28 Co 184/2025 - 199

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Martiny Štolbové a soudkyň Mgr. Jaroslavy Homolové a Mgr. Aleny Zemkové ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozená [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o zrušení rozhodnutí spoluvlastníků o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v [Anonymizováno] ze dne [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. [Anonymizováno], č. j.[Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno]-[Anonymizováno], takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že se ruší rozhodnutí žalovaných ze dne [datum], o vypovězení nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] se [právnická osoba], sídlem [adresa], IČO [IČO], jejímž předmětem byl nájem pozemků parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba bez č. p./č. ev., a parc. č. [hodnota], zapsaných na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec a katastrální území [adresa].

II. Žalovaní jsou povinni nahradit žalobkyni na nákladech řízení před soudem prvního stupně [částka] a před odvolacím soudem [částka] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Okresní soud v [adresa] (dále i jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne [datum], č. j. [spisová značka] (dále i jen „napadený rozsudek“), zamítl žalobu (výrok I.) a žalobkyni uložil povinnost nahradit žalovaným na nákladech řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaných (výrok II.).

2. Soud prvního stupně dospěl po provedeném dokazování k následujícím skutkovým zjištěním. Účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu se společností [právnická osoba] (dále i jen „nájemce“), jejímž předmětem byl pronájem pozemků parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] – objekt občanské vybavenosti, parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba bez č.p. nebo č. ev. – jiná stavba, a parc. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa] (dále jen „nemovité věci“). V katastru nemovitostí jsou účastníci zapsáni jako spoluvlastníci nemovitých věcí, každý s podílem o velikosti [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Žalovaní se dopisem ze dne [datum], doručeným téhož dne, obrátili na žalobkyni se záměrem ukončit výpovědí nájemní smlouvu se [právnická osoba] Žalobkyně přípisem ze dne [datum] nesouhlasila se záměrem vypovědět nájem. Žalovaní dne [datum] jako spoluvlastníci [Anonymizováno]/[Anonymizováno] většinou (hlasy obou žalovaných) rozhodli o výpovědi nájemní smlouvy a podání výpovědi, o rozhodnutí žalobkyni informovali dopisem doručeným jí dne [datum]. Společnosti [právnická osoba] byla výpověď z nájmu doručena dne [datum]. Za rok 2022 uvedla žalobkyně v daňovém přiznání celkový příjem [částka], z toho z nájmu od [právnická osoba] [částka]. Naproti tomu neměl soud prvního stupně, i přes poučení žalobkyně podle § 118a odst. 3 o. s. ř., za prokázané majetkové, finanční a příjmové poměry žalobkyně v letech 2023 a 2024 a jakou část jejích příjmů činil příjem z nájmu od nájemce.

3. Pro nadbytečnost, když by nemohly nic změnit na skutkovém závěru a rozhodnutí ve věci, neprovedl soud prvního stupně další důkazy.

4. Po právní stránce posoudil soud prvního stupně věc podle § 1128, § 1129 a § 1130 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“ nebo „zákon č. 89/2012 Sb.), a s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod č. 5/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní, uzavřel, že s ohledem na 100 % pokles nájemného, resp. užitků plynoucích z nemovitých věcí, v důsledku výpovědi nájemní smlouvy je rozhodnutí spoluvlastníků o výpovědi nájemní smlouvy rozhodnutím o mimořádné záležitosti podle § 1129 o. z. Neshledal však těžkou újmu podle § 1130 o. z., která by žalobkyni jako přehlasovanému spoluvlastníkovi rozhodnutím žalovaných hrozila. Nebylo totiž prokázáno, že skončení nájemního vztahu bude mít za následek negativní dopad na stav nemovitých věcí a jejich údržbu či vznik nároku nájemce za převzetí zákaznické základny podle 2315 o. z. vůči účastníkům, neboť žalovaní nemají záměr provozovat v nemovitých věcech stejnou či obdobnou činnost. A 55 % pokles příjmů v důsledku výpovědi nájmu žalobkyně doložila za předcházející rok a půl rozhodnutí spoluvlastníků, a proto není časově relevantní k hrozbě těžké újmy podle § 1130 o. z. Nadto má žalobkyně i jiné příjmy než z nájmu nemovitých věcí a je i 50 % spoluvlastníkem [právnická osoba], která dosahuje ročního zisku cca [částka].

5. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, jímž se domáhala zrušení rozsudku soudu prvního stupně a vrácení mu věci k dalšímu řízení. Napadený rozsudek považuje za nepřezkoumatelný. Má za to, že rozhodnutí spoluvlastníků je nelogické a vyvolané tím, že nájemce dal výpověď z nájmu vedlejšího pozemku společnosti 1. žalovaného [právnická osoba] V důsledku výpovědi dojde ke ztrátě příjmu žalobkyně z nájmu nemovitých věcí, a žalovaní ani netvrdili jejich další osud. Proto žalobkyni rozhodnutím spoluvlastníků vznikla těžká újma. Tvrzení žalovaných o problémech v komunikaci a o nespolehlivosti nájemce nebyla prokázána, naopak nájemce se o nemovité věci stará, pravidelně hradí nájemné (předchozí žaloba ohledně neplacení za užívání byla z důvodu neshody na výši nájemného). Žalobkyni není dosud znám důvod výpovědi a další osud nemovitých věcí. Má proto obavu, že nemovité věci budou po ukončení nájemního vztahu chátrat, protože sama nemá zájem je užívat a pečovat o ně nad rámec svého spoluvlastnického podílu.

6. Žalovaní ve vyjádření k odvolání navrhli potvrzení rozsudku soudu prvního stupně, který považují za správný. Trvají však na svém názoru, že rozhodnutí spoluvlastníků v dané věci je rozhodnutím o běžné správě věci ve smyslu § 1128 o. z., když v důsledku výpovědi z nájmu nemovitých věcí nehrozí obecně, ani v tomto případě, žádné podstatné zlepšení nebo zhoršení, resp. změna jejich účelu nebo zpracování apod., jak má na mysli § 1129 o. z. v případě rozhodování o významné záležitost. I pokud by se jednalo o rozhodnutí o významné záležitosti, tak žalobkyně podle § 1130 o. z. neprokázala, že by ji rozhodnutím spoluvlastníků vznikla těžká újma. Žalovaní nemají zájem na tom, aby v nemovitých věcech provozoval svoji činnost nájemce, který pro ně představuje neseriózního partnera, primárně mají zájem nemovité věci, resp. své spoluvlastnické podíly, bez zátěže nájmu prodat třetí osobě.

7. Žalobkyně na základě poučení odvolacího soudu doplnila, že oprava fasády probíhala v roce 2019 na základě souhlasu původního vlastníka [jméno FO], matky žalobkyně, na náklady nájemce. K poškození vstupních dveří došlo dne [datum] v souvislosti s vloupáním do objektu, nahlášeno bylo žalobkyni, opravu provedl [datum] nájemce. Žalobkyně si není vědoma, že by ona sama či nájemce nekomunikovali s žalovanými. Ve své podstatě ani nemají důvod pro komunikaci, neboť nájemné je řádně hrazeno, opravy jsou prováděny na náklady nájemce. K výpovědi nájemní smlouvy došlo bezdůvodně a rozhodnutí žalovaných má negativní dopad na všechny účastníky. Opravy provedené na nemovitých věcech v letech 2018-2019 byly řešeny na náklady nájemce a odsouhlaseny vlastníkem [jméno FO]. Protože vztahy spoluvlastníků jsou narušeny a spoluvlastnictví neplní svůj účel, navrhuje s odkazem na § 1139 o. z., aby byl nařízen prodej spoluvlastnických podílů, o které projevil zájem nájemce, za cenu [částka] za každý z podílů, případně za cenu obvyklou.

8. Žalovaní v reakci na poučení odvolacího soudu nad rámec dříve uvedeného doplnili, že rozhodnutí o výpovědi z nájmu by mohlo být rozhodnutím o mimořádné záležitosti, jestliže by byla porušena základní práva menšinového spoluvlastníka, jak vyplývá z nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 1735/07. Tak tomu není a žalovaní mají právo vybrat si nájemce, resp. kupujícího. Žalovaní mají za to, že nejsou povinni tvrdit a prokazovat důvody svého rozhodnutí o výpovědi z nájmu, činí tak jen na výzvu odvolacího soudu. Žalobkyně vystupovala ve vztahu k žalovaným v postavení spoluvlastníka, společníka a jednatele nájemce a jako sestra žalovaného a teta žalobkyně. Po smrti matky žalobkyně a žalovaného omezila se žalovanými komunikaci a byla to ona, kdo jako společník a jednatel nájemce nájemci umožnil dlouhodobě neplatit žalovaným žádné nájemné a užívat nemovité věci bez právního důvodu. Ani po uzavření nájemní smlouvy nájemce zpočátku řádně nájemné neplatil. Žalobkyně jako jednatelka nájemce se žalovanými nekomunikovala od nabytí jejího podílu ve společnosti [právnická osoba] dne [datum]. Podle nájemní smlouvy byl nájemce povinen provádět veškerou péči a údržbu nemovitých věcí na svůj náklad, mimo jiné i nátěry plechových částí budovy, nátěry a údržbu vjezdových vrat, opravy rozbitých a poškozených součástí předmětu nájmu. Nekomunikace nájemce se žalovanými spočívá v neplacení nájemného po smrti předchozího společníka nájemce i po uzavření nájemní smlouvy, ve skutečnosti, že nájemce neoznámil žalovaným svůj záměr provést zateplení objektu a vybudování nové fasády, která byla provedena v roce 2019. Ohledně fasády proběhla komunikace mezi nájemcem a 1. žalovaným až z jeho podnětu po provedení fasády v lednu 2021. Komunikace neproběhla ani ohledně poškození vjezdových vrat v roce 2025 a poškození vstupních dveří do objektu v roce 2021. V prosinci 2023 došlo ke vloupání do objektu a poškození dveří a oken a tuto skutečnost nájemce neoznámil 1. žalovanému, který se o tom dozvěděl od policie. Oznámeno nebylo ani poškození vjezdových vrat v roce 2021. Ohledně opravy vstupních vrat v roce 2025 reagoval nájemce na urgenci 1. žalovaného, přislíbil opravu, ale neprovedl ji. Ohledně potřeby výměny vstupních dveří a sjednání pojistné smlouvy probíhala v roce 2021 komunikace i mezi zástupci účastníků. Pojistnou smlouvu nakonec zajistili žalovaní bez součinnosti žalobkyně, vjezdová vrata byla opravena jen provizorně. Fasáda byla provedena vadně, když ve spodní části nepřiléhá ke zdivu, je tzv. odfouklá, kryt odvětrávání budovy je odchlípnutý a neodpovídá přesahu střechy budovy, který je nedostatečný. Nájemce neprovádí údržbu v podobě nátěrů a opravy vjezdových vrat a oplocení, které je v dezolátním stavu, v areálu ponechává stavební suť, jiný stavební materiál a odpad, který tam sám dovezl, anebo pochází z předmětu nájmu nebo je ve vlastnictví nájemce, a to včetně nebezpečného odpadu – eternitové střešní krytiny.

9. Krajský soud v Praze jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno proti nepravomocnému rozsudku okresního soudu oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti kterému je odvolání objektivně přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario), přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně i řízení, které vydání rozsudku přecházelo, a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

10. Žalobkyně předně namítala nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně v souvislosti s jeho závěry o absenci těžké újmy žalobkyně vyvolané rozhodnutím ostatních spoluvlastníků. Nesouhlas účastníka řízení s právním posouzením sporu však nepřezkoumatelnost rozsudku nezakládá. Tuto námitku proto nepovažuje odvolací soud za důvodnou. Napadený rozsudek má náležitosti požadované ustanovením § 157 odst. 2 o. s. ř. a navíc jeho odůvodnění ani nebylo podle obsahu odvolání na újmu uplatnění práv žalobkyně (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní).

11. Dále odvolací soud uvádí, že vzhledem k tomu, že řízení v projednávané věci je řízením, v němž z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.), není odvolací soud vázán žalobním žádáním žalobkyně. Soud je vázán obsahovým vymezením rozhodnutí, které je předloženo soudnímu přezkumu, nicméně je o něm oprávněn rozhodnout odlišně od žalobního žádání (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod č. 5/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní). Soud je tedy vázán konkrétním rozhodnutím o významné záležitosti (§ 1129 odst. 2 o. z.) potud, že nemůže rozhodovat o jiné spoluvlastnické neshodě, v tomto rámci však může volit řešení vyplývající z § 1139 odst.

1. Nemůže však rozhodnout o jiném předmětu sporu, tedy např. o nařízení prodeje spoluvlastnických podílů účastníků, jak v průběhu odvolacího řízení navrhovala žalobkyně [viz např. Králík in Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), Komentář. 2. vydání, [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2021, 583-584 s.].

12. Odvolací soud vyšel při svém rozhodování ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, která považuje za správná, a na která pro stručnost v plném rozsahu odkazuje. Dokazování doplnil podle § 213 odst. 4 o. s. ř. důkazy, které soud prvního stupně neprovedl a které účastníci navrhli v odvolacím řízení po poučení podle § 118a odst. 3 o. s. ř. (k existenci důvodů pro vypovězení nájemní smlouvy a jejich závažnosti). Z nich zjistil:

13. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřené [právnická osoba] jako nájemcem a účastníky jako pronajímateli dne [datum], že jejím předmětem jsou nemovité věci, které byly pronajaty za účelem provozování STK na dobu neurčitou od [datum] za měsíční nájemné [částka] splatné každému z pronajímatelů jednou třetinou. Náklady na vodné, stočné, energie, plyn, odvoz odpadu souvisejícího s provozováním podnikatelské činnosti a úklidových činností, náklady střežení objektu hradí nájemce na svůj náklad. Nájemce uhradí pronajímatelům i dlužné nájemné za měsíce leden až červenec 2022 v celkové výši [částka] ve splátkách s běžným nájemným od srpna do prosince 2022. Nájemce se zavázal o předmět nájmu, příslušenství a zařízení řádně pečovat a udržovat je na svůj náklad (včetně vymalování), na svůj náklad odstranit poškození jím zaviněná, zajistit běžnou údržbu pronajatých prostor na svůj náklad, včetně údržby a oprav počítačových rozvodů, oprav a údržby plynového kotle, na vlastní náklad a odpovědnost zajistit technický dozor nad zařízeními, která tvoří příslušenství nebo jsou součástí pronajatých nebytových prostor, a která dozoru podléhají, zejména zajistit prohlídky a revize příslušných zařízení (elektroinstalace hasicích přístrojů, topného systému včetně kotle a komínů), dodržovat bezpečnostní předpisy pro provoz rozvodů elektřiny, vody, tepla a neprodleně sdělit pronajímateli veškeré závady nebo hrozící či jiné vzniklé škody způsobené na předmětu nájmu a v přiměřené lhůtě odstranit na vlastní náklad škody způsobené nájemcem či v souvislosti s jeho činností a umožnit pronajímateli kontrolu všech pronajatých prostor v době provozní doby. Jako kontaktní osoba pro nájemce byl označen 1. žalovaný. Nájemní vztah mohl být ukončen výpovědí s výpovědní lhůtou 6 měsíců, nebude-li smluvními stranami dohodnuta jiná výpovědní doba, a to z jakéhokoliv výpovědního důvodu nebo bez uvedení důvodu. Dále bylo ujednáno, že nájemce je oprávněn činit jakékoliv stavební zásahy pouze za předchozího písemného souhlasu pronajímatele.

14. Z výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba], že společnost byla zapsána do obchodního rejstříku dne [datum]. Jedním z jejich jednatelů je 1. žalovaný, který je také jedním ze dvou společníků.

15. Z dopisu zástupce [právnická osoba] zástupci [právnická osoba] ze dne [datum], že mimo jiné požaduje dohodu, na jejímž základě vznikl u pozemku společnosti [právnická osoba] výběh pro psa, o něhož se stará na základě údajné dohody společnost [právnická osoba]

16. Z dopisu zástupce [právnická osoba] ze dne [datum] 1. žalovanému, že se na 1. žalovaného obrací ve věci vyklizení neoprávněného užívání pozemků blíže specifikovaných v katastrálním území [adresa], z nichž byla dána výpověď společnosti [právnická osoba], lhůta uplynula k [datum], ale v areálu byli po vyklizení ponecháni psi.

17. Z úředního záznamu [právnická osoba], Obvodní oddělení [adresa], ze dne [datum], že se dostavil 1. žalovaný k podání vysvětlení, a uvedl, že je třetinovým vlastníkem nemovitých věcí, které jsou pronajaty společnosti [právnická osoba], která bude hradit škodu na poškozených dveřích a okně vzniklou vloupáním do areálu.

18. Z výpovědi [právnická osoba] ze dne [datum], adresované [právnická osoba], že se vypovídá smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená dne [datum], jejímž předmětem jsou autodílny, administrativní prostory, sociální zařízení v objektu č. p. 24 v [adresa], Koněvova ulice. Výpověď je dána s tříměsíční výpovědní lhůtou.

19. Z potvrzení realitní kanceláře [jméno FO] ze dne [datum], že se na něj v lednu 2024 obrátili žalovaní jako spoluvlastníci nemovitých věcí se žádostí o zajištění pronájmu či prodeje nemovitých věcí a o vyhledání potencionálních zájemců o prodej či pronájem areálu. Na základě toho vedl nezávazná jednání s několika možnými zájemci, v září 2024 jej 1. žalovaný požádal o přerušení jeho realitní činnosti z důvodu probíhajícího soudního sporu se žalobkyní.

20. Ze spisu Okresního soudu v [adresa] sp. zn. [spisová značka], že žalovaní zahájili dne [datum] proti [právnická osoba] spor o zaplacení částky [částka] s příslušenstvím jako náhrady za užívání nemovitých věcí 1. žalovaný za období [datum] – [datum] a 2. žalovaná za období od [datum] do [datum], na kterou jim bylo zčásti plněno v dubnu 2022, když 1. žalovaný se stal třetinovým spoluvlastníkem nemovitých věcí ke dni úmrtí [jméno FO] [datum] a 2. žalovaná ke dni úmrtí dědice [jméno FO] [jméno FO] [jméno FO] [datum]. Řízení bylo ohledně jistiny a části úroků zastaveno usnesením ze dne [datum], č. j. [spisová značka], z důvodu částečných úhrad ze strany žalované [právnická osoba]

21. Z fotografií, že zachycují pohled na část budovy a před ní popraskaný beton, části [právnická osoba], suti a různých věcí u stěny domu, rozbité okenní sklo u domu, zrezivělá vstupní vrata, objekt označený „přijímací kancelář STK“ bez fasády s krytinou přesahující okapy, nenatřená vrata, rozdrobený beton při vjezdu, složenou střešní krytinu (vlnitý plech) u plotu, odkrytou a zčásti propadlou střechu u přístřešku, uhnilé dřevo a rozpadlé dřevo u části oplocení, střechu u budovy „přijímací kanceláře STK“ s fasádou a střešní krytinou částečně nedosahující nad okapy.

22. Z dopisu [Jméno advokáta] ze dne [datum], adresovaného zástupci [právnická osoba], že za měsíce srpen a září 2022 nebylo podle dohody stran uhrazeno žalovaným nájemné.

23. Ze SMS komunikace účastníků ze dne [datum], že se „Janině“ vytýká špatné provedení fasády, vstupních dveří, a to v reakci na její zprávu, že musely být dány nové provizorní (nikoli venkovní) dveře, protože se předchozí rozštíply a nešlo je zavírat. Dne [datum] bylo „Janině“ sděleno, že se natřely dveře, byly dány zámky, které nejsou bezpečností. Na to bylo reagováno, že dveře byly štípnuty u pantu, praskly, jsou provizorní, takže nemají bezpečnostní zámky a jsou chodbové. Na zateplení budovy se domlouvala ještě s matkou a spolu s ní se musela dělat nová fasáda. Dne [datum] byla „Janině“ odeslána zpráva, že bylo domluveno vyklidit sklady, natřít sklad, opravit fasádu, dodělat plot, vytížit areál a alespoň jednou měsíčně se scházet na poradu; nic z toho není uděláno.

24. Z e-mailu od [právnická osoba] pro [právnická osoba] ze dne [datum], že se sděluje, že řádná oprava vrátek pro vstup do objektu bude provedena po oslovení firmy, která vyhodnotí stav a navrhne řádnou opravu.

25. Z e-mailu [jméno FO] ze dne [datum], že byl projednán upravený návrh nájemní smlouvy, klienti požadují, aby druhá strana zajistila výměnu dvou kusů vchodových dveří, které byly poškozeny podle informací od žalobkyně zákazníkem dne [datum].

26. Z e-mailu [jméno FO] [jméno FO] [Jméno advokáta] ze dne [datum], že klient souhlasí s výměnou dveří, která by měla proběhnout v nejbližší době.

27. Při odvolacím jednání dne [datum] účastníci učinili nesporným, že vchodové dveře byly vyměněny koncem roku 2021.

28. Odvolací soud převzal skutkový závěr soudu prvního stupně (bod 2. odůvodnění tohoto rozsudku), který po doplnění dokazování doplnil o následující: Účastníci pronajali po skončení soudního sporu, v němž se žalovaní domáhali zaplacení úhrad za užívání jejich spoluvlastnických podílů na nemovitých věcech, nemovité věci společnosti [právnická osoba] smlouvou dne ze [datum] za účelem provozování STK na dobu neurčitou od [datum] za měsíční nájemné [částka], splatné každému z pronajímatelů jednou třetinou, kontaktní osobou pro nájemce za účastníky byl určen 1. žalovaný. Nájemce se zavázal řádně udržovat a pečovat o nemovité věci na svůj náklad a na svůj náklad odstranit poškození jím zaviněná. Nájemné za srpen a září 2022 nebylo nájemcem včas zaplaceno. Nájemce vypověděl nájem jím vlastněných nemovitých věcí dne [datum] společnosti [právnická osoba], jejímž jednatelem a společníkem je 1. žalovaný. V lednu 2024 požádali žalovaní realitního makléře, aby jim zajistil nájemce či kupce na nemovité věci. Na jaře 2025 byla poškozena vstupní vrátka. Dříve poškozené vchodové dveře byly opraveny koncem roku 2021. V prosinci 2023 byly vloupáním poškozeny dveře do objektu. V nemovitých věcech je popraskané a rozdrobené betonové zpevnění pozemku u objektu a před vstupními vrátky, na pozemku je umístěna suť a na jiném místě složena část vlnité střechy, u objektu je rozbité okenní sklo, jsou zrezivělá vstupní vrata, odkrytá a zčásti propadlá střecha u přístřešku, uhnilé a rozpadlé dřevo u části oplocení.

29. Odvolací soud nedoplnil dokazování dalšími účastníky v řízení před soudem prvního stupně navrženými důkazy pro nadbytečnost, když skutkový stav měl pro rozhodnutí dostatečně zjištěný. A to ani ohledáním místa samého, neboť má za to, že fotografie mu poskytují dostatečný náhled na stav pronajatých nemovitých věcí.

30. Podle § 1126 o. z. každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci (odst. 1). Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů (odst. 2).

31. Podle § 1128 o. z. o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů (odst. 1). Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel (odst. 2). Není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědomen, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (odst. 3).

32. Podle § 1129 o. z. k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud (odst. 1). Spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně (odst. 2).

33. Podle § 1130 o. z. přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

34. Podle § 1139 odst. 1 o. z. navrhne-li některý ze spoluvlastníků soudu, aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil, nebo je nahradil svým rozhodnutím, uspořádá soud právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má změna uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.

35. Správa věci ve spoluvlastnictví je regulována ustanoveními § 1126 až 1133 o. z. a zahrnuje rozhodování o užívání společné věci, rozhodování o udržování společné věci a hospodaření se společnou věcí apod. Právní úprava rozlišuje správu běžnou a správu mimořádnou. Zatímco v poměrech zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinný do [datum], spadal nájem společné věci pod jeho režim § 139 odst. 2 a přehlasovaný spoluvlastník neměl faktickou možnost obrany proti rozhodnutím spojeným s nájmem společné věci (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný jako i dále uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu na www.nsoud.cz), v poměrech zákona č. 89/2012 Sb. dochází u nájmu k některým zásadním změnám. Komentářová literatura dospívá k závěru, že rozhodování o nájemních vztazích nebude vždy spadat do řádné správy, ale v některých případech do správy mimořádné a v některých případech se bude vyžadovat jednomyslná shoda všech spoluvlastníků. Soudní praxe bude muset tyto případy řádně odlišovat [např. Králík in Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), Komentář. 2. vydání, [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2021, 564-565 s.]. K těmto závěrům dospěla i judikatura Nejvyššího soudu, podle které vždy bude záležet na okolnostech konkrétního případu, které budou pro soud jedinečné a do jiných věcí zpravidla obtížně přenositelné pro posouzení, zda se bude jednat o případ běžné či mimořádné správy. Ustanovení § 1129 odst. 1 o. z. obsahující demonstrativní výčet případů rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci takovému rozlišení nebrání (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod č. 5/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní). Ustanovení § 1130 o. z. je vůči § 1129 o. z. speciálním potud, že skutkovou podstatu hrozby těžkou újmou považuje za natolik významnou, že opodstatňuje vždy uplatnění požadavku na zrušení většinového rozhodnutí ohledně mimořádné správy. Mezi ustanoveními § 1129 a 1130 o. z. je však vztah jisté „prostupnosti“, což umožňuje v případech mimořádné správy, kdy není naplněn předpoklad postupu podle § 1130, tj. hrozba těžké újmy na straně menšinového spoluvlastníka, soudu zvažovat soudní ochranu podle § 1129 o. z., a to za předpokladu, že žalobce je menšinovým spoluvlastníkem přehlasovaným alespoň dvoutřetinovou většinou hlasů ostatních spoluvlastníků v záležitosti mimořádné správy [např. Králík in Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání, [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2021, 589 s.].

36. Při výkladu pojmu hrozba těžké újmy soudní praxe navázala na kritérium slušného uvážení, podle kterého má soud vždy rozhodnout (§ 1139 odst. 1 o. z.). Proto se soud nemůže vyhnout hodnocení důvodů, pro které rozhodnutí většinového spoluvlastníka, proti němuž menšinový spoluvlastník brojí, bylo přijato [např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod č. 5/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní, nebo Králík in Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání, [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2021, 589-590 s.]. Hrozba těžké újmy by měla vyjadřovat stav buď bezprostředně akutně hrozící, nebo stav, který by při realizaci rozhodnutí většinového spoluvlastníka s velkou pravděpodobností nastal. I tady je však třeba přihlížet k individuálním okolnostem, nestačí jakákoli možná újma, musí jít o újmu těžkou, tj. újmu výrazně vybočující z obvyklých důsledků plynoucích z rozhodnutí většinového spoluvlastníka.

37. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně považuje rozhodnutí žalovaných o vypovězení nájmu nemovitých věcí, pronajatých nájemní smlouvou ze dne [datum] společnosti [právnická osoba], s níž bylo sjednáno měsíční nájemné ve výši [částka], za situace, kdy žalovaní jako většinoví spoluvlastníci nemají jednoznačný záměr s nemovitými věcmi, nemají jiného nájemce ani kupce, za rozhodnutí dotýkající se záležitosti mimořádné správy, neboť představuje pro všechny spoluvlastníky ztrátu výnosu ze společné věci. Jedná se tak o podstatné omezení participace všech spoluvlastníků na braní užitků ze společné věci, což představuje významný zásah do výkonu spoluvlastnického práva, jehož jednou z obsahových složek je i požívání věci.

38. Žalovaní v odvolání namítají, že rozhodnutí spoluvlastníků je ve věci výpovědi nájmu rozhodnutím o běžné záležitosti podle § 1128 odst. 1 o. z., které nepodléhá soudnímu přezkumu, když jejich rozhodnutím nehrozí podstatné zlepšení nebo zhoršení, změna účelu společné věci či její zpracování, bez další argumentace. Ustanovení § 1129 odst. 1 o. z. přitom obsahuje pouze demonstrativní výčet případů rozhodnutí o významné záležitosti týkajících se společné věci, který rozlišení běžné a mimořádné správy v případě otázek souvisejících s nájmem společné věci nebrání (viz bod 35. odůvodnění tohoto rozsudku).

39. Pro úplnost odvolací soud dodává, že žalovanými odkazovaný nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. IV. ÚS 1735/07, uveřejněný na www.usoud.cz, není na projednávanou věc použitelný, neboť byl přijat za předchozí právní úpravy a vztahuje se k ustanovení § 139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.

40. Za uvedené situace se odvolací soud zabýval tím, zda žalobkyni jako přehlasovanému menšinovému spoluvlastníkovi nemovitých věcí rozhodnutím žalovaných hrozí těžká újma. Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že ano, a proto žalobou napadené rozhodnutí většinových spoluvlastníků ze dne [datum] podle § 1130 o. z. zrušil, když žaloba byla podána v zákonné lhůtě podle § 1129 odst. 2 věty druhé o. z. za použití § 1130 věty druhé a § 1128 odst. 2 o. z. (rozhodnutí spoluvlastníků bylo žalobkyni oznámeno dne [datum], žaloba byla podána [datum]).

41. Pokud jde o důvody výpovědi nájmu, žalovaní ho v rozhodnutí spoluvlastníků ze dne [datum] oznámeném žalobkyni neuvedli, poprvé je zmínili v podání ze dne [datum] k výzvě soudu prvního stupně. Šlo o to, že nájemce jim od té doby, co nemovité věci zdědili, neplatil žádnou úhradu za užívání, té se domohli až podáním žaloby, nájemní smlouva byla uzavřena až po tomto soudním sporu, dále o to, že nájemce s nimi v průběhu trvání nájemní smlouvy nekomunikoval, prováděl neoprávněné úpravy nemovitých věcí bez projednání se spoluvlastníky (nová fasáda), nehlásil škody na nemovitých věcech (dvojí poškození vstupních dveří v roce 2023) a neplnil povinnost řádné péče a údržby nemovitých věcí (neprovádí se nátěry plechových částí budovy, vjezdových vrat, opravy rozbitých skleněných výplní, dveří, v areálu se nachází suť, odpad a jiný stavební materiál). Nájemce dále požadoval nájemné za výběh pro psa, který zůstal po matce žalobkyně a 1. žalovaného, což bylo necitlivé. Nájemce vypověděl nájem nemovitých věcí společnosti [právnická osoba], jejímž je 1. žalovaný společníkem. Žalovaní nepovažují za vhodné personální propojení žalobkyně a nájemce. Při jednání dne [datum] žalovaní uvedli, že „poslední kapkou“ byla výpověď daná nájemcem společnosti [právnická osoba] Žalovaní se proto obrátili na realitní kancelář, aby zajistila jiného nájemce nebo kupujícího s tím, že prodej nemovitých věcí bude jednodušší, budou-li právně volné. V podání ze dne [datum] žalovaní uvedli, že s nemovitými věcmi hodlají naložit s vyšším ekonomickým výnosem, jehož předpokladem je vyklizení nemovitých věcí.

42. Až v odvolacím řízení jako důvod výpovědi žalovaní uvedli i skutečnost, že jim nájemce neplatil řádně nájemné po uzavření nájemní smlouvy. Jde tak o tvrzení nepřípustné podle § 205a písm. e) o. s. ř. a contrario, neboť se účastníkům při posledním jednání soudu prvního stupně dostalo poučení podle § 119a odst. 1 o. s. ř., a tudíž k němu nemůže odvolací soud podle § 41a odst. 3 o. s. ř. za použití § 211 o. s. ř. přihlížet. Neplacení nájemného nelze obsahově zahrnout pod důvod nedostatečné komunikace mezi nájemcem a spoluvlastníky, jak to činí žalovaní v reakci na poučení odvolacího soudu. Nadto je třeba dodat, že nezaplacení dlužného nájemného za jeden měsíc, v němž byla uzavřena smlouva, a jeden měsíc před uzavřením smlouvy, když další téměř dva roky poté, až do vypovězení nájmu, bylo nájemné účastníkům řádně placeno, mohlo být stěží relevantním důvodem pro výpověď nájmu, který přinášel všem spoluvlastníkům nemalý pravidelný příjem.

43. Zateplení pronajatého objektu a jeho nová fasáda provedené v roce 2019 bez projednání a souhlasu žalovaných, neplacení náhrady za užívání nemovitých věcí před uzavřením nájemní smlouvy, nedostatek komunikace nájemce s žalovanými v roce 2025 a v roce 2021 v souvislosti s poškozením vjezdových vrat a dveří (neoznámení poškození), personální propojení žalobkyně a nájemce (žalobkyně je jedním z jednatelů a společníků nájemce), tedy skutečnosti nastalé před uzavřením nájemní smlouvy dne [datum], resp. po dání výpovědi z nájmu nemohou být z povahy věci (nenastaly za trvání nájemního vztahu) relevantními důvody pro ukončení nájemního vztahu výpovědí.

44. Za významnou nelze považovat ani skutečnost, že se nájemce údajně dotkl citů žalovaných v souvislostí s požadavkem na úhradu za užívání prostor pro výběh psa, který původně patřil matce žalobkyně a 1. žalovaného, nebo že nájemce jako vlastník dal výpověď z nájmu ze svých nemovitých věcí společnosti [právnická osoba], jejímž je 1. žalovaný jednatelem a společníkem. Tyto důvody nejsou racionálními důvody pro tak závažné rozhodnutí, kterým je hospodaření se společnými nemovitými věcmi účastníků, neboť nesouvisí se vztahem nájemce a účastníků jako spoluvlastníků pronajatých nemovitých věcí podle nájemní smlouvy. Jde spíše o zástupné důvody, které nasvědčují tomu, že jde o osobní problémy účastníků, kteří jsou rodinnými příslušníky, nemají spolu nejlepší vztahy, zejména po smrti matky žalobkyně a 1. žalovaného, resp. otce 2. žalované, po nichž nemovité věci zdědili, a žalobkyně navíc nabyla krátce před smrtí matky její podíl ve společnosti [právnická osoba] Tomu, že byla výpověď z nájmu dána spíše z osobních než jiných důvodů, nasvědčuje i to, že byla bezprostřední reakcí na výpověď, kterou dal nájemce obchodní společnosti 1. žalovaného.

45. Se žalovanými lze souhlasit v tom, že jim nájemce prostřednictvím 1. žalovaného v rozporu s nájemní smlouvou neoznámil v jednom případě poškození dveří v souvislosti s vloupáním do objektu koncem roku 2023 (v případě neoznámení druhého poškození dveří žalovaní i přes poučení odvolacího soudu ke svému tvrzení neoznačili důkazy). Šlo tedy o jediné porušení oznamovací povinnosti nájemce.

46. Pokud jde o stav nemovitých věcí, lze souhlasit s žalovanými i v tom, co bylo prokázáno fotografickou dokumentací, že na nemovitých věcech jsou patrny známky opotřebení či poškození (např. rozbité okno, popraskané či rozdrolené betonové zpevnění pozemku u objektu a před vjezdem, poškození oplocení a vstupní branky s vraty), na pozemku jsou umístěny vlnitá střešní krytina a smetiště, na kterém se nachází suť, různý materiál apod. Pokud jde o poškození oplocení, vrat a vstupní brány (jejich zrezivělost a v některých částech až rozpad materiálu, uhnilé části dřevěného plotu), rozbité okno, popraskané či rozdrolené zpevnění pozemku betonem, nelze přehlédnout, že s ohledem na jejich stav nemůže jít o záležitost posledních dvou a půl let trvání nájemní smlouvy (před rozhodnutím spoluvlastníků), ale o podstatně déle trvající nedostatek péče a údržby, který zde musel být již v době uzavření nájemní smlouvy. Proto je nelze klást k tíži jen nájemci, jehož povinností bylo udržovat a pečovat o nemovité věci, nikoli na nich odstraňovat na svůj náklad poškození, která nezavinil (viz bod 1. článku IV. nájemní smlouvy). Popsaný stav vyžaduje opravy oplocení, branky a vrátek, zpevnění pozemku, výměnu okna (okenní tabule), které, jestliže nebylo prokázáno jeho zavinění nájemcem, by měli provést spoluvlastníci. Nájemci lze přičítat k tíži nedostatek řádné péče spočívající v tom, že neudržuje dostatečně venkovní prostory, když na některých jejich částech ponechává v podstatě smetiště, a že neprováděl nátěr (jak vyplývá rovněž z fotografií) plechových částí oplocení a budovy, branky a vrat. Byť lze tedy z výše uvedeného uzavřít, že nájemce zcela nedostál své povinnosti řádné péče a údržby pronajatých nemovitých věcí, nemá odvolací soud za to, že by šlo o tak závažné porušení jeho povinností, které by bez dalšího odůvodnilo napadené nejednomyslné rozhodnutí spoluvlastníků.

47. Ospravedlněním pro výpověď nájmu bez souhlasu žalobkyně v projednávané věci není ani skutečnost, že žalovaní chtějí nemovité věci, resp. svůj podíl na nich prodat či pronajmout. Nemovité věci jako celek bez souhlasu žalobkyně prodat nemohou a v prodeji jejich podílů jim pronájem nemovitých věcí nebrání. Nemovité věci byly pronajaty za tržní nájemné a s možností vypovědět nájemní smlouvu bez uvedení důvodu, což by nemělo prodej či pronájem nemovitých věcí komplikovat.

48. S ohledem na výše uvedené, s přihlédnutím k tomu, že žalovaní jako většinoví spoluvlastníci evidentně nemají konkrétní reálnou představu, jak s nemovitými věcmi do budoucna naložit, nemohl odvolací soud jinak než uzavřít, že skutečnosti, v nichž žalobkyně shledává hrozbu těžké újmy (ztráta výnosu z nemovitých věcí, nutnost o ně osobně pečovat namísto nájemce, nejasnost úmyslu žalovaných o další správě nemovitých věcí), při konfrontaci s hlediskem slušného uvážení vedou odvolací soud k závěru, že hrozba těžké újmy žalobkyně byla prokázána a jsou zde důvody pro zrušení rozhodnutí většinových spoluvlastníků podle § 1130 o. z.

49. Ze všech uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnil tak, že žalobě vyhověl a rozhodnutí žalovaných jako většinových spoluvlastníků ze dne [datum] zrušil.

50. V souvislosti se změnou rozsudku soudu prvního stupně rozhodoval odvolací soud nově podle § 224 odst. 1 a 2 o. s. ř. o nákladech řízení před soudem prvního stupně, které podle § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. uložil v řízení neúspěšným žalovaným k náhradě žalobkyni. Účelně vynaložené náklady žalobkyně představuje soudní poplatek za žalobu [částka], odměna advokáta za šest úkonů právní služby, z toho za dva úkony učiněné do [datum] po [částka] (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby) podle § 6, § 9 odst. 1 (hodnotu práva nelze vyjádřit penězi a na předmět sporu se nevztahuje žádné jiné ustanovení), § 7 bod 4. a § 11 odst. 1 písm. a), d) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), a za čtyři úkony učiněné po [datum] po [částka] (účast u jednání dne [datum] a [datum], vyjádření ze dne [datum] a [datum]) podle § 6, § 9 odst. 1, § 7 bod 4. a § 11 odst. 1 písm. d), g) advokátního tarifu ve znění účinném od [datum], šest paušálních náhrad hotových výdajů, z toho dvou po [částka] podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu a čtyř po [částka] podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu ve znění účinném od [datum], a náhrada za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % z odměny a náhrady hotových výloh ve výši [částka] podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř. Celkem náklady žalobkyně za řízení před soudem prvního stupně činí [částka].

51. Odvolací soud nepřiznal žalobkyni odměnu, náhradu hotových výloh a soudního poplatku za návrh na nařízení předběžného opatření a za odvolání proti rozhodnutí o tomto návrhu pro neúčelnost, neboť žalobkyně nebyla s tímto procesním návrhem úspěšná.

52. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. za použití § 224 odst. 1 o. s. ř. a § 151 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy žalobkyně byla v odvolacím řízení zcela úspěšná. Její účelně vynaložené náklady sestávají ze soudního poplatku [částka] za odvolání, odměny advokáta za tři úkony právní služby učiněné po [datum] (odvolání, účast u jednání dne [datum] a [datum]) podle § 6, § 9 odst. 1, § 7 bod 4. a § 11 odst. 1 písm. d), g) advokátního tarifu ve znění účinném od [datum], tří paušálních náhrad hotových výdajů po [částka] podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu ve znění účinném od [datum] a náhrady za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % z odměny a hotových výdajů ve výši [částka] podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř. Celkem náklady žalobkyně v odvolacím řízení činí [částka].

53. Protože se odvolací soud dopustil početní chyby při součtu nákladů za obě řízení, napravil ji postupem podle § 164 o. s. ř. za použití § 211 o. s. ř. v písemném vyhotovení rozsudku.

54. Lhůta k plnění náhrady nákladů řízení byla určena podle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal odvolací soud žádný důvod; místo plnění nákladů řízení mezi účastníky bylo stanoveno podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení