29 Co 478/2024-250

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Heleny Bláhové a soudkyň JUDr. Petry Kořínkové a Mgr. Kateřiny Kupkové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem JUDr. Vladimírem Škrétou sídlem U Soudu 363/10, 460 01 Liberec proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Mgr. Pavlem Vintrem sídlem Masarykova 621/19, 460 01 Liberec o určení vlastnického práva, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Liberci č. j. 19 C 329/2022-198 ze dne 31. 5. 2024

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I potvrzuje.

II. Ve výroku II se rozsudek okresního soudu mění tak, že žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně ve výši , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno advokáta B, .

III. Ve výroku III se rozsudek okresního soudu mění tak, že žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Liberci náhradu nákladů řízení před okresním soudem placených státem ve výši , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno advokáta B, .

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud výrokem I zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhá určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobce žalobní požadavek staví na tvrzení, že kupní smlouva, kterou se žalovaným , datum, uzavřel, je neplatná. Tvrdí, že převod vlastnického práva byl na něm žalovaným vylákán s tím, že se má jednat o dočasný institut, o zajištění, a nikoliv o vážně míněnou kupní smlouvu. Jde de facto o propadnou zástavu, která je zakázána. Ujednání v čl. V. 2) smlouvy se obsahově blíží institutu zajišťovacího převodu vlastnického práva, ale není uvedeno, jakým způsobem má v případě nesplacení dluhu žalovaný naložit s nemovitostmi, není řešena tzv. hyperocha. Dále tvrdí, že měl v úmyslu se chovat podle čl. V. 2) smlouvy a e-mailem z , datum, žalovaného vyzval k uzavření zpětné kupní smlouvy proti vrácení dluhu, a to do , datum, . Zároveň ho za účasti svědka o víkendu , datum, osobně navštívil a vyzval k zpětnému převodu pozemku, což žalovaný odmítl. Až po uplynutí lhůty (po dni , datum, ) žalovaný sdělil, že nezaznamenal oficiální výzvu k zpětnému prodeji, a proto se rozhodl pozemek si ponechat. Z toho žalobce dovozuje, že nemá v úmyslu mechanismus pro vrácení pozemku dodržet, od počátku chtěl získat vlastnické právo k pozemku s podstatně vyšší hodnotou než tvrzené dluhy, a proto se ze strany žalovaného jedná o lichvu, nemravné protiprávní jednání.

2. Z odůvodnění napadeného rozsudku vyplývá, že okresní soud provedl dokazování listinami, zejména kupní smlouvou z , datum, , uznáním dluhu z , datum, a , datum, , e-maily z , datum, a , datum, , dále znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, č. , č. účtu, ze dne , datum, , vyslechl oba účastníky řízení a svědky , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, . Z kupní smlouvy zjistil, že jejím předmětem byl prodej pozemku par. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . V čl. II je ujednání o kupní ceně , částka, a v čl. III ujednání o tom, že bude uhrazena zápočtem vůči dluhu prodávajícího dle uznání dluhu z , datum, a , datum, . Podle čl. V. 2) je kupující povinen předmětný pozemek prodat zpět prodávajícímu za , částka, , pokud jej k tomu vyzve nejpozději do , datum, . Dle závěru okresního soudu tak účastníci uzavřeli kupní smlouvu podle § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), s výhradou zpětné koupě dle § 2135 o. z. K okolnostem uzavření kupní smlouvy vyslechl oba účastníky řízení a svědka , tituly před jménem, , jméno FO, . Na základě toho uzavřel, že kupní smlouva odpovídá vůli obou smluvních stran, která byla projevena v rámci jednání před jejím uzavřením. Strany se smlouvou řídily i po jejím uzavření, což potvrzuje i snaha žalobce o zpětný převod pozemku. Výpovědi účastníků i svědka , tituly před jménem, Hankeho potvrzují, že oba účastníci při uzavření kupní smlouvy věděli a byli srozuměni s tím, že na základě této smlouvy dojde k převodu (prodeji) pozemku žalovanému a že žalobce ho může ve sjednané lhůtě do , datum, vyzvat ke zpětnému prodeji, oba si byli vědomi důsledků těchto ujednání. Žalobce nebyl k uzavření kupní smlouvy nucen, neuzavíral ji v tísni ani v rozrušení, před podpisem si ji přečetl, k čemuž měl dostatečný časový prostor. Je podnikatelem, který musí být s podobnými transakcemi obeznámen. Ve výpovědi potvrdil, že nebyl pod tlakem, smlouvu uzavřel s ohledem na dobré vztahy s žalovaným, aby ten mohl v klidu spát. Předpokládal, že v Německu vydělá dost peněz, aby mohl kupní cenu uhradit, a nebude problém se zpětným převodem pozemku. Vzájemná plnění podle smlouvy nebyla v hrubém nepoměru (§ 1793, § 1796 o. z.), neboť kupní cena byla sjednána ve výši , částka, a znaleckým posudkem a výslechem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, bylo prokázáno, že jeho tržní cena v době prodeje činila , částka, a mohla být ještě nižší v případě, že by bylo nutné vynaložit další náklady na řešení na něm umístěné nepovolené stavby. Navíc se žalobce mohl podle smlouvy domoci zpětného převodu pozemku za , částka, . Současně pro případ porušení povinnosti žalovaného pozemek převést zpět žalobci bylo sjednáno právo odstoupit od smlouvy (čl. V. 4/), a v takovém případě by strany byly povinny si vrátit vzájemně poskytnutá plnění (čl. , právnická osoba, /), přičemž splnění povinností v případě odstoupení od smlouvy bylo zajištěno smluvní pokutou , částka, (čl. V. 6/). Smlouva tak nebyla nevyvážená v neprospěch žalobce, nebyla pro něj zjevně nevýhodná a pokud by se jí řídil, mohl dosáhnout vrácení pozemku; nemůže být přičítáno k tíži žalovaného, pokud tak nečinil řádně (§ 3 odst. 2 písm. c/ o. z.). Okresní soud tak dospěl k závěru, že kupní smlouva je platná a žalovaný je vlastníkem předmětného pozemku. Proto žalobu jako nedůvodnou zamítl. Výrokem II uložil žalobci povinnost nahradit žalovanému k rukám jeho zástupce náklady řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 142 odst. 1 o. s. ř.) a výrokem III uložil žalobci povinnost v téže lhůtě nahradit státu – České republice na účet Okresního soudu v Liberci náklady řízení ve výši , částka, (§ 148 o. s. ř.).

