26 Co 61/2025 - 639

Rubrum

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Dany Mazákové a soudců Mgr. Ondřeje Rotta a Mgr. Olgy Mičanové, ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně]. [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zaplacení 1 250 000 Kč s příslušenstvím o odvolání žalovaného a o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 27. září 2024 č. j. 115 C 51/2015-606 takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I potvrzuje.

II. Ve výrocích III, IV, V a VI se rozsudek okresního soudu mění takto:

1. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady řízení před okresním soudem 659 414 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

2. Žalovaný je povinen nahradit České republice na účet Okresního soudu v Havlíčkově Brodě 10 % nákladů vzniklých v řízení před okresním soudem s tím, že přesná výše a lhůta splatnosti bude uvedena v samostatném rozhodnutí okresního soudu po právní moci tohoto rozhodnutí.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady odvolacího řízení 41 746,20 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému zaplatit žalobkyni [částka] s úrokem z prodlení 8,05 % z [částka] od [datum] do zaplacení a s úrokem z prodlení 8,05 % z [částka] od [datum] do zaplacení (výrok I) a v rozsahu o zaplacení [částka] s úrokem z prodlení 8,05 % z [částka] od [datum] do zaplacení a s úrokem z prodlení 8,05 % z [částka] od [datum] do zaplacení žalobu zamítl (výrok II). Žalovanému okresní soud uložil nahradit žalobkyni náklady řízení [částka] (výrok III) a České republice na účet Okresního soudu v [adresa],62 % nákladů řízení státu s tím, že přesná výše bude specifikována v samostatném rozhodnutí (výrok IV). Žalobkyni uložil nahradit České republice na účet Okresního soudu v [adresa],8 % nákladů řízení státu s tím, že přesná výše bude specifikována v samostatném rozhodnutí (výrok V) a rozhodl, že se České republice vůči účastníkům řízení právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 77,58 % nepřiznává (výrok VI).

2. Žalobkyně se domáhala po žalovaném zaplacení [částka] s úrokem z prodlení s odůvodněním, že dne [datum] byla mezi ní jako kupující a žalovaným jako prodávajícím uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí – pozemku č. parc. st. [číslo], jehož součástí je stavba če. [číslo], pozemku č. parc. [číslo], a pozemku č. parc. [číslo], vše v obci [adresa] a katastrálním území [adresa] (dále též „předmětné nemovitosti“). Kupní cena byla sjednána ve výši [částka]. Žalobkyně tvrdila, že po nabytí vlastnického práva zjistila, že předmětné nemovitosti vykazují vady, které specifikovala následujícím způsobem. - Žalovaný ji neinformoval, že přístavba budovy če. [číslo] byla žalovaným stavěna v rozporu se stavebním povolením a projektovou dokumentací, a proto Stavební úřad [adresa] rozhodl o odstranění stavby. - Žalovaný jí zamlčel, že v předmětných nemovitostech je evidenčně trvale hlášena [jméno FO], v jejíž prospěch navíc vázne na nemovitostech nájemní právo s trváním nájmu od [datum] do [datum]. - Žalovaný ji neinformoval, že ve vztahu k pozemku č. parc. [číslo] bylo vedeno Městským úřadem [adresa] řízení ohledně povinnosti zalesnit tento pozemek a žalobkyni bylo na základě toho uloženo, aby jako nový vlastník lesního pozemku provedla jeho zalesnění a odstranila závadný stav, spočívající v odstranění nepovoleného užívání ve stejném rozsahu jako předchozí vlastník.

3. Žalobkyně tvrdila, že jí žalovaný shora uvedené skutečnosti zamlčel, a naopak ji utvrdil o bezvadnosti stavu předmětu koupě deklaracemi a prohlášeními v kupní smlouvě. Žalobkyně proto uplatnila nárok na slevu kupní ceny celkem [částka]. Tu specifikovala jako slevu [částka] v souvislosti s tím, že ji žalovaný neinformoval o probíhajícím řízení o uložení povinnosti vlastníka zalesnit pozemek, slevu [částka] v souvislosti se zamlčením informace o trvalém pobytu [jméno FO], slevu [částka] za neinformování o existenci nájemního práva, které svědčí [jméno FO], a slevu [částka] za vadu spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu če. [číslo] v rozporu se stavebním povolením.

4. Okresní soud na základě provedených důkazů uzavřel, že předmět koupě (předmětné nemovitosti) v době uzavření kupní smlouvy vykazoval výše označené vady, o kterých žalobkyně jakožto kupující nevěděla a ani vědět nemohla. Navíc o neexistenci některých vad žalovaný výslovně žalobkyni ujistil ve smlouvě. Žalobkyně tyto vady žalovanému vytkla bez zbytečného odkladu a současně mu oznámila, že uplatňuje své právo z vadného plnění a jakou formu tohoto práva využívá. Proto okresní soud dovodil, že žalovaný za tyto vady odpovídá a žalobkyně má vůči němu právo na přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 2099 a násl. o. z.).

5. Okresní soud dále zabýval otázkou důvodnosti výše slev za jednotlivé vady. Vyšel při tom z judikatury Nejvyššího soudu, konkrétně odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 6. 2024 sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, dle kterého přiměřená sleva z kupní ceny musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech v dané věci bude odpovídat míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení kupní ceny).

6. Nárok na slevu z kupní ceny [částka] za neinformováním o trvalém pobytu [jméno FO] posoudil okresní soud jako důvodný pouze částečně. V souladu s dříve vyslovenými závěry odvolacího soudu uzavřel, že náklady na odstranění vady je nutno poměřovat s náklady správního řízení, zejména s náklady na uhrazení správního poplatku a náklady právního zastoupení, neboť údaj o trvalém pobytu je toliko evidenční údaj. Okresní soud vyšel z toho, že žalobkyně se po podpisu kupní smlouvy dozvěděla na příslušném obecním úřadu, že [jméno FO] má v předmětné nemovitosti evidován trvalý pobyt, proto žalobkyně v součinnosti se svým právním zástupcem podala návrh na zrušení trvalého pobytu. Okresní soud poměřil výši slevy náklady na právní zastoupení dle příslušných ustanovení vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu za dva úkony právní služby a náklady za správní poplatek [částka] dle zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích. Jiné okolnosti, které žalobkyně tvrdila k odůvodnění výše slevy (vybírání písemností z listovní schránky, hrozba návštěvy exekutorů), okresní soud nepovažoval za relevantní, a proto za tuto vadu přisoudil žalobkyni slevu ve výši [částka].

7. I v případě nároku na slevu z kupní ceny [částka] za vadu spočívající v neinformování o probíhajícím řízením o uložení povinnosti vlastníkovi pozemku jej zalesnit okresní soud dle pokynu odvolacího soudu posoudil výši slevy pouze ve vztahu k nákladům, které žalobkyni vznikly tím, že se stala účastníkem správního řízení a mohly jí tím vzniknout náklady, včetně nákladů právního zastoupení. I zde okresní soud poměřil výši slevy s náklady právního zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to za pět úkonů právní služby spočívajících v převzetí a přípravě zastoupení, sepisu tří návrhů ve věci samé (odporu proti příkazu správního orgánu, odvolání, doplnění vyjádření) a účasti na místním šetření. Zde okresní soud vycházel z obsahu příslušného správního spisu, který v dané věci byl veden. Proto okresní soud dospěl k závěru, že výše slevy je přiměřená co do [částka].

8. Nárok na slevu z kupní ceny [částka] z důvodu vady spočívající v existenci nájemního práva [jméno FO] poměřoval okresní soud dobou trvání nájemního vztahu a výší sjednaného nájemného. Okresní soud zjistil, že nájemní smlouva mezi žalovaným a [jméno FO] byla uzavřena na dobu od [datum] do [datum], že bylo sjednáno měsíční nájemné [částka], které bylo zcela (tj. za celou dobu trvání nájmu) uhrazeno při uzavření nájemní smlouvy, a že žalobkyně se stala vlastníkem předmětu nájmu dne [datum]. Okresní soud vyložil, že pokud by předmět nájmu nezanikl (k tomu došlo v důsledku požáru dne [datum], jež budovu č. e. [číslo] zcela zničil), trval by nájemní vztah až do [datum] a po tuto dobu by byla žalobkyně povinna zajistit [jméno FO] (a jejím dětem) nerušený výkon nájemního práva. Žalobkyni by tedy za období od [datum] do [datum] (tj. za 6 let, 9 měsíců a 9 dnů při měsíčním nájemném [částka]) vznikl nárok na zaplacení nájemného ve výši [částka]. Takovou výši slevy však okresní soud nepovažoval za dostatečně přiměřenou, aby vyrovnala ekvivalenci vadného plnění, a proto ji navýšil o 20 % při analogickém použití ustanovení § 2249 odst. 1 o. z. Okresní soud zde přisvědčil žalobkyni, že vědomost o existenci nájemního práva by byla pro žalobkyni jakožto kupujícího zásadní pro rozhodování, zda nemovitost koupit či nikoli. Z těchto důvodů okresní soud stanovil jako přiměřenou slevu za tuto vadu [částka]. K tomu ještě okresní soud podotkl, že žalovanému sice kromě nájemného byla vyplacena též záloha [částka] na úhradu dodávek elektřiny a vody, ale že nájemkyně fakticky předmět nájmu osobně neužívala, tudíž žalobkyni nevznikly žádné náklady související se spotřebou energií a vody při výkonu nájemního práva.

