28 C 33/2021-260

Rubrum

Okresní soud ve Zlíně rozhodl soudkyní JUDr. Evou Bučkovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 325 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 162 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 162 500 Kč od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku 162 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 162 500 Kč od [datum] do zaplacení.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovaná zavázána zaplatit jí částku 325 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od [datum] do zaplacení jako smluvní pokutu.

2. Žalobkyně ve svých žalobních tvrzení uvedla, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne [datum] uzavřena Smlouva o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti (dále jen Smlouva). Žalovaná nabízela k prodeji bytovou jednotku [číslo] včetně příslušného podílu na společných částech vymezené v budově [číslo] stojící na pozemku par. č. st. [číslo] včetně sklepní kóje [číslo] parkovacího stání [číslo] vše nacházející se na adrese [ulice a číslo] v obci a k. ú. [obec] za kupní cenu 6 500 000 Kč. Žalovaná v době uzavření smlouvy uvedla, že je sice vdaná, ale její manželství je rozvrácené, což je mimo jiné důvodem k prodeji, avšak manžel má bydlení zajištěno. Žalobkyně byla oprávněna zahájit svou činnost k [datum], přičemž smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum] Součástí smlouvy bylo ujednání o smluvní pokutě při porušení smluvních povinností ve výši 325 000 Kč, poruší-li žalovaná některou z povinností uvedenou v bodě 7. 9 smlouvy.

3. Žalobkyně se žalobou domáhá nároku na smluvní pokutu, neboť žalovaná neposkytla součinnost při prohlídce bytu. Žalovaná nereagovala na SMS zprávu dne 20. 1. a [datum] k žádosti zájemce [příjmení]. K prohlídce bytu zájemců Ing. [jméno] a Mgr. [příjmení] byla vyzvána SMS dne 28. 2. a 18. 3., 3. 4. a [datum] a telefonicky [datum]. Žalovaná reagovala tak, že nemá zájem o prohlídku, což odůvodňovala covidovou pandemií, svým zdravotním stavem a nechtěla umožnit prohlídku videokonferencí. Žalovaná dále porušila své smluvní povinnosti tím, že neuvedla správně, pravdivě a úplně údaje o prodávané nemovitosti. Žalovaná uvedla, že součástí nemovitosti je parkovací stání [číslo] ačkoliv v době uzavření smlouvy nedisponovala oprávněním užívat jakékoliv parkovací stání v předmětném bytovém domě. Tato skutečnost vyšla najevo po zveřejnění inzerátu pracovnicí [právnická osoba] paní [příjmení], která upozornila, že žalovaná vyměnila parkovací stání [číslo] za parkovací stání [číslo] toto následně převedla kupní smlouvou na [jméno] [příjmení] za úplatu 250 000 Kč. Žalovaná byla vyzvána k úhradě smluvní pokuty výzvou ze dne [datum] s úhradou do [datum], avšak ničeho neuhradila. Žalobkyně se proto domáhá též úroku z prodlení v zákonné výši od [datum] do zaplacení.

4. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout, neboť tvrzení žalobkyně považuje za nepravdivá. Smlouva byla uzavřena dne [datum], avšak s účinností od [datum], což je uvedeno v bodě 6. 3 a 6. 7 smlouvy. Dne [datum] bylo žalobkyní sděleno, že žalovaná již nemá zájem nemovitost prodat. Výzvy k umožnění prohlídky lednu a únoru 2020 jsou tudíž liché s odkazem na účinnost smlouvy. V období od [datum] do [datum] žalovaná nemohla umožnit prohlídky bytu z důvodu možné nákazy virem Covid-19, její ošetřující lékařkou ji bylo doporučeno izolovat se od ostatních a minimalizovat kontakty. Ing. [příjmení] projevil zájem o prohlídku bytu ještě před účinností smlouvy, což mu bylo umožněno a navštívil byt dvakrát za přítomnosti syna žalované [jméno] [příjmení] a přítelkyně [jméno] [příjmení], přičemž sdělil, že o koupi nemovitosti nemá zájem. Žalovaná si není vědoma, že by dostala zprávy 18. 3. a [datum]. Telefonický hovor uskutečněný dne [datum] prohlašuje za nesporný. Žalobkyně navíc i po [datum] inzerovala předmětný byt k prodeji včetně parkovacího stání. Žalovaná popírá, že by poskytla nepravdivé informace, neboť v době uzavření zprostředkovatelské smlouvy disponovala právem parkovacího stání [číslo] které bylo změněno za [číslo]. Parkovací stání [číslo] bylo přenecháno za úplatu k užívání [jméno] [příjmení], parkovací stání nebylo možno převést na jeho osobu bez převodu bytu. Tuto skutečnost žalovaná žalobkyni sdělila při uzavření smlouvy a byla ubezpečena, že prohlášení v bodě 1.1 odpovídají pouze Prohlášení vlastníka. Žalovaná rovněž sdělila, že není svobodná, ale je vdaná a jeden pokoj užívá výlučně manžel. Tyto skutečnosti týkající byly žalobkyni sděleny při jednání [datum] v sídle žalobkyně, kde byla přítomna zástupkyně žalované, její zaměstnankyně Mgr. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], dr. [obec] Zvonek. Tyto skutečnosti zazněly také na schůzce před uzavřením smlouvy v lednu 2020, kde byla žalovaná se svým synem [jméno] [příjmení].

5. Žalovaná považuje smlouvu ze dne [datum] za neplatnou vzhledem ke vznesené námitce relativní neplatnosti manžela žalované [jméno] [příjmení]. Žalobkyně nerespektovala smysl a účel právní úpravy, jejíž cílem je ochrana rodinné domácnosti před jakýkoliv jednáním, jehož cílem je znemožnění či ohrožení bydlení členů rodinné domácnosti k předmětné nemovitosti. Žalovaná namítá, že smlouva je absolutně neplatná, neboť byla žalovanou podepsána pod nátlakem a žalovaná byla žalobkyní uvedena v omyl ohledně obsahu smlouvy. Uvedení v omyl spatřuje žalovaná v tom, že ačkoliv bylo znění smlouvy připomínkováno její právní zástupkyní a byla ubezpečena, že námitky byly zapracovány do původního znění, nestalo se tak, a žalovaná byla odvezena k podpisu smlouvy k notářce. Žalovaná namítá sjednanou smluvní pokutu neplatnou vzhledem k její výši, poněvadž žalobkyni nevznikla žádná škoda, když došlo pouze k nafocení a inzerci nemovitosti.

6. Mezi účastníky je nesporné tvrzení, že žalobkyně a žalovaná uzavřeli dne [datum] Smlouvu o službách realitní kanceláře s účinností od [datum]. Ostatní tvrzení týkající se nároku žalobkyně na smluvní pokutu za neposkytnutí součinnosti a uvedení pravdivých údajů žalovanou jsou mezi účastníky sporná a stala se předmětem dokazování.

7. Soud se zabýval nejprve námitkou relativní neplatnosti vnesenou manželem žalované [jméno] [příjmení] dne [datum], v níž namítá, že v předmětné nemovitosti se nachází jejich společná domácnost a tuto této bytové jednotky je za účelem bydlení rodiny třeba. S odkazem na znění § 747 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále o. z.), nebyla shledána vznesená relativní námitka důvodná. Smlouvou o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti nedochází k samotnému zcizení nemovitosti. Žalovaná neuzavírá kupní smlouvu, jejichž předmětem je rodinná domácnost, touto smlouvou je pouze vytvořena možnost vyhledání zájemce k uzavření takové smlouvy. Není vyloučeno ani splnění podmínky žalovanou dané v poslední větě § 747 o. z., tedy zajištění po všech stránkách obdobného bydlení pro rodinu, jež vznesení neplatnosti vylučuje. Námitka manžela žalované se jeví jako účelová a předčasně vznesená, když k danému dni [datum] nebyl znám ani zájemce o koupi nemovitosti, ani případné podmínky převodu, a navíc žalovaná již [datum] odstoupila od dané smlouvy.

8. Soud proto pokračoval v provedení dokazování listinnými důkazy, svědeckými výpověďmi a účastnickými výpověďmi k prokázání sporných tvrzení mezi účastníky týkající se toho, zda žalovaná porušila či neporušila smluvní ujednání a žalobci vznikl nárok na smluvní pokutu, a zjistil tento skutkový stav:

9. Žalobkyně jako zprostředkovatel uzavřela s žalovanou jako klientkou Smlouvu o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti dle § 2445 a násl. zák. č. 89/2012 Sb. Předmět zprostředkování a poskytnutí služeb byl sjednán v bode 1., v němž žalovaná prohlašuje, že je výlučným vlastníkem nemovitostí: jednotka [číslo] způsob užití byt, vymezení podle zákona o vlastnictví bytu v budově [adresa] (víceúčelová stavba) v části obce Zlín, postavené na pozemku par. č. st. [číslo] a související spoluvlastnický podíl o velikostech [číslo] na spoluvlastnických částech budovy [adresa] v části obce Zlín, postavené na pozemku par. č. st. [číslo] a související spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na pozemku par. č. st. [číslo] a nádvoří a na pozemku [číslo] vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín (dále předmětná nemovitost). Součástí nemovitostí je také sklepní kóje [číslo] parkovací stání [číslo] v přízemí domu [adresa] v k. ú. [obec] dle prohlášení vlastníka. Žalovaná má vážný úmysl nemovitost převést, a za tímto účelem prověřuje zprostředkovatele k zajištění služeb ke zprostředkování převodu nemovitostí, a uzavřením této smlouvy projevuje zájem uzavřít se zájemcem zprostředkovatelskou smlouvu. Požadovaná cena za prodej nemovitostí zahrnující provizi zprostředkovatelem, a to včetně základního vybavení bytu a součásti a příslušenství byla sjednána 6 500 000 Kč (bod 2.). V bodě 3. byla sjednána provize zprostředkovatele 5 % z požadované ceny za prodej nemovitosti ve výši a k datu uzavření zprostředkované smlouvy. Doba trvání smlouvy byla sjednána na dobu určitou do [datum]. Ujednána byla exkluzivita služeb zprostředkovatele, činnost zprostředkovatele a klienta s tím, že zprostředkovatel bude vyvíjet činnost směřující k prodeji od [datum].

10. V bodě 7. byla sjednána součinnost a povinnosti účastníků, kdy klient se zavazuje uvést v této smlouvě a při následné vzájemné komunikaci se zprostředkovatelem správné a pravdivé údaje, které se zavazuje při jejich změně aktualizovat. Klient se zavazuje poskytnou zprostředkovateli nezbytnou součinnost potřebnou ke sjednání uzavření zprostředkovatelské smlouvy se zájemcem, a je povinen účastnit se jednání se zájemcem a umožnit zprostředkovateli provádět prohlídku. V bodě 7. 9 klient prohlásil, že si je vědom toho, že zprostředkovatel vykonává svou činnost dle této smlouvy na své náklady a že provize mu náleží pouze tehdy, pokud opatří klientovi příležitost k uzavření zprostředkované smlouvy. Účastníci se v souvislosti s uvedeným dohodli, že klient zaplatí zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši sjednané provize podle článku 3. této smlouvy, jestliže klient poruší tuto smlouvu tím, že neuzavře zprostředkovatelskou smlouvu podle článku 6. 1 se zájemcem, nebo uvede jakékoliv nepravdivé údaje v této smlouvě, nebo neposkytne zprostředkovateli součinnost podle článku odst. 7. 2 této smlouvy, nebo poruší ustanovení článku 5 odst. 5. 2 této smlouvy. Smluvní pokuta je splatná do deseti dnů ode dne doručení výzvy zprostředkovatele na adresu klienta (Smlouva o službách realitní kanceláře ze dne [datum]).

11. K uzavření smlouvy předcházela revize smluvních dokumentů provedená zástupkyní žalobkyně s tím, že dne [datum] je [jméno] [příjmení] zasílána upravená smluvní dokumentace, v níž jsou částečně přijaty připomínky, avšak na některých podmínkách jako smluvní zajištění musí trvat (emailová komunikace mezi zástupkyní žalované a žalobkyní ze dne [datum] a [datum]). Smlouva o službách realitní kanceláře byly připomínkována zástupkyní žalobkyně přímo v textu komentáři a úpravami, a to v označení žalobkyně, ve výše sjednané ceny za prodej nemovitosti, v procentuální výší provize, v účinnosti smlouvy od [datum], k povinnostem žalobkyně a žalovaného při uzavírání zprostředkovatelské smlouvy a ve výši provize nad sjednanou kupní cenu (revize smlouvy s připomínkami zástupkyně žalované). Mezi manželi [příjmení] [jméno] [jméno] a Mgr. [jméno] [příjmení] jako zapůjčiteli a žalovanou jako dlužitelem byla sjednána smlouva o půjčce dne [datum] na částku 300 000 Kč se zřízením zástavního práva k předmětným nemovitostem (Smlouva o zápůjčce ze dne [datum]).

12. Žalovaná je výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí na základě Kupní smlouvy o převedení vlastnictví nemovité věci uzavřené se [právnická osoba] dne [datum] za účasti vedlejšího účastníka zprostředkovatele [právnická osoba] Součástí předmětných nemovitostí vymezených v bode I. je spoluvlastnický podíl na budově a pozemku a také sklepní koje [číslo] parkovací stání [číslo] v přízemí domu [adresa] dle prohlášení vlastníka. Kupní cena byla sjednána ve výši 5 308 491 Kč (Kupní smlouva ze dne [datum]) .V Dodatku [číslo] ke kupní smlouvě o převedení vlastnictví nemovité věci ze dne [datum] se účastníci dohodli na změně smlouvy v tom, že k bytové jednotce náleží sklepní koje [číslo] o podlahové ploše 5,68 m2 a garážové stání [číslo] o podlahové ploše 16,56 m2, obojí situované v suterénních prostorách společných částech domu, s tím, že garážové stání [číslo] sklepní koje [číslo] bude výhradně užíváno bytovou jednotkou [číslo]. S ohledem na větší výměru parkovacího stání se mění dohodnutá kupní cena, která se zvyšuje o 27 846 Kč a doplatek je splatný do pěti dnů od podpisu dodatku, k čemuž došlo dne [datum]. Tato změna nepodléhá vkladu do katastru nemovitostí z důvodu, že nedochází k žádné změně Prohlášení vlastníka ze dne [datum], kde je vymezena jednotka [číslo] v domě [adresa] a jí odpovídající id. podílu o velikosti [číslo] z celku na společných částech domu stejného spoluvlastníka id. podílu o velikosti [číslo] z celku k domem zastavěnému pozemku st. [číslo] a k přilehlému pozemku par. [číslo] ostatní plocha, vše zapsáno na [list vlastnictví] v Katastru nemovitostí vedeného pro k. ú. [územní celek], [územní celek] (Dodatek [číslo] ke kupní smlouvě ze dne [datum]).

13. Kupní smlouvou ze dne [datum] převedla [celé jméno žalované] jako prodávající na [jméno] [příjmení] jako kupujícího garážové stání [číslo] o podlahové ploše 16,56 m2 situované v suterénních prostorách společného části domu [adresa] v k. ú. [obec], které dispozičně náleží k bytové jednotce [číslo]. Prodávající a kupující se dohodli, že garážové stání bude převedeno do výhradního užívání bytové jednotky [číslo] k níž bude nadále dispozičně náležet, a to za sjednanou kupní cenu 250 000 Kč (Kupní smlouva ze dne [datum]). Prohlášení vlastníka budovy a vymezení jednotek učiněné ve smyslu § 4 zákona č. 72/1994 Sb. [právnická osoba] včetně podkladů pro prohlášení vlastníka obsahuje vymezení jednotlivých bytů, spoluvlastnických práv k pozemku s tím, že parkovací stání mimo byt se nezapočítává do plochy bytu a plocha bytu 5.3 byt [číslo] činí celkem 220,94 m2 bez plochy parkovacího stání (Prohlášení vlastníka budovy, Podklady pro prohlášení vlastníka ve znění příloh, vše ze dne [datum]).

14. Soud se nejprve zabýval tvrzením, zda došlo k porušení dohodnuté smluvní povinnosti týkající se povinnosti žalované uvést správné, pravdivé a úplné informace. Žalovaná uvedla, že v říjnu 2019 si přizvala Mgr. [příjmení] a její matku [příjmení] [jméno] [příjmení] k jednání v sídle žalobkyně, poněvadž veškerá ujednání ve smlouvě byla proti ní, proto smlouvu přepracovaly. [jméno] [jméno] na této schůzce řekla, že nemá parkování v tomto domě, ale má parkovací místo přes cestu v parkovacím domě, u čehož byly obě doktorky [příjmení]. V lednu 2020 měla další jednání s [jméno] [jméno], vyzval ji k podpisu smlouvy, což učinili na náměstí v jejich realitní kanceláři. Potvrdil ji, že vše, co navrhla [anonymizováno] [příjmení], je ve smlouvě zapracované, proto to ani nekontrolovala. Je pravdou, že původní parkovací místo [číslo] vyměnila u paní [příjmení], připlatila 40 000 Kč, a protože manžel nechtěl ničeho přispět, prodala toto místo v roce 2017 panu [příjmení]. [příjmení] [příjmení] jí nabídla, že si může předplatit místo na rok dopředu v parkovacím domě asi 14 000 Kč, což v lednu 2020 udělala. Tuto skutečnost sdělila [jméno] [jméno], i když byl u nich na prohlídce v domě. To, že je, ve smlouvě parkovací místo uvedeno, si nevšimla (účastnická výpověď žalované). [jméno] [příjmení] potvrdil, že jejich realitní kancelář zprostředkovala koupi bytu žalované a součástí příslušenství bylo parkovací stání [číslo] sklepní koje [číslo]. Žalovaná projevila zájem o prodej tohoto bytu, a při informační schůzce dne [datum] byly odsouhlaseny změny smlouvy navrhované její zástupkyní. V listopadu 2019 byl v bytě osobně společně se zájemcem Ing. [jméno], kterému žalovaná ukazovala sklepní kóji i garážové stání. Po celou dobu nezaznělo ze strany žalované, že by došlo ke změně ohledně [anonymizováno] stání, nic v tomto směru nebylo ani zástupkyní žalované připomínkováno. O skutečnosti, že parkovací stání není součástí bytu, se dozvěděl až [datum], neboť ho oslovila paní [příjmení] ze [anonymizována dvě slova] (svědecká výpověď [jméno] [jméno]). Mgr. [jméno] [příjmení] [jméno] se osobně účastnila schůzky [datum] v sídle žalobkyně, kde bylo přijato pár změn revidované smlouvy, došlo ke změně kupní ceny, požadovaná byla změna účinnosti smlouvy, k předmětu prodeje nepřišly žádné připomínky. Smlouva se uzavírala před účinností realitního zákona, proto neosahovala možnost výpovědi (svědecká výpověď Mgr. [jméno] [příjmení] [příjmení]).

15. Zástupkyně žalované [příjmení] [jméno] [příjmení] uvedla, že v textu zprostředkovatelské smlouvy jsou vyznačené její revize. Do specifikace prodávané nemovitosti nezasahovala, neměla před schůzkou [datum] od žalované informaci, že parkovací stání převedla na třetí osobu, toto pravděpodobně zaznělo až na předmětné schůzce, kde žalovaná uvedla, že má k dispozici parkovací stání naproti v parkovacím domě. Tímto způsobem došlo ke zjištění, že parkovací stání [číslo] bylo prodáno třetí osobě. [příjmení] [jméno] [jméno] a jeho otce toto nebylo žádným překvapením, žalovaná již [jméno] [jméno] toto řekla v průběhu jeho návštěvy v bytě při nabídce nemovitosti k prodeji. Zástupkyně upozornila, že je vhodné, aby to bylo zapracováno do smlouvy (svědecká výpověď Mgr. [jméno] [příjmení]). Mgr. [jméno] [příjmení], která byla jako zaměstnankyně zástupkyně žalované přítomna na schůzce v říjnu 2019 v sídle [anonymizována dvě slova], se domnívá, že se zde řešilo i parkovací stání. Žalovaná tam řekla, že parkovací stání co měla, změnila za jiné, které následně prodala a zajistila si parkovací stání naproti v parkovacím domě. Žalovaná řekla, že o tom již s [jméno] [jméno] jednali (svědecká výpověď Mgr. [jméno] [příjmení]).

16. Svědkyně [jméno] [příjmení], která poskytuje služby [právnická osoba] jako zaměstnanec [právnická osoba], v květnu nebo červnu 2020 objevila na SReality k prodeji byt žalované, kde bylo uvedeno i parkovací stání. Upozornila žalobkyni, že parkovací stání není součástí bytu. Když si žalovaná kupovala byt v roce 2014, vybrala si stání [číslo] avšak neuvědomila si, že s větším autem tam bude obtížné parkovat. Proto se dohodli na výměně za parkovací stání [číslo] které bylo volné. Asi listopadu 2017 se na ni žalovaná obrátila kvůli finančním problémům a žádala prodej jejího garážové stání [číslo]. Na nabídku reagoval [jméno] [příjmení] [jméno] parkovacího místa [číslo] za parkovací místo [číslo] se řešili až uzavření kupní smlouva s [jméno] [příjmení] dne [datum]. K žádné změně v katastru nemovitost nedošlo, protože parkovací stání nepodléhá vkladu. Pan [anonymizováno] nechal žalovanou užívat parkovací stání [číslo] do února 2018. Od února 2018 do února 2020 měla umožněno zdarma užívání parkovacího stání [číslo] neboť toto parkovací místo patřilo k volným bytům ve vlastnictví [právnická osoba] Od února 2020, kdy parkovací stání [číslo] musela uvolnit, si žalovaná pronajala parkovací místo v parkovacím domě u autobusového nádraží, které stojí 12 000 Kč bez DPH za rok. Pokud by žalovaná byt prodala, nový majitel nemá nárok na parkovací stání, neboť své parkovací místo prodala (svědecká výpověď [jméno] [příjmení]).

17. Z emailové komunikace mezi svědkyní [jméno] [příjmení] a zástupcem žalobkyně bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] popisuje shodně záměnu garážového stání [číslo] za garážové stání [číslo] žalovanou, což bylo vyřešeno následně dodatkem [číslo] smlouvy, a po té prodej garážového stání [číslo] žalovanou panu [příjmení] s tím, že žalovaná zadarmo užívala parkovací stání [číslo] do února 2020 (email ze dne [datum]). 18. [jméno] [příjmení], syn žalované, uvedl, že do jara 2020 mu nebylo známo ničeho o prodeji bytu jeho matkou. Byl přítomen schůzky s [jméno] [jméno] asi v lednu 2020 v jejich bytě, kde mu s matkou říkali, že parkují naproti v parkovacím domě. Byl seznámen také v únoru 2020 s panem [jméno]. V roce 2017 své parkovací stání postoupili panu [příjmení], a od té doby si pronajímali parkovací stání v parkovacím domě u nádraží. V době covidu k nim docházela paní [příjmení], která suplovala jeho práci a vypomáhala matce (svědecká výpověď [jméno] [příjmení]). 19. [jméno] [příjmení] při jednání žalované se [jméno] nikdy nebyla, po vyhlášení lockdownu se se žalovanou nestýkala, mluvily spolu jen telefonicky, viděly se osobně až během léta 2020 (svědecká výpověď [jméno] [příjmení]).

20. Mgr. [jméno] [příjmení] měl zájem o koupi předmětného bytu, avšak v květnu 2020 se od pana [jméno] dozvěděl, že majitelka prodala parkovací místo (svědecká výpověď [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a jeho čestné prohlášení).

21. Ing. [jméno] [příjmení] [jméno] byl v bytě v listopadu 2019 jako zájemce o koupi, žalovaná mu ukázala stání v garáži, které bylo malé, byly to dvě čáry na zemi. Tato schůzka se uskutečnila společně s [jméno] [jméno], na žádnou další schůzku v únoru 2020 si nevzpomíná. O byt neměl zájem, protože cena byla poměrně vysoká, výhled z pokoje byl do zdi a parkovací místo malé, jelikož má AUDI A6. Žalovaná mu neukazovala další parkovací místo v parkovacím domě, to by si pamatoval. Žalovaná učinila nesporným, že svědkovi parkovací místo v podzemních garážích vymezené dvěma čarami ukazovala (svědecká výpověď Ing. [jméno] [jméno] [příjmení]). 22. [anonymizováno] [obec] [anonymizováno] byl přítomen schůzce v říjnu 2019 v sídle jejich společnosti, celou dobu měl za to, že žalovaná prodává byt i s garážovým stáním. Byla to pro něho strategická věc, jinak by nebyl ochoten uzavřít smlouvu o půjčce vázanou na prodej tohoto bytu (účastnická výpověď).

23. Ze Smlouvy o nájmu parkovací plochy [číslo] 2020 bylo zjištěno, že parkoviště [právnická osoba] jako pronajímatel a [celé jméno žalované] jako nájemce uzavřeli dne [datum] smlouvu o pronájmu jednoho parkovacího stání v podzemním podlaží objektu hromadného parkování za účelem parkování osobních automobilů na dobu určitou od [datum] do [datum], nájemné ve výši 12 000 Kč bez DPH (Smlouva o nájmu parkovací plochy ze dne [datum], potvrzení o předávání a převzetí magnetické karty). Z dodatku [číslo] ke Smlouvě o nájmu parkovací plochy uzavřené mezi stejnými účastníky bylo zjištěno, že nájem se sjednává na dobu určitou od [datum] do [datum] za stejných podmínek (dodatek [číslo] ze dne [datum], faktura ze dne [datum], výpis z účtu ze dne [datum] [příjmení] [jméno] na částku 14 520 Kč).

24. Žalobkyně doložila inzerci bytu včetně garážového stání za 7 500 000 Kč. Z bohaté písemné komunikace mezi zástupci účastníků bylo zjištěno, že žalovaná měla zájem na ukončení zprostředkovatelské smlouvy a prodeje nemovitosti ke dni [datum], nicméně žalobkyně trvala na platnosti smlouvy do [datum]. Mezi žalobkyní a žalovanou došlo ke zhoršení vztahů, v důsledku čehož byla podáno trestní oznámení a podněty na Českou obchodní inspekci. Soud nicméně z těchto důkazů neshledal žádná podstatná zjištění pro rozhodnutí v této věci, stejně jako z dalších provedených důkazů.

25. Soud v této části dokazování učinil skutkový závěr, že žalovaná neposkytla žalobkyni při uzavírání Smlouvy o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti dne [datum] úplné a pravdivé informace, týkající se parkovacího stání náležejícího k předmětné nemovitosti. Ačkoliv v procesní obraně v rámci koncentrace řízení žalovaná tvrdila, že při schůzce v sídle žalobkyně dne [datum] uvedla, že parkovací stání [číslo] bylo vyměněno za parkovací stání [číslo] které bylo přenecháno za úplatu k užívání [jméno] [příjmení], z provedených důkazů má soud za prokázané, že se tak nestalo. Smlouva o službách realitní kanceláře byla připomínkovaná zástupkyní žalované, nikoliv však v části vymezení předmětu zprostředkování a poskytování služeb. Nelze přistoupit na obranu žalované, že nemohlo dojít k převodu vlastnického práva k parkovacímu stání na třetí osobu, ani že předmět smlouvy se vztahoval k obsahu prohlášení vlastníka, dle něhož k nemovitostí náleží parkovací stání [číslo]. Žalovaná si byla vědoma skutečnosti, že parkovací stání [číslo] neužívá od roku 2014, kdy bylo za souhlasu pověřené osoby [právnická osoba] [jméno] [příjmení] změněno na parkovací stání [číslo] kvůli velikosti užívaného vozidla. Právně byla tato věc dána do souladu až v roce 2017, kdy došlo k uzavření Dodatku [číslo] kupní smlouvy o převedení vlastnické nemovitosti dne [datum] a doplatku kupní ceny ve výši 27 846 Kč. Následně žalovaná kupní smlouvou dne [datum] převedla toto garážové stání [číslo] na [jméno] [příjmení] za kupní cenu 250 000 Kč, poukázanou téhož dne na její účet. Do února 2020 bylo umožněno žalované bezplatně užívat parkovací stání [číslo]. Toto parkovací stání žalovaná pak v listopadu 2019 při prohlídce jako součást bytu ukázala Ing. [jméno] [jméno]. Žalovaná nemohla při schůzce dne [datum] prezentovat jako možnost parkování v parkovacím domě [ulice] u autobusového nádraží, když toto místo měla řádně pronajato až od [datum]. V souladu s tvrzením žalobkyně je pak výpověď [jméno] [příjmení], která sama upozornila žalobkyni na nepravdivou nabídku v inzerci o prodeji bytu žalované společně s parkovacím místem. Stalo se tak v květnu 2020, což odpovídá jak svědecké výpovědi [jméno] [jméno], tak výpovědi zájemce o koupi bytu Mgr. [jméno] [příjmení], který se v tu dobu od žalobce tuto informaci dozvěděl. Naopak v rozporu s tvrzením žalované je výpověď syna [jméno] [příjmení], jenž uváděl, že již od roku 2017 měli k dispozici parkovací stání v protějším parkovacím domě a na tuto skutečnost upozorňoval [jméno] [jméno] v únoru 2020, ačkoliv tento byl na prohlídce bytu v listopadu 2019. V rozporu je pak i svědecká výpověď [jméno] [příjmení], která sama uvedla, že po dobu lockdownu s žalovanou nebyla v žádném osobním kontaktu, jak tvrdil syn [jméno] [příjmení], tudíž nebyla ani osobně při žádné prohlídce bytu, jak tvrdila žalovaná. Soud v tomto směru uzavřel, že informace poskytnuté žalovanou žalobkyni ohledně předmětu zprostředkování za účelem vyhledání zájemce a uzavření kupní smlouvy byla nepravdivá. Informace týkající se parkovacího stání lze považovat za zásadní a rozhodná pro stanovení kupní ceny a rovněž pro vyhledávání budoucího kupujícího.

26. Soud provedl dokazování týkající se tvrzení žalobkyně o porušení povinností žalované poskytnout součinnost při nabídce ke sjednání a uzavření zprostředkovávané smlouvy se zájemcem, zejména umožnit prohlídku se zájemcem. Soudu je z úřední činnosti známo, že pandemie Covid-19 jako epidemie virové nemoci Covid-19 způsobená koronavirem SAR-CoV-2 se na území České republiky projevila dne [datum], kdy byly potvrzeny první tři případy. První opatření proti epidemii přijal stát dne [datum] a dne [datum] bylo po jednání vlády oznámeno, že ode dne 11. 3. budou uzavřeny školy a dne [datum] byl vyhlášen nouzový stav s řadou omezení pro občany a podniky, včetně zákazu vstupu občanům z rizikových zemí a ode dne [datum] byla zavřena restaurační zařízení a ostatní provozovny mimo těch nejdůležitějších. Ode dne [datum] byly až na výjimky uzavřeny všechny hranice. Dne [datum] bylo oznámeno první úmrtí pacienta. První vlna pandemie vyvrcholila v Česku kolem [datum], a boj s pandemií pokračuje až do současné doby. V počátcích pandemie nebyla k dispozici žádná ochrana úst, dýchacích cest, masky ani respirátory a ani dezinfekční prostředky. Stejně tak nebylo možno se nechat veřejností testovat antigenními ani PCR testy, poněvadž nebyla pro veřejnost k dispozici, jelikož především byly zajišťována bezpečnost a bezinfekčnost zdravotnického personálu a zdravotnických zařízení.

27. Žalovaná v této souvislosti doložila lékařskou zprávu o svém nedobrém zdravotním stavu, což bylo koneckonců podmětem i k prodeji předmětného bytu. Ze souhrnné zprávy z vyšetření vystavené MUDr. [jméno] [příjmení], [právnická osoba] bylo dne [datum] zjištěno, že žalovaná v souvislosti s probíhající imunosupresivní léčbou patří k nejvíce ohroženým skupinám pacientů v rámci pandemie covid-19, z tohoto důvodu jí bylo onou obvodní lékařkou i ošetřující revmatoložkou doporučeno od [datum] se zdržovat výhradně v bytě, nevycházet ven, zajistit si nákup druhou osobou, omezit se na nezbytné minimum sociálních kontaktů, zhoršení zdravotního stavu vždy nejprve konzultovat telefonicky. Toto opatření trvalo po celou dobu pandemie covid-19. Žalovaná učinila nesporným telefonní hovor [jméno] [jméno] [datum], SMS zprávy rozporovala.

28. Svědek [příjmení] [jméno] [příjmení] ve své svědecké výpovědi uvedl, že neměl zájem o videokonferenci, jelikož na základě ní, nelze byt koupit. Svědek [příjmení] [příjmení] [titul za jménem], že již v listopadu 2019 sdělil, že nemá o byt zájem. Jiné znemožnění či neumožnění prohlídek žalovanou nebylo žalobkyní prokázáno. Žalovaná navíc [datum] sdělila, že nemá o prodej bytu zájem. Soud v tomto dokazování dospěl ke skutkovému závěru, že žalovaná neporušila povinnost poskytnout součinnost a to z důvodu vis maior pandemie, zvláštní právní skutečnost, spočívající v mimořádné, nepředvídatelné a nezaviněné události, která zachvátila i Českou republiku. V březnu 2020 nebyl znám rozsah a důsledky onemocnění, a především nebyly známy žádné objektivně zjištěné možnosti přenosu nákazy a léčení onemocnění. Nařízení izolace se týkalo především zranitelných osob, mezi něž patří i žalovaná. Pokud žalovaná neposkytla žalobkyni součinnost při prohlídce bytu, učinila tak ve vyšším zájmu svého zdraví, což nelze přičítat k její tíži.

29. Při právním hodnocení věci soud především uzavřel, že žalovaná neprokázala neplatnost Smlouva o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti ze dne [datum] z důvodu, že by byla podepsána pod nátlakem (§ 587 o. z.) a žalovaná byla uvedena v omyl (§ 583 o. z.). Z provedených důkazů je zřejmé, že žalovaná podepsala smlouvu na základě telefonního kontaktu se zástupcem žalobkyně [jméno] [jméno] v sídle společnosti žalobkyně ve [obec] (nikoliv u notáře), učinila tak dobrovolně po dohodě, když forma nátlaku či výhrůžek nebyla ani tvrzena. Jako osoba plně svéprávná odpovídá také za obsah smlouvy, který podepisuje a má se za to, že je bdělá svých práv a jedná s běžnou péčí a opatrností (§ 4 o. z.). Žalovaná potvrdila, že si smlouvu nečetla a předpokládala pouze, že došlo k zapracování námitek její zástupkyně. Takové jednání nelze považovat za uvedení v omyl druhou stranou, bylo způsobeno nedůsledností a nepozorností žalované. Navíc je třeba dodat, že v řízené prokázané námitky zástupkyně žalované se netýkaly předmětné nemovitosti a žalovanou nebyla vznesena ani relativní námitka neplatnosti smlouvy.

30. Soud se nezabýval platností Smlouvy o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti ze dne [datum] jako celku, jelikož i v případě její neplatnosti z důvodu nemožnosti ukončení smluvního vztahu by vycházel z toho, že ujednání o smluvní pokutě lze považovat za ujednání platná (§ 576 o. z.). Soud se stejně tak nezabýval právním kritériem vymezení a převodu parkovacího místa v předmětné nemovitosti, ale koncentroval se na žalobní tvrzení týkající se porušení smluvních povinností žalovanou při sjednávání smlouvy a jejich důsledkem ve sjednané smluvní pokutě (§ 2048 o. z.).

31. Podle § 2048 o. z. ujednají-li si strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžním.

32. Soud dospěl k závěru, že žalovaná porušila smluvní povinnost, k níž se v rámci Smlouva o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti dne [datum] zavázala, tedy že pravdivě a úplně uvede veškeré údaje, což znamená přesně a bezchybně specifikuje nemovitost v souladu s faktických i právním stavem, kterou zadává realitní kancelář ke zprostředkování a vyhledání zájemce ke koupi uvede. Žalovaná ke dni uzavření smlouvy [datum] však nedisponovala žádným parkovacím stáním v předmětné nemovitosti, a to ani parkovacím stáním [číslo] jenž je uveden jako předmět zprostředkování, ani jiným parkovacím stáním v předmětném domě. Žalovaná k tomuto datu nedisponovala ani smlouvou o parkovacím stání v parkovacím domě na [anonymizováno] ulici. Takové klamavé a nepřesné uvedení předmětu zprostředkování je postiženo v bodě 7. 9 smlouvy smluvní pokutou za uvedení jakýkoliv nepravdivých údajů v této smlouvě. Opačný závěr učinil soud v případě tvrzeného porušení za neposkytnutí součinnosti zprostředkovateli dle článku 7.2 této smlouvy, tedy jednání se zájemcem a umožnění provádět prohlídku se zájemcem. Žalobkyni vznikl nárok na úhradu smluvní pokuty ve sjednané výši 325 000 Kč, tj. ve výši sjednané provize vycházející z dohodnuté kupní ceny za tuto nemovitost 6 500 000 Kč.

33. Podle § 2051 o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

34. Žalobkyni vznikl nárok na smluvní pokutu v této výši při porušení kterékoliv ze sjednaných povinností v jejím plné dohodnuté výši. Soud však zohlednil námitku žalované o nepřiměřeně vysoké smluvní pokutě a přistoupil k moderaci, což mu umožňuje § 2051 o. z. Soud při uplatnění moderačního oprávnění porovnává hodnotu a význam zajišťované povinnosti s výší smluvních pokut i v případech, kdy smluvní pokuta slouží k zajištění nepeněžité povinnosti (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2017, sp. zn. 32 Cdo 2556/2017). Význam a hodnota zajišťované povinnosti může být při posuzování přiměřenosti smluvních pokut toliko podpůrných měřítkem, nikoliv jediným (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2014, sp. zn. 23 Cdo 2535/2012). Soud zde vyšel z úvahy s odkazem na uvedenou judikaturu, že výše smluvní pokuty sice odpovídala výši významu a hodnotě zajišťované povinnosti a odvíjela se od stanovené kupní ceny, nicméně pro posouzení bylo nezbytné zjištění, že žalobkyně ačkoliv byla již informována třetí osobou o nepravdivosti uvedeného údaje týkající se parkovacího stání, toto parkovací stání nadále k prodeji jako součást bytu inzerovala. Důležité kritérium bylo také, že žalobkyni nevznikla žádná jiná škoda, než zveřejněním inzerce, jelikož žalovaná odstoupila od smlouvy uzavřené s účinností od dne [datum] nejpozději ke dni [datum], kdy žalobkyně písemně oznámila svůj záměr neprodávat byt. Žalobkyně tedy inzerovala nemovitost k prodeji, aniž by měla jiné výdaje souvisejících se zabezpečením a zprostředkováním zájemce ke koupi. Žalobkyni tudíž smluvní pokuta pokryje i po moderaci soudem výši vzniklé škody, neboť tato nebyla tvrzena ani prokázána ve vyšší výši. Soud vycházel z objektivních okolností případu, které uzavření smlouvy doprovázely a především z rozsahu porušení smluvní povinnosti a jejich důsledků. Při této úvaze dospěl k závěru, že smluvní pokuta v poloviční výši za jedno porušení smluvního ujednání je odpovídající skutkovému i právnímu hodnocení věci.

35. Soud zavázal žalovanou k zaplacení částky 162 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení. Výše úroků z prodlení odpovídá § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/1996 Sb. a první den prodlení se odvíjí od výzvy k úhradě smluvní pokuty a marném uplynuté desetidenní lhůty splatnosti stanovené do dne [datum].

36. Žaloba byla pak zamítnuta ve stejném rozsahu co do částky 162 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení.

37. Podle § 142 odst. 2 o. s. ř. soud rozhodl o nákladech řízení dle poměru úspěchu a neúspěchu tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, když úspěch a neúspěch žalobkyně v jejím žalobním nároku je v totožné výši.