27 C 84/2021-98

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl předsedou senátu Mgr. Jakubem Antošem ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupená advokátkou [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] o určení vlastnictví takto:

Výrok

I. Žaloba, jíž se žalobkyně domáhá určení svého vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] a k pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], obec Praha, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 2 100 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou dne 5. 3. 2021 se žalobkyně domáhala určení svého vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] a k pozemku parc. [číslo] vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, na [list vlastnictví] pro katastrální území Újezd nad Lesy, obec Praha (dále jen Nemovitosti). Žalobkyně uvedla, že byla vlastníkem Nemovitostí, přičemž uzavřela kupní smlouvu s [jméno] (dále jen [anonymizováno] [jméno]), kterou mu Nemovitosti prodala za cenu 4 000 000 Kč. Důvodem prodeje byla skutečnost, že žalobkyně byla dlužnicí nebankovního subjektu [právnická osoba] (dále jen [anonymizováno]), kdy dluh byl zajištěn zástavním právem na Nemovitostech, a žalobkyni hrozilo, že o ně přijde. Součástí dohody bylo ujednání, že [anonymizováno] [jméno] Nemovitosti odkoupí, s žalobkyní uzavře nájemní smlouvu a zároveň smlouvu o smlouvě budoucí, dle které bude mít žalobkyně možnost si Nemovitosti do 3 let od dotyčného odkoupit zpět, až bude vyřazena z registru rizikových osob a bude moci žádat o klasický bankovní produkt. Dne 2. 6. 2017 tak byla uzavřena předmětná kupní smlouva, dále dodatek týkající se změny způsobu splacení kupní ceny, a to jako výplaty úvěru žalobkyně u [právnická osoba] ve výši 2 160 000 Kč a provize 100 000 Kč panu [příjmení] za zajištění slevy při zesplatnění úvěru, a současně žalobkyně podepsala uznání dluhu, který měla mít žalobkyně za MUDr. [jméno] ve výši 1 740 000 Kč, za účelem zápočtu tohoto údajného dluhu na kupní cenu, přičemž fakticky se však jednalo o zlegalizování nízké kupní ceny za Nemovitosti. MUDr. [jméno] dále přišel s myšlenkou, že z daňových důvodů bude výhodnější, aby Nemovitosti pronajal své společnosti, a žalobkyně zde byla v podnájmu. Podnájemní smlouva byla sjednána tak, že žalobkyně měla platit 25 000 Kč měsíčně za podnájem Nemovitostí (7 000 Kč měsíčně a„ 18 000 Kč do roku 2020“). Žalobkyně zdůraznila, že byla v zoufalé situaci kvůli zmíněnému úvěru, nezvládala splácet a hrozily jí vysoké sankce, přičemž tedy přistoupila na uvedená právní jednání, byť MUDr. [jméno] viděla v den podpisů poprvé. Žalobkyně tak shrnula, že ze všech okolností vyplývá, že se stala obětí podvodu a převod Nemovitostí byl proveden pod nátlakem. Celá věc byla dle žalobkyně konstruována tak, aby o bydlení a Nemovitosti přišla a aby MUDr. [jméno] získal Nemovitosti za velmi nízkou cenu. Žalobkyně dále uvedla, že MUDr. [jméno] nemohla dlužit částku 1 740 000 Kč, když jej ten den viděla poprvé a tuto částku nikdy neobdržela. Žalobkyně dále uvedla, že předmětná koupě byla zastřenou půjčkou s nemravnými úroky, kdy žalobkyně obdržela 2 260 000 Kč s možností splátky půjčky do jednoho roku ve výši 3 200 000 Kč (cena ve smlouvě o smlouvě budoucí) a do tří let dalších 216 000 Kč na podnájemném, kdy část ceny podnájmu ve výši 18 000 Kč je zastřeným úrokem z částky vyplacené [právnická osoba]. Žalobkyně tak dále shrnula, že celá kupní smlouva je z tohoto důvodu neplatná, a jde o obchod s chudobou, kdy nevědomost a tíseň žalobkyně byla zneužita. Žalobkyně dále uvedla, že se celou dobu postupu MUDr. [jméno] brání, když ten se pokusil nemovité věci“ očistit“ prostřednictvím exekučního prodeje v dražbě v rámci exekuce, kterou na sebe nechal za relativně podezřelých okolností prohlásit. Žalobkyní byl veden spor o vyloučení Nemovistostí z exekuce u Okresního soudu v Prachaticích pod sp. zn. 9 C 264/2018 a MUDr. [jméno] exekuci následně ukončil. Tímto způsobem MUDr. [jméno] nejednal poprvé, stalo se tak i v obdobném případě paní [jméno] [příjmení]. Následně MUDr. [jméno] urychleně dům prodal, byť mu bylo zřejmé, že se žalobkyně domáhá svého vlastnického práva. Nová majitelka Nemovitostí, nynější žalovaná, oznámila žalobkyni, že počítá s nastěhováním do konce ledna 2021, v současné situaci jsou však Nemovitosti nabízeny k prodeji. Žalobkyně se tak domnívá, že žalovaná o celé situaci věděla, je pouze nastrčenou osobou ve sporu mezi MUDr. [jméno] a žalobkyní o vlastnické právo. Všechny tyto skutečnosti tak žalobkyni vedou k závěru, že se stala obětí komplotu a jedná se o jednání příčící se dobrým mravům a zákonu, neboť se nikdy nemělo jednat o převod Nemovitostí trvalý, ale dočasný. Vlastníkem Nemovitostí je tedy stále žalobkyně, a proto podala tuto žalobu.

2. Žalovaná se vyjádřila dne 18. 6. 2021, kdy s žalobou vyjádřila nesouhlas. Uvedla, že Nemovitosti koupila v listopadu 2020, kdy reagovala na veřejnou inzerci. Prodejcem byl přímo jejich majitel, MUDr. [jméno], přičemž žalovaná si ověřila právní stav výpisem z LV katastru nemovitostí, který byl prost jakýchkoli zápisů či poznámek. Nemovitosti si byla několikrát prohlédnout, majitel jí sdělil, že uvnitř bydlí nájemnice (žalobkyně), ale že nebude problém s vystěhováním. Koupi tedy finalizovala a zaplatila kupní cenu, žalobkyně pak Nemovitosti předala dne 15. 2. 2021. Po podrobném seznámení se stavem Nemovitostí a konzultaci s odborníkem žalovaná došla k závěru, že rekonstrukce nedává smysl a výhodnější bude případně demolice domu a výstavba nového, což však činit nechtěla. Žalovaná se proto raději rozhodla dům nabídnout k prodeji prostřednictvím internetu. Žalobkyně s žalovanou nekomunikuje, dle názoru žalované se jedná o účelový spor, který žalobkyně pouze„ zkusila“. Za„ smír“ požadovala žalobkyně po žalované částku 1 700 000 Kč. Žalovaná se domnívá, že se jedná o komplot žalobkyně proti ní, za možné účasti MUDr. [jméno], budoucího kupujícího či jiného potenciálního kupujícího.

3. Podáním ze dne 20. 9. 2021 žalobkyně navrhla rozšíření žaloby a přistoupení MUDr. [jméno] jako žalovaného 2), za účelem eventuálního vyslovení neplatnosti kupní smlouvy, kterou na něj byly Nemovitosti převedeny. Nad rámec již dříve uvedeného žalobkyně sdělila, že vlastnické právo k Nemovitostem na MUDr. [jméno] nikdy nepřešlo, byť byl zapsán jako vlastník, neboť výše uvedená kupní smlouva je neplatným, resp. zdánlivým právním jednáním. MUDr. [jméno] tak převedl více práv, než měl a k převodu Nemovitostí na žalovanou tedy nemohlo dojít. Žalobkyně dále namítla, že ačkoli byl MUDr. [jméno] zapsán jako vlastník Nemovitostí a jejich převod na žalovanou byl úplatným právním jednáním, žalovaná nemohla být v dobré víře, že MUDr. [jméno] je skutečným vlastníkem Nemovitostí. Dle žalobkyně je tomu tak proto, že se tyto dvě osoby znaly a jednaly spolu ve vzájemné součinnosti na úkor žalobkyně. Žalobkyně toto vyvozuje především z okolnosti, že kupní smlouva byla podepsána hned následující den (20. 11. 2020) po výmazu poznámky o exekuci, vedené na Nemovitosti, z katastru nemovitostí (19. 11. 2020). O exekuci přitom žalovaná musela vědět, muselo jí tedy být zřejmé, že Nemovitosti nejsou prosty vad a problémů, zvláště když si je byla opakovaně prohlédnout. Tyto okolnosti tak žalobkyně označila za mimořádně podezřelé a vylučující dobrou víru žalované. Žalobkyně v rámci tohoto podání rovněž navrhla přerušení řízení do skončení trestního řízení vedeného v této věci z podnětu žalobkyně.

4. Usnesením ze dne 21. 9. 2021, č.j. 27 C 84/2021-44 soud změnu žaloby, jak jí výše navrhla žalobkyně, nepřipustil. Usnesením ze dne 29. 9. 2021, č.j. 27 C 84/2021-61 byl zamítnut návrh žalobkyně na přerušení řízení.

5. U ústního jednání konaného dne 22. 9. 2021 žalobkyně i žalovaná nad rámec již uvedeného doplnily svá tvrzení. Žalovaná u tohoto ústního jednání doplnila své procesní stanovisko tak, že jednání o koupi Nemovitostí mezi ní a MUDr. [jméno] trvalo asi 1 měsíc. Na to reagovala žalobkyně tak, že opatrný kupující by si v průběhu této doby zjistil přinejmenším formální stav Nemovitostí v katastru nemovitostí, kde by zjistil vedení zmíněné exekuce vůči MUDr. [jméno] Smlouva o převodu musela být dle žalobkyně již předem připravena, neboť s ohledem na nemožnost MUDr. [jméno] ovlivnit zastavení exekuce nešlo předem naplánovat podepsání kupní smlouvy právě na 20. 11. 2020. K zastavení exekuce a výmazu exekuce z katastru pak došlo dle žalobkyně podezřele rychle. K tomu žalovaná uvedla, že MUDr. [jméno] viděla 2x v životě, jednou u prohlídky nemovitosti a podruhé při podpisu smlouvy. Nemovitosti si prověřovala, nicméně nic podezřelého nezjistila, když jediným zjištěním bylo vlastnictví MUDr. [jméno]. Ohledně rychlosti prodeje žalovaná vysvětlila, že na ni MUDr. [jméno] naléhal, že je časově zaneprázdněný a proto se za ním musela 20. 11. 2020 zastavit k podpisu smlouvy. Zde jí byl rovněž předložen úplný výpis vlastnictví, kde nebylo nic podezřelého, není si vědoma žádné poznámky spornosti ani informace o jakékoli exekuci. Žalovaná toto rovněž konzultovala s právníky u sebe v zaměstnání, kteří pouze vyjádřili údiv nad tím, že k Nemovitostem nikdy nebyla zapsána ani poznámka spornosti. Žalovaná dále uvedla, že o prodeji domu se dozvěděla na serveru Bazos.cz, na inzerát reagovala dne 3. 11. 2020. S MUDr. [jméno] komunikovala e-mailem a dne 16. 11. 2020 proběhla prohlídka Nemovitostí. Prohlídka proběhla pouze zvenku, když MUDr. [jméno] žalované sdělil, že v nemovitosti je ještě nájemkyně, která se vystěhuje v prosinci 2020. Žalovaná byla z nemovitosti nejprve nadšená, odhadovala, že dům potřebuje rekonstrukci zhruba do 500 000 Kč, až po koupi zjistila, že by toto řešení nebylo rentabilní a rozhodla se Nemovitosti prodat dále. Jednalo se o její první koupi nemovitosti, o pořízení se s nikým neradila, prostě ji chtěla, zálohu uhradila již před podpisem kupní smlouvy. Žalovaná dále uvedla, že na přípravě kupní smlouvy se nepodílela, její obsah ani s nikým nekonzultovala, viděla pouze verzi předloženou MUDr. [jméno] při podpisu. MUDr. [jméno] na žalovanou působil seriózním dojmem, prověřovala si jej na internetu, kde měl jako lékař dobrá hodnocení. Žalovaná ještě namítla, že jí není zřejmé, proč žalobkyně převod nemovitosti na MUDr. [jméno] nenapadala dříve, dále proč neučinila do katastru poznámku spornosti a proč se z domu dobrovolně vystěhovala. Žalobu podala až nyní po letech, a žalovaná označila takovéto jednání za zcela účelové, učiněné až poté, kdy se žalobkyně dozvěděla, že žalovaná nemovitost dále prodává. Ohledně koupě byla žalovaná v létě 2021 na Policii ČR podávat vysvětlení, jiné zprávy o trestním řízení nemá. Žalobkyně k posledně uvedené námitce žalované uvedla, že se svých práv domáhala již dříve, a to v roce 2017 žalobou proti výpovědi z podnájemní smlouvy, kdy bylo proti MUDr. [jméno] nařízeno i předběžné opatření, dále se bránila vylučovací žalobou z exekuce proti panu [příjmení] (oprávněný v exekuci vedené proti MUDr. [jméno]), a dne 30. 1. 2018 žalobou na určení vlastnictví, kteréžto řízení bylo nicméně z procesních důvodů zastaveno.

6. Podáním došlým soudu dne 2. 11. 2021 žalobkyně doplnila svá tvrzení. Žalobkyně zde opětovně zdůraznila zejména absenci dobré víry žalované, a to vzhledem k - z katastru nemovitostí zjistitelnému - vedení exekuce vůči MUDr. [jméno] a příslušné poznámky, přičemž odkázala na komentářovou literaturu a judikaturu (rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 21 Cdo 4540/2018). Tyto okolnosti, spolu s tím, že si žalovaná nepřibrala ke koupi nikoho zkušeného či znalého, a dále že si Nemovitosti prohlédla pouze zvenku, přestože měla informaci o žalobkyni jakožto detentorovi Nemovitostí, dobrou víru žalované vylučují.

7. Žalovaná se k uvedenému doplnění vyjádřila dne 8. 11. 2021. Nad rámec již dříve uvedeného zdůraznila, že při prvotním náhledu do katastru nemovitostí prostřednictvím mobilní aplikace bylo zřejmé pouze to, že vlastníkem nemovitosti je MUDr. [jméno] a nebyla zde žádná zmínka o vedení exekuce. V den finalizace kupní smlouvy pak byl originál výpisu z katastru prost jakýchkoli poznámek, vad či probíhajících řízení. Ohledně argumentů, že si nepřibrala žádné poradce či se s nikým neradila, uvedla, že je k právním úkonům způsobilá a s ohledem na své vzdělání a zkušenosti zejména z práce v advokátní kanceláři se domnívá, že má určité právní povědomí a tudíž nic konzultovat nepotřebovala. Ohledně skutečnosti, že Nemovitosti jsou obývány nájemnicí, která nemá smlouvu, byla informována při prohlídce, rovněž tak o tom, že dům potřebuje rekonstrukci. Z doložené komunikace je pak patrné, že prodávající měl připravené smlouvy již 19. 11. 2020 a schůzka k podpisu byla sjednána na další den. O zmíněné exekuci jí prodávající neinformoval, nicméně žalované se tato skutečnost nijak nedotkla a MUDr. [jméno] to zřejmě nepovažoval za důležité.

8. U ústního jednání konaného dne 4. 2. 2022 žalobkyně dále doplnila svá skutková tvrzení ohledně řízení vedeného u Okresního soudu v Prachaticích ve věci excindační žaloby na vyloučení Nemovitostí z exekuce. Žalobkyně zejména rozvedla úlohu MUDr. [jméno] a pana [jméno] při sjednání prodeje Nemovitostí od žalobkyně. Žalobkyně dále rozvedla výpovědi těchto osob v předmětném řízení, a uvedla, s čím nesouhlasí a podala svůj vlastní pohled na věc. Výsledkem smluvního ujednání mělo být, že MUDr. [jméno] vyplatí úvěr žalobkyně u Acemy a do 3 let převede Nemovitosti zpět na žalobkyni. Ve smlouvě o smlouvě budoucí se pak v rozporu s tímto ujednáním objevila lhůta 1 roku.

9. Soud z provedených listinných důkazů učinil následující skutková zjištění, významná pro rozhodnutí ve věci. Z listiny„ Předčasné doplacení úvěru“ z 23. 5. 2017 soud zjistil, že žalobkyně takto sjednala předčasné splacení dluhu, jenž měla u společnosti [právnická osoba], ze smlouvy [číslo] ze dne 18. 4. 2016, v celkové výši 2 160 000 Kč. Z listiny„ Příslib návrhu na výmaz omezení vlastnického práva“ z 23. 5. 2017 je pak patrné, že [právnická osoba] udělila souhlas s výmazem omezení vlastnických práv (právo zástavní, předkupní atd.) na Nemovitostech, za předpokladu že bude výše uvedený dluh uhrazen. Z dohody o změně obsahu závazku mezi žalobkyní a [právnická osoba] bez data a podpisu vzal soud za prokázané, že zde byly dojednány detaily předčasného splacení dluhu, jak uvedeno shora. Soud k důkazu dále provedl kupní smlouvu z 2. 6. 2017, ze které zjistil následující. Tato smlouva byla uzavřena mezi žalobkyní jako prodávajícím a MUDr. [jméno] jako kupujícím. Předmětem smlouvy byly Nemovitosti, kupní cena byla sjednána ve výši 4 000 000 Kč. Kupující byl ve smlouvě seznámen se zástavním právem a zákazem zcizení a zatížení ve prospěch [právnická osoba], jež tížila Nemovitosti. K tomu žalobkyně uvedla, že ujednání o splatnosti kupní ceny bylo poté předmětem změn v dodatku ke kupní smlouvě. K důkazu soud dále provedl dohodu o dodatku ke kupní smlouvě z 2. 6. 2017, ze které je patrné, že účastníci shora uvedené kupní smlouvy uzavřeli tento dodatek. Dodatkem byly modifikovány podmínky platby kupní ceny 4 000 000 Kč z výše uvedené smlouvy, a to tak, že část kupní ceny ve výši 1 740 000 Kč byla vypořádána započtením na pohledávku MUDr. [jméno] za žalobkyní ve výši 1 740 000 Kč z titulu smlouvy o zápůjčce, kterou mezi sebou uzavřeli žalobkyně a MUDr. [jméno], a kterýžto dluh žalobkyně uznala. Zbytek kupní ceny pak měl být uhrazen jako: 1) úhrada provize ve výši 100 000 Kč panu [jméno] [příjmení], ke které byla povinna žalobkyně z titulu dojednání předčasného splacení dluhu u [právnická osoba] (resp. slevy); 2) uhrazení 2 160 000 Kč [právnická osoba] na umoření dluhu žalobkyně, tak, jak bylo popsáno výše. Žalobkyně k tomu uvedla, že důrazně sporuje existenci jakéhokoli dluhu ve výši 1 740 000 Kč mezi ní a MUDr. [jméno], přičemž dále uvedla, že uznání dluhu nebylo učiněno platně a není si vědoma podpisu takovéto listiny. Z k důkazu provedené smlouvy o podnájmu z 2. 6. 2017 soud vzal za své, že mezi společností [právnická osoba] (jakožto nájemcem Nemovitostí), zastoupené jednatelem MUDr. [jméno] a žalobkyní byla sjednána tato smlouva, jejímž předmětem byl podnájem žalobkyně v domu [adresa] (součást Nemovitostí). Podnájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 5. 2020. Podnájemné činilo měsíčně celkem 25 000 Kč a mělo být hrazené tak, že jeho část ve výši 7 000 Kč byla žalobkyně povinna platit každý měsíc a zbytek částky, tzn. 18 000 Kč za každý měsíc, byla žalobkyně povinna doplatit nejpozději do 31. 5. 2020. Ze souhlasu pronajímatele z 2. 6. 2017 soud vzal za své, že MUDr. [jméno] (jakožto vlastník a pronajímatel Nemovitostí) dal souhlas společnosti [právnická osoba] k podnájmu Nemovitosti žalobkyni. Z dodatku č. 1 k podnájemní smlouvě z 2. 6. 2017 soud zjistil, že pro případ vypovězení nájemní smlouvy či úpadku nájemce mají práva nájemce přejít na podnájemce. Následně soud ještě k důkazu provedl uznání dluhu z 2. 6. 2017, kterým žalobkyně měla uznat dluh ve výši 1 740 000 Kč vyplývající ze smlouvy o zápůjčce, kteroužto částku měla žalobkyně vrátit do 31. 5. 2017. Listina obsahuje podpis žalobkyně. Žalobkyně k tomu uvedla, že nedává smysl, aby si půjčovala v březnu 2017 předmětnou částku, která se zcela shoduje s tehdejší výší dluhu z úvěru u [právnická osoba] a zároveň aby tentýž dluh vůči [právnická osoba] znovu řešila prodejem Nemovitostí v červnu 2017. Uznání ani není v originále, kdy jí byla poskytnuta pouze kopie. Žalovaná k tomu uvedla, že se jedná o obdobnou částku, kterou po ní měla požadovat žalobkyně v rámci jednání o smírném urovnání sporu.

10. K důkazu soud dále provedl rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22. 10. 2020, č.j. 19 Co 1092/2020-231, ze kterého zjistil následující skutečnosti. Žalobkyní ve věci byla paní [jméno] [příjmení], žalovaným byla pan [jméno] [příjmení]. Předmětem žaloby bylo vyloučení věcí - nemovitostí vedených v katastrálním území Horní Jirčany - z exekuce, vedené uvedeným žalovaným vůči MUDr. [jméno], jakožto zapsanému vlastníku těchto nemovitostí. Soud I. stupně řádně zjistil skutkový stav spočívající v tom, že žalobkyně uzavřela smlouvu o prodeji zde uvedených nemovitostí s MUDr. [jméno]. Žalobkyně se po celou dobu ujišťovala, že smlouva bude uzavřena tak, aby o nemovitosti trvale nepřišla, nechtěla, aby byly trvale přepsány na nového majitele a projevovala vůli odkoupit je v krátké době zpět. Rovněž zde byla uzavřena smlouva o podnájmu žalobkyně v ceně 25 000 Kč měsíčně mezi [právnická osoba] [jméno] a žalobkyní, a to na dobu určitou (do 30. 9. 2020). Dále zde byla mezi žalobkyní a MUDr. [jméno] smlouva o smlouvě budoucí s tím, že MUDr. [jméno] prodá za cenu 5 500 000 Kč nemovitosti žalobkyni zpět do 30. 9. 2020. Soud I. stupně dospěl k závěru, že skutečná vůle prodávající nesměřovala k převodu a trvalému pozbytí vlastnického práva k těmto nemovitostem, naopak spíše k zajištění její pohledávky. Jednalo se tak o zdánlivé právní jednání a MUDr. [jméno] se nestal vlastníkem nemovitostí, žaloba na vyloučení věci z exekuce byla tedy úspěšná a rozhodnutí bylo rovněž potvrzeno tímto rozsudkem odvolacího soudu. K tomuto důkazu se vyjádřila žalobkyně s tím, že rovněž v její věci došlo ke stejnému postupu, přičemž i ona se domáhala vyloučení Nemovitostí z exekuce vedené panem [příjmení] vůči MUDr. [jméno], nicméně zřejmě s ohledem na uvedený rozsudek pan [příjmení] tuto exekuci urychleně ukončil. Žalobkyně dále znovu zrekapitulovala časovou osu událostí, zejména že řízení v Prachaticích o vyloučení věcí z exekuce se protahovalo z důvodu odročení kvůli nemoci, Covidu, atd. Dne 3. 11. 2020 měla žalovaná reagovat na inzerát MUDr. [jméno], dne 10. 12. 2020 bylo vydáno usnesení o zastavení exekuce, o čemž však žalobkyně nevěděla a až dne 26. 1. 2021 pan [příjmení] oznámil Okresnímu soudu v Prachaticích ukončení exekuce. K tomu se rovněž vyjádřila žalovaná, která vytkla žalobkyni její neopatrnost při bránění svých práv, když měla nechat zapsat do katastru poznámku spornosti, případně si zařídit tzv. hlídacího psa na změny v katastru. Žalobkyně tato tvrzení odmítla s tím, že musela postupovat v souladu s exekučním právem a bránit se excindační žalobou, jiná cesta k obraně zde nebyla, přičemž exekuce chránila Nemovitosti generálním inhibitoriem, s exekuční příkaz potom i speciálním inhibitoriem.

11. K důkazu soud následně provedl internetový seznam nemovitostí na Listu vlastnictví [číslo] z 5. 3. 2021, ze kterého vzal za prokázané, že jako vlastník Nemovitostí je zde k daném datu uvedena žalovaná a nejsou zde zmíněny žádné právní závady. Dále soud k důkazu provedl smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Z této smlouvy vzal soud za zjištěné, že MUDr. [jméno] jakožto budoucí prodávající a žalobkyně jakožto budoucí kupující uzavřeli blíže nespecifikovaného dne tuto smlouvu. Předmětem této smlouvy bylo uzavření budoucí kupní smlouvy týkající se Nemovitostí, a to nejpozději do 30 dnů od doručení výzvy žalobkyní dotyčnému. Žalobkyně měla od MUDr. [jméno] Nemovitosti takto koupit za cenu 3 200 000 Kč. Ve smlouvě bylo rovněž ujednáno, že kterákoli strana je oprávněna od smlouvy odstoupit v případě, že budoucí kupující (žalobkyně) neučiní výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 1 roku od uzavření této smlouvy. K tomu žalobkyně uvedla, že zejména tato smlouva dokazuje, že se mělo jednat pouze o dočasný převod. MUDr. [jméno] v řízení u Okresního soudu v Prachaticích existenci této smlouvy popřel, nicméně ze smlouvy a dále ze svědectví paní [příjmení] je patrné, že uzavřena byla. Meritorní závěr o skutkovém stavu nicméně v řízení učiněn nebyl, jelikož řízení bylo z důvodu odpadnutí předmětu sporu zastaveno dne 21. 5. 2021, neboť byla zastavena exekuce. K chybějícímu datu žalobkyně uvedla, že smlouva byla uzavřena rovněž dne 2. 6. 2017, jako všechno ostatní. Následně soud provedl screenshot inzerátu na prodej předmětného domu za cenu 8 100 000 Kč, ze kterého vzal za své, že Nemovitosti byly za tuto cenu nabízeny žalovanou na prodej.

