115 C 51/2015 - 435

Rubrum

Okresní soud v Havlíčkově Brodě rozhodl samosoudkyní Mgr. Dariou Vaňkovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená dne [Anonymizováno] bytem [adresa] zastoupená advokátem [tituly před jménem]. [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený dne [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zaplacení částky 1.413.041,90 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 1.413.041,90 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 1.000.000 Kč od 16. 6. 2015 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 250.000 Kč od 11. 9. 2015 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 150.000 Kč od 7. 6. 2015 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 13.041,90 Kč od 8. 8. 2015 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku 539.828 Kč k rukám jejího zástupce [Jméno advokáta], advokáta se sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

III. Žalovaný je povinen nahradit České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě na nákladech řízení částku 320,80 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

IV. Soud přiznává advokátce [Jméno advokátky], která byla usnesením Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23. 11. 2017 č. j. 26 Co 277/2017-152 ustanovena žalovanému jako zástupce pro toto řízení, odměnu, jejíž výše bude určena po právní moci tohoto rozhodnutí samostatným rozhodnutím. Zaplatí ji Česká republika – Okresní soud v Havlíčkově Brodě.

Odůvodnění

1. Podanou žalobou došlou soudu dne 11. 9. 2015 se žalobkyně domáhala vůči žalovanému zaplacení částky 1.413.041,90 Kč s příslušenstvím. Vylíčila, že dne 20. 3. 2015 byla mezi ní jako kupující a žalovaným jako prodávajícím uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl úplatný převod nemovitostí – pozemku č. parc. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. e. [Anonymizováno], pozemku č. parc. [Anonymizováno] zahrada, a pozemku č. parc. [Anonymizováno], lesní pozemek, všechny v obci [adresa], katastrální území [adresa]. Vlastnické právo ve prospěch žalobkyně bylo vloženo do katastru nemovitostí ke dni 23. 3. 2015 a stala se tak výlučným vlastníkem předmětu koupě. Kupní cena byla sjednána ve výši 5.984.000 Kč a byla hrazena formou hypotečního úvěru. Po nabytí vlastnického práva byl žalobkyni doručen přípis Krajského úřadu pro [Anonymizováno] ze dne 29. 4. 2015, z něhož bylo patrné, že ohledně předmětu koupě (budovy č. e. [Anonymizováno]) se vede před Krajským úřadem [Anonymizováno] jako odvolacím orgánem pod sp. zn. SZ [Anonymizováno] řízení o odvolání proti rozhodnutí o zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby. Žalobkyně nahlédnutím do spisu zjistila, že přístavba budovy byla žalovaným stavěna v rozporu se stavebním povolením Stavebního úřadu [adresa] ze dne 7. 7. 2005 a projektovou dokumentací, která byla podkladem pro jeho vydání, a proto stavební úřad zahájil již dne 19. 12. 2013 pod sp. zn. [Anonymizováno] řízení o odstranění stavby. Oproti povolené přístavbě budovy, kdy zastavěná plocha přístavby měla činit včetně terasy 137,5 m2 s rozměry 8 x 14 m + terasa 3 x 8,5 m, byla žalovaným provedena přístavba včetně terasy o zastavěné ploše 200 m2. Přístavba byla provedena o půdorysných rozměrech 11 x 14 m + terasa 3,3 x 14 m s využitelným podkrovím. Místo dřevěného přístřešku o rozměrech 8x8 m byla žalovaným provedena zděná garáž o rozměrech 11 x 8 m a na garáž navazující dřevěný přístřešek o rozměrech 5,8 x 8m. Na severní straně objektu na lesním pozemku č. parc. [Anonymizováno] bylo žalovaným provedeno zádveří nepravidelného tvaru o rozměrech 1.54 x 2 x 1,54 x 2 m, které je zastřešeno sedlovou střechou. Stavební úřad městyse [adresa] v řízení vedeném pod č. j. [Anonymizováno] vydal na podkladě žádosti žalovaného o dodatečném povolení dne 5. 11. 2014 rozhodnutí, kterým tuto jeho žádost zamítl. Proti rozhodnutí stavebního úřadu podal žalovaný odvolání a žalobkyně se o těchto skutečnostech dozvěděla až na základě vyrozumění krajského úřadu v průběhu odvolacího řízení. Odvolání žalovaného žalobkyně doplnila, nicméně odvolání bylo zamítnuto a rozhodnutí stavebního úřadu o zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby potvrzeno. Nepovolené části přístavby jsou stavebně propojeny s dosavadní budovou (např. provázání krovů nad zděnou garáží se střechou domu, zvětšení vnitřní části přístavby, nad kterou se nacházejí již dokončené nově zrekonstruované obytné místnosti atd.). Všechny tyto skutečnosti žalovaný věděl. Žalobkyně vyjádřila přesvědčení, že všechny tyto skutečnosti žalovaný před ní zamlčel, aby stihl stavbu prodat ještě před vydáním konečného rozhodnutí stavebního úřadu. Žalovanou bylo dále zjištěno, že v předmětu koupě je trvale hlášena [jméno FO], od níž žalobkyně obdržela dne 2. 9. 2015 přípis s tím, že na předmětu převodu vázne nájemní právo v její prospěch s trváním nájmu od 1. 9. 2011 do 31. 8. 2021 s tím, že nájemné za deset let bylo uhrazeno dopředu při podpisu smlouvy. Ani o této skutečnosti žalovaný žalobkyni neinformoval a naopak ji ve smlouvě ujistil, že žádná osoba nemá k předmětu prodeje právo nájmu. Žalovaným bylo dále zamlčeno, že ohledně pozemku č. parc. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] (lesní pozemek) probíhá před Městským úřadem [adresa] řízení sp. zn. [Anonymizováno] ohledně povinnosti zalesnit tento pozemek v důsledku neoprávněného vytěžení dřeviny ze strany žalovaného a odstranit protiprávní užívání pozemku k jiným účelům, mj. odstranění stavebních objektů, zahradních úprav a komunikace. Žalovanému byla vyměřena pokuta za neoprávněné vytěžení lesní dřeviny. Následně byl žalobkyni doručen příkaz MěÚ [adresa] č. j. [Anonymizováno] ze dne 29. 6. 2015, aby jako nový vlastník lesního pozemku provedla jeho zalesnění a odstranila závadný stav spočívající v odstranění nepovoleného užívání ve stejném rozsahu jako předchozí vlastník. Žalobkyně dále vylíčila, že dne 9. 7. 2015 bylo pracovníky společnosti [právnická osoba]., v předmětu koupě zjištěno, že v odběrném místě č. [hodnota] byl na elektroměr neoprávněně napojen kabel, který byl sveden do sklepa budovy, kde je umístěn elektrokotel. Kabel sice na elektrokotel ani jiné obdobné zařízení napojen nebyl, byl zaslepen, nicméně byl pod proudem. Pracovníky společnosti bylo zjištěno, že kabel má na sobě vyrytý rok výroby 2006, byl zabetonovaný a do zdi zasekaný tak, že jej nešlo obnažit a odstranit. Ze způsobu uložení kabelu do zdi budovy a země bylo patrné, že kabel zde byl uložen již několik let. Téhož dne byl předmětný elektroměr demontován a dodávka elektřiny byla do tohoto odběrného místa přerušena. Přerušení dodávky elektrické energie trvalo do 15. 7. 2015, kdy byla opětovně obnovena. Shora uvedené žalovaný žalobkyni zamlčel a naopak ji utvrdil o bezvadnosti stavu předmětu koupě deklaracemi a prohlášeními v kupní smlouvě. Žalobkyně v reakci na zjištěné skutečnosti dopisem ze dne 25. 5. 2015 vytkla žalovanému vady a nedostatky a zároveň uplatnila nárok z odpovědnosti za vady ve formě slevy z kupní ceny ve výši 1.000.000 Kč a smluvní pokutu ve výši 150.000 Kč. V reakci na zjištění pracovníků [právnická osoba]., dopisem ze dne 27. 7. 2015 vytkla žalobkyně žalovanému vady v podobě neoprávněně zapojeného elektrokabelu, přerušení dodávek elektrické energie. Dále žalobkyně v reakci na řízení o povinnosti zalesnění pozemku a zjednání nápravy a na dopis [jméno FO] o existenci nájemního vztahu dopisem ze dne 3. 9. 2015 vytkla žalovanému vady v podobě projednávané povinnosti zalesnění pozemku a zjednání nápravy a dále právní vady užívacího práva třetí osoby. S ohledem na tuto další právní vadu žalobkyně požádala o slevu z kupní ceny ve výši 1.250.000 Kč (tedy o 250.000 Kč vyšší než kdyby vada způsobená zatajením nájemního vztahu nebyla vytčena). Žalobkyně tedy žalobou uplatnila vůči žalovanému požadavek na slevu z kupní ceny ve výši 1.250.000 Kč s příslušenstvím, na zaplacení smluvní pokuty ve výši 150.000 Kč s příslušenstvím a jako náhradu majetkové újmy ve výši 13.041,90 Kč, neboť v období přerušení dodávky elektřiny si musela zajistit náhradní zdroje elektrické energie v podobě dvou elektrocentrál, kdy za jejich vypůjčení uhradila 1.100 Kč + 2.376 Kč a dále zaplatila za nákup pohonných hmot do těchto záložních agregátů 2.565,90 Kč, částku 5.000 Kč za elektromontážní práce spojené s odstraněním závad, částku 2.000 Kč za zednické práce spojené s elektroinstalací. Tyto náklady byly žalobkyní vynaloženy v příčinné souvislosti s neoprávněně instalovaným kabelem napojeným na odběrné místo předmětu koupě, který bylo nutno v důsledku zjištění pracovníků [právnická osoba]., odstranit. Žalobkyně následně k výzvě soudu při jednání dne 7. 6. 2018 doplnila skutková tvrzení, že jí škodu způsobil původní vlastník nemovitosti – žalovaný – který neoprávněně vyvedeným kabelem čerpal elektrickou energii; kabel tam byl umístěn v roce 2006, byl zabetonován a zahrnut hlínou. Příčinnou souvislost mezi protiprávním jednáním škůdce a vznikem škody žalobkyně spatřovala v tom, že kabel měl být připojen na elektrohodiny a tím, že tam byl neoprávněný odběr a zasáhl [Anonymizováno], zůstal celý dům bez elektřiny a žalobkyně musela vyrábět elektřinu náhradním způsobem. Žalobkyně závěrem uvedla, že popsané právní a faktické vady jsou tak zásadní, že jí znemožňují předmětné nemovitosti užívat a realizovat její vlastnické právo. Naopak nabytí nemovitostí jí způsobuje vznik řady povinností vůči správním orgánům, značných škod.

2. Žalovaný učinil spornými vytknuté vady i částku, kterou žalobkyně uplatnila žalobou. Dále uvedl, že si není vědom toho, že by v době prodeje nemovitostí byla k pobytu hlášena třetí osoba, popřel uzavření nájemní smlouvy s [jméno FO], resp. následně doplnil, že ke dni podpisu kupní smlouvy byla nájemní smlouva uzavřená dne 1. 9. 2011 mezi žalovaným a jmenovanou ukončena dohodou. Žalobkyně o dalších vytknutých vadách při podpisu kupní smlouvy věděla, když o nich byla informována pracovníkem realitní kanceláře zprostředkující prodej. Žalobkyně byla seznámena s existencí obou správních řízení uvedených v žalobě ještě před uzavřením kupní smlouvy. K lesním pozemkům a k nim vytýkané vadě žalovaný namítl, že se na první pohled jednalo o vytěžené lesní pozemky, tedy jednalo se o vadu zjevnou. Z tohoto důvodu byla cena nemovitostí snížena (původně požadovaná kupní cena 7.900.000 Kč byla snížena na 5.984.000 Kč). Žalobkyně dle žalovaného nemůže uplatňovat práva z vadného plnění, když o vadách věděla a s nimi nemovitosti koupila. K tvrzenému přerušení dodávky elektřiny uvedl, že si není vědom toho, z jakého důvodu musela případně být přerušena dodávka elektřiny na tak dlouhou dobu a že nebylo nutné kvůli odstranění kabelu demontovat celý elektroměr. Žalobkyně užívala nemovitosti od prosince 2014 a s jejich technickým stavem byla seznámena. Odmítl, že by instaloval nějaký kabel. Žalovaný v rámci své obrany uplatnil kompenzační námitku z titulu smlouvy, jíž se žalobkyně zavázala zaplatit žalovanému částku 496.000 Kč za kompletní vybavení domu.

3. Okresní soud v Havlíčkově Brodě rozhodl rozsudkem ze dne 2. 8. 2018 č. j. 115 C 51/2015-251, jímž uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 150.000 Kč s úrokem z prodlení a ohledně zbývající části nároku ve výši 1.263.041,90 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl a učinil navazující výroky o nákladech řízení a odměně soudem ustanoveného zástupce. Krajský soud v Hradci Králové k odvolání účastníků uvedený rozsudek okresního soudu usnesením ze dne 2. 10. 2019 č. j. 26 Co 124/2019-352 zrušil a vrátil věc k dalšímu řízení.

