6 C 118/2024 - 121

Rubrum

Okresní soud v Nymburce rozhodl soudcem Mgr. Janem Bucharem ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozená [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zrušení rozhodnutí spoluvlastníků takto:

Výrok

I. Žaloba se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši [částka], a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných [Jméno advokáta B].

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhá dle § 1129 odst. 2 OZ a § 1130 OZ zrušení rozhodnutí spoluvlastníků 1. žalovaného a 2. žalované ze dne [datum], kterým došlo k rozhodnutí o výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum], jejímž předmětem jsou pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] - objekt občanské vybavenosti; pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba bez č.p. nebo č. ev. – jiná stavba; a pozemek parc. č. [hodnota] – manipulační plocha, vše zapsáno na LV č. [hodnota], pro k.ú. [adresa] (dále jen také „předmětné nemovitosti), s následujícím odůvodněním. Účastníci jsou každý podílovým spoluvlastníkem o velikosti podílu 1/3 předmětných nemovitostí a každému z předmětné nájemní smlouvy, tedy i žalobkyni plynul příjem ve výši [částka] měsíčně. Žalobkyni hrozí rozhodnutím spoluvlastníkům závažná újma. Žalovaní neuvedli další osud předmětných nemovitostí. Reálně dojde k poklesu výnosu z pronájmu. Dále poukázala k možnosti negativního důsledku spočívajícím v převzetí zákaznická základny a případnou náhradu za toto převzetí, neboť společnost [Anonymizováno].r.o. provozuje na předmětných nemovitostech od roku 1996 stanici technické kontroly a dosahuje ročního zisku cca [částka].

2. K výzvě soudu žalobkyně doplnila, že její výdělek v kalendářním roce činí [částka] před zdaněním, přičemž od zaměstnavatelů činí [částka], z pronájmu od společnosti [právnická osoba] [částka], v částce [částka] od společnosti [Anonymizováno]. Příjmy z pronájmu nemovitostí ve spoluvlastnictví činí cca 55 % všech příjmů, tedy výpovědí nájemní smlouvy dojde k závažné újmě. Výpověď může mít negativní dopad na stav nemovitostí a jejichž údržbu, kdy za celou dobu nájemního vztahu o nemovitosti pečovala a starala se společnost [Anonymizováno].o. Žalobkyně je 50 % spoluvlastníkem společnosti [Anonymizováno]o.

3. Žalovaní navrhli žalobu zamítnou s odůvodněním, že rozhodnutí o ve věci výpovědi z nájmu je rozhodnutím o běžné správě dle § 1128 OZ (viz rozhodnutí Krajského soudu v [adresa] č. j. [spisová značka]), žalobkyně nebyla opomenuta při rozhodování a rozhodnutí bylo přijato 2/3 většinou spoluvlastníků a důvody uvedené žalobkyní jsou bezvýznamné na platnost či účinnost rozhodnutí. Žalovaní nemají zájem v nemovitostech provozovat stejnou činnost jako společnost [Anonymizováno]o., tedy nehrozí nárok za náhradu za převzetí zákaznické základny.

4. Žalovaní dále doplnili, že ztratili důvěru ve společnost [Anonymizováno].o. a mají obavu, že by neplnila povinnosti nájemce. Není vhodné personální propojení této společnosti (žalovaná je společníkem a jednatelem společnosti [Anonymizováno].) jejímž jednatelem, je žalobkyně jako nájemce se žalobkyní, neboť dochází ke střetu zájmů. Žalovaní se rozhodli změnit stávajícího nájemce a v lednu 2024 oslovili realitní kancelář za účelem zjištění možností prodeje svých spoluvlastnických podílů nebo pronájmu jiné osobě. Z důvodu zahájení tohoto sporu v září 2024 požádali realitní kancelář o přerušení její činnosti. Nesporná tvrzení účastníků a dokazování 5. Mezi účastníky jsou nesporné následující skutečnosti.

6. Účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu se společností [Anonymizováno]., jejím předmětem byl pronájem pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] - objekt občanské vybavenosti; pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba bez č.p. nebo č. ev. – jiná stavba; a pozemku parc. č. [hodnota] – manipulační plocha, vše zapsáno na LV č. [hodnota], pro k.ú. [adresa].

7. Žalovaní se dopisem nazvaným „vyrozumění o potřebě rozhodnout o správě společné věci“ ze dne [datum] se obrátili na žalobkyni se záměrem ukončit nájemní smlouvu se společností [Anonymizováno] s.r.o., dopis byl doručen žalobkyni dne [datum].

8. Žalobkyně reagovala na vyrozumění ze dne [datum] přípisem ze dne [datum], ve kterém vyjádřila svůj nesouhlas se záměrem vypovědět předmětný nájem.

9. Žalovaní přijali dne [datum] rozhodnutí spoluvlastníků, které zaslali žalobkyni, které bylo doručeno dne [datum]. V tomto rozhodnutí 2/3 většinou (hlasy obou žalovaných) rozhodli, že souhlasí s výpovědí předmětné nájemní smlouvy a bude podána výpověď společnosti [Anonymizováno].

10. Společnost [Anonymizováno] obdržela výpověď z nájmu ze dne [datum] dne [datum].

11. Soud ve věci z provedených důkazů zjistil následující skutkový stav.

12. Žalovaní v dopise ze dne [datum] sdělili žalobkyni, že souhlasí s podáním výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum] se společností [Anonymizováno]r.o. a zároveň s tímto dopisem odesílají společnosti [Anonymizováno]. výpověď z nájmu. Dopis byl podán dne [datum] a vyzvednut dne [datum] (zjištěno z Rozhodnutí spoluvlastníků ze dne [datum] včetně kopie obálky o doručení_č. l. 16 – 17).

13. Žalovaná č. [hodnota] je společníkem a jednatelem společnosti [právnická osoba] (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku společnosti [právnická osoba]_č. l. 11).

14. V katastru nemovitostí je k pozemku parcelní č. st. [Anonymizováno] v obci a katastrálním území [adresa] zapsáno vlastnické právo pro společnosti [Anonymizováno]. (zjištěno z informace o pozemku_č. l. 10).

15. V katastru nemovitostí je k pozemku parcelní č. [hodnota] v obci a katastrálním území [adresa] zapsáno vlastnické právo pro 1. žalovaného, 2. žalovanou a žalobkyni, přičemž každý má podíl o velikosti 1/3 (zjištěno z informace o pozemku č. l. 12).

16. V katastru nemovitostí je k pozemku parcelní č. st. [Anonymizováno] v obci a katastrálním území [adresa] zapsáno vlastnické právo pro 1. žalovaného, 2. žalovanou a žalobkyni, přičemž každý má podíl o velikosti 1/3 (zjištěno z informace o pozemku č. l. 14).

17. V katastru nemovitostí je k pozemku parcelní č. st. [Anonymizováno] v obci a katastrálním území [adresa] zapsáno vlastnické právo pro 1. žalovaného, 2. žalovanou a žalobkyni, přičemž každý má podíl o velikosti 1/3 (zjištěno z informace o pozemku č. l. 15).

18. Žalobkyně v přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2022 uvedla, že její příjmy ze závislé činnosti činili celkem [částka]; příjmy z pronájmu celkem činily [částka], přičemž od společnosti [Anonymizováno]. činily [částka]. Celkové příjmy činily [částka]. V místě pro otisk podacího razítku na přiznání je uveden text „Elektronicky podáno_Dne: [datum] 16:35:30_Do datové schránky_id: [Anonymizováno]) (zjištěno z přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2022 včetně příloh č. l. 106 – 110).

19. V katastru nemovitostí je k pozemku parcelní č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům, v obci a katastrálním území [adresa] zapsáno vlastnické právo pro žalobkyni, přičemž každý má (zjištěno z informace o pozemku č. l. 111).

20. Na základě shodných tvrzení účastníků a provedeného dokazování soud dospěl k následujícímu skutkovému závěru.

21. Účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu se společností [Anonymizováno]., jejím předmětem byl pronájem pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] - objekt občanské vybavenosti; pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba bez č.p. nebo č. ev. – jiná stavba; a pozemku parc. č. [hodnota] – manipulační plocha, vše zapsáno na LV č. [hodnota], pro k.ú. [adresa]. Žalovaní se dopisem nazvaným „vyrozumění o potřebě rozhodnout o správě společné věci“ ze dne [datum] se obrátili na žalobkyni se záměrem ukončit nájemní smlouvu se společností [Anonymizováno]., dopis byl doručen žalobkyni dne [datum]. Žalobkyně reagovala na vyrozumění ze dne [datum] přípisem ze dne [datum], ve kterém vyjádřila svůj nesouhlas se záměrem vypovědět předmětný nájem. Žalovaní přijali dne [datum] rozhodnutí spoluvlastníků, které zaslali žalobkyni, které bylo doručeno dne [datum]. V tomto rozhodnutí 2/3 většinou (hlasy obou žalovaných) rozhodli, že souhlasí s výpovědí předmětné nájemní smlouvy a bude podána výpověď společnosti [Anonymizováno]. Společnost [Anonymizováno] obdržela výpověď z nájmu ze dne [datum] dne [datum]. Žalovaní v dopise ze dne [datum] sdělili žalobkyni, že souhlasí s podáním výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum] se společností [Anonymizováno]o. a zároveň s tímto dopisem odesílají společnosti [Anonymizováno] s.r.o. výpověď z nájmu. Dopis byl podán dne [datum] a vyzvednut dne [datum]. V katastru nemovitostí je pro žalobkyni, 1. žalovaného a 2. žalovaného zapsáno vlastnické právo k předmětným nemovitostem a to pro každé o velikosti podílu 1/3. V daňovém přiznání žalobkyně je uveden její celkový příjem za rok 2022 ve výši [částka], přičemž příjem z nájmu od společnosti [Anonymizováno] činil [částka].

22. Soud nemá za prokázané jaké byly příjmové poměry žalobkyni v roce 2023 a v roce 2024 a jakou část příjmů činil příjem z nájmu od společnosti [Anonymizováno]o. Soud nemá za prokázané jaké byly konkrétní majetkové, finanční poměry žalobkyně v roce 2023 a 2024.

23. Soud pro nadbytečnost neprovedl následující důkazy, neboť by ničeho nemohli změnit na skutkovém závěru a rozhodnutí ve věci: Nájemní smlouva na nemovitost ze dne [datum]; Výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum]; Vyrozumění o potřebě rozhodnout o správě společné věci ze dne [datum] včetně kopie obálky o doručení; Vyjádření žalobkyně k výzvě k rozhodnutí ze dne [datum] (včetně doručenky); Spis okresního soudu v [adresa] sp. zn. [spisová značka] (žaloba ze dne [datum] a usnesení o zastavení řízení); Úřední záznam Policie ze dne [datum]; Fotografie areálu; Ohledání místa; Dopis právního zástupce společnosti [Anonymizováno]o. ze dne [datum]; Dopis právního zástupce společnosti [Anonymizováno]. ze dne [datum]; Výpověď společnosti [Anonymizováno] společnosti [právnická osoba]. z nájmu ze dne [datum]; Potvrzení realitní kanceláře. Právní hodnocení 24. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

25. Podle § 1128 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) rozhodují o běžné správě společné věci spoluvlastníci většinou hlasů.

26. Podle § 1128 odst. 2 OZ má rozhodnutí právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel.

27. Podle § 1129 odst. 1 OZ k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.

28. Podle § 1129 odst. 2 OZ může spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

29. Podle § 1130 OZ může přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

30. Předně soud podotýká, že žalobkyně se výslovně domáhá zrušení rozhodnutí spoluvlastníků s odkazem na 1129 odst. 2 OZ a § 1130 OZ.

31. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda rozhodnutí spoluvlastníků o výpovědi nájemní smlouvy je rozhodnutím o běžné správě dle § 1128 odst. 1 OZ nebo rozhodnutím o významné záležitosti týkající se společné věci dle § 1129 odst. 1 OZ a zda se lze domáhat jeho zrušení dle § 1130 OZ. Otázka povahy rozhodnutí spoluvlastníků o výpovědi z nájemní smlouvy byla opakovaně judikatorně řešena.

32. Dle rozhodnutí Krajského soudu v [adresa] - pobočka [adresa], ze dne [datum], č. j. [spisová značka] „předmětná výpověď ze dne [datum] je pak určitá, kdy obsahuje veškeré náležitosti, ačkoli zde není specifikováno, jaká nájemní smlouva je vypovídána, z této je evidentní, jaký nájemní vztah a k jakým pozemkům je ukončován. Výpověď pak byla učiněna (resp. o ní bylo rozhodnuto) většinou spoluvlastnic ve smyslu ust. § 1128 o. z., kdy se podle názoru krajského soudu jedná o běžnou správu věci a nejedná o úkon ve smyslu ust. § 1132 o. z. natolik závažný vyžadující souhlas všech spoluvlastníků.“ 33. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] „nelze rozhodnutí tzv. většinového spoluvlastníka o tom, komu bude pronajata část nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví, jejíž účelové určení zůstalo nezměněno, považovat za důležitou změnu společné věci ve smyslu § 139 odst. 3 ObčZ.“ 34. Dle rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] [[Anonymizováno].] „lze výpověď z nájmu bytu v domě v podílovém spoluvlastnictví dát na základě většinového souhlasu podílových spoluvlastníků.

35. Ustálená soudní praxe dovodila, že rozhodování o tom, komu bude pronajata část společné nemovitosti, jejíž účelové určení zůstalo nezměněno, nelze považovat za důležitou změnu společné věci ve smyslu § 139 odst. 3 obč. zák.; určení (nového) nájemce části nemovitosti, která již byla pronajata k témuž účelu, je hospodařením se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný v sešitě č. [hodnota] z roku 2000 časopisu Soudní rozhledy). Hospodařením se společnou věcí (ve smyslu § 139 odst. 2 obč. zák.) je také určení, kdo bude nájemcem bytu ve společném domě (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněné pod C 1239 ve svazku 17 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2, věty první, obč. zák. zahrnuje i užívání věci jejími spoluvlastníky (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], a ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] [pozn. red.: správně [spisová značka]], uveřejněné pod č. [hodnota] v sešitě č. [hodnota] z roku 2000 a pod č. [hodnota] v sešitě č. [hodnota] z roku 1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Jde-li o rozhodování spoluvlastníků (ve smyslu § 139 odst. 2 obč. zák.), pak v poměrech projednávané věci nelze přehlédnout právní závěry, které Nejvyšší soud přijal v posléze citovaném rozsudku, tj. že většinou, počítanou podle velikosti podílů, rozhodují spoluvlastníci i o užívání bytu ve společném domě jedním z nich. K těmto závěrům se Nejvyšší soud přihlásil také v rozsudcích ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněném pod č. [hodnota] v sešitě č. [hodnota] z roku 2007 časopisu Soudní judikatura, a ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], v němž dovodil mimo jiné právní závěr, že právo spoluvlastníka užívat společnou věc je dáno dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím většiny spoluvlastníků, počítané podle velikosti podílů. Z uvedeného vyplývá, že má-li být přijato určité rozhodnutí týkající se hospodaření se společnou věcí podle § 139 odst. 2 obč. zák. (tj. rovněž dání výpovědi z nájmu bytu ve společném domě, resp. podání žaloby na přivolení k výpovědi z nájmu tohoto bytu), musí se pro ně vyslovit nadpoloviční většina určená podle výše podílů (tj. nad 50 %).

36. Dle usnesení Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS [Anonymizováno] „eventuální nájem bytu (jeho určité části) patří do správy společné věci a spoluvlastníci o ní rozhodují hlasováním (srov. výslovně § 1126 odst. 2 občanského zákoníku). Nedosáhlo-li by se při hlasování většinového výsledku, musel by otázku rozhodnout soud (srov. § 1039 odst. 2 občanského zákoníku). Byl-li by tedy některý spoluvlastník přehlasován, automaticky z toho ještě nelze dovozovat, že by mu bylo bráněno v užívání společné věci; ovšem přesně k takové - a nesprávné - interpretaci stěžovatel směřuje.“ 37. Dle rozsudek Krajského soudu v [adresa] - pobočka [adresa], ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], „se žalobou podle § 1130 ObčZ může přehlasovaný spoluvlastník bránit jen rozhodnutí většiny spoluvlastníků týkajícímu se běžné správy společné věci, nikoli rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci podle § 1129 ObčZ, kterému se přehlasovaný spoluvlastník může bránit podle zvláštní právní úpravy obsažené v § 1129 odst. 2 ObčZ i bez hrozby těžké újmy.

38. Při běžné správě společné věci upravuje ustanovení § 1128 o.z. jen práva opominutého spoluvlastníka, což není tento případ (viz odst. 17 tohoto rozsudku), nikoliv však práva přehlasovaného spoluvlastníka. Na rozdíl od běžné správy společné věci, při rozhodování o významné záležitosti jsou upravena práva přehlasovaného spoluvlastníka i lhůta k jejich uplatnění (§ 1129 odst. 2 o.z.). Proto je zjevně nesprávný názor části odborné veřejnosti zmíněný v rozsudku okresního soudu, že se § 1130 jen výjimečně týká běžné správy společné věci. Naopak § 1130 o.z. se může týkat jen a pouze běžné správy společné věci (rozhodování o významné záležitosti má svou vlastní právní úpravu práv přehlasovaného spoluvlastníka i lhůty k jejich uplatnění). Protože u běžné správy společné věci není zpravidla žaloba přehlasovaného spoluvlastníka možná (srovnej dřívější právní úpravu OZO a obč. zák.), nově § 1130 omezuje tuto žalobu jen na případy hrozby těžké újmy, zatímco při rozhodování o významné záležitosti zákon v § 1129 odst. 2 o.z. žádné takové omezení nestanoví.“ 39. K tomuto rozsudku soud podotýká, že se nevypořádal s rozsudkem Nejvyššího soudu R 5/2019 civ. a nebylo proti němu podáno dovolání.

40. Dle rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] [R 5/2019 civ.] „poskytuje ustanovení § 1130 o. z. soudní ochranu přehlasovanému nebo opomenutému menšinovému spoluvlastníku před rozhodnutím většinového spoluvlastníka zpravidla tehdy, jde-li o rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci (o záležitost mimořádné správy). Nelze vyloučit, že v závislosti na konkrétních okolnostech případu, zejména tam, kde stav hrozící těžké újmy bude zcela zřejmý, bude možné soudní ochranu poskytnout výjimečně i tehdy, půjde-li o rozhodnutí v záležitosti běžné správy.

41. Rozhodnutí ve věcech nájmu společné věci, včetně stanovení nájemného či dohody o něm, byla v poměrech právní úpravy zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinné do [datum], řazena k běžné správě společné věci, u níž se důsledně uplatňoval princip majorizace obsažený v § 139 odst. 2 obč. zák. (k tomu z judikatury dovolacího soudu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], jenž byl publikován v časopise Soudní rozhledy č. [hodnota], roč. 2000). Z obdobného pojetí vycházela i úprava v obecném občanském zákoníku (dále „OZO“) i ji reflektující judikatura, která rozhodování o nájemních vztazích týkající se společné věci považovala za „řádnou“ správu, do níž patří věci, které se stále opakují a podle hospodářských zásad jsou spojeny s rozumným užíváním společné věci [srovnej NS R II 378/29 ([adresa]), NS Rv I [adresa] 768) nebo NS R II 270/27 ([adresa])]. V případech, kdy nájem společné věci měl v některém svém aspektu, například ve sjednané době nájmu, vybočit z obvyklých místních podmínek, judikatura dovodila, že se o běžnou správu společné věci ve smyslu § 833 OZO nejedná (srovnej sbírka Glaser – Unger rozhodnutí pod č. [hodnota]). Požadavek diferencovaného přístupu k rozhodování ve věcech běžné správy byl vyjádřen i v judikatuře Ústavního soudu, která sice nijak nerelativizovala princip majorizace, nicméně akcentovala i v zájmu zachování ekvity ohled na práva a oprávněné zájmy menšinových spoluvlastníků (srovnej nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. IV. ÚS 1735/07, a usnesení Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. IV. ÚS 968/09; obě rozhodnutí jsou přístupná na internetových stránkách Ústavního soudu http://nalus.usoud.cz). Podle přesvědčení dovolacího soudu je nezbytné diferencovaně posuzovat jednotlivé případy rozhodování ve věcech nájemního poměru týkajícího se společné věci i v podmínkách úpravy občanského zákoníku účinné od [datum]. O takovém poměru může být většinovým spoluvlastníkem rozhodnuto například z hlediska doby nájmu, výše nájemného či možnosti předčasného ukončení nájemního poměru za podmínek, jež jsou obecně pojímány jako standardní, avšak i podmínek, které mohou být neobvyklé. Vždy však bude záležet na konkrétních okolnostech případu, které budou pro soud jedinečným a do jiných věcí těžko přenositelným východiskem pro posouzení, zda se bude jednat o případ běžné či mimořádné správy. Ustanovení § 1129 odst. 1 o. z. obsahující demonstrativní výčet případů rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci takovému rozlišení nebrání.

42. V projednávané věci žalobce považuje rozhodnutí žalovaných o podstatném snížení nájemného za užívání nebytových prostor v kancelářské budově ve spoluvlastnictví účastníků za rozhodnutí dotýkající se záležitosti mimořádné správy, neboť představuje pokles výnosu ze společné věci o 70 %. S tímto názorem se dovolací soud s ohledem na shora podaný výklad ztotožňuje, neboť se jedná o podstatné omezení participace všech spoluvlastníků na braní užitků ze společné věci, což představuje významný zásah do výkonu spoluvlastnického práva, jehož jednou z obsahových složek je i požívání věci (viz § 1011 a § 1118 o. z.). Je proto chybný závěr odvolacího soudu, že se v případě rozhodnutí o snížení nájemného z částky [částka] na částku [částka] měsíčně o věc mimořádné správy nejedná. Nelze přisvědčit ani názoru soudu prvního stupně, který rozlišení mezi případem běžné a mimořádné správy založil na posouzení, zda snížení nájemného bylo odůvodněné s ohledem na cenovou hladinu obvyklého nájemného v dané lokalitě. Soud prvního stupně tím zaměnil aplikační předpoklady pro uplatnění ochrany menšinového spoluvlastníka podle § 1130 o. z., tj. zda se jedná o případ mimořádné správy a zda žalujícímu spoluvlastníku hrozí těžká újma.

43. Aplikačním předpokladem, jehož naplnění k důvodnosti žaloby na zrušení rozhodnutí většinového spoluvlastníka vyžaduje § 1130 o. z., je rovněž hrozba těžké újmy. Citované ustanovení podává toliko demonstrativní výčet případů, kdy újma menšinovému spoluvlastníku může hrozit. Pojem těžké újmy může být naplněn podle textu zákona tehdy, představovalo-li by rozhodnutí většinového spoluvlastníka neúměrné omezení v užívání společné věci, nebo v případě vzniku povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě podílu spoluvlastníka. Protože zákon žádné další vodítko k posouzení toho, zda důsledky rozhodnutí většinového spoluvlastníka mohou hrozbu těžké újmy vyvolat, nedává, bude vždy záležet na konkrétních okolnostech případu a uvážení soudu, zda v individuální věci bude předmětný aplikační předpoklad naplněn.

44. K rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], na který odkazuje strana žalovaná, soud sděluje, že na nyní projednávanou věc nedopadá.

45. K citované judikatuře soud konstatuje, že se shoduje s názorem uvedeným v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] [R 5/2019 civ.], neboť se vztahuje k nyní účinnému OZ, dle které je posuzována nyní projednávané věc, soud zde podotýká, že rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] [R 28/2008 civ.] se týkají předchozí právní úpravy a Nejvyšší soud se v rozsudku R 5/2019 civ. s předchozím závěry vypořádal. K rozhodnutí Krajského soudu v [adresa] - pobočka [adresa], ze dne [datum], č. j. [spisová značka] a rozsudku Krajského soudu v [adresa] - pobočka [adresa], ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] soud podotýká, že se jedná toliko o rozhodnutí odvolacích soudů vydaných po rozhodnutí Nejvyššího soudu R 5/2019, přičemž se tímto rozhodnutí nevypřádaly. Soud konečně podotýká, že rozhodnutí Nejvyššího soudu R 5/2019 civ. bylo publikováno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek.

46. Názor uvedený v usnesení Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 4223/18 pak není v rozporu s názorem dle rozsudku Nejvyššího soudu R/2019 civ., když ohledně rozhodnutí spoluvlastníků o nájmu je odkazováno na § 1139 OZ upravující možnost soudní úpravy poměrů mezi spoluvlastníky.

47. Soud shledal, že obdobně jako ve věci R 5/2019 civ. se v nyní projednávané věci jedná o podstatné omezení participace všech spoluvlastníků, tedy i žalobkyně, na braní užitků z předmětných nemovitostí v důsledku skončení nájemního vztahu, ze kterého plynulo nájemné, když předmětné nemovitosti nejsou nyní nijak účelně využívány a ani neexistuje žádný reálný záměr jejich dalšího využití, což představuje významný zásah do výkonu spoluvlastnického práva žalobkyně. Výše nájemného pak fakticky poklesla o 100 % na [částka], přičemž nebylo prokázáno (ani tvrzeno), že by po skončení nájmu měl z předmětných věcí plynou skutečně další užitek. Soud zde zdůrazňuje, že ze strany žalovaný nebyl v současné prokázán žádný konkrétní záměr s předmětnými nemovitostmi. K záměru žalovaných prodat předmětné nemovitosti soud podotýká, že žalovaní uvedl, že v současné době od tohoto záměru odstoupili. Soud dospěl k závěru, že s ohledem na 100 % pokles nájemného, resp. užitků plynoucích z předmětných nemovitostí, je napadené rozhodnutí spoluvlastníků o výpovědi nájemní smlouvy v nyní projednávané věci rozhodnutím o mimořádné záležitosti dle § 1129 OZ.

48. Soud se tedy dále zabýval otázkou, zda žalobkyni jako přehlasovanému spoluvlastníkovi hrozí napadeným rozhodnutím těžká újma dle § 1130 OZ.

49. Předně soud zdůrazňuje, že žalobkyně byla soudem dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. vyzvána k doplnění tvrzení a označení důkazů ohledně hrozby těžké újmy („Soud vyzývá žalobkyni dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. k doplnění tvrzení a označení důkazů ohledně skutečnosti, že v důsledku napadeného rozhodnutí hrozí žalobkyni těžká újma, v čem konkrétně tato těžká újma spočívá. Jaké jsou výdělkové a majetkové poměry žalované a jak příjem z vypovězené nájemní smlouvy napadeným rozhodnutím spoluvlastníků ovlivňoval výdělkové a majetkové poměry žalobkyně. Jak napadené rozhodnutí spoluvlastníků může ohrozit žalobkyni v užívání předmětné věci či jaký může mít jiný negativní dopad na žalobkyni“).

50. Žalobkyně hrozbu těžké újmy v důsledku napadeného rozhodnutí spatřuje v poklesu příjmů žalobkyně; hrozbě negativního dopadu na stav předmětných nemovitostí a jejich údržbu; a hrozbě nároku nájemce společnosti [Anonymizováno] za převzetí zákaznické základny dle 2315 OZ.

51. K tvrzení žalobkyně co do poklesu příjmů o 55 %, když v roce 2022 činily celkové příjmy žalobkyně před zdaněním [částka] a příjem z nájmu od společnosti [Anonymizováno]. činil [částka], soud konstatuje, že tyto tvrzení byly žalobkyní prokázány, avšak uvedené se vztahuje k období, které skončilo téměř před jedním a půl rokem před napadeným rozhodnutím spoluvlastníků, a proto soud neshledal, tyto skutečnosti za časově relevantní k hrozbě těžké újmy dle § 1130 OZ. Co do výdělkových poměrů vztahujících se k období učinění napadeného rozhodnutí spoluvlastníků pak žalobkyně ničeho neučinila. Soud dále dodává, že v období roku 2022 příjem z nájmu nepředstavoval jediný příjem žalobkyně a z ničeho neplyne, že by žalobkyně byla výlučně odkázána z objektivních důvodů (zdravotní stav) na tento příjem. Soud nedospěl k závěru, že by výpadek z přijmu žalobkyně z pronájmu předmětných nemovitostí měl za následek pro žalobkyni hrozbu těžké újmy. Soud konečně v této souvislosti poukazuje na tvrzení žalobkyně, že společnost [Anonymizováno]. dosahuje ročního zisku cca [částka], přičemž žalobkyně je 50 % spoluvlastníkem této společnosti.

52. K tvrzení žalobkyně co do možnosti negativního dopadu na stav předmětných nemovitostí a jejich údržbu, kdy za celou dobu trvání nájemního vztahu o nemovitosti pečovala a starala společnost [Anonymizováno]., soud konstatuje, že neshledal ničeho, co by prokazovalo, že skončení nájemního vztahu skutečně bude mít za následek negativní dopad na stav předmětných nemovitostí a jejich údržbu.

53. K tvrzení žalobkyně co do nároku nájemce společnosti [Anonymizováno]. za převzetí zákaznické základny dle 2315 OZ, soud konstatuje, že neshledal ničeho, co by prokazovalo, že skončení nájemního vztahu skutečně bude mít za následek hrozbu existence nároku nájemce společnosti [Anonymizováno]. za převzetí zákaznické základny dle 2315 OZ vůči účastníkům, tedy i žalobkyně, neboť nic neprokazuje záměr ostatních spoluvlastníků (žalovaných) provozovat stejnou či obdobnou činnost v předmětných nemovitostech. Závěr a rozhodnutí o nákladech řízení 54. Soud dospěl k závěru, že napadené rozhodnutí spoluvlastníků o výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum] je rozhodnutím o významné záležitosti dle § 1129 OZ, avšak soud neshledal, že by tímto rozhodnutím hrozila žalobkyni těžká újma, a proto žalobu jako nedůvodnou zamítl.

55. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, kteří byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši [částka]. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem žalovaného č. [hodnota] do [datum], kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] dle § 9 odst. 3 písm. a) a. t. sestávající z částky [částka] (snížení dle § 12 odst. 4 a. t.) za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení a podání ze dne [datum]), z nákladů zastoupení advokátem žalované č. [hodnota] do [datum], kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] dle § 9 odst. 3 písm. a) a. t. sestávající z částky [částka] (snížení dle § 12 odst. 4 a. t.) za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení a podání ze dne [datum]), včetně dvou paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t.; a sestávají z nákladů zastoupení žalovaného č. [hodnota] advokátem od [datum], kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] (snížení dle § 12 odst. 4 a. t.) za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (podání ze dne [datum], účast na jednání dne [datum] a účast na jednání dne [datum]), z nákladů zastoupení žalované č. [hodnota] advokátem od [datum], kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] (snížení dle § 12 odst. 4 a. t.) za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (podání ze dne [datum], účast na jednání dne [datum] a účast na jednání dne [datum]), včetně tří paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t.; a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka].

Poučení