecné třídenní lhůtě, určené podle § 160 o.s.ř.

74. Povinnost podle výroku II musí žalovaná splnit k rukám zástupce žalobce podle § 149 o.s.ř., v obecné třídenní lhůtě, určené podle § 160 o.s.ř.