39 Co 296/2021- 263

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Jiřího Cidliny a soudkyň Mgr. Miloslavy Štorkové a JUDr. Aleny Svátkové ve věci žalobců: a) [jméno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] b) Ing. [jméno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] oba zastoupeni advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovaným:

1. Bc. [jméno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] 2. [jméno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] oba zastoupeni advokátem JUDr. [jméno] Cidlinou sídlem [adresa] o zaplacení [částka] s příslušenstvím, k odvolání žalobců proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 11 C 264/2019-196, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovaným na nákladech odvolacího řízení částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám JUDr. [jméno] Cidliny, advokáta.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali, aby jim žalovaní společně a nerozdílně zaplatili částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení (výrok I.). Současně vyslovil, že žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejich zástupce (výrok II).

2. V odůvodnění svého rozhodnutí uvedl, že žalobci se žalobou ze dne [datum] domáhali po žalovaných zaplacení částky [částka] s příslušenstvím z titulu vadného plnění. Tvrdili, že dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla stavba [adresa], jež je součástí pozemku parc. č. st. 646, k. ú. a obec Klatovy, kdy kupní cena činila [částka]. Předmět smlouvy byl předán [datum]. Při prohlídkách nebyly objeveny žádné zjevné vady. Nemovitost koupili s tím, že již nebudou nutné žádné další investice a že je nemovitost ve výborném technickém stavu. Vycházeli také z informace, že nemovitost je po rekonstrukci. V květnu [rok] nahlédli do dokumentace nemovitosti u stavebního úřadu, kdy zjistili skutečný rozsah provedených rekonstrukcí s tím, že v roce 1993 - 96 proběhla kompletní rekonstrukce stropní konstrukce a střechy, v roce 2016 se jednalo o vstupní portály a fasádu, výměnu okenní výplně za dřevěná okna, lokální opravy vnitřních povrchů (opatření proti vlhkosti). V průběhu užívání se projevily závady a poruchy, konkrétně zatékání střechou, nemožnost vytopit místnosti na požadovanou teplotu z důvodu nedostatečné teplé vody v otopném systému, některé radiátory byly nefunkční, přestal fungovat i ohřívač užitkové vody. Uvedené se projevovalo již v předchozích topných sezonách, což se dozvěděli od předchozích nájemců. V zimě 2019 špatně odtékala kanalizace, kdy situace byla řešena na náklady žalovaného. Dále docházelo k promrzání stěn, voda poté na stěnách kondenzovala a vytvořily se plísně. Tyto projevy byly sděleny panu [příjmení] (zástupce žalovaných) v srpnu [rok] po intenzivních deštích, kdy se vada projevila. O této vadě žalovaný věděl od předchozí nájemnice, avšak neinformoval o ní. S ohledem na uvedené nechali prověřit technický stav budovy, kdy byly zjištěny tři zásadní (skryté) vady: H03 – zatékání vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu, H13 – pronikání vody pod krytinu šikmé střechy, U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy. Vady byly žalovaným oznámeny a byla uplatněna sleva ve výši [částka] (včetně DPH). U některých vad bylo původně požadováno po žalovaných jejich odstranění, avšak vzhledem k tomu, že tak neučinili, přistoupili ke změně volby práva z vadného plnění. Výše slevy byla odvozena od výše nákladů na sanace zjištěných vad, které byly stanoveny v dokumentu Vady nemovitosti, a které by bylo nutno vynaložit na navrácení nemovitosti do stavu, jaký při koupi očekávali. Žalovaní byli vyzváni k odstranění vad a úhradě uvedené částky [datum]. Shrnuli, že vady považují za skryté, neboť je jako laici nemohli rozpoznat běžnou prohlídkou věci za vynaložení obvyklé pozornosti, přičemž byli zástupcem žalovaných ujištěni o bezvadnosti nemovitosti. Současně uvedli, že po nich není možné požadovat, aby si před koupí zajistili účast odborné osoby, když zákon předpokládá pouze provedení běžné prohlídky za vynaložení obvyklé pozornosti.

3. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby. Uvedli, že žalobci neprokazují, že nemovitost vykazovala vady v době prodeje, přičemž si mohli vyhotovit v době jednání o koupi technický průkaz. Nemovitost zakoupili pro generování dalších zisků, když žádný prostor není kolaudován jako byt. Nejednali proto jako slabší smluvní strana, měli dbát svých práv a povinností a postupovat s maximální opatrností. Ve věci proběhlo několik prohlídek, při některých prohlídkách si s sebou přivedli i odborníka, byla jim dokonce nabídnuta i sleva [částka] oproti původní požadované ceně. Nemovitost tak byla prodána pod cenou s tím, že sleva z kupní ceny byla poskytnuta nejen z důvodu, že žalobci neměli údajně na koupi dost peněž, ale právě i vzhledem k celkovému stavu nemovitosti. Žalobci byli panem [příjmení] upozorněni na nutnost dalších udržovacích prací a na skutečnost, že při silných bouřích může zatékat do budovy přes střechu. Budova je 150 - 200 let stará a bylo zřejmé, že bude vykazovat určitou míru opotřebení. Zdůraznili, že nikdy netvrdili, že nemovitost je ve výborném technickém stavu a nebude třeba dalších investic. Naopak byli žalobci upozorněni na stav domu, dokonce při jednání nesouhlasili, aby byla žalobcům poskytnuta záruka, protože se jedná o historický objekt a předpokládá se, že bude třeba průběžných oprav. Stav střechy byl projednán s tím, že je třeba formou údržby provádět dílčí opravy, izolace základů se dříve nedělala, sklepy jsou odvětrávané, pod vzduchotěsností si lze jen těžko cokoliv představit.

4. Na základě provedeného dokazování s odkazem na příslušná zákonná ustanovení § 2079 a násl. o. z. soud prvního stupně uzavřel, že žalobci jako kupující a žalovaní jako prodávající uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byly nemovitosti (pozemek parc. č. st. 646 o výměře 418 m2, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa]) za cenu [částka]. Žalobci se následně domáhali po žalovaných zaplacení částky ve výši [částka] z titulu přiměřené slevy z kupní ceny s tím, že předmět koupě trpí zásadními vadami, a to zatékáním vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu, pronikáním vody pod krytinu šikmé střechy a nedostatečnou vzduchotěsností obálky budovy. Výši této slevy žalobci odvodili od výše předpokládaných nákladů na sanační práce včetně DPH dle odborného vyjádření k posouzení vad nemovitosti, které si nechali zpracovat. Žalovaní odmítli tuto částku žalobcům zaplatit, když neprokázali výskyt vad (natož skrytých) v době prodeje, resp. přechodu vlastnictví a nebezpečí vzniku škody, a dále proto, že případné vady odpovídají míře opotřebení nemovitosti s ohledem na stáří budovy více než 150 let, přičemž na stav střechy byl žalobce a) upozorněn zástupcem žalovaného 1., tudíž žalobci si museli být těchto vad vědomi s ohledem na stáří, opotřebovanost a technický stav domu.

5. Soud prvního stupně dále uvedl, že žalobci předně tvrdili, že počítali s tím, že nemovitost je ve výborném technickém stavu, skvěle provedené rekonstrukci a že nebudou nutné další výrazné investice. V této souvislosti bylo sice zjištěno, že předmětná nemovitost byla prostřednictvím inzerce nabízena s dodatkem„ po celkové rekonstrukci“ a„ ve velmi dobrém stavu,“ naproti tomu žádným z důkazů nebylo prokázáno, že by žalobci byli žalovanými utvrzováni, že předmětná stavba je ve„ výborném stavu a nebude třeba dalších investic“. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] nadto vyplynulo, že na stav domu (jak ohledně problémů se zatékáním střechy s ohledem na životnost kanadského šindele, tak stavu omítek a sklepa) byl žalobce b) při prohlídkách objektu upozorněn. Tvrzení svědka [příjmení] ohledně tohoto upozornění na okolnost zatékání do podkroví byla sice zpochybněna účastnickým výslechem žalobce b), který tuto skutečnost popřel, nicméně soud prvního stupně svědeckou výpověď hodnotil jako věrohodnou nejen vzhledem k důkazně vyšší hodnotě svědeckého výslechu, ale především z toho důvodu, že jeho výpověď byla ucelená, logická, konzistentní, když nadto navazovala i na jiné v řízení provedené důkazy týkající se zejména problematiky rekonstrukcí objektu, otázky záruky, jakož i četnosti a průběhu prohlídek objektu žalobcem b).

6. V řízení bylo současně prokázáno, že předmětná stavba je starší 120 let, je označována jako historický objekt, přičemž prošla novodobou rekonstrukcí. Rekonstrukce v letech 1994 - 1996, [rok] a [rok] se týkaly i nové střešní konstrukce a krovu, vnitřní přestavby objektu, úpravy fasády, opravy omítek apod. Rovněž svědci [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], jehož svědeckou výpověď soud prvního stupně hodnotil za nejvíce průkaznou (z důvodu nezaujatosti, erudovanosti a místní znalosti předmětného objektu) vypověděli, že skutečnost, že střecha prošla před cca 25 lety rekonstrukcí (zejména jedná-li se o kanadský šindel z 90. let), neznamená, že je naprosto bez vad. Svědek [příjmení] [příjmení] uvedl, že popsané zatékání do prostoru nebytových prostor nájemce Ing. [příjmení] nepředstavuje havarijní stav střechy, ale vzhledem k typu střešní krytiny (kanadský šindel) je tato v současné době již za životností materiálu. Popsaná„ závada střešní krytiny předmětné nemovitosti odpovídá stáří střechy, použitému materiálu, charakteru a stáří domu“, přičemž v případě, že by byl osloven před koupí domu, doporučil by kupujícím, že mohou počítat s tím, že pravděpodobně budou střechu předělávat.

