26 Co 174/2021 - 473

Rubrum

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Dany Mazákové a soudců Mgr. Ondřeje Rotta a Mgr. Olgy Mičanové ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně]. [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zaplacení 1 413 041,90 Kč s příslušenstvím o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 26. ledna 2021 č. j. 115 C 51/2015-435 takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se v části výroku I, jíž bylo žalovanému uloženo zaplatit žalobkyni 161 941,90 Kč s úrokem z prodlení 8,05 % z 150 000 Kč od 7. 6. 2015 do zaplacení a s úrokem z prodlení 8,05 % z 11 941,90 Kč od 8. 8. 2015 do zaplacení, potvrzuje.

II. V části výroku I, jíž bylo žalovanému uloženo zaplatit žalobkyni 1 100 Kč s úrokem z prodlení 8,05 % od 8. 8. 2015 do zaplacení, se rozsudek okresního soudu mění tak, že se žaloba v tomto rozsahu zamítá.

III. V části výroku I, jíž bylo žalovanému uloženo zaplatit žalobkyni 1 250 000 Kč s příslušenstvím, a ve výroku II a III se rozsudek okresního soudu zrušuje a věc se okresnímu soudu vrací k dalšímu řízení.

Odůvodnění

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému zaplatit žalobkyni [částka] s úrokem z prodlení 8,05 % ročně z [částka] od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení 8,05 % ročně z [částka] od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení 8,05 % ročně z [částka] od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení 8,05 % ročně z [částka] od [datum] do zaplacení (výrok I). Žalovanému současně uložil nahradit žalobkyni náklady řízení [částka] (výrok II) a České republice na účet Okresního soudu v [adresa] náklady řízení [částka] (výrok III). Okresní soud dále přiznal advokátce [Jméno advokátky], soudem ustanovené zástupkyni žalovaného, odměnu, jejíž výše bude určena po právní moci tohoto rozhodnutí samostatným rozhodnutím (výrok IV).

2. Okresní soud vyšel z toho, že se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení [částka] s úrokem z prodlení s odůvodněním, že dne [datum] byla mezi ní jako kupující a žalovaným jako prodávajícím uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl úplatný převod nemovitostí – pozemku č. parc. st. [číslo], jehož součástí je stavba če. [číslo], pozemku č. parc. [číslo], a pozemku č. parc. [číslo], vše v obci [adresa] a katastrálním území [adresa] (dále též „předmětné nemovitosti“). Kupní cena byla sjednána ve výši [částka]. Žalobkyně tvrdila, že po nabytí vlastnického práva zjistila, že předmětné nemovitosti vykazují vady, které specifikovala následujícím způsobem. - Žalovaný ji neinformoval, že přístavba budovy če. [číslo] byla žalovaným stavěna v rozporu se stavebním povolením Stavebního úřadu [adresa] ze dne [datum] a projektovou dokumentací, a proto stavební úřad zahájil dne [datum] pod sp. zn. [spisová značka] řízení o odstranění stavby. - Žalovaný jí zamlčel, že v předmětných nemovitostech je evidenčně trvale hlášena [jméno FO], v jejíž prospěch navíc vázne na nemovitostech nájemní právo s trváním nájmu od [datum] do [datum]. - Žalovaný ji neinformoval, že ve vztahu k pozemku č. parc. [číslo] probíhá před Městským úřadem [adresa] řízení ohledně povinnosti zalesnit tento pozemek v důsledku neoprávněného vytěžení dřeviny ze strany žalovaného a odstranit protiprávní užívání pozemku k jiným účelům, mj. odstranění stavebních objektů, zahradních úprav a komunikace. Žalovanému proto byla vyměřena pokuta za neoprávněné vytěžení lesní dřeviny a žalobkyni byl v této souvislosti doručen příkaz MěÚ [adresa] č. j. MUCE [spisová značka] ze dne [datum], aby jako nový vlastník lesního pozemku provedla jeho zalesnění a odstranila závadný stav, spočívající v odstranění nepovoleného užívání ve stejném rozsahu jako předchozí vlastník.

3. Žalobkyně dále tvrdila, že dne [datum] společnost [právnická osoba]. provedla v odběrném místě č. [hodnota] (místo odběru elektřiny v předmětných nemovitostech) kontrolu případného neoprávněného odběru elektřiny, při které zjistila, že na elektroměr byl neoprávněně napojen kabel, který byl sveden do sklepa budovy če. [číslo], kde je umístěn elektrokotel. Kabel sice nebyl napojen na žádný elektrospotřebič (byl zaslepen), avšak byl pod proudem. Téhož dne byl proto elektroměr demontován a dodávka elektřiny do odběrného místa byla až do [datum] přerušena.

4. Žalobkyně tvrdila, že jí žalovaný shora uvedené skutečnosti zamlčel a naopak ji utvrdil o bezvadnosti stavu předmětu koupě deklaracemi a prohlášeními v kupní smlouvě. Žalobkyně proto po žalovaném požadovala úhradu smluvní pokuty, sjednané v kupní smlouvě, a to ve výši [částka]. Rovněž uplatnila nárok na slevu kupní ceny celkem [částka]. Tu specifikovala jako slevu ve výši [částka] v souvislosti s tím, že ji žalovaný neinformoval o probíhajícím řízení o uložení povinnosti vlastníka zalesnit pozemek, slevu ve výši [částka] v souvislosti se zamlčením informace o trvalém pobytu [jméno FO], slevu ve výši [částka] za neinformování o existenci nájemního práva, které svědčí [jméno FO], a slevu ve výši [částka] za vadu spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu če. [číslo] v rozporu se stavebním povolením. Za neoprávněné připojení kabelu žalobkyně slevu z kupní ceny nežádala, avšak uplatnila nárok na náhradu majetkové újmy, která jí v příčinné souvislosti s tím měla vzniknout. Škodu vyčíslila celkem na [částka] a specifikovala ji takto. Náhrada nákladů na zajištění náhradního zdroje elektrické energie po dobu odstávky dodávek elektřiny v podobě pronájmu dvou elektrocentrál [částka] + [částka] a za nákup pohonných hmot do elektrocentrál [částka]. Náhrada nákladů spojených s odstraněním závad elektroinstalace [částka] za elektromontážní práce a [částka] za zednické práce.

