7 C 80/2021-126

Rubrum

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudcem JUDr. Jiřím Vošvrdou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu takto:

Výrok

I. Určuje se, že výpověď z nájmu domu [adresa] v [anonymizována dvě slova] v [obec], stojícího na pozemku [anonymizována dvě slova] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], kterou dala žalovaná žalobkyni dopisem ze dne 21. 4. 2021, je neoprávněná.

II. Žaloba se v části, v níž se žalobkyně domáhala určení, že výpověď z nájmu domu [adresa] v [anonymizována dvě slova] v [obec], stojícího na pozemku [anonymizována dvě slova] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], kterou dala žalovaná žalobkyni dopisem ze dne 25. 2. 2021, je neoprávněná, zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se návrhem doručeným soudu 21. 6. 2021 domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu domu [adresa] v [anonymizována dvě slova] v [obec], stojícího na pozemku p. č. st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí] [anonymizováno] ze dne 21. 4. 2021 (dále jen„ výpověď č. 2“), popřípadě i výpovědi z nájmu domu [adresa] v [anonymizována dvě slova] v [obec], stojícího na pozemku [anonymizována dvě slova] v [katastrální uzemí] [anonymizováno] ze dne 25. 2. 2021 (dále jen„ výpověď č. 1“) - a to pokud by se soud neztotožnil s názorem žalobkyně ohledně aplikace ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu, ale aplikoval ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaná nabyla nemovitost na základě kupní smlouvy uzavřené s [jméno] [příjmení] (neteří žalobkyně) jako prodávající ze dne 10. 11. 2020. Téhož dne byla mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byla uvedená nemovitost. Doba nájmu nebyla sjednána. Přestože se v č. l. 1. nájemní smlouvy uvádí, že nájemce bude nemovitost užívat k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení, žalobkyně si nemovitost pronajala od žalované primárně za účelem uspokojování svých bytových potřeb a teprve sekundárně k poskytování ubytování třetím osobám. Skutečnou vůli stran bylo v situaci, do které se žalobkyně dostala (měla dluhy a nebyla v dobrém zdravotním stavu), vyřešit její bydlení. Vzhledem k situaci, v níž byla v době uzavření smlouvy (žalobkyně, která má řadu zdravotních problémů, byla v tísni, a to i vzhledem ke svému psychickému stavu), akceptovala řadu nevýhodných podmínek, včetně ujednání o podnikatelském účelu nájmu. Od uzavření nájemní smlouvy v nemovitosti nikoho neubytovala (byť v domě jsou pozůstatky z doby, kdy se tam ubytování poskytovalo, jeho současné poskytování s daným vybavením by však patrně bylo i v rozporu s hygienickými normami). Dále poukázala na to, že občanský zákoník preferuje skutečný účel užívání před stavebním určením pronajatých prostor (odkázala přitom na § 2236 nebo § 2302 odst. 1). Pronajatý prostor nadto nesloužil alespoň převážně podnikání, jak vyžaduje § 2302 odst. 1 o. z. Závazkový vztah založený touto nájemní smlouvou by se tedy podle žalobkyně měl přednostně řídit pravidly vztahujícími se k nájmu bytu a domu, přičemž opodstatněnost tohoto závěru je potvrzována i následným postupem žalované. Okolnosti, za nichž byla kupní smlouva uzavřena, nebyly podle žalobkyně zdaleka standardní, neboť kupní cena byla určena k úhradě dluhů, které na nemovitostech tehdy vázly a které byly ovšem podstatně nižší než obvyklá cena nemovitostí (což výslovně vyplývá z čl. 2 kupní smlouvy). Proti žalobkyni se vedla exekuce a nemovitosti byly vlastně jediným majetkem, z něhož bylo možné vymáhanou pohledávku uspokojit. Žalobkyně však chtěla nemovitosti pro sebe (svou rodinu) zachovat, a proto přistoupila na transakci navrženou žalovanou, jejíž součástí bylo také uzavření dalších 2 smluv, a to nájemní smlouvy a smlouvy o zápůjčce. Žalobkyně tak učinila i proto, že byla ze strany žalované (zvláště jednatelem [jméno] [příjmení]) ujišťována o tom, že se nemusí ničeho obávat, že jí dají vědět, od kdy se má začít platit, že jí s placením případně posečkají, včetně toho, že bude moci platit měsíční úhrady nejdříve k 17. dni v měsíci, kdy je jí vyplácen důchod atd. Žalobkyně proto byla velice nemile překvapena, ba až šokována, když bez jakéhokoliv předchozího upozornění ze strany žalované obdržela dne 4. 3. 2021 její výpověď č. 1 z důvodu uvedeného v § 2288 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“). Výpověď neobsahuje poučení vyžadované v § 2286 odst. 2 o. z., a proto je podle žalobkyně neplatná, na což žalobkyně upozornila žalovanou dopisem ze dne 26. 3. 2021, v němž uvedla i další důvody, proč s výpovědí č. 1 nesouhlasí. Tento nedostatek, tj. absenci poučení o právu žalobkyně navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, odstranila žalovaná dopisem ze dne 21. 4. 2021 (výpovědí č. 2), který byl žalobkyni téhož dne doručen, a kterým žalovaná vypověděla nájem z důvodu uvedeného v § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. Žalobkyně s výpovědí č. 2 zásadně nesouhlasí, považuje ji za neopodstatněnou. Má za to, že výpovědní důvod obsažený ve výpovědi č. 2, tj. naplnění důvodů uvedených v čl. 3, 3.3 a 3.5 nájemní smlouvy (a to tím, že žalobkyně porušila termíny splatnosti opce a zápůjčky, resp. že má – patrně ohledně zápůjčky – nedoplatky) není dán. Podle žalobkyně totiž nemůže být poručení těchto povinností zákonným důvodem, pro který lze nájem ze strany pronajímatele vypovědět. Plnění povinností vyplývajících ze zápůjčky (ve vztahu k opci zřejmě nelze ani hovořit o porušení povinnosti, neboť opce je právem, nikoliv povinností – i podle čl. 3 nájemní smlouvy) nepochybně patří podle žalobkyně mezi tzv. další povinnosti sjednané v nájemní smlouvě (s nájmem bytu rozhodně nemají nic společného), které žalobkyni nezavazují, protože krátí její práva jako nájemce bytu. Jejich porušení proto nezakládá žalované právo nájem domu vypovědět. Výpověď č. 2 nadto považuje za neurčitou (protože v ní není dostatečně vymezen předmět nájmu a skutkově vymezeny důvody výpovědi) a ve svém důsledku tedy za nicotnou podle § 553 odst. 1 o. z., případně neplatnou podle § 2310 odst. 1 o. z. Výpovědí č. 2 pak žalovaná vzala fakticky zpět výpověď č. 1 (jak s tím výslovně počítá § 2314 odst. 3 o. z.).

