30 C 230/2022-100

Rubrum

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Gabrielou Řezníčkovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno]., [anonymizováno]. se sídlem [adresa] o vyklizení nemovité věci takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna vyklidit a odevzdat žalobkyni pozemek parc. č. St. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [obec], [adresa], ubytovací zařízení, stojící na pozemku parc. č. St. [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo]; to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] [anonymizováno], [územní celek], okres [okres], a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 33.708 Kč k rukám zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala vyklizení pozemku parc. č. St. [anonymizováno], jehož součástí je dům [adresa] v [anonymizována dvě slova] v [obec], a pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí] [anonymizováno] s odůvodněním, že je vlastníkem uvedených nemovitostí. Žalovaná užívala nemovitosti na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalobkyní jako pronajímatelem dne 10. 11. 2021. Žalovaná neplnila povinnosti, ke kterým se zavázala v nájemní smlouvě, zejména řádně a včas neplatila nájemné, žalobkyně proto nájem vypověděla dopisem ze dne 25. 2. 2021, který byl žalované doručen dne 4. 3. 2021 (výpověď č. 1). Žalovaná proti výpovědi č. 1 vznesla námitky a tvrdila, že je neoprávněná. Žalobkyně následně z opatrnosti dopisem ze dne 21. 4. 2021 adresovaným žalované podala další výpověď z nájmu (výpověď č. 2), i proti výpovědi č. 2 vznesla žalovaná námitky a tvrdila, že je neoprávněná. Žalovaná se u Okresního soudu v Trutnově domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi č. 1 a výpovědi č.

2. Soud obě výpovědi přezkoumal v řízení vedením pod sp. zn. 7 C 80/2021 a rozsudkem ze dne 27. 10. 2021 rozhodl, že výpověď č. 2 byla neoprávněná, ale o výpovědi č. 1 rozhodl tak, že oprávněná byla a vyvolala právní účinky. Proti tomuto rozsudku žalovaná podala odvolání ke Krajskému soudu v Hradci Králové, který v řízení vedeném pod sp. zn. 26 Co 33/2022 rozsudek Okresního soudu v Trutnově potvrdil. Podle rozsudku odvolacího soudu žalovaná využívá k bydlení jedno ze třech podlaží nemovitosti. Žalobkyně vyzvala žalovanou k vyklizení a předání Nemovitosti předžalobní výzvou ze dne 14. 6. 2022, odeslanou dne 15. 6. 2022. Žalovaná na předžalobní výzvu nereagovala.

2. Žalovaná nárok na vyklizení neuznala, neboť nemovitosti v [obec] užívá na základě řádného právního důvodu. Žalovaná vyjádřila přesvědčení, že nájem založený nájemní smlouvou ze dne 10. 11. 2020 stále trvá. Žádná ze tří výpovědí z nájmu, které zatím žalobkyně adresovala žalované, nebyla podána po právu. O neoprávněnosti druhé výpovědi ze dne 21. 4. 2021 již bylo soudem pravomocně rozhodnuto, v řízení sp. zn. 30 C 317/2021 o přezkoumání třetí výpovědi ze dne 15. 9. 2021 dosud nebylo meritorně rozhodnuto. První výpověď ze dne 25. 2. 2021 žalovaná považuje za neplatnou, její podání označila za zjevné zneužití práva. Soud by v řízení o vyklizení měl posoudit otázku platnosti (zdánlivosti) první výpovědi. Ani otázka oprávněnosti první výpovědi ještě nebyla nezvratně vyřešena, neboť žalovaná se obrátila na Nejvyšší soud s dovoláním proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové čj. 26 Co 33/2022 – 194 ze dne 19. 5. 2022 a v rámci dovolacího řízení se domáhá i zrušení rozsudku soudu prvního stupně v části, v níž nebylo její žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi vyhověno.

3. Řízení o vyklizení bylo k návrhu žalované přerušeno do pravomocného skončení dovolacího řízení vedeného u Nejvyššího soudu pod sp. zn.. 26 Cdo 2779/2022. Odmítnutím dovolání důvod pro přerušení řízení o vyklizení odpadl, soud proto rozhodl o pokračování v řízení.

4. Žalovaná i po skončení dovolacího řízení setrvala na názoru, že nárok na vyklizení nemovitostí není důvodný. Výpověď z nájmu ze dne 25. 2. 2021 je podle žalobkyně neplatná pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu ust. § 580 odst. 1 občanského zákoníku; na výpověď by rovněž bylo možné aplikovat ust. § 8 o. z., podle kterého zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Žalovaná poukázala jednak na okolnosti, za nichž byla daná nájemní smlouva uzavřena (existenční tíseň žalované a proti ní vedené exekuční řízení, znemožňující jí obsah žalobkyní předložených smluvních dokumentů, které byly pro žalovanou značně nevýhodné, reálně ovlivnit), jednak na okolnosti, za nichž k podání výpovědi došlo, a to jak na straně žalované (její zdravotní a psychické problémy), tak na straně žalobkyně (její„ nepřátelský“ postup, nedbající na to, co bylo ústně dohodnuto, a nedávající žalované možnost své – byť i třeba z formálního hlediska protismluvní – chování napravit). Případnou (absolutní) neplatnost výpovědi lze namítat i v tomto řízení (soud ji posoudí jako tzv. předběžnou otázku), což mimo jiné vyplývá z bodu 12. odůvodnění rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové čj. 26 Co 33/2022-194 ze dne 19. 5. 2022.

5. Soud přihlížel k následujícím skutečnostem, které byly zjišťovány a vzaty za prokázané v řízení vedeném pod sp. zn. 7 C 80/2021, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu:

6. Žalobkyně je vlastníkem pozemku st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa]. Žalobkyně nemovitosti nabyla kupní smlouvou ze dne 10. 11. 2020 s právními účinky vkladu k okamžiku 14. 12. 2020. Zápis byl proveden 5. 1. 2021. Vlastnictví žalobkyně k nemovitostem je nesporné a vyplývá z katastru nemovitostí.

7. Obsahem kupní smlouvy s možností zpětné koupě a jejích příloh ze dne 10. 11. 2020 (čl. 6 – 19 spisu 7 C 80/2021) má soud za prokázané, že kupní smlouva byla uzavřena mezi [jméno] [příjmení] jako prodávající a žalobkyní jako kupující. Jejím předmětem byl převod vymezených pozemků v [katastrální uzemí] [anonymizováno] (včetně pozemku st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa]). Kupní cena ve výši 2.079.114,93 Kč měla být podle čl. 2 smlouvy vypořádána tak, že kupující uhradí 100 % dluhů zatěžujících předmět převodu. V čl. 2 smlouvy strany prohlásily, že si jsou vědomy, že předmět převodu má vyšší hodnotu, než je v této smlouvě dohodnutá kupní cena a že přesto chtějí uzavřít tuto kupní smlouvu s kupní cenou tak, jak je dohodnuta v této smlouvě. Strany smlouvy dále v čl. 3 sjednaly prodávajícímu právo požádat kupujícího o zpětný převod vlastnického práva k předmětu převodu za sjednaných podmínek. Za tuto opci měl prodávající hradit 10.750 Kč měsíčně. V čl. 3 smlouvy je výslovně ujednáno, že platit opční poplatek je právem prodávajícího a ne povinností. V čl. 3 smlouvy jsou vymezeny důvody vedoucí ke ztrátě práva prodávajícího vůči kupujícímu z opce. V čl. 3 smlouvy je ujednáno, že kromě prodávajícího může opci využít rovněž paní [celé jméno žalované] (tj. žalovaná) za stejných podmínek jako prodávající.

8. Smlouva o nájmu nemovitosti, která tvoří přílohu č. 1 uvedené kupní smlouvy, pak byla uzavřena mezi žalovanou jako nájemcem a žalobkyní jako pronajímatelem. Jejím předmětem byl závazek pronajímatele, že od nabytí vlastnického práva k nemovitosti přenechá nemovitost nájemci k dočasnému užívání a nájemce nemovitost za podmínek této smlouvy přejímá a zavazuje se pronajímateli hradit sjednané nájemné. V čl. 1 nájemní smlouvy její strany ujednaly, že nájemce bude nemovitost užívat k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení. Podle čl. 2 nájem začíná dnem následujícím po dni, k němuž dojde k zápisu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí pro pronajímatele. Podle čl. 3 nájem zanikne, dojde-li ke kterékoli skutečnosti uvedené v čl. 3 kupní smlouvy. Podle čl. 3 pronajímatel může vypovědět tuto smlouvu, jestliže nájemce porušuje ustanovení této smlouvy a/nebo se ocitne v prodlení se splněním své právní povinnosti uvedené v této smlouvě. Nevyužije-li pronajímatel svého práva vypovědět tuto smlouvu z důvodu porušení smlouvy na straně nájemce nebo poskytne-li k odstranění takového porušení lhůtu, nevzdává se tím svého práva vypovědět tuto smlouvu z takového důvodu porušení později, třeba i po jeho odstranění. Podle čl. 3 pronajímatel může tuto smlouvu vypovědět, poruší-li nájemce jakoukoli povinnost stanovenou mu smlouvou o zápůjčce, jež byla uzavřena zároveň s podpisem této smlouvy a jejíž kopie je přílohou č. 2 smlouvy. Nevyužije-li pronajímatel svého práva tuto smlouvu z tohoto důvodu vypovědět, nepovažuje se to za vzdání se takového práva. Výše nájemného za užívání nemovitosti byla dohodnuta na částku 10.750 Kč měsíčně (čl. 4) s tím, že nájemce bude platit nájemné vždy nejpozději do 1. dne každého kalendářního měsíce, za nějž nájemné platí (čl. 4) a splatnost nájemného za první a druhý měsíc nájmu nastane nejdříve 21. den po zápisu vlastnického práva pronajímatele do katastru nemovitostí (čl. 4). Podle čl. 5 nájemní smlouvy byl nájemce povinen nemovitost pojistit proti vyjmenovaným pojistným rizikům a byl povinen takové pojištění doložit pronajímateli nejpozději 15. 12. 2020.

9. Smlouva o zápůjčce, která tvoří přílohu č. 2 uvedené kupní smlouvy, byla uzavřena mezi žalobkyní jako vydlužitelem a [jméno] [příjmení] jako zapůjčitelem. Předmětem smlouvy byla bezúročná zápůjčka ve výši 100.000 Kč, která měla být splacena v 11 splátkách (první dne 25. 12. 2020 ve výši 10.000 Kč).

10. Obsahem dopisu žalobkyně ze dne 25. 2. 2021, adresovaným žalované, má soud za prokázané, že žalobkyně přistoupila k výpovědi nájemní smlouvy ze dne 10. 11. 2020. Jako důvod žalobkyně uvedla neuhrazení prvního ani druhého nájemného (s tím, že první nájemné mělo být podle čl. 4 nájemní smlouvy v souladu s čl. 4 nájemní smlouvy uhrazeno nejpozději 21. den po zápisu vlastnického práva pronajímatele do katastru nemovitostí, tedy 26. 1. 2021, druhé nájemné pak nejpozději do 1. 2. 2021). Druhý důvodem uvedeným ve výpovědi je porušení čl. 5 nájemní smlouvy, tj. povinnosti nemovitost náležitě pojistit a doložit takové pojištění pronajímateli nejpozději do 15. 12. 2020. Z těchto důvodů pak byla nájemní smlouva vypovězena s odkazem na § 2288 o. z. s tříměsíční výpovědní dobou s tím, že ta začíná běžet od prvního kalendářního dne měsíce následujícího od doručení této výpovědi. Dále žalobkyně žalovanou v dopise informovala o zániku opce.

11. Z námitek nájemkyně proti výpovědi č. 1 ze dne 26. 3. 2021 soud zjistil, že výpověď č. 1 žalovaná obdržela dne 4. 3. 2021 a že neměla pochybnost o tom, že úmyslem žalobkyně bylo vypovědět nájem pozemku p. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa] v [katastrální uzemí] [anonymizováno]. Žalovaná předně namítla, že výpověď neobsahovala podle § 2286 odst. 2 o. z. poučení o právu vznést proti ní námitky a je tudíž neplatná (nemovitost byla podle žalované pronajata primárně za účelem uspokojování jejích bytových potřeb, závazkový vztah by se tedy měl přednostně řídit pravidly vztahujícími se k nájmu bytu a domu – pronajímatelka navíc ve výpovědi odkázala na § 2288 odst. 1 o. z.). Dále žalovaná uvedla, že i pokud by k nějakému porušení povinností stanovených nájemní smlouvou z její strany došlo, stalo se tak převážně z omluvitelných důvodů (žalovaná důvody konkretizovala). Připustila, že přehlédla, že měla povinnost ve lhůtě do 15. 12. 2020 doložit, že dotyčný dům (předmět nájmu) je pojištěn. Omluvila se za vzniklé komplikace a navrhla celou záležitost řešit smírnou cestou s tím, že vzniklý rozdíl mezi úhradami podle zmíněných smluv a jí skutečně provedenými platbami v celkové výši 45.516 Kč bude doplacen nejpozději do 10. dubna 2021 a další platby již budou prováděny pravidelně.