12. Dále soud k důkazu provedl výpis z katastru nemovitostí k [list vlastnictví], katastrální území Újezd na Lesy, ke dni 20. 11. 2020 čas 8: 15:03 hodin, ze kterého vzal za prokázané, že k tomuto datu a času byl k Nemovitostem zapsán jako vlastník MUDr. [jméno] a nebyly zde zapsány žádné právní závady či poznámky vč. jakýchkoli zmínek o exekuci. Nabývacím titulem byla zde (i výše) uvedená kupní smlouva ze dne 2. 6. 2017 s právními účinky ke dni 12. 6. 2017. Z kupní smlouvy ze dne 20. 11. 2020 soud zjistil, že žalovaná uzavřela tuto smlouvu s MUDr. [jméno], předmětem smlouvy byly Nemovitosti a kupní cena byla sjednána v částce 4 250 000 Kč. Ze smlouvy je dále patrné, že záloha ve výši 500 000 Kč měla být uhrazena předem na účet číslo [bankovní účet]. Prodávající (MUDr. [jméno]) zde prohlásil, že na Nemovitostech neváznou žádné dluhy, zástavní či jiná obdobná práva či břemena. Kupující (žalovaná) zde prohlásila, že se seznámila se stavem Nemovitostí, tyto si prohlédla a seznámila se s obsahem aktuálního výpisu z katastru. Z návrhu na vklad s razítkem katastrálního úřadu z 23. 11. 2020, soud vzal za své, že na základě shora uvedené smlouvy byl podán tento návrh ke změně vlastnických práv na žalovanou. Z předávacího protokolu ze dne 16. 2. 2021 soud zjistil, že žalobkyně předala Nemovitosti (zejména dům) žalované tohoto dne, přičemž žalobkyně se zavázala zrušit svůj zdejší trvalý pobyt. Z potvrzení o provedení vkladu z [právnická osoba] z 19. 11. 2020 soud vzal za prokázané, že žalovaná tohoto dne zaslala na účet MUDr. [jméno] dle výše uvedené smlouvy částku 500 000 Kč. Ze screenshotů potvrzení o provedení převodů z 23. 11. 2020 a 26. 11. 2020 soud vzal za prokázané, že žalobkyně uhradila na účet ve shora uvedené smlouvě celkem částku 3 750 000 Kč. Z e-mailové komunikace žalované s MUDr. [jméno] z 3. 11. 2020 až 10. 3. 2021 (3 listy) soud zjistil, že komunikace probíhala ohledně podstatných informací k Nemovitostem, zejména cena, stav a datum možné prohlídky. Z e-mailu z 10. 3. 2021 soud zjistil, že žalovaná žádala MUDr. [jméno], aby byla vynechána z jakýchkoli sporů mezi ním a žalobkyní, a dále sdělovala své obavy, že Nemovitosti jsou v daleko horším stavu a dům je prakticky na zbourání. K důkazu soud dále provedl SMS komunikaci žalované s MUDr. [jméno] z 12. 11. 2020 až 9. 1. 2021 (6 listů), ze které je patrné, že žalovaná měla o Nemovitosti zájem, MUDr. [jméno] požadoval co nejrychlejší domluvu a nabízel za to slevu. Tyto osoby si následně ujednaly prohlídku na 16. 11. 2020 v 16:

15. Rovněž byla nabídnuta a akceptována sleva na konečnou cenu 4 250 000 Kč a žádána záloha, kterou žalovaná poskytla, viz výše. Ze zpráv je dále patrné, že k předání Nemovitostí mělo dojít po novém roce 2021, nicméně dne 9. 1. 2021 se žalované nepodařilo převzít Nemovitosti, neboť žalobkyně ještě nebyla vystěhována a bylo zamčeno. Žalovaná z tohoto vyjádřila rozčarování a oznámila zvážení odstoupení od kupní smlouvy. Z SMS komunikace žalované s MUDr. [jméno] z 19. 11. 2020 (2 listy) soud ještě zjistil, že záloha byla složena a ze strany MUDr. [jméno] bylo navrženo podepsání kupní smlouvy na 20. 11. 2021 (následující den), u MUDr. [jméno]. Z k důkazu provedené SMS a WhatsApp komunikace žalované s žalobkyní z 9. 1. 2021 až 4. 6. 2021 soud vzal za zjištěné, že tyto spolu komunikovaly ohledně záležitostí nemovitosti (vypnuté topení), dále ohledně doručování, kdy žalobkyně odmítla sdělit svou doručovací adresu, písemnosti žádala vhodit do schránky cizí osoby (paní [příjmení]) a jinak veškerou komunikaci požadovala přes e-mail. Žalovaná se zde rovněž vymezila vůči zatahování do sporů mezi žalobkyní a MUDr. [jméno]. Dále se žalovaná vymezila vůči podání této žaloby a znemožnění jakéhokoli nakládání s nemovitostí, včetně rekonstrukce. Soud ještě provedl k důkazu listinu SMS z 12. 1. 2021, ze které je patrné, že žalovaná žádala právní zástupkyni žalobkyně o zaslání dokumentů ohledně domu v [obec] na svůj e-mail. K tomu žalovaná dodala, že k tomu došlo po telefonickém hovoru s žalobkyní, která jí odkázala na svou právní zástupkyni. Ta jí následně sdělila problémy týkající se Nemovitostí a žalovaná tak požádala o zaslání této dokumentace. Žádné dokumenty neobdržela a žalobkyně svolila se odstěhovat. Z e-mailové komunikace žalované s žalobkyní, popřípadě s její právní zástupkyní, z 3. 2. 2021 až 10. 6. 2021 (11 listů) soud zjistil následující relevantní skutečnosti: 1) Na základě e-mailu od právní zástupkyně žalobkyně ze dne 28. 1. 2021 bylo domluveno odstěhování žalobkyně, kdy tato výslovně uvedla, že žalobkyně má fakticky nájem od 1. 2. 2021, nicméně požádala o předání Nemovitostí až k 15. 2. 2021; 2) Dále že žalovaná sdělila právní zástupkyni žalobkyně, že zápisem poznámky spornosti do katastru nemovitostí vznikly žalované nemalé škody, které bude nárokovat; 3) Obsáhlý nesouhlas žalované s žalobou adresovaný žalobkyni; 4) Že se účastníci pokusili spor vyřešit mimosoudně, nicméně bez úspěchu.

13. Soud ještě k důkazu provedl informace o vkladovém řízení Z [číslo] [rok], ze kteréžto listiny je patrné, že řízení ohledně exekuční poznámky (exekutor Mgr. Jan Jindra) bylo iniciováno dne 15. 11. 2020 a poznámka byla vymazána (resp. toto řízení u katastru ukončeno) ke dni 19. 11. 2020. Žalobkyně zde odkázala na podezřelou rychlost činnosti exekutora při ukončování exekuce. Z výpisu z katastru nemovitostí k [list vlastnictví] k. ú. [část obce] ke dni 30. 10. 2020 a ke dni 9. 11. 2020 je patrné, že je zde uvedena poznámka o zahájení exekuce exekutorem Mgr. Janem Jindrou, Exekutorský úřad Semily, pro povinného [příjmení] [celé jméno vedlejšího účastníka], zapsaného vlastníka nemovitosti, přičemž byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí - Nemovitostí (datum zápisu příkazu dne 26. 4. 2018). Z výpisu z katastru nemovitostí k [list vlastnictví] k. ú. [část obce] ke dni 19. 11. 2020 soud zjistil, že údaje o exekuci jsou již vymazány, nicméně v oddílu D je poznámka, že práva k Nemovitostem jsou dotčena změnou Z [číslo] [rok] [číslo]. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 20. 11. 2020 čas 00:00 hodin je patrné, že zde jsou již tyto shora uvedené poznámky vymazány.

14. Z odpovědi Policie České republiky na dotaz soudu na č.l. 60 soud zjistil, že žalovaná není v současné době ve věci vedena jako osoba prověřovaná (prověřování se týká MUDr. [jméno] a nabytí jeho vlastnického práva k předmětným nemovitostem od žalobkyně, resp. k dalším nemovitostem od paní [příjmení]). Policejní orgán nemá indicie, že by mezi žalovanou a MUDr. [jméno] byl ve věci zakoupení předmětných nemovitostí jiný vztah, než obchodní, žalovaná tedy pravděpodobně zakoupila nemovitosti v dobré víře. V současné době není známo, kdy a s jakými výsledky budou úkony policejního orgánu skončeny. Z kopie ověřovací knihy z Pošty [obec] na č. l. 79-80, vyžádané na návrh žalobkyně, soud zjistil, že zápisy pod čísly [číslo], [číslo] označují legalizaci podpisu MUDr. [jméno] a zápisy s koncovým [číslo] označují legalizaci podpisu žalované, žádné další zápisy nevykazují vztah k projednávané věci.

15. Zbývající důkazní návrhy soud pro nadbytečnost zamítl (viz níže).

16. Dle § 984 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o.z.), není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

17. Po právním posouzení skutkového stavu, zjištěného na základě provedených důkazů, při zohlednění tvrzení účastníků (§ 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád /dále jen o.s.ř.), dospěl soud k následujícím závěrům.

18. Úvodem je na místě připomenout, že konflikt mezi právem původního vlastníka nemovitosti (jenž by měl být chráněn prostřednictvím zásady nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet) na jedné straně a právem finálního nabyvatele nemovitosti (jenž by měl být chráněn zásadami ochrany dobré víry a materiální publicity katastru nemovitostí) na straně druhé, trápil soudní praxi v zásadě po celou dobu účinnosti dřívější právní úpravy (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník –„ starý občanský zákoník“). Zákonodárce se proto při systémové novelizaci soukromého práva rozhodl, v zájmu všeobecné vyšší právní jistoty, pro výslovnou legislativní úpravu. Přednost přitom získala ochrana finálního nabyvatele, jenž vlastnictví nabyl za úplatu a v dobré víře ve stav zapsaný v katastru nemovitostí; tato ochrana byla vtělena právě do § 984 odst. 1 o.z. Základní soukromoprávní ochrana původního vlastníka nemovitosti byla tímto omezena, ačkoli byla zároveň posílena jinými prostředky (jde např. o povinné vyrozumění vlastníka o zahájení vkladového řízení, o zavedení lhůty, v níž nesmí katastrální úřad provést vklad a zejména pak o právo učinění poznámek rozepře a spornosti dle §§ 985 a 986 o.z.). Jedním z aspektů popsané komplexní novelizace je též zdůraznění odpovědnosti (původního) vlastníka nemovitosti za ochranu jeho vlastnického práva a potřeby jeho aktivního jednání v případě ohrožení či porušení tohoto práva.

19. K právní úpravě § 984 odst. 1 o.z. je třeba zdůraznit, že ochrana zásadou materiální publicity katastru nemovitostí je poskytována jen tomu, kdo nabyl věcné právo (resp. vlastnické právo, neboť v nyní projednávané věci je spornou otázka právě toliko vlastnictví) od nevlastníka, zapsaného jako vlastník v katastru nemovitostí, za úplatu a v dobré víře ve stav zápisu. Dobrá víra se přitom presumuje (§ 7 o.z.), což je naprosto zásadní z hlediska procesních břemen účastníků ve sporu o určení vlastnictví, kdy břemeno tvrzení a břemeno důkazní v tomto směru zásadně tíží původního vlastníka (zde žalobkyni) a nikoli finálního nabyvatele (zde žalovanou).

20. Původní rozsáhlá žalobní argumentace žalobkyně byla založena zejména na tvrzení, že převod jejího vlastnického práva k Nemovitostem na MUDr. [jméno] měl být pouze dočasný, nikoli trvalý a převodní smlouva byla neplatná - zjednodušeně řečeno - z důvodu„ podvodu“. Ohledně samotné osoby žalované žalobkyně v žalobě ze dne 5. 3. 2021 pouze nastínila domněnku, že o celé situaci věděla a posloužila MUDr. [jméno] jako nastrčená osoba, která jej měla zbavit nepříjemností stran sporu o vlastnické právo a Nemovitosti dále prodat. V rámci návrhu na změnu žaloby a na přerušení řízení ze dne 20. 9. 2021 žalobkyně doplnila, že jelikož MUDr. [jméno] nebyl nikdy skutečným vlastníkem Nemovitostí (neboť převodní smlouva byla buď nicotná nebo absolutně neplatná), nemohl ani vlastnické právo k nim převést dál na žalovanou, podle zásady nemo plus iuris (transferre potest quam ipse habet). Dále pak již výslovně namítla, že žalovaná nebyla v dobré víře a (zejména) proto vlastnické právo nenabyla a toto nadále svědčí žalobkyni.

21. Soud již v usnesení ze dne 21. 9. 2021, č.j. 27 C 84/2021-44 (jímž zamítl návrh na změnu žaloby), nastínil předběžný právní názor, že ve věci bude primárně třeba zkoumat dobrou víru žalované ve smyslu § 984 odst. 1 o.z.; tento právní názor zopakoval na prvním ústním jednání dne 22. 9. 2021. V usnesení ze dne 29. 9. 2021, č.j. 27 C 84/2021-61 (jímž zamítl návrh na přerušení řízení), pak soud jednoznačně uvedl, že v souladu se zásadou hospodárnosti a rychlosti řízení bude v řízení nejprve posuzována dobrá víra žalované a ke zkoumání podrobností prodeje Nemovitostí žalobkyní MUDr. [jméno] bude přistoupeno až v případě, že žalobkyně prokáže absenci dobré víry na straně žalované. Týmž usnesením soud žalobkyni v tomto směru poučil a vyzval ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. V souladu s tím pak bylo dále vedeno řízení i dokazování. Pokud by totiž žalobkyně neprokázala absenci dobré víry žalované, že vlastnické právo MUDr. [jméno], zapsané v katastru nemovitostí, je v souladu se skutečností, bylo by s ohledem na smysl právní úpravy § 984 odst. 1 o.z. a obsah sporu o určení vlastnického práva mezi žalobkyní a žalovanou zcela zbytečné zjišťovat, zda MUDr. [jméno] skutečným vlastníkem byl či nebyl. Pro výsledek řízení je totiž zcela irelevantní, zda se žalovaná stala oprávněným vlastníkem přímým převodem vlastnického práva od MUDr. [jméno] jakožto skutečného vlastníka, nebo zda se stala oprávněným vlastníkem nabytím od nevlastníka dle § 984 odst. 1 o.z. Jiné vady kupní smlouvy mezi MUDr. [jméno] a žalovanou, či jiné námitky vůči nabytí vlastnictví žalovanou, s výjimkou výše uvedených, totiž nebyly ze strany žalobkyně tvrzeny, resp. v řízení uplatněny.

22. Dále soud podotýká, že dobrá víra dle § 984 odst. 1 o.z. se sice posuzuje k okamžiku podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, v nyní projednávané věci však nebyly tvrzeny žádné okolnosti, které by se týkaly jakéhokoli rozdílu (“ zhoršení“) v dobré víře žalované ke dni uzavření kupní smlouvy (20. 11. 2020) na jedné straně a ke dni podání návrhu na vklad (23. 11. 2020) na straně druhé. Zároveň, pokud by žalobkyně nebyla v dobré víře ke dni uzavření kupní smlouvy, nemohla by - za dané skutkové situace – být v dobré víře ani ke dni podání návrhu na vklad. Soud tedy posuzoval dobrou víru žalované ke dni 20. 11. 2020.

23. Jak již bylo uvedeno, v tomto typu řízení o určení vlastnictví tíží procesní břemena - ve směru tvrzení a prokázání absence dobré víry posledního zapsaného vlastníka (žalovaného) ve smyslu § 984 odst. 1 o.z. - původního vlastníka (žalobce). Jelikož ten se zpravidla nachází v nezaviněné důkazní nouzi, bývá na místě dovodit na straně žalovaného tzv. vysvětlovací povinnost (viz např. rozsudek NS z 31. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4925/2016). V nyní projednávané věci žalovaná tuto svou vysvětlovací povinnost splnila, když předložila vlastní konzistentní verzi skutkových okolností nabytí vlastnického práva k Nemovitostem, kterou navíc podpořila důkazy; žalovaná též ochotně odpovídala na otázky žalobkyně kladené na ústním jednání dne 22. 9. 2021, byť k tomu nebyla povinna (neboť nešlo o účastnický výslech ve smyslu § 131 o.s.ř. – ten ostatně žalobkyně v řízení ani nenavrhla). Po splnění vysvětlovací povinnosti žalovanou již žalobkyně mohla doplnit důkazní návrhy k unesení svého důkazního břemene, což také učinila. Soud poté v řízení provedl všechny žalobkyní navržené důkazy, u nichž bylo lze předpokládat, že by mohly přispět k prokázání absence dobré víry na straně žalované (k neprovedeným důkazům viz dále).

24. Po zhodnocení provedených důkazů, při zohlednění tvrzení účastníků (§ 132 o.s.ř), dospěl soud k závěru, že absence dobré víry žalované ve smyslu § 984 odst. 1 o.z. prokázána nebyla, a jelikož žalobkyně nabyla Nemovitosti„ za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu“, stala se jejich oprávněným vlastníkem.

