39 CO 281/2022 - 82

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Jiřího Cidliny a soudkyň JUDr. Aleny Svátkové a JUDr. Blanky Bendové ve věci žalobců: a) MUDr. [jméno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] b) [jméno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] oba zastoupeni advokátem JUDr. Ing. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] bytem [adresa] zastoupený advokátkou JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení [částka] s příslušenstvím, k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradě nákladů odvolacího řízení částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejich advokáta JUDr. Ing. [jméno] [příjmení].

Odůvodnění

1. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobcům částku [částka] spolu s 8,25 % úrokem ročně z této částky od [datum] do zaplacení v třídenní lhůtě od právní moci rozsudku (výrok I), výrokem II uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku [částka] v téže lhůtě k rukám jejich právního zástupce.

2. Takto rozhodl o žalobě, jíž se žalobci domáhali žalované částky na základě dne [datum] uzavřené smlouvy – dohody o zablokování prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] – prodej bytové jednotky [číslo] vymezené v budově [adresa], katastrální území Vinohrady, na adrese [ulice a číslo] v [obec] za dohodnutou kupní cenu. Žalobci vystupovali na místě zájemců a žalovaný byl prodávajícím. V rámci dohody o zablokování prodeje se zavázal spolu se žalobci nejpozději v poslední den trvání blokační dohody ([datum]) uzavřít kupní smlouvu k této nemovitosti. Žalovaný opakovaně sdělil, že z důvodů na jeho straně smlouvu neuzavře. Pro případ, že by z tohoto důvodu nedošlo nejpozději v poslední den trvání blokační lhůty ani k uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní, vznikl žalobcům nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 % hodnoty blokačního poplatku, který činil částku [částka]. Blokační lhůta uplynula dnem [datum] a žalovaný ani jednu ze smluv neuzavřel. Vznikla mu tak povinnost na úhradu žalované částky. Výzvu k jejímu zaplacení obdržel dne [datum].

3. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby. Uvedl, že dne [datum] uzavřel se společností [právnická osoba], [IČO], zprostředkovatelskou smlouvu na prodej uvedené nemovitosti za [částka]. Makléř jej tak dlouho přesvědčoval, až souhlasil s poklesem ceny na [částka]. Podle žalovaného to však byla pouze obchodní taktika zprostředkovatele byt co nejrychleji prodat a inkasovat provizi. Nepočítal s prodloužením zprostředkovatelské smlouvy, která měla vypršet dne [datum]. Tato okolnost byla stvrzena dodatkem ke smlouvě ze dne [datum] a akceptována dopisem ze dne [datum]. Těsně před uplynutím lhůty makléř žalovanému sdělil, že našel zájemce – žalobce. Ti bez domluvy o podstatných náležitostech kupní smlouvy dne [datum], tedy den po ukončení zprostředkovatelské smlouvy, v jeho sídle podepsali dohodu o zablokování prodeje. Smlouva o zprostředkování prodeje vypršela, proto žalovaný pod nátlakem makléře podepsal novou zprostředkovatelskou smlouvu [číslo] s další šestiměsíční dobou platnosti bez možnosti výpovědi. Poté se žalovaný snažil aktivně o uzavření kupní smlouvy, před uzavřením blokační dohody bylo třeba vyřešit řadu nejasných otázek, to však zprostředkovatel neudělal. Strany neměly dohodnutý způsob úhrady kupní ceny, žalobci nejprve tvrdili, že mají peníze na byt, později se vyjádřili, že chtějí čerpat [anonymizováno] úvěr a ručit kupovanou nemovitostí, což se žalovanému nelíbilo. Byla sporná i forma úhrady, zprostředkovatel zamýšlel, že cena bude uhrazena na jeho účet, žalovaný trval na složení ceny do notářské úschovy. V bytě bydlel, doba odevzdání nemovitosti nebyla odsouhlasena. Podle žalovaného byla blokační dohoda zprostředkovatelem připravena narychlo, o čemž svědčí její nedostatky, například, že blokační dohoda ze dne [datum] se vázala k původní zprostředkovatelské smlouvě [číslo] ukončené dne [datum]. Žalobkyně a) byla uvedena v kolonce II jako prodávající. V části blokační lhůta bylo uvedeno datum [datum]. Žalobci žalovanému nepředložili doklad o solventnosti. Žalovaný měl obavu o ztrátu bytu i peněz. Podle něj zprostředkovatel jednal účelově. Rozhodl se, že nebude jednat pod jeho tlakem a byt žalobcům neprodá. Odůvodnil to tím, že nebylo prokázáno, že by žalobci měli peníze na nákup bytu. Zprostředkovatel zaslal žalovanému návrh kupní smlouvy s výzvou k jejímu uzavření, šlo o formulářový návrh bez doplnění relevantních údajů o způsobu a času platby kupní ceny. Měli-li by žalobci připraveno financování nákupu bytu, návrh by v článku 4 musel obsahovat doplněné údaje. Minimálně by již věděli, od jaké [anonymizováno] budou čerpat úvěr a v jaké lhůtě jsou schopni zaplatit kupní cenu. Platební podmínky nebyly jasné od podpisu blokační dohody. Žalobcům muselo být zřejmé, že žalovaný očekává úhradu kupní ceny z jejich vlastních prostředků složených na účet do notářské úschovy. Nesouhlasil s případným zastavením svého bytu jako jištění úvěru. Bylo pro něj nepřijatelné ujednání v článku 6.4 návrhu kupní smlouvy, neboť v bytě bydlel, jinou možnost bydlení neměl, a proto nemohl souhlasit, že do třiceti dnů po povolení vkladu práva předá byt žalobcům. Proto dne [datum] sdělil zprostředkovateli, že v bytě bydlí, v blokační dohodě chybí informace o datu odevzdání bytu. S poukazem na pandemii koronaviru uvedl, že nemůže jednat pod takovým tlakem a v nejisté době. Poukázal na nesprávně vypracovanou dokumentaci včetně chybné datace a neprofesionální přístup zprostředkovatele. Upozornil i na nejasnosti ohledně podstatných věcí kupní smlouvy, které nebyly domluveny již v blokační dohodě, konkrétně způsob úhrady kupní ceny a platební podmínky. Poukázal i na pochybení v blokační dohodě, vázané na smlouvu [číslo] které skončila platnost dne [datum], v souvislosti s tím zdůraznil, že blokační dohoda má podpis dne [datum] s nesprávně datovanou blokační lhůtou – [datum]. Uzavřel, že nebyly naplněny podmínky článku 3.5 blokační dohody, nedošlo k uzavření kupní smlouvy pouze z důvodů na jeho straně, ale i z důvodů na straně žalobců, neboť objektivně nebylo možno kupní smlouvu uzavřít pro nedojednání obsahu kupní smlouvy. Dále poukázal na nepřiměřenost výše smluvní pokuty s ohledem na charakter zajišťované povinnosti. Zdůraznil, že žalobci neutrpěli škodu ve výši [částka]. Proto dospěje-li soud k oprávněnosti žaloby, navrhoval snížení smluvní pokuty ve smyslu § 2051 občanského zákoníku (dále jen o. z.).

