26 C 105/2024 - 190

Rubrum

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Štěpánkovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená obecným zmocněncem [Jméno zmocněnce A] bytem [Adresa zmocněnce A] pro nahrazení projevu vůle takto:

Výrok

I. Nahrazuje se projev vůle žalované k uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitých věcí se žalobcem tohoto znění: „KUPNÍ SMLOUVA O PŘEVODU VLASTNICTVÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ uzavřená dle ustanovení § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění, kterou dále uvedeného dne, měsíce a roku ujednali mezi sebou navzájem: Smluvní strany: společnost s obchodní firmou [Jméno žalované]., se sídlem [adresa] – [Jméno zmocněnce B], IČO: [IČO žalované], zapsaná v obchodním rejstříku vedeném [označení soudu], v oddíle [Anonymizováno], vložka [Anonymizováno] bankovní účet č.: [č. účtu], vedený u [banka]. na straně jedné (dále jen „Prodávající“) a [Jméno žalobce], bytem [adresa], RČ: [RČ] na straně druhé (dále jen "Kupující") t a k t o I. 1.

1. Prodávající prohlašuje, ze dne [datum] bylo [označení úřadu] pod [Číslo jednací] vydáno Rozhodnuti o schváleni stavebního záměru stavby [Anonymizováno], přičemž toto rozhodnuti nabylo právní moci dne [datum]. Rozhodnutí bylo vydáno na společnost [právnická osoba]., IČ: [IČO], se sídlem, [adresa]. V průběhu stavebního řízení došlo k rozdělení obchodní společnosti [právnická osoba]., a to formou odštěpení části jejího jmění, které přešlo na novou obchodní společnost [právnická osoba]., IČ: [IČO žalované], se sídlem [adresa] v souladu s Projektem rozděleni odštěpením ze dne [datum]. Tato skutečnost byla zapsaná dne [datum] do obchodního rejstříku, vedeného [označení soudu] pod sp. zn. [Anonymizováno]. Nově vytvořena obchodní firma [právnická osoba] byla dne [datum] zapsána do obchodního rejstříku, vedeném [označení soudu] pod [spisová značka]. Dále v září [Anonymizováno] společnost [právnická osoba]. změnila obchodní název firmy na název [Jméno žalované]., změnila sídlo společnosti na [adresa] a byla převedena pod pravomoc [označení soudu] [spisová značka]. Tímto způsobem se obchodní společnost s obchodní firmou [Jméno žalované]., IČ: [IČO žalované], stala právním nástupcem společnosti [právnická osoba]. ve věci týkající se stavebního záměru stavby [Anonymizováno], vedeného u [označení úřadu]. Dne [datum] byl vydán [označení úřadu], pod [Číslo jednací]., sp. zn. [spisová značka], kolaudační souhlas na stavbu ,,[Anonymizováno]" na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, k. ú. [označení k.ú.], kolaudační souhlas nabyl právních účinků ke dni [datum]. Dne [datum] bylo rozhodnutím [označení úřadu], pod [Číslo jednací], sp. zn. [spisová značka], stavbě ,,[Anonymizováno]", umístěné na strana [Anonymizováno] pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří k.ú. [označení k.ú.], přiděleno číslo popisné [Anonymizováno], část obce [Anonymizováno]. 1.

2. Prodávající vymezil jednotky v budově na zaklade Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek ze dne [datum], právní účinky zápisu vkladu ke dni [datum], zápis vkladu byl proveden Katastrálním úřadem pro Olomoucky kraj, Katastrálním pracovištěm [označení kat. pracoviště], dne [datum], pod [spisová značka]. Dne [datum] došlo ke Změně č. 1 Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek ze dne [datum], právní účinky zápisu vkladu [datum], zápis vkladu byl proveden Katastrálním úřadem pro Olomoucky kraj, Katastrálním pracovištěm [označení kat. pracoviště], dne [datum], sp. zn. [spisová značka]. 1.

3. Prodávající prohlašuje, že je mimo jiné výlučným vlastníkem následujících nemovitých věcí: - jednotky č. [Anonymizováno] způsob využití byt, vymezené podle obč. zák. v pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří o výměře 4109 m, jehož součástí je stavba – budova č.p. [Anonymizováno], byt. dům, stavba stoji na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří o výměře 4109 m (dále též jako ,jednotka"), součástí této jednotky je spoluvlastnický podíl ve výši id. [Anonymizováno] vzhledem k celku na společných částech nemovité věci, tj. na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří o výměře 4109 m, jehož součásti je budova č.p. [Anonymizováno], postavena na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří o výměře 4109 m - spoluvlastnického podílu o velikosti id. [Anonymizováno] vzhledem k celku na pozemcích parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha o výměře 583 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 55 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 21 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 168 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 65 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 17 m, parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha o výměře 35 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 5 m, parc. č. [Anonymizováno], zahrada o výměře 30 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 14 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 81 m a parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 53 m, přičemž jednotka č. [Anonymizováno] s podílem na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba - budova č.p. [Anonymizováno], je zapsaná na LV č. [Anonymizováno], pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součásti je budova č.p. [Anonymizováno] je zapsán na LV č. [Anonymizováno] a pozemky parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 583 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 55 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 21 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 168 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 65 m, parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha o výměře 17 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 35 m, parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha o výměře 5 m, parc. č. [Anonymizováno], zahrada o výměře 30 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 14 m, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 81 m a parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha o výměře 53 m, jsou zapsány na LV č. [Anonymizováno], to vše pro katastrální území [označení k.ú.], obec [Anonymizováno] pro Olomoucky kraj, Katastrální pracoviště [označení kat. pracoviště] (to vše společně dále jen ,,nemovité věci“, popř. ,,předmět převodu“). 1.

4. Jednotka č. [Anonymizováno], která je předmětem převodu dle této smlouvy, je byt o velikosti 1+kk, situovaný v 7.NP budovy, o podlahové ploše 29,7 m. K jednotce č. [Anonymizováno] náleží právo výlučně užívat balkon jakožto společnou část nemovité věci – budovy společnou jen některým vlastníkům jednotek. II. 2.

1. Celková kupní cena za nemovité věci specifikované v bodě I. této smlouvy byla stanovena dohodou smluvních stran a činí částku v celkové výši 1 818 992 Kč (slovy: jeden milion osm set osmnáct tisíc devět set devadesát dva korun českých) včetně DPH. Celková kupní cena za předmět převodu je složena z následujících částek: • částka ve výši 1 818 992 Kč (slovy: jeden milion osm set osm set osmnáct tisíc devět set devadesát dva korun českých) jako kupní cena za jednotku c. [Anonymizováno] spolu s podílem na společných částech budovy a pozemcích. Celková kupní cena zahrnuje také příspěvek na vybudování technické infrastruktury a hodnotu příslušného spoluvlastnického podílu kupujícího na společných částech domu a pozemcích. Kupní cena nezahrnuje poplatky za zřízení nových odběrných míst elektrické energie, jejichž výše bude/byla stanovena dle požadavku správců sítí dle vyhlášky č. 16/2016 Sb., v platném znění, o podmínkách připojení k elektrizační soustavě. Tento poplatek za zřízení odběrného místa bude uhrazen kupujícím na základě písemné výzvy prodávajícího zaslanou nejdříve po uzavření této smlouvy na e-mailovou adresu kupujícího uvedenou v záhlaví SOSBK do 1 měsíce od doručení této písemné výzvy na e-mailovou adresu kupujícího uvedenou v záhlaví SOBSK, což smluvní strany svým podpisem na této smlouvě potvrzují. Poznamenává se, že pro společné prostory domu se poplatky hradí v poměru počtu bytů, jejichž vlastníci budou služby spojené se zřízením nových odběrných míst užívat. III. 3.

1. Prodávající touto smlouvou prodává a převádí ze svého výlučného vlastnictví nemovité věci, specifikované sub. I. bod 1.3., 1.4. této smlouvy, s veškerými jejich součástmi a příslušenstvím a vybavením a se všemi právy a povinnostmi na nich váznoucími za kupní cenu specifikovanou sub. II. teto smlouvy kupujícímu a kupující výslovně prohlašuje, že tyto nemovité věci s veškerými jejich součástmi a příslušenstvím a vybavením a se všemi právy a povinnostmi na nich váznoucími za kupní cenu uvedenou v čl. II. této smlouvy kupuje a přijímá do svého výlučného vlastnictví. IV. 4.

1. Celková kupní cena za nemovité věci specifikované v bodě I. této smlouvy byla stanovena dohodou smluvních stran a činí částku v celkové výši 1 818 992 Kč včetně DPH ve výši 12 % (slovy: jeden milion osm set osmnáct tisíc devět set devadesát dva korun českých). Smluvní strany této smlouvy se dohodly tak, že kupní cena za předmět převodu dle této smlouvy bude uhrazena bezhotovostním převodem na bankovní účet prodávajícího uvedený v záhlaví této smlouvy následovně: a) celou kupní cenu za předmět převodu ve výši 1 818 992 Kč (slovy: jeden milion osm set osmnáct tisíc devět set devadesát dva korun českých) kupující uhradí prodávajícímu z vlastních zdrojů, na bankovní účet prodávajícího uvedený v záhlaví této smlouvy, a to nejpozději do 1 měsíce ode dne podpisu této smlouvy. 4.

2. Kupující čestně prohlašuje a podpisem této kupní smlouvy potvrzuje, že prostředky, které použil na úhradu kupní ceny za předmět převodu, jsou prostředky, které nepochází z výnosu z trestné činnosti, a že kupní smlouva není legalizaci výnosu z trestné činnosti ve smyslu zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti. 4.

3. Prodávající čestně prohlašuje a podpisem této smlouvy potvrzuje, že předmět převodu dle této smlouvy nebyl nabyt prostřednictvím trestné činnosti, a to žádným způsobem ve smyslu zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti.

V. Kupující prohlašuje, že mu při předání předmětu převodu bude umožněno provést v touto smlouvou převáděných nemovitých věcech fyzickou prohlídku, že se seznámil zejména s jejich faktickým stavem, nevznáší proti němu žádných námitek s výjimkou těch, které jsou nebo budou uvedeny v protokolu o předání a převzetí nemovitých věcí, a že v tomto stavu nemovité věci kupuje. VI. 6.