25. Žalovaná uvedla, že s MUDr. [jméno] se dříve neznala, prvním vzájemným kontaktem byla její reakce na jeho inzerát na serveru bazos.cz (3. 11. 2020), v němž nabízel k prodeji (“ své“) Nemovitosti. Tato tvrzení jsou jednoznačně prokazována zejména vzájemnou e-mailovou komunikací (do níž je vtělen i samotný inzerát), z níž neplynou žádné pochybnosti. Naopak z důkazu stanoviskem Policie ČR ze dne 27. 9. 2021 bylo prokázáno, že za současného stavu vyšetřování nebyl zjištěn žádný jiný vztah mezi žalovanou a MUDr. [jméno], a že žalovaná není ani osobou prověřovanou. Žádný posun ve vyšetřování / prověřování v tomto směru nebyl zjištěn, resp. tvrzen ani ke dni vyhlášení rozsudku (4. 2. 2022), byť od podání trestního oznámení (3. 3. 2021) uplynul již téměř rok. Policie ČR přitom disponuje dostatečnými prostředky k rozkrytí komplotu takového charakteru, jaký naznačovala žalobkyně.

26. Samotná rychlost realizace transakce (první reakce na inzerát dne 3. 11. 2020, uzavření kupní smlouvy dne 20. 11. 2020) nemůže mít na posouzení dobré víry vliv. Žalovaná uvedla, že o nabytí Nemovitostí měla velký zájem, a to i po prohlídce (zvenku) za účasti MUDr. [jméno] dne 16. 11. 2020 (byla z ní„ nadšená“). Pokud prodávající nabízí slevu za rychlé jednání, jedná se o zcela běžný jev v obchodních transakcích, který není a priori podezřelý. Zároveň zcela přirozeně zvyšuje konkurenční tlak na jednotlivé potenciální kupce k rychlému jednání, což sebou nese nutně určité snížení nároků na zvýšenou pečlivost zájemců oproti transakcím plánovaným dlouho a v poklidu (v případě žalované např. to, že si Nemovitosti prohlédla pouze z venku a že zálohu na kupní cenu složila dříve, než měla podepsanou listinnou smlouvu). Žalobkyní dále nebylo tvrzeno ani prokazováno, že by žalovaná Nemovitosti koupila za nějakou podezřele nízkou cenu. Zda si kupující k transakci přizve advokáta či jiného odborného (např. ekonomického) poradce je čistě jeho věc; sebevědomé (byť až riskantní) chování žalované nepředstavuje důvod pro závěr o absenci dobré víry. Žalovaná navíc uvedla, že dříve pracovala v advokátní kanceláři, mohla se tak cítit (ať již důvodně či nikoli) kvalifikovaná k posouzení právního stavu Nemovitostí a k uzavření kupní smlouvy. A to i za situace, kdy jí text smlouvy byl předložen k odsouhlasení prodávajícím až v den podpisu. Že kupující (žalovaná) jela k podpisu smlouvy za prodávajícím do [obec] podezřelé není, stejně, jako by nebylo podezřelé, kdyby prodávající jel smlouvu podepsat za kupující (žalovanou) do [obec]. K osobě MUDr. [jméno] žalovaná uvedla, že si jej lustrovala na internetu a nebylo o něm k nalezení nic podezřelého, naopak zjistila, že se jedná o lékaře a že na něj našla pozitivní recenze od pacientů. Tato tvrzení žalované žalobkyně nezpochybňovala ani nevyvracela. Přitom zjištěné informace z hlediska dobré víry svědčí žalované, neboť se v případě MUDr. [jméno] nejednalo o žádným způsobem podezřelou osobu, u níž by šlo jakkoli předpokládat riziko podnikání v oboru podvodů s nemovitostmi. Konečně ani to, že si žalovaná v průběhu vyjednávání neobstarala vlastní výpis z katastru nemovitostí, není důkazem absence dobré víry. Pokud jí byl oficiální výpis z katastru nemovitostí, bez jakékoli vyznačené právní závady či jejího náznaku, předložen prodávajícím před podpisem kupní smlouvy (což bylo prokázáno), vynaložila dostatečnou (resp. dokonce zvýšenou) míru opatrnosti pro závěr, že jednala v dobré víře ve stav zapsaný v katastru nemovitostí. Jak totiž uvádí právní teorie:„ I s ohledem na § 7 není k založení dobré víry potřebné, aby nabyvatel do veřejného seznamu skutečně nahlédl a údaje si v něm ověřil – postačuje, že fakticky vychází ze stavu, který je ve veřejném seznamu zapsán.“ (Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 2. vydání, 2021, s. 36 - 54: L. Vrzalová). Dobrou víru žalované naopak značně posiluje to, že dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 20. 11. 2020 bylo evidentní, že MUDr. [jméno] byl vlastníkem Nemovitostí již od 12. 6. 2017, tedy vlastnil je téměř 4 a roku. Pro podvody s nemovitými věcmi je naopak typické, že prodávající nabyl vlastnické právo v krátké době před uzavřením další převodní smlouvy a snaží se je urychleně dalším prodejem„ očistit“. Jak bylo opakovaně zmíněno, v tomto výpisu nebyla patrná žádná právní vada Nemovitostí, vyvolávající pochybnosti o bezvadnosti práva MUDr. [jméno], např. poznámka o zahájení řízení o určení vlastnictví či poznámka spornosti; nebylo zapsáno ani nic o o jakékoli exekuci (k tomu viz dále). I kdyby snad šla žalovaná ještě dále a nahlédla dokonce ve sbírce listin katastru nemovitostí do zapsaného nabývacího titulu MUDr. [jméno] (kupní smlouva ze dne 2. 6. 2017), nemohla by ani na jejím základě vzniknout žádná objektivní pochybnost žalované o její platnosti, neboť se jedná o (na první pohled) zcela standardní kupní smlouvu.

27. Jediné nedůvěryhodné tvrzení žalované v rámci její procesní obrany je to, že si v průběhu realizace transakce, a to ještě před 20. 11. 2020, sama prověřovala právní stav Nemovitostí v katastru nemovitostí, avšak žádné právní závady si nevšimla, pouze si ověřila, že vlastníkem je MUDr. [jméno]. Bylo přitom prokázáno (viz dále), že po celou uvedenou dobu byla v katastru nemovitostí zapsána buď exekuce na MUDr. [jméno], nebo alespoň existence probíhajícího řízení. Je nicméně možné, že si žalovaná těchto údajů zkrátka nevšimla, neboť její právní prověrka se soustředila na ověření vlastnického práva prodávajícího (ostatně uváděla, že právní stav ověřovala prostřednictvím blíže neurčené mobilní aplikace, tudíž uživatelské rozhraní ani množství či přehlednost zobrazovaných informací nejsou známy). I tak by zde bylo možno teoreticky dovodit neopatrnost žalované takové intenzity, že by její dobrá víra mohla být zpochybněna. Jak bude nicméně vyloženo dále, ani případné nepochybně prokázané vědomí žalované o exekuci na MUDr. [jméno] by absenci její dobré víry ve smyslu § 984 odst. 1 o.z. nezpůsobilo; tím spíše jí tak nemohlo způsobit pouhé přehlédnutí údaje při nahlédnutí do katastru nemovitostí.