4. Odvolací soud vzal za nesporné, že účastníci uzavřeli dne 20. 3. 2015 kupní smlouvu (žalovaný jako prodávající a žalobkyně jako kupující), jejímž předmětem byly sporné nemovitosti uvedené shora. Žalovaný v písemné kupní smlouvě prohlásil, že na adrese předmětu prodeje nemá zřízen trvalý pobyt on ani žádná jiná osoba, že na adrese předmětu prodeje nemá provozovnu, sídlo či detašované pracoviště žádná právnická osoba nebo fyzická osoba a že k předmětu prodeje nesvědčí nikomu právo nájmu [čl. V odst. 1 písm. f)]. Dále prohlásil, že neexistuje soudní nebo správní rozhodnutí týkající se předmětu prodeje, které by mohlo ohrozit nabytí, financování či řádné užívání předmětu prodeje a žádné takové žaloby nebo řízení nehrozí [čl. V odst. 1 písm. i)] a že předmět prodeje nemá žádné zásadní, faktické (technické) ani právní vady, které by znemožňovaly či podstatně omezovaly jeho užívání, je způsobilý a vhodný k bydlení, je ve stavu odpovídajícím jeho stáří a době užívání a není mu známa žádná překážka nebo vada, která by znemožňovala nebo omezovala užívání předmětu prodeje [čl. V odst. 1 písm. k)]. Uvedl, že nezamlčel nic o stavu předmětu prodeje a kupující pravdivě a úplně seznámil se všemi rozhodujícími skutečnostmi, které jsou mu známy [čl. V odst. 1 písm. l)]. V čl. IX odst. 1 písemné kupní smlouvy bylo ujednáno, že pro případ, že se některé prohlášení uvedené v této smlouvě, zejména v čl. I nebo čl. V odst. 1 této smlouvy, ukáže být nepravdivým nebo nebude splněna některá z povinností či závazků, které se smluvní strany v této kupní smlouvě zavázaly splnit, zejména v čl. IV, V, VI této smlouvy, zavazuje se zaplatit smluvní strana, která podmínky, závazky či termín nesplnila, straně oprávněné jednorázovou smluvní pokutu ve výši 150.000 Kč v hotovosti do 5 dnů od vyzvání a doložení této skutečnosti a dále úrok z prodlení v zákonné výši za každý den prodlení se splněním povinnosti. Žalobkyně tedy předmětem řízení učinila tři nároky: slevu z kupní ceny, smluvní pokutu a náhradu majetkové újmy s tím, že předpoklady pro každý z uplatněných nároků je třeba hodnotit samostatně.

5. Pokud se týká kompenzační námitky žalovaného, pak odvolací soud shodně jako soud prvního stupně soud uzavřel, že pohledávka započítávaná žalovaným je neurčitá, je nezpůsobilá k započtení.

6. Nárok na slevu z kupní ceny je dle odvolacího soudu třeba posoudit podle § 2099 a násl. o. z., když smyslem úpravy práv z vadného plnění je ochrana kupujícího před právními či faktickými vadami předmětu koupě, o kterých nevěděl, anebo vědět nemohl ani při zachování náležité opatrnosti, to neplatí, ujistil-li ho prodávající, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě (§ 2103 o. z.). Dle § 2106 odst. 1 písm. c) a dle § 2107 odst. 1 o. z. má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny vždy, bez ohledu na to, zda jde o vadu podstatnou či nikoli. Odvolací soud uzavřel, že dopisem ze dne 25. 5. 2015 žalobkyně vytýkala žalovanému vadu spočívající v tom, že ji neupozornil na probíhající řízení před Městským úřadem [adresa], sp. zn. [Anonymizováno] ohledně povinnosti zalesnit pozemek č. parc. [Anonymizováno] v důsledku jím neoprávněného vytěžení dřeviny (nevytýkala žalovanému, že na sporném pozemku není lesní porost, jak nesprávně uzavřel okresní soud). Dále odvolací soud uzavřel, že žalobkyně vytkla žalovanému vadu spočívající v existenci nájemního práva [jméno FO] od 1. 9. 2011 do 31. 8. 2021 k předmětu koupě a skutečnost, že tato osoba byla ve sporných nemovitostech hlášena k trvalému pobytu. V dopise ze dne 3. 9. 2015 požadovala slevu z kupní ceny 250.000 Kč. Dopisem ze dne 25. 5. 2015 žalobkyně vytkla žalovanému vadu spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu č. ev. [Anonymizováno] v rozporu se stavebním povolením Stavebního úřadu městyse [adresa] č. j. [Anonymizováno] ze dne 7. 7. 2005. Přípisem ze dne 27. 7. 2015 žalobkyně vytýkala žalovanému faktickou vadu spočívající v existenci neoprávněně připojeného kabelu na elektroměr s odběrným místem č. [hodnota], který byl pod proudem a který evokoval v minulosti neoprávněný odběr elektrické energie. Odvolací soud okresnímu soudu uložil, aby v dalším řízení nejprve vyzval žalobkyni, aby odstranila vadu žaloby a doplnila skutková tvrzení ohledně toho, jakou konkrétní výši slevy z kupní ceny požaduje za jednotlivé vady, které žalovanému vytkla. Poté se okresní soud bude zabývat tím, zda ke dni podpisu kupní smlouvy existovala vada spočívající v nájemním právu [jméno FO] k nemovitostem. Za tím účelem poučí žalovaného dle § 118a odst. 1 o. s. ř., aby doplnil skutková tvrzení ohledně toho, ke kterému dni měl nájem [jméno FO] zaniknout, s kým a kdy dohodu o zániku nájemního práva uzavřel a označil k jeho prokázání důkazy. Pokud jde o vadu spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu č. ev. [Anonymizováno] v rozporu se stavebním povolením a projektovou dokumentací, poučí okresní soud žalovaného ve smyslu § 118a odst. 3 o. s. ř. o tom, že musí zejména prokázat, že žalobkyni předal před uzavřením kupní smlouvy rozhodnutí stavebního úřadu ze dne 7. 7. 2005 a projektovou dokumentaci. Okresní soud se bude zabývat i tím, zda ke dni podpisu kupní smlouvy existovaly žalobkyní vytýkané vady spočívající v neinformování o probíhajícím správním řízení ohledně povinnosti zalesnit pozemek č. parc. [Anonymizováno] a v existenci neoprávněně připojeného kabelu na elektroměr. Dospěje-li okresní soud ohledně všech výše uvedených žalobkyní vytýkaných vad k závěru, že se jedná o vady, že existovaly v okamžiku uzavření kupní smlouvy, že o nich žalobkyně nevěděla, ani vědět nemohla při vynaložení náležité opatrnosti, bude se zabývat tím, jaká výše slevy z kupní ceny je přiměřená jednotlivým konkrétním vadám.

7. Podáním ze dne 14. 4. 2020 a při jednání konaném 17. 9. 2020 žalobkyně doplnila, že v souvislosti s tím, že ji žalovaný neinformoval o probíhajícím řízení o uložení povinnosti vlastníku zalesnit pozemek, požaduje slevu z kupní ceny ve výši 120.000 Kč. Uvedená částka vychází z kupní ceny a zohledňuje skutečnost, že žalobkyně musela vstoupit do řízení jako účastník, procesně se hájit a příkazem jí byla uložena povinnost pozemek zalesnit. V souvislosti s jejím neinformováním o trvalém pobytu [jméno FO] uplatňuje slevu z kupní ceny ve výši 30.000 Kč, která se rovněž odvíjí od výše kupní ceny; v souvislosti s trvalým pobytem jmenované se mohl do nemovitosti dostavit exekutor, [jméno FO] se domáhala bydlení v nemovitosti; poštovní schránka byla plná korespondence pro ni od orgánů státní správy, pro které zde byla dosažitelná. Co se týká neinformování o existenci nájemního vztahu, které svědčilo [jméno FO], uplatnila žalobkyně slevu z kupní ceny ve výši 250.000 Kč. V tomto směru žalobkyně vycházela z toho, že nájemné mělo být uhrazeno na deset let dopředu ve výši 348.000 Kč. Částka 250.000 Kč představuje asi dvě třetiny nájemného. Pokud se jedná o vadu spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu č. ev. [Anonymizováno] v rozporu se stavebním povolením, pak žalobkyně uplatnila slevu z kupní ceny 850.000 Kč, která odpovídá asi 10% z kupní ceny a odpovídá závažnosti vady, zatajení významných skutečností a úmyslnému pochybení žalovaného, resp. za něj jednajícího syna. Nemovitost byla z velké části na zbourání, neodpovídala projektové dokumentaci, neodpovídala rozměrově. Za neoprávněné připojení kabelu žalobkyně slevu z kupní ceny nepožadovala; požadovala náhradu škody.

8. Soud vzal za prokázané, že dne 20. 3. 2015 byla mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako kupující uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej a koupě nemovitostí, a to pozemku č. parc. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 110 m2, jehož součástí je stavba – objekt k rodinné rekreaci, č. e. [Anonymizováno], v části obce [adresa], pozemku č. parc. [Anonymizováno] zahrada, o výměře 1.014 m2, pozemku č. parc. [Anonymizováno], lesní pozemek, o výměře 2.171 m2, vše v obci [adresa], katastrální území [adresa] (čl. I) za kupní cenu 5.984.000 Kč (čl. III). Součástí smlouvy je prohlášení žalovaného jako prodávajícího, že na adrese předmětu prodeje nemá on ani jiná osoba zřízen trvalý pobyt, k předmětu prodeje nikomu nesvědčí právo nájmu (čl. V bod 1 písm. f); neexistuje soudní nebo správní rozhodnutí týkající se předmětu prodeje, které by mohlo ohrozit nabytí, financování či řádné užívání předmětu prodeje, a nehrozí žádné takové žaloby nebo řízení (čl. V bod 1 písm. i); předmět prodeje nemá žádné zásadní faktické (technické) ani právní vady, které by znemožňovaly či podstatně omezovaly jeho užívání, je způsobilý, vhodný k bydlení, je ve stavu odpovídajícím jeho stáří a době užívání a není mu známa žádná překážka nebo vada, která by znemožňovala nebo omezovala užívání předmětu prodeje (čl. V bod 1 písm. k); prodávající nezamlčel nic o stavu předmětu prodeje a kupující pravdivě a úplně seznámil se všemi rozhodujícími skutečnostmi, které jsou mu známy (čl. V bod 1 písm. l). Žalobkyně jako kupující prohlásila, že jí bylo umožněno provést fyzickou prohlídku předmětu prodeje, měla možnost se seznámit s faktickým (technickým) stavem, je seznámena se stavem listu vlastnictví (čl. V bod 2 písm. a). Pro případ nepravdivosti shora uvedených prohlášení dle čl. V odst. 1 byla mezi účastníky sjednána povinnost zaplatit pokutu ve výši 150.000 Kč pro tu smluvní stranu, která podmínky, závazky a termíny nesplnila, a to ve lhůtě 5 dnů (čl. IX bod 1). Žalobkyně se dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa], katastrální území [adresa] s účinností od 23. 3. 2015 stala vlastníkem shora uvedených nemovitostí. Dopisem ze dne 25. 5. 2015 (dle dodejky došlé žalovanému dne 1. 6. 2015) vytkla žalobkyně žalovanému vady nemovitostí spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu č. ev. [Anonymizováno] na pozemku č. parc. st. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] v rozporu se stavebním povolením Stavebního úřadu [adresa] č. j. [Anonymizováno] ze dne 7. 7. 2005, žalobkyni neinformoval o trvalém pobytu třetí osoby v předmětu koupě a neupozornil ji na probíhající řízení ohledně povinnosti zalesnit pozemek č. parc. [Anonymizováno]. Žalobkyně vůči žalovanému uplatnila z titulu odpovědnosti žalovaného za vady slevu z kupní ceny ve výši 1.000.000 Kč a poskytla žalovanému lhůtu k plnění do 15. 6. 2015. Dále vyzvala žalovaného, aby jí do pěti dnů od obdržení této výzvy zaplatil smluvní pokutu ve výši 150.000 Kč, neboť se ukázala nepravdivá prohlášení uvedená v čl. V odst. 1 písm. f), i), k), l) kupní smlouvy ze dne 30. 3. 2015. Dopisem ze dne 27. 7. 2015 vytkla žalobkyně žalovanému další vadu spočívající v existenci neoprávněně připojeného kabelu na elektroměr s tím, že trvá na výše uvedené slevě z kupní ceny s tím, že v důsledku přerušení dodávky elektrické energie ve dnech 9. 7. – 15. 7. 2015 došlo u žalobkyně ke vzniku majetkové újmy v celkové výši 13.042,30 Kč (3.476 Kč za zajištění náhradního zdroje elektrické energie + 2.566,30 Kč za nákup pohonných hmot do záložních zdrojů + 5.000 Kč za elektromontážní práce spojené s odstraněním závad + [právnická osoba] Kč za zednické práce spojené s elektroinstalací) a vyzvala žalovaného k plnění do 7. 8. 2015. Dopisem ze dne 3. 9. 2015 vytkla žalobkyně žalovanému právní vadu spočívající v zatížení nemovitosti nájemním právem třetí osoby plynoucí ze smlouvy o nájmu ze dne 1. 9. 2011. V souvislosti s touto vadou žalobkyně uplatnila z titulu odpovědnosti za vady požadavek na slevu z kupní ceny ve výši 250.000 Kč (tedy ve spojení s dříve vytčenými vadami celkem 1.250.000 Kč) a vyzvala žalovaného k plnění ve lhůtě do 10. 9. 2015. Ze shora uvedeného současně plyne, že vady byly žalobkyní žalovanému vytknuty bezodkladně po jejich zjištění.

9. Pokud se týká nároku na slevu z kupní ceny ve výši 120.000 Kč v souvislosti s tím, že žalovaný žalobkyni neinformoval o probíhajícím řízení o uložení povinnosti vlastníku zalesnit pozemek, vzal soud spisem [adresa] sp. zn. [Anonymizováno] za prokázané, že byl Městským úřadem [adresa], dne 29. 6. 2015 vydán příkaz splnit opatření k odstranění zjištěných nedostatků, zlepšení stavu lesů a plnění jejich funkcí – na lesním pozemku č. parc. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], mimo jiné odstranit protiprávní stav spočívající ve využívání lesního pozemku k jiným účelům (těmi se rozumí zahradní úpravy, louka - bývalá pastvina, zpevněné plochy – komunikace s obratištěm, nádvoří, stavební objekty a bývalý výběh pro koně); v odůvodnění příkazu se podává, že jmenovaný orgán příkazem ze dne 6. 8. 2014 uložil žalovanému opatření k odstranění nedostatků, zlepšení stavu lesů a plnění jejich funkcí týkající se i pozemku č. parc. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]; uvedené rozhodnutí bylo žalovanému doručeno dne 12. 8. 2014. Protože se žalobkyně stala vlastníkem nemovitosti před uplynutím lhůty pro odstranění protiprávního stavu, a stav lesního pozemku se nezměnil, zavázal správní orgán ke splnění povinnosti žalobkyni jako nového vlastníka; proti tomuto rozhodnutí podala žalobkyně odpor a správní orgán rozhodl dne 3. 12. 2015 o povinnosti žalobkyně obnovit lesní porost na pozemku č. parc. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Při uzavření kupní smlouvy dne 20. 3. 2015 tedy žalovaný o shora uvedeném řízení věděl (rozhodnutí správního orgánu mu bylo doručeno již 12. 8. 2014). V kupní smlouvě však žalobkyni ujistil o tom, že neexistuje správní rozhodnutí týkající se předmětu prodeje, které by mohlo ohrozit řádné užívání předmětu prodeje (čl. V bod 1 písm. i); předmět prodeje nemá žádné zásadní právní vady, které by znemožňovaly či podstatně omezovaly jeho užívání a není mu známa žádná překážka nebo vada, která by znemožňovala nebo omezovala užívání předmětu prodeje (čl. V bod 1 písm. k). Svědek [jméno FO] při jednání dne 19. 6. 2017 vypověděl, že žalobkyni nedával oznámení o zahájení povinnosti zalesnit pozemek, při jednání dne 18. 1. 2021 vypověděl, že žalobkyně věděla o nutnosti zalesnit pozemek; říkal žalobkyni, že „to je les a bude to třeba časem zalesnit“. Výpovědí [jméno FO] nelze mít za prokázané, že žalovaný informoval žalobkyni o probíhajícím řízení o uložení povinnosti vlastníku zalesnit pozemek, když navíc při jednání konaném 19. 6. 2017 vypověděl, že oznámení o povinnosti zalesnit pozemek žalobkyni nedával. Okolnost, že bylo vedeno řízení o povinnosti zalesnit pozemek, nebyla známa ani svědku [jméno FO] – realitnímu makléři, který zajišťoval prodej nemovitosti. Soud dospěl k závěru, že neinformování o probíhajícím řízení o uložení povinnosti vlastníku zalesnit pozemek je právní vadou, která existovala v době uzavření kupní smlouvy a žalobkyně o této vadě při podpisu kupní smlouvy nevěděla, resp. byla s ní seznámena až 14. 7. 2015, kdy jí byl dle obsahu výše uvedeného spisu doručen příkaz o uložení opatření k odstranění zjištěných nedostatků ze dne 29. 6. 2015 č. j. [Anonymizováno] (§ 2099 o. z., § 2103 o. z.). Co se týká výše uplatněné slevy z kupní ceny ve výši 120.000 Kč, pak tu považuje soud za přiměřenou (§ 2106, § 2107 o. z.), a to vzhledem ke skutečnosti, že se žalobkyně musela stát účastníkem správního řízení, přijmout jeho stav a vznikly jí povinnosti směřující k odstranění zjištěných nedostatků, zlepšení stavu lesů a plnění jeho funkcí, když na lesním pozemku č. parc. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] byla povinna jako nový vlastník odstranit protiprávní stav spočívající ve využívání lesního pozemku k jiným účelům, provést přípravu povrchu pozemků pro zalesnění, obnovit les. Při jednání konaném 24. 4. 2017 žalobkyně uvedla, že zalesnění bylo prováděno na konci dubna 2016, bylo odstraněno zádveří a altán na lesním pozemku.

10. Ve vztahu k nároku na slevu z kupní ceny ve výši 250.000 Kč související s vadou spočívající v existenci nájemního práva [jméno FO], soud vzal za prokázané, že mezi žalovaným jako pronajímatelem a [jméno FO] byla dne 1. 9. 2011 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem budovy č. ev. [Anonymizováno], pozemků č. parc. st.[Anonymizováno][Anonymizováno], č. parc. [Anonymizováno] a č. parc. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] na dobu určitou od 1. 9. 2011 do 31. 8. 2021 s tím, že nájemné bylo sjednáno ve výši 2.000 Kč měsíčně a dále byla sjednána výše poplatku za dodávky elektřiny a vody ve výši 900 Kč měsíčně; žalovaný jako pronajímatel stvrdil, že obdržel částku 348.000 Kč, z čehož 240.000 Kč připadá na úhradu nájemného a 108.000 Kč na úhradu elektřiny a vody. Dopisem ze dne 14. 8. 2015 sdělila [jméno FO] žalobkyni, že jí svědčí právo nájmu k předmětným nemovitostem, dotázala se na možnost dalšího užívání nemovitostí dle nájemní smlouvy, kterou připojila. [jméno FO] jako svědkyně vypověděla, že do roku 2010 bydlela s bývalým přítelem ([jméno FO]) v [adresa] č. e. [Anonymizováno]. Měla sepsanou nájemní smlouvu (jednalo se o shora uvedenou listinu datovanou 1. 9. 2011), neboť neměla v jistou dobu s [jméno FO] harmonické vztahy a chtěla mít jistotu, že bude moci v domě bydlet, resp. odejít dle svého uvážení. Nevzpomínala si, že by se uzavírala smlouva o ukončení nájemní smlouvy. Zasílala žalobkyni dopis datovaný 14. 8. 2015, a to z toho důvodu, že měla v nemovitosti věci. Nájemní právo realizovat nechtěla, jednalo se jí pouze o vydání věcí. Soud vzal za prokázané, že v kupní smlouvě ze dne 20. 3. 2015 žalovaný žalobkyni výslovně ujistil, že na adrese předmětu prodeje nemá on ani jiná osoba zřízen trvalý pobyt, k předmětu prodeje nikomu nesvědčí právo nájmu (čl. V bod 1 písm. f). Soud dospěl k závěru, že právní vada spočívající v existenci nájemního práva [jméno FO] k 20. 3. 2015 existovala v době uzavření kupní smlouvy a žalobkyně o této vadě při podpisu kupní smlouvy nevěděla, resp. byla s ní seznámena až z dopisu datovaného 14. 8. 2015 (§ 2099 o. z., § 2103 o. z.). Žalovanému se nepodařilo prokázat, že by ke dni uzavření kupní smlouvy nájemní vztah založený uvedenou nájemní smlouvou zanikl, a to ani svědeckou výpovědí [jméno FO]. Ta jako svědkyně vypověděla, že si nevzpomíná, že by nájemní vztah ukončovala, žalobkyni kontaktovala z toho důvodu, že chtěla vydat své věci. Ať již však měla jakékoliv důvody, pro něž právo nájmu nerealizovala, dle nájemní smlouvy tak mohla učinit a svého práva se vůči žalobkyni úspěšně domáhat. Svědek [jméno FO] při jednání dne 18. 1. 2021 vypověděl, že před prodejem nemovitosti nájem skončený nebyl. Pokud jde o výši slevy, tak tu s ohledem na sjednanou dobu trvání nájemního vztahu do konce roku 2021, sjednanou výši nájemného, resp. potvrzení, že nájemné a zálohy byly inkasovány, žalobkyně mohla být reálně v nejistotě o tom, zda bude nájemní právo [jméno FO] realizováno, považuje soud za přiměřenou (§ 2106, § 2107 o. z.).

11. Vada spočívající v neinformování o existenci trvalého pobytu [jméno FO] – stejně jako je uvedeno v předchozím bodě, žalovaný v kupní smlouvě ujistil žalobkyni, že na adrese předmětu prodeje nemá on ani jiná osoba zřízen trvalý pobyt (čl. V bod 1 písm. f). Dle potvrzení Úřadu [adresa] ze dne 25. 5. 2015 k uvedenému dni byla v objektu č. ev. [Anonymizováno] část obce [adresa] trvale hlášena [jméno FO], což sama jako svědkyně potvrdila. Tato okolnost je právní vadou, která existovala v době uzavření kupní smlouvy a žalobkyně o této vadě při podpisu kupní smlouvy nevěděla, resp. byla s ní seznámena až 25. 5. 2015 vystavením uvedeného potvrzení (§ 2099 o. z., § 2103 o. z.). Výši slevy z kupní ceny v souvislosti s touto vadou ve výši 30.000 Kč považuje soud za přiměřenou (§ 2106, § 2107 o. z.) s přihlédnutím k případným obtížím, které by byly spojeny s administrativním vyřízením zrušení trvalého pobytu [jméno FO] u správního orgánu. Lze dále důvodně uvažovat o obtěžování žalobkyně korespondencí určenou [jméno FO]. Soud při úvaze o přiměřenosti výše slevy přihlédl i k tomu, že prohlášení o neexistenci trvalého pobytu třetí osoby bylo výslovně uvedeno mezi smluvními ujednáními kupní smlouvy. Je tedy zjevné, že takové prohlášení bylo pro žalobkyni významné.

12. Vada spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu č. ev. [Anonymizováno] v rozporu se stavebním povolením Stavebního úřadu [adresa] č. j. [Anonymizováno] ze dne 7. 7. 2005 (§ 2099 o. z., § 2103 o. z.) byla prokázána spisem Úřadu [adresa], stavebního úřadu sp. zn. [Anonymizováno] z něhož plyne, že bylo vedeno řízení o dodatečném povolení stavby zahájené na základě žádosti žalovaného ze dne 8. 1. 2014.; tato žádost však byla rozhodnutím ze dne 5. 11. 2014 zamítnuta (v odůvodnění tohoto rozhodnutí se podává, že žalovaný provedl přístavbu rekreační chaty ev. č. [hodnota] v rozporu s vydaným stavebním povolením ze dne 7. 7. 2005 č. j. [Anonymizováno], kdy oproti povolené přístavbě rekreační chaty ev. č. [hodnota], kde zastavěná plocha přístavby činila včetně terasy 137,5 m2, rozměry 8x14 m + terasa 3x8,5 m, je provedena přístavba včetně terasy o zastavěné ploše 200 m2; přístavba je provedena o půdorysných rozměrech 11x14 m + terasa [právnická osoba] x 14m, s využitelným podkrovím, zastřešeno sedlovou střechou, výška hřebene střechy činí 7,8 m; nad původní stavbou výška hřebene střechy 8,3 m zůstala nezměněna; místo dřevěného přístřešku o rozměrech 8x8m provedena zděná garáž o rozměrech 11x8 m, na garáž navazuje dřevěný přístřešek o rozměrech 5,8x8m, to je zastřešeno pultovou střechou; na severní straně objektu na lesním pozemku č. parc. 376/152 provedeno zádveří nepravidelného tvaru o rozměrech 1,54x2x1,54x1,54x2m zastřešené sedlovou střechou. Dle závěru stavebního úřadu žalovaný postavil přístavbu zádveří v neurbanizovaném území – v zóně lesa, kdy bylo vydáno nesouhlasné závazné stanovisko orgánu státní správy lesů). Proti tomuto rozhodnutí podal žalovaný dne 21. 11. 2014 odvolání, o němž bylo rozhodnuto Krajským úřadem [Anonymizováno], dne 19. 8. 2015 pod sp. zn. [Anonymizováno], tak, že se odvolání žalovaného zamítá a výše uvedené rozhodnutí stavebního úřadu ze dne 5. 11. 2014 se potvrzuje. Jak vyslovil odvolací soud, bylo na žalovaném, aby prokázal, že žalobkyni předal před uzavřením kupní smlouvy rozhodnutí stavebního úřadu ze dne 7. 7. 2005 a projektovou dokumentaci, když současně svědek [tituly před jménem] [jméno FO] nezjistil, že přístavek byl proveden v rozporu se stavebním povolením a projektovou dokumentací. Žalovaný žalobkyni v kupní smlouvě ujistil o tom, že předmět prodeje nemá žádné zásadní faktické (technické) ani právní vady, které by znemožňovaly či podstatně omezovaly jeho užívání, je způsobilý, vhodný k bydlení, a není mu známa žádná překážka nebo vada, která by znemožňovala nebo omezovala užívání předmětu prodeje (čl. V bod 1 písm. k); prohlásil, že nezamlčel nic o stavu předmětu prodeje a žalobkyni jako kupující pravdivě a úplně seznámil se všemi rozhodujícími skutečnostmi, které jsou mu známy (čl. V bod 1 písm. l). Žalovaný k prokázání, že předal žalobkyni projektovou dokumentaci a stavební povolení navrhl opětovný výslech [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO]. [tituly před jménem] [jméno FO] při jednání dne 18. 1. 2021 vypověděl, že provedl ekonomický odhad pro banku v souvislosti s tím, že si žalobkyně chtěla vzít úvěr a měla dát nemovitosti do zástavy. Měl k dispozici neúplnou projektovou dokumentaci (základní plány – půdorysy, řez), neměl situaci; nezkoumal, zda realizace vychází z projektové dokumentace. [tituly před jménem] [jméno FO] vyloučil, že by žalobkyni dával originál stavební dokumentace; nevěděl, zda jí dával stavební povolení, resp. zda jí předával odhad, neboť obvykle zasílal odhady přímo bance; nevybavil si, že by s žalobkyní před nabytím nemovitosti odhad probíral. [jméno FO] při jednání dne 7. 12. 2020 uvedl, že si nevybavuje, že by měl rozhodnutí o zamítnutí dodatečného stavebního povolení, nebyl schopen říci, zda měl k dispozici projektovou dokumentaci a stavební povolení ze dne 7. 7. 2005, resp. nedokázal si vybavit, zda projektovou dokumentaci a stavební povolení předával žalobkyni. [jméno FO] při opětovném výslechu dne 18. 1. 2021 vypověděl, že žalobkyni předával projektovou dokumentaci, dostala i stavební povolení; nepředával jí to protokolárně. Svědkovi [jméno FO] byla předestřena smlouva o výhradním poskytování realitních služeb datovaná 29. 10. 2014 – podpis na listině označil nejprve za vlastní, avšak poté, co byl vyzván k vyjádření k prohlášení o tom, že na nemovitostech neváznou žádné závazky ani jiné právní vady, není omezeno vlastnické právo k nemovitostem, neváznou na nich dluhy, věcná břemena, předkupní zástavní, nájemní práva či jiná práva třetích osob, kategoricky odmítl, že by listinu podepsal. Uvedl, že neví, proč žalobkyni neinformoval o povinnosti odstranit stavbu a zalesnit pozemek. Výpověď [jméno FO] se ukázala jako vnitřně rozporná, a tedy nedůvěryhodná, a to i v kontextu výpovědi učiněné při jednání 19. 6. 2017 (při tomto jednání uvedl, že neví, jestli žalobkyni dával stavební povolení a rozhodnutí o zamítnutí dodatečného povolení). Soud tedy uzavřel, že žalovaný neprokázal vědomost žalobkyně o provedení přístavby v rozporu se stavebním povolením. Tento závěr nemohl zvrátit ani obsah e-mailové zprávy, kterou žalobkyně zasílala 18. 1. 2015 realitnímu makléři, v níž obecně uváděla, že garáž a veranda nejsou postaveny podle původních plánů, když bylo na žalovaném prokázat, že žalobkyni předal stavební povolení a projektovou dokumentaci, tj. že žalobkyně o provedení přístavby v rozporu se stavebním povolením stavebního úřadu [adresa] č. j. [Anonymizováno] ze dne 7. 7. 2005 věděla. Výši požadované slevy z kupní ceny v částce 850.000 Kč i v tomto případě považuje soud za přiměřenou (§ 2106, § 2107 o. z.), neboť při vědomosti běžného kupujícího o těchto vadách by mohly být nemovitosti zcela neprodejné a stran správního orgánu bylo možné důvodně očekávat postup dle § 129 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavebního zákona). Částka 850.000 Kč odpovídá cca 14 % z kupní ceny nemovitostí, jíž soud považuje s ohledem na závažnost vady za přiměřenou.

13. Ohledně uplatněného nároku na zaplacení smluvní pokuty soud aplikoval § 2048 věty první o. z., podle kterého ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta (2051 věta první o. z.). Kupní smlouvou bylo prokázáno, že pro případ nepravdivosti některého z prohlášení dle čl. V odst. 1 [mimo jiné i shora citovaný čl. V. odst. 1) písm. f), i), k), l)] byla mezi účastníky sjednána povinnost zaplatit pokutu ve výši 150.000 Kč pro tu smluvní stranu, která podmínky, závazky a termíny nesplnila, a to ve lhůtě 5 dnů (čl. IX bod 1). Protože bylo prokázáno, že žalovaný nepravdivě prohlásil, že na adrese předmětu prodeje nemá další osoba zřízen trvalý pobyt (opak byl prokázán potvrzením Úřadu městyse [adresa] ze dne 25. 5. 2015, podle kterého k uvedenému dni byla v objektu č. ev. [Anonymizováno] část obce [adresa] trvale hlášena [jméno FO]), zamlčel existenci nájemní smlouvy, zamlčel existenci řízení o uložení povinnosti vlastníku zalesnit pozemek, zamlčel okolnost provedení přístavby a stavebních úprav objektu č. ev. [Anonymizováno] v rozporu se stavebním povolením, kdy o tom bylo vedeno stavebním úřadem správní řízení. Smluvní pokuta ve výši 150.000 Kč byla platně sjednána pro případ, že se ukáže nepravdivé byť jen jediné prohlášení čl. V odst. 1 písm. a) až t). Protože se ukázala jako nepravdivá nejméně čtyři prohlášení žalovaného, je nárok žalobkyně důvodný. Protože v souvislosti s těmito nepravdivými prohlášeními žalobkyni vznikly značné komplikace (jako vlastník nemovitostí se stala účastníkem správních řízení a v důsledku toho jí vznikly povinnosti), resp. komplikace v podobě možné realizace nájemního práva [jméno FO], považuje soud výši smluvní pokuty za přiměřenou, když ze stejných důvodů není s ohledem na význam prohlášení důvod pro její snížení.

