29 Co 189/2025-137

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Heleny Bláhové a soudkyň JUDr. Petry Kořínkové a JUDr. Petry Hankové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou JUDr. Elenou Kotorovou, MBA sídlem Panská 892/1, 110 00 Praha o určení vlastnického práva, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Jablonci nad Nisou č. j. 11 C 62/2024-108 ze dne 7. 2. 2025

I. Rozsudek okresního soudu se mění tak, že se určuje, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. ev. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, .

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů ve výši 26 302 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. Petra Pýchy.

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud výrokem I zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhá vydání rozsudku určujícího, že je vlastníkem pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. ev. , Anonymizováno, , pozemku parc č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“), a výrokem II uložil žalobci povinnost nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 36 635 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokátky JUDr. Eleny Kotorové, MBA. Žalobce žalobu odůvodnil tvrzením, že kupní smlouva z , datum, , kterou převedl předmětné nemovitosti na žalovaného při současném zřízení služebnosti doživotního užívání předmětných nemovitostí ve prospěch žalobce, je neplatná, neboť (jak tvrdí) šlo o simulované právní jednání, když skutečnou vůlí účastníků bylo převést nemovitosti bezplatně, avšak z uzavřené smlouvy neplyne, že by mělo jít o darování.

2. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že okresní soud z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, ke dni , datum, zjistil, že jako vlastník předmětných nemovitostí je v katastru nemovitostí evidován žalovaný. Z kupní smlouvy z , datum, zjistil, že byla uzavřena mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím, jejím předmětem jsou shora uvedené nemovitosti, kupní cena byla sjednána ve výši , částka, a smlouva obsahuje ujednání, kterým prodávající a kupující potvrzují, že kupní cena byla zcela vypořádána započtením nároku prodávajícího na její zaplacení oproti nároku kupujícího ze smlouvy o zápůjčce uzavřené stranami , datum, . Dále obsahuje ujednání, kterým se zřizuje ve prospěch prodávajícího služebnost spočívající v právu bezplatného doživotního užívání předmětu koupě. K okolnostem uzavření smlouvy vyslechl žalobce i žalovaného jako účastníky řízení a svědky , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , adresa, , jméno FO, . Uzavřel, že nebylo prokázáno, že by žalovaný při uzavírání kupní smlouvy nejednal s vážnou vůlí nabýt od žalobce úplatně vlastnické právo k předmětným nemovitostem. Nikdo ze slyšených svědků neuvedl, že by se žalovaný při uzavření smlouvy či kdykoliv před tím vyjádřil způsobem svědčícím o tom, že na jeho straně absentuje vážná vůle, nebo že by byl žalovaný informován o tom, že vůle žalobce při uzavření smlouvy je odlišná od vůle ve smlouvě písemně vyjádřené. Jediným důkazem svědčícím pro to, že si žalovaný měl být vědom rozporu vůle žalobce s písemně vyjádřeným obsahem kupní smlouvy, je výpověď žalobce, která však v tomto zůstala osamocená. Na zjištěný skutkový stav okresní soud aplikoval ustanovení § 522 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z."), podle kterého o právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle, a ustanovení § 554 o. z., podle kterého se k zdánlivému právnímu jednání nepřihlíží. Nepřisvědčil tvrzení žalobce, že muselo být žalovanému zřejmé, že nemohlo být vůlí žalobce zříct se vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Z provedeného dokazování – zejména z výpovědí svědků a do značné míry i z výpovědí obou účastníků – vyplynulo, že vztah účastníků byl po řadu let velmi blízký, intenzitou se blížil vztahu otce a syna, účastníky mj. spojovala profese, společné zahraniční cesty i péče o předmětné nemovitostí. Pokud žalobce, který nemá dědice, za dané situace vyjádřil vůli převést vlastnické právo k nemovitostem na žalovaného a současně si vymínil možnost nemovitosti doživotně užívat, nejeví se jeho chování nelogickým. Žalovaný tak neměl důvod usuzovat na nedostatek vůle žalobce, a to tím spíš, že i někteří ze slyšených svědků vnímali majetkový převod jako logické a praktické řešení plně odpovídající tehdejšímu vztahu účastníků. Nesporná je neexistence pohledávky žalovaného vůči žalobci z půjčky zmíněná v kupní smlouvě, avšak tato skutečnost je způsobilá přivodit neplatnost toliko ujednání o způsobu vypořádání kupní ceny, nikoliv neplatnost kupní smlouvy. Dle okresního soudu z toho nelze učinit závěr o tom, že by si žalovaný byl (musel být) vědom nedostatku vůle na straně žalobce. Žalovaný totiž (jak bylo výslechem účastníků a svědků zjištěno) pro žalobce či v jeho prospěch po řadu let vykonával různé činnosti, od výpomoci související s provozem a údržbou předmětných nemovitostí, po aktivity související s jeho tvůrčí a uměleckou činností. Žalovaný tak měl důvod nahlížet na předmětnou transakci jako na úplatný převod vlastnického práva, byť protiplnění poskytnuté z jeho strany nemělo formu finanční ale formu prací a služeb vykonaných pro žalobce v předchozích letech. Proto nelze dospět k závěru, že by kupní smlouva z , datum, byla simulovaným (předstíraným) právním jednáním. Okresní soud tak uzavřel, že žalovaný nabyl vlastnické právo k nemovitostem na základě platně uzavřené kupní smlouvy, a proto žalobu zamítl. Procesně úspěšnému žalovanému podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), přiznal právo na náhradu nákladů řízení.

3. Proti tomuto rozsudku se odvolal žalobce a navrhl, aby ho odvolací soud změnil tak, že žalobě vyhoví. Namítá, že je třeba zkoumat vážnost vůle ve vztahu ke kupní smlouvě (a nikoliv obecně k převodu vlastnictví). Není podstatné, zda se chtěl žalobce zříct vlastnického práva, ale jde o to, zda chtěl uzavřít kupní smlouvu, nebo jinou smlouvu a co bylo jeho vůlí. O simulované jednání jde tehdy, pokud projevovaná vůle uzavřít kupní smlouvu není vážná, v takovém případě se vůle jednající osoby uzavřít darovací smlouvu objektivně rozchází s jejím vnějším projevem (uzavřením kupní smlouvy), chybí tak vážnost vůle a jedná se o zdánlivé, tedy nicotné právní jednání (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 3762/2016). Soud prvního stupně dovozuje, že aby simulované právní jednání bylo neplatné (nicotné), je třeba, aby o simulaci prodávajícího kupující věděl a byl s tím srozuměn. Pomíjí však, že bylo prokázáno, že žalovaný o simulaci právního jednání žalobcem věděl. Žalovaný vypověděl, že převod měl být bezplatný. Proto nelze ponechat stranou hodnocení, zda kupní smlouva byla či nebyla právním jednáním „na oko“ a s jakými důsledky (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 3762/2016). Žalovaný si byl vědom, že kupní smlouva je zastřeným právním jednáním, neboť kupní smlouva je úplatným právním jednáním. Smlouva navíc obsahuje fiktivní zápočet neexistující pohledávky žalovaného za žalobcem, a tedy nebyla ujednána reálná cena jako u každé koupě; i to bylo žalovanému známo. Kupní smlouvou se fakticky realizoval bezplatný převod. Takto to žalobce zamýšlel a žalovaný to věděl a akceptoval. Úvaha okresního soudu, že žalovaný neměl za dané situace usuzovat na nedostatek žalobcovy vůle, tak nemá oporu v provedeném dokazování, je v rozporu s obsahem kupní smlouvy a výpovědí žalovaného. Svědci , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, a stejně tak i žalovaný a žalobce potvrdili, že pouze z daňových důvodů byla zvolena pro převod nemovitostí forma kupní smlouvy místo darovací; to okresní soud nevzal v úvahu. Má-li být simulované právní jednání nicotné, je oprávněné požadovat, aby o simulaci druhá strana alespoň věděla. Pokud ovšem žalovaný uzavřel smlouvu označenou jako kupní, neměl za žalobcem pohledávku ze zápůjčky, ač smlouva obsahuje ustanovení o jejím započtení na kupní cenu, a tedy věděl, že nic na úhradu kupní ceny platit nebude, sám přitom potvrzuje, že se mělo jednat o bezplatný převod, a tudíž věděl o všech podstatných okolnostech uzavření smlouvy, a musela mu tak být znám skutečná žalobcova vůle, potom se mu takové ochrany nemůže dostat, protože nebyl v dobré víře. Je zřejmé, že chtěli uzavřít bezplatnou smlouvu, a nikoliv smlouvu kupní, a proto je kupní smlouva simulovaným právním jednáním, které mělo zastřít darování, o čemž žalovaný věděl při uzavírání smlouvy. Kupní smlouva je tak nicotným právním jednáním, a přihlížet k ní nelze a samotná formulace kupní smlouvy (článek II odst. 1) vylučuje možnost posoudit ji jako darování (odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 101/2001).

4. Žalovaný navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Poukázal na to, že svědek , tituly před jménem, , jméno FO, vypověděl, že na základě objednávky žalobce s konkrétními instrukcemi k obsahu zpracovala jeho kancelář návrh kupní smlouvy. U osobního jednání mezi účastníky o zamýšleném převodu nemovitostí ani u podpisu smlouvy nebyl. Svědek , tituly před jménem, arch , jméno FO, vypověděl, že je mu známo, že žalobce z důvodu obav z postihů ze strany finančního úřadu převedl nemovitosti v k. ú. , adresa, na žalovaného a „rozhodně to byl dar“. Přítomen osobního jednání účastníků o uzavření smlouvy a jejím obsahu nebyl, má informace pouze od žalobce a byl jím informován o této projednávané žalobě. Dále svědek uvedl důvod žaloby, že „pánové spolu byli zadobře, v létě se z nějakých osobních důvodů rozhádali a v tu chvíli , Anonymizováno, řekl, tak a dost, prostě chci chalupu zpátky.“ Svědek , jméno FO, vypověděl, že se s ním žalobce radil o převodu nemovitostí, u jednání mezi účastníky přítomen nebyl. Žalobce tak v odvolání uvádí nepravdivě, že svědek potvrdil, že pouze z daňových důvodů byla zvolena pro převod nemovitostí forma kupní smlouvy namísto darovací. Žalovanému je známa písemná komunikace zástupce žalobce se svědky. Další svědci , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , adresa, , jméno FO, , kteří jsou známými obou účastníků, sice nebyli přítomni u jednání o obsahu smlouvy, nicméně převod nemovitostí ze žalobce na žalovaného vnímali jako definitivní a byly jim známy výkony a přínosy žalovaného pro žalobce. Soud prvního stupně na základě provedeného dokazování uzavřel, že nebylo prokázáno, že by žalovaný při uzavírání kupní smlouvy nejednal s vážnou vůlí nabýt od žalobce úplatně vlastnické právo k předmětným nemovitostem. Nikdo ze slyšených svědků neuvedl, že by byl žalovaný informován o tom, že vůle žalobce je odlišná od vůle ve smlouvě písemně vyjádřené. Žalovaný vypověděl, že mezi ním a žalobcem bylo jasno v tom, že převod nemovitostí je definitivní, nebylo záměrem žalobce v budoucnu navrátit vlastnické právo k nemovitostem; o tom svědčí i současně jemu zřízené věcné břemeno. Žalovaný uvedl, že transakce byla bezplatná, tím měl na mysli, že si účastníci nepředali peníze představující kupní cenu za nemovitosti. Bylo dohodnuto a byli srozuměni s tím, že vypořádání kupní ceny představuje kompenzaci za jeho třináctiletou práci pro žalobce. Do obsahu kupní smlouvy předložené žalobcem nezasahoval. Ke změně názoru žalobce na vlastnictví žalovaného k nemovitostem došlo poté, co se žalovaný nechoval podle jeho představ. Příjem i majetek žalovaného byly dostatečné na úhradu jakýchkoliv daní, jinak by ostatně pro žalobce nemohl pracovat řadu let bez úplaty. Podstatou rozsudku je, že žalobce neprokázal tvrzení, že si žalovaný byl při uzavření kupní smlouvy vědom nedostatku vůle na straně žalobce ve vztahu k podstatným náležitostem kupní smlouvy, tedy k úplatnému převodu vlastnického práva a stanovení kupní ceny.

5. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu včetně jemu předcházejícího řízení a odvolání shledal důvodným.

6. Podle § 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Okresní soud správně uzavřel, že tato podmínka je v projednávané věci splněna. Žalobce totiž navrhuje určení svého vlastnického práva k předmětným nemovitostem a požadované rozhodnutí má sloužit jako podklad pro zápis do katastru nemovitostí, čímž má být dosaženo shody mezi stavem právním a zapsaným v katastru nemovitostí.

7. Okresní soud provedl dokazování v potřebném rozsahu a na základě řádně provedených a v souladu s § 132 o. s. ř. vyhodnocených důkazů zjistil skutkový stav, z něhož i odvolací soud v tomto odvolacím řízení vychází.

8. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, zjistil, že žalovaný je jako vlastník předmětných nemovitostí zapsán katastru nemovitostí a že se tak stalo na základě účastníky dne , datum, uzavřené kupní smlouvy. Z ní zjistil, že je v ní uvedeno, že touto smlouvu prodávající (tj. žalobce) prodává kupujícímu (tj. žalovanému) předmětné nemovitosti ve smlouvě specifikované za „vzájemně dohodnutou kupní cenu“ a že kupující předmětné pozemky a stavbu za tuto cenu do svého výlučného vlastnictví kupuje. V čl. III smlouvy je pak uvedeno, že kupní cena činí 1 793 493 K, a to s odkazem na znalecký posudek Ing. Josefa Kalouse ze dne 16. 8. 2018, a byla zcela vypořádána tím, že na její úhradu byl započten závazek kupujícího (tj. žalovaného) vůči prodávajícímu (tj. žalobci) za zápůjčky uzavřené mezi nimi , datum, .

9. Mezi účastníky je však nesporné, že žalovaný ke dni uzavření smlouvy vzájemnou pohledávku vůči žalobci se smlouvy o zápůjčce z 18. 8. 2013 neměl. To žalovaný potvrdil ve své účastnické výpovědi, stejně jako to, že tato transakce (převod nemovitostí) byla bezplatná, a vysvětlil, že to vnímal tak, že se jednalo o jakési „vyrovnání“, neboť žalobce si uvědomoval práci, kterou žalovaný po léta odváděl pro ateliér a pro žalobce, jemuž byl v případě potřeby kdykoliv k dispozici, a nedostával za to plat. Tedy šlo dle žalovaného o jakési vyrovnání právě za tuto jeho předchozí činnost ve prospěch žalobce. Tomu odpovídá i zjištění okresního soudu, že mezi žalobcem a žalovaným byl po dlouhé roky vzájemně blízký vztah blížící se zřejmě vztahu mezi otcem a synem, a účastníci se dlouhodobě vzájemně podporovali, žalovaný po dlouhé roky poskytoval žalobci nejen doprovod na zahraničních (a to i služebních) cestách hrazených žalobcem, pomáhal mu v jeho profesi a dlouhodobě mu spravoval předmětné nemovitosti (zajišťoval jejich údržbu a opravy). To vyplývá nejen z výpovědí žalovaného, ale i z výpovědí svědků , jméno FO, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , jméno FO, , , jméno FO, a rovněž z výpovědi samotného žalobce, který potvrdil, že jejich vzájemné vztahy byly dobré.

10. Nesprávným však shledal odvolací soud právní posouzení věci, neboť okresní soud sice zjištěný skutkový stav posuzoval podle správné právní normy, nesprávný je však způsob její aplikace.

11. Podle § 551 o. z. o právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby.

12. Podle § 552 o. z. o právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle.

13. Podle § 554 o. z. se k zdánlivému právnímu jednání nepřihlíží.

14. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

15. Podle § 2055 odst. 1 o. z. darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá.

16. Podle § 560 o. z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

17. Podle § 582 odst. 1 věty prvé o. z. není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí.

18. Nejvyšší soud k výkladu shora citovaných ustanovení občanského zákoníku, upravujících následky nedostatku vážné vůle, v rozsudku sp. zn. 21 Cdo 2862/2019 ze dne 31. 3. 2020 uvedl: „Jedním z případů zdánlivého právního jednání (jednání vzbuzujícího pouze „zdání“, že jde o právní jednání), k němuž se podle zákona nepřihlíží, a na které se tedy hledí, jako kdyby k němu nikdy nedošlo, je – jak vyplývá z § 552 o. z. - jednání, při kterém nebyla zjevně projevena vážná vůle. Jde například o projev vůle učiněný v žertu, při hře, při výuce nebo za jiných podobných okolností, z nichž bylo zřejmé, že jednající ve skutečnosti nechtěl způsobit takové právní následky, které jsou s konkrétním projevem vůle spojeny. Zdánlivým právním jednáním je rovněž simulované právní jednání (jednání, které je činěno jen „naoko“), při němž jednající strany navenek pouze předstírají vůli právní jednání učinit a kdy jejich projev vůle pro chybějící vážnost projevené vůle nesměřuje k vyvolání právních následků, které jsou s předstíraným projevem vůle spojeny. Má-li být simulovaným právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy (srov. § 555 odst. 2 o. z.). Zdánlivost (nicotnost) právního jednání nastává přímo ze zákona a soud (popřípadě jiný orgán veřejné moci) k ní při svém rozhodování nebo při postupu v řízení přihlíží – jak plyne z § 554 o. z. - i bez návrhu účastníků řízení (z úřední povinnosti); vezme ji tedy v úvahu vždy, jakmile vyjde najevo, aniž by bylo zapotřebí, aby se jí někdo z účastníků dovolal nebo na ni jinak poukazoval.“ Obdobně též rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 833/2008 ze dne 16. 9. 2009, sp. zn. 30 Cdo 2737/2017 ze dne 28. 2. 2018 či sp. zn. 33 Cdo 554/2023 ze dne 12. 2. 2025.

19. V projednávané věci žalobce sice vypověděl, že se na žalovaného obrátil proto, aby mu pomohl ochránit chalupu, a že žalovaný nemohl nabýt dojmu, že by se měl stát konečným vlastníkem chalupy. Jiný přímý důkaz k tomuto však v řízení předložen nebyl. Svědci , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, sice vypovídali o tom, že se žalobce rozhodl takto chránit svůj majetek a chtěl mít možnost jej získat zpět, avšak tito svědci nebyli přítomni jednání žalobce a žalovaného o uzavření smlouvy a jejím obsahu a informace o tom měli toliko od žalobce. Odvolací soud proto shledal zcela správným zjištění okresního soudu, že shodnou vůlí obou účastníků byl trvalý převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem z žalobce na žalovaného. Takto převod vnímal sám žalovaný, jak zjistil okresní soud z jeho účastnické výpovědi, ale i svědci , tituly před jménem, , jméno FO, , adresa, , jméno FO, či , jméno FO, . Jednalo se o logické vyústění jejich dlouhodobého vztahu v situaci, kdy žalobce přímé potomky neměl.

20. Avšak pro úvahu o platnosti kupní smlouvy nestačí pouze vůle smluvních stran převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem, ale významné je to, zda písemné znění kupní smlouvy odráží co do svého obsahu „skutečný“ obsah (úplného) právního jednání účastníků, tedy zda zachycuje jejich skutečnou vůli, a to nejen ve vztahu k předmětu kupní smlouvy a vůli jej převést do vlastnictví žalovaného, ale též ve vztahu k úplatnosti tohoto převodu (neboť jde o podstatnou náležitost kupní smlouvy dle § 2079 odst. 1 o. z.). A tak tomu v daném případě nebylo. Již ze samotných tvrzení účastníků a jejich výpovědí totiž vyplývá, že nejednali s úmyslem, aby kupní cena byla vskutku žalobci zaplacena (popř. jiným způsobem vyrovnána), nýbrž jejich úmysl směřoval k tomu, aby nemovitosti byly na žalovaného převedeny, aniž by za ně cokoliv platil, tedy aniž by se za ně žalobci dostalo úplaty. Žalobce vypověděl, že forma kupní smlouvy byla pro převod nemovitostí zvolena z důvodů daňových, motivace této transakce nebyla finanční, nedošlo k placení jakékoliv částky, šlo o bezplatný převod. Rovněž žalovaný v jeho účastnické výpovědi potvrdil, že neměla jím být placena kupní cena a že ujednání o zápočtu jeho pohledávky na úhradu ujednané kupní ceny bylo pouze smyšlenou konstrukcí, že žádnou pohledávku ze smlouvy o půjčce (zápůjčce) vůči žalobci neměl a že s tímto řešením přišel , tituly před jménem, , jméno FO, , který dle pokynů žalobce smlouvu připravoval. Tyto okolnosti byly žalovanému známé již v době uzavření smlouvy. O tom, že forma kupní smlouvy s ujednáním o úhradě kupní ceny formou započtení pohledávek byla zvolena z důvodů daňových, hovořili i svědci , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, .

21. Žalovaný vypověděl, že z jeho pohledu se jednalo o jakési vyrovnání za to, co do té doby pro žalobce či jeho ateliér vykonal. To však v účastníky uzavřené smlouvě uvedeno není a není v ní obsaženo jakékoliv ujednání o tom, že by zvolené vypořádání kupní ceny představovalo kompenzaci za to, co žalovaný do té doby pro žalobce a jeho ateliér vykonal. Navíc ani nebylo žalovaným tvrzeno (a nevyplývá to ani z obsahu spisu a provedených důkazů), že by v době uzavření smlouvy vůči žalobci měl z tohoto titulu jakoukoliv existující pohledávku. V minulosti dlouhodobě žalovaným žalobci a jeho ateliéru poskytovaná pomoc a dlouhodobý vzájemný (vzájemně podporující) blízký vztah účastníků tedy zjevně byly důvodem (motivací), proč se žalobce (který nemá přímé potomky) rozhodl nemovitosti převést do vlastnictví právě žalovaného. Avšak nelze je považovat za jakousi úplatu za převod nemovitostí (jak to nesprávně učinil okresní soud). Tedy uvedená skutečnost nic nemění na tom, že vůle obou účastníků směřovala k bezplatnému převodu (tedy nikoliv ke kupní smlouvě, ale k darování). Ačkoliv totiž je ve smlouvě ujednání o kupní ceně , částka, a ujednání o tom, že na úhradu této kupní ceny byl započten nárok žalovaného vůči žalobci ze zápůjčky z , datum, , bylo okresním soudem z výpovědi žalovaného zjištěno, že žalovaný žádnou pohledávku vůči žalobci ze smlouvy o zápůjčce neměl, neboť mu peníze nepůjčoval. Žalovaný potvrdil, že šlo pouze o smyšlenou konstrukci, s kterou přišel , tituly před jménem, , jméno FO, proto, aby se převod uskutečnil s co nejnižšími daněmi. Nejen z výpovědi žalobce, ale i z výpovědi samotného žalovaného jednoznačně vyplynulo, že důvodem, proč nebyla sepsána darovací smlouva ale smlouva kupní, bylo výhodnějšího zdanění v případě kupní smlouvy. Již z toho je tedy zcela zřejmé, že účastníci (žalobce ani žalovaný) nejednali s úmyslem, aby kupní cena vskutku byla žalobci žalovaným zaplacena. Oba si byli vědomi toho, že se žalobci za převod nemovitostí jakákoliv úplata (a to ani formou započtení pohledávek) nedostane. Vůle účastníků tedy ve skutečnosti nesměřovala k úplatnému převodu nemovitostí, kupní smlouvu toliko předstírali (simulovali), a tudíž jde pro nedostatek vážné vůle toliko o zdánlivé právní jednání, k němuž se podle § 554 o. z. nepřihlíží.

22. Podle § 555 odst. 2 o. z. má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

23. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích (např. rozsudek sp. zn. 22 Cdo 102/99 ze dne 10. 5. 2000, uveřejněný v časopise Soudní judikatura č. 9, ročník 2000, pod číslem 95, či rozsudek sp. zn. 22 Cdo 101/2001 ze dne 4. 9. 2002) opakovaně uzavřel, že uzavírají-li účastníci darovací smlouvu ohledně nemovitosti, musí být skutečnost, že jde o darování, vyjádřena v písemné formě; jinak darovací smlouva platně nevznikne. Proto v případě, že účastníci uzavřeli simulovanou písemnou kupní smlouvu ohledně nemovitosti, kterou chtěli zastřít darování této nemovitosti, není (disimulovaná) darovací smlouva platná, pokud nebyla uzavřena písemně a z jejího znění není zřejmé, že šlo o darování. I když uvedené závěry Nejvyšší soud učinil ve vztahu k výkladu simulovaného právního jednání za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinnému do 31. 12. 2013, jsou použitelné i v poměrech právní úpravy občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., pouze s tím rozdílem, že důsledkem nedostatku vážnosti vůle, o který jde v případě simulovaného jednání, je to, že jde o zdánlivé (a nikoliv neplatné) právní jednání, k němuž se nepřihlíží (§ 552, § 554 o. z.).

24. Z uvedeného pro projednávanou věc vyplývá, že smlouva účastníky dne 30. 8. 2018 uzavřená v písemné formě není ani platně uzavřenou darovací smlouvou, neboť v ní není vyjádřena skutečnost, že jde o darování (tj. bezplatnost převodu), což je podstatnou náležitostí kupní smlouvy podle § 2055 odst. 1 o. z.

25. Odvolací soud tedy uzavírá, že s ohledem na shora uvedené skutečnosti nedošlo k platnému převodu vlastnického práva ze žalobce na žalovaného, a tedy je žalobce nadále vlastníkem předmětných nemovitostí. Odvolací soud proto napadený rozsudek podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil tak, že se určuje, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. ev. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, .

26. Odvolací soud s ohledem na provedenou změnu napadeného rozsudku rozhodl znovu o nákladech řízení před soudem prvního stupně (§ 224 odst. 2 o. s. ř.) a rozhodl též o nákladech odvolacího řízení. Žalobce byl ve věci samé úspěšný, podle § 142 odst. 1, § 224 odst. 1 o. s. ř. by tak v zásadě měl právo na náhradu nákladů, které v řízení před soudem prvního stupně i v odvolacím řízení účelně vynaložil. Odvolací soud však v okolnostech daného případu shledal důvody, pro které žalobci podle § 150 o. s. ř. z jedné poloviny tuto náhradu nepřiznal. V projednávané věci bylo zjištěno, že se na důvodu neplatnosti svým jednáním podíleli oba účastníci řízení, když oba vědomě „na oko“ (aby se žalovaný vyhnul povinnost zaplatit vyšší daň z příjmu, která by ho v případě bezplatného nabytí nemovitosti stíhala) uzavřeli kupní smlouvu, ačkoliv jejich vůle ve skutečnosti směřovala k bezplatnému převodu. Avšak iniciativa v tomto směru přišla od žalobce, který se rozhodl k převodu nemovitostí a sám instruoval , tituly před jménem, , jméno FO, , jak má předmětnou smlouvu připravit. Žalovaný do tohoto nezasahoval, jak vyplynulo z jeho výpovědi. Že se žalovaný na přípravě (obsahu) smlouvy nepodílel, potvrdil i svědek , tituly před jménem, , jméno FO, . Jeho role tedy spočívala v tom, že akceptoval žalobcem navržený způsob převodu. Podíl žalobce na tom, že pro převod nemovitosti byla zvolena kupní smlouva, ačkoliv vůle účastníků k úplatnému převodu nesměřovala, byl tak rozhodující. Přiznání plné náhrady nákladů řízení žalobci by tak bylo ve vztahu k žalovanému nespravedlivé. Proto odvolací soud úspěšnému žalobci přiznal náhradu nákladů řízení toliko v rozsahu 50 %.

27. Žalobce v řízení před soudem prvního stupně vynaložil náklady celkem 32 914,70 Kč, což zahrnuje soudní poplatek z žaloby 5 000 Kč dle položky 4 bod 1. písm. a) sazebníku poplatků, který je přílohou zákona č. 549/1991 Sb., odměnu jeho zástupce za 5 úkonů právní služby – převzetí a příprava zastoupení 18. 2. 2024, žaloba 29. 2. 2024, účast u jednání okresního soudu dne 4. 11. 2024 a 11. 12. 2024 a písemné podání ve věci samé z 12. 11. 2024 - 5 x 3 100 Kč (počítanou z tarifní hodnoty 50 000 Kč) dle § 9 odst. 3 písm. a), odst. 4 písm. b), § 7 bod 5., § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif; dále jen „a. t.“), ve znění před novelou č. 258/2024 Sb. (viz přechodné ustanovení v čl. II této novely), a náhradu jeho hotových výdajů k uvedeným pěti úkonům právní služby ve výši 5 x 300 Kč dle § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky a dále odměnu za úkon právní služby spočívající v účasti u jednání okresního soudu 29. 1. 2025 ve výši 5 620 Kč (počítanou z tarifní hodnoty 113 000 Kč) dle § 9 odst. 4 písm. a), § 7 bod 5., § 11 odst. 1 písm. g) a. t., náhradu hotových výdajů k tomuto úkonu právní služby ve výši 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a částku 4 844,70 Kč odpovídající DPH z odměny a náhrad dle § 137 odst. 2 o. s. ř. (21 % z částky 23 070 Kč). V odvolacím řízení vynaložil náklady 19 689,40 Kč, což zahrnuje soudní poplatek z odvolání 5 000 Kč dle položky 22 bod 1. písm. b) sazebníku poplatků, odměnu jeho zástupce za 2 úkony právní služby – odvolání a účast u odvolacího jednání 22. 10. 2025 – ve výši 2 x 5 620 Kč (počítanou z tarifní hodnoty 113 000 Kč) dle § 9 odst. 4 písm. a), § 7 bod 5., § 11 odst. 1 písm. g), k) a. t. a náhradu hotových výdajů k těmto úkonům právní služby 2 x 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a částku 2 549,40 Kč odpovídající DPH z odměny a náhrad dle § 137 odst. 2 o. s. ř. (21 % z částky 12 140 Kč). Žalovanému tak přísluší na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů 26 302 Kč (tj. po zaokrouhlení polovina ze součtu uvedených dvou částek). Tomu odpovídá výrok II tohoto rozsudku o nákladech řízení.