9. Za účelem posouzení přiměřenosti nároku na slevu z kupní ceny [částka] za vadu spočívající v neinformování o neoprávněné přístavbě a s tím souvisejícím správním řízením okresní soud nechal vypracovat znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], znalcem z oborů ekonomika a stavebnictví. Jako základní kritérium posouzení dané vady si okresní soud stanovil samotnou prodejnost stavby, v níž byly provedeny úpravy takového charakteru a rozsahu, že vedly až k rozhodnutí o odstranění stavby. Znalec uvedl, že vada spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav v rozporu se stavebním povolením by se projevila minimálně tím, že by muselo dojít ke snížení kupní ceny. Dále znalec uzavřel, že obecná cena nemovitostí dle původního stavebního uspořádání by činila [částka]. K tomu znalec poznamenal, že taková cena je však pouze teoretická, neboť náklady na uvedení stavebního objektu do stavu, který by byl v souladu s vydaným stavebním povolením, by byly vůči předpokládaným nutným výdajům neúměrné. Dále znalec určil, jaké by vznikly náklady na uvedení objektu do stavu, který by byl v souladu se stavebním povolením. Ty znalec vyčíslil na [částka]. Na základě toho okresní soud uzavřel, že jestliže rozdíl mezi sjednanou kupní cenou [částka] a obvyklou kupní cenou stanovenou znaleckým posudkem [částka] činí [částka], a jestliže náklady na uvedení stavby do souladu s původní stavební dokumentací by činily [částka], je možno uzavřít, že žalobkyní požadovaná sleva [částka] je i co do výše zcela přiměřená.

10. S ohledem na výše uvedené okresní soud přisoudil žalobkyni vůči žalovanému právo na zaplacení celkem [částka] se zákonným úrokem z prodlení, ode dne následujícího po uplynutí lhůt k plnění podle jednotlivých výzev k plnění, jak je žalobkyně učinila žalovanému, a ve zbývající části okresní soud žalobu zamítl.

11. Povinnost nahradit náklady řízení uložil okresní soud dle § 142 odst. 2 o. s. ř. žalovanému coby v řízení převážně neúspěšnému účastníkovi, a to v poměru vzájemného úspěchu a neúspěchu, který okresní soud vypočetl na 86,2 % (úspěch žalobkyně) ku 13,8 % (úspěch žalovaného).

12. V návaznosti na výše stanovený poměr úspěchu a neúspěchu uložil okresní soud oběma účastníkům dle § 148 odst. 1 o. s. ř. povinnost nahradit náklady řízení státu. Při tom ale okresní soud též zohlednil, že žalovaný byl z 90 % osvobozen od povinnosti platit soudní poplatky, a proto mu může být uložena povinnost nahradit náklady státu pouze v rozsahu, ve kterém mu osvobození nebylo přiznáno, a ve zbývající části stát nemá právo na náhradu nákladů řízení.

13. Proti rozsudku podali odvolání žalovaný i žalobkyně.

14. Žalovaný napadl výrok I rozsudku, jímž bylo žalobě zčásti vyhověno, jakož i navazující výroky o nákladech řízení. Okresnímu soudu vytkl, že výši slev neposoudil řádně. Namítal, že žalobkyně neprokázala, že by ve správních řízeních o zrušení trvalého pobytu a o uložení povinnosti zalesnit pozemek byla zastoupena advokátem, a že tudíž není zřejmé, zda za takové zastoupení vynaložila okresním soudem vypočtené náklady (samotný způsob výpočtu nesporoval). Tvrdil, že nelze slevu za neinformování o nájemní smlouvě vyčíslit ve výši sjednaného nájemného za celou dobu nájemní smlouvy, protože předmět nájmu ještě před uplynutím nájemní doby zanikl. Rovněž sporoval závěr okresního soudu o tom, že by tato sleva měla být navýšena o 20 %, a namítal, že okresní soud toto navýšení řádně neodůvodnil. Též odůvodnění výše slevy za neinformování o neoprávněné stavbě měl žalovaný za nedostatečné. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil v tom smyslu, aby byla žaloba zcela zamítnuta, nebo aby byl rozsudek zrušen a věc vrácena okresnímu soudu k novému řízení.

15. Žalobkyně svým odvoláním brojila pouze proti rozhodnutí okresního soudu o nákladech řízení. Výslovně jej směřovala pouze proti výrokům III a V, ale tímto odvoláním jsou dotčeny i závislé výroky IV a VI. Žalobkyně nesouhlasila se závěrem okresního soudu, že by jí měla být přiznána pouze částečná náhrada nákladů řízení, a že by měla zčásti hradit náklady řízení státu. Poukázala na to, že co do základu byla ve svém nároku zcela úspěšná, že jí soud přiznal všechny jí uplatněné nároky, a že přesné vyčíslení slevy bylo v daném případě obtížné, a to i pro okresní soud. Navrhla, aby v dotčené části odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil, přiznal jí plnou náhradu nákladů řízení a neuložil jí nahradit náklady řízení státu ani zčásti.

16. Žalobkyně se jinak s rozsudkem okresního soudu ve věci samé ztotožnila a navrhla potvrzení výroku I.

17. Krajský soud po zjištění, že obě odvolání byla podána včas a osobami oprávněnými (§ 201 a 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal napadené rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné, avšak důvodným shledal odvolání žalobkyně.

18. Ve vztahu k rozhodnutí ve věci samé odvolací soud zcela sdílí skutkové i právní závěry okresního soudu, který ve věci provedl odpovídající dokazování, dostatečně zjistil skutkový stav, na daný případ aplikoval příslušná ustanovení zákona jakož i relevantní judikaturu a své rozhodnutí přezkoumatelně zdůvodnil. Řídil se při tom závaznými pokyny, které mu odvolací soud dal v předchozím zrušovacím rozhodnutí. Proto odvolací soud pro stručnost v prvé řadě plně odkazuje na odůvodnění rozsudku prvostupňového soudu.

19. Ve stručnosti je možno rovněž odkázat na předchozí rozhodnutí odvolacího soudu ze dne [datum] (č. l. 473), kde odvolací soud podrobně zdůvodnil, že předmět koupě v době uzavření kupní smlouvy vykazoval výše označené vady, o kterých žalobkyně jakožto kupující nevěděla a ani vědět nemohla. Tyto vady žalobkyně vytkla žalovanému bez zbytečného odkladu a současně mu oznámila, že uplatňuje své právo z vadného plnění, které žádá ve formě přiměřené slevy z kupní ceny. Žalovaný za tyto vady odpovídá a nárok žalobkyně co do jeho základu tak je dán (§ 2099 a násl. o. z.).

20. Odvolání žalovaného směřuje pouze proti závěrům okresního soudu o tom, jak vyčíslit výši každé jedné slevy v návaznosti na žalobkyní vytknuté vady.

21. Jak již odvolací soud s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu vyložil ve svém předchozím zrušujícím rozhodnutí, při stanovení výše slevy je třeba se řídit ustanovením § 2106 odst. 1 písm. c/ o. z., které stanoví, že sleva má být přiměřená. Toto ustanovení zákona patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Podle ustálené rozhodovací praxe soudů a komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích (viz například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2013 sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2016 sp. zn. 33 Cdo 558/2016). To znamená, že soud při určení kritérií, kterými posuzuje přiměřenost slevy, není nijak omezen, jaká kritéria zvolí, a sám může podle vlastní volné úvahy zvolit z neomezeného okruhu, které rozhodné skutečnosti bude považovat za podstatné pro posouzení přiměřenosti slevy. Soud však musí tato kritéria předem sám zvolit, v odůvodnění musí uvést, která to jsou, musí vyložit, proč právě tato kritéria považuje za rozhodná, a teprve poté může přistoupit k porovnání, zda na základě takových kritérií je možno slevu považovat za přiměřenou.

22. Nelze považovat za důvodnou námitku žalovaného, že žalobkyně nijak nedoložila, že byla ve správních řízeních zastoupena advokátem, a že tedy by jí neměla být přiznána sleva ve výši nákladů za právní zastoupení. Je třeba připomenout, že předmětem sporu je sleva z kupní ceny, nejednalo se o požadavek žalobkyně na náhradu škody, která by jí měla vzniknout. Nebylo tudíž třeba, aby žalobkyně prokazovala skutečnou škodu, ale okresní soud zcela správně (v souladu s pokyny odvolacího soudu) pouze za pomocí výpočtu možných nákladů, které v souvislosti s danými vadami věci (zamlčení údaje o existenci trvalého pobytu třetí osoby a zamlčení údaje o vedeném správním řízení o povinnosti zalesnit pozemek) mohly žalobkyni vzniknout, stanovil kritéria, jimiž poměřoval přiměřenost uplatněných slev. Možné náklady okresní soud správně vypočetl v souladu s odměnou a náklady advokáta dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu spolu s náklady na úhradu správního poplatku dle zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích. Není tak podstatné, zda se žalobkyně ve správním řízení nechala zastoupit advokátem a případně kolik za takové služby zaplatila, protože okresní soud si za pomocí výpočtu možných nákladů pouze stanovil kritéria pro posouzení přiměřenosti slevy a tato kritéria přezkoumatelně zdůvodnil. V daném případě se jedna vada projevila tím, že žalobkyně byla nucena ve správním řízení zrušit trvalé bydliště třetí osobě a druhá vada spočívala v tom, že žalobkyně musela být účastna správního řízení, o němž jí žalovaný neinformoval. Proto je správná úvaha okresního soudu, že přiměřená sleva odpovídá nákladům souvisejícím s daným správním řízením.

23. Není důvodná ani námitka žalovaného, že okresní soud nedostatečně zdůvodnil, proč žalobkyni přisoudil nárok na slevu za vadu spočívající v zamlčení informace o tom, že budova byla přestavěna v rozporu s vydaným stavebním povolením, a že proto bylo vydáno správní rozhodnutí o odstranění stavby. Je třeba zopakovat, že výše přiměřené slevy závisí především na povaze a rozsahu vady vzhledem ke kupní ceně, na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2004 sp. zn. 32 Odo 956/2002), a že nárok na slevu z ceny díla odpovídá rozdílu mezi hodnotou, kterou by mělo zboží bez vad, a hodnotou, kterou mělo zboží dodané s vadami. Z toho vyplývá, že základem pro zjištění výše slevy z ceny je hodnota vadného zboží oproti hodnotě bezvadného zboží ve sjednané době plnění. Výchozími skutečnostmi pro posouzení výše slevy bude zejména rozsah vadnosti díla, závažnost vad, jak vady omezují či komplikují užívání, popř. snižují životaschopnost věci, a dále lze vzít v úvahu další okolnosti vyplývající z posuzování konkrétního případu. Základním požadavkem, který je při určení výše slevy nutné mít na paměti, je, že by objednateli měla být prostřednictvím tohoto práva (nároku) z odpovědnosti za vady vytvořena situace blížící se stavu, kdy by mu bylo plněno bez vad (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2010 sp. zn. 23 Cdo 1991/2008). V daném případě okresní soud srozumitelně zdůvodnil, že uplatněnou slevu poměřoval jednak s cenou, kterou by nemovitosti měly, pakliže by stavba byla uvedena do stavu souladném se stavebním povolením, a rovněž s cenou nákladů na uvedení stavby do tohoto stavu. Zvolil tedy 1/ kritérium, posuzující míru snížení funkčních vlastností věci, pakliže by daná věc byla bez vad, a tomu odpovídající obvyklou cenu věci, a 2/ kritérium, spočívající v posouzení ceny nutných oprav, aby došlo k odstranění vad věci. A v obou těchto případech pak okresní soud za pomocí znaleckého posudku dovodil, že sleva, kterou žalobkyně uplatnila, je nižší, než by byly náklady na opravu věci i než je rozdíl mezi kupní cenou a skutečnou tržní cenou dané věci. I v tomto případě tak je možno považovat přisouzenou slevu za přiměřenou.

24. Odvolací soud rovněž nepřisvědčil námitce, že by na výši slevy za vadu spočívajícím nájemním právu, váznoucím na nemovitostech, mělo mít vliv, že předmět nájmu zanikl. I zde je třeba připomenout, že soud neposuzuje výši toho, co žalobkyni ušlo tím, že nájemné bylo předem uhrazeno, ale pouze si stanoví kritéria pro posouzení přiměřenosti slevy. Smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 6. 2024 sp. zn. 23 Cdo 1207/2023). V daném případě žalobkyně obdržela vadné plnění spočívající v tom, že nemovitosti byly zatíženy nájemní smlouvou s dobou trvání až do [datum]. Rozhodující tak bylo to, že v době uzavření kupní smlouvy zde bylo toto nájemní právo. Není rozhodné, zda po uzavření kupní smlouvy (a teprve poté, co žalobkyně uvedenou vadu žalovanému vytkla a uplatnila své právo na slevu) předmět nájmu zanikl, protože slevu je třeba poměřovat se stavem, který tu byl v době uzavření smlouvy. Žalobkyně totiž smlouvu uzavřela, aniž by o nájemní smlouvě věděla. Nadto nárok na slevu žalobkyni vznikl již okamžikem, kdy slevu vůči žalovanému uplatnila (učinila tak dopisem žalovanému ze dne [datum], kdy jej současně vyzvala, aby její nárok uspokojil do [datum]), a to bez ohledu na to, že později (dne [datum]) stavba shořela, čímž předmět nájmu zanikl. Proto úvaha okresního soudu, že slevu je možno poměřovat výší sjednaného nájemného od okamžiku, kdy na žalobkyni přešlo vlastnické právo k předmětu nájmu, do okamžiku, kdy měl nájemní vztah uplynutím doby zaniknout, je správná a takto je možno výši slevy kvantifikovat.

25. Jako správnou je možno hodnotit rovněž úvahu okresního soudu, že výše uvedeným způsobem nebylo bezezbytku vyčísleno, jak vada, spočívající v existenci nájmu, omezovala a komplikovala užívání nemovitostí žalobkyní, a že je proto třeba při určení výše slevy nutno navýšit sumu, odpovídající výši sjednaného nájemného, o dalších 20 %. S tímto postupem žalovaný nesouhlasil, přičemž způsob výpočtu výše nájemného výslovně nesporoval. Nelze sice jako správnou hodnotit úvahu okresního soudu, že by důvod pro takové navýšení bylo možno odvíjet od ustanovení § 2249 odst. 1 o. z., které upravuje, jakým způsobem a za jakých podmínek může pronajímatel zvýšit nájemné, pokud si strany neujednají zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li výslovně zvyšování nájemného. Je ale třeba současně uvést, že přiměřená sleva z kupní ceny musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 6. 2024 sp. zn. 23 Cdo 1207/2023). V daném případě míra narušení ekvivalence plnění spočívala nejen v tom, že na nemovitosti nájemní právo vázlo, ale zde navíc mělo být nájemné již předem uhrazeno předchozímu vlastníkovi nemovitosti (žalovanému) za celou dobu trvání nájmu, takže žalobkyně nejenže byla omezena existencí nájemního práva (což i fakticky snižovalo kupní cenu věci), ale navíc jí z tohoto smluvního vztahu nemohlo plynout žádné nájemné (byť z povahy věci je obsahem nájemní smlouvy přenechání věci do užívání nájemci za úplatu). V této konkrétní věci se navíc nájemkyně domáhala výkonu svých práv nájemce a zčásti je také realizovala. V řízení totiž bylo prokázáno, že nájemkyně měla v nemovitosti i po přechodu vlastnického práva na žalobkyni uskladněny svoje věci a žalobkyni písemně vyzvala, aby jí osobně umožnila nemovitost užívat k bydlení. S tím byly logicky spojeny další obtíže, které žalobkyně v důsledku dané vady věci měla – reálně jí hrozil spor s nájemkyní, a protože zde nájemní právo objektivně existovalo, mohla se žalobkyně důvodně obávat, že se bude nájemkyně domáhat svých práv i soudní cestou. I za tímto účelem by si tak žalobkyně musela sjednat služby advokáta. Vše to jsou okolnosti, které výši slevy za danou vadu navyšují a jako přiměřené navýšení je možno považovat sumu odpovídající výši sjednaného nájemného zvýšeného o 20 % (tj. o jednu pětinu), jak to provedl okresní soud.

26. Odvolací soud ve shodě se soudem okresním tak dospěl k závěru, že v rozsahu, ve kterém okresní soud shledal nárok žalobkyně na slevu z kupní ceny za důvodný, je žaloba po právu, a proto rozsudek okresního soudu ve věci samé v odvoláním napadeném rozsahu – tedy ve výroku I – potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

27. Odvolací soud však dovodil, že je dán důvod ke změně rozhodnutí okresního soudu v té jeho části, jíž byla žalovanému uložena povinnost nahradit náklady řízení žalobkyně, a jíž byla účastníkům uložena povinnost nahradit náklady řízení státu.

28. Okresní soud rozhodl postupem podle § 142 odst. 2 o. s. ř., tedy podle vzájemné míry úspěchu a neúspěchu žalobkyně a žalovaného. Odvolací soud je však toho názoru, že v daném případě je třeba aplikovat ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř., dle kterého i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. V projednávané věci žalobkyně požadovala zaplacení celkem [částka] s příslušenstvím, přičemž na jistině požadovala [částka] jako slevu z kupní ceny, [částka] z titulu smluvní pokuty a [částka] na náhradu škody. Předchozím rozsudkem okresního soudu ze dne [datum] č. j. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem odvolacího soudu ze dne [datum] č. j. [spisová značka] byla žalobkyni přisouzena smluvní pokuta v plné výši [částka], na náhradě škody bylo žalobkyni přiznáno [částka] a pouze co do [částka] byl její nárok zamítnut. Je proto možno uzavřít, že s nárokem na zaplacení smluvní pokuty byla žalobkyně úspěšná zcela a s nárokem na náhradu škody neuspěla pouze v nepatrné výši, a proto by jí v této části měla náležet plná náhrada nákladů řízení (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Ve vztahu k nároku na zaplacení slevy z kupní ceny byla žalobkyně co do základu úspěšná s uplatněním slevy za každou jednotlivou vytknutou vadu, přičemž co do výše byla úspěšná v převážné míře. Jak již odvolací soud zopakoval výše, zákonem dané právo kupujícího na slevu z kupní ceny patří ve způsobu určení konkrétní výše slevy k právním normám s relativně neurčitou hypotézou. Proto i když kupující sám musí důvod slevy a její výši konkrétně zdůvodnit, je na soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě sám vymezil, jaká kritéria určení výše slevy zvolí a jak z toho odvodí přesně danou sumu. Rozhodnutí o výši plnění proto v daném případě záviselo na úvaze soudu, a proto je dán důvod k tomu, aby žalobkyni bylo dle § 142 odst. 3 o. s. ř. přiznáno právo na plnou náhradu nákladů za řízení před okresním soudem.

29. Účelně vynaložené náklady žalobkyně činí náklady jejího právního zastoupení. A to ve formě odměny a náhrada nákladů advokáta za celkem 31 úkonů právní služby, jak ji specifikoval v odůvodnění rozsudku okresní soud a na něž je možno zcela odkázat. Proto odvolací soud jen ve stručnosti výši nákladů vyčísluje takto. Odměna náleží v sazbě [částka] za jeden úkon právní služby dle § 7 bod 6. v návaznosti na § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu za 23 úkonů právní služby za úkony uskutečněné do pravomocného rozhodnutí odvolacího soudu ze dne [datum] č. j. [spisová značka] (předmětem řízení do té doby bylo peněžité plnění [částka]) ve smyslu § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., celkem tedy [částka]. Za 3 úkony právní služby učiněné do téhož data odměna náleží v souladu s § 11 odst. 2 vyhlášky č. 177/1996 Sb. Ve výši jedné poloviny v sazbě [částka], celkem tedy [částka]. Za zbývajících 5 úkonů právní služby odměna náleží v sazbě [částka] za jeden úkon právní služby (předmětem řízení tehdy již bylo peněžité plnění pouze [částka]), celkem tedy [částka]. Náklady advokáta jsou tvořené [částka] jakožto paušální náhradou hotových výdajů advokáta dle § 13 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za shora uvedených celkem 31 úkonů právní služby po [částka]. Dále je to náhrada jízdného [částka] stanovená dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za cesty advokáta ze sídla jeho advokátní kanceláře k jednáním soudu a zpět. Za tyto cesty náleží rovněž náhrada za ztrátu času [částka] v rozsahu celkem 15 půlhodin po [částka] dle § 14 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. K tomu je třeba ještě přičíst DPH sazbou 21 %, kterou je advokát z daného příjmu povinen odvést (§ 2 odst. 1 písm. b/, § 47 odst. 1 písm. a/ zákona č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty ve znění pozdějších předpisů, § 137 o. s. ř. a § 23a zákona č. 85/1996 Sb. o advokacii ve znění pozdějších předpisů), ve výši [částka]. Žalobkyně rovněž zaplatila soudní poplatek za podání žaloby [částka] a soudní poplatek za podání odvolání [částka], má tedy právo i na náhradu těchto nákladů. Celková výše nákladů žalobkyně tudíž činí [částka].

30. V návaznosti na rozhodnutí o tom, že žalobkyně má proti žalovanému právo na plnou náhradu nákladů řízení, je třeba rozhodnout i o nákladech státu, které v řízení před okresním soudem vynaložil. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Náklady řízení státu tudíž nelze ani zčásti uložit k náhradě žalobkyni, ale měl by je nahradit žalovaný. Tomu však bylo v tomto řízení přiznáno osvobození od soudních poplatků do výše 90 %, proto povinnost nahradit tyto náklady je žalovanému možno uložit jen do výše 10 %. Ve zbývající části tedy České republice právo na náhradu nákladů za řízení před okresním soudem nepřísluší. Protože o konkrétní výši daných nákladů dosud nebylo pravomocně rozhodnuto, bude na okresním soudu, aby přesnou výši a lhůtu splatnosti nákladů, které je žalovaný povinen nahradit, stanovil následně v samostatném rozhodnutí.

31. Z těchto důvodů odvolací soud rozsudek okresního soudu ve výrocích III, IV, V a VI změnil, tak, že žalovanému uložil k náhradě náklady řízení žalobkyně [částka] a zavázal jej současně k náhradě nákladů státu v rozsahu, ve kterém žalovaný není osvobozen od placení soudních poplatků (§ 220 o. s. ř.). Přesnou výši těchto nákladů řízení stanoví okresní soud samostatným rozhodnutím poté co nabude právní moci rozhodnutí ve věci samé, a to ve výši dle státem skutečně vynaložených nákladů řízení. K tomu odvolací soud současně dodává, že v rozsahu, ve kterém žalovanému nelze uložit povinnost nahradit náklady řízení státu, Česká republika nemá právo na náhradu nákladů řízení, protože žalobkyni v závislosti na rozhodnutí o náhradě nákladů řízení účastníků vůči sobě navzájem tuto povinnost uložit nelze.

32. V odvolacím řízení byl žalovaný zcela neúspěšný, proto je povinen nahradit žalobkyni její náklady tohoto řízení (§ 142 odst. 1 o. s. ř., § 224 odst. 1 o. s. ř.).

33. Náklady žalobkyně za odvolací řízení tvoří odměna a náhrada nákladů jejího advokáta, která byla vyčíslena takto. Odměna advokáta činí celkem [částka] za 2 úkony právní služby (sepis vyjádření k odvolání žalovaného, účast při jednáních odvolacího soudu) po [částka] za 1 úkon dle § 7 bod 6., § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu ve znění účinném ke dni poskytnutí právní služby (předmětem odvolacího řízení ve věci samé bylo pouze přezkoumání výroku I rozsudku, a proto tarifní hodnota činila [částka]) a za 1 úkon právní služby (sepis odvolání) po [částka] dle § 7 bod 6., § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu ve znění účinném ke dni poskytnutí právní služby v souladu s ustanovením § 11 odst. 2 písm. c/ vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši jedné poloviny (předmětem odvolání žalobkyně bylo pouze přezkoumání nákladů řízení, a proto tarifní hodnota činila [částka], a jednalo se o podání nikoli ve věci samé). Dále jsou to náklady advokáta, tvořené [částka] jakožto paušální náhradou hotových výdajů advokáta dle § 13 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění účinném ke dni poskytnutí právní služby za 1 úkon právní služby učiněný do [datum] po [částka] za 1 úkon a za 2 úkony právní služby učiněné po tomto datu po [částka] za 1 úkon. Náklady advokáta tvoří též náhrada jízdného dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za cestu k jednání soudu a zpět [částka] a náhrada za ztrátu času v souvislosti s touto cestou 6x [částka] dle § 14 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. K tomu je třeba ještě přičíst DPH sazbou 21 %, kterou je advokát z daného příjmu povinen odvést (§ 2 odst. 1 písm. b/, § 47 odst. 1 písm. a/ zákona č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty ve znění pozdějších předpisů, § 137 o. s. ř. a § 23a zákona č.85/1996 Sb. o advokacii ve znění pozdějších předpisů), ve výši [částka]. Celková výše nákladů žalobkyně za odvolací řízení tudíž činí [částka].

Poučení