3. Proti tomuto rozsudku se odvolal žalobce a navrhl, aby byl změněn tak, že žalobě bude vyhověno. Namítá, že okresní soud provedené důkazy nehodnotil ve vzájemných souvislostech. Při posouzení platnosti kupní smlouvy je třeba vzít v úvahu, že před jejím uzavřením byl žalobce dlužníkem žalovaného a dluh uznal. Od žalovaného obdržel vypracované listiny o uznání dluhu s datem , datum, na částku , částka, a s datem , datum, na částku , částka, . Okresní soud nehodnotil, že v obou listinách je uvedeno, že po něm žalovaný chtěl, aby mu jako zástavu až do úplného zaplacení dlužné částky postoupil své nemovitosti; listiny nehovoří o tom, že svůj nemovitý majetek dá žalovanému do zástavy, ale zavázal se „postoupit věřiteli jako zástavu své nemovitosti“. V návaznosti na tyto dvě listiny byla vypracována kupní smlouva, která byla předkládána s tím, že právě jí žalobce realizuje to, co je obsahem uznání dluhu, tedy že postupuje žalovanému k zajištění dluhu svůj nemovitý majetek. S tím vědomím žalobce kupní smlouvu uzavřel. Podstatné je, že v rámci smlouvy byla vypořádána kupní cena sjednaná ve výši jeho dluhu, došlo k započtení kupní ceny proti jeho dluhu a tímto způsobem k zaplacení kupní ceny. Bylo sjednáno, že má právo zpětné koupě k převedeným nemovitostem za , částka, , a byla sjednána lhůta k výzvě vůči žalovanému do , datum, . Smyslem celého jednání bylo, že žalobce žalovanému dlužil a ten sliboval, že žalobce svými nemovitostmi dluh jen zajišťuje do vrácení, s odkazem na uznání dluhu z , datum, a , datum, . Do toho zapadá znění kupní smlouvy, zápočet kupní ceny proti dluhu a možnost zpětné koupě. Zprávou z , datum, vyzval žalovaného, že chce dluh zaplatit a provést zpětný převod. Ač psal žalovanému na e-mail, který žalovaný používal a byl mu znám z dřívější komunikace, žalovaný popírá, že by ho obdržel. Až po uplynutí lhůty mu žalovaný e-mailem sdělil, že se rozhodl pozemek si ponechat s tím, že nezaznamenal žádnou oficiální výzvu k jeho zpětnému odprodeji. Žalobce odkazuje na výpověď svého bratra, který potvrdil, že těsně před uplynutím lhůty se žalobce dostavil z Německa do Liberce a snažili se žalovaného navštívit a předat mu dlužnou částku. Bratr se mu následně dovolal, sdělil mu, že mají zájem se s ním setkat a dluh zaplatit, což žalovaný odmítl. Z těchto okolností a provedených důkazů v jejich vzájemné souvislosti vyplývá, že úmyslem žalovaného bylo získat žalobcovy nemovitosti za dluh, který je výrazně nižší než jejich hodnota. Je otázkou, zda je správný závěr znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, o ceně nemovitostí, když jejich hodnota je dle znalce řádově dvojnásobná, avšak odpočítává náklady na zajištění komunikace k pozemku, což je sporné, neboť na komunikaci se bude podílet více osob, příp. půjde o sdruženou investici i z prostředků obecních. Hodnota nemovitosti je tak výrazně vyšší než kupní cena a dluh, který žalobce vůči žalovanému měl. Na kupní smlouvu je tak třeba nahlížet jako na zajišťovací institut, který ve svém obsahu odpovídá smlouvě o zajišťovacím převodu vlastnického práva. Žalovaným mu bylo slibováno, že v případě zaplacení sjednané částky mu bude vlastnické právo obnoveno. Smlouva je tak neplatná, neboť dle ustálené judikatury není možno, aby jeho nemovitosti představovaly zakázanou propadnou zástavu, aby se pro dluh, který vůči žalovanému má, stal žalovaný přímo vlastníkem jeho nemovitostí bez toho, že by byl povinen prodat je např. ve veřejné dražbě, uspokojit z nich pohledávku a zbytek mu vydat jako hyperochu. Jedná se v podstatě o nepovolenou propadnou zástavu, a z toho důvodu o neplatnou smlouvu, na jejímž základě se žalovaný nestal vlastníkem nemovitostí. Nesouhlasí ani s výrokem o nákladech řízení. Vytýká okresnímu soudu, že vycházel při určení výše odměny zástupce žalovaného z tarifní hodnoty odpovídající hodnotě pozemku zjištěné ze znaleckého posudku, ač měl vyjít z ustanovení advokátního tarifu o tarifní hodnotě vztahujících se k určovací žalobě. Zpochybňuje též účelnost úkonů zástupce žalovaného, neboť jde o opakované porady, návrhy důkazů a navazující vyjádření k žalobě.

4. Žalovaný navrhl, aby byl rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrzen. Nešlo dle něj o lichvu, neboť bylo prokázáno, že uzavření kupní smlouvy bylo výsledkem konsensu obou smluvních stran, zadání k uzavření smlouvy sdělily obě strany svědkovi , tituly před jménem, Hankemu, který v jednání účastníků nezpozoroval nic podezřelého. Nemohlo jít o tíseň, nic takového nebylo tvrzeno ani prokázáno, ani o nedostatek zkušeností či rozrušenost nebo lehkomyslnost žalobce, když ten v rámci účastnického výslechu byl schopen rozlišit rozdíl mezi institutem kupní smlouvy a zástavní smlouvy. Nebyl prokázán hrubý nepoměr vzájemných plnění, hodnota pozemku zjištěná znaleckým posudkem činila ke dni převodu , částka, , přičemž kupní cena činila , částka, , tj. 66 %. Tvrzení žalobce, že hodnota pozemku činila , částka, , bylo znaleckým posudkem vyvráceno. Nejedná se o neúměrné krácení, dle § 1795 o. z. právo domáhat se zrušení smlouvy z tohoto důvodu zaniká, není-li uplatněno do 1 roku od uzavření kupní smlouvy, a v projednávané věci byla žaloba dne , datum, podána až po uplynutí této prekluzivní lhůty. Kupní smlouva nemůže být rozporná s dobrými mravy ve smysl u § 580 o. z., nízká kupní cena obecně není důvodem absolutní neplatnosti smlouvy, pakliže nebyla uzavřena za okolností, které se příčí dobrým mravům, což bylo dokazováním vyloučeno. Žalobce měl místo této žaloby spíše podat žalobu na nahrazení projevu vůle žalovaného, pokud tvrdí, že žalovaného ve lhůtě dle smlouvy vyzval k zpětnému převodu pozemku. V odůvodnění napadeného rozsudku bylo konstatováno, že žalovaný měl podle čl. V. 2) smlouvy po dobu jednoho roku možnost pozemek získat zpět ujednaným právem zpětné koupě, avšak po celý rok nic nečinil, ani nenapadal kupní smlouvu (poprvé tak učinil až žalobou) a až v samotném konci sjednané lhůty „údajně“ začal vyzývat žalovaného k uplatnění tohoto práva; to žalovaný popírá, naopak tvrdí, že žádný e-mail ani plnění na zpětný převod pozemku od žalobce neobdržel. Ač žalobce tvrdí, že žalovaného v ujednané lhůtě vyzval ke zpětnému převodu pozemku a že mu žalovaný nevyhověl, nevyužil práva odstoupit z tohoto důvodu od smlouvy. Pokud žalobce poukazuje na uznání dluhu, z něhož měl nabýt dojmu, že kupní smlouva je smlouvou zástavní, pomíjí, že sám v rámci svého účastnického výslechu rozpoznal rozdíl mezi těmito instituty a že on společně s žalovaným dal , tituly před jménem, Hankemu pokyn ke zpracování kupní smlouvy, tuto kupní smlouvu si před jejím podpisem přečetl a podepsal ji i návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch žalovaného. Nelze rovněž pominout, že uznání dluhu je jednostranným právním jednáním a pokud měl žalobce představu, že by na základě těchto prohlášení měl být předmětný pozemek dán do zástavy, nemá to význam, neboť sám pozemek posléze kupní smlouvou převedl žalovanému. Jelikož byl sjednán způsob úhrady kupní ceny započtením, není tato argumentace logická, neboť žalobce ani existenci závazků vůči žalovanému utvrzených uznáním dluhu nerozporuje. Pokud by byl přesvědčen o tom, že pozemek dává žalovanému pouze do zástavy, jen stěží by mohl následně souhlasit s tím, že tyto jeho nesporné závazky vůči žalovanému započtením na kupní cenu zaniknou a že žalovanému převádí vlastnické právo k pozemku. Ač žalobce tvrdí, že hodnota nemovitosti je výrazně vyšší, revizní znalecký posudek nenavrhl a nesděloval výhrady vůči posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Dle žalovaného je tak žaloba zneužitím práva. Argumentuje-li žalobce propadnou zástavou, žádná neexistuje. Ujednání kupní smlouvy není ničím jiným, než výhradou zpětné koupě ve smyslu § 2135 o. z. Vyšší kupní cena pro případ zpětné koupě byla začleněna do smlouvy na základě dohody obou smluvních stran pro úhradu nákladů, které měl žalovaný s celou transakcí. K výroku o nákladech řízení žalovaný odkazuje na judikaturu Ústavního soudu, dle které je nezbytné především vycházet z § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif; dále jen „a. t.“), a výši odměny ve sporu o určení právního vztahu k nemovitosti stanovit podle tarifní hodnoty odpovídající ceně nemovitosti.

5. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně a jemu předcházející řízení a odvolání žalobce důvodným neshledal.

6. Okresní soud provedl dokazování v potřebném rozsahu a z provedených a v souladu s § 132 o. s. ř. vyhodnocených důkazů učinil správná skutková zjištění, z nichž i odvolací soud vycházel.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, (č. l. 8) zjistil, že žalovaný je v evidován jako vlastník pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , a mezi účastníky není sporu o tom, že k zápisu jeho vlastnického práva došlo na základě účastníky dne , datum, uzavřené kupní smlouvy.

8. Z listin označených jako „UZNÁNI DLUHU“ z , datum, a , datum, (č. l. 30 a 31) zjistil, že žalobce dne , datum, uznal svůj dluh vůči žalovanému ve výši , částka, a dne , datum, uznal svůj dluh vůči žalovanému ve výši , částka, . V uznáních je uvedeno, že se jedná o dluh vzniklý z nedokončené akce „montáž VZT ČZU , adresa, dle , Anonymizováno, z , datum, “ a žalobce se zavázal dlužnou částku uhradit žalovanému nejpozději do , datum, . V obou je uvedeno, že „Dlužník se zavazuje postoupit věřiteli jako zástavu do úplného splacení dlužné částky včetně zapsání zástavního práva do katastru nemovitostí“ pozemky parc. č. , Anonymizováno, v k. ú , adresa, I a parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Je zde uvedeno, že toto uznání nelze považovat za odklad splatnosti a že dlužník uznává také nárok věřitele na zákonné úroky z prodlení z dlužné částky od prodlení až do zaplacení dluhu.

9. Z předložené smlouvy (č. l. 9-13) zjistil, že následně žalobce jako prodávající a žalovaný jako kupující uzavřeli , datum, „KUPNÍ SMLOUVU NA NEMOVITOU VĚC“, jejím předmětem byl prodej pozemku parc. č. , Anonymizováno, k. ú. , adresa, (čl. I. 1/), který prodávající prodává kupujícímu za „vzájemně ujednanou kupní cenu ve výši , částka, “. V čl. III se prodávající a kupující dohodli, že kupní cena byla kupujícím zaplacena prodávajícímu zápočtem vůči dluhu prodávajícího ve výši , částka, , který dluží kupujícímu na základě písemných uznání dluhu z , datum, a , datum, . V čl. V. 2) ujednali, že vyzve-li prodávající kupujícího nejpozději do , datum, , aby mu prodal předmět převodu zpět, tak je kupující povinen mu předmět převodu prodat zpět za kupní cenu ve výši , částka, nejpozději ve lhůtě do dvou měsíců od výše uvedené výzvy. Po datu , datum, prodávající ztrácí právo na zpětné odkoupení předmětu převodu. V čl. V. 4) sjednali právo obou smluvních stran odstoupit od smlouvy pro případ porušení závazků dle této smlouvy. Podle čl. , právnická osoba, ) v případě odstoupení od této smlouvy jsou smluvní strany povinny vrátit si vše, co si dle ní plnily. Podle čl. V. 6) smluvní strana, která neposkytne druhé smluvní straně součinnost dle odst. 2) tohoto článku, zaplatí druhé smluvní straně smluvní pokutu ve výši , částka, do 14 dnů od doručení písemné výzvy.

10. V příloze e-mailu z , datum, (č. l. 67) , tituly před jménem, , jméno FO, poslal žalovanému na adresu , e-mail, návrh kupní smlouvy, který žalovaný obratem přeposlal žalobci na e-mailovou adresu , e-mail, . Žalobce potvrdil, že jde o jím užívanou adresu. Dále žalobce , datum, v 16:11 hodin odeslal na adresu , e-mail, zprávu tohoto znění: „Dobry den, na zaklade kupni smlouvy Vás chci informovat ze dne , datum, Vam zaplatim dluh a prevedeme pozemek. Dekuji , Anonymizováno, “ (č. l. 14). Ze záznamu e-mailové zprávy bez data (č. l. 15) vyplývá, že žalovaný následně oznámil žalobci, že vzhledem k tomu, že do , datum, neobdržel „žádnou oficiální výzvu ke zpětnému odprodeji“ pozemku, rozhodl se tento si ponechat.