1. Prodávající prohlašuje, že na převáděných nemovitých věcech dle této smlouvy neváznou žádné dluhy, věčná břemena, ani jiné právní povinnosti či závady, s výjimkou věcného břemene cesty ve prospěch [právnická osoba]., [adresa], IČ: [IČO] ve prospěch pozemku parc. č. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno], zřízeného dle Smlouvy o zřízení věcného břemene - úplatné [Číslo jednací] ze dne [datum], právní účinky zápisu k okamžiku [datum], zápis proveden dne [datum], vložené do katastru nemovitosti pod [Číslo jednací], přičemž veškeré povinnosti z tohoto věcného břemene přecházejí na jednotlivé vlastníky jednotek, dále věcného břemene spočívajícího ve služebnosti umístění a provozovaní trakčního stožáru tramvajových tratí ve prospěch [právnická osoba]., [adresa], IČ: [IČO] ve prospěch pozemku parc. č. [Anonymizováno], zřízené dle Smlouvy o zřízeni věcného břemene – úplatná [Číslo jednací] ze dne [datum], právní účinky zápisu k okamžiku [datum], zápis proveden dne [datum], vložené do katastru nemovitosti pod [Číslo jednací], přičemž veškeré povinnosti z tohoto věcného břemene přecházejí na jednotlivé vlastníky jednotek; věcného břemene vedení, zřízení a provozovaní elektrického kabelového vedení NN/VN, vstupu a vjezdu za účelem kontroly, oprav, výměny, údržby, odstranění, rekonstrukcí a revizí v rozsahu vymezeném v [Anonymizováno] č. [Anonymizováno] ve prospěch pozemku parc. č. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno], zřízené dle Smlouvy o zřízeni věcného břemene - úplatná ze dne [datum], právní účinky zápisu k okamžiku [datum], zápis proveden dne [datum], vložené do katastru nemovitosti pod [Číslo jednací], přičemž veškeré povinnosti z tohoto věcného břemene přecházejí na jednotlivé vlastníky jednotek; věcného břemene zřízení, provozovaní, oprav a údržby horkovodní přípojky, mít a udržovat na/v nemovitostech potřebné obslužné zařízení dle GP č. [hodnota] ve prospěch [právnická osoba]., [adresa], IČ: [IČO] ve prospěch pozemku parc. č. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno] zřízeného dle Smlouvy o zřízení věcného břemene - úplatná č. [Anonymizováno] ze dne [datum], právní účinky zápisu k okamžiku [datum], zápis proveden dne [datum], vložené do katastru nemovitostí pod [Číslo jednací], přičemž veškeré povinnosti z tohoto věcného břemene přecházejí na jednotlivé vlastníky jednotek; dále věcného břemene zřizování a provozovaní vedení rozvodného tepelného zařízení, obslužného a komunikačního zařízení, právo úprav za účelem obnovy, výměny, modernizace nebo zlepšení výkonnosti a odstranění zařízení, právo odběru studené vody a el. energie a připojení na kanalizaci a na odběrné tepelné zařízení ve prospěch společnosti [právnická osoba]., se sídlem [adresa], IČ: [IČO], zřízeného dle Smlouvy o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne [datum], právní účinky zápisu k okamžiku [datum], zápis proveden dne [datum], vložené do katastru nemovitostí pod č.j. [Číslo jednací], přičemž veškeré povinnosti z tohoto věcného břemene přecházejí na jednotlivé vlastníky jednotek. Dále s výjimkou případných věcných břemen zřízených či zřizovaných výhradně v souvislosti s napojením nemovitých věcí na inženýrské sítě z důvodu zajištění řádného užívání nemovitých věcí. 6.

2. Podle výslovného prohlášení prodávajícího není předmět převodu zatížen žádným nájemním nebo jiným obdobným vztahem vůči třetí osobě, a že se k nemovitým věcem neváže předkupní právo. Prodávající prohlašuje, že na jeho majetek není prohlášen konkurz, že jeho majetek není předmětem vyrovnaní, není proti němu vedeno insolvenční řízení a ani nebyl zjištěn úpadek, a ani zahájení žádného takového řízení mu nehrozí, a že mu není známo, že by na jeho majetek byl podán návrh na prohlášení konkurzu. Prodávající dále prohlašuje, že vůči jeho osobě není v právní moci žádné soudní, správní (např. daňové) či jiné rozhodnutí orgánu, které by mohlo být důvodem pro nařízení výkonu rozhodnutí a že mu není známo, že by vůči jeho osobě bylo nějaké řízení o výkonu rozhodnutí zahájeno. Prodávající prohlašuje, že k předmětu převodu nebyly uzavřeny žádné jine kupní, darovací, předkupní či jiné smlouvy, které by jakkoli omezovaly či znemožňovaly nabytí vlastnického práva k předmětu převodu kupujícím, právní stav předmětu převodu odpovídá zápisu v katastru nemovitostí a skutečnostem uvedeným v této kupní smlouvě, prodávající není v prodlení s žádnou a včasnou úhradou jakýchkoliv daní a/nebo poplatků (veřejnoprávních i soukromých). Oprávnění prodávajícího k volnému nakládaní s předmětem převodu není tedy ničím omezeno s výjimkou výše popsaných skutečností. V případě, že se prohlášení prodávajícího ukáží být nepravdivá, klamavá či zavádějící, je prodávající povinen zaplatit druhé smluvní straně smluvní pokutu ve výši 5 % (slovy: Pět procent) z kupní ceny uvedené v čl. IV. odst. 4.1. této smlouvy. Druhá smluvní strana má taktéž právo odstoupit od této Smlouvy z důvodu jejího podstatného porušení. Ujednáním o smluvní pokutě není dotčeno právo na náhradu škody. VII. 7.

1. Smluvní strany se dohodly, že předmět prodeje bude prodávajícím kupujícímu protokolárně předán do užívaní nejpozději do 30-ti kalendářních dnů počítaných od podání návrhu na vklad vlastnického práva k touto smlouvou převáděným nemovitým věcem ve prospěch kupujícího do katastru nemovitosti. 7.

2. K předání a převzetí vyzve prodávající kupujícího a kupující se zavazuje dostavit se v den a v čas stanoveném ve výzvě k předaní a převzetí touto smlouvou převáděných nemovitých věcí. V případě, že se kupující k předání a převzetí nedostaví nebo odmítne nemovité věci, které jsou předmětem převodu dle této smlouvy a které nevykazují vady bránící jejich užívaní převzít, má se za to, že: • jednotka bude předána dnem, na který bylo svoláno předávací řízení, • na kupujícího přechází nebezpečí škody dnem, na který bylo svoláno předávací řízení. Pro případ, že se některá ze smluvních stran ocitne v prodlení s předáním, resp. s převzetím předmětu převodu, je povinna zaplatit druhé smluvní straně smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý den prodlení s předáním, resp. převzetím předmětu převodu. Tím není dotčeno právo na náhradu škody. 7.

3. Pro účely této smlouvy se za vady bránící řádnému užívaní pokládají vady, které brání vydaní kolaudačního souhlasu. 7.

4. O předání a převzetí předmětu převodu bude sepsán písemný protokol, v němž budou uvedeny zejména stavy měřidel energií, vody, počet předaných klíčů, seznam dokumentace a další pro smluvní strany důležité skutečnosti. 7.

5. Vady a nedodělky nebránící užívaní předmětu převodu, shledané při předání a převzetí, budou sepsány v protokolu o předání nemovitých věcí s uvedením lhůty pro jejich odstranění. Vady a nedodělky nebránící užívaní nejsou důvodem pro nepřevzetí nemovitých věcí. Vady a nedodělky budou odstraněny nejpozději ve lhůtě uvedené v protokolu o předání nemovitých věcí. 7.

6. Počínaje dnem předání a převzetí předmětu převodu náleží kupujícímu plody a užitky převáděné nemovité věci a zároveň přechází na kupujícího nebezpečí škody na věci ve smyslu ust. § 2130 občanského zákoníku. 7.

7. Prodávající prohlašuje, že po podpisu této smlouvy předá při předání předmětu převodu kupujícímu PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) ze dne – k budově č.p. [Anonymizováno], bytový dům, zapsán v KN pro k.ú. [označení k.ú.], obec [Anonymizováno], což obě smluvní strany svým podpisem v předávacím protokolu stvrdí. 7.

8. Správu, provoz a opravy společných částí budovy a pozemku zajišťuje správce, kterým je Společenství vlastníků jednotek domu [Anonymizováno] pro dům č.p. [Anonymizováno], [adresa], se sídlem [adresa], dále jen ,,SVJ“, které může pověřit správou třetí osobu. VIII. 8.

1. Smluvní strany se zavazují podat návrh na vklad vlastnického práva příslušnému katastrálnímu úřadu ve prospěch kupujícího nejpozději do jednoho měsíce ode dne podpisu této smlouvy oběma smluvními stranami. Smluvní strany se zavazují, že nepodají návrh na vklad vlastnického práva dle této smlouvy dříve, než dojde k úhradě celé kupní ceny za předmět převodu dle čl. IV. bod 4.1. této smlouvy. V případě, že prodávající nepodá návrh na povolení vkladu vlastnických práv do 10 kalendářních dnů od uzavření kupní smlouvy, je budoucí kupující oprávněn podat návrh sám. 8.

2. Smluvní strany jsou si vědomy toho, že vlastnické právo k předmětu převodu přejde na kupujícího rozhodnutím o povolení vkladu vlastnického práva v souladu s touto smlouvou Katastrálním úřadem pro Olomoucky kraj, Katastrální pracoviště [označení kat. pracoviště]. 8.

3. Účastníci této smlouvy berou na vědomí, že náklady spojené s vkladem této smlouvy do katastru nemovitostí je povinen uhradit prodávající. 8.

4. Smluvní strany se zavazují, že učiní veškerá potřebná právní jednaní a poskytnou si navzájem, bez nároku na jakoukoli náhradu, veškerou potřebnou součinnost k tomu, aby bylo v katastru nemovitostí k předmětu převodu dle této smlouvy zapsáno vlastnické právo kupujícího, případně zástavní právo ve prospěch financující banky zřízené kupujícím. Smluvní strany tak jsou zejména povinny v případě zamítnutí předmětného návrhu na vklad anebo přerušení či zastavení příslušného vkladového řízení nebo v případě, že příslušný katastrální úřad vyzve k doplnění či opravení podaného návrhu, bez zbytečného odkladu odstranit vady podání, resp. vyhovět příslušné výzvě katastrálního úřadu. Smluvní strany jsou případně povinny uzavřít i novou kupní smlouvu, pakliže její uzavření bude k úspěšnému vkladu nezbytné, tak, aby nová kupní smlouva byla pro příslušný katastrální úřad pro provedení vkladu akceptovatelná, avšak s tím, že obsah a náležitosti této smlouvy a vůle smluvních stran vyjádřena touto smlouvou zůstanou zcela zachovány. Pro případ, že některá ze smluvních stran nesplní tuto povinnost, je povinna zaplatit druhé smluvní straně smluvní pokutu ve výši 5 % (slovy: pět procent) z kupní ceny uvedené v čl. II. této Smlouvy. Tím není dotčeno právo na náhradu škody. IX. 9.

1. Vykazují-li stavební části domu či jednotek, zařizovací předměty či technologická zařízení při předání vady, zakládá to povinnost prodávajícího a práva kupujícího z vadného plnění. Jedná-li se o skrytou vadu nemovité věci, zařizovací předměty či technologická zařízení, je kupující povinen vadu oznámit nejpozději ve lhůtě do pěti let. Kupující je povinen oznámit vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit. Lhůty pro uplatnění práv z vadného plnění počínají běžet dnem předání nemovitých věcí kupujícímu. Právo kupujícího z vadného plnění se nevztahuje na vady a poškození způsobené mechanickým působením, chemickými vlivy, neodborným zacházením, obvyklým opotřebením, v důsledku přirozených změn materiálů použitých při výstavbě, zanedbáním údržby nebo oprav, k jejichž provedení je povinen kupující, nebo na vady vzniklé působením vyšší moci. 9.

2. Vady zjištěné ve výše uvedené době je kupující povinen bez zbytečného odkladu po jejich zjištění reklamovat. Kupující je povinen umožnit prodávajícímu prohlídku reklamované vady v jednotkách či ve společných částech domu. Prodávající je povinen nejpozději do patnácti pracovních dnů ode dne uskutečnění prohlídky nebo do 30 dnů od oznámení reklamace sdělit kupujícímu, zda reklamovanou vadu uznává či neuznává. Do této doby se nezapočítává doba potřebná k odbornému posouzení vady. Smluvní strany se dohodly, že prodávající je povinen odstranit uznanou vadu nejpozději do 30-ti dnů ode dne uskutečnění prohlídky vady, nebo ode dne odborného posouzeni vady, nedohodnou-li se smluvní strany jinak. Lhůta může být prodloužena o dobu trvání nutných technologických lhůt k provedení konkrétní opravy a o dobu nepříznivých klimatických podmínek k provedení konkrétní opravy. X. 10.

1. Kupující se zavazuje při jakékoli komunikaci s prodávajícím uvádět číslo jednotky, která je předmětem převodu dle této smlouvy a označení domu v předmětné lokalitě a dále se zavazuje v případě změny bydliště nebo doručovací či e-mailové adresy sdělit tuto skutečnost prodávajícímu bez zbytečného odkladu. Neučiní-li tak, bere na vědomí, ze jeho případné nároky a požadavky nemohou byt vyřízeny. 10.

2. Smluvní strany se výslovně dohodly na tom, že podpisem této kupní smlouvy zanikají veškerá práva a povinnosti, včetně závazků a pohledávek vyplývajících ze Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek uzavřené dne 9. 6. 2021 včetně případných dodatků. 10.

3. Jakékoliv změny smlouvy jsou možné pouze formou písemného dodatku podepsaného oběma smluvními stranami, s tím, že za písemnou formu se pro tento účel nepovažuje jednání učiněné elektronickými či jinými technickými prostředky (email, fax). Pro odstoupení od smlouvy platí výše uvedené obdobně. 10.

5. Smluvní strany výslovně potvrzují, že tato smlouva je výsledkem jejich jednání a každá ze stran měla příležitost ovlivnit její základní podmínky. Tato smlouva je vyhotovena v 5-ti stejnopisech v českém jazyce, přičemž každá ze smluvních stran obdrží dvě vyhotovení a jedno vyhotovení je určeno pro příslušný katastrální úřad. 10.

6. Smluvní strany prohlašují, že si tuto smlouvu důkladně přečetly, souhlasí s jejím obsahem a jsou si vědomy práv a povinností jim z této smlouvy plynoucích. Dále prohlašují, že tato smlouva zachycuje jejich skutečnou, svobodnou a vážnou vůli, že byla uzavřena nikoliv v tísni, ani za nápadně nevýhodných podmínek, a na důkaz toho připojují své podpisy.“

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 21 600 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou u podepsaného soudu dne 19. 4. 2024, ve znění pozdějších vyjádření, domáhal nahrazení projevu vůle žalované v podobě uzavření ve výroku I. popsané kupní smlouvy s odůvodněním, že žalobce jakožto budoucí kupující se žalovanou jakožto budoucí prodávající uzavřeli dne 9. 6. 2021 smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále jen „SOSBK“), kdy žalovaná na pozemcích ve svém vlastnictví vystavěla bytový dům č. p. [Anonymizováno], který je součástí pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] v k. ú. [označení k.ú.], jehož součástí je i jednotka č. [Anonymizováno], jíž se žalovaná zavázala převést na žalobce i se souvisejícími spoluvlastnickými podíly na budově i přilehlých pozemcích a všemi součástmi i příslušenstvím. Po rozdělení pozemků žalované a vzniku zejména nového pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], po prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek ze dne [datum] a dokončení výstavby a kolaudace bytového domu č. p. [Anonymizováno] dne [datum], jsou tyto nemovitosti v katastru nemovitostí označeny následovně (zjevný překlep ve sdělení žalovaného ze dne [datum], viz níže, neboť jednotka č. [Anonymizováno] neexistuje a tato níže plně odpovídá SOSBK): jednotka č. [Anonymizováno], způsob využití byt, na LV č. [Anonymizováno], vymezená podle občanského zákoníku v budově č.p. [Anonymizováno], v části obce [Anonymizováno], způsob využití bytový dům, stojící na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]; spoluvlastnický podíl o velikosti [Anonymizováno] na společných částech budovy č. p. [Anonymizováno], v části obce [Anonymizováno], způsob využití bytový dům, na LV č. [Anonymizováno], stojící na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]; spoluvlastnický podíl o velikosti [Anonymizováno] na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] (zastavěná plocha a nádvoří), na LV č. [Anonymizováno], vše zapsané v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště [označení kat. pracoviště], katastrální území [Anonymizováno], obec [Anonymizováno]; a spoluvlastnického podílu o velikosti id. [Anonymizováno] vzhledem k celku na pozemcích parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, parc. č. [Anonymizováno], zahrada, parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha, parc. č. [hodnota], ostatní plocha a parc. č. [hodnota], ostatní plocha, vše zapsané na LV č. [hodnota] v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště [označení kat. pracoviště], katastrální území [označení k.ú.], obec [Anonymizováno], (dále jen „předmět převodu“), a to vše za kupní cenu 1 867 715 Kč, přičemž v kupní ceně je zahrnuta DPH v zákonné sazbě ke dni uzavření této smlouvy. V případě, že k datu uskutečnění zdanitelného plnění bude zákonná sazba DPH odlišná od sazby, která platí ke dni uzavření této smlouvy, bude shora uvedená kupní cena upravena (navýšena či ponížena) o změnu zákonné sazby DPH oproti její sazbě ke dni uzavření této smlouvy, s čímž budoucí kupující i budoucí prodávající výslovně souhlasí. Ke dni 1. 1. 2024 došlo na základě novely zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v platném znění, ke snížení zákonné výše DPH z 15 % na 12 %, proto je v souladu se SOSBK celková kupní cena ponížena na částku 1 818 992 Kč včetně DPH (1 624 100 Kč + 194 892 Kč DPH ve výši 12 %). V čl. III. odst. 3.

2. SOSBK bylo sjednáno, že budoucí prodávající (tj. žalovaná) nejpozději do 30 kalendářních dnů ode dne, kdy na základě vydaného kolaudačního souhlasu k užívání bytového domu v příslušném katastru nemovitostí zapsány zkolaudované jednotky, odešle na e-mailovou adresu budoucího kupujícího uvedenou v záhlaví této smlouvy text smlouvy o převodu vlastnictví jednotek, a vyzve budoucího kupujícího k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotek. Dle čl. III. odst. 3.

1. SOSBK si smluvní strany sjednaly závazek uzavřít do 10 pracovních dnů ode dne, kdy budoucímu kupujícímu bude doručena výzva budoucího prodávajícího dle čl. III. odst. 3.2.2 SOSBK, nejpozději však do 30 kalendářních dnů od dne jejího odeslání na emailovou adresu budoucího kupujícího uvedenou v záhlaví této smlouvy, spolu uzavřou smlouvu o převodu vlastnictví jednotek, ve které se budoucí prodávající zaváže úplatně převést vlastnictví k předmětu budoucího prodeje na budoucího kupujícího za dále dohodnutých podmínek. V souladu s čl. III. odst. 3.2. dospěla povinnost žalované vyzvat žalobce k uzavření smlouvu o převodu vlastnictví jednotek, když po vydaném kolaudačním souhlasu k užívání bytového domu byly v příslušném katastru nemovitostí zapsány i zkolaudované jednotky dle informací žalobce nejpozději již v prosinci 2023. Žalovaná však svou povinnost učinit řádný návrh kupní smlouvy v souladu se SOSBK doposud neučinila. Již dne 2. 11. 2021, tj. pouhých 5 měsíců po uzavření SOSBK a zároveň 3 měsíce před vypuknutím války na Ukrajině, zaslala žalovaná žalobci Oznámení o záměru navýšit kupní cenu prostřednictvím elektronické komunikace v podobě e-mailu, po němž následovala osobní schůzka žalobce a žalované, kdy žalobce vždy setrval na svém stanovisku dodržení sjednaných podmínek dle uzavřené SOSBK ze strany žalované. Žalovaná téměř po jednom roce následně místo řádné výzvy k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotek zaslala žalobci Oznámení o okolnostech vedoucích k zániku závazku Investora uzavřít kupní smlouvu ze dne 29. 11. 2022, které bylo žalobci doručeno prostřednictvím e-mailové komunikace dne 30. 11. 2022. Žalobce prostřednictvím svého právního zástupce na toto oznámení zaslal právnímu zástupci žalované Reakci na oznámení o okolnostech vedoucích k zániku závazku dne 13. 12. 2022, kde kategoricky odmítl, že povinnost žalované vyplývající z SOSBK uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví jednotek s žalobcem zanikla. Žalobce i nadále trval na výše uvedené povinnosti uzavřít s ním v souladu s SOSBK po splnění zde uvedených podmínek kupní smlouvu v podobě smlouvy o převodu vlastnictví jednotek. Rovněž se žalobce domnívá, že v tomto svém podání vyvrátil údajné veškeré tvrzené důvody ze strany žalované vedoucí k údajnému zániku povinnosti uzavřít kupní smlouvu, které i nadále považuje za ryze účelové s cílem vyhnout se řádnému splnění svého závazku. Žalobce zaslal dne 7. 11. 2023 prostřednictvím svého právního zástupce žalované dotaz na stav stavby, aby mohl učinit případné další navazující kroky. Žalovaná na toto nikterak nereagovala. Následně dne 18. 1. 2024 zaslal žalobce prostřednictvím svého právního zástupce předžalobní výzvu v podobě Výzvy k uzavření kupní smlouvy (urgence) k převodu vlastnictví jednotek, která byla právnímu zástupci žalované doručena dne 18. 1. 2024. Na tuto výzvu žalovaná reagovala prostřednictvím svého právního zástupce, kdy sdělila nové číslo bytové jednotky (předmětu převodu) včetně pravomocného kolaudačního souhlasu a setrvání na svých původních stanoviscích. Povinnost uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotek v souladu s SOSBK k předmětu převodu tak do dnešního dne nesplnila. Pokud žalovaná ohledně zániku povinnosti uzavřít se žalobcem kupní smlouvu na předmětné nemovité věci argumentuje pandemií COVID 19, žalobce konstatuje, že pandemie započala již v březnu 2020, přičemž SOSBK byla mezi účastníky uzavřena až 9. 6. 2021. Žalovaná tak měla pandemii zohlednit již při uzavírání budoucí smlouvy. Žalobce neuznává jako důvod zániku povinnosti uzavřít kupní smlouvu ani válečný konflikt na Ukrajině, když se nejedná o válečný konflikt na našem území a České republiky se bezprostředně nedotýká. Žalovaná nijak nespecifikovala, jakým konkrétním způsobem válečný konflikt ovlivnil její situaci, a navíc žalobci oznámila svůj požadavek na navýšení kupní ceny již 2. 11. 2021, tedy 3 měsíce před začátkem tohoto válečného konfliktu.

2. Žalovaná nárok žalobce neuznala s odůvodněním, že ode dne uzavření SOSBK dne 9. 6. 2021 došlo k významné změně okolností v důsledku pandemie COVID 19 a válečného konfliktu na Ukrajině, a to v podobě náhlého a nečekaného zhoršení globální i místní ekonomické situace. Došlo k výraznému zvýšení cen [právnická osoba], stavebních prací, pohonných hmot, energií, sazby PRIBOR, k inflačnímu růstu a původně předpokládané náklady na projekt výstavby Bytového domu [Anonymizováno] vzrostly natolik, že žalovaná nebyla schopna výstavbu za původně sjednaných podmínek dokončit. Již v roce 2020 předběžně kalkulovaná celková cena díla ve výši 300 000 000 Kč narostla do dne uzavření smlouvy o dílo se zhotovitelem stavby dne 7. 9. 2021 na částku 330 000 000 Kč a nakonec činila celkových 398 784 605,37 Kč, tedy téměř o 100 000 000 Kč více. Žalovaná toto zvýšení cen nemohla předpokládat, jednalo se o zásah vyšší moci. Ke kolaudaci projektu došlo dne 20. 10. 2023.

3. Z provedeného dokazovaní soud učinil následující skutková zjištění: - Z dotazu na stav stavby ze dne 7. 11. 2023, že žalobce se prostřednictvím svého právního zástupce dotazoval tehdejší právní zástupkyně žalované na stav výstavby bytového domu. Dále žalobce sdělil žalované, že trvá na povinnosti žalované uzavřít s ním kupní smlouvu na předmětnou jednotku v souladu s budoucí smlouvou. V případě neuzavření kupní smlouvy je žalobce připraven podat žalobu. - Z emailu ze dne 2. 11. 2021, že žalovaná prostřednictvím projektové manažerky, paní [jméno FO], sdělila žalobci, že se na něho obrací v důsledku prudce měnící se situace na trhu s nemovitostmi a cenami stavebních materiálů, kdy tato situace mění i podmínky developerských projektů. Realizace v původních cenách bytů je nereálná. K navýšení cen došlo u všech bytových jednotek, navýšení u bytové jednotky žalobce mělo být o 385 997 Kč a nová kupní cena tak činila 2 253 712 Kč. - Z oznámení o okolnostech vedoucích k zániku závazku Investora uzavřít kupní smlouvou ze dne 29. 11. 2022, že žalovaná sdělila žalobci, že od uzavření Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek ze dne 9. 6. 2021 došlo k významné změně okolností, kdy v důsledku pandemie Covid 19 a válečného konfliktu na Ukrajině došlo k náhlému a nečekanému zhoršení globální i místní ekonomické situace. Došlo k výraznému zvýšení cen na trhu [právnická osoba], zvýšení cen stavebních prací, významnému nárůstu cen pohonných hmot, zvýšení sazby PRIBOR, inflačnímu růstu, zvýšení cen energií atd. V důsledku těchto změn došlo ke změně podmínek developerského projektu, kdy původně předpokládané náklady výstavby Bytového domu [Anonymizováno] vzrostly natolik, že Investor není schopen výstavbu za původně sjednaných podmínek realizovat. Investor nemohl zvýšení cen vzhledem k zásahům vyšší moci rozumně předpokládat a nespadá ani do rámce běžného podnikatelského rizika. Okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, se tak v mezidobí změnily do té míry, že po Investorovi nelze rozumně požadovat, aby kupní smlouvu za kupní cenu ve výši 1 867 715 Kč se žalobcem uzavřel. V souladu s ust. § 1788 odst. 2 občanského zákoníku tak žalovaná žalobci touto cestou oznámila zánik povinnosti žalované uzavřít se žalobcem kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotek dle Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek ze dne 9. 6. 2021. - Z Reakce na oznámení o okolnostech vedoucích k zániku závazku ze dne 29. 11. 2022, že právní zástupce žalobce sdělil žalované, že zásadně odmítá přijmout oznámení žalované, kterým konstatuje, že její povinnost uzavřít kupní smlouvu se žalobcem bez dalšího zanikla. Žalobce i nadále trvá na předmětné povinnosti vyplývající ze Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek ze dne 9. 6. 2021. SOSBK byla mezi účastníky uzavřena 9. 6. 2021, první případy Covid 19 se však objevily již v březnu 2020, pandemie tak započala více jak rok před uzavřením SOSBK, žalovaná tak byla se situací obeznámena a měla ji zohlednit již při uzavírání budoucí smlouvy. Stejný názor žalobce zastává i ve vztahu k válečnému konfliktu na Ukrajině, kdy se nejedná o válečný konflikt na území České republiky a bezprostředně se nás nedotýká natolik, aby byl odůvodněn postup dle ust. § 1788 odst. 2 občanského zákoníku. V oznámení ze dne 29. 11. 2022 navíc nejsou specifikovány důsledky vlivu tohoto válečného konfliktu, důležitá je i otázka, zda dodávky ohledně výstavby byly uskutečňovány z oblasti Ukrajiny nebo Ruska. Stavba navíc probíhala již více než rok před válečným konfliktem. Žalobce tak trvá na uzavření kupní smlouvy dle podmínek sjednaných v SOSBK ze dne 9. 6. 2021. - Z přípisu žalované ze dne 7. 2. 2023, že se tato dotazovala žalobce, zda mu došly finanční prostředky v částce 187 715 Kč, které byly zaslány na jeho bankovní účet. - Z přípisu žalované ze dne 27. 2. 2024, že prostřednictvím své právní zástupkyně sdělila žalobci číslo bytové jednotky, a to [Anonymizováno]. Dále zaslala žalobci kolaudační souhlas včetně nabytí právních účinků kolaudačního rozhodnutí. - Z výzvy k uzavření kupní smlouvy ze dne 18. 1. 2024, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce sdělil žalované, že dle katastru nemovitostí je zřejmé, že k dokončení jednotek v předmětném bytovém domě došlo až v prosinci [Anonymizováno] a bylo vydáno kolaudační rozhodnutí. O tomto a o novém čísle bytové jednotky nebyl žalobce doposud žalovanou informován. Žalobce i nadále setrvává na svém původním stanovisku ohledně povinnosti žalované uzavřít kupní smlouvu v souladu s podmínkami budoucí smlouvy ze dne 9. 6. 2021. V případě dobrovolného nesplnění povinnosti bude žalobce nucen přistoupit k vymáhání soudní cestou. - Z reakce na přípis ze dne 15. 2. 2023, že nevyžádané finanční prostředky ve výši 187 715 Kč došly na účet žalobce, nicméně je připraven je okamžitě zaslat zpět, popřípadě do soudní úschovy. Žalobce nadále trvá na povinnosti žalované uzavřít kupní smlouvu na předmětnou bytovou jednotku dle Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek ze dne 9. 6. 2021 a je připraven splnění této povinnosti vymáhat soudní cestou. - Ze zprávy a kolaudačního souhlasu [označení úřadu] ze dne [datum], že pro žalovanou byl dne [datum] vydán kolaudační souhlas na stavbu „[Anonymizováno]“ na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, v k. ú. [označení k.ú.]. Kolaudační souhlas nabyl právních účinků dne [datum]. - Ze smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek (dále též jen „SOSBK“), že byla uzavřena dne 9. 6. 2021 mezi žalovanou jako budoucím prodávajícím a žalobcem jako budoucím kupujícím. Budoucí prodávající prohlásil, že realizuje výstavbu areálu bytového domu označenou jako „[Anonymizováno]“, a to na pozemcích p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno], vše v k. ú. [označení k.ú.], jejichž je výlučným vlastníkem. Budoucí prodávající pak v bytovém domě určí samostatné jednotky a společné části tak, aby vlastnické právo k nim mohl převádět třetím osobám. Výstavba bytového domu měla být dokončena do [datum] (čl. II SOSBK). Dle čl. III. SOSBK se budoucí kupující a budoucí prodávající zavázali, že nejpozději do deseti pracovních dní ode dne, kdy budoucímu kupujícímu bude doručena výzva budoucího prodávajícího dle čl. III. odst. 3.2. této smlouvy, nejpozději však do třiceti dnů ode dne jejího odeslání na e-mailovou adresu budoucího kupujícího uvedenou v záhlaví této smlouvy, spolu uzavřou smlouvu o převodu vlastnictví jednotek, ve které se budoucí prodávající zaváže úplatně převést vlastnictví k předmětu budoucího prodeje na budoucího kupujícího za dále dohodnutých podmínek (3.1). Budoucí prodávající se zavázal, že nejpozději do třiceti pracovních dnů ode dne, kdy na základě vydaného kolaudačního souhlasu k užívání bytového domu budou v příslušném katastru nemovitostí zapsány kolaudované jednotky, odešle na e-mailovou adresu budoucího kupujícího uvedenou v záhlaví této smlouvy text smlouvy o převodu vlastnictví jednotek, a vyzve budoucího kupujícího k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotek (3.2). Předmětem budoucího převodu vlastnického práva podle budoucí smlouvy o převodu vlastnictví jednotek uzavřené na základě této smlouvy bude jednotka č. [hodnota], způsob využití byt, vymezená v budově, která bude součástí zastavěného pozemku odděleného z pozemků uvedených v čl. II., odst. 2.1. této smlouvy (dále jen „Jednotka“), vše v k. ú. [označení k.ú.] (3.7.). Jednotka bude bytem typu 1 + kk o užitné ploše 32,52 m vč. 2,7 m balkon, umístěná v 7. NP bytového domu (3.8.). Spolu s jednotkou bude předmětem převodu i příslušný spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci a podíl na pozemcích funkčně souvisejících s užíváním bytového domu nebo jednotky. (3.9.). Dle čl. IV. SOSBK byla stanovena celková kupní cena ve výši 1 867 715 Kč. V kupní ceně je zahrnuta DPH v zákonné sazbě ke dni uzavření této smlouvy. V případě, že k datu uskutečnění zdanitelného plnění bude zákonná sazba DPH odlišná od sazby, která platí ke dni uzavření této smlouvy, bude shora uvedená kupní cena upravena (navýšena či ponížena) o změnu zákonné sazby DPH oproti její sazbě ke dni uzavření této smlouvy, s čímž budoucí kupující i budoucí prodávající výslovně souhlasí (4.1.). Celkovou kupní cenu za budoucí předmět převodu se budoucí kupující zavázal uhradit tak, že a) první část kupní ceny ve výši 10 % z celé kupní ceny včetně DPH, tj. částku 187 715 Kč se zavazuje budoucí kupující uhradit budoucímu prodávajícímu bezhotovostním převodem z vlastních prostředků na bankovní účet budoucího prodávajícího uvedený v záhlaví této smlouvy nejpozději do 10ti pracovních dní ode dne podpisu této smlouvy; b) druhou část kupní ceny ve výši 1 493 229 Kč včetně DPH se zavazuje budoucí kupující uhradit budoucímu prodávajícímu bezhotovostním převodem z prostředků hypotečního úvěru na bankovní účet budoucího prodávajícího nejpozději do 15 kalendářních dnů ode dne podání návrhu na vydání kolaudačního souhlasu. Budoucí prodávající doručí výzvu budoucímu kupujícímu na e-mailovou adresu budoucího kupujícího uvedenou v záhlaví této smlouvy; c) zbylou – třetí část kupní ceny ve výši 10 % z celé kupní ceny včetně DPH, tj. částku ve výši 186 771 Kč se zavazuje budoucí kupující uhradit budoucímu prodávajícímu bezhotovostním převodem z prostředků hypotečního úvěru do 10 kalendářních dnů ode dne podpisu Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (4.3.). Dle čl. IX. SOSBK odpovědnost smluvních stran za částečné nebo úplné neplnění smluvních povinností je vyloučena, jestliže se tak stalo v důsledku objektivních, nepředvídatelných a neodvratitelných okolností nebo v důsledku zásahu úředních míst, které znemožní některé ze stran splnění povinností vyplývajících z této smlouvy (9.1.). Smluvní strany sjednaly, že za případ vyšší moci pro účely této smlouvy bude považován vznik takové okolnosti, která vylučuje odpovědnost, kterou se rozumí zejména (nikoliv však výlučně) válka, ozbrojený konflikt, embargo, občanské nepokoje, sabotáže, teroristické činy nebo hrozba sabotáže, teroristického činu, epidemie a pandemie a stavy v souvislosti s nimi vzniklé (omezení pohybu osob, nouzový stav apod.), výbuchy, chemické nebo radioaktivní kontaminace nebo ionizující záření, srážky nebo působení vozidel či letadel nebo předmětů padajících z letadel nebo jiných vzdušných zařízení nebo výskyt tlakových vln způsobených letadly či jinými vzdušnými zařízeními pohybujícími se nadzvukovou rychlostí (9.10.). - Ze sdělení [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 22. 12. 2022, že žalovaný setrval na svém stanovisku k situaci žalobce a žalobci bude poukázána částka 187 715 Kč. - Ze vzoru dopisu, adresovanému žalované, že se zde hovoří o složité situaci v důsledku války na Ukrajině, kdy v jejím důsledku nebylo možné zajistit stálé a plynulé dodávky materiálu ani pracovních sil. Ceny materiálů prudce stouply a zároveň klesla jejich dostupnost. V důsledku toho a také nevhodných klimatických podmínek došlo ke zpomalení tempa stavebních prací. - Z přehledu cen v letech 2021 a 2022, že v těchto letech byl rozdíl v cenách OSB desek 78 939,71 Kč, v cenách minerální vaty 134 902,28 Kč, v cenách XPS 5 376,49 Kč, v cenách ocelových výstuží 539 550,46 Kč, v cenách ocelových tyčí profil I. 319 127,31 Kč, v cenách betonu C 25/30 76 923,43 Kč a v cenách cihel Porotherm 352 732,60 Kč za příslušné množství. - Ze Smlouvy o dílo ze dne 7. 9. 2021, že byla uzavřena mezi žalovanou jako objednatelem a společnostmi [právnická osoba]. a [právnická osoba]. jako zhotoviteli. Předmětem díla bylo zhotovení stavby a zpracování dokumentace skutečného provedení stavby [Anonymizováno] za cenu díla ve výši 330 000 000 Kč nejpozději do 30. 4. 2023. - Z Dodatku č. 1 ke Smlouvě o dílo ze dne 7. 9. 2021 včetně položkových rozpočtů stavby, že se smluvní strany, tj. žalovaná jako objednatel a společnosti [právnická osoba]. a [právnická osoba]. jako zhotovitelé dohodly, že vzhledem k existenci zcela mimořádných a bezprecedentních okolností vylučujících odpovědnost ve smyslu čl. XVII Smlouvy v podobě velmi výrazného navýšení cen vstupních nákladů materiálů a prací celé stavby v souvislosti s válkou na Ukrajině, reindexací položek stavebních ceníků apod., se cena díla dle Smlouvy mimořádně zvyšuje o částku 19 999 712 Kč bez DPH. Celková cena za dílo tak nově činila 348 472 044 Kč. Dodatek byl ujednán dne 14. 9. 2022. - Z Dohody o narovnání ke Smlouvě o dílo na zhotovení stavby a zpracování projektové dokumentace skutečného provedení stavby [právnická osoba] ze dne 7. 9. 2021, ve znění jejího dodatku č. 1 ze dne 14. 9. 2022 a dohod uzavřených v souvislosti s touto smlouvou, že byla uzavřena dne 14. 5. 2024 mezi žalovanou jako objednatelem a společnostmi [právnická osoba]. a [právnická osoba]. jako zhotoviteli. Smluvní strany se mimo jiné dohodly, že konečná cena díla v provedení ke dni jeho předání a převzetí činí nově částku 398 784 605,37 Kč bez DPH. - Ze spisu Okresního soudu v Olomouci sp. zn. [spisová značka], že žalovanou zde o nahrazení projevu vůle na uzavření kupní smlouvy o převodu jednotky v Bytovém komplexu [Anonymizováno] žaluje pan [tituly před jménem] [jméno FO], žaloba je skutkově obdobná projednávané věci. Žalovaná poskytla [tituly před jménem] [jméno FO] návrh kupní smlouvy, tento však nebyl nakonec podepsán, když žalovaná požadovala uhrazení vyšší kupní ceny, než bylo původně ujednáno. Ve věci doposud nebylo rozhodnuto. - Z výpovědi jednatele žalované, [tituly před jménem] [právnická osoba], že uzavírání kupní smlouvy měla na starost realitní kancelář pana [jméno FO], resp. [tituly před jménem] [jméno FO]. V rámci výstavby na žalovanou dolehly okolnosti ve vztahu ke COVIDU 19 a válce na Ukrajině a žalovaná musela přistoupit ke zvýšení kupní ceny. Obeslala kupující všech 168 bytů, ohledně 165 bytů se domluvila na zvýšení ceny, ohledně 3 bytů nikoli. Žalovanou zejména zasáhla válka na Ukrajině, v důsledku které odešlo velké množství pracovníků, došlo k enormnímu zdražení veškerých položek. Navýšení ceny, které po žalované požadovaly dodavatelé stavby, žalovaná ověřovala i u jiných stavebních firem, například u firmy [právnická osoba]. I ona se svými klienty dohodla na zvýšení ceny, stejně jako i další společnosti. Situace byla špatně přehledná, nikdo nevěděl, jak to bude pokračovat, nebyl ani materiál. Zvýšení ceny, které žalovaná po žalobci požadovala ještě před začátkem války na Ukrajině, řešila se žalobcem [tituly před jménem] [jméno FO]. Jednatel žalované nedokázal vysvětlit, proč po žalobci žalovaná požadovala zvýšení ceny ještě před začátkem války na Ukrajině. Dodavatelé žalovanou ujišťovali, že cenu udrží, pak už ale tlačili na navýšení, jinak by zastavili stavbu. Žalovaná řešila i úroky z úvěru, které se razantně zvýšily. Jednatel žalované potvrdil, že za počátek války na Ukrajině považovala žalovaná již rok 2014, kdy došlo k událostem ohledně Krymu. - Z obecně známých skutečností bylo zjištěno, že pandemie Covid 19 započala v České republice v březnu 2020 a válka na Ukrajině započala 24. 2. 2022.

4. Ze společného stanoviska Ministerstva pro místní rozvoj a Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže k problematice nárustu cen stavebních materiálů soud neučinil ve věci žádná relevantní zjištění, když stanovisko se týkalo veřejných zakázek, což předmětné dílo nebylo.

5. Důkazní návrhy žalované, a to výslech svědků, [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO], a důkazní návrh žalobce výslechem svědka, [tituly před jménem] [jméno FO], se pro nadbytečnost zamítají, když skutečnosti potřebné pro rozhodnutí byly zjištěny z ostatních provedených důkazů a dále z toho důvodu, že žalovaná ani přes opakovaná poučení neunesla břemeno tvrzení, jak bude podrobně odůvodněno níže, a splnění povinnosti tvrzení nelze nahrazovat důkazními návrhy, respektive výpověďmi svědků.

6. Na základě skutkových zjištění učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: Mezi žalobcem jako budoucím prodávajícím a žalovanou jako budoucí kupující byla dne 9. 6. 2021 uzavřena Smlouva o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek (dále též jen „SOSBK“), ve které budoucí prodávající prohlásil, že realizuje výstavbu areálu bytového domu označenou jako „[Anonymizováno]“, a to na pozemcích p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno], vše v k. ú. [označení k.ú.], jejichž je výlučným vlastníkem. Budoucí prodávající pak v bytovém domě určí samostatné jednotky a společné části tak, aby vlastnické právo k nim mohl převádět třetím osobám. Výstavba bytového domu měla být dokončena do 31. 5. 2023 (čl. II SOSBK). Dle čl. III. SOSBK se budoucí kupující a budoucí prodávající zavázali, že nejpozději do deseti pracovních dní ode dne, kdy budoucímu kupujícímu bude doručena výzva budoucího prodávajícího dle čl. III. odst. 3.2. této smlouvy, nejpozději však do třiceti dnů ode dne jejího odeslání na e-mailovou adresu budoucího kupujícího uvedenou v záhlaví této smlouvy, spolu uzavřou smlouvu o převodu vlastnictví jednotek, ve které se budoucí prodávající zaváže úplatně převést vlastnictví k předmětu budoucího prodeje na budoucího kupujícího za dále dohodnutých podmínek (3.1). Budoucí prodávající se zavázal, že nejpozději do třiceti pracovních dnů ode dne, kdy na základě vydaného kolaudačního souhlasu k užívání bytového domu budou v příslušném katastru nemovitostí zapsány kolaudované jednotky, odešle na e-mailovou adresu budoucího kupujícího uvedenou v záhlaví této smlouvy text smlouvy o převodu vlastnictví jednotek, a vyzve budoucího kupujícího k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotek (3.2). Předmětem budoucího převodu vlastnického práva podle budoucí smlouvy o převodu vlastnictví jednotek uzavřené na základě této smlouvy bude jednotka č. [Anonymizováno], způsob využití byt, vymezená v budově, která bude součástí zastavěného pozemku odděleného z pozemků uvedených v čl. II., odst. 2.1. této smlouvy (dále jen „Jednotka“), vše v k. ú. [označení k.ú.] (3.7.). Jednotka bude bytem typu 1 + kk o užitné ploše 32,52 m vč. 2,7 m balkon, umístěná v 7. NP bytového domu (3.8.). Spolu s jednotkou bude předmětem převodu i příslušný spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci a podíl na pozemcích funkčně souvisejících s užíváním bytového domu nebo jednotky. (3.9.). Dle čl. IV. SOSBK byla stanovena celková kupní cena ve výši 1 867 715 Kč. V kupní ceně je zahrnuta DPH v zákonné sazbě ke dni uzavření této smlouvy. V případě, že k datu uskutečnění zdanitelného plnění bude zákonná sazba DPH odlišná od sazby, která platí ke dni uzavření této smlouvy, bude shora uvedená kupní cena upravena (navýšena či ponížena) o změnu zákonné sazby DPH oproti její sazbě ke dni uzavření této smlouvy, s čímž budoucí kupující i budoucí prodávající výslovně souhlasí (4.1.). Celkovou kupní cenu za budoucí předmět převodu se budoucí kupující zavázal uhradit tak, že a) první část kupní ceny ve výši 10 % z celé kupní ceny včetně DPH, tj. částku 187 715 Kč se zavazuje budoucí kupující uhradit budoucímu prodávajícímu bezhotovostním převodem z vlastních prostředků na bankovní účet budoucího prodávajícího uvedený v záhlaví této smlouvy nejpozději do 10ti pracovních dní ode dne podpisu této smlouvy; b) druhou část kupní ceny ve výši 1 493 229 Kč včetně DPH se zavazuje budoucí kupující uhradit budoucímu prodávajícímu bezhotovostním převodem z prostředků hypotečního úvěru na bankovní účet budoucího prodávajícího nejpozději do 15 kalendářních dnů ode dne podání návrhu na vydání kolaudačního souhlasu. Budoucí prodávající doručí výzvu budoucímu kupujícímu na e-mailovou adresu budoucího kupujícího uvedenou v záhlaví této smlouvy; c) zbylou – třetí část kupní ceny ve výši 10 % z celé kupní ceny včetně DPH, tj. částku ve výši 186 771 Kč se zavazuje budoucí kupující uhradit budoucímu prodávajícímu bezhotovostním převodem z prostředků hypotečního úvěru do 10 kalendářních dnů ode dne podpisu Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (4.3.). Dle čl. IX. SOSBK odpovědnost smluvních stran za částečné nebo úplné neplnění smluvních povinností je vyloučena, jestliže se tak stalo v důsledku objektivních, nepředvídatelných a neodvratitelných okolností nebo v důsledku zásahu úředních míst, které znemožní některé ze stran splnění povinností vyplývajících z této smlouvy (9.1.). Smluvní strany sjednaly, že za případ vyšší moci pro účely této smlouvy bude považován vznik takové okolnosti, která vylučuje odpovědnost, kterou se rozumí zejména (nikoliv však výlučně) válka, ozbrojený konflikt, embargo, občanské nepokoje, sabotáže, teroristické činy nebo hrozba sabotáže, teroristického činu, epidemie a pandemie a stavy v souvislosti s nimi vzniklé (omezení pohybu osob, nouzový stav apod.), výbuchy, chemické nebo radioaktivní kontaminace nebo ionizující záření, srážky nebo působení vozidel či letadel nebo předmětů padajících z letadel nebo jiných vzdušných zařízení nebo výskyt tlakových vln způsobených letadly či jinými vzdušnými zařízeními pohybujícími se nadzvukovou rychlostí (9.10.). Dne 2. 11. 2021 žalovaná sdělila žalobci, že se na něho obrací v důsledku prudce měnící se situace na trhu s nemovitostmi a cenami stavebních materiálů, kdy tato situace mění i podmínky developerských projektů. Realizace v původních cenách bytů je nereálná. K navýšení cen došlo u všech bytových jednotek, navýšení u bytové jednotky žalobce mělo být o 385 997 Kč a nová kupní cena tak činila 2 253 712 Kč. Přípisem ze dne 29. 11. 2022 žalovaná oznámila zánik své povinnosti uzavřít se žalobcem kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotek dle Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek ze dne 9. 6. 2021 v souladu s ust. § 1788 odst. 2 občanského zákoníku, když došlo k významné změně okolností v důsledku pandemie Covid 19 a válečného konfliktu na Ukrajině, a to k náhlému a nečekanému zhoršení globální i místní ekonomické situace, k výraznému zvýšení cen na trhu stavebních materiálů, zvýšení cen stavebních prací, významnému nárůstu cen pohonných hmot, zvýšení sazby PRIBOR, inflačnímu růstu, zvýšení cen energií atd. V důsledku těchto změn došlo ke změně podmínek developerského projektu, kdy původně předpokládané náklady výstavby [Anonymizováno] vzrostly natolik, že Investor není schopen výstavbu za původně sjednaných podmínek realizovat. Investor nemohl zvýšení cen vzhledem k zásahům vyšší moci rozumně předpokládat a nespadá ani do rámce běžného podnikatelského rizika. Okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, se tak v mezidobí změnily do té míry, že po Investorovi nelze rozumně požadovat, aby kupní smlouvu za kupní cenu ve výši 1 867 715 Kč se žalobcem uzavřel. Žalobce prostřednictvím svého právního zástupce tuto argumentaci žalované odmítl a trval na existenci povinnosti žalované k uzavření kupní smlouvy, neboť SOSBK byla mezi účastníky uzavřena 9. 6. 2021, první případy Covid 19 se však objevily již v březnu 2020, více jak rok před uzavřením smlouvy, žalovaná tak byla se situací obeznámena a měla jí zohlednit při uzavírání budoucí smlouvy. Válečný konflikt na Ukrajině pak není konfliktem na území České republiky a ani tato skutečnost neodůvodňuje postup dle ust. § 1788 odst. 2 občanského zákoníku. Tehdejší právní zástupkyně žalované sdělila žalobci přípisem ze dne 22. 12. 2022, že žalovaná setrvává na svém stanovisku a žalobci bude vrácena již zaplacená záloha ve výši 187 715 Kč. Předmětnou zálohu na kupní cenu žalovaná žalobci skutečně na počátku roku 2023 zaslala na jeho bankovní účet. Přípisem ze dne 7. 11. 2023 se žalobce dotazoval žalované na stav výstavby bytového domu a opětovně žalované sdělil, že trvá na splnění její povinnosti uzavřít s ním kupní smlouvu o převodu předmětné bytové jednotky v souladu s SOSBK; v opačném případě byl žalobce připraven podat příslušnou žalobu k soudu. Přípisem ze dne 18. 1. 2024 žalobce sdělil žalované, že dle katastru nemovitostí došlo k dokončení jednotek v předmětném bytovém domě až v prosinci 2023, přičemž žalobci nebylo sděleno číslo bytové jednotky, která měla být v souladu s SOSBK převedena do jeho vlastnictví, na čemž žalobce stále trval. Přípisem ze dne 27. 2. 2024 sdělila žalovaná žalobci číslo příslušné bytové jednotky a zaslala žalobci kolaudační souhlas, který byl vydán dne [datum] a téhož dne nabyl právních účinků. Dne 7. 9. 2021 uzavřela žalovaná jako objednatel smlouvu o dílo, jejímž předmětem bylo zhotovení stavby a zpracování dokumentace skutečného provedení stavby [Anonymizováno] za cenu díla ve výši 330 000 000 Kč nejpozději do 30. 4. 2023. Dodatkem ze dne 14. 9. 2022 byla s ohledem na existenci zcela mimořádných a bezprecedentních okolností vylučujících odpovědnost v podobě velmi výrazného navýšení cen vstupních nákladů materiálů a prací celé stavby v souvislosti s válkou na Ukrajině, reindexací položek stavebních ceníků apod. zvýšena cena díla o částku 19 999 712 Kč bez DPH. Celková cena za dílo tak nově činila 348 472 044 Kč. Dne 14. 5. 2024 byla k uvedené Smlouvě o dílo uzavřena Dohoda o narovnání, kterou bylo nově ujednáno, že konečná cena díla činila nově částku 398 784 605,37 Kč bez DPH. Pandemie Covid 19 započala v České republice v březnu 2020, válka na Ukrajině pak oficiálně započala 24. 2. 2022. Žalovanou v rámci výstavby bytového komplexu zasáhla zejména válka na Ukrajině, v důsledku které došlo k odchodu velkého množství pracovníků a k enormnímu zdražení veškerých položek. Za počátek války na Ukrajině žalovaná považovala již rok 2014, kdy došlo k událostem spojeným s územím ukrajinského Krymu. Žalovaná se domluvila na zvýšení ceny s kupci 165 bytových jednotek, ve třech případech dohoda nebyla uzavřena. Jeden z nich je projednáván u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka], žaloba je skutkově obdobná jako v projednávané věci. Žalobci, [tituly před jménem] [jméno FO], žalovaná dokonce poskytla návrh kupní smlouvy, tento však nakonec nebyl podepsán. Ke dni vyhlášení rozhodnutí v projednávané věci nebylo ve věci [spisová značka] rozhodnuto.

7. Podle ustanovení § 1785 občanského zákoníku smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

8. Podle ustanovení § 1786 občanského zákoníku zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

9. Podle ustanovení § 1787 občanského zákoníku nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány.

10. Podle ustanovení § 1788 občanského zákoníku nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

11. S ohledem na výše citované právní normy a na zjištěný skutkový stav soud v rámci právního hodnocení dospěl k závěru, že je žaloba žalobce důvodná. Soud se v rámci řízení zabýval skutečností, zda po uzavření budoucí smlouvy ze dne 9. 6. 2021 došlo ve smyslu ustanovení § 1788 občanského zákoníku k takové změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že po žalované nebylo možné rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, a dospěl k závěru, že nikoliv. Zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu vyžaduje, aby došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, a aby tato změna byla natolik intenzivní, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela. Zásadními otázkami pak jsou předvídatelnost a odvratitelnost změny okolností. Pokud se jedná o změny předvídatelné, je třeba je zohlednit již při uzavírání smlouvy, a pokud to strany neučiní, musí nést negativní následky tohoto rozhodnutí (k tomu srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2022 sp. zn. 33 Cdo 1762/2022). V projednávané věci žalovaná jako důvod zániku své povinnosti uzavřít kupní smlouvu uváděla pandemii Covid 19 a válku na Ukrajině. Co se týče pandemie Covidu 19, je obecně známou skutečností, že začala v březnu 2020, tedy více jak rok před uzavření SOSBK, a v době jejího uzavření stále trvala. Rovněž je obecně známou skutečností, že v důsledku pandemie docházelo ke značným omezením, a to i ve vztahu k podnikání, situace byla velmi nestabilní. Bylo proto na žalované, aby tyto skutečnosti zohlednila ve výši ujednané kupní ceny, a pokud tak neučinila, sama ze své vůle podstoupila riziko, že sjednaná kupní cena nebude odpovídat ceně výstavby bytové jednotky, respektive bytového komplexu, a žalované se tak ekonomicky nevyplatí. Ve světle shora citovaných právních závěrů nelze spravedlivě žádat, aby důsledky tohoto postupu žalované nesl žalobce. V této souvislosti nelze pominout, že žalovaná uzavřela smlouvu o dílo na stavbu [Anonymizováno] až v září 2021, tedy téměř tři měsíce poté, co uzavřela SOSBK se žalobcem. Je s podivem, že developer v rámci takto rozsáhlé výstavby nejprve uzavírá smlouvy o převodu bytových jednotek za ujednanou cenu, a až několik měsíců poté uzavírá smlouvu se zhotoviteli stavby a ujednává cenu díla. Zcela dobrovolně a o své vůli tak žalovaná podstupovala riziko, že kupní ceny, ujednané v budoucích smlouvách, nebudou odpovídat ceně díla a povedou k ekonomickým potížím žalované. Jinými slovy, žalovaná uzavírala budoucí smlouvy za situace, kdy nevěděla, pouze snad předpokládala, jaká bude cena díla, výstavby, což je u podnikatele, který se zabývá realizací developerských projektů, nepochybně (mírně řečeno) nerozumné, a negativní dopady tohoto podnikatelského rozhodnutí v žádném případě nelze přenášet na žalobce jako budoucího kupujícího. Konečně pak jednatel žalované při své výpovědi uvedl, že pandemie Covid 19 nebyla tím hlavním problémem, tím měl být až válečný konflikt na Ukrajině.

12. Dalším tvrzeným důvodem zániku povinnosti žalované uzavřít se žalobcem kupní smlouvu byla válka na Ukrajině. Po provedeném dokazování soud nepřisvědčil ani tomuto argumentu. V první řadě sám jednatel žalované vypověděl, že s vypuknutím tohoto válečného konfliktu se dalo počítat již od roku 2014, kdy došlo k zabrání ukrajinského Krymu Ruskem. Ve světle tohoto tvrzení samotné žalované pak vypuknutí válečného konfliktu v únoru 2022 nemůže být z pohledu žalované skutečností nepředvídatelnou tak, aby bylo naplněno kritérium ustanovení § 1788 odst. 2 občanského zákoníku. S tímto závěrem jednoznačně koresponduje i skutečnost, že žalovaná požadovala po žalobci vyšší kupní cenu již na počátku listopadu 2021 (email z 2. 11. 2021), tedy téměř 4 měsíce před vstupem ozbrojených sil Ruska na území Ukrajiny. Z postupu samotné žalované je tak evidentní, že požadované zvýšení kupní ceny s válečným konfliktem na Ukrajině nesouviselo, respektive od uzavření budoucí smlouvy do listopadu 2021, kdy žalovaná požadovala po žalobci vyšší kupní cenu, nedošlo v tomto směru k žádné změně poměrů. Žádným z účastníků pak nebylo tvrzeno a ani nevyšlo jinak najevo, že by žalovaná po únoru 2022 požadovala další zvýšení kupní ceny nad rámec požadavku z listopadu 2021, a i z tohoto jednání (respektive nejednání) žalované je zřejmé, že vstup ozbrojených sil Ruska na území Ukrajiny v únoru 2022 výši žalovanou nově požadované kupní ceny neovlivnil.

13. Celou situaci nepochybně dokresluje chronologie jednotlivých uzavíraných smluv, kdy budoucí smlouva se žalobcem byla uzavřena 9. 6. 2021, smlouva o dílo se zhotovitelem stavby až 7. 9. 2021 a žalovaná požadovala po žalovaném vyšší kupní cenu již 2. 11. 2021, tedy ani ne dva měsíce poté, co uzavřela smlouvu o dílo a ujednala se zhotovitelem cenu díla. Pokud žalovaná souhlasila s cenou díla, která natolik neodpovídala realitě, že již po necelých dvou měsících zjistila, že k ekonomické udržitelnosti celého projektu je třeba velmi razantně zvýšit kupní ceny za bytové jednotky (z původně požadovaných 1 867 715 Kč na 2 253 712 Kč, tedy o téměř 400 000 Kč), jedná se nikoliv o zásadní a nepředvídatelnou změnu okolností, ale o špatná podnikatelská rozhodnutí žalované, která nelze klást k tíži žalobce a která žalovaná nepochybně mohla svým vlastním jednáním včas odvrátit (například za situace, kdy by smlouva o dílo na výstavbu bytového komplexu byla uzavřena již před uzavřením budoucích smluv a pokud by žalovaná zohlednila celkově nejistou situaci s ohledem na již více než rok probíhající pandemii Covid 19 a rovněž nejistou a nestabilní situaci na Ukrajině, která dle tvrzení samotné žalované nastala již v roce 2014). Zásada změny poměrů (clausula rebus sic stantibus) pak představuje korektiv, který je v souladu s ochranou legitimního očekávání nutno aplikovat toliko ve výjimečných situacích, v nichž nelze po povinném rozumně požadovat uzavření budoucí (tj. realizační) smlouvy (k tomu srov. rozhodnutí Nejvyššího soud ze dne 30. 11. 2020 sp. zn. 23 Cdo 2486/2020). Takovou výjimečnou situaci soud v projednávané věci ze shora uvedených důvodů neshledal.

14. Soud pak žalovanou opakovaně a detailně vyzýval k tvrzení dalších rozhodných skutečností, zejména v tom směru, jakým zcela konkrétním způsobem došlo ke změně poměrů ve smyslu zvýšení cen stavebních prací, materiálů, energií atd. ve vztahu k pandemii Covid 19 a válce na Ukrajině, dále byla žalovaná opakovaně vyzývána k doplnění tvrzení, z jakých důvodů uzavřela nejprve budoucí smlouvu se žalobcem a až poté smlouvu o dílo na výstavbu bytového komplexu, z jakého důvodu požadovala po žalobci vyšší cenu již před vypuknutím války na Ukrajině, jakým způsobem prověřovala přiměřenost výše ceny díla jak při uzavírání samotné ceny díla, tak poté při uzavírání dodatku a dohody o narovnání, v rámci kterých byla cena díla významně navýšena, atd. Rovněž byla žalovaná vyzývána k označení důkazů, prokazujících doplněná tvrzení. Žalovaná na tato poučení adekvátním způsobem nereagovala, respektive na některé části poučení a výzev nereagovala vůbec, na některé části pouze obecně, kdy opakovala svá předchozí tvrzení. V tomto směru tak žalovaná neunesla břemeno tvrzení a pokud chtěla svá tvrzení nahradit výpověďmi navržených svědků, soud tento postup nepřipustil, když aby účastník mohl splnit svou zákonnou povinnost označit potřebné důkazy, musí především splnit svou povinnost tvrzení. Předpokladem důkazní povinnosti je tedy tvrzení skutečností účastníkem (§ 101 odst. 1 písm. a) o. s. ř.). Teorie procesního práva v této souvislosti hovoří o povinnosti tvrzení (k tomu srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 3. 11. 2005 sp. zn. 29 Odo 1014/2003). Z tohoto důvodu byly zamítnuty důkazní návrhy žalované výslechem svědků, [tituly před jménem] [jméno FO] [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO]. Tvrzení v rozsahu, ve kterém byla žalovanou uvedena, pak vedla k závěrům, odůvodněným pod body 11., 12. a 13. tohoto rozsudku.

