27 Co 20/2023 - 440

Rubrum

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Marcely Vítkové a soudkyň Mgr. Zory Komancové a Mgr. Dany Daňkové ve věci žalobce: [Anonymizováno], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0], sídlem [Anonymizováno], proti žalovanému: [Anonymizováno], sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0], zastoupený advokátem [Anonymizováno], sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0], o určení vlastnictví k nemovitostem, o odvolání žalobce a žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Třebíči ze dne 7. 11. 2022, č. j. 7 C 176/2021-273, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v I. výroku potvrzuje.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve II. výroku mění tak, že žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení před soudem prvního stupně ve výši 484 736,73 Kč k rukám jeho zástupce [tituly před jménem] [jméno FO], do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 166 629,10 Kč k rukám jeho zástupce [tituly před jménem] [jméno FO], do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. V řízení zahájeném 2. 7. 2021 domáhal se žalobce určení, že je výlučným vlastníkem nemovitostí zapsaných Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa], na [adresa], a dále nemovitostí zapsaných Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa], na LV č. [Anonymizováno] pro obec a katastrální území [adresa], a to: pozemku p. č. [Anonymizováno]/2, pozemku p. č. [Anonymizováno]/2, pozemku p. č. [Anonymizováno], a pozemku p. č. [Anonymizováno] (dále jen „nemovitosti“). K tomu žalobce uvedl, že nemovitosti (rekreační areál) zakoupil v roce 2006 za 8 800 000 Kč; na nemovitostech vázne zástavní právo ve prospěch banky, která mu poskytla úvěr na jejich rekonstrukci. V souvislosti s pandemií koronaviru se dostal do finančních problémů, v důsledku čehož byla na jeho majetek vedena exekuce. Soudní exekutor [tituly před jménem] [jméno FO] (Exekuční úřad [adresa]) vydal příkaz k prodeji nemovitostí (rozhodnutí ze dne 6. 10. 2020, č. j. [Anonymizováno]) a v dražební vyhlášce (rozhodnutí ze dne 20. 1. 2021, č. j. [Anonymizováno]) určil cenu nemovitostí zapsaných na LV č[Anonymizováno] částkou 7 585 000 Kč s tím, že nejnižší podání mělo činit 5 057 000 Kč; dražební jednání mělo proběhnout dne 11. 3. 2021. Ve druhé polovině března 2020 (správně zřejmě 2021 – pozn. odvol. soudu) banka vyzvala žalobce k úhradě splatného dluhu z úvěru. V únoru 2021 jednatele žalobce, [Anonymizováno] [Anonymizováno], který je občanem Nizozemí a neovládá český jazyk (hovoří však mj. anglicky), kontaktoval [tituly před jménem] [jméno FO] s tím, že je ochoten situaci s hrozící exekucí vyřešit. Následně probíhala e-mailová komunikace, v rámci které [tituly před jménem] [jméno FO] zmiňoval mj. společnost [právnická osoba], zastoupenou jednatelem [jméno FO]. Dne 4. 3. 2021 žalobce na osobní schůzce podepsal zprostředkovatelskou smlouvu, na jejímž základě měl zprostředkovatel (společnost [právnická osoba]., zastoupená jednatelem [tituly před jménem] [jméno FO] [adresa]) vyvíjet činnost, aby mohl žalobce uzavřít smlouvu o prodeji předmětných nemovitostí zapsaných na LV č. [Anonymizováno] pro obec a k. ú. [adresa]. Odměna za zprostředkování byla dohodnuta v částce 450 000 Kč. Obsah smlouvy sdělil [tituly před jménem] [jméno FO] jednateli žalobce stručně v angličtině, přičemž měl tvrdit, že částka 450 000 Kč představuje sankci pro případ porušení exkluzivity prodeje. Dne 9. 3. 2021 žalobce na schůzce s [tituly před jménem] [adresa] a panem [jméno FO] (jednatel žalovaného) podepsal se žalovaným kupní smlouvu na nemovitosti za prodejní cenu 5 800 000 Kč s tím, že část kupní ceny bude použita na vyplacení závazků žalobce (exekuce, odměna zprostředkovatele, placení a vyplacení úvěru). Téhož dne žalobce podepsal ujednání o výhradě zpětné koupě, dle kterého si mohl nemovitosti do dvou let odkoupit zpět s ujednaným navýšením kupní ceny a dále nájemní smlouvu, kterou žalovaný na dobu jednoho roku od uzavření smlouvy, tj. od 9. 3. 2021, žalobci pronajal zakoupené nemovitosti za nájemné 20 000 Kč měsíčně, splatné vždy každého 20. dne v měsíci, počínaje březnem 2021. Smlouvy byly vyhotoveny v českém a anglickém jazyce. Žalovaný své povinnosti z kupní smlouvy zřejmě splnil, vlastnické právo k nemovitostem však nabyl až dne 26. 4. 2021. Žalobce nemohl platit nájemné od března, neboť neměl žádné zdroje příjmů, což žalovaný věděl. I proto obě strany jednaly o úvěru pro žalobce ve výši 300 000 Kč. V návaznosti na doručení rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického práva požádal žalobce žalovaného o potvrzení čísla účtu pro platbu nájemného a dne 7. 6. 2021 zaslal 20 000 Kč na účet uvedený v nájemní smlouvě. V druhé polovině června žalovaný žalobci poprvé vytkl neplacení nájemného, zmínil, že má investora a navrhl setkání. Již v květnu se přitom žalobce obrátil na realitní kancelář [Anonymizováno] se žádostí o zprostředkování prodeje nemovitostí třetí osobě za obvyklou tržní cenu v součinnosti se žalovaným. [adresa] plánovaného setkání však žalobce 23. 6. 2021 obdržel e-mail z advokátní kanceláře žalovaného, kterým mu bylo oznámeno, že žalovaný odstoupil od ujednání o výhradě zpětné koupě ze dne 9. 3. 2021 a vypověděl bez výpovědní doby nájemní smlouvu z téhož dne. Požadoval rovněž doplacení nájemného a vyklizení a předání nemovitostí. Žalobce dne 24. 6. 2021 reagoval emailem, kterým vysvětlil celou situaci a navrhl spěšné komplexní dořešení věci, žalovaný i jeho zástupce však přestali zcela komunikovat. Žalobce zdůraznil, že hodnota předmětných nemovitostí uvedená v kupní smlouvě ze dne 9. 3. 2021 je značně podhodnocená, takto ji navrhl stanovit žalovaný s ohledem na pozdější odkup. Dále uvedl, že pan [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] se dobře znají a zjevně spolupracují při výkupech nemovitostí, rovněž oba figurují v několika desítkách dalších společností s totožným předmětem podnikání jako má žalovaný. Dle žalobce je tedy žalovaný osobou, která zjevně naplňuje znaky a postavení tzv. silnější osoby v závazkových vztazích realitního charakteru, které jsou předmětem jeho podnikání, k čemuž pravidelně využívá služeb advokátní kanceláře, spolupracujících osob a připravených smluvních dokumentací obsahujících i zneužívající podmínky. Žalobce naopak mimo nákupu nemovitostí krátce po svém založení s ničím podobným do styku nepřišel. Vzhledem k uvedenému má žalobce za to, že kupní smlouva ze dne 9. 3. 2021 je neplatná jednak pro rozpor s dobrými mravy, jednak pro postup žalovaného v rozporu s § 433 občanského zákoníku.