11. Okresní soud k posouzení obvyklé ceny pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, k datu , datum, ustanovil znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Z jeho znaleckého posudku č. , č. účtu, z , datum, (č. l. 12-142) vyplývá, že znalec vycházel z toho, že k datu ocenění byl pozemek zařazen do ploch s funkčním využitím „plochy zahrádek, a chatových osad – zahrádkové osady a zahrádky“. Dne , datum, však byl schválen nový územním plán se zařazením pozemku do ploch s funkčním využitím „BO – bydlení všeobecně“, přičemž podle sdělení Magistrátu města Liberce případné povolení stavby by bylo podmíněno dopravním napojením pozemku (tj. vybudováním zpevněné komunikace), když aktuálně je příjezdová cesta pouze po nezpevněné polní cestě. Znalec dále vycházel z konkrétní polohy a tvaru pozemku (což v posudku podrobně popisuje) a z toho, že na pozemku je rozestavěná stavba (základová deska, zdivo 1. NP), k níž podle vyjádření stavebního úřadu neexistuje stavebně právní dokumentace a nebyla ani dodatečně povolena. Dle znalce nelze určit obvyklou cenu pozemku, neboť jde o atypický případ, a proto nelze dohledat realizované prodeje pozemků stejných parametrů (tj. prodeje pozemků v roce 2021, kde došlo ke stejné změně využití dle územního plánu, s obdobným napojením a rozestavěnou stavbou bez povolení a bez možnosti ji legalizovat bez dalších výdajů). Proto znalec uvedl tržní hodnotu pozemku na základě realizovaných prodejů porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách, přičemž použil srovnávací kritéria prodejnost pozemku, jeho dopravní dostupnost, velikost a vybavení. Uzavřel, že vzhledem k velikosti a vybavení pozemku lze tržní hodnotu pozemku odhadovat v úrovni 1,55 mil. Kč. Současně ale v posudku i při výslechu před soudem vysvětlil, že k tomuto závěru dospěl na základě porovnání s pozemky, které mají dopravní napojení (vyřešenou přístupovou komunikaci). Aby bylo dosaženo stejných parametrů, je nutné u posuzovaného pozemku zohlednit náklady na vybudování komunikace v takové výši, aby byl vzorek srovnatelný. Výši těchto nákladů konzultant , tituly před jménem, Karel Dushbaba stanovil na částku , částka, . Po odečtení této částky dospěl znalec k závěru o tržní hodnotě pozemku , částka, . Dle znalce má na výsledek ocenění vliv též stavba na pozemku a to, zda provedené konstrukce lze použít. K tomu přizval konzultanta , tituly před jménem, , jméno FO, , který po posouzení kvality provedení a po zjištění vad konstrukcí dospěl k závěru, že nejsou použitelné k další stavbě a je třeba je odstranit, a tedy že rozestavěná stavba má zápornou hodnotu. Dle znalce by tak od stanovené tržní hodnoty pozemku měla být odečtena částka na demolici stavby jako závady pozemku. Znalec v posudku vyčerpávajícím způsobem odpověděl na soudem zadané otázky a své závěry stvrdil i při výslechu před soudem. Popsal, z jakých podkladů vycházel, a logicky vysvětlil, jak k uvedeným závěrům dospěl. Okresní soud proto správně shledal znalecký posudek věrohodným a z jeho závěrů vycházel. Nedůvodnou je námitka žalobce, že neměla být od hodnoty , částka, odečtená (celá) částka , částka, na náklady vybudování zpevněné komunikace. Nebylo totiž tvrzeno, a tudíž ani prokázáno, že by existovala dohoda více investorů na podílení se na nákladech zbudování uvedené přístupové cesty, a tudíž byly tyto náklady znalcem zcela logicky správně zohledněny.

12. Po právní stránce okresní soud věc posuzoval podle § 2079 o. z., podle kterého se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

13. Podle § 2135 o. z. z ujednání o výhradě zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu; tím jsou vyrovnány i užitky z peněz a plody z věci snad vytěžené. Podle § 2137 o. z. nebyla-li ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí vzhledem k movité věci za ujednanou tříletá lhůta a vzhledem k nemovité věci desetiletá lhůta.

14. Ujednání o výhradě zpětné koupě omezuje vlastnické právo kupujícího tím, že prodávající může kdykoliv během sjednané doby požadovat zpětný převod vlastnického práva k věci. Je na vůli prodávajícího, zda a kdy toto své právo realizuje, omezen je pouze lhůtou k uplatnění tohoto práva, kterou si strany mohou sjednat.

15. Podle § 551 o. z. o právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby. Podle § 552 o. z. o právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle.

16. Dle § 555 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

17. Dle § 556 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

18. V projednávané věci okresní soud po právní stránce správně posoudil účastníky dne , datum, uzavřenou smlouvu jako smlouvu kupní podle § 2079 p. z. obsahující v čl. V. 2) ujednání o výhradě zpětné koupě ve smyslu § 2135 o. z. Je tomu tak proto, že obsahem této smlouvy je ujednání, podle kterého žalobce prodává žalovanému pozemek parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, do výlučného vlastnictví za ujednanou cenu , částka, . Současně byl ujednán „způsob zaplacení kupní ceny“ započtením vůči dluhu žalobce uznaného jím ve dvou písemných uznáních dluhu z 23. 10. 201 a , datum, . Dvěma písemnými uznáními dluhu z 23. 10. 201 a , datum, bylo doloženo, že žalobce v nich uznal dluh vůči žalovanému vzniklý z nedokončené akce „montáž VZT ČZU , adresa, dle , Anonymizováno, z , datum, “, a to ve výši , částka, a ve výši , částka, (tj. v součtu ve výši odpovídající sjednané kupní ceně). Započtení je přitom jedním z možných způsobu zániku závazku (§ 1982 odst. 2 o. z.). Zároveň bylo ve smlouvě účastníky ujednáno právo žalobce kdykoliv od uzavření smlouvy až do , datum, požadovat zpětný převod vlastnického práva k pozemku. Jednotlivá ujednání kupní smlouvy jsou (jak uvedl již okresní soud) zcela určitá a srozumitelná, stejně jako samotné označení smlouvy a nevzbuzují pochybnosti o jejím obsahu.

19. Ačkoliv nepochybně žalovaný krátce před uzavřením této kupní smlouvy podepsal dvě shora uvedená uznání dluhu, v nichž se zavázal „postoupit věřiteli jako zástavu do úplného splacení dlužné částky“ mj. pozemek parc. č. 916/4 v k. ú. , adresa, , nebyla poté účastníky uzavřena zástavní smlouva, ale právě uvedená kupní smlouva, v níž nedošlo k zajištění dluhu žalobce vůči žalovaného, ale k tomu, že uvedený dluh žalobce zanikl započtením vůči jeho pohledávce za žalovaným na zaplacení kupní ceny za prodej předmětného pozemku.

