27 Co 286/2025-393

Plný text

Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jaroslava Chmelíka, Ph.D., a soudců Mgr. Pavla Hradeckého a JUDr. Martina Tomka ve věci žalobce: Jméno žalobce ., IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného ., IČ: IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o nahrazení projevu vůle - uzavření kupní smlouvy, k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v soud ze dne datum , č. j. Anonymizováno číslo jednací

I. Rozsudek okresního soudu se mění takto:a) Žalovaný je povinen do 14 dnů od právní moci tohoto rozsudku uzavřít s žalobcem kupní smlouvu o převodu pozemku p. č. , parcelní číslo, v k. ú. a obci , adresa, do vlastnictví žalobce v následujícím znění:Kupní smlouvaSmluvní strany:, Jméno žalovaného, ., se sídlem , Adresa žalovaného, , IČ: , IČO žalovanéhozastoupená , jméno FO, , jednatelkou společnosti na straně jedné (dále jen „Převádějící“ nebo „prodávající“)a, Jméno žalobce, ., se sídlem , Adresa žalobce, , IČ: , IČO žalobcezastoupená , jméno FO, , předsedou představenstva na straně druhé (dále jen „nabyvatel“ nebo „kupující“)Uzavírají podle § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění, tuto kupní smlouvu:

I. Prohlášení strany prodávající1. Převádějící prohlašuje, že si je vědoma zákonného předkupního práva kupujícího k pozemku identifikované odst. 2 tohoto článku, jehož převod je předmětem této smlouvy, a že jeho porušením vzniká dle ustanovení § 2144 občanského zákoníku kupujícímu jako předkupníkovi právo retraktu, které se touto smlouvou naplňuje.

2. Převádějící prohlašuje, že je výlučným vlastníkem nemovité věci, a to pozemku parc. č. , parcelní číslo, o výměře , hodnota, m2, ostatní plocha, manipulační plocha, na němž stojí stavba zpevněné manipulační plochy ve vlastnictví kupujícího bez č.p./č.ev., zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, a nacházející se v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává , právnická osoba, , adresa, (vše dále také jen „nemovitost“).II.Předmět převoduPřevádějící touto smlouvou převádí za příslušnou úplatu nemovitost specifikovanou v čl. I. odst. 2 této smlouvy se všemi odpovídajícími součástmi a příslušenstvím, se všemi s vlastnictvím spojenými právy a povinnostmi nabyvateli, který prodávanou nemovitost přebírá do svého výlučného vlastnictví.III.Kupní cenaKupující se zavazuje zaplatit převádějícímu za předmět převodu úplatu ve výši 500 000 Kč (slovy: pětsettisíc korun českých).IV.Způsob zaplacení kupní cenySmluvní strany se dohodly, že kupní cenu uhradí kupující z vlastních prostředků do deseti pracovních dnů od povolení vkladu vlastnického práva pro kupujícího dle této smlouvy do katastru nemovitostí, a to bankovním převodem na účet převádějícího č. , č. účtu, .V.Vlastnické právo1. Vlastnické právo k nemovitosti nabude kupující vkladem vlastnického práva podle této smlouvy do katastru nemovitostí. Ode dne podpisu kupní smlouvy do doby rozhodnutí o vkladu jsou účastníci smlouvy vázáni svými smluvními projevy.

2. Návrh na vklad vlastnického práva podle této kupní smlouvy bude podán kupujícím. Správní poplatek za návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí hradí kupující.

3. V případě, že katastrální úřad zamítne, a to z jakéhokoliv důvodu, návrh na povolení vkladu vlastnického práva kupujícího k předmětu převodu dle této smlouvy do katastru nemovitostí, zavazují se smluvní strany poskytnout si vzájemně součinnost, aby v takovém případě došlo k odstranění příslušných vad, event. k uzavření nové kupní smlouvy, a to nejpozději do deseti (10) dnů od právní moci zamítavého rozhodnutí katastrálního úřadu. Toto ujednání a závazky z něho pro smluvní strany vyplývající považují smluvní strany za ujednání o smlouvě budoucí ve smyslu ust. § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.VI.Předání a převzetí předmětu koupěSmluvní strany se dohodly, že nemovitost nebude vzhledem k jejímu charakteru formálně předávána. Nemovitost se považuje za předanou dnem, ke kterému nastanou právní účinky vkladu vlastnického práva k nemovitostem podle této smlouvy ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí.VII.Prohlášení smluvních stran1. Převádějící prohlašuje, že je oprávněna s převáděnou nemovitostí, jak je popsána v čl. I odst. 2 této smlouvy, nakládat a že na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy, další závazky ani věcná břemena, ani jiné právní či faktické závady a že neexistují žádné právní vztahy mezi stranou prodávající a třetími osobami, které by zakládaly nebo v budoucnu mohly zakládat jakákoli práva třetích osob k předmětu prodeje. Výjimkou je zatížení nemovitosti předkupním právem kupujícího. Bude-li nemovitost převáděná touto smlouvou zatížena právními vadami, je strana prodávající povinna učinit vše k jejich odstranění.

2. Převádějící dále prohlašuje, že na její majetek nebyl prohlášen konkurz ani nebylo zahájeno řízení podle insolvenčního zákona, že jí není známo, že by na ni byl podán insolvenční návrh nebo že by vůbec existoval důvod pro podání takového návrhu. Rovněž prohlašuje, že na její majetek není nařízena exekuce či výkon rozhodnutí.

3. Převádějící se zavazuje a kupujícího ujišťuje, že stav nemovitosti uváděný v odst. 1 a 2 tohoto článku nezmění až do předání nemovitosti kupujícímu.

4. Strana kupující prohlašuje, že je s převáděnou nemovitostí řádně seznámena, její stav je jí znám, a nejsou jí známy žádné okolnosti, které by bránily převodu vlastnického práva k nemovitosti na její osobu.VIII.Závěrečná ustanovení1. Tato smlouva je vyhotovena ve třech originálech. Převádějící obdrží jedno vyhotovení, kupující jedno vyhotovení, a jedno vyhotovení s prohlášením o pravosti podpisu je určeno pro příslušný katastrální úřad.

2. Smluvní strany po přečtení této smlouvy prohlašují, že jim není známa žádná skutečnost bránící uzavření této smlouvy, s jejím obsahem souhlasí a na znamení toho, že jí uzavírají svobodně, vážně, nikoliv z přinucení nebo v omylu, připojují své podpisy.V Dolních Ředicích, dnePřevádějící _______________________ Kupující ________________________b) Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení před okresním soudem 194 935 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalobce.c) Žalovaný je povinen nahradit České republice na účet Okresního soudu v , adresa, náklady řízení 6 944 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady odvolacího řízení 29 886 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalobce.

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem uložil žalovanému povinnost ve lhůtě 14 dnů uzavřít s žalobcem kupní smlouvu, jejíž náležitosti vetkl do výrokové části rozsudku (výrok I), žalovanému uložil povinnost nahradit žalobci náklady řízení 179 592 Kč k rukám zástupce žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II), a dále žalovanému uložil povinnost nahradit České republice na účet Okresního soudu v , adresa, náklady řízení 6 944 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III).

2. V odůvodnění rozsudku okresní soud uvedl, že žalobce se podanou žalobou domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného, konkrétně povinnosti uzavřít kupní smlouvu ohledně pozemku parc. č. , parcelní číslo, v k.ú. a obci , adresa, . Uvedl, že stavba komunikace na tomto pozemku je samostatnou věcí, což vyplynulo ze závěru soudního znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Stavba splňuje podmínky samostatné věci ve smyslu občanskoprávním a podle ust. § 3056 o.z. zakládá předkupní právo žalobce k dotčenému pozemku, na němž je zřízena. Stavba komunikace byla původně zřízena na jediném pozemku parc. č. , parcelní číslo, a teprve v důsledku následného rozdělení tohoto pozemku se zřízenou stavbou komunikace na více menších pozemků pod stavbou vznikla situace, kdy se stavba komunikace nachází na několika pozemcích. Proto také na daný skutkový stav nelze aplikovat ust. § 3059 o.z., jak namítá žalovaný. Právní úprava § 3058 o.z. počítá s postupným naplňováním superficiální zásady, tedy sjednocením vlastnictví pozemku a stavby na něm stojící. Žalovaný se snaží zpochybnit právo žalobce na uplatnění předkupního práva, ale sám jako nabyvatel pozemku jednal nepoctivě, neboť věděl o existenci zákonného předkupního práva žalobce. Přesto uzavřel kupní smlouvu s původním vlastníkem pozemku. Tento pozemek byl dříve zemědělským pozemkem. Následnou investiční výstavbou žalobce bez přičinění žalovaného či pana , jméno FO, , který žalovanému pozemek prodal, se z něho stal mnohem hodnotnější stavební pozemek. Žalobce navrhl žalovanému uzavření kupní smlouvy za částku 403 330 Kč, která odpovídá obvyklé ceně pozemku stanovené znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, ve znaleckém posudku.

3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Namítal, že žalobci překupní právo k pozemku nesvědčí. Původní vlastník , jméno FO, kupní smlouvou z , datum, převedl vlastnictví k pozemku na žalovaného, a to za kupní cenu 500 000 Kč. Žalovaný potvrdil, že na pozemku se nachází stavba komunikace – zpevněná manipulační plocha s asfaltovou pokrývkou. Mezi účastníky je pak sporné, zda na stavbu komunikace dopadá ust. § 3059 o.z. nebo 3061 o.z. ve spojení s ust. § 509 o.z., zda je žalobce vlastníkem stavby, zda jde o stavbu ve smyslu občanskoprávním, případně pouze ve smyslu stavebně právním a jaká by měla být úplata za případný převod pozemku. Žalovaný dále zdůraznil, že dotčená stavba se nenachází pouze na jednom označeném pozemku, ale i na dalších jím specifikovaných pozemcích. Stavba je po částech vybudovanou jedinou stavbou, její celková výměra činí , hodnota, m2. Na žalobcem nárokovaném pozemku se nenachází převážná část stavby ani nadpoloviční část stavby, a dokonce ani největší část stavby. Žalovaný proto zastává názor, že ve vztahu mezi předmětnou stavbou a pozemkem není s ohledem na ust. § 3059 o.z. založeno předkupní právo ve smyslu ust. § 3056 odst. 1 věty první o.z. Na tom nemůže nic změnit ani skutečnost, zda byla stavba původně zřízena na jediném pozemku.

4. Podle žalovaného žalobce neprokázal, že je vlastníkem stavby, tedy že jeho právní předchůdce nabyl stavbu od , adresa, , které ji vybudovalo. Struktura stavby nebyla znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, zjištěna. V řízení nebylo prokázáno ani to, jaká je obvyklá cena pozemku. Vyhlášková cena pozemku podle znalce v roce , datum, činila 403 330 Kč, v roce , datum, pak 4 990 280 Kč. Věcné předkupní právo zakládá podle § 2144 odst. 1 o.z. oprávnění překupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jež věc nabyl koupí, aby mu ji převedl za příslušnou úplatu. Tedy takovou, za kterou byla věc koupena koupěchtivým. Úplata, kterou by žalobce měl žalovanému za pozemek zaplatit, pakliže by skutečně žalobci svědčilo předkupní právo, by tedy měla odpovídat ceně zaplacené za pozemek žalovaným. Nikoli neprokázané obvyklé (vyhláškové) ceně pozemku.