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Žalobkyně podle ní chtěla v nemovitosti poskytovat ubytovací služby. Odkázala na výslovné ujednání stran v nájemní smlouvě, že žalobkyně bude nemovitosti užívat k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení. [adresa] je i podle katastru nemovitostí vymezena jako ubytovací zařízení a žalobkyně je zkušenou podnikatelkou v oblasti poskytování ubytování a v hostinské činnosti. Nemovitost je stavebně a svým vybavením jako ubytovací zařízení také řešena. Žalovaná neměla důvodu pochybovat o tom, že nemovitost lze jako ubytovací zařízení užívat a že to je úmyslem žalobkyně. Nájem se tedy řídí ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Nájem začal 6. 1. 2021, žalobkyně neuhradila nájemné splatné 26. 1. 2021 ani 1. 2. 2021. První úhradu nájemného provedla až 18. 2. 2021, kdy zaplatila nájemné za první měsíc a část nájemného za druhý měsíc. K výpovědi č. 1, která byla žalobkyni doručena 4. 3. 2021, bylo přistoupeno vzhledem k tomu, že žalobkyně porušila nájemní smlouvu, když včas nezaplatila nájemné za první a druhý měsíc nájmu (čl. 3 nájemní smlouvy), dále nedoložila pojištění nemovitosti ve lhůtě stanovené nájemní smlouvou (čl. 5 nájemní smlouvy) a nesplácela zápůjčku panu [jméno] [příjmení] (čl. 3 nájemní smlouvy). V součtu tato porušení naplňují podmínky pro výpověď z vážných důvodů podle § 2312 o. z., tedy v tříměsíční výpovědní době. Odkázala přitom na to, že podle § 2309 o. z. je prodlení s placením nájemného po dobu delší než jeden měsíc hrubým porušením povinnosti nájemce. I pokud by však soud dospěl k závěru, že žalovaná neměla vážný důvod k výpovědi, byly podle žalované naplněny podmínky alespoň pro výpověď z nájmu v obecné šestiměsíční výpovědní době. Výpověď č. 2 pak žalovaná podávala toliko z opatrnosti a pro jistotu (jejím záměrem nebylo výpověď č. 1 odvolat, hlavním cílem bylo co nejdříve ukončit nájemní vztah). Z opatrnosti podala žalobkyně i třetí výpověď.

3. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: Z výpisů z katastru nemovitostí ze dne 21. 6. 2021 (č. l. 4-5) i ze dne 12. 2. 2021 (č. l. 37) soud zjistil, že žalovaná je vlastníkem pozemku st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa]. Podle zapsaného způsobu využití v obou výpisech se jedná o stavbu ubytovacího zařízení. Žalovaná nemovitost nabyla kupní smlouvou ze dne 10. 11. 2020 s právními účinky zápisu k okamžiku 14. 12. 2020. Zápis byl proveden [datum].

4. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 6. 9. 2017 (č. l. 71-72) soud zjistil, že k tomuto datu bylo u stavby [adresa] ještě evidováno jako zapsaný způsob využití bydlení.

5. Z kupní smlouvy s možností zpětné koupě a jejích příloh ze dne 10. 11. 2020 (č. l. 6-19, 46 p. v.) soud zjistil, že kupní smlouvy byla uzavřena mezi [jméno] [příjmení] jako prodávající a žalovanou jako kupující. Jejím předmětem byl převod vymezených pozemků v [katastrální uzemí] [anonymizováno] (včetně pozemku [anonymizována dvě slova], jehož součástí je stavba [adresa]). Kupní cena ve výši 2 079 114,93 Kč měla být čl. 2 smlouvy vypořádána tak, že kupující uhradí 100 % dluhů zatěžujících předmět převodu. V čl. 2 smlouvy strany prohlašují, že si jsou vědomy, že předmět převodu má vyšší hodnotu, než je v této smlouvě dohodnutí kupní cena a že přesto chtějí uzavřít tuto kupní smlouvu s kupní cenou tak, jak je dohodnuta v této smlouvě. Strany smlouvy dále v čl. 3 sjednaly prodávajícímu právo požádat kupujícího o zpětný převod vlastnického práva k předmětu převodu za sjednaných podmínek. Za tuto opci měl prodávající hradit 10 750 Kč měsíčně. V čl. 3 smlouvy je výslovně ujednáno, že platit opční poplatek je právem prodávajícího a ne povinností. V čl. 3 smlouvy jsou vymezeny důvody vedoucí ke ztrátě práva prodávajícího vůči kupujícímu z opce. Podpisy stran kupní smlouvy (za žalovanou jednal její jednatel [jméno] [příjmení]) byly ověřeny advokátem (zástupcem žalované). Smlouva o nájmu nemovitosti, která tvoří přílohu č. 1 uvedené kupní smlouvy, pak byla uzavřena mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem. Jejím předmětem je závazek pronajímatele, že od nabytí vlastnického práva k nemovitosti přenechá nemovitost nájemci k dočasnému užívání a nájemce nemovitost za podmínek této smlouvy přejímá a zavazuje se pronajímateli hradit sjednané nájemné. V čl. 1 nájemní smlouvy její strany ujednaly, že nájemce bude nemovitost užívat k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení. Podle čl. 2 nájem začíná dnem následujícím po dni, k němuž dojde k zápisu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí pro pronajímatele. Podle čl. 3 nájem zanikne, dojde-li ke kterékoli skutečnosti uvedené v čl. 3 kupní smlouvy. Podle čl. 3 pronajímatel může vypovědět tuto smlouvu, jestliže nájemce porušuje ustanovení této smlouvy a/nebo se ocitne v prodlení se splněním své právní povinnosti uvedené v této smlouvě. Nevyužije-li pronajímatel svého práva vypovědět tuto smlouvu z důvodu porušení smlouvy na straně nájemce nebo poskytne-li k odstranění takového porušení lhůtu, nevzdává se tím svého práva vypovědět tuto smlouvu z takového důvodu porušení později, třeba i po jeho odstranění. Podle čl. 3 pronajímatel může tuto smlouvu vypovědět, poruší-li nájemce jakoukoli povinnost stanovenou mu smlouvou o zápůjčce, jež byla uzavřena zároveň s podpisem této smlouvy a jejíž kopie je přílohou č. 2 smlouvy. Nevyužije-li pronajímatel svého práva tuto smlouvu z tohoto důvodu vypovědět, nepovažuje se to za vzdání se takového práva. Výše nájemného za užívání nemovitosti byla dohodnuta na částku 10 750 Kč měsíčně (čl. 4) s tím, že nájemce bude platit nájemné vždy nejpozději do 1. dne každého kalendářního měsíce, za nějž nájemné platí (čl. 4) a splatnost nájemného za první a druhý měsíc nájmu nastaveno nejdříve 21. den po zápisu vlastnického práva pronajímatele do katastru nemovitostí (čl. 4). Podle čl. 5 nájemní smlouvy je nájemce povinen nemovitost pojistit proti vyjmenovaným pojistným rizikům a je povinen takové pojištění doložit pronajímateli nejpozději 15. 12. 2020. Žalobkyně nájemní smlouvu podepsala rovněž 10. 11. 2020 (č. l. 46 p. v.). Smlouva o zápůjčce, která tvoří přílohu č. 2 uvedené kupní smlouvy, byla uzavřena mezi žalobkyní jako vydlužitelem a [jméno] [příjmení] jako zapůjčitelem. Předmětem smlouvy je bezúročná zápůjčka ve výši 100 000 Kč, která má být splacena v 11 splátkách (první dne 25. 12. 2020 ve výši 10 000 Kč).

