28 C 152/2022 - 423

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl soudcem Mgr. Janem Bártou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro zaplacení 519 361,45 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba s tím, aby byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 519 361,45 Kč spolu s úrokem z prodlení z částky 519 361,45 Kč v zákonné výši za období od [datum] do zaplacení.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované na nákladech řízení částku ve výši 245 533,20 Kč, a to ve lhůtě do jednoho měsíce ode dne právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou dne [datum] se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky 519 361,45 Kč s příslušenstvím z titulu zhodnocení nájemních nebytových prostor ve smyslu ust. § 2220 odst. 1 věty druhé za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

2. Žalobkyně uvedla, že v září roku 2017 uzavřela v pozici nájemce se žalovanou jakožto pronajímatelem dvě nájemní smlouvy, jejichž předmětem byl pronájem nebytových prostor sloužících k podnikání žalobkyně. Žalobkyně v těchto prostorech provozovala zubní ordinace včetně souvisejícího zázemí. Budova, ve které se pronajaté nebytové prostory nacházely, pak byla ve vlastnictví žalované (budova stojí na adrese [adresa] [číslo][adresa]). Nájemní vztah byl z důvodu výpovědi nájemních smluv ukončen zhruba v polovině roku 2019.

3. Žalobkyně nebytové prostory měla k dispozici již od března roku 2017 a do září roku 2017 prováděla v těchto nebytových prostorech klientské změny, jejichž prostřednictvím došlo k přizpůsobení těchto prostorů pro jejich následný provoz jakožto zubních ordinací. Žalobkyně na své náklady realizovala rozvody odpadů, vody a elektřiny, částečnou elektroinstalaci, připojení přístrojů k elektrické síti a provedla také montáž klimatizace spolu s pokládkou vrstvy speciální podlahové krytiny. Náklady na práce, které provedla žalobkyně, celkem činily 779 042,17 Kč. Nájemní smlouvy byly podepsány následně v září roku 2017, jak bylo konstatováno výše. Žalobkyně uvedla, že žalovaná s provedením klientských změn souhlasila a odkázala také na ujednání čl. IV. nájemních smluv ze září roku 2017, dle nichž se měla žalovaná jako pronajímatel se žalobkyní jako nájemcem po skončení nájemního vztahu vyrovnat podle míry zhodnocení předmětu nájmu. Žalobkyně dovozovala, že v návaznosti na rekonstrukční a stavební úpravy, které na předmětu nájmu v období od března 2017 do září 2017 provedla, prokazatelně zhodnotila nebytové prostory ve vlastnictví žalované. Míru zhodnocení žalobkyně odhadla na 2/3 z částky 779 042,17 Kč, kterou na klientské změny vynaložila, tj. na částku 519 361,45 Kč. Žalobkyně doplnila, že svůj nárok vznesla v návaznosti na právní názor vyjádřený v bodě 17. odůvodnění rozsudku [Anonymizováno] soudu pro [adresa] č. j. [spisová značka], že „podle ustanovení § 2220 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení, s tím, že dle soudu lze očekávat, že soudní praxe se přikloní k tomu, že tento nárok nájemce dovodí patrně ve výši nároku na vydání bezdůvodného obohacení pronajímatele, tj. o co se zvýšila hodnota věci ke dni ukončení nájemního vztahu. Dále [Anonymizováno] soud pro [adresa] výslovně uvedl, že v případě žalovaného (tj. společnosti [Jméno žalobkyně].) je situace jednodušší i díky tomu, že nájemní smlouva uzavřená se společností [právnická osoba] v článku IV. výslovně zakotvuje právo žalovaného jako nájemce vůči pronajímateli na vydání zhodnocení věci při skončení nájmu“.

4. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a žalobní nárok neuznala ani zčásti. Uvedla, že před předáním nebytových prostorů žalobkyni nebyly tyto prostory využívány jako stomatologické ordinace, nýbrž k jiným účelům. Žalobkyně o předmětné prostory v majetku žalované projevila zájem s tím, že si tyto prostory upraví na vlastní náklady a ve vlastní režii za účelem provozování zubních ordinací, s čímž žalovaná souhlasila. Žalobkyně prováděla úpravy prostorů za účelem provozování svého podnikání, tedy toliko ve svůj prospěch. Pouhé faktury za práce, provedené na náklady žalobkyni tedy žádné zhodnocení předmětu nájmu nedokládají. Práce navíc proběhly ještě před podpisem písemných nájemních smluv; po jejich podepsání již žádné změny na nebytových prostorech provedeny nebyly. Žalobkyni byla navíc po podepsání písemných nájemních smluv poskytnuta sleva z nájemného a některé rekonstrukční práce navíc financovala sama žalovaná (jednalo se o vylití podlah, práce na SDK příčkách a podhledech atd.). V době, kdy žalobkyně klientské změny prováděla, pak žalobkyně ani neplatila nájemné.

5. Poté, co byl nájemní vztah účastnic řízení ukončen, další nájemce provedl v předmětných nebytových prostorách obdobné klientské změny, a to také na svůj náklad a ve vlastní režii. Stejným způsobem prováděli klientské změny v nebytových prostorách i všichni další nájemci. Takovýto postup byl tedy běžný a všichni nájemci, včetně žalobkyně, klientské změny prováděli na své náklady a ve vlastní režii s tím, že byli srozuměni s tím, že jim v důsledku těchto klientských změn ze strany žalované žádná kompenzace poskytnuta nebude. Žalobkyně si jako budoucí nájemce sama na vlastní náklady zajišťovala s předstihem rekonstrukci prostorů tak, aby odpovídaly jejím potřebám, a to po dohodě se žalovanou jako pronajímatelem. Na žádné zhodnocení tedy žalobkyni nárok nevznikl, neboť bylo mezi účastnicemi řízení domluveno, že žalobkyně dané klientské změny provede na vlastní náklady a ve vlastní režii. Po skončení nájemního vztahu pak na žalobkyni nebyly kladeny žádné požadavky v tom smyslu, aby některé již provedené změny uvedla do původního stavu (veškeré úpravy si již následně řešil nový nájemce).

6. Žalobkyně navíc dle žalované po skončení nájemního vztahu odevzdala pronajaté prostory značně poničené – došlo k vytopení těchto prostorů v důsledku neodborně provedené demontáže stomatologických křesel, instalovaných v ordinacích provozovaných žalobkyní, a také ke vzniku plísní a dalších poškození (podmáčení SDK příček, apod.), která musel na vlastní náklady řešit a odstraňovat nový nájemce (nový nájemce si pak v rámci těchto opravných prací také prostřednictvím dalších úprav přizpůsobil dané prostory svým potřebám a z prací provedených v období od března do září 2017 z iniciativy žalobkyně tak v zásadě žádné nebyly po skončení nájemního vztahu reálně využity). Havárie vody, způsobena žalobkyní, byla zjištěna dalšími nájemci a také zdokumentována policií. Do ordinací, které měla žalobkyně pronajaté, navíc neměl přístup nikdo další, což dle žalované dokládá, že za havárii vody, k níž v ordinacích došlo, je odpovědná žalobkyně. Žalobkyně navíc v době ukončování nájemního vztahu provedla i neodbornou demontáž klimatizačního zařízení, v důsledku čehož došlo k ohrožení zdraví přítomných osob (únikem plynu) a také k poškození pronajatých prostor. Žalobkyně tedy prostory po ukončení nájemního vztahu předala žalované značně poškozené, což je dle žalované dalším důvodem pro zamítnutí žaloby.

7. Žalovaná dále uvedla, že v době, kdy nový nájemce prostory opravoval, navíc za poskytování těchto prostorů negenerovala žádné nájemné a poškození prostorů, za které je odpovědná žalobkyně, tedy vyústilo i v ušlý zisk žalované po dobu provádění rekonstrukce novým nájemcem.

8. Žalobkyně doplnila, že nájemní vztah dle jejího názoru fakticky vznikl již v březnu 2017, když jí byly prostory žalovanou předány za účelem provedení klientských změn. Provedené práce se tak jednoznačně vztahují k předmětu nájmu a jejich prostřednictvím došlo ke zhodnocení předmětu nájmu. To, jakým způsobem byly prostory užívány po skončení nájemního vztahu účastnic řízení, nebo to, zda žalobkyní placené klientské změny byly či nebyly fakticky využity novým nájemcem, nemá na míru zhodnocení předmětných nebytových prostorů, k němuž došlo v důsledku prací financovaných žalobkyní, žádný vliv. Žalovaná navíc dle žalobkyně neprokázala, že by byla za výše zmiňovanou havárii vody odpovědná žalobkyně. Policejní záznam o výjezdu, k němuž došlo v den odhalení úniku vody jinými nájemci, byl vyhotoven až po více než třech letech od samotného výjezdu, a je tedy dle žalobkyně nepoužitelným a neprůkazným důkazem. Z pohledu žalobkyně se navíc jednalo o únik vody v menším rozsahu, než jak tvrdí žalovaná s tím, že nebyla prokázána příčina úniku vody (odpovědnost za únik vody tedy žalobkyně odmítla stejně tak jako tvrzení žalované o tom, že se mělo jednat o masivní únik vody – ani zasahující policisté nereferovali o tom, že by se mělo jednat o nějak rozsáhlou havárii způsobenou demontáží stomatologického křesla v ordinaci pronajaté žalobkyní). Argumentace žalované související s tvrzeným vytopením předmětu nájmu se pak navíc objevila až v průběhu tohoto řízení – žalovaná dosud v této souvislosti po žalobkyni nepožadovala žádnou náhradu škody, ani věc neřešila s pojišťovnou, což dle žalobkyně napovídá účelovosti této argumentace žalované. Ani v předávacím protokolu pořízeném při předání nájemních prostor zpět žalované není o žádném markantním vytopení či souvisejícím poškození zmínka; plísně by se navíc dle názoru žalobkyně nemohly na místě vytvořit pouze v mezidobí několika (konkrétně 6) dnů od chvíle, kdy byl únik vody řešen s policií, a kdy byl následně vyhotoven předávací protokol o předání předmětu nájmu zpět žalované (jak bylo zmíněno, únik vody tedy musel být dle názoru žalobkyně dlouhodobější a nebyl způsoben jakoukoliv činností žalobkyně). Žalovaná pak navíc ani neprováděla žádné vysoušení předmětných prostor a neprojevila tak žádnou snahu zamezit případným škodám. K žádnému dalšímu signifikantnímu poškození pronajatých prostorů ze strany žalobkyně pak nedošlo. Také klimatizační jednotky byly odmontovány odborně a jednalo se navíc o předměty, které v předmětných prostorech namontovala žalobkyně byly tedy jejím vlastnictvím.

9. Z provedených důkazů soud vygeneroval následující skutkové poznatky:

10. Svědek [jméno FO] vypověděl, že ve sledované době let 2017 – 2019 byl také jedním z nájemců nebytových prostorů, které se nacházely v budově na adrese [adresa] [číslo][adresa]. Nájemcem těchto nebytových prostorů je svědek (respektive společnost, kterou svědek zastupuje) až dosud. Svědek uváděl, že byl prvním nájemcem prostor v předmětné budově v [adresa] a zakládal zde stomatologickou laboratoř. Posléze se přidávaly do pronájmu i další subjekty, včetně doktora [jméno FO] a žalující společnosti – tato společnost měla pronajaty prostory v prvním patře a také v přízemí. V prvním podlaží prostory zhruba odpovídaly prostorům ordinačním, v přízemí odpovídaly spíše nějakému callcentru nebo kancelářím a bylo tam potřeba určité věci přidat. Svědek uváděl, že účelem stavebních úprav, které tehdy v předmětné době v prostorech probíhaly, bylo vybudování stomatologických ordinací a jejich zázemí včetně umýváren apod., a to pro účely podnikatelské. Svědek na základě ústní dohody s některými stavebními úpravami pomáhal [tituly před jménem] [jméno FO], jednateli žalobkyně. S prováděním těchto klientských změn souhlasil jednatel žalované [tituly před jménem] [jméno FO], s nímž bylo také domluveno, že nájemné bude žalobkyně platit až poté, co budou klientské změny dokončeny. Schůzce, na které byly tyto záležitosti dohodnuty, byl svědek osobně přítomen. Svědek k nájemním podmínkám obecně uváděl, že každý z nájemců, kteří měli v budově pronajaté nebytové prostory, po dobu provádění klientských změn neplatil nájemné. Pro nájemce bylo výhodnější realizovat si klientské změny ve vlastní režii – nejinak tomu bylo i u společnosti, kterou zastupuje svědek, a která je v předmětné budově také jedním z nájemců nebytových prostorů užívaných jako ordinace (svědkova společnost za tyto klientské změny platila zhruba 450 000 Kč). Svědek v této souvislosti doplňoval, že nájemci klientské změny prováděli za účelem přípravy svého podnikání, ve vlastní režii a na vlastní náklady. Svědek má za to, že s těmito podmínkami byla od počátku seznámena i žalobkyně. Svědek také uváděl, že některé rekonstrukční práce v prostorech pronajatých žalobkyní financovala i žalovaná – jednalo se o vylití podlah a stavbu příček a stropů – tyto záležitosti žalovaná financovala zřejmě proto, že byly použitelné i pro dalšího případného nájemce. Svědek dále sděloval, že jednateli žalobkyně před podpisem písemných nájemních smluv zprostředkoval také snížení nájemného – [tituly před jménem] [jméno FO] dle sdělení svědka snížil žalobkyni nájemné oproti původní sazbě zhruba o 10 – 15 % (k tomu, aby jménem žalobkyně jakékoliv dohody sám uzavíral, však svědek zmocněn nebyl). V ordinacích se začalo pracovat po dokončení klientských změn a po podpisu písemných nájemních smluv. Prostory nacházející se v prvním podlaží měl po žalobkyni pronajaté svědek; provozuje se zde laboratoř. Svědek uváděl, že poté, co prostory opustila žalobkyně, bylo nutno provést rozsáhlou rekonstrukci – byly udělány nové rozvody, nové podlahy, byl nakoupen nový nábytek.

11. Dále svědek uváděl, že veškeré klientské změny a stavební úpravy související s přizpůsobením nebytových prostorů podnikatelským účelům nájemců si nájemci hradili sami – stejné to bylo i pro nového nájemce, který si po skončení nájemního vztahu účastnic řízení předmětné prostory pronajal pro účely provozování svého podnikání. Dle toho, co svědek slyšel, investoval nový nájemce do předělání prostorů po žalobkyni zhruba částku 600 000 Kč. Od nového nájemce pana [jméno FO] svědek slyšel, že byla nutná celková rekonstrukce prostorů – po žalobkyni zde zbyly zdvihnuté podlahy nebo plesnivé příčky; byla realizována také rekonstrukce rozvodů vody a elektrické sítě. Tyto opravy probíhaly dle slov svědka zhruba někdy v podzimních měsících roku 2019.

12. Svědek dále vypověděl, že v prostorech, které měla pronajaté žalobkyně, byl přítomen mj. i v den, kdy došlo k jejich předání zpět žalované. Při předávce svědek čekal v čekárně a vybavil si, že [tituly před jménem] [jméno FO] se na [tituly před jménem] [jméno FO] rozčiloval, že prostory jsou znehodnocené. Poté, co [tituly před jménem] [jméno FO] budovu opustil, již svědek do předmětných nebytových prostorů, které měla pronajaty žalobkyně, osobně nevstupoval. Prostory byly dle svědkových slov vlhké – ještě se odpařovala voda, která zde zůstávala poté, co byly prostory vytopeny. SDK příčky byly v důsledku vytopení prostorů poničené. V prostorech nebylo možno začít ihned znovu podnikat.

13. K úniku vody, kvůli němuž byly prostory pronajaté žalobkyní poničeny, dle svědkova vyjádření došlo v červnu 2019. Inkriminovaného dne, když odcházel z práce, svědek v přízemí budovy šlápl na koberec, který se nacházel v očistné zóně – koberec byl celý nasáklý vodou. Dle svědka bylo patrno, že voda vychází z ordinace pronajaté žalobkyní. Svědek uváděl, že následně byl učiněn neúspěšný pokus telefonicky kontaktovat [tituly před jménem] [jméno FO], pročež byla na místo přivolána policie. Po příjezdu na místo kontaktovala [tituly před jménem] [jméno FO] telefonicky i policie a [tituly před jménem] [jméno FO] s manželkou poté dorazili zhruba po hodině. [tituly před jménem] [jméno FO] ordinace odemkl a bylo patrno, že voda uniká z trubek, které se nacházely v místě po odmontovaném stomatologickém křesle. Stěny v chodbě i v ordinaci byly nasáklé vodou, v ordinacích se navíc nevětralo, což tento problém ještě umocnilo. Voda navíc prosákla i do suterénních prostorů – svědek si v tomto kontextu vybavil, že ve sklepních prostorách bylo z tohoto důvodu instalováno i nějaké vysoušecí zařízení. Policie [tituly před jménem] [jméno FO] a jeho manželku na místě instruovala, aby vytřeli vodu, která vytekla na podlahu, což bylo učiněno. S vodou, která byla nasáklá ve stěnách a v koberci, však již nic dělat nešlo. Hlavní uzávěry vody se dle svědka nacházely ve sklepních prostorách, od nichž měli klíče i všichni nájemci.

14. Svědek dále sděloval, že má za to, že v době, kdy se žalobkyně z pronajatých prostor vystěhovávala, došlo [tituly před jménem] [jméno FO] i k neodborné demontáži klimatizačních jednotek nacházejících se v pronajatých prostorech v prvním podlaží. Svědek si vybavil, že inkriminovaného dne došlo v důsledku demontáže klimatizační jednotky k výpadku proudu na celém patře, a že následně byl v místě cítit plyn – zřejmě tedy došlo i k vypuštění chladícího média. Svědek také viděl [tituly před jménem] [jméno FO], jak v podpaží odnáší demontovanou klimatizační jednotku z budovy. Svědek ani jeho zaměstnanci pak nebyli informováni o tom, že by mělo docházet k nějaké demontáži nebo k výpadku elektřiny. Naproti tomu v době, kdy klientské změny v prostorách dříve pronajatých žalobkyní prováděl [tituly před jménem] [jméno FO], byl svědek vždy informován o tom, že z důvodu stavebních úprav nebude nějaké médium fungovat, a že tedy budou v místě ztížené podmínky.

15. Dále byl slyšen svědek [jméno FO], otec svědka [jméno FO]. Svědek [jméno FO] vypověděl, že v předmětné budově v [adresa] mají se svědkem [jméno FO] (v rámci společnosti. [právnická osoba]) pronajaté nebytové prostory, kde provozují stomatologickou činnost. V době, kdy se do prostorů stěhovala žalobkyně, byl svědek požádán, zda by žalobkyni nepomohl s realizací některých klientských změn – předmětné prostory sice kubicky odpovídaly ordinacím, ale bylo zde nutno realizovat dosti stavebních úprav. Svědek zajišťoval prakticky veškeré stavební úpravy, které žalobkyně potřebovala realizovat; na koordinaci těchto prací se ústně domlouval s [tituly před jménem] [jméno FO]. Pronajímatel (žalovaná) investoval do stavby příček a stropů a zhotovení nových podlah. Následně již začaly probíhat práce na klientských změnách, které iniciovala a financovala žalobkyně. Jak bylo v těchto případech zvykem, klientské změny si hradili nájemci; bylo tomu tak u žalobkyně i společnosti [právnická osoba] [právnická osoba] byly prováděny se souhlasem [tituly před jménem], jednatele žalované. Nájemné se zpravidla začalo platit až poté, co byly klientské změny hotové – svědek má za to, že nejinak tomu bylo i u žalobkyně. Mezi nájemci a pronajímatelem byla dle svědkových slov obecně dohoda taková, že klientské změny si financovali nájemci sami bez nároku na kompenzaci nákladů, které na provedení klientských změn vynaložili. Povinnost vracet předmět nájmu do původního stavu nájemci neměli. Prohlášení ze dne [datum], které do spisu zakládala žalobkyně, svědek určitě podepisoval a obsah tohoto prohlášení reflektuje dohodu mezi účastnicemi řízení.

16. Svědek [jméno FO] také potvrdil výpověď svědka [jméno FO] vztažmo k vytopení prostorů pronajatých žalobkyní a k demontáži klimatizační jednotky. V důsledku demontáže vnitřní klimatizační jednotky došlo za provozu ostatních ordinací k vypuštění chladícího média v prvním podlaží budovy – zaměstnanci si z tohoto důvodu předmětného dne ([datum]; přesné datum svědek sdělil po nahlédnutí do svého mobilního telefonu) stěžovali, že se jim v budově špatně dýchá. Svědek uvedl, že sám [tituly před jménem] [jméno FO] mu sdělil, že klimatizační jednotku odmontoval – svědek [tituly před jménem] [jméno FO] ještě vyzýval, aby této činnosti zanechal, neboť mohlo dojít k rozsáhlým škodám na majetku i zdraví přítomných osob. Žádná další osoba s [tituly před jménem] [jméno FO] na místě přítomna nebyla.

17. Ohledně vytopení nebytových prostorů pronajatých žalobkyní v přízemí budovy si svědek vybavil, že inkriminovaného dne ([datum]; přesné datum svědek sdělil po nahlédnutí do svého mobilního telefonu) si se synem při odchodu z budovy všimli prosakující vody a vodou nasáklého koberce ve vstupní hale. Již před tím pak byla po budově několik dnů cítit jakási zatuchlina. Vzhledem k tomu, že voda prosakovala i do SDK příček, byla na místo přivolána policie, kterou do žalobkyní pronajatých prostorů vpustil [tituly před jménem] [jméno FO]. Svědek inkriminované prostory viděl, voda zde musela několik dnů vytékat v důsledku demontáže stomatologických přístrojů. Voda již byla zateklá pod lino a byly jí nasáklé SDK příčky; byla patrná i plíseň. Ke vzniku plísně přispělo i to, že v dané době již bylo venku poměrně velké teplo. Policie na místě vyzvala [tituly před jménem] [jméno FO] a jeho manželku, aby zamezili škodám v souvislosti s vytékáním vody a aby vodu vytřeli. Svědek také ve sklepních prostorech vypínal přívod vody do předmětné přízemní ordinace. Následně již svědek z místa odjel. Uzávěry vody pro jednotlivé ordinace se dle svědkovy výpovědi nacházely ve sklepních prostorách, od nich měli klíče i nájemci. Pokud bylo v důsledku této události instalováno nějaké vysoušecí zařízení, sám svědek toto zařízení neinstaloval.

18. Svědek uváděl, že poté, co se žalobkyně z pronajatých prostorů odstěhovala, chodil prostory větrat; následně si nový nájemce prostory v rámci klientských změn zrekonstruoval a opravil. V mezidobí pak prostory neužíval nikdo jiný, než nový nájemce. [adresa] od pronajatých prostorů mají dle svědkových slov během trvání nájemních vztahů pouze subjekty nájemců.

19. Svědek Vladimir [jméno FO] vypověděl, že v roce 2019 si v předmětné budově pronajímal nebytové prostory, které měla dříve v nájmu žalobkyně. I svědek zde provozoval stomatologické ordinace. Předmětné nebytové prostory svědek poprvé viděl zhruba v srpnu nebo v září roku 2019. Svědek si nepamatoval, zdali byly prostory nějak poškozené, vybavil si toliko, že se musely měnit příčky, muselo se vymalovat a měnilo se lino. SDK příčky asi byly poškozené, musely se však vyměnit i proto, že se měnila celková dispozice předmětných prostorů. Instalovaly se také různé stomatologické přístroje a nábytek. Předělávala se také čekárna. Do těchto úprav svědek investoval zhruba 500 000 Kč. V době realizace těchto prací svědek neplatil nájemné. Po dodělání úprav byla zhruba v listopadu roku 2019 podepsána písemná nájemní smlouva. Původní přívody vody, vzduchu a elektřiny být využity nemohly, vše se dělalo nově.

20. Svědek [jméno FO] [jméno FO] vypověděl, že v roce 2017, když realizoval klientské změny, které si u něho objednávala žalobkyně, prováděl v předmětných stomatologických ordinacích instalatérské práce a rozvody. Svědek si vybavil, že dělal kompletní rozvody vody, kanalizace, vzduchu, a prostupy na elektřinu. Za účelem tvorby rozvodů byly realizovány bourací práce a následně bylo realizováno i zapravení. Tyto práce svědek realizoval po ústní domluvě s panem doktorem [jméno FO]. Pan doktor [jméno FO] si práci pana svědka objednal, a také mu ústně sděloval, co chce konkrétně v rámci klientských změn realizovat za práce. Na placení byl pan svědek taktéž domluven s panem doktorem [jméno FO]. Svědek si vzpomíná, že v tehdejší době při pracích dohlížel na jejich průběh z technického hlediska pan [jméno FO], s nímž pan svědek konzultoval technické detaily prací. Pan svědek si vybavil, že realizoval práce na vodovodu včetně odpadů, připojoval na vodovod a odpad kuchyň, záchod a taktéž stomatologická křesla, která sem byla taktéž následně instalována. Svědek také hovořil o tom, že dělal elektrické rozvody, určitou přípravu na zavedení elektrického proudu do ordinací a taktéž zařizoval připojení zařizovacích předmětů na rozvody, vodovod a odpad. Některé faktury, které svědek vystavil, mu žalobkyně proplatila, avšak o částku přes 200 000 Kč se musel se žalobkyní soudit (v tomto soudním řízení byl svědek úspěšný a přiznaná částka mu byla ze strany žalobkyně zaplacena). Svědek uváděl, že v ceně, kterou mu měla žalobkyně za práce zaplatit, byla započítána i práce a materiál. Se žalovanou svědek nijak nespolupracoval, ani mu žalovaná neproplácela žádné faktury.

21. Co se týče vztahů mezi účastnicemi řízení, do těch svědek detailněji neviděl, toto s objednatelem neřešil. O tom, k čemu mezi účastnicemi řízení docházelo během roku 2019, kdy byl mezi nimi skončen nájemní vztah, svědek detailnější informace nemá. Po ukončení nájemního vztahu účastnic řízení byl svědek v předmětných nebytových prostorech přítomen v době, kdy byl realizován znalecký posudek ve věci [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka] (v této věci svědek uplatňoval na žalobkyni nárok na zaplacení částky za práce, které při klientských změnách v březnu 2017 pro žalobkyni provedl; znalecký posudek pak byl v této věci vypracován dne [datum] a místní ohledání v přítomnosti svědka proběhlo dne [datum]) a také v roce 2023, kdy zde svědek také prováděl rekonstrukční stavební práce. V době, kdy byl vypracován znalecký posudek ve věci [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka], byly ordinace v první patře prázdné a věci byly demontované a odnesené. Zda došlo k neodborné demontáži některých přístrojů svědek nedokázal posoudit, neboť demontované věci se v prostorách nenacházely. Svědek si nevzpomenul, že by v této době, kdy byl vypracován znalecký posudek ve věci [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka], byly předmětné prostory nějak zvláště poškozeny, že by byly vyplaveny, nebo něco podobného. Svědek doplňoval, že jediné, co si vzpomíná, že by bylo demontováno neodborně, byla kuchyň. Při rekonstrukci v roce 2023 se pak dle svědkovy výpovědi dělaly nové rozvody a měnila se také dispozice ordinací nacházejících se v prvním patře.

22. Svědek [tituly před jménem] [jméno FO] vypověděl, že byl jako policista účasten výjezdu do předmětné budovy v [adresa] v [adresa], k němuž došlo dne [datum]. Svědek uváděl, že si myslí, že tehdy volal na linku policie [jméno FO] s tím, že má v předmětné budově docházet k úniku vody. Svědek tedy na místo vyrazil s kolegyní a po příjezdu bylo skutečně patrno, že voda prosakuje zpod dveří do jedné z ordinací. Svědek obdržel od [jméno FO] informaci o tom, že tyto prostory má pronajaté pan [tituly před jménem] [jméno FO], jemuž svědek následně volal, protože [tituly před jménem] [jméno FO] měl i klíče od těchto prostorů. [tituly před jménem] [jméno FO] následně dorazil i se svojí manželkou a do prostoru přítomné vpustil. Svědek uváděl, že v místnosti, kam byli vpuštěni, bylo patrno, že se na podlaze nachází voda. Uprostřed místnosti byl otvor v podlaze, ze kterého voda vytékala, tento otvor zůstal po demontáži stomatologického křesla, v důsledku čehož došlo také k úniku vody. V tomto kontextu [tituly před jménem] [jméno FO] svědkovi k jeho dotazům sděloval, že si již dříve z ordinace odnášel nějaké věci. Vzhledem k tomu, že [tituly před jménem] [jméno FO] uváděl, že křeslo demontoval on, bylo mu svědkem řečeno, aby nějakým způsobem úniku vody zamezil. Prostory byly policií opouštěny s tím, že voda byla vytřená manželkou [tituly před jménem] [jméno FO]; nějaká markantní kaluž vody už se na místě nenacházela. Svědek také uváděl, že pořizoval i fotodokumentaci místa, z něhož unikala voda. Dále si svědek vybavil, že posléze došlo k tomu, že ve sklepních prostorech byl přítomnými uzavřen přívod vody do dané ordinace; o tomto svědek také pořizoval fotodokumentaci. Ordinace, odkud unikala voda, byla v přízemí budovy. Zhruba ve třetině ploch místnosti byla kaluž vody, která se dala dle slov svědka vytřít. K dotazu na to, zdali voda unikala i mimo prostory ordinace, svědek uváděl, že na to už se nepamatuje. Celá věc byla policisty zaznamenána do tzv. knihy fonogramu, která byla v předmětné době elektronická. Úmysl [tituly před jménem] [jméno FO] ve vztahu k úniku vody zjištěn nebyl, pročež policisté věc posléze již nijak dále neřešili a žádný záznam bezprostředně po výjezdu nesepisovali. Ohledně úředního záznamu z [datum] kolegyně svědkovi sdělovala, že tento záznam byl dopisován dodatečně. Svědek neví, z jakého důvodu k vyhotovení tohoto záznamu došlo. Svědek dodával, že do předmětné budovy vyjížděl s kolegy několikrát – řešilo se mj. nějaké přestupkové jednání [jméno FO], kdy mělo dojít k poškození dveří do ordinace [tituly před jménem] [jméno FO] a ke zfalšování nějaké jeho dokumentace.

23. Svědkyně inspektorka [jméno FO] vypověděla, že se dne [datum] taktéž účastnila výjezdu, o němž hovořil svědek [tituly před jménem] [jméno FO]. Svědkyně sdělila, že do předmětné budovy se na oznámení, ať už [tituly před jménem] [jméno FO], nebo pana [jméno FO] či dalších osob, jezdilo poměrně často – z tohoto důvodu si svědkyně předmětný výjezd, k němuž došlo dne [datum], přesně nevybavuje a nepamatuje si žádné detaily. Ohledně úředního záznamu z [datum] svědkyně uváděla, že tento záznam byl vyhotoven dodatečně, a to zřejmě na základě žádosti a že tento záznam reflektuje úkony, které byly na místě prováděny. Svědkyně také sdělovala, že si myslí, že bezprostředně po realizaci tohoto výjezdu žádný úřední záznam sepisován asi nebyl. Zúčastnění byli vyrozuměni a poučeni o tom, že pokud budou chtít celou záležitost nadále řešit s policií, mají se dostavit na policejní služebnu. Dle svědkyně se stává, že někdo dodatečně požádá o vyhotovení písemného záznamu o provedeném policejním úkonu, ale není pravidlem, že by se tak stalo po tak dlouhé době poté, co je daný úkon realizován, jako tomu bylo v tomto případě.

24. Svědek [jméno FO] vypověděl, že prováděl v přízemní ordinaci pronajaté žalobkyní demontáž stomatologického křesla v době, kdy žalobkyně tyto prostory opouštěla. Svědek si přesně nedovedl časově zařadit, kdy tato demontáž proběhla, to už si přesně nepamatoval. Co se týče podrobnějšího popisu demontáže, svědek uváděl, že stomatologická křesla se odpojí od přívodu elektřiny a přívodů vzduchu a vody, a to poté, co se elektřina a voda vypne, dále, že se od stomatologického křesla odpojí veškeré hadice, křeslo se rozebere a následně je odvezeno. Svědek také uváděl, že při demontáži bylo vše zajištěno proti zkratu nebo proti tomu, aby odněkud nevytékala voda apod. Svědek uváděl, že pokud by místo nebylo po demontáži křesla zajištěné proti úniku vody (zaslepením hadice), voda by v takovém případě vytékat mohla, pokud by se ve sklepě pustil uzávěr vody do ordinace. Svědek také vypověděl, že zda bylo toto zajištění proti úniku vody v tomto případě realizováno, si přesně nevzpomíná; doplnil však, že kdyby byl po demontáži patrný nějaký průsak vody, zajištění by se určitě udělalo. Dále svědek uváděl, že když žádný průsak vody patrný není, tak se zajištění proti úniku vody nedělá. Pokud by někdo následně po demontáži křesla pustil hlavní uzávěr vody, a zajištění provedené nebylo, tak by voda dle slov svědka vytékala zpod demontovaného křesla ven. Svědek dodával, že nemá informace o tom, že by [tituly před jménem] [jméno FO] stomatologická křesla v předmětných prostorech demontoval sám – k této činnosti musí být vždy využit nějaký certifikovaný subjekt.

25. Svědek [jméno FO] (otec svědka [jméno FO]) vypověděl, že se synem při inkriminované demontáži stomatologického křesla v dané ordinaci kooperoval. S [tituly před jménem] [jméno FO] probíhala spolupráce dlouhodoběji, svědci [jméno FO] pro [tituly před jménem] [jméno FO] prováděli mj. servis stomatologické techniky. V době, kdy [tituly před jménem] [jméno FO] končil v ordinacích v [adresa] na [adresa], tak zde svědci [jméno FO] realizovali demontáž dvou stomatologických unitů, a to v přízemní ordinaci. Demontáž se dělá tak, že se zavřou přípojky vody, vzduchu a odpojí se elektřina, aby byl celý unit bez přívodu energií. Unit se následně rozebere a odváží se pryč. Vždy po demontáži se místo zajišťuje proti úniku vody, dávají se tam záslepky. Svědek si už přesně nepamatoval, jestli se to zajištění záslepkou dělalo při příležitosti odmontovávání křesel v době, kdy [tituly před jménem] [jméno FO] ordinaci opouštěl; dodával však, že přívody vody se takto zajišťují vždycky. V případě, že by se pustil přívod vody dole ve sklepě, voda by po demontáži křesla z přípojek vytékat neměla, pokud tedy došlo k hovořenému zajištění a pokud by se toto zajištění, provedené v samotné ordinaci, nějak neznehodnotilo.

26. Ve věci byly provedeny také listinné důkazy, jimiž bylo předně zjištěno, že žalobkyně v postavení nájemkyně a žalovaná v postavení pronajímatelky spolu uzavřely dvě nájemní smlouvy, a to ve dnech 12. a [datum]. Předmětem smlouvy ze dne [datum] byl pronájem místností č. [hodnota] a č. [hodnota] nacházejících se v prvním patře budovy stojící na adrese [adresa] [číslo][adresa]. Nájemné bylo sjednáno na částku 8 000 Kč měsíčně bez DPH a nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou, počínaje [datum]. Předmětem smlouvy ze dne [datum] pak byl pronájem souboru místností nacházejících se v přízemí budovy stojící na adrese [adresa] [číslo][adresa] (ve vstupní a levé části budovy). Jednalo se o ordinaci 1, ordinaci 2, denní místnost a čekárnu včetně zázemí a sociálního zařízení. Nájemné bylo sjednáno na částku 18 000 Kč měsíčně bez DPH a nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou, počínaje [datum]. Ujednaným účelem nájemních smluv bylo provozování činností dle předmětu podnikání žalobkyně, tj. poskytování zdravotních služeb v oboru stomatologie. Dne [datum] žalovaná vypověděla smlouvu ze dne [datum], a to se šestiměsíční výpovědní dobou. Nájemní vztah účastnic řízení vztahující se k místnostem č. [hodnota] a č. [hodnota] nacházejícím se v 1. patře inkriminované budovy tedy skončil dne [datum]. Smlouvu ze dne [datum] žalovaná vypověděla dne [datum] s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemní vztah účastnic řízení vztahující se k souboru místností nacházejících se v přízemí předmětné budovy tedy skončil dne [datum]. Dne [datum] si žalovaná pronajaté prostory převzala zpět od žalobkyně, a to oproti písemnému předávacímu protokolu. Podle ustanovení čl. IV. obou nájemních smluv měl nájemce právo provést změnu předmětu nájmu jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele, a to na svůj náklad. Dále bylo v tomto článku nájemních smluv ujednáno, že pokud však dojde změnou věci k jejímu zhodnocení, je pronajímatel povinen se s nájemcem vyrovnat při skončení nájmu podle míry zhodnocení, a že provede-li nájemce změnu bez předchozího souhlasu pronajímatele, je povinen předmět nájmu uvést do původního stavu (prokázáno: písemnými nájemními smlouvami z 12. a [datum]; výpověďmi z [datum] a z [datum]; předávacím protokolem ze dne [datum]).

27. V období od března do září 2017 provedla žalobkyně na své náklady a se souhlasem žalované (viz výpovědi slyšených svědků [jméno FO]) klientské změny předmětných nebytových prostor. V souvislosti se zahájením užívání ordinací provedla žalobkyně finalizační práce související s vybavením ordinací a připojením lékařských přístrojů na rozvody elektřiny, vody, stlačeného vzduchu, a odpadu. Stejně tak žalobkyně na své náklady provedla částečnou elektroinstalaci, připojení přístrojů k elektrické síti a dále montáž klimatizace a pokládku vrstvy speciální podlahové krytiny. Celkové náklady, které žalobkyně vynaložila na úpravu předmětných nebytových prostor, činí celkem 779 042,17 Kč (prokázáno: výpovědí svědka [jméno FO] [jméno FO]; žalobou [jméno FO] [jméno FO] založenou na č.l. 1-3 spisu [právnická osoba] 8 sp. zn. [spisová značka]; protokolem o jednání před soudem prvního stupně ve věci [Anonymizováno] soudu pro [adresa] ze dne [datum] ve věci sp. zn. [spisová značka]; protokoly o jednání ve věci [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka] založenými na č.l. 112 a násl., 115 a násl., 122 a násl., č.l. 154-155, č.l. 308 – 309, č.l. 366 - 367 spisu [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka]; rozsudkem [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum]; protokolem sp. zn. [spisová značka] o úkonu soudu mimo jednání: o místním šetření v domě č.p. [číslo], v [adresa] v [adresa]; znaleckým posudkem č. [číslo] ve věci [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka]; rozsudkem [Anonymizováno] soudu v [Anonymizováno] č. j. [spisová značka]; vyrozuměním o zahájení exekuce ve věci povinného [právnická osoba]., a oprávněného [jméno FO] [jméno FO], č. j. [spisová značka]; exekučním příkazem č. j. [spisová značka]; výzvou ke splnění vymáhané povinnosti č. j. [spisová značka]; výpisy z bankovního účtu č. [č. účtu] za období 10. 1. – 9. 2 2017, list č. [hodnota], za období 10. 6. – [datum], list č. [hodnota], za období 8. 7. – [datum], list. 4, za období 10. 8. – [datum], list č. [hodnota], 4, 5, za období z 9. 9. – [datum], list č. [hodnota], 3, 4, 6, za období 9. 9. – [datum], list č. [hodnota], 3, 4, 6, za období 10. 10. – [datum], list č. [hodnota], 6; fakturou č. [Anonymizováno] z [datum] od dodavatele [jméno FO]; fakturou č. [Anonymizováno] ze dne [datum] od dodavatele [jméno FO]; fakturou č. [hodnota] ze dne [datum] od dodavatele [právnická osoba]; fakturou č. [hodnota] ze dne [datum] od dodavatele [právnická osoba]; fakturou č. [hodnota] od dodavatele [jméno FO] ze dne [datum]; fakturou č. [hodnota] ze dne [datum] od dodavatele [jméno FO]; fakturou od dodavatele [právnická osoba] ze dne [datum] č. [Anonymizováno]; fakturou č. [Anonymizováno] od dodavatele [jméno FO] ze dne [datum]; fakturou č. [hodnota] ze dne [datum] od dodavatele [právnická osoba].; fakturou č. [hodnota] od dodavatele Šaferová spol. s r.o. ze dne [datum]; fakturou č. [hodnota] od dodavatele [právnická osoba]. ze dne [datum]; fakturou č. [hodnota] ze dne [datum] od dodavatele [právnická osoba].; fakturou č. [hodnota] od dodavatele [právnická osoba] ze dne [datum]; fakturou od dodavatele [právnická osoba] č. [hodnota] ze dne [datum]; elektronickou komunikací z let 2015, 2016 mezi žalobkyní, jednotlivými dodavateli a žalovanou; projektovou studií zubní ordinace vypracovanou [jméno FO]).

28. Předmětné nebytové prostory, které si žalobkyně od žalované pronajala, byly žalobkyni předány zpět dne [datum], o čemž byl sepsán předávací protokol datovaný [datum]. Žalovaná do protokolu zaznamenala své vyjádření o tom, že: SDK příčky jsou plesnivé a stále vlhké (šetřeno policií [datum]); byla demontována nouzová světla nade dveřmi; v ordinaci č. [hodnota] a č. [hodnota] byly poškozeny stropní podhledy (byly prořízlé); došlo k odpojení klimatizačních jednotek; došlo ke stavebnímu poškození stěn po neodborně provedených demontážích zařízení. Žalobkyně s tímto vyjádřením nesouhlasila a do protokolu uvedla, že vlhkost nebyla způsobena činností nájemce s tím, že prostory jsou předávány ve stavu odpovídajícím obvyklému užívání (s tímto stanoviskem žalobkyně zase v rámci protokolu vyjádřila nesouhlas žalovaná). Soud poznamenává, že předávací protokol ze dne [datum] byl sice založen do spisu až po koncentraci řízení (v rámci podání žalobkyně ze dne [datum]), avšak k důkazu byl žalobkyní označen již v bodě II. žaloby ze dne [datum], tj. před koncentrací řízení – z tohoto důvodu má soud za to, že se nejedná o důkaz, z něhož by bylo v tomto řízení vycházeno v rozporu se zásadou koncentrace řízení.

29. Emailem ze dne [datum] reagoval jednatel žalované na žádost jednatele žalobkyně o zpřístupnění venkovní klimatizační jednotky v prvním patře budovy [adresa] [číslo][adresa], za účelem demontáže této klimatizační jednotky. Jednatel žalované uvedl, že demontáž venkovní klimatizační jednotky je vyloučena, neboť tato jednotka je nedílnou součástí vzduchotechniky, na které jsou závislá další zařízení a výrobní procesy provozované v budově. Dále je v emailu uvedeno, že jednatel žalobkyně již dříve bez povolení provedl neodbornou demontáž vnitřní klimatizační jednotky, čímž došlo k porušení bezpečnostních a environmentálních předpisů. Dále jednatel žalované v emailu sděluje, že pronajaté prostory rozhodně nebyly pronajímateli vráceny ve stavu obvyklého opotřebení – po demontážích zde byly ponechány holé vodiče atd. Žalobkyně byla vyzvána, aby již žádné další stavební zásahy v předmětných prostorech nečinila bez výslovného souhlasu pronajímatele.

30. Žalovaná soudu předložila i další důkazy, jimiž prokazovala špatný stav pronajatých prostor v době jejich předání zpět pronajímateli. Ze Zápisu o stavu a úpravě prostor před uzavřením nájemní smlouvy o pronájmu ze dne [datum], který byl sepsán mezi žalovanou a spol. [právnická osoba], vyplývá, že předmětné nebytové prostory, které měla pronajaty žalobkyně, si po ukončení nájemního vztahu mezi účastnicemi řízení pronajímala spol. [právnická osoba] (jejímž jednatelem je mj. svědek [jméno FO]). Předmětné prostory byly a nadále jsou zkolaudovány jako zdravotnické zařízení pro stomatologické činnosti. V Zápisu je uvedeno, že budoucí nájemce si v přítomnosti pronajímatele prostory prohlédl s tím, že za současného stavu jsou dané prostory zcela nezpůsobilé k pronájmu a k provozu stomatologického pracoviště. Ze Zápisu vyplývá, že u obou ordinací v přízemí je z důvodu poškození nutno vyměnit podlahovou krytinu (antistatické PVC); že je nutná oprava omítek, stěn a následná kompletní výmalba, včetně SDK příček, na nichž se místy objevuje plíseň; že jsou poškozené stropní podhledy i vstupní protipožární dveře do ordinací. Dle Zápisu bylo též nutné učinit revizi rozvodů a opravit nefunkční vzduchotechniku (kvůli odmontování klimatizační jednotky). Náklady na opravu byly odhadnuty na 500 000 Kč s tím, že veškeré opravy si na své náklady a riziko realizuje budoucí nájemce (spol. [právnická osoba]), přičemž tyto opravy se stávají vlastnictvím pronajímatele. Po dokončení stavebních prací pak měla být řádně uzavřena písemná nájemní smlouva.

31. Ze Zkráceného soupisu prací a rozpočtu na opravu poškozených SDK příček, podlahových krytin, malby a stavebních oprav pro uvedení do vyhovujícího případně původního stavu ze dne [datum] se podává, že i tento dokument se týká předmětných nebytových prostorů, které měla před tím pronajaty žalobkyně. Z listiny vyplývá, že prostory jsou v době prohlídky vyklizené, nezařízené, celkově značně poškozené a zdevastované, k celkové opravě a rekonstrukci. SDK příčky byly v době prohlídky promáčené a zaplesnivělé. Omítky byly poškozené po vytrhaných zařízeních a poškozenými původními instalacemi a odpady. Malby byly poškozeny po celé ploše. Stropní podhledy byly taktéž poškozeny, místy prořezány. Podlahová krytina (PVC) byla značně poškozená, poškrábaná a místy potrhaná. Instalační přívody (elektrické kabely, voda a odpady) byly odpojeny (spíše odtrženy) od původních zařízení; byly viditelně poškozeny a nezajištěny. Viditelně poškozeny byly i vstupní protipožární dveře. Následně dokument obsahuje cenovou nabídku některých opravných prací.

32. Ze zprávy revizního technika [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum] bylo zjištěno, že v prostorách, které měla dříve pronajaty žalobkyně, jsou veškerá koncová zařízení a spotřebiče neodborně demontována a elektrické rozvody jsou poničeny až zdevastovány s tím, že je není možno použít pro další jakoukoliv instalaci jiných elektronických zařízení. Kabelové rozvody jsou odstřiženy vždy ve stěnách nebo v podhledech tak, že je nemožná identifikace těchto kabelů, popřípadě napojení nových zařízení. Při demontážích byla dle zprávy zdevastována i vodoinstalace a odpady, takže SDK příčky a stěny jsou vlhké až do výše 1,2 metru, včetně zničené podlahové krytiny. Stav elektroinstalací a rozvaděčů byl shledán zcela nevyhovujícím a vylučujícím použití pro běžný bezpečný provoz. V celém prostoru tedy byla nutná demontáž současných kabelů a provedení zcela nových rozvodů elektroinstalací včetně nové revizní zprávy.

33. Ze záznamu o výjezdu hlídky ze dne [datum], č. j. [číslo jednací] bylo zjištěno, že dne [datum] v 19:20 hod. vyjížděla hlídka Obvodního policejního oddělení [adresa] na základě oznámení [jméno FO] do budovy na adrese [adresa] [číslo][adresa]. Na místě bylo zjištěno, že dochází k úniku vody, o čemž svědčil mokrý koberec a mírné skvrny od vody na zdi. K úniku vody docházelo z ordinace pronajaté žalobkyní. Z tohoto důvodu byl telefonicky kontaktován [tituly před jménem] [jméno FO], za jehož přítomnosti následně bylo vstoupeno do předmětné ordinace, odkud voda unikala. V ordinaci hlídka zjistila, že k úniku vody došlo zřejmě ze stomatologického křesla, které bylo v té době v demontáži a připraveno ke stěhování. Křeslo bylo v podlaze napojeno na přívod vody. Na místě došlo k zastavení přívodu vody do ordinace ([jméno FO]). [tituly před jménem] [jméno FO] byl hlídkou poučen, že v případě, že majitel nemovitosti bude požadovat náhradu škody v důsledku promáčené zdi, bude toto řešeno v rámci občanskoprávního sporu.

34. Fakturami č. [hodnota] ze dne [datum] a č. [hodnota] ze dne [datum] vyúčtovali [adresa] a [jméno FO] žalobkyni demontáž zubních souprav [právnická osoba], její stěhování a také montáž a stěhování kompresoru (vyfakturovány byly částky dvakrát 7 000 Kč). Z Certifikátu ze dne [datum] se podává, že [jméno FO] se zúčastnil interního technického školení zdravotnických prostředků spol. [právnická osoba]. Stomatologické soupravy. Předmětem školení byla instalace, odborná instruktáž a provádění oprav a odborné údržby. Dle přehledu faktur ze dne [datum] byla demontáž zubní soupravy žalobkyni ze strany [jméno FO] fakturována i fakturou č. [hodnota] ze dne [datum]. [jméno FO] a [jméno FO] se v rámci své výdělečné činnosti věnují servisování stomatologické techniky (viz výpisy z živnostenského rejstříku ohledně [jméno FO] a [jméno FO]).

35. Dále byl k důkazu proveden dokument označený jako Prohlášení ve věci financování rozsahu provedených stavebních úprav a prací souvisejících v objektu bývalé dětské nemocnice v 1. a 2. NP za účelem zřízení a provozování stomatologické praxe ze dne [datum]. Za žalobkyni dokument podepsali svědci [jméno FO]. V dokumentu je uvedeno, že žalobkyně je ve věcech výstavby a činností souvisejících se zřízením stomatologických pracovišť zastoupena [jméno FO], který před zahájením prací přijal zmocnění od [tituly před jménem] [jméno FO]. V dokumentu je dále uvedeno, že před zahájením prací bylo mezi účastnicemi řízení dohodnuto, že: (i.) stavební úpravy v rozsahu SDK příček, podhledů a protipožárních dveří a betonáž podlahy v 1. NP včetně projektové dokumentace bude na své náklady realizovat pronajímatel; (ii.) stavební úpravy v rozsahu rekonstrukce, výstavby a úprav podlah, elektrorozvodů, vzduchotechniky, odpadů, vody, sanity, včetně finálních úprav povrchů stěn a podlah, případnou výměnu osvětlení a činnosti související, zajistí za účelem dosažení předmětu podnikání žalobkyně na svůj náklad a nebezpečí, a to prostřednictvím [jméno FO]; (iii.) kolaudaci zajistí pronajímatel; (iv.) veškeré řemeslnické činnosti bude zajišťovat [jméno FO]; (v.) veškeré provedené práce, činnosti a zabudované materiály za účelem změny prostor na zdravotnické zařízení se okamžikem jejich provedení nebo zabudování stávají majetkem žalované, bez jakýchkoliv finančních nároků. Pronajímatel se oproti tomu zavázal, že po dobu úprav (předpoklad provádění úprav byl v období listopad 2016 – květen 2017) nebude požadovat žádné nájemné. Z původně dohodnutého nájemného pak byla žalobkyni poskytnuta sleva ve výši cca. 20 % na dobu 3 let. Žalobkyně k tomuto dokumentu v podané žalobě uvedla, že „okolnost, že v bodu (v.) prohlášení ze dne [datum] se uvádí, že úpravy se stávají vlastnictvím pronajímatele bez jakýchkoliv finančního nároků, není rozhodná, neboť uvedený dokument ze dne [datum] žalobce svým podpisem neakceptoval, není jím tak smluvně vázán, čímž ale není dotčena jeho důkazní hodnota stran souhlasu žalovaného s prováděnými úpravami.“ 36. Opatřen byl také znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba] č. [číslo] ze dne [datum]. Znalecké kanceláři bylo zejména uloženo, aby zjistila, jaké práce a stavební úpravy na předmětu nájmu, které byly provedeny v období od března do září 2017 iniciovala a financovala žalobkyně a jaká byla obvyklá tržní cena těchto prací. Dále bylo úkolem znalecké kanceláře stanovení případné míry zhodnocení prostorů v důsledku prací iniciovaných a financovaných žalobkyní a to s přihlédnutím k eventuálnímu znehodnocení těchto prostorů činností žalobkyně během trvání nájemního vztahu účastnic řízení (viz zadání znaleckého posudku obsažené v usnesení č. j. [spisová značka]. Stav byl znaleckou kanceláří posuzován ke dni [datum], kdy došlo k předání pronajatých prostorů zpět žalované (což je také v souladu s judikaturou; viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 926/2009). [právnická osoba] předně uvedla, že nejsou k dispozici žádné nezávislé listiny vypovídající o stavu prostorů v době skončení nájemního vztahu účastnic řízení, kdežto žalovaná předložila nezávislé zprávy, jejichž závěry jsou popsány v bodech 30. – 32. tohoto odůvodnění, které o stavu těchto prostor v rozhodné době vypovídají. Současný stav prostor pak již v době vypracování znaleckého posudku neodpovídal stavu prostorů v době vyklizení těchto prostorů žalobkyní. [právnická osoba] tedy vycházela zejména z dokumentace, která je obsahem soudního spisu zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka]. Obvyklou tržní cenu prací iniciovaných a financovaných žalobkyní znalecká kancelář určila na částku 779 042 Kč, která odpovídá fakturaci předložené žalobkyní a také ceně za dílo zhotovené [jméno FO] [jméno FO] (viz také bod 27. tohoto odůvodnění). Vzhledem k tomu, že stav prostorů v době vypracování posudku neodpovídal stavu prostorů v době vyklizení těchto prostorů žalobkyní, posuzovala znalecká kancelář jako eventuální zhodnocení předmětu nájmu pouze ty stavební úpravy iniciované a financované žalobkyní, které mohl potencionálně využít další nájemce, pokud by se nerozhodl prostory předělat a sám si je upravit. [právnická osoba] musela vzhledem ke změně dispozic předmětu nájmu, k nimž došlo po ukončení nájemního vztahu účastnic řízení, a vzhledem k dalším úpravám předmětu nájmu, které byly provedeny v době po ukončení nájemního vztahu účastnic řízení, učinit některé výpočty míry eventuálního zhodnocení pouze hrubým odhadem (viz například bod 129. posudku týkající se vzduchotechniky). Znalecká kancelář dospěla k závěru, že zhodnocení předmětných prostorů žalobkyní bylo ve výši 414 173 Kč, pokud žalobkyně nezavinila únik vody, který je zaznamenán ve spisovém materiálu. Pokud by předmětnou havárii způsobila žalobkyně, odečítalo by se znehodnocení prostorů ve výši 226 815 Kč a míra zhodnocení by tak dosahovala částky 187 358 Kč. Znalecká kancelář dále uvedla, že adekvátní opatření k zamezení dalších škody v případě havárie vody je dotčené prostory začít co nejdříve vysoušet. Znalecká kancelář však také konstatovala, že i když se tato opatření učiní obratem, k nějaké škodě stejně dojde (např. se může zkroutit podlahová krytina a mohou vznikat plísně uvnitř příček, jelikož vnitřek SDK příček lze obtížně vysušit. Znalecká kancelář doplnila, že ze strany žalované nejsou ve spisu doložena žádná opatření provedená po daném úniku vody.

37. Při výslechu uvedl zpracovatel posudku [tituly před jménem] [jméno FO], že práce, které byly hodnoceny, lze rozdělit na vnitřní a povrchové, přičemž z povrchových prací nebylo znaleckou kanceláří jako zhodnocení uznáno prakticky ničeho, protože nový nájemce všechny tyto práce dělal nově podle svých představ. Jako zhodnocení nebyla uznána ani žalobkyní provedená elektroinstalace. Důsledky havárie vody jsou pak popsány v listinách doložených žalovanou, avšak je otázka, kdo havárii vody způsobil. Znalec potvrdil, že to, co bylo z prací, které žalobkyně provedla, v teoretické rovině obecně využitelné pro dalšího nájemce, bylo v rámci znaleckého posudku posouzeno jako zhodnocení předmětu nájmu, jako úprava, která mohla být využita i ze strany nového nájemce. Využita mohla být zejména část rozvodů skrytých v podlaze, realizovaných svědkem [jméno FO] – nelze však přesně vyčíslit rozsah eventuálního využití těchto rozvodů, jelikož na místě docházelo k dalším úpravám. Není tedy možno předně identifikovat, jaké úpravy byly novým nájemcem využity, a jaké již nikoliv. Vzhledem k tomu, že absentují podklady jako projektová dokumentace, nelze s takovým časovým odstupem zcela přesně vyčíslit míru zhodnocení: tu je možno odhadovat tak, jak to bylo provedeno ve znaleckém posudku. Znalec dodával, že se přesně neví, jaké práce a v jakém rozsahu byly provedeny a co konkrétně využil nový nájemce; neznají se přesně ani výměry materiálu, neví se, jaký materiál byl přesně použit, jaké bylo například použito potrubí atd. Z těchto důvodů bylo zodpovězení otázek velmi problematické a muselo být často činěno odborným odhadem. Obecně nejsou dle názoru znalce ceny fakturované žalobkyni za provedené práce přemrštěné a odpovídají standardním cenám. Znalec doplňoval, že v zásadě jsou dvě možnosti, jak v obdobných případech postupovat: je možno vycházet právě z fakturace, jako tomu bylo v tomto případě, kdy tato fakturace vychází z určitých reálných cen v daném místě a čase, anebo lze s odstupem času udělat nějaký rozpočet od stolu, který je však pouhým odhadem a zase naopak nevychází z reálných cen, z reálných faktur, které se v daném místě a čase objevily. Ohledně vzniku plísní znalec uváděl, že v případě obdobné havárie vody se mohou plísně vytvořit poměrně rychle (např. v řádu týdnů) – záleží i na specifických podmínkách v samotném místě. Znalec v této souvislosti hovořil i o tom, že situace na místě se také mohla poměrně rychle (i ze dne na den) měnit.

38. Z doplňujícího vyjádření znalecké kanceláře [právnická osoba] ze dne [datum] se podává, že z dostupných podkladů nelze rozklíčovat bližší údaje o výměrách, cenách či konkrétních použitých stavebních výrobcích, přičemž provedené práce ani nelze ohledat na místě, neboť nový nájemce prostory předělal. Jestliže se tedy znalecká kancelář opřela o obsah spisu, jedná se o maximum možné podrobnosti znaleckého zkoumání. Pokud by měly být nalezeny obdobné zubařské ordinace v daném místě a čase a mělo by být takto dovozeno, jaké byly v tomto případě standardní ceny prací, neví znalecká kancelář, jakým způsobem by měla takovéto podklady získat. Podrobnější specifikace tedy vzhledem k nastalé situaci není dle znalecké kanceláře možná.

39. V řízení [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka] se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky 67 458 Kč s příslušenstvím, a to z titulu prominutí nájemného dle ust. § 2208 občanského zákoníku, neboť žalovaná v období od [datum] až do doby skončení nájmu ke dni [datum] prováděla neohlášené a žalobkyní neodsouhlasené stavební práce v objektu, byla přerušena dodávka vody a vytápění ordinace, což žalobkyni jako nájemkyni znemožňovalo užívat pronajaté prostory k účelu sjednanému v nájemní smlouvě dne [datum], tj. k provozování stomatologické ordinace v objektu [adresa] [číslo][adresa]. Dále se žalobkyně v tomto řízení domáhala vydání věcí. Při jednání konaném dne [datum] byl vyslýchán svědek [jméno FO], který uváděl, že prováděl demontáž vnitřní klimatizační jednotky v ordinaci pronajaté žalobkyní v 1. patře předmětné budovy. Demontáž byla dle jeho sdělení provedena odborně, chladící médium bylo vypuštěno. K venkovní klimatizační jednotce nebyl přístup, pročež k její demontáži nedošlo. [jméno FO] nevěděl, zdali byly na demontovanou klimatizační jednotku napojeny i nějaká další klimatizační zařízení. Z této výpovědi [jméno FO] však nevycházely ani nalézací, ani odvolací soud – tento důkaz není v rozsudcích hodnocen jako důkaz, z něhož by bylo zjištěno něčeho věrohodného a relevantního (viz rozsudek [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum], protokol o jednání [Anonymizováno] soudu pro [adresa], sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum] a rozsudek [Anonymizováno] soudu v [Anonymizováno], jakožto soudu odvolacího č. j. [spisová značka]). Soud dodává, že aktuálně bylo ve věci Obvodního soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka] podáno dovolání.

40. Provedené důkazy zdejší soud zhodnotil z hlediska jejich pravosti a vypovídací hodnoty a posoudil je jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dle § 132 občanského soudního řádu tak, aby mohl zjistit skutečný skutkový stav věci. Pokud soud provedl dokazování také některými dalšími důkazy, které nejsou výše popsány, nebyly tyto důkazy hodnoceny, neboť nejsou podstatné pro rozhodnutí v tomto sporu, resp. z nich nebylo zjištěno nic stěžejního pro tento spor. Další navržené důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že z výše uvedených a popsaných důkazů získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě mohl v této věci spolehlivě rozhodnout. Veškeré výše popsané důkazy pak byly předloženy před koncentrací řízení nebo v důsledku výzvy dle ust. § 118a odst. 1, 3 občanského soudního řádu; eventuálně byly provedeny v souladu s ust. § 120 odst. 2 občanského soudního řádu.

41. Doplnění dokazování znaleckým posudkem ohledně vzniku plísní, které navrhovala žalobkyně, soud pokládal za nadbytečné, pročež tento důkaz neprováděl. Ohledně návrhů žalobkyně na doplnění dokazování fakturou č. [hodnota] a výpisem z veřejné části živnostenského rejstříku ohledně osoby [jméno FO] (tyto listiny jsou založeny na č. l. 381, 382) soud uvádí, že tyto důkazy jsou dle názoru soudu nadbytečné a zejména byly žalující stranou předkládány po koncentraci řízení a nikoliv v reakci na výzvu soudu dle ust. § 118a odst. 1., odst. 3 občanského soudního řádu, ale za účelem vyvrácení žalobkyní tvrzené nepravdivosti výpovědí svědků [jméno FO]. V tomto kontextu soud zastává názor, že po koncentraci řízení lze případně mj. označovat důkazy pouze za účelem popření věrohodnosti, nikoliv pravdivosti již provedených důkazních prostředků. Mimo jiné v návaznosti na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] tedy tyto důkazy označené v podání žalobkyně ze dne [datum] (č. l. 380 spisu) prováděny nebyly. Totožná je situace i ohledně fotografií, které žalobkyně založila do spisu v rámci podání ze dne [datum] (č. l. 114 spisu). Taktéž tyto důkazy žalobkyně označila a založila do spisu až po koncentraci řízení, a to nikoliv k výzvě soudu dle ust. § 118a odst. 1., odst. 3 občanského soudního řádu, ale taktéž za účelem vyvrácení tvrzené nepravdivosti výpovědi svědka [jméno FO] (viz vyjádření zástupce žalobkyně obsažené na straně 5 protokolu o jednání ze dne [datum]). Soud dospěl i vztažmo k těmto důkazním návrhům k závěru, že po koncentraci řízení lze označovat důkazy pouze za účelem popření věrohodnosti (tj. například důkazy prokazující podplacení již vyslechnutého svědka apod.), nikoliv pravdivosti již provedených důkazních prostředků (nelze předkládat důkazy, jimiž má být skutkový stav zjištěn jinak, nežli jak byl zjištěn z důkazů již povedených). Mimo jiné v návaznosti na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 2310/2007 tedy tyto důkazy označené v podání žalobkyně ze dne [datum] (č. l. 114 spisu) nebyly zdejším soudem hodnoceny a nebyla z nich vygenerována žádná skutková zjištění. Soud dodává, že koncentrace řízení nastala uplynutím 30denní lhůty stanovené při jednání konaném dne [datum] (lhůta se počítala ode dne [datum] a jejím posledním dnem tak bylo pondělí [datum]). Fotografie pak navíc zachycují prostory buďto ještě v době před odhalením úniku vody, nebo pouze v krátký časový úsek po zjištění úniku vody před tím, než žalobkyně prostory definitivně opustila – situace na místě se však mohla měnit a postupem času se mohla poškození vzniklá v důsledku úniku vody projevit i rozsáhleji. Také proto tedy nemohou být žalobkyní předkládané fotografie výrazněji relevantním důkazem (na fotografiích pak nemusí být ani zachycena veškerá poškození).

42. Znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba] zdejší soud vyžádal v souladu s ust. § 120 odst. 2 občanského soudního řádu, neboť ke stanovení eventuálního zhodnocení předmětných prostorů a zodpovězení souvisejících otázek bylo třeba odborných znalostí, jimiž soud nedisponuje. Výslechy policistů [jméno FO] a [jméno FO] soud provedl taktéž v souladu s ust. § 120 odst. 2 občanského soudního řádu, neboť tyto důkazy byly potřebné ke zjištění skutkového stavu. Ze spisu (konkrétně ze záznamu policejního oddělení [adresa] ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno]-[Anonymizováno], který byl do spisu založen žalovanou před koncentrací řízení, a to konkrétně v rámci podání ze dne [datum], č. l. 64 spisu) pak vyplývalo, že dne [datum] proběhl policejní výjezd související s únikem vody v předmětné budově – soud tedy od příslušného policejního oddělení zjistil jména policistů, kteří se výjezdu účastnili, a tyto vyslechl jako svědky, aby daní policisté mohli spontánně a osobně vypovědět o tom, k čemu během předmětnému výjezdu došlo. Tento postup soud zvolil i proto, že žalobkyně obsah záznamu policejního oddělení [adresa] ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno], zpochybňovala, protože byl tento písemný záznam vyhotoven až s časovým odstupem, a nikoliv bezprostředně po provedení daného výjezdu. Soud na tomto místě uvádí, že policisté při výslechu vysvětlili, proč k sepsání záznamu nedošlo ihned (výjezd byl zaznamenán do knihy fonogramu a jelikož na místě nebylo odhaleno úmyslné protiprávní jednání, nebyla věc policejním orgánem dále řešena). Policisté pak při svém výslechu objektivizovali obsah záznamu č. j. [Anonymizováno] a soud tak nespatřuje žádné důvody k tomu, aby z tohoto listinného důkazu nevycházel.

43. Ze spisu (konkrétně již z podané žaloby) pak vyplývalo i to, že některé z klientských změn iniciovaných a financovaných žalobkyní provedl [jméno FO] [jméno FO] – také jeho výslech tedy soud za účelem zjištění skutkového stavu pokládal za potřebný, pročež tohoto svědka v souladu s ust. § 120 odst. 2 občanského soudního řádu předvolal a vyslechl při soudním jednání.

44. Výpovědi slyšených svědků soud pokládá za věrohodné a nemá důvod pochybovat o jejich pravdivosti. Ohledně výpovědí svědků [jméno FO], jejichž pravdivost žalobkyně zpochybňovala nejvíce, soud uvádí, že tito svědci vypovídali zcela konstantně a nerozporně, a to jak v rámci tohoto řízení, tak i v rámci řízení [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka] a v rámci řízení [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka]. Jejich svědecké výpovědi navíc korespondují i s dalšími provedenými důkazy, a to zejména se zprávami prokazujícími stav předmětu nájmu poté, co jej opustila žalobkyně (viz listinné důkazy, které jsou popsány v bodech 30. – 32. tohoto odůvodnění). Soud tedy opakuje, že neměl žádný důvod o pravdivosti a věrohodnosti výpovědí svědků [jméno FO] pochybovat, a to ani vzhledem k výslechům svědků [jméno FO] (ti totiž výslovně bezvýhradně nepotvrdili, že by po demontáži stomatologického křesla místo zajistili tak, aby nemohlo dojít k úniku vody – pouze uváděli, že k takovému zajištění dochází zpravidla vždy, avšak že si zcela přesně nevybavují, zdali bylo toto zajištění realizováno i v tomto případě, přičemž doplňovali, že pokud by byl puštěn hlavní přívod vody a došlo by k narušení zaslepení, případně by toto zaslepení provedeno nebylo, k úniku vody by dojít mohlo).

45. Z hlediska závěru o skutkovém stavu má soud za prokázané, že mezi účastnicemi řízení vznikl nájemní vztah, jehož předmětem byl pronájem nebytových prostorů nacházejících se v přízemí a 1. patře budovy stojící na adrese [adresa] [číslo][adresa] (žalobkyně vystupovala v pozici nájemce a žalovaná v pozici pronajímatele). Žalobkyně začala předmětné prostory užívat zhruba v březnu roku 2017 a do září 2017 zde prováděla stavební úpravy, a to za účelem přizpůsobení prostorů jejímu podnikání – poskytování stomatologických zdravotních služeb (k tomuto účelu měl být také předmět nájmu po provedení klientských změn užíván dle nájemních smluv z 12. a [datum]). Kromě vybetonování podlah, realizace SDK příček a stropních podhledů a protipožárních dveří (tyto práce zajišťovala a platila žalovaná) financovala a iniciovala stavební úpravy žalobkyně, a to ve spolupráci s [jméno FO], který zajišťoval realizaci jednotlivých řemeslnických prací. Za stavební a další úpravy žalobkyně utratila celkovou částku 779 042,17 Kč. Po dobu provádění klientských změn neplatila žalobkyně žalované nájemné a pro dobu následující po podepsání písemných nájemních smluv jí byla také poskytnuta sleva z nájemného ve výši cca. 20 % (viz bod 35. tohoto odůvodnění a též výpověď svědka [jméno FO]). [právnická osoba] byly prováděny s výslovným souhlasem žalované, což žalovaná ani nesporovala. Nesporným byl mezi účastnicemi řízení dále okamžik výpovědí obou písemných nájemních smluv ([datum], resp. [datum]) a taktéž okamžik skončení obou nájemních vztahů (ke dni [datum], resp. ke dni [datum] – viz bod 26. tohoto odůvodnění). Mezi stranami sporu bylo dále nesporné, že žalovaná se nikdy nezavázala k tomu, že by žalobkyni v budoucnu platila veškeré náklady na provedení úprav předmětu nájmu, které proběhly v období od března 2017 do září 2017 (viz protokol o jednání ze dne [datum]). Písemné nájemní smlouvy byly podepsány po dokončení klientských změn, a to ve dnech 12. a [datum]. Nájemní smlouvy z 12. a [datum] byly sjednány na dobu neurčitou. Podle ustanovení čl. IV. obou písemných nájemních smluv měl nájemce právo provést změnu předmětu nájmu jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele, a to na svůj náklad. Dále bylo v tomto článku nájemních smluv ujednáno, že pokud však dojde změnou věci k jejímu zhodnocení, je pronajímatel povinen se s nájemcem vyrovnat při skončení nájmu podle míry zhodnocení, a že provede-li nájemce změnu bez předchozího souhlasu pronajímatele, je povinen předmět nájmu uvést do původního stavu (viz bod 26. tohoto odůvodnění). Po podpisu písemných nájemních smluv z 12. a [datum] již žalobkyně v pronajatých nebytových prostorech nerealizovala žádné stavební úpravy, které by mohly eventuálně vést ke zhodnocení předmětu nájmu.

46. Prokázáno bylo také to, že dne [datum] byl v žalobkyní pronajatých prostorech v přízemí budovy zjištěn únik vody, který byl následně řešen i s policií. Skutečnost, že voda unikala zpod demontovaného stomatologického křesla, které se před tím nacházelo v přízemní ordinaci pronajaté žalobkyní, je z provedeného dokazování naprosto nepochybná a potvrdili ji svědci [jméno FO] i svědek [jméno FO] (tato skutečnost pak vyplývá i ze záznamu policie z listopadu 2022). Dne [datum] pak již voda protékala i z předmětné ordinace a byl jí nasáklý i koberec ve foyer budovy. [adresa] od předmětné ordinace pak měl pouze [tituly před jménem] [jméno FO] jako jednatel žalobkyně – nájemkyně, což také potvrdili zmínění svědci ([tituly před jménem] [jméno FO] také tyto osoby po příjezdu policie do dané ordinace vpouštěl a ordinaci odemykal). Je sice pravdou, že svědek [jméno FO] uváděl, že voda zpod demontovaného stomatologického křesla dne [datum] nějak nestříkala a že ordinace nebyla zatopená vrstvou vody, avšak k tomuto úniku vody muselo očividně docházet minimálně několik dnů, neboť nedošlo jen k podmáčení podlahy v ordinaci a SDK příček v ordinaci, ale voda vytékala i mimo danou ordinaci (byla cítit zatuchlina a byl podmáčený koberec ve foyer budovy). Žádná jiná příčina vytékání vody, poničení podlahy a promočení SDK příček pak nebyla tvrzena ani prokazována a nebyla zjištěna ani provedeným dokazováním. K úniku vody docházelo evidentně pouze zpod demontovaného stomatologického křesla v ordinaci, kterou měla v té době ještě stále pronajatou žalobkyně. Jak již bylo zmíněno, do této ordinace pak měla možnost vstupovat právě pouze žalobkyně jako nájemkyně (o tom, že by měly do ordinací v dané době vstupovat jiné osoby, nebylo tvrzeno ani prokazováno ničeho). Tvrzení žalované, že k úniku vody docházelo právě v ordinaci užívané žalobkyní a že v tomto důsledku došlo také k poměrně velkému poničení této ordinace, je pak prokázáno i listinnými důkazy, které jsou popsány v bodech 30. – 32. tohoto odůvodnění a také předávacím protokolem ze dne [datum], v němž je mj. uvedeno, že SDK příčky jsou plesnivé a stále vlhké (šetřeno policií [datum]); byla demontována nouzová světla nade dveřmi; v ordinaci č. [hodnota] a č. [hodnota] byly poškozeny stropní podhledy (byly prořízlé); došlo k odpojení klimatizačních jednotek; došlo ke stavebnímu poškození stěn po provedených demontážích zařízení (tyto skutečnosti pak potvrzovali i svědkové [jméno FO]). Předávacím protokolem ze dne [datum] tedy rozhodně není prokázáno, že by k úniku vody v ordinaci pronajaté žalobkyní a k souvisejícímu poškození nedošlo. Tyto odkazované důkazy tedy ve svém souhrnu zcela nepochybně prokazují, kde docházelo k úniku vody a také co bylo příčinou a důsledkem tohoto úniku vody. Vzhledem k tomu, že tyto důkazy spolu vzájemně korespondují, pak soud neměl důvod pochybovat o jejich věrohodnosti, jak již výše uváděl (co se týče listinných důkazů, popsaných v bodech 30. – 32. tohoto odůvodnění, jedná se navíc o nezávislé zprávy třetích osob, které měly možnost projít si dané prostory bezprostředně poté, co je žalobkyně vyklidila). To, že k úniku vody došlo v ordinaci pronajaté žalobkyní (do které měla přístup pouze žalobkyně) a také příčiny a důsledky úniku vody (poškození ordinace), jsou tedy dle názoru soudu prokázány jednoznačně, byť žalobkyně v rámci předávacího protokolu ze dne [datum] uvedla, že s vyjádřením žalované v tomto protokolu uvedeným nesouhlasí (v této souvislosti soud opětovně poukazuje na důkazy popsané v bodech 30. – 32. tohoto odůvodnění, z nichž poškození prostorů v důsledku úniku vody i demontáží zařízení také explicitně vyplývá). Na těchto závěrech pak ničeho nemění ani poukazy žalobkyně na to, že v mezidobí mezi výjezdem policie a sepsáním předávacího protokolu (20. – [datum]) nemohlo za tak krátkou dobu dojít ke vzniku plísní, ani poukaz žalobkyně na to, že žalovaná v rámci řízení uváděla, že se mohlo jednat o dlouhodobější únik vody. Vzhledem k tomu, že demontáž stomatologických křesel byla žalobkyni fakturována již na počátku června 2019 (viz bod 34. tohoto odůvodnění), mohla voda zpod demontovaného stomatologického křesla skutečně unikat i po dobu v řádu týdnů. Za tuto dobu se pak jednoduše mohly v prostorech vytvořit i plísně na zdech, a to i s přihlédnutím k tomu, že se již jednalo o letní období a panovalo teplé počasí. V tomto kontextu nelze přisvědčit žalobkyni, že se plísně vytvořit nemohly, což měl potvrdit i znalec [tituly před jménem] [jméno FO] – jmenovaný znalec není expertem v ohledu vzniku plísní a navíc uváděl, že situace na místě se mohla v tomto ohledu poměrně rychle měnit, s čímž soud bezvýhradně souhlasí. Jak již bylo navíc zmíněno, k úniku vody skutečně mohlo docházet již od počátku června 2019, kdy byla žalobkyni fakturována demontáž stomatologických křesel (napovídala by tomu i výpověď svědků [jméno FO], kteří uváděli, že v budově byla několik dnů před [datum] cítit zatuchlina a že vodou nasákl i koberec ve foyer budovy).

47. Pokud pak žalobkyně prostřednictvím výslechů svědků [jméno FO] prokazovala, že za únik vody neodpovídá, je nutno konstatovat, že ani jeden z těchto svědků bezvýhradně nepotvrdil, že by byla učiněna dostatečná opatření k zamezení úniku vody (oba svědci uváděli, že se opatření dělají zpravidla vždy, ale že si nepamatují, jak tomu zcela přesně bylo v tomto případě). Oba svědci navíc uváděli, že pokud by se ve sklepních prostorech pustil přívod vody a zaslepení by nebylo realizováno nebo by bylo nějak znehodnoceno, k úniku vody by dojít mohlo. Za situace, kdy svědci [jméno FO] i svědek [jméno FO] potvrdili, že voda v dané ordinaci vytékala zpod demontovaného stomatologického křesla, pak nelze než uzavřít, že k dostatečnému zaslepení evidentně nedošlo, nebo že potažmo došlo ke znehodnocení tohoto zaslepení, přičemž došlo i k puštění přívodu vody. Za to, aby k tomuto úniku po demontáži stomatologických křesel nedošlo, pak byla odpovědná žalobkyně jakožto řádný hospodář a nájemce předmětných prostor. Do ordinací pak měla v daném období přístup toliko žalobkyně, a bylo tedy na ní, aby případnému úniku vody zabránila (žalobkyně pak měla přístup i do sklepa, kde mohla vypnout přívod vody do jí pronajatých ordinací). Pokud voda zpod demontovaného stomatologického křesla skutečně unikala, je dle názoru soudu zcela důvodné uzavřít, že opatření v této souvislosti nebyla ze strany žalobkyně dostatečná. Dlužno podotknout, že žalobkyně byla odpovědná i za osoby, které do pronajatých prostorů vpouštěla – pokud tedy eventuálně ke vzniku škody došlo i přičiněním takovýchto osob, je na místě to klást k tíži žalobkyně (srov. také rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 852/2000).

48. Žalobkyně poukazovala i na to, že žalovaná neučinila dostatečná opatření směřující k vysoušení prostorů, čímž eventuální škody zvýšila. K vysoušení a větrání prostorů však v předmětné době po ukončení nájemního vztahu účastnic řízení docházelo, což potvrzovali svědci [jméno FO] – ani tento argument žalobkyně tedy z pohledu soudu není relevantní a prokázaný. Navíc jím žalobkyně dle názoru soudu implicitně uznává, že k úniku vody skutečně došlo.

49. O tom, že žalobkyně se při vyklízení předmětných prostorů obecně příliš nezajímala o to, jaké eventuální škody způsobí, svědčí i fakt, že při demontáži vnitřní klimatizační jednotky, instalované v žalobkyní pronajatých prostorech v prvním patře budovy, došlo k úniku chladícího média, čímž mohlo dojít i k ohrožení zdraví zaměstnanců dalších nájemníků v budově. Svědci [jméno FO] v tomto kontextu shodně uvedli, že předmětného dne, kdy k demontáži klimatizační jednotky došlo, si zaměstnanci stěžovali na to, že se jim špatně dýchá, a že v důsledku demontáže došlo i k výpadku proudu a k celkovému znehodnocení klimatizační soustavy v budově, která byla vzájemně propojena (dle názoru soudu je pak za dané situace zcela nerozhodné, zdali vnitřní klimatizační jednotku neodborně demontoval sám [tituly před jménem] [jméno FO], nebo zda při této demontáži [tituly před jménem] [jméno FO] kooperoval s [jméno FO]). Také tyto poznatky svědčí o tom, že žalobkyně nedbala obecné prevenční povinnosti a že při jejich vyklízení předmětné prostory poškodila.

50. Pokud pak žalobkyně s odkazem na výpověď svědka [jméno FO] konstatovala, že tento svědek sděloval, že mu nepřipadalo, že by došlo v předmětných prostorách k nějakým neodborným demontážím, je nutno poznamenat, že tento svědek se v předmětných prostorách po skončení nájemního vztahu účastnic řízení pohyboval až v dubnu 2021, kdy došlo k místnímu šetření v související věci [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka], tj. nikoliv bezprostředně poté, co žalobkyně dané prostory vyklidila. Stav těchto prostorů se tak mohl v průběhu těchto bezmála 2 let dosti rapidně změnit a v důsledku výpovědi svědka [jméno FO] tedy nelze uzavřít, že by jí byl jakkoliv objektivizován stav předmětných prostor vztažmo k období, kdy je vyklízela žalobkyně.

51. Ani to, že žalovaná únik vody a související poškození neřešila s pojišťovnou a že z tohoto titulu neuplatnila po žalobkyni až dosud žádné nároky, pak nijak neprokazuje, že by ke škodám v důsledku úniku vody skutečně nedošlo a že by je nebylo adekvátní přičítat k odpovědnosti žalobkyni. Opravy těchto škod si realizoval sám nový nájemce (a to na své náklady) a až do započetí tohoto řízení, jímž se žalobkyně téměř po uplynutí třech let po vyklizení předmětu nájmu začala domáhat tvrzeného zhodnocení předmětu nájmu, neměla žalovaná žádný důvod tyto záležitosti se žalobkyní řešit. Nebylo tedy tvrzeno ani prokazováno ničeho, co by odůvodnilo učinit závěr, že by voda neunikala zpod demontovaného stomatologického křesla a že by tedy nebylo adekvátní uzavřít, že je za únik vody odpovědná žalobkyně.

52. Jak bylo naznačeno, prokázáno pak bylo i to, že nový nájemce si po vyklizení předmětných prostorů ze strany žalobkyně provedl na vlastní náklady a riziko klientské změny, jimiž mj. došlo k odstranění poškození, která byla způsobena žalobkyní. Tyto klientské změny se pak staly majetkem žalované a nový nájemce do nich investoval částku přesahující 500 000 Kč (viz bod 30. tohoto odůvodnění a výpověď svědka [jméno FO]).

53. Důkazem popsaným v bodě 30. tohoto odůvodnění a výpověďmi svědků [jméno FO] má pak soud za prokázané, že všichni nájemci v předmětné budově obecně prováděli veškeré klientské změny na své náklady a na svou odpovědnost a to aniž by jim byla žalovanou v této souvislosti přislíbena jakákoliv kompenzace s tím, že se klientské změny stávají po jejich provedení majetkem pronajímatele. Tento fakt je prokazován i důkazem popsaným v bodě 35. tohoto odůvodnění. Žalobkyně sice uváděla, že prohlášením o tom, že se klientské změny stávají po jejich realizaci majetkem žalované bez nároku na kompenzaci se necítí být smluvně vázána, sama však tímto dokumentem disponovala a předkládala jej soudu, a to aniž by tento dokument a jeho obsah ve vztahu k žalované nějakým způsobem dříve sporovala. Také svědek [jméno FO] potvrdil, že tento dokument určitě podepisoval a že jeho obsah reflektuje dohodu mezi účastnicemi řízení. Tomu, že se klientské změny prováděly ve výše popsaném režimu, pak napovídá i to, že žalobkyně v řízení nepředložila jediný důkaz o tom, že by měla v této souvislosti existovat nějaká dohoda jiná, a že prohlásila nesporným, že žalovaná se nikdy nezavázala k tomu, že by žalobkyni v budoucnu platila veškeré náklady na provedení úprav předmětu nájmu, které proběhly v období od března 2017 do září 2017. Za situace, kdy byla dohoda ohledně klientských změn takto nastavena mezi všemi nájemci a žalovanou, nemá soud s přihlédnutím k odkazovaným důkazům důvod uzavřít, že by mělo být ujednání účastnic řízení odlišné. Písemné nájemní smlouvy pak byly s nájemci vždy uzavírány až v době, kdy již byly klientské změny hotové a kdy byly dané prostory připraveny k tomu, aby zde nájemci provozovali svou podnikatelskou činnost. Po dobu provádění klientských změn pak ani žalobkyně neplatila žádné nájemné, což jí její náklady na klientské změny částečně saturovalo.

54. Právní hodnocení případu je následující:

55. Dle ust. § 2 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (OZ), výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.

56. Dle ust. § 3 odst. 2 písm. d) OZ daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny.

57. Dle ust. § 6 odst. 2 OZ nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

58. Dle ust. § 2201 OZ nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

59. Dle ust. § 2213 OZ nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

60. Dle ust. § 2220 odst. 1 OZ nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Dle odst. 2 provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

61. Dle ust. § 2225 odst. 1 OZ při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu. Dle odst. 2 při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.

62. Dle ust. § 2231 odst. 1 OZ nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční.

63. Dle ust. § 2900 OZ vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného.

64. Dle ust. § 2903 odst. 1 OZ nezakročí-li ten, komu újma hrozí, k jejímu odvrácení způsobem přiměřeným okolnostem, nese ze svého, čemu mohl zabránit.

65. Dle ust. § 2991 odst. 1 OZ kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle odst. 2 bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

66. Dle ust. § 2992 OZ byl-li splněn dluh, a to i předčasně, nebylo-li uplatněno právo, ač uplatněno být mohlo, nebo učinila-li jedna osoba něco ve svém výlučném a osobním zájmu či na vlastní nebezpečí, nevzniká povinnost obohacení vydat; to platí i v případě, že jedna osoba obohatí druhou s úmyslem ji obdarovat nebo obohatit bez úmyslu právně se vázat.

67. Mezi účastnicemi řízení vznikl nájemní vztah ve smyslu ustanovení § 2201 a násl. OZ. Dle názoru soudu vznikl nájemní vztah již v době, kdy žalovaná umožnila žalobkyni předmětné nebytové prostory užívat za účelem realizace klientských změn, jejichž prostřednictvím měly být prostory přizpůsobeny a upraveny tak, aby zde mohla žalobkyně posléze provozovat své podnikání – poskytování stomatologických služeb. Napovídá tomu i skutečnost, že z listiny popsané v bodě 35. tohoto odůvodnění vyplývá, že se účastnice dohodly, že po dobu provádění klientských změn nebude žalobkyně platit žalované nájemné. Účelem užívání předmětných nebytových prostorů v době před podpisem písemných smluv z 12. a [datum] však nebylo provozování podnikání žalobkyně, ale toliko realizace klientských změn, jimiž budou předmětné nebytové prostory upraveny pro účely pozdějšího provozování podnikání žalobkyně. Až následně (po podpisu písemných nájemních smluv z 12. a [datum]) byly tyto prostory žalobkyní užívány k jejím podnikatelským činnostem. Zdejší soud dále poznamenává, že ust. § 2220 OZ je dispozitivní (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1477/2019), a že v tomto případě bylo prokázáno, že dohoda mezi nájemci (tj. i žalobkyní) a pronajímatelem (žalovanou) byla taková, že nájemci (tj. i žalobkyně) klientské změny provádí na své náklady a nebezpečí a že se tyto klientské změny bez nároku na kompenzaci stávají po jejich provedení majetkem pronajímatele (žalované). Takovýmto způsobem bylo ujednání ohledně klientských změn koncipováno mezi žalovanou a všemi nájemci, kteří si prostory v dané budově pronajali (včetně žalobkyně, která nepředložila jediný důkaz o tom, že by mělo být ujednání mezi ní a žalovanou v tomto kontextu jiné – pokud by tomu tak mělo být a ujednání mezi žalobkyní a žalovanou by mělo být odlišné, než jak je popisováno, soud pokládá za velmi zvláštní také to, že by žalobkyně s podáním zde řešené žaloby otálela téměř po dobu tří roků od chvíle, kdy předmět nájmu opustila). Žalobkyně tak byla dle provedeného dokazování srozuměna s tím, že klientské změny realizuje na vlastní náklady a nebezpečí, tj. bez nároku na kompenzaci (jako všichni ostatní nájemci), a že se jí žalobkyně nezavázala vykompenzovat její náklady na provedení klientských změn (to ostatně potvrdili i svědci [jméno FO] a také listinné důkazy popsané v bodech 30. a 35. tohoto odůvodnění; viz také bod 53. tohoto odůvodnění). Vzhledem k tomu, že ujednání týkající se klientských změn bylo takto prokazatelně koncipováno mezi žalovanou a všemi nájemci, nemá soud důvod presumovat, že by tomu tak bylo u žalobkyně jinak (a to i s přihlédnutím k tomu, že účastnice učinily nesporným, že žalovaná se nikdy nezavázala k tomu, že by žalobkyni v budoucnu platila veškeré náklady na provedení úprav předmětu nájmu, které proběhly v období od března 2017 do září 2017).

68. Již z těchto výše popsaných důvodů má tedy zdejší soud za to, že žalobkyně nebyla po ukončení nájemního vztahu účastnic řízení oprávněna domáhat se toho, oč se případně zvýšila hodnota předmětné nemovitosti ve vlastnictví žalované, a že žaloba tedy není důvodná. V této souvislosti zdejší soud vychází i z judikaturních závěrů Nejvyššího soudu, a to příkladmo: z usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3497/2006, z něhož vyplývá, že: udělil-li pronajímatel souhlas k provedení úprav na pronajaté věci s tím, že nájemce bude realizovat tyto úpravy na své náklady, není nájemce oprávněn domáhat se po ukončení nájemního vztahu toho, o co se zvýšila hodnota předmětné nemovitosti; dále z usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4384/2013, dle něhož: pokud se nájemce domáhá práva na vypořádání investic vynaložených na změnu pronajaté věci (bytu), ačkoli stavební úpravy bytu se (dobrovolně) zavázal provést na vlastní náklad a bez nároku na návratnost vynaložených finančních prostředků, pak nemůže důvodně očekávat, že jím žalovaná částka bude ze strany pronajímatele uhrazena, a proto z procesního hlediska náhrady nákladů řízení nese plnou odpovědnost za výsledek daného sporu (zamítnutí žaloby); nebo dále z usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 607/2018, dle něhož: pokud se nájemce s pronajímatelem dohodli, že nájemce provede práce v nebytových prostorách na vlastní náklady, tedy jinak řečeno ve vlastní režii, a v případě opuštění pronajatých prostor nebude požadovat uhrazení vložených nákladů na provedené práce, pak – logicky vzato – nelze předpokládat, že by mu požadovaná částka byla v budoucnu – za podmínek upravených v ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. (dnes ust. § 2220 OZ – pozn. zdejšího soudu) – žalobcem uhrazena (obdobně pak Nejvyšší soud judikoval i v rozhodnutích sp. zn. 26 Cdo 1746/2014 nebo v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1477/2019).

69. Jak již bylo výše naznačeno, soudní praxe se pak již za předchozí právní úpravy (tj. za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb.) ustálila v názoru, že ustanovení § 667 odst. 1 věty čtvrté zákona č. 40/1964 Sb. je ustanovením dispozitivního charakteru, a připouští tedy odchylné ujednání; takové jiné ujednání pak nelze kvalifikovat jako neplatnou dohodu o vzdání se budoucích práv (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007, ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2615/2012, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2893/2007, ze dne 19. 12. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3497/2006, ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 26 Cdo 1746/2014, ze dne 22. 7. 2015, sp. zn. 26 Cdo 681/2015, ze dne 27. 6. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1536/2017). Ze znění ustanovení § 2220 odst. 1 OZ je zřejmé, že je stejně jako ustanovení § 667 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. ustanovením dispozitivním, pročež se závěry formulované a odůvodněné dosavadní soudní praxí o možnosti smluvních stran ujednat si práva a povinnosti odlišným způsobem přiměřeně uplatní i v poměrech OZ (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1477/2019). Vyhovění žalobě by pak dle názoru soudu bylo i popřením zásady pacta sunt servanda, když účastnice řízení byly dle provedeného dokazování očividně dohodnuty tak, že žalobkyni žádná kompenzace nákladů na klientské změny poskytnuta nebude a že žalobkyně klientské změny realizuje na vlastní náklady. To, že žalobkyně provede klientské změny na svůj náklad a nebezpečí pak vyplývá mj. i z žaloby podané [jméno FO] [jméno FO] ve věci [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka] (viz bod 1. žaloby ze dne [datum], která je založena na č. l. 1 spisu [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka]; toto tvrzení [jméno FO] [jméno FO] pak žalobkyně ani v odkazovaném řízení [Anonymizováno] soudu pro [adresa] nijak nesporovala a jednalo se tedy očividně o obecně známou věc).

70. Zdejší soud pak v kontextu předmětných klientských změn odkazuje i na ust. § 2992 OZ a uvádí, že cílem klientských změn, které prováděla žalobkyně, bylo zejména obohacení samotné žalobkyně, která tyto změny prováděla proto, aby následně mohla v upravených pronajatých nebytových prostorech poskytovat stomatologické služby, tj. provozovat její podnikání. Klientské změny rozhodně nebyly prováděny za účelem prospěchu žalované, nýbrž za účelem obohacení žalobkyně, která po jejich provedení mohla v předmětných prostorech provozovat své podnikání a generovat z něho zisk. Soud také dodává, že ne vždy dojde změnou věci k jejímu zhodnocení ve prospěch majitele nemovitosti (zde žalované) a má za to, že přesně o tento případ se v souzené věci jedná (srov. také rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 897/2008).

71. Vztažmo k čl. IV. nájemních smluv z [datum]. a [datum] pak soud poznamenává, že předmětem těchto písemných smluv (účelem nájmu) již bylo (po dokončení klientských změn) provozování podnikatelských činností žalobkyně v předmětných (již upravených) nebytových prostorech, a že po podpisu těchto smluv již k žádným stavebním úpravám předmětných prostorů, které by financovala žalobkyně (a které by mohly mít za následek zhodnocení předmětu nájmu), nedošlo (opak žalobkyně netvrdila ani neprokazovala). V této souvislosti soud dále doplňuje, že retroaktivní účinek nájemních smluv z 12. a [datum] taktéž nebyl v tomto řízení tvrzen ani prokazován – na dříve provedené úpravy se tedy čl. IV. těchto smluv z [datum]. a [datum] dle názoru soudu nevztahuje (v tomto kontextu zdejší soud přiměřeně odkazuje i na judikaturní závěry učiněné Nejvyšším soudem v jeho rozhodnutích sp. zn. 28 Cdo 3033/2005 a sp. zn. 32 Odo 705/2005).

72. Lze také doplnit, že v rozsudku [Anonymizováno] soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka] není vztažmo k nároku žalobkyně uplatněnému v tomto řízení obsažen žádný závazný právní názor, a že tento rozsudek neřešil vztahy účastnic tohoto řízení, ale vztahy žalobkyně a [jméno FO] [jméno FO] (tolik k odkazům žalobkyně na to, že měla být tímto rozhodnutím [Anonymizováno] soudu pro [adresa] motivována k podání žaloby řešené v souzené věci, a že je v tomto rozsudku obsaženo jakési vodítko k vyhovění podané žalobě).

73. Vzhledem k tomu, že tvrzení žalované o tom, že žalobkyně realizovala klientské změny na vlastní náklady a nebezpečí (a tedy bez nároku na kompenzaci) bylo dostatečně objektivizováno, nevyzýval již soud žalobkyni, aby tvrdila a prokazovala opak. Tvrzené zhodnocení předmětu nájmu pak žalobkyně neprokázala přes poučení, jehož se jí dostalo při jednání konaném dne 20. 5. 2024.

74. Dalším důvodem pro zamítnutí žaloby (nad rámec veškeré výše uvedené argumentace, jejímž prostřednictvím zdejší soud zamítnutí žaloby odůvodňuje primárně) je pak též to, že i dle znaleckého posudku znalecké kanceláře [právnická osoba] by bylo eventuální zhodnocení věci v důsledku klientských změn nutno ponížit o míru znehodnocení předmětu nájmu v důsledku havárie vody, kterou dle provedeného dokazování lze (jak soud odůvodnil výše zejména v bodech 46. – 52. tohoto odůvodnění) přičíst k odpovědnosti žalobkyni. Částka 187 358 Kč (která dle znalecké kanceláře reprezentuje eventuální zhodnocení věci po odečtení jejího znehodnocení v důsledku úniku vody) je navíc v zásadě pouze hrubým odhadem, který nemohl být přesnější proto, že předmětné prostory byly rozsáhle upravovány i novým nájemcem po skončení nájemního vztahu účastnic řízení (z tohoto důvodu má pak soud za to, že nelze znalecké kanceláři vyčítat, že její zkoumání nebylo přesnější – vzhledem k nastalé situaci, dalším změnám předmětných nebytových prostorů a k časovému odstupu má soud za to, že závěry znalecké kanceláře být přesnější ani nemohly). Je také nutno připomenout, že žalobkyně po dobu provádění klientských změn neplatila nájemné (později ujednané v celkové výši 26 000 měsíčně, což se při uvažované době provádění klientských změn v trvání 6 měsíců rovná částce 156 000 Kč), a že tak byly její výlohy taktéž částečně saturovány. Zohlednit je nutno také to, že žalobkyně se (zejména v době, kdy předmět nájmu vyklízela) nechovala jako poctivý a řádný hospodář a prostory opustila poničené a znehodnocené, dle listin popsaných v bodech 30. – 32. tohoto odůvodnění v některých ohledech až zdevastované (tedy nikoliv ve stavu, v jakém je přebírala, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení). Míru znehodnocení prostor v důsledku úniku vody pak ostatně prokazuje i znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba]. Žalobkyně při vyklízení předmětu nájmu nedodržela ani prevenční povinnost a při demontáži klimatizační jednotky v prvním patře budovy (kvůli níž byl znehodnocen i vzájemně propojený klimatizační systém budovy) ohrozila osoby přítomné v budově vypuštěním chladícího média, což mohlo mít za následek i poškození zdraví přítomných osob a mohlo by být v krajním případě kvalifikováno i jako protiprávní jednání v trestněprávní rovině. Ze všech těchto důvodů má tak soud taktéž za to, že (byť částečné) vyhovění žalobě by bylo v rozporu i s korektivem dobrých mravů a se zásadou vtělenou do ust. § 6 odst. 2 OZ.

75. Na základě veškeré výše popsané argumentace tedy zdejší soud podanou žalobu zamítnul výrokem I. tohoto rozsudku.

76. Výrokem II. tohoto rozsudku soud přiznal v řízení zcela úspěšné žalované právo na náhradu nákladů řízení (dle ust. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu). Výše nákladů řízení žalované činí částku 245 533,20 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 519 361,45 Kč sestávající z částky 10 380 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 20 760 Kč (2 x 10 380 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 10 380 Kč za odvolání proti usnesení č. j. [spisová značka] dle § 11 odst. 1 písm. k) a. t. ze dne [datum], z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 20 760 Kč (2 x 10 380 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 20 760 Kč (2 x 10 380 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 20 760 Kč (2 x 10 380 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] a z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] včetně devatenácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daně z přidané hodnoty v sazbě ve výši 21 % z částky 202 920 Kč (DPH tedy činí částku 42 613,20 Kč).

77. Odměna nebyla žalované přiznána za její písemné podání ze dne [datum] – jedná se totiž o repliku žalované k podání žalobkyně ze dne [datum] a soud zastává názor, že žalovaná mohla tuto repliku přednést při následném jednání konaném dne [datum] (za účast na tomto jednání pak zástupce žalované honorován byl).

78. Lhůta k plnění byla žalobkyni stanovena v trvání jednoho měsíce ode dne právní moci tohoto rozsudku (§ 160 občanského soudního řádu), a to s přihlédnutím k tomu, že se jedná o větší částku a také vzhledem k aktuální ekonomické situaci v ČR, která je provázena vysokou inflací a vysokými cenami všech komodit a služeb (zejména v důsledku probíhajícího válečného konfliktu na Ukrajině), což má za následek rapidní zvýšení výdajů všech fyzických i právnických osob. Náklady řízení je žalobkyně povinna uhradit k rukám advokáta žalované (viz ust. § 149 odst. 1 občanského soudního řádu).

Poučení