2. Ve vyjádření k žalobě žalovaný v prvé řadě vyslovil přesvědčení, že mu svědčí vlastnické právo k nemovitostem, jež jsou předmětem žaloby, které nabyl na základě kupní smlouvy uzavřené se žalobcem 9. 3. 2021. Potvrdil, že téhož dne účastníci uzavřeli i ujednání o výhradě zpětné koupě, v něm se žalovaný zavázal za splnění stanovených podmínek nabídnout žalobci nemovitosti ke zpětné koupi do jeho výlučného vlastnictví. Téhož dne účastníci uzavřeli rovněž nájemní smlouvu, na základě které se žalobce stal nájemcem předmětných nemovitostí a byl povinen hradit nájemné ve výši 20 000 Kč splatné vždy k 20. dni kalendářního měsíce, a to počínaje měsícem březnem 2021. Žalovaný zdůraznil, že veškerá komunikace mezi účastníky probíhala jak v českém, tak anglickém jazyce, žalobce měl dostatek času na to, aby se seznámil se smluvními dokumenty a není tak pravdivé jeho tvrzení, že podepsal dokumenty, aniž by mu byl znám jejich obsah. Prodlením s úhradou sjednaného nájemného žalobce porušil jednu ze stanovených podmínek pro realizaci zpětné koupě stanovenou v článku II. odst. 3 písm. e) ujednání o výhradě zpětné koupě, když mezi účastníky bylo dohodnuto, že tuto lze realizovat pouze za předpokladu, že žalobce neporuší žádnou svoji povinnost vyplývající z nájemní smlouvy, zejména řádně a včas zaplatí sjednané nájemné. Ujednání o výhradě zpětné koupě (a tím i realizace zpětné koupě nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce) se v důsledku jeho prodlení s úhradou nájemného stalo nerealizovatelné. Ze strany žalobce nebyly činěny žádné kroky k nápravě nastalé situace. Žalovaný přitom splnil a stále plní veškeré své povinnosti dle smluvní dokumentace uzavřené mezi účastníky řízení. Obecné prohlášení o tom, že žalovaný neplnil řádně, jsou lichá a žalobce je žádnými důkazy nepodložil. Vzhledem k nemožnosti realizovat zpětnou koupi nemovitostí do výlučného vlastnictví žalobce, zaslal žalovaný žalobci oznámení o nemožnosti realizaci realizace zpětné koupě ze dne 27. 5. 2021 a současně žalobci sdělil, že neplacením nájemného došlo i k porušení smluvních povinností z titulu nájemní smlouvy, a proto rovněž vypověděl nájemní smlouvu. Žalovaný zdůraznil, že oba účastníci vystupovali jako právnické osoby, přitom žalobce měl k dispozici smlouvy v anglickém jazyce, který zástupce žalobce ovládá, stejně jako i přítelkyně jednatele žalobce ovládá český jazyk v dostatečném rozsahu. Není tedy pravdivé tvrzení žalobce, že smlouvě nerozuměl a že činil právní kroky, jejichž následků si nebyl vědom. Podle přesvědčení žalovaného nyní žalobce svou námitku, že smluvní dokumentaci nerozuměl, opírá o vědomě nepravdivé či v jeho prospěch překroucené skutečnosti a snaží se touto cestou zneužít situaci a zpětně se dovolávat možné neplatnosti. Žalovaný nerovnováhu v právních vztazích mezi účastníky neshledává a rozhodně odmítá nařčení, že by se dopouštěl chování „které by mělo zneužívající charakter a vedlo by k nerovnováze ve vzájemných právech a povinnostech“. Žalobce zcela pomíjí, že žalovaný se smluvně zavázal hradit nemalé finanční prostředky dle článku II. kupní smlouvy a k opakovanému plnění vůči věřiteli žalobce, tj. [Anonymizováno] bance, a. s. Veškerá práva a povinnosti byla oběma smluvním stranám známy a s tímto vědomím obě strany veškeré dokumenty podepsaly. To, že žalobce neplnil své povinnosti, pak nemůže jít k tíži žalovaného. Nelze odhlédnout od skutečnosti, že žalobce je podnikatel, který již řadu let provozuje svoji podnikatelskou činnost na území České republiky a lze jen těžko předpokládat, že by tak nebyl schopen rozpoznat, jaké dokumenty se žalovaným uzavírá, co je jejich předmětem. Ve vztahu ke kupní ceně nemovitostí žalovaný poukázal na to, že měl k dispozici znalecký posudek, vyhotovený jako podklad pro zahájení dražby v rámci exekučního řízení a sám žalobce v žalobě uvádí hodnotu nemovitostí ve výši 7 585 000 Kč. Nelze tedy vycházet z žalobcem předloženého potvrzení realitní kanceláře [Anonymizováno], které by mělo být pravděpodobně odhadem a stanovit cenu mnohem vyšší. Žalobce v žalobě poukazuje na porušení dobrých mravů ze strany žalovaného, aniž by však přesně specifikoval, v čem přesně tvrzené porušení dobrých mravů spočívá. Žalovaný připouští, že k závěru o rozporu s dobrými mravy by bylo možno dospět za situace, že by se stal vlastníkem předmětných nemovitostí na základě jím vyvolaného omylu nebo lstí či podobným jednáním. Tak tomu však v projednávané věci rozhodně není a žalobce to ostatně ani netvrdí. K převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem došlo jednoznačně v důsledku smluvní dokumentace žalobci známé, které porozuměl a vědomě se žalovaným jednal o řešení nastalé situace. To znamená, že žalobce nebyl schopen dostát svým již existujícím závazkům a chtěl situaci nějakým způsobem řešit, a proto lze následky přičíst jen a pouze k jeho tíži. Neexistuje jediný důvod pro to, aby byl shledán rozpor s dobrými mravy.

3. Při prvním jednání ve věci soud v souladu § 118 odst. 2 o. s. ř. sdělil účastníkům výsledky přípravy jednání s tím, že považuje za nesporná tvrzení, že účastníci uzavřeli 9. 3. 2021 kupní smlouvu na předmětné nemovitosti a téhož dne i ujednání o výhradě zpětné koupě a nájemní smlouvu týkající se těchto nemovitostí. Mezi stranami rovněž není sporu o tom, že žalovaný neuhradil nájemné za měsíce březen až květen 2021; první nájemné žalobce uhradil 7. 6. 2021. Soud podotkl, že se nebude zabývat zprostředkovatelskou smlouvou, neboť ji žalobce uzavřel se společností [právnická osoba]., která není účastníkem řízení. Dále soud poukázal na závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2021, sp. zn. ICdo 56/2019 (správně 29 ICdo 56/2019 - pozn. odvol. soudu). Po provedeném dokazování soud účastníky poučil, že nájemní smlouvu považuje za platnou, byť byla uzavřena dříve, než byl žalovaný zapsán jako vlastník nemovitostí do katastru nemovitostí; nicméně nájemné mělo být hrazeno až ode dne následujícího po účinnosti zápisu v katastru nemovitostí, tedy po datu 26. 4. 2021. Konstatoval, že nemá za prokázané naplnění zákonných podmínek § 433 odst. 1 o. z., § 547 o. z., § 580 odst. 1 o. z. ani § 588 o. z. Žalobce proto poučil podle 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. o nutnosti doplnit skutková tvrzení a důkazy o konkrétních skutečnostech, kterými měl žalovaný zneužít své hospodářské postavení, resp. způsobit nerovnováhu ve vzájemných právech a povinnostech stran, tuto nerovnováhu konkretizovat a uvést, čím konkrétně měl žalovaný porušit dobré mravy. Po poučení podle § 118b odst. 1 o. s. ř. soud poskytl účastníkům lhůtu pro doplnění tvrzení a důkazů.

4. Žalovaný následně poukázal na § 2130 o. z. s tím, že v kupní smlouvě ze dne 9. 3. 2021 si účastníci výslovně sjednali, že: „Strana prodávající je povinna předat straně kupující nemovité věci při uzavření této smlouvy oproti předávacímu protokolu. Tímto dnem přechází na stranu kupující veškeré užitky a povinnosti, zejména povinnost platit příslušné daně a poplatky, jakož i práva spojená s vlastnictvím předmětných nemovitých věcí.“ Podle přesvědčení žalovaného si smluvní strany v rámci zásady autonomie vůle sjednaly termín převzetí nemovité věci a tímto dnem přešly na žalovaného jako kupujícího plody a užitky nemovité věci, v daném případě tedy nárok na nájemné. Zopakoval svoji námitku, že žalobce stále neupřesnil, v čem má být spatřováno porušení dobrých mravů ze strany žalovaného. Znovu zdůraznil, že žalobce je podnikatelem podnikajícím na území České republiky již dlouhou řadu let a jeho argumentace o tom, že je ve vztahu se žalovaným slabší stranou, je zcela irelevantní.

5. Žalobce poukázal na to, že žalovaný jednal v rozporu s dobrými mravy a zneužil své hospodářské postavení v součinnosti s dalším subjektem – společností [právnická osoba]., resp. jejím jednatelem [tituly před jménem] [jméno FO] [adresa], což vyplývá zejména ze sjednání odměny za zprostředkování ve výši 450 000 Kč, ač nic takového reálně neproběhlo, jak vyplývá z okolností případu uvedených již v žalobě. Nadto při podpisu zprostředkovatelské smlouvy v češtině bylo jednateli žalobci sděleno něco jiného. Šlo tedy o podvodné jednání vedené snahou o obohacení ve výši 450 000 Kč, z čehož žalobce dovozuje absolutní neplatnost kupní smlouvy. Navíc žalovaný úhradu této částky „za nic“ pojistil způsobem placení kupní ceny v kupní smlouvě. Současně [tituly před jménem] [jméno FO] zaslal jednateli žalobce plnou moc, na základě které měl žalobce v exekučním řízení [Anonymizováno] zastupovat nynější právní zástupce žalovaného. Zda tato plná moc byla v rámci exekučního řízení využita, však žalobce neví. Navrhl doplnit dokazování exekučním spisem, jakož i exekučním spisem Exekutorského úřadu [adresa] sp. zn. [Anonymizováno][Anonymizováno] na podporu svého tvrzení o způsobu jednání žalovaného, který jedná zneužívajícím způsobem v rámci svého hospodářského postavení, a tedy i v rozporu s dobrými mravy; k tomu využívá spolupráci se spřízněnými osobami, advokáty a možná i exekutory, čímž se též dopouští možného obcházení zákona. V druhém exekučním řízení jako oprávněný vystupuje společnost [právnická osoba], v jejíž prospěch mělo být (na návrh žalovaného, jako nyní zapsaného vlastníka uvedených nemovitostí – pozn. odvol. soudu) zapsáno zástavní právo k nemovitostem (tato společnost měla poskytnout žalovanému úvěr na nákup předmětných nemovitostí – pozn. odvol. soudu). Dále žalobce zdůraznil, že žalovaný věděl, že žalobce je v exekuci a po dlouhodobém uzavření (rekreačního areálu) potřebuje finanční prostředky na jeho zprovoznění a tyto žalobci neposkytl, ač je v rámci vzájemné komunikace s [tituly před jménem] [adresa] přislíbil (viz komunikace vedená přes WhatsApp). Jednotlivé smlouvy připravil žalovaný a nastavil tak, aby při sebemenším prodlení s plněním dohodnutých podmínek žalobcem mohl své závazky zrušit a ponechat si ve výsledku za směšně nízkou cenu hodnotné nemovitosti (rekreační areál, v němž žalobce podniká). O vyváženosti smluv tak nelze hovořit. Žalobce proto navrhl vypracování znaleckého posudku za účelem stanovení ceny nemovitostí v době jejich prodeje žalovanému. Dále žalobce dodal, že odstoupil od kupní smlouvy z důvodu prodlení žalovaného s úhradou kupní ceny. Navrhl doplnit dokazování zprávou od [Anonymizováno]., spisy katastrálního úřadu, výslechy svědků [tituly před jménem] [jméno FO] [adresa] a [jméno FO] a účastnické výslechy jednatele žalobce a žalovaného.

6. Soud prvního stupně doplnil dokazování listinnými důkazy a vyslechl svědky [tituly před jménem] [jméno FO] [adresa], [jméno FO] a jako účastníka jednatele žalobce Jakoba de Vrieze. Na žádost žalobce byl k výslechu jeho jednatele soudem zajištěn tlumočník z jazyka českého do anglického a naopak. Návrh žalobce na vypracování znaleckého posudku ohledně ceny nemovitosti soud pro nadbytečnost zamítl s poukazem na existující znalecký posudek vypracovaný v rámci exekučního řízení.

7. Po provedeném rozsáhlém dokazování soud prvního stupně odvoláním napadeným rozsudkem žalobu zamítl (I. výrok) a žalobci uložil povinnost nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 31 300 Kč (II. výrok). V odůvodnění zrekapituloval tvrzení žalobce i obranu žalovaného a uvedl podrobná skutková zjištění z provedených důkazů. Konstatoval, že z připojených exekučních spisů a spisů katastrálního úřadu nezjistil žádné pro rozhodnutí relevantní skutečnosti. Uvedl, že při svém rozhodování zohlednil skutečnost, že žalobce vystupoval v rámci smluvních vztahů se žalovaným jako podnikatel a nelze tedy uplatnit § 1793 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), resp. § 1976 o. z. (správně zřejmě § 1796 o. z. – pozn. odvol. soudu). Citoval mimo jiné § 433 odst. 1 o. z. Konstatoval, že byť žalobce nepodniká v oboru „obchod s realitami“, jeho jednatel uvedl, že v České republice podniká již řadu let a podle názoru soudu tak žalobce měl být schopen jednat v rámci své podnikatelské činnosti s potřebnou pečlivostí a péči ve smyslu § 5 o. z. Za situace, kdy žalobce prodával nemovitosti, které dlouhodobě užíval pro své podnikání, je zcela jednoznačné, že jednal v rámci podnikatelské činnosti; nejednal však s odbornou péčí (§ 5 o. z.). Pokud žalobce tvrdil, že s uzavíráním obdobných smluv nemá žádnou zkušenost, měl kontaktovat osobu s potřebnými zkušenostmi, například advokáta. To, že tak neučinil a smlouvy podepsal, jde pouze k jeho tíži. Soud v daném případě neshledal rozpor s dobrými mravy, který nadto žalobce tvrdil pouze v obecné rovině. Pokud žalobce považoval žalovaným nabízenou kupní cenu nemovitostí za nízkou, nemusel smlouvy podepisovat a mohl nechat proběhnout nařízenou dražbu (nemovitostí v k. ú. [adresa]), kde nejnižší podání bylo stanoveno na částku 5 057 000 Kč. Podle kupní smlouvy ze dne 9. 3. 2021 přitom kupní cena činila 5 800 000 Kč. Nadto sám jednatel žalobce v rámci své výpovědi uvedl, že mu bylo jedno, jak vysoká kupní cena bude, protože ho zajímalo pouze navýšení ceny při zpětné koupi a navýšení o 1 mil. Kč považoval za dobrou transakci. Až nyní žalobce tvrdí, že kupní cena byla příliš nízká a oproti tomu její navýšení v případě zpětné koupě příliš vysoké. V rámci své výpovědi jednatel žalobce potvrdil, že ví, co je to kupní smlouva, jeho představy o nájemní smlouvě byly poněkud zkreslené, když uvedl, že se jedná o obdobu hypotéky. Nicméně vzhledem k předmětu jeho podnikání – tj. poskytování ubytovacích služeb, a dlouhodobému provozování této činnosti na území ČR – by žalobce měl mít poměrně jasnou představu o tom, co to je pronájem. Svědeckou výpověď [jméno FO] soud označil za zmatečnou, když svědkyně hovořila o několika schůzkách s panem [adresa] a panem [jméno FO], ale neupřesnila, o kolik schůzek se jednalo, jakým jednáním byla sama ona sama přítomná a co se na které schůzce řešilo. V průběhu své výpovědi navíc svá tvrzení opakovaně měnila a opravovala. Tvrdila, že původně bylo něco ujednáno, ale ve smlouvách bylo něco jiného. Přitom však uvedla, že smlouvy nikdy nečetla a potvrdila, že před podpisem je nečetl ani jednatel žalobce. Takovéto jednání nelze považovat za jednání, které je možné očekávat nejen od jakékoliv svéprávné osoby, ale zejména od podnikatele, a tyto skutečnosti nelze následně klást k tíži žalovaného. Soud znovu zdůraznil, že jednatel žalobce-podnikatele měl postupovat s odbornou péčí, resp. s péčí řádného hospodáře, což však neučinil. Za nedůvodné označil soud prvního stupně tvrzení žalobce o neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy a odstoupení od ujednání o výhradě zpětné koupě. V nájemní smlouvě si účastníci zcela jasně dohodli, že žalobce je povinen hradit nájemné od března 2021 a současně bylo dohodnuto, že nezaplacení jednoho měsíčního nájemného znamená podstatné porušení smlouvy. Uvedené ujednání se sice může jevit jako poměrně striktní, avšak ve vztahu mezi podnikateli ho soud neshledal nijak závadným. V řízení přitom bylo prokázáno, že žalobce neuhradil nájemné za měsíce březen, duben a květen 2021; poprvé nájemné uhradil až v červnu 2021. Za dané situace žalovaný platně odstoupil od ujednání o výhradě zpětné koupě i od nájemní smlouvy. Vzhledem k tomu, že kupní smlouva byla podepsána 9. 3. 2021 a téhož dne byl podepsán i předávací protokol, byl žalovaný podle § 2130 o. z. ve spojení s článkem V. kupní smlouvy oprávněn požívat užitky (tedy i nájemné) z nemovitých věcí již od uvedeného dne, přestože doposud nebyl zapsán jako vlastník předmětných nemovitostí. Jako opožděné, tedy neplatné, naopak soud posoudil odstoupení žalobce od kupní smlouvy ze dne 9. 3. 2021, datované 11. 5. 2022. Žalobce v odstoupení poukazoval na skutečnost, že žalovaný neuhradil doplatek hypotéky žalobce u Hypoteční banky, a. s., ačkoliv se tak mělo stát nejpozději 31. 12. 2021. Soud uzavřel, že prodlení žalovaného trvalo čtyři měsíce a za této situace nelze považovat odstoupení za učiněné bez zbytečného odkladu (§ 2002 o. z.). K (případnému) podstatnému porušení smlouvy žalovaným došlo 1. 1. 2022 a žalobce tak měl možnost od smlouvy odstoupit, nicméně v té době se o úhradu kupní ceny nezajímal. Stejný závěr pak platí i ohledně dalšího ujednání o zaplacení poslední části kupní ceny, neboť tato měla být doplacena nejpozději 31. 1. 2022 a v tomto případě je prodleva žalobce více než tři měsíce a ani v tomto případě tedy nedošlo k odstoupení bez zbytečného odkladu. Pro úplnost soud podotkl, že byť nepovažuje odstoupení žalobce od kupní smlouvy za platné, nic mu nebrání domáhat se svých práv žalobou na zaplacení dosud neuhrazené části kupní ceny. Soud proto žalobu v celém rozsahu zamítl a podle § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal ve sporu zcela úspěšnému žalovanému právo na náhradu nákladů řízení. Při stanovení výše odměny za jednotlivé úkony právní služby vycházel z tarifní hodnoty podle § 9 odst. 4 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif. Uvedl, že žalovanému přiznal pouze odměnu za právní služby bez DPH a nepřiznal mu náhradu za promeškaný čas a cestovné, neboť do dne písemného vyhotovení rozsudku nepředložil vyúčtování nákladů řízení. Podmínky pro aplikaci § 150 o. s. ř. při rozhodování o náhradě nákladů řízení soud neshledal.

8. Proti II. výroku rozsudku soudu prvního stupně, kterým bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení, podal odvolání žalovaný s tím, aby byl odvolacím soudem změněn a bylo mu přiznáno právo na náhradu nákladu řízení ve výši 484 061 Kč. Namítl, že v projednávané věci měla být tarifní hodnota stanovena podle § 8 odst. 1 advokátního tarifu a soud měl vycházet z částky 7 585 000 Kč, která byla určena jako cena nemovitostí znaleckým posudkem vypracovaným ke stanovení jejich obvyklé ceny v rámci exekučního řízení. Tento znalecký posudek je součástí spisu a byl soudu prvního stupně znám. Podle názoru žalovaného nelze aplikovat § 9 advokátního tarifu, neboť se nejedná o neocenitelnou věc (viz nález Ústavního soudu ze dne 17. 10. 2021, sp. zn. I. ÚS 269/2016); odměna za jeden úkon právní služby tak činí 38 660 Kč. V této souvislosti poukázal žalovaný i na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 6. 2015, sp. zn. 30 Cdo 1021/2015 a nález Ústavního soudu ze dne 19. 12. 2017, sp. zn. IV. ÚS 2688/15. Je přesvědčen, že mu měla být přiznána rovněž náhrada za promeškaný čas a náhrada cestovného, byť si je vědom, že vyčíslení těchto nákladů zaslal později, než bylo uvedeno při jednání, při kterém byl vyhlášen rozsudek. Stalo se tak však z důvodu nemoci právního zástupce žalovaného, který nebyl schopen vykonávat své pracovní povinnosti (viz přiložený doklad o pracovní neschopnosti).

9. Proti celému rozsudku podal včas odvolání žalobce a navrhl, aby byl odvolacím soudem zrušen a věc vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení, případně změněn a žalobě v plném rozsahu vyhověno. Uvedl, že soud prvního stupně řešil (měl řešit) otázku, zda lze žalobce považovat za slabší stranu ve vztahu k žalovanému (§ 433 o. z.). Byť všechny zjištěné okolnosti zjevně svědčily pro závěr, že tomu tak je, soud na základě zjištění, že žalobce podniká v České republice již řadu let a měl by proto být schopen jednat v rámci své podnikatelské činnosti s potřebnou pečlivostí, dospěl k závěru opačnému; konstatoval, že prodej nemovitostí, které žalobce dlouhodobě užívá pro své podnikání, uskutečnil v rámci své podnikatelské činnosti a nejednal s řádnou pečlivostí. Žalobce však soudu vytkl, že vůbec nerozlišuje jeho podnikatelskou činnost (sezónní pronájem, ubytování na jednom konkrétním místě) a zcela mimořádnou situaci prodeje, pronájmu a zpětné koupě svých jediných nemovitostí, s čímž nikdy žádné zkušenosti neměl. Jednatel žalobce je navíc cizinec nemluvící česky. Nadto předmětné úkony činil v časové tísni hrozícího prodeje nemovitostí v exekuční dražbě. Oproti tomu u žalovaného (v návaznosti na osobu jednatele pana [jméno FO] a svědka [tituly před jménem] [adresa]) šlo o běžnou podnikatelskou činnost s připravenou dokumentací, vyhledáváním podobně postižených subjektů vlastnících nemovitostí v exekuci, s trvalým právním zázemím, a to včetně zázemí překladatelského. Těžko si lze představit jasnější případ, na který lze aplikovat § 433 o. z. Dále žalobce soudu vytkl, že se pouze velmi krátce „vypořádal“ s argumentací existence rozporu s dobrými mravy. Zcela pominul otázku tzv. zprostředkovatelské smlouvy se společností [právnická osoba]., na což žalobce opakovaně, a zejména právě v souvislosti s dobrými mravy, poukazoval. Žalobce byl reálně okraden o 450 000 Kč, a to bez ohledu na další záležitosti týkající se výše kupní ceny nemovitostí. Zprostředkovatelská smlouva byla pouze v češtině a jednatel žalobce ani svědkyně [jméno FO] o jejím skutečném obsahu, resp. finančním dopadu, neměli tušení. Pokud by soud uvedené neopomenul a řešil, musel by dospět k závěru o existenci rozporu s dobrými mravy, přičitatelnému i žalovanému s ohledem na personální propojení. Stejně tak poněkud zvláštními úvahami soud řeší otázku výše kupní ceny a zcela pomíjí propojenost a existenci tří smluv s poměrně náročnější právní konstelací (zvláště pro laika a cizince, kterým je jednatel žalobce). Soud vůbec nehodnotil ani rychlé uzavření smluv, které znemožnilo například i to, aby si je jednatel žalobce nechal právně posoudit. Byť si ani jednatel žalobce ani svědkyně [jméno FO] již nevybavují přesný sled událostí, je z provedeného dokazování zřejmé, že na podrobné seznámení se se smlouvami nebyl dostatečný časový prostor. Ve vztahu k hodnocení oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy a odstoupení od ujednání o výhradě zpětné koupě ze strany žalovaného soud překvapivě vše hodnotil s tím, že žalobce měl platit nájemné již od března 2021, ač v průběhu řízení uváděl k otázce placení nájemného, resp. okamžiku účinnosti nájemní smlouvy zcela jiný názor. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný se stal vlastníkem nemovitostí až 26. 4. 2021 a účastníci byli o této skutečnosti vyrozuměni nejdříve 18. 5. 2021. Je proto vyloučeno, aby žalobce předal své nemovitosti žalovanému a tyto převzal zpět do nájmu již v březnu 2021. K faktickému řádnému předání nikdy nedošlo. Dále žalobce soudu vytkl, že nehodnotil některé (nikoliv nevýznamné) důkazy, jako například předloženou komunikaci přes WhatsApp spojenou s příslibem peněžité výpůjčky 300 000 Kč (viz i výpověď svědkyně [jméno FO]). Pokud v této souvislosti soud uváděl, že je vedena převážně v anglickém jazyce a není zřejmé, které osoby spolu komunikují, je zjevná účelovost takového postupu k důkazům svědčícím ve prospěch žalobce. Stejně tak soud nevzal v potaz sdělení realitní kanceláře svědčící o chování žalovaného. Za nesprávný žalobce označil i závěr soudu prvního stupně o opožděnosti a tudíž neplatnosti jeho odstoupení od kupní smlouvy. Vůbec nezohlednil, že část kupní ceny byla splatná k rukám třetí osoby, což ovlivňuje, resp. vylučuje možnost reagovat na porušení povinnosti, stejně jako v případě splatnosti přímo k rukám věřitele. Nadto k rukám žalobce žalovaný dodnes ničeho nezaplatil.

10. Žalovaný ve vyjádření k odvolání žalobce navrhl potvrzení rozsudku soudu prvního stupně v I. výroku. Podle jeho názoru soud prvního stupně postupoval správně, pokud zohlednil skutečnost, že žalobce vystupoval v rámci smluvních vztahů se žalovaným jako podnikatelem, byť nepodniká v oboru „obchod s realitami“. Nicméně jeho jednatel sám sdělil, že v České republice podniká již řadu let. Lze tedy jen těžko předpokládat, že žalobce nebyl schopen rozpoznat smluvní dokumentaci, která mu nadto byla předložena i v anglickém jazyce. Dále žalovaný stručně zrekapituloval část své argumentace uvedené již v řízení před soudem prvního stupně ve vyjádření k žalobě.

11. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání byla podána k tomu oprávněnými subjekty (§ 201 o. s. ř.), že směřují proti rozhodnutí, proti němuž jsou přípustná (§ 201, § 202 o. s. ř.) a že byla podána včas (§ 204 o. s. ř.), v souladu s § 212 a § 212a odst. 1 o. s. ř. přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení mu přecházející, a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné a odvolání žalovaného je důvodné.

12. Při jednání odvolacího soudu žalobce nově namítl, že ve věci rozhodoval vyloučený soudce. Po poučení odvolacím soudem, aby sdělil, kdy se o okolnostech zakládajících, resp. odůvodňujících, závěr, že ve věci rozhodoval vyloučený soudce, dozvěděl (neboť v řízení před soudem prvního stupně námitku podjatosti rozhodující soudkyně nevznesl), žalobce pouze obecně uvedl, že „se tak stalo před krátkou dobou, nicméně vše se odehrává již měsíce...“. Po poučení odvolacím soudem, aby tyto okolnosti, resp. své obecné tvrzení, že „je možné, že rozhodující soudkyně je napojena na žalovaného“, blíže rozvedl, žalobce znovu pouze obecně poukázal na „propojené vztahy v Třebíči a okolí“. Poukázal na postavení statutárního zástupce žalovaného pana [jméno FO] a rovněž [tituly před jménem] [adresa] s tím, že je zde možná údajná propojenost s osobou soudkyně. Uvedl, že obecně platí, že kde jsou peníze, tam je větší moc, tedy i možnost zajištění lepších advokátů atd. Rovněž obecně je zde i otázka osobních sympatií. Upozornil i na celkový postup rozhodující soudkyně v rámci jednání a rozhodování, kdy má za to, že soudkyně stojí v zájmu žalovaného jako silnější strany.

13. Podle § 14 odst. 1 o. s. ř., soudci a přísedící jsou vyloučeni z projednávání a rozhodnutí věci, jestliže se zřetelem na jejich poměr k věci, k účastníkům nebo k jejich zástupcům je tu důvod pochybovat o jejich nepodjatosti.

14. Podle § 14 odst. 4 o. s. ř., důvodem k vyloučení soudce (přísedícího) nejsou okolnosti, které spočívají v postupu soudce (přísedícího) v řízení o projednávané věci nebo v jeho rozhodování v jiných věcech.

15. Podle § 15a odst. 2 o. s. ř., účastník je povinen námitku podjatosti soudce (přísedícího) uplatit nejpozději při prvním jednání, kterého se zúčastnil soudce (přísedící), o jehož vyloučení jde; nevěděl-li v této době o důvodu vyloučení nebo vznikl-li tento důvod později, může námitku uplatnit do 15 dnů, po té, co se o něm dozvěděl. Později může námitku podjatosti účastník uplatnit jen tehdy, jestliže nebyl soudem poučen o svém právu vyjádřit se k osobám soudců (přísedících).

16. Z obsahu spisu nevyplývá, že by žalobce (v řízení před soudem prvního stupně po celou dobu zastoupen právním zástupcem) vznesl námitku podjatosti rozhodující soudkyně. Z protokolu o prvním jednání ve věci dne 11. 4. 2022 se naopak podává, že účastníci námitku podjatosti nevznesli ani po poučení daném soudem. Ve vztahu ke vznesené odvolací námitce, že věci rozhodoval vyloučený soudce, nebyl žalobce ani přes poučení odvolacího soudu schopen upřesnit, kdy se o důvodech případně zakládajících pochybnost o nepodjatosti soudkyně dozvěděl. V prvé řadě má tak odvolací soud za to, že námitka, že ve věci rozhodoval vyloučený soudce, byla žalobcem uplatněna opožděně. S ohledem na shora citovaný § 14 odst. 4 o. s. ř. pak nemůže být důvodem k vyloučení soudce jeho postup v řízení o projednávané věci ani jeho rozhodování v jiných věcech. Nepřípadný je tedy poukaz žalobce na postup soudu, nadto blíže nespecifikovaný. Ve zbývajícím rozsahu odvolací soud rovněž nepovažuje námitku žalobce za důvodnou, neboť ji žalobce nijak blíže neupřesnil a z pohledu odvolacího soudu se jedná pouze o spekulace žalobce.

17. Odvolací soud dodává, že nestrannost rozhodujícího soudce je nutno posuzovat prostřednictvím tzv. subjektivního a objektivního testu nestrannosti. U subjektivního testu se uplatňuje vyvratitelná domněnka nestrannosti soudce, tedy platí, že soudce je považován za (subjektivně) nestranného, dokud není prokázán opak, což se v daném případě nestalo. V rámci objektivního testu se odvolací soud zabýval posouzením, zda osoba soudce poskytuje dostatečné záruky vylučující jakoukoliv oprávněnou pochybnost o jeho nestrannosti a nezjistil existenci žádných skutečností, které by mohly vzbudit oprávněnou pochybnost o nestrannosti soudce, když ani žalobce žádné takové konkrétní okolnosti nesdělil (srov. nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 1811/14 ze dne 27. 5. 2015).

18. Odvolací soud proto neshledal důvod pro zrušení rozsudku soudu prvního stupně podle § 219a odst. 1 písm. a) o. s. ř.

19. V projednávané věci bylo první jednání k projednání odvolání žalobce proti rozsudku soudu prvního stupně nařízeno na 16. 5. 2024; obsílka byla tehdejší právní zástupkyni žalobce doručena do datové schránky 10. 4. 2024. Podáním doručeným odvolacímu soudu 12. 4. 2024 právní zástupkyně sdělila, že ke dni 27. 3. 2024 došlo k ukončení právního zastupování žalobce. Teprve podáním doručeným odvolacímu soudu 13. 5. 2024 žalobce požádal o odročení jednání, z důvodu nepříznivého zdravotního stavu jeho jednatele a s ohledem na ukončení dalšího zastupování ze strany právní zástupkyně. Uvedl, že v krátkém časovém úseku si není schopen zajistit jiné právní zastoupení. Navrhl, aby řízení bylo přerušeno za účelem možného mimosoudního vyřešení věci, případně, aby soud ve věci ustanovil mediátora. Odvolací soud žalobci vyhověl a jednání odročil na 6. 6. 2024. Žalobce podáním doručeným odvolacímu soudu 29. 5. 2024 znovu požádal o odročení jednání a ustanovení tlumočníka, neboť jeho jediný jednatel je cizinec. Dodal, že právní kancelář, na kterou se obracel se žádostí o právní zastoupení, z důvodu vytížení nemohla zastupování převzít. Opět požádal o odročení jednání, a to na druhou polovinu měsíce června 2024. Odvolací soud žádosti žalobce opět vyhověl a jednání odročil na 18. 7. 2024 a současně ustanovil tlumočníci z jazyka nizozemského do českého a naopak, které uložil provedení tlumočnického úkonu spočívajícího v tlumočení u nařízeného jednání odvolacího soudu. Podáním doručeným až 17. 7. 2024 žalobce znovu požádal o odročení soudního jednání. Vysvětloval, z jakého důvodu se mu dosud nepodařilo zajistit právní zastoupení. Znovu požádal o přerušení soudního řízení za účelem pokusu o smír, popřípadě ustanovení mediátora.

20. Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 19. 8. 2008, sp. zn. 21 Cdo 3558/2007, uvedl, že:“ V nepřítomnosti účastníka řízení může soud věc projednat a rozhodnout - jak vyplývá z ustanovení § 101 odst.3 o.s.ř. - jen tehdy, byl-li účastník, který se nedostavil, řádně předvolán a nepožádal-li včas z důležitého důvodu (tkvícího v jeho osobě) o odročení jednání (dalšího jednání). Po účastníku, který se hodlá k jednání soudu včas dostavit, totiž nelze spravedlivě požadovat, aby musel strpět projednání a rozhodnutí věci ve své nepřítomnosti, jestliže nastane překážka nebo jiná okolnost, která mu brání se jednání zúčastnit. Tato překážka nebo jiná okolnost současně musí představovat \"důležitý důvod\"; příčina toho, proč se účastník nemůže zúčastnit jednání a žádá o jeho odročení, se tedy musí s ohledem na její povahu vyznačovat nepředvídatelností, závažností, rozsahem nebo z jiných důvodů aspektem ospravedlnitelnosti (toho, co lze v dané situaci za důležitý důvod považovat). Důležitým důvodem jsou nejen události mající objektivní povahu, ale i okolnosti účastníkem (zástupcem) způsobené nebo jinak zaviněné, lzeli je v dané situaci považovat za důležité (za důvod vyžadující odročení jednání). Za důležitý důvod, pro který účastník (jeho zástupce) může požádat o odročení jednání, se tedy ve smyslu ustanovení § 101 odst. 3 o.s.ř. považuje jak okolnost (událost), která účastníku (jeho zástupci) objektivně (nezávisle na jeho vůli) zabrání zúčastnit se jednání (například zdravotní indispozice, účast u jiného jednání nebo služební cesta), tak i okolnost účastníkem (jeho zástupcem) případně způsobená nebo jinak zaviněná, jestliže ji lze považovat - zejména za přihlédnutí ke všem okolnostem případu a k poměrům účastníka (jeho zástupce) - za důležitou. Důležitým důvodem ve smyslu ustanovení § 101 odst.3 o.s.ř. proto je podle judikatury soudů také nemoc účastníka řízení (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30.4.2001 sp. zn. 20 Cdo 2056/2000, které bylo uveřejněno pod č. 124 v časopise Soudní judikatura, roč. 2001)“. V uvedeném rozhodnutí Nejvyšší soud tedy dospěl k závěru, že: „Důležitost důvodu, pro který účastník řízení žádá o odročení jednání, však nelze posuzovat bez přihlédnutí ke všem okolnostem konkrétního případu. I když účastník řízení uvádí - obecně vzato - důvod jinak způsobilý vést k závěru o odročení jednání (dalšího jednání), není soud vždy povinen takový důvod akceptovat, a to zejména tehdy, není-li využíván v souladu se smyslem a účelem ustanovení § 101 odst.3 o.s.ř., ale k záměrným procesním obstrukcím, sledujícím především bezdůvodné protahování občanského soudního řízení a zvyšování nákladů s tím spojené“.