28. Podstatná část žalobní argumentace spočívala v tvrzení, že žalovaná věděla či musela vědět o tom, že k Nemovitostem byly ještě těsně před uzavřením kupní smlouvy mezi MUDr. [jméno] a žalovanou v katastru nemovitostí evidovány právní vady související s exekucí na MUDr. [jméno]. Důkazem staršími výpisy z katastru nemovitostí bylo skutečně prokázáno, že (ještě i v období překrývajícím se s obdobím realizace transakce - od 3. 11. 2020 do 19. 11. 2020) byly v katastru nemovitostí zapsány údaje o vedené exekuci na MUDr. [jméno] a o exekučním příkazu k prodeji Nemovitostí (výpis z 9. 11. 2020), případně o dotčení práv k Nemovitostem změnou, resp. o probíhajícím řízení (výpis z 19. 11. 2020). Žalobkyni se však nepodařilo prokázat, že by žalovaná o tomto věděla; první výpis, který měla žalovaná prokazatelně k dispozici, byl až výpis z 20. 11. 2020, který již byl prost byť náznaku jakýchkoli právních závad Nemovitostí vč. exekuce. Podstatné je však také to, že ani případné prokázané povědomí žalované o (předchozím) zatížení Nemovitostí exekucí by nezakládalo závěr o absenci její dobré víry ve smyslu § 984 odst. 1 o.z., za situace, kdy záznamy o generálním i speciálním inhibitoriu byly k datu uzavření kupní smlouvy již vymazány (a ostatně dokonce, i kdyby vymazány nebyly). Dobrá víra ve smyslu § 984 odst. 1 o.z. totiž není jakousi všeobecnou dobrou vírou ve všechny okolnosti s transakcí související. Jak je uvedeno v právní větě (samotnou žalobkyní odkazovaného) rozsudku NS z 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018:„ Při hodnocení dobré víry nabyvatele věcného práva v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem je vždy třeba brát v úvahu, zda smluvní strana při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat (od každého očekávat), neměla, popř. nemohla mít důvodné pochybnosti o tom, že údaje uvedené ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí) odpovídají skutečnému právnímu stavu, tedy i o tom, že osoba zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí je skutečným vlastníkem věci.“ Ani prokázané vědomí nabyvatele o probíhající exekuci na majetek osoby, zapsané jako vlastník nemovitosti v katastru nemovitostí, tak není okolností, která by mohla založit absenci dobré víry ve smyslu § 984 odst. 1 o.z., neboť hodnocení dobré víry se vztahuje toliko k posuzování souladu zapsaného stavu se skutečností, nikoli k jiným souvisejícím okolnostem či jiným potenciálním právním vadám věci. Důsledkem uzavření kupní smlouvy s prodávajícím, který je v exekuci, je absolutní neplatnost kupní smlouvy, nikoli vznik absence dobré víry ve smyslu § 984 odst. 1 o.z. Tomuto závěru svědčí i další související judikáty. Zejména lze odkázat na usnesení NS z 9. 12. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1980/2020:„ V této souvislosti dovolací soud uvádí, že ochrana nabyvatele práva v režimu § 984 odst. 1 ObčZ se vztahuje jen na případy, kdy – při převodu vlastnického práva – schází vlastnické právo převodce, tj. jde o stav, kdy osobě zapsané ve veřejném seznamu převáděné právo nesvědčí, protože není jeho skutečným subjektem. Zákonem požadovaná dobrá víra nabyvatele pak pokrývá toliko nedostatek vlastnického práva převodce, nevztahuje se však na jiné vady právního jednání, způsobující jeho neplatnost (k tomu srov. shodně Tégl, P., Zajíc, J., op. cit. výše a tam cit. další rozsáhlou odbornou literaturu).“ NS v tomto rozhodnutí - které se zabývalo otázkou dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí u povinného, jehož (existující) generální inhibitorium však nebylo v katastru nemovitostí zapsáno - vysvětlil právě zásadní oddělenost významu dobré víry nabyvatele v zapsané vlastnické práva převodce na jedné straně (kdy je nabyvateli poskytována ochrana § 984 odst. 1 o.z.) a absence významu dobré víry v oprávnění převodce /vlastníka/ s předmětem převodu právně nakládat (kde nabyvateli ochrana § 984 odst. 1 o.z. nesvědčí). Z právě rozvedených důvodů je tak celá argumentační linie žalobkyně, týkající se exekuce na MUDr. [jméno], pro rozhodnutí ve věci zcela irelevantní (když nebylo prokázáno a ostatně ani tvrzeno, že by převodní smlouva mezi MUDr. [jméno] a žalovanou trpěla absolutní neplatností, např. z důvodu existence nezapsaného generálního inhibitoria).

29. Posledním zásadním argumentem žalobkyně bylo to, že žalovaná neprovedla osobní prohlídku interiéru Nemovitostí, kterou by zjistila, že tyto jsou obývány žalobkyní. V tomto směru žalobkyně odkázala na závěry rozsudku NS z 31. 7. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1187/2019 (zrušen nálezem Ústavního soudu ČR ze dne 11. 8. 2020, sp. zn. III. ÚS 3644/19 – poznámka soudu). Ani tato argumentace však není důvodná. V prvé řadě je třeba zdůraznit, že žalovaná ani nikdy nepopírala, že o užívání Nemovitostí žalovanou věděla, neboť jí o tom informoval sám MUDr. [jméno]. Ten měl zároveň vysvětlit, že se jedná o nájemnici, jejíž nájem však již skončil a odstěhuje se v prosinci 2020. Dále žalovaná uvedla, že se o osobní prohlídku interiéru Nemovitostí snažila, žalobkyně však nikdy nebyla doma. Tato tvrzení žalované nebyla žalobkyní nejen důkazně vyvrácena, avšak ani zpochybněna opačnými skutkovými tvrzeními. Opět je třeba připomenout, že dobrá víra ve smyslu § 984 odst. 1 o.z. se presumuje a její absence musí být žalobcem prokázána, obzvláště pokud žalovaného tížila vysvětlovací povinnost a ten ji řádně splnil. Zajímavou otázkou je také to, co by vlastně mohla žalovaná reálně při osobní prohlídce interiéru Nemovitostí zjistit, i kdyby ji realizovala. Samotná okolnost, že žalobkyně Nemovitosti užívala, není na překážku dobré víry žalované. Takovéto převody nemovitostí – a to i s nájemníky, kteří mají nájemní smlouvu platnou dlouho do budoucna – se realizují běžně, přičemž podnájem žalobkyně na základě písemné podnájemní smlouvy již dokonce skončil. A i kdyby snad byly žalobkyní žalované předloženy listiny týkající se Nemovitostí, jež byly teprve v tomto řízení provedeny k důkazu (což je ovšem ryzí spekulace, navíc nepravděpodobná – viz dále), neměla by žalobkyně možnost z nich rozpoznat, že MUDr. [jméno] snad není skutečným vlastníkem Nemovitostí a že žalovaná je více, než podnájemnice, jejíž podnájemní smlouva již skončila. Konec konců, též lhůta žalobkyně pro uzavření kupní smlouvy na základě písemné smlouvy o smlouvě budoucí, v době, kdy žalovaná poprvé reagovala na inzerát (3. 11. 2020), již dávno uplynula. Možná nicotnost či neplatnost kupní smlouvy, uzavřené v roce 2017 mezi žalobkyní a MUDr. [jméno], v žádném případě (pro třetí nezúčastněnou osobu) není jakkoli zjevná, neplyne z jejího textu, a to ani v souvislosti s ostatními smlouvami mezi nimi uzavřenými – mohla by být zjištěna jen při opravdu důkladném právním a skutkovém auditu. Nic takového nelze po kupujícím požadovat, obzvláště, jde-li o běžného občana a ne profesionála v oboru. Navíc jak žalovaná uvedla a žalobkyně opět nijak nezpochybňovala, žalované nebyly žádné listiny žalobkyní předloženy ani po nabytí vlastnictví k Nemovitostem, ač o ně žádala její právní zástupkyni prostřednictvím SMS již 12. 1. 2021. Naopak, reakcí žalobkyně byl e-mail její právní zástupkyně z 28. 1. 2021, v němž nebyly uvedeny žádné skutečnosti o možném vlastnictví žalobkyně, nebyly předloženy žádné požadované listiny ani nebylo předloženo vysvětlení jakýchkoli pochybností o předchozím vlastnictví MUDr. [jméno]. Zejména pak bylo žalované sděleno, že žalobkyně je připravena se odstěhovat a Nemovitosti žalované předat; přitom dokonce žalovanou ještě požádala o laskavost - posečkání s vyklizením a předáním o dalších 14 dní. K dobrovolnému vystěhování žalobkyně a k předání Nemovitostí žalované pak také skutečně dne 16. 2. 2021 došlo, aniž by z předávacího protokolu byly patrné jakékoli námitky žalobkyně proti nabytí vlastnictví žalovanou a zejména, aniž by se žalobkyně v mezidobí pokusila o jakoukoli ochranu svých nyní uplatňovaných práv (zejm. nepodala žalobu na určení vlastnictví). Žalobkyně se naopak písemně výslovně zavázala též zrušit svůj evidenční trvalý pobyt v Nemovitostech. Nelze se tak byť jen domnívat, že by žalobkyně byla s informacemi vůči žalované sdílnější v době pouhé nezávazné prohlídky Nemovitostí, když žalované neposkytla žádné relevantní informace ani po reálném zásahu do jejího tvrzeného vlastnického práva.