5. Okresní soud na základě provedených důkazů dospěl k závěru, že dne [datum] byla mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako kupující uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej předmětných nemovitostí za kupní cenu [částka]. Součástí kupní smlouvy bylo prohlášení žalovaného jako prodávajícího, že na adrese předmětu prodeje nemá on ani jiná osoba zřízen trvalý pobyt, k předmětu prodeje nikomu nesvědčí právo nájmu (čl. V bod 1 písm. f smlouvy); neexistuje soudní nebo správní rozhodnutí týkající se předmětu prodeje, které by mohlo ohrozit nabytí, financování či řádné užívání předmětu prodeje, a nehrozí žádné takové žaloby nebo řízení (čl. V bod 1 písm. i); předmět prodeje nemá žádné zásadní faktické (technické) ani právní vady, které by znemožňovaly či podstatně omezovaly jeho užívání, je způsobilý, vhodný k bydlení, je ve stavu odpovídajícím jeho stáří a době užívání a prodávajícímu není známa žádná překážka nebo vada, která by znemožňovala nebo omezovala užívání předmětu prodeje (čl. V bod 1 písm. k); prodávající nezamlčel nic o stavu předmětu prodeje a kupující pravdivě a úplně seznámil se všemi rozhodujícími skutečnostmi, které jsou mu známy (čl. V bod 1 písm. l). Pro případ nepravdivosti shora uvedených prohlášení dle čl. V odst. 1 smlouvy byla mezi účastníky sjednána povinnost zaplatit pokutu ve výši [částka] pro tu smluvní stranu, která podmínky, závazky a termíny nesplnila, a to ve lhůtě 5 dnů (čl. IX bod 1). Žalobkyně se na základě této kupní smlouvy stala s účinností od [datum] vlastníkem předmětných nemovitostí. Dopisem ze dne [datum] (doručeným žalovanému dne [datum]) vytkla žalobkyně žalovanému vady nemovitostí, spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu če. [číslo], neinformování o trvalém pobytu třetí osoby v předmětu koupě a neupozornění na probíhající řízení ohledně povinnosti zalesnit pozemek č. parc. [číslo]. Žalobkyně tímto dopisem současně vůči žalovanému uplatnila z titulu odpovědnosti žalovaného za vady slevu z kupní ceny ve výši [částka] a poskytla žalovanému lhůtu k plnění do [datum]. Žalovaného rovněž vyzvala, aby jí do pěti dnů od obdržení výzvy zaplatil smluvní pokutu ve výši [částka], neboť se ukázala nepravdivá prohlášení uvedená v čl. V odst. 1 písm. f), i), k), l) kupní smlouvy. Dopisem ze dne [datum] vytkla žalobkyně žalovanému další vadu, a to vadu spočívající v existenci neoprávněně připojeného kabelu na elektroměr. V té souvislosti žalobkyně uplatnila nárok na náhradu majetkové újmy v celkové výši [částka] a vyzvala žalovaného k plnění do [datum]. Dopisem ze dne [datum] vytkla žalobkyně žalovanému vadu, spočívající v zatížení nemovitosti nájemním právem třetí osoby a plynoucí ze smlouvy o nájmu ze dne [datum]. V souvislosti s touto vadou uplatnila požadavek na další slevu z kupní ceny [částka] a vyzvala žalovaného k plnění ve lhůtě do [datum]. Z toho okresní soud učinil závěr, že žalobkyně vady vytkla žalovanému bezodkladně po jejich zjištění.

6. Ve vztahu k nároku žalobkyně na slevu z kupní ceny ve výši [částka] v souvislosti s tím, že žalovaný žalobkyni neinformoval o probíhajícím řízení o uložení povinnosti vlastníku zalesnit pozemek, měl okresní soud za prokázané, že dne [datum] byl Městským úřadem [adresa], odborem životního prostředí, vydán příkaz splnit opatření k odstranění zjištěných nedostatků, zlepšení stavu lesů a plnění jejich funkcí – na lesním pozemku č. parc. [číslo] v k. ú. [adresa], mimo jiné odstranit protiprávní stav spočívající ve využívání lesního pozemku k jiným účelům. Tentýž správní orgán uložil žalovanému opatření k odstranění výše uvedených nedostatků, a to příkazem ze dne [datum] (doručeným žalovanému dne [datum]). Protože se žalobkyně stala vlastníkem nemovitosti před uplynutím lhůty pro odstranění protiprávního stavu, a stav lesního pozemku se nezměnil, zavázal správní orgán ke splnění povinnosti žalobkyni jako nového vlastníka. Při uzavření kupní smlouvy dne [datum] tedy žalovaný o shora uvedeném řízení věděl, přesto však žalobkyni v kupní smlouvě ujistil mimo jiné o tom, že neexistuje správní rozhodnutí týkající se předmětu prodeje, které by mohlo ohrozit řádné užívání předmětu prodeje.

7. Okresní soud s odkazem na ustanovení § 2099, § 2103 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) dospěl k závěru, že neinformování o probíhajícím řízení o uložení povinnosti vlastníku zalesnit pozemek je právní vadou, která existovala v době uzavření kupní smlouvy a žalobkyně o této vadě při podpisu kupní smlouvy nevěděla, resp. byla s ní seznámena až [datum], kdy jí byl dle obsahu správního spisu doručen příkaz o uložení opatření k odstranění zjištěných nedostatků ze dne [datum]. Výši uplatněné slevy z kupní ceny [částka] okresní soud posoudil s ohledem na ustanovení § 2106, § 2107 o. z. jako přiměřenou. Svou úvahu odůvodnil tím, že žalobkyně se musela stát účastníkem správního řízení, přijmout jeho stav a vznikly jí povinnosti směřující k odstranění zjištěných nedostatků, zlepšení stavu lesů a plnění jeho funkcí, neboť na lesním pozemku byla povinna jako nový vlastník odstranit protiprávní stav – musela provést přípravu povrchu pozemků pro zalesnění a musela obnovit les.

8. Ve vztahu k nároku na slevu z kupní ceny ve výši [částka] z důvodu vady spočívající v existenci nájemního práva [jméno FO] okresní soud vzal za prokázané, že mezi žalovaným jako pronajímatelem a [jméno FO] jako nájemcem byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem předmětných nemovitostí na dobu určitou od [datum] do [datum]. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] měsíčně a dále byl sjednán poplatek za dodávky elektřiny a vody ve výši [částka] měsíčně. Na tuto nájemní smlouvu žalovaný jako pronajímatel obdržel předem [částka], z toho [částka] na úhradu nájemného a [částka] na úhradu elektřiny a vody. Dopisem ze dne [datum] sdělila [jméno FO] žalobkyni, že jí svědčí právo nájmu k předmětným nemovitostem, a dotázala se na možnost dalšího užívání nemovitostí dle nájemní smlouvy. V kupní smlouvě ze dne [datum] žalovaný žalobkyni výslovně ujistil, že na adrese předmětu prodeje nemá on ani jiná osoba zřízen trvalý pobyt, a že k předmětu prodeje nikomu nesvědčí právo nájmu. Proto okresní soud dospěl k závěru, že ke dni uzavření kupní smlouvy zde byla právní vada spočívající v existenci nájemního práva [jméno FO], žalobkyně o této vadě při podpisu kupní smlouvy nevěděla a byla s ní seznámena až z dopisu datovaným [datum]. Okresní soud současně uzavřel, že žalovanému se nepodařilo prokázat jeho tvrzení, že by ke dni uzavření kupní smlouvy nájemní vztah založený uvedenou nájemní smlouvou zanikl. Výši slevy okresní soud vyhodnotil jako přiměřenou, což odůvodnil sjednanou dobou trvání nájemního vztahu, výší nájemného a jeho úhradou předem při uzavření nájemní smlouvy, a rovněž tím, že žalobkyně mohla být reálně v nejistotě o tom, zda bude nájemní právo realizováno.

9. Rovněž vadu spočívající v neinformování o existenci trvalého pobytu [jméno FO] měl okresní soud za prokázanou. K tomu okresní soud uvedl, že žalovaný v kupní smlouvě ujistil žalobkyni, že na adrese předmětu prodeje nemá on ani jiná osoba zřízen trvalý pobyt, avšak dle potvrzení Úřadu městyse [adresa] ze dne [datum] byla v objektu če. [číslo] k uvedenému dni [jméno FO] trvale hlášena. I tuto okolnost okresní soud posoudil jako právní vadu, která existovala v době uzavření kupní smlouvy a o jejíž existenci se žalobkyně dozvěděla až [datum]. Výši slevy [částka] okresní soud vyhodnotil jako přiměřenou. Odůvodnil to obtížemi, které by byly spojeny s administrativním vyřízením zrušení trvalého pobytu a obtěžováním žalobkyně korespondencí, určenou [jméno FO]. Okresní soud při úvaze o přiměřenosti výše slevy přihlédl i k tomu, že prohlášení o neexistenci trvalého pobytu třetí osoby bylo výslovně uvedeno mezi smluvními ujednáními kupní smlouvy a je tedy zjevné, že takové prohlášení bylo pro žalobkyni významné.

10. Okresní soud měl za prokázanou též vadu, spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu če. [číslo] v rozporu se stavebním povolením Stavebního úřadu městyse [adresa] č. j. [spisová značka] ze dne [datum]. K tomu okresní soud zjistil, že oproti povolené přístavbě rekreační chaty, kde zastavěná plocha přístavby měla činit včetně terasy 137,5 m2 o rozměrech 8x14 m + terasa 3x8,5 m, byla fakticky provedena přístavba včetně terasy o zastavěné ploše 200 m2 o půdorysných rozměrech 11x14 m + terasa 3,3 x 14 m. Místo stavebním úřadem povolené výstavby dřevěného přístřešku o rozměrech 8x8 m byla vystavěna zděná garáž o rozměrech 11x8 m, na kterou navazuje dřevěný přístřešek o rozměrech 5,8x8 m. Na severní straně objektu na lesním pozemku č. parc. [číslo] je provedeno zastřešené zádveří nepravidelného tvaru o rozměrech 1,54x2x1,54x1,54x2 m. Okresní soud dospěl k závěru, že žalovaný neprokázal své tvrzení, že žalobkyni předal před uzavřením kupní smlouvy rozhodnutí stavebního úřadu ze dne [datum] a projektovou dokumentaci. Naopak žalobkyni v kupní smlouvě ujistil o tom, že předmět prodeje nemá žádné zásadní faktické (technické) ani právní vady, které by znemožňovaly či podstatně omezovaly jeho užívání, je způsobilý, vhodný k bydlení, a není mu známa žádná překážka nebo vada, která by znemožňovala nebo omezovala užívání předmětu prodeje. Žalobkyní požadovanou slevu z kupní ceny [částka] (odpovídající cca 14 % z kupní ceny) i zde okresní soud považoval za přiměřenou. Odůvodnil to tím, že při vědomosti běžného kupujícího o výše uvedené vadě by mohly být nemovitosti zcela neprodejné a bylo by možné důvodně očekávat, že správní orgán bude postupovat dle § 129 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona.

11. Nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty okresní soud posoudil dle § 2048 a § 2051 o. z. Uzavřel, že žalovaný nepravdivě prohlásil, že na adrese předmětu prodeje nemá další osoba zřízen trvalý pobyt, že žalovaný zamlčel existenci nájemní smlouvy, existenci řízení o uložení povinnosti vlastníku zalesnit pozemek a rovněž provedení přístavby a stavebních úprav v rozporu se stavebním povolením. Okresní soud odkázal na písemné znění kupní smlouvy, dle kterého byla smluvní pokuta ve výši [částka] sjednána pro případ, že se ukáže nepravdivé byť jen jediné z prohlášení žalovaného coby prodejce, uvedené v čl. V odst. 1 písm. a) až t) smlouvy. Protože se ukázala jako nepravdivá nejméně čtyři prohlášení žalovaného, posoudil okresní soud nárok žalobkyně na zaplacení této smluvní pokuty jako důvodný. Okresní soud shledal výši smluvní pokuty jako přiměřenou, a to z toho důvodu, že v souvislosti s nepravdivými prohlášeními žalovaného vznikly žalobkyni značné komplikace. Mimo jiné se jako vlastník nemovitostí stala účastníkem správních řízení, v jejichž důsledku jí vznikly povinnosti, a užívání nemovitosti jí ztížila možná realizace nájemního práva [jméno FO]. Ze stejných důvodů neshledal okresní soud důvod pro snížení smluvní pokuty.

12. Při posouzení nároku na náhradu škody se okresní soud řídil závěry odvolacího soudu, vyloženými v jeho zrušovacím usnesení ze dne [datum] č. j. [spisová značka], a aplikoval na daný případ ustanovení § 2913 o. z. Vzal za prokázané, že vada spočívající v existenci neoprávněně připojeného kabelu existovala v době uzavření kupní smlouvy, neboť dle videozáznamu pořízeného pracovníky [právnická osoba]. dne [datum] byl kabel zalitý ve zdi domu u rozvodné skříně a na jeho izolaci byl vyrytý rok 2006. I když nebylo možné přesně určit, kdy byl kabel do zdi domu uložen, je dle názoru okresního soudu zjevné, že tento stav musel existovat v době uzavření kupní smlouvy dne [datum]. K tomu okresní soud uvedl, že žalovaný byl výslovně poučen, že pokud neprokáže liberační důvod, nemůže být se svojí obranou úspěšný, avšak žádný liberační důvod ani netvrdil, a protože se v daném případě jedná o objektivní odpovědnost, odpovídá žalovaný za takto vzniklou škodu. K tvrzené výši škody okresní soud z důkazů zjistil, že žalobkyně si v době odstávky elektřiny pronajala dva elektrické generátory, jimiž nahradila dodávku elektřiny z distribuční sítě. Za jejich pronájem vynaložila celkem [částka] ([částka] + [částka]) a za zakoupení benzinu do generátorů uhradila celkem [částka]. Dále okresní soud zjistil, že v souvislosti s existencí neoprávněně připojeného kabelu žalobkyně vynaložila [částka] za vybourání venkovní zdi a její zazdění a dále [částka] za odstranění závad v elektroinstalačním zařízení. Okresní soud dospěl k závěru, že s ohledem na časový sled výše uhrazených výdajů je zjevné, že žalobkyni vznikla majetková újma v důsledku vady spočívající v existenci neoprávněně připojeného kabelu, a proto i v této části okresní soud shledal žalobu důvodnou.

13. Na základě výše uvedených závěrů okresní soud shledal žalobu zcela důvodnou. S odkazem na ustanovení § 1970 o. z. a nařízení vlády č. 351/2013 Sb. uložil žalovanému rovněž povinnost zaplatit žalobkyní požadovaný úrok z prodlení, a to ode dne následujícího po uplynutí lhůt k plnění dle jednotlivých výzev žalobkyně k plnění.

14. Povinnost nahradit náklady řízení ve vztahu mezi účastníky, jakož i ve vztahu k nákladům státu, uložil okresní soud žalovanému coby v řízení zcela neúspěšnému účastníkovi, a to s odkazem na ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 148 odst. 1 o. s. ř.

15. Protože byla žalovanému usnesením Krajského soudu v [adresa] ze dne [datum] č. j. [spisová značka] ustanovena zástupcem pro toto řízení advokátka [Jméno advokátky], rozhodl okresní soud rovněž co do základu o právu této ustanovené zástupkyně na vyplacení odměny za zastupování žalovaného.

16. Proti rozsudku, a to výslovně pouze vůči výrokům I, II, III, podal žalovaný včas odvolání. Namítal, že okresní soud nesprávně vyhodnotil jednotlivé důkazy, a že z nich vyplývá, že žalobkyně musela již v době uzavření kupní smlouvy o jednotlivých vytýkaných vadách vědět. Tvrdil, že i pokud by bylo prokázáno, že žalobkyni vznikl nárok na slevu z kupní ceny, tak se ale okresní soud řádným způsobem nevypořádal s výší jednotlivých slev, které odůvodnil pouze obecně. Není tak možné přezkoumat přiměřenost výše slev a z tohoto důvodu je rozsudek okresního soudu nepřezkoumatelný. Žalovaný okresnímu soudu dále vytkl, že nevedl řádnou úvahu o tom, zda je sjednaná smluvní pokuta ve výši [částka] přiměřená, a zda případně nepřichází do úvahy moderační právo za účelem snížení smluvní pokuty. Ve vztahu ke smluvní pokutě za existenci nájemního vztahu žalovaný namítal, že jestliže nájemní právo nebylo fakticky vykonáváno, nemohlo dojít ke vzniku nároku na smluvní pokutu ani k porušení smlouvy. Ohledně nároku žalobkyně na náhradu škody žalovaný okresnímu soudu vytýkal, že se řádně nezabýval tím, zda byl předmětný kabel instalovaný již ke dni uzavření kupní smlouvy. Poukázal na to, že z videozáznamu společnosti [právnická osoba]. (který byl pořízen až s odstupem několika měsíců po uzavření kupní smlouvy) je zřejmé, že pracovníci [právnická osoba]. nevědí, kdy byl kabel zabudován. Žalovaný dále namítal, že okresní soud blíže nezkoumal, zda žalobkyní deklarovaná spotřeba benzínu na provoz elektrických generátorů odpovídala skutečné spotřebě. Žalovaný proto navrhl, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil tak, že se žaloba zamítá, případně aby byl rozsudek zrušen a věc vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení.

17. Žalobkyně se s rozsudkem okresního soudu ztotožnila a navrhla jeho potvrzení. Nesouhlasila se závěrem žalovaného, že by okresní soud výši slevy odůvodnil nepřezkoumatelným způsobem a namítala, že svůj nárok na náhradu škody řádně prokázala.

18. Odvolací soud dokazování doplnil výpovědí žalobkyně (§ 120 odst. 2 o. s. ř.). Ta ve své výpovědi uvedla, že o existenci elektrického kabelu ve sklepě se dozvěděla teprve poté, co ji kontaktovali pracovníci společnosti [právnická osoba]. s tím, že provedou kontrolu, zda v domě nedochází k černému odběru elektřiny. Ozvali se jí nejprve telefonicky a uvedli, že potřebují provést kontrolu elektřiny, a protože ona v té době byla na dovolené, domluvili se na termínu kontroly s odstupem cca 14 dní. Kontroloři ve sklepě domu objevili elektrický kabel, který byl napojen do rozvodné sítě, ale nebyl připojen na žádný spotřebič. Sdělili jí, že kontrolu provedli na základě podnětu syna žalovaného, který jim oznámil podezření na černý odběr. Kabel byl zabetonovaný ve zdi a podle mínění kontrolorů se tam nacházel již delší dobu. Část kabelu, vyvedená ze zdi, byla ukryta ve sklepě pod vrstvou harampádí, které tam zbylo ještě po žalovaném. Poté, co jí přerušili dodávku elektřiny, byla nucena přibližně 14 dnů používat náhradní zdroj elektřiny z pronajaté elektrocentrály. V té době platila za odběr elektřiny z distribuční sítě měsíční zálohy ve výši řádově [částka].

19. Krajský soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas a osobou oprávněnou (§ 201 a 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal napadené rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání je zčásti důvodné.

20. Okresní soud správně uzavřel, že z provedených důkazů vyplývá, že předmět koupě (předmětné nemovitosti) v době uzavření kupní smlouvy vykazoval výše označené vady, o kterých žalobkyně jakožto kupující nevěděla a ani vědět nemohla. Navíc o neexistenci některých vad žalovaný výslovně žalobkyni ujistil ve smlouvě. Žalobkyně tyto vady žalovanému vytkla bez zbytečného odkladu a současně mu oznámila, že uplatňuje své právo z vadného plnění a jakou formu tohoto práva využívá. Žalovaný proto za tyto vady odpovídá a žalobkyně má vůči němu právo na přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 2099 a násl. o. z.). Ve vztahu k jednotlivým skutkovým zjištěním ohledně konkrétních vad i ohledně toho, kdy a jakým způsobem žalobkyně vady vytkla a uplatnila svá práva z odpovědnosti za vady, odvolací soud zcela odkazuje na podrobné odůvodnění okresního soudu, s jehož závěry se v této části rozsudku zcela ztotožňuje.

21. K odvolacím námitkám žalovaného, že žalobkyně byla seznámena s tím, že přístavba domu byla provedena v rozporu se stavebním povolením, dodává odvolací soud následující. Žalovaný ani po doplnění dokazování a po poučení okresním soudem, že musí prokázat, že žalobkyni předal projektovou dokumentaci, jinak s tímto tvrzením nemůže uspět, žádný takový důkaz nepředložil. Z vyjádření [tituly před jménem] [jméno FO], který zpracoval posudek k ocenění nemovitostí pro účely poskytnutí úvěru na jejich koupi, nijak nevyplývá, že by tato osoba věděla o tom, že přístavba byla postavena v rozporu s projektem. A jestliže sám [tituly před jménem] [jméno FO] takovou informaci neměl, nemohl s tím ani žalobkyni seznámit. Ostatně takový údaj není obsažen ani v jeho posudku. Rovněž v e-mailové komunikaci mezi žalobkyní a svědkem [jméno FO] (který jménem realitní kanceláře zprostředkoval uzavření kupní smlouvy) není nikde obsažena informace o tom, že by žalobkyni byly předloženy stavební dokumentace či stavební povolení. Vyskytuje se zde pouze požadavek na zaslání projektové dokumentace a následně výzva k zaslání dalších podkladů. Z toho ale nelze bez dalšího dovodit, že by žalobkyně tyto podklady někdy před uzavřením smlouvy obdržela. Svědek [jméno FO] byl okresním soudem slyšen dvakrát a při první výpovědi jasně uvedl, že v době uzavření kupní smlouvy neměl žádné informace o rozhodnutí o odstranění stavby, a při svém druhém výslechu svou výpověď několikrát změnil. Je tedy správný závěr okresního soudu, že se žalovanému nepodařilo prokázat, že žalobkyně v době uzavření kupní smlouvy věděla, že stavba je postavena v rozporu se stavebním povolením.

22. Jako důvodnou však odvolací soud vyhodnotil námitku, že okresní soud nedostatečně zdůvodnil, proč žalobkyní vyčíslené slevy za jednotlivé vady považuje za přiměřené.

23. Při stanovení výše slevy je třeba se řídit ustanovením § 2106 odst. 1 písm. c/ o. z., které stanoví, že sleva má být přiměřená. K tomu právní teorie i praxe již dříve (za účinnosti předchozího občanského zákoníku, zákona č. 40/1964 Sb. – dále jen „obč. zák.“) vyložila, že ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. (které za dřívější právní úpravy zakotvilo principiálně stejně právo kupujícího na slevu z kupní ceny) patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Podle ustálené rozhodovací praxe soudů a komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny ve smyslu § 597 odst. 1 obč. zák. na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích (viz žalobcem zmíněný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2013 sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, ale též například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2016 sp. zn. 33 Cdo 558/2016). To znamená, že soud při určení kritérií, kterými posuzuje přiměřenost slevy, není nijak omezen, jaká kritéria zvolí, a sám může podle vlastní volné úvahy zvolit z neomezeného okruhu, které rozhodné skutečnosti bude považovat za podstatné pro posouzení přiměřenosti slevy. Soud však musí tato kritéria předem sám zvolit, v odůvodnění musí uvést, která to jsou, musí vyložit, proč právě tato kritéria považuje za rozhodná, a teprve poté může přistoupit k porovnání, zda na základě takových kritérií je možno slevu považovat za přiměřenou. Takové porovnání musí soud přezkoumatelným způsobem také odůvodnit. Tedy z odůvodnění rozsudku by mělo být zřejmé, jak soud výši slevy, kterou by ještě bylo možno považovat za přiměřenou, vyčíslil. Nelze po soudu přirozeně žádat, aby na základě jím zvolených kritérií provedl přesný matematický výpočet, protože právo není na rozdíl od matematiky exaktní věda, ale soud při určení rozhodných okolností pro posouzení slevy musí zvolit taková kritéria, která jsou alespoň v obecné rovině nějak kvantifikovatelná v rovině peněžního ekvivalentu.

24. V této souvislosti odvolací soud považuje za nutné odkázat na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2004 sp. zn. 32 Odo 956/2002. Zde Nejvyšší soud vyložil, že výše přiměřené slevy závisí především na povaze a rozsahu vady vzhledem ke kupní ceně, na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Přihlédnout je třeba i k tomu, jak se reklamovaná vada projevuje při užívání věci, zda snižuje její životnost. Při stanovení výše slevy se přihlíží k ceně opravy, pokud byla věc opravena; není však možno vyjít pouze z této ceny (opravou mohlo dojít i ke zhodnocení věci - věc získala vyšší užitnou hodnotu, než by odpovídala běžnému opotřebení vzhledem ke stáří vozidla a počtu ujetých kilometrů). K posouzení těchto skutečností je zapotřebí odborných znalostí, a proto se soud ve smyslu § 127 o. s. ř. vesměs neobejde bez znaleckého posudku či odborného vyjádření. Nejvyšší soud zde dále vyslovil názor, že při určení výše přiměřené slevy nelze bez dalšího posouzení okolností věci aplikovat ustanovení § 136 o. s. ř., dle kterého může soud výši nároku určit podle své volné úvahy.

25. Odvolací soud je toho názoru, že při vymezení kritérií pro posouzení přiměřenosti slevy z kupní ceny je možno vycházet i z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2010 sp. zn. 23 Cdo 1991/2008, kde Nejvyšší soud posuzoval otázku výše slevy za vadné plnění ve smlouvě o dílo. Zde se uvádí, že nárok na slevu z ceny díla odpovídá rozdílu mezi hodnotou, kterou by mělo zboží bez vad, a hodnotou, kterou mělo zboží dodané s vadami. Z toho vyplývá, že základem pro zjištění výše slevy z ceny je hodnota vadného zboží oproti hodnotě bezvadného zboží ve sjednané době plnění. Výchozími skutečnostmi pro posouzení výše slevy bude zejména rozsah vadnosti díla, závažnost vad, jak vady omezují či komplikují užívání, popř. snižují životaschopnost věci, a dále lze vzít v úvahu další okolnosti vyplývající z posuzování konkrétního případu. Základním požadavkem, který je při určení výše slevy nutné mít na paměti, je, že by objednateli měla být prostřednictvím tohoto práva (nároku) z odpovědnosti za vady vytvořena situace blížící se stavu, kdy by mu bylo plněno bez vad.

26. Okresní soud však při odůvodnění výše jednotlivých slev sice vyjmenoval, v čem spočívalo omezení žalobkyně jakožto nového vlastníka v souvislosti s jednotlivými vadami, případně jakým způsobem se v důsledku vady snížila hodnota věci, ale nijak tato omezení či snížení hodnoty věci nekvantifikoval. V důsledku toho je v této části rozhodnutí okresního soudu nepřezkoumatelné.

27. Odvolací soud se naopak plně shoduje se závěrem okresního soudu v tom, že žalobkyni vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty [částka]. V této části je odůvodnění rozsudku okresního soudu dostačující a odvolací soud se zde zcela ztotožňuje se skutkovými i právními závěry okresního soudu. Je třeba připomenout, že to byl žalovaný, kdo v kupní smlouvě mimo jiné výslovně prohlásil, že na adrese předmětu prodeje nemá další osoba zřízen trvalý pobyt, že na nemovitostech nevázne nájemní právo ve prospěch třetí osoby, že neexistuje soudní nebo správní rozhodnutí, které by se vztahovalo k předmětným nemovitostem a které by mohlo ohrozit řádné užívání nemovitostí, a že nemovitosti nemají žádné zásadní faktické či právní vady, které by podstatně omezovaly jejich užívání. Pro případ, že by se byť jen jediné z těchto prohlášení žalovaného coby prodávajícího ukázalo nepravdivým, sjednali si žalobkyně a žalovaný smluvní pokutu [částka]. Žalobkyně tedy má ve smyslu § 2048 o. z. právo domáhat se zaplacení takové smluvní pokuty. K námitkám žalovaného, že okresní soud řádně nepřistoupil k úvahám, zda je taková pokuta přiměřená a zda nepřichází do úvahy její moderace, dodává odvolací soud následující. Okresní soud ve svém odůvodnění správně poukázal, že nejméně 4 výslovná prohlášení žalovaného se ukázala jako nepravdivá, a přitom pro uplatnění nároku na zaplacení smluvní pokuty stačilo i jen jediné nepravdivé prohlášení. Jestliže si smluvní strany taková prohlášení výslovně vymínily, je zřejmé, že tyto údaje považovala žalobkyně jakožto kupující za podstatná, aby zvážila, zda kupní smlouvu uzavře či nikoli a případně jak vysokou kupní cenu uhradit. V daném případě byla smluvní pokuta stanovena určitým způsobem a činí pouze cca 2,5 % z kupní ceny. S přihlédnutím k celkové výši kupní ceny a s ohledem na četnost porušení smluvních povinností ze strany žalovaného, jakož i vzhledem k závažnosti následků, které tato nepravdivá prohlášení mají na řádné užívání nemovitostí kupujícím, i odvolací soud považuje smluvní pokutu za přiměřenou.

28. K možné moderaci výše smluvní pokuty odvolací soud zdůrazňuje, že dle ustanovení § 2051 o. z. sice může soud pokutu snížit, avšak jen na návrh dlužníka a vždy s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti. Zde však žalovaný svůj návrh na snížení smluvní pokuty nijak blíže nezdůvodnil, okresní soud v průběhu řízení žádné takové důvody nezjistil a ani odvolací soud zde žádné důvody pro snížení pokuty neshledává. Jak již odvolací soud uvedl výše, význam zajišťované povinnosti je v daném případě velice vysoký, protože kdyby žalobkyně věděla v době uzavření kupní smlouvy, že některá z prohlášení žalovaného jsou nepravdivá, nepochybně by minimálně vážně zvažovala, zda za takových podmínek smlouvu uzavřít nebo by mohla kupní cenu považovat za nepřiměřeně vysokou.

29. Není důvodná ani námitka žalovaného, že za situace, kdy [jméno FO] své nájemní právo fakticky nevykonávala, nemohlo dojít ke vzniku nároku na smluvní pokutu. Jednak v kupní smlouvě je výslovné prohlášení o tom, že zde neexistuje nájemní právo (bez ohledu na to, zda takové právo je či není fakticky vykonáváno). Navíc v řízení bylo prokázáno, že [jméno FO] žalobkyni písemně oznámila, že jí svědčí nájemní právo, a dotazovala se na možnost užívání nemovitostí. Tato svědkyně ve své výpovědi rovněž potvrdila, že v nemovitosti měla uskladněny své věci, takže je zřejmé, že minimálně touto formou své nájemní právo i realizovala.

30. Odvolací soud je zajedno se soudem okresním i v tom, že žalobkyni svědčí právo na náhradu škody v souvislosti s existencí elektrického kabelu, neoprávněně připojeného do rozvodné soustavy. Jak již odvolací soud vyložil ve svém předchozím rozhodnutí v této věci, v daném případě se jedná o nárok na náhradu majetkové újmy z titulu porušení smluvní povinnosti dle § 2913 o. z. Odvolací soud poté, co doplnil dokazování výpovědí žalobkyně, shodně s okresním soudem uzavřel, že bylo prokázáno tvrzení, že předmětný kabel byl ve zdi uložen již v době, kdy byla kupní smlouva mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena.

31. Žalobkyně na dotazy soudu odpovídala bezprostředně a z jejího projevu odvolací soud nezjistil nic, co by jej mělo vést k závěru, že tato výpověď není věrohodná. Výpověď žalobkyně je navíc ve shodě s tím, co žalobkyně uvedla na Policii ČR do protokolu při podání vysvětlení dne [datum]. Odvolací soud uvěřil výpovědi žalobkyně o tom, že nevěděla, že ve sklepě domu je vyveden elektrický kabel, i z toho důvodu, že žalobkyně byla na kontrolu předem upozorněna a měla tak možnost se na ni připravit. Lze totiž očekávat, že pokud by si žalobkyně byla vědoma toho, že má ve sklepě neoprávněně vyvedenou elektrickou přípojku, tak by mohla důvodně očekávat, že kontrola zaměřená na elektrické vedení takovou přípojku snadno odhalí (kabel byl totiž stále pod proudem, tudíž byl měřícím zařízením snadno zjistitelný). V takovém případě by však žalobkyně logicky tento kabelový vývod zcela odstranila a přerušila by jeho napojení na rozvodnou soustavu, aby kabel nebyl pod proudem a byl obtížně zjistitelný. To však žalobkyně neučinila, přestože na to měla dva týdny.

32. Závěry, učiněné z tohoto důkazu, jsou v souladu i s dalšími provedenými důkazy. O tom, že nelegální přípojka zde byla již v době uzavření kupní smlouvy, totiž svědčí jak datum výroby kabelu, tak i to, že dle kontrolujících pracovníků byl kabel ve zdi zazděn evidentně před delší dobou. Žalobkyně přitom neměla před prosincem [rok] do nemovitosti zjednán přístup a vybudování takové přípojky zcela jistě vyžadovalo větší úsilí, potřebné technické vybavení a odborné znalosti.

33. Odvolací soud rovněž nepřehlédl, že svědek [jméno FO] (syn žalovaného) vypověděl, že se o existenci kabelu dozvěděl poté, co nemovitosti po uzavření kupní smlouvy vyklízel. Při podání vysvětlení na Policii ČR dne [datum] v souvislosti s policejním šetřením o možném neoprávněném odběru elektřiny pak svědek uvedl, že kabel objevil někdy v lednu [rok]. Žalobkyně však získala přístup do nemovitosti teprve v prosinci [rok] a v té době ještě nebyla jejich vlastníkem. Odvolacímu soudu se proto jeví vysoce nepravděpodobným, že by v tak krátké době byla žalobkyně schopna zajistit a zrealizovat vybudování nelegální přípojky, a to vše s vědomím, že do nemovitosti má stále ještě přístup stávající vlastník. Nehledě na to, že se odvolacímu soudu jeví nelogickým, aby si žalobkyně zřizovala nelegální přípojku v době, kdy ještě nebyla vlastníkem, neměla ani uzavřenu kupní smlouvu a nemohla si proto být jistá, že nabude vlastnické právo k nemovitostem.

34. Žalovaný v řízení i přes poučení soudem neoznačil žádný liberační důvod, a protože odpovědnost za škodu dle § 2913 o. z. je odpovědností objektivní, odpovídá žalovaný za škodu takto vzniklou.

35. V důsledku vady spočívající v neoprávněné přípojce žalobkyni vznikla škoda, protože žalobkyně byla povinna přípojku odstranit, a protože do té doby, než byl závadný stav odstraněn, došlo k odpojení nemovitostí z distribuční sítě a žalobkyně si musela obstarat náhradní zdroj elektřiny. Náklady na odstranění přípojky a náklady na pronájem a provoz náhradních elektrických generátorů tak jsou škodou, která žalobkyni v přímé souvislosti s existencí neoprávněné přípojky vznikla, a tuto škodu je žalovaný povinen nahradit. Ohledně přesného vyčíslení škody odvolací soud odkazuje na odůvodnění rozsudku okresního soudu. Obecnou námitku žalovaného stran výše spotřeby paliva do generátorů má odvolací soud pouze za účelovou a ničím nepodloženou. Žalobkyně totiž předložila doklady o platbě za benzín, který zakoupila právě v období, kdy došlo k přerušení dodávky elektřiny, a pořizovala palivo do celkem dvou generátorů. Odvolací soud však současně dospěl k závěru, že od ceny za provoz elektrických generátorů je třeba odečíst náklady, které by žalobkyni vznikly, kdyby odebírala elektřinu z distribuční sítě. Z výpovědi žalobkyně odvolací soud zjistil, že žalobkyně platila měsíčně za dodávky elektřiny přibližně [částka], a protože dodávky byly přerušeny po dobu zhruba dvou týdnů (tedy cca polovinu měsíce), dovodil odvolací soud volnou úvahou (postupem dle § 136 o. s. ř.), že [částka] by žalobkyně za spotřebovanou elektřinu musela vynaložit, i kdyby nepořídila náhradní zdroj, ale odebírala elektřinu z distribuční sítě. Skutečná škoda, která žalobkyni vznikla, tak činí nikoli [částka], ale [částka] – [částka], tj. [částka].

36. Protože tedy je možno považovat za správný závěr okresního soudu o tom, že žalobkyně má nárok na zaplacení smluvní pokuty [částka] a na náhradu škody [částka], tak v této části (spolu s příslušným úrokem z prodlení) odvolací soud rozsudek okresního soudu potvrdil (§ 219 o. s. ř.), jak je uvedeno ve výroku I rozsudku odvolacího soudu.

37. V části o zaplacení náhrady škody dalších [částka] (s úrokem z prodlení) shledal odvolací soud nárok žalobkyně nedůvodný, a proto v této části rozsudek okresního soudu změnil a žalobu zamítl (§ 220 o. s. ř.).

38. Jak odvolací soud rozvedl výše, je rozsudek okresního soudu v té části, kterou odvolací soud odůvodnil přiměřenost výše slevy z kupní ceny, pro nedostatek konkrétních důvodů nepřezkoumatelný. Pro řádné posouzení, zda byly jednotlivé slevy přiměřené či nikoli, bude navíc třeba vést ještě další obsáhlejší dokazování. Proto odvolacímu soudu nezbylo, než rozsudek okresního soudu v této části (jakož i v závislých výrocích o nákladech řízení) zrušit a věc vrátit k dalšímu řízení (§ 213 odst. 4, § 219a odst. 1 písm. b/, odst. 2 o. s. ř., § 221 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.).

39. V dalším řízení bude na okresním soudu, aby nejprve vyzval žalobkyni, aby podrobněji odůvodnila, jakým způsobem dospěla k závěru o výši jednotlivých uplatněných slev v závislosti na jednotlivých vadách, jak je žalovanému vytkla.

40. Za účelem posouzení výše slev okresní soud dokazování doplní, přičemž minimálně ve vztahu k posouzení vady spočívající v provedení přestavby nemovitosti v rozporu se stavebním povolením zváží doplnění dokazování znaleckým zkoumáním či odborným stanoviskem. Okresní soud rovněž zjistí, zda trvají účinky rozhodnutí o odstranění stavby a rozhodnutí o uložení povinnosti zalesnit pozemek a případně zda a jakým způsobem byla tato rozhodnutí vykonána. Přiměřenost slev ve vztahu k jednotlivým vytknutým vadám poté okresní soud znovu posoudí a své rozhodnutí přezkoumatelným způsobem odůvodní.

41. Jestliže z výše citované judikatury vyplývá, že základem pro zjištění výše slevy je hodnota vadné věci oproti hodnotě věci bezvadné, že výše přiměřené slevy závisí především na povaze a rozsahu vady vzhledem ke kupní ceně, na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod., a že tomu, kdo slevu žádá, by měla být prostřednictvím tohoto práva vytvořena situace blížící se stavu, kdy by mu bylo plněno bez vad, tak potom odvolací soud považuje ve vztahu k jednotlivým vadám zmínit následující.

42. Ve vztahu ke slevě, kterou žalobkyně uplatnila v souvislosti s trvalým pobytem [jméno FO], by bylo možno porovnávat přiměřenost slevy ve vztahu k nákladům, které by žalobkyni vznikly při zrušení trvalého pobytu této osoby. Protože se jedná pouze o evidenční údaj, a protože vlastník nemovitosti může ve správním řízení žádat příslušný úřad, aby údaj o bydlišti jiné osoby než vlastníka vymazal, lze očekávat, že náklady na odstranění vady se budou poměřovat s náklady takového správního řízení (tj. zejména s náklady za uhrazení správního poplatku, ev. náklady právního zastoupení v takovém řízení).

43. V případě slevy za vadu spočívající v nájemním právu [jméno FO] k nemovitostem okresní soud v odůvodnění svého rozsudku správně zmínil, že pro posouzení přiměřenosti slevy je rozhodující zejména doba trvání nájemního vztahu a výše nájemného, jakož i skutečnost, že nájemné bylo za celou dobu trvání nájemního vztahu uhrazeno jednorázově předem při podpisu nájemní smlouvy. Okresní soud však z této úvahy nedovodil žádné konkrétní závěry, tak aby bylo možno uvedená kritéria přiměřenosti slevy kvantifikovat. Zde je třeba uvést, že dle zjištění okresního soudu byla nájemní smlouva ujednána na dobu určitou od [datum] do [datum]. Sjednáno bylo nájemné [částka] měsíčně a poplatek za dodávky elektřiny a vody [částka] měsíčně, přičemž pronajímatel (žalovaný) podpisem smlouvy potvrdil, že mu nájemce uhradil [částka] na úhradu nájemného a [částka] na úhradu poplatku za dodávky elektřiny a vody. Žalobkyně se stala vlastníkem nemovitostí dnem [datum] (a tedy tímto dnem převzala povinnosti pronajímatele z výše uvedené nájemní smlouvy), tudíž od tohoto dne byla povinna strpět nájemce, přičemž jí však nebylo hrazeno sjednané nájemné. Lze tedy v zásadě říci, že doba trvání nájemního vztahu, po kterou žalobkyně byla povinna strpět toto omezení vlastnického práva, je prvotním kritériem pro posouzení, zda sleva za tuto vadu je či není přiměřená. Kvantifikace takového omezení vlastnického práva pak vyplývá z výše dosaženého nájemného za dobu trvání nájemního vztahu. A pokud by bylo prokázáno, že s faktickým výkonem nájemního práva souvisela i nutná spotřeba vody či elektřiny, pak by výše takového plnění byla primárně odvislá též od smluvně sjednaného poplatku za tyto služby.

44. U slevy za vadu spočívající v provedení stavebních úprav objektu če. [číslo] v rozporu se stavebním povolením je rozhodující, zda byla vlastníku uložena ve správním řízení povinnost odstranit stavbu a zda toto rozhodnutí bylo fakticky i vykonáno. V takovém případě by výši slevy bylo třeba porovnat s odůvodněnými náklady na odstranění stavby, jakož i s tím, zda a jakým způsobem došlo po odstranění stavby ke snížení tržní ceny nemovitostí. Pakliže by došlo k dodatečnému povolení stavby a rozhodnutí o odstranění stavby by bylo zrušeno, tak by bylo výši slevy třeba porovnat zejména s náklady, které žalobkyni v souvislosti s tímto správním řízením vznikly (včetně účelně vynaložených nákladů na právní zastoupení v takovém řízení).

45. Ve vztahu k vadě spočívající v tom, že žalovaný neinformoval žalobkyni o probíhajícím správním řízení o uložení povinnosti vlastníku zalesnit pozemek, je pro účely posouzení výše slevy za tuto vadu v prvé řadě třeba upozornit na to, že tato vada – tak, jak ji žalobkyně vytkla dopisem ze dne [datum] – spočívá nikoli v tom, že by pozemek, který je v katastru nemovitostí veden jako lesní pozemek, nebyl zalesněn, ale pouze v tom, že žalovaný zamlčel k tomuto pozemku se vztahující správní řízení a v tomto řízení vydané rozhodnutí. Že předmětný pozemek není zalesněný, ostatně musela žalobkyně zjistit již v okamžiku, kdy si nemovitosti prohlédla, přičemž z výpisu z katastru nemovitostí musela být srozuměna s tím, že tento pozemek je veden jako pozemek lesní. Vada tedy spočívá nikoli v tom, že žalobkyně musela pozemek opětovně zalesnit, protože taková povinnost vlastníka pozemku vyplývá ze zákona (viz § 13 odst. 1/, § 31 odst. 1/ zákona č. 289/1995 Sb., lesního zákona), ale pouze v tom, že zde bylo správní řízení, o kterém ji žalovaný neinformoval. Proto i přiměřenost výše slevy je třeba posuzovat nikoli ve vztahu k nákladům, které opětovným zalesněním pozemku vznikly, ale pouze ve vztahu k tomu, že žalobkyně se stala účastníkem správního řízení a jakožto účastníkovi tohoto řízení jí mohly důvodně vzniknout náklady (včetně nákladů právního zastoupení).

46. K tomu odvolací soud dodává, že výčet výše uvedených nákladů na odstranění jednotlivých vad rozhodně není možno brát jako výčet úplný. Odvolací soud zde pouze nastínil, jakým směrem by se mohly ubírat úvahy okresního soudu a jakým směrem by v té souvislosti mohlo být dokazování doplněno. Jak již ale zaznělo výše, způsob určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny patří k právním normám s relativně neurčitou hypotézou a je proto pouze na soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy z předem neomezeného okruhu okolností. Záleží tedy pouze na úvaze okresního soudu, aby sám zvolil, jaké konkrétní okolnosti jsou pro posouzení přiměřenosti jednotlivých slev podstatné, a na základě těchto okolností jednotlivé vady kvantifikoval a porovnal je s jednotlivými uplatněnými slevami.

47. Pro ilustraci je možno odkázat na již výše zmíněný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2013 sp. zn. 33 Cdo 2641/2012. Zde byla přiměřenost slevy u kupní smlouvy o prodeji bytového domu, kde vada spočívala v devastaci jednoho bytu, posouzena vzhledem ke kupní ceně s přihlédnutím k výši nákladů nutných k odstranění vad bytu, poměřením plochy bytu s celkovou zastavěnou plochou domu, vzhledem k podílu bytu na zaplacené kupní ceně, jakož i s ohledem na rozsah vad a s přihlédnutím k nemožnosti užívání bytu bez jeho celkové opravy. Soudy zde pro takovou úvahu nejprve musely učinit zjištění, jaká byla kupní cena, jaká byla výše nákladů na odstranění vad a jaký byl vzájemný poměr mezi užitnou plochou bytu a užitnou plochou celého domu.

48. Obdobně z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2016 sp. zn. 33 Cdo 558/2016 vyplývá, že zde při posouzení přiměřenosti slevy (kupní smlouva o prodeji nemovitosti, kde vada spočívala zejména v četných technických závadách na konstrukcích domu) porovnávaly soudy uplatněnou slevu s kupní cenou a se zjištěnými náklady na odstranění vad stavby.

49. V novém rozhodnutí o věci samé okresní soud neopomene rozhodnout i o náhradě nákladů odvolacího řízení (§ 224 odst. 3 o. s. ř.).

Poučení