21. Odvolací soud žádosti žalobce (doručené soudu 17. 7. 2024) o odročení jednání nevyhověl, neboť ji nepovažuje za včasnou (doručena až den před nařízeným jednáním) ani za důvodnou; podle názoru odvolacího soud se jedná pouze o snahu žalobce oddálit rozhodnutí ve věci samé.

22. K další námitce žalobce, uplatněné až při jednání odvolacího soudu, a to, že mu nebylo umožněno jednat v jeho mateřštině, odvolací soud poznamenává, že v rámci odvolacího řízení vyhověl již jeho první žádosti o ustanovení tlumočníka. V řízení před soudem prvního stupně byl žalobce po celou dobu zastoupen advokátem a z obsahu spisu se nepodává, že by žádal o ustanovení tlumočníka. Pokud žalobce k důkazu navrhl výslech svého jednatele, soud vyhověl jeho žádosti a ustanovil tlumočníka z jazyka anglického do českého a naopak. Námitku, že žalobci nebylo umožněno jednat v jeho mateřštině, proto odvolací soud neshledal důvodnou.

23. Odvolací soud nevyhověl ani žádosti žalobce – rovněž vznesené až při jednání odvolacího soudu – o ustanovení advokáta k ochraně jeho zájmů. S ohledem na celý průběh řízení považuje odvolací soud i tento postup žalobce za účelový, vedený snahou o oddálení rozhodnutí ve věci samé. Nadto v průběhu odvolacího řízení bylo do spisu založeno sdělení žalobce, že jeho zaměstnancem – podnikovým právníkem je [tituly před jménem] [jméno FO], který byl rovněž přítomen při jednání odvolacího soudu a doložil i plnou moc k zastupování žalobce při tomto jednání (v této souvislosti odvolací soud poukazuje i na § 5 odst. 1 o. z.).

24. Odvolací soud zamítl návrh žalobce na přerušení řízení, když pro tento postup neshledal podmínky. V této souvislosti odvolací soud připomíná, že v rámci rozhodnutí o nařízení mediace (a přerušení řízení z tohoto důvodu) je na soudu, aby zvážil vhodnost a účelnost tohoto postupu, tedy zda lze vzhledem ke všem okolnostem očekávat jeho přínos pro řešení věci. Prostor pro nařízení mediace není tam, kdyby se jednalo o ryze formální opatření, které by vedlo jen k oddálení rozhodnutí ve věci; což podle názoru odvolacího soudu platí v projednávané věci. Účastníci měli dostatečný prostor na to, aby se pokusili věc vyřešit mimosoudně, z obsahu spisu však vyplývá, že veškeré návrhy žalovaného na smírné vyřešení věci žalobce odmítl a žalovaný při jednání odvolacího řízení sdělil, že mimosoudní vyřešení věci z jeho strany již není možné. Stejně tak žalovaný nesouhlasil s návrhem žalobce na přerušení řízení podle § 110 o. s. ř.

25. Při jednání odvolacího soudu žalobce dále velmi obšírně rozvedl svoji argumentaci uvedenou v písemném odůvodnění odvolání. Zdůraznil, že ho žalovaný chtěl připravit o jeho nemovitosti, o čemž svědčí účelové jednání žalovaného. Nad rámec pak nově tvrdil, že první nájemné na základě uzavřené nájemní smlouvy uhradil již 8. 5. 2021. Odvolacím soudem byl poučen, že se jedná o tzv. novotu, kterou mohl uplatnit již v řízení před soudem prvního stupně a ke které nelze v odvolacím řízení, s ohledem na systém tzv. neúplné apelace, přihlížet. Žalobce neuvedl žádný relevantní důvod, který by mu zabránil uvedenou skutečnost již v řízení před soudem prvního stupně uplatnit.

26. Odvolací soud se ztotožňuje se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně a pro stručnost odkazuje na odůvodnění jeho rozhodnutí. Současně souhlasí i se závěrem soudu prvního stupně, že žalobce jednal se žalovaným v postavení podnikatele a i v tomto rozsahu odkazuje na odůvodnění jeho rozhodnutí.

27. V rozsudku ze dne 16. 3. 2021, sp. zn. 23 ICdo 56/2019-87, Nejvyšší soud uzavřel: „Jsou-li právním jednáním porušeny principy dobrých mravů, uplatní se tento korektiv i ve vztazích mezi podnikateli. Porušení korektivu dobrých mravů má za následek absolutní neplatnost právního jednání. Případný závěr soudu o absolutní neplatnosti ujednání stran pro rozpor s korektivem dobrých mravů je však zásahem výjimečným a vždy odůvodněným mimořádnými okolnostmi daného případu“. V odůvodnění poukázal i na to, že „Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 32 Cdo 1490/2019 dovodil, že "v případě podnikatele, který uzavřel smlouvu při svém podnikání, však zpravidla (s ohledem na jeho předpokládanou profesionalitu) nebude možné rozpor s dobrými mravy spatřovat v existenci hrubého nepoměru vzájemných plnění vzniklého tím, že při uzavírání smlouvy někdo zneužil jeho tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti".

28. Odvolací soud považuje za nutné zopakovat časové souvislosti (vyplývající z tvrzení žalobce uvedených v žalobě): - předmětné nemovitosti žalobce získal na základě kupní smlouvy ze dne 15. 9. 2006; za účelem jejich rekonstrukce mu [Anonymizováno]. poskytla úvěr ve výši 4 692 000 Kč, který byl zajištěn zřízením zástavního práva k uvedeným nemovitostem, - dne 6. 10. 2020 v rámci exekučního řízení vedeném exekutorem [tituly před jménem] [jméno FO] (Exekutorský úřad [adresa]) pod sp. zn. [Anonymizováno] byl vydán příkaz k prodeji nemovitostí (k. ú. [adresa]), - dražební vyhláškou z 20. 1. 2021 bylo v rámci předmětného exekučního řízení nařízeno dražební jednání na 11. 3. 2021 (nejnižší podání 5 075 000 Kč, výsledná cena 7 585 000 Kč), - v březnu 2021 byl žalobce vyzván bankou k doplacení splatného dluhu úvěru ve výši 144 595,01 Kč do 12. 4. 2021 s upozorněním na možné zesplatnění celého úvěru, - v únoru 2021 kontaktoval [tituly před jménem] [jméno FO] (jednatel společnosti [právnická osoba].) jednatele žalobce Jakoba de Vrieze; [tituly před jménem] [jméno FO] hovořil anglicky a s komunikací v češtině jednateli žalobce pomáhala jeho přítelkyně [jméno FO], - spolu s emailem z [právnická osoba]. 2021, v němž požádal žalobce o zjištění, jakou částku je nutno doplatit za účelem předčasného splacení úvěru, zaslal [tituly před jménem] [jméno FO] současně žalobci nepodepsanou plnou moc pro [tituly před jménem] [jméno FO] (AK [jméno FO] a partneři) pro zastupování žalobce v exekučním řízení vedeném u exekutora [tituly před jménem] [jméno FO] pod sp. zn. [Anonymizováno]; požádal žalobce o její podpis a zpětné zaslání, - dne 4. 3. 2021 se konala osobní schůzka v [adresa], kam se dostavil [tituly před jménem] [jméno FO] a byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva mezi žalobcem a společností [právnická osoba]. (zastoupenou jednatelem i s [adresa]) - dne 9. 3. 2021 se po telefonické domluvě k žalobci dostavili [tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO] (jednatel žalovaného), kteří přivezli smluvní dokumenty (kupní smlouvu, ujednání o výhradě zpětné koupě a nájemní smlouvu) v češtině a angličtině a tyto pak odjeli na poštu podepsat jednatel žalobce a jednatel žalovaného.

29. Odvolací soud, shodně se soudem prvního stupně, neshledal v projednávané věci mimořádné okolnosti odůvodňující závěr o neplatnosti smluv uzavřených mezi účastníky s tím, že se příčí dobrým mravům. Skutečnost, že žalobce podepsal s třetí osobou – společností [právnická osoba]. (byť zřejmě spolupracující se žalovaným) zprostředkovatelskou smlouvu a odměnu za zprostředkování se zavázal uhradit z kupní ceny nemovitostí není podle názoru odvolacího soudu sama o sobě důvodem pro závěr o porušení korektivu dobrých mravů. Žalobce sám uvedl, že ho jako první oslovila právě společnost [právnická osoba]. (jednatel [tituly před jménem] [jméno FO]), která od něho žádala informace (např. týkající se otázky předčasného splacení úvěru žalobce) a následně zajistila jeho jednání se žalovaným a těchto se i účastnila. Odvolací soud má za to, že otázka přiměřenosti odměny za zprostředkování a způsob její platby není soudu sama o sobě důvodem pro závěr o porušení korektivu dobrých mravů.

30. Pokud žalobce poukazoval i na to, že mu byla [tituly před jménem] [adresa] (jednatelem společnosti [právnická osoba].) zaslána k podpisu plná moc pro nynějšího právního zástupce žalovaného k tomu, aby žalobce zastupoval v rámci exekučního řízení ([Anonymizováno]), žalobce ani po poučení odvolacím soudem nepředložil plnou moc podepsanou ze strany [tituly před jménem] [jméno FO] a tento popřel, že by kdy takovou plnou moc podepsal a právní zastoupení žalobce v rámci exekučního řízení převzal.

31. Dále se proto odvolací soud, shodně se soudem prvního stupně, zabýval otázkou, zda v projednávané věci není dán důvod pro aplikaci § 433 o. z.

32. Z žalobcem předloženého usnesení o nařízení elektronického dražebního jednání (dražební vyhláška) vyplývá, že exekuce vůči žalobci jako povinnému byla zahájena na návrh oprávněného ([Anonymizováno]) pro pohledávku ve výši 1 081 206 Kč příslušenstvím; příkaz k prodeji nemovitostí je již z 6. 10. 2020. Žalobce tvrdil, že své finanční problémy se snažil řešit (bez upřesnění období, kdy se tak stalo) nejprve se společností [Anonymizováno] (zde odvolací soud poznamenává, že je mu z úřední činnosti známo, že se jedná o společnost poskytující nebankovní úvěry, které jsou zajišťovány zástavním právem k nemovitostem v mnohonásobně vyšší hodnotě, než jsou poskytnuté finanční prostředky). Následně začal jednat se žalovaným, a to až v měsíci březnu 2021. Bylo pouze na rozhodnutí žalobce, zda se pokusí své finanční problémy vyřešit ve spolupráci s třetí osobou, se žalovaným anebo dojde k prodeji nemovitostí (pouze v k. ú. [adresa]) v rámci nařízené dražby. Podle názoru odvolacího soudu nebylo v řízení prokázáno, že by žalovaný zneužil své hospodářské postavení nebo kvalitu odborníka k vytvoření nebo využití závislosti slabší strany a k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy v právech a povinnostech smluvních stran. Žalobce v rámci jednání u odvolacího soudu zdůrazňoval, že k celé situaci došlo v průběhu pandemie covid-19 a s tím souvisejících nařízení vlády, v důsledku čehož nemohl podnikat a neměl tedy žádný zisk; nově při jednání odvolacího soudu tvrdil, že mu nikdy nebyl poskytnut žádný kompenzační bonus. I v dané situaci však bylo pouze na jeho rozhodnutí, zda přistoupí k uzavření smluv se žalovaným, či nikoliv. Navíc žalobci nic nebránilo v tom, aby si – s ohledem na to, že se jednalo nemovitosti, které potřebuje a využívá k podnikání (rekreační areál) – zajistil právní pomoc. Námitku žalobce, že neměl dostačený časový prostor pro poradu s právníkem ani pro přečtení smluv před jejich podpisem, nepovažuje odvolací soud za opodstatněnou. O prodeji nemovitostí bylo v exekučním řízení rozhodnuto již 6. 10. 2020 a bylo pouze na žalobci, zda vůbec, kdy a jakým způsobem bude nastalou situaci řešit (nehledě na to, že žalobce si musel být již dříve vědom dluhu, k jehož uspokojení byla exekuce vedena). Pokud tvrdil, že již dříve jednal se společností [Anonymizováno] bylo pouze na něm, že přistoupil k jednání se žalovaným; v té době mu muselo být zřejmé, že jednání musí být rychlé (s ohledem na termín nařízené dražby). Tím spíše si měl žalobce zajistit právní pomoc. Pokud takto nepostupoval a nyní tvrdí, že písemně uzavřené smlouvy obsahují odlišná ujednání oproti těm, na nichž se dohodl se žalovaným v rámci předsmluvních jednání (aniž by navíc specifikoval tvrzené odlišnosti), nelze toto (pouhé) tvrzení klást k tíži žalovaného. V řízení nebylo prokázáno, že by písemné znění smluv neodpovídalo (či odporovalo) předchozímu ústnímu jednání účastníků; obecné sdělení svědkyně [jméno FO], že se tak stalo, při jejím současném prohlášení, že písemné smlouvy nečetla, nelze považovat za relevantní. Navíc i sám jednatel žalobce uvedl, že písemné smlouvy před jejich podpisem nečetl a tuto skutečnost je tak nutno třeba přičítat pouze k jeho tíži a ve vztahu k takovémuto postupu uzavřít, jak ostatně uváděl již soud prvního stupně, že jednatel žalobce nepostupoval s péčí řádného hospodáře.

33. Pokud zpětně žalobce namítá nepřiměřenou výši kupní ceny, když nemovitosti měly dle jeho názoru mnohem vyšší hodnotu, je třeba vzít v úvahu za jakým účelem byly veškeré smlouvy, tedy i kupní smlouva, mezi účastníky uzavřeny. Z tohoto pohledu (i s přihlédnutím ohodnocení nemovitostí v rámci exekučního řízení) kupní cena odpovídala předpokládanému účelu. Nadto sám žalobce uvedl, že v době uzavírání kupní smlouvy kupní cenu neřešil a zajímalo ho pouze navýšení v případě zpětné koupě. Zde je třeba zdůraznit, že žalovaný umožnil žalobci uplatnit výhradu zpětné koupě (po dobu dvou let) a byť byly podmínky pro její uplatnění přísné, byly ve smlouvě přesně a srozumitelně uvedeny (tj. porušení povinnosti uhradit byť jen jedno jediné nájemné), žalobce měl možnost se s tímto ujednáním seznámit, když písemné smlouvy před jejich podpisem obdržel nejen v češtině, ale i v angličtině. V řízení bylo prokázáno, resp. mezi účastníky po celou dobu řízení před soudem prvního stupně nesporné, že žalobce sjednanou podmínku porušil, když neuhradil nájemné za měsíce březen, duben a květen 2021 (byť v rámci odvolacího řízení se snažil tvrdit, že to bylo pouze nájemné za březen a duben), a proto žalovaný mohl platně odstoupit o ujednání o výhradě kupní smlouvy a vypovědět nájemní smlouvu. K otázce platnosti nájemní smlouvy a nároku žalovaného na nájemné již od března 2021 odvolací soud poukazuje na odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně, jakož i argumentaci samotného žalovaného, s nimiž se ztotožňuje. V této souvislosti odvolací soud poznamenává, že v poměrech projednávané věci nemá odlišné poučení účastníků při jednání soudu a následné písemné odůvodnění rozsudku vliv na správnost závěru soudu prvního stupně; jak již bylo shora uvedeno, byl žalobce povinen platit nájemné již od března 2021, čehož si ostatně sám byl vědom, jak vyplývá i z jeho výpovědí před soudem prvního stupně.

34. Ve vztahu k otázce platnosti odstoupení žalobce od kupní smlouvy odvolací soud rovněž odkazuje na přiléhavé odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně.

35. Důvodná není ani výtka žalobce, že soud opomenul vyhodnotit (či nesprávně vyhodnotil) některé z podstatných důkazů, zejména komunikaci přes WhatsApp, která dle tvrzení žalobce prokazuje, že žalovaný věděl, že žalobce potřebuje peníze na zprovoznění areálu po jeho dlouhodobém uzavření a tyto žalobci neposkytl, byť je v rámci vzájemné komunikace s [tituly před jménem] [adresa] přislíbil. Z předložených listin (otisků obrazovky) však není zřejmé, kdo konkrétně a s kým jednal, nadto [tituly před jménem] [jméno FO] není jednatelem žalovaného. Jestliže žalobce tvrdil, že z důvodu neposkytnutí peněžních prostředků nebyl schopen hradit nájemné, je otázkou, proč se zavázal k jeho placení již od března 2021.

36. Byť tedy žalobce smlouvy se žalovaným uzavíral zřejmě v době své nelehké finanční situace, neshledal odvolací soud důvody pro závěr o jejich neplatnosti.

37. Odvolací soud proto podle § 219 o. s. ř. potvrdil I. výrok rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správný.

38. Dále se odvolací soud zabýval odvoláním žalovaného proti II. výroku rozsudku soudu prvního stupně, kterým bylo rozhodnuto o náhradě nákladu řízení, a toto shledal jako důvodné. V této souvislosti odvolací soud poukazuje například na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2017, sp. zn. 33 Cdo 2102/2016, či nález Ústavního soudu ze dne 11. 10. 2023, sp. zn. III. US 460/23. V projednávané věci byl součástí spisu i znalecký posudek č. [Anonymizováno] ze dne 8. 12. 2020 vypracovaný znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] pro účely exekučního řízení vedeného exekutorem [tituly před jménem] [jméno FO] ([adresa]) pod sp. zn. [Anonymizováno], v němž znalec stanovil obvyklou cenu nemovitostí nacházejících se v k. ú. [adresa] částkou 7 585 000 Kč. V daném případě je tak namístě vycházet z této částky jako tarifní hodnoty pro určení výše odměny za právní služby podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále „advokátní tarif“). Pouze na okraj odvolací soud poznamenává, že v průběhu řízení před soudem prvního stupně i odvolacího řízení se žalobce opakovaně domáhal vypracování nového znaleckého posudku za účelem prokázání, že cena nemovitosti byla ještě vyšší.

39. Za řízení před soudem prvního stupně vzniklo zcela úspěšnému žalovanému právo na náhradu nákladů v plné výši. Náklady žalovaného za řízení před soudem prvního stupně sestávají z: - odměny za 10 úkonů právní služby po 38 660 Kč, a to za převzetí věci, písemné podání z 16. 8. 2021, odvolání z 25. 10. 2021 proti nařízenému předběžnému opatření, účast na jednání 11. 4. 2022, písemné vyjádření z 10. 5. 2022, účast na dvou soudních jednáních 11. 8. 2022 a 5. 10. 2022, z nichž každé bylo delší než dvě hodiny a účast na soudním jednání 7. 11. 2022, dle § 7 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a), d) g) a k) advokátního tarifu, - náhrady za 10 režijních paušálu po 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, - náhrady za ztrátu času na cestě ve výši 2 400 Kč (24 půl hodin po 100 Kč) dle § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 advokátního tarifu, - cestovného ve výši 2 414,80 Kč za cestu k jednání soudu 11. 4. 2022 vozidlem reg. zn. [SPZ] na trase [adresa] a zpět v celkovém rozsahu 326 km (zpáteční cesta) při průměrné spotřebě 7,5 l motorové nafty na 100 km, ceně 36,10 Kč/1 l PHM a sazbě základní náhrady 4,70 Kč/1 km dle vyhlášky č. 47/2022 Sb., platné od 12. 3. do 13. 5. 2022, - cestovného ve výši [právnická osoba] 683,79 Kč za cesty k jednání soudu 1. 8. 2022 a 7. 11. 2022 stejným vozidlem na totožné trase při ceně 47,10 Kč/1 l PHM a sazbě základní náhrady 4,70 Kč/1 km dle vyhlášky č. 116/2022 Sb., platné od 14. 5. 2022 do 19. 8. 2022 a vyhlášky č. 237/2022, platné od 20. 8. 2022 do 31. 12. 2022, - soudního poplatku za odvolání proti rozhodnutí soudu o předběžném opatření ve výši 1 000 Kč, - vše s výjimkou soudního poplatku navýšeno od DPH (21 %) ve výši 83 954,31 Kč, (§ 137 odst. 1 a 3 o. s. ř.). Celkové náklady žalovaného za řízení před soudem prvního stupně činí 484 736,73 Kč.

40. Podle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. vzniklo žalovanému právo na náhradu nákladů odvolacího řízení v plné výši. Náklady žalovaného za odvolací řízení sestávají z: - odměny za jeden úkon právní služby (v rozsahu jedné poloviny) ve výši 19 330 Kč, a to za podané odvolání proti rozhodnutí soudu o náhradě nákladu řízení, dle § 7 ve spojení s § 11 odst. 2 písm. c) advokátního tarifu, - odměny za tři úkony právní služby po 38 660 Kč, a to za vyjádření k odvolání žalobce a účast na jednání odvolacího soudu, které přesáhlo dvě hodiny, dle § 7 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. k) a g) advokátního tarifu, - náhrady za čtyři režijní paušály po 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, - náhrady za ztrátu času na cestě ve výši 1 200 Kč (12 půl hodin po 100 Kč) dle § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 advokátního tarifu, - náhrady za DPH (21 %) ve výši 28 919,10 Kč (§ 137 odst. 1 a 3 o. s. ř.). Celkové náklady žalobce za odvolací řízení činí 166 629,10 Kč. Odvolací soud žalovanému nepřiznal náhradu cestovného za cestu osobním vozidlem, neboť žalovaný ani přes výzvu odvolacího soudu nepředložil potřebné podklady (tj. správný technický průkaz vozidla, když při jednání odvolacího soudu žádal o přiznání náhrady cestovného za cestu vozidlem tov. zn. [Anonymizováno] a následně doložil technický průkaz vozidla [Anonymizováno] [Anonymizováno]). Odvolacímu soudu se jeví jako velmi nepravděpodobném, že by právní zástupce žalobce nebyl schopen specifikovat, jakým autem přijel. Navíc zástupce žalobce dodatečně tvrdil, že jiným vozidlem než tov. zn. [Anonymizováno] k jednání soudu nikdo z advokátní kanceláře nejezdí.

41. Všechny shora uvedené náklady shledal odvolací soud účelnými pro uplatňování či bránění práva v řízení před soudy obou stupňů úspěšným žalovaným.

42. Při jednání odvolacího soudu, po poučení o důvodnosti odvolání žalovaného proti rozhodnutí soudu o náhradě nákladů řízení, požádal žalobce pro případ svého neúspěchu v řízení o aplikaci § 150 o. s. ř. K tomu uvedl, že je ve slabém postavení, přijde o střechu nad hlavou, bude bez nemovitostí, bude muset řešit svízelnou situaci, vyklizení nemovitostí atd. Zároveň se „chce bránit jinými právními prostředky do budoucna“ a v souvislosti s tímto vším je ve špatné finanční situaci.

43. Žalovaný uvedl, že nevidí žádný důvod pro aplikaci § 150 a poznamenal, že žalobce je právnickou osobou, tudíž lze jen těžko hovořit o tom, že „přijde o střechu nad hlavou“.

44. Problematikou moderačního práva soudu při rozhodování o náhradě nákladů řízení se iž opakovaně zabýval Ústavní soud, přičemž např. z jeho nálezu ze dne 23. 9. 2010, sp. zn. III. ÚS 1840/10, vyplývá, že soud je povinen při aplikaci tohoto ustanovení hodnotit nejen majetkové, sociální a osobní poměry účastníků řízení, ale musí přihlížet i k okolnostem, které vedly k zahájení řízení, k chování účastníků v průběhu řízení a stejně tak i k dalším relevantním skutečnostem, které určitým způsobem individualizují situaci účastníků řízení v tom směru, že si zasluhuje specifické zacházení ve smyslu ustanovení § 150 o. s. ř. Při výkladu pojmu „důvody hodné zvláštního zřetele“ tedy nelze protežovat toliko či především majetkovou a sociální situaci účastníka, ale je nutno pamatovat např. i na to, aby se rozhodnutí o náhradě nákladů řízení nejevilo jako tvrdost vůči účastníku a neodporovalo dobrým mravům. Ústavní soud dále dodává, že toto ustanovení neslouží ke zmírňování majetkových rozdílů mezi procesními stranami, ale k řešení situace, v níž je nespravedlivé, aby ten, kdo důvodně hájil svá porušená nebo ohrožená práva nebo právem chráněné zájmy, obdržel náhradu nákladů, které při této činnosti účelně vynaložil.

45. Odvolací soud dospěl k závěru, že v posuzované věci nejsou naplněny podmínky pro výjimečnou aplikaci § 150 o. s. ř., když v řízení neúspěšný žalobce pouze obecně poukazoval na svoji nepříznivou finanční situaci. Nadto nepřiznání náhrady nákladů odvolacího řízení by mělo být jen zcela výjimečným a ojedinělým opatřením (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2014, sp. zn. 21 Cdo 2811/2013, uveřejněný pod č. 24/2015 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Poučení