30. Pomineme-li skutkovou verzi, že žalovaná snad byla s MUDr. [jméno] spolčená a účastnila se dokončení„ podvodu“ na žalobkyni (kterážto verze nebyla naprosto ničím prokázána a byla naopak vyvrácena nepřímými důkazy, zejména komunikací žalované s MUDr. [jméno] a zprávou Policie ČR), je třeba hledět na žalovanou a priori jakožto na nabyvatele v dobré víře, kdy její dobré víra by musela být žalobkyní bez vážných pochybností vyvrácena. Žalobkyně v řízení opakovaně zpochybňovala dobrou víru žalované (přičemž však její námitky nebyly případné, resp. buď nebyly prokázány /byly vyvráceny/ nebo nebyly pro vyvrácení dobré víry žalované dostatečně relevantní či intenzivní) a požadovala po ní zvýšenou„ investigativní aktivitu“. Pro spravedlivé posouzení věci je však třeba se též ptát, co pro zabránění vzniklé situaci učinila sama žalobkyně. Neboť to byla právě žalobkyně, nikoli žalovaná, kdo od počátku věděl – či vědět měl a mohl – o nesouladu zápisu vlastnického práva MUDr. [jméno] k Nemovitostem v katastru nemovitostí se skutečným staven. Byla to žalobkyně, nikoli žalovaná, kdo byl jako smluvní strana účasten všech„ podezřelých“ smluv v roce 2017 a kdo věděl též o ostatních souvisejících okolnostech, které zakládají podezření z absolutní neplatnosti kupní smlouvy mezi žalobkyní a MUDr. [jméno] (jako např. neexistence smlouvy o zápůjčce na 1 740 000 Kč, uvedení odlišné /1 rok/ než ústně sjednané /3 roky/ lhůty pro zpětný převod Nemovitostí z MUDr. [jméno] na žalobkyni do písemné verze smlouvy o smlouvě budoucí atd.). Byla to žalobkyně, nikoli žalovaná, kdo měl cca 4 a roku na to, aby zajistil uvedení zápisu v katastru nemovitostí zpět do stavu, odpovídajícího skutečnosti. Zejména však žalobkyně nepředložila jediný rozumný argument pro to, že nezvolila postup dle § 986 o.z., který mohl celé nastalé situaci snadno zabránit, a buď by již byla sama žalobkyně opět řádně zapsaným vlastníkem Nemovitostí, a pokud (zatím) nikoli, pak by žalovaná s ohledem na poznámku spornosti / údaj o vedeném určovacím řízení buď Nemovitosti vůbec nekoupila, nebo by při jejich koupi nebyla v dobré víře pod ochranou § 984 odst. 1 o.z. Jednou ze základních právních zásad je též zásada vigilantibus iura. Ustanovení § 4 odst. 1 o.z. pak uvádí, že se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Žalobkyně však až do podání nyní projednávané žaloby (tedy do 5. 3. 2021) neučinila ničeho smysluplného, co by směřovalo k účinné ochraně jejího tvrzeného vlastnického práva k Nemovitostem, ačkoli ji v tom nic nebránilo, přestože takový postup by od ní mohl každý očekávat (§ 4 odst. 1 o.z.), resp. takovou (relevantní, viz dále) překážku v řízení netvrdila. Žalobkyně měla – a zejména mohla – snadno zabránit tomu, aby žalovaná byla před podpisem kupní smlouvy s MUDr. [jméno] konfrontována se zcela“ čistým“ výpisem z katastru nemovitostí. Pokud tak žalobkyně bez rozumného důvodu neučinila, sama tím přispěla k utvrzení dobré víry žalované. Soud by tak považoval též za rozporné s principem spravedlnosti, aby zaviněná neaktivita žalobkyně, jež přispěla k nezjistitelnosti (případné) právní vady Nemovitostí v katastru nemovitostí, měla či dokonce musela být vyvažována zvýšenou investigativní aktivitou žalované, jejíž potřeba z ničeho neplynula.

31. Pokud žalobkyně na ústním jednání dne 22. 9. 2021 uvedla, že v roce 2017 zahájila řízení související s výpovědí podnájemní smlouvy (jež vyústila ve vydání blíže neurčeného předběžného opatření proti MUDr. [jméno]), a že 30 1. 2018 podala žalobu na určení vlastnictví (řízení o níž však bylo zastaveno z blíže neurčených procesních důvodů), nejedná se o tvrzení, která by byla ve prospěch závěru o jednání žalobkyně v souladu se zásadou vigilantibus iura. Právě naopak, tato tvrzení svědčí pouze o tom, že žalobkyně nejpozději 30. 1. 2018 už musela (a nikoli pouze mohla a měla, což by však bylo zcela dostačující) vědět o tom, že zapsaný stav v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, a že je na místě se příslušným procesním postupem domáhat nápravy. Přesto řádnou žalobu o určení vlastnictví podala až 5. 3. 2021. Nepřípadný je též argument žalobkyně nastíněný na jednání dne 4. 2. 2022, že po zahájení řízení o vyloučení Nemovitostí z exekuce na MUDr. [jméno] (již) nebyl důvod podat žalobu o určení vlastnictví či jakkoli jinak dále bránit její vlastnické právo k Nemovitostem. Jak bylo rozebráno výše, § 984 odst. 1 o.z. nemá žádné souvislosti s exekučním právem. Ani pravomocný rozsudek o vyloučení nemovité věci z exekuce není titulem pro zápis (skutečného) stavu do katastru nemovitostí a zejména se ve výpisu z katastru nemovitostí neprojeví ani podání vylučovací žaloby, ani pravomocné vyhovění této žalobě. Pravomocný rozsudek o vyloučení Nemovitostí z exekuce, k jehož vydání ani nemuselo z řady důvodů dojít (jak se ostatně stalo i v projednávané věcí), by byl závazný pouze mezi účastníky (tedy mezi žalobkyní a panem [příjmení]) a nijak by nebránil MUDr. [jméno] v prodeji Nemovitostí žalované (či jakémukoli jinému nabyvateli v dobré víře dle § 984 odst. 1 o.z.). Konečně pokud žalobkyně uvedla, že postup oprávněného v exekuci (pan [příjmení]), spočívající v urychleném ukončení exekuce, o němž žalobkyně nebyla informována, byl nepředvídatelný, nelze s tím zcela souhlasit. Žalobkyně vyslovila opakovaně domněnku, že pan [příjmení] byl aktivně účasten komplotu MUDr. [jméno] proti ní, že jeho pohledávka byla fiktivní a že účelová exekuce na MUDr. [jméno] byla pouze snahou o finalizaci zbavení žalobkyně vlastnictví k Nemovitostem. Bylo tak ovšem na žalobkyni, aby projevila zvýšenou ostražitost a průběžně sledovala ne-li vývoj exekuce jako takové (což je pro běžného občana ve věci třetích osob přeci jen poněkud obtížné a nákladné), pak alespoň aktuální stav zápisu v katastru nemovitostí k Nemovitostem (což je naopak relativně snadné a zdarma). Jak již bylo opakovaně uvedeno, byla to žalobkyně, nikoli žalovaná, kdo měl k dispozici veškeré informace o historii kausy (zejm. o možné neplatnosti převodní smlouvy z žalobkyně na MUDr. [jméno]) a zejména povědomí o tom, že dlouhodobě probíhá sofistikovaný pokus o definitivní zbavení práv žalobkyně k Nemovitostem. Pokud žalobkyně za takto nebezpečné situace zanedbala náležitý dohled nad svými právy, vyznívá její apel na zvýšenou investigativní aktivitu (o podezřelých okolnostech nijak neinformované) žalované zcela nepřípadně.

32. Soud konečně zdůrazňuje, že žalobkyni uvěřil, že se stala obětí ať již podvodného či přinejmenším právně sporného a nemravného jednání. Důvěryhodnost jejího stanoviska zásadním způsobem podpořil k důkazu provedený rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22. 10. 2020, č.j. 19 Co 1092/2020-231 ve věci paní [příjmení], z něhož je dobře patrný“ modus operandi“. Soud také považuje za v zásadě vyloučenou důvodnost podezření žalované, že žalobkyně se spolčila s MUDr. [jméno] (či někým jiným) proti ní. Tyto okolnosti jsou však z výše podrobně rozvedených důvodů pro rozhodnutí v projednávané věci irelevantní. Pokud byla žalobkyně o své vlastnictví protiprávně připravena, nepředstavuje samozřejmě nyní vydaný rozsudek překážku věci rozhodnuté pro případ uplatnění nároku na náhradu škody vůči osobě (osobám), které žalobkyni škodu způsobily. Nemůže však vést k poškození práv žalované, která je chráněna § 984 odst. 1 o.z., legislativně upraveným právě pro tyto případy.

33. Z výše uvedených důvodů soud zamítl zbývající důkazní návrhy žalobkyně, neboť se týkaly výhradě vztahu žalobkyně a MUDr. [jméno] popř. žalobkyně a pana [příjmení], nikoli vztahu kterékoli z řečených osob k žalované, resp. otázky (absence) její dobré víry.

34. Jelikož v řízení bylo prokázáno, že žalovaná řádně nabyla vlastnické právo k Nemovitostem kupní smlouvou ze dne 20. 11. 2020, s právními účinky ke dni 23. 11. 2020 (bez významu, zda přímým převodem od MUDr. [jméno] jakožto předchozího skutečného vlastníka nebo nabytím od nevlastníka na základě § 984 odst. 1 o.z.), soudu nezbylo, než žalobu jako nedůvodnou zamítnout (výrok I.).

35. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalobkyně se aplikace § 150 o.s.ř., nedovolávala a samotná majetková situace žalobkyně (která byla soudem při rozhodování o osvobození od soudních poplatků posouzena jako špatná, byť ne zcela kritická) soud k aplikaci § 150 o.s.ř. z moci úřední nevedla, s ohledem na skutečnost, že žalovaná se v řízení nenechala zastoupit advokátem a nevznikly ani žádné další významnější náklady řízení. Důvodné náklady nezastoupeného účastníka v celkové výši 2 100 Kč (7 paušálních náhrad po 300 Kč dle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb.) mají s ohledem na skutečnou hodnotu sporu spíše symbolický význam, a ani žalobkyni nemohou existenčně ohrozit (výrok II.).

Poučení