27 Co 186/2025 - 382

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Romana Fremra a soudců Mgr. Jany Kajzrové a Mgr. Jana Podaného ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [adresa] [Adresa žalobkyně] [adresa] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované] [adresa] [Jméno žalované]. IČO [IČO žalované] sídlem [adresa] [Adresa žalované] [adresa] zastoupené advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o vyklizení zemědělských pozemků o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Příbrami ze dne 4. 4. 2025, č.j. 16 C 182/2024-206, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. mění tak, žaloba, kterou se žalobkyně domáhala vyklizení a odevzdání vyklizených pozemků parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č., [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota], to vše v k.ú. [adresa], obec [adresa], a dále pozemku parc. č. [hodnota], k.ú. [adresa], obec [adresa], se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované plnou náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně ve výši 18 663 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalované.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované plnou náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 37 508 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalované.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Krajskému soudu v Praze náhradu nákladů řízení vzniklých státu ve výši 5 135 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Okresní soud v Příbrami rozhodl rozsudkem uvedeným v záhlaví (dále jen „rozsudek soudu prvního stupně“) ve výroku I. o povinnosti žalované vyklidit a vyklizené žalobkyni odevzdat pozemky parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], par. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č., [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota] zapsané na LV č. [hodnota] pro k.ú. [adresa], obec [adresa] u [právnická osoba] pro [Anonymizováno], katastrální pracoviště [adresa], a pozemek parc. č. [hodnota] zapsaný na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, katastrální pracoviště [adresa], vše do 15 dnů od právní moci rozsudku. Ve výroku II. rozhodl o zastavení řízení v části, v níž se žalobkyně domáhala proti žalované dále vyklizení a odevzdání vyklizeného pozemku parc. č. [hodnota], k.ú. [adresa]. Procesně převážně neúspěšné žalované s odkazem na § 142 odst. 3 o.s.ř. uložil ve výroku III. povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši celkem 71 596,20 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Při svém rozhodnutí vyšel soud prvního stupně ze zjištění, že žalobkyně je vlastnicí shora uvedených pozemků na základě darovací smlouvy ze dne 16. 3. 2023 uzavřené s jejím strýcem [jméno FO] [jméno FO]. Žalovaná dané pozemky užívá na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřela s uvedeným předchůdcem žalobkyně [jméno FO] [jméno FO] dne 3. 10. 2011, ve znění dodatku č. [hodnota] ze dne 22. 8. 2017, jímž bylo změněno ujednání o době nájmu tak, že nájem se sjednává na dobu neurčitou s písemnou výpovědí a desetiletou výpovědní lhůtou, přičemž uvedenému nájemnímu vztahu dle smlouvy ze dne 3. 10. 2011 (ve znění dodatku z 22. 8. 2017) předcházel ještě nájem sjednaný mezi týmiž stranami nájemní smlouvou ze dne 29. 12. 2000 na dobu určitou od 1. 1. 2001 do 31. 12. 2010. Soud vzal dále za prokázané, že žalobkyně zaslala žalované písemnou výstrahu ze dne 28. 8. 2024 a 6. 9. 2024, v nichž popsala způsob hospodaření žalované na pronajatých pozemcích jako rozporný s péčí řádného hospodáře a požadovala uvedení pozemků do původního stavu, a že následně dopisem ze dne 20. 9. 2024 žalobkyně od nájemní smlouvy odstoupila s odkazem na § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „o.z.“), a na § 679 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „obč.zák.“). Soud prvního stupně uzavřel, že žalobkyní učiněné odstoupení od nájemní smlouvy bylo důvodné. Tento závěr opřel především o písemný znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], ze dne 14. 2. 2025, vypracovaný k zadání žalobkyně „za účelem posouzení znehodnocení parcel žalobkyně v k.ú. [adresa] za období od října 2011 dosud“. Znalec v posudku ověřoval a posuzoval stav tam označených pozemků o rozloze 25,5604 ha, z nichž 21,9285 ha je součástí zemědělského půdního fondu, a identifikoval znehodnocení několika typů. Za nejzávažnější označil sejmutí ornice s podorničím až na půdotvorný substrát na 0,4526 ha u pozemku parc.č. [hodnota]. Jako další typy znehodnocení posuzovaných pozemků uvedl nálet křovin na ploše celkem [hodnota] ha (na všech posuzovaných pozemcích), nálet stromů různé hustoty a stáří na 0,8626 ha a zhutněnou ornici s porušenou strukturou (vyjeté koleje) na 0,555 ha, které lze dle znalce odstranit šetrným pokácením náletu, biologickou rekultivací a postupnými agrotechnickými zásahy. Závěr o opodstatněnosti provedeného odstoupení od nájemní smlouvy měl dále soud prvního stupně vedle uvedeného znaleckého posudku podpořený i k důkazu provedenou fotodokumentací a cenovou kalkulací rekultivačních prací předloženou žalobkyní a vyčíslenou [tituly před jménem] [jméno FO] na částku 4 252 269 Kč včetně DPH, jež dle soudu prvního stupně podpůrně dokládá rozsah nezbytných zásahů k uvedení pozemků do původního stavu. Výhrady žalované k posudku, včetně námitky, že znalec částečně vstupoval do právních otázek, neshledal soud významnými. Po právní stránce soud věc posoudil s přihlédnutím k přechodným ustanovením § 3028 odst. 3 a § 3074 o. z. za použití § 679 odst. 3 obč. zák. Soud dovodil, že žalovaná se k pronajatým nemovitostem „nechovala jako k vlastním“, ale naopak nechala „minimálně některé z nich“ takto „devastovat“. Dle soudu prvního stupně jednáním žalované „došlo ke znehodnocení nejenom půdy, ale pronajatých pozemků obecně“, a to tím, že žalovaná porušovala své povinnosti spojené s řádným obhospodařováním zemědělské půdy, kdy v důsledku vyježděných hlubokých kolejí, zhutnění ornice, eroze půdy, zarůstání nálety dřevin, ponechávání pozemků ladem a zejména sejmutím ornice a podorničí až do hloubky cca 50 cm na části parcely č. [hodnota], vznikla žalobkyni škoda značného rozsahu. Možnost nápravy u části poškození znalec sice připustil prostřednictvím agrotechnických zásahů a biologické rekultivace, nicméně rozsah poškození, zejména u parcely č. [hodnota], soud hodnotil jako závažný a za této situace shledal podmínky § 679 odst. 3 obč. zák. naplněnými, a proto považoval odstoupení od nájemní smlouvy učiněné žalobkyní dopisem ze dne 20. 9. 2024 s výzvou k vyklizení do 10 dnů od doručení za platné a účinné. Uzavřel tedy, že žalovaná nadále užívá pozemky bez právního důvodu, zasahuje do vlastnického práva žalobkyně, čímž naplňuje skutkovou podstatu § 126 odst. 1 obč. zák., a žalobkyně se proto může domáhat jejich vydání a vyklizení. Argumentaci žalované o zneužití práva, rozporu s dobrými mravy a nepřiléhavosti odstoupení z důvodu účelovosti a překotnosti postupu žalobkyně soud nepřijal s tím, že dovolávat se dobrých mravů nemůže ten, kdo se sám chová v rozporu s nimi; odkazy žalované na judikaturu Ústavního soudu a Nejvyššího soudu soud neshledal v dané věci přiléhavými, neboť skutkový základ pro závěr o zneužití práva a rozporu s dobrými mravy dle soudu naplněn nebyl.

3. Proti výrokům I. a III. rozsudku soudu prvního stupně podala žalovaná včasné odvolání, následně doplněné podáním z 16. 6. 2025. Výrok II. o částečném zastavení řízení (pro zpětvzetí žaloby) nebyl odvoláním napaden, a není tak předmětem odvolacího řízení. Žalovaná ve svém odvolání soudu prvního stupně vytýkala zejména nevypořádání se s důkazní situací, kdy dle žalované soud část důkazů preferoval oproti jiným, část důkazů, zejména těch, které navrhovala žalovaná, neprovedl, čímž neúplně zjistil skutkový stav. Rekapitulovala chronologicky skutkový stav a poukazovala na to, že ve výzvě ze srpna 2024 žalobkyně žalované stanovila k provedení tam požadovaných prací lhůtu několika málo dnů, ještě před jejím uplynutím zaslala další „nesrozumitelnou“ výzvu a krátce poté od nájemní smlouvy odstoupila s odůvodněním, že žalovaná pozemky žalobkyně poškodila. Žalovaná zdůrazňovala, že žalobkyní vytýkané poškození pozemků jí však nebránilo v tom, aby dotčené pozemky obratem pronajala (propachtovala) jinému nájemci (pachtýři) [právnická osoba] k totožnému způsobu využití, aniž by byl tento upozorňován na nějaké škody, naopak bylo žalobkyní jako propachtovatelem deklarováno, že předmět pachtu přenechává ve stavu způsobilém k řádnému užívání a požívání, a pachtýř (jenž byl dobře obeznámen s faktickým stavem daných pozemků, neboť fotografie a videa pozemků navrhované žalobkyní v řízení k důkazu sám pro žalobkyni pořídil) tyto skutečnosti podpisem pachtovní smlouvy stvrdil. Dle žalované lze z uvedeného dovodit, že obě strany shledaly dotčené pozemky v říjnu 2024 způsobilými k provozování zemědělské výroby, tedy bez poškození. Žalovaná považovala jednání žalobkyně vedoucí k odstoupení za překotné a účelové, kdy jeho pravým důvodem nebylo tvrzené poškození pozemků, ale pouze snaha ukončit se žalovanou platnou smlouvu, obejít tak desetiletou výpovědní lhůtu sjednanou v dané nájemní smlouvě a předmět nájmu přenechat v co nejkratší době ke shodnému užívání [právnická osoba]. Dle žalované nebylo dosud prokázáno, že by žalovaná skutečně pozemky žalobkyně vážně poškodila, nebyly provedeny k tomu dostatečné důkazy, které by odůvodnily odstoupení žalobkyně od smlouvy. Namítala nedostatečné odůvodnění závěru soudu prvního stupně, včetně toho, proč nebyly provedeny další důkazy. Soud prvního stupně dle žalované v podstatě vyšel výhradně ze znaleckého posudku předloženého žalobkyní, s úvahami znalce pracoval jako s vlastními skutkovými závěry a v dalším zmiňoval jen barevnou fotodokumentaci a cenovou kalkulaci, jejíž důkazní hodnota je však nulová. Dle žalované se jedná jen o jakýsi výpočet provedený zahradnickou firmou, kdy ani sám soud tento důkaz nijak nehodnotí. Dle žalované z napadeného rozsudku není zřejmé, na základě jakých konkrétních důkazů soud dospěl ke svému rozhodnutí s výjimkou „absolutně preferovaného“ znaleckého posudku. Žalovaná namítala jak obsahovou, tak formální nesprávnost a nepodloženost znaleckých závěrů a rovněž to, že znalec sám vyslechnut nebyl. Hodnota tohoto důkazu byla dle žalované soudem prvního stupně přeceněna, mělo být přistoupeno ke zpracování nového znaleckého posudku, když předložený znalecký posudek nelze označit za nezávislý, objektivní a formálně správný. Připomínala, že dle předloženého znaleckého posudku měl znalec posuzovat zadání formulované právním zástupcem žalobkyně tak, že se objednává „zpracování znaleckého posudku na provedení specifikace znehodnocení jejích parcel TTP a orné půdy způsobené dlouholetým nedostatečným obhospodařováním půdy, rozšířením náletu dřevin, odebráním ornice, zhutněním půdy způsobené opakovaným pojížděním těžkých mechanismů a zapravením cizorodých látek“. Zadáním tak dle žalované nebyly položeny otázky, ale posouzení samotnou žalobkyní, která již v zadání znalci sama formuluje závěry, k nimž měl znalec dojít. Proto si také znalecké otázky následně položil a formuloval na straně 3 znaleckého posudku sám znalec, v důsledku nejasného zadání je dle žalované i nepříliš přehledný závěr znaleckého posudku. Z části si pak znalec odpovídá na otázky právní, jejichž zodpovězení mu nepřísluší a na něž ani nebyl tázán, jeho odborné závěry jsou dle žalované nekonkrétní, rozporuplné a neurčité. Navrhovala změnu rozsudku soudu prvního stupně a zamítnutí žaloby, případně zrušení a vrácení věci k dalšímu řízení.

