58 Co 150/2025 - 228

Rubrum

Krajský soud v Brně - pobočka ve Zlíně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jiřího Rezka a soudkyň Mgr. Magdaleny Bačíkové a Mgr. Magdalény Gargulákové ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované], narozená dne [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] o zaplacení 120.640 Kč s příslušenstvím o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu ve Zlíně ze dne 20. 12. 2024, č. j. 26 C 186/2024-111, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje v části výroku I., kterou byla žalovaná zavázána zaplatit žalobkyni částku 12.064 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 12.064 Kč od 8. 6. 2024 do zaplacení ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se mění v části výroku I., kterou byla žalovaná zavázána zaplatit žalobkyni částku 108.576 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 108.576 Kč od 8. 6. 2024 do zaplacení, tak, že v této části se žaloba zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

Odůvodnění

1. Rozsudkem ze dne 20. 12. 2024, č. j. 26 C 186/2024-111, Okresní soud ve Zlíně (soud prvního stupně) zavázal žalovanou ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni částku 120.640 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od 8. 6. 2024 do zaplacení (výrok I.), a nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 71.126 Kč k rukám zástupce žalobkyně (výrok II.).

2. Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení částky 120.640 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 8. 6. 2024 do zaplacení s odůvodněním, že účastnice uzavřely na dobu od 7. 3. 2024 do 7. 5. 2024 dohodu o výhradním zprostředkování prodeje bytu, přičemž žalovaná v rozporu s ujednáním čl. 9.1. a 9.2. dohody byt vlastním jménem od 23. 4. 2024 inzerovala na portálu bazos.cz za výrazně nižší kupní cenu, čímž mařila zprostředkovatelskou činnost žalobkyně, pročež žalobkyně uplatnila nárok na smluvní pokutu sjednanou v čl. 10 dohody ve výši 5 % z kupní ceny. Žalovaná byla povinna smluvní pokutu uhradit do 7 dnů od doručení výzvy ze dne 28. 5. 2024, k němuž došlo dle domněnky dojití dne 31. 5. 2024.

3. Soud prvního stupně zjistil, že účastnice uzavřely dne 7. 3. 2024 na dobu určitou do 7. 5. 2024 Výhradní dohodu o zprostředkování (dále také jen „Dohoda, resp. dohoda o zprostředkování“); žalobkyni při jejím uzavření zastupoval realitní makléř [jméno FO], evidovaný pod číslem [Anonymizováno]; žalobkyně se zavázala obstarat pro žalovanou příležitost uzavřít se zájemcem kupní smlouvu na bytovou jednotku [Anonymizováno] nacházející se v obci [adresa], č. p. 278 (dále také jen „byt“) za kupní cenu 2.412.800 Kč včetně provize, která činí 4 % z kupní ceny + DPH, tedy provize měla činit 116.779,52 Kč, kupní cena bez provize by byla 2.296.020,48 Kč. Žalovaná v Dohodě ke svému jménu, příjmení, datu narození a bydlišti uvedla kontaktní telefon [tel. číslo] a e-mailovou adresu [e-mail]. Podle Dohody povinností žalobkyně bylo doporučení kupní ceny na základě monitorování realitního trhu, inzerce bytu na svých webových stránkách a na dalších inzertních serverech v režimu TOP inzerce a prohlídky bytu se zájemci; povinnosti žalované byly shrnuty v článku 9 tak, že se jednalo v odst. 9.1. o poskytnutí součinnosti potřebné ke sjednání a uzavření smlouvy se zájemcem, zejména svým jednáním nemařit zprostředkovatelskou činnost, umožnit žalobkyni provádět prohlídky se zájemci, poskytnout žalobkyni informace a doklady potřebné k provedení kontroly AML, účastnit se jednání se zájemci a žalobkyní, dostavovat se na naplánované schůzky, jednat o podmínkách smlouvy se zájemcem, poskytovat zájemci součinnost při vyřizování úvěru a umožnit vklad zástavního práva k nemovitosti, v odst. 9.2. o závazek neuzavřít s třetí osobou smlouvu o zprostředkování, převodu nebo inzerci nemovitosti, neuzavřít smlouvu o převodu nemovitosti na třetí osobu (vyjma zájemce žalobkyně), závazek, že nemovitost nebude předmětem jakékoliv inzerce (vyjma inzerce žalobkyně). Pro případ porušení některé z těchto povinností byla v článku 10 ujednána povinnost žalované zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny bytu.

4. Žalobkyně inzerovala prodej bytu na svém webovém portále; pro tento účel její makléři [jméno FO] a [jméno FO] byt uklidili, vyfotili a zhotovili prezentaci. Oba makléři byli v řízení vyslechnuti jako svědci; oba shodně vypověděli, že žalovanou oslovili na základě inzerátu žalované ze dne 15. 2. 2024 na portále bazos.cz, jímž nabízela předmětný byt k prodeji, a nabídli jí své služby, s žalovanou komunikovali výhradně telefonicky a e-mailem, tj. prostředky komunikace na dálku, přičemž používali telefonní číslo a e-mailovou adresu, jež byly jako kontaktní údaje žalované uvedeny v jejím inzerátu ze dne 15. 2. 2024; žalované nabídli zastoupení nevýhradní, polovýhradní a výhradní, přičemž jí vysvětlili, že v případě výhradního zastoupení nesmí sama byt nabízet jinde; žalovaná si zvolila zastoupení výhradní; klíče od bytu, jakož i písemná Dohoda byly zaslány poštou; na prohlídce před uzavřením smlouvy byli oba makléři a profesionální fotograf; následně inzerát zveřejnili asi na 40 inzertních místech; přesto se ozval pouze jeden zájemce, s nímž byla realizována prohlídka bytu, kupní cena se mu zdála příliš vysoká, žalovaná o tom byla informována, protože jí byl na e-mail zasílán jednou týdně přehled ohlasů na inzerát; reagovala návrhem na lepší nafocení bytu, kterému vyhověli; další zájemci se však neozvali, proto žalované navrhli snížení kupní ceny, což žalovaná odmítla, protože do konce smlouvy zbývalo 14 dnů; následně byl zjištěn inzerát žalované na portále bazos.cz za cenu sníženou dle návrhu žalobkyně.

5. Inzerát na prodej bytu 3+1, s balkonem, o ploše 76 m2, v 8. patře bytového domu v [Anonymizováno] byl zadán na portále bazos.cz již dne 7. 12. 2023 s nabízenou kupní cenou 2.200.000 Kč, následně dne 15. 2. 2024 s nabízenou kupní cenou 2.370.000 Kč a konečně dne 23. 4. 2024 s nabízenou kupní cenou 2.250.000 Kč; na portále Sreality dne 7. 1. 2024 za cenu 1.998.000 Kč, dne 31. 1. 2024 za cenu 1.990.000 Kč a dne 7. 5. 2024 za cenu 2.270.000 Kč; vždy s obdobným popisem bytu, domu a jeho okolí s tím, že byt inzerent prodává jako jeho vlastník bez RK, ve všech inzerátech byl uveden kontaktní telefon [tel. číslo] a e-mail [e-mail].

6. Soud prvního stupně uzavřel, že účastnice uzavřely dne 7. 3. 2024 smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu § 9 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“), která obsahovala všechny podstatné náležitosti, jejichž taxativní výčet vyplývá z § 10 odst. 1 ZRZ. Předmětem zprostředkování byla bytová jednotka č. [Anonymizováno] nacházející se na adrese [Anonymizováno]

278. Určitosti nevadilo ani chybně uvedené katastrální území Český Krumlov namísto [adresa], protože tento údaj nemohl vést k záměně předmětu smlouvy, protože jiná obec s tímto názvem se v České republice nenachází. Pro specifikaci bytové jednotky bylo zcela dostačující uvedení obce [adresa], čísla domu 278 a čísla bytu 25. Pochybnosti o předmětu zprostředkování nevyplynuly ani z dalších kroků účastníků, protože žalovaná zaslala žalobkyni klíče od označeného bytu, díky nimž žalobkyně, i bez přítomnosti žalované, byt fotografovala. Smlouva obsahovala dostatečně určitě označené její účastníky, tedy realitního zprostředkovatele – žalobkyni, jež byla označena svým názvem, sídlem a identifikačním číslem a zájemce – žalovanou, označenou jménem, příjmením, datem narození a bydlištěm. Jednalo se o smlouvu o výhradním realitním zprostředkování podle § 17 ZRZ, jež žalobkyni zajišťovala exkluzivitu díky závazku žalované po dobu 2 měsíců, konkrétně od 7. 3. 2024 do 7. 5. 2024, využívat pouze realitních služeb nabízených žalobkyní.

7. Neshledal důvodnou námitku žalované, že dohoda o zprostředkování je neplatná pro nedostatek oprávnění [jméno FO] jednat za žalobkyni při jejím uzavření. Jeho oprávnění k uzavření zprostředkovatelské smlouvy plynulo nejen z obecné povědomosti veřejnosti, tedy i žalované, o obsahu činnosti realitního makléře, ale i z okolností, kdy návrh na uzavření smlouvy byl obsažen na hlavičkovém papíře žalobkyně, a jeho komunikační e-mailová adresa obsahovala název žalobkyně a jeho pozici u ní. Navíc žalovaná po celou dobu trvání závazkového vztahu, a dokonce i po jeho skončení, až do prvního soudního jednání v této věci, nikdy pochybnosti o osobě [jméno FO] a jeho vztahu k žalobkyni neměla. Ve světle toho se tak tato námitka jeví jako účelová. V souvislosti se vznesenou námitkou žalované odkázal na ustanovení § 440 o. z. řešící situaci neoprávněného jednání za jiného a jeho důsledky, mezi které nepatří neplatnost jednání, jež by takové jednání způsobilo.

8. Na základě výsledků provedeného dokazování dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalobkyně splnila svou povinnost dle dohody o zprostředkování, avšak žalovaná porušila svůj smluvní závazek, když umožnila, aby byl byt předmětem jiné než žalobkyní zajištěné inzerce. Měl za prokázané, že inzerát ze dne 23. 4. 2024 na portále bazos.cz byl zadán přes účet zřízený na tomto portále pro telefonní číslo [tel. číslo], patřící žalované, kdy kvůli unikátnímu klíči v cookies bylo před vložením předmětného inzerátu třeba znát heslo pro přístup do účtu žalované nebo přímo pro přístup do účtu žalované použít toto ověřené číslo mobilního telefonu nebo ověřený počítač. Také při úvaze o motivaci a prospěchu ze zadané inzerce na portálu bazos.cz se lze jednoznačně dostat pouze k osobě žalované, když inzerát obsahoval kontakty výlučně na žalovanou, tedy na její telefonní číslo [tel. číslo]a na její osobní e-mailovou adresu, prostřednictvím které také komunikovala se soudem. Zadání inzerce jinou osobou než žalovanou navíc bylo vyloučeno i s ohledem na fotografie obsažené v inzerátu, které měla k dispozici pouze ona, protože se jednalo o jiné fotografie než obsažené v inzerci zadané žalobkyní.

9. Ujednání o smluvní pokutě neshledal nepřiměřeným ve smyslu ustanovení § 1815 o. z. (v jeho znění: k nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá). Smluvní pokuta sice byla ve smlouvě ujednána jen pro případ porušení povinností ze strany žalované, což může budit dojem nevyváženosti smlouvy co do práv a povinností jednotlivých stran. Avšak „nevýhodnost“ ujednání o smluvní pokutě pro žalovanou je vyvážena skutečností, že nárok na provizi vzniká žalobkyni až okamžikem uzavření realitní smlouvy (kupní smlouvy); tedy v případě, že by realitní smlouva za dobu trvání zprostředkovatelské smlouvy uzavřena nebyla, je tak poskytnutí realitních služeb žalobkyní bezplatné, bez nároku na náhradu vzniklých nákladů. Proto smluvní pokuta v tomto případě byla ujednána tak, aby plnila roli jakési paušální náhrady škody, čemuž odpovídala i její výše 5 % z kupní ceny (120.640 Kč), tedy obdobná výši ujednané provize (116.779,52 Kč).

10. Soud prvního stupně neshledal ani důvody pro moderaci smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z. Smluvní pokuta byla sjednána za porušení nepeněžité povinnosti; měla za cíl zamezit žalované, aby po dobu platnosti exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy nabízela byt jinak a jinde; jejím smyslem bylo přimět žalovanou k tomu, aby brala danou smluvní povinnost vážně; sehrála roli preventivní, odrazující, kompenzační a paušalizační. Výše smluvní pokuty byla sjednána pevnou částkou (120.640 Kč), která se blížila částce provize (116.779,52 Kč), jež měla pokrýt mj. také náklady vynaložené žalobkyní na realitní služby, a kterou by žalovaná byla povinna zaplatit pouze v případě vyhledání zájemce o koupi bytu a uzavření kupní smlouvy. Pokud by k vyhledání zájemce do 7. 5. 2024 nedošlo a realitní smlouva by uzavřena nebyla, žalobkyně by vynaložené náklady nesla ze svého. Za těchto okolností ujednaná výše smluvní pokuty, rovnající se provizi, s ohledem na její funkci v daném závazkovém vztahu, nebyla soudem prvního stupně shledána jako nepřiměřená.

11. Žalobkyně po zjištění porušení povinností žalovanou dne 26. 4. 2024 vyzvala žalovanou dopisem ze dne 2. 5. 2024 k zaplacení smluvní pokuty do 7 dnů od doručení. K doručení výzvy žalované došlo nejpozději dnem 10. 5. 2024, kdy žalovaná e-mailem reagovala vyjádřením svého nesouhlasu. Splatnost smluvní pokuty tak nastala nejpozději dnem 17. 5. 2024. Za situace, kdy soud neshledal ujednání o smluvní pokutě nepřiměřeným ve smyslu § 1815 o. z. a sjednanou výši smluvní pokuty za nepřiměřeně vysokou ve smyslu § 2051 o. z., žalobě v plném rozsahu vyhověl, včetně požadavku na úroky z prodlení, když nejméně od 18. 5. 2024 je žalovaná v prodlení s úhradou požadované částky.

12. Námitkou neplatnosti smlouvy z důvodu neurčitosti stanovení rozsahu služeb a servisu kolem prodeje, námitkou, že výzvu k zaplacení smluvní pokuty žalovaná obdržela ještě za trvání smlouvy, námitkou neprovedení prohlídky bytu, námitkou nezaslání originálu smlouvy, námitkou neplatnosti žaloby pro chybějící ověřený podpis paní [jméno FO] dle identifikátoru podání se soud nezabýval, neboť byly vzneseny až po koncentraci řízení. Ze stejného důvodu nezohledňoval důkazy navržené žalovanou až po koncentraci řízení.

13. Zcela úspěšné žalobkyni, která dle § 142a o. s. ř. zaslala žalované předžalobní výzvu, přiznal podle § 142 odst. 1 o. s. ř. vůči žalované právo na plnou náhradu nákladů řízení, jež vyčíslil na částku 71.126 Kč.

14. Proti rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání, v němž namítla, že zprostředkovatelská smlouva je neplatná podle § 10 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb. z důvodu nejednoznačného a nedostatečného vymezení předmětu zprostředkování, když ve smlouvě není uveden spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, čímž není předmět převodu dostatečně určitý, a z důvodu chybného údaje v rubrice klient, kde je nesprávně uvedeno rodné číslo, čímž jsou dány pochybnosti o totožnosti účastníka. Dále namítla, že ze smlouvy o zprostředkování nevyplývá, že by žalovaná byla smluvně omezena ve zveřejnění jakéhokoli soukromého inzerátu, resp. že by pouhé zveřejnění soukromého inzerátu bylo porušením výhradnosti; výklad použitý soudem prvního stupně je nepřípustně extenzivní; u spotřebitelských smluv se nejasnosti vykládají ve prospěch spotřebitele; pokud je nejasné, zda pouhý vlastní inzerát je porušeními výhradnosti a zda zákaz aktivního vyhledávání kupce zahrnuje i pasivní zveřejnění, je třeba vykládat smlouvu ve prospěch spotřebitele, tedy žalované. Nadto žalobkyně neprokázala, že žalovaná je autorkou inzerátu, že jej zveřejnila během trvání smlouvy; pouhý odkaz na existenci inzerátu není důkazem o tom, kdo jej vložil; skutečnost, že inzerát existoval, neprokazuje porušení smluvní povinnosti žalovanou. Z provedeného dokazování nelze učinit závěr, že inzerát měl vliv na činnost žalobkyně. Výše smluvní pokuty je nepřiměřená s ohledem na údajné porušení smlouvy, které nemělo žádný skutečný dopad na výhradní postavení žalobkyně; žalobkyně neprokázala žádnou újmu; smluvní pokuta 120.640 Kč za tříměsíční (správně dvouměsíční – pozn. odvolacího soudu) výhradní smlouvu je ekonomicky nepřiměřená, nesouladná s hodnotou poskytnuté služby, hrubě nepřiměřená k tvrzenému porušení. Žalobkyně během trvání smlouvy nenalezla žádného zájemce, utrpěla nejvýše hypotetickou ztrátu. Jedná se o smlouvu typovou, spotřebitelskou, bez možnosti ovlivnit její obsah; ujednání o smluvní pokutě působí jako jednostranně výhodné a nevyvážené. Soud prvního stupně neposuzoval, zda je smluvní pokuta spravedlivá, přiměřená, v souladu s dobrými mravy. Navrhla zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení, příp. změnu rozsudku tak, že žaloba bude zamítnuta.

15. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání souhlasila se závěry soudu prvního stupně. Zveřejněním vlastního inzerátu žalovaná podstatným způsobem zmařila zprostředkovatelskou činnost žalobkyně, když inzertní cena žalované byla nižší oproti ceně, za kterou se dle smlouvy zavázala nemovitost propagovat, a je tedy logické, že potenciální zájemci se obraceli přímo na žalovanou. Smluvní pokuta je přiměřená. V této souvislosti odkázala na rozhodnutí NS sp. zn. 33 Odo 934/2004, kde byla shledána jako přiměřená smluvní pokuta pro realitní kancelář ve výši 10 % kupní ceny při provizi ve výši 6 % kupní ceny; rozhodnutí NS sp. zn. 23 Cdo 485/2009, kde NS uvedl, že přiměřenost výše smluvní pokuty je nutné posoudit nikoliv obecně, nýbrž ve vztahu ke konkrétním okolnostem daného případu; rozhodnutí NS sp. zn. 32 Cdo 1432/2010 a 28 Cdo 3113/2007. Navrhla potvrzení napadeného rozsudku a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení.

16. Odvolací soud věc projednal při jednání dne 18. 12. 2025 v nepřítomnosti žalované, když její žádost o odročení jednání, došlou soudu téhož dne v dopoledních hodinách, neshledal důvodnou, a to s ohledem na její dosavadní postup v řízení. Žalovaná již v řízení před soudem prvního stupně žádala o odročení jednání ze zdravotních důvodů, aniž by z doložené lékařské zprávy vyplývalo, že jí zdravotní stav neumožňuje účast u soudního jednání. V odvolacím řízení žádala již dne 26. 11. 2025 o odročení jednání nařízeného na 11. 12. 2025 z důvodu, že od 25. 11. 2025 je hospitalizována pro problémy se zády, pročež se nebude moct zúčastnit jednání 11. 12. 2025. Když jí bylo dne 28. 11. 2025 odvolacím soudem sděleno, že její žádost nepovažuje odvolací soud za důvodnou, požádala o odročení s tím, že hospitalizace jí znemožňuje přípravu k jednání. Když jí bylo odvolacím soudem sděleno, že měla dostatek času na přípravu k jednání, když jí předvolání bylo doručeno již dne 13. 10. 2025, požádala žalovaná o odročení jednání dne 11. 12. 2025 ráno s tím, že měla v noci silné křeče v nohách, nemůže se bezpečně pohybovat, musí se nechat odvést k lékaři, zašle soudu lékařské potvrzení. Odvolací soud uvěřil žalované, že jí její zdravotní stav znemožňuje účast u jednání dne 11. 12. 2025 od 13:00 hodin a jednání odročil na 18. 12. 2025. Žalovaná však žádné potvrzení o návštěvě lékaře ze dne 11. 12. 2025 nepředložila, ani jiným způsobem nedoložila pravdivost svých tvrzení uvedených v žádosti o odročení. Naopak se dne 11. 12. 2025 před 13 hodinou, tj. v době, kdy mělo proběhnout jednání, dostavila do budovy soudu a v civilní kanceláři se informovala o tom, zda bylo vyhověno její žádosti o odročení. Z uvedeného odvolací soud dovodil, že žádost žalované o odročení jednání nařízeného na 11. 12. 2025 byla účelová, vedena snahou zmařit jeho konání a oddálit projednání a rozhodnutí věci, tedy nebyla důvodná. S ohledem na shora popsaný dosavadní postup žalované a její snahy o odročení jednání a oddálení projednání a rozhodnutí věci, vyhodnotil odvolací soud žádost žalované doručenou soudu v den nařízeného jednání, tj. dne 18. 12. 2025 v ranních hodinách, o odročení jednání, jako další pokus o zmaření konání jednání, zejména, když do doby konání jednání ve 13:00 hodin, opět žádné lékařské potvrzení nedodala, ačkoliv v brzkých ranních hodinách tvrdila, že pro akutní oční potíže musí vyhledat lékaře. Proto soud ve věci jednal. Nicméně po skončení jednání byla soudu doručena lékařská zpráva, z níž vyplývá, že se žalovaná pro objektivní zdravotní potíže nemohla jednání zúčastnit. Protože odvolací soud dne 18. 12. 2025 ve věci nerozhodl, nýbrž jednání odročil za účelem vyhlášení rozhodnutí, předvolal oba účastníky k dalšímu jednání na den 8. 1. 2026, aby i žalované bylo umožněno účastnit se projednání věci. K žádosti zástupce žalobkyně odůvodněné kolizí s jiným dříve nařízeným jednáním byl termín dalšího jednání přesunut na 5. 2. 2026, o čemž byla žalovaná vyrozuměna dne 23. 12. 2025. V sobotu dne 31. 1. 2026 byla do DS soudu dodána žádost žalované o odročení jednání nařízeného na 5. 2. 2026 z důvodu, že na tento den je již od září 2025 objednána k dentálnímu zákroku (trhání zubů) prováděnému v anestezii, pročež nebude schopna se jednání účinně zúčastnit, zejména nebude schopna mluveného projevu. K výzvě odvolacího soudu doložila dne 3. 2. 2026 „Potvrzení“, jehož text si sama sestavila, že „je dne 5. 2. 2026 v dopoledních hodinách objednána k dentálnímu zákroku (extrakce zubů v anestezii) a z důvodu tohoto zákroku nebude zdravotně způsobilá k účasti na jednání téhož dne“, opatřené razítkem [Anonymizováno] s.r.o., MDDr. [Anonymizováno], [Anonymizováno], Zlín. Telefonickým dotazem byla u MDDr. [Anonymizováno], [Anonymizováno] s.r.o., ověřena pravdivost informace, že žalovaná je na den 5. 2. 2026 v čase 11:15 hodin objednána na extrakci (jednoho) zubu. Lékař dále sdělil, že za předpokladu, že plánovaný zákrok proběhne standardním způsobem, a za předpokladu, že účast u soudního jednání nebude pro žalovanou představovat fyzickou či stresovou zátěž, bude schopna se dne 5. 2. 2026 od 13 hodin soudního jednání zúčastnit. Žalovaná je k tomuto zákroku objednána již delší dobu; není vyloučeno, že byl zákrok naplánován již v září 2025. Nicméně je také pravdou, že žalovaná se již opakovaně bez předchozí omluvy k plánované návštěvě ordinace nedostavila. Je tedy otázkou, zda se k zákroku plánovanému na den 5. 2. 2026 skutečně dostaví. Dne 4. 2. 2026 žalovaná telefonicky kontaktovala odvolací soud s dotazem, zda bylo její žádosti o odročení vyhověno, a sdělila, že se k nařízenému jednání dostaví, neboť jí zubař sdělil, že anestezie při plánovaném zákroku nebrání její účasti u soudního jednání. S ohledem na shora uvedené nepovažoval odvolací soud žádost žalované o odročení jednání za důvodnou a ve věci dne 5. 2. 2026 jednal a rozhodl, a to v nepřítomnosti obou účastníků, když zástupce žalobkyně s projednáním věci v jeho nepřítomnosti souhlasil a o odročení jednání nežádal.

17. Odvolací soud při jednání dne 18. 12. 2025 v rámci předvídatelnosti svého rozhodnutí upozornil přítomného zástupce žalobkyně, že se bude zabývat posouzením ujednání čl. 9.2 a čl. 10 výhradní dohody o zprostředkování z hlediska toho, zda ve smyslu § 1813 o. z. nezakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch žalované v postavení spotřebitele. V případě, že tento rozpor shledán nebude, s ohledem na dosavadní stav řízení se odvolacímu soudu jeví požadovaná výše smluvní pokuty nepřiměřeně vysoká, pročež předpokládá, že přistoupí k jejímu snížení ve smyslu § 2051 o. z.

18. Zástupce žalobkyně ve vztahu k otázce přiměřenosti výše smluvní pokuty setrval na svých dosavadních tvrzeních. K dotazu odvolacího soudu dále uvedl, že lhůta trvání smlouvy v délce dvou měsíců byla pravděpodobně stanovena na přání žalované, protože žalobkyně standardně uzavírá smlouvy na dobu šesti měsíců, tak jak to umožňuje zákon o realitním zprostředkování. Žalobkyně se domáhá úhrady smluvní pokuty za porušení povinnosti dle čl. 9.2 výhradní dohody o zprostředkování, protože žalovaná jednala nepoctivě. V případě, že by žalovaná prokázala, že inzerát ze dne 23. 4. 2024 byl zadán bez jejího vědomí, žalobkyně by smluvní pokutu nepožadovala. Přestože znění čl. 10 výhradní dohody o zprostředkování není v tomto směru zcela jednoznačné, žalobkyně jej chápala tak, že smluvní pokutu by požadovala pouze jedenkrát, bez ohledu na to, ke kolika porušením smluvních povinností ze strany žalované by došlo. Z pohledu žalobkyně byl účel smluvní pokuty dílem sankční, dílem paušalizační. Nebyl dán žádný konkrétní důvod pro to, že výše smluvní pokuty byla sjednána vyšší než výše provize. Žalovaná zmařila činnost žalobkyně svým nepoctivým jednáním spočívající v tom, že nesouhlasila se snížením kupní ceny, pročež žalobkyně nebyla schopna najít zájemce o koupi bytu, a namísto toho si právě se sníženou kupní cenou sama dala vlastní inzerát v rozporu se smluvním ujednáním.

19. Žalovaná v podání ze dne 3. 2. 2026 mj. uvedla: „jako spotřebitelka jsem si neuvědomila důsledky jediného inzerátu“.

20. Odvolací soud doplnil dokazování výpisy z katastru nemovitostí, z nichž zjistil, že žalovaná je (ke dni 4. 2. 2026) výlučnou vlastnicí bytové jednotky č. [Anonymizováno] v budově [Anonymizováno] č. p. 278, okres Český Krumlov, a výlučnou vlastnicí bytové jednotky č. [Anonymizováno] v budově [adresa], č. p. 4721, ulice [Anonymizováno].

21. Ze sdělení provozovatele portálu bazoš.cz Ing. [jméno FO] ze dne 9. 12. 2025 odvolací soud zjistil jednak, že inzeráty se archivují po dobu 6 měsíců, tudíž inzerát ze dne 23. 4. 2024 již nelze dohledat, jednak, že v období 6-11/2025 byly na portále bazoš.cz pod telefonním číslem [Anonymizováno] zveřejněny mj. čtyři inzeráty na pronájem bytu 3+1 [adresa], jeden inzerát na prodej tohoto bytu za cenu 2.690.000 Kč a jeden inzerát na prodej bytu 3+1 ve [Anonymizováno], s uvedením jména „[Anonymizováno]“, příp. „[Anonymizováno].“.

22. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že dohoda o výhradním zprostředkování, kterou účastnice uzavřely dne 7. 3. 2024, není neplatná; žádná z námitek v tomto ohledu není důvodná. Smlouva obsahuje veškeré zákonem vyžadované náležitosti, resp. obsahuje údaje dle § 10 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., tudíž není dle § 10 odst. 3 téhož zákona neplatná. Neuvedení spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku nečiní předmět smlouvy neurčitým; je nepochybné, že předmětem zprostředkování měl být prodej bytové jednotky č. 278/25 v obci [adresa], přičemž ve smyslu § 1159 o. z. jednotka jako věc nemovitá zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Na platnost smlouvy o realitním zprostředkování nemá vliv skutečnost, že žalovaná jako strana smlouvy byla vedle svého jména, příjmení a bydliště označena datem narození, a nikoliv rodným číslem, neboť takové její označení je dostatečné k tomu, aby nevznikly pochybnosti o tom, kdo je stranou smlouvy (klientem žalobkyně). Ostatně žalovaná nezpochybňuje skutečnost, že danou smlouvu s žalobkyní uzavřela.

23. Odvolací soud nesdílí názor žalované, že ze smlouvy o zprostředkování nevyplývá, že by žalovaná byla smluvně omezena ve zveřejnění jakéhokoli soukromého inzerátu, resp. že by pouhé zveřejnění soukromého inzerátu bylo porušením výhradnosti. Ujednání čl. 9.

2. Výhradní dohody o zprostředkování zcela jednoznačně zapovídá možnost žalované po dobu trvání smlouvy realizovat jakoukoliv jinou inzerci předmětného bytu než prostřednictvím žalobkyně. Oba realitní makléři, kteří jménem žalobkyně s žalovanou před uzavřením smlouvy jednali, žalované vysvětlili, že v případě výhradního zastoupení, které je v jejich případě dohodnuto, nesmí žalovaná zveřejnit vlastní inzerát na prodej předmětného bytu.

24. Odvolací soud má shodně se soudem prvního stupně za prokázané, že inzerát na prodej předmětného bytu zadala dne 23. 4. 2024 na portále bazoš.cz žalovaná. Byť žalovaná prosazuje názor, že tato skutečnost prokázána nebyla, netvrdí žádné okolnosti, které by nasvědčovaly tomu, že inzerát zadal někdo jiný bez jejího vědomí; ve svém posledním podání ze dne 3. 2. 2026 (č. l. 213) svým tvrzením, že „jako spotřebitelka si neuvědomila důsledky jediného inzerátu“, de facto přiznává, že inzerát sama zadala. Žalovaná jak před datem 23. 4. 2024, tak po tomto datu zadala řadu inzerátů, jimiž nabízela prodej předmětného bytu, příp. pronájem, přičemž na všech je uvedeno stejné číslo ověřeného telefonu, a to telefonní číslo, které patří žalované.

25. Podle § 1813 o. z. ve znění jeho novelizace zákonem č. 374/2022 Sb. účinném od 6. 1. 2023, tedy ve znění rozhodném pro nyní projednávanou věc: (1) Zneužívající jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem poctivosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o hlavním předmětu závazku ani pro posouzení přiměřenosti vzájemného plnění, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem. (2) Zneužívající povaha ujednání se posoudí zejména s ohledem na povahu předmětu závazku, na ostatní smluvní ujednání a na všechny okolnosti při uzavření smlouvy, i s ohledem na ujednání obsažená v jiné smlouvě, na které dané ujednání závisí.

26. Podle § 1815 o. z. ve znění jeho novelizace zákonem č. 374/2022 Sb. účinném od 6. 1. 2023: Ke zneužívajícímu ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

27. Odvolací soud shodně jako soud prvního stupně neshledal ujednání o smluvní pokutě v rozporu s ustanoveními na ochranu spotřebitele; ujednání o smluvní pokutě ve smyslu § 1813 o. z. nezakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch žalované v postavení spotřebitele. Povinnost žalované zaplatit smluvní pokutu byla vyvážena nevýhodností (nejistotou) odměny, kterou realitní kancelář obdrží pouze v případě úspěšného zprostředkování koupě nemovitosti. Srovnej nález Ústavního soudu ze dne 27. 9. 2023, sp. zn. I. ÚS 990/23, odst.

21. Není tedy důvod aplikace ust. § 1815 o. z.

28. Odvolací soud však na rozdíl od soudu prvního stupně shledal důvody pro snížení smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z.

29. Podle § 2051 o. z.: Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

30. Při úvaze o důvodech a rozsahu moderace smluvní pokuty se odvolací soud řídil závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022. V nyní projednávané věci uzavřel, že smluvní pokuta sjednaná pro případ porušení povinnosti vyvarovat se jiné inzerce bytu než prostřednictvím žalobkyně, měla funkci především preventivní (nátlakovou), kdy sjednaná smluvní pokuta měla žalovanou odradit od toho, aby si v průběhu trvání zprostředkovatelské smlouvy zadala vlastní inzerát, čímž by významně ztížila, příp. zmařila činnost žalobkyně (možnost obstarat zájemce o koupi bytu). Současně měla funkci paušalizační, když byla sjednána s úmyslem pokrýt vzniklé náklady žalobkyně i v případě, že k realizaci prodeje nedojde a žalobkyni nevznikne nárok na provizi, která by jinak vzniklé náklady pokryla. Zčásti je pak možné dovodit i funkci sankční, neboť jí byla utvrzena povinnost, při jejímž porušení nehrozila žalobkyni žádná škoda, kterou by byla žalovaná jinak povinna nahradit za podmínek § 2913 o. z.

31. V rámci hodnocení toho, jakým způsobem a za jakých okolností nastalo porušení smluvní povinnosti utvrzené smluvní pokutou a v jaké míře se dotklo zájmů věřitele, které měly být sjednáním smluvní pokuty chráněny, odvolací soud zohlednil následující skutečnosti. Byla to žalobkyně, kdo kontaktoval žalovanou na základě inzerce žalované na prodej bytu, a nabídla jí své služby; tedy nikoliv, že by žalovaná poptávala služby realitní kanceláře. Kupní cenu, za kterou byl byt dle Výhradní dohody o zprostředkování nabízen, stanovila realitní kancelář na základě svých odborných znalostí a znalostí realitního trhu v daném místě a čase. Jde tedy k tíži žalobkyně, že se ozval jen jeden zájemce, kterému se nadto cena zdála vysoká. Žalobkyně sama si neúspěch zprostředkování vysvětluje tím, že se v dané době v daném místě prodávalo více obdobných nemovitostí. Důvodem neúspěchu žalobkyně (nenalezení zájemce o koupi bytu) bylo zřejmě spíše to, že příliš nadhodnotila kupní cenu, nikoliv porušení smluvní povinnosti žalované spočívající ve vlastní inzerci dané 14 dnů před koncem zprostředkovatelské smlouvy. Skutečnost, že žalobkyně ve výsledku pracovala zadarmo, není důsledkem porušení smluvní povinnosti žalované, za které je požadována smluvní pokuta. Sama žalobkyně při jednání dne 18. 12. 2025 konstatovala, že úspěch žalobkyně zmařila skutečnost, že žalovaná nesouhlasila se snížením kupní ceny; povinnost žalované souhlasit s doporučeným snížením kupní ceny však ujednána nebyla, natožpak utvrzena smluvní pokutou. Vzhledem k tomu, že předmětný byt se žalované nepodařilo prodat doposud, resp. na základě inzerátu žalované ze dne 23. 4. 2024 k prodeji bytu nedošlo, nelze dovodit, že dáním inzerátu byla zmařena činnost žalobkyně. Porušení smluvní povinnosti ze strany žalované nijak neovlivnilo výsledek činnosti žalobkyně, resp. možnost plnění smluvních povinností ze strany žalobkyně.

32. Nicméně v době uzavírání smlouvy bylo zcela legitimní utvrdit smluvní pokutou splnění smluvní povinnosti žalované poskytnout realitní kanceláři součinnost tím, že si žalovaná nedá vlastní inzerci. Povinnost zdržet se vlastní inzerce byla sjednána jen na dva měsíce, což s ohledem na to, jak dlouho se žalovaná snaží byt prodat, nebyla příliš dlouhá doba, tudíž nebyl důvod tuto povinnost porušit, porušení této povinnosti nebylo ospravedlnitelné. Zcela bez významu není ani skutečnost, že žalovaná porušila smlouvu po dobu posledních 14 dní jejího trvání z celkem dvouměsíční celkové doby trvání smlouvy.

33. S ohledem na shora uvedené považuje odvolací soud za přiměřenou výši smluvní pokuty odpovídající 10 % ujednané částky 120.640 Kč. Částka 12.064 Kč reflektuje paušalizační funkci smluvní pokuty, neboť je schopna pokrýt náklady, které žalobkyně při plnění svých smluvních povinností vynaložila, byť tyto nepředstavují škodu v pravém slova smyslu vzniklou v příčinné souvislosti s porušením povinnosti žalovanou; tyto náklady by totiž žalobkyni vznikly, i kdyby žalovaná smluvní povinnost neporušila, a nebyly by pokryty sjednanou provizí, protože na ni žalobkyni nárok nevznikl, když se jí nepodařilo obstarat pro žalovanou zájemce o koupi bytu. Odvolací soud odhadl výši nákladů, které žalobkyni při plnění smluvních povinností vznikly, na částku cca 11.750 Kč. Uvažoval 3x cestu autem na trase Strakonice (pobočka realitní kanceláře) – [Anonymizováno] – Strakonice, tj. 110 km jedna cesta, tedy celkem 660 km, při sazbě základní náhrady v roce 2024 ve výši 5,60 Kč /1 km = 3.696 Kč, ceně pohonných hmot cca 38 Kč / 1 l a uvažované spotřebě cca 5 l / 100 km = 1.254 Kč, tj. celkem na cestovních výdajích cca 5.000 Kč. Dále uvažoval práci 3 osob (2 makléři + fotograf) na přípravě bytu = celkem 3 hodiny práce, 1 hodina práce 1 osoby v rámci prohlídky bytu se zájemcem, 1 hodina práce 1 osoby při druhém focení bytu, náhrada mzdy za čas strávený cestou Strakonice – [Anonymizováno] – Strakonice v jednom případě 3 osoby, ve druhých dvou případech vždy 1 osoba, tj. celkem 22,5 hodin x 300 Kč průměrná hodinová mzda = 6.750 Kč.

34. Odvolací soud shledal důvodnou námitku žalované, že požadovaná výše smluvní pokuty je nepřiměřeně vysoká. Ostatní námitky však důvodné nejsou. Žalovaná nesprávně směšuje nárok na smluvní pokutu, který je vázán výhradně na porušení smluvní povinnosti smluvní pokutou utvrzené, s nárokem na provizi, který je vázán výhradně na to, zda se zprostředkovateli podaří sehnat zájemce o koupi bytu. Žalobkyně plnila své smluvní povinnosti, byt připravila, nafotila, navrhla kupní cenu na základě svých odborných znalostí a zkušeností, byt inzerovala, realizovala prohlídku se zájemcem, snažila se dohodnout s žalovanou na snížení kupní ceny. Není překážkou vzniku nároku na smluvní pokutu skutečnost, že splatnost smluvní pokuty nebyla ujednána ve smlouvě; smluvní pokuta je splatná na výzvu, kterou žalobkyně učinila podáním ze dne 2. 5. 2024, blíže viz odst. 48 odůvodnění napadeného rozsudku. Přitom nic nebrání tomu, aby nárok na zaplacení smluvní pokuty byl uplatněn ještě v době trvání zprostředkovatelské smlouvy. Rozsah služeb realitní kanceláře je ve smlouvě jasně stanoven.

35. Odkaz žalobkyně na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 934/2004, 23 Cdo 485/2009, 32 Cdo 1432/2010, 28 Cdo 3113/2007 s tím, že z těchto rozhodnutí dovozuje důvodnost svého nároku na smluvní pokutu v plné výši, není přiléhavý. V rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 934/2004 dovolací soud neřešil otázku výše, resp. přiměřenosti smluvní pokuty (která byla sjednána ve výši 10 % kupní ceny, zatímco provize ve výši 6 % kupní ceny), nýbrž zda samotné ujednání o smluvní pokutě pro případ porušení dané konkrétní povinnosti není v rozporu s ustanoveními občanského zákoníku na ochranu spotřebitele (nezakládá značnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran v neprospěch spotřebitele). V rozhodnutí sp. zn. 23 Cdo 485/2009 Nejvyšší soud uzavřel, že přiměřenost výše smluvní pokuty je nutné posoudit nikoliv obecně, nýbrž ve vztahu ke konkrétním okolnostem daného případu, zejména k důvodům, které ke sjednání dané výše smluvní pokuty vedly a k okolnostem, které je provázely. Obdobný závěr plyne i z rozhodnutí sp. zn. 32 Cdo 1432/2010. Všem zmíněným rozhodnutím je společné, že – v souladu s tehdejší zákonnou úpravou a judikaturou – byly posuzovány toliko okolnosti existující v době sjednání smluvní pokuty, zatímco v nynější věci – v souladu s nynější právní úpravou a judikaturou (31 Cdo 2273/2022) - je nutné zkoumat také řadu dalších okolností, které jsou pro posouzení přiměřenosti konkrétního nároku na smluvní pokutu rozhodné, tj. jakým způsobem a za jakých okolností nastalo porušení smluvní povinnosti utvrzené smluvní pokutou a v jaké míře se dotklo zájmů věřitele, které měly být sjednáním smluvní pokuty chráněny; přihlíží se nejen k okolnostem známým v době sjednání smluvní pokuty, ale také k okolnostem, které zde byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i k okolnostem, které nastaly po jejím porušení.

36. Protože odvolací soud shledal podmínky pro snížení nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty, podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil rozsudek soudu prvního stupně pouze v té části výroku I., kterou byla žalovaná zavázána zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 12.064 Kč s úrokem z prodlení od 8. 6. 2024 do zaplacení, a ve zbývající části podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu jako nedůvodnou zamítl.

37. V souladu s ust. § 224 odst. 1, 2 o. s. ř. rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů tak, že tyto nepřiznal žádnému z účastníků, neboť žalobkyně byla v řízení převážně neúspěšná a žalované žádné náklady řízení nevznikly. Odvolací soud nesdílí názor žalobkyně, že by jí měla být vůči žalované přiznána plná náhrada nákladů řízení. Odkaz na usnesení Ústavního soudu ze dne 12. 11. 2025, sp. zn. IV. ÚS 2767/25, nepovažuje odvolací soud za přiléhavý. V předmětném řízení Ústavní soud neshledal porušení ústavně zaručených práv nebo svobod stěžovatele, když obecné soudy aplikovaly při rozhodnutí o nákladech řízení nikoliv obecné pravidlo dle § 142 odst. 1 o. s. ř., tj. úspěch ve sporu, nýbrž jeho modifikaci dle § 142 odst. 3 o. s. ř., který soudu umožňuje přiznat účastníkovi plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. Použití § 142 odst. 3 o. s. ř. shledal Ústavní soud ústavně konformním v daném konkrétním případě s ohledem na konkrétní okolnosti daného případu, nikoliv obecně ve všech obdobných věcech. Použití pravidla plné náhrady nákladů, byť i při jen částečném úspěchu žalobkyně, považoval Ústavní soud za přijatelné s ohledem na okolnosti posuzované věci, nikoliv obecně. Odkazované rozhodnutí Ústavního soudu je postaveno na tom, že obecný soud při rozhodování o nákladech řízení použil výjimku z pravidla, kterou náležitě zdůvodnil, proto Ústavní soud neshledal porušení ústavně zaručených práv nebo svobod stěžovatele. Jeho rozhodnutí si však nelze vykládat tak, že použití § 142 odst. 3 o. s. ř. by v případě moderace výše smluvní pokuty mělo být pravidlem. V nyní projednávané věci odvolací soud žádné okolnosti odůvodňující použití § 142 odst. 3 o. s. ř. neshledal. Žalobkyně si (s ohledem na závěry rozsudku NS ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022) mohla a měla při podání žaloby být vědoma toho, že s ohledem na význam smluvní pokutou zajištěné povinnosti a důsledky jejího porušení na činnost žalobkyně je požadovaná smluvní pokuta, která bez zjevného důvodu dokonce převyšuje sjednanou provizi, zjevně nepřiměřená.