14. K posouzení nároku na náhradu škody soud aplikoval v souladu se závěry odvolacího soudu § 2913 odst. 1 o. z., dle kterého poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit (žalobkyně se domáhala náhrady majetkové újmy z titulu porušení smluvní povinnosti žalovaným plnit bez vad). Dle § 2913 odst. 2 věta první o. z. povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Soud vzal za prokázané, že vada spočívající v existenci neoprávněně připojeného kabelu existovala v době uzavření kupní smlouvy, neboť dle videozáznamu pořízeného pracovníky [právnická osoba]. dne 9. 7. 2015 byl kabel zalitý ve zdi domu u rozvodné skříně, na jeho izolaci byl vyrytý rok 2006. Zasahující pracovníci se sice nedokázali vyjádřit kdy, případně kým byla odbočka (kabel) instalována (vyjadřovali se spíše v rovině hypotéz a odhadů), nicméně odbočku nebylo možné na místě demontovat. I když nebylo možné přesně určit, kdy byl kabel do zdi domu uložen, je zjevné, že tento stav musel existovat v době uzavření kupní smlouvy 20. 3. 2015. V důsledku přerušení dodávky elektřiny doporučili žalované zajištění dodávky elektřiny elektrocentrálami. Dne 9. 7. 2015 žalobkyně zajistila elektrické generátory, jak vyplynulo z nájemní smlouvy č. 476800003417 ze dne 9. 7. 2015 a faktury č. 476815000694 vystavenou společností [právnická osoba] a nájemní smlouvou č. 894800001769 ze dne 9. 7. 2015 a fakturou č. 894815000585 vystavenou společností [právnická osoba] (byť byla jako nájemce uvedena u posledně uváděné nájemní smlouvě paní [jméno FO], žalobkyně při jednání dne 7. 6. 2018 vysvětlila, že generátory byly pronajímány ve stejnou dobu a s paní [jméno FO] se vyrovnala); žalobkyně za pronájem generátorů vynaložila 1.100 Kč + 2.376 Kč, celkem 3.476 Kč; za zakoupení benzinu Natural 95 do generátorů vynaložila v době od 9. 7. 2015 částku v celkové výši 2.565,90 Kč. Bylo dále prokázáno, že v souvislosti s existencí neoprávněně připojeného kabelu žalobkyně vynaložila [právnická osoba] Kč za vybourání venkovní zdi kvůli elektřině, zazdění kameny, půjčení centrály (srov. fakturu č. 9714473 vystavenou [jméno FO]) a dále 5.000 Kč za odstranění závad v elektroinstalačním zařízení (srov. fakturu č. 2 vystavenou [jméno FO] dne 11. 7. 2015). Nový elektroměr byl do nemovitosti žalobkyně znovu namontován dne 15. 7. 2015 (srov. oznámení o provedených pracích společnosti [právnická osoba].). S ohledem na časový sled vynakládání shora uvedených položek je zjevné, že žalobkyni vznikla majetková újma v důsledku vady spočívající v existenci neoprávněně připojeného kabelu. Žalovaný byl soudem poučen o možnosti tvrdit a prokázat existenci liberačního důvodu, avšak ten žádný liberační důvod netvrdil.

15. Soud tedy žalobě v plném rozsahu vyhověl, včetně požadavku žalobkyně na zaplacení úroků z prodlení dle § 1970 o. z. ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to ode dne následujícího po uplynutí lhůt k plnění dle jednotlivých výzev k plnění zaslaných žalovanému.

16. Žalobkyně byla v řízení úspěšná, a proto jí soud přiznal náhradu nákladů řízení potřebných k účelnému uplatňování práva vůči žalovanému, který ve věci neměl úspěch (§ 142 odst. 1, § 142a odst. 1 o. s. ř.). Tyto náklady se sestávají ze zaplacených soudních poplatků ve výši 133.806 Kč (70.653 Kč + 63.153 Kč), náklady právního zastoupení dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu v platném znění za 21 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis výzvy k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející žalobě, sepis žaloby, účast při jednání soudu 24. 4. 2017 12:30 – 15:00 hodin, návrh na doplnění dokazování 3. 5. 2017, účast při jednání 19. 6. 2017 09:00 – 12:30 hodin, účast při jednání 7. 6. 2018 12:30 – 15:08 hodin, návrh na doplnění dokazování 14. 6. 2018, účast při jednání 12. 7. 2018 12:30 – 15:52 hodin, sepis odvolání 10. 10. 2018, sepis vyjádření k odvolání 20. 5. 2019, doplnění skutkových tvrzení 14. 4. 2020, jednání u soudu 17. 9. 2020 08:30 10:15 hodin, jednání u soudu 7. 12. 2020 09:00 – 11:08 hodin, jednání u soudu 18. 1. 2021 09:00 – 12:09 hodin - § 11 odst. 1 písm. a), d), g), k) advokátního tarifu) po 13.980 Kč dle § 7 bodu 6. advokátního tarifu, za 3 úkony právní služby (vyjádření k odvolání proti usnesení z 4. 8. 2017, sepis žádosti o osvobození od soudního poplatku, sepis odvolání proti usnesení ze dne 16. 1. 2019 - § 11 odst. 2 písm. c), písm. d), odst. 3 advokátního tarifu) ve výši jedné poloviny odměny po 6.990 Kč, dále 24 x náhrada hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1, odst. 3, resp. od 1. 7. 2018 dle odst. 4 advokátního tarifu, náhradu za promeškaný čas advokáta za cestu z [adresa] a zpět ve dnech 24. 4. 2017, 19. 6. 2017, 7. 6. 2018, 12. 7. 2018, 17. 9. 2020, 7. 12. 2020 a 18. 1. 2021 za 7 x 6 půlhodin po 100 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 advokátního tarifu – celkem 4.200 Kč, cestovní výdaje dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu za cesty z [adresa] a zpět při ujeté vzdálenosti 240 km při použití osobního automobilu RZ [SPZ] při průměrné spotřebě 5,5 l motorové nafty na 100 km ve dnech 24. 4. 2017, 19. 6. 2017 dle vyhlášky č. 440/2016 Sb. (sazba základní náhrady 3,90 Kč, průměrná cena 28,60 Kč za 1 l motorové nafty), tj. 2 x 1.314 Kč; ve dnech 7. 6. 2018, 12. 7. 2018 dle vyhlášky č. 463/2017 Sb. (sazba základní náhrady 4 Kč, průměrná cena 29,80 Kč za 1 l motorové nafty), tj. 2 x 1.353 Kč; ve dnech 17. 9. 2020, 7. 12. 2020 dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. (sazba základní náhrady 4,20 Kč, průměrná cena 31,80 Kč za 1 l motorové nafty), tj. 2 x 1.428 Kč, dne 18. 1. 2021 dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. (sazba základní náhrady 4,40 Kč, průměrná cena 27,20 Kč za 1 l motorové nafty), tj. 1.415 Kč; navýšené o 21 % DPH z odměny a náhrad dle § 137 o. s. ř. ve výši 70.467 Kč. Celkem je tedy žalovaný povinen zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 539.828 Kč k rukám jejího právního zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

17. Soud neúspěšnému žalovanému dle § 148 odst. 1 o. s. ř. uložil povinnost nahradit České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě 10% nákladů z částky vyplaceného svědečného ve výši 3.208 Kč, tj. 320,80 Kč, když poměry žalovaného odůvodňují přiznání osvobození od soudních poplatků ve výši 90 % (srov. usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23. 11. 2017 č. j. 26 Co 277/2017-152, usnesení Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 28. 1. 2019 č. j. 115 C 51/2015-322).

18. Lhůty k plnění stanovil soud dle § 160 odst. 1 o. s. ř., tj. v obvyklé délce tří dnů.

19. Usnesením Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23. 11. 2017 č. j. 26 Co 277/2017-152 byla žalovanému zástupcem pro toto řízení ustanovena advokátka [Jméno advokátky], která má právo na odměnu. Její výše však bude stanovena až po právní moci tohoto rozhodnutí, tedy až zastoupení bude ukončeno.