4. Žalobkyně ve svém písemném vyjádření k odvolání uvedla, že žalovaná opakuje předchozí argumentaci, s níž se žalobkyně neztotožňuje, shodně jako s námitkou o favorizování zejména znaleckého posudku předloženého žalobkyní před dalšími důkazy. Nesouhlasila s námitkou, že rozsudek je nepřezkoumatelný či nesrozumitelný, dle žalobkyně rozsudek soudu prvního stupně byl v části skutkových zjištění sice relativně úsporný, to však odpovídalo tomu, že věc není nijak složitá. Připomínala námitku žalované, že odstoupení od smlouvy bylo nemravné a že se jedná ze strany žalobkyně o zneužití práva, k čemuž si žalovaná měla dle žalobkyně vytvořit „příběh“, jak si na dané pozemky „udělal zálusk jiný soukromě hospodařící zemědělec [právnická osoba] a jak asi vymyslel mechanismus, jak obejít nájemní smlouvu a v ní upravenou desetiletou výpovědní dobu“, což žalovaná dokládala novou pachtovní smlouvou a oznámením o zahájení řízení ([právnická osoba]) u Státního zemědělského intervenčního fondu (SZIF). V této souvislosti žalobkyně připustila, že předmětné pozemky propachtovala [právnická osoba], který si dané pozemky předtím prohlédl a byl i autorem videí, které k důkazu předkládala, nicméně to dle žalobkyně nemá žádný vliv na toto řízení a nelze z toho dovozovat účelovost jejího odstoupení od smlouvy. Dle žalobkyně žalovaná jen opakuje své tvrzení o účelovosti jednání žalobkyně, sama žalovaná však ve svých podáních přiznala, že pronajaté pozemky poškodila, „ale že poškození nezpůsobila snad jenom ona“. Argumentaci žalované označila za „absurdní a nehoráznou“, obdobně jako její reakci na prvotní výzvu žalobkyně, kdy se dle žalobkyně „bizarně zaštiťovala snad spoluprací s Ministerstvem životního prostředí a ochranou zpěvného ptactva“ při vysvětlování, proč nechala pozemky zarůst nálety, což mělo dle žalobkyně za následek, že se z pozemků zemědělských staly fakticky pozemky lesní, a i proto se snižovaly dotace od SZIF pro žalovanou. Důkazní návrhy žalované neměly dle žalobkyně žádnou relevanci k předmětu sporu, a i když žalobkyně souhlasila s tím, že se měly provést další důkazy, měly to být listinné důkazy žalobkyně, prokazující zarůstání pozemků křovím a stromy, vyjetí kolejí a odstranění ornice z jednoho z pozemků. Důvodem tohoto přístupu žalované mělo být (vedle žalobkyní tvrzené „rezignace“ na řádné a šetrné hospodaření) to, že žalovaná si učinila z pozemků žalobkyně spojnici s jinými pozemky, k nimž nemá jiný přístup, důsledkem čehož mělo být „vyjetí kolejí do hloubky až 70 cm a ponechání pozemků na pospas větrné a vodní erozi“. Dle žalobkyně žalovaná k podstatě věci, stavu pronajatých pozemků, vlastně nic relevantního neuvedla. Poukazovala na to, že přes provedené odstoupení žalovaná „bez skrupulí poslala na nejpostiženější pozemky své pracovníky“, aby zde „naoko některé zásadní vady pozemků (jejich poškození)“ zakryla tzv. rozdiskováním pozemků, případně tím, že „navezla také absurdně asi tři ''fůry'', podle znalce naprosto nekvalitní země pocházející z nějakého stavebního výkopu“. Z tohoto důvodu též žalobkyně navrhovala nařízení předběžného opatření, aby se žalovaná zdržela upravování a opravování dotčených pozemků (pozn. odvolacího soudu: tento návrh byl usnesením Okresního soudu v Příbrami ze dne 3. 4. 2025, 16 C 182/2024-192, ve spojení s usnesením Krajského soudu v Praze ze dne 24. 7. 2025, č.j. 27 Co 185/2025-241, zamítnut). Nesouhlasila s námitkou žalované, že samotná výzva (výstraha) byla neurčitá. Zdůraznila, že kvalifikovanou a jedinou výzvou ve smyslu § 679 odst. 3 obč.zák. byl (pouze) dopis z 28.8.2024. Další dopis ze dne 6. 9. 2024 „neměl nic společného s kvalifikovanou výzvou ze srpna téhož roku“ a dle žalobkyně záměrné spojování této druhé výzvy s předchozí výstrahou ze strany žalované je jen „lacinou snahou“, jak obsah předchozí výzvy problematizovat. Žalobkyně trvala na tom, že „jediná kvalifikovaná výzva“ (ze dne 28.8.2024) obsahovala všechny podstatné náležitosti, zejména označení závadového chování, jež spočívalo ve způsobení škody na pozemcích žalobkyně, která již vznikla a narostla do „v podstatě obřích rozměrů“. V této souvislosti připomínala vyjádření zahradnické firmy (Standys – zahradnické služby), v němž bylo „odborně odhadnuto, že jde o škodu přesahující 4 miliony korun českých“, a současně zdůrazňovala, že v případě odstranění ornice se vlastně jedná o škodu nevratnou. K požadavku žalobkyně na uvedení pozemků do původního stavu ve výzvě z 28. 8. 2024 žalobkyně poukázala na to, že lhůta k tomu stanovená byla téměř 3 týdny, a lze ji považovat za přiměřenou, když požadovala zejména odstranění náletů a obnovu vyježděných kolejí, „což mohla žalovaná bez obtíží provést“, avšak neučinila tak, a začala je „opravovat“ až asi po 7 měsících. Dle žalobkyně žalovaná hospodařila a stále hospodaří způsobem, jenž byl typický pro hospodaření bývalých (socialistických) zemědělských družstev a státních statků, tedy intenzivně a bez respektu k vlastnickým právům a přírodě. K žalovanou namítaným nedostatkům znaleckého posudku nesouhlasila, že by otázka, kterou znalci položila, obsahovala závěry, k nimž měl znalec dospět. Po telefonické komunikaci se znalcem byla upravena do podoby, jak je uvedena na str. 3 znaleckého posudku, znalec si sám žádné otázky nevytvářel. Na jeho odborných závěrech pak nic nemění skutečnost, že znalec překročil své oprávnění a hodnotil též stránku právní (v jeho závěrech o porušení předpisů chránících zemědělskou půdu), k takové části posudku soud nepřihlíží. Dle žalobkyně nebyl v daném případě důvod znalce vyslýchat, vše bylo přehledně odůvodněno a fotograficky dokumentováno. Poukazovala na to, že je na úvaze soudu, které důkazy provede. V žalobkyní předloženém znaleckém posudku znalec došel k „jednoznačnému závěru, že pozemky jsou zásadně poškozené“, další důkazy byly proto dle žalobkyně nadbytečné. Žalobkyně měla za to, že poškození pozemků odstraněním ornice, vyjetím „obřích“ kolejí a ponecháním pozemků ladem tak, aby „postupně zcela zarostly keři a stromy“, je zjevné i pro laika, znalecký posudek je jen jedním z důležitých důkazů. Situaci přirovnávala k tomu, že i pronajímatel (laik) si může skutkovou otázku poškození svého pronajatého bytu posoudit sám, když by viděl rozbitou vanu, umyvadlo, parkety, okna, dveře či cokoli jiného, tvořícího součást bytu a vybavení. Zdůrazňovala, že jen brání své vlastnické právo a snaží se zabránit narůstání vzniku dalších škod na majetku, který významně ztratil svou hodnotu. Navrhovala proto potvrzení rozsudku soudu prvního stupně.

5. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je podáno včas, oprávněnou osobou a proti rozhodnutí soudu prvního stupně, proti kterému je odvolání přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o.s.ř.“), a po částečném zopakování a doplnění dokazování dle § 213 odst. 2, 4 o.s.ř. shledal odvolání žalované důvodným.

6. Soud prvního stupně správně na základě jednak nesporných tvrzení účastníků a jednak provedených důkazů vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byl založen nájemní smlouvou č.[hodnota] uzavřenou dne 3. 10. 2011 právním předchůdcem žalobkyně panem [jméno FO] [jméno FO] na straně pronajímatele a žalovanou na straně nájemce nájemní vztah k pozemkům, jež jsou předmětem sporu, a to na dobu určitou do 31. 12. 2020, jež byla dodatkem č. [hodnota] ze dne 22. 8. 2017 změněna na dobu neurčitou, se sjednanou 10letou výpovědní lhůtou. Žalobkyně do tohoto vztahu vstoupila jakožto právní nástupce [jméno FO] [jméno FO] v důsledku darování pronajatých nemovitostí darovací smlouvou ze dne 16. 3. 2023. Soud prvního stupně také správně věc posuzoval po právní stránce s ohledem na uvedenou dobu vzniku dotčeného právního vztahu, jenž svou povahou odpovídá pachtovnímu vztahu ve smyslu o.z., za použití přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 i.f. o. z. dle jím citované právní úpravy nájmu obsažené v občanském zákoníku platném a účinném do 31.12.2013, zejména pak úpravy odstoupení od nájmu v § 679 odst. 3 věty první obč. zák.

7. Podle § 679 odst. 3 věty první obč. zák. pronajímatel může kdykoli odstoupit od smlouvy, užívá-li nájemce přes písemnou výstrahu pronajatou věc nebo trpí-li užívání věci takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo že mu hrozí značná škoda.

8. Ve vztahu k opodstatněnosti žalobkyní provedeného odstoupení od nájemní smlouvy (a následně tedy i žaloby o vyklizení po tvrzeném zániku nájmu) se však již odvolací soud se závěry soudu prvního stupně neztotožnil. Zejména shledal důvodnými námitky žalované týkající se nedostatečnosti provedeného dokazování, pokud soud prvního stupně vycházel pouze (resp. zásadně a převážně jen) z písemného znaleckého posudku vypracovaného znalcem na objednávku žalobkyně, aniž by byl proveden ústní výslech znalce a protistraně bylo umožněno klást znalci otázky. Ústní výpověď znalce se nadto v daném případě jevila podstatná i s přihlédnutím k zadaným otázkám, které jednak poněkud zavádějícím způsobem předkládaly znalci již v nich fakticky obsažené hodnocení žalobkyně jakožto objednatelky posudku o tom, že na posuzovaných pozemcích došlo popisovanými mechanismy ke vzniku škody, a jednak vedly znalce k vyjádření se nikoli k odborným otázkám, ale k otázkám právním. Odvolací soud tedy především (v souladu se zásadou přímosti a ústnosti) doplnil dokazování výslechem znalce, a dále foto a video dokumentací dotčených pozemků (včetně ortofotosnímků dotčených pozemků). Toto dokazování pak považoval za dostatečné ve vztahu ke zjištěním týkajícím se faktické vizuální podoby dotčených pozemků, a naopak další dokazování místním ohledáním, navrhované v průběhu odvolacího řízení zástupcem žalobkyně, shledal právě i s ohledem na zjištění podávající se z předložené foto a video dokumentace již nadbytečným. Odvolací soud tedy zčásti zopakoval a doplnil ve smyslu § 213 odst. 4 o. s. ř. dokazování o další důkazy, které byly navrženy účastníky již v řízení před soudem prvního stupně, ale nebyly provedeny, ačkoli jejich provedení (zejména ústní výpovědí znalce – viz níže) bylo vzhledem k vznášeným námitkám žalované na místě a jevilo se potřebné pro zjištění skutkového stavu věci.

9. Ze zopakovaného a doplněného dokazování bylo odvolacím soudem zjištěno, že po vstupu žalobkyně do aktuálního nájemního vztahu s žalovanou, založeného uvedenou nájemní smlouvou ze dne 3. 10. 2011 ve znění dodatku ze dne 22. 8. 2017, tj. po darování předmětných pronajatých pozemků darovací smlouvou z 16. 3. 2023, byl žalobkyni zaslán ze strany žalované dne 2. 8. 2023 návrh dodatku označeného č. [hodnota] a jménem žalobkyně včetně přílohy k nájemní smlouvě s datací 1. 8. 2023, spolu s průvodním dopisem. V něm byla žalobkyně žalovanou neformálně (s oslovením „Ahoj Irčo“) vyzvána k podpisu přiloženého dodatku k dosavadní nájemní smlouvě s tím, že (smlouva) přešla na nového majitele a že stejný dodatek byl uzavřen i s panem [jméno FO] (viz dopis na čl. 22 a návrh dodatku na čl. 29+29 p.v.). Následně byla s obdobným neformálním přípisem datovaným 5. 9. 2023 žalobkyni zaslána ze strany žalované i kopie nájemní smlouvy uzavřené s [jméno FO] [jméno FO] (viz dopis na čl. 98).

10. Z obsahu dotčené nájemní smlouvy č. [hodnota][Anonymizováno] ze dne 3. 10. 2011 se podává, že [jméno FO] [jméno FO] jako pronajímatel přenechal žalované do nájmu zemědělské pozemky uvedené v příloze č. [hodnota] smlouvy „za účelem jejich zemědělského využití“. Smlouva byla sjednána na dobu určitou do 31. 12. 2020. Výše nájemného měla činit 4 % z průměrné ceny pozemků stanovené vyhláškou č. 412/2008 Sb., minimálně však 2 000 Kč/ha, a to včetně nájemného za ostatní manipulační a zastavěné plochy. Dle ujednání smlouvy obsažených v článku IV. bylo mj. sjednáno, že nájemce je povinen hospodařit na pronajatých pozemcích s péčí řádného hospodáře. V mimořádných případech za účelem optimálnějšího (uceleného) využití zemědělských pozemků obhospodařovaných [právnická osoba] [adresa] [právnická osoba]. může nájemce provést dočasnou výměnu pronajatých pozemků (nebo části pronajatých pozemků) s jinou osobou. V citovaném článku IV. bylo dále též mj. dohodnuto, že nájemce může provést změnu kultury pronajatých pozemků (např. z orné půdy na trvalý travní porost s ohledem na ochranu půdního fondu proti vodní a větrné erozi) a že nájemce může dát pronajaté pozemky do podnájmu. Dále bylo dohodnuto, že při skončení nájemní smlouvy se pozemky předávají pronajímateli ve stavu, v jakém jsou po sklizni, a to na základě písemného předávacího protokolu (viz nájemní smlouva na čl. 30).

11. Dodatkem č. [hodnota] k uvedené nájemní smlouvě uzavřeným s [jméno FO] [jméno FO] dle datace přílohy tohoto dodatku dne 22. 8. 2017 byla dohodnuta (mj.) změna výše nájemného z pronajatých pozemků za kalendářní rok ve výši 3 500 Kč/ha a dále změna doby trvání smlouvy na dobu neurčitou, s tím, že smlouvu lze vypovědět písemnou výpovědí s výpovědní lhůtou 10 let. Dle přílohy ke smlouvě č. [hodnota] datované 22. 8. 2017 a připojené k uvedenému dodatku činila „příslušná“ výměra pronajatých pozemků 21,7697 ha, jež také odpovídala v příloze taktéž uváděné jejich celkové výměře (viz daný dodatek s přílohou na čl. 31 p.v.+31).

12. Návrh dodatku č. [hodnota] datovaný 1. 8. 2023 a zaslaný žalobkyni k podpisu se shora uvedeným přípisem ze dne 2. 8. 2023 pak sice obsahoval shodná ujednání jako byla ujednání obsažená ve shodně číslovaném dodatku č. [hodnota] datovaném 22. 8. 2017 a podepsaném s panem [jméno FO] [jméno FO], avšak rozdílná byla „příslušná“ výměra pozemků uvedených v příloze tohoto nového návrhu dodatku ve srovnání s jejich taktéž uváděnou celkovou výměrou, kdy „příslušná“ výměra činila dle předloženého návrhu v souhrnné výměře 18,5086 ha (viz čl. 29+29 p.v.). Tento dodatek žalobkyně nepodepsala. Pro úplnost odvolací soud doplňuje, že určité odchylky vykazovala identifikace pozemků dle obou zmíněných příloh i v označení čísel parcelních jednotlivých pronajatých pozemků, a to včetně pozemku parc. č. [hodnota], který nebyl pod tímto označením v příloze z 22. 8. 2017 k dané nájemní smlouvě v identifikaci pozemků uváděn; odvolací soud nicméně i v případě tohoto pozemku vycházel ze shodných tvrzení stran (měl za nesporné), že i tento pozemek byl v souladu s vůlí obou smluvních stran předmětem daného nájemního vztahu, založeného již s právním předchůdcem žalobkyně, a byl takto dlouhodobě spolu s dalšími pronajatými pozemky žalobkyně žalovanou užíván.

13. Následně asi po jednom roce od zaslání popsaného návrhu nového „dodatku č. [hodnota]“ žalobkyně prostřednictvím svého zástupce zaslala žalované výzvu datovanou 28. 8. 2024 s výstrahou a upozorněním na možnost odstoupení od nájemní smlouvy. V daném přípise se zástupce žalobkyně vyjádřil o obsahu dosavadní nájemní smlouvy jako nevyváženém právním dokumentu, připomínal, že klientka odmítla podepsat dodatek, který „naprosto jednostranně ještě posiluje“ práva žalované jako nájemce, a zmiňoval „nekorektní jednání“ předsedy představenstva žalované, jenž „urazil“ žalobkyni „se slovy, že ''jí jde údajně jenom o peníze'' (když se legitimně domáhala placení vyššího nájemného za pronajaté pozemky“. V dalším obsahu citované výstrahy vytýkal žalované, že bez vědomí klientky či jejího předchůdce dala některé z pozemků do užívání dalších subjektů, a dále především způsob hospodaření na pronajatých pozemcích. Uváděl, že je žalovaná „nijak neudržuje“, „některé pozemky jsou i několik let neobdělávané“, „zarůstají plevely, stromy a křovím“, nebo je na nich hospodařeno způsobem, který je „fatálně poškozuje“, a to příkladmo „provozováním skládky hnoje či stohu slámy a následným odvozením hnoje či slámy i s ornicí či obřími vyjetými kolejemi v těchto pozemcích a jejich používáním coby cesty jako přístupu na jiné … pozemky“. Konkrétně pak zástupce žalobkyně v uvedené výstraze uvedl (jako příklad „nejmarkantnějších případů“) čtyři pozemky, a to parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota], vše v k.ú, [adresa].

14. Z toho pozemek parc. č. [hodnota] označil za zřejmě nejvíce zničený. Podle připojeného popisu „je celý (mimo uskladněnou slámu) zarostlý plevelem a je prakticky bez jakékoliv země (ornice). Při likvidaci Vašeho hnojiště došlo nepochopitelně i k odebrání ornice v některých místech až v rozsahu cca 0,5 m ornice a dnes je na tomto místě prakticky pouze holá skála. Rovněž jsou vyježděné cesty od těžké techniky, které jsou zasypané kamením nebo dokonce stavební sutí.“ 15. U pozemku parc. č. [hodnota] bylo uvedeno, že „jde o naprosto neudržovaný pozemek, který je zarostlý trnkami, čímž se po obvodu zmenšil až o 10 metrů“.

16. Pozemek parc. č. [hodnota] je dle obsažených výtek „neobdělávaný, neudržovaný jako většina jiných, po obvodu zarostlý trnkami. Je nepochopitelně využíván toliko jako cesta pro zemědělskou techniku a skládka pro zeminu“.

17. V případě posledního ze čtyř shora konkretizovaných pozemků parc. č. [hodnota] bylo vytýkáno, že „v případě tohoto pozemku není až 5 metrů od kraje řádně obděláváno. Těžká technika [právnická osoba] zde zanechala vyježděné cesty, čímž došlo k erozi půdy a k odplavení ornice.“ 18. V dalším obsahu popisované výstrahy zástupce žalobkyně žalované dále vytýkal, že pravidelně vyváží „na většinu“ pronajatých pozemků „v nepovolené době a v množství naprosto nepřípustném tzv. digestát jako odpad z Vaší bioplynové stanice“, čímž má poškozovat živočichy v půdě žijící a půdu ničit jízdou pomocí těžké techniky nad 30 t. Požadoval, aby všechny pronajaté pozemky žalovaná uvedla „do původního stavu, a to nejpozději ve lhůtě do 15. 9. 2024“, včetně pozemků „zničených“ náletovými dřevinami, v nichž jsou vytvořené cesty a vyjeté koleje, a v případě pozemku „nejpoškozenějšího … bez jakékoliv ornice“ požadoval ornici na pozemek v celé jeho ploše bezodkladně vrátit. Současně upozorňoval, že žalobkyně bude již vzniklou škodu vymáhat, pokud žalovaná pozemky neuvede do původního stavu (viz výstraha na čl. 25).

19. Ještě před uplynutím v popsané výstraze stanovené lhůty zaslal zástupce žalobkyně žalované další přípis datovaný 6. 9. 2024 a nazvaný „Upozornění na nezákonné jednání a výzva k okamžitému ukončení činností“. V něm připomínal předchozí výzvu s uloženou lhůtou k nápravě, uváděl, že si s klientkou od ní mnoho nesliboval a čekali „hluboké mlčení“, nicméně žalobkyni překvapilo, k čemu se žalovaná uchýlila na pronajatých pozemcích, které má žalovaná „absurdně“ používat jako cestu, ač jde o ornou půdu. Žalované přičítal, že došlo k navezení stavebního odpadu na pozemky, že zasypala vyjeté koleje stavebním materiálem, a počínání toho, kdo k tomu dal pokyn, označil „daleko za hranou zdravého rozumu“. Uvedl, že jestli toto „bezprecedentní zavážení pozemků“ mělo být pokusem o zjednání nápravy, je to „nepodařený vtip“ a „nebetyčná drzost“. Vyzval k okamžitému odvozu navezeného odpadu „do 7. 8. 2024“ (žalobkyní v řízení upřesněno, že se jednalo o chybu v psaní a mělo být uvedeno „do 7. 9. 2024“) s tím, že má pokyn věc řešit z hlediska trestněprávního a správního. V závěru dával v úvahu, zda žalovaná sama nechce nájemní vztah okamžitě ukončit (viz přípis na čl. 38).

20. Na uvedené dopisy reagovala žalovaná v odpovědi datované 11. 9. 2024, v níž namítla, že zástupce žalobkyně asi neví, o čem hovoří a že „dopis je spousta bludů, nesmyslů a urážek“. Ohrazovala se, že „hospodaří jak v konvenčním, tak v ekologickém režimu“ a že směna pozemků (též zmíněná v dopise z 28. 8. 2024) plně koresponduje s obsahem nájemní smlouvy. Dle žalované „společnost hospodaří a dodržuje veškerá environmentální nařízení. Některé části pozemků, hlavně okrajů, které představují skalky a remízky, jsou pod přísným dohledem Ministerstva životního prostředí a slouží pro zachování životních podmínek pro zpěvné ptactvo.“ Dále uvedla, že skládka hnoje se již několik let neprovozuje. Na druhou stranu připustila, že na pozemku je umístěn stoh slámy, k němuž uvedla, že jej „v co nejkratší možné době vysteleme a poté pozemek uvedeme do původního a řádně obdělávatelného stavu.“ Současně však podotýkala, že umístění stohu není v rozporu se zemědělským hospodařením. Upozorňovala, že do 15. 9. 2024 „to do stájí vystlat nejde“. K vyjetým kolejím uvedla, že je zaveze zeminou a oseje travním porostem. Ohledně kolejí na pozemku parc. č. [hodnota] poukazovala na to, že tyto byly vytvořeny nejen žalovanou, ale také společností, která těží dřevo z lesů za tímto pozemkem. Výtku (z dopisu ze dne 6. 9. 2024) o zavážení kolejí kamením a stavební sutí striktně odmítla. Opakovaně uvedla, že žádnou stavební suť na pozemky neukládá, ani žádný takový pokyn nikomu nedala. K pracím, které v dopise avizovala, uvedla, že budou provedeny „po ukončení podzimních sklizňových prací“. Zástupce žalobkyně pak žalovaná na závěr vyzývala, aby s ohledem na „arogantní a urážlivé jednání“ napříště svá vyjádření mírnil, a i ve vztahu k žalované postupoval slušně a korektně (viz odpověď na čl. 37).

21. Žalobkyně poté prostřednictvím dopisu svého zástupce z 20. 9. 2024 odstoupila od nájemní smlouvy č. [hodnota] ze dne 3. 10. 2011 ve znění „všech dodatků“. V tomto odstoupení zástupce žalobkyně odkázal na předchozí písemnou výstrahu odeslanou 29. 8. 2024 s tím, že žalovaná byla vyzvána, aby obnovila původní stav pozemků, které poškodila, „např. odhrabáním ornice až na holou skálu nebo nehospodařením v krajních částech pronajatých pozemků, čímž dochází k jejich zarůstání trnkami a zmenšování jejich celkové plochy“, a to do 15. 9. 2024, na což však dle zástupce žalobkyně nijak nereagovala, a ještě pokračovala v protiprávní činnosti. K odpovědi žalované ze dne 11. 9. 2024 zástupce žalobkyně uvedl, že z této reakce „plné ironie a urážek“ pochopil, že se žalovaná „zabývá ornitologií a konkrétně snad ochranou okolního ptactva na pozemcích mé klientky, to vše za bedlivého dohledu Ministerstva životního prostředí“, avšak „nijak smysluplně neargumentuje“, byť připouští, že na pozemcích jsou vyježděné koleje a na jednom z nich se nachází stoh slámy, což však (slovy zástupce žalobkyně) nestačí. Opakoval, že způsobem (ne)hospodaření žalované vznikají klientce (žalobkyni) na jejích pozemcích „obrovské škody“, které opět popisoval tak, že pozemky jsou neudržované, některé i několik let neobdělávané, pročež zarůstají plevelem, stromy a keři, nebo se hospodaří tak, že je žalovaná „fatálně“ poškozuje, například provozováním dříve skládky hnoje či nyní stohu slámy a následným odvozením hnoje či slámy i s ornicí či obřími vyjetými kolejemi v těchto pozemcích a jejich používáním coby cesty jako přístupu na jiné pozemky“. V dalším popisu konkretizoval jednání žalované (obdobně jako shora uvedenými výtkami) ve vztahu k jednotlivým pozemkům (nejen zmiňovaným v předchozí výstraze) parc. č. [hodnota], parc. č. [Anonymizováno] (zde jen zjevnou chybou v psaní nesprávně označen ve skutečnosti zřejmě míněný pozemek parc. č. [hodnota]), parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [Anonymizováno] (opět patrně jen chybou v psaní zřejmě nesprávně označen pozemek parc. [hodnota], jenž byl předmětem nájmu i darování žalobkyni, na rozdíl od uváděného parc. č. „[Anonymizováno]“), parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota][právnická osoba] uvedených pozemků byl obdobně jako v předcházející výstraze datované 28. 8. 2024 vytýkán způsob hospodaření (neúdržba, zarůstání, případně užívání jako cesty, vyjíždění kolejí, u pozemku par.c. [hodnota] též již zmíněné odebrání ornice a země pod ní a zasypání vyježděné cesty kamením, příp. stavební sutí). V dopise byla opakována rovněž ve výstraze zmíněná výtka k rozvážení digestátu „na většinu pronajatých pozemků“. Dle zástupce žalobkyně hospodaření žalované na pronajatých pozemcích nemá nic společného s péčí řádného hospodáře, ale je pouze „rabováním půdy“ za účelem „maximalizace zisku v podobě vyplácených dotací“. Popsaným způsobem, s odkazem na § 3074 o.z. a § 679 odst. 3 obč.zák., bylo odůvodněno odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy. Současně byla žalovaná vyzvána, aby všechny pronajaté pozemky vydala nejpozději do 10 dnů od doručení odstoupení, ve stavu, v jakém je převzala („tedy bez křoví, vyježděných cest a podobně“), případně „k jejich uvedení do původního stavu … k navožení chybějící země … včetně ornice na místa dnes vytvořených cest s totální absencí země … “, s varováním, že pokud k nápravě nedojde, bude podána vedle žaloby na vyklizení i žaloba na náhradu škody (viz odstoupení na čl. 40).

22. Žalovaná následně dopisem datovaným 4. 10. 2024 odmítla provedené odstoupení od nájemní smlouvy s tím, že skutečnosti tam uváděné považuje za účelová, případně zavádějící tvrzení, která nemohou naplnit důvod pro odstoupení od smlouvy, že toto odstoupení proto považuje za neplatné a výzvu k vydání pozemků tedy za bezpředmětnou, a měla za to, že nájem nadále trvá (viz sdělení z 4. 10. 2024 na čl. 8).

23. Žalobkyně mezitím dne 1. 10. 2024 uzavřela na straně propachtovatele pachtovní smlouvu s [právnická osoba] na straně pachtýře, a to ohledně (dle jejich označení převážně) týchž pozemků pronajatých dosavadní nájemní smlouvou žalované. Celková výměra těchto pozemků dle pachtovní smlouvy činí 220 448 m2 (tedy 22,0448 ha). Uvedená pachtovní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s účinností od 1. 10. 2024, přičemž byly sjednány ve smlouvě uvedené důvody možné výpovědi smlouvy s tím, že pacht lze z těchto důvodů vypovědět v 5leté výpovědní době tak, aby pacht skončil koncem pachtovního roku (tj. dle smlouvy k 30. 9. kalendářního roku). Pachtovné bylo sjednáno ve výši 3 500 Kč/ha, počítáno součinem celkové plochy všech propachtovaných pozemků, za pachtovní rok. Žalobkyně jako propachtovatelka ve smlouvě prohlásila, že předmět pachtu přenechává ve stavu způsobilém k řádnému užívání a požívání a pachtýř podpisem této smlouvy tuto skutečnost potvrdil. Obsahem smlouvy bylo též prohlášení, že předchozí právní vztah s žalovanou ohledně týchž pozemků byl ukončen odstoupením od nájemní smlouvy uzavřené 3. 10. 2011, ale že k předání a vyklizení pozemků dosud nedošlo. V článku VIII. pak bylo obsaženo také prohlášení, že pachtýř byl žalobkyní ještě před uzavřením smlouvy informován, že byl v minulosti podán návrh na změnu využití pozemku parc. č. [hodnota], k.ú. [adresa], v rámci územního plánu obce, a to na využití tohoto pozemku k výstavbě rodinných domů. Bylo deklarováno, že pokud v průběhu trvání smlouvy dojde k této změně charakteru uvedeného pozemku, nebude to mít vliv na další trvání sjednaného nájmu, a pouze tento dotčený pozemek případně přestane být celý nebo zčásti předmětem nájmu (viz pachtovní smlouva na čl. 63).

24. Následně žalobkyně dne 16.10.2024 podala žalobu v této věci. 25. [právnická osoba] jako nový pachtýř zahájil ohlášením Státnímu zemědělskému intervenčnímu fondu (též jen „SZIF“ nebo „Fond“) dne 18.10.2024 řízení ve věci aktualizace evidence půdy, které však bylo správním orgánem – SZIF přerušeno do doby pravomocného rozhodnutí soudu v této věci o vyklizení nemovitostí, předmětných zemědělských pozemků. Odvolání [právnická osoba] proti přerušení řízení bylo nadřízeným správním orgánem – Ministerstvem zemědělství zamítnuto a přerušení potvrzeno (viz uvedené rozhodnutí ze dne 24.1.2025 na čl. 80). V odůvodnění tohoto rozhodnutí bylo konstatováno, že Fond je v daném řízení povinen posoudit otázku, který z účastníků řízení (včetně [právnická osoba] a žalované) má k datu účinnosti navrhované změny v evidenci půdy platný právní důvod užívaní k posuzovaným pozemkům. Bylo zmíněno, že v roce 2013 proběhla v k.ú. [adresa] a [adresa] obnova operátu, která se promítla do přečíslování posuzovaných pozemků. K nájemní smlouvě o nájmu půdy č. [hodnota] z 3.10.2011 (předložené ve správním řízení žalovanou) bylo poznamenáno, že předmětem nájmu jsou ohlášené pozemky kromě parc.č. [hodnota], [hodnota] a [hodnota] v k.ú. [adresa]. Dále bylo v odůvodnění mj. zmíněno, že Fond provedl dne 4.12.2024 ohledání ohlášených pozemků, jímž zjistil, že pozemky jsou zemědělsky obhospodařované, na některých je vyježděná cesta, jeden pozemek není obhospodařovaný. Při potvrzení přerušení řízení odvolací správní orgán v odůvodnění dále zdůraznil, že [právnická osoba] v průběhu řízení bez důvodných pochybností neprokázal, že došlo ke škodě v důsledku jednání nájemce na pozemcích [Jméno žalobkyně]. Z protokolu o ohledání pozemků provedeného Fondem dle odvolacího správního orgánu nevyplývá, že by se ohledané pozemky nacházely ve stavu tak závažném, jak je popsáno v odstoupení od nájemní smlouvy ze dne 20.9.2024 a předchozí výzvě dle § 679 odst. 3 obč.zák. Tento rozpor nebyl odstraněn ani v provedených důkazech doložených do správního řízení, ve správním řízení nebylo dostatečně prokázáno, že vlastnice byla oprávněna platně odstoupit od smlouvy. Odstoupení se neopírá o prokazatelné důkazy, ze kterých by bylo zřejmé, jaký byl stav pozemků před začátkem závazkového vztahu ke stavu pozemků v okamžiku podání odstoupení od smlouvy. Není zřejmé, jak se změnil stav obhospodařovaných pozemků poté, co na něm začala hospodařit společnost [právnická osoba] [adresa] a jaký byl stav před tímto hospodařením. Pouhé tvrzení o vzniku škody „řádově v milionech korun“ neprokazuje, že se tak stalo. Odvolací správní orgán uzavřel, že není povinností správních orgánů v řízení o aktualizaci evidence půdy provádět rozsáhlé dokazování, jaké by bylo provedeno nalézacím soudem v civilním řízení, a proto rozhodnutí o přerušení daného správního řízení potvrdil.

26. Odvolací soud v návaznosti na popsaná skutková zjištění předně zdůrazňuje, že s ohledem na návaznost odstoupení od nájemní smlouvy na předchozí obligatorní písemnou výstrahu, kterou je pronajímatel povinen předtím učinit směrem k nájemci dle § 679 odst. 3 věta první obč.zák., mohly být jako relevantní pro odstoupení od smlouvy hodnoceny jen ty důvody, které byly uplatněny a žalované vytknuty právě již v předchozí udělené výstraze (viz níže).

27. Podle § 37 odst. 1 obč.zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

28. Podle § 35 odst. 2 obč.zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.

29. Vzhledem k jen částečné určitosti výstrahy ze dne 28. 8. 2024, se při hodnocení důvodnosti provedeného odstoupení odvolací soud zaměřil na ty konkrétní výtky žalobkyní uplatněné v uvedené výstraze (tvrzenou vzniklou škodu), které se týkaly (právě jen) těch pozemků, jež zde byly dostatečně určitým způsobem konkretizovány, tj. pozemků parc. č. [hodnota], parc.č. [hodnota], parc.č. [hodnota] a parc.č. [hodnota]. Současně se odvolací soud zaměřil na konkrétní škody tvrzené na těchto pozemcích, uplatňované žalobkyní v jejím odstoupení od nájemní smlouvy (a výstraze) jako důvod pro ukončení daného nájmu. Tvrzení žalobkyně lze v daném směru shrnout do několika bodů. Předně bylo jako nejzávažnější zdůrazňováno nikoli řádné hospodaření na pozemku parc.č. [hodnota], u něhož žalobkyně žalované vytýkala jeho používání k umisťování hnojiště a stohu slámy, vyjeté koleje, a především pak provedenou skrývku půdy, ornice, až na půdotvorný základ (slovy žalobkyně „až na holou skálu“). V dalším bylo v zásadě vytýkáno neudržování pozemků, v důsledku čehož dochází k jejich zarůstání plevely, keři či stromy, dále vyjíždění kolejí v půdě při používání pozemků jako cest na vzdálenější pozemky, a vyvážení digestátu na pozemky, kdy dle žalobkyně má aplikace digestátu poškozovat půdu pozemků.

30. V případě dalších, ve výstraze blíže neurčených pozemků, jichž bylo žalované (dle označení jejich parcelních čísel v příloze smlouvy) pronajato více než 40, ve vícero lokalitách a (jak se vyjádřil i znalec [jméno FO]) s poměrně značně roztříštěným umístěním, nebylo jen z povšechných, obecných výhrad obsažených v dané výstraze zřejmé, které z vytýkaných jednání se mají kterých dalších konkrétních pronajatých pozemků týkat. Současně bylo z výzvy zřejmé, že všechny uváděné výhrady se nemají vztahovat plošně ke zcela všem pronajatým pozemkům. Obecné formulace o tom, že tvrzené poškození vzniklo neobhospodařováním některých pozemků, vedoucím k jejich zarůstání plevelem, křovím či stromy, případně, že (některé) pozemky jsou využívány jako přístupová cesta na jiné pozemky, či že na (některých) pozemcích došlo v důsledku toho k vyjetí hlubokých kolejí, případně, že na většinu z nich je pravidelně vyvážen v nepovolené době a množství digestát (aniž by bylo zřejmé nejen na které pozemky, ale též, co je míněno slovy pravidelně a v nepovolené době a množství, tj. jakou frekvenci, dobu, či množství použitého digestátu vlastně žalobkyně žalované vytýká), hodnotil odvolací soud jako nedostatečně určité, umožňující různé, následně i případně měněné výklady, kterých pozemků se vlastně měly tyto výtky týkat. Jinými slovy, jen takto obecně formulovaná výstraha neumožňovala žalované bez pochyb určit, co konkrétně u dalších pozemků žalobkyně vlastně žalované vytýká a co požaduje, aby u případných dalších (ve výstraze nezmíněných) pozemků napravila. Pro uvedenou neurčitost (s výjimkou shora uvedených čtyř jasně specifikovaných pozemků, včetně konkretizace výtek k nim směřovaných) se tak odvolací soud dalšími (později upřesněnými) tvrzeními o případném poškození také dalších konkrétních pozemků nezabýval a tyto nehodnotil. Ve vztahu k výtce ohledně používání digestátu se nadto doplňuje, že odvolací soud by i v případě jeho konkrétnějšího vymezení musel daný důvod pro odstoupení hodnotit jako neopodstatněný, neboť tvrzení žalobkyně o působení škody aplikací digestátu bylo v této souvislosti vyvráceno i vlastním znaleckým posudkem předloženým žalobkyní; z vyjádření znalce jasně vyplynulo, že používání digestátu v zemědělství, byť je předmětem odborných debat, je běžnou hospodářskou praxí, kterou nelze považovat za (samu o sobě) škodlivou.

31. Odvolací soud zdůrazňuje, že (dostatečně určitá) výstraha ve smyslu shora citovaného § 679 odst. 3 obč.zák. je nezbytným hmotněprávním předpokladem (podmínkou) případného následného odstoupení pronajímatele od nájemní smlouvy. V této souvislosti lze připomenout případ, jímž se zabýval Ústavní soud ve svém usnesení ze dne 28. 1. 2020, sp.zn. III. ÚS 3813/19, ve věci, v níž Krajský soud v Brně v rozsudku ze dne 12. 2. 2019, č. j. 37 Co 209/2017-351, dovodil, že jednání pronajímatele v podobě odstoupení od nájemní smlouvy s nájemcem, kdy pronajímatel spojil písemnou výstrahu s odstoupením od smlouvy do jednoho právního úkonu, nebylo učiněno platně. Tomu předcházející dopis neobsahoval konkrétní důvod odstoupení, ale jen obecné výtky. Ze strany pronajímatele tak nedošlo k řádnému odstoupení od smlouvy dle § 679 odst. 3 obč.zák., neboť výstrahu s odstoupením od nájemní smlouvy nelze spojovat do jednoho úkonu. Nájemci je třeba ponechat prostor pro zanechání závadného užívání předmětu nájmu a teprve poté, když tak neučiní, je možné od smlouvy odstoupit. Tento výklad k odstoupení od nájemní smlouvy a tomu povinně předcházející (dostatečně konkrétní) výstraze Ústavní soud ve svém usnesení aproboval a shledal ústavně konformním.

32. V souzené věci žalobkyně sice učinila (dopisem z 28. 8. 2024) před provedeným odstoupením od smlouvy žalované písemnou výstrahu ve smyslu § 679 odst. 3 obč.zák. Nicméně, jak již zmíněno výše, ta byla dostatečně určitá jen zčásti, z níž bylo zřejmé, jaké konkrétní výhrady vůči hospodaření s kterými konkrétními pozemky žalované vytýká, aby je tato také mohla případně napravit. V případě nijak blíže nevymezených dalších pronajatých pozemků, nezmíněných v dané výstraze, naopak nebylo možno bez pochyb dovodit, co konkrétně žalované (kromě obecných proklamací o neudržování či nikoli řádném hospodaření působícím škody) žalobkyně vlastně vytýká a co by měla (na kterých konkrétních pozemcích) žalovaná napravovat. Tento nedostatek pak nebylo možno zhojit ani výkladem vůle žalované z jejího následného dopisu datovaného 6. 9. 2024 (viz shora), k němuž ostatně sama žalovaná uvedla, že nemá být s předchozí výstrahou spojován a že se jednalo pouze o dílčí výzvu k odstranění tehdy aktuálně navezené stavební suti na pozemek parc. č. [hodnota] (který však v této výzvě ani svým číslem parcelním označen nebyl). Obdobně nebylo lze dovozovat, že by se výstraha z 28. 8. 2024 měla vztahovat i na další zde neuvedené pozemky až z následně provedeného rozšíření specifikace pozemků, u nichž žalobkyně vytýkala konkrétním popisem u každého z nich jejich poškození, obsaženého až v samotném odstoupení od smlouvy. V případě těchto až posléze (v odstoupení) zmiňovaných pozemků by totiž bylo nutno považovat za konkrétní výstrahu jich se týkající fakticky právě až učiněné odstoupení, v němž (poprvé) byly tyto další pozemky jasně a určitě označeny. Opačný výklad by popíral smysl a účel ze zákona (§ 679 odst. 3 obč.zák.) plynoucí povinnosti nejprve nájemce upozornit písemnou výstrahou na vznikající či hrozící škodu, pro niž hodlá pronajímatel (v případě, že by udělená výstraha byla marná) od smlouvy odstoupit.

33. Odvolací soud tedy zaměřil prováděné dokazování na zjištění, zda výtky žalobkyně ve výstraze ze dne 28. 8. 2024 (kterou zástupce žalobkyně označil za jedinou výstrahu ve smyslu § 679 odst. 3 obč.zák.) byly ve vztahu k (právě a pouze) tam uvedeným pozemkům pronajatým žalované opodstatněné, či nikoli. Soud prvního stupně v daném směru činil svá zjištění převážně z písemného znaleckého posudku č. [Anonymizováno] znalce [tituly před jménem] [jméno FO], zpracovaného v únoru 2025 a předloženého žalobkyní, jeho výslech však neprovedl.

34. Uvedený znalec svůj posudek vypracoval na základě zadání žalobkyně, resp. jejího právního zástupce, jenž objednávku posudku formuloval tak, že jeho předmětem má být „provedení specifikace znehodnocení jejích parcel TTP a orné půdy způsobené dlouholetým nedostatečným obhospodařováním půdy, rozšířením náletu křovin, odebráním ornice, zhutněním půdy způsobené opakovaným pojížděním těžkých mechanismů a zapravením cizorodých látek.“ Znalec v posudku uvedl (viz str. 3 posudku), že „po prostudování podkladů a spisů případu byly formulované otázky: 1) byly porušeny právní předpisy a zákony chránící zemědělskou půdu? 2) [pozn. soudu: zjevnou písařskou chybou uváděno „3)“] lze toto znehodnocení odstranit a jakým způsobem? 3) [pozn. soudu: zjevnou písařskou chybou uváděno „4)“] pokud ano, jaké náklady na odstranění a zúrodnění poškozené půdy by bylo nutné vynaložit“. V případě první z uvedených tří otázek se jedná nikoli o otázku odbornou, ale o otázku právní. V případě třetí otázky znalec v písemném posudku na ni neodpověděl. Přes určité nedostatky (včetně tendenčnosti předestřeného znehodnocení již v zadání posudku) jak popsaným způsobem zadaného znaleckého úkolu, tak jeho písemného zpracování, odvolací soud nepovažoval daný důkaz za nepoužitelný. I s ohledem na zásadu hospodárnosti řízení nebylo proto dokazování doplňováno novým posudkem zadaným soudem, a odvolací soud na místo toho důkaz zopakoval, včetně jeho doplnění výslechem znalce k tomuto posudku u jednání soudu. V této souvislosti jen odvolací poznamenává, že zástupce žalobkyně vznesl po provedeném jednání a zaslání protokolu i zvukového záznamu z jednání žádost o přepis zvukového záznamu, kterému odvolací soud (přesto, že výhrady žalobkyně k protokolaci výpovědi považoval za nedůvodné) v zájmu odstranění pochybností vyhověl, součástí spisu je tak jak protokol z jednání soudu ze dne 11.9.2025, při němž byl znalec vyslechnut (č.l. 254 a násl. spisu), tak provedený přepis části zvukového záznamu z daného jednání vztahující se výslechu znalce [jméno FO] (čl. 311 a násl. spisu).

35. V uvedeném písemném posudku se znalec zabýval postupně v něm označenými pozemky, tj. celkem [hodnota] jednotlivými parcelami o celkové výměře 25,5604 ha. Znalec konstatoval, že některé parcely nejsou součástí zemědělského půdního fondu, ty pak v posudku výslovně nehodnotil. Předmětem vlastního posouzení znalce byly pozemky, jež jsou součástí zemědělského půdního fondu, o rozloze 21,9285 ha. V části posudku označené „Nález a interpretace zjištěných dat“ znalec k ověřování údajů předesílal, že vzhledem k povaze půdní držby vlastnických parcel majitelky, která má podobu z období před rokem 1991 a ještě dřívějšího stavu map, kdy v období všelidového vlastnictví proběhlo rušení vlastnických hranic, scelování parcel do půdních bloků a odstraňování menších remízků a mezí, byl náhledem do katastru nemovitostí posouzen skutečný stav využívání parcel a rozsah náletu dřevin. V návaznosti na to zdůraznil konstatování, že prověrky skutečného stavu hranic a nesouladů zákresů hranic a druhů pozemků s KN (katastrem nemovitostí) nemohly katastrálním úřadem po roce 1991 proběhnout. Za rozhodující údaj pro ověření právního stavu předmětných pozemků, jejich hranic a skutečného využívání bral znalec závazný údaj KN o druhu pozemku a BPEJ (kód bonitované půdně ekologické jednotky). Podle ortofotomap pak graficky změřil výměru: 1. sejmuté ornice s půdou, 2. nálet křovin a nálet stromů a 3. vyjeté koleje v ornici od opakovaného pojíždění těžkých mechanismů.

36. Z hlediska posouzení znehodnocení půdy a ztráty přirozené [rodné přijmení] znalec dále v posudku uváděl (bod 3.3.), že rozhodující vlastností půdy je její genetická hloubka, hloubka ornice a struktura související se zrnitostí. Podle katalogu BPEJ tvoří půdní profil bonitované půdně ekologické jednotky převážně hlavní půdní jednotka (pozn. soudu: dále též jen „HPJ“, v číselném kódu BPEJ uváděná jako dvojčíslí za první cifrou). Podle údaje katastru nemovitostí a eKatalogu VÚMOP Praha a [právnická osoba] Praha se (v daném případě) dle znalce jedná o bonitované půdně ekologické jednotky s charakteristikou ideotypu, v němž půdní profil BPEJ je tvořen převážně hlavní půdní jednotkou 32 – kambizem modální (hnědá půda kyselá) hluboká až středně hluboká (30-120 cm), s mělkou až středně hlubokou ornicí (18-24 cm). V menším rozsahu a okrajově se společně s HPJ 32 vyskytuje dle znalce HPJ 29 – kambizem (hnědá půda kyselá) s nižší propustností a jen středně hluboká (30-60 cm), mocnost ornice mělká (méně než 18 cm). Oba genetické půdní typy se vyvinuly na žulách, čemuž dle znalce odpovídá i nižší hloubka ornice 18-24 cm a celková hloubka půdy 30-60 cm, v některých místech 120 cm. Tyto parametry půdy znalec použil jako srovnávací se skutečnými hodnotami zjištěnými sondáží při terénním průzkumu. Ten pak, jak vypověděl u odvolacího soudu, prováděl pouze v okolí „nejvíce postižené lokality“, z pozemků uvedených ve výstraze z 28. 8. 2024 na pozemku parc. č. [hodnota][právnická osoba] písemném posudku sice bylo zmíněno, že podrobné ohledání bylo provedeno také na parc. č. [hodnota], avšak při svém výslechu na jednání odvolacího soudu znalec ohledně terénního zkoumání upřesnil, že toto zkoumání (za použití sondážní tyče) dělal (jen) na pozemku parc.č. [hodnota] a v jeho bezprostředním okolí, nikoli však na pozemcích parc. č. [hodnota], parc.č. [hodnota], ani parc. č. [hodnota]. Tyto další pozemky znalec dle své ústní výpovědi sice projížděl a viděl, nicméně sondáže již na nich neprováděl.

37. Znalec v písemném posudku ohledně pozemku parc. č. [hodnota] v jeho popise uvedl: „1,3097 ha, orná půda, HPJ 32, součást PB TTP, při východní hranici PC – komunikačně přístupné, 0,044 ha nálet křovin, 0,023 ha vyjeté koleje a 0,0025 ha stromy“. Více se k tomuto pozemku v písemném posudku v podstatě nevyjádřil. Celková plocha uvedených náletů křovin a stromů tak činila z výměry daného pozemku dle výpočtu znalce cca 3,55 % jeho plochy a v případě vyjetých kolejí cca 1,8 % plochy. Při výslechu znalce u odvolacího soudu pak po předestření ortofotomapy s dotčeným pozemkem (viz čl. 251), z níž se podává, že (znalcem vypočtený) zárůst (křovinami a stromy) je tvořen solitérně v poli stojícím stromem, dále z části v poli objížděným (z mapy neidentifikovatelným) patrně terénním prvkem a z části křovinami nacházejícími se při samém východním okraji pozemku v místě na pozemek navazující a lemující meze, znalec na otázku, zda takovýto zárůst pozemku je chybou při hospodaření, přímo neodpověděl a pouze zpochybnil závažnost této situace, kdy doslova uvedl: „neříkám, že je to něco. Tady v tomto případě, to není nic extrémního.“ 38. Fakticky jakožto problém v těchto případech (existence remízků, mezí, náletových dřevin na daných zemědělských pozemcích) znalec opakovaně zdůrazňoval především nesoulad katastru nemovitostí (údaje o druhu pozemku v KN) se skutečností, neboť daný pozemek je evidován jako orná půda, ale v dotčených zarostlých částech není jako orná půda obhospodařován, případně poukazoval na to, že zemědělec dotace obdrží jen za půdu, která je (fakticky dle snímkování a systemizace LPIS) obhospodařovaná, a nikoli za půdu zarostlou náletovými dřevinami. Zde tak poukazoval na to, že zemědělec dotace nedostane v plném rozsahu, jak by odpovídalo rozměru dané parcely, pokud je zčásti zarostlá.

39. K pozemku parc. č. [hodnota] znalec v jeho popise uvedl: „0,5061 ha, TTP (tj. trvalý travní porost, druh daného pozemku dle katastru nemovitostí - pozn. soudu), HPJ převážně 32, okraj 29, komunikačně přístupné, navazuje na [hodnota], zdevastováno odebraná ornice a podorničí až do hloubky 50 cm 0,4526 ha, koleje 0,028 ha, ostatní leží ladem, skládka kamení, pozemek zarostlý plevelem“. Tento pozemek znalec v písemném posudku označil za nejpoškozenější. Z předmětných pozemků zmiňovaných ve výstraze žalobkyně jen na tomto pozemku také, jak již uvedeno shora, znalec prováděl sondáž půdy sondovací tyčí. Sondy prováděné na daném pozemku znalec srovnával i se sondami prováděnými v bezprostředním okolí daného pozemku, včetně sondy na (přilehlých) polních cestách a (jak uváděl při výpovědi) „na normální půdě“, kdy v případě sondy z vyjetých kolejí cest se dle znalce z výsledku jevila „trošku zhoršená zrnitost půdy“, kterou však ještě označil za diskutabilní. Dále k výsledkům provedených sond uváděl, že půda ze vzorků byla „ulehlá“, zejména na pozemku parc. č. [hodnota]. Uváděnou větší ulehlost znalec viděl jako důsledek pojíždění těžké techniky po cestách a (ve) vyježděných kolejích a dále na pozemku parc. č. [hodnota] jako důsledek skrytí vrstvy orné půdy v jeho určité části. K tomuto pozemku a navazující lokalitě provedl pomocí leteckých snímků a ortofotomap i srovnání k historii využívání a znehodnocení lokality. Ačkoli dle zadání posudku měl hodnotit pouze období od října 2011 do aktuální doby, v posudku toto porovnání prováděl za použití snímku z roku 2001 a 2023 (viz str. 13-14 posudku). Již v roce 2001 pak konstatoval první vyjeté koleje a existenci „skládky“ na pozemku. Ohledně používání pozemku parc. č. [hodnota] ke skladování materiálu bylo ze shodných tvrzení stran zjištěno, že historicky byl v minulosti pozemek využíván i k umístění hnoje, následně pak k umisťování stohu slámy. To bylo ostatně dle zjištění odvolacího soudu patrné i z leteckých snímků LPIS předkládaných žalobkyní (z let 2013, 2015, 2017, 2019, 2021 a 2024 – viz čl. 287 p.v. a čl. 288), na nichž bylo zjevné průběžné umisťování (a odstraňování) stohu. O zbytcích slámy, které na pozemku (zjevně již po odklizení stohu) viděl, vypověděl při svém výslechu u odvolacího soudu i znalec. Pokud znalec dále v posudku uváděl, že dotčený pozemek sloužil též jako skladovací plocha pro „komunální odpad“, či „skládku kamenů“, při výslechu opět upřesnil, že na místě pozoroval pouze „zbytky“ takové skládky, kterou fotograficky do posudku zachytil. K dotazu, zda z tohoto usoudil, že takový typ skládky byl na celém pozemku, z jeho odpovědi vyplynulo, že v daném směru vycházel z toho, co mu řekl zástupce žalobkyně, který ho na místě provázel. Z fotografie ve znaleckém posudku se však podává, že se jednalo o celkem nepatrnou hromádku odpadu neurčitého stáří umístěnou na pokraji křoví, o níž lze jen stěží referovat jako o „skládce“. Z tohoto provedeného vizuálního zachycení dotčeného odpadu, v kontextu i s ortofotomapou daného místa, dále plyne, že tato hromádka odpadu se patrně navíc nachází na sousedícím pozemku parc.č. [hodnota], jenž ve své většině plochy tvoří remízkový porost, přítomný zde již historicky, v době i dlouho před uzavřením poslední nájemní smlouvy. Ani z žádných jiných důkazů využití pozemku parc. č. [hodnota] ke skladování komunálního odpadu zjištěno nebylo. Takovýto popis zjištěného stavu, i s ohledem na naopak i nesporné a prokázané jiné využití daného pozemku k opakovanému umisťování stohů slámy (a předtím rovněž spíše historicky i hnoje – viz snímky z roku 2001 a 2023 ve znaleckém posudku na jeho str. 14) hodnotí odvolací soud jako zjevné zveličení očividné marginálie. Dotčená zmínka znalce o dlouhodobém využívání pozemku mj. ke skládce komunálního odpadu byla tedy zjevně zveličením pozorovaného stavu v důsledku zavádějící informace zástupce žalobkyně. Byť odvolací soud nezpochybňuje, že i tuto menší hromádku (bez ohledu na to, kdo ji zde umístil) by měla žalovaná z pozemku odklidit, nelze z její pouhé aktuální přítomnosti bez dalšího dovozovat soustavnost (dlouhodobost) skladování komunálního odpadu na pozemku, ani vznik škody. Využívání dotčeného pozemku jako místa skladování komunálního odpadu však zejména ani nebylo ve výstraze z 28.8.2024 jinak zmíněno, je otázkou, zda se dotčená hromádka v době odstoupení vůbec v místě vyskytovala, a tato okolnost proto ze všech uvedených důvodů nemohla být při posuzování stavu daného pozemku brána v potaz.

40. Pokud se pak týká umisťování stohu slámy a jeho (negativnímu) vlivu na kvalitu půdy, co byla pod ním, znalec při ústním podání posudku v podstatě odmítl, že by (sám) stoh slámy takový vliv mohl mít. Doslova uvedl, že ten stoh „to není nic strašnýho“. Za podstatné poškození daného pozemku však znalec označil provedení skrytí celého profilu půdy (na části pozemku), kdy na některých místech došlo i k odkrytí mateční horniny žuly. Roztroušená místa (nikoli však plošně na celém dotčeném pozemku, jak bylo sugerováno žalobkyní), na nichž byla patrná i přítomná odkrytá hornina (skalnatý, resp. kamenitý podklad), byla zjištěna na uvedeném pozemku odvolacím soudem též i z provedených videí a fotografií vztahujících se k tomuto pozemku. K pozemku parc. č. [hodnota] dále znalec v závěru svého posudku uvedl, že je zde již vidět snaha o rekultivaci původcem znehodnocení, ale bez řádného postupu a odborného dohledu. Při ústní výpovědi podotýkal, že rekultivace jako taková představuje specializovaný obor, k zúrodnění slouží osevní postupy, měl by být proveden průzkum, následně projekt a rozpočet. Rekultivace v případě tohoto pozemku zahrnuje i potřebu dodání nové půdy, nejlépe ornice, kterou však lze dle znalce jen těžko sehnat, a nenahradí zcela původní půdu, jež byla odstraněna. Podobná rekultivace (znalcem též při výslechu označovaná jako technická) trvá dle znalce asi tři až pět let. V souvislosti s rekultivací fakticky zahájenou na daném pozemku, jak ji zmínil znalec v písemném posudku, dále z jeho výslechu vyplynulo, že minimálně z části půda k tomu žalovanou použitá je půdou vhodnou k rekultivaci, přičemž znalec poznamenával, že blíže její charakter nezkoumal.

41. K pozemku parc. č. [hodnota] znalec v posudku uvedl: „3,3761 ha, orná půda, HPJ 32, jen malý podíl 29, komunikačně přístupné z PC, pozemek leží dlouhodobě ladem a zarůstá trnkami, na parcele dvě vyjeté cesty (viz čárkovaná v mapě) po okrajích ostrůvky (remízky) dřevin, křoviny 1,1390 ha, stromy 0,06 ha, koleje 0,06 ha“. Celkem plocha náletových dřevin na daném pozemku tak tvořila cca 5,9 % jeho plochy, a plocha znalcem určených vyjetých kolejí cca 1,8 % jeho plochy. K tomuto pozemku, resp. snímku jeho části na str. 15 posudku, znalec dále v písemném posudku uvedl, že je tato parcela využívaná pro transport digestátu na ostatní vzdálené pozemky, v místě vjezdu chybí celý půdní profil a je obnažena mateční hornina žuly.

42. K pozemku parc. č. [hodnota] znalec v posudku uvedl: „0,46 ha, TTP, HPJ 56, 58, využíváno jako TTP, spíše leží ladem, než-li řádně obhospodařován, plevele, kopřivy, po okrajích pozemku až 10 m nesklízeno – nálet a plevele, nálet křovin 0,022 ha, stromy 0,049 ha, po krajích vyjeté koleje při JZ okraji nálet dřevin hustý, š až 10 m, cca 0,1 ha“. Celkem plocha náletových dřevin na daném pozemku tedy tvořila cca 15,4 % jeho plochy, a plocha znalcem určených vyjetých kolejí cca 21,7 % jeho plochy. Více se k tomuto pozemku konkrétně znalec v posudku nevyjadřoval. Při ústní výpovědi však dále po předestření ortofotomapy tohoto pozemku (ve spise na čl. 250) a otázce, zda okolnost, že daný pozemek je zčásti zarostlý, může být (zčásti) důsledkem okolnosti, že v blízkosti jeho jižní hranice se nachází dle údajů map potok, znalec k tomuto pozemku uvedl, že na místě byl, v místě je svažitost, úžlabí. Za současný stav dle znalce „nemůže ani vlastník, ani ten nájemce“, situace je dle znalce dána nesouladem evidovaného stavu katastru nemovitostí a faktického stavu, které porovnával. Zdůrazňoval, že dostal zadání, aby zhodnotil „to znehodnocení“ na zemědělských půdách, a soupis parcel, a tak podle katastru nemovitostí porovnával zapsaný druh pozemku a stav v terénu a dle ortofotomap. Dále dodával, že vykácení (části) zarostlého úžlabí by (patrně) ani orgán ochrany přírody nepovolil, protože se jedná o „nějaký místní biokoridor“, území ekologické stability. K dotazu zástupce žalobkyně pak doplňoval, že v případě dané zarostlé části by bylo „rozumnější to vyčlenit ze zemědělského půdního fondu“, že by nebylo společensky přínosné další obhospodařování dotčené plochy a opakoval, že určitě i orgány ochrany přírody by nějakou rekultivaci (vykácení náletových dřevin) v dotčených místech nepovolily.

43. Obecně k otázce přítomnosti cest vyjetých zemědělskou technikou v zemědělské půdě dále znalec při svém výslechu uvedl, že je pravdou, že se jedná o stav v současnosti (bohužel) obvyklý, a i v případě vyjetí více paralelních kolejí (např. v místech zamokření, kde hrozí zapadnutí traktoru, a proto se vyjede paralelní kolej) se dle znalce jedná o „obvyklý nešvar“. V daném případě je situace dle znalce důsledkem neexistence sítě polních cest v oblasti, kdy v minulosti došlo k rozorání cest a mezí a následně se jezdilo „kam kdo chtěl“. Obdobné cesty vyjeté zemědělskou technikou jsou proto běžné, dle znalce „se ta praxe takhle jaksi uskutečňuje skoro všude“. Půda ve vyjetých kolejích byla dle znalce kompresí těžkých mechanismů zatlačena dolů, byla ulehlá. Znalec otázku poškození půdy v takovýchto vyjetých kolejích (ve smyslu znehodnocení dotčených pozemků) při své výpovědi spojoval (obdobně jako při vyjádření se k zárůstu nálety) se zmenšením výměry obhospodařované půdy. Tento stav však lze dle opakovaných vyjádření znalce při ústní výpovědi napravit jednoduše i jen tzv. biologickou rekultivací, trvající asi 2 až 3 roky, kdy postačí daná místa zorat, osít příslušnými (na to používanými) plodinami, zapravit to a zapojit, případně pohnojit něčím jiným než digestátem. Dle výslovného vyjádření znalce se v případě vyježděných cest (s výjimkou pozemku parc.č. [hodnota]) nejednalo o závažný problém. Pouze u pozemku parc.č. [hodnota], kde došlo zčásti ke skrytí půdy (a následně i erozi), znalec uvedl, že je zapotřebí nikoli jen rekultivace biologická, ale (již výše zmíněná) rekultivace technická, s potřebou nahrazení a dodání chybějící ornice (příp. její nahrazení nějakým kompostovým substrátem) na příslušnou plochu.

44. Zástupcem žalobkyně bylo sice v této souvislosti při kladení otázek znalci předestíráno, že v posudku měl uvádět, že koleje vyjeté na pozemcích měly být hluboké 50 až 60 cm. Na to znalec reagoval tak, že „to už je moc“ a že v takovém případě by rekultivace (takových kolejí) měla být provedena i s navozením nové vrstvy zeminy. Nicméně ani z písemného znaleckého posudku, ani z výpovědi znalce, a ani z provedené foto a video dokumentace se nepodává, že by se na znalcem posuzovaných pozemcích vyskytovaly až tak hluboké koleje, jak tvrdil při kladení otázek znalci zástupce žalobkyně. Toto tvrzení zástupce žalobkyně, že v posudku měl znalec popsat, že byly „vyjeté koleje do 50, 60 cm“, bylo zkreslením a zveličením znalcem v posudku uváděných údajů, neboť takovéto rozpětí nebylo nikde v posudku uvedeno. Ve skutečnosti znalec v posudku zmiňoval pouze v případě pozemku parc.č. [hodnota] koleje v místě povrchového zamokření „0,30 až 0,5 m hluboké“ (viz str. 15 posudku), případně u fotografií z pozemku parc.č. [hodnota] bylo zmíněno odnesení erozí „cca 50 cm hloubky půdy“ a „opakovaně vyjížděné koleje 30-50 cm“ (viz str. 16 posudku). Tento pozemek však nebyl ve výstraze předcházející odstoupení vůbec zmíněn. U relevantních pozemků, jejichž poškození bylo ve výstraze konkrétně popsáno a vytknuto, pak bylo v posudku pouze u pozemku parc.č. [hodnota] zmíněno odebrání ornice a podorničí „až do hloubky 50 cm“; v případě vyjetých kolejí žádný údaj o jejich hloubce zde uveden není. Z žádného z provedených důkazů zástupcem žalobkyně tvrzené rozpětí jejich hloubky 50 až 60 cm nevyplynulo, a to nejen na nějaké jejich významnější části, ale vůbec, ani místy. Zástupcem předestíraná varianta rozpětí vyjeté hloubky kolejí tak byla odvolacím soudem vyhodnocena pouze jako hypotetická (korespondující sice občas subjektivně zjevně přehánějícímu a zveličujícímu stylu popisu tvrzených poškození, kdy např. ve vyjádření k odvolání žalované zástupce žalobkyně dokonce již tvrdil vyjetí i 70 cm hlubokých kolejí), nikoli však odpovídající učiněným skutkovým zjištěním.

45. K otázce mezí či remízků na zemědělských pozemcích tvořených nálety zejména při okrajích daných pozemků znalec uvedl, že v případě obdobného zárůstu může být situace velmi rozdílná; některé zemědělské subjekty hospodaří, orají a sklízí, přesně až na samou hranici, jinde pak ne. Motivace zemědělských podniků obhospodařovávat půdu až na okraj je dána penězi, neboť přímé dotace dostávají zemědělské subjekty jen za obhospodařovávanou půdu. Někdo to (část půdy) dle znalce nechá zarůst, a někdo se snaží odstranit nálety a přiorat ornou půdu co nejvíce, někdy je dokonce problém v tom, že dojde k rozorání i (např.) významného krajinného prvku, jen aby zemědělec dostal dotace. V daném konkrétním případě pak sice znalec nebyl schopen říci, zda přítomnost náletových porostů na jím pozorovaných a posuzovaných pozemcích bylo či nebylo možno hodnotit jako obvyklou, nicméně (opět) výslovně uvedl: „Prostě nebylo to nic strašnýho“. Zjištěné nálety se vyskytovaly zejména při okrajích znalcem posuzovaných pozemků. Rovněž z provedených obrazových důkazů (fotografií, videí, případně ortofotomap) měl odvolací soud za zjištěné, že náletem zarostlé plochy navazují na existující meze či remízky vyskytující se v dané oblasti. Znalec dále vysvětloval, že z pozice vlastníka půdy se jedná v případě náletů o porost bez hospodářské hodnoty, protože dle znalce vlastník chce nájem za produkční pozemek a že „tohleto nikdo nechce“, tedy jinými slovy, že zarostlý pozemek by byl nepronajatelný. Na příkladu pozemku parc.č. [hodnota] ke zde zjištěným náletovým dřevinám znalec výslovně uváděl, že „neříká, že je to něco“ a že se nejednalo o „nic extrémního“. Problém byl dle znalce v nesouladu katastru nemovitostí se skutečností. Například již výše zmíněnou přítomnost solitérního stromu uprostřed pole na daném pozemku pak měl za v rozporu s řádným obhospodařováním daného pozemku nikoli v tom smyslu, že by strom měl být vykácen (a pole i zde obhospodařeno), ale v tom smyslu, že by dané místo mělo být zaměřeno a dáno (určením druhu pozemku) do „ostatní plochy“. Znalec tak nikoli řádné hospodaření a znehodnocení pozemku spatřoval v případě náletových dřevin především v tomto formálním rozporu v katastru nemovitostí zapsaného a faktického stavu. K případnému znehodnocení pozemku nálety pak znalec obecně dále doplňoval, že v případě náletů se rozlišuje tzv. ojedinělý nálet, střední nálet a hustý nálet, a současně se rozlišuje i jeho stáří. Z výpovědi znalce v této souvislosti vyplynulo, že při určitém stáří a hustotě náletu se na změny na pozemku nahlíží jako na nevratné, kdy se již nedají rekultivovat. Ve vztahu k samotnému faktu neobhospodařování, ponechání půdy ladem, pak znalec uvedl, že tímto způsobem, z hlediska půdy, k žádnému poškození pozemků nedochází, naopak výslovně uvedl, že půda „si spíš odpočine, ... což je pro ni dobře“. Obecně pak znalec dodával, že ponechání půdy ladem by nemělo trvat déle než cca 12, 15 let; při uvedení tohoto časového údaje znalec uvedl, že vycházel (podpůrně) z právní úpravy týkající se plantáží rychle rostoucích dřevin, kdy v případě těchto dřevin důvodem (i takto legislativně daného) časového omezení jejich pěstování na jedné půdě je dle znalce to, že kořenový systém takových starších dřevin by mohl prorůst půdu tak, že při pozdějším jejich vyjmutí by mohlo dojít k poškození (zničení) půdy. K souzenému případu však znalec výslovně uvedl, že na daných pozemcích je stále rekultivace možná, tedy, že změny v charakteru pozemků způsobené jejich částečným zárůstem zjištěnými nálety jsou změnami vratnými.

46. Na základě všech shora popsaných skutkových zjištění a jejich hodnocení odvolací soud uzavřel, že v případě tří ze čtyř konkrétně ve výstraze žalobkyně zmíněných pozemků, a to parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [hodnota], nedošlo v důsledku hospodaření žalované jejím chováním popsaným ve výstraze žalobkyně ke vzniku škody, ani nehrozí vznik značné škody ve smyslu shora citovaného § 679 odst. 3 obč.zák. V případě těchto pozemků žalobkyně žalované vytýkala jejich (částečné) zarůstání náletovými dřevinami, neobhospodařování (ponechání ladem), případně vyjetí kolejí v půdě při používání těchto pozemků v cestě na další pozemky. Zejména z výpovědi znalce [jméno FO] však vyplynulo, že žádná z těchto skutečností nemá za důsledek skutečné poškození daných pozemků, ve smyslu poškození zemědělské půdy, nevratných změn (zhoršení) její kvality, či snížení jejich ceny. Ze současně v tomto řízení zjištěné skutečnosti, že žalobkyně byla schopna uzavřít obratem po odstoupení od nájemní smlouvy z roku 2011 novou pachtovní smlouvu s třetí osobou, zmíněným [právnická osoba] jakožto novým pachtýřem, a to za shodnou cenu, za níž dosud pronajímala v podstatě shodné pozemky žalované, má dále odvolací soud za zjištěno, že předmětné nemovitosti se nestaly v důsledku jejich současného stavu nepronajatelnými (nepropachtovatelnými); hodnota, za niž je možno je i nadále přenechat k užívání třetí osobě do pachtu, zůstává zjevně nedotčena, shodná jako dosud. Žádné (natolik závažné) poškození pozemků, jež by opodstatňovalo odstoupení od předchozí nájemní smlouvy, nebylo zjištěno ani při ohledání ohlášených pozemků provedeném příslušným oborovým správním orgánem (Státním zemědělským intervenčním fondem) v souvislosti s návrhem [právnická osoba] na aktualizaci evidence půdy.

47. Odvolací soud se ze všech shora uvedených důvodů neztotožnil s náhledem znalce na „znehodnocení“ těchto pozemků, jež mělo dle jeho vysvětlení spočívat de facto hlavně ve formálním, evidenčním nesouladu zapsaného druhu pozemku, kdy dle znalce v místech přítomnosti náletů by měla být dotčená část pozemků evidována v katastru nemovitostí zvlášť jako druh pozemku „ostatní plocha“, a nikoli jako trvalý travní porost, či orná půda, s faktickým stavem části dotčených pozemků. Částečné změny dotčených pozemků v jejich faktickém charakteru dočasně neobhospodařované půdy (a to ať již v důsledku jejich zarůstání náletovými dřevinami, či v důsledku vyjetí kolejí) jsou dle provedených skutkových zjištění vratné a dosažitelné tzv. biologickou rekultivací, spočívající v úpravách a pracích na těchto pozemcích odpovídajících v podstatě standardní zemědělské činnosti, případně se dle opakovaných výslovných vyjádření znalce nejedná o nic závažného. V případě vyjetí kolejí se nadto jedná o důsledek zejména chybějící sítě polních cest a o fakticky běžný (obvyklý) stav při hospodaření na zemědělských pozemcích, byť (slovy znalce) hodnocený jako „obvyklý nešvar“. Okolnost, že se žalobkyně přes pronajaté pozemky (ve vyjetých kolejích) dopravovala za účelem obhospodařování i na jiné pozemky, na nichž hospodařila, nelze pak považovat z povahy věci za nic, co by bylo v rozporu s řádným hospodařením, či mohlo být samo o sobě příčinou vzniku škody (či hrozící značné škody) na majetku žalobkyně, a to ani v případě využití těžké (avšak běžné) zemědělské techniky. Dotčené části daných pozemků navíc tvoří pouze nepatrný zlomek celkové výměry těchto pozemků, a tím spíše ještě nepatrnější zlomek z celkové výměry všech pozemků pronajatých žalované na základě nájemní smlouvy ze dne 3. 10. 2011 ve znění jejího dodatku č. [hodnota] ze dne 22. 8. 2017.

48. V případě čtvrtého pozemku parc.č. [hodnota] (evidovaném v KN druhem pozemku jako trvalý travní porost o výměře 5 061 m2, tj. 0,5061 ha), rovněž žalobkyní zmíněného ve výstraze ze dne 28. 8. 2024, ovšem naopak odvolací soud na základě provedeného dokazování uzavřel, že v tomto případě byla nepochybně škoda vzniklá na tomto pozemku v důsledku způsobu hospodaření žalované prokázána. Vzniklou škodu sice nelze spatřovat, jak také uváděla žalobkyně ve své výstraze (a následně i odstoupení od smlouvy), v tom, že byl pozemek žalovanou užíván (patrně historicky ještě dlouho před uzavřením současné nájemní smlouvy) k umístění hnojiště, či později k umístění stohu slámy. V tomto směru z výslechu znalce vyplynulo, že uvedeným způsobem užívání k poškození pozemku nedošlo. To ostatně vyplývá i z povahy věci, když obdobné dočasné (byť i opakované) stohování slámy je běžnou součástí zemědělských činností. Za vyvrácené má odvolací soud i tvrzení žalobkyně o tom, že by daný pozemek byl žalovanou využíván k umisťování komunálního odpadu, což nadto ani nebylo ve výstraze žalobkyně uvedeno.

49. Ke vzniku škody na daném pozemku však nepochybně došlo odstraněním vrstev (profilu) půdy na části daného pozemku, včetně ornice, místy až na mateční žulový podklad, a to nejspíš v souvislosti s nešetrným přemisťováním (odebráním) zde skutečně pravidelně umisťované, jen volně stohované slámy. Toto skrytí půdy označil znalec za nejzávažnější poškození daného pozemku. Dle výpočtu znalce (z ortofotomapy) se mělo jednat o plochu na 0,4526 ha tohoto pozemku, tedy na výrazné části (téměř 90 %) jeho celkové rozlohy. Rekultivace daného pozemku z důvodu ztráty jeho půdního pokryvu zahrnuje i nahrazení odvezeného půdního profilu. Nepostačuje zde provedení biologické rekultivace (spočívající dle popisů znalce v podstatě v přeorání, prokypření, pohnojení a osetí pozemku vhodnými plodinami s jejich následným zapravením do půdy), ale je na místě tzv. technická rekultivace, zahrnující i nahrazení půdy dodáním nové ornice, případně její náhrady kompostovým substrátem apod., a to včetně míst na pozemku s vyjetými kolejemi s utuženou, případně v důsledku provedeného skrytí i chybějící půdou.

50. I přes uvedené však neshledal odvolací soud tuto škodu na pozemku parc.č. [hodnota] (spočívající ve ztrátě půdního pokryvu na jeho výrazné části) v kontextu dalších výše popsaných zjištění za natolik závažnou, aby opodstatňovala odstoupení žalobkyně jakožto pronajímatele od nájemní smlouvy dle § 679 odst. 3 obč.zák. Odvolací soud předně a zejména přihlížel k tomu, že se v daném případě jednalo o poškození pouze jediné parcely z desítek pozemků žalobkyní žalované pronajímaných, přičemž plocha, na níž ke vzniku popsané škody došlo (0,4526 ha), představuje pouze cca 2 % celkové plochy všech žalované pronajatých pozemků (dle jejich celkové, resp. „příslušné“ výměry uváděné v příloze posledně uzavřeného dodatku č. [hodnota] k nájemní smlouvě, datovaného 22. 8. 2017). Rekultivaci pozemku lze provést, i když dle vyslechnutého znalce nepostačí jím popisovaná biologická rekultivace, ale provedením znalcem zmiňované tzv. technické rekultivace, zahrnující mj. i dodání adekvátní náhrady za odstraněnou půdu. Odvolací soud dále přihlížel i k tomu, že předmětný pozemek je svým druhem evidovaným v katastru nemovitostí trvalým travním porostem (nikoli ornou půdou, jak mylně uváděl znalec na str. 21 v části závěru ve svém znaleckém posudku). Dlouhodobě (po mnoho let) byl a je využíván hlavně k opakovanému dočasnému uskladňování (stohování) slámy. Současně bylo mezi účastníky nesporné, že tímto způsobem (případně ještě hlouběji v historii též k dočasnému umístění hnoje) byl tento pozemek užíván již i v době předchozí nájemní smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci účastníků ([jméno FO] [jméno FO] na straně pronajímatele a [právnická osoba] [adresa] – Příčovy na straně nájemce) dne 29.12.2000. S tímto způsobem faktického využití daného pozemku tedy musel být pronajímatel v době uzavření (další, aktuální) nájemní smlouvy v roce 2011 srozuměn, a tedy souhlasit s ním. Uvedený způsob užívání pozemku pak sice není přímou produkční zemědělskou činností (zemědělskou výrobou), ale je činností s ní bezprostředně související, kterou lze podřadit pod sjednaný účel užívání pronajatých pozemků k „zemědělskému využití“, a tedy odpovídající smlouvě. Bráno v úvahu bylo také to, že znalec se k půdám na jím posuzovaných (všech) pozemcích vyslovil v posudku (souhrnně) tak, že se dle zařazení parcel do bonitovaných půdněekologických jednotek (BPEJ) jedná (včetně pozemku parc.č. [hodnota]) svým genetickým typem o půdy spadající pod kambizem (hnědé půdy kyselé), hlavní půdní jednotky (HPJ) typu 32 a okrajově 29, jež se vyvinuly na žulách, čemuž dle znalce odpovídá i nižší hloubka mělké až středně hluboké ornice (18-24 cm), případně pouze mělká ornice (méně než 18 cm v případě typu HPJ kambizem 29), a to při celkové hloubce půdy 30-60 cm, v některých místech 120 cm. Odvolací soud přihlížel při hodnocení závažnosti vzniklého poškození i k této okolnosti, spočívající v uvedené (geneticky) nižší (původní) hloubce ornice na dotčeném pozemku (před jejím odstraněním, i spolu s podorničím). Jinými slovy, škodu vzniklou částečným odstraněním půdy na dotčeném pozemku, a zejména pak její nejcennější části v podobě ornice, je nutno hodnotit mj. právě i s přihlédnutím k tomu, jaký charakter (včetně mocnosti ornice) odstraněná půda vlastně měla (mohla mít) a k čemu byla v souladu se smlouvou dlouhodobě využívána.

51. V daném případě tedy bylo zjištěno, že k určité škodě na jednom z pronajatých pozemků žalobkyně v důsledku nikoli zcela řádného hospodaření žalované došlo. V této souvislosti odvolací soud ještě podotýká, že relevantní z hlediska důvodnosti odstoupení od nájemní smlouvy mohlo dle příslušné právní úpravy být pouze to, zda skutečně ke škodě došlo (případně, že hrozí značná škoda), ne však pouze to, zda žalovaná nájemkyně hospodařila na pozemcích zmíněných ve výstraze nikoli zcela řádným způsobem, případně, že nevyužívala nikoli úplnou rozlohu pronajatých pozemků. Tyto skutečnosti je třeba odlišovat. Ne každé porušení právní povinnosti řádného hospodaření musí mít za následek vznik škody na pronajatém majetku.

52. Shora citované ustanovení § 679 odst. 3 věta první obč.zák. sice jen stručně stanoví, že pronajímatel může kdykoli odstoupit od smlouvy, užívá-li nájemce přes písemnou výstrahu pronajatou věc nebo trpí-li užívání věci takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo že mu hrozí značná škoda, aniž by jakkoli blíže vymezilo, co se vzniklou škodou nebo hrozící značnou škodou rozumí. Dle názoru odvolacího soudu však přes použité stručné vyjádření hypotézy dané normy tuto nelze vykládat tak, že by jakákoli škoda vzniklá (vznikající) pronajímateli užíváním věci byla způsobilá vyvolat natolik závažný následek, jako je jednostranná možnost okamžitého ukončení nájemní smlouvy odstoupením pronajímatele od ní. I v případě využití práva na odstoupení od nájemní smlouvy pro (objektivně sice) vzniklou (vznikající) škodu musí být zvažováno, zda je takové odstoupení přiměřené důvodu, tj. povaze, rozsahu a významu (závažnosti) předmětné škody, která vznikla, či má vznikat. To, že hodnocení závažnosti škody je na místě, plyne i z odstupňování zvažované škody přímo v hypotéze dané normy, která počítá jako s důvodem pro odstoupení jednak se vznikající škodou, a jednak se (závaznější) hrozící značnou škodou. Obecně platná zásada přiměřenosti a proporcionality musí být brána v potaz tedy i zde. Uvážlivost při hodnocení opodstatněnosti důvodů pro takovéto okamžité ukončení smlouvy je v daném případě na místě tím spíš, že zjevným záměrem stran při sjednání a uzavření smlouvy bylo zajištění dlouhodobého trvání nájmu, kdy dotčená nájemní smlouva o nájmu půdy byla původně uzavřena na dobu určitou (fakticky deseti let), a po změně dodatkem ze dne 22.8.2017 sice na dobu neurčitou, ale s významně dlouhou (nikoli však v zemědělství úplně výjimečnou či neobvyklou) délkou sjednané výpovědní doby (opět) 10 let. Rovněž předchozí nájemní vztah založený nájemní smlouvou z 29.12.2000 byl uzavírán na (desetiletou) dobu určitou od 1.1.2001 do 31.12.2010. Tyto dlouhé doby sjednaného trvání nájmu, případně výpovědní doby, pak zjevně souvisí s povahou předmětu nájmu a účelu, k němuž byl pronajat, totiž pozemkům (převážně) zemědělského charakteru, pronajímaným právě k zemědělskému využívání. To z podstaty věci implikuje a předpokládá dlouhodobost takového užívání, a to nejen v samotném užívání (jednání) uživatele (nájemce), ale včetně procesů a dějů s tím spojených. V daném případě, jak již uvedeno výše, k předmětné škodě, kterou může soud vzhledem k návaznosti odstoupení na předchozí výstrahu považovat za dostatečně určitě uplatněnou a současně za prokázanou, došlo pouze na jednom z několika desítek pozemků převážně zemědělské půdy pronajatých žalované k zemědělskému využití, a to na rozloze pouze cca 2 % veškeré plochy pronajatých pozemků. Škodu lze napravit rekultivací poškozeného pozemku, s jejímž prováděním již i žalovaná začala. Doba potřebné (byť i časově náročnější technické) rekultivace je podstatně kratší, než sjednaná výpovědní doba, takže v případě ukončení nájmu výpovědí lze dosáhnout k okamžiku uplynutí sjednané výpovědní doby a ukončení nájmu řádného stavu i tohoto pozemku a jeho předání, aniž by při tom byla žalobkyně škodná. Současně dosud vzniklá škoda, spočívající v aktuálním snížení kvality jednoho pozemku, z jehož výrazné části byly odstraněny vrstvy půdního profilu, na druhou stranu neměla dosud žádný reálný dopad do majetkových poměrů žalobkyně, neboť tyto pozemky (včetně dotčeného parc.č. [hodnota]) zůstávají i nadále bez problému pronajatelné (propachtovatelné), a to za shodnou (jednotkovou) cenu, za niž byly i dle dosavadní nájemní smlouvy s žalovanou pronajaty, jak vyplynulo z nově uzavřené pachtovní smlouvy žalobkyně s [právnická osoba] ze dne 1. 10. 2024, jenž byl přitom podrobně obeznámen se stavem daných pozemků, včetně dotčeného pozemku parc.č. [hodnota], které si dle dané smlouvy hodlal vzít od žalobkyně do pachtu.

53. S ohledem na shora též detailně popsanou chronologii vývoje daného vztahu a vzniku tohoto sporu má odvolací soud za to, že k odstoupení od nájemní smlouvy bylo v tomto případě přistoupeno opravdu (jak namítala žalovaná) jen účelově, nikoli pro tvrzenou škodu, která byla prokázána jen ohledně poškození jedné z parcel skrytím půdy na její části, ale ve snaze žalobkyně zbavit se žalované jakožto dosavadního nájemce poté, kdy mezi nimi došlo ke konfliktu a neshodě o případné úpravě ceny nájmu (resp. poté, jak uváděl zástupce žalobkyně ve výstraze z 28.8.2024, kdy žalobkyni urazil předseda představenstva žalované slovy o tom, že žalobkyni mělo jít „jenom o peníze“, popř. jak uváděno v replice žalobkyně z 27.1.2025 k vyjádření žalované k žalobě, že jí bylo řečeno, že „je nenajedená a neví, co by za pozemky chtěla“). O tom svědčí i urputná snaha žalobkyně zveličovat při výčtu všech možných vytýkaných nesprávných postupů při hospodaření žalované jejich závažnost a zvýšená expresivita užívaných pojmů (používáním výrazů jako „fatální“ poškozování, „obří“ vyjeté koleje, „rabování půdy“, „obrovské“ škody, „absurdní a nepochopitelné“ jednání apod.). Vytýkány byly přitom i postupy žalované zcela souladné se smlouvou (např. to, že některé z pronajatých pozemků žalovaná předala do užívání jiného subjektu, ač tato možnost byla v nájemní smlouvě výslovně sjednána), případně postupy, jež jsou v zemědělské praxi legální a běžné (aplikace digestátu na zemědělskou půdu). Za obvyklé a běžné byly znalcem, jehož zaúkolovala podáním posudku sama žalobkyně, označeny i jí vytýkané činnosti spočívající ve vyjetí kolejí na dotčených pozemcích, kdy opakovaně k těmto odporučoval jenom biologickou rekultivaci. Zjevné rozhořčení žalobkyně ve vztahu k žalované se sice i odvolacímu soudu jeví jako i lidsky pochopitelné, pokud se žalovaná ne zcela korektně zjevně pokusila snížit celkově hrazené sjednané nájemné (a přenést tak patrně důsledky sníženého množství jí pobíraných dotací za obhospodařované pozemky na žalobkyni) návrhem nového dodatku nájemní smlouvy učiněném vůči žalobkyni, kde byla výměra, za niž by mělo být nájemné hrazeno, uváděna ve sníženém („příslušném“) rozsahu, než v dosavadním dodatku a než by odpovídalo celkové výměře pronajatých pozemků. Neshoda stran o uvažované nové výši sjednaného nájemného však sama o sobě důvodem k ukončení smlouvy odstoupením dle § 679 odst. 3 o.s.ř. být nemůže. Pro úplnost odvolací soud podotýká, že o neupřímnosti (zástupnosti) výhrad žalobkyně ohledně tvrzeného nikoli řádného hospodaření žalované a vytýkaného údajného závažného poškozování dotčených pronajímaných pozemků dle odvolacího soudu nepřímo svědčí i ta skutečnost (podávající se z nové pachtovní smlouvy, kterou žalobkyně uzavřela s [právnická osoba] – viz výše), že v případě jednoho z dotčených zemědělských pozemků (parc.č. [hodnota]) žalobkyně dle vlastního prohlášení v pachtovní smlouvě podala návrh na změnu využití tohoto pozemku, a to za účelem jeho využití k výstavbě rodinných domů (jež předpokládá i vynětí ze zemědělského půdního fondu a ukončení užívání tohoto pozemku k zemědělským účelům).

54. Odvolací soud tak shrnuje, že ze všech škod, příp. vytknutých škodných jednání, na konkrétních pozemcích uvedených ve výstraze žalobkyně byla v řízení prokázána pouze škoda na jediném pozemku, na ploše odpovídající pouze cca 2 % celkové výměry pronajatých pozemků, kterou s přihlédnutím ke všemu shora uvedenému nelze dle závěru odvolacího soudu považovat za dostatečně pádný důvod pro odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy dle § 679 odst. 3 o.s.ř. K ukončení nájemního vztahu mezi účastníky proto v důsledku tohoto odstoupení nedošlo, žalované svědčí platný právní důvod užívání předmětných pozemků, a naopak žalobkyní uplatněný nárok vůči žalované na jejich vyklizení nebyl důvodný. Postup žalobkyně vedle toho odvolací soud hodnotí s přihlédnutím k veškerým shora popsaným skutečnostem, které v řízení vyšly najevo, jako zneužití vzniklé situace se shora popsanou škodou na (vzhledem k rozloze, druhu a způsobu využívání pozemku v porovnání s veškerými pronajatými pozemky) fakticky málo významné části pronajatého celku nemovitostí, jehož cílem bylo jen dosáhnout předčasného ukončení nájemního vztahu s žalovanou za každou cenu a uzavření nové pachtovní smlouvy s novým pachtýřem. Takový výkon práva je však rozporný s dobrými mravy ve smyslu § 3 odst. 1 obč.zák. Proto i v případě, pokud by shora popsaná zjištěná vzniklá škoda měla být hodnocena jako opodstatňující odstoupení od nájemní smlouvy ve smyslu § 679 odst. 3 o.s.ř. (což však dle názoru odvolacího soudu není), bylo by zamítnutí uplatněného nároku v daném sporu na místě z důvodu trvání nájemní smlouvy, když provedené odstoupení odvolací soud hodnotí (nejen jako nedůvodné), ale též jako příčící se dobrým mravům, a tedy neplatné (viz § 39 obč.zák.). K obdobným závěrům dospěl v obdobné věci i Krajský soud v Českých Budějovicích – pobočka v Táboře ve svém rozsudku ze dne 11.7.2016, č.j. 15 Co 256/2016-200, přičemž tyto závěry byly shledány ústavně souladnými i v usnesení Ústavního soudu ze dne 3.4.2018, sp.zn. II. ÚS 942/18.

55. Ze všech shora uvedených důvodů tedy odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. o věci samé změnil podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. tak, že žalobu v plném rozsahu zamítl.

56. Vzhledem ke změně rozsudku soudu prvního stupně bylo ve výroku II. tohoto rozsudku přistoupeno podle § 224 odst. 2 o.s.ř. k novému rozhodnutí i o nákladech řízení před soudem prvního stupně. Žalovaná byla v řízení procesně úspěšná, a náleží jí tak dle § 142 odst. 1 o.s.ř. plná náhrada nákladů řízení. Ta v daném případě činí celkem 18 663 Kč. Předmětem řízení byl v daném případě nárok na vyklizení pozemků, nikoli nárok na určení, zda tu je právní vztah či právo, či určení neplatnosti právního jednání. postupoval soud prvního stupně. Žaloba na vyklizení nemovitosti je svou podstatou vindikační žalobou, kdy v tomto typu řízení se určí výše odměny advokáta primárně z ceny vyklizované nemovité věci podle § 8 odst. 1 ve spojení s § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, v platném znění (dále jen „AT“). Nelze-li hodnotu věci nebo práva vyjádřit v penězích, nebo ji lze zjistit jen s nepoměrnými obtížemi, a není-li dále stanoveno jinak, je nezbytné postupovat ve smyslu § 9 odst. 1 AT a za tarifní hodnotu považovat v souladu s § 9 odst. 1 AT částku 10 000 Kč. V daném případě nebyla hodnota vyklizovaných nemovitostí v řízení zjištěna (když tato skutečnost nebyla v řízení relevantní), a výše odměny advokáta za úkon právní služby se tak v souzené věci určí za použití § 9 odst. 1 AT a § 7 AT, tj. v částce 1 500 Kč (srov. např. rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 24. ledna 2002, sp.zn. IV. ÚS 201/01). Celková výše nákladů řízení žalované před soudem prvního stupně sestává z 8 x odměny po 1 500 Kč za 8 úkonů právní služby (tj. 1. převzetí a příprava zastoupení, 2. vyjádření k žalobě z 29.11.2024 – zde odvolací soud podotýká, že odměna nebyla přiznána za doplnění vyjádření datované 9.12.2024, které hodnotil jako neúčelný úkon, když vyjádřit se bylo možno v jediném podání, 3. účast na jednání soudu prvního stupně 19.2.2025, 4. písemné podání ve věci samé datované 13.3.2025, 5.+6. účast na jednání soudu 25.3.2025 trvajícím déle než 2 hodiny, 7. písemný závěrečný návrh, 8. účast na jednání soudu 4.4.2025), dle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) AT, 2 x náhrady hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1, 4 AT ve znění do 31.12.2024, 6 x náhrady hotových výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 1, 4 AT ve znění od 1.1.2025, a náhrady DPH ve výši 21 %, tj. ve výši 3 213 Kč. Pro úplnost se dodává, že náhrada nákladů řízení nebyla přiznána za písemná podání datovaná 28.1.2025 a [právnická osoba].2025, když se jednalo pouze o průvodní přípis k zasílané listině, příp. o přípis s upřesněním označení navrhovaného svědka, nikoli o podání ve věci samé.

57. Procesně rovněž v odvolacím řízení plně úspěšné žalované byla přiznána ve výroku III. za použití § 224 odst. 1 o.s.ř. a § 142 odst. 1 o.s.ř. rovněž plná náhrada nákladů odvolacího řízení ve výši celkem zaokrouhleně na celé koruny 37 508 Kč, sestávající ze soudního poplatku 1 000 Kč za odvolání proti předběžnému opatření a 10 000 Kč za odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně, dále z osmi odměn po 1 500 Kč za 8 úkonů právní služby (1. odvolání proti rozsudku, 2. replika žalované datovaná 8.9.2025 k vyjádření žalobkyně k odvolání, 3.+4. účast na jednání odvolacího soudu 11.9.2025 trvajícím déle než 2 hodiny, 5.+6. účast na jednání odvolacího soudu 14.11.2025 trvajícím déle než 2 hodiny, 7. replika žalované datovaná 8.12.2025, 8. účast na jednání odvolacího soudu 11.12.2025), dále 1 x z odměny ve výši , tj. 750 Kč, za úkon právní služby – odvolání proti usnesení soudu prvního stupně o předběžném opatření, z 9 náhrad hotových výdajů po 450 Kč, z náhrady promeškaného času na cestách k jednání odvolacího soudu na trase [adresa] a zpět za celkem [hodnota] hodin (po 150 Kč za každou započatou hodinu), tj. 1 800 Kč, z náhrad cestovného 3 x 1 102,60 Kč za 3 cesty k výše uvedeným třem jednáním odvolacího soudu na trase [adresa] a zpět v délce po 118 km vozem Mercedes-Benz, reg.zn. [SPZ], o průměrné spotřebě paliva (BA) 9,9 l/100 km při vyhláškové ceně paliva 35,80 Kč/1 l a základní sazbě náhrady 5,80 Kč/1 km (dle vyhl. č. 475/2024 Sb.), a konečně z DPH ve výši 21 % z uvedených odměn a náhrad, tj. 4 600,64 Kč, to vše dle ustanovení § 11 odst. 1 písm. d), g), k) a odst. 2 písm. c), § 13 odst. 1, 4 a § 14 odst. 1, 3 AT v platném znění, a dle § 137 odst. 1, 3 o.s.ř.

58. Náhrada nákladů řízení před soudy obou stupňů byla přiznána k rukám zástupkyně žalované, advokátky, dle ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř. a ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku dle § 160 odst. 1 o.s.ř.

59. Výrokem IV. bylo rozhodnuto též o nákladech řízení placených státem ve výši 5 135 Kč (na znalečném), kdy dle § 148 odst. 1 o.s.ř. byla jejich náhrada uložena dle výsledku sporu opět procesně neúspěšné žalobkyni.