69 Co 50/2025-263

Plný text

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň Mgr. Martiny Telcové a JUDr. Karly Musilové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená obecným zmocněncem Jméno zmocněnce bytem Adresa zmocněnce o nahrazení projevu vůle, k odvolání žalované a žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Olomouci ze dne 14. 11. 2024, č. j. 26 C 105/2024-190,

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I. potvrzuje.

II. Rozsudek okresního soudu se ve výroku II. mění takto:„Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 113.160 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno advokátky, , advokátky.“III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 48.582 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno advokátky, , advokátky.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud nahradil projev vůle žalované k uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitých věcí označených ve výroku I. za celkovou kupní cenu ve výši 1.818.992 Kč. Výrokem II. žalované uložil povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 21.600 Kč ve lhůtě třídenní.

2. Včas podaným odvoláním rozhodnutí okresního soudu napadla žalovaná, která vyjádřila přesvědčení o tom, že soud prvního stupně nesprávně zjistil skutkový stav věci, na základě čehož došlo k chybnému právnímu posouzení celé záležitosti. Žalovaná má za to, že soud prvého stupně při svém rozhodování vycházel pouze z důkazů předložených žalobcem a nevzal v úvahu důkazy, které předkládala strana žalovaná. Odvolatelka především poukázala na to, že soud prvého stupně zamítl její důkazní návrhy, především výslechy svědků , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a to bez adekvátního odůvodnění. Přitom výpověď zejména paní , tituly před jménem, , jméno FO, považuje žalovaná za zcela zásadní pro celou právní věc, neboť touto výpovědí hodlala prokazovat veškeré skutečnosti týkající se výstavby projektu bytového komplexu , Anonymizováno, a veškeré okolnosti ohledně uzavření smlouvy o dílo. Žalovaná vyjádřila nesouhlas s názorem soudu prvého stupně o tom, že neunesla břemeno tvrzení, naopak má za to, že „v rámci možností“, které jí byly soudem prvého stupně dány požadované skutečnosti nejenom tvrdila, ale i prokázala. Opakovaně uvedla, že již v průběhu roku 2020 se předběžně dohodla se společností , právnická osoba, . a se společností , právnická osoba, . na výstavbě díla – developerského projektu s názvem „, právnická osoba, “ s tím, že žalované jako investorovi projektu byla mimo jiné předložena i cenová kalkulace, kdy navrhovaná cena činila 300.000.000 Kč. Strany se sice dohodly na ceně díla, nicméně následně muselo dojít k navýšení cenové kalkulace, a to s ohledem na pokračující pandemii nemoci COVID-19, v důsledku čehož došlo k výraznému zvýšení cen ve stavebnictví. V této souvislosti žalovaná poukázala na to, že se jedná o notorietu, kterou není dle jejího názoru třeba dokazovat. Smlouva o dílo uzavřená s výše uvedenými subjekty byla stanovena dohodou na částku 330.000.000 Kč. K dalšímu „nucenému“ navýšení ceny díla došlo v důsledku zahájení válečného konfliktu na Ukrajině koncem února 2022, kdy žalovaná uzavřela dne 14. 9. 2022 se zhotovitelem Dodatek č. 1 ke smlouvě o dílo a cena byla navýšena zhruba o 20.000.000 Kč. Odvolatelka zopakovala, že v důsledku válečného konfliktu na Ukrajině došlo k existenci zcela mimořádných a bezprecedentních okolností, k výraznému navýšení cen materiálů, všechny stavební firmy v té době jednaly s investory o dodatečných úpravách smluvních podmínek. Rovněž tak žalovaná jako objednatel uzavřela dne 14. 5. 2024 se zhotovitelem společností , právnická osoba, . a společností , právnická osoba, . dohodu o narovnání ke smlouvě o dílo ve znění Dodatku č. 1, jejímž předmětem bylo odstranit rozpor mezi stranami i v oblasti ceny díla na konečné částce 398.784.605,37 Kč. Jednalo se tak již o druhé navýšení předpokládané ceny, přičemž navíc poukázala, že úroková sazba u poskytnutého developerského projektu činila v červnu 2021, v době uzavření smlouvy o úvěru 2,2 % p. a., přičemž v roce 2023 byla úroková sazba 9,75 p. a. Odvolatelka je přesvědčená, že s ohledem na ostatní osoby, které si pořídily v nemovité věci bytové a nebytové jednotky za zvýšenou kupní cenu, by byl tento postup žalované krajně nezodpovědný. Žalovaná i nadále zastává názor, že postupovala v dané věci správně a že nebylo možné po ní rozumně požadovat, aby uzavřela se žalobcem kupní smlouvu v intencích smlouvy o budoucí kupní smlouvě a navrhovala, aby rozhodnutí okresního soudu bylo v plném rozsahu zrušeno a věc vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení.

3. K odvolání žalované se vyjádřil písemně žalobce, který uvedl, že pokud změny okolností žalovaná přisuzuje pandemii Covid-19, které byly potvrzeny již v březnu 2020 z toho je zřejmé, že započala více než rok před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní mezi žalobcem a žalovanou. Za významnou změnou okolností tak nelze považovat tuto okolnost, se kterou byl obeznámen jak žalobce, tak i žalovaná. Pokud se týká dalších příčin změny okolností, na které poukazovala žalovaná, a to válka na , Anonymizováno, , za který sám zástupce žalované považuje již rok 2014, čímž sám vyvrací možnost, že by se mohlo jednat o nepředvídatelnou změnu okolností, která nastala až po podpisu smlouvy. Pokud by mělo být neočekávanou změnou okolností oficiální zahájení války 24. 2. 2022, pak nelze vysvětlit, proč žalovaná požadovala navýšení kupní ceny již dne 2. 11. 2021, tuto skutečnost nedokázala žalovaná vysvětlit ani na konkrétní otázky soudu ze dne 6. 11. 2024. Co se týče navýšení předpokládaných nákladů, je zcela pro předmět řízení irelevantní, s jakými očekávanými náklady žalovaná pracovala v roce 2020, když smlouva byla uzavřena 9. 6. 2021. Žalovaná tak mohla svá očekávání kdykoliv v průběhu přehodnotit dle aktuální situace až do podpisu smlouvy. Naopak z vyjádření žalované ze dne 20. 9. 2024 plyne, že v době podpisu smlouvy o smlouvě budoucí očekávala náklady na výstavbu ve výši 330.000.000 Kč a náklady na výstavbu, tak proti tomuto očekávání vzrostly nejvýše o 70.000.000 Kč. Žalovaná nereagovala řádně na výzvu okresního soudu ze dne 10. 9. 2024. Pokud se týká dodatku uzavřeného s dodavateli dne 14. 9. 2022 ke smlouvě o dílo, v němž se jednalo o prvotní navýšení ceny díla o 18.472.044 Kč z údajného důvodu nárůstu cen materiálu a práce, žalobce uvádí, že tento smluvní vztah a jeho uzavření podléhalo výlučně jednáním mezi žalovanou a zhotovitelem. Z doposud předložených důkazů není zřejmé, zda toto navýšení ceny díla bylo objektivní či nikoliv. Žalovaná nikterak neprokázala, že jí byly ze strany zhotovitele předloženy konkrétní skutečnosti, které nutně vedly k navýšení ceny díla, přičemž se nemohla spokojit pouze s obecným tvrzením zhotovitele a měla požadovat doložení konkrétních smluv, které objektivně vedly k navýšení nákladů. Jestliže tak neučinila, jedná se, o její podnikatelské riziko a rozhodnutí, které nemůže být kladeno k tíži žalobce. Co se týče dohody o narovnání, který žalovaná uzavřela s dodavateli dne 14. 5. 2024, žalobce konstatoval, že tato dohoda nehovoří ani z ní nevyplývá jakékoliv navýšení nákladů na stavební práce či materiál. Z jejího znění vyplývá, že si žalovaná a zhotovitelé mezi sebou urovnávají vzájemné spory, které v průběhu provádění díla mezi nimi vznikly. Namátkou lze zmínit sankce a úroky požadované zhotovitelem, kdy ze strany žalované nebyly řádně a včas plněny povinnosti v podobě pozdního hrazení ceny díla. Z této dohody tak opětovně jednoznačně vyplývá, že žalovaná opakovaně nedodržuje své povinnosti vyplývající z uzavřených smluv. Z jakého důvodu byla cena za dílo stanovena dohodou o narovnání na částku 398.784.605 Kč není žalobci jasné, neboť nedošlo k vyčíslení vlivu jednotlivých sporů na změnu ceny díla. Žalovaná nereagovala řádně na výzvu okresního soudu ze dne 10. 9. 2024, její tvrzení, že v důsledku vypuknutí války na , Anonymizováno, se ocitla v situaci, kdy se musela rozhodnout, zda celý projekt výstavby zastavit a vrátit složené zálohy nebo se dohodnout se zhotovitelem na úpravě ceny za dílo s tím, že bude žalovaná nucena toto promítnout budoucím kupujícím do kupní ceny považuje žalobce za zcela účelové a liché, které nemá oporu v předložených důkazech a je navíc v rozporu s časovou sousledností jednání žalované. Konečně žalovaná ani neodpověděla na výzvu okresního soudu, jakým způsobem došla k částce, o kterou měla mít kupní cena navýšena. Pokud se týká výslechů svědků navrhovaných stranou žalovanou, pak z jakých důvodů k provedení takových důkazů nedošlo bylo dostatečně odůvodněno, jak v bodě 5 tak v bodě 14 napadeného rozhodnutí, kdy tyto svědecké výpovědi byly jednak nadbytečné a již byly prokázány jinými důkazními prostředky. Pokud se jedná o argumentaci žalované ostatními osobami, které si pořídili v nemovité věci bytové a nebytové jednotky za zvýšenou kupní cenu, žalobce uvedl, že se žalované podařilo vyjednat s ostatními osobami navýšení kupní ceny zejména z pozice silnější strany, žalobce žádal předložení podkladů prokazujících navýšení nákladů či změnu okolností, což žalovaná odmítla, naopak na něj vyvinula nátlak. Ze všech těchto důvodů žalobce navrhoval, aby rozhodnutí okresního soudu bylo ve výroku I. jako věcně správné potvrzeno.

4. Proti výroku II. podal včasné odvolání žalobce, který vyjádřil nesouhlas s postupem okresního soudu při rozhodování o nákladech řízení a s odkazem na nález Ústavního soudu I. ÚS 1750/23 v bodech 20-23, ve vztahu stanovení hodnoty věci pro účely výpočtu náhrady nákladů řízení, což je nutno považovat za otázku skutkovou, při níž má soud vycházet ze všeho co v řízení vyšlo najevo. Podobně i v nálezu Ústavního soudu I. ÚS 3905/19 Ústavní soud uzavřel, že tarifní hodnotu sporu o náhradní plnění dodáním věcí bez vad plynoucího z kupní smlouvy je zpravidla cena těchto věcí v ní uvedená. Nepovažoval-li odvolací soud sjednanou kupní cenu za dostatečně věrohodný údaj o hodnotě věci, nic mu nebránilo svou odůvodněnou úvahou nebo dalším dokazováním tuto částku dále korigovat. Soud prvého stupně vůbec neodůvodnil, proč cena mezi stranami dohodnutá v kupní smlouvě není dostatečným podkladem pro stanovení hodnoty převáděných nemovitostí. Je-li podle Ústavního soudu tarifní hodnota sporu o náhradní plnění dodáním věcí bez vad plynoucího z kupní smlouvy zpravidla totožná s cenou těchto věcí uvedenou v této kupní smlouvě, nevidí žalobce důvod, proč by tomu mělo být jinak u nemovitých věcí. Z žádné skutečnosti soudem prvého stupně zjištěné nevyplývá, že by se takto dohodnutá cena měla významně odchylovat od ceny obvyklé, pokud měl soud pochybnosti o relevantnosti dohodnuté ceny a absence důkazu znemožňovala o nákladech řízení rozhodnout, měl soud žalobce poučit ve smyslu § 118a odst. 3 o. s. ř. a vyzvat jej k doplnění důkazního návrhu k prokázání ceny nemovitostí. Kdyby okresní soud vycházel při určení tarifní hodnoty věcí z ceny nemovitostí, tj. z částky 1.818.992 Kč, náležela by žalobci náhrada nákladů řízení ve výši 113.160 Kč, což je oproti přiznané náhradě nákladů řízení 91.560 Kč více. Žalobce proto navrhoval, aby krajský soud změnil ve výroku II. rozhodnutí okresního soudu tak, že žalobci jako úspěšnému ve sporu přizná náhradu nákladů řízení ve výši 113.160 Kč.

5. Odvolání žalované i žalobce je přípustné, bylo podáno osobou k tomuto úkonu oprávněnou a včas, proto krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu v celém jeho rozsahu, přezkoumal i řízení vydání tohoto rozsudku předcházející s důrazem na uplatněné odvolací důvody podle § 206 a § 212a o. s. ř. a po provedení odvolacího řízení dospěl k závěru, že odvolání žalované důvodné není, naopak odvolání žalobce do výroku II. o nákladech řízení nelze upřít důvodnosti.

6. Krajský soud předně uvádí, že považuje za správná skutková zjištění okresního soudu učiněná z jednotlivých provedených důkazů a jeho závěr o skutkovém stavu věci. Uvedená zjištění a závěr o skutkovém stavu krajský soud přejímá a pro stručnost na tento zcela odkazuje. Ve vztahu k námitkám žalované k zamítnutí důkazních návrhů bez adekvátního odůvodnění a tím zatížení rozhodnutí okresního soudu jeho nepřezkoumatelností, krajský soud uvádí následující. Důvody, pro které okresní soud nepřipustil výpovědi svědků zejména , tituly před jménem, , jméno FO, , která se měla vyjádřit k otázkám dle žalované zásadních pro celou právní věc, neboť mohla prokázat skutečnosti týkající se výstavby projektů , právnická osoba, a dále veškeré okolnosti ohledně uzavření smlouvy o dílo a veškerých jednání se žalobcem, svědka , Anonymizováno, , Anonymizováno, a dalších před soudem prvého stupně navrhovaných jsou obsahem odůvodnění rozsudku okresního soudu v bodě 5, když se jednalo z pohledu okresního soudu, za důkazy nadbytečné, když skutečnosti potřebné pro rozhodnutí byly zjištěny z ostatních provedených důkazů. Zcela podrobně se povinností tvrdit a prokázat rozhodné skutečnosti vyjadřuje okresní soud v bodě 14 odůvodnění, kdy na zcela konkrétní výzvu okresního soudu danou žalované při jednání dne 10. 9. 2024 k doplnění tvrzení žalovaná adekvátním způsobem nereagovala, pokud tvrzení chtěla nahradit výpověďmi soudu navrhovaných svědků, správně takové důkazy připuštěny nebyly, neboť předpokladem důkazní povinnosti je tvrzení skutečností účastníkem, důkazní prostředky měly nahrazovat povinnost tvrzení žalované, kterou však tímto způsobem nahradit nelze (srov. např. usnesením NS ČR sp. zn. 28 Cdo 2953/2009).

7. Okresní soud vyšel mimo jiné ze zjištění, že žalobce v postavení budoucího kupujícího a žalovaná v postavení budoucího prodávajícího uzavřeli dne 9. 6. 2021 smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek (dále jen „SOSBK“). Smlouvou žalovaný prohlásil, že realizuje výstavbu areálu bytového domu na pozemcích v k. ú. , adresa, – , Anonymizováno, , v domě potom určí samostatné jednotky tak, aby je mohl převádět třetím osobám. Budoucí kupující a budoucí prodávající se zavázali, že do deseti pracovních dní ode dne, kdy bude kupujícímu doručena výzva prodávajícího, nejpozději do 30 dnů od odeslání výzvy, spolu uzavřou smlouvu o převodu vlastnictví jednotek, ve které se budoucí prodávající zaváže úplatně převést vlastnictví k předmětu budoucího prodeje na žalobce za dále dohodnutých podmínek (článek III. odst. 3.1). Budoucí prodávající se zavázal, že nejpozději do třiceti pracovních dnů ode dne, kdy na základě vydaného kolaudačního souhlasu k užívání bytového domu budou v příslušném katastru nemovitostí zapsány kolaudované jednotky, odešle na e-mailovou adresu budoucího kupujícího uvedenou v záhlaví této smlouvy text smlouvy o převodu vlastnictví jednotek, a vyzve budoucího kupujícího k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotek (3.2). Předmětem budoucího převodu vlastnického práva podle budoucí smlouvy o převodu vlastnictví jednotek uzavřené na základě této smlouvy bude jednotka popsaná ve výroku rozhodnutí. Dle čl. IV. SOSBK byla stanovena celková kupní cena ve výši 1.867.715 Kč. Dohodli se na tom, že v případě, že k datu uskutečnění zdanitelného plnění bude zákonná sazba DPH odlišná od sazby, která platí ke dni uzavření této smlouvy, bude shora uvedená kupní cena upravena (navýšena či ponížena) o změnu zákonné sazby DPH oproti její sazbě ke dni uzavření této smlouvy. Dle čl. IX. SOSBK odpovědnost smluvních stran za částečné nebo úplné neplnění smluvních povinností je vyloučena, jestliže se tak stalo v důsledku objektivních, nepředvídatelných a neodvratitelných okolností nebo v důsledku zásahu úředních míst, které znemožní některé ze stran splnění povinností vyplývajících z této smlouvy (9.1.). Smluvní strany sjednaly, že za případ vyšší moci pro účely této smlouvy bude považován vznik takové okolnosti, která vylučuje odpovědnost, kterou se rozumí zejména (nikoliv však výlučně) válka, ozbrojený konflikt, embargo, občanské nepokoje, sabotáže, teroristické činy nebo hrozba sabotáže, teroristického činu, epidemie a pandemie a stavy v souvislosti s nimi vzniklé (omezení pohybu osob, nouzový stav apod.), výbuchy, chemické nebo radioaktivní kontaminace nebo ionizující záření, srážky nebo působení vozidel či letadel nebo předmětů padajících z letadel nebo jiných vzdušných zařízení nebo výskyt tlakových vln způsobených letadly či jinými vzdušnými zařízeními pohybujícími se nadzvukovou rychlostí (9.10.). Dne 2. 11. 2021 žalovaná sdělila žalobci, že v důsledku měnící se situace na trhu s nemovitostmi a cenami , právnická osoba, , došlo k navýšení cen došlo u všech bytových jednotek, navýšení u bytové jednotky žalobce mělo být o 385.997 Kč a nová kupní cena tak činila 2.253.712 Kč. Přípisem ze dne 29. 11. 2022 žalovaná oznámila zánik své povinnosti uzavřít se žalobcem kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotek dle Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek ze dne 9. 6. 2021 v souladu s ust. § 1788 odst. 2 o. z. Žalobce tuto argumentaci odmítl a trval na existenci povinnosti žalované k uzavření kupní smlouvy. Přípisem ze dne 27. 2. 2024 sdělila žalovaná žalobci číslo příslušné bytové jednotky a zaslala žalobci kolaudační souhlas, který byl vydán dne 20. 10. 2023 a téhož dne nabyl právních účinků.

8. V rámci právního hodnocení se okresní soud zabýval skutečností, zda po uzavření budoucí smlouvy dne 9. 6. 2021 došlo k takové změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že po žalované nebylo možné rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela (§ 1788 o. z.). Za takovou změnu způsobilou přivodit zánik povinnosti žalovaná označila pandemii Covid-19 a válku na Ukrajině. Po právní stránce soud prvního stupně dospěl k závěru, že žádná z těchto skutečností prezentovaná žalovanou zcela obecně změnu okolností nepředstavovala. Naopak okresní soud dospěl k závěru, že v chronologii jednotlivých právních jednání žalované lze spatřovat špatná podnikatelská rozhodnutí (např. smlouva o dílo uzavřená až po SOSBK), která mohla žalovaná včas odvrátit a v žádném případě nemohou jít k tíži žalobce.

9. Zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu v důsledku změny okolností byl upravený již v předchozí právní úpravě (§ 50a odst. 3 obč. zák.), judikatura vztahující se k uvedeným stanovením je však zásadně použitelná i na novou právní úpravu. Již v minulosti bylo uvedeno, že změna okolností může způsobit zánik závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí, citované ustanovení předvídá proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů. Výjimečně proto připouští i uplatnění zásady změny poměrů (clausula rebus sic stantibus), s podstatnou změnou okolností, ze kterých smluvní strany při vzniku závazku (uzavření smlouvy) vycházely, jež následně nastala, spojuje zánik závazku k uzavření budoucí smlouvy, jestliže nelze po povinném spravedlivě požadovat uzavření zamýšlené smlouvy (srov. rozsudek NS ČR sp. zn. 23 Cdo 2486/2020).

10. Teorie rozlišuje změny okolností předvídatelné a nepředvídatelné, přičemž pokud jde o změny předvídatelné, mají je strany zohlednit při sjednávání smlouvy. Pokud tak neučiní, podstupují riziko takové změny a musejí nést eventuální negativní důsledky. Přitom zásada změny poměrů představuje korektiv, který je v souladu s ochranou legitimního očekávání nutno aplikovat toliko ve výjimečných situacích.

11. Shodně s okresním soudem dospívá krajský soud s ohledem na všechny relevantní okolnosti k závěru, že v projednávaném případě podmínky užití této zásady zakládající změnu smluvního závazku, naplněny nebyly. Je nepodstatné, s jakými očekávánými náklady žalovaná uvažovala v roce 2020, když SOSBK byla uzavřena až 9. 6. 2021, do této doby totiž mohla svá očekávání kdykoliv přehodnotit, obzvláště za situace, kdy pandemie Covid-19 již trvala zhruba od března 2020. Nelze pochopit z jakých důvodů předcházelo uzavření SOSBK (dne 9. 6. 2021) smlouvě o dílo s dodavateli stavby (dne 7. 9. 2021). S dodavateli uzavřený Dodatek č. 1 ke smlouvě o dílo ze dne 14. 9. 2022, který obsahuje prvotní navýšení ceny díla ze dne 7. 9. 2021, pouze obecně konstatuje velmi výrazné navýšení cen vstupních nákladů materiálů a prací celé stavby, bez doložení konkrétních příčin, které vedly objektivně k navýšení nákladů zhotovitele. Dohoda o narovnání ke smlouvě o dílo ze dne 14. 5. 2024 uzavřená mezi žalovanou a zhotoviteli opět nedokládá, že by důvodem měly být jakékoliv mimořádné okolnosti v podobě vyšší moci, naopak z jejího obsahu vyplývá, že žalovaná a zhotovitelé mezi sebou urovnávají vzájemné rozpory, které v průběhu díla mezi nimi vznikly, mimo jiné sankce a úroky v souvislosti s pozdním placením ceny díla, což v žádném případě nelze jakkoliv klást k tíži žalobce. Konečně oznámení o záměru navýšit kupní cenu oznámila žalobci žalovaná již 2. 11. 2021, tedy více než tři měsíce před vypuknutím války na , Anonymizováno, a více jak 9 měsíců předtím, než byl uzavřen dodatek se zhotoviteli stavby.

12. Potřeba doplnění skutkových tvrzení vedla okresní soud k tomu, že žalovanou zcela vyčerpávajícím způsobem za účelem objasnění okolností, které se mohly podílet na změně skutečností konkrétní výzvou ze dne 10. 9. 2024 navedl, co je třeba dotvrdit, zejména v tom směru, jakým zcela konkrétním způsobem došlo ke změně poměrů ve smyslu zvýšení cen stavebních prací, materiálů, energií atd. ve vztahu k pandemii Covid-19 a válce na , Anonymizováno, , dále byla žalovaná opakovaně vyzývána k doplnění tvrzení, z jakých důvodů uzavřela nejprve budoucí smlouvu se žalobcem a až poté smlouvu o dílo na výstavbu bytového komplexu, z jakého důvodu požadovala po žalobci vyšší cenu již před vypuknutím války na , Anonymizováno, , jakým způsobem prověřovala přiměřenost výše ceny díla jak při uzavírání samotné ceny díla, tak poté při uzavírání dodatku a dohody o narovnání, v rámci kterých byla cena díla významně navýšena atd. Na takovou výzvu žalovaná adekvátním způsobem nereagovala. Přestože tedy smlouva o smlouvě budoucí ujednání o vyšší moci a o jejích dopadech na práva povinnosti smluvních stran obsahovala, žalovaná neprokázala, v čem měla nepředvídatelnost změny okolností spočívat. Okolnost pandemie bylo možno v době vzniku závazku předvídat, neboť vypukla dříve, než došlo k uzavření smlouvy. Ani válečný konflikt na , Anonymizováno, v konkrétním případě nemohl být důvodem změny skutečností, neboť zvýšení kupní ceny, kterého se žalovaná domáhala již v listopadu 2021, tedy čtyři měsíce před vstupem vojsk na území Ukrajiny, nemohlo původně smluvené podmínky uzavření smlouvy, jakkoliv změnit. Tyto žalovanou označené negativní důsledky jsou důsledky vlastního rizika žalované, které nelze následně přenášet na druhou stranu.

13. Pokud zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu nesplní, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě (§ 1787 o. z.). Svým obsahem jde o žalobu na nahrazení projevu vůle přesto, že právní úprava smlouvy o smlouvě budoucí takto výslovně neoznačuje.

14. Se závěry okresního soudu, které vedly k tomu, že stranou žalovanou nebylo prokázáno, že by nastaly tak podstatné změny okolností, za kterých by nebylo spravedlivé trvat na závazku založeného smlouvou o smlouvě budoucí, jeho závěry odvolací soud akceptuje, a proto rozhodnutí ve výroku I. potvrdil.

15. O náhradě nákladů řízení okresní soud správně rozhodl podle úspěchu žalobce ve sporu podle § 142 odst. 1 o. s. ř., s výší nákladů však souhlasit nelze. S odůvodněním v bodu 18. jeho rozhodnutí, z jakých důvodů nebylo možno v projednávané věci vycházet z tarifní hodnoty kupní ceny za předmětné nemovitosti, tj. ceny 1.818.992 Kč a odměny za úkon 15.580 Kč, ale naopak bylo nutné vycházet z tarifní hodnoty 35.000 Kč a odměny za úkon 2.500 Kč, se krajský soud neztotožňuje a dává zcela za pravdu odvolacím argumentům žalobce, a to včetně odkazu na judikaturu zabývající se otázkou stanovení hodnoty věci pro účely výpočtu náhrady nákladů řízení. Pokud měl okresní soud za to, že kupní cena v kupní smlouvě nevyjadřuje (bez dalšího) cenu obvyklou, měl žalobce upozornit a poskytnout mu prostor pro označení důkazů, které by možné pochybnosti rozptýlily, obzvlášť za situace tak vysokého rozdílu přiznané odměny (o 91.560 Kč vyšší). Krajský soud má naopak za to, že s ohledem na judikatorní závěry lze uzavřít, že kupní cena mezi stranami dohodnutá v kupní smlouvě je dostatečným podkladem pro stanovení hodnoty převáděných nemovitostí, a proto revidoval výrok okresního soudu o nákladech řízení. Při určení tarifní hodnoty krajský soud vycházel z ceny nemovitostí, tj. částky 1.818.992 Kč a odměny za jeden úkon ve výši 15.580 Kč, za 7 úkonů správně specifikovaných okresním soudem, když lze souhlasit s odůvodněním okresního soudu, které z účtovaných nákladů žalobcem nelze považovat za účelné, 7x RP po 300 Kč a zaplacený soudní poplatek ve výši 2.000 Kč, žalobci tak náleží náhrada nákladů řízení v částce 113.160 Kč.

16. O nákladech odvolacího řízení rozhodl krajský soud dle ustanovení § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř. kdy žalovaná nebyla úspěšná ani v odvolacím řízení a žalobci tak náleží právo na náhradu účelně vynaložených nákladů jeho zástupce v celkové výši 48.582 Kč. Odměna sestává z 2,5 úkonů právní pomoci (vyjádření k odvolání, odvolání nikoliv ve věci samé, účast u odvolacího jednání), 2x RP po 450 Kč a 1x 300 Kč (odvolání do NŘ), po navýšení o 21 % DPH, tj. 8.432 Kč, celkem 48.582 Kč.