31 C 412/2023 - 132

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní JUDr. Jitkou Skálovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o určení vlastnického práva k nemovité věci takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou soud měl určit, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno], zahrada, v katastrálním území [adresa], v obci [adresa], zapsané na LV číslo [hodnota], vedeném [Anonymizováno] [adresa] pro katastrální území [adresa], se zamítá.

II. Žalobce povinen zaplatit žalovanému na nákladech řízení částku [částka] k rukám právního zástupce žalovaného, a to do třech dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou k soudu dne [datum] domáhal určení vlastnického práva k nemovité věci, pozemku parc. č. [Anonymizováno], zahrada, v katastrálním území [adresa], v obci [adresa], zapsané na LV č. [hodnota], vedené Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa] pro katastrální území [adresa]. Žalobce tvrdil, že jako prodávající a žalovaný jako kupující uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej předmětného pozemku. Žalobce se domáhal určení, že je výlučným vlastníkem předmětného pozemku s tvrzením, že od této kupní smlouvy odstoupil pro prodlení žalovaného se splněním povinnosti zajistit výstavbu opěrné zdi na hranici mezi sousedním pozemkem dle kupní smlouvy a vlastnické právo tak svědčí žalobci. Naléhavý právní zájem spatřuje žalobce v tom, že bez jeho určení je vlastnické právo žalobce k pozemku nejisté a žalovaný odmítá jakoukoliv součinnost. Žalobce tak nemůže dosáhnout změny v katastru nemovitostí jinou než soudní cestou.

2. Žalobce tvrdil, že na základě kupní smlouvy se zavázal žalovanému převést vlastnické právo k pozemku a žalovaný se zavázal uhradit sjednanou kupní cenu, tyto povinnosti obě smluvní strany splnily. Žalobce dále tvrdil, že žalovaný se kupní smlouvou zavázal, mj. zajistit výstavbu opěrné zdi na hranici mezi pozemkem a sousedním pozemkem ve vlastnictví žalobce v souladu s předchozím odsouhlasením jejího provedení žalobcem a to tak, aby nedocházelo k omezování vlastnického práva žalobce k sousednímu pozemku po dobu delší než 6 měsíců (čl. V. odst. 1. písm. b) a c) kupní smlouvy). Žalovaný tuto povinnost - zajistit výstavbu opěrné zdi nesplnil a ke dni rozhodnutí je v prodlení se splněním této jeho povinnosti. Lhůta k realizaci výstavby opěrné zdi byla sjednána jako přiměřená, když žalovaný si začal opatřovat podklady pro vydání stavebního povolení až několik měsíců po podepsání předmětné kupní smlouvy. S pracemi souvisejícími s výstavbou opěrné zdi započal žalovaný bez řádného pravomocného povolení příslušného stavebního úřadu. Z důvodu porušení smluvní povinnosti žalovaným, žalobce od kupní smlouvy odstoupil, a to dne [datum], tj. bez zbytečného odkladu, proto kupní smlouva zanikla. Porušení smluvní povinnosti žalovaným považoval žalobce za podstatné porušení povinnosti vyplývající z uzavřeného závazkového vztahu mezi účastníky řízení.

3. Žalovaný navrhoval žalobu v celém rozsahu zamítnout jako nedůvodnou. Učinil nesporným, že žalovaný od žalobce koupil předmětný pozemek, a to kupní smlouvou ze dne [datum]. Namítal, že z jeho strany nedošlo k porušení sjednaných povinností v kupní smlouvě a že žalobce od kupní smlouvy odstoupil neoprávněně. Tvrdil, že kupní smlouvou nebyl sjednán žádný termín pro realizaci výstavby opěrné zdi. Z technické podstaty výstavby díla plyne, že výstavba opěrné zdi může a má být realizována až společně s výstavbou inženýrských sítí a zpevněné přístupové komunikace umístěné na předmětném pozemku. Žalovaný měl být žalobcem vyzván k realizaci výstavby opěrné zdi, což neučinil. Žalovaný následně po zakoupení předmětného pozemku vyvinul úsilí k získání všech potřebných dokumentů a podkladů pro získání stavebního povolení, k podání žádosti stavebnímu úřadu o vydání společného stavebního povolení došlo [datum], tj. 1 a roku po uzavření kupní smlouvy, a to z důvodu zpracování projektové dokumentace a zajištění stanovisek, která jsou podkladem pro vydání stavebního povolení. [právnická osoba] povolení bylo vydáno dne [datum] příslušným stavebním úřadem. Žalovaný tvrdil, že obstarání pokladů a následně vydání stavebního povolení (které je běžně vydáváno v době přesahující zákonné lhůty pro vydání rozhodnutí) je dlouhodobý proces a sjednaná lhůta pro realizaci výstavby opěrné zdi v délce 6 měsíců, je tak zjevně lhůtou nepřiměřenou. Dále namítal, že žalobce vytvářel překážky pro realizaci výstavby opěrné zdi, když opakovaně podával námitky v rámci stavebního řízení, a to i přes to, že se v kupní smlouvě zavázal poskytnout žalovanému při realizaci výstavby opěrné zdi veškerou potřebnou součinnost.

4. Žalovaný rovněž namítal, že i pokud by porušil sjednanou povinnost realizovat výstavbu opěrné zdi z jeho strany, nemá takové porušení charakter podstatného porušení kupní smlouvy, žalobce nemá legitimní zájem na realizaci opěrné zdi a z její absence mu neplynou žádné negativní dopady. Rovněž namítal, že k odstoupení od kupní smlouvy žalobce nepřistoupil bez zbytečného odkladu poté, co se o porušení povinnosti dozvěděl. Mezi údajným porušením povinnosti žalovaným a odstoupením od kupní smlouvy žalobcem je odstup 4 měsíců, což nelze považovat za jednání bez zbytečného odkladu. Žalovaný dále zdůraznil, že žalobce neposkytl žalovanému přiměřenou lhůtu k nápravě, proto žalobce nebyl oprávněn odstoupit od uzavřené kupní smlouvy, jeho jednání je v rozporu se zákonem, ale i smlouvou. Žalovaný dále vznesl námitku promlčení práva odstoupit od kupní smlouvy, kterou odůvodnil uplynutím obecné tříleté promlčecí lhůty v květnu 2023. Žalovaný zásadně sporoval tvrzení žalobce ohledně prováděných stavebních prací na předmětném pozemku žalovaným, když tvrdil, že žádné stavební práce na předmětném pozemku neprováděl, natož bez řádného stavebního povolení a tvrdil, že to byl právě žalobce, který tyto práce provedl, a to bez stavebního povolení. Ze všech shora uvedených důvodů žalovaný navrhl, aby soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

5. Soud provedl dokazování všemi listinami, které účastníci řízení navrhli a předložili (ust. § 120 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.), dále provedl účastnické výslechy ( ust. § 131 o.s.ř.) a výslechy svědků [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] ( ust. § 126 o. s. ř.). Potřeba provedení dalších důkazů v řízení najevo nevyšla, když na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro právní hodnocení souzené věci a rozhodnutí.

6. Na základě provedeného dokazování zjistil soud následující skutkový stav: Mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej nemovitosti - pozemku parc. č. [Anonymizováno], zahrada, o výměře [Anonymizováno], v katastrálním území [adresa], v obci [adresa], zapsané na LV č. [hodnota], vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa] pro katastrální území [adresa] za sjednanou kupní cenu ve výši [částka]. Žalobce tak kupní smlouvou převedl na žalovaného vlastnické právo k předmětnému pozemku a žalovaný zaplatil kupní cenu. V kupní smlouvě si strany ujednaly, že pokud strana kupující neuhradí část kupní ceny v plné výši na účet strany prodávající, má strana prodávající právo odstoupit od kupní smlouvy ( čl. III. odst. 4), strana kupující je oprávněna od smlouvy odstoupit v případě, že se na pozemku objeví vada, o které prodávající strana výslovně prohlásila, že jí pozemek nemá ( čl. IV. odst. 6). Dále bylo v čl. V. „Zvláštní ujednání“ kupní smlouvy sjednáno, že strana kupující je povinna zajistit : - předmět převodu bude sloužit jako přístupová cesta k pozemkům parc. č. [hodnota] a parc. č. [Anonymizováno] v k. ú [adresa] , dále bude sloužit k přivedení inženýrských sítí, k otáčení a parkování vozidel v garážích či garážovém stání a skladování [právnická osoba] ve skladu , dílně či přístřešku že předmět převodu bude využíván pouze za tímto účelem nejméně 10 let od uzavření smlouvy, strana prodávající se zavázala poskytnout straně kupující součinnost k vybudování uvedených staveb, - výstavbu opěrné zdi na hranici mezi sousedním pozemkem a předmětným pozemkem v souladu s předchozím odsouhlasením jejího provedení stranou prodávající, který si nejpozději 1 týden před započetím stavby od prodávající strany zajistí , - strana kupující je povinna zajistit výstavbu opěrné zdi podle čl. V. odst. 1 písm. b) kupní smlouvy tak, aby nedocházelo k omezování vlastnického práva strany prodávající k sousednímu pozemku po dobu delší než 6 měsíců, a to zejména vstupem na sousední pozemek při provádění stavebních prací, strana kupující se zavazuje s maximální ohleduplností provést veškeré práce, které vyžadují vstup na sousední pozemek co nejdříve od uzavření této smlouvy a zajištění pravomocného stavebního povolení s tím, že strana prodávající vysloveně souhlasí, že některé práce může kupující provést i před nabytím právní moci příslušného stavebního povolení na opěrnou zeď komunikaci a související oplocení, - strana prodávající se zavázala poskytnout straně kupující veškerou potřebnou součinnost pro získání souhlasu stavebního úřadu či dle potřeby stavebního povolení na opěrnou zeď, komunikaci, plot a podobně a umožnit jí nerušenou výstavbu opěrné zdi. Pro případ porušení jakékoliv takto sjednané povinnosti, uvedené v čl. V. odst. 1 kupní smlouvy si smluvní strany sjednaly smluvní pokutu ve výši [částka] za každé jednotlivé porušení ( čl. V. odst. 2). Kupní smlouvu je možné měnit pouze písemnou formou ( prokázáno kupní smlouvou ze dne [datum], č. l. 5 spisu, výpisem z katastru nemovitostí ).

7. Pozemek parc. č. [Anonymizováno] - zahrada, katastrální území [adresa], zapsán na listu vlastnictví č. [hodnota], vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa] pro katastrální území [adresa], je ve vlastnictví žalovaného ( prokázáno výpisem z katastru nemovitostí ).

8. Žalobce dne [datum] písemně vyzval žalovaného ke splnění jeho sjednané povinnosti v kupní smlouvě ve vztahu k výstavbě opěrné zdi, a to nejpozději do 2 týdnů od doručení výzvy s tím, že žalobce upozornil žalovaného, že je v prodlení se splněním této povinnosti a v případě, že žalovaný zůstane v prodlení, potom žalobce odstoupí od kupní smlouvy. Dne [datum] žalobce konstatoval, že žalovaný je stále v prodlení se splněním povinnosti výstavby opěrné zdi a z tohoto důvodu, že jako prodávající odstupuje od uzavřené kupní smlouvy a kupní cenu za pozemek žalovanému vrátí neprodleně po zápisu vlastnického práva žalobce k pozemku do katastru nemovitostí ( prokázáno listinou výzva žalobce ze dne [datum], č. l. 123, odstoupení od smlouvy ze dne [datum], č. l. 9 ).

9. Úřad městské části [adresa], Odbor výstavby, dopravy a životního prostředí, jako místně příslušný stavební úřad, vyzval žalovaného a žalobce s jeho právním zástupcem k účasti na kontrolní prohlídce na den [datum]. Kontrolní prohlídka se týkala terénních úprav na pozemku parc. č. [Anonymizováno]. ú. [adresa], v blízkosti komunikace [jméno FO] (prokázáno výzvou k účasti na kontrolní prohlídce Městské části [adresa] ze dne [datum], sp. zn. [č. účtu], č.j. [č. účtu]/ OVDŽP, č. l. 10). Dne [datum] vyzval stavební úřad žalovaného ke zjednání nápravy a to k okamžitému posouzení zabezpečení svahu pozemku parc. č. 2465/10 (prokázáno výzvou k zjednání nápravy Městské části [adresa] ze dne [datum], sp. zn. [č. účtu], č. l. 13spisu). Dne [datum] stavební úřad vyzval žalovaného ke zjednání nápravy a to dle vyjádření „Výsledky geotechnické prohlídky staveniště“, které vypracoval [adresa], ve lhůtě 30 dní bylo uloženo žalovanému, pro zlepšení stabilitních poměrů v střednědobém měřítku, provést urychlené přisypání patní části svahu zeminou se současným dohutněním a ve lhůtě do 2 let bylo žalovanému uloženo provést finální úpravu pro trvalé zajištění stability svahu opěrnou zdí ( prokázáno výzvou ke zjednání nápravy Městské části [adresa] ze dne [datum], sp. zn. [č. účtu][č. účtu], výsledky geotechnické prohlídky ze dne [datum]). Dne [datum] stavební úřad za účasti žalovaného a žalobce provedl kontrolní prohlídku neoprávněné stavby (opěrné stěny) na pozemku parc. č. [hodnota], k. ú. [adresa] a současně vyzval žalobce jako vlastníka stavby ke zjednání nápravy vrácením pozemku [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] do původního stavu ( prokázáno výzvou k účasti na kontrolní prohlídce [Anonymizováno] [adresa] ze dne [datum], sp. zn. [č. účtu][č. účtu] č. l. 38 ).

10. Žalovaný dne [datum] žádal stavební úřad o vydání společného povolení ve společném řízení pro zřízení sjezdu na pozemky st. č. [hodnota] a [Anonymizováno] oba v k. ú. [adresa], včetně vybudování příjezdové obslužné komunikace s opěrnou zdí za účelem zajištění přístupu žalovaného na pozemky pro budoucí výstavbu pro bydlení ( prokázáno žádostí o vydání společného povolení ze dne [datum], zmocněním [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum] ). Stavební úřad dne [datum] zahájil společné stavební řízení na stavbu „Sjezd na pozemky č. st. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] “ ( prokázáno oznámením [Anonymizováno] [adresa] ze dne [datum], sp. zn. [č. účtu]).

11. Stavební úřad dne [datum] vyzval žalovaného k jeho žádosti o vydání společného povolení na stavbu nazvanou „Sjezd na pozemky č. [Anonymizováno], k. ú. [adresa] “ do [datum] odstranit nedostatky : vypracovat projektovou dokumentaci v souladu s vyhl. č . 499/2006, vyhláška o dokumentaci staveb, doplnit tvrzení a upravit souhrnnou technickou zprávu stavby a doplnit závazná stanoviska dotčených orgánů státní správy ( prokázáno výzvou Městské části [adresa] ze dne [datum], sp. zn. [č. účtu], č. l. 39). K výše uvedenému stavebnímu záměru účastníků řízení byla zpracována projektová dokumentace [tituly před jménem] [jméno FO] [Anonymizováno] , v části [Anonymizováno] Opěrné stěny je uvedena koncepce řešení, konstrukce stěn, statický návrh stěn, stavebně konstrukční řešení a oplocení ( prokázáno projektem [tituly před jménem] [jméno FO] z května 2022, zejména část [Anonymizováno] projektu ).

12. Dne [datum] žalobce jako účastník stavebního řízení k projednávanému stavebnímu záměru a dokumentaci ke sp. zn. [č. účtu] uplatnil námitky, v nichž uvedl, že tvrzení obsažená v technické zprávě stavby jsou hrubě nepravdivá, neboť žalovaný práce na stavbě opěrné zdi již zahájil, ale nedokončil, doložil fotodokumentaci zahájené stavby opěrné zdi ( prokázáno námitkami žalobce ve správním řízení ze dne [datum]).

13. Dne [datum] stavební úřad rozhodl a schválil stavební záměr na stavbu „Sjezd na pozemky č. [Anonymizováno], k. ú. [adresa] “ s tím, že stavba obsahuje stavební objekty : SO 21 kanalizaci dešťovou, SO 20 zpevněné plochy a terénní úpravy, SO 21 opěrné stěny ( prokázáno rozhodnutím Městské části [adresa] ze dne [datum], sp. zn. [č. účtu][č. účtu]).

14. Stavební úřad povolil připojení nemovitosti, pozemku č. parc. [Anonymizováno] k.ú. [adresa], v rámci stavby neveřejné účelové příjezdové komunikace s opěrnou zdí k plánované výstavbě 4 rodinných domů na pozemcích parc. č. [hodnota] a [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], zřízením samostatného sjezdu na veřejnou komunikační síť místní komunikace II. třídy – [adresa]. Platnost tohoto rozhodnutí byla stanovena do [datum] (prokázáno rozhodnutím Městské části [adresa] ze dne [datum], sp. zn. [č. účtu].

15. Dne [datum] zaslal žalobce žalovanému odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum], kterou žalovaný nabyl od žalobce pozemek parc. č. [Anonymizováno] – zahrada, v k. ú. [adresa], obci [adresa], a to z důvodu, že je žalovaný stále v prodlení se splněním povinnosti zajistit výstavbu opěrné zdi na hranici mezi sousedním pozemkem dle č. V., odst. 1, písm. b) a c) kupní smlouvy / prokázáno písemným odstoupením od kupní smlouvy žalobce ze dne [datum]/.

16. Z fotodokumentace na č. l. 60 - 64 spisu soud neučinil žádné pro právní hodnocení projednávané věci relevantní zjištění.

17. Z účastnického výslechu žalobce ze dne [datum] soud zjistil, že byl vlastníkem předmětného pozemku p. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] a že žalovaný vlastnil pozemky sousední. Potvrdil, že se žalovaným uzavřeli kupní smlouvu na prodej předmětného pozemku s tím, že žalovaný předmětný pozemek využije jako přístupovou cestu k jím vlastněným pozemkům a vybuduje na něm opěrnou zeď. V rámci předsmluvního jednání při prodeji pozemku se účastníci řízení podrobně zabývali otázkou vybudování opěrné zdi, která byla pro žalobce zásadní podmínkou prodeje předmětné nemovitosti, zejména její stavební řešení a termíny s ohledem na výstavbou omezení sousedního pozemku žalobce. V zájmu žalobce bylo vybudování opěrné zdi v co nejkratším možném termínu a po dobu sjednanou s ohledem na komfort bydlení žalobcovy rodiny v domě postaveném na sousedním pozemku. Návrh kupní smlouvy připravil žalovaný a žalobce ho připomínkoval a po té podepsal. Žalobce vypověděl, že dle jeho názoru, žalovaný přistoupil k řešení stavebního povolení pro výstavbu opěrné zdi pozdě, o dva roky později než se smluvně zavázal, práce na výstavbě opěrné zdi zahájené bez stavebního povolení žalovaný prováděl neodborně, kdy odbagroval část svahu na pozemku u hlavní [adresa], žalobce se obával narušení silničního tělesa, jeho sesuvu a ohrožení bezpečnosti obyvatel domu, vystavěném na pozemku žalobce. Na tuto skutečnost žalobce opakovaně žalovaného upozorňoval, když tento nastalý stav nijak neřešil, dokonce v pracích dále pokračoval. Žalobce se domáhal nápravy této neodborné a život ohrožující stavby, bez náležitého stavebního povolení a posouzení odborníků, u místně příslušného stavebního úřadu, který se žalovaným zahájil správní řízení. Žalovaný v současné době již sousední pozemek nevlastní a v domě nebydlí, přesto stále vnímá stavbu opěrné zdi žalovaným jako výrazné omezení vlastnického práva nemovitostí novými vlastníky, proto od kupní smlouvy se žalovaným odstoupil a požadoval navrácení předmětné nemovitosti do jeho vlastnictví /prokázáno účastnickým výslechem žalobce /.

18. Ze svědecké výpovědi [jméno FO], manželky žalobce ze dne [datum], soud zjistil, že se žádných jednání účastníků řízení neúčastnila. Svědkyně potvrdila, že byla přítomna stavebních prací žalovaného na pozemku, který mu žalobce prodal a potvrdila zájem jejich rodiny na jejich dokončení v co nejkratší době s ohledem na hlukovou zátěž domu, který je součástí sousedního pozemku a v němž svědkyně bydlela, stavebními stroji, které žalovaný na stavbě užil. Vypověděla, že stavba opěrné zdi na pozemku, který žalobce prodal žalovanému je stále i v současné době nedokončena /prokázáno svědeckou výpovědí manželky žalobce [jméno FO] /.

19. Ze svědecké výpovědi [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum], soud zjistil, že vykonával občasný stavební dozor pro žalobce na stavbě domu ve [adresa]. Svědek potvrdil, že viděl žalovaného pracovat na stavbě opěrné zdi, a to konkrétně na výkopu pro opěrnou zeď. Základ pro opěrnou zeď je vidět i na fotografii na č. l. 60, kde také poznal žalovaného mezi muži pracujícími na stavbě. Svědek uvedl, že dobudování opěrné zdi na pozemku žalovaného si vyžádá omezení dopravy na silničním tělese a práci stavebních strojů, které na několik dní zasáhnou do běžného života uživatelů okolních pozemků / prokázáno výslechem svědka [tituly před jménem] [jméno FO] /.

20. Z účastnické výpovědí žalovaného ze dne [datum], soud zjistil, že před 15 lety se stal vlastníkem svažitého pozemku v k. ú. [adresa], který sousedí s pozemkem žalobce a nemá příjezdovou cestu. Z tohoto důvodu žalovaný vstoupil do jednání se žalobcem o koupi předmětného pozemku, jejímž záměrem bylo převést pozemek do vlastnictví žalovaného, vybudování sjezdu, který má navázat na silniční těleso - [adresa] ( vybudovat nájezd a získat přístup k inženýrským sítím). Ještě před uzavřením kupní smlouvy se žalobcem na prodej předmětného pozemku žalovaný zadal zpracování projektové dokumentace k vybudování sjezdu ze silnice [jméno FO] na jeho pozemky, vedoucího přes pozemek, jehož vlastníkem se stal na základě kupní smlouvy uzavřené se žalobcem. Žalovaný vypověděl, že žalobci ke stavebním aktivitám na jeho pozemku zapůjčil „bagr i s bagristou“ a ten ( v době, kdy žalovaný, kdy trávil dovolenou v zahraničí s jeho rodinou ) započal práce na stavbě opěrné zdi, resp. začal odbagrovávat část svahu v bezprostřední blízkosti silnice [jméno FO], když stavem tohoto svahu silničního tělesa, zejména jeho stabilitou a bezpečností, se v současné době intenzivně zabývá stavební úřad. Následně žalobce převedl vlastnické právo k sousednímu pozemku na jeho otce a vlastníky prodaných bytových jednotek v domech, které byly žalobcem na sousedním pozemku postaveny. Tito se tak stali účastníky správního řízení o vydání stavebního povolení žalovanému na stavbu opěrné zdi na předmětném pozemku. S ohledem na jejich četná odvolání žalovaný ve stavebním řízení dosud od správního orgánu nedosáhl pravomocného rozhodnutí o povolení stavby opěrné zdi. Dle statického posouzení žalovaný žalobcem odbagrovaný svah u silničního tělesa dosypal a provizorně zabezpečil, neboť hrozilo jeho zřícení / prokázáno účastnickou výpovědí žalovaného /.

21. Ze svědecké výpovědi [tituly před jménem] [jméno FO], otce žalobce, ze dne [datum], soud zjistil, že byl žalobcem seznámen se stavem stavby opěrné zdi na předmětném pozemku, sám osobně nechápal jak má být stavba technicky provedena. Potvrdil zájem žalobce při prodeji předmětné nemovitosti o co nejrychlejší dostavbu opěrné zdi, neboť žalobce bydlel v domě na sousedním pozemku a nechtěl bydlet na staveništi. Svědek vypověděl, že někdy po roce 2019 dělníci žalovaného, pro svědka nepochopitelným způsobem, odkopali těsně u silnice [jméno FO] celý svah, při tom silnice je trvale zatížena provozem nákladních a osobních, i autobusů. Z pohledu svědka takovéto stavební práce nelze provádět bez svolení stavebního úřadu a posouzení projektanta a statika. Předsmluvních a smluvních jednání účastníků se svědek neúčastnil /prokázáno výslechem svědka [tituly před jménem] [jméno FO] /.

22. Soud na základě výše uvedeného došel ke skutkovému závěru:

23. Účastníci řízení dne [datum] uzavřeli kupní smlouvu, kterou žalobce převedl na žalovaného vlastnictví k pozemku p. č. [Anonymizováno] k. ú. [adresa] za sjednanou kupní cenu, kterou žalovaný zaplatil. Smluvní strany si sjednaly možnost odstoupení od předmětné kupní smlouvy v případě nezaplacení kupní ceny nemovitosti žalovaným nebo v případě vady předmětu převodu, o níž by žalobce prohlásil, že ji nemá. Strany si dále smluvně upravily v čl. V. „zvláštní ujednání“ - povinnosti, jejichž porušení do 10 let od uzavření smlouvy z jakéhokoli důvodu zavazovalo druhou smluvní stranu k zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] za každé jednotlivé porušení. Vlastníkem předmětného pozemku je na základě uzavřené předmětné kupní smlouvy žalovaný. Žalobce vyzval žalovaného ke splnění sjednané povinnosti, uvedené v čl. V. „Zvláštní ujednání “ , bod 1, písm. c), kde byly stanoveny povinnosti smluvních stran. Strana kupující se zavázala k zajištění přístupové komunikace, výstavbě opěrné zdi, neomezování vlastnického práva žalobce déle než 6 měsíců, v tomto článku kupní smlouvy byla sjednána i povinnost prodávajícího pod písm. d) poskytnutí součinnosti žalobcem při plnění sjednaných povinností žalovaným. Pro porušení těchto zvláštních povinností si strany sjednaly smluvní pokutu v souladu s ustanovením § 2048 o. z. ve výši [částka] za každé jednotlivé porušení. Vzhledem k nesplnění této povinnosti žalovaným, a to ani ve lhůtě stanovené žalobcem, žalobce dne [datum] od kupní smlouvy odstoupil. V roce 2021 provedl příslušný stavební úřad kontrolní prohlídku terénních úprav předmětného pozemku a vyzval žalovaného k nápravě zjištěných nedostatků. Žalovaný dne [datum] podal žádost o vydání společného povolení pro zřízení sjezdu včetně vybudování příjezdové obslužné komunikace s opěrnou zdí příslušnému stavebnímu úřadu. Stavební úřad dne [datum] záměr schválil a dne [datum] rozhodl o povolení připojení nemovitosti k místní komunikaci. Správní řízení ve věci vydání společného stavebního povolení není dosud pravomocně skončeno z důvodu podaných odvolání proti rozhodnutí stavebního úřadu.

24. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

25. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ustanovení § 132 o.s.ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

26. Soud nejprve zkoumal, zda žalobci svědčí naléhavý právní zájem na určení, jehož se domáhá. Podle ustálené judikatury vyšších soudů naléhavý právní zájem na určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Žaloba domáhající se určení podle ustanovení § 80 o. s. ř. nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Určovací žaloba ve smyslu § 80 o. s. ř. je zásadně žalobou preventivního charakteru a má místo jen tam, kde lze její pomocí eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, případně v těch případech, v nichž tento typ žaloby účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků (srov. závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

27. Naléhavý právní zájem žalobce spatřoval ve skutečnosti, že bez žádaného určení je jeho vlastnické právo k předmětnému pozemku nejisté, žalovaný odmítá jakoukoliv součinnost a žalobce nemůže dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí jinou než soudní cestou. Soud proto přisvědčil, že žalobci svědčí naléhavý právní zájem na určení existence vlastnického práva k předmětné nemovitosti, v souzené věci shledal, že je dána naléhavá potřeba postavit na jisto, zda vlastnické právo žalobce po jeho odstoupení od kupní smlouvy uzavřené se žalovaným existuje či nikoliv tak, aby byl zajištěn nerušený výkon vlastnického práva toho, komu pozemek náleží.

28. Podle ustanovení § 2079 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

29. Podle ustanovení § 580 odst. 2 o. z. neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.

30. Podle ustanovení § 2006 odst. 1 o. z. stane-li se dluh po vzniku závazku nesplnitelným, zaniká závazek pro nemožnost plnění. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době.

31. Podle ustanovení § 2007 o. z. při nemožnosti pouhé části plnění zanikne závazek v celém rozsahu, plyne-li z povahy závazku nebo z účelu smlouvy, který byl stranám při uzavření smlouvy znám, že plnění zbytku nemá pro věřitele význam. Není-li tomu tak, zaniká závazek jen co do této části.

32. Podle ustanovení § 574 o. z. na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.

33. Podle ustanovení § 576 o. z. týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas.

34. Podle ustanovení § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají ( ust. § 556 odst. 2 o. z.).

35. Podle ustanovení § 579 odst. 1 o. z. způsobil-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost nebo uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu.

36. Podle ustanovení § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

37. Podle ustanovení § 2049 o. z. zaplacení smluvní pokuty nezbavuje dlužníka povinnosti splnit dluh smluvní pokutou utvrzený.

38. Podle ustanovení § 1759 o. z. smlouva strany zavazuje. Lze ji změnit nebo zrušit jen se souhlasem všech stran, anebo z jiných zákonných důvodů. Vůči jiným osobám smlouva působí jen v případech stanovených v zákoně.

39. Podle ustanovení § 1760 o. z. skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.

40. Podle ustanovení § 1764 o. z. změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. To neplatí v případech stanovených v ust. §§ 1765 a 1766 o. z.

41. Podle ustanovení § 1765 odst. 1 o. z. dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění.

42. Podle ustanovení § 1766 odst. 1 o. z. nedohodnou-li se strany v přiměřené lhůtě, může soud k návrhu kterékoli z nich rozhodnout, že závazek ze smlouvy změní obnovením rovnováhy práv a povinností stran, anebo že jej zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí. Návrhem stran soud není vázán.

43. Podle ustanovení § 1958 odst. 2 o. z. neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

44. Podle ustanovení § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

45. Podle ustanovení § 1977 o. z. poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla.

46. Podle ustanovení § 1978 o. z. zakládá-li prodlení jedné ze smluvních stran nepodstatné porušení její smluvní povinnosti, může druhá strana od smlouvy odstoupit poté, co prodlévající strana svoji povinnost nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou jí druhá strana poskytla výslovně nebo mlčky (odstavec 1). Oznámí-li věřitel dlužníkovi, že mu určuje dodatečnou lhůtu k plnění a že mu ji již neprodlouží, platí, že marným uplynutím této lhůty od smlouvy odstoupil (odstavec 2).

47. Podle ustanovení § 1979 o. z. poskytl-li věřitel dlužníku nepřiměřeně krátkou dodatečnou lhůtu k plnění a odstoupí-li od smlouvy po jejím uplynutí, nastávají účinky odstoupení teprve po marném uplynutí doby, která měla být dlužníku poskytnuta jako přiměřená. To platí i tehdy, odstoupil-li věřitel od smlouvy, aniž by dlužníkovi dodatečnou lhůtu k plnění poskytl.

48. Podle ustanovení § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

49. Podle ustanovení § 2002 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není (odstavec 1). Strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu (odstavec 2).

50. Podle ustanovení § 2003 o. z. jakmile strana oprávněná odstoupit od smlouvy oznámí druhé straně, že od smlouvy odstupuje, nebo že na smlouvě setrvává, nemůže volbu již sama změnit (odstavec 1). Mohla-li strana odstoupit od smlouvy pro podstatné porušení smluvní povinnosti a nevyužila své právo, nebrání jí to odstoupit od smlouvy později s odkazem na obdobné jednání druhé strany (odstavec 2).

51. Podle ustanovení § 2004 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.

52. Občanský zákoník stanoví odstoupení od smlouvy jako sankci pro případ porušení smlouvy podstatným způsobem (ustanovení § 2002 odst. 1 o. z.), dále pro případ podstatného či nepodstatného porušení smluvní povinnosti prodlením ( ustanovení § 1968 ve spojení s ust. § 1977 o. z.), a pro případy vadného splnění (ustanovení § 1914 odst. 2 ve spojení s ust. § 1923 o. z.); uvedené režimy se liší zákonnými předpoklady, za nichž může oprávněná strana od smlouvy odstoupit.

53. Ustanovení § 2002 o. z. míří na porušení smlouvy obecně, zatímco ustanovení § 1977 a 1978 o. z. dopadají na situace, kdy porušení povinnosti nastalo prodlením. Zatímco porušení prodlením umožňuje odstoupení již při porušení nepodstatném (srov. § 1978 o. z.), obecná úprava připouští odstoupení toliko při podstatném porušení (viz § 2002 o. z.). Dále platí, že mohla-li strana odstoupit od smlouvy pro podstatné porušení smluvní povinnosti a nevyužila své právo, nebrání jí to odstoupit od smlouvy později s odkazem na obdobné jednání druhé strany (§ 2003 odst. 2 o. z.).

54. Obecná úprava stanoví, že poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit (§ 2002 o. z.), zatímco poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla (§ 1977 o. z.). Zakládá-li prodlení nepodstatné porušení smluvní povinnosti, může druhá strana od smlouvy odstoupit až poté, co prodlévající strana svoji povinnost nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou jí druhá strana poskytla výslovně nebo mlčky.

55. V případech porušení smlouvy podstatným způsobem a v případech podstatného porušení smluvní povinnosti prodlením vzniká věřiteli právo od smlouvy odstoupit. Má možnost volby, zda využije svého práva a od smlouvy odstoupí nebo zda bude na smlouvě (na splnění smluvní povinnosti) setrvávat a zda dlužníkovi poskytne možnost jeho povinnost splnit v dodatečné přiměřené lhůtě. Pokud se rozhodne od smlouvy odstoupit, oznámení odstoupení musí být provedeno (oznámeno) ve lhůtě bez zbytečného odkladu, přičemž provedenou volbu již nelze měnit. Neučiní-li tak (nevyužije své právo), nebrání mu to odstoupit od smlouvy později s odkazem na obdobné jednání druhé strany. Nedodržení lhůty „ bez zbytečného odkladu “ má význam pouze tehdy, pokud dlužník svou povinnost (byť dodatečně) splní předtím, než mu věřitel oznámí, že odstupuje. V případě trvajícího prodlení dlužníka je však skutečnost, zda věřitel od smlouvy odstoupil ve lhůtě bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděl ( ust. § 1977 o. z.), bez právního významu, neboť i odstoupení od smlouvy po marném uplynutí uvedené lhůty – při trvajícím prodlení dlužníka – vyvolalo právní následky předvídané ustanovením § 2004 odst. 1 o. z. Jinak řečeno - prokáže-li věřitel, že od smlouvy z důvodu porušení povinnosti dlužníkem odstoupil, je na dlužníkovi, aby prokázal, že závazek splnil včas (neboť jedině tehdy může mít dodržení uvedené lhůty právní význam), nebo že důvod pro odstoupení neexistoval.

56. Soud vyšel ze shora uvedených skutkových zjištění z nichž vyplývá, že žalobce odstoupil z důvodu prodlení žalovaného se stavbou opěrné zdi, tj. dle ust. § 1978 o. z., které právně kvalifikoval dle ust. § 556 o. z. jako nedůvodné. Pokud se týká porušení smluvní povinnosti prodlením žalovaného soud konstatuje, že nebyl žádný termín započetí se stavbou opěrné zdi na předmětném pozemku ve smlouvě sjednán a navíc předmětná stavba vyžadovala správní řízení, v němž by správní orgán povolil tuto stavbu, když stavební řízení, jak bylo soudem zjištěno, stále probíhá a nebylo dosud pravomocně skončeno. Žalobce sice ve výzvě žalovanému ke splnění jeho povinnosti sjednané v kupní smlouvě poskytl dodatečnou lhůtu k plnění, která však naprosto ignorovala dosavadní průběh správního řízení o povolení stavby a součinnost žalobce v tomto správním řízení, k níž se kupní smlouvou zavázal, z ujednání v kupní smlouvě je zřejmé, že strana žalovaná byla povinna zajistit potřebné stavební povolení. Uzavření kupní smlouvy mezi účastníky řízení a následný návrh na vklad vlastnického práva k předmětné nemovitosti, kterou se žalobce zavázal převést na žalovaného, přestavuje jednání, které vedlo k převodu vlastnického práva k předmětu převodu na žalovaného. Zvláštní ujednání kupní smlouvy v čl. V. smlouvy specifikovalo povinnosti jak kupujícího tak i prodávajícího, jejichž porušení bylo zajištěno smluvní pokutou ve výši [částka] za každé porušení jednotlivé povinnosti, odstoupení od kupní smlouvy pro tento případ sjednáno nebylo. Soud proto uzavřel, že závazek žalobce převést na žalovaného konkrétní nemovitost tak odstoupením od kupní smlouvy pro prodlení žalovaného nezanikl, neboť odstoupení žalobce od kupní smlouvy soud shledal v rozporu s ujednáním účastníků řízení a zákonem.

57. Pro úplnost soud konstatuje, že pokud žalobce odkazoval na vyslovené závěry v judikatuře Nejvyššího soudu, zejména rozsudek Nejvyššího soudu č.j. [spisová značka], soud neshledal závěry NS ČR v rozporu s jeho právním hodnocením projednávané věci. V uvedeném rozsudku Nejvyššího soudu je řešena otázka odstoupení od kupní smlouvy z důvodu nezaplacení kupní ceny s tím, že dle zjištění soudů si smluvní strany sjednaly možnost z důvodu porušení tohoto smluvního ujednání od smlouvy odstoupit. V souzené věci však se jedná o zcela jiný důvod odstoupení od smlouvy, a sice odstoupení pro prodlení žalovaného se splněním sjednané povinnosti, které bylo sankcionováno sjednanou smluvní pokutou, odstoupení od smlouvy pro tento případ sjednáno nebylo. Soud proto judikaturu ani vyslovený právní závěr Nejvyššího soudu neaplikoval na projednávanou věc, jsa si vědom skutkových zjištění souzené věci.

58. Soud proto dospěl k závěru, že odstoupení žalobce od předmětné kupní smlouvy, uzavřené mezi účastníky řízení, z důvodů v něm uvedených, je neplatné a takovéto jednostranné jednání žalobce nemůže požívat právní ochrany, když obecně odstoupit od smlouvy lze pouze pro případ ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. V řízení nebyly naplněny zákonné podmínky opravňující žalobce k odstoupení od smlouvy, neboť žalovaný se splněním jeho povinností do prodlení nedostal, naopak stavební řízení o povolení stavby / opěrné zdi a sjezdu/ bylo již zahájeno a důvod pro odstoupení tak neexistoval.

59. S ohledem na právní názor soudu, že odstoupení žalobce od kupní smlouvy bylo učiněno neplatně, se již soud meritorně nezabýval tvrzeními žalobce ve vztahu k porušení povinnosti sjednané v kupní smlouvě a ve vztahu k provádění stavební činnosti žalovaným na předmětném pozemku, případnou nebezpečností či stabilitou, ani prováděním stavební činností žalovaným v rozporu s příslušnými stavebními normami nebo rozhodnutím stavebního úřadu. Zjišťování těchto skutečností nebylo předmětem žaloby na určení vlastnického práva.

60. Ze všech shora uvedených důvodů soud rozhodl, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku a žalobu v celém rozsahu zamítl jako nedůvodnou.

61. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, který byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši [částka]. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle ustanovení § 6 odst. 1 a ustanovení § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka], sestávající z částky [částka] za každý z pěti úkonů právní služby (převzetí zastoupení, vyjádření žalovaného z [datum], účast na jednání dne [datum], účast na jednání [datum] a účast na jednání [datum]) uvedených v ustanovení § 11 odst. 1 a. t. včetně pěti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t. a odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši [částka], sestávající z částky [částka] za každý ze tří úkonů právní služby (účast na jednání [datum], účast na jednání [datum] a účast na jednání [datum]) uvedených v ustanovení § 11 odst. 1 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka].

62. K výši nákladů řízení soud uvádí, že podle § 8 odst. 1 a.t. není-li stanoveno jinak, považuje se za tarifní hodnotu výše peněžitého plnění nebo cena věci anebo práva v době započetí úkonu právní služby, jichž se právní služba týká. Soud tedy nemohl na úkony konané před rokem 2025 stanovit tarifní hodnotu na základě žalovaným předložené cenové mapy stavebních pozemků pro rok 2025. Pro stanovení tarifní hodnoty pro úkony právní služby za rok 2023 a 2024 soud vycházel z obsahu spisu a důkazů provedených v průběhu řízení.

63. Pariční lhůtu soud určil v souladu s § 160 o.s.ř., když neshledal důvod pro její prodloužení.

Poučení