115 C 51/2015 - 606

Rubrum

Okresní soud v Havlíčkově Brodě rozhodl samosoudkyní Mgr. Dariou Vaňkovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená dne [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený dne [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zaplacení částky 1.250.000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 1.056.208 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 861.111 Kč od 16. 6. 2015 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 195.097 Kč od 11. 9. 2015 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Ve vztahu ke zbývajícímu požadavku žalobkyně vůči žalovanému na zaplacení částky 193.792 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 138.889 Kč od 16. 6. 2015 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 54.903 Kč od 11. 9. 2015 do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni na nákladech řízení 493.272 Kč k rukám jejího zástupce [Jméno advokáta], advokáta se sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

IV. Žalovaný je povinen nahradit České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě 8,62 % nákladů řízení státu s tím, že přesná výše této částky bude specifikována v samostatném rozhodnutí po právní moci tohoto rozhodnutí, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci rozhodnutí, jímž bude výše nákladů státu určena.

V. Žalobkyně je povinna nahradit České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě 13,8 % nákladů řízení státu s tím, že přesná výše této částky bude specifikována v samostatném rozhodnutí po právní moci tohoto rozhodnutí, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci rozhodnutí, jímž bude výše nákladů státu určena.

VI. České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě se vůči účastníkům řízení právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 77,58 % nepřiznává.

Odůvodnění

1. Podanou žalobou došlou soudu dne 11. 9. 2015 se žalobkyně domáhala vůči žalovanému zaplacení částky 1.413.041,90 Kč s příslušenstvím. Vylíčila, že dne 20. 3. 2015 byla mezi ní jako kupující a žalovaným jako prodávajícím uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl úplatný převod nemovitostí – pozemku č. parc. st.[Anonymizováno][Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. e. [Anonymizováno], pozemku č. parc. [Anonymizováno], zahrada, a pozemku č. parc. [Anonymizováno], lesní pozemek, všechny v obci [adresa], katastrální území [adresa]. Vlastnické právo ve prospěch žalobkyně bylo vloženo do katastru nemovitostí ke dni 23. 3. 2015 a stala se tak výlučným vlastníkem předmětu koupě. Kupní cena byla sjednána ve výši 5.984.000 Kč a byla hrazena formou hypotečního úvěru. Po nabytí vlastnického práva byl žalobkyni doručen přípis Krajského úřadu pro [Anonymizováno] ze dne 29. 4. 2015, z něhož bylo patrné, že ohledně předmětu koupě (budovy č. e. [Anonymizováno]) se vede před Krajským úřadem [Anonymizováno] jako odvolacím orgánem pod sp. zn. [jméno FO] řízení o odvolání proti rozhodnutí o zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby. Žalobkyně nahlédnutím do spisu zjistila, že přístavba budovy byla žalovaným stavěna v rozporu se stavebním povolením Stavebního úřadu [adresa] ze dne 7. 7. 2005 a projektovou dokumentací, která byla podkladem pro jeho vydání, a proto stavební úřad zahájil již dne 19. 12. 2013 pod sp. zn. [Anonymizováno] řízení o odstranění stavby. Oproti povolené přístavbě budovy, kdy zastavěná plocha přístavby měla činit včetně terasy 137,5 m2 s rozměry 8 x 14 m + terasa 3 x 8,5 m, byla žalovaným provedena přístavba včetně terasy o zastavěné ploše 200 m2. Přístavba byla provedena o půdorysných rozměrech 11 x 14 m + terasa 3,3 x 14 m s využitelným podkrovím. Místo dřevěného přístřešku o rozměrech 8 x 8 m byla žalovaným provedena zděná garáž o rozměrech 11 x 8 m a na garáž navazující dřevěný přístřešek o rozměrech 5,8 x 8 m. Na severní straně objektu na lesním pozemku č. parc. [Anonymizováno] bylo žalovaným provedeno zádveří nepravidelného tvaru o rozměrech 1,54 x 2 x 1,54 x 2 m, které je zastřešeno sedlovou střechou. Stavební úřad [adresa] v řízení vedeném pod č. j. [Anonymizováno] vydal na podkladě žádosti žalovaného o dodatečném povolení dne 5. 11. 2014 rozhodnutí, kterým tuto jeho žádost zamítl. Proti rozhodnutí stavebního úřadu podal žalovaný odvolání a žalobkyně se o těchto skutečnostech dozvěděla až na základě vyrozumění krajského úřadu v průběhu odvolacího řízení. Odvolání žalovaného žalobkyně doplnila, nicméně odvolání bylo zamítnuto a rozhodnutí stavebního úřadu o zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby potvrzeno. Nepovolené části přístavby jsou stavebně propojeny s dosavadní budovou (např. provázání krovů nad zděnou garáží se střechou domu, zvětšení vnitřní části přístavby, nad kterou se nacházejí již dokončené nově zrekonstruované obytné místnosti atd.). Všechny tyto skutečnosti žalovaný věděl. Žalobkyně vyjádřila přesvědčení, že všechny tyto skutečnosti před ní žalovaný zamlčel, aby stihl stavbu prodat ještě před vydáním konečného rozhodnutí stavebního úřadu. Žalobkyní bylo dále zjištěno, že v předmětu koupě je trvale hlášena [jméno FO], od níž žalobkyně obdržela dne 2. 9. 2015 přípis s tím, že na předmětu převodu vázne nájemní právo v její prospěch s trváním nájmu od 1. 9. 2011 do 31. 8. 2021 s tím, že nájemné za deset let bylo uhrazeno dopředu při podpisu smlouvy. Ani o této skutečnosti žalovaný žalobkyni neinformoval a naopak ji ve smlouvě ujistil, že žádná osoba nemá k předmětu prodeje právo nájmu. Žalovaným bylo dále zamlčeno, že ohledně pozemku č. parc. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] (lesní pozemek) probíhá před Městským úřadem [adresa] řízení sp. zn.[Anonymizováno][Anonymizováno] ohledně povinnosti zalesnit tento pozemek v důsledku neoprávněného vytěžení dřeviny ze strany žalovaného a odstranit protiprávní užívání pozemku k jiným účelům, mj. odstranění stavebních objektů, zahradních úprav a komunikace. Žalovanému byla vyměřena pokuta za neoprávněné vytěžení lesní dřeviny. Následně byl žalobkyni doručen příkaz MěÚ [adresa] č. j. [Anonymizováno] ze dne 29. 6. 2015, aby jako nový vlastník lesního pozemku provedla jeho zalesnění a odstranila závadný stav spočívající v odstranění nepovoleného užívání ve stejném rozsahu jako předchozí vlastník. Žalobkyně dále vylíčila, že dne 9. 7. 2015 bylo pracovníky společnosti [právnická osoba]., v předmětu koupě zjištěno, že v odběrném místě č. [hodnota] byl na elektroměr neoprávněně napojen kabel, který byl sveden do sklepa budovy, kde je umístěn elektrokotel. Kabel sice na elektrokotel ani jiné obdobné zařízení napojen nebyl, byl zaslepen, nicméně byl pod proudem. Pracovníky společnosti bylo zjištěno, že kabel má na sobě vyrytý rok výroby 2006, byl zabetonovaný a do zdi zasekaný tak, že jej nešlo obnažit a odstranit. Ze způsobu uložení kabelu do zdi budovy a země bylo patrné, že kabel zde byl uložen již několik let. Téhož dne byl předmětný elektroměr demontován a dodávka elektřiny byla do tohoto odběrného místa přerušena. Přerušení dodávky elektrické energie trvalo do 15. 7. 2015, kdy byla opětovně obnovena. Shora uvedené žalovaný žalobkyni zamlčel a naopak ji utvrdil o bezvadnosti stavu předmětu koupě deklaracemi a prohlášeními v kupní smlouvě. Žalobkyně v reakci na zjištěné skutečnosti dopisem ze dne 25. 5. 2015 vytkla žalovanému vady a nedostatky a zároveň uplatnila nárok z odpovědnosti za vady ve formě slevy z kupní ceny ve výši 1.000.000 Kč a smluvní pokutu ve výši 150.000 Kč. V reakci na zjištění pracovníků [právnická osoba]., dopisem ze dne 27. 7. 2015 vytkla žalobkyně žalovanému vady v podobě neoprávněně zapojeného elektrokabelu, přerušení dodávek elektrické energie. Dále žalobkyně v reakci na řízení o povinnosti zalesnění pozemku a zjednání nápravy a na dopis [jméno FO] o existenci nájemního vztahu dopisem ze dne 3. 9. 2015 vytkla žalovanému vady v podobě projednávané povinnosti zalesnění pozemku a zjednání nápravy a dále právní vady užívacího práva třetí osoby. S ohledem na tuto další právní vadu žalobkyně požádala o slevu z kupní ceny ve výši 1.250.000 Kč (tedy o 250.000 Kč vyšší než kdyby vada způsobená zatajením nájemního vztahu nebyla vytčena). Žalobkyně tedy žalobou uplatnila vůči žalovanému požadavek na slevu z kupní ceny ve výši 1.250.000 Kč s příslušenstvím, na zaplacení smluvní pokuty ve výši 150.000 Kč s příslušenstvím a jako náhradu majetkové újmy ve výši 13.041,90 Kč, neboť v období přerušení dodávky elektřiny si musela zajistit náhradní zdroje elektrické energie v podobě dvou elektrocentrál, kdy za jejich vypůjčení uhradila 1.100 Kč + 2.376 Kč a dále zaplatila za nákup pohonných hmot do těchto záložních agregátů 2.565,90 Kč, částku 5.000 Kč za elektromontážní práce spojené s odstraněním závad, částku [právnická osoba] Kč za zednické práce spojené s elektroinstalací. Tyto náklady byly žalobkyní vynaloženy v příčinné souvislosti s neoprávněně instalovaným kabelem napojeným na odběrné místo předmětu koupě, který bylo nutno v důsledku zjištění pracovníků [právnická osoba]., odstranit, resp. zásahem společnosti ČEZ v důsledku neoprávněného odběru, zůstal celý dům bez elektřiny a žalobkyně musela vyrábět elektřinu náhradním způsobem. Popsané právní a faktické vady jsou tak zásadní, že jí znemožňují předmětné nemovitosti užívat a realizovat její vlastnické právo. Naopak nabytí nemovitostí jí způsobuje vznik řady povinností vůči správním orgánům, značných škod.

2. Žalovaný učinil spornými vytknuté vady i částku, kterou žalobkyně uplatnila žalobou. Dále uvedl, že si není vědom toho, že by v době prodeje nemovitostí byla k pobytu hlášena třetí osoba, popřel uzavření nájemní smlouvy s [jméno FO], resp. následně doplnil, že ke dni podpisu kupní smlouvy byla nájemní smlouva uzavřená dne 1. 9. 2011 mezi žalovaným a jmenovanou ukončena dohodou. Žalobkyně o dalších vytknutých vadách při podpisu kupní smlouvy věděla, když o nich byla informována pracovníkem realitní kanceláře zprostředkující prodej. Žalobkyně byla seznámena s existencí obou správních řízení uvedených v žalobě ještě před uzavřením kupní smlouvy. K lesním pozemkům a k nim vytýkané vadě žalovaný namítl, že se na první pohled jednalo o vytěžené lesní pozemky, tedy jednalo se o vadu zjevnou. Z tohoto důvodu byla cena nemovitostí snížena (původně požadovaná kupní cena 7.900.000 Kč byla snížena na 5.984.000 Kč). Žalobkyně dle žalovaného nemůže uplatňovat práva z vadného plnění, když o vadách věděla a s nimi nemovitosti koupila. K tvrzenému přerušení dodávky elektřiny uvedl, že si není vědom toho, z jakého důvodu musela případně být přerušena dodávka elektřiny na tak dlouhou dobu a že nebylo nutné kvůli odstranění kabelu demontovat celý elektroměr. Žalobkyně užívala nemovitosti od prosince 2014 a s jejich technickým stavem byla seznámena. Odmítl, že by instaloval nějaký kabel. Žalovaný v rámci své obrany uplatnil kompenzační námitku z titulu smlouvy, jíž se žalobkyně zavázala zaplatit žalovanému částku 496.000 Kč za kompletní vybavení domu.

3. Okresní soud v Havlíčkově Brodě rozhodl rozsudkem ze dne 2. 8. 2018 č. j. 115 C 51/2015-251, jímž uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 150.000 Kč s úrokem z prodlení a ohledně zbývající části nároku ve výši 1.263.041,90 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl a učinil navazující výroky o nákladech řízení a odměně soudem ustanoveného zástupce. Krajský soud v Hradci Králové k odvolání účastníků uvedený rozsudek okresního soudu usnesením ze dne 2. 10. 2019 č. j. 26 Co 124/2019-352 zrušil a vrátil věc k dalšímu řízení.

4. Okresní soud v Havlíčkově Brodě znovu rozhodl rozsudkem ze dne 26. 1. 2021 č. j. 115 C 51/2015-435, kterým bylo žalobě zcela vyhověno a žalovanému uloženo zaplatit žalobkyni částku 1.413.041,90 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 1.000.000 Kč od 16. 6. 2015 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 250.000 Kč od 11. 9. 2015 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 150.000 Kč od 7. 6. 2015 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 13.041,90 Kč od 8. 8. 2015 do zaplacení; vypořádal se s kompenzační námitkou žalovaného, učinil nákladové výroky a o odměně soudem ustanoveného zástupce.

5. Okresní soud vzal za prokázané, že dne 20. 3. 2015 byla mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako kupující uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej a koupě nemovitostí, a to pozemku č. parc. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 110 m2, jehož součástí je stavba – objekt k rodinné rekreaci, č. e. [Anonymizováno], v části obce [adresa], pozemku č. parc. [Anonymizováno], zahrada, o výměře 1.014 m2, pozemku č. parc. [Anonymizováno] lesní pozemek, o výměře 2.171 m2, vše v obci [adresa], katastrální území [adresa] (čl. I) za kupní cenu 5.984.000 Kč (čl. III). Součástí smlouvy je prohlášení žalovaného jako prodávajícího, že na adrese předmětu prodeje nemá on ani jiná osoba zřízen trvalý pobyt, k předmětu prodeje nikomu nesvědčí právo nájmu (čl. V bod 1 písm. f); neexistuje soudní nebo správní rozhodnutí týkající se předmětu prodeje, které by mohlo ohrozit nabytí, financování či řádné užívání předmětu prodeje, a nehrozí žádné takové žaloby nebo řízení (čl. V bod 1 písm. i); předmět prodeje nemá žádné zásadní faktické (technické) ani právní vady, které by znemožňovaly či podstatně omezovaly jeho užívání, je způsobilý, vhodný k bydlení, je ve stavu odpovídajícím jeho stáří a době užívání a není mu známa žádná překážka nebo vada, která by znemožňovala nebo omezovala užívání předmětu prodeje (čl. V bod 1 písm. k); prodávající nezamlčel nic o stavu předmětu prodeje a kupující pravdivě a úplně seznámil se všemi rozhodujícími skutečnostmi, které jsou mu známy (čl. V bod 1 písm. l). Žalobkyně jako kupující prohlásila, že jí bylo umožněno provést fyzickou prohlídku předmětu prodeje, měla možnost se seznámit s faktickým (technickým) stavem, je seznámena se stavem listu vlastnictví (čl. V bod 2 písm. a). Pro případ nepravdivosti shora uvedených prohlášení dle čl. V odst. 1 byla mezi účastníky sjednána povinnost zaplatit pokutu ve výši 150.000 Kč pro tu smluvní stranu, která podmínky, závazky a termíny nesplnila, a to ve lhůtě 5 dnů (čl. IX bod 1). Žalobkyně se dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa], katastrální území [adresa] s účinností od 23. 3. 2015 stala vlastníkem shora uvedených nemovitostí. Dopisem ze dne 25. 5. 2015 (dle dodejky došlé žalovanému dne 1. 6. 2015) vytkla žalobkyně žalovanému vady nemovitostí spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu č. ev. [Anonymizováno] na pozemku č. parc. st. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] v rozporu se stavebním povolením Stavebního úřadu [adresa] č. j. [Anonymizováno] ze dne 7. 7. 2005, žalobkyni neinformoval o trvalém pobytu třetí osoby v předmětu koupě a neupozornil ji na probíhající řízení ohledně povinnosti zalesnit pozemek č. parc. [Anonymizováno]. Žalobkyně vůči žalovanému uplatnila z titulu odpovědnosti žalovaného za vady slevu z kupní ceny ve výši 1.000.000 Kč a poskytla žalovanému lhůtu k plnění do 15. 6. 2015. Dále vyzvala žalovaného, aby jí do pěti dnů od obdržení této výzvy zaplatil smluvní pokutu ve výši 150.000 Kč, neboť se ukázala nepravdivá prohlášení uvedená v čl. V odst. 1 písm. f), i), k), l) kupní smlouvy ze dne 30. 3. 2015. Dopisem ze dne 27. 7. 2015 vytkla žalobkyně žalovanému další vadu spočívající v existenci neoprávněně připojeného kabelu na elektroměr s tím, že trvá na výše uvedené slevě z kupní ceny s tím, že v důsledku přerušení dodávky elektrické energie ve dnech 9. 7. – 15. 7. 2015 došlo u žalobkyně ke vzniku majetkové újmy v celkové výši 13.042,30 Kč (3.476 Kč za zajištění náhradního zdroje elektrické energie + 2.566,30 Kč za nákup pohonných hmot do záložních zdrojů + 5.000 Kč za elektromontážní práce spojené s odstraněním závad + [právnická osoba] Kč za zednické práce spojené s elektroinstalací) a vyzvala žalovaného k plnění do 7. 8. 2015. Dopisem ze dne 3. 9. 2015 vytkla žalobkyně žalovanému právní vadu spočívající v zatížení nemovitosti nájemním právem třetí osoby plynoucí ze smlouvy o nájmu ze dne 1. 9. 2011. V souvislosti s touto vadou žalobkyně uplatnila z titulu odpovědnosti za vady požadavek na slevu z kupní ceny ve výši 250.000 Kč (tedy ve spojení s dříve vytčenými vadami celkem 1.250.000 Kč) a vyzvala žalovaného k plnění ve lhůtě do 10. 9. 2015. Vady tedy byly žalobkyní žalovanému vytknuty bezodkladně po jejich zjištění. Žalovaný neprokázal vědomost žalobkyně o vadách.

6. Krajský soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 21. 9. 2021 č. j. 26 Co 174/2021-473 rozhodl o odvolání žalovaného proti rozsudku okresního soudu č. j. 115 C 51/2015-435 tak, že se rozsudek okresního soudu v části výroku I, jímž bylo žalovanému uloženo zaplatit žalobkyni 161.941,90 Kč s úrokem z prodlení 8,05 % z 150.000 Kč od 7. 6. 2015 do zaplacení a s úrokem z prodlení 8,05 % z 11.941,90 Kč od 8. 8. 2015 do zaplacení potvrzuje (výrok I.), v části výroku I, jímž bylo žalovanému uloženo zaplatit žalobkyni 1.100 Kč s úrokem z prodlení 8,05 % od 8. 8. 2015 do zaplacení, byl rozsudek okresního soudu změněn tak, že se žaloba v tomto rozsahu zamítá (výrok II.), v části výroku I, jíž bylo žalovanému uloženo zaplatit žalobkyni 1.250.000 Kč s příslušenstvím, a ve výroku II a III byl rozsudek okresního soudu zrušen a věc vrácena k dalšímu řízení.

7. Proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21. 9. 2021 č. j. 26 Co 174/2021-473 podal žalovaný dovolání, které bylo usnesením Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 2. 2023 č. j. 33 Cdo 717/2022-501 odmítnuto.

8. Odvolací soud v rozsudku ze dne 21. 9. 2021 č. j. 26 Co 174/2021-473 přisvědčil soudu okresnímu, že žalobkyni vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 150.000 Kč a na náhradu škody ve výši 11.941,90 Kč s příslušenstvím v souvislosti s existencí neoprávněně připojeného kabelu (nárok na zaplacení zbývající části z uplatněného nároku na náhradu škody v částce 1.100 Kč však shledal jako nedůvodný a v tomto rozsahu žalobu zamítl).

9. Odvolací soud dále přisvědčil soudu prvého stupně, že předmětné nemovitosti, které byly předmětem koupě, v době uzavření kupní smlouvy vykazovaly uvedené vady, o kterých žalobkyně nevěděla a ani vědět nemohla. Navíc o neexistenci některých vad žalovaný žalobkyni výslovně ujistil ve smlouvě. Žalobkyně tyto vady žalovanému bez zbytečného odkladu vytkla a současně mu oznámila, že uplatňuje své právo z vadného plnění a jakou volbu práva činí. Žalovaný proto za tyto vady odpovídá a žalobkyně má vůči němu právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Odvolací soud však vytkl soudu okresnímu, že nedostatečně odůvodnil přiměřenost jednotlivých slev z kupní ceny v závislosti na jednotlivých vadách, jak je žalobkyně žalovanému vytkla.

10. V dosavadním řízení bylo tedy postaveno najisto, že předmět koupě vykazoval vady ve smyslu § 2099 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), žalobkyně o vadách nevěděla, resp. byla ujištěna o neexistenci vad (§ 2103 o. z.) a tyto vady žalovanému vytkla (§ 2106 o. z.).

11. Okresní soud se proto s ohledem na shora uvedené, kdy základ nároku byl najisto postaven, zabýval v dalším řízení toliko přiměřeností výše slev ve vztahu k jednotlivým vadám dle § 2106 odst. 1 písm. c), § 2107 odst. 1 o. z.

12. Odvolací soud uložil soudu prvého stupně, aby vyzval žalobkyni k podrobnějšímu odůvodnění, jakým způsobem dospěla k závěru o výši jednotlivých uplatněných slev, jak je žalovanému vytkla.

13. Žalobkyně podáním ze dne 22. 6. 2023 doplnila, že sleva z kupní ceny ve výši 120.000 Kč za vadu spočívající v neinformování o probíhajícím řízení o uložení povinnosti vlastníkovi pozemku jej zalesnit byla stanovena z celkové ceny nemovitosti a povinnosti pozemek zalesnit, která zahrnuje nutnost nákupu sazenic, přípravné práce na sadbu, samotná sadba, ale i nutnost vstoupit do řízení o zalesnění, tedy plnit procesní povinnosti, včetně odstranění závadného stavu, neboť část stavby zasahovala do tohoto pozemku. Uvedla, že řízení nezavinila, nicméně rozhodnutí na ní dopadlo, ačkoli zavinění tohoto řízení bylo jednoznačně na straně žalovaného, který lesní porost nezákonně vykácel a žalobkyně musela vyvinout činnost spočívající v odstranění nepovoleného užívání tohoto lesního pozemku. Jako účastnice řízení vypověděla, že jí vznikly výlohy za právní zastoupení. Nebyla si jistá, zda platila nějakou pokutu. Slevu z kupní ceny ve výši 30.000 Kč za vadu spočívající v neinformování žalobkyně o trvalém pobytu [jméno FO] v předmětných nemovitostech stanovila z celkové ceny nemovitosti a z toho, že byla vystavena tomu, že zde mohou zasahovat exekutoři, orgány veřejné moci, které [jméno FO] mohou shánět a další okolnosti, které skýtá trvalý pobyt. Rovněž musela nacházet ve schránce poštu paní [jméno FO] a řešit, co s ní dále. Výše slevy je dle žalobkyně dána intenzitou zásahu do jejího vlastnického práva. Dle účastnického výslechu žalobkyně se žádná exekuce neobjevila, v souvislosti s řízením o zrušení trvalého pobytu [jméno FO] vypovídala na úřadě. Pokud se jedná o slevu za vadu spočívající v neinformování o nájemním vztahu k nemovitosti, které svědčilo paní [jméno FO] ve výši 250.000 Kč, tato byla stanovena z celkové ceny nemovitosti a dále z důvodů významného zásahu do vlastnického práva žalobkyně, neboť vědomost o existenci takového práva je naprosto zásadní pro rozhodování, zda nemovitost pořídit či nikoli; nájemní právo bylo sjednáno na dobu 10 let a výše slevy byla odvozena i od toho, že nájemné bylo na celkovou dobu nájmu stanoveno ve výši 348.000 Kč a bylo uhrazeno žalovanému. Navíc se paní [jméno FO] opakovaně domáhala přístupu do nemovitosti, chtěla ji přes změnu vlastníka užívat. Později žalobkyně ještě doplnila, že jmenovaná měla v nemovitosti uskladněny své věci, které tam překážely. Jako účastnice řízení žalobkyně vypověděla, že z nájemného žádné plnění nedostala. [jméno FO] se do nemovitosti nikdy nenastěhovala. K výši slevy spočívající v neinformování o neoprávněné přístavbě a s tím souvisejícím řízením v částce 850.000 Kč žalobkyně uvedla, že se jedná o nejcitelnější vadu a nejvýznamnější zásah do jejího vlastnického práva, když tato představuje cca 7 % z kupní ceny a plně odpovídá závažnosti vady, zatajení významných skutečností a úmyslnému pochybení žalovaného, kde navíc žalobkyně musela jako procesní nástupce vstoupit do několika stavebních řízení a čelit rozhodnutím správních orgánů, nést povinnosti, které jí tyto orgány v konečných rozhodnutích uložily, včetně odstranění nepovolených částí stavby. Žalobkyně k tomu jako účastnice řízení vypověděla, že přístavba provedená v rozporu se stavebním povolením tvořila se zbytkem objektu jeden celek. Na dům byla dále napojena garáž, jejíž střecha rovněž navazovala na dům. Jednalo se o jeden dům a vše bylo technicky provázané. Nemovitost koupila za bezmála 6 milionů Kč, měla hypotéku. Po požáru hradila asi 400 tis. Kč za odstranění suti. Před požárem odstranila vstup provedený v rozporu se stavebním povolením, již si ale nevybavila, jakou částku v této souvislosti vynaložila.

14. Soud vzal dále za prokázané, že stavební úřad Úřadu [adresa] dne 2. 10. 2017 pod č. j. [Anonymizováno] vydal souhlas s odstraněním torza rekreační chaty ev. č. [hodnota] na pozemku st. parc. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] a usnesením ze dne 21. 8. 2018 č. j. [Anonymizováno] zastavil řízení o odstranění přístavby rekreační chaty ev. č. [hodnota] na pozemku parc. č. [Anonymizováno], st. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] zahájené 16. 12. 2013, a to z důvodu, že 26. 5. 2016 v objektu č. ev. [Anonymizováno] došlo k rozsáhlému požáru, který postihl celý půdorys objektu a ten byl v důsledku požáru prakticky celý zničen.

15. Okresní soud posoudil přiměřenost jednotlivých slev dále uvedeným způsobem při aplikaci závěru vyjádřeném v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. 6. 2024 sp. zn. 23 Cdo 1207/2023 o tom, že: „Přiměřená sleva z kupní ceny musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech v dané věci bude odpovídat míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení kupní ceny).“ 16. Nárok na slevu z kupní ceny ve výši 30.000 Kč v souvislosti s neinformováním o trvalém pobytu [jméno FO] soud posoudil důvodný pouze částečně, a to do částky 3.246 Kč. Okresní soud se ztotožnil se závěry soudu odvolacího, že náklady na odstranění vady je nutno poměřovat s náklady správního řízení, zejména s náklady na uhrazení správního poplatku, event. náklady právního zastoupení, neboť údaj o trvalém pobytu je toliko evidenční údaj. Žalobkyně jako účastnice vypověděla, že po podpisu kupní smlouvy byla na úřadě, kde se dozvěděla, že tam má paní [jméno FO] trvalý pobyt, což řešila se svým zástupcem a podávala návrh na zrušení trvalého pobytu na úřadě. Tedy soud poměřil výši slevy k situaci, v níž by žalobkyně hradila běžné náklady právního zastoupení dle § 10 odst. 1, § 7 bodu 3. vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů o náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátního tarifu) za dva úkony právní služby spočívající v převzetí a přípravy zastoupení, sepis návrhu ve věci samé po 1.000 Kč, dvě náhrady hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1, 3 advokátního tarifu, 21 % DPH a platila by správní poplatek 100 Kč dle položky 2 písm. d) přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích za návrh za zrušení údaje o místu trvalého pobytu podle zákona o evidenci obyvatel. S dalšími okolnostmi, které žalobkyně považovala ve vztahu ke slevě z kupní ceny (vybírání písemností z listovní schránky, hrozba návštěvy exekutorů) za relevantní, se soud neztotožnil, neboť s vybíráním schránky jí patrně žádné náklady nevznikly a hrozba návštěvy exekutorů byla velmi hypotetická nezaložená na konkrétních reálných poznatcích a jako reálná se nikdy nepotvrdila.

17. Nárok na slevu z kupní ceny ve výši 120.000 Kč za vadu spočívající v neinformování o probíhajícím řízením o uložení povinnosti vlastníkovi pozemku jej zalesnit soud dle pokynu odvolacího soudu posoudil ve vztahu k tomu, že se žalobkyně stala účastníkem správního řízení a mohly jí jako účastníkovi vzniknout náklady, včetně právního zastoupení (odvolací soud zdůraznil, že vytknutá vada nespočívala v tom, že by žalobkyně musela pozemek opětovně zalesnit, ale pouze v tom, že zde bylo správní řízení, o kterém ji žalovaný neinformoval). Soud i v tomto případě poměřil výši slevy k situaci, v níž by žalobkyně hradila běžné náklady právního zastoupení dle § 10 odst. 1, § 7 bodu 3. vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů o náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátního tarifu) za pět úkonů právní služby spočívající v převzetí a přípravy zastoupení, sepis tří návrhů ve věci samé (odporu proti příkazu správního orgánu, odvolání, doplnění vyjádření), účasti na místním šetření po 1.000 Kč (vycházeje z obsahu spisu města [adresa] sp. zn. [Anonymizováno]), pět náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1, 3 advokátního tarifu, 21 % DPH. Dospěl proto k závěru, že výše slevy je přiměřená co do částky 7.865 Kč. Jak bylo uvedeno výše, soud se již dle závazného právního názoru odvolacího soudu nezabýval tím, že žalobkyně musela pozemek opětovně zalesnit.

18. Nárok na slevu z kupní ceny ve výši 250.000 Kč z důvodu vady spočívající v existenci nájemního práva [jméno FO] soud z hlediska přiměřenosti poměřil dobou trvání nájemního vztahu a výší nájemného. Nájemní smlouva mezi žalovaným a [jméno FO] byla uzavřena na dobu od 1. 9. 2011 do 31. 8. 2021, žalobkyně se stala vlastníkem předmětem nájmu 23. 3. 2015. Pokud by nedošlo k zániku předmětu nájmu požárem dne 26. 5. 2016, nájemní vztah by trval až do 31. 8. 2021 a po tuto dobu by byla žalobkyně povinna zajistit [jméno FO] (a jejím dětem) nerušený výkon nájemního práva. Žalobkyni by tedy za období od 23. 3. 2015 do 31. 8. 2021 (6 let, 9 měsíců a 9 dnů při sjednaném měsíčním nájemném 2.000 Kč) vznikl nárok na zaplacení nájemného ve výši 162.581 Kč. Soud však slevu z kupní ceny poměřenou k nájemnému nepovažuje za způsobilou vyrovnat ekvivalenci vadného plnění, proto ji navýšil o 20 % tak, jak by za splnění zákonných podmínek bylo přípustné ve smyslu § 2249 odst. 1 o. z. Soud přisvědčil žalobkyni, že vědomost o existenci nájemního práva by byla zásadní pro rozhodování, zda nemovitost koupit či nikoli. Soud tedy stanovil přiměřenou výši slevy za tuto vadu ve výši 195.097 Kč. Byť byla žalovanému vyplacena záloha ve výši 108.000 Kč na úhradu dodávek elektřiny a vody, pak tato pohledávka nájemkyně by i po převodu vlastnického práva existovala vůči žalovanému jako původnímu pronajímateli, a proto s uvedenou částkou, případně její částí nebylo ve vztahu ke slevě z kupní ceny uvažováno. Soud dodává, že dle výpovědi [jméno FO] i vyjádření žalobkyně fakticky předmět nájmu neužívala, tudíž nevznikly faktické náklady související se spotřebou energií a vody.

19. Za účelem posouzení přiměřenosti nároku na slevu z kupní ceny spočívající v neinformování o neoprávněné přístavbě a s tím souvisejícím řízením v částce 850.000 Kč byl vypracován [tituly před jménem] [jméno FO], znalcem z oboru ekonomika a stavebnictví, znalecký posudek. Úkolem znalce bylo určit, jak by se v obecné ceně pozemku č. parc. st. [Anonymizováno], jehož součástí byla stavba č. e. [Anonymizováno] v části [adresa], v obci [adresa] a katastrální území [adresa], ke dni 20. 3. 2015 vzhledem ke sjednané celkové kupní ceně ve výši 5.984.000 Kč nemovitostí - pozemku č. parc. st. [Anonymizováno], jehož součástí byla stavba č. e. [Anonymizováno] v části [adresa], pozemku č. parc. [Anonymizováno], pozemku č. parc. [Anonymizováno], vše v obci [adresa] a katastrální území [adresa], projevila vada spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu č. ev. [Anonymizováno] na pozemku č. parc. st. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] v rozporu se stavebním povolením Stavebního úřadu [adresa] č. j. [Anonymizováno] ze dne 7. 7. 2005, když současně bylo příslušným stavebním úřadem zahájeno řízení o odstranění stavby a zamítnuta žádost prodávajícího o dodatečné povolení stavby, neboť soud stanovil základní kritérium pro posouzení výše slevy samotnou prodejnost stavby, v níž byly provedeny úpravy takového charakteru a rozsahu, že vedly až k zahájení řízení o odstranění stavby dne 16. 12. 2013 podle § 129 odst. 1 písm. b) stavebního zákona (z důvodu rozsáhlého požáru, jímž došlo k zániku věci, bylo později řízení zastaveno). [jméno FO] jako svědek při jednání 19. 6. 2017 uvedl, že o koupi domu bylo mnoho zájemců, ale kvůli nesrovnalostech v dokumentech, kdy dům postavil větší, než měl být, tito odcházeli. Znalec uzavřel, že taková vada by se projevila minimálně tím, že by muselo dojít ke snížení kupní ceny. Dále uzavřel, že obvyklá (obecná) cena objektu dle původního řešení odvozená od poměru kupní ceny a plošné výměry dle skutečného provedení by činila 4.602.640 Kč. Toto číslo je dle znalce však jen teoretické, neboť za dané situace by k podpisu kupní smlouvy nemohlo dojít, protože náklady na uvedení stavebního objektu do stavu, který by byl v souladu s vydaným stavebním povolením by byly vůči předpokládaným nutným výdajům neúměrné. Dále bylo úkolem znalce určit, jak by se změnila funkční vlastnost stavby č. e. [Anonymizováno] v části [adresa] v případě, že by bylo příslušným stavebním úřadem rozhodnuto o odstranění stavby a takové rozhodnutí bylo fakticky vykonáno (nedošlo-li by dne 26. 5. 2016 k rozsáhlému požáru, v důsledku kterého byla stavba zcela zničena), jaké by s výkonem takového rozhodnutí vznikly náklady při současném zohlednění investic kupující spočívajících rekonstrukci uvedené stavby (zejména osazení oken, sanitární techniky, provedení vnitřních omítek, podlah, rozvodů elektřiny, vody, kanalizace, zateplení budovy). Znalec uzavřel, že by se funkčnost stavby č. e. [Anonymizováno] v části [adresa] nezměnila, pouze by se změnila velikost podlahových ploch oproti skutečnosti. Za předpokladu uvedení objektu do původního stavu, zůstal evidován v katastru nemovitostí jako stavba se způsobem využití rodinná rekreace (rekreační chata) s přiděleným číslem evidenčním. V případě, že by byl objekt uveden do stavu podle původního řešení, mohl by být následně evidován v katastru nemovitostí jako rodinný dům o jedné bytové jednotce. Skutečné náklady, které by vznikly s výkonem rozhodnutí o odstranění stavby, by bylo možné konkrétně popsat až po předložení řešení navrženého oprávněnou osobou (demoliční práce, statické řešení a skutečné stavební zásahy). Znalec odhadl výši takových nákladů v částce 1.060.800 Kč, z toho náklady na odstranění vad stavby a statické zabezpečení konstrukcí byly znalcem uvažovány ve výši 150.000 Kč. Tedy činil-li rozdíl mezi sjednanou kupní cenou ve výši 5.984.000 Kč a obvyklou kupní cenou stanovenou znaleckým posudkem 4.602.640 Kč částku 1.381.360 Kč, resp. byly vyčísleny náklady na odstranění stavby a statické zabezpečení konstrukcí částkou 1.060.800 Kč, nelze než uzavřít, že žalobkyní požadovaná sleva ve výši 850.000 Kč byla jednoznačně zcela přiměřená.

20. Žalobkyni tedy vůči žalovanému bylo přiznáno právo na zaplacení 1.056.208 Kč se zákonným úrokem z prodlení dle § 1970 o. z. ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ode dne následujícího po uplynutí lhůt k plnění podle jednotlivých výzev žalované. Dopisem ze dne 25. 5. 2015 žalobkyně uplatnila nárok na slevu z kupní ceny, resp. vytkla vady spočívající v neoprávněné přístavbě domu a souvisejícím řízením, probíhajícímu řízení o povinnosti zalesnit pozemek a neinformování o trvalém pobytu [jméno FO] a poskytla lhůtu k plnění do 15. 6. 2015, proto bylo žalobkyni přiznáno právo na zaplacení úroku z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 861.111 Kč od 16. 6. 2015 do zaplacení. Dopisem ze dne 3. 9. 2015 pak žalobkyně vůči žalovanému uplatnila nárok na slevu, resp. vytkla vadu spočívající v existenci nájemního vztahu [jméno FO] a poskytla lhůtu k plnění do 10. 9. 2015, pročež bylo žalobkyni přiznáno právo na zaplacení zákonného úroku z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 195.097 Kč od 11. 9. 2015 do zaplacení.

21. Ohledně zbývající části nároku byla žaloba z výše uvedených důvodů zamítnuta.

22. Žalobkyně měla ve věci úspěch pouze částečný, a proto soud náhradu nákladů poměrně rozdělil (§ 142 odst. 2, § 142a o.s.ř.). Žalobkyně byla ve věci úspěšná z 86,2 %, žalovaný z 13,8 %, tedy čistý úspěch žalobkyně je 72,4 %. Tyto náklady se sestávají ze zaplacených soudních poplatků ve výši 133.806 Kč (70.653 Kč + 63.153 Kč), náklady právního zastoupení dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu v platném znění za 23 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis výzvy k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející žalobě, sepis žaloby, účast při jednání soudu 24. 4. 2017 12:30 – 15:00 hodin, návrh na doplnění dokazování 3. 5. 2017, účast při jednání 19. 6. 2017 09:00 – 12:30 hodin, účast při jednání 7. 6. 2018 12:30 – 15:08 hodin, návrh na doplnění dokazování 14. 6. 2018, účast při jednání 12. 7. 2018 12:30 – 15:52 hodin, sepis odvolání 10. 10. 2018, sepis vyjádření k odvolání 20. 5. 2019, doplnění skutkových tvrzení 14. 4. 2020, jednání u soudu 17. 9. 2020 08:30 - 10:15 hodin, jednání u soudu 7. 12. 2020 09:00 – 11:08 hodin, jednání u soudu 18. 1. 2021 09:00 – 12:09 hodin, sepis vyjádření k odvolání 19. 8. 2021, účast při jednání před odvolacím soudem 21. 9. 2021 13:00 – 14:20 hodin - § 11 odst. 1 písm. a), d), g), k) advokátního tarifu) po 13.980 Kč dle § 7 bodu 6. advokátního tarifu, za 3 úkony právní služby (vyjádření k odvolání proti usnesení z 4. 8. 2017, sepis žádosti o osvobození od soudního poplatku, sepis odvolání proti usnesení ze dne 16. 1. 2019 - § 11 odst. 2 písm. c), písm. d), odst. 3 advokátního tarifu) ve výši jedné poloviny odměny po 6.990 Kč; dále za 6 úkonů právní služby (sepis vyjádření k dovolání 2. 3. 2022, doplnění skutkových tvrzení 22. 6. 2023, účast na jednání 7. 8. 2023 12:40 -13:43 h, účast na jednání 19. 9. 2024 12:30 -14:57 h - § 11 odst. 1 písm. g), k) advokátního tarifu po 13.300 Kč vycházeje z předmětu řízení ve výši 1.250.000 Kč) dle § 7 bodu 6. advokátního tarifu, dále 32 x náhrada hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1, odst. 3, resp. od 1. 7. 2018 dle odst. 4 advokátního tarifu, náhradu za promeškaný čas advokáta za cestu z [adresa] a zpět ve dnech 24. 4. 2017, 19. 6. 2017, 7. 6. 2018, 12. 7. 2018, 17. 9. 2020, 7. 12. 2020 a 18. 1. 2021, 7. 8. 2023 a 19. 9. 2024 za 9 x 6 půlhodin po 100 Kč a za promeškaný čas z [adresa] a zpět dne 21. 9. 2021 za 6 půlhodin po 100 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 advokátního tarifu – celkem 6.000 Kč, cestovní výdaje dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu za cesty z [adresa] a zpět při ujeté vzdálenosti 240 km při použití osobního automobilu RZ [SPZ] při průměrné spotřebě 5,5 l motorové nafty na 100 km ve dnech 24. 4. 2017, 19. 6. 2017 dle vyhlášky č. 440/2016 Sb. (sazba základní náhrady 3,90 Kč, průměrná cena 28,60 Kč za 1 l motorové nafty), tj. 2 x 1.314 Kč; ve dnech 7. 6. 2018, 12. 7. 2018 dle vyhlášky č. 463/2017 Sb. (sazba základní náhrady 4 Kč, průměrná cena 29,80 Kč za 1 l motorové nafty), tj. 2 x 1.353 Kč; ve dnech 17. 9. 2020, 7. 12. 2020 dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. (sazba základní náhrady 4,20 Kč, průměrná cena 31,80 Kč za 1 l motorové nafty), tj. 2 x 1.428 Kč, dne 18. 1. 2021 dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. (sazba základní náhrady 4,40 Kč, průměrná cena 27,20 Kč za 1 l motorové nafty), tj. 1.415 Kč, dne 7. 8. 2023 dle vyhlášky č. 467/2022 Sb. ve znění vyhl. č. 191/2023 Sb. (sazba základní náhrady 5,20 Kč, průměrná cena 34,40 Kč za 1 l motorové nafty), tj. 1.702 Kč, dne 19. 9. 2024 dle vyhl. 398/2023 Sb. (sazba základní náhrady 5,60 Kč, průměrná cena 38,70 Kč za 1 l motorové nafty), tj. 1.855 Kč; za cestu z [adresa] a zpět při ujeté vzdálenosti 240 km při průměrné spotřebě 5,5 l motorové nafty na 100 km dne 21. 9. 2021 dle vyhl. č. 589/2020 Sb. (sazba základní náhrady 4,40 Kč, průměrná cena 27,20 Kč za 1 l motorové nafty), tj. 1.415 Kč; navýšené o 21 % DPH z odměny a náhrad dle § 137 o. s. ř. ve výši 95.022 Kč. Celkem je tedy žalovaný povinen zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 681.315 Kč x 0,724 = 493.272 Kč k rukám jejího právního zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

23. Soud uložil účastníkům dle § 148 odst. 1 o. s. ř. v rozsahu jejich procesního neúspěchu povinnost uhradit České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě náklady řízení, a to žalobkyni 13,8 % (výrok V), žalovanému 8,62 % (výrok IV - představující 10 % jeho procesního neúspěchu, neboť jeho poměry žalovaného odůvodňují přiznání osvobození od soudních poplatků ve výši 90 % - srov. usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23. 11. 2017 č. j. 26 Co 277/2017-152, usnesení Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 28. 1. 2019 č. j. 115 C 51/2015-322) s tím, že přesná výše těchto částek bude specifikována v samostatném rozhodnutí po právní moci tohoto rozhodnutí. O zbývající části nákladů státu rozhodl soud výrokem VI.

24. Lhůty k plnění stanovil soud dle § 160 odst. 1 o. s. ř., tj. v obvyklé délce tří dnů.