35 C 47/2023 - 278

Rubrum

Okresní soud ve Zlíně rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Kocábovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 245 250 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 245 250 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 245 250 Kč od 1. 6. 2022 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 107 712 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] po žalované domáhala zaplacení částky ve výši [částka] jako provize vč. DPH a částky [částka] jako smluvní pokuty vč. DPH, vše s příslušenstvím, z titulu smlouvy o zprostředkování uzavřené mezi účastnicemi dne [datum]. Žalobu odůvodnila v podstatných skutečnostech tím, že se pro žalovanou zavázala zprostředkovat uzavření kupní smlouvy o prodeji nemovitostí žalované. Svůj závazek realizovala mj. tím, že na inzerát žalobkyně umístěný na webových stránkách realitního serveru reagovali dne [datum] manželé [jméno FO], se kterými žalobkyně následně korespondovala emailem ve věci koupě včetně zaslání dokumentace a dne [datum] proběhla prohlídka nemovitosti za účasti zástupce žalobkyně. Poté však došlo k vypovězení zprostředkovatelské smlouvy a žalovaná bez vědomí a účasti zprostředkovatele uzavřela s manžely [jméno FO] dne [datum] kupní smlouvu o prodeji nemovitostí žalované za kupní cenu ve výši [částka]. Žalobkyni tak v souladu se smluvním ujednáním přísluší nárok na provizi. Protože žalovaná svým jednáním porušila závazek podle zprostředkovatelské smlouvy, že veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí realitní zprostředkovatel budou realizovány výlučně přes realitního zprostředkovatele a že bez jeho vědomí neuzavře realitní smlouvu či smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitosti s obdobou, jež byla vyhledána realitním zprostředkovatelem, a to ani v době po skončení platnosti této smlouvy, který byl zajištěn smluvní pokutou, domáhá se žalobkyně i zaplacení smluvní pokuty.

2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Bránila se v podstatných skutečnostech tím, že zprostředkovatelská smlouva je neplatná, když obsahovala ujednání o výhradním zastoupení, avšak byla uzavřena na dobu delší, než zákon u výhradního zastoupení připouští. Případně smlouva skončila dne [datum], nebo [datum] uplynutím sjednané doby, když nedošlo k jejímu prodloužení, nebo nejpozději v říjnu 2021, kdy žalovaná dala žalobkyni najevo, že si nepřeje, aby se dále angažovala v prodeji nemovitosti, což je nutno podle obsahu považovat za výpověď zprostředkovatelské smlouvy. Namítala, že ujednání o smluvní pokutě je neplatné, když není zřejmé, ke které konkrétní smluvní povinnosti se váže. Svou obranu založila také na skutečnosti, že žalovaná byla velice nespokojená s činností, resp. nečinností žalobkyně v případě prodeje nemovitosti, které nakonec prodala manželům [jméno FO], když z důvodů na straně žalobkyně nebyla schopna dotáhnout prodej do konce, prodej předchozím zájemcům byl opakovaně zmařen. Dovozovala tak, že žalobkyni nepřísluší právo na provizi s odkazem na ust. § 19 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování a popsala, jak ona vnímala aktivitu žalobkyně při realizaci prodeje nemovitosti.

3. Rozsudkem ze dne [datum], č. j. [spisová značka], soud ve výroku I. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % z částky [částka] od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku, ve výroku II. zamítl žalobu v části, v níž se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení částky [částka] s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % z částky [částka] od [datum] do zaplacení a ve výroku III. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka] do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně. [právnická osoba] odvolání žalované do odst. I. a II. výroku Krajský soud v Brně, pobočka ve [adresa] usnesením ze dne [datum], č.j. [spisová značka], které nabylo právní moci dne [datum], rozsudek soudu I. stupně v napadených výrocích I. a III. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení Dokazování 5. Zprostředkovatelskou smlouvou (č.l. 5) uzavřenou dne [datum] mezi žalobkyní jako realitním zprostředkovatelem a žalovanou jako zájemcem ve smyslu zák. č. 39/2020 Sb. bylo prokázáno: čl. I., že zájemce je vlastníkem - pozemku p.č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba: budova s č.p. [Anonymizováno], rodinný dům - pozemku p.č. [hodnota], - pozemku p.č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je rozestavěná budova bez způsobu využití, - pozemku p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] [Anonymizováno] m2, v katastrálním území [adresa] zapsané na LV č. [hodnota] čl. II bod 1), že zprostředkovatel se zavázal zájemci zprostředkovat uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitostí (realitní smlouvu) konkretizovaných v čl. I. smlouvy se třetí osobou. Cena požadovaná zájemcem za převod nemovitostí je [částka]. Výše kupní ceny může být snížena na základě výslovného požadavku ze strany zájemce; čl. II. bod 2, že v případě, že na základě činnosti realitního zprostředkovatele dojde k uzavření realitní smlouvy, zaplatí zájemce zprostředkovateli provizi ve výši 4,5 % z konečné kupní ceny. Provize je splatná dnem uzavření realitní smlouvy; čl. II. bod 4, že zájemce bere na vědomí, že zprostředkovatel je plátcem daně z přidané hodnoty a že v částkách účtovaných realitním zprostředkovatelem dle této smlouvy není DPH zahrnuta; čl. III odst. 1 bod b), že zájemce se zavázal mj., že veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí realitní zprostředkovatel budou realizovány výlučně přes realitního zprostředkovatele a že bez jeho vědomí neuzavře realitní smlouvu či smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitosti s obdobou, jež byla vyhledána realitním zprostředkovatelem, a to ani v době po skončení platnosti této smlouvy; čl. III. odst. 1 písm. e), že se zájemce zavázal, že neuzavře v době trvání smlouvy realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitosti s jinou osobu, než jí byla obstarána činností realitního zprostředkovatele; čl. III. odst. 1 písm. f), že se zájemce zavázal, že za účelem převodu nemovitostí neuzavře po dobu trvání smlouvy stejnou nebo podobnou zprostředkovatelskou smlouvu s jinou osobou nebo jinak využívat služeb třetích osob ke zprostředkování uzavření realitní smlouvy; čl. IV, že pokud zájemce poruší některé ze svých povinností uvedených v této smlouvě nebo pokud uvede v této smlouvě nepravdivé informace, zavazuje se zaplatit realitnímu zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 0,5 % z kupní ceny uvedené v čl. II. odst. 1 této smlouvy; čl. V. bod 7, že vzniku práva realitního zprostředkovatele na provizi nebrání skutečnost, že teprve po zániku této smlouvy dojde k uzavření realitní smlouvy, pokud realitní zprostředkovatel umožnil prohlídku nemovitosti nebo předal podklady k nemovitostem kupujícímu v době platností této smlouvy; čl. VI bod 1, že smlouva je uzavřena na dobu určitou do [datum]. V případě, že ze strany kteréhokoli z účastníků smlouvy nedojde nejméně pět dnů před skončením její platnosti k doručení písemného oznámení, že již nemá zájem na dalším prodloužení této smlouvy, platnost této smlouvy se prodlužuje vždy o další dva kalendářní měsíce; čl. VI bod 2, že tuto smlouvu může vypovědět kterákoli ze stran bez udání důvodu s tím, že výpovědní lhůta je 14 dní a běží ode dne doručení výpovědi druhé smluvní straně.

6. Bylo nesporné, že vůle stran směřovala k uzavření smlouvy s výhradním zastoupením.

7. V této souvislosti strany předkládaly řadu argumentů i bylo provedeno dokazování předloženými listinami, nicméně pro nespornost této skutečnosti není nutno dovozovat z provedeného dokazování relevantní skutková zjištění. Proto soud nečiní žádné závěry - z inzerátu žalobkyně, kterým se žalobkyně prezentuje na internetu (č.l. 169) s tím, že poskytuje zálohy před prodejem, přičemž podle žalované se nemá jednat o zálohy, ale o půjčky, čímž žalovaná dokládá jednak svoji motivaci k právnímu jednání (naplnění jednoho z požadavků, pro který se žalovaná obrátila na žalobkyni jako realitního zprostředkovatele), jednak z něho dovozuje sjednání výhradního zastoupení (oplátkou za poskytnutí zápůjčky), jehož sjednání však je nesporné (oplátka za poskytnutí zápůjčky je pak opět motivací k právnímu jednání, která není pro posouzení právního jednání relevantní); - z emailu ze dne [datum] (č.l. 203) kterým žalobkyně zaslala žalované návrh smlouvy, kterou označila za „exkluzivní“; - z emailu žalované ze dne [datum] (č.l. 177), kterým žalovaná sdělila žalobkyni mj., že „uběhlo přes třináct měsíců, kdy s žalobkyní uzavřela výhradní zprostředkovatelskou smlouvu“, mj. z čehož žalobkyně dovozuje, že si žalovaná byla vědoma uzavření smlouvy o výhradním realitním zastoupení; - z emailu ze dne [datum] (č. l. 205), kterým pracovnice společnosti [právnická osoba]. sdělila žalované, že nemovitost byla inzerovaná od [datum] do [datum], zčehož žalovaná dovozuje, že ačkoliv sdělila žalobkyni, že si nepřeje dále jakoukoliv činnost, že ukončila smlouvu emailem, přesto žalobkyně „dál inzerovala nemovitosti v rozporu s vůlí žalované, a jako výhradní zprostředkovatel. Tím žalovaná ukazuje, že se celou dobu tvářila jako výhradní zprostředkovatel.“ 8. Bylo sporné, jestli ujednání o výhradním zastoupení je ujednáním ne/oddělitelným od ostatního obsahu smlouvy. Soud má za to, že pro posouzení oddělitelnosti tohoto ujednání nelze vycházet ze skutečností, které nastaly až po uzavření smlouvy a v průběhu faktického naplňování obsahu zprostředkovatelské smlouvy. Proto soud nečiní pro věc žádná relevantní zjištění - ze smlouvy o úschově uzavřené [datum] mezi [jméno FO] jako uschovatelem, zástupcem žalobkyně jako schovatelem, žalovanou jako prodávající a za účasti žalobkyně jako zprostředkovatele (č.l. 171), - z výpisu z účtu žalované (č.l. 172), na který jí dne [datum] byla připsána platba [částka], o níž žalovaná dovozuje, že je to část kupní ceny zaplacená [jméno FO], a že tedy až k tomuto dni muselo dojít ke splacení zápůjčky od žalobkyně, na jejichž základě žalovaná dovozovala trvání žalobkyně na exkluzivitě i po datu [datum], resp. [datum], - z inzerátů z internetových stránek mapio.cz (č.l. 163, 165), na nichž byla uveřejněna inzerce prodeje nemovitosti žalované, v níž žalobkyně vystupuje jako výhradní prodejce v době poté, kdy jí žalovaná dala najevo, že si nepřeje, aby prováděla jakoukoli činnost.

9. Geometrickým plánem pro rozdělení pozemku, který zpracoval [jméno FO] dne [datum], č. 360/2021 (č.l. 202) bylo prokázáno, že došlo k rozdělení pozemku p.č. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2 zahrada na pozemky p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 1 [Anonymizováno] m2 zahrada, p.č. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2 zahrada a p.č. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2 zahrada, součet jejich výměr dává dohromady opět [Anonymizováno] 319 m2.

10. Výpisem z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], LV č. [hodnota] a LV č. [hodnota] (č.l. 7, 8) bylo prokázáno, že na základě kupních smluv ze dne [datum] a [datum] je [jméno FO] vlastníkem - pozemku p.č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba: budova s č.p. [Anonymizováno], rodinný dům, - pozemku p.č. [hodnota], - pozemku p.č. [Anonymizováno] - spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k pozemku p.č. [Anonymizováno]

11. Informací o pozemku (č.l. 201) bylo prokázáno, že vlastníky pozemku p.č. [Anonymizováno] manželé [jméno FO] a [jméno FO].

12. Emailem ze dne [datum] (č. l. 71) bylo prokázáno, že žalovaná žádala [jméno FO] o odstranění nabídky nemovitostí žalované na inzertních serverech a o vrácení černé složky A4 s fakturami.

13. Informací o přečtení mailu z [datum] (č. l. 206) bylo prokázáno, že adresát si tento email přečetl.

14. Emaily z [datum] a [datum] (č.l. 80-89, 110-114, 70) bylo prokázáno, že žalovaná se obracela na realitní servery se žádostí o odstranění inzerátu prodeje nemovitosti žalované s poukazem, že realitní kancelář nemá platnou smlouvu a žalovaná si nepřeje, aby její nemovitost inzerovala. Jedna z oslovených společností - společnost [právnická osoba] inzerce sdělila žalované, že po konzultaci s RK je inzerce nemovitosti žalované platná. Z toho žalovaná dovozuje, že žalobkyni muselo být známo, že žalovaná žádala o odstranění inzerátu a že tedy o spolupráci s žalobkyní už nemá zájem.

15. Výpovědí žalované podporované výpovědí svědka [jméno FO] k okolnostem sepsání emailu ze dne [datum] a zdali bylo úmyslem žalované jím vypovědět závazek ze zprostředkovatelské smlouvy a zda takový úmysl byl nebo musel být žalobkyni, bylo prokázáno, že když na přelomu září a října 2021 jednatelka žalobkyně přinesla žalované dokumenty, žalovaná jí při té příležitosti řeka, že nechce dál pokračovat s prodejem, protože je unavená, vyčerpaná, nevěří jednatelce, žádala o stažení inzerce, a že smlouva je neplatná. Konkrétní obsah rozhovoru žalovaná popsala následovně: „tak jsem jí říkala „paní [jméno FO], já potřebuji vrátit dokumentaci, všechny své věci, protože já už s vámi prodávat nebudu, trvalo to dlouho, dělala jste spoustu chyb, nejsem s Vámi spokojená, prodej nebyl profesionální“. Ona na to reagovala „ale my máme smlouvu“. Já jsem říkala „ale neplatnou“. Ona „dobře, tak si to prodejte, komu chcete, my máme kupce, ale budeme po vás chtít zaplatit náklady a práci“. Já jsem říkala „ale smlouvu neplatnou“. To je vše, ona odešla, já jsem se vrátila do bytu. Přítel byl celou dobu za dveřmi.“ Svědek [jméno FO] pak obsah rozhovoru popsal v podstatě totožně, když slyšel, že žalovaná jednatelce žalobkyně řekla, že už s ní nechce dál spolupracovat, že jí nic nedluží, reakce jednatelky žalobkyně byla, že mají smlouvu, na což žalovaná odpověděla, že neplatnou.

16. Výpovědí žalobkyně bylo prokázáno, že obsahem rozhovoru, který mezi účastnicemi měl proběhnout, když přinesla žalované list vlastnictví, bylo finanční vyrovnání týkající se splacení zápůjčky, s čímž měla žalobkyně být ochotna počkat až na prodej roubenky.

17. Žalobkyně i žalovaná ve své výpovědi dále obšírně popisovaly celý průběh realitního vztahu, což však jsou skutečnosti, které nejsou pro meritum relevantní, proto soud z z jejich výpovědí nečiní pro věc jiná skutková zjištění, než která jsou konstatována výše.

18. Ve výpovědích žalobkyně a žalované byla shoda o tom, že žalovaná žalobkyni žádala o vrácení dokumentů, pro které přijel [jméno FO].

19. Nicméně podle žalobkyně důvod k vrácení dokumentů byl, že už je měli v elektronické podobě, takže bylo zbytečné, aby měli originály, které vracejí klientům, a žalovaná měla požadavek na vrácení dokumentů odůvodnit pouze tím, že chce mít originály u sebe připravené na prohlídky pro potencionální zájemce, zatímco podle žalované důvod k vrácení měl spočívat v tom, že již nechtěla dál s žalobkyní pokračovat v realitním vztahu.

20. Výpovědí svědka [jméno FO] pak byla prokázána skutečnost, která byla vlastně nesporná, že [jméno FO] od žalobkyně vyzvedl černou složku s dokumenty, kterou žalobkyni předala dříve žalovaná pro účely realizace realitního závazku. Při tom žalobkyni pouze sdělil, že si přijel pro dokumenty, že ho posílá žalovaná, neřekl nic dalšího k tomu, proč ty dokumenty chce.

21. Účastnickou výpovědí žalobkyně (u jednání [datum], str. 10 protokolu, č.l. 260) bylo prokázáno, že žalovaná svoje stanovisko k prodeji s ohledem na zdlouhavý průběh průběžně měnila („vzhledem k tomu, že se to všechno takhle protahovalo, tak vlastně paní [jméno FO] v průběhu, od začátku několikrát “prodávám, neprodávám, nechám si to”. To bylo v průběhu celého jednání. Bylo na ni třeba hodně, když chtěla naplánovat celý den a proběhlo třeba devět prohlídek, tak už jsme byli všichni unavení, paní majitelka i my. Poté říkala “paní [jméno FO], když to nikdo nekoupí, tak to ukončím, já si to nechám”, potom zase “my to chceme prodat”, takže my jsme to měli celou dobu jako na horské dráze“). Žalobkyně pak konkrétně uvedla: „Takže potom paní [jméno FO] tam, jak zmiňovala, jak jsem četla jako výpověď, ale … výpověď podala, já jsem s ní mluvila, ale zase jsme se domluvily, že můžeme pokračovat v prohlídkách, že nebudeme dělat prohlídky mezi svátky, že chce mít zhruba od dvacátého klid, proto jsme začínali až první týden v lednu. Když přišlo to ukončení, volala žalobkyně žalované, jestli to myslí vážně, žalovaná říkala, že je unavená, ale že je možno pokračovat, domluvily se na leden.

22. Emailem ze dne [datum] (čl. 182) bylo prokázáno, že [jméno FO] se obracel na žalovanou s žádostí o zodpovězení několika otázek před podpisem rezervační smlouvy 23. Emailem ze dne [datum] (č.l. 247verte) bylo prokázáno, že ho sepsala žalovaná, která ho odeslala na adresu [jméno FO] a která v emailu reagovala na otázky [jméno FO] a posílala mu přílohou mailu podklady, které požadoval. Sama žalovaná pak u jednání připustila, že tento email psala.

24. Emailem ze dne [datum] (č.l. 184) bylo prokázáno, že [jméno FO] označený jako odesílatel [e-mail] žádal žalobkyni o zodpovězení otázek k roubence [adresa], na kterou se „byli dneska podívat“.

25. Emailovou korespondencí ze dne [datum] a [datum] (čl. 183) [jméno FO] sdělil žalobkyni, že do koupě roubenky nepůjdou a rozebral důvody pro toto rozhodnutí. Tento email žalobkyně přeposlala žalované, která reagovala dne [datum], že ji to mrzí.

26. Dopisem ze dne [datum] (č.l. 15) bylo prokázáno, že žalovaná smlouvu uzavřenou s žalobkyní dne [datum] žalobkyni vypověděla ke dni [datum].

27. Poptávkou (č.l. 12) bylo prokázáno, že dne [datum] se [jméno FO] se prostřednictvím serveru sreality.cz obrátila na žalobkyni s dotazem na její inzerát na prodej domu v Janovicích s tím, že manželé [jméno FO] by měli zájem o bližší informace a prohlídku domu.

28. Podací stvrzenkou a potvrzením [právnická osoba] (č.l. 69, 106) bylo prokázáno, že zásilka podaná k poštovní přepravě k doručení žalobkyni dne [datum] byla adresátovi doručena dne [datum].

29. Bylo nesporné, že dne [datum] manželé [jméno FO] realizovali prohlídku nemovitosti, které chtěla žalovaná prodat.

30. Emailovou korespondencí (č.l. 13-14) bylo prokázáno, že ve dnech [datum] – [datum] vedl [jméno FO] korespondenci s [jméno FO] z rklenka ve vztahu k prohlídce realizované dne [datum], poskytnutí dokumentace k pozemku a podrobnějších informací, avizoval zájem o koupi a rezervační smlouvu, vyřizování hypotéky, zajímal se o možnost další prohlídky, žalobkyně se zavázala zjistit a dát vědět, kdy bude „paní majitelka k dispozici“, a v posledním emailu dne [datum] [jméno FO] konkretizoval svoje telefonní číslo [tel. číslo] přímý kontakt s ním.

31. Emailem ze dne [datum] (č.l. 79) bylo prokázáno, že [jméno FO] informoval žalovanou, že z realitky se nikdo neozval – „ticho po pěšině“. Z jeho banky se ozvali, že by mohli přijít, a žádá žalovanou o spolupráci.

32. Výpovědí žalobkyně (jednání [datum], str. 11 protokolu, č.l. 261, 268) bylo prokázáno, že [jméno FO] se odmlčel. Potvrdil emailem, že žalobkyně má připravovat rezervační smlouvu, že má zájem. Na jeho žádost mu poslali podklady. Dal žalobkyni telefonní číslo, na kterém ho má kontaktovat, ale pak ho kontaktovat nešlo, což bylo v rozporu s tím, jak to moc vše chtěl, že měli připravit rezervační smlouvu, tak se prostě potom odmlčel. Komunikoval s ním především [jméno FO], pak se pokoušela ze svého telefonního čísla dovolat i jednatelka žalobkyně, nepodařilo se jí to.

33. Soud považuje za potřebné vyhodnotit věrohodnost výpovědí obou účastnic. Žalovaná se totiž v průběhu výpovědi žalobkyně nekompromisně vyjádřila, že žalobkyně nemluví pravdu, když podle žalované neměly proběhnout prohlídky se zájemci, které žalobkyně jmenovala, takže žalovaná chce navrženými výpověďmi těchto zájemců zpochybnit věrohodnost žalobkyně (u jednání [datum], str. 17 protokolu, č.l. 267).

34. Na druhou stranu nelze pominout striktní vyjádření žalované v rámci její účastnické výpovědi, že: - odmítá, že by ona sama poskytovala součinnost ke zprostředkování prodeje [jméno FO] s tím, že vše se mělo dít za jejími zády, kdy žalobkyně měla v tomto směru naléhat na přítele žalované [jméno FO], což pak mělo vést i k partnerským problémům, a že ohledně [jméno FO] poskytoval součinnost pouze [jméno FO] bez vědomí žalované (jednání [datum], str. 6, 7 protokolu, čl. 222, 223, jednání [datum], str. 5 protokolu, č.l. 255), - „[jméno FO] nezná, neví, kdo to je“ (jednání [datum], str. 8 protokolu, č.l. 224), avšak bylo prokázáno - emailem ze dne [datum] (čl. 182), že [jméno FO] se obracel na žalovanou s žádostí o zodpovězení několika otázek před podpisem rezervační smlouvy, - emailem ze dne [datum] (č.l. 247verte), že ho sepsala žalovaná, která ho odeslala na adresu [jméno FO] a která v emailu reagovala na otázky [jméno FO] a posílala mu přílohou mailu podklady, které požadoval. Sama žalovaná pak u jednání připustila, že tento email psala; - emailem ze dne [datum] (č.l. 184), že [jméno FO] označený jako odesílatel [e-mail] žádal žalobkyni o zodpovězení otázek k roubence [adresa], na kterou se „byli dneska podívat“, - emailovou korespondencí ze dne [datum] a [datum] (čl. 183), že [jméno FO] sdělil žalobkyni, že do koupě roubenky nepůjdou a rozebral důvody pro toto rozhodnutí, tento email žalobkyně přeposlala žalované, která reagovala dne [datum], že ji to mrzí, takže při použití rétoriky žalované ani žalovaná v těchto souvislostech nemluvila pravdu.

35. Výpověď ani jedné z účastnic soud neshledává apriori nevěrohodnou. Nevěrohodnost nemůže způsobit pouze skutečnost, že každá z účastnic skutečnosti, které se odehrály v rámci realitního vztahu, popisuje jinak, s jiným hodnocením. Nicméně obě popisují skutečnosti, které vnímaly v průběhu realitního vztahu, spontánně, velmi podrobně, s logickými návaznostmi. Nelze uzavřít, že výpověď žalované je nevěrohodná jen kvůli detailům spočívajícím v tom, že si žalovaná nevybavuje osoby, které přišly na prohlídku nemovitosti – nejméně [jméno FO] jmenovaný žalobkyní jako potencionální zájemce na prohlídce byl, ve vztahu k němu vedla žalovaná s žalobkyní emailovou komunikaci vyjadřující lítost nad tím, že si koupi nemovitosti rozmyslel, přitom žalovaná negovala, že by tohoto zájemce znala a striktně odmítala, že by na prohlídce byl. Stejně tak ve vztahu k zájemci [jméno FO] žalovaná striktně odmítala poskytnutí jakékoliv součinnosti s tím, že se vše odehrávalo za jejími zády, aby pak pod vlivem doložení emailové korespondence, kterou s tímto zájemcem vedla žalovaná osobně, připustila, že takový email psala.

36. Kromě toho pro závěry ve vztahu k posouzení úmyslu ukončit smluvní vztah emailem ze dne [datum] soud vychází z obsahu rozhovoru, který se před tím měl odehrát mezi žalovanou a žalobkyní, jak jeho obsah popsala žalovaná (když žalobkyně obsah rozhovoru popisovala jinak), s dopady na právní hodnocení věci, které jsou rozebrány dále.

37. Výpisem z katastru nemovitostí vedeným Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], LV č. [hodnota] ve vztahu k vlastnictví evidovanému pro [jméno FO] a [jméno FO] a výpisem z katastru nemovitostí vedeným Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], LV č. [hodnota] a kupní smlouvou uzavřenou dne [datum] mezi žalovanou jako prodávající a [jméno FO] a [jméno FO] jako kupujícími s potvrzením o zaplacení kupní ceny (č. l. 8, 10,16, 18verte) bylo prokázáno, že žalovaná kupní smlouvou ze dne [datum] prodala manželům [jméno FO] - pozemek p.č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je rozestavěná stavba, - pozemek p.č. [Anonymizováno]1 a - spoluvlastnický podíl o velikosti jedna polovina na pozemku p.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] za kupní cenu ve výši [částka]. Kupní smlouva i potvrzení o zaplacení kupní ceny jsou zpracovány advokátní kanceláří zástupce žalované [Jméno advokáta B].

38. Dopisem ze dne [datum] s kopií obálky (č.l. 21, 22) bylo prokázáno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě provize ve výši [částka] vč. DPH a smluvní pokuty [částka] vč. DPH do [datum] s odkazem mj. na skutečnost, že zprostředkovatel obstaral jako kupující konkrétních nemovitostí manžele [jméno FO] a [jméno FO], dne [datum] byla kupujícím umožněna prohlídka a předána dokumentace, na čemž nic nemění skutečnost, že poté došlo k ukončení zprostředkovatelské smlouvy a uzavření kupní smlouvy s kupujícími bez vědomí a účasti zprostředkovatele. Zásilka zaslaná jako doporučený dopis žalované na adresu [adresa] byla odesílateli vrácena jako nevyzvednutá.

39. Dopisem ze dne [datum] zaslaným na emailovou adresu zástupce žalobkyně s doklady o doručení (č.l. 53, 54-56) bylo prokázáno, že žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce reagovala na výzvu žalobkyně ze dne [datum], nárok žalobkyně neuznala, rozebrala důvody, pro které považuje zprostředkovatelskou smlouvu za neplatnou.

40. Soud nečiní pro věc žádná relevantní skutková zjištění: - z listiny označené Tržní posouzení nemovitosti Prodej, dům rodinný 200 m2 (čl. 236), které bylo vypracováno pro žalovanou dne [datum], v souvislosti s čímž žalovaná argumentuje na čl. 234, třetí odst., že bylo přihlédnuto k odhadu, který nechala sama udělat, a že žalobkyně nenechala udělat fotky z dronu, jak slibovala; - z emailů ze dne [datum] (č.l. 238, 239), kterými žalovaná zaslala žalobkyni foto novostavby s průvodním sdělením, že „střecha se pro ně stává noční můrou, kéž by se stará chalupa v Janovicích prodala co nejdříve, ať to můžeme dokončit“, posílá též fotky staré chalupy z léta a roubenku, kterou chce prodat na jaře, přičemž v podání ze dne [datum] (na čl.233verte) odůvodňovala tyto důkazní návrhy tím, že požadovala rychlý prodej nemovitostí, a foto posílala, aby žalobkyně pochopila, že na prodej spěchá; - z emailu ze dne [datum] (č.l. 162), kterým žalovaná sdělovala žalobkyni, že potřebuje co nejdřív řešit prodej staré chalupy; - z konceptu smlouvy o budoucí smlouvě kupní mezi žalovanou a [jméno FO] a Marcelou Berith (č.l. 72); - z konceptu kupní smlouvy mezi žalovanou a [jméno FO] (č.l. 75); - ze zápisu z 5. veřejného zasedání zastupitelstva obce [adresa] (č.l. 115); - z emailu ze dne [datum] (čl. 178), kterým žalobkyně zaslala žalované tabulku rozpisu prohlídek [datum]; - z emailu ze dne [datum] (č.l. 108), ve vztahu ke kterému sice odvolací soud konstatoval, že by dle jeho názoru mohl mít pro věc význam, který však odvolací soud blíže nespecifikoval, a soud I. stupně setrvává na svém závěru, že v tomto emailu žádný význam pro věc neshledává, když tímto emailem žalovaná zaslala žalobkyni doklady pro kupce staré chalupy, info o krocích, které probíhají, žádost, aby se vše pohnulo, že už se v tom babrají 7 měsíců, musí platit na různé strany, mají rozestavěný dům, ceny jdou nahoru, zase bude zavřená republika, prosí, že je nutno činit, „ať se zase zbytečně nezablokujeme“; - emailu ze dne [datum] (č.l. 241), který žalovaná zaslala adresátovi označenému jako [e-mail] email, v němž „děkovala za prodej, určitě to vyjde“ a poslala „dnešní fota roubenky se zahradou“, což žalovaná v podání ze dne [datum] (na č.l. 234) dole odůvodňovala, že děkovala pouze [jméno FO], která není makléřka a byla schopná hned na první prohlídce najít [jméno FO], a že nechtěla pokračovat dál s žalobkyní; - z emailu ze dne [datum] (č.l. 179) žalobkyně žalované se soupise zájemců o nemovitost; - z emailu ze dne [datum] (č.l. 247) mezi žalobkyní a [jméno FO], jehož podstatným obsahem je odmítnutí koupě nemovitosti [jméno FO] a rozvedení důvodů, které ho k jejímu odmítnutí vedou; - z emailu ze dne [datum] (č.l. 240), kterým žalobkyně zaslala adresátům označeným jako žalovaná, [e-mail] a [e-mail] elektronické dokumenty označené jako půdorys, projekt, rozhodnutí o umístění stavby, zahájení vodoprávního řízení, povolení elektropřípojka, stavební povolení, smlouva věcné břemeno, přičemž tímto emailem žalovaná (č.l. 234verte) vyvrací tvrzení žalobkyně, že jí žalovaná měla dát znovu k dispozici dokumenty, protože je měla v elektronické podobě a stačilo jí [jméno FO] přeposlat tento email; - ze zprávy ze dne [datum] SM VaK [adresa] (č.l. 185); - z poptávky na inzerát [datum] (č.l. 191); - z poptávky na inzerát [datum] (č.l. 190); - z poptávky a žádost o termín prohlídky [datum] (č.l. 189); - z poptávky na inzerát [datum] (č.l. 188); - z poptávky na inzerát a zájem o prohlídku [datum] (č.l. 187); - z poptávky na inzerát [datum] (č.l. 193); - z poptávky na inzerát [datum] (č.l. 186).

41. Všechny důkazy konkretizované v předchozím bodě prokazují buď motivaci k právnímu jednání žalované (požadavky na rychlost), nebo se pojí s výhradami žalované vůči celému průběhu realitního vztahu, s nímž žalovaná vyslovuje nespokojenost, proti čemuž předkládá žalobkyně protiargumenty, nicméně jedná se o skutečnosti pro meritum irelevantní, protože obsahovou náplň a kvalitu zprostředkovatelského vztahu, resp. nečinnost zprostředkovatele je z pohledu § 19 odst. 4 realitního zákona nutno vyhodnocovat ve vztahu k realitní smlouvě, která byla uzavřena až po ukončení platnosti smlouvy o zprostředkování, nikoliv hodnotit aktivitu zprostředkovatele v průběhu celého trvání zprostředkovatelského vztahu.

42. Z obdobných důvodů byly zamítnuty návrhy provedení dokazování výslechem svědků manželů [jméno FO], Berith, [jméno FO], [jméno FO] a Zedníkové, [jméno FO], [jméno FO], neboť nečinnost žalobkyně, která by byla relevantní v intencích ust. § 19 odst. 4 zákona, je nutno posuzovat ve vztahu ke konkrétní realitní smlouvě uzavřené po ukončení zprostředkovatelské smlouvy a prokazování skutkového stavu spočívajícího v nerealizování předchozích příležitostí k uzavření možných realitních smluv a důvodů, pro které k jejich realizaci nedošlo, není pro posouzení věci relevantní.

43. Pro věc nemá relevantní význam, že emailem ze dne [datum] (č.l. 109) [jméno FO] kontaktoval žalovanou se žádostí, zda a kdy by se mohl zastavit pro dokumenty, když potencionální význam, který tomuto emailu přikládal odvolací soud, blíže specifikován nebyl a soud I. stupně v něm žádný význam pro řízení neshledává. Závěr o skutkovém stavu 44. Dne [datum] žalobkyně a žalovaná uzavřely zprostředkovatelskou smlouvu ve vztahu ke zprostředkování uzavření kupní smlouvy na prodej konkretizovaných nemovitostí, práva a povinnosti v ní sjednaná jsou podrobně popsána v bodě 3 odůvodnění, na které soud pro stručnost odkazuje.

45. Geometrickým plánem zpracovaným dne [datum] (č.l. 202) byl pozemek p.č. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] [Anonymizováno] m2 rozdělen na pozemky p.č. [Anonymizováno][Anonymizováno], p.č. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2 zahrada a p.č. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2 zahrada, když součet jejich výměr dává dohromady opět [Anonymizováno] [Anonymizováno] m2.

46. Vlastníkem - pozemku p.č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba: budova s č.p. [Anonymizováno], rodinný dům, - pozemku p.č. [hodnota], - pozemku p.č. [Anonymizováno] , - spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k pozemku p.č. [Anonymizováno] se stal [jméno FO] na základě kupních smluv ze dne [datum] a [datum], 47. Vlastníky pozemku p.č. [Anonymizováno] se stali manželé [jméno FO] a [jméno FO].

48. Na začátku října 2021 proběhl mezi jednatelkou žalobkyně a žalovanou rozhovor, jehož obsahem bylo: podle žalované sdělení, že již nechce dále pokračovat s prodejem, protože je unavená, vyčerpaná, nevěří jednatelce, žádala o stažení inzerce, a že smlouva je neplatná. Konkrétní obsah rozhovoru žalovaná popsala následovně: „tak jsem jí říkala „paní [jméno FO], já potřebuji vrátit dokumentaci, všechny své věci, protože já už s vámi prodávat nebudu, trvalo to dlouho, dělala jste spoustu chyb, nejsem s Vámi spokojená, prodej nebyl profesionální“. Ona na to reagovala „ale my máme smlouvu“. Já jsem říkala „ale neplatnou“. Ona „dobře, tak si to prodejte, komu chcete, my máme kupce, ale budeme po vás chtít zaplatit náklady a práci“. Já jsem říkala „ale smlouvu neplatnou“; podle žalobkyně finanční vyrovnání týkající se splacení zápůjčky, s čímž měla žalobkyně být ochotna počkat až na prodej roubenky.

49. Dne [datum] žalovaná emailem žádala [jméno FO] o odstranění nabídky nemovitostí žalované na inzertních serverech a o vrácení černé složky A4 s fakturami. Tento email byl adresátem přečten.

50. Dokumenty vyzvedl [jméno FO] u žalobkyně v místě bydliště jednatelky, při tom žalobkyni pouze sdělil, že si přijel pro dokumenty, že ho posílá žalovaná, neřekl nic dalšího k tomu, proč ty dokumenty chce.

51. Dne [datum] a [datum] se žalovaná obracela na realitní servery se žádostí o odstranění inzerátu prodeje nemovitosti žalované s poukazem, že realitní kancelář nemá platnou smlouvu a žalovaná si nepřeje, aby její nemovitost inzerovala. Jedna z oslovených společností - sdělila žalované, že po konzultaci s realitní kanceláří je inzerce nemovitosti žalované platná.

52. Jednatelka žalobkyně poté, co přišlo „výpověď/ukončení“ smlouvy, kontaktovala žalovanou, domluvily se, že žalobkyně může pokračovat v prohlídkách, že nebudou dělat prohlídky mezi svátky, domluvily se na leden.

53. Dne [datum] se [jméno FO] obrátil na žalovanou se žádostí o zodpovězení několika otázek před podpisem rezervační smlouvy, žalovaná mu emailem ze dne [datum], který sepsala, odpověděla, reagovala na otázky a poslala podklady, které požadoval. Dne [datum] se uskutečnila prohlídka nemovitosti s [jméno FO], který po její realizaci emailem ze dne [datum] žádal o zodpovězení otázek, přičemž dne [datum] žalobkyni koupi roubenky odmítl emailem, který žalobkyně přeposlala žalované a žalovaná na to reagovala dne emailem ze dne [datum], v němž vyjádřila lítost.

54. Dne [datum] žalovaná datovala dopis obsahující výpověď smlouvy ke dni [datum] a téhož dne [datum] podala k poštovní přepravě zásilku určenou k doručen žalobkyni.

55. Dne [datum] se [jméno FO] se prostřednictvím serveru sreality.cz obrátila na žalobkyni s dotazem na její inzerát na prodej nemovitosti žalované.

56. Dne [datum] se výpověď smlouvy dostala do dispoziční sféry žalobkyně.

57. Dne [datum] proběhla prohlídka nemovitosti žalované manžely [jméno FO].

58. Ve dnech [datum] – [datum] vedl [jméno FO] korespondenci s [jméno FO] z rklenka ve vztahu k prohlídce realizované dne [datum], poskytnutí dokumentace k pozemku a podrobnějších informací, avizoval zájem o koupi a rezervační smlouvu, vyřizování hypotéky, zajímal se o možnost další prohlídky, žalobkyně se zavázala zjistit a dát vědět, kdy bude „paní majitelka k dispozici“, a v posledním emailu dne [datum] [jméno FO] konkretizoval svoje telefonní číslo [tel. číslo] přímý kontakt s ním.

59. Emailem ze dne [datum] [jméno FO] informoval žalovanou, že z realitky se nikdo neozval.

60. Žalobkyně se v období po [datum] bezúspěšně pokoušela [jméno FO] kontaktovat telefonicky, [jméno FO] se podle žalobkyně odmlčel.

61. Dne [datum] uplynula výpovědní lhůta zprostředkovatelské smlouvy.

62. Dne [datum] žalovaná a manželé [jméno FO] uzavřeli kupní smlouvu o převodu nemovitostí, smlouva byla zpracována advokátní kanceláří zástupce žalované.

63. Dne [datum] žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě provize ve výši [částka] vč. DPH (a smluvní pokuty [částka] vč. DPH) do [datum] s odkazem mj. na skutečnost, že jako zprostředkovatel obstarala jako kupující konkrétních nemovitostí manžele [jméno FO] a [jméno FO], dne [datum] byla kupujícím umožněna prohlídka a předána dokumentace. Právní posouzení věci 64. Podle § 2445 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi, přičemž podle ustanovení § 2447 odst. 2 občanského zákoníku platí, že bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

65. Podle § 1 zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování (dále jen „zákon“) tento zákon upravuje některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související; 66. Podle § 2 zákona pro účely tohoto zákona se rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí e) vlastnického práva k nemovité věci, nebo f) práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

67. Podle § 9 odst. 1 zákona realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

68. Podle § 9 odst. 2 zákona smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.

69. Podle § 10 odst. 1) zákona smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení.

70. Podle § 10 odst. 3 zákona neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

71. Podle § 17 odst. 1 zákona výhradním realitním zprostředkováním se rozumí ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem učiněné ohledně konkrétního předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele.

72. Podle § 17 odst. 2 zákona ujednání o výhradním realitním zprostředkování může nabýt účinnosti nejdříve dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování mezi týmiž smluvními stranami a ohledně téhož předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání.

73. Podle § 17 odst. 3 zákona na ujednání o výhradním realitním zprostředkování, které není obsaženo ve smlouvě o realitním zprostředkování, se použijí § 9 odst. 2 a § 13 obdobně.

74. Podle § 17 odst. 4 zákona výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.

75. Podle § 19 odst. 1 zákona není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.

76. Podle § 19 odst. 4 zákona byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.

77. Podle § 576 občanského zákoníku týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo, i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas.

78. Podle § 1968 věty první občanského zákoníku dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení.

79. Podle § 1970 občanského zákoníku po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

80. Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ve znění nařízení č. 434/2017 Sb., výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

81. Podle § 2048 věta první občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

82. Podle § 1813 občanského zákoníku se má za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

83. Podle § 1815 občanského zákoníku k nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

84. Žalobkyně jako realitní zprostředkovatel a žalovaná jako zájemce uzavřely dne [datum] písemnou smlouvu o zprostředkování ve smyslu § 2445 občanského zákoníku, která podléhá regulaci zákona o realitním zprostředkování, když žalobkyně se zavázala žalované zprostředkovat uzavření kupní smlouvy o převodu konkretizovaných nemovitostí, kterou lze ve smyslu § 2 písm. d) bod 1 považovat ze realitní smlouvu. Účelem zákona o realitním zprostředkování pak je komplexněji upravit právní vztahy, které vznikají při zprostředkování uzavření specifického typu smluv definovaných právě v zákoně o realitním zprostředkování jako realitní smlouvy.

85. Na základě této smlouvy se žalobkyně zavázala zprostředkovat žalované uzavření kupní smlouvy o převodu konkretizovaných nemovitostí a žalovaná se zavázala zaplatit žalobkyni provizi ve výši 4,5 % z konečné kupní ceny.

86. Žalované u jednání konaného dne [datum] uplatnila další obrannou argumentaci spočívající v tom, že k prodeji nemovitostí mělo dojít vcelku, to znamená všechny nemovitosti současně, což takto bylo mezi žalobcem a žalovanou smluvně dohodnuto, jak to má vyplývat z článku II. odstavec 1 zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum], kde se hovoří o prodeji všech nemovitostí na základě jedné kupní smlouvy za cenu [částka]. K tomuto však nedošlo, neboť došlo k prodeji jen části nemovitostí uvedených v článku I. odstavce 1 zprostředkovatelské smlouvy [jméno FO] (navíc na základě dvou kupních smluv ze dne [datum] a [datum]). Vzhledem k tomu se již stalo zcela bezpředmětným ustanovení článku II. odstavec 1 zprostředkovatelské smlouvy, neboť toto ustanovení hovořilo o jedné kupní smlouvě za cenu [částka]. Vzhledem k tomu, že po prodeji části nemovitostí panu [jméno FO] nedošlo k uzavření nové zprostředkovatelské smlouvy mezi žalobcem a žalovanou na prodej zbývajících pozemků, kde by byla i vymezena kupní cena za prodej těchto zbývajících pozemků, resp. nedošlo ani ke změně zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] např. formou písemného dodatku, je zjevné, že po prodeji první části pozemků panu [jméno FO] neměla žalobkyně právní podklad, tzn. platnou smlouvu podle realitního zákona, která by ji opravňovala ke zprostředkování prodeje nemovitostí žalované. Navíc v souvislosti s prodejem pozemků [jméno FO] došlo rovněž k rozdělení pozemku p. č. [Anonymizováno]ú. [adresa], Jo, přičemž oddělením od pozemku p. č. [hodnota] /1 vznikly dvě nové parcely – pozemek p.č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno]. Původní výměra pozemku p. č. [Anonymizováno] byla [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] m2, což je uvedeno i ve zprostředkovatelské smlouvě, zatímco následně došlo ke změně výměry této parcely na [Anonymizováno] m2. Žalobkyně tak po této změně neměla ve zprostředkovatelské smlouvě ze dne [datum] jak uvedenou správnou výměru pozemků, tak správně označené pozemky žalované, jejichž prodej měla zprostředkovávat, tak ani nijak stanovenou kupní cenu těchto pozemků, protože ta původní stanovená kupní cena ve výši [částka] se stala v důsledku prodeje jen části nemovitostí [jméno FO] zcela bezpředmětnou. Tím zprostředkovatelská smlouva ze dne [datum] přestala splňovat požadavky § 10 odst. 1 písm. a) a b) realitního zákona. Rovněž tak platí, že ujednání o provizi dle článku II. odstavce 2 zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] mělo vazbu na uzavření jedné realitní smlouvy uvedené v článku II. odstavec 1 zprostředkovatelské smlouvy, tzn. vazbu na jednu kupní smlouvu na všechny nemovitosti. Vzhledem k tomu, že k uzavření jedné kupní smlouvy nedošlo, nastal zde po prodeji nemovitostí [jméno FO] stav, kdy zprostředkovatelská smlouva ze dne [datum] neměla ujednání o provizi dle § 10 odst. 1 písmeno c) realitního zákona. Žalovaná se proto ze všech těchto důvodů dovolává neplatnosti zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum], a to za dobu od okamžiku prodeje jedné části pozemku [jméno FO], tzn. za dobu od [datum], kdy bylo uzavřen druhá z kupních smluv s [jméno FO]. Žalovaná se dovolává neplatnosti této smlouvy v souladu s § 10 odst. 1) písmena a), b) i c) a odst. 3) realitního zákona.

87. S touto argumentací se soud neztotožňuje. Z jazykového výkladu ust. čl. II. odst. 1 zprostředkovatelské smlouvy nelze dovodit, že by se mělo jednat o uzavření pouze jedné realitní smlouvy - počet smluv, jimiž by měl být účel zprostředkovatelské smlouvy naplněn, není ve zprostředkovatelské smlouvě konkretizován, tedy není striktně stanoven prodej nemovitostí pouze jednou realitní smlouvou ani vyloučena možnost uzavření více realitních smluv.

88. Bylo tak nutno zjišťovat, jaká byla vůle účastníků zprostředkovatelské smlouvy a zda úmysl (v tomto případě žalované) zprostředkovat prodej nemovitostí třetí osobě pouze jednou kupní smlouvou byl žalobkyni znám.

89. Žalobkyně se vyjádřila tak, že vůle účastníků směřovala pouze ke zprostředkování prodeje nemovitosti bezu dalšího. Úmysl žalované prodat nemovitosti jednou kupní smlouvou žalobkyni nebyl znám, resp. žalovaná nikdy neprojevila vůli, že by po žalobkyni požadovala, aby prodej nemovitostí zprostředkovala jako celek a zajistila jediného kupce.

90. Žalovaná argumentovala, že oslovila žalobce jakožto realitní kancelář proto, že chtěla prodat všechny své nemovitosti v obci [adresa], a to najednou. Žalovaná tak učinila mj. proto, že jí nečekaně zemřel její syn, její další syn i přítel byli těžce nemocní, žalovaná rovněž již nezvládala péči o rozsáhlé pozemky a nebyla schopna dokončit rozestavěný dům. O všech těchto skutečnostech byla žalobkyně žalovanou informována, a to ještě před uzavřením smlouvy. Žalovaná chtěla prodej vyřešit co nejrychleji, což je uvedeno také v čl. III. odst. 2. písm. a. smlouvy. V tomto ustanovení je výslovně uvedeno, že realitní zprostředkovatel se zavazuje vyvinout maximální úsilí k obstarání kupujícího v nejkratší možné době, zejména inzercí v tisku, na internetu apod. V té době žalovaná nutně potřebovala peníze, přičemž žalobkyně jí nabídla, že jí půjčí částku [částka], a to formou služby „zálohy před prodejem nemovitostí na kupní cenu“. Podmínkou žalobkyně však bylo to, že spolu uzavřou smlouvu, a to jakožto výhradní smlouvu po celou dobu trvání smluvního vztahu. Žalobkyně vůbec nepřipouštěla, že by zde mohla být jiná varianta. Žalobkyně tedy trvala na tom, aby po celou dobu platnosti smlouvy mohla pouze a jen ona nabízet k prodeji nemovitosti žalované, s čímž žalovaná souhlasila. Žalovaná potřebovala prodej nemovitostí v co nejkratší době a půjčit částku [částka], přičemž žalobkyně jí slíbila prodej nemovitostí v co nejkratší době a zapůjčení částky [částka] (formou výše uvedené služby), avšak na oplátku požadovala výhradní (exkluzivní) prodej nemovitostí, a to po celou dobu trvání smlouvy. Vše mělo proběhnout rychle a najednou formou jediné kupní smlouvy, když prodej nemovitostí po částech by byl nepochybně zdlouhavější.

91. Nelze však dovodit, že žalovaná takovou vůli – prodat všechny nemovitosti jednou smlouvou vůči žalobkyni projevila, když vše popisované jsou motivace k právnímu jednání a domněnka žalované (že akcentovanému rychlému prodeji nejlépe odpovídá prodej jednou smlouvou) a nelze dovodit, že by takový úmysl měl být žalobkyni znám. Z jazykového vyjádření ve smlouvě nevyplývá, že by měl být prodej nemovitostí zprostředkován pouze jednou smlouvou, není vyloučena realizace vícero realitními smlouvami, a jazykový výklad pochybnosti nevyvolává. Obsah právního úkonu lze vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu, že z tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné formě. Je tak nutno uzavřít, že nebylo vyloučeno zprostředkovat prodej nemovitostí žalované vícero realitními smlouvami.

92. I po prodeji části nemovitostí [jméno FO] tak byla žalobkyně oprávněna v intencích uzavřené zprostředkovatelské smlouvy vyvíjet aktivitu ke splnění své povinnosti zprostředkovat i prodej zbývajících nemovitostí, na zprostředkování jejichž prodeje byla zprostředkovatelská smlouva uzavřena, přitom ve zprostředkovatelské smlouvě byly sjednány podmínky takového prodeje. Byl vymezen předmět zprostředkovávané smlouvy zcela jasně a určitě, když jím měl být mj. pozemek p.č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], přičemž lze dovodit totožnost pozemků vzniklých oddělením z tohoto pozemku geometrickým plánem zpracovaným [datum], kdy z pozemku p.č. [Anonymizováno] vznikly pozemky p.č. [Anonymizováno] [Anonymizováno] a [Anonymizováno], součet jejichž výměr odpovídá původní výměře nerozděleného pozemku p.č. [Anonymizováno][Anonymizováno]. Stejně tak vztahuje-li se ujednání o kupní ceně, která měla být zprostředkovaným prodejem dosažena, i ujednání o provizi mj. na zprostředkování prodeje nerozděleného pozemku p.č. [Anonymizováno], je nutno jejich sjednání vztáhnout i na pozemky z tohoto pozemku oddělené geometrickým plánem, který byl zpracován právě v souvislosti s realizací zprostředkovávaného prodeje. Rozhodně tak nelze dovodit neplatnost zprostředkovatelské smlouvy, která by nastala od [datum], a ani pozbytí její účinnosti k tomuto datu.

93. Nelze se ztotožnit ani s další argumentací žalované spočívající v tom, že v kupní smlouvě s manžely [jméno FO] je navíc ještě uveden prodej spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 k pozemku p. č. [Anonymizováno] k. ú. [adresa], přičemž tento pozemek není uveden ve zprostředkovatelské smlouvě, a kupní cena [částka] je uvedena včetně tohoto pozemku, přičemž žalobkyně požaduje provizi z celé této částky, ačkoli je tam i pozemek, jehož prodej vůbec nezprostředkovávala, z čehož žalovaná dovozuje, že již z tohoto důvodu nemá žalobkyně nárok na jakoukoliv provizi za prodej tohoto spoluvlastnického podílu.

94. Jak bylo vyhodnoceno již shora v souvislosti s předchozí argumentací žalované, pozemek p. č. 356/12 vznikl oddělením z pozemku p. č. 356/1 na základě geometrického plánu ze dne [datum]. Měla-li žalobkyně dle zprostředkovatelské smlouvy uzavřené dne [datum] zprostředkovat prodej pozemku p. č. 356/1, ze kterého po uzavření zprostředkovatelské smlouvy byly odděleny dva samostatné pozemky, lze mít za to, že se zprostředkovatelská smlouva vztahovala i na tyto nově vzniklé pozemky z původního pozemku, jehož prodej měl být podle zprostředkovatelské smlouvy zprostředkován. Nejedná se o jiný pozemek, na který by se zprostředkovatelská smlouva vůbec nevztahovala, je pouze jinak vymezen její stávající předmět, což však nemůže způsobit neplatnost či neúčinnost smlouvy.

95. Byla-li ve zprostředkovatelské smlouvě sjednána provize za zprostředkování prodeje pozemku p. č. [Anonymizováno] vztahuje se toto sjednání provize i na zprostředkování prodeje pozemku p. č. [Anonymizováno] vzniklého z původního předmětu zprostředkovatelské smlouvy.

96. Argumentaci, že prodej pozemku p. č. [Anonymizováno] žalobkyně vůbec nezprostředkovávala, lze vyhodnotit jako lichou i z toho důvodu, že ve vztahu k tomuto pozemku byl prodáván vždy spoluvlastnický podíl. Jeden spoluvlastnický podíl o velikosti jedna polovina byl prodán [jméno FO], ve vztahu k němuž, resp. uzavření kupních smluv s ním žalovaná žalobkyni nevytýká nedostatek zmocnění ke zprostředkování prodeje tohoto spoluvlastnického podílu. Ve vztahu k prodeji druhého spoluvlastnického podílu o velikosti jedna polovina k pozemku p. č. [Anonymizováno] realizovaného manželům [jméno FO] pak nelze dovozovat jiný režim než při prodeji spoluvlastnického podílu k témuž pozemku [jméno FO].

97. Smlouva obsahovala ve smyslu § 17 odst. 1 zákona ujednání o výhradním zastoupení, když - v čl. III. odst. 1 písm. b) se žalovaná zavázala, že veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí žalobkyně, budou realizovány výlučně přes žalobkyni a že bez jejího vědomí neuzavře realitní smlouvu či smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitosti s obdobou, jež byla vyhledána žalobkyní, a to ani v době po skončení platnosti této smlouvy a v čl. III. odst. 1 písm. f), - v čl. III. odst. 1 písm. e) se žalovaná zavázala, že neuzavře v době trvání smlouvy realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitosti s jinou osobu, než jí byla obstarána činností realitního zprostředkovatele, - v čl. III. odst. 1 písm. f) se žalovaná zavázala za účelem převodu nemovitostí neuzavře po dobu trvání smlouvy stejnou nebo podobnou zprostředkovatelskou smlouvu s jinou osobou nebo jinak využívat služeb třetích osob ke zprostředkování uzavření realitní smlouvy.

98. Toto ujednání je svým obsahem omezením práva žalované na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva žalované na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele ve smyslu § 17 odst. 1 zákona.

99. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum] s možností automatické prolongace vždy o další dva kalendářní měsíce, nedojde-li ze strany kteréhokoli z účastníků nejméně pět dnů před skončením její platnosti k doručení písemného oznámení, že již nemá zájem na dalším prodloužení této smlouvy.

100. Toto ujednání o době trvání smlouvy a automatické prolongaci se vztahuje na smlouvu jako celek, tzn. i na ujednání o výhradním realitním zprostředkování.

101. Žalovaná namítala, že smlouva je neplatná, protože ujednání o výhradním zastoupení nerespektuje ust. § 17 odst. 4 zákona, podle kterého výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců, přičemž však tato doba může být opakovaně prodloužena a prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.

102. Odvolací soud uzavřel, při vědomí toho, že soud I. stupně bude muset znovu provést řádnou interpretaci předmětné smlouvy, že v případě, kdy sjednané výhradní zastoupení (exkluzivita) bude ujednáním, které bude možné od ostatního obsahu oddělit, a kdy bude možno předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez této části (srov. § 576 o. z.), bude namístě učinit závěr, že ujednání o exkluzivitě bude v celém rozsahu rozporné s § 1812 odst. 2 o. z. ve znění účinném do [datum], tudíž se k němu nebude přihlížet. Jinými slovy řečeno (aniž by odvolací soud tento závěr presumoval) je možné vskutku v praxi dospět k závěru, že byť strany v rámci kontraktačního procesu směřovaly k uzavření výhradní zprostředkovatelské smlouvy, není vyloučeno (neměla-li být právě a jen uzavřena výhradní zprostředkovatelská smlouva), aby soud po shledání porušení § 17 odst. 4 ZoRZ dospěl k závěru o tom, že zprostředkovatelská smlouva je od počátku své účinnosti toliko nevýhradní. Výklad, kdy porušení § 17 odst. 4 ZoRZ má za následek, že smlouva o zprostředkování nebude od začátku výhradním zprostředkováním, nýbrž zprostředkováním nevýhradním, dle odvolacího soudu dostatečně chrání zájmy spotřebitele, na druhou stranu rovněž dostatečně reflektuje zásadu in favorem negotii vyjádřenou v § 574 o. z., tedy směřuje spíše k takovému výkladu, který povede k platnosti právního jednání, a nikoliv k jeho neplatnosti.

103. V souladu s pokynem odvolacího soudu soud I. stupně v této souvislosti tedy zjišťoval obsah předmětné smlouvy, a to nejen z jejího písemného znění, ale zabýval se otázkou, zda písemné znění koresponduje vůli stran se zaměřením, zda vůle stran směřovala k uzavření výhradního zastoupení, zda ujednání o výhradním zastoupení bylo od zbylého obsahu předmětné smlouvy oddělitelné a zdali ujednání o trvání závazku z předmětné smlouvy, resp. o jeho automatickém prodlužování bylo nějak provázáno s výhradním zastoupením, či nikoliv.

104. Bylo vlastně nesporné, že smlouva měla být uzavřena jako výhradní, žalovaná akceptovala požadavek žalobkyně, že bude pouze žalobkyně nabízet k prodeji nemovitost žalované. Spor byl o to, zda se jednalo o oddělitelné ustanovení od ostatního obsahu smlouvy v případě, že toto ujednání je neplatné pro nedodržení zákonných předpokladů sjednaní výhradního zastoupení či zda je v jeho důsledku neplatná smlouva jako celek.

105. I když byla doba trvání smlouvy jako celku, tedy i ujednání o výhradním zastoupení, sjednána na dobu přesahující šest měsíců, má soud za to, že ujednání o výhradním zastoupení obsažené v ust. čl. III odst. 1 písm. b) smlouvy je ujednáním od ostatního obsahu smlouvy oddělitelným a že tedy uplynutím doby šesti měsíců skončila jen jeho účinnost.

106. Pro tento závěr se soud opírá o jednak skutečnost, že ujednání o výhradním zastoupení není nutnou náležitostí smlouvy o realitním zprostředkování. Zákon totiž nestanoví, že by ujednání o výhradním zastoupení muselo být obsaženo přímo ve smlouvě o realitním zprostředkování, resp. v § 17 odst. 3 počítá se situací, že nebude obsaženo přímo ve smlouvě a pro takový případ i stanoví v § 17 odst. 3 pravidlo obdobného použití § 9 odst. 2 a § 13, a dle § 17 odst. 2 zákona ujednání o výhradním realitním zprostředkování může nabýt účinnosti nejdříve dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování mezi týmiž smluvními stranami a ohledně téhož předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání.

107. Také se lze ztotožnit s argumentací žalobkyně, že oddělitelnost ujednání o exkluzivitě lze dovodit na základě skutečnosti, že vůlí obou stran bylo uzavřít smlouvu realitním zprostředkování, u níž exkluzivita mohla být, a nemusela být ujednána, když na stěžejní závazky smluvních stran, tzn. na závazek žalobkyně poskytnout zprostředkovatelskou činnost a tomu odpovídající závazek žalované zaplatit provizi, nemělo ujednání o exkluzivitě žádný vliv. Tyto závazky se s ne/existencí výhradního zprostředkování nemění. Případná neplatnost exkluzivity pouze snižuje pravděpodobnost vzniku práva na zaplacení provize, když zájemce může být vyhledán jiným zprostředkovatelem nebo samotným prodávajícím, nemůže však vyvolat neplatnost závazku žalobkyně poskytovat žalované činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, jakož i závazku žalované zaplatit provizi.

108. Neoddělitelnost ujednání o exkluzivitě od ostatního obsahu smlouvy nelze dovodit pouze na základě skutečnosti, že žalovaná si žalobkyni jako realitního zprostředkovatele vybrala, protože žalobkyně měla nejlépe vyhovovat požadavkům žalované, které žalovaná na zprostředkovatele měla, avšak vyhovění těmto požadavkům zase sama žalobkyně měla podmiňovat právě exkluzivitou smlouvy. Vyjádřila-li se totiž žalovaná, že telefonovala do realitní kanceláře, kterou si vybrala, tzn. žalobkyni, protože to byla právě žalobkyně, která splňovala podmínky žalované jako realitní kancelář, která byla nejblíž k nim, a byla ochotna poskytnout zálohu, pak lze mít za to, že by k uzavření smlouvy o realitním zprostředkování žalovaná přistoupila, i kdyby nebylo sjednáno výhradní zastoupení. Zpochybnit to nemůže ani relativizace prezentovaná žalovanou, že neví, jestli by uzavřela smlouvu právě s žalobkyní, pokud by žalobkyně netrvala na exkluzivitě, a že žalovaná sama by na exkluzivitě trvala, protože by exkluzivita měla vést k tomu, aby prodej byl rychlý, jak žalovaná své jednání relativizuje až s odstupem času pod vlivem rozladěnosti a nespokojenosti s průběhem realitního vztahu.

109. Nelze dospět k tomu, že ujednání o trvání závazku z předmětné smlouvy, resp. jeho automatické prodlužování bylo provázáno s výhradním zastoupením. Sjednání takové provázanosti je nutno posuzovat k okamžiku uzavření smlouvy a nelze ji dovozovat jen ze znění příslušného smluvního ujednání, jak to činí žalovaná, když právě takové ujednání je předmětem výkladu, a nelze ji dovozovat ani ze skutečností, které nastaly až po uplynutí příslušných zákonných dob pro trvání výhradního zastoupení, jak to činí žalovaná na základě faktického chování žalobkyně – nabízení prodeje nemovitosti jako výhradním zprostředkovatelem.

110. Je-li ujednání o výhradním zastoupení oddělitelnou součástí smlouvy, nemůže mít nedostatek v určení doby trvání výhradního zastoupení vliv na platnost a účinnost celé smlouvy. Navíc dle názoru soudu nerespektování ustanovení § 17 odst. 4 zákona nezpůsobuje neplatnost ani ujednání o výhradním zastoupení, pouze toto ujednání nebude účinné poté, co uplyne zákonem stanovená maximální doba jeho trvání, natož aby způsobovala neplatnost smlouvy jako takové.

111. Lze tak uzavřít, že smlouva byla uzavřena platně, a byla-li uzavřena dne [datum] na dobu určitou do [datum], pak ke dni [datum] přestalo být účinné ujednání o výhradním zastoupení obsažené v čl. III. odst. 1 písm. b) smlouvy, nedošlo-li k jeho prodloužení způsobem předvídaným v § 17 odst. 4 zákona, což v řízení žádný z účastníků ani netvrdil.

112. Soud se neztotožňuje ani s argumentací žalované, že došlo k ukončení účinnosti smlouvy uplynutím doby, na kterou byla sjednána, tzn. ke dni [datum], když prodlužovací klauzule obsažená v čl. VI. odst. 1 věta druhá je neplatná, neboť zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena písemně a nedošlo k písemnému prodloužení doby jejího trvání.

113. Soud má za to, že je nutno respektovat ujednání obsažené v čl. VI odst. 1 věta druhá smlouvy, jehož obsahem je písemně sjednaná možnost automatického prodloužení s tím, že ukončení smlouvy jejím neprodloužením musí být učiněno písemným oznámením doručeným nejméně pět dnů před ukončením platnosti smlouvy. Tedy možnost prodloužení byla sjednána písemně již ve vlastní zprostředkovatelské smlouvě a toto ujednání není neplatné.

114. U jednání konaného dne [datum] žalovaná dovozovala, že „doložka o automatické prolongaci je v přímém rozporu s realitním zákonem, proto musela smlouva skončit [datum]. Nebylo tvrzeno, ani prokázáno ze strany žalobce, že by došlo k jakémukoliv prodloužení smlouvy. Protože realitní zákon výslovně zakazuje automatickou prolongaci, tak je zde ustanovení § 1814 /1 i) občanského zákoníku, který říká, že zneužívající jsou vždy ujednání, která automaticky prodlužují závazek, jestliže konec lhůty pro odmítnutí prodloužení je nepřiměřeně vzdálen dni, kdy má k prodloužení dojít. Toto ust. bylo zakotveno až [datum], nicméně § 1814 vlastně specifikuje demonstrativním výčtem zneužívající ujednání a dle přesvědčení žalované toto ujednání platilo před novelou, byť to nebylo výslovně uvedeno, a zákonodárce novelou jen potvrdil, že jde o zneužívající ujednání.“ 115. Zákon o realitním zprostředkování automatickou prolongaci výslovně zmiňuje v § 17 odst. 4, které se týká výhradního zastoupení, když reguluje, že výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.

116. Podle odborné literatury (např. komentář WK ASPI) trvání výhradního realitního zprostředkování lze prodlužovat. Patrně za účelem zamezení obcházení uvedeného pravidla je zakázáno, aby k dohodě o prodloužení došlo dříve než 30 dnů před zánikem výhradního realitního zprostředkování. S obdobnou logikou lze dovodit, že patrně nelze smluvit, že k prodlužování dochází automaticky (např. pokud do určité doby zájemce neoznámí, že na prodloužení nemá zájem). Taková ujednání by byla neplatná podle § 1812 odst. 2 obč. zák., a to zásadně relativně podle § 586 obč. zák. s tím, že námitku relativní neplatnosti může vznést pouze zájemce.

117. Z textu zákona je však zřejmé, že takto regulovaná automatická prolongace se týká pouze výhradního zastoupení, které není nezbytnou součástí (přičemž je součástí oddělitelnou) zprostředkovatelské smlouvy. Pro smlouvy bez výhradního zastoupení zákon o realitním zprostředkování žádnou regulaci automatické prolongace neobsahuje, a tedy nutno dovodit, že co není zakázáno, je dovoleno.

118. Ujednání v čl. VI. 1. smlouvy o tom, že smlouva je uzavřena na dobu určitou s možností automatické prolongace o další dva měsíce v případě, že nejméně pět dnů před skončením její platnosti nedojde k doručení písemného oznámení ze strany kteréhokoli z účastníků, že již nemá zájem na dalším prodloužení této smlouvy, tedy nelze považovat za neplatné, když se netýká sjednaného výhradního zastoupení, které je od smlouvy oddělitelnou součástí, a v důsledku pozbytí jeho účinnosti je smlouvu nutno považovat za zprostředkovatelskou smlouvu bez výhradního zastoupení, jejíž automatická prolongace zakázána není.

119. Ujednání v čl. VI. 1. smlouvy nelze považovat ani za ujednání zneužívající ve smyslu § 1814 odst. 1 písm. i) o. z., jak se toho dovolává žalovaná s tím, že toto ustanovení sice nabylo účinnosti až od [datum], nicméně dle názoru žalované muselo platit i před novelou o. z. provedenou s účinností od [datum].

120. Podle § 1814 odst. 1 písm. i) o. z. ve znění účinném od [datum] zneužívající jsou vždy ujednání, která automaticky prodlužují závazek, je-li konec lhůty pro odmítnutí prodloužení nepřiměřeně vzdálen dni, kdy má k prodloužení dojít.

121. Do ust. § 1814 o. z. zákonodárce transponoval přílohu směrnice 93/13/EHS, která v souladu s čl. 3 odst. 3 obsahuje příkladmý výčet nejběžněji se vyskytujících zneužívajících klauzulí.

122. Ustanovení písm. i) § 1814 odst. 1 o. z., které odpovídá písmenu h) přílohy směrnice, nebylo v občanském zákoníku ve znění do [datum], tedy ve znění účinném ke dni uzavření zprostředkovatelské smlouvy, obsaženo. Zneužívající povahu takových klauzulí je v období do [datum] nutno dovozovat z obecného § 1813 v kombinaci s přílohou směrnice.

123. Písmeno h) přílohy uvádí jako zneužívající ujednání o automatickém prodloužení smlouvy uzavřené na dobu určitou, jestliže spotřebitel nevyjádří opačnou vůli, přičemž je stanovena nepřiměřeně dlouhá lhůta před ukončením smlouvy pro spotřebitelovo vyjádření vůle neprodloužit smlouvu.

124. Lhůtu nejméně pět dnů před skončením platnosti smlouvy, v níž musí dojít k doručení písemného oznámení ze strany kteréhokoli z účastníků, tedy i žalované jako spotřebitele, že již nemá zájem na dalším prodloužení této smlouvy, aby byla vyloučena automatická prolongace smlouvy o další dva měsíce, nelze považovat za lhůtu nepřiměřeně dlouhou, byla-li zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena na dobu cca 7,5 měsíců (od [datum] do [datum]) a prolongace byla sjednána o vždy další dva měsíce.

125. Za výpověď smlouvy či oznámení o neprodloužení smlouvy nelze podle názoru soudu považovat email žalované ze dne [datum]. Podle obsahu je to totiž žádost žalované pouze o odstranění nabídky nemovitostí na inzertních serverech a vrácení složky s dokumenty, nicméně nelze z obsahu tohoto emailu dovodit nic o netrvání či ukončení smlouvy o zprostředkování.

126. Odvolací soud uložil soudu I. stupně provést řádný výklad - zdali bylo úmyslem žalované vypovědět závazek z předmětné smlouvy a zda tento úmysl byl žalobkyni znám nebo o něm musela vědět. V této souvislosti je možno přitom zkoumat též okolnosti případu, zejména odkazuje-li žalovaná v e-mailu, že měla [tituly před jménem] [jméno FO], jednatelku žalobkyně „opakovaně“ vyzývat k odstranění nabídky nemovitostí žalované na inzertních serverech a současně měla žádat o vrácení černé složky A4 s fakturami vypůjčené jednatelce žalobkyně pro jednání s kupci. V případě, že by nebyly splněny předpoklady, aby bylo možno při interpretaci tohoto právního jednání přihlédnout ke skutečné vůli jednající (žalované), bylo by následně namístě směřovat k tzv. objektivnímu výkladovému cíli vztaženému ke konkrétnímu adresátovi, tj. k žalobkyni, resp. její jednatelce, jejíž vůle a vědomí se žalobkyni přičítá a k jejímž rukám byl příslušný e-mail adresován (srov. § 556 odst. 1 věta druhá o. z.). Jinými slovy řečeno nemohla-li žalobkyně být seznámena s tvrzenou skutečnou vůlí žalované (vypovědět e-mailem ze dne [datum] smluvní vztah z předmětné smlouvy), bylo namístě zkoumat, zdali mohla vzhledem ke všem okolnostem předpokládat, že e-mail ze dne [datum] je výpovědí smluvního vztahu (srov. § 556 odst. 1 věta druhá, odst. 2, § 557 o. z.).

127. V prvé řadě nutno zdůraznit, že žalobkyně se (v podání na čl. 175verte) k dotazu, jak si vyložila obsah mailu žalované ze dne [datum], vyjádřila tak, že si obsah tohoto emailu nevyhodnotila jako výpověď smlouvy, pouze si u žalované ověřila, že má zájem prodej nemovitosti inzerovat. Nelze v této souvislosti pominout účastnickou výpověď žalobkyně, kterou bylo prokázáno, že u žalované se střídala období, kdy chtěla s prodejem nemovitosti přestat, s obdobími, kdy chtěla pokračovat. Když přišlo to ukončení, volala žalované, jestli to myslí vážně, žalovaná říkala, že je unavená, ale že je možno pokračovat, domluvily se na leden.

128. Nelze dovozovat vědomost žalobkyně o úmyslu žalované, že obsahem mailu ze dne [datum] mělo být ukončení právního vztahu výpovědí, z toho, že v rámci účastnické výpovědi žalobkyně email z [datum] nazývá výpovědí, ukončením smlouvy, když takové označení dokumentu žalobkyní za „výpověď, ukončení“ vyplývá z toho, že o takovém jeho označení si žalobkyně četla v průběhu soudního řízení - viz účastnická výpověď žalobkyně: takže potom paní [jméno FO] tam, jak zmiňovala, jak jsem četla, jako výpověď… 129. Žalovaná vědomost žalobkyně o skutečné vůli žalované, kterou měla být výpověď smlouvy provedená emailem ze dne [datum], dovozovala jednak na základě předchozího dění, kdy na přelomu září a října 2021 měla žalovaná žalobkyni, resp. její jednatelce sdělit, že si nepřeje, aby cokoli činila na základě smlouvy, která je neplatná, navíc žalovaná je nespokojená s prací žalobkyně.

130. Debata mezi žalobkyní a žalovanou před emailem ze dne [datum] – posuzovaná podle toho, jak její obsah popsala žalovaná – se však týkala toho, zda je smlouva platná či nikoliv, když žalovaná sdělovala žalobkyni, že s ní nebude dál spolupracovat, protože smlouva je neplatná, což obsahově nekoresponduje s tím, že by měla být spolupráce ukončena, protože platná smlouva byla vypovězena (jak by snad měl mít význam email ze dne [datum]). Na základě účastnické výpovědi žalované tedy lze dovodit, že emailu ze dne [datum] předcházel mezi účastnicemi spor o platnost smlouvy, z čehož nelze dovodit vědomost žalobkyně o úmyslu žalované emailem ze dne [datum] ukončit právní vztah výpovědí.

131. Vědomost žalobkyně o skutečné vůli žalované, kterou měla být výpověď smlouvy provedená emailem ze dne [datum], pak žalovaná dovozovala i na základě následného dění, kdy jednak přítel žalované [jméno FO] vyzvedl požadované dokumenty, jednak emaily ze dne [datum] a [datum] žalovaná žádala inzertní servery o odstranění inzerátů, přičemž jedna z oslovených společností sdělila žalované, že po konzultaci s RK je inzerce nemovitosti žalované platná. Z toho žalovaná dovozuje, že žalobkyni muselo být známo, že žalovaná žádala o odstranění inzerátu, a že tedy o spolupráci s žalobkyní už nemá zájem.

132. Soud má sice za to, že obecně nelze na úmysl nějakého právního jednání usuzovat na základě skutečností, které nastaly po takovém právním jednání nebo nebyly určeny, resp. učiněny vůči osobě, vůči které pak bylo činěno posuzované právní jednání. Nicméně lze vyhodnotit následující skutečnosti.

133. Jestliže [jméno FO] při vyzvednutí dokladů u žalobkyně neřekl o důvodu jejich vyzvednutí nic jiného, než že ho posílá žalovaná, jestliže vyzvednutí dokladů předcházel rozhovor mezi žalobkyní a žalovanou o platnosti smlouvy, jestliže důvodem vrácení dokladů podle žalobkyně, která nesporovala žádost žalované o jejich vrácení, bylo, že je žalobkyně již nepotřebovala a žalovaná je chtěla mít k dispozici při realizovaných prohlídkách pro zájemce k nahlédnutí, pak nelze bez dalšího dovodit, že by z úkonu vyzvednutí dokladů mělo být žalobkyni zřejmé, že žalovaná emailem ze dne [datum] zamýšlela ukončit smlouvu výpovědí.

134. Rozesílala-li žalovaná dne [datum] a [datum] maily na internetové inzerenty s obsahem, že si nepřeje, aby její nemovitost u nich byla inzerována s vyhodnocením, že realitní kancelář nemá platnou smlouvu, nelze z této skutečnosti dovodit nic ve vztahu k existenci či trvání smlouvy, když se nejedná o projev vůle žalované činěný vůči žalobkyni, a jeho obsahem je opět polemika s platností smlouvy, což však neznamená, že smlouva byla ukončena výpovědí.

135. Sdělila-li jedna z oslovených společností žalované, že po konzultaci s žalobkyní je smlouva platná, nemá ani tato skutečnost žádný vliv na to, zda musel být žalobkyni znám úmysl ukončit smlouvu výpovědí, což předpokládá ukončení platné smlouvy, ale debata mezi žalobkyní a žalovanou před emailem ze dne [datum] se týkala toho, zda je smlouva platná či nikoliv, a žalovaná sdělovala žalobkyni, že s ní nebude dál spolupracovat, protože smlouva je neplatná, což obsahově nekoresponduje s tím, že by měla být spolupráce ukončena, protože platná smlouva byla vypovězena. Na základě účastnické výpovědi žalované lze dovodit, že emailu ze dne [datum] předcházel mezi účastnicemi spor o platnost smlouvy, z čehož nelze dovodit vědomost žalobkyně o úmyslu žalované emailem ze dne [datum] ukončit právní vztah výpovědí.

136. Kromě toho, jakkoliv nelze na vědomost o úmyslu dovozovat z následného jednání, tak i tuto následnou negaci trvání právního vztahu žalovaná negovala tím, že poskytla potřebnou součinnost k zprostředkovávání uzavření realitní smlouvy s dalšími zájemci, když v listopadu 2021 proběhly prohlídky nemovitosti se dvěma zájemci ([jméno FO] a [jméno FO]) a nakonec v lednu 2022 i prohlídka s manžely [jméno FO], které by nemohly proběhnout, pokud by sama žalovaná neumožnila vstup do nemovitostí, které chtěla prodat. Byť žalovaná subjektivně zabarveně odůvodňovala, proč to umožnila (žalobkyně byla neodbytná, naléhala, prosila o umožnění prohlídek, útočila na přítele žalované), jde pouze o motivaci k jednání, která není relevantní, a umožnila-li žalovaná tyto prohlídky, nelze dovozovat, že vůle projevená v emailu ze dne [datum] měla znamenat ukončení smlouvy výpovědí (ačkoliv jazykový projev zachycený v emailu je žádostí o odstranění inzerce) a že taková vůle měla být žalované známa – nemohla být známa, a to ani na základě předchozího rozhovoru, jehož obsah popisovaný žalovanou byl sporem o platnost smlouvy v důsledku ujednání o výhradním zastoupení, ani na základě následného jednání žalované, která umožnila prohlídky dalším zájemcům, což zpochybňuje a neguje úmysl žalované ukončit smluvní vztah výpovědí a vědomost žalobkyně o takovém úmyslu.

137. Zánik účinnosti zprostředkovatelské smlouvy tak vyvolal až dopis žalované ze dne [datum] označený jako výpověď smlouvy, který se do dispoziční sféry žalobkyně dostal dne [datum], kterým v intencích čl. VI. odst. 2 smlouvy došlo k ukončení zprostředkovatelské smlouvy uplynutím 14denní výpovědní lhůty, tzn. ke dni [datum].

138. Je tak nutno uzavřít, že až do [datum] trvala práva a povinnosti ze zprostředkovatelské smlouvy.

139. V době trvání zprostředkovatelské smlouvy žalobkyně realizovala kontakt se zájemci o koupi nemovitostí, když dne [datum] reagovala [jméno FO] na inzerát uveřejněný na realitním serveru, avizovala zájem o prohlídku a dne [datum] byla prohlídka nemovitostí také uskutečněna. Není přitom pro věc relevantní, že se prohlídky neúčastnila sama jednatelka žalobkyně, ale její syn, když nebylo sporné, že jednal na účet žalobkyně. Z této skutečnosti nelze dovodit nečinnost žalobkyně.

140. Jsou tak splněny podmínky vzniku na provizi ve smyslu čl. V odst. 7 smlouvy, protože žalobkyně umožnila prohlídku nemovitosti zájemcem v době trvání smlouvy.

141. Soud se v předchozím řízení neztotožnil s argumentací žalobkyně, že nárok na provizi žalobkyni nepřísluší s ohledem na ust. § 19 odst. 4 realitního zákona.

142. Důvodová zpráva k zákonu uvádí, že realitnímu zprostředkovateli je obecně přiznáno právo na provizi i v případě, že k uzavření realitní smlouvy dojde až po zániku smlouvy o realitním zprostředkování. Za účelem ochrany zájemce je však výslovně stanoveno zvláštní omezení, na základě kterého takové právo na provizi realitnímu zprostředkovateli po zániku smlouvy o realitním zprostředkování nevznikne, pokud dříve za účinnosti takové smlouvy o realitním zprostředkování nedošlo k uzavření realitní smlouvy z důvodu na jeho straně. Zákon takto zohledňuje nežádoucí praxi některých realitních zprostředkovatelů, kteří za trvání smlouvy o realitním zprostředkování např. svojí neznalostí či chybnými postupy uzavření realitní smlouvy nepřímo maří, čímž za dobu účinnosti smlouvy o realitním zprostředkování neumožní uzavření realitní smlouvy. Pokud však poté z aktivity zájemce a třetí osoby dojde k uzavření realitní smlouvy, mohl by jinak takový realitní zprostředkovatel ve shodě s obecnou úpravou občanského zákoníku požadovat úhradu provize, což by bylo v rozporu nejen s účelem původně sjednaného zprostředkovatelského vztahu, ale i s obecnou zásadou spravedlnosti a dobrých mravů.

143. Zákon tak vychází z předpokladu, že není důvodné, a bylo by to i v rozporu s jeho účelem, aby následné právo na provizi bylo přiznáno i realitnímu zprostředkovateli, který nepostupoval řádně, a zejména v případě, že k uzavření realitní smlouvy nedošlo z důvodu na jeho straně.

144. Posouzení, zda prodlení se splněním příslušné podmínky je přičitatelné realitnímu zprostředkovateli (tj. zda ke splnění této podmínky došlo až po zániku závazků ze smlouvy o realitním zprostředkování z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele), je nutné činit vždy na základě konkrétních okolností. Ve své podstatě jde tak o posouzení vzniku práva na provizi v tom směru, zda k uzavření realitní smlouvy došlo přičiněním realitního zprostředkovatele. Je tedy třeba zkoumat příčinnou souvislost mezi jednáním realitního zprostředkovatele a uzavřením realitní smlouvy (splnění jiné podmínky pro splatnost práva na provizi). Pouze s tím rozdílem, že se nezkoumá, zda v příčinné souvislosti s jednáním realitního zprostředkovatele došlo k jejímu uzavření, ale zda došlo k prodlení s jejím uzavřením (splněním jiné podmínky pro splatnost práva na provizi) v důsledku nečinnosti, pochybností nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti z jeho strany.

145. Dopady ust. § 19 odst. 4 zákona lze shrnout tak, že je potřeba zkoumat, zda by došlo ke splnění podmínky pro splatnost práva na provizi před zánikem závazků ze smlouvy o realitním zprostředkování, pokud by realitní zprostředkovatel dodržel své povinnosti podle smlouvy o realitním zprostředkování. Lze si tak představit např. prodlení na straně realitního zprostředkovatele s předáním kontaktu na třetí osobu zájemci, prodlení se zprostředkováním právních služeb, prodlení s umožněním prohlídky předmětné nemovitosti atd.

146. Soud měl a stále má za to, že postup realitního zprostředkovatele, který by vedl ve smyslu § 19 ods.t 4 zákona k nepřiznání nároku na provizi, je nutno posuzovat pouze ve vztahu ke konkrétní realitní smlouvě, která byla uzavřena.

147. Nelze touto optikou hodnotit nárok na provizi realitního zprostředkovatele v důsledku jeho postupu po dobu celého trvání právního vztahu mezi ním a zájemcem, nesplňoval-li tento postup představu zájemce o rychlosti, profesionalitě, resp. vede-li postup realitního zprostředkovatele k nespokojenosti zájemce s konkrétním vyvíjením aktivity či nevyužitím jiných, dřívějších příležitostí k uzavření realitní smlouvy a důvody, které k dřívějšímu neuzavření realitní smlouvy s jinými, dřívějšími zájemci vedly. K nápravě takového stavu by měly dle názoru soudu sloužit jiné právní instituty, mj. v případě nespokojenosti žalované jí nic nebránilo zprostředkovatelskou smlouvu ukončit způsobem ve smlouvě sjednaným již dříve.

148. K této problematice se vyjádřil mj. odvolací soud v bodě 20 odůvodnění kasačního usnesení, v němž pro úplnost uvedl, že v případě, že závazek z předmětné smlouvy vskutku trval až do [datum], jak bylo dovozeno v napadeném rozsudku, přičemž za trvání závazku došlo k zajištění zájemce o předmět prodeje s tím, že k samotnému uzavření zprostředkovávané realitní smlouvy fakticky došlo až po ukončení závazku z předmětné smlouvy (k uzavření zprostředkovávané smlouvy tedy došlo v důsledku činnosti zprostředkovatele, vyvinuté za trvání smluvního vztahu založeného předmětnou smlouvou), pak by žalobkyni vskutku v souladu s § 2454 o. z. vzniklo vůči žalované právo na sjednanou provizi, ledaže by především byly naplněny okolnosti § 19 odst. 4 zákona vylučující nárok na provizi (tj. neuzavření realitní smlouvy v důsledku nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele) či by v souladu s judikaturou uplynula dlouhá doba mezi zánikem zprostředkování a uzavřením realitní smlouvy a současně došlo k jiným skutkovým okolnostem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3900/2008) či by byl nárok na provizi výjimečně shledán jako rozporný s dobrými mravy či jako zjevné zneužití práva.

149. Soud I. st. se proto ještě znovu podrobněji zabýval existencí případných okolností vylučujících nárok na provizi v návaznosti na to, že dle názoru odvolacího soudu nemusí být bez významu pro meritum věci email z [datum] na č.l. 79 (viz bod 9 odůvodnění kasačního usnesení).

150. Emailem ze dne [datum] (č.l. 79) [jméno FO] informoval žalovanou, že „z realitky se nikdo neozval – ticho po pěšině. z jeho banky se ozvali, že by mohli přijít“ a žádal žalovanou o spolupráci.

151. Nelze však pominout, že ve dnech [datum] – [datum] vedl [jméno FO] korespondenci s [jméno FO] z rklenka ve vztahu k prohlídce realizované dne [datum], poskytnutí dokumentace k pozemku a podrobnějších informací, avizoval zájem o koupi a rezervační smlouvu, vyřizování hypotéky, zajímal se o možnost další prohlídky, žalobkyně se zavázala zjistit a dát vědět, kdy bude „paní majitelka k dispozici“, a v posledním emailu dne [datum] [jméno FO] konkretizoval svoje telefonní číslo [tel. číslo] přímý kontakt s ním, přičemž žalobkyně se pak v období po [datum] bezúspěšně pokoušela [jméno FO] kontaktovat telefonicky, [jméno FO] se podle žalobkyně odmlčel.

152. V tomto období kumulovaly události tak, že dne [datum] dala žalovaná k poštovní přepravě k doručení žalobkyni výpověď smlouvy, dne [datum] se žalobkyni ozval zájemce o koupi nemovitosti, dne [datum] byla žalobkyni doručena výpověď smlouvy, dne [datum] byla realizována prohlídka, do [datum] probíhala korespondence mezi [jméno FO] a žalobkyní ve vztahu k realizaci tohoto realitního obchodu, a dne [datum] skončila v důsledku uplynutí výpovědní lhůty účinnost zprostředkovatelské smlouvy, čímž zanikla povinnost žalobkyně cokoli pro žalovanou zajišťovat.

153. Nelze klást k tíži žalobkyně, že k uzavření smlouvy mezi žalovanou a manžely [jméno FO] nedošlo do dne [datum], kdy skončila účinnost zprostředkovatelské smlouvy, zvláště v situaci, kdy se zájemce o koupi ozval dne [datum] a prohlídka nemovitosti proběhla dne [datum] (tedy 18 dnů, resp. 12 dnů před ukončením účinnosti smlouvy). Období jednoho týdne od [datum] do [datum] (během kterého se podle [jméno FO] z realitky nikdo neozval, zatímco výpovědí žalobkyně bylo prokázáno, že se v tomto období [jméno FO] bezúspěšně pokoušela telefonicky kontaktovat) nelze mít za takovou nečinnost žalobkyně, v důsledku které by k uzavření smlouvy nedošlo, když ani nelze mít za to, že by v průběhu jednoho týdne byly provedeny všechny potřebné úkony s uzavřením smlouvy související, což lze poměřit i tím, že k uzavření smlouvy mezi žalovanou a manžely [jméno FO] připravené současným zástupcem žalované došlo až [datum], tedy s odstupem dvou měsíců, bylo-li by lze mít za to, že k přípravě uzavření smlouvy žalovaná přistoupila až poté, co skončil právní vztah mezi ní a žalobkyní a podle vyjádření samotné žalované (čl. 64 dole a u jednání konaného dne [datum], na str. 3 a 4 protokolu) proběhly s manžely [jméno FO] čtyři nebo pět prohlídek nemovitosti, žalovaná komunikovala písemně i se znalcem, což i s uzavřením smlouvy není realizovatelné v průběhu jednoho týdne.

154. Byla-li tedy dne [datum] uzavřena smlouva o prodeji nemovitostí mezi žalovanou jako prodávající a manžely [jméno FO], stalo se tak po ukončení zprostředkovatelské smlouvy, protože žalovaná zprostředkovatelskou smlouvu vypověděla, zprostředkovatel tak v důsledku výpovědi již ani neměl možnost realizovat další úkony své zprostředkovatelské činnosti ve vztahu k uzavření realitní smlouvy. Nelze tedy konstatovat, že realitní smlouva nebyla uzavřena z důvodu na straně zprostředkovatele.

155. Ve vztahu k příležitosti žalované uzavřít realitní smlouvu s manžely [jméno FO] tedy nebyly zjištěny takové skutečnosti, které by naplňovaly znaky nečinnosti, neznalosti či maření příležitosti uzavřít realitní smlouvu.

156. Soud tak uzavřel, že nárok žalobkyně na provizi je co do základu důvodný.

157. Činila-li sjednaná výše provize 4,5 % z konečné kupní ceny, která byla sjednána ve výši [částka], žalobkyni přísluší nárok na provizi ve výši [částka]. Nesplnila-li žalovaná svou povinnost k úhradě této částky, zavázal ji k jejímu splnění svým rozhodnutím soud (odst. I. výroku).

158. Provize byla v souladu s § 19 odst. 4 realitního zákona, kterému koresponduje ustanovení čl. II. odst. 2 věta poslední zprostředkovatelské smlouvy, splatná ke dni uzavření realitní smlouvy.

159. Jestliže žalovaná kupní smlouvu s manžely [jméno FO] uzavřela dne [datum], nastala splatnost provize k tomuto dni, a pokud k takto stanovenému datu splatnosti žalovaná žalobkyni provizi nezaplatila, dostala se dnem [datum] ve smyslu § 1968 občanského zákoníku do prodlení s její úhradou a žalobkyni tak podle § 1970 občanského zákoníku vzniklo právo požadovat spolu s jistinou také její příslušenství v podobě úroku z prodlení. Výše úroku z prodlení v souladu s nař. vl. č. 356/2013 Sb. k prvnímu dni prodlení činila 11,75 %.

160. Žádala-li žalobkyně úrok z prodlení v této výše, avšak až od data [datum] (v návaznosti na lhůtu k plnění stanovenou v předžalobní výzvě), žádala méně, než na co má nárok, a takový žalobní požadavek soud nemůže přestoupit. Soud tedy úrok z prodlení žalobkyni přiznal v souladu s jejím žalobním požadavkem (odst. I. výroku). Náklady řízení 161. O náhradě nákladů řízení soud rozhodoval podle § 142 odst. 2 o.s.ř., z kterého vyplývá, že měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo.

162. Pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení dle citovaného ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř. bylo nutno k datu vyhlášení rozhodnutí kapitalizovat částky, jejichž zaplacení se žalobkyně žalobou domáhala (zejména úroků z prodlení stanovených obecným mechanismem jeho výpočtu) a částky, které byly žalobkyni přiznány, aby bylo možno posoudit míru úspěchu a neúspěchu žalobkyně v řízení.

163. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení částky [částka] s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, který lze kapitalizovat: - z částky [částka] od [datum] do [datum] (kdy nabyl v odst. II. výroku právní moci rozsudek ze dne [datum], č.j. [spisová značka]) na částku [částka], - z částky [částka], pouze která po datu [datum] zůstala předmětem řízení, za období od [datum] do data rozhodování soudu dne [datum] na částku [částka] Celkem se tak žalobkyně domáhala zaplacení částky vyčíslené ke dni [datum] na [částka].

164. Žalobkyni byla přiznána částka [částka] s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, který lze k datu rozhodování dne [datum] kapitalizovat na částku [částka]. Celkem byla žalobkyni přiznána částka vyčíslená ke dni [datum] na [částka].

165. Žalobkyně měla tedy ve věci úspěch ve výši 76,24 % a neúspěch ve výši 23,76 %. Odečtením neúspěchu od úspěchu vychází, že žalobkyně má právo na náhradu 52,48 % svých nákladů řízení účelně vynaložených k uplatnění jejího práva. Tyto náklady řízení tvoří v souladu s vyúčtováním žalobkyně, která se jiných, než účtovaných nákladů řízení vzdala: zaplacený soudní poplatek ve výši [částka]; odměna za zastoupení žalobkyně advokátem dle vyhl. č. 177/1996 Sb., za 16 úkonů právní pomoci, a to: v řízení před soudem I. stupně: - převzetí a příprava zastoupení, - písemné podání žaloby, - písemné vyjádření ze dne [datum] a [datum], - účast u jednání konaných dne [datum] a [datum], v odvolacím řízení: - písemné vyjádření ze dne [datum], v další řízení před soudem I. stupně: - písemná vyjádření ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], - účast u jednání konaných dne [datum], [datum], [datum] (za toto jednání přísluší odměna za dva úkony právní pomoci, když jednání trvalo od 10.00 hod do 12.35 hod., tedy za každé započaté dvě hodiny) a [datum], sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty [částka] činí podle § 7 bod 6 citované vyhlášky částku [částka] a přísluší za úkony učiněné do [datum], kdy nabyl právní moci rozsudek Okresního soudu ve [adresa] ze dne [datum], č.j. [spisová značka] v odst. II. výroku, jímž byla žaloba zamítnuta co do částky [částka] s příslušenstvím, tzn. za celkem [hodnota] úkonů právní pomoci a činí tak částku ve výši [částka]; sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty [částka], která je předmětem dalšího řízení, činí podle § 7 bod 6 citované vyhlášky částku [částka] a přísluší za úkony učiněné po [datum], tzn. za celkem [hodnota] úkonů právní pomoci a činí tak částku [částka]; celkem tak odměna za zastoupení žalobkyně advokátem činí částku [částka]; patnáct režijních paušálů po [částka] (§ 13 vyhl. č. 177/96 Sb. ve znění účinném do [datum]) souvisejících s každým jednotlivým úkonem právní pomoci učiněným do [datum], celkem tedy [částka]; jeden režijní paušál po [částka] (§ 13 vyhl. č. 177/96 Sb. ve znění účinném od [datum]) souvisejících s úkonem právní pomoci učiněným po [datum], celkem tedy [částka]; DPH 21 % ze základu [částka], tedy DPH ve výši [částka]. Takto vyčíslené náklady řízení činí celkem částku [částka], z nichž má žalobkyně nárok na náhradu 52,48 % tedy na náhradu částky [částka], po zaokrouhlení částky [částka].

166. Lhůtu ke splnění uložené povinnosti soud stanovil v souladu s § 160 o.s.ř. jako třídenní, když ke stanovení jiné lhůty k plnění neshledal důvody.