20. Okresní soud k okolnostem uzavření smlouvy vyslechl oba účastníky řízení a svědka advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, . Svědek potvrdil, že kupní smlouvu připravil na objednávku žalovaného, který byl jeho klientem. V jeho kanceláři v souvislost s tím proběhla za přítomnosti obou účastníků dvě jednání, přičemž při prvé schůzce byl dohodnut obsah smlouvy, ten byl ujednán mezi žalobcem a žalovaným, a na základě toho poté svědek připravil smlouvu, kterou zaslal e-mailem žalovanému. Ujednání o výhradě zpětné koupě bylo do smlouvy včleněno na žádost žalovaného. Při prvé schůzce se hovořilo o uznáních dluhu, bylo to zohledněno ve smlouvě, když se oba účastníci dohodli na úhradě kupní ceny započtením na tyto dluhy. Úmyslem účastníků dle svědka bylo pozemek převést a žalobci ponechat právo zpětné koupě za podmínek ve smlouvě uvedených, které si oba dojednali, a to včetně navýšení kupní ceny pro případ zpětného prodeje, u čehož žalovaný argumentoval tím, že mu s touto transakcí vzniknou náklady.

21. Okresní soud z předloženého e-mailu z , datum, zjistil, že jím , tituly před jménem, , jméno FO, připravenou kupní smlouvu zaslal žalovanému, který ji obratem přeposlal na žalobcem užívanou e-mailovou adresu, a tedy žalobce měl připravenou smlouvu k dispozici předem a mohl si ji tak již s časovým předstihem zkontrolovat. To, že mu tento e-mail s přílohou byl doručen, žalobce při výslechu potvrdil, byť uvedl, že přílohu neuměl otevřít. Navíc svědek , tituly před jménem, , jméno FO, potvrdil, že připravenou smlouvu si před jejím podpisem oba účastníci přečetli a neměli k ní výhrady. Rovněž sám žalobce, který byl vyslechnut jako účastník řízení, potvrdil, že kupní smlouvu podepsal a že mu bylo vysvětleno, že má právo na zpětný převod pozemku, pokud o to do roka požádá, a že neměl obavy o to, že by peníze na zpětný převod pozemku nezajistil. Na výslovný dotaz, co ho přimělo k uzavření této kupní smlouvy, žalobce uvedl, že pro žalovaného dělal od roku 2014, žalovaný se staral o to, aby byla nějaká zakázka, žalobce o to, aby byla provedena. Měli dobré vztahy a smlouvu podepsal proto, „aby se mu dobře spalo“, aby měl jistotu, že mu vrátí dluh. Žalobce potvrdil, že na něj nebyl činěn nátlak. Pokud jde o dluh písemně uznaný, uvedl, že peníze od žalovaného potřeboval proto, aby mohl vyplatit lidi, co s ním dělali na stavbě, jinak by mu odešli a neměl by s kým dělat. Z výpovědi žalobce tedy vyplývá, že byl s obsahem smlouvy před jejím podpisem seznámen, že si byl vědom toho, že podepisuje smlouvu kupní (nikoliv zástavní) a že má do , datum, právo požádat žalovaného o zpětný převod vlastnického práva k uvedenému pozemku. Rovněž žalovaný jako účastník řízení vypověděl, že jednání u , tituly před jménem, , jméno FO, od počátku směřovala k uzavření kupní smlouvy.

22. S ohledem na shora uvedené skutečnosti okresní soud správně uzavřel, že obsah kupní smlouvy odpovídá vůli obou smluvních stran, kterou účastníci projevili již v rámci jednání před uzavřením kupní smlouvy u , jméno FO, a výpovědi obou účastníků i svědka , tituly před jménem, , jméno FO, potvrzují, že oba účastníci byli z obsahem smlouvy před jejím podpisem seznámeni a byli srozuměni s tím, že na základě této smlouvy dojde k převodu vlastnického práva k pozemku na žalovaného a žalobci vznikne právo zpětné koupě omezené lhůtou do , datum, . Rovněž bylo výpovědí samotného žalobce prokázáno, že k podpisu smlouvy nebyl jakkoliv nucen, a to ani žalovaným. Okresní soud tedy správně vychází z toho, že oba účastníci projevili svobodně a vážně vůli uzavřít tuto kupní smlouvu (§ 551, § 552 o. z.).

23. Jak již bylo shora uvedeno, ze znaleckého posudku a výpovědi znalce In. , jméno FO, bylo zjištěno, že tržní cena pozemku k , datum, (tj. ke dni uzavření smlouvy) činila , částka, bez zohlednění závady spočívající v rozestavěné stavbě na pozemku bez stavebního povolení v nízké kvalitě neumožňující její využití pro další výstavbu. Při zohlednění závady by tedy hodnota pozemku reálně byla nižší; to okresní soud důvodu hospodárnosti již dále neobjasňoval. Správně uzavřel, že i když účastníky sjednaná kupní cena , částka, je nižší než takto znalcem zjištěná tržní hodnota, sama o sobě tato okolnost rozpor kupní smlouvy s dobrými mravy nezakládá. Při prodeji nemovitostí si totiž smluvní strany mohou sjednat výši plnění a protiplnění v libovolném poměru. Občanský zákoník ani jiný právní předpis v tomto směru smluvní strany kupní smlouvy neomezuje. Proto i kdyby v projednávané věci tržní cena předmětného pozemku byla ke dni uzavření kupní smlouvy vyšší než účastníky sjednaná kupní cena, samo o sobě by to nezakládalo rozpor kupní smlouvy s dobrými mravy (§ 2 odst. 3 o. z.), a tedy ani její neplatnost dle § 580 odst. 1 o. z. Jiné okolnosti, které by rozpor kupní smlouvy s dobrými mravy zakládaly, soud prvního stupně ani odvolací soud, a to i s ohledem na níže uvedené, neshledal.

24. Dle § 1796 o. z. je neplatná smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru (tzv. lichva).

25. Citované ustanovení dopadá na situace, kdy se poškozená smluvní strana nachází ve stavu určité subjektivní slabosti, který byl lichvářem zneužit. Předpokladem pro jeho aplikaci je tedy existence smlouvy (např. o převodu nemovitosti), v níž je poskytované plnění (cena za převáděný nemovitý majetek) v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku (posuzováno k okamžiku uzavření smlouvy), dále existence některé (zákonem pouze demonstrativně vymezené) subjektivní slabosti poškozeného (posuzováno rovněž k okamžiku uzavření smlouvy) a zneužití tohoto stavu lichvářem. Všechny tyto předpoklady musí být naplněny současně. O zneužití jde přitom v situaci, kdy zneužívající (lichvář) věděl nebo musel vědět o subjektivní slabosti protistrany a o hrubém nepoměru mezi plněními, a přesto jich využil. U lichvy jde tedy o záměrné jednání v úmyslu těžit z uvedených okolností (viz obdobně Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část /§ 1796/. Komentář. 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . BECK, 2014, 337 s., dále , adresa, . J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . BECK, 2017, 1759 s.).