6. Z výpovědi č. 1 (č. l. 20) soud zjistil, že žalovaná přistoupila dopisem ze dne 25. 2. 2021, adresovaným žalované, k výpovědi nájemní smlouvy ze dne 10. 11. 2020. Jako důvod žalovaná uvedla neuhrazení prvního ani druhého nájemného (s tím, že první nájemné mělo být podle čl. 4 nájemní smlouvy v souladu s čl. 4 nájemní smlouvy uhrazeno nejpozději 21. den po zápisu vlastnického práva pronajímatele do katastru nemovitostí, tedy 26. 1. 2021, druhé nájemné pak nejpozději do 1. 2. 2021). Druhý důvodem uvedeným ve výpovědi je poručení čl. 5 nájemní smlouvy, tj. povinnosti nemovitost náležitě pojistit a doložit takové pojištění pronajímateli nejpozději do 15. 12. 2020. Z těchto důvodů pak byla nájemní smlouva vypovězena s odkazem na § 2288 o. z. s tříměsíční výpovědní dobou s tím, že ta začíná běžet od právního kalendářního dne měsíce následujícího od doručení této výpovědi. Dále žalovaná žalobkyni v dopise informuje o zániku opce.

7. Z námitek žalobkyně proti výpovědi č. 1 ze dne 26. 3. 2021 včetně podacího lístku (č. l. 21-23) soud zjistil, že výpověď č. 1 žalobkyně obdržela dne 4. 3. 2021 a že neměla pochybnost o tom, že úmyslem žalované bylo vypovědět nájem pozemku [anonymizována dvě slova], jehož součástí je budova [adresa] v [katastrální uzemí] [anonymizováno]. Žalobkyně předně namítla, že výpověď neobsahovala podle § 2286 odst. 2 o. z. poučení o právu vznést proti ní námitky a je tudíž neplatná (nemovitost byla podle žalobkyně pronajata primárně za účelem uspokojování jejích bytových potřeb, závazkový vztah by se tedy měl přednostně řídit pravidly vztahujícími se k nájmu bytu a domu – žalovaná navíc ve výpovědi odkázala na § 2288 odst. 1 o. z.). Dále žalobkyně uvedla, že se domnívá, že se ve výpovědi tvrzeného hrubého porušení povinnosti nájemce vyplývající z nájmu nedopustila, resp. pokud k nějakému porušení povinností stanovených nájemní smlouvou z mé strany došlo, stalo se tak převážně z omluvitelných důvodů. Přestože nájemní smlouva (…) stanoví striktní termíny, v nichž mají být jednotlivé úhrady hrazeny, byla jsem z Vaší strany opakovaně ujišťována o tom, že všechny platební povinnosti jsou podmíněny tím a dospějí až tehdy, co se stanete vlastníky předmětných nemovitostí, o čemž mě budete informovat. To se však i přes mé dotazy nestalo, a protože mi to již samotné připadalo poněkud dlouhé, začala jsem od února 2021 sama provádět příslušné platby. Rovněž na skutečnost, že pravidelné platby mohu provádět vždy nejdříve k 17. dni v měsíci, jsem Vás upozorňovala a bylo mi řečeno, že v tom není žádný problém a že vzniklá prodleva (…) bude z Vaší strany tolerována. (…) Je pravda, že jsem přehlédla, že mám povinnost ve lhůtě do 15. 12. 2020 doložit Vám, že dotyčný dům je pojištěn. Za toto nedopatření se omlouvám a v příloze tohoto sdělení Vám zasílám kopii příslušné pojistné smlouvy s tím, že toto porušení by se podle mého názoru nemělo považovat za porušení závažné, neboť dům, který jste mi pronajali, byl řádně pojištěn již před uzavřením nájemní smlouvy. Ještě jednou se omlouvám za vzniklé komplikace (…) navrhuji Vám řešit celou záležitost smírnou cestou, a to tak, že vzniklý rozdíl mezi úhradami podle zmíněných smluv a mnou skutečně provedenými platbami v celkové výši 45 516 Kč bude doplacen nejpozději do 10. dubna 2021 a další platby již budou prováděny pravidelně, ovšem s tou výhradou, že jak nájemné, tak opční poplatek bude možné hradit vždy k 20. dni měsíci. Při splnění těchto podmínek by se výpověď stala bezpředmětnou a došlo by k obnovení opce, což by mohlo být i náležitě smluvně vyjádřeno (např. uzavřením dohody o narovnání). Přílohu námitek č. 1 pak měla tvořit v jejich textu zmiňovaná pojistná smlouva ze dne 14. 3. 2016. Na poštu byl dopis s námitkami předán 26. 3. 2021.