5. Okresní soud po provedeném dokazování, kdy se seznámil s obsahem listin, které účastníci předložili či označili k prokázání svých skutkových tvrzení, znaleckými posudky , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , když současně vyložil, z jakého důvodu neprovedl další především žalovaným navrhované dokazování, věc posoudil dle příslušných ustanovení zák. č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů (občanský zákoník, dále jen o.z.), především pak ust. §§ 3028, 498, 509, 2141, 2144, 2147, 3056, 3059 a 3061 o.z., a dospěl k závěru, že žalobu lze považovat za opodstatněnou.

6. Konstatoval, že žalobce se domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného, a to povinnosti uzavřít se žalobcem kupní smlouvu ohledně pozemku parc. č. , parcelní číslo, v obci a k.ú. , adresa, . Stavba komunikace na předmětném pozemku je podle okresního soudu samostatnou stavbou ve smyslu občanskoprávním, nikoliv pouhou úpravou pozemku. To vyplynulo ze znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Stavba splňuje podmínky samostatné věci a zakládá tak podle ust. § 3056 o.z. předkupní právo žalobce k dotčenému pozemku, na němž je zřízena. Žalobce prokázal, že je vlastníkem stavby na tomto pozemku. Okresní soud současně dospěl k závěru, že § 3059 o.z. se vztahuje toliko na případy, kdy stavba je zřízena na několika pozemcích od samého počátku. Tak tomu však v dané věci nebylo. Stavba komunikace byla původně zřízena na jediném pozemku (pozemek parc. č. , parcelní číslo, ) a teprve následným rozdělením tohoto pozemku se zřízenou stavbou komunikace na více menších pozemků vznikla nynější situace. Tedy to, že stavba komunikace se nachází na několika samostatných pozemcích. Na posuzovanou věc se proto ust. § 3059 o.z. nevztahuje.

7. Okresní soud vysvětlil, že z tohoto důvodu nemohl akceptovat argumentaci žalovaného o neaplikovatelnosti předkupního práva žalobce na předmětný pozemek. Právní úprava v § 3058 o.z. akcentuje naplňování superficiální zásady. Tedy sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm stojící. Žalovaný jako nabyvatel pozemku musel s ohledem ke všem okolnostem o existenci zákonného předkupního práva žalobce vědět. Přesto kupní smlouvu s původním vlastníkem pozemků uzavřel. Též nelze přehlédnout, že předmětný pozemek byl původně pozemkem zemědělským a hodnotnějším se stal teprve následnou investiční výstavbou, na níž se podílel žalobce, event. i jeho právní předchůdce. Připomenout lze i výstižné konstatování znalce , tituly před jménem, , jméno FO, v tom směru, že pokud někdo kupuje pozemek v uzavřeném areálu, jedná se z hlediska výhodnosti investice o velmi rizikovou záležitost.

8. Okresní soud proto žalobě vyhověl a ve věci úspěšnému žalobci ve smyslu ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. přiznal právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšnému žalovanému.

9. Žalovanému také ve smyslu ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. uložil povinnost nahradit státu náklady řízení, které státu vznikly v souvislosti s vyplaceným znalečným znalcům , jméno FO, .

10. Proti rozsudku podal včas odvolání žalovaný.

11. Okresnímu soudu předně vytýkal, že se rozhodl diferencovat na straně jedné mezi stavbami zřízenými původně na jediném pozemku, jenž byl až posléze rozdělen na více pozemků a na straně druhé mezi stavbami zřízenými od počátku na více pozemcích. Žalovaný je přesvědčen, že k takovéto diferenciaci není rozumného důvodu. Podle žalovaného je nutno se ptát, kvůli čemu by měla mít stavba vybudovaná na více pozemcích odlišný právní režim od úplně stejné stavby vybudované na jediném pozemku, který byl později rozdělen. Rozhodující by měly být aktuální poměry mezi stavbou a pozemky pod ní. Nikoli neaktuální poměry mezi stavbou a pozemky pod ní ve více či méně vzdálené minulosti. Žalovaný odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 462/2022 či 22 Cdo 1995/2020, z nichž se podle žalovaného podává, že ve vztahu mezi stavbou a pozemkem (tedy mezi jejich vlastníky) není s ohledem na ust. § 3059 o.z. založeno žádné předkupní právo ve smyslu ust. § 3056 odst. 1 věty prvé o.z.

12. Okresní soud proto věc nesprávně právně posoudil. Nesprávně aplikoval ust. § 3059 o.z. a pominul i skutečnost, že stavba se svojí převážnou částí nenachází pouze na předmětném pozemku, ale i na pozemcích dalších. Na pozemku parc. č. , parcelní číslo, se nachází část zpevněné manipulační plochy o velikosti cca , hodnota, m2 , a to z celkové výměry této plochy , hodnota, m2. Nejde o nadpoloviční a rozhodně ani převážnou část plochy. Lze tak bez pochybností uzavřít, že stavba se se svojí převážnou částí nenachází na předmětném pozemku. Není sporu o tom, že pozemek byl v minulosti oddělen z většího celku. Faktem ovšem je, že z provedených důkazů nevyplynulo, kdy k tomuto oddělení došlo, ani to, kdy vlastně byla stavba vybudována. Žalovaný je přesvědčen o tom, že bez zjištění doby vybudování stavby a pozemkové situace nelze usuzovat na to, zda v této neznámé době byla stavba skutečně budována na jediném pozemku anebo ne. Z provedeného dokazování současně neplyne, kdy k rozdělení pozemku došlo.

13. Podle žalovaného v řízení nebylo zjištěno ani to, kdy byla stavba vybudována. Skutková zjištění jsou v tomto směru odlišná. Žalovaný je proto přesvědčen, že tato skutečnost dosud nebyla spolehlivě a jednoznačně prokázána.

14. Žalovaný je nadto přesvědčen, že na předmětnou stavbu zpevněné plochy lze nahlížet jako na stavbu liniovou, která, jak plyne z dikce zákona, literatury i ustálené judikatury, není nikdy součástí pozemku. Na podporu této argumentace žalovaný poukázal na skutečnost, že součástí stavby je dešťová kanalizace. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, totiž vyplynulo, že pozemek je vyspádován, jsou tam prostory, kam je dešťová voda odvodněna. Není pochybnosti o tom, že právě kanalizace je takovýmto superaedifikátem (viz ust. § 509 o.z. týkající se liniových staveb). Ačkoliv okresní soud tuto argumentaci žalovaného vnímal, žádným způsobem se s ní nevypořádal ani ji právně nehodnotil. Konstatoval pouze, že s touto námitkou žalovaného a jeho právní argumentací nesouhlasí. Rozhodnutí okresního soudu lze tudíž z důvodu absence řádného odůvodnění považovat za nepřezkoumatelné.

15. Okresní soud pominul i argumentaci žalovaného v tom směru, že v řízení nebylo spolehlivě prokázáno, že žalobce je vlastníkem stavby, resp. že jeho právní předchůdce stavbu nabyl od , adresa, , které ji vybudovalo. Provedenými důkazy nebylo prokázáno, že by stavba byla ve vlastnictví právního předchůdce žalobce.

16. Žalovaný dále namítal, že stavba není stavbou ve smyslu občanskoprávním, což okresní soud ve svých závěrech odmítl, vycházeje z posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Ten sice uvedl, že se v žádném případě nejedná pouze o úpravu povrchu, avšak současně konstatoval, že přesné složení jednotlivých podkladních vrstev není bez provedení zemních sond možné určit. Dovnitř stavby však znalec neviděl a její struktura nebyla zjištěna. Další zkoumání v tomto směru okresní soud odmítl. Žalovaný je přesvědčen, že dosud nebylo spolehlivě prokázáno, že předmětná stavba je stavbou v občanskoprávním slova smyslu. Proto ani nelze konstatovat, že by žalobci svědčilo předkupní právo k pozemku.

17. Konečně žalovaný nesouhlasí ani s tím, v jaké výši byla okresním soudem stanovena kupní cena za pozemek, neboť žalovaný pozemek od jeho původního vlastníka , jméno FO, koupil za 500 000 Kč. Pakliže by žalovaného stihla povinnost uzavřít kupní smlouvu se žalobcem, měla by kupní cena odpovídat ceně zaplacené za pozemek žalovaným, nikoliv obvyklé ceně pozemku, kterou okresní soud stanovil v rozsudku. Žalovaný je přesvědčen, že výše úplaty v rámci realizace práva retraktu má být dána úrovní ceny nabídnuté (a zaplacené) koupěchtivým. Měla by tedy dosahovat výše, jakou za pozemek zaplatil žalovaný. Pokud pak jde o cenu pozemku, žalovaný navrhoval revizní znalecké zkoumání obvyklé ceny, čemuž okresní soud nevyhověl. Žalovaný si nechal obvyklou cenu pozemku stanovit znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, , dle něhož obvyklá cena činila 4 116 000 Kč. Toto zjištění pak podporuje správnost závěru žalovaného, že úplata za případný převod pozemku žalovaným žalobci by měla činit tolik, kolik za pozemek zaplatil žalovaný.

18. Žalovaný proto navrhl, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil a žalobu zamítl.

19. Žalobce ve vyjádření k odvolání žalovaného uvedl, že rozsudek okresního soudu považuje za věcně i právně správný. Odvolání žalovaného hodnotil jako nedůvodné.

20. K aplikaci ust. § 3059 žalobce uvedl, že slovní obrat v uvedeném ustanovení „je-li stavba zřízena na několika pozemcích“ zřetelně vyjadřuje podmínku, že jde o stavbu, která byla zřízena či zhotovena na několika pozemcích. V tomto směru lze odkázat na rozhodnutí NS ČR sp. zn. 22 Cdo 4572/2015 týkající se přestavku upraveného v ust. § 1087 o.z. Nejvyšší soud v uvedeném rozhodnutí mimo jiné uvedl, že byla-li stavba zřízena zčásti na cizím pozemku na základě platného existujícího oprávnění, nelze ust. § 3059 ve spojení s ust. § 1087 o.z. aplikovat, byť by později oprávnění k umístění stavby zaniklo, neboť v době zřízení stavby se nejednalo o stavbu zřizovanou na cizím pozemku v dobré víře, že stavebník zřizuje stavbu na svém vlastním pozemku. To platí i pro situaci, kdy stavba byla zcela zřízena na pozemku stavebníka, přičemž později se stavba z nejrůznějších důvodů stala zčásti stavbou na cizím pozemku; ani v těchto případech totiž není stavbou zřizovanou na cizím pozemku. Byť Nejvyšší soud ČR zatím nezaujal výslovnou interpretaci stejného slovního obratu použitého v ust. § 3059 o.z., nelze shledat žádný rozumný důvod, proč by zde měla být intepretace stejného slovního obratu odchylná od interpretace již zaujaté NS k ust. § 1087 o.z.

21. Okresní soud neuvedl, že stavba zpevněné manipulační plochy stojí svou převážnou většinou na pozemku parc. č. , parcelní číslo, , nýbrž uzavřel, že argumentace žalovaného, že stavba nestojí převážnou částí na předmětném pozemku, není v dané věci právně významná.

22. Ze zjištění okresního soudu se dále podává, že stavba zpevněné manipulační plochy byla zřízena na jediném pozemku, a to pozemku parc. č. , parcelní číslo, . Z rozhodnutí Okresního národního výrobu v , adresa, plyne, že , Anonymizováno, areál je v provozu od roku , datum, . Z uvedeného logicky plyne, že stavba zpevněné manipulační plochy na předmětném pozemku provozována od roku , datum, musela být zřízena na pozemku , parcelní číslo, , jak prokazuje snímek pozemkové mapy z roku , datum, , neboť v této době žádný další pozemek pod stavbou zpevněné manipulační plochy neexistoval. Tento závěr plyne i z dalších žalobcem zmíněných důkazů.

23. Pakliže žalovaný argumentuje tím, že stavba zpevněné manipulační plochy je liniovou stavbou, tak uvedené tvrzení bylo uplatněno až po koncentraci řízení provedené soudem při jednání dne , datum, . K tomuto tvrzení žalovaného tudíž nelze dle ust. § 118b odst. 1 o.s.ř. přihlédnout. Nadto žalobce tuto argumentaci nepovažuje ani za věcně správnou. Liniovou stavbou je stavba, u níž podstatně převládá jeden rozměr, tedy délka nad šířkou a výškou. Předmětná stavba zpevněné manipulační plochy na pozemku parc. č. , parcelní číslo, nepochybně nenaplňuje jeden ze základních znaků zákonem vymezeného pojmu liniové stavby pro absenci podstatně převládajícího jednoho rozměru. Nadto nelze přehlédnout, že liniové stavby jsou zřizovány a provozovány ve veřejném zájmu. Stavba zpevněné manipulační plochy byla v dané věci zřízena a provozována v uzavřeném zemědělském areálu ve vlastnictví žalobce. Tato stavba nemůže být liniovou stavbou dle ust. § 509 o.z. i z toho důvodu, že v době zřízení stavby v 70. letech minulého století občanský zákoník liniovou stavbu vůbec neznal.

24. Vlastnické právo žalobce, resp. právního předchůdce žalobce k předmětnému pozemku vyplynulo z listin založených do soudního spisu, které dokládají vlastnictví společného zemědělského podniku ke stavbě zpevněné manipulační plochy. Žalobce ve vyjádření podrobně zrekapituloval vývoj právních poměrů týkajících se pozemku parc. č. , parcelní číslo, a zopakoval, že dle jeho přesvědčení z listin, které byly okresním soudem k důkazu provedeny, plyne vlastnické právo žalobce i jeho právního předchůdce ke stavbě zpevněné manipulační plochy na pozemku parc. č. , parcelní číslo, . Žalobce v rámci vyčíslení nákladů odvolacího řízení doplnil, že vlastnické právo by eventuálně i vydržel, neboť v dané věci žalobci během nezpochybňovaného užívání zpevněné plochy uplynula více než dvojnásobná doba nezbytná pro mimořádné vydržení vlastnického práva dle ust. § 1095 o.z.

25. K údajnému pochybení soudu prvního stupně spočívajícího v nezjištění „vnitřku“ stavby zpevněné manipulační plochy žalobce uvedl, že tato stavba musí stavebně technologicky splňovat podmínky pro jízdu a parkování nákladních automobilů či kamionů. Okresní soud ve svých úvahách vyšel ze závěru znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , který uvedl, že stavba je samostatnou stavbou a nejedná se o pouhou úpravu povrchu. K tomu lze poznamenat, že jmenovaný soudní znalec je též znalcem z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné průmyslové a zemědělské.

26. Žalobce zopakoval, že žalovaný jednal nepoctivě, když věděl o existenci zákonného předkupního práva žalobce, a přesto pozemek od původního vlastníka koupil navíc za spekulativní cenu. Názor žalovaného, že výše úplaty za pozemek pod zpevněnou manipulační plochou má odpovídat ceně, za kterou pozemek koupí nabyl, není správný. V dané věci jde o situaci, kdy k porušení zákonného předkupního práva žalobce došlo nepoctivým jednáním žalovaného a předchozího vlastníka pozemku. Nejedná se tudíž o smluvní předkupní právo. Žalobce se domáhá uzavření kupní smlouvy nikoli s dlužníkem, ale domáhá se uzavření kupní smlouvy s žalovaným jako koupěchtivým, který nabyl pozemek koupí, aby jej žalobci za příslušnou úplatu prodal. Je nepřijatelné, aby příslušná úplata byla jiná než obvyklá cena pozemku. V opačném případě by docházelo k nepoctivému a podvodnému zneužití. Příslušnou úplatou je tedy cena obvyklá. Tak jak je to stanoveno kupříkladu v ust. § 1087 odst. 2 o.z. o přestavku.

27. K námitce žalovaného, že okresní soud nezjistil obvyklou cenu ve správné výši, žalobce poznamenal, že tato námitka není důvodná. Uvedené tvrzení a důkaz (znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, ) žalovaný předkládá po provedené koncentraci řízení a ani k tomuto tvrzení žalovaného tudíž nelze přihlédnout. Okresní soud řádně vycházel ze závěrů znaleckých posudků , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, a důvodně neshledal předpoklady pro vypracování revizního znaleckého posudku.

28. Žalobce navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu a uložení povinnosti žalovanému nahradit žalobci náklady odvolacího řízení.

29. Krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu i řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, 212a o.s.ř.), a to ze všech v úvahu přicházejících odvolacích důvodů, a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného je opodstatněné toliko částečně.

30. Okresní soud v posuzované věci provedl dostatečné dokazování, z jednotlivých provedených důkazů učinil správná a obsahu těchto důkazů i obsahu spisu odpovídající skutková zjištění, která následně promítl do srozumitelného a logického závěru o skutkovém stavu a věc i správně právně posoudil (s korekcí níže uvedenou). Z odůvodnění rozsudku se současně podává, že okresní soud důkazy hodnotil nejen jednotlivě, ale i v jejich vzájemné souvislosti (§ 132 o.s.ř.) a respektujíc ust. § 157 odst. 2 o.s.ř. vyložil, jaké skutečnosti považoval za prokázané, o které důkazy opřel svá skutková zjištění, stejně jako popsal, jakými úvahami se řídil při hodnocení důkazů, a konečně vyložil, proč neprovedl další žalovaným navržené důkazy. V odůvodnění svého rozhodnutí se okresní soud současně, byť poměrně stručně, vypořádal s obranou žalovaného vůči žalobnímu žádání a odvolací soud proto nesdílí přesvědčení žalovaného, že rozsudek okresního soudu lze ohledně části okresním soudem činěných závěrů považovat za nepřezkoumatelný.

31. Dle ustálené soudní praxe je nepřezkoumatelnost rozhodnutí (pro nedostatek důvodů) založena na nedostatku důvodů skutkových, nikoliv na dílčích nedostatcích odůvodnění rozhodnutí. Musí se přitom jednat o vady skutkových zjištění, o něž soud opírá své rozhodovací důvody. Za takové vady lze považovat případy, kdy soud opřel rozhodovací důvody o skutečnosti v řízení nezjišťované, případně zjištěné v rozporu se zákonem, anebo případy, kdy není zřejmé, zda vůbec nějaké důkazy byly v řízení provedeny. V obecné rovině jistě není účelem odvolacího přezkumu správnosti rozhodnutí soudu prvního stupně lpění na formální dokonalosti rozhodnutí, ale účinná ochrana práv účastníků soudního řízení, dodržení zásad „férového“ procesu a posouzení, zda se okresní soud dostatečně vypořádal (po skutkové i právní stránce) se všemi pro posouzení věci podstatnými skutečnostmi.

32. Pro úplnost je vhodné připomenout, že ačkoliv je povinností soudu své rozhodnutí řádně odůvodnit, nelze tuto povinnost interpretovat jako požadavek detailní odpovědi na každou námitku (viz. např. odst. 61 rozsudku Evropského soudu pro lidská práva ve věci Van de Hurk v. Nizozemí). Nadto je třeba si uvědomit, že soud na určitou námitku může reagovat i tak, že v odůvodnění svého rozhodnutí prezentuje od názoru žalobce/žalovaného odlišný názor, který přesvědčivě zdůvodní. Tím se s námitkami účastníka řízení vždy – minimálně implicite – vypořádá. Nelze proto bez dalšího uzavřít, že absence odpovědi na ten či onen argument žalovaného v odůvodnění rozhodnutí soudu způsobuje sama o sobě jeho nepřezkoumatelnost. Takovýto přístup by totiž mohl vést zejména u velmi obsáhlých podání až k absurdním důsledkům a k porušení zásady efektivity a hospodárnosti řízení. Podstatné je, aby se soud racionálně a srozumitelně vypořádal se všemi základními námitkami účastníka řízení.

33. Odvolací soud tak dospěl k přesvědčení, že se lze ztotožnit se stěžejními závěry rozsudku okresního soudu (vyjma okresním soudem stanovené kupní ceny za převod pozemků, jak bude vysvětleno níže) a veden zásadou stručnosti proto v podrobnostech odkazuje na stručné, leč přiléhavé rozhodnutí okresního soudu.

34. S ohledem na obsáhlost odvolacích výhrad žalovaného, byť ve značné míře jde o opakování argumentace, která zazněla již v řízení před okresním soudem a s níž se okresní soud minimálně implicite vypořádal, považuje odvolací soud za vhodné dodat k věci následující.

35. Odvolací soud předně ve vztahu k odvolací výhradě žalovaného, že okresní soud nedůvodně diferencoval mezi stavbami zřízenými původně na jediném pozemku, který byl následně rozdělen na více pozemků, a mezi stavbami zřízenými od počátku na více pozemcích, sdílí přesvědčení okresního soudu o nepřípustnosti aplikace ust. § 3059 o.z. na posuzovanou věc. Z ust. § 3059 o.z. plyne, že je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se ust. § 3056 až 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Uvedené pravidlo zakotvené v citovaném ustanovení o.z. i podle přesvědčení odvolacího soudu dopadá výlučně na případy, kdy je stavba zřízena na několika pozemcích od svého samotného vzniku. V posuzované věci však z dokazování vyplynulo, že stavba byla zřízena na jednom pozemku a teprve následně došlo k rozdělení pozemku a předmětná stavba (manipulační plocha s asfaltovou pokrývkou) se proto nachází i na dalších pozemcích. Z dokazování provedeného okresním soudem vyplynulo i to, že předmětná stavba se nachází uvnitř oploceného areálu užívaného žalobcem, resp. jeho právními předchůdci jako prostory sloužící ke skladování obalů, skladování zeleniny, chladírny, sušárny atp. Již z povahy samotné funkční vazby stavby a pozemku v uvedeném „, Anonymizováno, “ areálu a využívání těchto prostor žalobcem k jeho podnikatelské činnosti, plyne, že aplikace ust. § 3059 o.z. i na posuzovanou věc by významným způsobem zkomplikovala eventuálně i znemožnila podnikatelskou činnost žalobce v daném areálu. To za situace, kdy z provedeného dokazování bez pochybností vyplynulo, že žalobce a jeho právní předchůdci areál dlouhodobě užívali ke své podnikatelské činnosti. , právnická osoba, (i na ostatních souvisejících pozemcích) vybudovali, a to včetně dalších staveb v areálu se nacházejících. Takovéto případné důsledky jistě nebyly úmyslem zákonodárce při naplňování superficiálního principu, tedy opětovného návratu zásady superficies solo cedit do českého právního řádu. Ostatně s ohledem na skutečnost, že žalobce se v posuzované věci domáhá převodu vlastnického práva toliko k pozemku parc. č. , parcelní číslo, výměře , hodnota, m2, koresponduje v žalobě uplatněný nárok i znění ust. § 3056 odst. 2 o.z., neboť žalobce se v podstatě domáhá realizace svého předkupního práva k části pozemku nezbytného pro výkon jeho vlastnického práva ke stavbě a současně nezbytného pro výkon podnikatelské činnosti žalobce. Odvolací soud proto považuje v tomto směru úvahy okresního soudu za přiléhavé.

36. Odvolací soud nesdílí ani přesvědčení žalovaného v tom směru, že by na předmětnou stavbu, manipulační plochu nacházející se na pozemcích specifikovaných žalovaným, bylo možné optikou ust. § 509 o.z. nahlížet jako na liniovou stavbu. V tomto směru lze ostatně odkázat na výstižnou argumentaci žalobce ve vyjádření k odvolání žalovaného, kde se podrobně vypořádává s charakteristikou liniové stavby. Odvolací soud je přesvědčen, že v posuzované věci nejde o liniovou stavbu, neboť předmětná manipulační plocha nesplňuje charakteristiku typickou pro liniové stavby, a dále i proto, že jde o stavbu v uzavřeném soukromém areálu sloužící potřebám žalobce či dalších osob oprávněných se v areálu pohybovat. Nejde o stavbu sloužící veřejnému zájmu, jak je mimo jiné pro liniové stavby typické.

37. S otázkou vlastnictví stavby, dobou i způsobem jejího vybudování a tím, jak se dostala do vlastnictví žalobce se podrobně v odůvodnění svého rozhodnutí zabývá okresní soud. Pochybnosti žalovaného o tom, kdo je vlastníkem této stavby, odvolací soud hodnotí jako nedůvodné. Žalobce k této výhradě žalovaného poznamenal, že je žalovaným před Okresním soudem v , adresa, žalován o vydání bezdůvodného obohacení, tedy nejspíše jako vlastník stavby. Především však v rámci svého závěrečného podání (vyčíslení nákladů odvolacího řízení) z důvodu opatrnosti uvedl, že zpochybňuje-li žalovaný přechod vlastnického práva na žalobce univerzální sukcesí od jeho právního předchůdce, došlo by ke vzniku vlastnického práva žalobce i na základě vydržení dle ust. § 1089 a následujících o.z. Stavbu komunikace držel žalobce bez přerušení od , datum, , čímž více než dvojnásobně překročil dobu trvání nepřerušené držby vyžadované ust. § 1095 o.z. pro mimořádné vydržení vlastnického práva k nemovité věci. Navíc do trvání držby žalobce by bylo lze započíst dle ust. § 1096 odst. 2 o.z. i vydržecí dobu jeho právního předchůdce. Ve světle uvedených skutečností a doplnění tvrzení žalobce považuje odvolací soud výhrady žalovaného stran vlastnictví předmětné stavby manipulační plochy za obsoletní.

38. Ohledně námitky žalovaného, že žalobce neprokázal, zda stavba manipulační plochy je skutečně stavbou ve smyslu občanskoprávním, lze odkázat na závěry okresního soudu podávající se zejména z ve věci vypracovaných znaleckých posudků a výslechů znalců, především pak znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který je mimo jiné i znalcem z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné průmyslové a zemědělské (viz znalecký posudek na č. l. 214) a který v závěrech svého znaleckého posudku a výpovědi při jednání okresního soudu (viz č. l. 277) bez pochybností uzavřel (byť do jisté míry jde o právní posouzení věci, které znalci nepřísluší), že předmětná stavba je nepochybně stavbou (v občanskoprávním slova smyslu), s čímž se okresní soud ztotožnil. Jedná se o stavbu budovanou po částech, což je patrné ze struktury asfaltu, jde o jednotlivé vrstvy pod touto asfaltovou vrstvou, které mohly být kladeny postupně v určitých celcích, ale plní funkci komunikace. Areál podle znalce slouží k pohybu nákladních vozidel. Bylo proto nutno zajistit dostatečnou únosnost komunikace, tudíž na pozemku není položen pouze asfaltový povrch, ale jsou provedeny jednotlivé vrstvy komunikace tak, aby únosnost vyhovovala pohybu dopravy. Nejde tedy o pouhou úpravu povrchu. Komunikace obsahuje stavebnětechnické vrstvy, nadto je pozemek vyspádován a jsou tam vybudovány prostory, kam je odváděna dešťová voda. S ohledem na uvedené závěry znalce lze podle přesvědčení odvolacího soudu dospět k přesvědčení, že v posuzované věci může být předmětná manipulační plocha samostatným předmětem právních vztahů, neboť ji lze považovat za samostatnou stavbu ve smyslu občanskoprávním. Uvedenému závěru ostatně nasvědčuje i fotodokumentace, která je součástí znalcem vypracovaného znaleckého posudku. Ani tuto odvolací výhradu žalovaného tudíž krajský soud neshledal důvodnou.

39. K opačnému závěru však odvolací soud dospěl ohledně posouzení správnosti úvahy okresního soudu stran stanovení výše kupní ceny za převod předmětného pozemku do vlastnictví žalobce. Okresní soud uzavřel, že je namístě při stanovení kupní ceny vycházet z obvyklé ceny pozemku stanovené znalecky, tedy znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , a to i s přihlédnutím ke skutečnosti, že žalovaný svým jednáním porušil zákonné předkupní právo žalobce. Navíc koupil pozemek v uzavřeném areálu, což je z hlediska výnosnosti investice velmi riziková záležitost.

40. Odvolací soud nepovažuje závěr okresního soudu o výši kupní ceny za zcela přiléhavý, neboť Nejvyšší soud ČR se k otázce výše kupní ceny v případech zákonného předkupního práva (tedy předkupního práva podle § 3056 o.z.) opakovaně vyjádřil (viz např. rozhodnutí , spisová značka, , , spisová značka, či , spisová značka, ) tak, že je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu, tedy ust. § 2140 a násl. o.z. Judikatura i odborná literatura se shodují v tom, že podle současné úpravy je zákonné předkupní právo právem věcným. Ust. § 2144 odst. 1 o.z. pak, je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Citované ustanovení zakotvuje v právním řádu tzv. právo retraktu. Toto právo vznikne předkupníkovi, kterému svědčí věcné (zákonné) předkupní právo tehdy, nesplnil-li povinný z předkupního práva svoji povinnost nabídnout věc překupníkovi ke koupi zakotvenou v § 2140 odst. 1 o.z. Z uvedeného tak plyne, že v případech porušení zákonného předkupního práva plynoucího z ust. § 3059 o.z. ve spojení s § 3056 odst. 1 o.z. je soud povinen zkoumat veškeré podmínky koupě věci a při svém rozhodování tyto podmínky zohlednit ve smyslu ust. § 2149 odst. 1 o.z. Tedy ve svých úvahách zohlednit i výši smluvně sjednané kupní ceny.

41. Vycházeje z uvedených závěrů ustálené soudní praxe lze uzavřít, že okresní soud nepostupoval správně, pakliže rozhodl, že kupující (žalobce) se zavazuje zaplatit převádějícímu (žalovanému) za předmětný pozemek úplatu v částce 403 330 Kč namísto žalovaným v kupní smlouvě uzavřené s původním vlastníkem pozemku panem , jméno FO, zaplacenou kupní cenu 500 000 Kč.

42. Pouze v této dílčí části rozsudku okresního soudu tedy odvolací soud shledal odvolání důvodným, a proto rozsudek okresního soudu změnil (§ 220 odst. 1 písm. a/ o.s.ř.) z důvodu přehlednosti jako celek, byť fakticky, vyjma výše kupní ceny, jde v podstatě o potvrzení věcně správného rozhodnutí okresního soudu.

43. O nákladech řízení, a to s ohledem na změnu rozsudku okresního soudu i nákladech za řízení před okresním soudem, krajský soud rozhodl podle ust. § 224 odst. 2, § 142 odst. 1 o.s.ř. a v řízení před okresním soudem úspěšnému žalobci přiznal právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšnému žalovanému.

44. Při stanovení výše nákladů řízení krajský soud vycházel zcela z vyčíslení provedeného okresním soudem, které korespondovalo obsahu spisu i příslušným ustanovením vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb), avšak odměnu zástupce žalobce byl nucen stanovit z tarifní hodnoty 500 000 Kč, tedy výše kupní ceny za předmětný pozemek. Náklady řízení před okresním soudem jsou tak na straně žalobce tvořeny odměnou za 15 úkonů právní služby po 10 300 Kč (§ 7 bod 6, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb.), 12 paušálními náhradami hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2024) a 3 paušálními náhradami hotových výdajů po 450 Kč (§ 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., účinné od 1. 1. 2025). K součtu uvedených částek je nutno připočíst i 21% DPH (§ 137 odst. 3 o.s.ř.) a zaplacený soudní poplatek 2 000 Kč. Celkem tak náklady řízení před okresním soudem dosáhly na straně žalobce částky 194 935 Kč. Náklady řízení je žalovaný povinen nahradit žalobci ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalobce (§ 160 odst. 1, § 149 odst. 1 o.s.ř.).

45. O nákladech odvolacího řízení krajský soud rozhodl tak, že v odvolacím řízení úspěšnému žalobci přiznal právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšnému žalovanému. Náklady řízení na straně žalobce jsou tvořeny odměnou za 2 úkony právní služby po 10 300 Kč (§ 7 bod 6, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb.), 2 paušálními náhradami hotových výdajů po 450 Kč (§ 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.), cestovným zástupce žalobce k jednání odvolacího soudu, a to osobním automobilem na trase , adresa, a zpět v částce 2 299 Kč a v souvislosti s cestovným i náhradou za ztrátu času za celkem 6 půlhodin po 150 Kč (§ 14 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.). K součtu uvedených částek je nutno připočíst i 21% DPH (§ 137 odst. 3 o.s.ř.). Náklady odvolacího řízení na straně žalobce dosáhly celkem 29 886 Kč. Uvedenou částku je žalovaný povinen nahradit žalobci ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalobce (§ 160 odst. 1 a § 149 odst. 1 o.s.ř.).