26 C 186/2024 - 111

Rubrum

Okresní soud ve Zlíně rozhodl soudkyní Mgr. Silvií Kasardovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně] reality holding a. s., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] o zaplacení 120 640 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 120 640 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od 8. 6. 2024 do zaplacení, a to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 71 126 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Předmětem řízení byl požadavek žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty 120 640 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od 8. 6. 2024 do zaplacení. Smluvní pokuta byla ujednána v dohodě o výhradním zprostředkování prodeje bytu, kterou účastníci uzavřeli na dobu od 7. 3. 2024 do 7. 5. 2024. Žalovaná v době trvání dohody mařila zprostředkovatelskou činnost žalobkyně tím, že byt vlastním jménem od 23. 4. 2024 inzerovala na portálu [Anonymizováno].cz za výrazně nižší kupní cenu. Žalobkyně to zjistila dne 26. 4. 2024. Žalovaná tím porušila své povinnosti sjednané v článku 9.1. a 9.2., proto je povinna žalobkyni zaplatit smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Žalovaná byla k úhradě vyzvána dne 28. 5. 2024 do 7 dnů od doručení, k němuž došlo dle domněnky dojití dne 31. 5. 2024.

2. Žalobě bylo vyhověno elektronickým platebním rozkazem, jenž byl žalované doručen dne 8. 7. 2024. Žalovaná stejného dne podala odpor, který dne 23. 7. 2024 odůvodnila o tyto námitky: a) že výhradní dohoda o zprostředkování je od počátku neplatná, protože byla za žalobkyni podepsána realitním makléřem [jméno FO], jenž není jejím jednatelem, ani při uzavření dohody nedoložil své oprávnění jednat za žalobkyni, b) že osobně nepodávala na portál bazos.cz předmětný inzerát, v době trvání dohody. Navíc žalobkyní uváděný inzerát ze dne [datum] musí být staršího data, protože obsahoval fotografie bytu z doby před rokem 2023, konkrétně šlo o fotku ložnice. Logicky by přece k inzerátu nepřidávala staré fotografie. K odporu připojila 3 fotografie stavu pokojů v bytě v době trvání předmětné smlouvy, které označila za důkaz. Také namítla, že do sekce reality na portále [Anonymizováno].cz neprobíhalo žádné ověření inzerenta přes mobilní klíč, proto sem mohl inzerát na prodej jejího bytu dát kdokoliv. Navíc text inzerátu byl znám, stejně jako telefonní kontakt a fotky z inzerátu ze dne [datum], c) že byt dosud není prodaný, proto pokud žalobkyně uzavření kupní smlouvy nezprostředkovala, nemá ani nárok na smluvní pokutu, d) že žalobkyně po dobu trvání dohody neučinila za účelem prodeje bytu nic, dokonce se neuskutečnila ani žádná prohlídka bytu se zájemce a realitní makléř [jméno FO] ji v průběhu trvání dohody nijak neinformoval o podniknutých krocích, e) své námitky u jednání dne [datum] rozšířila o námitku nepřiměřenosti výše smluvní pokuty vzhledem k tomu, že žalobkyně na prohlídku nepřivedla žádného zájemce, f) po skončení prvního jednání ve věci žalovaná dne [datum] vznesla - námitku nepřiměřenosti smluvní pokuty, kdy vzhledem k okolnostem případu by měla být pokuta snížena nebo nepřiznána, - námitku neplatnosti smlouvy z důvodu neurčitosti ve stanovení rozsahu služeb a servisu kolem prodeje, - námitku chybějící splatnosti smluvní pokuty, kdy výzvu k jejímu zaplacení obdržela ještě za trvání smlouvy dne [datum], - námitku, že by inzerátem ze dne [datum], tedy 14 dnů před koncem smlouvy, byla mařena činnost žalobkyně, která do té doby neprovedla ani žádnou prohlídku bytu, - námitku, že jí nebyl žalobkyní zaslán originál smlouvy, protože smlouva přišla jen jako příloha e-mailu, - námitku neplatnosti žaloby, protože byla dle identifikátoru žalobního podání opatřena podpisem paní [jméno FO], jenž nebylo možné ověřit.

3. V reakci na odpor, žalobkyně: a) první námitku označila za neopodstatněnou s odkazem na § 440 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), když jednání makléře [jméno FO] při uzavření smlouvy ji zavazovalo. Pokud by i [jméno FO] své oprávnění překročil či k němu neměl oprávnění, dodatečně jeho úkon schválila, což je zřejmé ze samotného vedení tohoto sporu. Navíc poukázala na platnou plnou moc [jméno FO] k uzavírání smluv jejím jménem – jako důkaz označila výslech makléře [jméno FO]. b) poukázala na inzerát vygenerovaný dne [datum] na portálu [Anonymizováno].cz a na přehled inzerátů na prodej předmětného bytu vygenerovaný platformou pro monitoring realit [Anonymizováno]. V tomto přehledu se nachází inzerát ze dne [datum], na jehož základě byla žalovaná žalobkyní kontaktována s nabídkou na uzavření předmětné smlouvy. Tento inzerát, stejně jako inzerát ze dne [datum], byl zadán ze stejného telefonního čísla [tel. číslo] a odkazoval na stejnou e-mailovou adresu [e-mail], jež byli ve smlouvě uvedeny žalovanou jako kontaktní údaje. Vzhledem k tomu, že pro zadání inzerce na serveru [Anonymizováno].cz bylo podmínkou ověření telefonního čísla zadavatele inzerátu, je zřejmé, že tyto inzeráty musela zadat žalovaná. Postrádalo by jakoukoli logiku, aby inzerát zadával kdokoli jiný než žalovaná, a odkazoval by v něm na její kontaktní údaje. Inzerát ze dne [datum] navíc obsahoval jiné fotografie než jaké byly v inzerci zadané žalobkyní. Tyto fotografie, dle tvrzení žalované v odporu, jsou totožné s fotografiemi obsaženými v dřívějších inzercích. Kdo jiný, než žalovaná, by tyto starší fotografie měl mít k dispozici. I kdyby inzerát přímo osobně na stránky [Anonymizováno].cz nepodávala žalovaná, k porušení smlouvy žalovanou došlo objektivně již jen tím, že připustila, aby po dobu trvání smlouvy byla nemovitost nabízena jinak. Jako důkaz označila specifikaci postupu při přihlášení se na portál [Anonymizováno].cz, inzerci ze dne [datum] na tomto portále, monitoring inzerce předmětného bytu na platformě [Anonymizováno] a dotaz na provozovatele portálu [Anonymizováno].cz ohledně podmínek při zadání inzerátu; c) potvrdila námitku žalované pod písmenem c); byt prodaný není, avšak byla to žalovaná, kdo svou nabídkou na prodej bytu o 165 800 Kč méně případné zájemce o prodej za cenu dle smlouvy značně ztížila; d) se ohradila proti námitce pod bodem d), protože její makléři byli s žalovanou v pravidelném kontaktu, byt nafotili a propagovali na několika realitních serverech – důkazem měla být publikovaná inzerce pod číslem [hodnota] a výslechy zainteresovaných makléřů jako svědků; e) namítla, že ke snížení nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty je dle judikatury možné přistoupit jen zcela výjimečně, kdy je pokuta zjevně nepřiměřená, což není tento případ; f) se ohradila, protože zmiňovaná [jméno FO] je zaměstnankyně soudního exekutora, v jehož kanceláři byla provedena pouze konverze plné moci zástupce žalobkyně. Skutková zjištění:

4. Výhradní dohoda o zprostředkování byla mezi účastníky uzavřena dne 7. 3. 2024 na dobu určitou do 7. 5. 2024 (dále jen „smlouva, resp. smlouva o zprostředkování“). Žalobkyni při jejím uzavření zastupoval realitní makléř [jméno FO], evidovaný pod číslem [hodnota]. Žalobkyně se zavázala pro žalovanou obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost kupní smlouvu a žalovaná se za to zavázala uhradit provizi. Žalovaná ke svému jménu, příjmení, datu narození a bydlišti uvedla kontaktní telefon [tel. číslo] a e-mailovou adresu [e-mail]. Zprostředkovávanou nemovitostí byla bytová jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] nacházející se v obci [adresa] (dále také „byt“). Kupní cena včetně provize byla stanovena na [částka]. Povinností žalobkyně bylo doporučení kupní ceny na základě monitorování realitního trhu, inzerce bytu na svých webových stránkách a na dalších inzertních serverech v režimu TOP inzerce a prohlídky bytu se zájemci. Povinnosti žalované byly shrnuty v článku 9 tak, že se jednalo -v odst. 1 o poskytnutí součinnosti potřebné ke sjednání a uzavření smlouvy se zájemcem, zejména: - svým jednáním nemařit zprostředkovatelskou činnosti, - umožnit žalobkyni provádět prohlídky se zájemci, - poskytnout žalobkyni informace a doklady potřebné k provedení kontroly AML, - účastnit se jednání se zájemci a žalobkyní, - dostavovat se na naplánované schůzky - jednat o podmínkách smlouvy se zájemcem, - poskytovat zájemci součinnost při vyřizování úvěru a - umožnit vklad zástavního práva k nemovitosti, - v odst. 2 o závazek neuzavřít s třetí osobou smlouvu o zprostředkování, převodu nebo inzerci nemovitosti, -v odst. 2 o závazek neuzavřít smlouvu o převodu nemovitosti na třetí osobu (vyjma zájemce žalobkyně), - v odst. 2 o závazek, že nemovitost nebude předmětem jakékoliv inzerce (vyjma inzerce žalobkyně). Pro případ porušení některé z těchto povinností byla v článku 10 ujednána povinnost žalované zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny bytu (důkaz – výhradní dohoda o zprostředkování).

5. Žalobkyně inzerovala prodej bytu na svém webovém portále. Pro tento účel její makléři [jméno FO] a [jméno FO] zhotovili prezentaci, pro kterou byt uklidili a vyfotili. Jednalo se o 2 fotografie panelového domu, o 3 fotografie jednotlivých pokojů a o 2 fotografie kuchyně. Byt žalobkyně prezentovala jako „byt 3+1 o užitné ploše 70 m2, který se nachází v klidné části obce [adresa], jen [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] od [Anonymizováno] [Anonymizováno] a 5 minut chůze od nádherného Lipenského jezera. Byt je situován v panelovém domě na 7. podlaží z celkových 8. S počtem 8 místností tento prostor nabízí spoustu možností pro vaše bydlení. Stav nemovitosti je před rekonstrukcí, což Vám dává skvělou příležitost přizpůsobit byt podle vlastních představ a potřeb, a vdechnout mu nový život. Cena nemovitosti je nastavena tak, aby odrážela potřebu investic do rekonstrukce. Tento byt představuje vynikající příležitost jak pro rodinné bydlení, tak pro investici s ohledem na výjimečnou lokalitu blízko rekreační oblasti [adresa]. Dopřejte si bydlení v těsné blízkosti přírody, avšak se snadným přístupem ke všem důležitým službám a infrastruktuře. Nezmeškejte tuto jedinečnou příležitost a staňte se majitelem bytu v jedné z nejhezčích oblastí jižních Čech.“ Prezentace obsahovala rovněž konkrétní nabídku financování hypotečním úvěrem, výpisy z listu vlastnictví, katastrální mapy i mapy okolí, vysvětlení postupu v případě zájmu o koupi a kontakty na makléře a hypotečního specialistu (důkaz – inzerce předmětného bytu žalobkyní pod ID zakázky: [Anonymizováno]).

6. Svědek [jméno FO] potvrdil, že pro žalobkyni pracuje od roku 2018 jako realitní makléř na základě smlouvy o spolupráci. Vyplývá to z internetových stránek žalobkyně a má k dispozici průkaz makléře. Smlouvu o výhradním zprostředkování za žalobkyni uzavřel s žalovanou poté, co ji oslovil na základě její inzerce ze dne [datum] na portále [Anonymizováno].cz. Nabízela zde k prodeji předmětný byt. Oslovil ji společně s kolegou [jméno FO] prostřednictvím telefonního kontaktu v inzerátu. S nabídkou zastoupení při prodeji bytu souhlasila. Dokonce zaslala poštou klíče od bytu kvůli jeho prohlídce. V bytě byl s kolegou [jméno FO] dne [datum]. Z bytu žalované telefonoval a nabídl jí uzavření smlouvy o výhradní či polo výhradním zastoupení. Zároveň ji upozornil, že u výhradního zastoupení nesmí byt nabízet jinde. Byt nafotili a připravili smlouvu o výhradním zastoupení, dle volby žalované. Tuto pak žalované zaslali na e-mail uvedený v inzerátu ze dne [datum]. Žalovaná žádné námitky ani dotazy ke smlouvě neměla. Podepsanou smlouvu jí poslali poštou. Žalovaná ji podepsanou vrátila poštou zpět. Dopsala do ní své datum narození. Uzavřena byla [datum]. S kolegou připravili inzerci a připravené dokumenty nahráli do interního systému žalobkyně za účelem jejich zveřejnění. Inzerát na prodej předmětného bytu zveřejnili[Anonymizováno]asi na 40 inzertních místech. Ke zveřejnění došlo také na největších inzertních serverech jako jsou [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno].cz, na stránkách [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno].cz, na sociálních sítích včetně [Anonymizováno]. Inzerát byl dokonce zveřejněn v živném vysílání [Anonymizováno] [Anonymizováno] a v její internetové televizi. To je největší výhoda [Anonymizováno] inzerce sjednané s žalovanou, tedy ten velký dosah a zviditelnění inzerátu na předních inzertních místech. Přesto se ozval pouze jeden zájemce, kterému se zdála kupní cena příliš vysoká. Žalovaná o tom byla informována, protože jí na e-mail zasílal jednou týdně přehled ohlasů na inzerát. Navrhla, zda by nepomohlo nafotit výhled z balkonu na [adresa]. Fotky nafotili a přidali k inzerátu. Zájemce to však nepřineslo. Znovu o tom byla žalovaná informována. Mluvili spolu o tom, že byt byl ve špatném stavu, že by bylo vhodné jej uklidit a vymalovat. Mluvili o snížení ceny o [částka], s čímž žalovaná nesouhlasila, protože do konce smlouvy zbývalo 14 dnů. V té době na portále [Anonymizováno] z monitoringu inzercí realit zjistili, že žalovaná sama byt nabízí k prodeji přes [Anonymizováno].cz za cenu výrazně nižší, o 150-[částka], přesně tak, jak ji navrhovali snížit. V inzerátu byly fotografie bez vodoznaku [Anonymizováno].cz, které již byly v inzerátu ze dne [datum]. To vylučovalo možnost použití fotek z inzerátu z [datum] třetí osobou.

7. Svědek [jméno FO] potvrdil, že pro žalobkyni pracuje jako realitní makléř. Na inzerátu pro žalovanou pracoval jako asistent [jméno FO], který ho v té době zaučoval. Oslovení žalované inicioval sám na základě jejího inzerátu ze dne 15. 2. 2024. Žalované zavolal na číslo uvedené v inzerátu a nabídl jí možnost zastoupení. Dal jí na výběr nevýhradní, polo a výhradní zastoupení. Vysvětlil jí v čem je mezi nimi rozdíl. Byla nadšená a obratem zaslala klíče od bytu. Smlouva s ní byla uzavřena elektronicky přes e-mail. Smlouvu podepsala kliknutím na stanovené místo pro podpis. Blíže postup vysvětlit nedokázal. Byt byl nafotit profesionální fotograf. Před focením museli s panem [jméno FO] a s fotografem dát byt dohromady, protože byl v dezolátním stavu. Na byt se byl podívat jeden zájemce, ale nelíbila se mu cena. Žalovaná se snížením nesouhlasila. Před koncem smlouvy jej však sama kontaktovala a navrhla snížení ceny. Dodatečně zjistil, že inzeruje prodej bytu na nějakém portále za cenu, kterou jí navrhoval. Na jeho upozornění na porušení smlouvy mu řekla, že je jí to jedno.

8. Přihlášení na internetové stránce www.[Anonymizováno].cz jako zájemce o prodej je podmíněno ověřením mobilního telefonu, na nějž je následně zaslán mobilní klíč. Telefonní číslo [tel. číslo] ověření se vpisuje do vyznačeného políčka na hlavní stránce – v pododdílu reality – přidání inzerátu a následně je třeba jej potvrdit kliknutím na políčko „odeslat“ (důkaz – htto://[Anonymizováno].[Anonymizováno].cz/[Anonymizováno]-[Anonymizováno].php). Tento postup byl potvrzen provozovatelem inzertního portálu www.[Anonymizováno].cz s tím, že před přidáním inzerátu je třeba mobilní telefon, ze kterého je inzerát zadáván, nutné ověřit pomocí SMS s číselným kódem, která je odeslána na číslo mobilního telefonu uživatele uvedený jím do formuláře na [Anonymizováno].cz. Tím se stává mobilní telefon ověřeným po dobu 1 roku a je uchováván v cookies. Pomocí tohoto ověřeného telefonu a unikátního klíče uloženého v cookies je pak spojen uživatel i pod různými IP adresami. Zadané inzeráty jsou archivovány po dobu 6 měsíců. V přehledu inzerátů zadaných uživatelem s ID cookies [Anonymizováno] s ověřeným telefonním číslem [tel. číslo] byl prodej předmětného bytu inzerován také dne [datum] za cenu [částka], dne [datum] za cenu [částka], dne [datum] za cenu [částka] a dne [datum] za cenu dohodou (důkaz – odpověď [jméno FO] ze dne [datum] s přehledem inzerátů inzerenta ověřeného na čísle [tel. číslo]).

9. Žalobkyně dopisem ze dne [datum] upozornila žalovanou na porušení smluvních povinností ujednaných v článku 9. 1. a 9. 2., a to zejména na závazek, že byt nebude předmětem jakékoliv inzerce od [datum] do [datum]. Porušení závazku vyplynulo z inzerce na portálu [Anonymizováno].cz, kde byl jménem žalované byt nabízen k prodeji za nižší kupní cenu než bylo ujednáno ve smlouvě o zprostředkování. Žalovaná byla vyzvána k zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] do 7 dnů od doručení výzvy, avšak na dopis reagovala prostřednictvím e-mailu dne [datum], kdy požadavek na zaplacení smluvní pokuty označila za neoprávněný, protože byt v době trvání smlouvy nikomu nenabízela (důkazy – dopis z [datum] a [datum]).

10. Inzerát na portále [Anonymizováno].cz byl zadán v sekci reality – prodej – byty pod číslem [hodnota] dne [datum], jak bylo zjištěno z http://[Anonymizováno].[Anonymizováno].cz/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]-[Anonymizováno]-[Anonymizováno][Anonymizováno]lipno.php. Text inzerátu zněl: „prodám velký byt o ploše 76 m2 v oblasti [adresa], obec [adresa]. Byt se nachází v 8. patře panelového domu s nádherným výhledem do okolních lesů. Další foto zašlu vážnému zájemci. Cena [částka], neplatíte provizi RK, jsem majitelkou bytu. Tel. [tel. číslo]“. K inzerátu byly připojeny 4 fotografie bez vodoznaku inzertního portálu. Na fotkách byla ložnice s manželkou postelí včetně ložního prádla, kuchyně, panelový dům a jeho okolí. Inzerát byl podán uživatelem [Anonymizováno] s telefonním kontaktem [tel. číslo]. Za 3 dny si inzerát prohlídlo 57 lidí (důkaz – [Anonymizováno]). Na stejném portále byl byt již v minulosti nabízen za částku [částka] v inzerátu zadaném dne [datum] s obdobným textem: „prodám velký byt o ploše 76 m2 ,v 8. patře bytového domu v [Anonymizováno]. Jedná se o byt 3+1, s balkonem, Bytové jádro k rekonstrukci. Tel. [tel. číslo], majitelka bytu [e-mail]“. A za částku [částka] v inzerátu zadaném dne [datum] s textem: „prodám pěkný byt 3+1 v rekreační oblasti [adresa], obec [adresa]. Byt se nachází v 8. patře panelového domu s krásným výhledem do lesa. Byt je v původním stavu, dobře obyvatelný. Kolem domu vede cyklostezka přímo na [adresa]. Byt má plochu 76 m2, balkon, sklep a šatnu. Dům je po celkové revitalizaci, nový výtah, nová [právnická osoba]. Tel. [tel. číslo]. Byt prodávám jako vlastník bez [Anonymizováno]. [e-mail]“. Byt byl předmětem inzerce také na portále Sreality za cenu [částka] v inzerátu obdobného znění ze dne [datum], za cenu [částka] v inzerátu ze dne [datum] a za cenu [částka] v inzerátu ze dne [datum]. Vždy byl v inzerátu odkaz na vlastníka bytu s kontaktním telefonem [tel. číslo] a e-mailem [e-mail]“ (důkaz – inzerát stažený ze stránky https://reality.[Anonymizováno].cz/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]/prodam-byt-[Anonymizováno]-[Anonymizováno].[Anonymizováno] ze dne [datum], přehled inzerce).

11. K důkazu byly provedeny fotografie bytu předložené žalovanou, odlišné od fotografií v inzerci žalobkyně, na nichž jsou jednotlivé pokoje bytu. Dle pohovky, lampy, nábytkové stěny a televize se pravděpodobně jedná o obývací pokoj, dle sestavy skříněk a velikosti pokoje se jedná o další samostatný pokoj a dle psacího stolu s židlí a postele jde o ložnici (3 ks [Anonymizováno]).

12. Dne [datum] byla žalované zaslána předžalobní výzva, ve které žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení smluvní pokuty ve výši 120 640 Kč do 7 dnů od doručení. Zároveň byla žalovaná právním zástupcem žalobkyně upozorněna na soudní vymáhání nároku, pokud nebude řádně a včas splněn (předžalobní výzva a potvrzení o podání zásilky ze dne 28. 5. 2024). Právní posouzení:

13. Podle § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2013 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

14. Obecná definice zprostředkování uvedená ve shora citovaném ustanovení občanského zákoníku obsahuje pouhé konstatování, že se smlouvou zprostředkovatel zavazuje zájemci zprostředkovat uzavření určité smlouvy s třetí osobou a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Toto úzké pojetí zprostředkování je však nedostačující v případě realitního zprostředkování, od kterého zájemci reálně očekávají službu komplexnější, zahrnující také profesionální servis v podobě zajištění inzerce, poskytnutí základních rad ohledně způsobu prodeje, koupě či pronájmu, realizaci prohlídky nemovitostí, zajištění financování, přípravu kupních či nájemních smluv, součinnost při jejím předání atd. Jedná se tedy o soubor činností, jejichž společným účelem je zprostředkovat zájemci uzavření realitní smlouvy. Proto také další náležitosti a podmínky takové smlouvy, jakožto zvláštního smluvního typu, upravuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“). ZRS tak představuje k obecné úpravě v občanském zákoníku lex specialis, která má přednost.

15. Podle § 9 odst. 1 a 2 ZRS, realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování, která vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy mlže vznést pouze zájemce.

16. Podle § 10 odst. 1 ZRZ smlouva obsahuje také označení předmětu převodu, výši kupní ceny a výši provize.

17. Podle § 10 odst. 3 ZRZ, neobsahuje-li smlouva údaje podle odst. 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

18. Podle § 17 odst. 1 ZRZ výhradním realitním zprostředkováním se rozumí ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem učiněné ohledně konkrétního předmětu převodu…, spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu…s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele.

19. Podle § 17 odst. 4 ZRZ lze ujednání o výhradním realitním zprostředkování se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat pouze na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců.

20. Podle § 2453 o. z., závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době. 21. [právnická osoba] byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena v požadované písemné formě dne 7. 3. 2024. Nedostatek písemné formy nebyl žalovanou v rámci koncentrace řízení namítán, stejně jako nedostatek jejího podpisu. Smlouva obsahovala všechny podstatné náležitosti, jejichž taxativní výčet vyplývá z § 10 odst. 1 ZRZ tak, aby splňovala základní obsahový standart smlouvy o realitním zprostředkování. Předmětem zprostředkování byla bytová jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], nacházející se na adrese [adresa]. Určitosti nevadilo ani chybně uvedené katastrální území [adresa] namísto [adresa], protože tento údaj nemohl vést k záměně předmětu smlouvy, protože jiná obec s tímto názvem se v České republice nenachází. Pro specifikaci bytové jednotky bylo zcela dostačující uvedení obce [adresa], čísla domu [Anonymizováno] a čísla [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Pochybnosti o předmětu zprostředkování nevyplynuly ani z dalších kroků účastníků, protože žalovaná zaslala žalobkyni klíče od označeného bytu, díky nimž žalobkyně, i bez přítomnosti žalované, byt fotografovala. Kupní cena byla vyjádřena pevnou částkou 2 412 800 Kč včetně provize s 21 % DPH. Provize činila 4 % z kupní ceny s DPH, což představovalo částku 116 779,52 Kč. Kupní cena bez provize by byla 2 296 020,48 Kč. Smlouva obsahovala dostatečně určitě označené její účastníky, tedy realitního zprostředkovatele – žalobkyni, jež byla označena svým názvem, sídlem a identifikačním číslem a zájemce – žalovanou, označenou jménem, příjmením, datem narození a bydlištěm.

22. Podle § 161 věta prvá o. z., kdo právnickou osobu zastupuje, dá najevo, co ho k tomu opravňuje, neplyne-li to již z okolností.

23. Podle § 440 odst. 1 o. z., překročil-li zástupce zástupčí oprávnění, zavazuje právní jednání zastoupeného, pokud překročení schválí bez zbytečného odkladu. To platí i v případě, kdy za jiného právně jedná osoba, která k tomu není oprávněna.

24. Podle § 440 odst. 2 o. z., není-li právní jednání bez zbytečného odkladu schváleno, je osoba, která právně jednala za jiného, zavázána sama. Osoba, se kterou bylo jednáno a která byla v dobré víře, může na jednajícím požadovat, aby splnil, co bylo ujednáno, anebo aby nahradil škodu.

25. Smlouvu za žalobkyni uzavřel [jméno FO], označený ve smlouvě svou pracovní pozicí u žalobkyně jako její realitní makléř č. [hodnota]. Jeho oprávnění k uzavření zprostředkovatelské smlouvy tak plynulo nejen z obecné povědomosti veřejnosti, tedy i žalované, o obsahu činnosti realitního makléře, ale i z okolností, kdy návrh na uzavření smlouvy byl obsažen na hlavičkovém papíře žalobkyně, a jeho komunikační e-mailová adresa obsahovala název žalobkyně a jeho pozici u ní. Navíc žalovaná po celou dobu trvání závazkového vztahu, a dokonce i po jeho skončení, až do prvního soudního jednání v této věci, nikdy pochybnosti o osobě [jméno FO] a jeho vztahu k žalobkyni neměla. Ve světle toho se tak tato námitka jeví jako účelová. Navíc soud v souvislosti s vznesenou námitkou žalované odkazuje na ustanovení § 440 o. z. řešící situaci neoprávněného jednání za jiného a jeho důsledky, mezi které nepatří neplatnost jednání, jež by takové jednání způsobilo. Námitka žalované je tak nedůvodná.

26. Podle § 19 odst. 1 ZRZ, není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.

27. Smlouva byla uzavřena jako smlouva o výhradním realitním zprostředkování podle § 17 ZRZ, jež tak žalobkyni zajišťovala exkluzivitu díky závazku žalované po dobu 2 měsíců, konkrétně od 7. 3. 2024 do 7. 5. 2024, využívat pouze realitních služeb nabízených žalobkyní. Žalobkyně přesto za dobu trvání smlouvy nevyhledala zájemce o uzavření kupní smlouvy na byt žalované (realitní smlouvy). Žalobkyni proto do zániku smlouvy dne 7. 5. 2024 nevznikl nárok na provizi dle § 19 ZRZ. Provizi žalobkyně po žalované ani nikdy nepožadovala, a není ani předmětem tohoto žalobního nároku. Předmětem řízení byl výlučně nárok žalobkyně na smluvní pokutu.

28. Podle § 2048 odst. 1 věta prvá o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

29. Ujednání o smluvní pokutě je velmi častým ujednáním v téměř každém smluvním typu a obecně často v české právní praxi, protože smluvní pokuta je založena na absolutní objektivní odpovědnosti, bez možnosti vyvinění. Základním požadavkem ujednání o smluvní pokutě je její srozumitelnost, tj. vyjádření toho, kdo ji na kom uplatňuje, k jakému porušení smluvních povinností se váže, kdy ji lze uplatnit a jaká je její výše.

30. V daném případě byla smluvní pokuta ujednána v článku 10 smlouvy nadepsaném srozumitelně „co když klient své povinnosti poruší?“. Předpokladem pro její naplnění bylo porušení povinností, jejichž výčet byl obsažen v článku 9 nadepsaném „jaké povinnosti má klient?“. Výše smluvní pokuty byla stanovena jednorázově jako 5 % z kupní ceny uvedené v článku 4 smlouvy.

31. V daném případě bylo účelem smluvní pokuty odradit žalovanou a tím jí zamezit po dobu platnosti zprostředkovatelské smlouvy nabízet svou předmětnou nemovitost jinak. Důvodem takového omezení bylo neztěžovat žalobkyni vyhledání vhodného zájemce ochotného zaplatit žalované dohodnutou kupní cenu. Bylo tomu tak zejména proto, aby u žalobkyně nedošlo ke ztrátě zisku v podobě provize, jež zahrnovala vzniklé také náklady vynaložené na fotografa, realitního makléře a jeho služby a náklady na zajištění TOP inzerce. TOP inzerce zahrnovala přípravu inzerátu na profesionální úrovni včetně fotek bytu a textu inzerátu a inzerci na vlastních sociálních sítích, v tištěné verzi interního časopisu, ale i na placených předních místech internetových inzertních portálů. Tedy šlo o služby, za které žalovaná nemusela vydávat žádné náklady, protože jí byly poskytnuty zdarma, a to vše za provizi, na níž by žalobkyni vznikl nárok až okamžikem uzavření realitní (kupní) smlouvy.

32. Na základě výsledků provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žalobkyně svou povinnost splnila, jak vyplynulo z inzerce pod číslem ID [Anonymizováno] a z výpovědí svědků, zatímco žalovaná porušila svůj smluvní závazek tím, že umožnila, aby byl byt předmětem jiné než žalobkyní zajištěné inzerce. Jednalo se o inzerci zadanou dne 23. 4. 2024 na inzertním portále bazos.cz, v sekci reality.

33. Žalovaná v řízení nenamítala, že by její byt, mimo inzerci žalobkyně, po dobu zprostředkovatelské smlouvy, nebyl nabízen na portále bazos.cz. Namítala však, že by inzerát ze dne 23. 4. 2024 na tento portál zadala ona. Kdo inzerát zadal neuvedla. To však ani nebylo v daném případně podstatné. Porušení povinností žalovanou, jako předpoklad pro vznik nároku na smluvní pokutu, bylo založeno na objektivní odpovědnosti žalované za jakékoliv inzerování prodeje jejího bytu, bez ohledu na to, kdo tento inzerát do inzerce zadal.

34. I přes koncepci objektivní odpovědnosti žalované bylo v řízení prokázáno, že inzerát na portále bazos.cz byl zadán přes účet zřízený na tomto portále pro telefonní číslo [tel. číslo], patřící žalované, kdy kvůli unikátnímu klíči v cookies bylo před vložení předmětného inzerátu třeba znát heslo pro přístup do účtu žalované nebo přímo pro přístup do účtu žalované použít toto ověřené číslo mobilního telefonu nebo ověřený počítač.

35. Také při úvaze o motivaci a prospěchu ze zadané inzerce na portálu [Anonymizováno].cz se lze jednoznačně dostat pouze k osobě žalované, když inzerát obsahoval kontakty výlučně na žalovanou, tedy na její telefonní číslo [tel. číslo]a na její osobní e-mailovou adresu, prostřednictvím které také komunikovala se soudem. Zadání inzerce jinou osobou než žalovanou navíc bylo vyloučeno i s ohledem na fotografie obsažené v inzerátu, které měla k dispozici pouze ona, protože se jednalo o jiné fotografie než obsažené v inzerci zadané žalobkyní.

36. Podle § 1815 o. z., k nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

37. Předmětná smlouva byla uzavřena jako spotřebitelská distančním způsobem mezi žalobkyní jako podnikatelem/realitním profesionálem a žalovanou jako běžným občanem. S ohledem na námitku žalované o nepřiměřenosti ujednání o výši smluvní pokuty se jí soud v souladu s § 1815 o. z. zabýval.

38. Smluvní pokuta sice byla ve smlouvě ujednána jen pro případ porušení povinností ze strany žalované, což může budit dojem nevyváženosti smlouvy co do práv a povinností pro její jednotlivé aktéry. Avšak je třeba vidět i to, že „nevýhodnost“ ujednání o smluvní pokutě pro žalovanou je ve smlouvě vyvážena ujednáním o provizi, tedy o odměně žalobkyně jako realitního zprostředkovatele, na kterou jí vzniká nárok až okamžikem uzavření realitní smlouvy (kupní smlouvy). V případě, že by realitní smlouva za dobu trvání zprostředkovatelské smlouvy uzavřena nebyla, je tak poskytnutí realitních služeb žalobkyní bezplatné, bez nároku na náhradu vzniklých nákladů. Proto smluvní pokuta v tomto případě byla ujednána tak, aby plnila roli jakési paušální náhrady škody, čemuž odpovídala i její výše 5 % z kupní ceny (120 640 Kč), tedy obdobná výši ujednané provize 116 779,52 Kč.

39. Námitce o nepřiměřenosti ujednání o smluvní pokutě tak soud nemohl vyhovět.

40. Podle § 2051 o. z., nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

41. Zákon nestanoví maximální výši smluvní pokuty. Ani judikatura nestanovila žádnou horní hranici, za níž by byla smluvní pokuta automaticky nepřiměřená. Jedná se o věc volného uvážení soudu. Posouzení nepřiměřenosti vždy bude záležet na konkrétních okolnostech daného případu. Jde zejména o důvody, které ke sjednání posuzované smluvní pokuty vedly, a o funkci, kterou smluvní pokuta v daném závazkovém vztahu měla. Přitom primárně lze vyjít z předpokladu, že každá smluvní pokuta se vyznačuje preventivní (nátlakovou) funkcí, neboť vytváří na dlužníka dodatečný nátlak, aby smluvní povinnosti dostál, respektive ji neporušil.

42. Smluvní pokuta v daném případě byla sjednána za porušení nepeněžité povinnosti a její výše byla sjednána pevnou částkou. Tato částka 120 640 Kč se blížila částce provize 116 779,52 Kč. Provizi, jež měla pokrýt mj. také náklady vynaložené žalobkyní na realitní služby, by žalovaná byla povinna zaplatit pouze v případě vyhledání zájemce o koupi předmětného bytu a za podmínky uzavření kupní smlouvy s ním. Pokud by k vyhledání zájemce do 7. 5. 2024 nedošlo, a realitní smlouva by uzavřena nebyla, žalobkyně by vynaložené náklady nesla ze svého. Důvodem ujednání o smluvní pokutě proto bylo, aby žalovaná brala danou smluvní povinnost vážně. Sjednání smluvní pokuty tak mělo za cíl zamezit žalované, aby po dobu platnosti exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy nenabízela byt jinak a jinde.

43. Žalované muselo být z obsahu smlouvy a z informací poskytnutých jí realitními makléři známo, že se jedná o zprostředkování exkluzivní a časově omezené na 2 měsíce, výměnou za poskytnutou službu TOP inzerce. Tomu odpovídala i ujednaná výše smluvní pokuty, která tak sehrála roli preventivní, odrazující, kompenzační a paušalizační. Zároveň bylo jen na žalované, zda jí budou exkluzivní realitní služby žalobkyně poskytnuty pouze za provizi 116 779,52 Kč (v případě uzavření kupní smlouvy) nebo dokonce zdarma marným uplynutím sjednané doby. Oproti tomu mohla žalobkyně očekávat provizi v ujednané výši v případě vyhledání zájemce o uzavření realitní smlouvy. V opačném případě si musela být žalobkyně vědoma toho, že jí vynaložené náklady nebudou žalovanou uhrazeny s výjimkou případu, kdy žalovaná vědomě poruší své povinnosti zajištěné smluvní pokutou.

44. Za těchto okolností ujednaná výše smluvní pokuty, rovnající se provizi, s ohledem na její funkci v daném závazkovém vztahu, nebyla soudem shledána jako nepřiměřená.

45. Podle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

46. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

47. Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení, výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

48. Žalobkyně po zjištění porušení povinností žalovanou dne 26. 4. 2024 zadaným inzerátem na portálu [Anonymizováno].cz vyzvala žalovanou dopisem ze dne 2. 5. 2024 k zaplacení smluvní pokuty do 7 dnů od doručení. K doručení výzvy žalované došlo nejpozději dnem 10. 5. 2024, kdy žalovaná e-mailem reagovala na výzvu k zaplacení vyjádřením nesouhlasu. Splatnost smluvní pokuty tak nastala nejpozději dnem 17. 5. 2024. Žalovaná smluvní pokutu do dne vyhlášení rozhodnutí nezaplatila. Za situace, kdy soud neshledal sjednanou výši smluvní pokuty za nepřiměřeně vysokou ve smyslu § 2051 o. z., ani ujednání o jejím sjednání za nepřiměřené podle § 1815 o. z., žalobě v plném rozsahu vyhověl výrokem I.

49. Soud žalovanou zavázal vedle zaplacení smluvní pokuty také k zaplacení úroku z prodlení z ní za to, že je žalovaná s její úhradou žalobkyni nejméně od 18. 5. 2024 v prodlení. Tímto okamžikem totiž žalobkyni vzniklo právo na zaplacení úroků z prodlení. Žalobkyně tohoto práva využila a po žalované úroky z prodlení žalobou uplatnila, avšak až ode dne 8. 6. 2024. Vzhledem k vázanosti soudu žalobním návrhem mohlo být nároku žalobkyně vyhověno v požadované výši, tedy až ode dne 8. 6. 2024. Výrokem I. proto byla žalovaná zavázána k jeho zaplacení ve výši 14,75 % ročně dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

50. Soud se ve svém rozhodnutí nezabýval jinými námitkami žalované, protože byly vzneseny až po koncentraci řízení (námitka neplatnosti smlouvy z důvodu neurčitosti stanovení rozsahu služeb a servisu, námitka neurčitosti splatnosti smluvní pokuty, námitka neprovedení prohlídky bytu, námitka nezaslání originálu smlouvy, námitka neplatnosti žaloby pro chybějící ověřený podpis paní [jméno FO] dle identifikátoru podání). Ze stejného důvodu soud v odůvodnění nezohledňoval důkazy navržené žalovanou až po koncentraci řízení (e-mailová zpráva ze dne [datum]).

51. Výsledek sporu se promítl do rozhodnutí o náhradě nákladů řízení následovně: Žalobkyně, která byla ve sporu zcela úspěšná, měla podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) právo na náhradu nákladů řízení, protože splnila podmínku stanovenou v § 142a o. s. ř. v podobě zaslání výzvy k plnění žalované nejméně 7 dnů před podáním žaloby. Její účelně vynaložené náklady na vedení sporu činily 71 126 Kč, a jsou tvořeny: - zaplaceným soudním poplatkem ve výši 4 826 Kč, - odměnou za zastupování advokátem dle § 7 bod 6 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „AT“), ve výši 47 520 Kč, a to za 8 úkonů právní služby po 5 940 Kč (příprava a převzetí věci, výzva k plnění, žaloba, vyjádření k odporu, účast u jednání dne 18. 10. 2024 v trvání 2 hodin a 18 minut, účast u jednání dne 11. 12. 2024 v trvání 2 hodin a 18 minut), - náhradou hotových výdajů dle § 13 odst. 4 AT ve výši 2 400 Kč za 8 shora specifikovaných úkonů po 300 Kč, - náhradou za promeškaný čas cestou na 2 jednání soudu v rozsahu 2 x 6 půlhodin po 100 Kč dle § 14 odst. 1 a 3 AT ve výši 1 200 Kč, - jízdným ve výši 3 673 Kč v podobě náhrady cestovních výdajů ke 2 jednáním na trase [adresa]/[Anonymizováno] - 21 % DPH z odměny, paušálních nákladů, jízdného a náhrady za promeškaný čas (54 793 Kč) v celkové výši 11 507 Kč.

52. Dle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř. je povinnost v rozsudku uložená splatná v obecné pariční lhůtě, když za řízení nevyšly najevo okolnosti případu nebo důvody na straně účastníků, pro které by bylo namístě stanovit lhůtu plnění jinou. Náklady řízení je žalovaná povinna uhradit dle § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalobkyně.

Poučení