8. Z výpovědi č. 2 (č. l. 24) soud zjistil, že žalovaná přistoupila dopisem ze dne 21. 4. 2021, adresovaným žalované, k další výpovědi nájemní smlouvy ze dne 10. 11. 2020, tentokrát včetně označení předmětu nájmu a poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a podat k soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. Výpověď byla podaná z důvodů uvedených v § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., kvůli skutečnosti, že nastal závažný důvod pro vypovězení nájmu, protože jste svým jednáním naplnila podstatu bodů 3.2, 3.3 a 3.5 nájemní smlouvy – a to především porušením termínu splatnosti opce a zápůjčky, respektive jejím nedoplatkům. Na skutečnost, že jako nájemce svým jednáním porušujete mimo jiné i smlouvu o nájmu a to především nedodržením termínů splatnosti opce a zápůjčky, respektive jejím nedoplatkům, a dalším…jste byla obeznámena dopisem ze dne 25. 2. 2021, který jste dle Vaší odpovědi ze dne 26. 3. 2021, obdržela 5. 3. 2021 a kdy mj. uvádíte, že do 10. 4. 2021 veškerý dluh uhradíte. Toto však do dnešního dne nenastalo.

9. Z námitek žalobkyně proti výpovědi č. 2 ze dne 20. 5. 2021 včetně podacího lístku (č. l. 25-26) soud zjistil, že žalobkyně namítla, že důvody uplatněné ve výpovědi č. 2 nejsou dány, resp. nemohou být zákonným důvodem pro výpověď (bude-li se právní vztah řídit ustanoveními o nájmu bytu a domu). Argumentovala přitom shodně jako v následně podané žalobě. Z návrhu žalobkyně na smírné řešení sporu vyplývá, že žalovaná nepřistoupila na její návrh z námitek č. 1 (tedy mj. trvala na podané výpovědi). Žalobkyně závěrem dopisu uvádí: Chtěla bych se s Vámi dohodnout na skončení nájmu nemovitostí pronajatých nájemní smlouvou, to však pod podmínkou, že mi jako finanční kompenzaci za jejich opuštění vyplatíte částku 1 500 000 Kč (…) zvláště vezmeme-li v úvahu cenu, za kterou jste předmětné nemovitosti nabyli a která byla bezpochyby daleko nižší než cena obvyklá. Na poštu byl dopis s námitkami předán 21. 5. 2021.

10. Z doručenky datové zprávy (č. l. 76) soud zjistil, že námitky č. 2 byly žalované doručeny 21. 5. 2021.

11. Z návrhu žalované na společné jednání ze dne 24. 5. 2021 (č. l. 27) soud zjistil, že i po obdržení námitek č. 2 žalovaná na vystěhování žalobkyně trvala.

12. Z potvrzení o platbách (č. l. 34-36) soud zjistil, že žalobkyně první nájemné ve výši 10 750 Kč uhradila až 18. 2. 2021. Dalších 10 750 Kč bylo uhrazeno 18. 3. 2021. Dne 20. 4. 2021 žalobkyně zaplatila žalované 19 766 Kč, ve dnech 20. 5. 202, 17. 6. 2021 a 16. 7. 2021 uhradila vždy opět 10 750 Kč.

13. Z dokladů o dalších platbách (č. l. 77-88) soud zjistil, že žalobkyně uhradila nájemné ve výši 10 750 Kč dále ve dnech 17. 8., 16. 9. a 1. 10. 2021. Ve dnech 16. 7., 17. 8. a 16. 9. 2021 uhradila vždy 15 000 Kč ze smlouvy o zápůjčce. Tu dále splácela platbami z 18. 2 2021 ve výši 10 000 Kč, z 18. 3. 2021 ve výši 15 000 Kč a z 25. 6. 2021 ve výši 10 000 Kč.

14. Z výsledku nahlížení do Živnostenského rejstříku ze dne 1. 9. 2021 (č. l. 48-49) soud zjistil, že žalobkyně má od [datum] živnostenské oprávnění k provozování silniční motorové dopravy. Od stejného data je jako její sídlo zapsaná adresa pronajatého domu ([ulice a číslo], [obec]). V minulosti byla držitelem dalších 6 živnostenských oprávnění. Ke dni 27. 4. 2019 ukončila volnou živnost s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona a koncesovanou živnost s předmětem podnikání prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin. Hostinskou činnost v minulosti prováděla v 7 různých provozovnách.

15. Z dokumentace k budově [adresa] (č. l. 63-70) soud zjistil, že v projektu z června 2010 pro účely žádosti o dotaci v programu zelená úsporám je stavba popisována jako rodinný dům o jedné bytové jednotce. Celková vytápěná plocha obytných místností je 294 m2. Ve výkresu z února 2002 se objekt popisuje jako penzion [příjmení].