26. Okresní soud správně uzavřel, že taková situace v projednávané věci nenastala už proto, že sjednaná kupní cena , částka, není v hrubém nepoměru k hodnotě pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Ze znaleckého posudku vyplývá tržní cena pozemku ke dni uzavření kupní smlouvy maximálně , částka, (tj. bez zohlednění závady spočívající v rozestavěné stavbě na pozemku, tedy bez odečtení nákladů na případné odstranění této stavby). Sjednaná kupní cena , částka, tak představuje 66 % z této částky, a tedy zde není hrubý nepoměr mezi plněním smluvní stran kupní smlouvy. Již proto nešlo v projednávané věci o lichvu.

27. Dle § 1793 o. z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela. Dle § 1795 o. z. právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.

28. Z citovaného ustanovení vyplývá, že objektivní podmínkou napadnutelnosti právního jednání pro neúměrné zkrácení je hrubý nepoměr plnění, přičemž naplnění této podmínky se posuzuje vždy k okamžiku uzavření smlouvy a rozhodující je tržní cena předmětu plnění (§ 492 odst. 1 o. z.). Uplatnění tohoto práva je rovněž omezeno prekluzivní lhůtou do jednoho roku od uzavření smlouvy. Osoba dovolávající se neúměrného zkrácení může být tedy úspěšná pouze tehdy, pokud své právo uplatní včas a prokáže, že došlo k neúměrnému zkrácení a že zkracující věděl nebo musel vědět o skutečnosti zakládající hrubý nepoměr plnění (tyto podmínky musí být naplněny současně).

29. V projednávané věci však uvedené podmínky naplněny nejsou jednak proto, že kupní smlouva byla uzavřena , datum, , a žalobce podal žalobu na určení vlastnického práva u okresního soudu až , datum, , a tedy po uplynutí lhůty jednoho roku od uzavření smlouvy. A jednak kupní cena , částka, není v hrubém nepoměru k hodnotě pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , jak již bylo shora odůvodněno.

30. Žalobce dále argumentuje tím, že se v podstatě jedná o propadnou zástavu, pokud se žalovaný přímo (bez nutnosti prodeje pozemku v dražbě) stal jeho vlastníkem, respektive že se ujednání v čl. V. 2) kupní smlouvy obsahově blíží institutu zajišťovacího převodu vlastnického práva, aniž bylo ve smlouvě ujednáno, jakým způsobem má žalovaný v případě nezaplacení dluhu žalobcem naložit s nemovitostmi (jak se účastníci vypořádají).

31. Právní úprava smlouvy o zajišťovacím převodu práva je obsažena v § 2040 a násl. o. z. Podle § 2040 odst. 1 o. z. smlouvou o zajišťovacím převodu práva zajišťuje dlužník nebo třetí osoba dluh tím, že věřiteli dočasně převede své právo. Podle § 2040 odst. 2 o. z. se má za to, že zajišťovací převod práva je převodem s rozvazovací podmínkou, že dluh bude splněn. Dle § 2044 o. z. není-li zajištěný dluh splněn, stane se převod práva nepodmíněným a dlužník předá věřiteli vše, co je nutné k plnému výkonu převedeného práva. Podle § 2044 odst. 2 o. z. převyšuje-li obvyklá cena jistoty zřejmě výši zajištěného dluhu, vyplatí věřitel osobě, která jistotu poskytla, částku odpovídající rozdílu; přitom si započte náklady, které v souvislosti s výkonem zajišťovacího převodu práva účelně vynaložil. Neobsahuje-li smlouva o zajišťovacím převodu práva údaj o výši dluhu a hodnověrné ocenění práva převedeného k zajištění, je na věřiteli, aby dokázal, že obvyklá cena jistoty výši zajištěného dluhu zřejmě nepřevyšuje.

32. V nálezu sp. zn. II. ÚS 3646/13 Ústavní soud uvedl, že: „Moc soudní je povolána k ochraně práv vlastníků, která by byla uplatněním tzv. propadné zástavy (pactum commissorium) citelně zasažena, to však nevyvazuje obecné soudy z povinnosti zvážit v každém individuálním případě účel jejího zákazu; musejí proto při poskytování ochrany vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, negativně dotčeného porušením zákazu tzv. propadné zástavy, současně brát zřetel na princip autonomie vůle subjektů soukromého práva (a podnikatelských subjektů zvlášť), vyjádřený v čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a v čl. 2 odst. 4 Ústavy České republiky, a dávat mu – dovolují-li to okolnosti případu – přednost před výkladem, který vede k závěru o neplatnosti daného právního jednání.“33. Judikatura Nejvyššího soudu k tzv. propadným zástavám je ustálena v závěru že smlouva, jejímž skutečným smyslem je sjednání tzv. propadné zástavy (uspokojení pohledávky zástavního věřitele tím, že mu připadne zástava do vlastnictví), je neplatná (srov. rozhodnutí sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ze dne 17. 7 2001, sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, či sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, ). O sjednání propadné zástavy se jedná tehdy, jestliže je smlouva o převodu zástavy do vlastnictví zástavního věřitele uzavřena dříve, než vzniklo právo zástavního věřitele na uspokojení ze zástavy způsoby uvedenými v zákoně (srov. rozhodnutí sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, ).

34. Uvedená judikatura Nejvyššího soudu týkající se propadné zástavy se však vztahuje na situace, kdy mezi účastníky byla uzavřena zástavní smlouva. Tak tomu v projednávané věci není, neboť účastníci netvrdí a ani z obsahu spisu a provedených důkazů nevyplývá, že by v okamžiku uzavření kupní smlouvy již byla mezi nimi uzavřena zástavní smlouva k předmětné nemovitosti zajišťující dluh žalobce vůči žalovanému. Jelikož však kupní smlouva byla uzavřena v situaci, kdy žalobce měl vůči žalovanému dluh, který uznal co do důvodu i dvěma shora zmiňovanými uznáními, že kupní cena byla sjednána ve výši odpovídající součtu těchto dluhů a byla uhrazena účastníky provedeným zápočtem těchto vzájemných pohledávek, aniž byl ve smlouvě řešen případný rozdíl obvyklé ceny předmětného pozemku a sjednané ceny a jeho vypořádání (jak by tomu mělo být u smlouvy o zajišťovacím převodu práva), bylo třeba zabývat se otázkou, zda tato kupní smlouva není v rozporu se zákonem, konkrétně s ustanoveními občanského zákoníku upravujícími smlouvu o zajišťovací převodu práva, zejména § 2044 odst. 2 o. z. (upravujícím způsob uspokojení zajištěného věřitele a vzájemné vypořádání mezi ním a dlužníkem v případě, že obvyklá cena jistoty zřejmě převyšuje výši zajištěného dluhu), neboť pokud by tomu tak bylo, byla by smlouva neplatná podle § 580 odst. 1 o. z.

35. Okresní soud při hodnocení této otázky přihlížel k obsahu smlouvy i ke zjištěným okolnostem. Současně bral na zřetel princip autonomie vůle subjektů soukromého práva (podle § 1 odst. 2 o. z. nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona) a přihlížel též k zásadě vyjádřené v § 574 o. z., podle které je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.

36. Okresní soud v této souvislosti správně akcentoval, že žalobce je podnikatel. Mezi účastníky byly obchodněprávní vztahy, vzájemně kooperovali při svém podnikání, jak potvrdil sám žalobce v účastnické výpovědi. Z uznání dluhu z , datum, a , datum, a ze smlouvy o dílo účastníky uzavřené , datum, je zřejmé, že dluh žalobce vůči žalovanému, o který v projednávané věci také šlo, je dluhem z nedokončené akce „montáž VZT ČZU , adresa, dle SOD 211653/Šůla z , datum, “, a tedy jde o dluh z obchodního závazkového vztahu. Již z povahy věci je přitom třeba na tento vztah účastníků pohlížet odlišně než na vztah čistě občanskoprávní, či dokonce spotřebitelský (viz též již zmíněný nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3643/13). Je třeba rovněž uvést, že sám žalobce při své účastnické výpovědi potvrdil, že měl zájem na tom, aby mezi účastníky pokračovaly dobré obchodní vztahy, měl zájem na další spolupráci. Rovněž vysvětlil, že pohledávka žalobce vůči němu z uvedené akce vznikla v souvislosti s tím, že potřeboval peníze na mzdy pro lidi, s nimiž dělal, neboť jinak by mu odešli, což by mu komplikovalo podnikání; žalovaný tedy ve svém důsledku přispěl k tomu, aby mohl žalobce dále takto podnikat.

37. Okresní soud vzal v potaz i obsah smlouvy. Žalobce sice převedl do vlastnictví žalovaného svůj pozemek, avšak současně mu vznikla pohledávka na zaplacení kupní ceny, v důsledku jejíhož započtení vůči pohledávce žalovaného za žalobcem z uvedených uznání dluhů tyto dluhy žalobce vůči žalovanému zanikly (§ 1982 odst. 2 o. z.). Tvrzení žalobce o tom, že předmětný pozemek má oproti uvedeným dluhům (a tedy i oproti sjednané kupní ceně) minimálně dvojnásobnou obvyklou cenu, bylo vyvráceno znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, . Z něj naopak bylo zjištěno, že má tržní cenu maximálně , částka, (a to i bez zohlednění závady spočívající rozestavěné stavbě bez stavebního povolení, jejíž stavební konstrukce pro nízkou kvalitu nelze využít); není zde tudíž hrubý nepoměr ve vzájemných plněních. Navíc byla ujednána výhrada zpětné koupě a při splnění podmínek tohoto ujednání měl žalobce možnost nabýt pozemek zpět, a to též nikoliv za cenu tržní, ale za cenu , částka, , tj. za cenu toliko o 11,18 % vyšší než je ujednaná kupní cena. Zmínit je třeba i to, že pro případ porušení závazků vyplývajících ze smlouvy kteroukoliv ze smluvních stran měla druhá smluvní strana právo od smlouvy odstoupit a že mj. i pro případ nesplnění povinností žalovaným vyplývajících pro něj z ujednané výhrady zpětné koupě byla sjednána smluvní pokuta. Okresní soud proto správně neshledal ujednání kupní smlouvy nevyvážená v neprospěch žalobce.

38. Nabízí se otázka, proč žalovaný řádně nevyužil možnosti zpětné koupě, resp. pokud tvrdí, že tak učinil a ujednané podmínky zpětné koupě naplnil, proč se nedomáhal tohoto nároku, popř. pokud mu k tomu (jak tvrdí) žalovaný neposkytl součinnost, proč z tohoto důvodu od smlouvy neodstoupil. Pro posouzení existence a platnosti kupní smlouvy však tyto okolnosti rozhodné nejsou, a proto nelze vytýkat okresnímu soudu, že v tomto směru další dokazování nevedl a z provedených důkazů v tomto směru konkrétní skutková zjištění nečiní. Nepodstatná není rovněž skutečnost, že se žalobce domáhá určení svého vlastnického práva k předmětnému pozemku s tvrzením o neplatnosti kupní smlouvy žalobou podanou u okresního soudu dne , datum, , tedy až poté, co mu již uplynula lhůta, v níž měl právo zpětné koupě pozemku uplatnit.

39. Okresní soud všechny uvedené okolnosti zhodnotil ve svém souhrnu, přihlédl zejména k tomu, že uvedenou transakcí byly řešeny dluhy žalovaného z jeho obchodněprávního vztahu k žalobci (nešlo o čistě občanskoprávní vztah) a že ujednání kupní smlouvy ve svém souhrnu nebyla ve vztahu k němu nevyvážená a pokud by se touto smlouvu řídil, mohl dosáhnout zpětného převodu předmětného pozemku do svého vlastnictví. Dospěl tak ke správnému závěru, že uvedená kupní smlouva není v rozporu se zákonem.

40. S ohledem na shora uvedené skutečnosti dospěl okresní soud ke správnému závěru, že účastníky uzavřená kupní smlouva je platná, a proto správně výrokem I napadeného rozsudku žalobu jako nedůvodnou zamítl. Odvolací soud proto rozsudek okresního soudu ve výroku I jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

41. Okresní soud správně uzavřel, že procesně neúspěšný žalobce je podle § 142 odst. 1 o. s. ř. povinen úspěšnému žalovanému nahradit náklady, které vynaložil na zastoupení advokátem, jejichž výši je třeba určit dle advokátního tarifu ve znění před novelou č. 258/2024 Sb., neboť všechny úkony byly advokátem žalovaného vykonány před , datum, , kdy tato novela nabyla účinnosti (viz přechodné ustanovení v čl. II této novely). V souladu s judikaturou zejména Ústavního soudu (např. nález sp. zn. III. ÚS 460/23 ze dne , datum, ) vyšel z tarifní hodnoty , částka, odpovídající ceně nemovitosti určené v řízení znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, . Takový postup je v souladu s § 8 odst. 1 větou první a. t. Ve sporu o určení vlastnického práva k nemovité věci (jako je tomu v projednávané věci) se částka , částka, považuje za tarifní hodnotu pouze tehdy, nelze-li hodnotu nemovité věci vyjádřit v penězích (§ 9 odst. 4 písm. p/ a. t.), tj., pokud by obvyklá cena předmětného pozemku nebyla v řízení zjištěna; tak tomu však v daném případě není. Okresní soud tedy správně vycházel z toho, že odměna zástupce žalovaného za 1 úkon právní služby určená z tarifní hodnoty , částka, dle § 7 bod 6. a. t. činí , částka, .

42. Úspěšný žalovaný má však podle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo toliko na náhradu nákladů vynaložených na ty úkony právní služby jeho zástupce, které byly vykonány účelně, tedy bez nichž by nebyl ve sporu úspěšný. Má tak právo na náhradu odměny jeho zástupce za 9 úkonů právní služby – příprava a převzetí zastoupení z , datum, , vyjádření k žalobě z , datum, , účast na jednání , datum, , , datum, a , datum, , písemné vyjádření k žalobě z , datum, , za písemné vyjádření , datum, (ke znaleckému posudku), , datum, (v reakci na vyjádření žalobce), účast na jednání , datum, – ve výši 9 x , částka, dle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a. t. a odměnu ve výši ½ (tj. , částka, ) za písemné vyjádření z , datum, (toliko stručně reagující na vyjádření žalobce s předložením listiny k důkazu), které se svou povahou a jednoduchostí blíží úkonům uvedeným v § 11 odst. 2 a. t. (§ 11 odst. 3 a.t.). K tomu dále příslušní náhrada hotových výdajů za každý z uvedených 10 úkonů právní služby po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a částka , částka, odpovídající dani z přidané hodnoty (21 % z částky , částka, ), jíž je zástupce žalovaného plátcem, dle § 137 odst. 3 o. s. ř.

43. Účelným úkonem právní služby ve smyslu § 11 a. t. však není poradu s klientem (žalovaným) přesahující 2 hodiny ze dne , datum, . První porada s klientem je totiž zahrnuta v úkonu převzetí a přípravy zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. a z obsahu spisu neplyne potřeba další porady. Žaloba a výzva k vyjádření byly žalovanému doručeny , datum, a od té doby až do vyjádření žalovaného k žalobě z , datum, nenastaly ve sporu nové skutečnosti, které by vyvolaly potřebu další porady. Zástupce žalovaného dokládá i porady s žalovaným ze dne , datum, , , datum, , , datum, a , datum, . Obecně platí, že další porady s klientem konané po převzetí a přípravě zastoupení jsou účelné v situaci, kdy je třeba reagovat např. na změnu žaloby, na změnu skutkových tvrzení druhé strany sporu či jiné pro rozhodnutí významné okolnosti, které je třeba konzultovat s klientem. Další jednání soudu však samo o sobě potřebu porady s klientem nezakládá. V projednávané věci z obsahu spisu neplyne, že by takové okolnosti před jednotlivými jednáními okresního soudu nastaly. Proto uvedené porady účelnými úkony právní služby nejsou, a tedy za ně žalovanému náhrada (odměny a hotových výdajů jeho zástupce) nenáleží. Stejně tak nejde o úkon právní služby ve smyslu § 11 a. t., tím méně účelný, u podání žalovaného z , datum, , v něm žalovaný toliko označil důkazy, přičemž mu nic nebránilo tak učinit již ve vyjádření k žalobě či při předchozím jednání dne , datum, .

44. Odvolací soud proto postupoval podle § 220 odst. 1 o. s. ř. a rozsudek okresního soudu ve výroku II změnil tak, že žalobci uložil povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně ve (správné) výši , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) k rukám jeho zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

45. Okresní soud sice správně uzavřel, že neúspěšný žalobce, u něhož nebyly shledány předpoklady pro osvobození od soudních poplatků, je podle § 148 odst. 1 o. s. ř. povinen zaplatit státu náhradu nákladů, které stát platil. Nesprávně však určil výši náhrady. Kromě nákladů na znalečné , tituly před jménem, , jméno FO, , které stát platil ve výši , částka, podle usnesení č. j. , spisová značka, ze dne , datum, a které v rozsahu částky , částka, nebyly kryty zálohou (složenou žalobcem toliko ve výši , částka, ), bylo totiž v době vyhlášení rozsudku zřejmé, že bude stát platit znalečné uvedenému znalci za jeho účast (výslech) u jednání okresního soudu dne , datum, . Byť o jeho výši nebylo tehdy ještě rozhodnuto a nebylo proplaceno (a celková výše státem vynaložených nákladů tak ještě nebyla známá), měla být tato okolnost zohledněna. Měl okresní soud podle § 155 odst. 1 věty druhé o. s. ř. ve výroku rozsudku rozhodnout jen o základu náhrady nákladů řízení státu s tím, že jejich výše bude určena v samostatném usnesení (až bude známá). Jelikož takto nepostupoval a státu přisoudil náhradu nákladů toliko ve výši , částka, , není výrok III rozsudku okresního soudu správný. Pro rozsudek odvolacího soudu je rozhodující stav v době jeho vyhlášení (§ 154 odst. 1, § 211 o. s. ř.), kdy již z obsahu spisu vyplývá, že znalci bylo za účast u uvedeného jednání výrokem I usnesení okresního soudu č. j. , spisová značka, přiznáno znalečné ve výši , částka, ; jelikož toto usnesení bylo doručeno do datových schránek znalci , datum, a zástupcům obou účastníků , datum, a proti jeho výroku I nebylo podáno odvolání, nabylo toto usnesení ve výroku I dne , datum, právní moci (§ 159, § 167 odst. 2 o. s. ř.). Náklady vynaložené z rozpočtových prostředků státu na náklady znalečného nekryté zálohou tedy činí , částka, (, částka, + , částka, ). Odvolací soud proto postupoval podle § 220 odst. 1 o. s. ř. a rozsudek okresního soudu ve výroku III změnil tak, že žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Liberci náhradu nákladů řízení před okresním soudem placených státem ve výši , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

46. V odvolacím řízení byl žalobce zcela neúspěšný, proto je podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř. povinen zaplatit úspěšnému žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši , částka, , která zahrnuje odměnu zástupce žalovaného za úkon právní služby spočívající v písemném vyjádření z , datum, k odvolání - ve výši , částka, (počítanou z tarifní hodnot , částka, ) dle § 8 odst. 1, § 7 bod 6., § 11 odst. 1 písm. k) a. t. ve znění před novelou č. 258/2024 Sb. a náhradu hotových výdajů , částka, za tento úkon právní služby dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění před novelou č. 258/2024 Sb., odměnu úkon právní služby spočívající v účasti u odvolacího jednání , datum, nepřesahujícího 2 hodiny (od zahájení jednání 8:50 hodin do jeho ukončení 10:38 hodin) ve výši , částka, (počítanou z tarifní hodnoty , částka, ) dle § 9a odst. 1 písm. d/, § 7 bod 6., § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ve znění uvedené novely a náhradu hotových výdajů za tento úkon právní služby ve výši , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění novely č. 258/2024 Sb. a částku , částka, odpovídající dani z přidané hodnoty z odměny a náhrad zástupce žalovaného (21 % z částky , částka, ) dle § 137 odst. 3 o. s. ř.

47. Zástupce žalovaného zápisem z porady s klientem z , datum, a , datum, dokládal konání dvou dvouhodinových porad s žalovaným za účelem přípravy vyjádření k odvolání a za účelem přípravy na jednání dne , datum, . Z obsahu spisu však potřeba konání takových porad neplyne, když od vyhlášení rozsudku okresním soudem podle obsahu spisu nevyvstaly nové okolnosti, jež by konání takových porad vyžadovaly. Tyto úkony nebyly nezbytné pro úspěch žalovaného v tomto řízení, nejsou účelné, a tudíž za ně žalovanému náhrada nepřísluší.