39 Co 139/2025 - 238

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Jiřího Cidliny a soudkyň Mgr. Miloslavy Štorkové a JUDr. Andrey Borovičkové, Ph.D., ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená dne [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o zaplacení 197 897 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 17. října 2024, č. j. 22 C 368/2022-186, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I., III., IV. a V. potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 18 986,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [Jméno advokátky], advokátky.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 142 091 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 142 091 Kč od 11. 11. 2022 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Žalobu, pokud se jí žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky ve výši 55 806 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 50 000 Kč od 4. 11. 2022 do zaplacení a ve výši 15 % ročně z částky 5 806 Kč od 11. 11. 2022 do zaplacení, zamítl (výrok II.). Výrokem III. rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 37 160 Kč k rukám [Jméno advokátky], advokátky, do tří dnů od právní moci rozsudku. Současně vyslovil, že žalobkyně je povinna zaplatit státu částku odpovídající 28 % nákladů řízení státu a žalovaná částku odpovídající 72 % nákladů řízení státu, na účet Obvodního soudu pro [adresa], a to ve výši určené samostatným usnesením (výrok IV., V.).

2. V odůvodnění svého rozhodnutí uvedl, že žalobou ze dne 23. 12. 2022 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky celkem ve výši 197 897 Kč s konkretizovaným příslušenstvím. Tvrdila, že jako budoucí kupující uzavřela se žalovanou jako budoucí prodávající dne 16. 11. 2021 smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále také jen „SBKS“), na základě které se smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce číslo [číslo] včetně odpovídajícího spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, nacházející se v bytovém domě č. p. [číslo] stojící na pozemku p. č. [číslo] v k. ú. [adresa] na [adresa] (dále také jen „Kupní smlouva 1“) a kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k parkovacím stáním – pozemkům p. č. [číslo] a [číslo] v k. ú. [adresa] na [adresa] (dále jen „Kupní smlouva 2“). Dne 21. 8. 2022 po nahlédnutí do katastru nemovitostí zjistila, že žalovaná jedno z parkovacích stání již prodala [jméno FO] s tím, že žalovaná jí poté nabídla ke koupi jiná parkovací stání, to vše za podmínek pro ni nevýhodných oproti podmínkám sjednaných v SBKS. Od žalované nakonec koupila jiná parkovací stání na pozemcích parc. č. [číslo] a [číslo], byť na nich stále vázla věcná břemena pro jiné bytové jednotky a měly menší výměru, neboť hrozilo riziko, že nebude mít k bytu žádné parkovací stání a tím bude také negativně ovlivněna hodnota bytu. Přesto však ve vztahu k původním parkovacím stáním od SBKS odstoupila, a to dopisem ze dne 24. 10. 2022, ve kterém zároveň žalovanou vyzvala k úhradě smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč. Žalovaná však její nárok neuznala. Žalobkyně dále uvedla, že Kupní smlouvu 1 uzavřela se žalovanou dne 16. 11. 2021 s tím, že zápis vlastnického práva k bytu na LV č. [číslo] byl proveden 10. 12. 2021. Mezi účastnicemi byl domluven termín předání bytu na 17. 12. 2021, kdy si byt měl převzít zmocněnec žalobkyně [tituly před jménem] [jméno FO]. Tohoto dne však byt nebyl ve stavu, který by umožňoval jeho užívání, a to především z důvodu, že nebyl připojen k dodávce elektrické energie a chyběl zde elektroměr, tedy byt nebylo možno vytápět, jelikož je vytápěn výhradně elektrickým podlahovým vytápěním a nebylo ani možno ohřívat vodu v elektrickém bojleru a svítit. Mimoto ani nebyly funkční dveře na balkon, ani dvě okna, byl také vadný elektrický ohřívač vody. Navíc nebyl ani žalobkyni předán sklep, který je součástí bytu. V protokolu podepsaném oběma stranami bylo zaznamenáno, že byt není připraven k předání ze strany žalované a nebyl předán s tím, že žalovaná zajistí odstranění uvedených vad, přičemž bude dohodnut nový termín předání. Byt pak byl zmocněnci žalobkyně předán dne 28. 2. 2022, a to přesto, že nebyla možnost ověřit funkce podlahového vytápění, byl nefunkční elektrický sporák, který vyhazoval proudový chránič, nebylo možno otevřít dveře na balkon a nebyl předán sklep, k čemuž následně došlo až dne 9. 5. 2022. Vzhledem k tomu byla žalovaná v prodlení s předáním bytu o 143 dnů. Z tohoto důvodu se proto žalobkyně po žalované domáhala také smluvní pokuty ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení v době od 17. 12. 2021 do 27. 2. 2022, tedy za dobu 73 dnů, částky 73 000 Kč a dále smluvní pokuty za nepředání kompletního bytu, tedy včetně sklepa, za dobu od 28. 2. 2022 do 8. 5. 2022, ve výši poloviny sjednané smluvní pokuty, tedy částky 500 Kč za každý den, která činí za 70 dní částku 35 000 Kč. Žalobkyně se dále domáhala zaplacení částky ve výši 34 091 Kč s odůvodněním, že byt kupovala s úmyslem jej pronajímat a vzhledem k tomu, že jí byl předán pozdě z důvodu, že jej nebylo možno užívat, vznikla jí škoda v rozsahu obvyklého nájemného za období od 18. 12. 2021 do 28. 2. 2022, kdy byt bez sklepa převzala. Výši obvyklého nájemného dovozovala z již uzavřené nájemní smlouvy na tento byt ve výši 14 000 Kč[Anonymizováno]měsíčně, přičemž náhrada škody pak činila částku 34 091 Kč (460 Kč denně za 73 dnů). Konečně pak žalobkyně nárokovala po žalované i náhradu cestovních nákladů za cestu zmocněnce [jméno FO], který se dvakrát dostavil do [adresa] k předání bytu zbytečně. Náklady na cestovné vyčíslila podle vyhlášky č. 511/2021 na částku celkem ve výši 5 806 Kč.

3. Žalovaná uplatněné nároky neuznala, a to ani částečně. K nároku na zaplacení smluvní pokuty podle čl. III.3 SBKS uvedla, že již 9. 2. 2022 avizovala žalobkyni, resp. jejímu zmocněnci [jméno FO], uzavření Kupní smlouvy 2, ale tato výzva zůstala bez reakce. Podle jejího názoru tak dostála své povinnosti podle SBKS a pokud žalobkyně využila svého práva neuzavřít Kupní smlouvu 2, ač k tomu byla vyzvána, neboť předmět převodu byl zatížen věcnými břemeny, bylo to její právo. Nedošlo však k porušení povinnosti na straně žalované, proto nárok na zaplacení smluvní pokuty žalobkyni nevznikl. Poukázala i na skutečnost, že účastnice uzavřely 30. 8. 2022 kupní smlouvu, podle níž žalobkyně koupila od žalované parkovací stání na pozemcích p. č. [číslo] a [číslo] v k. ú. [adresa] na [adresa], a tedy pokud nezanikla povinnost uzavřít Kupní smlouvu 2 dle SBKS již dříve, zanikla nejpozději k tomuto datu, neboť tím byla po faktické stránce po dohodě stran splněna povinnost žalované. Namítala tedy, že odstoupení žalobkyně od SBKS dne 24. 10. 2022 není účinné, neboť povinnost podle SBKS byla splněna. Uvedla dále, že byt bylo možné předat dne 17. 12. 2021, když v Kupní smlouvě 1 nebylo ani ujednáno, že by žalobkyně byla oprávněna odmítnout byt převzít. Pokud jde o nárok na náhradu škody, namítala, že žalobkyně neprokazuje ušlý zisk s tím, že náklady na dopravu zástupce žalobkyně nejsou relevantní, neboť bylo pouze na žalobkyni, že se rozhodla koupit si byt mimo její bydliště a využít služeb zmocněnce za situace, že ten musel vážit delší cestu.

4. Soud prvního stupně na základě provedeného dokazování (bod 6. – 15. odůvodnění napadeného rozhodnutí) s odkazem na příslušná zákonná ustanovení dospěl k závěru, že žaloba je důvodná pouze částečně. Shrnul, že účastnice dne 16. 11. 2021 platně uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě o převodu nemovitostí, tedy smlouvu o smlouvě budoucí podle ust. § 1785 o. z., ve které se zavázaly uzavřít Kupní smlouvu 1 (o převodu vlastnického práva k bytu) a Kupní smlouvu 2 (o převodu vlastního práva k parkovacím stáním).

5. Co se týká nároku na zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč soud prvního stupně uvedl, že z jazykového i systematického výkladu znění čl. III.3 SBKS (z podání obou účastnic je zřejmé, že tomu odpovídá i jejich vůle při uzavírání SBKS) jednoznačně vyplývá, že podmínkou vzniku nároku žalobkyně na smluvní pokutu podle zmiňovaného článku je nejen skutečnost, že nedošlo k uzavření Kupní smlouvy 2 z důvodů na straně žalované ale zároveň, že žalobkyně od SBKS co do závazku uzavřít Kupní smlouvu 2 odstoupila. Vyzdvihl, že je třeba přisvědčit žalobkyni, že podle judikatury Nejvyššího soudu lze vázat vznik práva na smluvní pokutu kromě porušení povinnosti na další právní skutečnosti, kterou je odstoupení od smlouvy věřitelem pro porušení povinnosti dlužníkem (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2019, č. j. 23 Cdo 1192/2019-121), a proto v čl. III.3 SBKS byl platně sjednán nárok žalobkyně jako budoucí kupující na smluvní pokutu. Protože předmětem Kupní smlouvy 2, k jejímuž uzavření se účastnice v SBKS zavázaly, však byly dvě parkovací stání na pozemcích parc. č. [číslo] a [číslo], k. ú. [adresa] na [adresa], které žalovaná prodala (v případě parkovacího stání na pozemku parc. č. [číslo] dne 5. 9. 2022 [jméno FO] a v případě parkovacího stání na pozemku parc. č. [číslo] dne 3. 8. 2022 [jméno FO]), práva a povinnosti ze SBKS ke dni 5. 9. 2022 zanikly podle ust. § 2006 odst. 1 o. z. pro nemožnost plnění (viz např. usnesení ze dne 29. 11. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3035/2009); tedy zanikl i závazek žalované uzavřít Kupní smlouvu 2. Pokud poté žalobkyně dne 20. 10. 2022 odstoupila od SBKS co do povinnosti uzavřít Kupní smlouvu 2, nešlo o platné právní jednání, a proto nebyla ani splněna podmínka čl. III.3 SBKS pro vznik nároku žalobkyně na smluvní pokutu, a tedy právo na smluvní pokutu podle uvedeného článku SBKS žalobkyni nevzniklo. Vzhledem k výše uvedenému soud prvního stupně dále nezkoumal, zda k uzavření Kupní smlouvy 2 nedošlo z důvodů na straně žalované jako budoucí prodávající podle SBKS, když to bylo již pro posouzení věci irelevantní a žalobu, pokud jde o částku ve výši 50 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 50 000 Kč od 4. 11. 2022 do zaplacení zamítl (výrok II.).

6. Soud prvního stupně dále konstatoval, že účastnice dne 16. 11. 2021 platně uzavřely Kupní smlouvu 1 podle ust. § 2079 a násl. o. z., kterou žalovaná převedla na žalobkyni vlastnické právo k bytu.

7. V kontextu s uvedeným uvedl, že žalobkyně v řízení prokázala, že žalovaná porušila smluvní povinnost vyplývající z čl. IV.12 Kupní smlouvy 1, tedy předat žalobkyni byt ve lhůtě do 15. 12. 2021, když jej žalobkyni bez jeho součásti, tj. sklepa, předala až dne 28. 2. 2022 a sklep pak až dne 9. 5. 2022. Žalovaná sice namítala, že uvedenou smluvní povinnost neporušila, neboť žalobkyně nebyla oprávněna převzetí bytu odmítnout a byt mohla a měla (byť s vadami) převzít již dne 17. 12. 2021, tuto námitku však soud prvního stupně neshledal důvodnou. S ohledem na znění Kupní smlouvy 1, tedy čl. IV.2, podle kterého žalovaná prohlásila, že byt je způsobilý k trvalému užívání pro bydlení, nelze uvažovat, že by předání bytu s vadami (především nefunkčnost elektřiny) bylo předání řádné ve smyslu čl. VI. 5 Kupní smlouvy 1, navíc tvrzení žalované, že žalobkyně měla byt převzít již dne 17. 12. 2021 vyvrací i provedený důkaz protokolem z téhož dne, ve kterém je uvedeno žalovanou, že byt není připravený k předání a nebyl předán. Žalobkyni tak podle čl. VI.5 Kupní smlouvy 1 vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 1 000 Kč denně za každý den prodlení žalované s předáním bytu, od 17. 12. 2021 do 9. 5. 2022, kdy došlo k předání bytu včetně jeho součásti sklepa. Nedůvodná je i námitka žalované o nepřiměřenosti uvedené smluvní pokuty. Podle tvrzení žalobkyně měla uvedená smluvní pokuta kromě preventivní funkce i funkci sankční (účastnice zároveň dohodly, že smluvní pokutou není dotčeno právo na náhradu škody) a s ohledem na význam a hodnotu zajišťované povinnosti (předání bytu v hodnotě 3 235 000 Kč) soud prvního stupně neposoudil sjednanou smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč denně jako nepřiměřenou. Důvod pro moderaci smluvní pokuty podle ust. § 2051 o. z. soud prvního stupně neseznal, když nárok žalobkyně na tuto smluvní pokutu ve výši 108 000 Kč (1000 Kč x 73 dnů v období od 17. 12. 2021 do 27. 2. 2022 + 500 Kč denně za 70 dnů v období od 28. 2. 2022 do 8. 5. 2022) shledal důvodným.

8. Soud prvního stupně dále uvedl, že žalovaná porušila smluvní povinnost (ust. § 2913 o. z.) vyplývající z čl. IV.12 Kupní smlouvy 1, tedy předat žalobkyni byt ve lhůtě do 15. 12. 2021, když v příčinné souvislosti s tím vznikla žalobkyni až do faktického předání bytu dne 28. 2. 2022 škoda spočívající v ušlém zisku z pronájmu bytu (ust. § 2954 věta první o. z.). Výše škody odpovídá žalobkyní očekávanému zisku z pronájmu vyplývajícímu z prohlášení [jméno FO], který si hodlal byt žalobkyně v uvedeném období pronajmout, přičemž uvedená částka je cenou za pronájem obdobného bytu v [adresa] v uvedeném období obvyklou, jak vyplynulo i z výpovědi svědkyně [jméno FO], která si byt následně od 10. 7. 2022 za uvedenou částku pronajala. Nárok žalobkyně na zaplacení škody ve výši 34 091 Kč, tedy částky ve výši 437 Kč denně za dobu 73 dnů v období od 17. 12. 2021 do 28. 2. 2022[Anonymizováno]proto soud prvního stupně taktéž shledal.

9. Splatnost obou shora uvedených nároků žalobkyně (smluvní pokuta ve výši 108 000 Kč a náhrada škody ve výši 34 091 Kč) nastala podle ust. § 1958 odst. 2 o. z. na výzvu žalobkyně ve lhůtě deseti dnů od doručení této výzvy obsažené v jejím dopisu ze dne 27. 10. 2022, tedy ve lhůtě do 10. 11. 2022. Jelikož žalovaná výše uvedené pohledávky žalobkyně ve lhůtě splatnosti neuhradila, je s jejich úhradou podle ust. § 1968 a 1970 o. z. v prodlení a žalobkyně má od 11. 11. 2022 právo na zaplacení úroků z prodlení, a to ve výši podle ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., tedy ve výši 15 % ročně.

10. Vzhledem k tomu soud prvního stupně žalobě co do částky ve výši 108 000 Kč a 34 091 Kč s požadovaným příslušenstvím vyhověl (výrok I.).

11. Soud prvního stupně dále vzal za prokázané, že zástupce žalobkyně [jméno FO] se skutečně ve dnech 17. 12. 2021 a 28. 2. 2022 dostavil po dohodě se žalovanou do [adresa] k převzetí bytu za žalobkyni; sklep k bytu byl předán až dne 9. 5. 2022. Pokud žalobkyně dále tvrdila, že v souvislosti se zbytečnými cestami [jméno FO] jako jejího zástupce ke dvěma dohodnutým předávacím jednáním, při kterých však k předání bytu ze strany žalované nedošlo, jí vznikla škoda spočívající v nákladech vynaložených na cestu [jméno FO] autem z místa jeho bydliště v [adresa] do [adresa] a zpět v částce 5 806 Kč, výši této škody neprokázala. Žalobkyně totiž k výši uvedené škody označila pouze důkaz osvědčením o registraci vozidla [název], reg. značky [SPZ], které měl [jméno FO] použít k předmětným cestám a výši škody dovozovala z vyhlášky č. 511/2021 Sb. Při určování výše náhrady škody je ale aplikace ustanovení o výpočtu cestovních náhrad při pracovních cestách zaměstnanců vyloučena. Jiné důkazy k prokázání uvedené tvrzené škody žalobkyně ve stanovené lhůtě nenavrhla ani po poučení podle ust. § 118a odst. 3 a ust. § 118b o. s. ř. Vzhledem k tomu soud prvního stupně žalobu co do částky ve výši 5 806 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 5 806 Kč od 11. 11. 2022 do zaplacení zamítl (výrok II.).

12. O náhradě nákladů řízení soud prvního stupně rozhodl podle ust. § 142 odst. 2 o. s. ř. s tím, že podrobným výpočtem dospěl k závěru, že žalobkyně má proti žalované právo na náhradu 44 % nákladů řízení odpovídajících rozdílu mezi úspěchem žalobkyně a žalované. Shrnul, že žalobkyni náleží proti žalované právo na náhradu 44 % nákladů řízení ve výši 84 455 Kč, tedy částka ve výši 37 160 Kč, kterou je žalovaná povinna zaplatit žalobkyni podle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám její advokátky. Lhůta k plnění byla stanovena podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. (výrok III.).

13. Výrokem IV. a V. soud prvního stupně rozhodl s odkazem na ust. § 148 o. s. ř., když uzavřel, že žalobkyně je povinna zaplatit státu částku odpovídající 28 % nákladů státu (výrok IV.) a žalovaná pak 72 % (výrok V.), přičemž konkrétní výše těchto nákladů bude stanovena samostatným usnesením.

14. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná dne 11. 12. 2024 blanketní odvolání, které směřovalo proti výrokům I., III. a V., a to v celém jejich rozsahu.

15. V doplnění odvolání ze dne 18. 2. 2025 setrvala na tom, že odvolání směřuje proti výrokům I., III. a V., a to v celém jejich rozsahu, když navrhovala, aby odvolací soud změnil tyto výroky tak, že co do výroku I. nebude žalobkyni přiznána částka ve výši 34 091 Kč s příslušenstvím a výroky III. a V. budou následně změněny tak, aby odpovídaly úspěchu žalované ve věci.

16. Při jednání odvolacího soudu dne 3. 9. 2025 žalovaná upřesnila shora uvedenou nesrovnalost ohledně výroku I. tak, že odvolání směřuje do celého výroku, tj. do částky 142 091 Kč s příslušenstvím.

17. V rámci samotného doplnění odvolání žalovaná setrvala na názoru, že zejména nároky z údajného vadného plnění nebyly ze strany žalobkyně jednoznačně prokázány. Poukázala, že žalobkyně by mohla mít nároky z odpovědnosti za vady předmětu převodu, nikoli k náhradě škody. Skutečnost, že žalobkyně předmětnou nemovitost prodávala (zřejmě kupovala – pozn. odvolacího soudu) za účelem jeho dalšího pronájmu jí nemůže být k tíži. Byt sám o sobě byl způsobilý k užívání a žalobkyně tak byla oprávněna požadovat toliko případnou odpovědnost za vady předmětu převodu, nikoli tedy v tomto případě z titulu náhrady škody ve výši 34 091 Kč. Zdůraznila s podrobnou citací usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2014, sp. zn. 33 Cdo 2301/2014, že nárok z vadného plnění a nárok na náhradu škody způsobené v důsledku vadného plnění je třeba rozlišovat, neboť jde o dva odlišné nároky, které nelze libovolně zaměňovat. Podle jejího názoru, minimálně v části přiznané částky 34 091 Kč s příslušenstvím z titulu náhrady škody za neuskutečnění pronájmu bytu neměla být žalobkyni náhrada škody přiznána, avšak ani z jakékoliv údajné odpovědnosti za vady, neboť žádný takový nárok žalobkyně nikdy neuplatnila. Vyzdvihla, že krom toho očekávaný zisk žalobkyně nijak důvěryhodně neprokázala. Uvedla dále, že ani jakékoliv nároky žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty z důvodu údajného pozdního předání předmětného bytu nejsou dány. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, v předem předjednaném termínu bylo mezi stranami dohodnuto předání a toto bylo žalobkyni, resp. jejímu zmocněnci umožněno. Žalobkyně mohla byt převzít, ale zcela dobrovolně tak neučinila. To, že dle nátlaku zmocněnce žalobkyně byla z pohledu žalované uvedena do protokolu věta o nepřipravenosti bytu k předání, nic nemění na tom, že to byla žalobkyně, která odmítla byt převzít. Opětovně zdůraznila, že pokud měla žalobkyně za to, že byt trpí vadami, měla je vytknout, uplatnit příslušné nároky a byt převzít. Kupní smlouva ani zákon totiž kupujícímu nedávají právo odmítnout převzít předmět koupě kvůli vadám. Co se týče nepřiměřenosti smluvní pokuty, ta je rovněž zřejmá zejména za situace, kdy nenahrazuje nárok na náhradu škody a za nepředání relativně malého bytu, ale sankcionuje ji měsíčně částkou 30 000 Kč, která je nejméně dvojnásobná oproti očekávatelnému nájemnému. Uzavřela, že s ohledem na výše vytčené je pak pochopitelně nesprávný i výrok o náhradě nákladů řízení, neboť žalobkyně měla být zcela neúspěšná, a naopak jí měla být uložena povinnost nahradit náklady řízení vzniklé žalované.

18. Žalobkyně se vyjádřila k odvolání žalované podáním ze dne 25. 3. 2025. Rekapitulovala, že žalovaná své odvolání opřela o důvody, jež byly předneseny před soudem prvního stupně. Zdůraznila v tomto směru, že závěr žalované o tom, že byt byl ke dni prvního sjednaného předání, tj. k 17. 12. 2021, způsobilý k trvalému užívání pro bydlení, je v rozporu s provedenými důkazy. Nepředání bytu v dojednaném termínu prokázala protokolem ze dne 17. 12. 2021, ve kterém zástupce žalované uvedl, že „Byt není připravený k předání a nebyl předán“. Vyplývá to také z výpovědi svědka [jméno FO], který byl při předávání bytu dne 17. 12. 2021 přítomen. Ten zejména uvedl, že v bytě nefungovala elektřina, přitom byt byl vytápěn elektrickým podlahovým topením. Strany proto dospěly k závěru, že byt nebyl předán a daná skutečnost byla zaznamenána a oběma stranami stvrzena podpisem. Podotkla, že v řízení prokázala, že žalovaná porušila smluvní povinnost vyplývající z čl. IV.12 kupní smlouvy ze dne 16. 11. 2021, tj. předat žalobkyni byt do 15. 12. 2021. Byt bez sklepa byl předán až dne 28. 2. 2022 a sklep dne 9. 5. 2022. Za této situace nárok na zaplacení sjednané pokuty je dán s tím, že se jedná o smluvní pokutu v přiměřené výši. Žalovaná jako právnická osoba v podobě akciové společnosti v rámci kontraktačního procesu tuto částku nijak nerozporovala a byla s ní srozuměna. Pokud jde o náhradu škody spočívající v ušlém zisku, dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu platí, že ušlým ziskem, jejž lze požadovat v rámci náhrady škody, může být též nájemné, které by poškozený vlastník nemovitosti při normálním běhu událostí obdržel za její pronájem, nebýt protiprávního jednání škůdce. Shrnula, že bytovou jednotku kupovala s úmyslem ji pronajímat. To jí však bylo pro její pozdní předání znemožněno. Výše ušlého zisku dohromady ve výši 34 091 Kč byla prokázána nájemní smlouvou ze dne 10. 7. 2022 ve znění jejich dodatků a také svědeckou výpovědí ze dne 22. 7. 2024 paní [jméno FO], která od 10. 7. 2022 bytovou jednotku jako nájemkyně užívá. Bylo prokázáno, že nájemné činí 14 000 Kč měsíčně s tím, že do částky nebyly započítány náklady na služby. Navrhovala, aby odvolací soud napadené rozhodnutí v dotčených výrocích potvrdil a přiznal jí náklady odvolacího řízení.

19. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně z podnětu a v rozsahu podaného odvolání, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (ust. § 212 a ust. § 212a, ust. § 214 odst. 1 o. s. ř.), a dospěl k následujícím závěrům.

20. Soud prvního stupně v daném případě provedl správně a úplně dokazování na základě kterého zjistil všechny rozhodné skutečnosti, a dospěl ke správným skutkovým závěrům, kdy zjištěný skutkový stav posoudil správně i po právní stránce.

21. Odvolací soud dále konstatuje, že soud prvního stupně se pečlivě zabýval námitkami žalované, opětovně obsaženými v odvolání, a proto lze v podrobnostech pro stručnost odkázat na napadené rozhodnutí.

22. V posuzované věci tak lze pouze zrekapitulovat, že předmětem přezkumu odvolacího soudu zůstal pouze nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 108 000 Kč s příslušenstvím a nárok na náhradu škody ve výši 34 091 Kč s příslušenstvím (výrok I.). Výrok II. rozsudku soudu prvního stupně co do částky 55 806 Kč s příslušenstvím, týkající se nároku na smluvní pokutu v souvislosti s parkovacími stáními a nároku na náklady cestovného zmocněnce žalobkyně [jméno FO], nedotčený odvoláním, nabyl samostatně právní moci (ust. § 206 o. s. ř.).

23. Na tomto místě je třeba zdůraznit, že žalovaná setrvala na své argumentaci, že žalobkyně nemá nárok ani na smluvní pokutu ani na náhradu škody s tím, že mohla uplatňovat pouze nároky z odpovědnosti za vady předmětu převodu.

24. Co se týká smluvní pokuty ve výši 108 000 Kč, odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že dne 16. 11. 2021 podepsali za žalovanou jako prodávající [funkce] [jméno FO] a za žalovanou jako kupující její zmocněnec na základě plné moci [jméno FO] kupní smlouvu (Kupní smlouva 1), na základě které žalovaná prodává konkretizovaný byt do výlučného vlastnictví žalobkyně a žalobkyně ho do výlučného vlastnictví přijímá, a to za dohodnutých podmínek. Byt byl vymezen jako jednotka ve smyslu ust. § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a je o dispozici 2+kk, s celkovou plochou 69,6 m2, sestávající se z předsíně, obývacího pokoje + kk, pokoje, šatny, koupelny a WC, sklepa a terasy a je umístěn v 1, nadzemním podlaží domu čp. [číslo] (dále jen „byt“). Prodávající výslovně prohlásil, že byt je způsobilý k trvalému užívání pro bydlení (čl. IV.2 Kupní smlouvy 1). Prodávající předá kupující vyklizený byt do pěti dnů ode dne, kdy bude v katastru nemovitostí proveden zápis vlastnického práva ve prospěch kupující. O předání předmětu převodu bude sepsán protokol, v němž bude uveden stav měřidel médií (viz čl. IV.12 Kupní smlouvy 1). V případě, že prodávající předmět převodu nepředá ve lhůtě uvedené v čl. IV. odst. 12 řádně a včas, prodávající je povinen zaplatit kupující smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý dne prodlení. Tímto ujednáním není dotčeno právo na náhradu škody (viz čl. VI.5 Kupní smlouvy 1). Zápis vlastnického práva k bytu ve prospěch žalobkyně podle Kupní smlouvy 1 byl proveden dne 10. 12. 2021. Dne 17. 12. 2021 se zástupce žalované [jméno FO] a zástupce žalobkyně [jméno FO] dostavili do bytu k jeho předání žalobkyni, byt však nebyl připravený k předání ze strany žalované a nebyl předán (viz protokol ze dne 17. 12. 2021). Dne 28. 2. 2022 byl zástupcem žalované [jméno FO] předán zástupci žalobkyně [jméno FO] byt s výjimkou sklepa a s vadami, když nebylo možno ověřit funkčnost podlahového topení, trouba vyhazuje proudový chránič, nefunkční dveře a není zapečetěn vodoměr (viz protokol ze dne 28. 2. 2022. K dodatečnému předání sklepa žalobkyni ze strany žalované došlo dne 9. 5. 2022 (viz protokol ze dne 9. 5. 2022).

25. V obecné rovině lze uvést, že odpovědnost za vady je zákonná povinnost zajistit, že prodaná věc je bez vad, a kupující má právo na nápravu či kompenzaci, včetně slevy nebo odstoupení od smlouvy. Smluvní pokuta je naopak smluvní sankce za porušení jakékoliv smluvní povinnosti a nemusí nutně souviset se vznikem škody. S ohledem na uvedené odvolací soud dospěl k závěru, že námitky žalované jsou v tomto směru liché. Žalobkyně jednoznačně prokázala, že k předání bytu ve stanoveném termínu nedošlo, neboť nebyl způsobilý k trvalému užívání. Zjištěné nedostatky jednoznačně svědčily ve prospěch závěru o jeho nefunkčnosti, přičemž tak ani nemohl být realizován ani odpočet stavu měřidel médií. Za situace, že byt nebyl připojen k dodávce elektrické energie, chyběl elektroměr (byt měl být vytápěn podlahovým vytápěním), nebylo možné ohřívat vodu v elektrickém bojleru, svítit apod., nelze námitku žalované o sepsání protokolu ze dne 17. 12. 2021 pod nátlakem zmocněnce [jméno FO] považovat za opodstatněnou, ale do jisté míry účelovou, kdy tím spíš nelze žalobkyni klást k tíži, že byt odmítla převzít.

26. Lze shrnout, že k řádnému a včasnému převzetí bytu prokazatelně nedošlo a stran žalobkyně tak nemohly být uplatňovány ani vady z předmětu převodu. Pokud žalobkyně přistoupila k uplatnění stranami sjednané smluvní pokuty, odvolací soud se ztotožnil s názorem soudu prvního stupně o důvodnosti takového nároku, když nelze nezohlednit, že sama žalobkyně požadovala pouze smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za dobu od 17. 12. 2021 (kdy mezi stranami došlo původně k dohodě o termínu převzetí) do 27. 2. 2022 (kdy byl byt předán, sic s vadami, ale především bez sklepa) a dále ve výši 500 Kč za dobu od 28. 2. 2022 do 8. 5. 2022 (kdy došlo i k předání sklepa, tj. kompletnímu předání bytu).

27. Za této situace byl nárok žalobkyně při nikoliv řádném a včasném předání bytu na sjednanou smluvní pokutu pro porušení smluvní povinnosti žalované vyplývající z Kupní smlouvy 1 zcela ůvodný.

28. V souvislosti s námitkou o nepřiměřenosti smluvní pokuty odvolací soud shledal, že se jednalo o argumentaci zcela účelovou, když lze v podrobnostech odkázat na závěry soudu prvního stupně, se kterými se jednoznačně ztotožnil (bod 34. odůvodnění napadeného rozhodnutí), a to i s přihlédnutím k tomu, že žalobkyně vstřícně výši sjednané pouty snížila v období od převzetí bytu bez sklepa do kompletního předání bytu. Odkaz soudu prvního stupně na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 10. 2006, sp. z. 33 Odo 1385/2004, ze kterého se podává právní názor, že: „Na nepřiměřenost smluvní pokuty nelze usuzovat z její celkové výše, je-li důsledkem dlouhodobého prodlení a tím spojeným navyšováním o jinak přiměřenou denní sazbu smluvní pokuty.“, byl zcela přiléhavý, a to s akceptací názoru žalobkyně, že žalovaná jako právnická osoba při kontraktačním procesu výši smluvní pokuty nerozporovala a byla s ní ztotožněna.

29. Pokud se pak jedná o náhradu škody spočívající v ušlém výdělku z pronájmu předmětného bytu, i zde odvolací soud přisvědčil závěru soudu prvního stupně, že jelikož žalovaná porušila svou smluvní povinnost vyplývající z čl. IV.12 Kupní smlouvy 1, tj. předat byt řádně a včas do 15. 12. 2021, resp. 17. 12. 2021, je s ohledem na příčinnou souvislost nárok opodstatněný.

30. Jak bylo nade vší pochybnost v řízení prokázáno, žalobkyně měla v úmyslu byt pronajmout ihned po podpisu Kupní smlouvy 1 s tím, že o pronájem bytu nabízela od konce roku 2021 za nájemné (bez nákladů na služby) ve výši 14 000 Kč měsíčně [jméno FO], který měl o pronájem bytu zájem. Z důvodu nepředání bytu žalovanou v termínu však k uzavření smlouvy o nájmu nedošlo (viz čestné prohlášení [jméno FO] ze dne 25. 9. 2023). Žalobkyně následně pronajala byt smlouvou ze dne 10. 7. 2022 [jméno FO], narozené dne [datum], a to od 10. 7. 2022 za nájemné ve výši 14 000 Kč měsíčně, když jmenovaná byla povinna hradit dále i zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 1 000 Kč měsíčně (viz nájemní smlouva ze dne 10. 7. 2022, výslech [jméno FO]). Jelikož si žalobkyně sama byla vědoma své časové tísně při hledání nového nájemce za [jméno FO], nárokovala pouze škodu ve výši 34 091 Kč, tedy částku ve výši 437 Kč denně za dobu 73 dnů v období od 17. 12. 2021 (kdy dle dohody mělo dojít k předání bytu) do 28. 2. 2022 (kdy došlo k předání bytu bez sklepa).

31. Na tomto místě lze uvést, že nájemné se v kontextu náhrady škody posuzuje jako ušlý zisk, když škoda spočívá v tom, že poškozený nemohl pronajmout svou nemovitost a tím nezískal příjem. Jde o majetkovou újmu, která se vypočítává jako rozdíl mezi tím, co by poškozený za běžných okolností na nájemném získal, a tím, co musel na dosažení tohoto zisku vynaložit. Škůdce je tak povinen nahradit poškozenému majetek, který mu unikl v důsledku protiprávního jednání žalovaného. Jinými slovy, jestliže žalobkyně, v důsledku porušení povinnosti žalované, nemohla po určitou dobu pronajímat byt, čímž jí ušel zisk na nájemném, musela z hlediska vzniku škody a její výše tvrdit a prokazovat, že v předmětném období hodlala a měla zároveň reálnou možnost byt za určitou částku pronajmout, a že by se tak při normálním běhu událostí stalo, jestliže by jí v tom nezabránilo protiprávní jednání žalované (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2003, sp. zn. 25 Cdo 676/2001).

32. Jak bylo již shora konstatováno, dle čl. VI.5 Kupní smlouvy 1 bylo mezi stranami sjednáno, že v případě, že prodávající předmět převodu nepředá ve lhůtě uvedené v čl. IV.12 řádně a včas, prodávající je povinen zaplatit kupujícímu smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení. Tímto ujednáním není dotčeno právo na náhradu škody.

33. Lze podotknout, že ust. § 2050 o. z. vyjadřuje zásadu, že smluvní pokuta je paušalizovanou náhradou škody, a vylučuje tudíž právo věřitele požadovat náhradu škody vzniklé porušením smluvené povinnosti utvrzené smluvní pokutou, a to i přesahuje-li výše škody hodnotu smluvní pokuty. Toto ustanovení je však dispozitivní s tím, že strany si mohou sjednat souběh obou nároků, tedy jak na úhradu smluvní pokuty, tak na náhradu škody (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2021, sp. zn. 25 Cdo 1369/2000).

34. V této souvislosti tak lze pouze uzavřít, že za situace, když si účastnice v posuzované věci dispozitivně sjednaly souběžně možnost nárokovat jak smluvní pokutu, tak i náhradu škody, přičemž žalobkyně důvodnost svého nároku na ušlý[Anonymizováno]zisk ve výši 14 000 Kč měsíčně v požadovaném období náležitě prokázala, rozhodl soud prvního stupně zcela správně, když žalobě co do částky 34 091 Kč s příslušenstvím vyhověl.

35. S ohledem na shora uvedené odvolací soud napadené rozhodnutí soudu prvního stupně ve výroku I., při nedůvodnosti odvolacích námitek žalované, jako věcně správné v souladu s ust. § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně výroků o náhradě nákladů řízení a nákladech státu.

36. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn ust. § 224 odst. 1 ve spojení s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. za situace, že žalobkyně byla v této fázi řízení zcela úspěšná. Náklady řízení v částce 18 986,50 Kč jsou představovány odměnou za právní zastoupení za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast u jednání) po 6 820 Kč podle ust. §§ 6, 7, 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., dvěma režijními paušály po 450 Kč dle § 13 odst. 4 téže vyhlášky. Náklady jsou dále tvořeny i náhradou za promeškaný čas dle ust. § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. strávený cestou ze sídla zástupce žalobce do místa jednání soudu a zpět v jednom případě (jednání 3. 9. 2025), tj. 10 započatých půl hodin po 150 Kč (1 500 Kč). Cestovné, když bylo vycházeno při cestě k jednání z trasy [adresa] – a zpět, tj. 404 km, při průměrné spotřebě 5,53 l /100 km, bylo stanoveno ve výši 2 946,50 Kč (cena pohonných hmot 34,70 Kč/l, sazba základní náhrady 5,80 Kč/km – vyhláška č. 475/2024 Sb.). Zástupce žalobkyně není plátcem DPH.

Poučení