4. Žalobci doplnili, že žalovaný si prodej bytové jednotky na poslední chvíli rozmyslel či chtěl dosáhnout vyšší kupní ceny. Následně pouze účelově hledal důvod vyvázání ze svého závazku. K poukazu na číslo zprostředkovatelské smlouvy uvedli, že je bezpředmětný, neboť smlouva není označena číslem, které je interní. Kupní smlouva byla žalovanému zasílána opakovaně a k jejímu obsahu se mohl vyjádřit. Stejně tak byl žalovaný prokazatelně opakovaně vyzýván, aby předložil souhlas stávajícího zástavního věřitele s uhrazením pohledávky zajištěné jeho zástavním právem či vyčíslení aktuální výše pohledávky spolu s příslušenstvím, naprosto standardně. Smlouva byla připravena v maximálním možném rozsahu. Logicky bylo třeba jeho součinnosti, konkrétně dodání vyčíslení [anonymizováno] prodávajícího ke stávajícímu zástavnímu právu, na jehož základě bylo možno doplnit veškeré částky včetně splatnosti. Žalovaný zůstal po celou dobu nečinný s tím, že smlouvu neuzavře tak jako tak. Před uzavřením smlouvy žádné specifické požadavky nevznesl, ani na takové otázky, jako například na způsob předání nemovitosti či stěhování. Pokud by tak učinil, nepochybně by trval na uvedení těchto věcí přímo do textu blokační dohody. Byl-li tento požadavek pro něj natolik podstatný a jeho porušení představovalo nepřekročitelnou překážku pro uzavření kupní smlouvy, je s podivem, že si svůj požadavek nevymínil právě v blokační dohodě. Kupní cena měla být dle článku XI blokační dohody složena do notářské úschovy. Námitka v tomto smyslu je nepřípadná. Otázka způsobu financování koupě nemovitosti žalobci je nepřiléhavá, navíc dehonestující a nepodložená, nemá oporu ve smlouvě o zprostředkování, s níž žalovaný výslovně souhlasil (článek 5.2 písmeno f/ smlouvy). Asi [anonymizováno] realizovaných prodejů nemovitostí je financována hypotečním úvěrem, navíc sám žalovaný na koupi nemovitosti čerpal hypotéku ve výši [částka], jak plyne z řízení, vedeného u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu pod V [číslo].

5. Z provedeného dokazování vzal soud prvního stupně za prokázané následující skutečnosti: -) Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni [datum], [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] to, že nemovitost, která měla být realizována, je ve vlastnictví žalovaného. -) Z dodatku [číslo] ke zprostředkovatelské smlouvě k zakázce [číslo] ze dne [datum] to, že smlouva se automaticky neprodlužuje, ale je ukončena k datu [datum]. -) Ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] to, že žalovaný jako zákazník a zprostředkovatel [jméno] [příjmení] (za [právnická osoba]) se dohodli na zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti. Jako doporučenou kupní cenu uvedli částku [částka]. Dohodli se i na automatickém prodloužení doby trvání vždy na stejně dlouhou dobu, na jakou byla smlouva původně sjednána. -) Z dohody o zablokování prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] ze dne [datum] to, že blokační lhůta uplyne dne [datum]. Blokační poplatek činil [částka], kupní cena nemovitosti [částka], účastníky smlouvy byli jako prodávající žalovaný a jako zájemci žalobci. Byla uvedena adresa nemovitosti, byly sjednány smluvní pokuty. Článek VIII – 1. 1. vymezoval předmět dohody, v bodě 2.1 se prodávající a zájemci zavázali, že nejpozději v poslední den trvání blokační lhůty uzavřou kupní smlouvu za podmínek dle blokační dohody či dle změněných podmínek dohodou stran. Bod 3.5 konstatuje, že nebude-li nejpozději v poslední den trvání blokační lhůty mezi prodávajícím a zájemcem uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní či kupní smlouva z důvodů na straně prodávajícího, zavazuje se prodávající uhradit zájemci smluvní pokutu ve výši 50 % hodnoty blokačního poplatku, smluvní pokuta je splatná ve lhůtě pěti dnů od doručení písemné výzvy. Obdobně byl zajištěn závazek zájemců. V dohodě o zablokování prodeje nemovitosti je uvedena částka [částka] a totožná částka byla sjednána v rámci kupní ceny. Dle jiné verze dohody o zablokování nemovitosti k zakázce [číslo] jsou jako prodávající uvedeni žalobci a jako zájemce žalovaný, blokační lhůta je stejná, stejně jako kupní cena nemovitosti a blokační poplatek. Dohoda je datována rovněž dnem [datum] [anonymizováno] žalovanému z následujícího dne [datum] se [jméno] [příjmení] ze [právnická osoba] omluvil za administrativní chybu v blokační dohodě, kdy na první straně dohody byla jako prodávající uvedena [jméno] [příjmení]. Ta má být v kolonce zájemce, tak jak je uvedeno v opravené blokační dohodě, kterou zaslal v příloze. Žádal současně otisk první strany a vyměnit za první chybnou stranu. Tato okolnost nic nemění na započatém procesu, jde o administrativní chybu, takto opravenou. -) Z výzvy ke splnění závazku z dohody o zablokování prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] ze dne [datum] to, že výzva je datována dnem [datum] a adresovaná žalovanému. Odkazuje na ujednání ve zprostředkovatelské smlouvě k prodeji předmětného bytu a dohodu o zablokování prodeje předmětné bytové jednotky ve prospěch zájemců o její koupi včetně úhrady blokačního poplatku ze strany žalobců ve výši [částka]. Datum blokační lhůty je do [datum], do této doby byl žalovaný povinen uzavřít kupní smlouvu o prodeji předmětné bytové jednotky, což se nestalo. -) Z plné moci ze dne [datum] to, že společnost [právnická osoba] zmocnila plnou mocí z uvedeného dne k zastupování JUDr. Ing. [jméno] [příjmení]. -) Z návrhu kupní smlouvy mezi žalobci a Ing. [jméno] [příjmení], jejímž předmětem měla být bytová jednotka [číslo] shora specifikovaná, která je na základě kupní smlouvy ze dne [datum] ve vlastnictví žalovaného prokázání smluvních ujednání, jejichž součástí mělo být prohlášení strany prodávající, že na předmětu převodu váznou ke dni uzavření smlouvy zástavní právo smluvní a související zápisy zřízené smlouvou o zřízení zástavního práva ve prospěch [anonymizována dvě slova], což strana kupující měla vzít na vědomí. Strany si sjednávaly, že dluh zajištěný stávajícím zástavním právem nepřechází z povinné strany prodávající na stranu kupující a výslovně tak vyloučily režim § 1888 odst. 2 o. z. V bodu 3.4 nebylo přímo specifikováno datum, do něhož je strana prodávající povinna zajistit výmaz stávajícího zástavního práva. Podle bodu 3.5 obě strany vzaly na vědomí, že k předmětu převodu bude zřízeno zástavní právo rovněž ve prospěch [anonymizována dvě slova] za účelem zajištění hypotečního úvěru, jímž bude strana kupující hradit část kupní ceny. Kupní cena byla stanovena článkem 4.1 částkou [částka], blokační poplatek bodem 4.2 - [částka]. Zbývající část kupní ceny ve výši [částka] měla být uhrazena dle bodu [číslo] tak, že částka [částka] měla být složena do notářské úschovy bankovním převodem, nebylo ujednáno přesné datum, do kterého se tak mělo stát, nebylo vyplněno číslo účtu a jméno notáře. V bodu [číslo] měla být část kupní ceny ve výši [částka] hrazena prostřednictvím hypotečního úvěru, měla být převedena do notářské úschovy schovatele bankovním převodem. Druhá část kupní ceny měla být dle bodu [číslo] převedena bankou přímo na vnitřní úvěrový účet strany prodávající, dosud nevyplněný. Nebyly vyplněny konkrétní podmínky úschovy, ani konkrétní podmínky, do kterých měla být strana kupující povinna zajistit, aby část kupní ceny byla uhrazena. Jde o koncept dané kupní smlouvy. Dále je připojen nepodepsaný návrh na vklad do katastru nemovitostí s čárovým kódem a s doložkou. Byl navrhován vklad vlastnického práva do společného jmění manželů – žalobců. -) Z e-mailové korespondence ze dne [datum] to, že [jméno] [příjmení] za zprostředkovatele ([právnická osoba]) zaslal žalovanému e-mail. Podle něj MUDr. [jméno] [příjmení] nevidí problém v datu předání bytu, konkrétně v červnu či červenci. Šlo o reakci na e-mail žalovaného ze dne [datum], v němž žalovaný konstatoval, že v bytě bydlí a bude si muset najít jiný byt, což bude chvíli trvat. MUDr. [ulice] měla odsouhlasit termín po podpisu blokační dohody, žalovaný požadoval nikoli tři, ale čtyři měsíce. Blokační dohoda to neuvádí. Žalovaný by se v případě uskutečnění prodeje chtěl co nejdříve přestěhovat, nemá kam, to je hlavní důvod, proč byt prodávat nechce. Nechce kupní smlouvu řešit a chce se vyhnout sporným bodům. -) Z e-mailu žalovaného společnosti [právnická osoba] ze dne [datum] to, že žalovaný uvedl, že nebude kupovat byt v [část obce]. Nechce se stěhovat do pronájmu, zároveň rekonstruovat statek a pracovat. To nezvládne ani psychicky ani fyzicky. Opakované stěhování nedá. Dalším [anonymizováno] z [datum] sdělil zprostředkovateli, že má velké starosti s webem, jemuž se musí věnovat. Má opakované prohlídky bytů. Následujícím [anonymizováno] z [datum] se [jméno] [příjmení] z této společnosti dotazoval, zda žalobci neuvažují o koupi jiného bytu. Konstatoval výhody bytu, který stojí [částka]. Následujícího dne [datum] zaslal žalovaný [jméno] [příjmení] e-mail s údajem, že se nemá kam stěhovat, a žádal, aby žalobcům sdělil, že od prodeje definitivně odstupuje. V e-mailu ze dne [datum] rovněž [jméno] [příjmení] poukázal na problém dočasného stěhování a dalšího stěhování. Konstatoval i to, že jeho byt prodali příliš levně. -) Z výzvy k uhrazení smluvní pokuty ze dne [datum] to, že právní zástupci žalobců se obrátili na žalovaného s tím, že došlo ke zmaření smlouvy, které předcházela dohoda o zablokování prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] s odkazem na bod 3.5 dohody, podle něhož vznikl klientům nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 % hodnoty blokačního poplatku ve výši [částka]. Poplatek tak činí [částka] a žádali o jeho úhradu.

6. Po takto provedeném dokazování soud neprováděl jeho doplnění dokladem o bonitě žalobců ohledně finančních prostředků z hypotéky, neboť to pro posouzení věci není relevantní.

7. Právně postupoval dle § 2048 odst. 1, § 2050, § 2051 o. z., a uzavřel, že mezi účastníky a zprostředkovatelem [jméno] [příjmení] ([právnická osoba]) byla dne [datum] uzavřena dohoda o zablokování prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] to prodeje předmětné bytové jednotky. Pro případ nesplnění smluvních povinností ze strany některého z účastníků byly ujednány smluvní pokuty ve výši 50 % blokačního poplatku, který představoval 2 % z dohodnuté ceny nemovitosti. Uvedl, že žalovaný svým jednáním porušil smluvní ujednání, a vznikla mu proto povinnost uhradit žalobcům sjednanou smluvní pokutu. K tvrzení žalovaného, že k ukončení kontraktačního procesu přistoupil poté, co nebyly brány na zřetel jeho požadavky, konkrétně ručení za úvěr ke koupi nemovitosti a další, uvedl, že to nebylo prokázáno. Z důkazů naopak vyplynulo, že v průběhu kontraktačního procesu žalovaný obdržel koncept smlouvy s vyznačením dosud nedohodnutých bodů k připomínkám. I z e-mailu je zřejmé, že návrh byl zaslán žalovanému, byť není zřejmé, že by došlo k zaslání finální verze, tedy že by smlouva byla dopracována předtím, než se žalovaný rozhodl od daného kontraktačního procesu odstoupit. K tvrzení žalovaného ohledně smluvního procesu a námitek směřujících k nespokojenosti s jednáním zprostředkovatele a i s ustanoveními navrhované smlouvy uvedl, že z e-mailové korespondence vyplynula pouze námitka ohledně termínu předpokládaného vyklizení bytu, který nebyl definitivně sjednán. Naopak z e-mailové korespondence vyplývá, že ačkoli žalovaný sám konstatoval, že bytů je hodně, jiný byt si najít nedokázal. Žalovaný sám přitom kontraktační proces zahájil a pokračoval v něm nejen podpisem dané blokační dohody, ale i poté. Jím uváděné důvody, proč k uzavření smlouvy nedošlo, soud prvního stupně označil jako zástupné či účelové. Z e-mailové korespondence vyplývá, že žalovaný nenalezl byt odpovídající jeho představám a nebyl ochoten situaci řešit jinou formou. Porušil smluvní povinnost pouze na základě rozhodnutí zmařit kontraktační proces. Proto je namístě, aby uhradil sjednanou smluvní pokutu. K žalovaným požadované moderaci uvedl, že smluvní pokuta byla pro všechny strany, tedy i pro kupujícího a prodávajícího včetně zprostředkovatele, sjednána ve stejné výši, nepřesahující míru odpovídající daným poměrům. Při kupní ceně [částka] není 50 % ze sjednaného blokačního poplatku ve výši [částka] částkou přemrštěnou. Do blokačního poplatku nebyla započítána DPH. Namítal-li žalovaný neplatnost smlouvy pro zjevnou nesprávnost v uvedení data blokační lhůty, soud prvního stupně uvedl, že se jedná o překlep, kdy blokační dohoda byla podepsána [datum] a termín blokační lhůty byl stanoven do [datum], a proto nelze tuto námitku považovat za důvodnou.

8. Výrok o náhradě nákladů řízení odůvodnil § 142 odst. 1 občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a plným úspěchem žalobců, kteří mají nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka]. Sestává ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] za 12 úkonů po [částka] (2x za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne [datum], 2x úkonu za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t. ze dne [datum], 2x za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], 2x za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], 2x za repliku k vyjádření žalovaného a 2x za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum]). Odměna byla snížena pro každého z účastníků o 20 %. K nákladům zastoupení dále náleží 12x paušální náhrada výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši [částka].

9. Proti tomuto rozsudku podal včasné odvolání žalovaný s návrhem na jeho zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně zpět k novému řízení. Odkázal na odvolací důvody dle § 205 odst. 2 písm. b), d), e) a g) o. s. ř. Soud prvního stupně se podle něj nevypořádal s argumentací, podle níž svým obsahem je dohoda o zablokování prodeje nemovitosti smlouvou o smlouvě budoucí kupní, přičemž žalobci nikdy nezaslali žalovanému výzvu k uzavření kupní smlouvy. Jeho povinnost uzavřít s nimi kupní smlouvu proto zanikla. K výzvě ze dne [datum] uvedl, že šlo o výzvu zprostředkovatele. Zdůraznil, že mezi účastníky nebyl ujednán obsah kupní smlouvy a žalobci žalovanému nepředložili doklad o tom, že mají na úhradu kupní ceny nemovitosti připraveny finanční prostředky. Smluvní pokuta byla požadována na základě dohody o zablokování prodeje ze dne [datum], která byla zprostředkovatelem připravena narychlo a neprofesionálně, protože obsahuje řadu chyb, například žalobkyně [příjmení] [jméno] je uvedena jako prodávající. Blokační lhůta je uvedena do [datum]. K požadavku na úhradu smluvní pokuty uvedl, že ji žalobci požadují proto, že s nimi žalovaný do konce blokační lhůty neuzavřel kupní smlouvu. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku. Odkázal na článek 1.1 dohody o zablokování prodeje, kdy žalovaný svému závazku dostál, neboť s žádnou třetí osobou o prodeji bytu nejednal a žádné třetí osobě byt neprodal. Zopakoval, že kontraktační povinnost znamená povinnost uzavřít realizační smlouvu na výzvu k uzavření smlouvy, kterou žalobci neuskutečnili. S poukazem na § 1788 o. z. tak žalované straně nevznikla povinnost takovou smlouvu uzavřít. V řízení totiž žalobci neprokázali, že by žalovaného k uzavření kupní smlouvy vyzvali. Nebylo prokázáno, že by byl ujednán obsah kupní smlouvy stejně tak že by žalobci žalovanému předložili doklad o připravenosti splnit kupní cenu. Z toho dovozoval, že žalobci neměli vážnou vůli uzavřít s ním kupní smlouvu. Z prodeje sešlo i pro liknavost žalobců. Shrnul, že žalobci byli povinni prokázat, že žalovanému předložili návrh kupní smlouvy a řádně a včas jej vyzvali k jejímu uzavření. To se nestalo. Žalovaný tak neporušil žádnou povinnost, případně jeho povinnost zanikla pro neuskutečnění výzvy ze strany žalobců. Proto nemá povinnost k úhradě smluvní pokuty. Zdůraznil i to, že neuzavřením kupní smlouvy na byt žalovaného žalobci neutrpěli škodu ve výši [částka]. Výše smluvní pokuty je nepřiměřená.

10. Při jednání odvolacího soudu žalovaný zdůraznil, že proces se uskutečňoval v rámci koronavirové krize. Žalovaný měl [anonymizována dvě slova], například v roce [rok] trpěl nespavostí. K tomu připojil [anonymizována dvě slova] ze dne [datum].

11. K odvolání žalovaného se vyjádřili žalobci s návrhem na potvrzení napadeného rozsudku. Uvedli, že soud prvního stupně se vypořádal se všemi skutkovými tvrzeními a důkazy, které byly pro rozhodnutí potřeba. Žalovaný v odvolání neuvádí žádná nová a pro věc podstatná tvrzení. Žádný právní předpis obecně nezakazuje, aby se zájemce či prodávající k povinnosti uzavřít nabízenou smlouvu s třetí osobou zavázal, pouze konstatují, že platně se tak vůči této osobě nemůže zavázat v případech, kdy tato třetí osoba není účastníkem dané smlouvy. Dojde-li k uzavření trojstranné smlouvy mezi realitním zprostředkovatelem, zájemcem – kupujícím a nabízejícím – prodávajícím, v této smlouvě se pak jak zájemce o koupi, tak i prodávající vůči sobě k uzavření kupní smlouvy platně zavázat mohou. Dodržení takového závazku lze zajistit například smluvní pokutou. Poukázali na to, že k neuzavření smlouvy došlo výlučně z důvodů na straně žalované.

12. Při jednání odvolacího soudu žalobci k tvrzeným neduhům žalovaného uvedli, že žalovaný před soudem prvního stupně žádné [anonymizováno] problémy strany netvrdil.

13. Odvolací soud ohledně [anonymizována dvě slova] ze dne [datum], týkající se [anonymizována dvě slova] žalovaného v roce [rok], kterou žalovaný předložil teprve při jednání odvolacího soudu dne [datum], uzavřel, že tento doklad je v rozporu s úpravou § 205a o. s. ř. a nelze jej provést, protože [anonymizována dvě slova] o [anonymizována dvě slova] v době kontraktačního procesu v dané věci si žalovaný mohl obstarat kdykoliv dříve a žalovaný ani netvrdil žádné okolnosti, které by mu v takovém postupu bránily.

14. Odvolací soud poté přezkoumal napadený rozsudek v plném rozsahu dle odvolání žalovaného, postupem dle § 212, § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř., a dospěl k závěru, že odvolací námitky nemohou důvodné.

15. Předmětem řízení v dané věci jsou nároky žalobců dle dohody o zablokování prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] kterou účastníci řízení a zprostředkovatel [jméno] [příjmení] za zprostředkovatele, jímž je firma [právnická osoba], uzavřeli dne [datum], a navazuje na zprostředkovatelskou smlouvu, uzavřenou mezi žalovaným jako zákazníkem a zprostředkovatelem [jméno] [příjmení] za zprostředkující firmu [právnická osoba] téhož dne. Ve smyslu čl. 3 dohody o zablokování prodeje nemovitosti se strany smlouvy dohodly, že pro případ, že nebude nejpozději v den trvání blokační lhůty mezi prodávajícím (žalovaným) a zájemcem (žalobci) uzavřena smlouva budoucí kupní či kupní smlouva z důvodů na straně prodávajícího, zavazuje se prodávající uhradit zájemci smluvní pokutu ve výši 50 % hodnoty blokačního poplatku, splatnou do pěti dnů od doručení písemné výzvy zájemce k její úhradě.

16. V dohodě o zablokování prodeje nemovitosti ze dne [datum] bylo nesprávně uvedeno datum konce blokační lhůty (do [datum]), z provedeného dokazování je však zřejmé, že všichni byli s ohledem na běh času srozuměni s tím, že správné datum konce blokační lhůty je datum [datum]. Tato chyba tak nebyla právnímu jednání na újmu (§ 578 o. z.). Mezi účastníky nebylo sporné ani to, že do konce blokační lhůty ([datum]) nedošlo k uzavření ani jedné z avizovaných smluv. Právní zástupce zprostředkovatele jeho jménem (na základě plné moci) výzvou ze dne [datum] žalovaného vyzval ke splnění závazků z dohody o zablokování prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] ze dne [datum], tedy k uzavření kupní smlouvy, jejíž návrh k doplnění potřebných údajů spolu s návrhem na vklad práva do katastru nemovitostí žalovanému v příloze výzvy zaslal. Žalovaný výzvě zprostředkovatele nevyhověl za situace, kdy již dříve e-mailovou korespondencí zprostředkovateli avizoval neochotu smlouvy o prodeji nemovitosti uzavřít s poukazy na svoji nechuť ke stěhování, případně opakovanému, protože jiný byt nemá, těžkosti s webem, nabídkou jiného bytu zájemcům, sjednanou cenou nemovitosti. Soud prvního stupně na danou problematiku aplikoval úpravu smluvní pokuty dle § 2048 o. z. a dospěl k závěru, že žalovaný nedostál svým smluvním povinnostem a podmínky pro vznik povinnosti úhrady smluvní pokuty tak byly naplněny. Odvolací soud se závěry soudu prvního stupně, jak skutkovými, tak i právními, souhlasí a pro stručnost na ně odkazuje.

17. K odvolacím námitkám žalovaného uvádí následující: Žalovaný v prvé řadě poukazoval na to, že předmětem blokační dohody byl závazek žalovaného jako prodávajícího rezervovat pro žalobce jako zájemce možnost uzavřít po dobu jejího trvání kupní smlouvu, a žalovaný tento závazek neporušil. Jak však vyplývá ze shora uvedeného, smluvní pokuta byla sjednána pro případ, že nedojde k uzavření ani smlouvy budoucí kupní ani přímo kupní smlouvy z důvodů na straně žalovaného jako prodejce. Námitka v tomto smyslu tak nemůže být důvodná.

18. Žalovaný dále poukazoval na to, že svým obsahem je dohoda o zablokování prodeje nemovitosti smlouvou o smlouvě budoucí kupní, přičemž žalobci nikdy nezaslali žalovanému výzvu k uzavření kupní smlouvy ve smyslu § 1788 o. z. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. V dané věci však ze smlouvy o zablokování prodeje nemovitosti ani obecnou formou nevyplývá obsah ani smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ani obsah smlouvy kupní, smlouva se vztahuje ke smlouvě o zprostředkování, uzavřené mezi zprostředkovatelem a žalovaným, a upravuje pouze práva a povinnosti smluvních stran ve vztahu k zablokování možnosti prodeje předmětné nemovitosti po blokační dobu. Podle § 1746 odst. 2 o. z. mohou strany uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. V dané věci závazek žalovaného nevyplývá z uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí, ale ze smlouvy jako typ občanským zákoníkem výslovně nepojmenované, konkrétně o zablokování prodeje nemovitosti. Tato smlouva byla mezi účastníky sporu a zprostředkovatelem uzavřena jako smlouva trojstranná dne [datum] a žalovaný byl ze strany zprostředkovatele v době trvání blokační lhůty vyzván k uzavření buď smlouvy budoucí kupní, nebo přímo kupní. Okolnost, že nebyl vyzván přímo žalobci jako kupujícími, je nerozhodná, protože ve smyslu čl. 3 byla smluvní pokuta vázána k nesplnění povinnosti žalovaného jako prodávajícího na neuzavření uvedených typů smluv a nikoliv k nedostatku výzvy, navíc za situace, kdy byl ke splnění své povinnosti vyzván zprostředkovatelem včetně příloh, jimiž byly jak návrh kupní smlouvy, tak návrh na vklad do katastru nemovitostí. Podle § 1788 odst. 1 o. z. platí, že nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Dle této právní úpravy má prodlení věřitele s výzvou za následek zánik povinnosti. K poukazu žalovaného na dikci tohoto ustanovení odvolací soud uvádí, že se vztahuje přímo k úpravě povinností dle smlouvy o smlouvě budoucí, právní vztah v dané věci však vychází nikoli z tohoto smluvního typu, ale smlouvy občanským zákoníkem výslovně nepojmenované, smlouvy o zablokování prodeje nemovitosti.

19. Žalovaný dále poukazoval i na to, že podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku. Ani tato námitka však na platnosti ujednání o smluvní pokutě nic nemění, protože mezi žalovaným a zprostředkovatelem byla pro rozhodné období dne [datum] uzavřena zprostředkovatelská smlouva (v pořadí druhá). Pochybení, spočívající v nesprávném přesunutí žalobkyně a) na stranu prodávající (místo kupující), zprostředkovatel následně opravil, navíc jde o chybu charakteru administrativního, což s ohledem na nezpochybňované vlastnictví nemovitosti žalovaným nemohlo mít vliv na platnost smlouvy.

20. Žalovaný dále tvrdil, že žalobci jako zájemci o koupi nemovitosti o ni neměli vážný zájem. Žádná taková okolnost však v řízení prokázána nebyla. Ze skutečnosti, že k uzavření kupní smlouvy byl žalovaný vyzván nikoli žalobci, ale zprostředkovatelem, nic takového bez dalšího dovodit nelze. Z provedeného dokazování již soud prvního stupně řádně zjistil, že žalovaný k realizaci prodeje a k uzavření tomu odpovídajících smluv nepřistoupil výhradně z důvodů na své straně.

21. Konečně žalovaný poukazoval na výši smluvní pokuty v souvislosti s tím, že žalobci neutrpěli škodu ve výši [částka]. S ohledem na výši kupní ceny, způsob stanovení blokačního poplatku (2 % z kupní ceny) a způsob stanovení smluvní pokuty (50 % blokačního poplatku), dospěl odvolací soud k témuž závěru jako soud prvního stupně, že výše smluvní pokuty odpovídá charakteru zajištění povinnosti, k níž byla vázána. Navíc smluvní pokutou v téže výši byl zajištěn i závazek žalobců jako zájemců k uzavření ať již smlouvy budoucí kupní nebo přímo kupní (soudem prvního stupně v bodu 6 citovaný čl. 3 blokační dohody ze dne [datum]) a zajištění závazků tak bylo vyrovnané. Žalovaným tvrzená okolnost ohledně výše smluvní pokuty ve spojení s výší blokačního poplatku a stanovení kupní ceny včetně DPH je nerozhodná, protože v řízení nebylo sporné, že žalobci složili blokační poplatek ve výši [částka], a 50 % z této částky představuje žalovaných [částka].

22. Odvolací soud proto dospěl k závěru, že žádná z odvolacích námitek žalovaného nezvrátila správnost napadeného rozsudku, a proto jej jako celek postupem dle § 219 o. s. ř. potvrdil.

23. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl postupem dle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. dle plného úspěchu žalobců v řízení. Ti byli zastoupeni advokátem a soud jim přiznal náhradu ve výši [částka]. [příjmení] se skládá z odměny advokáta po [částka] (§ 7 bod 5 a. t.) za čtyři úkony právní služby, jimiž jsou vyjádření k odvolání žalovaného ze dne [datum] (§ 10a odst. 1 písm. k/ a. t.) a účast u jednání odvolacího soudu dne [datum] (§ 11 odst. 1 písm. g/ a. t.) při zastupování 2 osob, po krácení o 20 % na [částka] dle § 12 odst. 4 a. t., spolu se čtyřmi paušálními náhradami hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a. t. po [částka] – [částka] a náhradou 21 % DPH ([částka]), celkem [částka]. Tuto částku uložil odvolací soud žalovanému uhradit žalobcům ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o. s. ř. a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení