60 Co 82/2025 - 307

Rubrum

Krajský soud v Brně – pobočka ve Zlíně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jiřího Rezka a soudců JUDr. Karla Šabaty, PhD., a JUDr. Petra Coufalíka, Ph.D., ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená dne [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 245 250 Kč s příslušenstvím o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu ve Zlíně ze dne 18. 2. 2025, č. j. 35 C 47/2023-278 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se v celém rozsahu potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady odvolacího řízení ve výši 11 797,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Okresní soud ve Zlíně rozsudkem ze dne 18. 2. 2025, č. j. 35 C 47/2023-278, ve výroku I. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 245 250 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 245 250 Kč od [datum] do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku, a ve výroku II. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 107 712 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

2. Rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu napadla žalovaná odvoláním, které odůvodnila odvolacími důvody dle § 205 odst. 2 písm. d), e) a g) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Nesouhlasí s tím, že smlouva o zprostředkování prodeje ze dne [datum] (dále jen „předmětná smlouva“) není absolutně neplatná pro rozpor s § 17 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoRZ“). Žalobkyně slíbila při uzavření smlouvy prodej nemovitostí v co nejkratší době a zapůjčení částky 150 000 Kč, žádala však na oplátku výhradní zastoupení po celou dobu trvání smlouvy, s čímž žalovaná souhlasila; uvedené odpovídá i znění předmětné smlouvy. Po [datum] se strany nebavily o tom, že by nadále se mělo jednat o nevýhradní zastoupení, žalobkyně nesdělila žalované, že si může již sama vyhledávat zájemce o koupi nemovitosti (To se žalovaná dozvěděla až ze soudního rozhodnutí.), nýbrž žalobkyně se chovala jako výhradní zprostředkovatelka prodeje nemovitostí, trvala na tom, že předmětná smlouva platí jako výhradní; navíc zmíněná zápůjčka v té době ještě nebyla splacena. Uvedené nasvědčuje tomu, že ujednání o výhradním zastoupení nebylo od zbytku smlouvy oddělitelné. Žalovaná nesouhlasí s tím, že žalobkyně jednala v rozporu se zákonem o realitním zprostředkování, avšak žádný postih jí za to nehrozí. Pokud by předmětná smlouva nebyla absolutně neplatná, zanikla by nejpozději dne [datum], neboť ujednání o automatické prolongaci předmětné smlouvy je v rozporu s § 17 odst. 4 ZoRZ, navíc je nutno přihlédnout k výkladu ve prospěch spotřebitele nejpříznivějšímu dle § 1812 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), ve znění pozdějších předpisů. Žalovaná rovněž nesouhlasí s tím, že e-mail ze dne [datum] nebyl posouzen jako výpověď předmětné smlouvy, čemuž nasvědčují i další e-maily ze dne [datum] a [datum] a skutečnost, že druh žalované si jel dne [datum] vyzvednout podklady ohledně inzerovaných nemovitostí do kanceláře žalobkyně, takže nebylo dle čeho nemovitosti dále inzerovat. Při posouzení e-mailu je nutno přihlédnout ke skutečnosti, že žalovaná je spotřebitelkou. Žalovaná upozorňuje na podstatné rozpory ve výpovědi jednatelky žalobkyně, zdůraznila, že jednatelku viděla naposledy dne [datum], [datum] proběhla jediná prohlídka s panem [jméno FO], jíž byl přítomen syn jednatelky, k předání jakékoliv složky [datum] nedošlo, u jednání soudu jednatelka žádnou černou složku s dokumenty nedržela, žalovaná pak splatila zápůjčku již dne [datum], takže obsahem rozhovoru uváděného v bodě 16. odůvodnění nemohlo být splacení zápůjčky. Dále je nejasné, jak se mohla jednatelka domlouvat na leden, jestliže jí byla až [datum] doručena výpověď. Žalovaná zdůraznila, že vůle stran směřovala i dle znění předmětné smlouvy ke zprostředkování nemovitostí pouze jednou kupní smlouvou, k čemuž však nedošlo, a po prodeji části nemovitostí panu [jméno FO] přestala smlouva splňovat požadavky dle § 10 odst. 1 písm. a) a b) ZoRZ, v důsledku čehož neměla předmětná smlouva ujednání o provizi dle § 10 odst. 1 písm. c) ZoRZ a žalovaná se dovolala její relativní neplatnosti. Žalovaná upozornila rovněž na to, že prodej nemovitostí měl proběhnout rychle, i přes desítky zájemců však docházelo při prodeji k průtahům, postup žalobkyně byl neprofesionální, nedokázala prodej dotáhnout do konce, a ještě bránila prodeji exkluzivitou. Žalovaná nesouhlasí ani s tím, že lhůta nejméně pět dnů před skončením platnosti smlouvy pro vyloučení automatické prolongace předmětné smlouvy o další dva měsíce není nepřiměřeně dlouhou, je-li předmětná smlouva uzavřena na 7,5 měsíce a k prodloužení mělo dojít vždy o další dva měsíce; to však je rozporné s § 1813 o. z. a s § 1814 odst. 1 písm. i) o. z.; byť posledně zmíněné ustanovení bylo zakotveno až od [datum], platil tento zákaz i před novelou ustanovení. Majetkový prospěch konečně považuje žalovaná za rozporný s dobrými mravy. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu I. stupně tak, že žalobu zcela zamítne a přizná žalované náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů, případně aby napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

3. Žalobkyně k odvolání uvedla, že je považuje za nedůvodné. Soud I. stupně v dostatečné míře zjistil skutkový stav a dovodil z něj správné právní závěry. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu jako věcně správný potvrdil.

4. Krajský soud v Brně – pobočka ve Zlíně coby soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno v zákonné lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř) žalovanou jako k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario), přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně a řízení jeho vydání předcházející (§ 212a odst. 1 a 5 o. s. ř.), kdy po ústním projednání věci dospěl k závěru, že není důvodné.

5. Soud I. stupně na základě zásady volného hodnocení dokazování vyjádřené v § 132 o. s. ř. pečlivě zhodnotil provedené důkazy a dovodil z těchto důkazů správné závěry o skutkovém stavu, kdy z obsáhlého odůvodnění bylo patrno, z jakých konkrétních provedených důkazů byl ten který skutkový závěr učiněn. Současně soud I. stupně se adekvátně vypořádal se všemi důkazními návrhy. Úvahy, kterými se I. stupně řídil při hodnocení důkazů, a z těchto důkazů dovozené skutkové závěry neodporují obsahu provedených důkazů a mají logický základ. Odvolací soud nevidí v hodnocení důkazů disproporci, pro kterou by mělo být dokazování opakováno a pro stručnost lze na skutkové závěry soudu I. stupně plně odkázat.

6. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud zopakoval dokazování ve vztahu k výpovědi smlouvy e-mailem ze dne [datum], a to provedením e-mailu ze dne [datum] včetně potvrzení o přečtení tohoto e-mailu, e-maily odeslanými realitním serverům dne [datum], e-mailem ze dne [datum], výslechem [jméno FO] a účastnickým výslechem žalované. Odvolací soud v rámci přípravy jednání po seznámení se s napadeným rozhodnutím, obsahem odvolání, jakož i obsahem soudního spisu nenabyl důvodné pochybnosti o tom, že by soudem I. stupně dovozené skutkové závěry ohledně toho, že e-mail ze dne [datum] nelze kvalifikovat jako výpověď zprostředkování, byly nesprávné, naopak skutkový stav nasvědčuje tomu, že sice žalovaná byla s činností žalobkyně nespokojená a na počátku [datum] neměla zájem na dalším pokračování smluvního vztahu, avšak uvedené žalovaná spojovala s neplatností předmětné smlouvy v důsledku sjednání výhradního zprostředkování po dobu delší jak 6 měsíců; nedovodil-li z uvedeného soud I. stupně vůli smluvní závazek vypovědět, jeví se uvedený skutkový závěr zcela přiléhavým provedenému dokazování. Poukazuje-li žalovaná na údajný rozpor v odst. 56 odůvodnění napadeného rozhodnutí, jak se mohla jednatelka žalobkyně domlouvat na prohlídkách na leden poté, co přišlo „výpověď/ukončení“ smlouvy, odvolací soud žádnou nelogičnost nespatřuje, neboť onou „výpovědí/ukončením“ smlouvy byl zjevně soudem I. stupně míněn e-mail ze dne [datum], a nikoliv výpověď ze dne [datum]. Poukazuje-li odvolatelka na rozpor ve výpovědi jednatelky žalobkyně, je třeba zdůraznit, že soud I. stupně shledal přiléhavě rozpory i v účastnické výpovědi žalované, a proto se s uvedeným řádně vypořádal; dospěl-li přitom k závěru, že obě výpovědi nejsou nevěrohodné, nelze soudu I. stupně v tomto ohledu ničeho vytknout. Odvolací soud se proto v rámci procesní ekonomie rozhodl ke zopakování dokazování těchto výslovně navržených důkazů nepřistoupit. V rámci odvolacího řízení pak žádné nové důkazní návrhy navrženy nebyly.

7. Z hlediska právního posouzení soud I. stupně na základě provedeného dokazování přiléhavě uzavřel, že žalobkyně coby realitní zprostředkovatel a žalovaná coby zájemce uzavřely dne [datum] předmětnou smlouvu, která je smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu § 2 písm. c) ZoRZ ve spojení s § 2445 a násl. o. z. Na základě předmětné smlouvy se žalobkyně zavázala pro žalovanou zprostředkovat uzavření kupní smlouvy na prodej pozemků [parc. č.] jehož součástí je budova [č. p.], [parc. č.], [parc. č. St.], jehož součástí je rozestavěná budova, [parc. č.], vše v k. ú. [adresa], za kupní cenu ve výši 5 800 000 Kč, kdy tato kupní cena mohla být snížena na základě výslovného požadavku žalované.

8. Soud I. stupně se v souladu se závazným právním názorem odvolacího soudu zabýval otázkou, zdali se jednalo o smlouvu o výhradním zastoupení a zdali ujednání o výhradním zastoupení bylo od zbylého obsahu předmětné smlouvy oddělitelné; zatímco z hlediska první otázky nebylo mezi stranami sporu o to, že předmětná smlouva měla založit výhradní zastoupení, spornou byla druhá otázka. Soud I. stupně přitom z pohledu odvolacího soudu správně uzavřel, že ujednání o výhradním zastoupení (exkluzivitě) bylo od zbytku obsahu předmětné smlouvy oddělitelné. Nepochybně žalobkyně měla zájem, aby se stala výhradní realitní zprostředkovatelkou, avšak z ničeho nevyplynulo, že by tato skutečnost byla pro strany natolik zásadní, že by bez výhradního zprostředkování nedával vzájemný závazek hospodářský smysl. Tvrzení žalované, že ona měla zájem na výhradním zastoupení a bez něj by předmětnou smlouvu neuzavřela, se jeví v kontextu celého případu jako nevěrohodná. Z dokazování vyplynulo toliko to, že potřebovala urychleně finanční prostředky, a proto apelovala na urychlený prodej, z čehož však závěr o trvání stran smlouvy na výhradnosti zprostředkování dovodit nelze.

9. Závazek založený předmětnou smlouvu byl sjednán na dobu určitou do [datum] s tím, že si strany sjednaly automatickou prolongaci závazku vždy o další dva kalendářní měsíce, jestliže některá ze stran nejméně 5 dnů před skončením platnosti písemně neoznámí, že již nemá zájem na dalším prodloužení. Odvolací soud nemá pochyb o tom, že takové ujednání o trvání výhradního zastoupení je v rozporu s § 17 odst. 4 ZoRZ, který stanovuje maximální dobu trvání výhradního zastoupení na 6 měsíců. Text zákon ani důvodová zpráva k němu neposkytují odpověď na to, jaké následky má porušení uvedeného ustanovení, přičemž doposud se k tomuto ustanovení nevytvořila judikatura vyšších soudů. Pokud jde o komentářovou literaturu, ani ta není v otázce následků porušení § 17 odst. 4 ZoRZ zcela jednotná. T. Philippi dovozuje, že pokud bude sjednána delší lhůta jak 6 měsíců, nebude k době přesahující takto stanovenou maximální délku přihlíženo, z čehož ostatně vyšel i soud I. stupně dovozující po uplynutí 6 měsíců od účinnosti předmětné smlouvy nevýhradní zastoupení žalované žalobkyní. Současně T. Philippi k prodlužování závazku uvádí, že není např. přípustné již na samém počátku původní doby určité sjednat dodatek, který prodlužuje trvání závazku (Philippi, T. Zákon o realitním zprostředkování. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, s. 118 a násl.). Obdobně J. Porod dovozuje, že si lze představit, že závazky ze smlouvy o realitním zprostředkování trvají déle, ale samotná výhradnost realitního zprostředkování s daným zprostředkovatelem pouze 6 měsíců. Stran prodlužování závazku zdůrazňuje nutnost dodržet požadavky § 17 odst. 4 ZoRZ, současně dovozuje nemožnost automatické prolongace výhradního realitního zprostředkování s tím, že takové ujednání by bylo neplatné podle § 1812 odst. 2 o. z. ve znění účinném do 5. 1. 2023, a to zásadně relativně podle § 586 o. z. s tím, že námitku relativní neplatnosti může vznést pouze zájemce [Porod, J. § 17 (Výhradní realitní zprostředkování) in Horník, J., Kříž, J., Porod, J. Zákon o realitním zprostředkování. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2022 (dostupné v ASPI)]. M. Selucká konečně dovozuje, že byla-li ve vztahu mezi podnikatelem a spotřebitelem sjednána exkluzivita sjednána na dobu delší než šest měsíců či byla-li sjednána na dobu neurčitou, ve smyslu § 1812 odst. 2 o. z. [ve znění účinném do 5. 1. 2023] se k takovému ujednání nebude přihlížet, tj. k celé doložce o exkluzivitě se nebude přihlížet, a proto bude taková smlouva o realitním zprostředkování pouze obecnou (neexkluzivní) smlouvou o realitním zprostředkování. Současně autorka uvádí, že pokud nebudou dodrženy standardy pro prodloužení, nedojednáním řádného prodloužení v souladu s § 17 odst. 4 ZoRZ exkluzivita bez dalšího zaniká; byla-li by sjednána realitní zprostředkovatelská smlouva na dobu neurčitou nadále existuje závazek zprostředkování mezi zájemcem a realitním zprostředkovatelem, nepůjde však již o výhradní zprostředkování. K automatické prolongaci autorka uvádí, že výhradní realitní zprostředkování na rozdíl od realitního zprostředkování nevýhradního automaticky prolongovat nelze [Selucká, M. § 17 (výhradní realitní zprostředkování) in Losenický, M., Matoušek, L., Mlýnková, J., Selucká, M. Zákon o realitním zprostředkování. Komentář. Praha: Leges, 2020 (dostupné v ASPI)].

10. Odvolací soud setrvávaje na svém předběžném stanovisku vyjádřenému v dřívějším kasačním rozhodnutí dospěl k závěru, že ujednání o exkluzivitě v předmětné smlouvě je v celém rozsahu rozporné s § 1812 odst. 2 o. z. ve znění účinném do 5. 1. 2023, tudíž k němu nelze přihlížet. To však s ohledem na ujednání stran nevede k tomu, že by předmětná smlouva byla neplatná jako celek, nýbrž že předmětná smlouva je od počátku své účinnosti toliko nevýhradní. Uvedený závěr dle odvolacího soudu dostatečně chrání zájmy spotřebitele, na druhou stranu rovněž dostatečně reflektuje zásadu in favorem negotii vyjádřenou v § 574 o. z., tedy směřuje spíše k takovému výkladu, který povede k platnosti právního jednání, a nikoliv k jeho neplatnosti. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že § 1812 odst. 1 o. z. se týká výkladu právního jednání, které je činěno bez součinnosti protistrany, tedy uplatní se jen u tzv. normativního výkladu právního jednání, a které modifikuje obecnější pravidlo contra proferentem obsažené v § 557 o. z.; z uvedeného výkladového pravidla ovšem nelze dovozovat, že soud má hledat takové řešení případu, které je v konečném důsledku pro spotřebitele nejvýhodnější (Ostatně představa, že nejvýhodnější pro žalovanou je neplatnost předmětné smlouvy, je spekulativní, neboť nelze pominout, že manžele [jméno FO] vyhledala žalobkyně, a proto nelze vyloučit nárok z titulu bezdůvodného obohacení či z titulu nepřikázaného jednatelství.). Současně je odvolací soud přesvědčen, že uvedené pravidlo nelze vztahovat ani na výklad právních norem, neboť u nich je zásadně rozhodující teleologický výklad, a nikoliv automaticky výklad nejvýhodnější pro spotřebitele; byť ochranu spotřebitele je nutno nepochybně v rámci teleologických úvah vzít rovněž v potaz, nemohou a priori převážit, což se ukazuje kupříkladu v situaci, kdy by výklad ve prospěch spotřebitele vedl k rozporu s veřejným pořádkem. Je tak nutno odmítnout nesprávné závěry nálezu Ústavního soudu ze dne 23. 11. 2017, sp. zn. I. ÚS 2063/17, a na něj navazující judikaturu.

11. Uvádí-li žalovaná, že obě strany i po uzavření předmětné smlouvy, jakož i po uplynutí 6 měsíců od její účinnosti nadále hovořily o výhradním zastoupení, je třeba dovodit, že v tomto ohledu jednaly obě strany v právním omylu, který však předmětnou smlouvu nečiní jako celek neplatnou. Odvolací soud nesouhlasí s námitkou žalované, že by závěr o částečné neplatnosti předmětné smlouvy toliko z hlediska ujednání o výhradním zprostředkování nijak žalobkyni nepostihoval; to, že následky sjednání výhradního zastoupení v rozporu s § 17 odst. 4 ZoRZ nejsou podle představ žalované, je přitom nerozhodná.

12. Odvolací soud nepřehlédl, že žalovaná vstoupila do smluvního vztahu i z toho důvodu, že akutně potřebovala finanční prostředky a současně měla od žalobkyně přislíbeno, že jí poskytne dopředu zálohu na kupní cenu. Odvolací soud zvažoval, zdali jednání žalobkyně v tomto ohledu nemohlo být nepoctivé, neboť případná ekonomická závislost žalované byla pro žalobkyni výhodná, odvolací soud však neshledal, že by žalobkyně v posuzovaném případě svého postavení vůči žalobkyni zneužila. Je třeba poukázat především na to, že žalobkyně se mohla dobrovolně rozhodnout, zdali si potřebné prostředky získá půjčkou u bankovní či jiné nebankovní instituce, rozhodla-li se přitom, že zvolí cestu poskytnutí zálohy na kupní cenu, jde její rozhodnutí primárně za ní. Nelze odhlédnout ani od toho, že v řízení nevyplynulo, že by žalobkyně měla právě skrze poskytnutí zálohy (zápůjčku) jakkoli působit ve svůj prospěch na žalovanou; jestliže žalobkyně apelovala na žalovanou, aby pokračovala s prodejem i po zaslání e-mailu ze dne [datum], činila tak s argumentací, že má zájemce o koupi a že v případě nepokračování smluvního vztahu bude požadovat náhradu škody; zájemce o koupi přitom vskutku existoval a poukaz na náhradu vyplýval z možného právního nároku žalobkyně. Odvolací soud proto ani v uvedeném nespatřuje důvod pro neplatnost předmětné smlouvy.

13. Odvolací soud tedy neshledal, že by předmětná smlouva byla ve svém celku nicotná či absolutně neplatná, současně odvolací soud nebyl oprávněn se zabývat jinými než tvrzenými důvody relativní neplatnosti, neboť jednání je platné, dokud se osoba nedovolá relativní neplatnosti, přičemž dovolání se relativní neplatnosti je právním jednáním, které musí vyjadřovat jak skutečnost, že jde o uplatnění relativní neplatnosti, tak o vadu právního jednání, která v dané věci jeho relativní neplatnost způsobila (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2004, sp. zn. 32 Odo 722/2003). Lze tak shrnout, že závazek z předmětné smlouvy řádně vznikl v podobě nevýhradního zprostředkování.

14. Před úvahami o tom, jak závazek z předmětné smlouvy zanikl, je třeba upozornit na následující: Byť se strany sporu v předmětné smlouvě dohodly na tom, že žalobkyně pro žalovanou zajistí zprostředkování prodeje všech pozemků za částku 5 800 000 Kč, již v průběhu jara 2021 došlo ke změně obsahu zprostředkování v tom ohledu, že se strany dohodly na prodeji zprostředkovávaných nemovitostí po částech, kdy se bude samostatně prodávat komplex, který lze označit jako „starou chalupu“ a společně s tím spoluvlastnický podíl na přístupové cestě a následně se prodá komplex pozemků související s nezkolaudovanou stavbou roubenky (dále jen „roubenka“); tento postup přitom žalovaná výslovně schválila ve vzájemné e-mailové korespondenci na jaře 2021, kdy sama vyjádřila přesvědčení, že by se tímto postupem mohlo dosáhnout pro ní příznivější (vyšší) kupní ceny. Jestliže tak došlo nejprve k prodeji „staré chalupy“ za částku 1 500 000 Kč, nelze z toho dovozovat, že by zprostředkování tímto okamžikem mělo zaniknout, mezi stranami totiž nebylo sporu o to, že uvedený prodej byl jen částečný a že na něj měl navazovat prodej roubenky. I přes částečné přeparcelování bylo přitom nadále zřejmé, které pozemky měly být nadále inzerovány k prodeji, současně žalovaná se proti inzerované ceně nijak nevymezovala, přičemž součet kupní ceny prodané staré chalupy a inzerované ceny (následně i kupní ceny) roubenky byl vyšší než v předmětné smlouvě předvídaná minimální kupní cena.

15. Co se týče trvání závazku, automatická prolongace v případě nevýhradního zprostředkování je na rozdíl od výhradního zprostředkování přípustná, jak již bylo uvedeno výše, přičemž nelze dovodit, že by automatická prolongace byla v posuzovaném případě navázána na existenci výhradního zprostředkování. Rovněž nelze dovodit, že by automatická prolongace byla zakázaným ujednáním ve smyslu § 1813 o. z. Je třeba zdůraznit, že žalovaná byla dopředu v předmětné smlouvě informována o automatické prolongaci vždy jen o 2 měsíce, což je relativně krátká doba nikterak žalovanou neúměrně zavazující, současně tato automatická prolongace prodlužovala nejen trvání sjednaných povinností žalobkyně, nýbrž ponechávala v platnosti a účinnosti rovněž její práva. Žalovaná přitom mohla relativně snadno automatickou prolongaci vyloučit písemným prohlášením učiněným nejpozději 5 dnů před datem automatického prodloužení, že o automatické prodloužení nemá zájem. Sjednaná lhůta 5 dnů je přitom opětovně přiměřená, neboť se nejedná o nijak vzdálenou lhůtu od okamžiku, kdy dojde k prodloužení zprostředkování, současně se jedná o lhůtu legitimní, neboť v případě automatického neprodloužení závazku by musela žalobkyně učinit kroky vedoucí k ukončení zprostředkovatelské činnosti. Po každé jednotlivé prolongaci přitom bylo možno zprostředkování nejen vypovědět se čtrnáctidenní výpovědní dobou, ale i opětovně učinit prohlášení, že příslušná strana již nemá zájem na další prolongaci zprostředkování založeného předmětnou smlouvy a zprostředkování by skončilo uplynutím sjednané doby.

16. Z dokazování vyplynulo, že žalovaná nebyla s postupem žalobkyně při zprostředkování prodeje nemovitostí příliš spokojená, kdy měla za to, že prodej trvá přespříliš dlouho, navíc se žalovaná v průběhu [datum] dozvěděla od jiného realitního zprostředkovatele o tom, že výhradní zprostředkovatelská smlouva nemůže být uzavřena na více jak 6 měsíců, a že žalovaná nejpozději začátkem [datum] při jednání s jednatelkou žalobkyně namítla, že předmětná smlouva je neplatná, kdy tuto neplatnost vztahovala právě ke skutečnosti, že bylo v rozporu se zákonem o realitním zprostředkování sjednáno výhradní zastoupení po dobu delší jak 6 měsíců. Jak však bylo vysvětleno výše, ujednání o výhradním zprostředkování sice bylo skutečně neplatné, avšak tato neplatnost způsobila jen částečnou neplatnost předmětné smlouvy, a nikoliv předmětné smlouvy jako celku.

17. Odvolací soud má dále za to, že pokud jde o e-mail ze dne [datum], v jeho obsahu se nehovoří o výpovědi, o nesouhlasu s automatickou prolongací předmětného závazku ani o jiném způsobu zániku závazku, přičemž jestliže žalovaná tento e-mail činila v návaznosti na spor ohledně platnosti předmětné smlouvy, pak jeho motivem zjevně nemohlo být ukončení právního vztahu, nýbrž jen dořešení situace po jí tvrzené neplatnosti předmětné smlouvy, s níž jednatelka žalobkyně vyslovila nesouhlas; nadto s ohledem na obsah a kontext e-mailu nemohla jednatelka žalobkyně objektivně předpokládat, že žalobkyně zamýšlela svým jednáním výpověď či nesouhlas s automatickou prolongací předmětného závazku. Nadto je nutno přihlédnout i k následnému jednání stran; žalovaná totiž sice rozeslala jednotlivým internetovým portálům, které zveřejnily inzerát s nabídkou prodeje roubenky, že nesouhlasí s další inzercí, avšak následně s žalobkyní po sdělení, že žalobkyně má potenciálního kupce, nadále při prodeji roubenky spolupracovala, a to i poté, co potenciální kupec ztratil o koupi zájem, čímž dala najevo, že právní vztah s žalobkyní nadále trvá, což by nijak nemohl ovlivnit ani případný omyl stran ohledně platnosti předmětné smlouvy. Závěr soudu I. stupně, že e-mail ze dne [datum] nelze posoudit jako výpověď závazku založeného předmětnou smlouvou, je proto zcela přiléhavý. Výpověď realitního zprostředkování založeného předmětnou smlouvu přitom žalovaná učinila až dne [datum], která se dostala do sféry žalobkyně dne [datum], přičemž závazek z předmětné smlouvy v souladu s obsahem výpovědi zanikl ke dni [datum].

18. Pro vznik nároku na provizi je dále podstatné, že manželé [jméno FO] coby kupující roubenky reagovali na inzerát žalobkyně dne [datum], tj. dokonce před perfekcí výpovědi ze dne [datum] coby jednostranného adresovaného právního jednání, žalobkyně rovněž zprostředkovala první prohlídku roubenky dne [datum], současně pracovník žalobkyně (syn jednatelky) reagoval na dotazy pana [jméno FO] a vedl s ním rozsáhlejší e-mailovou korespondenci ohledně koupě, následně se pokusila jednatelka žalobkyně pana [jméno FO] ještě neúspěšně telefonicky kontaktovat. Jinými slovy řečeno, žalobkyně vyhledala pro žalovanou zájemce o koupi a také poskytla nezbytnou součinnost k tomu, aby mohlo dojít k uzavření zprostředkovávané realitní smlouvy. Z dokazování sice vyplynulo, že ke konci měsíce [datum] nemohl ani pan [jméno FO] zkontaktovat se žalobkyní, odvolací soud však v uvedeném nespatřuje stejně jako soud I. stupně důvod pro odepření práva na sjednanou provizi dle § 19 odst. 4 ZoRZ vylučující nárok na provizi z důvodu nečinnosti, pochybeni nebo neposkytnuti odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele; v tomto ohledu odkazuje na přiléhavé odůvodnění soudu I. stupně. Nadto lze zdůraznit, že žalovaná ani zájemci o koupi roubenky nevyžadovali po skončení smluvního vztahu zvláštní součinnost žalobkyně a uzavření kupní smlouvy provedli ve své vlastní režii. Lze tak uzavřít, že došlo-li k samotnému uzavření zprostředkovávané realitní smlouvy až po ukončení závazku z předmětné smlouvy, stalo se tak v důsledku činnosti žalobkyně, vyvinuté za trvání smluvního vztahu založeného předmětnou smlouvou, a proto žalobkyni v souladu s § 2454 o. z. vzniklo vůči žalované právo na sjednanou provizi. Žalovaná sjednanou provizi neuhradila ani dodatečně na výzvu žalobkyně, proto soud I. stupně přiléhavě přiznal žalobkyni nejen sjednanou jistinu, jejíž výši (4,5 % z konečné kupní ceny) požadoval za přiměřenou, ale i na požadovaný zákonný úrok z prodlení dle § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

19. S ohledem na uvedené odvolací soud rozsudek soudu I. stupně podle § 219 o. s. ř. ve výroku I. jako věcně správný potvrdil.

20. Byť žalovaná svým odvoláním formálně napadla též výrok II. rozsudku soudu I. stupně, kterým bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení, žádné konkrétní výhrady proti tomuto výroku nevznesla. Proti nákladovému výroku v průběhu odvolacího řízení nijak nebrojila ani žalobkyně. Za dané situace se odvolací soud v souladu se závěry obsaženými v aktuálním stanovisku Ústavního soudu ze dne 5. 3. 2025, sp. zn. Pl. ÚS-st. 60/24, bodě 30., nezabýval správností přiznané výše náhrady nákladů řízení přiznané žalobkyni soudem I. stupně podle míry procesního úspěchu žalobkyně a žalované při poměření žalobou požadovaného a nakonec přiznaného plnění. S ohledem na uvedené odvolací soud potvrdil podle § 219 o. s. ř. též závislý výrok II. o náhradě nákladů řízení.

21. Žalobkyně byla v odvolacím řízení zcela procesně úspěšná, a proto jí náleží podle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., náhrada účelně vynaložených nákladů odvolacího řízení v celkové výši 11 797,50 Kč, kterou v souladu s vyúčtováním zástupce žalobkyně, který se jiných než výslovně účtovaných nákladů vzdal, tvoří: a) odměna za zastoupení žalobců advokátem dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „AT“), v plné výši za 1 úkon právní pomoci spočívající v účasti u jednání odvolacího soudu trvajícího do 2 hod dne 6. 5. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. g) AT, při sazbě mimosmluvní odměny za 1 celý úkon právní služby ve výši 9 300 Kč z tarifní hodnoty 245 250 Kč podle § 8 odst. 1 AT ve spojení s § 7 bodem 6 AT; b) paušální náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč za uvedený úkon právní služby (§ 13 odst. 1 a 4 AT); c) náhrada za 21% DPH ze základu 9 750 Kč, tj. částka 2 047,50 Kč. Náklady řízení je žalovaná povinna zaplatit žalobkyni k rukám jejího zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 částí věty před středníkem ve spojení s § 211 o. s. ř.), neboť odvolací soud neshledal důvodu ke stanovení jiné lhůty k plnění (výrok III.).

Poučení