35 Co 104/2025 - 471

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Naděždy Zachystalové a soudců Mgr. Pavla Riedlbaucha a JUDr. Ivy Zemanové ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 519 361,45 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 6. listopadu 2024, č. j. 28 C 152/2022-423, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů odvolacího řízení 26 208,60 Kč do jednoho měsíce od právní moci rozsudku k rukám advokáta [Jméno advokáta B].

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala zaplacení částky 519 361,45 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši z této částky od 13. 4. 2022 do zaplacení (výrok I.) a o náhradě nákladů řízení účastnic rozhodl tak, že žalobkyně je povinna zaplatit žalované 245 533,20 Kč do jednoho měsíce od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované (výrok II.).

2. Rozhodl tak o žalobě, jíž se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky 519 361,45 Kč s příslušenstvím z titulu zhodnocení nájemních nebytových prostor ve smyslu § 2220 odst. 1 část věty druhé za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Svou žalobu odůvodnila tvrzením, že v září roku 2017 uzavřela v pozici nájemce se žalovanou jakožto pronajímatelem dvě nájemní smlouvy, jejichž předmětem byl nájem nebytových prostor sloužících k podnikání (provoz zubní ordinace) žalobkyně, přičemž nájemní vztah byl ukončen v polovině roku 2019. Žalobkyně nebytové prostory měla k dispozici již od března roku 2017 a do září roku 2017 v nich prováděla klientské změny – přizpůsobení těchto prostorů pro jejich následný provoz jakožto zubních ordinací. Žalobkyně na své náklady realizovala rozvody odpadů, vody a elektřiny, částečnou elektroinstalaci, připojení přístrojů k elektrické síti, provedla montáž klimatizace a pokládku vrstvy speciální podlahové krytiny. Celkové její náklady na tyto práce činily 779 042,17 Kč. Žalovaná s provedením klientských změn souhlasila, přičemž dle čl. IV. nájemních smluv ze září roku 2017 se žalovaná jako pronajímatel měla se žalobkyní jako nájemcem po skončení nájemního vztahu vyrovnat podle míry zhodnocení předmětu nájmu. Míru zhodnocení žalobkyně odhadla na 2/3 z částky 779 042,17 Kč, tj. na částku 519 361,45 Kč. Žalobkyně odkázala na jí specifikovaný rozsudek Obvodního soudu pro [adresa], resp. jeho právní názor o možnosti žalobkyně požadovat po žalované bezdůvodné obohacení, přičemž uvedla, že svůj nárok vznesla právě v návaznosti na něj (blíže bod 3 odůvodnění).

3. Žalovaná s žalobním požadavkem vyslovila nesouhlas. Uvedla, že před předáním nebytových prostorů žalobkyni nebyly využívány jako stomatologické ordinace, nýbrž k jiným účelům. Žalobkyně o ně projevila zájem s tím, že si je upraví na vlastní náklady a ve vlastní režii za účelem provozování zubních ordinací, s čímž žalovaná souhlasila. Žalobkyně prováděla úpravy prostorů za účelem provozování svého podnikání, tedy toliko ve svůj prospěch. Pouhé faktury za práce, které proběhly ještě před podpisem písemných nájemních smluv, zhodnocení předmětu nájmu nedokládají, přičemž po podepsání nájemních smluv již žádné provedeny nebyly. Žalobkyni byla navíc po podepsání písemných nájemních smluv poskytnuta sleva z nájemného a některé rekonstrukční práce financovala sama žalovaná. V době, kdy žalobkyně klientské změny prováděla, pak ani neplatila nájemné. Poté, co byl nájemní vztah účastnic ukončen, další nájemce provedl v předmětných nebytových prostorách také klientské změny na svůj náklad a ve vlastní režii, jako ostatně i všichni další nájemci jiných nebytových prostorů. Takovýto postup byl běžný a všichni nájemci, včetně žalobkyně, klientské změny prováděli na své náklady a ve vlastní režii, přičemž byli srozuměni s tím, že jim ze strany žalované žádná kompenzace poskytnuta nebude. Žalobkyně si jako budoucí nájemce sama na vlastní náklady zajišťovala s předstihem rekonstrukci prostorů, aby odpovídaly jejím potřebám. Žalobkyni z titulu zhodnocení prostor nárok nevznikl, neboť mezi účastnicemi bylo domluveno, že žalobkyně klientské změny provede na vlastní náklady a ve vlastní režii. Po skončení nájemního vztahu pak na žalobkyni nebyly kladeny požadavky, aby prostory uvedla do původního stavu, když následné úpravy si již řešil nový nájemce. Nadto žalobkyně odevzdala pronajaté prostory značně poničené, když došlo k vytopení těchto prostorů v důsledku neodborně provedené demontáže stomatologických křesel. Poškození pak musel na vlastní náklady řešit a odstraňovat nový nájemce. Práce provedené žalobkyní v období od března do září 2017 nebyly po skončení nájemního vztahu využity. V době, kdy nový nájemce prostory opravoval, neplatil žalované nájemné a poškození prostorů, za které je odpovědná žalobkyně, vyústilo v ušlý zisk žalované (blíže body 4 až 7 odůvodnění).

4. Žalobkyně doplnila, že nájemní vztah fakticky vznikl již v březnu 2017, když jí byly prostory žalovanou předány za účelem provedení klientských změn. Provedené práce se tak vztahují k předmětu nájmu a jejich prostřednictvím došlo ke zhodnocení předmětu nájmu. To, jakým způsobem byly prostory užívány po skončení nájemního vztahu účastnic, nebo to, zda žalobkyní placené klientské změny byly či nebyly fakticky využity novým nájemcem, nemá na míru zhodnocení nebytových prostorů vliv. Žalovaná neprokázala, že by byla za havárii vody odpovědná žalobkyně, neprokázala příčinu úniku vody, nadto se jednalo o únik vody v menším rozsahu. Argumentace žalované o vytopení předmětu nájmu se navíc objevila až v průběhu tohoto řízení, když žalovaná po žalobkyni nepožadovala žádnou náhradu škody, ani věc neřešila s pojišťovnou, což svědčí o účelovosti této argumentace. O vytopení prostor se nezmiňuje ani předávací protokol. Žalovaná ani prostory nevysoušela, neprojevila tak snahu zamezit případným škodám. Také klimatizační jednotky byly odmontovány odborně a jednalo se o předměty namontované žalobkyní, tyto tak byly v jejím vlastnictví (blíže bod 8 odůvodnění).

5. Soud prvního stupně po rozsáhlém provedeném dokazování výslechy řady svědků, množstvím listin, písemně vyhotoveným znaleckým posudkem, výslechem zpracovatele posudku a doplňujícím vyjádřením znalecké kanceláře (skutková zjištění z důkazů – body až 10 až 39 odůvodnění), když tyto důkazy zhodnotil jako přípustné (přičemž uvedl z jakých důvodů), dostatečné pro své rozhodnutí, u důkazů zpochybňovaných žalobkyní jako věrohodné (přičemž uvedl z jakých důvodů), poté, kdy rozvedl důvody, pro něž neprovedl další dokazování (blíže body 40 až 44 odůvodnění), poté, co učinil rozsáhlý závěr o skutkovém stavu věci s tím, že se zároveň zabýval námitkami žalobkyně (blíže body 45 až 53 odůvodnění) a po citaci mimo jiné § 3 odst. 2 písm. d) o. z. upravujícího zásadu, že smlouvy mají být dodržovány, § 6 odst. 2 o. z. upravujícího zásadu, že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu či protiprávního stavu, § 2 220 odst. 1 o. z. upravujícího povinnost pronajímatele vyrovnat se s nájemcem při skončení nájmu podle míry zhodnocení, pokud doje změnou věci k jejímu zhodnocení /u něhož soud prvního stupně vyložil jeho dispozitivní povahu (blíže body 67 a 69 odůvodnění)/ a § 2 992 o. z. upravujícího absenci povinnosti bezdůvodné obohacení vydat, dospěl k závěru o nedůvodnosti žaloby, a to z několika důvodů.

6. Soud prvního stupně se nejdříve zabýval aplikací § 2220 odst. 1 o. z. na projednávaný případ, resp. případným odlišným ujednáním účastnic (blíže body 67, 68, 71, 73 odůvodnění). V této souvislosti uvedl, že mezi účastnicemi vznikl nájemní vztah již v době, kdy žalovaná umožnila žalobkyni předmětné nebytové prostory užívat za účelem realizace klientských změn, jejichž prostřednictvím měly být prostory přizpůsobeny a upraveny tak, aby zde mohla žalobkyně posléze provozovat své podnikání – poskytování stomatologických služeb, když účastnice se dohodly, že po dobu provádění klientských změn nebude žalobkyně platit žalované nájemné. Účelem užívání nebytových prostorů v době před podpisem písemných smluv z 12. a 14. 9. 2017 však nebylo provozování podnikání žalobkyně, ale toliko realizace klientských změn. Až následně (po podpisu písemných nájemních smluv z 12. a 14. 9. 2017) byly tyto prostory žalobkyní užívány k podnikání. V řízení pak bylo prokázáno, že dohoda mezi nájemci (tj. i žalobkyní) a pronajímatelem (žalovanou) byla taková, že nájemci (tj. i žalobkyně) klientské změny provádí na své náklady a nebezpečí a že se tyto klientské změny bez nároku na kompenzaci stávají po jejich provedení majetkem pronajímatele (žalované). Žalobkyně tak byla srozuměna s tím, že klientské změny realizuje na vlastní náklady a nebezpečí, bez nároku na kompenzaci (jako všichni ostatní nájemci), a že se jí žalovaná nezavázala kompenzovat její náklady na provedení klientských změn. Žalobkyně tak nebyla po ukončení nájemního vztahu účastnic oprávněna domáhat se toho, oč se případně zvýšila hodnota nemovitosti ve vlastnictví žalované. K článku IV nájemních smluv z 12. a 14. 9. 2017 soud prvního stupně poznamenal, že předmětem těchto písemných smluv (účelem nájmu) již bylo (po dokončení klientských změn) provozování podnikatelských činností žalobkyně v (již upravených) nebytových prostorech, přičemž po podpisu těchto smluv již k žádným stavebním úpravám předmětných prostorů, které by financovala žalobkyně a které by mohly mít za následek zhodnocení předmětu nájmu, nedošlo. Na dříve provedené úpravy se pak čl. IV. těchto smluv z 12. a 14. 9. 2017, jež neměly retroaktivní účinek, nevztahuje. Soud prvního stupně dále uvedl, že vzhledem k tomu, že tvrzení žalované o tom, že žalobkyně realizovala klientské změny na vlastní náklady a nebezpečí (a tedy bez nároku na kompenzaci) bylo dostatečně objektivizováno, nevyzýval již žalobkyni, aby tvrdila a prokazovala opak. K žalobkyní odkazovanému rozsudku Obvodního soudu pro [adresa], resp. jeho právnímu názoru o možnosti žalobkyně požadovat po žalované bezdůvodné obohacení, soud prvního stupně uvedl, že v předmětném rozhodnutí není vztažmo k nároku žalobkyně uplatněnému v tomto řízení obsažen žádný závazný právní názor, tento rozsudek neřešil vztahy účastnic tohoto řízení, ale vztahy žalobkyně a [jméno FO] (jenž pro žalobkyni prováděl klientské změny – poznámka odvolacího soudu).

7. Soud prvního stupně rovněž dospěl k závěru, že vyhovění žalobě by bylo i popřením zásady pacta sunt servanda, když účastnice byly dohodnuty tak, že žalobkyně klientské změny realizuje na vlastní náklady s tím, že jí žádná kompenzace těchto nákladů poskytnuta nebude (blíže bod 69 odůvodnění).

8. Soud prvního stupně také s odkazem na § 2 992 o. z. uvedl, že cílem klientských změn prováděných žalobkyní bylo obohacení samotné žalobkyně, která tyto změny prováděla proto, aby následně mohla v upravených pronajatých nebytových prostorech poskytovat stomatologické služby, tj. provozovat své podnikání. Klientské změny tak nebyly prováděny za účelem prospěchu žalované, nýbrž za účelem obohacení žalobkyně, která po jejich provedení mohla v předmětných prostorech provozovat své podnikání a generovat z něj zisk. Ne vždy dojde změnou věci k jejímu zhodnocení ve prospěch majitele nemovitosti, přičemž právě o tento případ se jedná (blíže bod 70 odůvodnění).

9. Konečně soud prvního stupně dospěl k závěru, že byť částečné vyhovění žalobě by bylo v rozporu s dobrými mravy a zásadou vtělenou do § 6 odst. 2 o. z. (blíže bod 74 odůvodnění). V této souvislosti uvedl, že i dle v řízení vyhotoveného znaleckého posudku by bylo eventuální zhodnocení věci v důsledku klientských změn nutno ponížit o míru znehodnocení předmětu nájmu v důsledku havárie vody, kterou lze přičíst k odpovědnosti žalobkyni, korespondující částka 187 358 Kč je však jen hrubým odhadem, neboť prostory byly rozsáhle upravovány novým nájemcem po skončení nájemního vztahu účastnic. Dále připomněl, že žalobkyně po dobu provádění klientských změn neplatila nájemné (později ujednané v celkové výši 26 000 měsíčně), což se při uvažované době provádění klientských změn v trvání 6 měsíců rovná částce 156 000 Kč, její výlohy tak byly částečně saturovány. Poukázal rovněž na to, že žalobkyně se nechovala jako poctivý a řádný hospodář a prostory opustila poničené a znehodnocené. Závěrem poukázal na to, že žalobkyně při demontáži klimatizační jednotky ohrozila osoby přítomné v budově vypuštěním chladícího média, což mohlo mít za následek i poškození jejich zdraví.

10. O nákladech řízení soud prvního stupně rozhodl v souladu s § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a přiznal procesně úspěšné žalované na náhradě nákladů řízení částku 245 533,20 Kč.

11. Žalobkyně napadla rozsudek soudu prvního stupně včasným a přípustným odvoláním. V něm nejdříve připomněla, jakého nároku (z titulu zhodnocení nájemních prostor ve smyslu § 2 220 odst. 1 část věty druhé za středníkme o. z., čl. IV. nájemních smluv), v jaké a jakým způsobem jí vypočtené výši se domáhá.

12. Žalobkyně nesouhlasila se závěrem soudu prvního stupně, že má za prokázané, že všichni nájemci v předmětné budově obecně prováděli veškeré klientské změny na své náklady a na svou odpovědnost, aniž by jim byla žalovanou v této souvislosti přislíbena jakákoliv kompenzace. V této souvislosti namítla, že obsah nájemní smlouvy uzavřené s novým nájemcem předmětných nebytových prostor není pro smluvní vztah mezi žalobkyní a žalovanou relevantní, neboť z žádného důkazu neplyne, že by všechny nájemní smlouvy, které žalovaná uzavřela, musely obsahovat totožná ujednání, co se pak týče poukazu soudu prvního stupně na výpovědi svědků [jméno FO], tito nebyli účastníky smluvního vztahu účastnic, nadto se jedná o osoby propojené s žalovanou, když dosud provozují v objektu žalované ordinace, tudíž mají k žalované úzký obchodní vztah. Co se týče soudem prvního stupně odkazovaného dokumentu Prohlášení ve věci financování rozsahu provedených stavebních úprav a prací souvisejících v objektu bývalé [nazev] v 1. a 2. NP za účelem zřízení a provozování stomatologické praxe ze dne 28. 6. 2018 (dále jen „Prohlášení“) žalobkyně namítla, že z něj vyplývá jen to, že žalovaná s provedením stavebních úprav souhlasila, ujednání v něm, že úpravy se stávají vlastnictvím pronajímatele bez jakýchkoliv finančního nároků, není rozhodné, neboť uvedený dokument žalobkyně nepodepsala. Dále připomněla, že z jí předložené nájemní smlouvy povinnost žalované vypořádat technické zhodnocení jednoznačně plyne. Rovněž uvedla, že sice prohlásila nesporným, že se žalovaná nezavázala platit náklady na provedení úprav předmětu nájmu, to se však netýkalo vypořádání technického zhodnocení po skončení nájmu.

13. Žalobkyně se ohradila proti výtce soudu prvního stupně, že se svou žalobou posečkávala, přičemž poukázala na probíhající řízení mezi [jméno FO] jakožto žalobcem a jí jakožto žalovanou, přičemž teprve v rozsudku, jímž bylo řízení skončeno, Obvodní soud pro [adresa] žalobkyni výslovně nabádal k uplatnění nároku proti žalované jakožto pronajímateli.

14. Žalobkyně vyslovila nespokojenost s tím, že pokud soud prvního stupně dospěl k závěru, že nárok na vypořádání technického zhodnocení není dán s ohledem na datum uzavření písemné nájemní smlouvy, které bylo později než provedení předmětných prací, tak tato skutečnost byla soudu známa již od počátku řízení. Není tak zřejmé, proč soud prvního stupně vůbec prováděl rozsáhlé a časově náročné dokazování rozsahu technického zhodnocení a též údajného poškození prostor.

15. Skutečnost, že ke vzniku nájmu došlo dříve, než byla formálně sepsána listina o nájemní smlouvě, vyplývá též z Prohlášení, ve kterém pronajímatel sám uvádí, že po dobu úprav nebude požadovat žádné nájemné, přičemž v něm dále uvedl, že skutečnosti uvedené stranami v dokumentu byly konstatovány před zahájením prací. Závěr soudu prvního stupně, že rekonstrukce se netýkala nájemního vztahu, je tak nesprávný.

16. Závěr soudu prvního stupně, že v jí odkazovaném rozsudku Obvodního soudu pro [adresa] není vztažmo k nároku žalobkyně uplatněnému v tomto řízení obsažen žádný závazný právní názor a že tento rozsudek neřešil vztahy účastnic tohoto řízení, ale vztahy žalobkyně a [jméno FO], žalobkyně označila jako nepravdivý, když důkazem toho je odůvodnění uvedeného rozhodnutí.

17. Žalobkyně dále nesouhlasila se závěrem soudu prvního stupně, že cílem klientských změn, které prováděla žalobkyně, bylo obohacení samotné žalobkyně, která tyto změny prováděla proto, aby následně mohla v upravených pronajatých nebytových prostorech poskytovat stomatologické služby, když vyslovila přesvědčení o tom, že cílem rekonstrukce prostor nebylo jakékoliv obohacení žalobkyně, ale výlučně uvedení prostor do stavu použitelného pro výkon stomatologické činnosti, tj. zajištění realizace účelu nájemních smluv.

18. K soudem prvního stupně zpochybňované retroaktivitě písemných nájemních smluv uvedla, že tato je v oblasti občanského práva nejen známá, ale i přípustná a jde o důsledek plynoucí ze smluvní autonomie. Účastnicím tak nic nebránilo smluvně si ujednat, že ustanovení o vypořádání technického zhodnocení se týká celého období nájemního vztahu, od jeho počátku, tj. již od doby, kdy si žalobkyně prostory převzala a započala v nich provádět klientské změny, přestože písemné nájemní smlouvy byly vystaveny až později.

19. K závěru soudu prvního stupně, že i dle znaleckého posudku by bylo eventuální zhodnocení věci v důsledku klientských změn nutno ponížit o míru znehodnocení předmětu nájmu v důsledku havárie vody, zopakovala, že teprve v průběhu soudního řízení žalovaná začala uplatňovat obranu spočívající v tvrzení, že žalobkyně údajně způsobila a zavinila únik vody v době před předáním přízemní ordinace, vlivem čehož měly být prostory znehodnoceny, tato obrana je tak účelová a nedůvodná, když žalovaná událost ani nehlásila pojišťovně a ani žalovaná vůči žalobkyni nikdy neuplatnila jakýkoliv nárok v souvislosti s údajným poškozením místnosti únikem vody. V této souvislosti namítla, že záznam [orgán] o výjezdu byl vyhotoven až cca tři a půl roku poté, přičemž není možné zpětně svědecky ověřit, zdali k výjezdu skutečně došlo a jaký byl jeho průběh, nadto se z něho žádný masivní únik vody nepodává. Navíc pokud by došlo k úniku vody, bylo by povinností žalované učinit kroky k odvrácení či zmírnění škod v podobě vysoušení. Nadto ani technická příčina údajného úniku vody nebyla žalovanou prokázána. Žalobkyně i předložila fotografie, které pořídila při předání prostor, ze kterých však není patrné, že by byl předávaný prostor výrazně poškozen. Žalobkyně vyslovila přesvědčení o tom, že pokud by došlo k žalovanou tvrzené havárii v jí uváděném rozsahu, pak by bylo na místě, aby žalovaná při převzetí prostor takovou havárii zmínila či o ní provedla zápis v předávacím protokolu, což se nestalo, když formulaci „plíseň“ a „stále vlhké“, není možno považovat za označení havárie či rozsáhlého úniku vody. Soud prvního stupně by tak měl žalobkyni přiznat nárok nejméně ve výši určené znalcem, bez toho, aniž by tento nárok byl snížen o jakékoliv neprůkazné a nepodložené údajné poškození prostor únikem vody, když z v řízení vyhotoveného znaleckého posudku se podává, že zhodnocení prostor žalobkyní činilo částku 414 173 Kč (pokud havárii vodovodu a s tím spojené poškození prostor v přízemí budovy nezpůsobila žalobkyně).

20. Žalobkyně dále nesouhlasila se závěrem soudu prvního stupně, že při demontáži vnitřní klimatizační jednotky instalované v žalobkyní pronajatých prostorech v prvním patře budovy došlo k úniku chladícího média, čímž mohlo dojít i k ohrožení zdraví zaměstnanců dalších nájemníků v budově, když v této souvislosti připomněla, že předložila důkazy za účelem vyvrácení nepravdivého tvrzení svědků [jméno FO] a [jméno FO], kteří uváděli, že k demontáži klimatizačních jednotek mělo údajně dojít neodborně, soud prvního stupně se však s těmito návrhy důkazů v odůvodnění napadeného rozsudku nevypořádal.

21. Závěrem žalobkyně nesouhlasila s tím, že instalace jí provedené, údajně nemohly být využity, když stran prostor v přízemí se nejednalo o pravdivý závěr a stran prostor v prvním patře došlo v pozdější době k jejich dispoziční změně, co nelze žalobkyni klást k tíži, neboť jí provedené zhodnocení prostorů je nutno zjišťovat ke dni skončení nájmu.

22. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení, případně aby jej změnil a žalobě vyhověl.

23. Žalovaná ve vyjádření k odvolání žalobkyně zdůraznila, že žalobkyně ve svém odvolání polemizuje s různými argumenty soudu prvního stupně, které zpochybňuje, aniž by však ve svých tvrzení měla oporu v provedeném dokazování.

24. Žalovaná dále uvedla, že žalobkyně neprokázala výši technického zhodnocení, a to přes poučení soudu prvního stupně učiněné postupem dle § 118a odst. 1, odst. 3 o. s. ř., které se jí dostalo při jednání konaném dne 20. 5. 2024. Žalovaná zopakovala, že faktury nejsou důkazem o zhodnocení nebytových prostor žalobkyní, stejně jako částka nárokovaná [jméno FO] vyplývající ze smlouvy o dílo, přičemž ani znaleckou kanceláří nebylo jednoznačně vyčísleno případné zhodnocení věci. Výše náhrady neodpovídá hodnotě vynaložených prostředků či provedených prací (investic), nýbrž zhodnocení věci, jež se obohacenému dostalo, tj. rozdílu mezi hodnotou věci před investicemi a poté. Obohacený je totiž povinen vydat jen ten majetkový prospěch, jehož se mu obohacením dostalo, a nikoliv nahradit majetkovou ztrátu tomu, na jehož úkor bylo obohacení získáno.

25. K Prohlášení, na které se žalobkyně odvolává, žalovaná uvedla, že ani ona je nepodepsala, jeho koncept připravil [jméno FO] z důvodu neshod žalobkyně s jejími dodavateli, kterým nechtěla hradit provedené práce.

26. K podstatě provedených prací (nákladů) žalobkyní žalovaná zdůraznila, že mezi účastnicemi bylo ujednáno, že v rámci klientských změn si žalobkyně prostory upraví pro své podnikání, a to na své náklady. Tyto výdaje žalobkyně byly zohledněny ve výši nájemného. Úprava nebytových prostor v rámci klientských změn, tedy na náklady nájemce, byla potvrzena i svědecky jinými nájemci. Nájemní smlouvy byly uzavřeny po provedení klientských změn žalobkyní. Proto nelze použít čl. IV. nájemní smlouvy, na který žalobkyně opět odkazuje, neboť tyto investice žalobkyně byly provedeny před podpisem nájemních smluv. Tento závazek žalované se odvíjí od podpisu a vzniku nájemních smluv, tedy ode dne 12. 9. 2017 a ode dne 14. 9. 2017. Smluvní strany si výslovně neupravily při sjednání písemné nájemní smlouvy, že nájemce při skončení nájmu bude mít nárok na poskytnutí protihodnoty i za technické zhodnocení provedené před faktickým využíváním nebytových prostor za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyní. Žalobkyně tedy neprokázala, že by se žalovaná zavázala k náhradě její investice po ukončení nájmu. Naopak žalovaná svědecky prokázala, že investice do nebytových prostor každým novým nájemcem byla prováděna v rámci klientských změn na náklady nájemce bez možnosti jejich náhrady při ukončení nájemního vztahu a bylo tomu tak i u žalobkyně. Žalovaná tedy prokázala, že práce a investice žalobkyně byly provedeny v režimu klientských změn, tedy bez nároku žalobkyně na náhradu, neboť po opuštění nebytových prostor žalobkyní byly tyto prostory opětovně rekonstruovány ve prospěch nových nájemců a na jejich náklady s tím, že nebyly využity technické a stavební práce žalobkyně.

27. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.

28. Při jednání odvolacího soudu žalobkyně zopakovala, že důvodem podané žaloby byl názor vyslovený Obvodním soudem pro [adresa] v jeho rozhodnutí (viz shora) a posteskla si, že soud prvního stupně provedl rozsáhlé dokazování k otázce výše technického zhodnocení prostorů a údajné havárii vody, přičemž přitom dospěl k závěru, že nárok žalobkyně není dán již na základě posouzení nájemní smlouvy. Tento závěr však soud prvního stupně mohl učinit při jediném jednání a nemuselo dojít k navýšení nákladů řízení. S tímto závěrem soudu prvního stupně však žalobkyně vyslovila nesouhlas, když její nárok na náhradu technického zhodnocení prostorů byl v písemných nájemních smlouvách výslovně uveden. Co se týče Prohlášení, na to žalobkyně poukazovala jen v souvislosti s tím, že žalovaná s provedením rekonstrukce žalobkyní souhlasila. K otázce havárie vody zopakovala své přesvědčení, že k ní nedošlo.

29. Při jednání odvolacího soudu žalovaná uvedla, že žalobkyně ve svém odvolání ničeho nového do řízení nevnáší, soud prvního stupně ve svém rozhodnutí popsal, z jakých důkazů má za prokázané, že žalovaná se nezavázala nahradit žalobkyni její investici v rámci klientských změn, kterou provedla v období březen až září 2017. Nájemní smlouvy ze září 2017 sice takový závazek obsahují, nicméně byly uzavřeny až po provedení stavebních úprav, platí do budoucna, ujednání, že by se závazek žalované vztahoval i na náklady žalobkyně za dobu předcházející, neobsahují, přičemž od uzavření těchto smluv k žádným stavebním úpravám již nedošlo. Na základě svědeckých výpovědí pak bylo prokázáno, že žalovaná se nezavázala k náhradě, stejně jako u ostatních nájemců, s čímž byli všichni od počátku srozuměni, nadto sama žalovaná nesla náklady na některé stavební práce a poskytla žalobkyni vzhledem k její investici slevu na nájmu. Skutečnost, že soud prvního stupně provedl rozsáhlé dokazování, byla odůvodněna jeho opatrností, aby žalobkyně posléze neargumentovala, že provedeno nebylo. Žalobkyně neprokázala výši zhodnocení nebytových prostorů. Žalobkyní opětovně v odvolání uváděné investice byly učiněny jen k jejímu prospěchu.

30. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a, 214 odst. 1 o. s. ř.), a neshledal odvolání žalobkyně důvodným.

31. Odvolací soud uvádí, že soud prvního stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek důkazů, ze kterých čerpal správná skutková zjištění, a věc správně právně posoudil se závěrem, že žalobkyně tzv. klientské změny prováděla nejen na svůj náklad, ale i bez nároku na kompenzaci případného zhodnocení nebytových prostorů ze strany žalované, když na základě provedeného dokazování (soud prvního stupně hodnotil důkazy nejen jednotlivě, ale i v jejich vzájemné souvislosti, tedy přesně dle dikce § 132 o. s. ř.) dospěl k závěru o existenci této dohody (blíže bod 67 odůvodnění). Stěžejní pro posouzení věci tedy bylo, zda taková dohoda odchylující se od § 2 200 odst. 1 o. z. existovala, v souvislosti s tím pak, zda s uvedeným ustanovením souladná dohoda o kompenzaci nákladů žalobkyni žalovanou uvedená v písemně uzavřených smlouvách, se vztahovala i na práce (investice) provedené žalobkyní před uzavřením písemných smluv, na jejichž základě mohlo dojít k zhodnocení nemovitosti žalované. Jakkoliv argumentace žalobkyně stran možnosti si sjednat v písemně uzavřených smlouvách to, že by se závazek žalované vztahoval na práce (investice) provedené žalobkyní i před datem jejich uzavření je obecně správná, tak jako podstatné odvolací soud shledává, že po provedeném dokazování (když soud prvního stupně ve svém rozhodnutí v souladu s § 157 odst. 2 o. s. ř. přesně uvedl, jaké skutečnosti má prokázány, o které důkazy opřel svá skutková zjištění a jakými úvahami se při hodnocení důkazů řídil) bylo v projednávané věci zjištěno, že dohoda účastnic o těchto pracích zněla od již zmíněného zákonného ustanovení odlišně, tedy, že si žalobkyně klientské změny prováděla nejen na svůj náklad, ale i bez nároku na kompenzaci případného zhodnocení nebytových prostorů ze strany žalované. Za takového stavu je tak i správný závěr soudu prvního stupně, že předmětný článek IV. písemných nájemních smluv zpětně na provedené práce vztáhnou nelze, resp. jeho aplikace na práce provedené v minulosti sjednána nebyla (blíže bod 67 ve spojení s bodem 71 odůvodnění). Odvolací soud v této souvislosti uvádí, že skutkový závěr (když stěžejně je skutkovou instancí soud prvního stupně) a právní posouzení věci soudem prvního stupně koreluje a odůvodnění jeho rozhodnutí je přesvědčivé, i v tomto směru odůvodnění rozsudku soudu prvního [Anonymizováno] odpovídá požadavkům kladeným na něj § 157 odst. 2 o. s. ř. Odvolací soud v této souvislosti dodává, že v rozhodnutí soudu prvního stupně neshledal žádná logická pochybení a z řízení před ním provedeného se nepodává, že by se soud prvního stupně dopustil procesních pochybení.

32. Nad rámec právě uvedeného nosného správného závěru soudu prvního stupně vedoucího k hodnocení žalobního požadavku jako nedůvodného se tento zjevně jen pro doplnění zabýval i dalšími okolnostmi vedoucími ho k závěru o nedůvodnosti žalobního žádání, nicméně jelikož již uvedený primární důvod (nosný závěr soudu prvního stupně) vedoucí soud prvního stupně k zamítnutí žalobního požadavku, byl shledán odvolacím soudem jako správný, tak k těmto okolnostem (důvodům) odvolací soud neshledal nezbytné se již vyjadřovat.

33. V této souvislosti k postesku žalobkyně nad nadbytečností dokazování (k dalším okolnostem, resp. důvodům vedoucím soud prvního stupně v konečném důsledku rovněž k závěru o nedůvodnosti žaloby) odvolací soud uvádí, že tato, jakkoliv i pochopitelná nespokojenost žalobkyně je bez relevance k věcné správnosti napadeného rozhodnutí. Bylo na posouzení soudu prvního stupně, zda se bude zabývat i dalšími okonostmi případu či nikoliv. Na věcnou správnost jeho rozhodnutí to však vliv nemá.

34. Odvolací soud tak uzavírá, že žalobou uplatněný nárok na kompenzaci zhodnocení nemovitosti žalované, jenž se skutečně automaticky nekryje s výší vynaložených nákladů žalobkyní (což ani jistě žalobkyně tak nevnímala, když výši svých investic sama dle svého odhadu pokrátila), není oprávněný.

35. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku o věci samé podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil a potvrdil jej i ve správném akcesorickém výroku o náhradě nákladů řízení účastnic, když soud prvního stupně správně přiznal plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení zcela úspěšné žalované, rozhodl správně i o jejich výši a učinil i správnou úvahu o delší lhůtě k plnění (blíže body 76 až 78 odůvodnění).

36. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 o. s. ř. a § 142 odst. 1 o. s. ř., dle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl, s užitím § 164 o. s. ř. (došlo k zjevné nesprávnosti, když absentoval výraz „odvolacího“). V odvolacím řízení úspěšné žalované přísluší náklady ve výši 26 208,60 Kč, jimž odpovídají náklady zastoupení žalované advokátem, tyto se skládají z odměny za právní zastoupení žalované ve výši 20 760 Kč za dva úkony právní služby dle § 7 bod č. 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „vyhláška č. 177/1996 Sb.“) a § 11 odst. 1 písm. g), k) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (účast na jednání odvolacího soudu, vyjádření k odvolání), dvou režijních paušálů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., částky 4 548,60 Kč odpovídající 21 % dani z přidané hodnoty z odměny a náhrad, jíž je advokát žalované plátcem. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 211 a § 160 odst. 1 část věty za středníkem o. s. ř., když ke stanovení lhůty delší odvolací soud shledal totožný důvod jako soud prvního stupně (bod 78 odůvodnění). O platebním místě bylo rozhodnuto podle § 211 o. s. ř. a § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení