36 Co 337/2025 - 629

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Tomáše Mottla a soudců Mgr. Martina Šalamouna a Mgr. Štěpána Hnaníčka ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupena advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupena advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o přezkum oprávněnosti výpovědí nájemní smlouvy k odvolání žalobkyně i žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 2. května 2025, č. j. 48 C 254/2023-562 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výrocích I a II potvrzuje, ve výroku III se mění jen tak, že výše náhrady nákladů řízení činí 155 497,90 Kč; jinak se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 24 502,50 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku do rukou advokáta žalobkyně.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď žalované ze dne [datum], doručená žalobkyni jako pronajímateli dne [datum], z nájmu prostor sloužících k podnikání, nacházejících se v 1. podzemním podlaží a ve 2. nadzemním podlaží budovy č. p. [hodnota] na adrese [adresa], pronajatých na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] za účelem provozu datového centra, je neoprávněná (výrok I). Zároveň určil, že výpověď žalované ze dne [datum], doručená žalobkyni jako pronajímateli dne [datum], z nájmu prostor sloužících k podnikání, nacházejících se v 1. podzemním podlaží a 1., 2., 3. a 4. nadzemním podlaží téže budovy, pronajatých na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], je neoprávněná (výrok II). Žalované dále uložil povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 88 464,40 Kč k rukám jejího zástupce (výrok III). Žalobkyni poté vrátil nespotřebovanou část zálohy složené na náklady důkazů ve výši 819,60 Kč, která jí bude vyplacena z účtu Obvodního soudu pro Prahu 2 do 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok IV) a tutéž zálohu vrátil stejným způsobem také žalované, tentokrát ve výši 6 044,50 Kč (výrok V).

2. Soud prvního stupně rozhodl napadeným rozsudkem za situace, kdy žalobkyně navrhla určení neplatnosti obou výpovědí daných jí žalovanou jakožto nájemcem pronajatých nebytových prostor z důvodu jejich celkové nezpůsobilosti ke smluvenému užívání, respektive pro případ, že by výpověď nebyla shledána pro tento uplatněný důvod platnou, pak z důvodu částečné nezpůsobilosti pronajatých prostor ke smluvenému užívání s tím, že žalobkyně ve výpovědích tvrzené nedostatky neodstranila ve lhůtě 10 pracovních dnů od doručení výzvy k odstranění. Žalobkyně v žalobě popsala okolnosti uzavření obou nájemních smluv, z nichž první se týkala prostor určených pro provozování datového centra a byla uzavřena do [datum] (dále též „[podezřelý výraz]“); druhá (označená jako nájemní smlouva s garantovaným nájemným) se týkala podstatné části kancelářských, skladovacích a dalších prostor nacházejících se v téže budově, dále trafostanice a parkovacích míst, přičemž ta byla uzavřena na dobu do [datum] (dále též „[podezřelý výraz]“). Obě nájemní smlouvy byly uzavřeny jako součást tzv. „[podezřelý výraz]“ (dále jen „[podezřelý výraz]“) transakce, jednalo se o tzv. o „[podezřelý výraz]“ nájem, což znamená, že veškeré výdaje a náklady související s nájmem jsou přenášeny na nájemce (včetně daně z nemovitostí, pojištění majetku a nákladů na údržbu). Důvody nezpůsobilosti (ať už úplné či částečné) byly přitom ve výpovědích těchto smluv žalovanou spatřovány v a) nedostatečném zabezpečení budovy a datového centra, b) nefunkčním přístupovém systému v rámci budovy, c) nefunkční ochraně požárně evakuačních dveří D91, d) nefunkčním systému detekce místa požáru, e) nefunkční vzduchotechnice v jídelně a f) v enormních nákladech na služby spojené s nájmem.

3. Žalobkyně s výpovědí nájemních smluv nesouhlasila, namítala jejich nedůvodnost a neoprávněnost, neboť ani v jednom případě nebyly naplněny výpovědní důvody sjednané v nájemních smlouvách a jejich příloze. K výpovědím nelze přihlížet také proto, že se ze strany žalované jednalo o zastřené právní jednání, jehož cílem bylo zbavit se pro žalovanou nepohodlných závazků z obou nájemních smluv. Žalobkyně tak setrvala na závěru, že pronajaté prostory podle obou nájemních smluv byly plně způsobilé ke smluvenému užívání, o čemž mělo svědčit i to, že žalovaná oba prostory nadále užívala, nepředala je žalobkyni ke dni tvrzené účinnosti výpovědí (ať už tvrzené účinnosti výpovědi z důvodu údajné úplné nezpůsobilosti předmětu nájmu k smluvenému užívání ke dni [datum], či tvrzené účinnosti výpovědi z důvodu údajné částečné nezpůsobilosti předmětu nájmu ke smluvenému užívání ke dni [datum]) a zaplatila nájemné a zálohy za služby za období do [datum], z čehož má být patrné, že si sama uvědomovala neoprávněnost výpovědi nájmu z důvodu údajné úplné nezpůsobilosti předmětu nájmu k smluvenému užívání ke dni [datum].

4. Žalobkyně podrobně vyvracela jednotlivé ve výpovědích specifikované výpovědní důvody, přičemž i pro případ, že by výpovědi byly způsobilé vyvolat právní účinky, navrhla, aby k nim nebylo přihlédnuto. Z kontextu jednání žalované mělo totiž vyplývat, že výpovědi nájemních smluv byly pouze vyústěním dlouho připravovaného nepoctivého scénáře, který se pokoušel o zjevné zneužití práva. Žalobkyně měla, jakožto zákazník, se žalovanou jako poskytovatelem uzavřenu servisní smlouvu, na jejímž základě žalovaná poskytovala žalobkyni služby týkající se provozu, oprav, servisu technologie kamerového systému, nadstavby nad [podezřelý výraz], [podezřelý výraz], [podezřelý výraz], [podezřelý výraz], aplikační prostředí [podezřelý výraz] a správy přístupových karet. Žalovaná bez zjevných příčin tuto servisní smlouvu s účinností ke dni [datum] vypověděla a neposkytla žalobkyni součinnost při zajištění kontinuálního poskytování služeb. Z kroků žalované navazujících na výpověď servisní smlouvy je zřejmé, že jejím hlavním účelem byla snaha o dosažení stavu, který by žalovaná žalobkyni, jakožto pronajímateli, mohla (byť nedůvodně a neoprávněně) vytknout. Tvrzené nedostatky předmětu nájmu pod body a) až e) uvedené ve výpovědích nájemních smluv totiž přímo souvisely s výpovědí servisní smlouvy, neboť tyto služby byly předmětem plnění podle této smlouvy. K vytknutí tvrzených nedostatků předmětu nájmu došlo bezprostředně poté, co žalovaná ukončila servisní smlouvu, konkrétně pouhé čtyři dny poté, co přestala poskytovat žalobkyni služby dle této smlouvy a zároveň jí neposkytla součinnost k bezproblémovému převzetí provozu jednotlivých technologických systémů. Žalobkyně přes neposkytnutou součinnost žalované obratem zprovoznila a obnovila ty služby, k jejichž poskytování byla povinna podle nájemních smluv. Měla však za to, že bez ohledu na faktické okolnosti svědčící o tom, že vyvolaný stav neměl za následek vznik nezpůsobilosti prostor ke smluvenému užívání, by bylo v rozporu se zásadou poctivého jednání, pokud by žalované bylo umožněno těžit z jí vyvolaného stavu a tento stav využít k tomu, aby se pokusila zbavit svých smluvních závazků vyplývajících z obou nájemních smluv.

5. Žalovaná nesouhlasila s argumentací žalobkyně a trvala na důvodnosti obou výpovědí s tím, že žalobkyně jí nedodávala služby nezbytně nutné pro řádné užívání předmětu nájmu, proto ke dni doručení výpovědi nebyl předmět nájmu způsobilý ke sjednanému užívání. Zopakovala uplatněné důvody pro výpověď obou smluv, které podrobně rozepsala, a uvedla, že žalobkyně si v nájemních smlouvách vymínila, že náklady na služby související s užíváním předmětu nájmu bude fakticky přenášet na žalovanou, ale poskytovat či zajišťovat je bude sama. To však neplnila, kdy krátce po uzavření nájemních smluv zásadně narostly ceny služeb v budově, avšak jejich standard klesal, což vedlo v konečném důsledku k nezpůsobilosti prostor a odůvodnilo podání výpovědí. Pokud jde o enormní náklady na služby spojené s nájmem, při uzavření nájemních smluv bylo dohodnuto, že vzhledem k tomu, že spotřeba datového centra se na celkové spotřebě elektrické energie v budově podílí z přibližně 70 %, bude žalovaná přizvána k procesu výběru dodavatele elektřiny tak, aby byla dodávka co nejlevnější. Tento závazek žalobkyně nedodržela a vzápětí po uzavření nájemních smluv a převzetí budovy ukončila všechny stávající kontrakty, které uzavřel původní vlastník budovy a sjednala podmínky nové, které byly pro žalovanou extrémně nevýhodné a přes snížení standardu služeb vedly k enormnímu nárůstu nákladů a nekonkurenceschopnosti žalované coby nájemce jak na poli služeb datového centra, tak na poli služeb pronájmu komerčních kancelářských a skladovacích prostor. Podle žalované se jednalo o záměr žalobkyně, aby náklady na služby byly dalším zdrojem jejího profitu, popřípadě profitu osob s ní spřízněných. Jednání žalobkyně spočívající v odmítnutí součinnosti při kontraktaci samostatné dodávky elektrické energie žalované jakožto základní položky jejího hospodaření, v kontextu se všemi ostatními kroky žalobkyně, je rozporu se zásadami poctivého obchodního styku, respektive s dobrými mravy, přičemž takové jednání nepožívá právní ochrany a žalobkyně z něj nesmí těžit. Žalobkyně zneužívala svého postavení vůči nájemci a výkon jejího vlastnického práva byl v tomto kontextu protiprávní a nepřípustný. Žalobkyně při uzavření nájemních smluv ujistila žalovanou, že ke změně nákladů na služby dojde výlučně v důsledku ekonomických změn, v praxi však postupovala tak, jako by náklady na služby měly být dalším zdrojem profitu žalobkyně, popřípadě osob s ní spřízněných. Enormní výši nákladů na služby žalovaná u žalobkyně reklamovala, rovněž jí upozornila na to, že její jednání vnímá jako porušení smluv, přičemž ji upozornila i na možnost podání výpovědi, k nápravě závadného stavu však nedošlo.

6. Soud prvního stupně vyšel ze zjištěného skutkového stavu, že mezi právními předchůdci účastníků byla uzavřena [podezřelý výraz] na dobu od [datum] do [datum] a [podezřelý výraz] na dobu od [datum] do [datum]. Podáním ze dne [datum], které bylo doručeno žalobkyni dne [datum], žalovaná nájem sjednaný podle obou smluv vypověděla, a to z důvodu nedostatečného zabezpečení budovy a datového centra, když výpověď byla specifikována jen ve vztahu k datovému centru, dále z důvodu nefunkčního přístupového systému v rámci budovy, nefunkční ochrany požárně evakuačních dveří D91, nefunkčního systému detekce požáru, nefunkční vzduchotechniky a enormních nákladů na služby s nájmem spojené. Proti výpovědi vznesla písemné námitky žalobkyně, žalovaná reagovala sdělením, že na podané výpovědi trvá, když jako důvod obou výpovědí uplatnila nezpůsobilost předmětu nájmu ke sjednanému účelu užívání s poukazem na čl. 9.4. obou nájemních smluv.

7. Soud prvního stupně vyšel dále ze zjištění, že žalobkyně jako zákazník a právní předchůdce žalované jako poskytovatel podepsali dne [datum] Rámcovou smlouvu o poskytování odborného servisu „Servisní smlouva,“ jejímž předmětem bylo zajišťování pravidelných kontrol provozuschopnosti, záručních a pozáručních oprav a servisu technologie (kamerový systém, C4-nadstavba nad [podezřelý výraz], [podezřelý výraz], [podezřelý výraz] a [podezřelý výraz], [podezřelý výraz] – aplikační prostředí, [podezřelý výraz], [podezřelý výraz], 2xmonitor, 1xtiskárna). K ukončení servisní smlouvy došlo z důvodu výpovědi žalované, která byla dána bez uvedení důvodu dne [datum] s účinností ke dni [datum]. Dále popsal, že [adresa] nedisponovalo certifikací na [podezřelý výraz] a shrnul obsah notářským zápisem zachyceného skutkového děje ze dne [datum]. Vyšel rovněž ze zjištění z jednotlivých listinných důkazů, která podrobně popsal pod body 15. až 46. odůvodnění napadeného rozsudku, jenž není třeba v zájmu stručnosti opakovat, podobně zachytil rovněž obsah videozáznamu uloženého na flashdisku, který byl pořízen dne [datum] v budově [adresa]. Podrobně poté shrnul obsah výpovědí jednatelů žalobkyně i žalované a svědků [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO], přičemž zjištění z těchto důkazních prostředků popsal pod body 50. až 61. odůvodnění napadeného rozsudku (z důvodu rozsahu výpovědí není opět nezbytné jejich obsah zde opakovat). Vysvětlil, že podle obecných pravidel hodnocení důkazů jako důkazně silnější hodnotil výslechy svědků, přičemž větší váhu přikládal výpovědím svědků, kteří nejsou provázáni s vlastnickými strukturami účastnic řízení a nejsou a ani v minulosti nebyli v pracovněprávním vztahu k nim ([jméno FO], [jméno FO], [jméno FO]), a to v těch případech, kdy se určité skutečnosti zcela či dílčím způsobem rozcházely, případně o určitých skutečnostech hovořil pouze jeden z vyslýchaných, ač se určitého děje účastnila i další osoba, která byla rovněž vyslechnuta. Pokud svědkyně [jméno FO] a [jméno FO] vypověděly o určité skutečnosti nepřesně, porovnal to s listinnými důkazy, které nepřesnosti či nesprávnosti v jejich svědeckých výpovědích prokázaly. Dále vysvětlil, které výpovědi považoval za převážně nevěrohodné (jednatel žalované), či které měl za nevěrohodné částečně (bývalý jednatel žalované), a rovněž výpovědi, které považoval za zásadní pro objasnění skutkového stavu ohledně funkcionality jednotlivých systémů (svědek [jméno FO]).

8. Uvedl rovněž, proč neprovedl důkazy, které byly navrženy k otázkám ekonomické nákladovosti služeb souvisejících s předměty nájmu, neboť tyto žalovanou uváděné skutečnosti nemohly pojmově naplnit výpovědní důvod spočívající v částečné či úplné nezpůsobilosti prostor, které byly předmětem nájmu podle obou nájemních smluv, přičemž upozornil i na to, že strany ve smlouvě výslovně vyloučily aplikaci ustanovení § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), kterého se měla žalovaná takto dovolávat. Vysvětlil, že skutečnost, jaké částky byla žalovaná povinna žalobkyni hradit, či jaká ujednání ohledně toho byla účastnicemi učiněna, nemá právní význam z hlediska skutkového naplnění žalovanou uplatněných výpovědních důvodů, neboť ekonomické důvody pod uplatněné smluvní důvody výpovědi podřadit nelze. Žalované připomněl, že jí náleží právo zvolit tomu odpovídající právní prostředky, pokud má za to, že žalobkyně porušila některá smluvní ujednání ohledně způsobu kontraktace dodávek energií či jiných služeb. Soud prvního stupně tedy uzavřel, že i v případě, pokud by bylo prokázáno, že podnikání bylo za tehdy existujícího nastavení cenové politiky žalobkyní pro žalovanou nevýhodné, nemohl by tím být naplněn žalovanou uplatněný výpovědní důvod ohledně obou nájemních smluv.

9. Po právní stránce soud prvního stupně věc posoudil podle § 2201, § 2205, § 2207 odst. 1, § 2208 odst. 1, § 2213, § 2214, § 2234, § 2287 a § 2310 o. z. a dovodil, že mezi účastnicemi byly platně uzavřeny obě nájemní smlouvy, sjednané na dobu určitou. V obou bylo dohodnuto, že před uplynutím doby nájmu může nájemce nájem vypovědět pouze v případě, že se předmět nájmu stal zcela, případně částečně nezpůsobilým ke smluvenému užívání a nedojde k nápravě ani v přiměřené dodatečné lhůtě, která nesmí být kratší než deset pracovních dnů od upozornění nájemce na nezpůsobilost předmětu nájmu. Důvod výpovědi se neměl uplatnit v případě, že by se předmět nájmu stal nezpůsobilým ke smluvenému užívání z důvodů na straně nájemce.

10. Po konstatování platnosti obou nájemních smluv se zabýval mezi stranami spornou otázkou, zda výpověď podaná žalovanou byla projevem její pravé vůle, tedy zda byla myšlena vážně. Zdánlivost právního jednání žalobkyně dovozovala z chování žalované, která podle ní ve skutečnosti nechtěla nájemní smlouvu ukončit. Žalobkyně tak měla za to, že k výpovědím nájmů nelze přihlížet z důvodu zastřeného právního jednání žalované, jehož cílem bylo zbavit se nepohodlných závazků z nájemních smluv.

11. Soud prvního stupně s odkazem na § 551, § 552 a § 554 o. z. vysvětlil, že ani v jednom případě o zdánlivé právní jednání žalované nešlo, neboť zdánlivost jednání by musela vyplývat z chybějící vůle jednající osoby, případně by muselo být prokázáno, že nebyla projevena její vážná vůle. Žalovaná totiž i po výpovědi nájmu nadále v pronajatých prostorách poskytovala služby a svým zákazníkům sdělila informace, které nekorespondovaly s tím, že by podala výpověď z nájmu k určitému datu. Kromě toho z dokazování vyplynulo, že se v prostorách datového centra nacházelo ještě několik měsíců v provozu hardwarové vybavení některých zákazníků žalované, a že i po podání výpovědi se mezi účastnicemi jednalo o pokračování nájemního vztahu. Byť považoval jednání žalované za nestandardní a nekonzistentní, soud prvního stupně uzavřel, že nelze dospět k závěru, že by jednatel žalované nechtěl podanými výpověďmi ukončit obě nájemní smlouvy, a že by tudíž podání obou výpovědí bylo zdánlivým jednáním, ke kterému se nepřihlíží.

12. Poté se zabýval platností obou výpovědí po věcné stránce, kdy hodnotil, zda existoval alespoň jeden skutkově způsobilý důvod úplné nebo částečné nezpůsobilosti pronajatých prostor. Za použití judikatury, kterou ve svém rozhodnutí citoval, uzavřel, že prostor sloužící k podnikání se stane nezpůsobilým ke smluvenému užívání, pokud v něm nájemce vůbec nemůže vykonávat podnikatelskou činnost, přičemž i v případě naplnění výpovědního důvodu je výpověď třeba poměřovat korektivem dobrých mravů. Chtěla-li tudíž žalovaná unést důkazní břemeno ohledně svých tvrzení o úplné, případně částečné nezpůsobilosti předmětu nájmu ke smluvenému užívání, musela by v obou případech prokázat existenci takových závad předmětu nájmu, které měly za následek, že v něm nemohla jako nájemce vůbec provozovat svou podnikatelskou činnost, přičemž by se nejednalo o závady ojedinělé, náhodné či nahodilé, které důvod k výpovědi založit nemohou.

13. K výpovědi z nájmu z důvodu tvrzené ekonomické nerentability pronajatých prostor soud prvního stupně uzavřel, že s ní částečná či úplná nezpůsobilost předmětu nájmu, která musí vycházet z faktického stavu pronajatých prostor, nesouvisí. Žalovanou v té souvislosti poučil, že případné porušení smluvních povinností při sjednávání cen energií měla řešit v odpovídajícím řízení o vynucení takové povinnosti či v řízení o náhradu škody, pokud jí snad vznikla. V té souvislosti poukázal na skutečnost, že účastnice řízení v obou nájemních smlouvách vyloučily aplikaci dispozitivního ustanovení § 2287 o. z., žalovaná tudíž ani nebyla oprávněna vypovědět obě nájemní smlouvy na základě tvrzení, že se změnily okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku zřejmě vycházely, do té míry, že po žalované jako nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračovala.

14. K prvnímu výpovědnímu důvodu, tedy a) nezpůsobilosti pronajatých prostor v souvislosti s nedostatečným zabezpečením budovy a datového centra, uvedl, že tento důvod byl žalovanou řádně skutkově vymezen pouze ve vztahu k prostoru datového centra, což se týká pouze [podezřelý výraz]. Ve vztahu k [podezřelý výraz] s garantovaným nájemným žalovaná ve výpovědi neoznačila žádné skutkové tvrzení, v čem mělo nedostatečné zabezpečení budovy spočívat. S ohledem na absenci bližšího časového vymezení bylo navíc vyloučeno vést k této otázce dokazování, protože v soudním řízení již nelze skutkové vymezení obsažené ve výpovědi nijak doplňovat. I v případě, že by ve výpovědi byl uveden bližší časový údaj o tom, že v určitých dnech (ve výpovědi totiž ani nebylo uvedeno, o jaké konkrétní datum se mělo jednat) byly v budově přítomny cizí osoby, které budovu opustily požárním schodištěm, nemohlo by to ani vzdáleně naplnit uplatněný výpovědní důvod úplné nebo částečné nezpůsobilosti prostor ke smluvenému užívání, protože by se jednalo o záležitost provozní, nahodilou, a zjevně ojedinělou, což důvod k výpovědi nepředstavuje. Sama žalovaná potvrdila, že v budově byla přítomna nepřetržitá ostraha (a to v textu posuzované výpovědi) a z dokazování vyplynulo, že sice některé návštěvy nebyly nájemci z recepce ohlášeny, svědkyně se však shodly na tom, že to z jejich pohledu nemělo vliv na nezpůsobilost administrativních prostor k užívání. Mělo-li se v souvislosti s výpovědí jednat o případ, kdy osoby přítomné v datovém centru tento prostor opustily požárním schodištěm, aniž by o tom měla být žalovaná informována (což bylo prokázáno zápisem notářky [tituly před jménem] [jméno FO] pod sp. zn. [spisová značka], ve kterém byl popsán skutkový děj ze dne [datum]), soud prvního stupně uzavřel, že právě tento děj byl zcela zjevně organizován žalovanou, a to konkrétně jejím jednatelem, který k němu přizval svědky [jméno FO] a [jméno FO].

15. Soud prvního stupně v této souvislosti poznamenal, že z obecných ustanovení občanského zákoníku plynou základní zásady občanskoprávních vztahů, tedy zásada, že každý má povinnost jednat v právním styku poctivě, že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu, a že zjevné zneužití práva právní ochrany nepožívá. Měl v této souvislosti za prokázané, že hlásiče (sirény) na požárním schodišti byly přímo propojeny s datovým centrem, a že to byla žalovaná, kdo odpojením datového centra od systému C4 způsobil, že po odstřežení prostor centra ze strany žalované nefungovala zabezpečovací čidla na požárním schodišti. Pokud by žalovaná nechala běžet nadstavbový systém C4 pro datové centrum i po [datum], zajistila by tím i následné fungování systému automatického odkódování a zakódování (odstřežení a zastřežení) v datovém centru (což bylo ostatně i její smluvní povinností), a tím by nedošlo ani k odpojení zabezpečovacích čidel na požárním schodišti. Soud prvního stupně tak dospěl k závěru, že přestože takto vyvolaný stav neměl za následek vznik částečné ani úplné nezpůsobilosti prostor ke smluvenému užívání, ze všech souvislostí časových i prostorových dovodil, že jednání žalované, které bylo zinscenováno jejím jednatelem, mělo za cíl vyvolat stav, který by poté mohl být a také byl žalobkyni vytknut jako výpovědní důvod, svědčící o údajné nezpůsobilosti prostor ke smluvenému užívání. Takové jednání, následně zaznamenané v notářském zápisu [tituly před jménem] [jméno FO], nebylo jednáním poctivým a činěným v dobré víře zjistit, zda prostory datového centra jsou řádně zabezpečeny. Naopak šlo o jednání, jehož cílem bylo získání podkladů, na jejichž základě by se žalovaná mohla pokusit zbavit svých smluvních závazků z obou nájemních smluv. Nesepsáním záznamu o celé události pak bylo žalobkyni rovněž znemožněno, aby incident prošetřila a zjistila jeho příčiny. Tomuto nepoctivému jednání podle soudu prvního stupně nenáleží právní ochrana.

16. Soud prvního stupně v souvislosti s tímto výpovědním důvodem ve vztahu k datovému centru zároveň konstatoval, že z nájemní smlouvy NS DC plynula povinnost žalované datové centrum zabezpečit, přičemž veškeré úpravy, obnovu a pravidelné revize technologie datového centra měla na své náklady zajištovat právě žalovaná. Žalovaná se tak mohla v prosinci 2022 rozhodnout, že ponechá běžet nadstavbový software C4 pro svoji část a vypne jej pouze pro část budovy, rozhodla se však tento nadstavbový software odpojit pro celou budovu, a to včetně jí užívaných prostor datového centra, u nichž ale měla povinnost zajistit na své náklady zabezpečení a monitoring. Pokud tedy ve výpovědi vytkla žalobkyni, že nemohla: „na dálku kontrolovat stav a pohyb osob v [adresa], [adresa] je zamčeno jedním obyčejným zámkem“, nebo, že: „pokud by došlo ke vniknutí do [adresa] zvenku, nikdo se o tom nedozví, protože poplachy nejsou a nemohou být aktuálně viděny“, jednalo se o stav, který sama způsobila odpojením nadstavbového softwaru C4 i pro prostory datového centra. Soud prvního stupně proto uzavřel, že žalovaná nemůže mít prospěch z nesplnění svých vlastních smluvních povinností, či v daném případě dokonce z jejich zcela vědomého porušení. Nadto ze smlouvy vyplývalo, že daný výpovědní důvod se neuplatní, pokud by se předmět nájmu stal nezpůsobilým ke smluvenému užívání z důvodů na straně nájemce. V této souvislosti soud prvního stupně podrobně rozebral nesrovnalosti jednotlivých výpovědí a vysvětlil, proč je považoval za nevěrohodné, přičemž zároveň konstatoval, že výpovědní důvod uvedený pod bodem a) nebyl naplněn.

17. Rovněž výpovědní důvod uvedený pod písmenem b), označený jako nefunkční přístupový systém v rámci budovy, nebyl podle soudu prvního stupně naplněn, neboť bylo prokázáno, že [podezřelý výraz] ([podezřelý výraz]) fungoval. Elektronické karty pro přístup do budovy, ovládání závor parkoviště, jakož i turnikety u recepce fungovaly po celou dobu, na jejich funkčnosti se nic nezměnilo ani po ukončení servisní smlouvy ke dni [datum]. V budově byla v lednu 2023 rovněž přítomna nepřetržitá obsluha recepce v režimu 24/7. Po ukončení servisní smlouvy žalovanou bylo sice potřeba implementovat nový přístupový systém pro kanceláře v budově, nicméně týkalo se to pouze kanceláří v její administrativní části, nikoliv datového centra (které mělo oddělený přístupový systém) a ostatních částí budovy, navíc žalovaná prokazatelně neposkytla žalobkyni součinnost k tomu, aby nedošlo k přerušení zajištění přístupového systému. Soud prvního stupně uzavřel, že žalovaná by takovou součinnost žalobkyni jistě poskytla, pokud by měla zájem na tom, aby poskytování služeb, jejichž absenci později žalobkyni vytkla, i nadále bez problémů probíhalo.

18. Dále se zabýval výpovědním důvodem c), označeným jako nefunkční ochrana požárně bezpečnostních dveří D91, a dospěl k závěru, že ani ten nebyl naplněn, neboť vstupní dveře do předmětu nájmu a veškeré vnitřní dveře, včetně jejich revizí, spadaly podle nájemní smlouvy ([podezřelý výraz]) do oblastí, jejichž údržbu, provozuschopnost i zabezpečení byla povinna zajišťovat na své náklady a odpovědnost žalovaná. Bez ohledu na to však měl za prokázané, že evakuační dveře D91 splňovaly v lednu 2023 požadavek na jejich elektronickou ochranu, navíc se jednalo o dveře požární (evakuační), které nikdy neměly sloužit k tomu, aby jimi někdo do datového centra vstupoval či z něj odcházel. Šlo o jednosměrný únikový východ, který se jinak, než v případě nouze neměl vůbec používat. Proto podle soudu prvního stupně nelze spojovat jakýkoli výpovědní důvod s tím, že by požárními dveřmi měl či mohl někdo do datového centra vstoupit. Pokud do prostor datového centra určité osoby vstoupily dne [datum], což bylo zachyceno v notářském zápisu, musely si uvedené dveře D91 nejprve odemknout klíčem. Těmito osobami, které do datového centra uvedeného dne prokazatelně vstoupily, však byli reprezentanti samotné žalované. Pokud tedy žalovaná ve výpovědi žalobkyni vytýkala, že neměla informace o tom, kdo a zda do datového centra vstupuje a že do datového centra mohl údajně vejít kdokoliv a cokoliv si z něj odnést, aniž by se o tom žalovaná dozvěděla, bylo to způsobeno jejím přičiněním a výpověď žalované z nájmu je i v této části neoprávněná.

19. K výpovědnímu důvodu d), označenému jako nefunkční systém detekce místa požáru, soud prvního stupně uvedl, že žalovaná shodně se žalobkyní tvrdila, že řešení vyhovovalo schválenému požárně bezpečnostnímu řešení budovy (PBŘ), nicméně neodpovídalo řešení do konce roku 2022. Již to samo vylučovalo úplnou či jen částečnou nezpůsobilost pronajatých prostor ke smluvenému užívání, výpovědní důvod tak nemohl být naplněn. Soud prvního stupně považoval způsob hlášení požáru za provozně technickou záležitost, která sice nemusela žalované vyhovovat, nespatřoval v ní však naplnění výpovědního důvodu, a pokud se na systému vyskytly závady ještě za účinnosti servisní smlouvy, konkrétně v prosinci 2022, nejednalo se o požární riziko, ani o závadu spojenou s budovou, ale o závadu provozní, která nemohla způsobit ani částečnou nezpůsobilost prostor ke smluvenému užívání. V lednu 2023 navíc takové závada již identifikována nebyla, žalovaná byla s dokladem o funkční zkoušce a kontrole provozuschopnosti ze dne [datum] seznámena.

20. Poslední výpovědní důvod e), který žalovaná popsala jako nefunkční vzduchotechniku v jídelně, což dovozovala z toho, že na chodbě byl cítit zápach z pokrmů, soud prvního stupně rovněž hodnotil jako nenaplněný. Předně poznamenal, že z tohoto výpovědního důvodu nebylo přesně seznatelné, zda nezpůsobilost prostor ke smluvenému užívání měla způsobit nefunkčnost vzduchotechniky či skutečnost, že v prostorách užívaných žalovanou byl cítit zápach z pokrmů. Poukázal rovněž na to, že jídelna se nacházela mimo prostory datového centra i pronajatých kanceláří, přičemž mezi stranami nebyly v tomto směru stanoveny žádné konkrétní smluvní závazky. Nefunkční vzduchotechnika by tak mohla způsobovat nezpůsobilost prostor užívaných žalovanou podle nájemních smluv jen za předpokladu, že by tím byly tyto prostory zasaženy. Zápach z jídel je pak kategorií provozní, může být sice obtěžující, může znepříjemňovat užívání prostor, nelze ale dospět k závěru, že v jeho důsledku jsou prostory nezpůsobilé užívání. Tvrzení žalované o nezpůsobilosti z důvodu zápachu z jídel bylo navíc zcela vyvráceno, neboť žádný z nájemců, kteří v řízení vystupovali jako svědci, se nevyjádřil tak, že by jim zápach z jídel komplikoval, natož zcela znemožnil, užívání pronajatých prostor.

21. Protože uplatněné výpovědní důvody, v nichž žalovaná spatřovala úplnou, případně částečnou nezpůsobilost pronajatých prostor, nebyly naplněny, soud prvního stupně žalobě vyhověl a ve výrocích I a II napadeného rozsudku určil, že obě výpovědi jsou neplatné.

22. O nákladech řízení mezi účastníky rozhodl podle § 142 odst. l o. s. ř., kdy plně úspěšné žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladů vůči žalované. Jejich výši poté podrobně specifikoval s tím, že náklady vynaložené na právní zastoupení advokátem vycházejí z ustanovení § 6 odst. 1, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) a § 12 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „a. t.“), přičemž rozsah přiznané náhrady (a paušálních náhrad výdajů advokáta) rozdělil na úkony učiněné v době do [datum] a od [datum]. Tarifní hodnotu pro výpočet odměny advokáta žalobkyně přitom stanovil podle § 9 odst. 1 a. t. s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu, kterou v odůvodnění rozsudku citoval, a jelikož byl předmětem řízení přezkum oprávněnosti dvou výpovědí, obě tarifní hodnoty sečetl podle § 12 odst. 3 a. t. Do přiznaných nákladů řízení potom zahrnul rovněž soudní poplatek z žaloby, náhradu za ztrátu času advokáta a také žalobkyní uhrazené zálohy na svědečné ve výši 3 000 Kč (podle usnesení ze dne [datum], č. j. [spisová značka]) a ve výši 2 000 Kč (podle usnesení ze dne [datum], č. j. [spisová značka]). Od této částky odečetl vrácenou zálohu ve výši 819,60 Kč, ve výsledku tak žalované uložil povinnost nahradit žalobkyni za svědečné částku 4 180,40 Kč.

23. Ve výrocích IV a V potom rozhodl o vrácení nespotřebovaných záloh složených účastnicemi na náklady důkazů, jejichž výši vyčíslil.

24. Proti uvedenému rozsudku podaly obě účastnice řízení včasné a přípustné odvolání, žalovaná do vyhovujících meritorních výroků I, II a akcesorického výroku III o nákladech řízení, žalobkyně toliko do výroku III o nákladech řízení.

25. Žalovaná primárně nesouhlasila se závěrem soudu prvního stupně, že důvodem nezpůsobilosti pronajatých prostor ke smluvenému užívání nemohou být enormní náklady na služby spojené s jejich užíváním, když současně účastnice vyloučily aplikaci ustanovení § 2287 o. z. Uvedla, že obě nájemní smlouvy a ani žádný právní předpis nestanoví uzavřený výčet důvodů nezpůsobilosti prostor ke sjednanému užívání, navíc žalovanou namítané ekonomické důvody nejsou přičítány všeobecnému ekonomickému prostředí, jehož změny strany skutečně vyloučily aplikací ustanovení § 2287 o. z., ale úmyslnému jednání žalobkyně jako pronajímatele. Za přinejmenším předčasný proto označila závěr soudu prvního stupně, že případná nevýhodnost podnikání žalované z důvodu nastavení cenové politiky žalobkyně nemohla způsobit naplnění žalovanou uplatněných výpovědních důvodů. Není totiž možné, aby jeden ze subjektů smluvního vztahu nastavoval v průběhu jeho trvání takové podmínky, které druhého účastníka úmyslně ekonomicky znevýhodňují oproti jiným subjektům na trhu. Takové jednání je nepoctivé a nemůže jít k tíži žalované.

26. Soudu prvního stupně dále vytkla přehlédnutí základní časové osy jednotlivých důkazů, z nichž vyplývala zásadní souvislost naplnění standardů [právnická osoba] se způsobilostí předmětu nájmu ke sjednanému užívání (aby mohla žalovaná prostory užívat k určenému účelu, žalobkyně musela udržovat jejich standardy). V důsledku absence této časové osy byla soudem prvního stupně v neprospěch žalované interpretována výpověď svědka [jméno FO], neobstojí proto ani jeho závěry uvedené v bodech 90. až 92. odůvodnění napadeného rozsudku, neboť neexistovaly takové prostory požárního schodiště, do nichž by měla přístup pouze žalovaná. Soud prvního stupně přehlédl i fakt, že požární schodiště nebylo předmětem nájmu ani podle nájemní smlouvy na datové centrum, ani podle nájemní smlouvy na garantované prostory a nebylo proto právem ani povinností žalované po vypršení platnosti servisní smlouvy poskytovat žalobkyni žádné služby, přičemž žalobkyně měla celé tři měsíce na to, aby si našla nového dodavatele a od [datum] poskytovala služby, k nimž se smluvně zavázala. Výslech svědka Vortela naopak zcela jednoznačně prokázal, že v lednu 2023 nebyly žádné kódy k zastřežení a odstřežení datového centra, které by žalovaná mohla zneužít a neexistovalo žádné datové propojení mezi budovami [adresa] a [adresa], které by žalovaná mohla zneužít, a současně, že prostory požárního schodiště byly až do března či dubna 2023 chráněné pouze službou recepce 24/7, nejednalo se proto o stav ojedinělý, krátkodobý či nahodilý. Tím žalovaná prokázala naplnění výpovědního důvodu v podobě nedostatečného zabezpečení budovy a datového centra.

27. Soud prvního stupně podle žalované nesprávně hodnotil také obsah notářského zápisu č. [hodnota] sepsaného [tituly před jménem] [jméno FO], kdy jeho závěr o tom, že „účelem a cílem celé operace bylo získat podklady, na jejichž základě by se žalovaná mohla pokusit zbavit svých smluvních závazků z obou nájemních smluv“, nemá oporu v provedeném dokazování. Notářský zápis totiž pro žalovanou sloužil pouze jako doklad o tom, že žalobkyně neodstranila závady vytčené ve výzvě ze dne [datum], přičemž konkrétní skutkové důvody možné budoucí výpovědi byly žalobkyni známy právě od [datum], a to bez ohledu na to, zda byly či nebyly doloženy notářským zápisem. Byla to naopak žalobkyně, která nepředložila žádný důkaz vyvracející správnost a pravdivost notářského zápisu sepsaného [tituly před jménem] [jméno FO] a narativy o jeho nepředložení nebo nesepsání jenom odvrací pozornost od faktu, že od [datum] žalobkyně neměla krom fyzické přítomnosti recepčních v budově ani kamerový systém, ani elektronický zabezpečovací systém, a to minimálně do března 2023.

28. Žalovaná rovněž namítala, že soud prvního stupně neprovedl jako nepodstatný důkaz navržený žalovanou k prokázání skutečnosti, že neposkytnutí jejích dat ze serveru sloužícího k provozování systému C4 společnosti [právnická osoba]., bylo dáno obsahem rozhodnutí o poskytnutí dotace, na kterou byl tento server pořízen, pročež nelze dovodit, že žalovaná tak učinila úmyslně v rámci jakéhosi „scénáře“, zvláště za situace, kdy délka výpovědní doby dle servisní smlouvy činila tři měsíce a žalobkyně měla dostatek času na to najít si jiného dodavatele a zajistit plnou kontinuitu služeb. V tom spatřovala naplnění odvolacího důvodu uvedeného v § 205 odst. 2 písm. d) o. s. ř.

29. Soudu prvního stupně také vytýkala, že neučinil žádný právní závěr ze svého zjištění ohledně standardů [právnická osoba], když z těchto zjištění vyplývalo, že přístupový systém na karty do kanceláří, jakožto jeden ze stěžejních pilířů standardů [právnická osoba], nefungoval řadu měsíců, v čemž lze spatřovat zásadní porušení závazku žalobkyně z obou nájemních smluv. Žalovaná tak jednoznačně prokázala naplnění výpovědního důvodu v podobě nefunkčního přístupového systému v rámci budovy.

30. Nesouhlasila rovněž se závěrem soudu prvého stupně, že „nedává dobrý smysl spojovat jakýkoli výpovědní důvod s tím, že by požárními dveřmi měl či mohl někdo do datového centra vstoupit“. Požární dveře totiž vedly do tzv. společných prostor budovy, jejichž zabezpečení bylo výlučně v gesci žalobkyně, přičemž svědeckými výpověďmi bylo prokázáno, že z hlediska požárních předpisů byla budova fakticky jedním celkem a musela mít jeden společný systém elektronické požární signalizace. Podle [podezřelý výraz] byly prostory datového centra smluvně určeny k užívání jako datové centrum, podle standardů [právnická osoba] proto musely splňovat standardy TIER III. Za těchto okolností to byl právě skutkový děj osvědčený notářkou [tituly před jménem] [jméno FO], podle něhož požárními dveřmi přes požární schodiště vstoupily tři osoby do datového centra, a odnesly si z něj věc, aniž by jakkoli zasáhl systém ochrany budovy sloužící k eliminaci protiprávních dějů, čímž bylo prokázáno naplnění výpovědního důvodu v podobě nefunkční ochrany požárně evakuačních dveří D91.

31. U výpovědního důvodu d) žalovaná namítala, že jí není zřejmé, z čeho soud prvního stupně dovodil, že zajištění provozu nadstavbového softwaru C4 pro systém elektronické požární signalizace bylo smluvní povinností žalované, neboť budova byla jedním požárním celkem, musela mít jeden systém elektronické požární signalizace a systém C4 byl součástí standardů [právnická osoba], které se smluvně zavázala zajišťovat žalobkyně.

32. Žalovaná proto navrhla, aby vzhledem k popsaným vadám dokazování odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně v odvoláním dotčených výrocích zrušil a věc mu vrátil k novému projednání a rozhodnutí.

33. Žalobkyně navrhla potvrzení odvoláním napadených výroků I a II rozsudku, který považovala za správný po stránce věcné i právní. Neshledala přitom naplnění odvolacího důvodu podle § 205 odst. 2 písm. f) o. s. ř., neboť žalovaná v odvolání neuvedla žádné nové skutečnosti ani jiné důkazy, které dosud uplatněny nebyly (za splnění podmínek podle § 205a o. s. ř.). Žalovaná také neidentifikovala žádné konkrétní tvrzení nebo důkaz, ke kterému soud prvního stupně nepřihlédl, její argumentace se týká právního posouzení, nikoliv koncentrace řízení, ani odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. b) o. s. ř. proto podle žalobkyně nebyl naplněn. Tento odvolací důvod lze použít pouze v případě, pokud by soud prvního stupně nesprávně vyhodnotil nastoupení účinků koncentrace řízení ve vztahu k tvrzením a důkazům žalované uplatněným v řízení před soudem prvního stupně, ačkoliv ve skutečnosti takové účinky nenastaly (a tvrzení či důkazy proto měly být v řízení přípustné). Ani tento odvolací důvod však žalovaná v odvolání nespecifikovala, zabývala se pouze údajně nesprávným právním posouzením otázky nezpůsobilosti prostor ke smluvenému užívání z důvodu žalovanou tvrzené ekonomické nerentability. Žalobkyně odmítla rovněž tvrzení žalované, že enormní náklady na služby mohly být důvodem pro výpověď z nájmu. Uvedla, že zvýšení cen energií bylo důsledkem vnějších okolností (energetická krize roku 2022) a nelze je přičítat pronajímateli, pročež není dán ani odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř. spočívající v nesprávném právním posouzení věci. Poté se rozsáhle věnovala uplatněnému odvolacímu důvodu podle § 205 odst. 2 písm. e) o. s. ř., kdy podrobně rozvedla svou polemiku s jednotlivými tvrzeními žalované. K odvolacímu důvodu podle § 205 odst. 2 písm. d) o. s. ř. žalobkyně namítla, že při jednání soudu prvního stupně se žalovaná nedomáhala výjimky z koncentrace řízení, před koncentrací tedy netvrdila, že by z nějakého objektivního důvodu (na ní nezávislého) nemohla poskytnout žalobkyni součinnost. Navrhuje-li proto provedení nového důkazu, zcela u něho absentuje tvrzení, proto ani tento odvolací důvod nebyl naplněn. Konečně k námitce žalované, že se soud prvního stupně nezabýval standardy [právnická osoba], žalobkyně dodala, že tyto standardy nebyly v nájemných smlouvách vůbec definovány, tím méně měly být standardy budovy u datového centra zaměřeny na standard TIER III. Žalobkyně se v nájemních smlouvách nezavázala k tomu, že by datové centrum mělo splňovat požadavky certifikace TIER III, prokázáno naopak bylo, že datové centrum objektivně takovou certifikací nedisponovalo.

34. Podle žalobkyně tak v řízení nebyly zjištěny skutečnosti nasvědčující tomu, že by prostory datového centra nebo prostory kancelářské, které se nacházely v budově ve vlastnictví žalobkyně a které žalovaná užívala na základě předmětných nájemních smluv ze dne [datum], měly být nezpůsobilé (byť jen částečně) ke smluvenému užívání. Žalovaná neunesla důkazní břemeno ohledně svých tvrzení o úplné či částečné nezpůsobilosti předmětů nájmu ke smluvenému užívání, její výpovědi nájmů jsou proto nedůvodné a neoprávněné.

35. Žalobkyně ve svém odvolání proti výroku III napadeného rozsudku namítla nesprávné stanovení tarifní hodnoty, ze které soud prvního stupně vycházel při výpočtu odměny advokáta žalobkyně, když poukázala na to, že prvostupňovým soudem citovaná judikatura se týká přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Uvedený přístup se však neaplikuje v řízeních o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor (prostor sloužících k podnikání), a to z toho důvodu, že advokátní tarif obsahuje pro tyto případy zvláštní úpravu stanovení tarifní hodnoty, která je obsažena v ustanovení § 9 odst. 3 písm. e) a. t.

36. Žalovaná ve vyjádření k odvolání žalobkyně souhlasila s tím, že rozhodnutí soudu prvního stupně o nákladech řízení je nesprávné, na rozdíl od žalobkyně však vyjádřila přesvědčení, že náklady řízení je třeba vyčíslit s přihlédnutím k ustanovení § 9 odst. 4 písm. b) a. t. ve znění účinném do [datum] a s přihlédnutím k ustanovení § 9 odst. 4 písm. a) a. t. ve znění účinném od [datum], neboť předmětem řízení je určení neplatnosti právního jednání k jedné nemovité věci, konkrétně k budově na adrese [adresa], pročež tarifní hodnotu nelze ani sčítat s odkazem na § 12 odst. 3 a. t.

37. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání a v jeho mezích napadené rozhodnutí včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, 212a odst. 5 o. s. ř.), přičemž dospěl k závěru, že odvolání žalované do výroků I, II a III napadeného rozsudku není důvodné; odvolání žalobkyně do výroku III o nákladech řízení naopak důvodným shledal.

38. Odvolací soud dospěl v první řadě k závěru, že napadené rozhodnutí z hlediska řízení vedeného před soudem prvního stupně není zatíženo žádnou vadou řízení ani dokazování. Odůvodnění napadeného rozsudku splňuje všechny náležitosti uvedené v ustanovení § 157 odst. 2 o. s. ř., zejména skutkový i právní závěr jsou jasné. K nárokům na přezkoumatelnost odůvodnění rozsudku se odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], podle něhož měřítkem toho, zda rozhodnutí soudu prvního stupně je či není přezkoumatelné, je především zájem účastníků řízení na tom, aby mohli v odvolání proti tomuto rozhodnutí náležitě uplatnit odvolací důvody, a rozhodnutí není zpravidla nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu odvolání – na újmu uplatnění práv odvolatele. Odvolací soud je přesvědčen, že odůvodnění napadeného rozsudku nikterak nebránilo žalované v uplatnění jejích odvolacích námitek, jež jsou převážně jen opakováním její předchozí argumentace.

39. Soud prvního stupně tudíž zjistil skutkový stav procesně správným postupem v rozsahu zcela dostačujícím pro jeho rozhodnutí, proto odvolací soud z takto zjištěného skutkového stavu vychází a na soudem prvního stupně zjištěný skutkový stav plně odkazuje. Další potřeba dokazovaní v odvolacím řízení nevyvstala, přičemž soud prvního stupně zjištěný skutkový stav správně posoudil i po stránce právní.

40. Odvolací soud má rovněž za to, že soud prvního stupně při hodnocení správně provedených důkazů postupoval důsledně podle ustanovení § 132 o. s. ř., kdy poměřoval v žalobě a ve vyjádření žalované obsažená skutková tvrzení s právními normami, které se týkají nájemního vztahu, a hledal odpověď na otázku, zda tato mezi účastníky sporná tvrzení o skutečnostech rozhodných pro posouzení věci jsou provedenými důkazy spolehlivě zjištěna.

41. Správně přitom vyšel z ustanovení § 2201 o. z., podle něhož se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2205 o. z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

42. Přehlédl sice, že nájem prostoru sloužícího provozování podnikatelské činnosti (prostor sloužící podnikání) je v zákoně speciálně upraven v ustanovení § 2302 a násl. o. z., toto však výsledné rozhodnutí soudu nečiní nesprávným. Zvláštní úprava nájmu prostor sloužících podnikání totiž z obecné úpravy nájmu obsažené v § 2201 o. z. a násl. vychází a pouze v některých konkrétních případech je upravuje odchylně. Protože mezi účastníky nebylo sporu o to, jaký vztah mezi nimi uzavřením obou nájemních smluv vznikl a jakým způsobem se jej žalovaná pokusila ukončit prostřednictvím posuzovaných výpovědí, soud prvního stupně se správně zaměřil na zkoumání naplnění důvodů obou výpovědí.

43. Podle § 2308 o. z. nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

44. Tyto obecné podmínky předčasného ukončení nájemního vztahu k prostorám sloužícím podnikání ze strany nájemce si účastnice v nájemních smlouvách konkretizovaly tak, že před uplynutím sjednané doby nájmu mohla žalovaná jako nájemce nájem vypovědět pouze v případě, že by se předmět nájmu stal zcela či částečně nezpůsobilým ke smluvenému užívání a pokud by nedošlo k nápravě ani v dodatečné lhůtě, která nesměla být kratší než deset pracovních dnů od upozornění nájemce na nezpůsobilost předmětu nájmu. Sjednaný důvod výpovědi by se však neuplatnil tehdy, pokud by se předmět nájmu stal nezpůsobilým ke smluvenému užívání z důvodů na straně nájemce.

45. Odvolací soud považuje za zcela odpovídající závěr soudu prvního stupně, že přezkoumávané výpovědi z nájmu sjednaných prostor by mohly být úspěšné pouze tehdy, pokud by v řízení byly zjištěny takové závady na předmětu nájmu, které by měly za následek jeho neuživatelnost pro výkon nájemcovy podnikatelské činnosti, za jejímž účelem byly prostoru pronajaty (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2007, sp. zn. 33 Odo 1658/2005, přijaté v podmínkách předchozí právní úpravy). Pokud tedy po pečlivém zhodnocení provedených důkazů soud prvního stupně uzavřel, že v tomto kontextu neshledal ani jediný případ úplné či částečné nezpůsobilosti prostor ke smluvenému užívání, lze jeho hodnocení považovat za odpovídající.

46. Zejména se to týká všech výpovědních důvodů „technického“ charakteru [body a) až e) výpovědi], kdy konkrétně u důvodu a) odvolací soud souhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že přes rozsáhlé dokazování nebylo shledáno takové nedostatečné zabezpečení budovy a datového centra v době předcházející podání výpovědi, které by mohlo mít za následek neuživatelnost předmětu nájmu. Správné je rovněž jeho hodnocení, že i v případě odpovídajícího skutkového vymezení, v čem mělo spočívat nedostatečné zabezpečení budovy, by tento důvod k výpovědi nebyl dán, protože by v řízení zjištěné skutečnosti mohly vést nejvýše k závěru, že se jednalo o záležitosti provozní, nahodilé a zjevně ojedinělé, což důvod k výpovědi nepředstavuje. Pronajaté prostory byly ze strany pronajímatele zabezpečeny střežením v režimu „24/7“ a případné výpadky hlášení pohybu třetích osob v prostorách předmětu nájmu neměly vliv na jeho uživatelnost, navíc soud prvního stupně na základě provedeného dokazování správně vyhodnotil, že právě tento v notářském zápisu zachycený skutkový děj ze dne [datum] byl zjevně organizován žalovanou. Ta tuto událost v odvolání nepopřela, pouze ji hodnotila jinak než soud prvního stupně. Právě otázce časové souvislosti mezi vypovězením servisní smlouvy žalovanou v době těsně před vytknutím vad pronajatých prostor se soud prvního stupně obsáhle věnoval, přičemž odvolací soud považuje jeho závěr o snaze žalované dosáhnout stavu, který by žalovaná mohla žalobkyni vytknout, za zcela odpovídající učiněným skutkovým zjištěním.

47. Podobně odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně hodnotí ostatní „technické“ výpovědní důvody, popsané pod body b) až e) výpovědí, kdy má za to, že jejich existence nebyla prokázána v takové intenzitě, aby kterýkoliv z nich vedl k úplné či alespoň částečné nezpůsobilosti pronajatých prostor ke smluvenému užívání. V řízení rovněž nevyšlo najevo, že by pronajaté prostory přestaly být z objektivních důvodů způsobilé k výkonu činnosti, k níž byly určeny, nebo že by žalobkyně jako pronajímatel hrubě porušila své povinnosti vůči žalované jako nájemci (srov. § 2308 o. z.).

48. Odvolací soud rovněž považuje za správné hodnocení soudu prvního stupně, že posuzované výpovědi nebyly zdánlivým právním jednáním, neboť v řízení nebyl proveden takový důkaz, z něhož by jednoznačně plynulo, že výpovědi nebyly projevem svobodné a vážné vůle žalované, která chtěla předčasně ukončit nájemní vztah. Pokud soud prvního stupně zjistil, že i po podání výpovědi nájemního vztahu strany jednaly o jeho pokračování, neznamená to, že by předchozí projev vůle žalované směřující k jeho předčasnému ukončení nebyl myšlen vážně.

49. Zásadní shoda se závěrem soudu prvního stupně panuje i v posouzení otázky neoprávněnosti výpovědi dané žalovanou z důvodu enormních nákladů na služby spojené s nájmem [bod f)]. Jak již bylo uvedeno v bodě 47. tohoto odůvodnění, chce-li nájemce úspěšně vypovědět nájemní vztah před uplynutím sjednané doby nájmu, musí se tak podle zákona stát z důvodu objektivní nezpůsobilosti předmětu nájmu k výkonu činnosti, k níž byl určen či z důvodu hrubého porušení povinností pronajímatele. Ekonomická nerentabilita pronajatých prostor tedy ze zákona možným důvodem pro předčasné ukončení nájemního vztahu není, protože nesouvisí s faktickým stavem pronajatých prostor a hrubé porušení povinností pronajímatele ve vztahu k finančním otázkám nájemního vztahu nebylo v řízení prokázáno. Strany se rovněž ani v nájemních smlouvách nedohodly na žalovanou popsaném způsobu sjednávání cen energií (žalobkyně tudíž nemohla tyto smluvní povinnosti ani porušit) a naopak výslovně ve smlouvách vyloučily možnost aplikace ustanovení § 2287 o. z., podle něhož může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

50. Nebyla-li výpověď oprávněná z důvodu porušení zákona, nestalo se tak ani v důsledku porušení smluvních povinností, neboť smlouvy neupravovaly výpověď z důvodu enormních nákladů na služby spojené s nájmem. Soud prvního stupně proto správně neprováděl k tomuto výpovědnímu důvodu další dokazování, protože by případná zjištění nemohla zvrátit jeho závěr o nerelevantnosti otázky ekonomické nákladovosti služeb souvisejících s předmětem nájmu.

51. Odvolací soud má dále za to, že žaloba byla žalobkyní podána ve lhůtě stanovené v ustanovení § 2314 odst. 3 o. z., podle něhož vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí pro zpětvzetí výpovědi. Žalobkyně proti výpovědi ve lhůtě námitky vznesla (srov. § 2314 odst. 1 o. z.), žalovaná svou výpověď zpět nevzala, celková zákonem určená lhůta k podání žaloby dodržena byla.

52. Z výše uvedených důvodů shledal odvolací soud napadený rozsudek věcně správným a postupem dle § 219 o. s. ř. jej ve výrocích I a II potvrdil, když ostatní odvolací námitky žalované nepovažoval za způsobilé zvrátit rozhodnutí soudu prvního stupně o neoprávněnosti výpovědí z nájmu. Výrok III o nákladech řízení korigoval pouze co do výše přiznané náhrady, jinak rozhodnutí i v tomto výroku jako správné potvrdil (co do platební povinnosti, pariční lhůty, určení náhrady za ztrátu času, stanovení výše soudního poplatku a uhrazených záloh na svědečné).

53. Výši přiznané náhrady nákladů řízení totiž soud prvního stupně nestanovil správně, neboť žalobkyni sice správně přiznal náhradu za 20 úkonů právní služby učiněných do 31. 12. 2024 a 5,5 úkonu právní služby provedených od 1. 1. 2025, při učení výše těchto nákladů však nesprávně vyšel z ustanovení § 9 odst. 1 a. t., přestože s ohledem na předmět sporu (věc se týká nájmu nebytových prostor) měl správně vycházet z ustanovení § 9 odst. 3 písm. e). a. t. (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3115/2021 či 26 Cdo 3111/2019). Při aplikaci tohoto ustanovení ve znění účinném do 31. 12. 2024 tak činila tarifní hodnota pro stanovení výše mimosmluvní odměny advokáta 35 000 Kč, ve znění účinném od 1. 1. 2025 potom 65 000 Kč, přičemž soud prvního stupně správně dovodil, že předmětem řízení byl přezkum oprávněnosti dvou samostatných výpovědí, proto je třeba tarifní hodnoty sečíst podle § 12 odst. 3 a. t. Za této situace tak pro dobu do 31. 12. 2024 činila tarifní hodnota 70 000 Kč, za dobu od 1. 1. 2025 potom 130 000 Kč, čemuž podle § 7 bod. 5 a. t. odpovídá sazba mimosmluvní odměny 3 900 Kč a od 1. 1. 2025 sazba 6 300 Kč za jeden úkon právní služby. Za dobu do 31. 12. 2024 tak žalobkyni náleží náhrada za 20 úkonů právní služby po 3 900 Kč (78 000 Kč) a za dobu od 1. 1. 2025 náhrada za 5,5 úkonu právní služby po 6 300 Kč (34 650 Kč). Správný výpočet náhrady nákladů řízení je tedy 155 497,90 Kč (78 000 a 34 650 Kč odměna advokáta, 6 000 a 2 700 Kč náhrada hotových výdajů, náhrada za ztrátu času 400 Kč a 21 % DPH z odměny advokáta a všech přiznaných náhrad, dále soudem prvního stupně správně určená náhrada za zaplacené soudní poplatky a za spotřebované zálohy na svědečné).

54. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. a úspěšné žalobkyni přiznal jejich plnou náhradu. Tyto náklady sestávají z mimosmluvní odměny advokáta podle § 9 odst. 3 písm. e) a. t. ve spojení s § 7 bod. 5 a § 12 odst. 3 a. t. po 6 300 Kč za 3 úkony právní služby (odvolání, podání vyjádření k odvolání žalované a účast na jednání odvolacího soudu podle § 11 odst. 1 písm. d) a g) a. t.; dále ze 3 paušálních náhrad po 450 Kč podle 13 odst. 4 a. t. a dále z náhrady DPH ve výši 21 %. Celkové náklady žalobkyně ve výši 24 502,50 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení