35 C 152/2024 - 506

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Viktorem Smolíkem ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená obecným zmocněncem [Jméno zmocněnce] bytem [Adresa zmocněnce] proti žalovanému: [Jméno žalovaného]., IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o nahrazení prohlášení vůle uzavřít kupní smlouvu takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle s uzavřením kupní smlouvy mezi ní a žalovaným k ideálnímu podílu stavby č. p. 1 (rodinný dům), k. ú. a obec [adresa], za částku 388 235 Kč, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 99 074,80 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala nahrazení projevu vůle s uzavřením kupní smlouvy k podílu ideální stavby č. p. 1 (dále jen „předmětná nemovitost“), která se nachází na pozemku parc. č. st 1/1 (dále jen „pozemek“) vše k. ú. a obec [adresa], a to za částku 388 235 Kč. Svůj nárok dovozovala ze skutečnosti, že je spoluvlastníkem podílu o velikosti ideálních 9/20 pozemku. Přičemž dalšími spoluvlastníky pozemku jsou společnost [právnická osoba] a [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Vlastníkem předmětné nemovitosti pak je žalovaný a [Anonymizováno] [Anonymizováno].

2. Žalovaný nabyl vlastnického práva k podílu na předmětné nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne 8. 10. 2021 za cenu 388 235 Kč, které bylo ve prospěch žalovaného zapsáno dne 13. 10. 2021. Žalovaný ani jeho předchůdkyně [jméno FO] (dále jen „prodávající“) žalobkyni nenabídli podíl na předmětné nemovitosti za podmínek této kupní smlouvy. Tím došlo k porušení zákonného předkupního práva žalobkyně daného § 3056 a 3060 o. z. Žalobkyně proto vůči žalovanému uplatnila právo retraktu, a to k prodeji jeho podílu v poměru 9/20 z podílu žalovaného, in eventum v rozsahu celého podílu. Následně žalobkyně vzala žalobu zpět pokud jde o primární petit, neboť zbývajícím spoluvlastníkům pozemku se právo domáhat se uzavření kupní smlouvy promlčelo.

3. Soud usnesením ze dne 22. 10. 2024, č. j. [spisová značka], které nabylo právní moci dne 20. 11. 2024, řízení v tomto rozsahu zastavil.

4. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Namítal, že žalobkyni nenáleží žádné předkupní právo, když jeho naplněním by nedošlo ke sjednocení vlastnických vztahů mezi pozemkem a předmětnou nemovitostí, a tedy zániku předmětné nemovitosti jako samostatné věci. Takový postup je nepřípustným rozšiřováním zákonného předkupního práva. Odkazoval při tom na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018 a na něj navazující rozhodovací praxi Nejvyššího soudu. Soud by při svém rozhodování měl vycházet z principů legitimního očekávání a žalobu již jen z tohoto důvodu zamítnout. I kdyby však žalobkyni svědčilo předkupní právo, tak jej žalobkyně vykonávala šikanózním způsobem, když předmětné právo uplatnila více než po 2 letech od okamžiku, kdy jí vzniklo a jako reakci na spory účastníků, které nechtěla řešit jinou cestou. Takový výkon práva by nepožíval ochrany. Odkazoval při tom na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1228/2022, a 26. 10. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1280/2021. Žalobkyně také při uplatňování práva retraktu nedodržela své povinnosti vycházející ze skutečnosti, že je toliko spoluvlastníkem pozemku. Žalobkyně tak musela uplatnit své nároky za součinnosti s dalšími spoluvlastníky (což vyplývá z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1952/2019). Ty však žalobkyně ani nevyrozuměla. Při tom společnost [právnická osoba] své předkupní právo také vůči žalovanému uplatnila. Nakonec žalovaný namítal, že žalobkyně uplatňuje předmětné právo za cenu 388 235 Kč. Tato částka sice mezi prodávající a žalovaným byla sjednána jako cena podílu na předmětné nemovitosti, avšak byla zahrnuta v rámci rámcové smlouvy k odkupu většího počtu nemovitostí za celkovou cenu 10 000 000 Kč. Kupujícími těchto nemovitostí byly 3 společnosti, mezi nimi žalovaná. Při stanovení kupní ceny nemovitostí se vycházelo z toho, že budovy jsou v dezolátním stavu na stržení, takže primárně byla cena alokována do hodnoty pozemků. Následně došlo k přecenění všech nemovitostí, neboť se zjistil jejich skutečný stav. Strany rámcové smlouvy uzavřely dodatek, dle kterého předmětný podíl byl odkoupen za cenu 1 800 000 Kč. Žalovaný následně do předmětné nemovitosti investoval další prostředky na rekonstrukci, a to 1 200 078,15 Kč, takže hodnota podílu stoupla na částku 3 000 000 Kč.

5. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že žalobkyně, společnost [právnická osoba] a [Anonymizováno] [Anonymizováno] jsou spoluvlastníky pozemku, a to tak, že žalobkyně vlastní podíl o velikosti 9/20, a ostatní spoluvlastníci podíly o velikosti 11/40 (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí pozemku). Žalovaný a [Anonymizováno] [Anonymizováno] vlastní každý podíl o velikosti na předmětné nemovitosti (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí k nemovitosti). [právnická osoba] a žalovaný nabyly své podíly ve stejný den (prokázáno výpisy z katastru nemovitostí).

6. Dne 8. 10. 2021 byla uzavřena rámcová kupní smlouva mezi prodávající a 3 společnostmi, které zastupoval stejný jednatel, na jejímž základě došlo k převodu většího množství pozemků a budov na jednotlivé společnosti. Celková cena byla stanovena na částku 10 000 000 Kč a byla alokována mezi jednotlivé nemovitosti, přičemž předmětná nemovitost byla oceněna částkou 388 235,50 Kč (prokázáno rámcovou smlouvou). Stejného dne pak byla uzavřena kupní smlouva mezi prodávající a žalovaným, na jejímž základě žalovaný nabyl vlastnické právo za částku 388 235,50 Kč (prokázáno touto smlouvou). Dne 2. 2. 2022 byl uzavřen dodatek k rámcové smlouvě, na základě kterého došlo ke změně ocenění jednotlivých nemovitostí, přičemž cena předmětné nemovitosti byla nově stanovena na částku 1 800 000 Kč (prokázáno dodatkem rámcové smlouvy). Dohoda má advokátem ověřené podpisy, přičemž ty jsou řádně evidovány v ověřovací knize (prokázáno sdělením České advokátní komory, kopií knihy a dodatkem rámcové smlouvy). Tato částka odpovídala ceně v místě a čase obvyklé (prokázáno znaleckým posudkem).

7. V dopise ze dne 29. 6. 2023 žalobkyně sdělila [Anonymizováno] [Anonymizováno], že došlo k prodeji podílu na nemovitosti žalovanému za cenu [adresa],50 Kč (prokázáno tímto dopisem).

8. Dne 2. 3. 2024 žalobkyně uplatnila právo retraktu vůči žalované (prokázáno sdělením včetně doručenky). Kupní cenu dosud neuhradila (shodné tvrzení účastníků).

9. Dne 12. 3. 2024 společnost [právnická osoba] prostřednictvím jednatele, který je stejnou osobou jako jednatel žalovaného, uplatnila právo retraktu k nemovitosti (prokázáno dopisem tohoto data) Výpovědí jednatele obou společností bylo prokázáno, že citovaná společnost své právo neuplatnila u soudu.

10. Dne 7. 8. 2024 a 12. 8. 2024 žalobkyně vyjádřila nesouhlas se stavebními úpravami nemovitosti vůči žalovanému a stavebnímu úřadu (prokázáno těmito dopisy).

11. Z výpovědi jednatele žalovaného bylo prokázáno, že účastníci měli od počátku korektní vztahy a mezi nimi neprobíhaly žádné větší konflikty. Jedinou větší neshodou byl spor ohledně vybíraného nájemného v areálu (šlo o otázku zřízení transparentního účtu, který žalobkyně odmítla). Toto se změnilo až v roce 2024, kdy se žalobkyně obrátila na žalovaného uplatňujíc právo rektraktu. Nejprve tak učinila osobně a následně písemně. Nikdy před tím však nezpochybňovala jeho záměr rozdělit nemovitosti v areálu napůl. Pokud jde o nabytí nemovitostí byla strana žalovaná kontaktována prodejkyní nebo svědkem Zadinou s tím, že má zájem odprodat soubor nemovitostí za 10 000 000 Kč. Učinili tak poté, co žalobkyně tento obchod odmítla. Prodávající potřebovala peníze a požadovala prodej toliko všech nemovitostí. Nejprve se proto dohodli na ceně a tu alokovali mezi jednotlivé nemovitosti s důrazem na pozemky (žalovaný měl za to, že hodnota staveb je s ohledem na jejich stav mizivá). Následně po převzetí nemovitostí byl zjištěn jejich stav a došlo k relokaci cen, přičemž celková cena se nezměnila. Tato cena není dosud zaplacena, neboť v souladu se smlouvu byla část kupní ceny uhrazena a zbytek je splácen ve splátkách. Cena je však splácena z účtu mateřské společnosti, a to za všechny tři kupující (tedy i žalovaného) Po této transakci zahájil žalovaný rekonstrukci předmětné nemovitosti, do které byla vložena částka 1 200 000 Kč.

12. Svědek [Anonymizováno] právní zástupce prodávající shodně vypověděl, že prodávající měla zájem o prodej souboru nemovitostí nejprve za cenu 15 000 000 Kč později se domluvila na částce 10 000 000 Kč. Vypověděl, že tato částka byla distribuována mezi 3 společnosti s jedním jednatelem, přičemž každá společnost kupovala jiné nemovitosti. Kupní cena byla placena dle smlouvy.

13. Prodávající vypovídala shodně jako její zástupce. Doplnila, že pro ni bylo podstatné prodat celý soubor nemovitostí a nepřipustila, že by prodala jen předmětnou nemovitost. V tomto směru nabízela celý soubor nemovitostí i žalobkyni, ale ta jej odmítla. Kupní cena jí je hrazena podle smlouvy. Nejprve dostala částku 5 000 000 Kč a zbytek je postupně splácen.

14. Žalobkyně popřela, že by jí kdykoliv byl nabídnut soubor nemovitostí za částku 10 000 000 Kč. O prodeji se dozvěděla až později, a to se již obracela na žalovaného, aby na ní podíl převedl. S žalovaným měli nejprve korektní vztahy (jednatel žalovaného navrhoval dělení nemovitostí 50:50), ale když se na něj v roce 2023 obrátila s právem retraktu, tak se vztahy podstatně zhoršily. Jediný spor mezi nimi pak před tímto uplatněním byl spor o transparentní účet, který žalovaný navrhoval a ona jej odmítla.

15. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti, další dokazování soud neprovedl pro nadbytečnost, a to zejména ve vztahu prováděné rekonstrukce, když ta neměla na posouzení věci žádný vliv.

16. Soud tak po skutkové stránce uzavřel, že žalobkyně, společnost [právnická osoba] a [Anonymizováno] [Anonymizováno] jsou spoluvlastníky pozemku, a to tak, že žalobkyně vlastní podíl o velikosti 9/20, a ostatní spoluvlastníci podíl o velikosti 11/40. Žalovaný a [Anonymizováno] [Anonymizováno] pak vlastní každý podíl o velikosti na nemovitosti. Společnost [právnická osoba], žalovaný a další společnost (všechny tři společnosti jsou personálně propojeny) dne 8. 10. 2021 s prodávající uzavřeli rámcovou smlouvu ke koupi souboru nemovitostí za cenu 10 000 000 Kč, přičemž si určili, která společnost nabude jakou nemovitost a za kolik. Následně uzavřeli dílčí kupní smlouvy. Na základě této dohody žalovaný nabyl nemovitost za cenu 388 235 Kč. Celková kupní cena souboru nemovitostí je postupně splácena mateřskou společností na účet prodávající. Dne 2. 2. 2022 byl uzavřen dodatek k této smlouvě, na jehož základě došlo k redistribuci kupních cen při zachování celkové kupní ceny. Dodatek má ověřené podpisy, přičemž datum ověření bylo zjištěno z ověřovací knihy a je tak správné. Na základě tohoto dodatku se kupní cena k nemovitosti zvýšila na hodnotu 1 800 000 Kč. Žalobkyni nikdy nebyla samostatně nemovitost nabídnuta k odkupu.

17. V mezidobí došlo k jednáním ohledně celého areálu a jeho správy mezi účastníky řízení, přičemž jejich vztahy byly po celou dobu korektní. Jediným výraznějším sporem byl spor o transparentní účet pro vyplácení nároků České republiky, který žalobkyně odmítla. Vztahy mezi účastníky se vyhrotily mezi lety 2023 a 2024 (mezi účastníky byl spor o přesné datum, ale pro posouzení věci je toto datum nepodstatné), když žalobkyně nejprve osobně a poté písemně uplatnila právo retraktu vůči žalovanému. Toto právo uplatnila též společnost [právnická osoba]. Žalobkyně však byla jediná, kdo do dne 8. 10. 2024 podala žalobu.

18. Podle § 3056 odst. 1 o. z., vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

19. Soud uzavřel, že v obecné rovině náleží žalobkyni zákonné předkupní právo vlastníka pozemku vůči vlastníku stavby, která na pozemku stojí. Smyslem tohoto předkupního práva je postupné naplňování superficiální zásady, která se do právního řádu navrátila spolu s o. z. Pokud si zákonodárce prostřednictvím tohoto ustanovení dal za cíl sjednotit vlastnické právo k pozemků a stavbám, bylo by proti jeho smyslu jej omezovat toliko na situace, kdy jeho aplikací dojde výlučně k naplnění tohoto smyslu. Takový výklad by v některých konkrétních případech vedl k bezzubosti příslušného ustanovení, protože při pluralitě vlastníků a při existenci zatížení některé z nemovitostí by bylo prakticky nemožné tyto režimy sjednotit.

20. Soud si je při tom vědom judikatorních závěrů učiněných Nejvyšším soudem (vizte např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018 a na něj navazující rozhodovací praxe tohoto soudu), avšak tato vycházela z předcházející úpravy předkupního práva spoluvlastníků a dávala si za cíl řešit střet těchto dvou předkupních práv. Tuto úpravu však v předmětném období již zákonodárce změnil (předkupní právo spoluvlastníků věci od roku 2020 prakticky neexistuje) a na tuto změnu reagoval Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 22. 8. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3248/2023, ve kterém již uzavřel, že na striktním požadavku úplného sjednocení vlastnické struktury pozemku a stavby již není nutné trvat.

21. Pokud žalovaný odkazoval na princip legitimního očekávání, tak ten nelze bez dalšího považovat za natolik závažný, aby se soud odchýlil od změněné judikatury Nejvyššího soudu, neboť jiným výkladem by došlo k úplnému znemožnění změny judikatorní praxe v konkrétních otázkách. Takovou změnu však zákonodárce přímo předpokládá v zákoně o soudech a soudcích a v právní úpravě dovolání. Zde je navíc změna zákonné praxe dovozena ze změny zákona.

22. Soud tak uzavřel, že žalobkyni obecně právo předkupní náleží a vzhledem k tomu, že vyplývá ze zákona, je na něj třeba uplatnit analogicky pravidla pro věcné předkupní právo.

23. Podle § 8 o. z., zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

24. Žalovaný dále namítal, že zjevné zneužití práva nepožívá ochrany. Toto zneužití spatřoval v jednání žalobkyně spočívající v tom, že uplatnila svůj nárok téměř po třech letech a výlučně jako reakci na spory s žalovaným. O samotnou nemovitost při tom původně ani nestála.

25. Soud konstatuje, že uplatnění práva po delším časovém období samo o sobě není zneužíváním práva, neboť k zabránění neúměrného prodlužování uplatnění práva slouží promlčecí lhůta a v daném případě i lhůta prekluzivní. Jde tak o zvláštní úpravu, která v obecné míře má přednost před úpravou obecnou.

26. Zneužitím práva by však mohlo být to, kdyby žalobkyně zneužila práva retraktu k řešení jiných sporů s žalovaným. K tomu ale v daném případě nedošlo, když z výpovědi jednatele žalované i žalobkyně je nepochybné, že účastníci do uplatnění předmětného práva žádné významnější spory, které by takto musela řešit, neměly. Uvedená argumentace žalovaného tak zcela ignoruje provedené dokazování.

27. Podle § 2148 odst. 1 o. z., předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne.

28. Podle § 2147 odst. 1 o. z., nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu.

29. Podle § 654 odst. 1 o. z., nebylo-li právo vykonáno ve stanovené lhůtě, zanikne jen v případech stanovených zákonem výslovně. K zániku práva soud přihlédne, i když to dlužník nenamítne. Podle odst. 2, ustanovení tohoto zákona o běhu promlčecí lhůty platí obdobně i pro prekluzivní lhůtu.

30. Soud se i zabýval tím, zda žalobkyni byla učiněna nabídka a zda jí neuběhla prekluzivní lhůta daná § 2148 odst. 1 o. z. Soud však konstatuje, že z provedeného dokazování je nepochybné, že pokud žalobkyni byla učiněna nabídka (soud se s ohledem na rozdílnost výpovědi žalobkyně, prodávající a na ni navazující další výpovědi nezabýval tím, zda žalobkyně všeobecnou nabídku skutečně dostala, neboť tato skutečnost pro posouzení sporu nehraje roli), tak nesplňovala náležitosti § 2147 odst. 1 o. z., neboť se dle výpovědi jednatele žalovaného a prodávající měla výlučně týkat nabídky souboru nemovitostí. K těm však žalobkyně předkupní právo neměla. To se týkalo toliko předmětné nemovitosti. Z výpovědi všech zúčastněných tak je nepochybné, že žalobkyni nabídka na koupi předmětné nemovitosti nebyla vůbec učiněna a nabídka souboru nemovitostí za zcela jiných okolností není způsobilá řádnou nabídku nahradit. Žalobkyně tak nemohla relevantní nabídku odmítnout a ani jí nemohla uplynout prekluzivní lhůta dle § 2147 o. z.

31. I kdyby však nabídka učiněna byla, musela by taková nabídky být písemná. Zákonodárce pro tuto nabídku u nemovité věci stanovil obligatorní písemnou formu, aby takováto nabídka mohla být rovnou akceptována a tím uzavřena smlouva v písemné formě. Nedodržení formy v tomto případě představuje zjevný zásah do veřejného pořádku, neboť od takové nabídky se dovozuje případný zánik předkupního práva a taková nabídka není způsobilá k akceptaci a uzavření kupní smlouvy v zákonné formě. Za této situace je třeba na zachování formy bezvýhradně trvat a nedodržení formy způsobuje absolutní neplatnost nabídky dle § 588 o. z. (vizte usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2014, sp. zn. 29 Cdo 3919/2014).

32. Soud tak uzavřel, že žalobkyni nebyla poskytnuta řádná nabídka ke koupi předmětné nemovitosti a pro tento důvod tak právo retraktu žalobkyni dosud nezaniklo.

33. Podle § 2141 o. z., náleží-li předkupní právo několika osobám společně, mohou je uplatnit jen v celku. Zanikne-li však předkupní právo některé z nich, nebo neuplatní-li je, mohou zbývající předkupníci předkupní právo uplatnit v celku.

34. Podle § 609 o. z., nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil.

35. Podle § 610 odst. 1 o. z., k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Vzdá-li se někdo předem práva uplatnit námitku promlčení, nepřihlíží se k tomu.

36. Podle § 611 o. z., promlčují se všechna majetková práva s výjimkou případů stanovených zákonem. Jiná práva se promlčují, pokud to zákon stanoví.

37. Podle § 619 odst. 1 o. z., jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé.

38. Podle § 629 odst. 1 o. z., promlčecí lhůta trvá tři roky.

39. Soud se též zabýval skutečností, že žalobkyně své právo neuplatnila spolu se spoluvlastníky, a to i přes skutečnost, že takto musí dle § 2141 o. z. postupovat. Výjimku tvoří situace, kdyby spoluvlastníci pozemku tohoto práva nevyužili (což se z provedeného dokazování nepodává), nebo kdyby jim toto právo zaniklo.

40. Soud však uzavírá, že výluku danou zánikem předkupního práva je třeba rozšířit i na případy, kdy se předmětné právo promlčelo, neboť v takovém případě by se jinak práva retraktu nemohl domáhat nejen daný spoluvlastník, ale ani ti, kterým se právo z nějakého důvodu dosud nepromlčelo, a to za situace, kdy tito účastníci takový stav nezpůsobili a ani nejsou nerozlučnými společníky (Ustanovení § 2141 o. z. jednoznačně specifikuje, že vzdání se práva uplatnit nárok dopadá výlučně na jednajícího spoluvlastníka).

41. Právo uplatnit nároky z předkupního práva je právem majetkovým, a tak dle § 611 o. z. podléhá promlčení, pokud ve lhůtě 3 let není řádně uplatněno u soudu. Výjimku z tohoto pravidla tvoří kreační oprávnění, u nichž postačuje jejich uplatnění v zákonné lhůtě u povinného (vizte rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 11. 2023, sp. zn. 22 Cdo 140/2023). Kreační nároky pak jsou takové, jejichž uplatněním vzniká vlastnické právo napřímo jako je např. odstoupení od smlouvy (vizte např. MELZER, Filip a TÉGL, Petr. Občanský zákoník: velký komentář. Svazek III, § 419-654 a související společná a přechodná ustanovení. Komentátor. Praha: Leges, 2014. ISBN 978-80-7502-003-1, str. 777.), přičemž samotné vlastnické právo se nepromlčuje.

42. Vzhledem ke skutečnosti, že uplatnění předkupního práva vzniká povinnost uzavřít kupní smlouvu, nejde o kreační oprávnění a oprávněný musí právo retraktu v 3leté lhůtě uplatnit u soudu, jinak se promlčí. To se stalo ostatním spoluvlastníkům pozemku, přičemž v daném případě pak žalobkyně toto promlčení namítla a ke dni rozhodnutí soudu byla tato námitka vznesena důvodně. Žalobkyně tak byla jedinou osobou oprávněnou se práva retraktu domáhat a námitka žalovaného v tomto směru byla vznesena nedůvodně.

43. Podle § 2144 odst. 1 o. z., je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

44. Soud však konstatuje, že předkupní právo opravňuje žalobkyni nabýt předmětný podíl za týchž podmínek, za kterých jej nabyl žalovaný. V daném případě sice původní cena byla sjednána na žalovanou částku, tato částka však byla zvýšena na 1 800 000 Kč. K tomuto zvýšení došlo nepochybně v roce 2022, tedy nejméně rok před tím, než se žalobkyně začala domáhat práva retraktu (ta se jej domáhala nejdříve v roce 2023). Nejde tak o situaci, kdy by žalovaný účelově navyšoval cenu, aby nemovitost žalobkyně nezískala, neboť v době podpisu smlouvy o jejím zájmu o příslušný podíl nevěděl a vědět nemohl. Žalobkyně tak uplatnila žalobou nárok za podmínek, které nebyly smluvními stranami sjednány. Z tohoto důvodu nebyly naplněny podmínky § 2144 odst. 1 o. z. a soud žalobu zamítl.

45. Nic na tom nemění ani skutečnost, že žalobkyně o dodatku v době podání žaloby nevěděla. Existenci dodatku se žalobkyně nejpozději dozvěděla v průběhu řízení, přičemž jí nic nebránilo na tuto změnu příslušným způsobem procesně reagovat.

46. Soud proto žalobu jako nedůvodnou zcela zamítl.

47. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 99 074,80 Kč.

48. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 388 235,50 Kč sestávající z částky 9 860 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 9 860 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 21. 8. 2024, z částky 9 860 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 20. 11. 2024, z částky 9 860 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 21. 10. 2024, z částky 9 860 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 5. 1. 2025, z částky 19 720 Kč (2 x 9 860 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 9. 1. 2025 a z částky 9 860 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 10. 2. 2025 včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění platném a účinném do 31. 12. 2024 a čtyř paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 81 880 Kč ve výši 17 194,80 Kč.

49. Tarifní hodnotu soud posoudil podle žalobního žádání, když hodnota plnění byla tímto žádáním vyčíslena na kupní cenu požadované smlouvy 388 235,50 Kč (vizte rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 865/2005, ze dne 15. prosince 2005).

50. Pokud žalovaný účtoval úkony právní služby ve věci odvolání proti předběžnému opatření a proti usnesení Obvodního soudu pro [adresa] o místní nepříslušnosti, šlo zcela zjevně o úkony, které byly učiněny neúčelně. Žalovaný s těmito odvoláními nebyl nikterak úspěšný, přičemž např. otázka místní příslušnosti v daném případě byla zcela jednoznačná a žalovanému, který je právně zastoupen, tato skutečnost musela být zřejmá. Smyslem tohoto odvolání (ostatně stejně jako odvolání do předběžného opatření) bylo obstrukční jednání, které mělo zabránit žalobkyni, aby byla úspěšná se zablokováním nakládání s předmětnou nemovitostí. Soud tak úkony spojené s těmito odvoláními považuje za neúčelné.

51. Stejně pak soud posuzuje návrhy žalovaného na přerušení řízení. Tyto byly vzneseny za situace, kdy jedno z dotčených řízení bylo nepravomocně zastaveno a druhé vůbec neřešilo otázku, která by mohla být podkladem tohoto rozhodnutí. I tyto náklady shledal soud za neúčelně vynaložené.