16. Z fotografií pronajaté nemovitosti předložených žalovaným (č. l. 57) a ohledání na místě samém (protokol na č. l. 114-117) soud zjistil, že dům je dispozičně řešen tak, že v přízemí se nachází jídelna se 4 stoly a barem. V barové místnosti je chladící zařízení, dřevěná vitrína na víno a regály s alkoholickými nápoji. Dále je v přízemí místnost se saunou a sprchou. V další místnosti označené štítkem„ solárium“ je nyní lednice s mrazákem a sklad potravin. Na dveřích do„ solária“ je z druhé strany ceník pro hosty chaty [příjmení] za využití tělocvičny a sauny v češtině, angličtině a němčině. V přízemí je dále toaleta a prostorná kuchyně s dvojitým dřezem na nádobí. V prvním patře se nachází 3 očíslované vícelůžkové pokoje se společnou koupelnou a dále apartmán s koupelnou a balkonem užívaný žalobkyní (a patrně jejím psem). Ve druhém patře jsou 4 vícelůžkové pokoje se společnou koupelnou a lednicí na chodbě. V každém z pokojů je starší televize. Na schodišti je připravený koš s návleky.

17. Z lékařské zprávy [anonymizováno] [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že zdravotní stav žalobkyně byl nepříznivý, zdravotně již nebyla schopna výdělečné činnosti. Mimo jiné byla po [anonymizována dvě slova] pro [anonymizována dvě slova] a byla psychicky depresivně laděná.

18. Z propouštění zprávy ze dne [datum] (č. l. 94-95) soud zjistil, že žalobkyně byla v období od [datum] hospitalizovaná v [anonymizováno] nemocnici [obec]. Přijata byla na JIP po intoxikaci ibuprofenem a diazepamem v sebevražedném úmyslu. Byla depresivně laděná, říkala, že chce umřít. Byla u ní [anonymizováno 5 slov]. Po psychiatrickém vyšetření byla propouštěna do domácího léčení.

19. Z usnesení policejního orgánu (oddělení obecné kriminality SKPV, územní odbor [obec]) ze dne [datum] (č. l. 96-98) soud zjistil, že žalobkyně se [datum] pokusila o sebevraždu. Při svém výslechu uvedla, že na ni dolehly nastávající vánoční svátky, uvědomila si, že je bude trávit sama (synovec 21. 12. napsal, že nepřijede). Jednala zkratkovitě. Zpětně hodnotila pokus o sebevraždu jako hloupost. Její finanční situace neměla vliv na pokus o sebevraždu.

20. Z exekučního příkazu [anonymizováno] [jméno] [příjmení] k provedení exekuce prodejem nemovitých věcí ze dne [datum] (č. l. 99-103) soud zjistil, že po žalobkyni byla vymáhána částka ve výši 1 388 078,20 Kč, a to v době, kdy předmět nájmu byl ještě v jejím vlastnictví.

21. Z výzvy soudního znalce žalobkyni ze dne 11. 2. 2019 (č. l. 104) soud zjistil, že dne 4. 3. 2019 měl provádět místní šetření a žádal proto o zpřístupnění nemovitosti.

22. Z usnesení [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [exekutorský úřad], ze dne [datum] (č. l. 105-107) soud zjistil, že jím bylo (znovu) znalci uloženo ocenit postiženou nemovitost (nyní už ve vlastnictví neteře žalobkyně současně jako povinné ze stejného dluhu).

23. Z výzvy soudního znalce neteři žalobkyně ze dne 6. 1. 2020 (č. l. 108) soud zjistil, že dne 27. 1. 2020 měl provádět místní šetření a žádal proto o zpřístupnění nemovitosti.

24. Z dalších v řízení provedených důkazů soud neučinil pro posouzení věci žádná významná skutková zjištění.

25. Podle § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

26. Podle § 2312 o. z. jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

27. Podle § 2314 odst. 1 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

28. Podle § 2314 odst. 2 o. z. nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.

29. Podle § 2314 odst. 3 o. z. vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

30. Shora uvedený skutkový stav soud na základě uvedených ustanovení posoudil následovně: Soud se předně zabýval tím, zda se nájemní poměr mezi účastníky řídí pododdílem se zvláštními ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího k podnikání nebo pododdílem se zvláštními ustanoveními o nájmu bytu a nájmu domu. Podle shora citovaného § 2302 odst. 1 o. z. je přitom rozlišujícím hlediskem skutečný účel nájmu. Aby se tak nájemní smlouva řídila ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, vyžaduje se vedle dohody stran na tom, že prostor bude využíván k podnikání, i to, že skutečně k podnikání alespoň převážně slouží.

31. V daném případě si strany ujednaly, že nájemce bude nemovitosti užívat k podnikatelskému účelu jako ubytovací zařízení výslovně v nájemní smlouvě a podle soudu nic zásadního nenasvědčuje tomu, že skutečná vůle stran byla v době uzavření smlouvy jiná. Svědčí o tom především samotný charakter pronajatých prostor (dispoziční řešení jednotlivých místností, velikost domu, jeho vnitřní vybavení), podpůrně i skutečnost, že podle zapsaného způsobu využití v době uzavření nájemní smlouvy se jedná o stavbu ubytovacího zařízení a že žalobkyně coby nájemce měla s takovou podnikatelskou činností zkušenosti.

32. Podle JUDr. Milana Hulmáka, Ph.D. pak skutečnost, že nájemce podnikatelskou činnost v pronajatých prostorách nezahájil nebo ji následně ukončil, nemůže vést k tomu, že se změní právní úprava, kterou se řídí závazek (z vůle jedné strany) – srov. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014). Komentář, 1. vydání, Praha, C. H. Beck, 2014, komentář k § 2302. Obdobně JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D. uvádí: Otázkou je, jak posoudit případ, kdy určitý prostor bude pronajat k podnikání a nájemce následně svévolně začne používat prostor k nepodnikatelskému účelu (např. k bydlení). Pokud by takový nájem neměl být posouzen jako nájem prostoru sloužícího k podnikání, nemohl by pronajímatel ad absurdum např. využít zákonného důvodu výpovědi pro hrubé porušení nájemcových povinností podle § 2309 písm. b). Na takový nájemní vztah by se nepoužila zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání pouze tehdy, pokud by se změnou účelu užívání byly srozuměny obě strany - šlo by vlastně o situaci, kdy by došlo ke změně obsahu účelu užívání na základě souhlasu obou stran (Bajura, J. In Švestka, J., Dvořák, J., Fiala J.: Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva 1. část), 1. vydání, Praha, Wolters Kluwer (ČR), 2014, komentář k § 2302). V obou citovaných komentářích k § 2302 o. z. je tedy požadavek, aby (pak) pronajatý prostor sloužil alespoň převážně podnikání vykládán jako požadavek, aby dohodnutý podnikatelský účel byl skutečný a převažující, neboť doslovný výklad by vedl k výše popsaným absurdním závěrům. Sama žalobkyně připouští, že poskytování ubytování bylo účelem nájemní smlouvy (byť pro ni pouze sekundárním, méně podstatným). K podnikatelskému účelu je přitom způsobilá sloužit (je k tomu určena) převážná většina domu [adresa], žalobkyně využívá k bydlení pouze část jednoho ze třech podlaží. Soud tedy uzavřel, že skutečný a převažující účel nájmu odpovídal ujednání v nájemní smlouvě. Na poměry z ní vyplývající je tedy třeba použít ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Podle soudu na tomto závěru nemůže nic změnit ani to, že se po uzavření nájemní smlouvy v období před Vánoci dostala žalobkyně do psychické nepohody, která ji vedla až k pokusu o sebevraždu (nikoliv z důvodů tíživé finanční situace).

33. Dále soud ověřil, že žalobkyně vznesla včas námitky proti výpovědi č. 1 (výpověď č. 1 žalobkyně obdržela dne 4. 3. 2021, námitky proti ní odeslala 26. 3. 2021) i proti výpovědi č. 2 (výpověď č. 2 žalobkyně obdržela nejdříve 21. 4. 2021, námitky proti ní odeslala 21. 5. 2021) a že o přezkoumání oprávněnosti výpovědí požádala ve lhůtě podle § 2314 odst. 3 o. z. a její právo žádat přezkoumání oprávněnosti obou výpovědí tedy trvá.

34. Soud na návrh žalobkyně přistoupil nejprve k přezkoumání oprávněnosti výpovědi č. 2 a dospěl k závěru, že je neplatná, tedy neoprávněná v širším smyslu. Na základě nájemní smlouvy (odchylně od dispozitivní zákonné úpravy) mohl pronajímatel smlouvu (která byla uzavřena na dobu neurčitou) vypovědět jen z určitých důvodů, které byly vymezeny v čl. 3 smlouvy, a sice v případě porušení ustanovení smlouvy nebo v případě prodlení se splněním povinnosti nájemce uvedené ve smlouvě. V takové situaci (kdy ve výpovědi musí být uveden její důvod) je podle soudu na místě (analogicky) aplikovat ustanovení § 2310 odst. 1 o. z., které se jinak podle svého zařazení použije v případě výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu neurčitou, a které stanoví, že neuvedení důvodu způsobuje neplatnost výpovědi. Výpovědní důvod pak musí být ve výpovědi formulován natolik určitě, aby měl adresát možnost již ze samotného textu výpovědi kvalifikovaně posoudit, jestli je výpověď oprávněná (jakým jednáním byl naplněn výpovědní důvod). Starší, avšak nadále použitelná judikatura k výpovědi z nájmu nebytových prostor, hovoří o tom, že použitý výpovědní důvod musí být skutkově vymezen tak, aby tento skutek - zejména z důvodu perfektnosti výpovědi jako hmotněprávního úkonu pronajímatele a také z důvodů právní jistoty a možnosti obrany ze strany nájemce - byl nezaměnitelný s jiným skutkem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 1. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4575/2009). Takový požadavek podle soudu výpověď č. 2 nesplňuje (v jejím textu se pouze s odkazem na body 3.2, 3.3 a 3.5 smlouvy hovoří o nedoplatcích opce a zápůjčky, aniž by bylo uvedeno, kterou splátku a v jaké výši žalobkyně neuhradila). Žalobkyně se této neplatnosti dovolala v průběhu řízení (jak ve vyjádření, které bylo žalované doručeno, tak při jednání).

35. Pro nadbytečnost se soud již dále blíže nezabýval tím, zda výpověď č. 2 byla důvodná (oprávněná v užším smyslu). Ostatně uvedená neurčitost vymezení výpovědního důvodu takový přezkum ani neumožnovala (srov. usnesení Nevyššího soudu ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 542/2019), resp. umožnovala pouze obecnou (a dále již nadbytečnou) úvahu, zda porušení splatnosti opce či zápůjčky může být porušením smlouvy o nájmu.

36. Takovou ani jinými vadami způsobujícími její zdánlivost či neplatnost však podle soudu netrpí výpověď č.

1. S ohledem na použití ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání není vadou ani absence poučení o právu podat námitky či následně žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi u soudu. O tom, že bylo zřejmé, které nájemní smlouvy se výpověď týká (jiná nájemní smlouva mezi stranami dne 10. 11. 2020 uzavřena nebyla) pak svědčí obsah námitek č.

1. Soud tedy přistoupil k přezkumu naplnění důvodů uvedených ve výpovědi a dospěl k závěru, že ty byly v době doručení výpovědi č. 1 žalobkyni dány (žalobkyně skutečně neuhradila do 26. 1. 2021 první nájemné a do 1. 2. 2021 druhé nájemné – odchylné ujednání stran o splatnosti nájemného oproti krátce předtím uzavřené nájemní smlouvě přitom nebylo prokázáno - a do 15. 12. 2020 nedoložila pronajímateli existenci pojištění předmětu nájmu).

37. Dále se soud zabýval vztahem mezi výpovědí č. 1 a výpovědí č.

2. Konkrétně tím, zda výpovědí č. 2 nebyla podle § 2314 odst. 3 o. z. žalovanou vzata výpověď č. 1 zpět. Soud dospěl (přes původně opačný názor) k závěru, že nikoliv. Z námitek žalobkyně proti výpovědi č. 2 totiž vyplývá, že žalobkyně si byla vědoma toho, že žalovaná nepřistoupila na její návrh z námitek č. 1 a mj. tedy trvala na podané výpovědi a nepřistoupila ani na návrh na poskytnutí dodatečné lhůty pro zaplacení do 10. 4. 2021 Tomu, že žalovaná podala výpověď č. 2 skutečně jen z opatrnosti, svědčí i to, že do ní tentokrát zařadila poučení o právu podat proti ní námitky, ale i to, že po podání žaloby dala žalobkyni ještě třetí výpověď. Soud tedy dospěl k závěru, že výpověď č. 1 byla opodstatněná a nebyla vzata zpět, vyvolá tedy právní účinky.

38. S ohledem na to, že (ne) existence vážných důvodů k výpovědi ve smyslu § 2312 o. z. by se promítla jen v délce výpovědní doby (od doručení výpovědi č. 1 přitom uplynula jak kratší tříměsíční, tak delší šestiměsíční výpovědní doba), nezabýval se soud v tomto řízení tím, zda měla žalovaná k výpovědi č. 1 vážný důvod (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3111/2019).

39. Pro nadbytečnost soud neprováděl důkaz výpovědí [jméno] [příjmení] (jednatele žalované), kterou navrhla žalovaná s dovětkem, že tak činí, uzná-li soud za vhodné, a to k tomu, že úmyslem a dohodou stran byl nájem za účelem podnikání žalobkyně. Ze stejného důvodu nebyl prováděn ke stejnému tvrzení (resp. k tvrzení opačnému) ani účastnický výslech žalobkyně (která se nadto ani k jednomu jednání ve věci nedostavila).

40. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, tak, že právo na jejich náhradu nemá žádný z účastníků, neboť byli úspěšní právě v polovině předmětu řízení.