26 Co 33/2022-194

Rubrum

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Dany Mazákové a soudců Mgr. Olgy Mičanové a Mgr. Ondřeje Rotta ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu k odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Trutnově ze dne 27. října 2021 č. j. 7 C 80/2021 – 126 takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se v napadených výrocích II a III potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady odvolacího řízení 4 290,56 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Okresní soud napadeným rozsudkem určil, že výpověď z nájmu domu [adresa] v [název] ulici v [obec], stojícího na pozemku p. č. st. [číslo] v [katastrální uzemí] III, kterou dala žalovaná žalobkyni dopisem ze dne 21. 4. 2021 (dále jen„ výpověď č. 2“), je neoprávněná (výrok I). Zamítl žalobu v části, v níž se žalobkyně domáhala určení, že výpověď z nájmu domu [adresa] v [název] ulici v [obec], stojícího na pozemku p. č. st. [číslo] v [katastrální uzemí] [název], kterou dala žalovaná žalobkyni dopisem ze dne 25. 2. 2021 (dále jen„ výpověď č. 1“), je neoprávněná (výrok II) a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok II).

2. V odůvodnění rozhodnutí okresní soud uvedl, že žalobkyně se žalobou doručenou soudu 21. 6. 2021 domáhala přezkoumání oprávněnosti shora označených výpovědí z nájmu domu. Po provedeném dokazování uzavřel, že nájemní poměr mezi účastníky se řídí ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího k podnikání s tím, že rozlišujícím hlediskem byl skutečný účel nájmu a vedle dohody stran na tom, že prostor bude využíván k podnikání, je podstatné i to, že skutečně k podnikání alespoň převážně slouží a dohodnutý podnikatelský účel je skutečný a převažující. V daném případě si strany ujednaly, že nájemce bude nemovitosti užívat k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení výslovně v nájemní smlouvě a nic zásadního nenasvědčovalo tomu, že skutečná vůle stran byla v době uzavření smlouvy jiná. Svědčil o tom především samotný charakter pronajatých prostor (dispoziční řešení jednotlivých místností, velikost domu, jeho vnitřní vybavení), podpůrně i skutečnost, že podle zapsaného způsobu využití v době uzavření nájemní smlouvy se jedná o stavbu ubytovacího zařízení a že žalobkyně coby nájemce měla s takovou podnikatelskou činností zkušenosti. Skutečnost, že nájemce podnikatelskou činnost v pronajatých prostorách nezahájil nebo ji následně ukončil, nemůže vést k tomu, že se změní právní úprava, kterou se řídí závazek (z vůle jedné strany). Žalobkyně přitom sama připustila, že poskytování ubytování bylo účelem nájemní smlouvy (byť pro ni pouze sekundárním, méně podstatným). K podnikatelskému účelu je přitom způsobilá sloužit (je k tomu určena) převážná většina domu [adresa], žalobkyně využívá k bydlení pouze část jednoho ze třech podlaží. Uzavřel proto, že skutečný a převažující účel nájmu odpovídal ujednání v nájemní smlouvě. Dále uzavřel, že žalobkyně podala včas námitky proti výpovědi č. 1 a č. 2 a v zákonné lhůtě rovněž požádala o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Následně, pokud jde o výpověď č. 2, uzavřel, že je neplatná, tedy neoprávněná v širším smyslu, neboť pronajímatel (žalovaná) nedostatečně určitě formuloval výpovědní důvod, což způsobilo neplatnost výpovědi č. 2, které se žalobkyně dovolala. Takovou (ani jinými) vadami způsobujícími zdánlivost či neplatnost však netrpěla výpověď č. 1 a rovněž výpovědní důvody byly v době doručení výpovědi [číslo] žalobkyni dány. Stran vztahu mezi výpovědí [číslo] výpovědí [číslo] okresní soud uzavřel, že výpovědí č. 2 nebyla podle § 2314 odst. 3 o. z. žalovanou vzata zpět výpověď [číslo] žalobkyně si byla vědoma toho, že žalovaná nepřistoupila na její návrh z námitek č. 1 a mj. tedy trvala na podané výpovědi, žalovaná podala výpověď [číslo] z opatrnosti, o čemž svědčí i to, že do ní zařadila poučení o právu podat proti ní námitky i to, že po podání žaloby dala žalobkyni ještě třetí výpověď. Dovodil tedy, že výpověď [číslo] byla opodstatněná, nebyla vzata zpět a vyvolala právní účinky. Vzhledem k tomu, že (ne) existence vážných důvodů k výpovědi ve smyslu § 2312 o. z. by se promítla jen v délce výpovědní doby (od doručení výpovědi č. 1 přitom uplynula jak kratší tříměsíční, tak delší šestiměsíční výpovědní doba), nezabýval se soud v tomto řízení tím, zda měla žalovaná k výpovědi č. 1 vážný důvod.

3. Žalobkyně se proti výrokům II a III rozsudku odvolala. Namítla, že okresní soud neúplně zjistil skutkový stav věci, dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a věc nesprávně právně posoudil. Okresnímu soudu vytýkala, že neprovedl její účastnický výslech, nájemní vztah účastníků nesprávně posoudil jako nájem prostor sloužících k podnikání a nesprávně posoudil vztah mezi oběma výpověďmi. Měla za to, že nájemní vztah účastníků měl okresní soud posoudit dle ustanovení o. z. upravující nájem bytu (domu), zdůraznila, že nájemní smlouvu uzavřela v existenční tísni, kdy si chtěla zachránit„ střechu nad hlavou“ před hrozícím prodejem nemovitostí v exekuci, k němuž mělo dojít asi za jeden až dva dny po podpisu smlouvy, měla pouze minimální vliv na obsah nájemní smlouvy, která pro ni byla zřejmě nevýhodná. Cílem žalované bylo získat co nejrychleji prázdné nemovitosti. V nájemní smlouvě deklarovaný podnikatelský účel nájmu neodpovídal skutečnému účelu, k němuž měly pronajaté nemovitosti sloužit (tj. k zajištění bytových potřeb žalobkyně a teprve sekundárně k poskytování ubytování). Zdůraznila, že chtěla nemovitosti užívat jako dosud, tedy k bydlení, což byl dlouhodobý stav, tomu odpovídá i stav nemovitostí, které sice v minulosti k poskytování ubytování sloužily, ale dnes se tak již neužívají. Zejména bylo třeba také přihlédnout k tomu, že žalovaná sama se v obou výpovědích dovolávala ustanovení o. z. upravujících nájem bytu (domu), konkrétně ust. § 2288 odst. 1 o. z., byla si tak charakteru nájmu vědoma a zamýšlela jednat v souladu s příslušnou právní úpravou. Dodala, že okresní soud nesprávně posoudil vztah mezi výpovědí č. 1 a č. 2, kdy i z hlediska právní jistoty účastníků nelze výpověď č. 2 vykládat jinak, než jako odvolání výpovědi č. 1, kterou žalovaná kvůli námitkám žalobkyně uznala za neoprávněnou (neplatnou), tedy jako by nebyla vůbec dána. K podání další, v pořadí třetí výpovědi (ze dne 15. 9. 2021) žalovanou přiměl patrně až okresní soud sdělením svého předběžného právního názoru. Při odvolacím jednání žalobkyně uvedla, že byla vlastníkem sporné nemovitosti asi od roku 2003, koupila ji kvůli zdravotním problémům svého syna, který byl v kómatu, a ona tam o něho chtěla pečovat. Zároveň v nemovitosti podnikala, asi do roku 2016 pronajímala pokoje, měla hodně osobních problémů, nemovitost darovala své neteři [jméno] [příjmení]. Měla dluhy, nemovitost byla předmětem exekuce, v průběhu exekučního řízení jí oslovila žalovaná s tím, že dluhy vyplatí a žalobkyně bude moci v nemovitosti bydlet. V té době tam bydlela sama, už neprovozovala podnikání. Jednala s jednatelem žalované panem [příjmení], kterému říkala, že podnikat nechce, že v nemovitosti chce jen bydlet. Jednali sami, poté odjela do Prahy do kanceláře žalované podepsat smlouvu o nájmu nemovitosti, panu [příjmení] důvěřovala, smlouvu podepsala, aniž by ji přečetla, byla panem [příjmení] ujišťována, že nebude problém, když se zpozdí s platbou nájemného. Při podpisu nájemní smlouvy jí bylo řečeno, že má platit nájemné hned 1. den v měsíci s tím, že budou respektovány pozdější platby, ale v písemné smlouvě změna provedena nebyla, nevěděla, že na tom musí trvat. Potvrdila, že pojistnou smlouvu ve lhůtě uvedené v nájemní smlouvě žalované nepředložila, nemovitost však byla pojištěná z doby předcházející vzniku nájemného vztahu. Nájemní smlouvu při podpisu nečetla, přečetla si ji až doma, věděla, že je v průšvihu a spolykala prášky, poté byl Covid a situaci ze smluvního vztahu neřešila. V reakci na tvrzení žalované před odvolacím soudem, uvedla, že při podpisu nájemní smlouvy s ní byla [jméno] [příjmení], v jednací místnosti byly max. 20 min., byly jim předány listiny a bylo na ně tlačeno, aby rychle podepsaly, byla z toho (i ze své vlastní životní situace) ve stresu. Při odročeném odvolacím jednání předložila mailovou korespondenci účastníků a návrhy smluv, s tím, že jí byly doručeny 5 dnů před podpisem smluv. Potvrdila, že s návrhem nájemní smlouvy se před podpisem seznamovala, byly jí doručeny cca 5 dní předem, k ustanovení nájemní smlouvy o účelu nájmu (článek 1 bod 1.2) rukou dopsala„ a k bydlení“. Před podpisem smlouvy ji již nečetla, byla ve stresu, nemovitost šla do dražby, předpokládala, že tam bude změna ohledně účelu nájmu, ale neověřila si to a smlouvu podepsala. Žalovanou upozorňovala (nevěděla přesně kdy), že nemovitost chce také k bydlení, byla ubezpečována, že se může kdykoli ke smlouvě sjednat dodatek. Upozornila, že v jiných částech (než účel nájmu) se návrh smlouvy s originálem liší. Po poučení odvolacím soudem k vyvrácení obsahu písemné nájemní smlouvy navrhovala doplnění dokazování dotazem na [územní celek] k prokázání, že fakticky nebyla nemovitost k podnikání užívána, a dále výslech svědků [příjmení] a [příjmení] k prokázání, že jednala se žalovanou, že nemovitost bude užívat i k bydlení, resp. o tom, že o tom jednali v rámci rodiny. Doplnila, že zákonná lhůta dvou měsíců daná § 2290 o. z. by mohla být rozhodná pouze v případě, pokud by ve výpovědi bylo žalobkyni dáno poučení o možnosti bránit se u soudu. V souzené věci ale takové poučení dáno nebylo a soud proto může přezkoumat výpověď z hlediska neoprávněnosti, i pokud byla žaloba podána k soudu po marném uplynutí dvouměsíční lhůty a může zkoumat, zda je výpověď neplatná a tedy i určit, že je neoprávněná, jak bylo navrhováno v petitu žaloby. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu v napadené části výroku II zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení, event. jej změnil a žalobě vyhověl.

4. Žalovaná s odvoláním žalobkyně nesouhlasila a navrhla, aby byl rozsudek okresního soudu v napadených výrocích potvrzen. Poukázala na povahu budovy, povahu účastníků i na znění nájemní smlouvy. Žalobkyně žalované sdělovala, že chce nemovitost pronajímat, příjem z pronájmu měl být ostatně zdrojem pro zaplacení ceny zpětného odkupu. Zdůraznila, že žalobkyně byla zkušenou podnikatelkou, měla nejméně týden dopředu k dispozici návrhy smluv, výhrady neprojevila, při samotném podpisu byla přítomna kvalifikovaná poradkyně žalobkyně - její neteř paní [příjmení]. Ze všech těchto hledisek je třeba uzavřít, že šlo o podnikatelský nájem a výpověď je nutno hodnotit dle jejího obsahu, když je nerozhodné, jak ji účastníci hodnotili právně. Cílem úkonů žalované bylo co nejrychleji ukončit smluvní vztah s žalobkyní, výpověď č. 2 nesměřovala k odvolání první výpovědi.

5. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas a osobou oprávněnou (§ 201 a 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal napadené rozhodnutí a po doplnění dokazování dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

6. Z výpisu z obchodního rejstříku odvolací soud zjistil, že předmětem podnikání žalované je mj. pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

7. Z účastnického výslechu jednatele žalované [jméno] [příjmení] (dále jen„ jednatel“) bylo zjištěno, že žalobkyně byla oslovena žalovanou prostřednictvím jejího obchodního zástupce, jednatel s žalobkyní jednal osobně, několikrát se s ní setkal přímo v penzionu (pronajaté nemovitosti). Jednatel vypověděl, že s žalobkyní jednal v místnosti, která vypadala jako hospoda, bylo tam asi šest stolů, barový pult, ledničky na pití, v penzionu byla profi kuchyň, v pokojích povlečené postele, čisté ručníky. Měl informaci, že v jednom apartmánu bydlí žalobkyně a další pokoje pronajímá. Zjistil, že žalobkyně chatu (penzion) nabízí k pronájmu, inzerovala nabídky na stránkách www.ceskehory.cz. Žalobkyně mu sdělovala, že podniká od 90. let, říkala, že měla předtím hospodu, diskoklub atp. Návrhy smluv vč. nájemní smlouvy žalobkyni poskytl předem, nájemní smlouvu probírali, psali si poznámky, u finálního podpisu v kanceláři zástupce žalované byla žalobkyně a její neteř paní [příjmení], každá měla k dispozici svůj výtisk smlouvy, žalobkyně si smlouvu cca půl hodiny četla, poté smlouvy podepsali a ověřili podpisy. Popřel, že by na žalobkyni a její neteř jakkoli tlačil a smlouvy si nemohly přečíst. Přistupoval k tomu tak, že žalovaná kupuje penzion a dále ho dává k pronájmu k podnikání. Dům byl také jako penzion kolaudovaný. Žalobkyně měla návrhy k dispozici řádově dny, možná týdny před podpisem smlouvy. Výpověď č. 1 připravil zaměstnanec žalované, podepsal ji druhý jednatel žalované [jméno] [příjmení]. Odkaz na ust. § 2288 odst. 1 o. z. byl ve výpovědi uveden z neznalosti, zaměstnanec byl student práv. Výpověď č. 2 dal žalobkyni zaměstnanec žalované [jméno] [příjmení] z vlastní iniciativy. Jednatel nedokázal vysvětlit, proč byl ve výpovědi opět odkaz na ustanovení § 2288 o. z. Potvrdil, že v průběhu tohoto soudního řízení, kdy ze strany soudu byly vzneseny pochybnosti o správnosti postupu žalované, žalovaná podala z opatrnosti třetí výpověď. Věděl, že na nemovitost je vedena dražba, žalobkyně chtěla„ dům zachránit“, cílem celé transakce bylo, že nakonec se dům vrátí do vlastnictví žalobkyně. Popřel, že by s žalobkyní jednal o jiných podmínkách, např. o změně splatnosti nájemného, než jak bylo dohodnuto v písemné smlouvě. Do doby uzavření smlouvy probíhala diskuse, po uzavření smlouvy s žalobkyní jednali jen o provozních věcech v tom smyslu, že došlo k vyplacení dluhu apod.

8. Z návrhu smlouvy o nájmu nemovitosti, předloženého žalobkyní, odvolací soud zjistil, že v jeho článku 1 bod 1.2 uvedeno, že nájemce bude nemovitost užívat k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení. Rukou bylo dopsáno„ a bydlení“.

9. Ze shodných tvrzení účastníků bylo zjištěno, že ze stany žalované byla podána třetí výpověď z nájemního vztahu s datem 15. 9. 2021, věc je řešena u Okresního soudu v Trutnově pod sp. zn. [spisová značka], řízení bylo přerušeno a čeká se na výsledek tohoto soudního řízení.

10. Odvolací soud se k námitkám žalobkyně v prvé řadě zabýval otázkou, zda se nájemní poměr mezi účastníky řídí zvláštními ustanoveními občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů) o nájmu prostoru sloužícího podnikání či ustanoveními o nájmu bytu (domu). Okresní soud správně uzavřel, že ve smyslu ustanovení § 2302 odst. 1 o. z., které citoval, je rozlišujícím hlediskem skutečný účel nájmu. V případě, že sjednaný účel nájmu neodpovídá vůli stran, posoudí se nájemní smlouva dle pravé povahy (§ 555 odst. 2 o. z.) Okresní soud dále správně uzavřel, že samotná skutečnost, že nájemce podnikatelskou činnost v pronajatých prostorách nezahájil, či následně ukončil, nemůže vést k tomu, že se (z vůle jedné strany) změní právní úprava, kterou se nájemní poměr účastníků řídí. Pro závěr soudu o tom, jakým právním režimem se smluvní vztah účastníků řídí, byla rozhodná nejen dohoda stran ohledně využití prostoru k podnikání, ale též skutečnost, že takovému účelu prostor skutečně, alespoň převážně slouží, kdy rozhodná byla vůle stran v době uzavření nájemní smlouvy. V souzené věci si účastníci v nájemní smlouvě výslovně sjednali, že žalovaná jako nájemce bude nemovitosti užívat k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení a i po doplnění dokazování před odvolacím soudem lze přisvědčit závěru okresního soudu, že skutečná vůle stran odpovídala ujednání v nájemní smlouvě. Žalobkyně přes poučení odvolacím soudem neunesla důkazní břemeno k prokázání svého tvrzení, že skutečný účel, k němuž měly pronajaté nemovitosti sloužit, neodpovídal účelu deklarovanému v nájemní smlouvě, tedy že na základě ústní dohody stran směřoval skutečný a převažující účel nájmu k zajištění bytových potřeb žalobkyně (a nikoli podnikání). Uvedenému závěru svědčí skutečnost, že žalobkyně byla zkušenou podnikatelkou mj. i v oblasti poskytování ubytovacích služeb a hostinské činnosti, v předmětných nemovitostech podnikala, sama uvedla, že cca do roku 2016 zde pronajímala pokoje a že za takovým účelem (byť sekundárním) si nemovitosti pronajala, k bydlení užívala jen malou část nemovitosti. Sjednanému účelu nájmu odpovídalo rovněž stavebně technické řešení domu, jakož i skutečnost, že v katastru nemovitostí byly nemovitosti vedeny (stran způsobu užití) jako ubytovací zařízení. Jako logické se jeví i tvrzení žalované, že příjem z pronájmu měl žalobkyni sloužit jako zdroj pro zaplacení ceny zpětného odkupu nemovitostí. Tvrzení žalobkyně, že ústní ujednání stran neodpovídalo písemnému znění nájemní smlouvy, bylo nevěrohodné, žalobkyně v průběhu odvolacího řízení měnila tvrzení, působila (na rozdíl od jednatele žalované) nedůvěryhodně, nájemní smlouvu měla k dispozici předem, mohla se s ní seznámit, věděla o skutečnosti, že nájem byl sjednán k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení, toto ujednání stran v nájemní smlouvě se nelišilo od ujednání v návrhu nájemní smlouvy, který měla žalobkyně předem k dispozici a byť si k němu sama učinila poznámku„ a bydlení“, následně při podpisu nájemní smlouvy si toto neověřila, smlouvu podepsala, aniž na změně trvala a řádně tak nepečovala o svá práva. Za situace, kdy bylo písemné znění nájemní smlouvy stran účelu nájmu jednoznačné, nevzbuzující pochybnosti, a žalobkyně se s návrhem nájemní smlouvy mohla předem seznámit a učinit výhrady, ale směrem k žalované tak neučinila, žalovaná byla, resp. mohla být v dobré víře, že účelem nájmu bylo podnikání, tomuto účelu odpovídala vůle stran v době sjednání nájemní smlouvy a nic nenasvědčuje tomu, že by se jednalo o simulované právní jednání. Další žalobkyní navrhované důkazy k vyvrácení obsahu písemného znění nájemní smlouvy (dotaz na [územní celek], výpověď svědků [příjmení] a [příjmení]) odvolací soud shledal nadbytečnými, neboť nemohly vést k prokázání tvrzení žalobkyně, že skutečným a převážným účelem nájmu v době sjednání nájemní smlouvy bylo zajištění bytových potřeb žalobkyně a nikoli podnikání (dotaz na obec měl sloužit toliko ke zjištění faktického užívání nemovitosti, výslechy svědků k prokázání tvrzení, že žalobkyně s žalovanou jednala o tom, že nemovitost bude užívat i k bydlení, resp. že se o tom jednalo v rámci rodiny). Závěr okresního soudu, že nájemní poměr mezi účastníky je třeba posoudil dle ustanovení o. z. upravujícího nájem prostoru sloužícího k podnikání proto shledal odvolací soud správným. Na uvedeném ničeho nemění ani odkaz ve výpovědi č. 1 a č. 2 na ust. § 2288 o. z. upravující nájem bytu (domu).

11. Okresní soud dále správně uzavřel, že žalobkyně doručila žalované včas, v zákonné lhůtě námitky proti výpovědi č. 1 a rovněž včas, v zákonné hmotněprávní, prekluzivní lhůtě podala žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudu (§ 2314 o. z.). Závěr okresního soudu stran oprávněnosti výpovědi [číslo] shledal odvolací soud rovněž správným. Žalovaná podala písemnou výpověď č. 1 z nájmu, tuto doručila žalobkyni, bylo zřejmé, o jakou nájemní smlouvu se jedná, žalovaná ve výpovědi č. 1 vymezila výpovědní lhůtu i výpovědní důvody odpovídající důvodům sjednaným v nájemní smlouvě a tyto byly dány (včasné neuhrazení prvních dvou plateb nájemného a včasné nepředložení pojistné smlouvy, resp. nedoložení existence pojištění předmětu nájmu). Tvrzení žalobkyně o odchylném ujednání stran o splatnosti nájemného nebylo prokázáno, žalobkyně sama uvedla, že byla při podpisu nájemní smlouvy upozorněna, že nájemné je povinna platit první den v měsíci, přesto na změně smlouvy netrvala. Naplnění výpovědního důvodu spočívajícího v časném nedoložení pojistné smlouvy žalobkyně nesporovala. Konečně odvolací soud shledal správným i závěr okresního soudu o vztahu mezi výpovědí č. 1 a výpovědí č. 2, když uzavřel, že z textu výpovědi [číslo] nelze dovodit, že jí byla odvolání výpověď č.

1. Naopak lze dovodit, že druhá výpověď byla žalovanou podána z opatrnosti, v reakci na námitky žalobkyně proti první výpovědi, kdy žalovaná trvala na své výpovědi, nepřistoupila na námitky žalobkyně a jejím cílem bylo ukončení nájemního vztahu. Text výpovědi č. 2 nelze vykládat tak, že by směřovala k odvolání výpovědi č. 1, kterou by žalovaná v reakci na námitky žalobkyně uznala neoprávněnou (neplatnou), tedy jako by nebyla vůbec dána. Okresní soud tak správně uzavřel, že výpověď č. 1 byla opodstatněná, nebyla vzata zpět a vyvolala právní účinky. S ohledem na výše uvedené proto odvolací soud rozsudek okresního soudu v napadených výrocích II a III potvrdil (§ 219 o. s. ř.), když neshledal ani pochybení okresního soudu, pokud jde o rozhodnutí náhradě nákladů řízení.

12. Pro úplnost odvolací soud dodává, že v případě posouzení nájemního vztahu stran jako nájmu bytu (domu), jak namítala žalobkyně, nepřehlédl, že v takovém případě, by byla žaloba na přezkoumání oprávněnosti výpovědi č. 1 podána po uplynutí zákonné dvouměsíční prekluzivní lhůty (§ 2290 o. z.), při jejímž zmeškání nájemce nemůže zpochybňovat oprávněnost výpovědi, resp. existenci výpovědního důvodu. Jiné vady způsobující nicotnost či neplatnost výpovědi nájemce namítat může (může tak namítat i absolutní neplatnost výpovědi pro absenci poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem, kdy k absolutní neplatnosti soud přihlíží z úřední povinnosti), nemůže tak však již činit v režimu ust. § 2290 o. z. (tedy v rámci řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem), ale nájemci obecně svědčí právo na podání určovací žaloby dle § 80 o. s. ř., kdy by musel unést naléhavý právní zájem na určení. Ve smyslu judikatury Nejvyššího soudu (k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 1. 2022 sp. zn. 26 Cdo 2981/2021) má přitom určení neplatnosti výpovědi povahu předběžné otázky ve vztahu k posouzení (ne) existence nájemního poměru k bytu (domu) postiženého výpovědí a žalobkyně by neměla na takovém určení naléhavý právní zájem (zůstalo by jí však zachováno právo namítat absolutní neplatnost výpovědi v rámci řízení o určení existence nájemního vztahu či v řízení o vyklizení).

13. V odvolacím řízení byla procesně úspěšná žalovaná a přísluší jí proto náhrada nákladů odvolacího řízení. Odvolací soud však žalované nepřiznal náhradu nákladů spojených s jednáním odvolacího soudu konaným dne 19. 5. 2022, neboť žalovaná svou neúčastí při předchozím jednání odvolacího soudu dne 3. 5. 2022 (resp. neúčastí svého jednatele [jméno] [příjmení], který byl k jednání odvolacího soudu za účelem jeho výpovědi řádně předvolán) zavinila, že toto jednání muselo být odročeno. Předmětem právní služby v souzené věci byla ochrana nájmu domu, resp. prostoru sloužícího k podnikání, tj. práva, které lze penězi ocenit, a aplikace ustanovení § 9 odst. 3 písm. a/, resp. odst. 4 písm. b/ adv. tarifu, které se žalovaná domáhala ve svém vyčíslení nákladů odvolacího řízení, je proto vyloučena. Sazba mimosmluvní odměny by měla být určená za přímého použití § 7 adv. tarifu, protože však hodnotu práva nájmu lze ocenit pouze s nepoměrnými obtížemi (je nehospodárné zjišťovat, jaká je skutečná tržní hodnota práva nájmu užívaného žalobkyní), je třeba vycházet z tarifní hodnoty určené dle § 9 odst. 1 adv. tarifu, tj. odměna za jeden úkon právní služby činí 1 500 Kč. Ze stejné tarifní hodnoty (10 000 Kč) ostatně vycházel i Nejvyšší soud při svém rozhodování ve věcech, kde je předmětem sporu ochrana práv nájmu bytu (viz např. jeho rozhodnutí ze dne 20. 10. 2015 sp. zn. 26 Cdo 801/15; ze dne 18. 1. 2017 sp. zn. 26 Cdo 4249/16; ze dne 17. 4. 2018 sp. zn. 26 Cdo 4342/17 nebo ze dne 15. 11. 2018 sp. zn. 26 Cdo 3328/17). Náklady žalované v odvolacím řízení v celkové výši 4 290,56 Kč sestávají z odměny advokáta 1 500 Kč za jeden úkon právní služby spočívající v účasti u jednání odvolacího soudu dne 3. 5. 2022 (§7 bod 4, § 9 odst. 1 a § 11 odst. 1, písm. g/ adv. tarifu), paušální náhrady hotových výdajů za jeden úkon právní služby 300 Kč (§ 13 odst. 3 adv. tarifu), náhrady cestovních výdajů za cestu advokáta z Prahy do Hradce Králové a zpět k jednání odvolacího soudu dne 3. 5. 2022 osobním automobilem zn. Volkswagen, při ujeté vzdálenosti 229 km a kombinované spotřebě 8,1 l /100 km, přičemž podle vyhlášky č. 511/2021 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad činí základní sazba 4,70 Kč/km (§1 písm. b/ vyhlášky) a cena motorové nafty 36,10 Kč (§ 4 písm. c/vyhlášky k datu cesty k odvolacímu soudu), tj. celkem 1 745,92 Kč, a dále 21% DPH z odměny a náhrad (21 % z 3 545,92 Kč, tj. 744,64 Kč Náklady řízení odvolací soud uložil žalobkyni nahradit ve lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) k rukám zástupce žalované (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).