12. Rozsudkem ze dne 27. 10. 2021 č. j. 7 C 80/2021 - 126 soud zamítl žalobu v části, v níž se žalobkyně (zde žalovaná) domáhala určení, že výpověď z nájmu domu [adresa] v [anonymizováno] ulici v [obec], stojícího na pozemku p. č. st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], kterou dala žalovaná žalobkyni dopisem ze dne 25. 2. 2021, je neoprávněná. Rozhodnutí soudu prvního stupně bylo přezkoumáno v odvolacím řízení a bylo potvrzeno rozsudkem Krajského soudu v Hradci Králové č.j. 26 Co33/2022 – 194 ze dne 19. 5. 2022 Oba rozsudky nabyly právní moci dne 8. 6. 2022 Odvolací soud shledal jako správné závěry okresního soudu, že nájemní poměr mezi účastníky je třeba posoudit podle ustanovení občanského zákoníku upravujícího nájem prostoru sloužícího podnikání, a že výpověď daná pronajímatelem nájemci dopisem ze dne 25. 2. 2021 byla oprávněná. V souzené věci si účastníci v nájemní smlouvě výslovně sjednali, že nájemce bude nemovitosti užívat k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení a bylo prokázáno, že skutečná vůle stran odpovídala ujednání v nájemní smlouvě. Žalobkyně přes poučení odvolacím soudem neunesla důkazní břemeno k prokázání svého tvrzení, že skutečný účel, k němuž měly pronajaté nemovitosti sloužit, neodpovídal účelu deklarovanému v nájemní smlouvě, tedy že na základě ústní dohody stran směřoval skutečný a převažující účel nájmu k zajištění bytových potřeb žalobkyně (a nikoli podnikání). Žalovaná podala výpověď dne 25. 2. 2021, kterou doručila žalobkyni, bylo zřejmé, o jakou nájemní smlouvu se jedná, žalovaná ve výpovědi vymezila výpovědní lhůtu i výpovědní důvody odpovídající důvodům sjednaným v nájemní smlouvě a tyto byly dány (včasné neuhrazení prvních dvou plateb nájemného a včasné nepředložení pojistné smlouvy, resp. nedoložení existence pojištění předmětu nájmu). Tvrzení žalobkyně o odchylném ujednání stran o splatnosti nájemného nebylo prokázáno, žalobkyně sama uvedla, že byla při podpisu smlouvy upozorněna, že nájemné je povinna platit první den v měsíci, přesto na změně smlouvy netrvala. Naplnění výpovědního důvodu spočívajícího v časném nedoložení pojistné smlouvy žalobkyně nesporovala.

13. Z usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 13. 12. 2022 č.j. 26 Cdo 2779/2022 – 213, kterým bylo pro nepřípustnost odmítnuto dovolání proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové č.j. 26 Co33/2022 – 194 ze dne 19. 5. 2022, vyplývá, že odvolací soud se neodchýlil od judikatury, jestliže na zjištěném skutkovém základě dovodil, že vypovídaný nájemní poměr je třeba kvalifikovat jako nájem prostoru sloužícího podnikání ve smyslu § 2302 a násl. o. z. Účastnice si totiž v písemné nájemní smlouvě výslovně ujednaly, že předmět nájmu bude dovolatelka užívat k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení. Tomuto účelu odpovídal jak faktický charakter předmětných nemovitostí, tak i způsob využití domu. Nejen z písemného záznamu nájemní smlouvy, ale i z takto osvědčeného obvyklého užití pronajatých prostor tak bylo možno usoudit na (přinejmenším převažující) podnikatelský charakter vypovídaného nájemního poměru a nic na tom nemůže změnit ani okolnost, že podle zjištěného skutkového stavu dovolatelka, která v předmětném domě již v minulosti (před uzavřením nájemní smlouvy) podnikala (poskytovala v něm právě ubytovací služby a provozovala hostinskou činnost), menší část domu užívala ke svému vlastnímu bydlení. Závěr odvolacího soudu o podnikatelské povaze nájemního poměru účastnic lze tudíž pokládat za výraz standardní soudní praxe.

14. K dovolatelčině námitce, že odvolací soud nepřezkoumal oprávněnost výpovědi z 25. února 2021 v širším smyslu„ …např. z hlediska jejího souladu s dobrými mravy, popř. existence skutečností nasvědčujících tomu, že mohlo dojít ke zjevnému zneužití práva ze strany žalované“, Nejvyšší soud poznamenal, že soudní praxe se již v minulosti (v poměrech právní úpravy účinné do 31. prosince 2013) ustálila v názoru, že soud sice k absolutní neplatnosti právního úkonu (nyní právního jednání) přihlíží z úřední povinnosti, avšak jen tehdy, jestliže se o důvodu neplatnosti procesně korektním způsobem dozví. Není-li konkrétní důvod absolutní neplatnosti v řízení tvrzen a ani jinak nevyjde najevo, není důvod pro to, aby soud po takové okolnosti z vlastní iniciativy pátral a nahrazoval tak ve sporném řízení zákonem předpokládanou aktivitu účastníků. Podle přesvědčení dovolacího soudu lze z uvedeného právního názoru obdobně vycházet i při posuzování zdánlivosti či absolutní neplatnosti právního jednání podle právní úpravy účinné od 1. ledna 2014. Jestliže tedy dovolatelka až v dovolání (jeho doplňku) počala naznačovat, že výpověď z 25. února 2021 je (snad) absolutně neplatná pro rozpor s dobrými mravy (podle § 588 o. z.), nelze odvolacímu soudu úspěšně vytýkat, že se z této perspektivy nezabýval otázkou oprávněnosti dotčené výpovědi v širším smyslu, jelikož dovolatelka v daném sporu ani netvrdila (natož prokázala) tomu odpovídající skutečnosti a tyto skutečnosti ani jinak nevyšly v řízení najevo. Uvedené pak v plném rozsahu platí i pro případné posouzení, zda výpověď z 25. února 2021 vykazuje znaky zjevného zneužití práva ve smyslu § 8 o. z. I pro toto posouzení totiž schází v obsahu spisu adekvátní podklad.

15. Na základě výsledku řízení sp. zn. 7 C 80/2021 (včetně proběhlého dovolacího řízení) má soud na jisto postavené, že výpověď z nájmu ze dne 25. 2. 2021 byla oprávněná. Žalovaná se v řízení o vyklizení brání námitkou absolutní neplatnosti výpovědi z nájmu z 25. 2. 2021, kterou opírá o tvrzení, že žalobkyně v rozporu s deklarovaným záměrem pomoci žalované v tíživé existenční situaci této situace využila (zneužila) nejen ke sjednání pro žalobkyni výhodných smluvních podmínek, ale i k jejich následné realizaci v podobě výpovědi z nájmu ze dne 25. 2. 2021. Předmětná nájemní smlouva totiž umožňovala (a umožňuje) sankcionovat porušení jakékoli povinnosti ze strany žalované, byť i té sebenepatrnější (viz čl. 3 ve spojení s čl. 5 nájemní smlouvy), výpovědí (dále viz také čl. 3 a čl. 3, nehledě na čl. 3, aplikovatelný v případě splnění některé z podmínek sjednaných v čl. 3 kupní smlouvy, jejíž stranou ovšem žalovaná nebyla), čehož žalobkyně využila, a aniž by žalovanou na cokoli upozornila nebo jí dala nějakou jinou možnost, nájem přímo vypověděla a směřovala k tomu, aby mohla levně získané nemovitosti výhodně zpeněžit. To vše navíc za situace, kdy žalovaná nebyla v dobrém, zejména psychickém stavu a kdy tak její jednání, byť i snad formálně naplňující podstatu porušení smlouvy, bylo omluvitelné. Žalovaná se proto dovolávala neplatnosti podané výpovědi pro rozpor s dobrými mravy a dání výpovědi žalobkyní označila za jednání nepoctivé, kterému by se nemělo dostat právní ochrany. Uvedla, že nebude-li takto posouzena sama výpověď z 25. 2. 2021, je na místě odepřít žalobkyni výkon práva realizovaný žalobou na vyklizení nemovitostí pro rozpor s dobrými mravy, popř. jako zjevné zneužití práva.

16. Podle § 588 věta první zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (o. z.) soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek.

17. Podle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

18. Právní vztahy založené smlouvami ze dne 10. 11. 2020 se v části týkající se nájmu nemovitostí řídí právní úpravou v § 2302 a následujících občanského zákoníku. Od ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání se lze dohodou stran odchýlit, jde o úpravu dispozitivní. Z obsahu smlouvy o nájmu nemovitosti a kupní smlouvy s možností zpětné koupě je zřejmé, že mělo jít o vzájemně provázaná jednání s cílem dosáhnout zamýšlených účinků pro všechny smluvní partnery. Žalovaná na jednu stranu tvrdí, že nájemní smlouvu považuje za platné právní jednání, na základě něhož řádně vznikl nájemní vztah jako právní důvod užívání předmětu nájmu nájemcem. Na druhou stranu dodržování konkrétních smluvních ujednání žalovaná označila v podstatě za nemožné. Žalobkyně podle žalované již v okamžiku uzavření smlouvy počítala s tím, že žalovaná ujednání o povinnostech nájemce nutně poruší, za což bude žalobkyní sankcionována. Soud toto přesvědčení žalované nesdílí. Žalobkyně se například vůbec nedovolala žalovanou namítaného ujednání v čl. 3 smlouvy o nájmu, podle kterého měl nájem bez dalšího zaniknout, pokud by žalovaná porušila jakoukoli povinnost plynoucí z nájemní smlouvy či ze smlouvy o zápůjčce (viz bod 3.10 písm. g) kupní smlouvy). Žalobkyně nájem vypověděla pro objektivně nastalé prodlení nájemce se splněním jeho právní povinnosti stanovené ve smlouvě. Postupovala přitom smlouvou předvídaným způsobem.

19. Soud vychází z toho, že před podpisem smluv dne 10. 11. 2020 žalobkyně i žalovaná zodpovědně zvažovaly jednotlivá ujednání a jejich právní účinky (Podle § 7 o. z. se má za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře). Ve chvíli přijetí nabídky došlo ke konsenzu, strany projevily vůli být obsahem smluv vázané. Pokud žalobkyně akceptovala obsah smlouvy v okamžiku jejího uzavření, není možné, aby se dovolávala neplatnosti právního jednání, které se o smlouvu (konkrétně o její bod 3.3) opírá.

20. Žalobkyně po zjištění, že byly naplněny podmínky pro dání výpovědi, využila svého smluvního oprávnění a nájem jednostranně ukončila. Postupovala přitom zcela v souladu s nájemní smlouvu, využití smlouvou daného oprávnění nelze hodnotit jako zneužití práva či postup v rozporu s dobrými mravy. Soud se ztotožňuje s názorem žalobkyně, že i kdyby žalovaná prokázala všechna svá skutková tvrzení (tj. že jako nájemkyně neplatila z omluvitelných důvodů, že nepředložila pojistnou smlouvu z omluvitelných důvodů, že byla v rozhodné době ve špatném zdravotním stavu, že nájemní smlouvu uzavírala ve složité životní situaci, že se se k ní žalobkyně chová nepřátelsky a jde jí jen o to žalovanou vystěhovat), nebylo by možno učinit závěr, že výkon práva majitele nemovitosti, aby v ní nebydlela žalovaná, která dostala formálně bezvadnou a důvodnou výpověď, je v rozporu s dobrými mravy. Soud proto pro nadbytečnost neprovedl účastnický výslech žalobkyně a výslech svědka [jméno] [příjmení]. Těmito navrženými důkazy hodlala žalovaná prokazovat shora uvedené skutečnosti, které však pro posouzení a rozhodnutí věci nejsou významné.

21. Soud dospěl k závěru, že důvody pro výpověď dne 25. 2. 2021 byly v projednávaném případě naplněny, a že výpověď nevykazovala žádné vady, které by způsobily její neplatnosti či zdánlivost. Výpověď z nájmu byla oprávněná a platná, dání výpovědi představuje využití smlouvou stanoveného postupu, nikoli zneužití práva. Žalovaná dovozuje zneužití práva mimo jiné z toho, že žalobkyně odmítla přistoupit na následné smírné narovnání vzájemných vztahů a na navrácení právního stavu do doby před výpovědí. Vzhledem k tomu, že podání výpovědi vyvolalo zákonem předvídané účinky, nemůže si žalovaná navrhovaný postup vynucovat, pokud s tím žalovaná nesouhlasí. O zneužití práva žalobkyní nevypovídá ani nesporná skutečnost, že žalovaná za užívání nemovitostí i po zániku nájmu dosud platí. Nájemní vztah žalované k pronajímaným nemovitostem zanikl podle § 2312 o. z. uplynutím tříměsíční (případně šestiměsíční) výpovědní doby plynoucí od doručení výpovědi žalované. Ke skončení nájmu došlo jednoznačně předtím, než žalobkyně uplatnila nárok na vyklizení u soudu. Soud proto uzavřel, že neexistuje právní důvod, který by žalovanou opravňoval užívat nemovitosti žalobkyně. Soud výrokem I. žalobě vyhověl a rozhodl o povinnosti žalované nemovitosti vyklidit. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř.

22. Žalobkyně byla v řízení plně úspěšná, podle § 142 odst. 1 o.s.ř. jí vzniklo právo na náhradu nákladů řízení. Žalobkyně zaplatila soudní poplatek 5.000 Kč a vynaložila náklady právního zastoupení. Advokát žalobkyně uplatnil požadavek na náhradu nákladů řízení v celkové výši 225.636 Kč. Soud si je vědom, že ve sporu o vyklizení se výše poskytnuté odměny za právní služby podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. stanoví podle ceny nemovitých věcí, jejichž vyklizení se žalobce domáhá, lze-li hodnotu vyklizovaných nemovitostí bez obtíží zjistit (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 6. 2016 sp. zn. 26 Cdo 686/2016 a žalobkyní předložený posudek o obvyklé ceně nemovitostí). Soud však považuje za podstatné, že v tomto soudním řízení byla jako předběžná otázka zkoumána výpověď z nájmu a po posouzení její platnosti a účinků byl učiněn závěr o zániku nájemního vztahu. Právě prokazování (ne) existence nájmu žalované k nemovitostem považuje soud za určující pro předmět řízení. Podle § 9 odst. 3 písm. e) vyhl. č. 177/1996 Sb. se ve věcech nájmů nebytových prostor, staveb a pozemků považuje za tarifní hodnotu částka 35.000 Kč, výše odměny za jeden úkon právní služby činí 2.500 Kč.

23. Advokátovi žalobkyně náleží odměna za úkony převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva ze dne 14. 6. 2022, podání žaloby, účast u jednání soudu dne 15. 3. 2023, písemné vyjádření ve věci ze dne 17. 3. 2023, účast u jednání soudu dne 17. 5. 2023. Soud nepřiznal advokátovi žalobkyně odměnu za stručný návrh na pokračování v přerušeném řízení, neboť řízení nebylo přerušeno na společný návrh účastníků, ale za účelem vyčkání na skončení dovolacího řízení ve věci přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu. Rozhodnutí o odmítnutí dovolání bylo důvodem pro pokračování v řízení o vyklizení bez ohledu na případný návrh účastníků, aby soud v řízení pokračoval. Advokát žalobkyně uplatnil požadavek na odměnu za poradu s žalobkyní přesahující jednu hodinu, která měla proběhnout po prvním soudním jednání. Potvrzení o poradě nebylo součástí vyúčtování nákladů řízení advokáta žalobkyně, vzhledem k nedoložení konání porady s klientem soud odměnu za tento úkon nepřiznal.

24. Advokátovi žalobkyně vznikl nárok na odměnu za 6 úkonů po 2.500 Kč a na 6 paušálních náhrad po 300 Kč podle § 13 odst. 3 advokátního tarifu (16.800 Kč). Advokát žalobkyně v souladu s předpisy o cestovních náhradách požadoval náklady 2 x 2.763 Kč za cesty na jednání soudu ve dnech 15. 3. 2023 a 17. 5. 2023 ze sídla právního zástupce k Okresnímu soudu v Trutnově a zpět v délce 315 km s průměrnou spotřebou paliva 8,1 l /100 km motorové nafty (§ 13 odst. 5 advokátního tarifu). Náhrada za promeškaný čas v souvislosti s cestou k soudu podle § 14 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu byla požadována za 7 půlhodin po 100 Kč, za účast u dvou jednání náleží náhrada 2 x 700 Kč. Celková výši odměny a náhrad činí 23.726 Kč. Advokát žalobykně doložil, že je plátcem DPH, částka odměny a náhrad se navyšuje o DPH v sazbě 21 %, tedy o částku (po zaokrouhlení) ve výši. 4.982 Kč. Po připočtení soudního poplatku činí celková výše nákladů řízení žalobkyně 33.708 Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. se náklady řízení platí advokátovi žalobkyně. Lhůtu k náhradě nákladů stanovil soud podle § 160 odst. 1 o.s.ř.

Poučení