15. Co se týče obsahu samotné kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitých věcí, soud vycházel z ujednání SOSBK, z návrhu kupní smlouvy, která byla předložena [tituly před jménem] [jméno FO], žalobci ve věci, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. [spisová značka], přímo žalovanou a jejíž obsah petit žaloby žalobce, [tituly před jménem] [jméno FO], v podstatě kopíruje, a z ustanovení § 1787 občanského zákoníku. Obsah kupní smlouvy tak odpovídá návrhu samotné žalované, tato ostatně k obsahu kupní smlouvy jako takovému neměla během řízení žádné námitky ani připomínky, odpovídá okolnostem uzavření SOSBK i celkovému průběhu jednání účastníků, žádná ze stran není obsahem smlouvy bezdůvodně zvýhodněna, obsah kupní smlouvy neodporuje kogentním ustanovením zákona ani dobrým mravům. Jediným sporným bodem obsahu kupní smlouvy byla výše kupní ceny a v tomto směru soud vycházel z SOSBK ze dne 9. 6. 2021 (čl. IV. SOSBK) včetně zohlednění změny zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, kdy s účinností od 1. 1. 2024 činí v souladu s ust. § 47 odst. 1 písm. b) snížená sazba daně 12 %, zatímco v době uzavření SOSBK činila příslušná sazba daně z přidané hodnoty 15 % (viz i čl. 4.1 SOSBK). V souladu s ust. § 47 odst. 2 citovaného zákona u zdanitelného plnění se pak uplatní sazba daně platná ke dni vzniku povinnosti přiznat daň. U přijaté úplaty za zdanitelné plnění se uplatní sazba daně platná pro toto zdanitelné plnění ke dni vzniku povinnosti přiznat daň z přijaté úplaty. Žalobce pak měl v úmyslu postupovat ohledně placení kupní ceny v souladu s čl. 4.3 SOSBK, kdy v ujednaném termínu zaplatil žalované první část kupní ceny ve výši 187 715 Kč, žalovaná mu však poté, co mu sdělila své stanovisko s ním za původně sjednaných podmínek neuzavřít kupní smlouvu, tuto platbu vrátila na jeho účet. K úhradě druhé části kupní ceny ve výši 1 493 229 Kč pak již žalobce v rozporu s SOBSK nevyzvala, ačkoliv tak měla učinit nejpozději do 15 kalendářních dnů ode dne podání návrhu na vydání kolaudačního souhlasu. Naopak žalobci opakovaně sdělovala, že kupní smlouvu s ním uzavřít nehodlá. Žalovaná jako věřitel je tak v tomto směru v prodlení, když nepřijala řádně nabídnuté plnění a rovněž neposkytla žalobci jako dlužníku součinnost potřebnou ke splnění dluhu (viz. ust. § 1975 občanského zákoníku).

16. Ze všech shora uvedených důvodů pak soud žalobě žalobce v plném rozsahu vyhověl.

17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 142a o. s. ř., když žalobce byl ve sporu zcela úspěšný a soud mu proto přiznal náhradu nákladů řízení v celkové výši 21 600 Kč. Náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč, odměna advokáta dle ust. § 9 odst. 3 písm. b) ve spojení s § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 17 500 Kč (7 úkonů po 2 500 Kč), náhrada hotových výdajů ve výši 2 100 Kč za 7 úkonů právní služby dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to převzetí věci, sepis žaloby, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem, vyjádření ze dne 15. 7. 2024, vyjádření ze dne 3. 10. 2024, účast u jednání dne 10. 9. 2024 a 6. 11. 2024.

18. Pokud žalobce vycházel z tarifní hodnoty 1 818 992 Kč, tedy z kupní ceny původně ujednané mezi účastníky za předmětné nemovité věci, soud tomuto postupu nemůže přisvědčit a vycházel z tarifní hodnoty dle ust. § 9 odst. 3 písm. b) ve výši 35 000 Kč. Je pravdou, že v souladu s ust. § 8 odst. 1 advokátního tarifu není-li stanoveno jinak, považuje se za tarifní hodnotu výše peněžitého plnění nebo cena věci anebo práva a jejich příslušenství v době započetí úkonu právní služby, jichž se právní služba týká; za cenu práva se považuje jak hodnota pohledávky, tak i závazku. Použití § 9 odst. 3 advokátního tarifu je tak obecně možné pouze tehdy, pokud nelze zjistit hodnotu věci, která je předmětem sporu, nebo ji lze zjistit jen s nepoměrnými obtížemi. U nemovité věci pak nelze v zásadě hovořit o její neocenitelnosti, což platí například pro řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci. I pokud je nemovitá věc předmětem řízení pouze zprostředkovaně (v řízení o nahrazení projevu vůle), aplikaci § 9 odst. 3 advokátního tarifu mohou odůvodnit výhradně nepoměrné obtíže spojené se zjišťováním ceny. Hodnotu věci lze zjistit jen s nepoměrnými obtížemi tehdy, jestliže z obsahu spisu není zřejmý žádný právně relevantní podklad týkající se hodnoty nemovitosti a zjišťování hodnoty věci by znamenalo prodloužení sporu ve vazbě na neúčelné náklady, jež by se musely vynaložit v souvislosti s odborným posouzením skutečností rozhodných pro zjištění hodnoty. Ve věcech, v nichž z obsahu spisu má soud k dispozici uvedený právně relevantní podklad oceňující hodnotu nemovité věci, nelze zásadně ani v řízení o nahrazení projevu vůle týkajícího se nemovité věci § 9 odst. 3 advokátního tarifu aplikovat (k tomu srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 7. 6. 2017 sp. zn. 22 Cdo 244/2017). Je nepochybné, že nemovité věci, které jsou předmětem kupní smlouvy, jejíž uzavření ze strany žalované bylo nahrazováno rozhodnutím soudu, jsou ze své podstaty penězi ocenitelné vždy a žalobci nic nebránilo do spisu založit znalecký posudek či jinou listinu objektivně způsobilou stanovit hodnotu předmětných nemovitých věcí. Toto však žalobce v průběhu řízení neučinil a obsahem spisu není žádná listina, ze které by bylo možné při stanovení ceny nemovitých věcí objektivně vycházet. Zjišťování takové ceny pouze za účelem stanovení výše nákladů řízení by způsobilo neúměrné prodloužení soudního řízení a dalo by vzniknout neúčelně vynaloženým nákladům například v podobě znalečného. Ze všech uvedených důvodů proto soud k zjišťování objektivní ceny nemovitých věcí nepřistoupil a při určení tarifní hodnoty postupoval dle ust. § 9 odst. 3 písm. b) advokátního tarifu.

19. Pokud pak žalobce požadoval odměnu za právní služby v podobě tří úkonů za porady právního zástupce žalobce se žalobcem, které trvaly déle jak hodinu a proběhly ve dnech 16. 4. 2024, 5. 9. 2024 a 4. 11. 2024, a s tím související náhradu hotových výdajů ve výši 3 x 300 Kč, soud náhradu těchto nákladů řízení žalobci pro neúčelnost nepřiznal. Pokud jde o rozsah náhrady nákladů, ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. obsahuje pravidlo, dle nějž jsou hrazeny toliko náklady „potřebné k účelnému uplatňování nebo bránění práva“. Toto pravidlo se vztahuje na jakékoliv náklady řízení, tedy i na náklady spojené se zastupováním advokátem (tj. odměnu, náhradu hotových výdajů a náhradu za daň z přidané hodnoty). Pokud občanský soudní řád ponechává otázky nákladů řízení, včetně posouzení jejich účelnosti, úvaze obecných soudů a ty v jednotlivých případech přihlížejí ke konkrétním okolnostem případu a své úvahy dostatečně odůvodní, nelze jejich postup z hlediska základních práv a svobod považovat za svévolný ani nepřiměřený (srov. nález ze dne 25. 7. 2012, sp. zn. I. ÚS 988/12 a usnesení ze dne 27. 12. 2011, sp. zn. IV. ÚS 2777/11). Žalobce požadoval odměnu za úkon právní služby za poradu konanou dne 16. 4. 2024, tedy 3 dny před podáním žaloby k soudu, přičemž dne 5. 12. 2022 došlo k převzetí právního zastoupení včetně první porady ve věci. Soud tedy uzavírá, že pro podání žaloby byla účelná první porada ve věci v rámci převzetí zastoupení, nikoliv již porada konaná dne 16. 4. 2024, a odměnu za tento úkon právní služby žalobci nepřiznal. Porady konané dne 5. 9. 2024 a 4. 11. 2024 byly pak zjevně konány v souvislosti s jednáními soudu, která proběhla 10. 9. 2024 a 6. 11. 2024. Před prvním jednáním ve věci nebyly ze strany žalované učiněny žádné úkony, které by zásadně měnily procesní situaci, žalovaná argumentovala stále stejným způsobem tak, jak již argumentovala ve vztahu k žalobci před podáním žaloby. V rámci prvního jednání ve věci pak byly dány procesní výzvy dle ust. § 118b o. s. ř. pouze žalované, nikoliv žalobci, a žalovaná v reakci na tyto výzvy nedoplnila ničeho nového, procesní situace zůstala v zásadě shodná po celou dobu řízení. Soud proto nepovažuje za účelné ani tyto porady žalobce s jeho tehdejším právním zástupcem.

20. Žalovaná je tedy povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení celkovou částku 21 600 Kč, a to v obecné třídenní pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.) přímo k rukám žalobce, když před vyhlášením rozhodnutí žalobce odvolal plnou moc udělenou svému právnímu zástupci.

Poučení