7. V tomto kontextu soud prvního stupně dospěl k závěru, že prohlášení o tom, že budova byla označována jako„ po celkové rekonstrukci“ a„ ve velmi dobrém stavu“ s přihlédnutím k faktu, že se jednalo o historický objekt stáří v řádu minimálně 120 let a skutečnosti, že prošla zmíněnými rekonstrukcemi, nesvědčí o tom, že by žalovanými byl zastírán, či skrýván stav nemovitosti. Z uvedeného prohlášení nemohli žalobci dovozovat, že by se jednalo o budovu s vlastnostmi novostavby, resp. že odpovídá současným stavebnětechnickým trendům a normám tak, jako by byla postavena prakticky v 90. letech 20. století, tj. cca před 25 lety. V této souvislosti měl soud prvního stupně za to, že nebylo možné rozumně očekávat, že z prohlášení prodávajícího, že dům je po celkové rekonstrukci, není potřebné přihlížet ke stáří domu a mít za to, že více než 120 let starý dům bude vyhovovat nynějším požadavkům (např. na hydroizolaci či vzduchotěsnost obálky budovy). Ve prospěch uvedeného závěru pak svědčí i skutečnost, že v kupní smlouvě samotné se strany dohodly, že kupující nemohou požadovat žádnou záruku s ohledem na stáří budovy a že nebude vyhotoven průkaz energetické náročnosti budovy.

8. Soud prvního stupně se s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu ČR dále zabýval povahou jednotlivých namítaných vad. Ve vztahu k vadě H13 – pronikání vody pod krytinu šikmé střechy a vadě U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy (problematika izolace a zateplení obytného podkroví, konkretizovaná nutností demontáže podhledu, jejíž sanační náklady byly vyčísleny na částku cca [částka]), dospěl k závěru, že se jedná o běžná opotřebení odpovídající stavebně technickému stavu domu. V této souvislosti odkázal na závěr vyslovený v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 33 Cdo 5130/2014, s tím, že:„ špatný stav zdiva komínového tělesa představující běžné opotřebení nemovitosti, které vzhledem k obvyklé době životnosti domu odpovídá stáří a technickému stavu domu v době prodeje, nepředstavuje vadu ve smyslu ust. § 597 odst. 1 zák. č. 40/1964, občanského zákoníku [účinnost] (tj. vadu skrytou), a tudíž žalobkyně nemá právo na přiměřenou slevu ze sjednané kupní ceny.“ V této souvislosti soud prvního stupně podotkl, že pokud jde o izolace obytného podkroví u domu starého minimálně 120 let (byť byla v letech 1994 1996 provedena rekonstrukce střechy), lze rovněž předpokládat, že tato nebude odpovídat současným normám.

9. Pokud jde o vadu H03 – zatékání vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu, i v tomto případě soud prvního stupně dospěl k závěru, že stav odpovídá stavu domu staršímu 120 let, který nebyl – s přihlédnutím k době svého vzniku a tehdy používané technologie – opatřen izolacemi (izolace tudíž nemohly být logicky vzato vadné). Přesto, že soud prvního stupně přisvědčil žalobcům, že izolace jsou skutečně základní technickou vlastností nemovitostí, kdy absenci izolací obecně nelze zjistit při běžné prohlídce, dovodil naproti tomu, že předmětem koupě byla historická budova (byť po dílčích rekonstrukcích prováděných v posledních cca 20 - 25 letech), a proto žalobci měli a mohli počítat s tím, že dům opatřen izolacemi být nemusí. Současně si žalobci mohli kdykoli zajistit odborné posouzení vztahující se k stavebnětechnickému stavu domu, zejména pokud samotný znalecký posudek prováděný úvěrující bankou nemovitost ohodnotil nižší cenou. V této souvislosti zdůraznil vyjádření svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], který uvedl, že stav nemovitosti v době jejího prodeje žalobcům odpovídal stavu domu, jeho charakteru a stáří. Nadto ve vztahu k problematice hydroizolace (konkrétně žalobci vytýkané vadě spočívající v netěsnosti hydroizolace spodní stavby) svědek [příjmení] [příjmení] vypověděl, že nelze nalézt stavbu obdobného charakteru, která byla postavena s hydroizolací.

10. S ohledem na provedené dokazování soud prvního stupně dospěl k závěru, že ve vztahu k žalobci namítaným vadám se jedná o běžné opotřebení odpovídající stáří budovy ve smyslu citované judikatury Nejvyššího soudu ČR. Žalobci při povaze a stáří objektu mohli a měli předpokládat, že vzduchotěsnost obálky budovy, spodní hydroizolace a stav střešní krytiny (v podobě kanadského šindele z 90. let minulého století) nebude odpovídat současným trendům. Soud prvního stupně dále konstatoval, že pokud by žalobci vynaložili běžnou opatrnost, která by byla při koupi takto starého domu opodstatněná, a sjednali si např. posouzení odborníkem ještě před koupí domu, mohli tyto skutečnosti odhalit. Namítané vady byly s ohledem na stáří a stav předmětné nemovitosti zjevné a navíc o nich bylo se žalobcem b) hovořeno, nadto v situaci, kdy došlo k razantnímu snížení původně nabízené ceny o [částka]. Současně žalobci nepopírali, že si kdykoli mohli domluvit další prohlídku a v tomto směru si zjistit o technickém stavu domu více.

11. Soud prvního stupně uzavřel, že namítané vady byly zjevné (ve smyslu ust. § 2103 o. z.), respektive odhalitelné při vynaložení obvyklé pozornosti (v daném případě vzhledem k povaze předmětné nemovitosti, resp. jejímu stáří a historickému charakteru) při zajištění účasti odborné osoby, která by byla při koupi domu z 19. století namístě.

12. S ohledem na shora uvedené soud prvního stupně uzavřel, že žaloba o zaplacení [částka] s příslušenstvím je nedůvodná, a proto ji v celém rozsahu zamítl s tím, že za této situace se námitkou žalovaných ohledně promlčení notifikace vad nezabýval.

13. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně s odkazem na ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. podle úspěchu ve věci.

14. Proti tomuto rozsudku podali žalobci včasné odvolání. Poté, co shrnuli dosavadní průběh řízení, s podrobnou citací odůvodnění napadeného rozhodnutí předně namítali, že soud prvního stupně dospěl k nesprávným závěrům, když uzavřel, že vytýkané nedostatky domu jsou důsledkem běžného opotřebení. Konstatovali, že soud prvního stupně zcela nekriticky přijal mantru opakovanou žalovanými o tom, že dům je nejméně 120 let starý. Skutečnost, že sami žalovaní bezprostředně před prodejem (tj. v roce [rok]) deklarovali provedení celkové rekonstrukce domu, soud prvního stupně při posouzení běžného opotřebení zcela ignoroval. Jedná se přitom o prohlášení, které je určující z hlediska vlastností rozhodných pro posouzení vad domu i běžného opotřebení. Soud prvního stupně v odůvodnění zmiňuje pouze dílčí rekonstrukce domu, přestože žalovaní ujistili kupující o provedení celkové rekonstrukce. Následně však ani dílčí rekonstrukce nebyly nijak zohledněny při hodnocení běžného opotřebení domu. Vytýkali soudu prvního stupně, že založil své závěry ohledně domu a živostnosti jednotlivých jeho stavebních prvků na výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení]. Podle jejich názoru posouzení vlastností domu s ohledem na jeho výstavbu, rekonstrukce a životnost jednotlivých částí stavby je otázkou odbornou, které vyžaduje odborné posouzení. Namítali dále, že Ing. [jméno] [příjmení] není soudním znalcem, který by měl zákonnou odpovědnost za odbornou správnost a erudici svých závěrů, v řízení vystupoval pouze jako svědek navržený žalovanými. Poukázali, že v řízení předložili odborné vyjádření, tj. důkaz, který na rozdíl od svědecké výpovědi Ing. [příjmení] odpovídá požadavkům na odbornost. Připustili v této souvislosti, že soud prvního stupně mohl v rámci volného hodnocení důkazů považovat odborné vyjádření za nedostačující z důvodu, že bylo předloženo stranou sporu a neobsahuje doložku dle ust. § 127a o. s. ř. Nicméně v takovém případě bylo namístě, aby soud prvního stupně k posouzení příslušných odborných otázek ustanovil znalce, což mimo jiné navrhovali. Namítali, že soud prvního stupně nehodnotil správně ani samotnou výpověď svědka [příjmení], který uvedl, že příslušná střešní krytina obvykle vydrží 20 – 25 let nebo i 30 let, kdy záleží na sklonu a technologii její instalace. Z uvedeného vyplývá, že řádně realizovaná střecha z kanadského šindele i dle názoru svědka mohla plnit svůj účel přibližně až do roku 2026. Popsané vady se přitom vyskytly již v roce 2018. Podotkli, že soud prvního stupně prezentoval závěr, že na základě ujištění žalovaných nemohli žalobci rozumně předpokládat, že dům je ve výborném stavu, naprosto bez vad, bude mít vlastnosti novostavby, a nebude třeba dalších investic. V této souvislosti uvedli, že nepožadují absenci jakýchkoliv nedostatků nebo vlastnosti novostavby, požadují pouze, aby dům odpovídal ujištění žalovaných – tedy provedení celkové rekonstrukce a velmi dobrému stavu. Pokud byly v podstatné části domu provedeny pouze kosmetické úpravy, přičemž rekonstrukce domu byla prováděna už v 90. letech, pak je prohlášení o celkové rekonstrukci učiněné žalovanými v roce [rok] minimálně zavádějící, ne-li výslovně lživé. Soud prvního stupně současně vycházel z nesprávného předpokladu, že ujištění žalovaných o rekonstrukci nezakládá na straně kupující oprávněný požadavek na to, aby vlastnosti odpovídaly technickým standardům a normám v době provedení rekonstrukce. Pokud je v domě prováděna rekonstrukce, musejí u dotčené části být dodrženy stavebně technické požadavky a cíle platné v době takové rekonstrukce. Pokud tak byli ujištěni o rekonstrukci určité části domu, mohli s ohledem na příslušnou právní úpravu předpokládat, že při ní byly dodrženy technické cíle dané vyhláškami, a dům tak bude mít odpovídající vlastnosti. Konečně, co se týká žalovanými odmítnuté záruky, uvedli, že je podstatný rozdíl mezi zárukou za jakost, která by z povahy věci musela pokrývat veškeré sebemenší nedostatky domu, a to navíc po celou záruční dobu, a odpovědnosti za deklarované vlastnosti domu, u níž jde čistě o řádné provedení rekonstrukce a velmi dobrý stav domu. V žádném případě však jako kupující z odmítnutí záruky nemohli dovozovat závěr, že dům nebude mít ani vlastnosti, které žalovaní inzerovali, tedy že jim nebude poskytnuta ani garance o poznání slabší. Poukazovali dále, že soud prvního stupně zamítl nárok též z důvodu, že měli být na existenci vytýkaných vad střešní krytiny (vada H13) a hydroizolace v přízemí domu (vada H03) před koupí slovně upozorněni. Z odpovědí svědka [příjmení] je zjevné, že na žádné vady, vyjma střešní krytiny, neupozorňoval. Nelze souhlasit se závěrem, že jeho svědecká výpověď má a priori důkazně vyšší význam, než výpověď účastníka, když je navíc značně nedůvěryhodná s ohledem na jeho ekonomickou závislost na žalovaných a aktivní zapojení v projednávaném sporu. Pokud soud prvního stupně odkazoval na ucelenost a konzistentnost výpovědi svědka, svědčí to naopak pouze o tom, že se na svoji výpověď velmi dobře připravil. Uzavřeli v této souvislosti, že výpovědi svědka [jméno] [příjmení] ohledně údajného upozornění na nedostatky střešní krytiny nelze věřit. Shrnuli, že dle provedených důkazů zcela jednoznačně nebyli upozorněni na vady hydroizolace v přízemí (H03) a vadu parotěsnící vrstvy v podkroví (U01). U vady střešní krytiny (H13) je skutkový závěr s ohledem na výpověď svědka [příjmení] sporný, nicméně i v tomto případě je s ohledem na jeho nízkou důvěryhodnost namístě učinit stejný závěr. Soud prvního stupně dále doplnil svoji argumentaci rovněž o závěr, že v řízení uplatňované vady domu jsou vadami zjevnými, které měli žalobci při vynaložení běžné opatrnosti odhalit. Namítali, že z provedených důkazů vyplývá zcela opačný závěr o povaze vad. V odborném vyjádření znalecký ústav [právnická osoba] konstatoval, že rozpoznání jednotlivých vad vyžaduje odborné znalosti a kupující je při realizaci prohlídky nemohli odhalit. Pokud jde o vadu parotěsnící vrstvy a vadu hydroizolace v přízemí, musel zpracovatel dokonce provést sondy. Vytýkané vady jsou proto nepochybně skrytými vadami. Zdůraznili, že odmítají koncepci běžné opatrnosti při koupi nemovité věci, když prodávající má kupujícího na vady prodávané věci upozornit a nečekat, jestli kupující sám vady odhalí. Závěrem shrnuli, že za klíčové považují otázku významu ujištění žalovaných o celkové rekonstrukci a velmi dobrém stavu domu, obsažené v inzerátu; upozornění na některé vady zástupcem žalovaných panem [příjmení]; a otázku odborného posouzení, zda jsou vytýkané nedostatky domu vadami. Navrhovali, aby odvolací soud napadené rozhodnutí soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě vyhoví v celém jejím rozsahu.

15. Žalovaní se k odvolání žalobců vyjádřili s tím, že se zcela ztotožnili se závěry soudu prvního stupně, kdy napadené rozhodnutí považovali za věcně správné. Podotkli, že odvolání proti výroku o nákladech řízení nepodávali, nicméně s ohledem na situaci upozornili, že jim nebyla přiznána náhrada za provedené kvalifikované vyjádření k předžalobní výzvě. Ohledně věci samé uvedli, že soud prvního stupně zcela správně vyhodnotil skutkový stav. Nemovitost jevila známky běžného opotřebení vzhledem k jejímu stáří, což muselo být zjevně jasné. Žalobci se od počátku sporu spoléhali na téměř opatrovnickou roli soudu, resp. práva, kdy se domnívali, že nemusejí být bdělí svých práv, ačkoliv činili investici v řádu miliónů. Zdůraznili, že inzerát má pouze roli reklamy, a ostatně, jak sami žalobci přiznali, musí být brán s mírnou nadsázkou a nelze jej přeceňovat. Celková rekonstrukce neznamená rekonstrukce každé stavební části a dílu nemovitosti a velmi dobrý stav neznamená perfektní. Podstatná je skutečnost, že následně měli žalobci téměř půl roku na to si tvrzení v inzerátu ověřit a nemovitosti plně prozkoumat i za pomoci rozličných odborníků. Skutečnost, že to neudělali, je jejich vlastní chybou. Uvedli dále, že soudu lze vytknout pouze jeho závěr, kdy popírá, že nemovitost nebyla vadná, naproti tomu náhle píše o zjevných vadách, které měli žalobci odhalit. Podle jejich názoru bylo na místě spíše hodnotit stav takovým způsobem, že stav nemovitosti, který jistě nebyl a nemohl být k jejímu stáří perfektní a nemohl odpovídat dnešním stavebním normám, musel být žalobcům při běžné opatrnosti znám a zjistitelný. V této souvislosti zmínili samotnou výpověď žalobce b), ze které vyplynulo, že postupoval hrubě nedbale, neboť si nikdy ani sám nemovitost celou neprošel, nájemce si neobešel. Nezpochybnili, že otázka vad je otázkou odbornou, stejně tak, zda tyto vady v době přechodu nebezpečí na nemovitosti existovaly, nicméně hodnocení, zda zjištěné vady po technické stránce jsou vady z hlediska skutkového a právního, natož vady skryté, je již posouzením, které musí provést soud, nikoliv znalec. Pokud se jedná o svědka [příjmení], soud prvního stupně podle jejich názoru nikterak nepochybil, pokud jeho výpovědi uvěřil. Opětovně uváděli, že žalobci v daném případě oznámili vady v době, kdy již předmětnou nemovitost déle než rok užívali, netvrdili ani neprokazovali, kdy vady zjistili a jakým způsobem je oznámili. Navrhovali, aby odvolací soud napadené rozhodnutí soudu prvního stupně jako věcně správné potvrdil.

16. Žalobci svým podáním ze dne [datum] reagovali na vyjádření žalovaných s tím, že námitka promlčení dle ust. § 2112 o. z. prodávajícímu nepřísluší, pokud o vadách věděl nebo musel vědět. Zdůraznili, že žalovaní se snaží obrátit zákonný režim odpovědnosti za vady proti nim s tím, že argumentují, že nevynaložili dostatečné úsilí a neprověřovali informace, které jim o nemovitosti sami poskytli. Podle jejich názoru kupující je oprávněn spoléhat na to, že prodávaná věc bude mít obvyklé vlastnosti, nebyl-li upozorněn na něco jiného, a vlastnosti odpovídající ujištění prodávajícího. Není tomu tedy tak, že by byl povinen tyto vlastnosti prověřovat a bylo jeho chybou, pokud jejich nedostatky sám nezjistil. Neakceptovali argumentaci žalovaných, že obsah inzerce„ je třeba brát s nadsázkou“, a to jak s ohledem na citovaná ustanovení zákona, tak s ohledem na zcela základní morální principy. Nezpochybnili, že míra odpovědnosti za vady je v zákonném režimu korigována požadavkem obvyklé pozornosti (§ 2103 OZ). Zde je nicméně třeba zdůraznit, že má jít o pozornost obvyklou, ne o detektivní činnost nebo cílené odborné prověřování věci. Při koupi si počínali způsobem zcela obvyklým a námitky žalovaných stran jejich údajné nedbalosti jsou nedůvodné. Souhlasili se žalovanými v tom směru, že hodnocení existence vad a jejich zjevnosti je úkolem soudu, nikoliv znalce. V dané věci však soud prvního stupně zcela ignoroval doložené odborné vyjádření a zamítl návrh na důkaz znaleckým posudkem, přestože tím měly být prokázány klíčové skutečnosti pro posouzení existence i zjevnosti vad. Ohledně nákladů řízení namítali s odkazem na ust. § 150 o. s. ř., že v daném případě bylo namístě odměnu stanovenou advokátním tarifem zčásti nepřiznat.

17. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně z podnětu podaného odvolání, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (ust. § 212 a ust. § 212a, ust. § 214 odst. 1 o. s. ř.) a poté dospěl k následujícím závěrům.

18. Soud prvního stupně v daném případě provedl správně a úplně dokazování, na základě kterého zjistil všechny rozhodné skutečnosti, a dospěl ke správným skutkovým závěrům, kdy zjištěný skutkový stav posoudil správně v zásadě i po právní stránce.

19. Odvolací soud, který vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, na tomto místě rekapituluje, že mezi účastníky byla [datum] uzavřena kupní smlouva formou notářského zápisu NZ 39/ 2018, N 51/2018, sepsaného Mgr. [jméno] [příjmení], notářkou se sídlem v [obec], jejímž předmětem byl pozemek v k. ú. [obec], stavební parcela [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí byla stavba [část obce], [adresa], občanská vybavenost, spolu se všemi právy, součástmi a příslušenstvím. Kupní cena činila [částka]. Prodávající strana (žalovaní) mj. prohlásila v rámci notářského zápisu, že jí nejsou známy žádné skryté vady, na které by měla stranu kupující upozornit. Naproti tomu strana kupující (žalobci) vyjádřila, že stav předmětného pozemku a jeho součástí je jí dobře znám na základě osobní prohlídky a prohlásila, se si nevymiňuje žádné zvláštní vlastnosti předmětu prodeje. Současně bylo sjednáno, že průkaz energetické náročnosti budovy se nevyhotovuje s ohledem na stáří budovy. Dohodnuto dále bylo, že kupující strana nemůže požadovat žádnou záruku s ohledem na stáří převáděných nemovitostí, avšak prodávající strana se zavázala v případě zjištění závažných vad poskytnout veškerou možnou součinnost straně kupující, kterou po ní lze spravedlivě požadovat, k odstranění těchto vad, a to nejdéle do [datum]. Dopisem datovaným dnem [datum] žalobci žalovaným oznámili vady nemovitosti s výzvou k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny ve výši [částka] včetně DPH s odkazem na připojené dokumenty„ Technický průkaz nemovitosti“ a„ Vady nemovitosti“ s tím, že odborná vyjádření vypracoval znalecký ústav [právnická osoba] Výše slevy byla odvozena od vyčíslených předpokládaných nákladů na sanační práce. Předmětem oznámení tak byly vady nemovitosti, které naplňovaly definici skrytých vad s tím, že byla požadována z titulu práva vadného plnění přiměřená sleva z kupní ceny, nikoliv požadavek na odstranění vady, ať již opravou věci nebo dodáním nové či chybějící věci.

20. Znalecký ústav [právnická osoba], k žádosti žalobců vypracoval odborné vyjádření, které deklarovalo tři zásadní vady, a to vadu H03 – zatékání vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu (sanace požadující nové hydroizolace spodní stavby, opravu ukončení hydroizolace ze strany ulice, oprav vnitřních omítek, sanační omítky v částce [částka] s tím, že současná vlhkost je odváděna skrze větrací otvory do interiéru); vadu H13 – pronikání vody pod krytinu šikmé střechy (sanace požadující zejména kompletní rekonstrukci střechy v částce [částka]); vadu U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy (kompletní demontáž podhledu obytného podkroví v částce [částka]) s celkovou cenou sanace [částka] bez DPH.

21. Předně je třeba uvést, že odvolací soud se ve shodě se soudem prvního stupně jednoznačně neztotožnil s prezentovaným názorem žalobců, že by vytýkané nedostatky domu naplňovaly definici skrytých vad. Soud prvního stupně zcela správně v této souvislosti konstatoval, že za vady je nutno považovat nedostatek takové vlastnosti, která se u věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž neexistencí je možnost využití věci podstatně snížena, případně nedostatek vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodaná věc mít.

22. Současně soud prvního stupně správně konstatoval, že při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení. V tomto kontextu je zcela přiléhavý odkaz zejména na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 33 Cdo 896/2010, ze kterého se podává, že:„ nelze běžné opotřebení, které vzhledem ke stanovené nebo obvyklé životnosti domu odpovídá jeho stáří, provedeným (neprovedeným) rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání i údržby považovat za jeho vadu“. Jinými slovy řečeno, v případě, že kupující bude vědět, že nemovitá věc je stará, v konkrétním případě minimálně 120 let, nemůže očekávat, že určitý stavební prvek bude splňovat současné stavební normy.

23. Soud prvního stupně v daném případě dospěl k závěru (bez ohledu na excesivní zmínku o zjevných vadách obsaženou v bodě 38. odůvodnění napadeného rozhodnutí), že všechny vytýkané projevy nemovitosti představují běžné opotřebení domu, které vzhledem k obvyklé životnosti odpovídá stáří a technickému stavu v době jeho prodeje. V případě nedostatku – zatékání vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu nadto dovodil, že s přihlédnutím k době svého vzniku a tehdy používané technologie nebyl dům opatřen izolacemi, kdy tak pro jejich absenci nemohou být z logiky věci ani vadné.

24. Odvolací soud se se závěry soudu prvního stupně rozešel pouze nepatrně, a to pokud se jedná o vadu H13 – pronikání vody pod krytinu šikmé střechy, když v ostatním se s jeho názory ztotožnil. V případě tohoto vytýkaného nedostatku odvolací soud totiž dospěl k závěru, že se jedná o vadu zjevnou a odhalitelnou při vynaložení obvyklé pozornosti ve smyslu ust. § 2103 o. z. Z dikce zmíněného ustanovení se podává, že kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

25. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že kupující si musí být vědom, že je povinen vynaložit obvyklou pozornost při uzavírání kupní smlouvy na nemovitou věc, tj. nemovitost si řádně prohlédnout, případně se v pochybnostech dotázat prodávajícího. Jediná varianta pro kupujícího, kdy může uplatnit práva z vadného plnění v případě zjevných vad, je situace, kdy prodávající ujistí kupujícího výslovně, že věc je bez vad, nebo vadu lstivě zastře.

26. Skutečností zůstává, kdy se níže uvedené de facto vztahuje i k dalším dvěma projevům domu označeným pro stručnost dle odborného vyjádření H03 a U01, tj. běžnému opotřebení nemovitosti, že žalobci reagovali na inzerci domu, ve které byla nemovitost prezentována„ po celkové rekonstrukci“ a„ ve velmi dobrém stavu“. Následovala několika měsíční jednání před datem [datum], kdy zúčastnění přistoupili k uzavření kupní smlouvy, přičemž původní kupní cena byla snížena o [částka] na částku [částka]. Žalobce b) v této době dvakrát navštívil za účelem prohlídky nemovitost spolu s [jméno] [příjmení], v jednom případě s odborníkem úvěrující společnosti. Ani odvolací soud neuvěřil, že nebyl svědkem [příjmení] upozorněn na problémy se střešní krytinou, resp. zatékáním a nezbytností předpokládaných investic do domu v tomto směru. Žalobce b), který tuto skutečnost, resp. toto upozornění popíral, sám přisvědčil, že v rámci návštěv si celou nemovitost neprohlédl, neboť některé prostory byly zamčené, avšak na důsledné prohlídce netrval, resp. ji nevyžadoval, skutečnost, že by mu byla odpírána, neuváděl. V suterénu, ve sklepě a v podkroví byl na rychlé prohlídce právě se zmíněným znalcem [příjmení] spořitelny. Přesto, že obdržel nájemní smlouvy od nebytových prostor a doklady ohledně spotřeby plynu, nájemce nekontaktoval, na výhrady v souvislosti s užíváním, konkrétně paní [příjmení] se tudíž neptal. K vypracování odborného vyjádření ze dne [datum] pak došlo téměř po roce užívání nemovitostí, když jejich protokolární předání proběhlo [datum]. Z uvedeného je patrné, že žalobci nepostupovali s vynaložením obvyklé pozornosti při uzavírání kupní smlouvy na nemovitou věc, tj. věc si řádně prohlédnout, to vše za situace, že na nedostatky střešní krytiny (kanadský šindel, rekonstrukce v letech 1994 – 1996) byli upozorněni. Námitka, že by střešní krytina mohla být funkční, s ohledem na předpokládanou dobu trvanlivosti materiálu do roku 2026, je lichá, založená v ničím nepodložené rovině úvah. Pokud žalobci argumentovali nevěrohodností svědků [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], přisvědčil odvolací soud závěrům soudu prvního stupně s tím, že zejména svědek [příjmení] (který skutečně v řízení byl vyslechnut pouze jako svědek, nikoliv jako znalec, což je třeba zdůraznit) vypovídal přesvědčivě, nezaujatě, s místní znalostí předmětného objektu. Soud prvního stupně, který hodnotil důkazy jednotlivě i ve vzájemné souvislosti, zcela správně zdůraznil, že výpověď svědka [jméno] [příjmení] korespondovala s dalšími provedenými důkazy. Žalobci, kteří si byli vědomi toho, že předmětem smluvního vztahu je historický objekt, který může vykazovat nedostatky, které bude třeba průběžně odstraňovat dílčími investicemi, což se odrazilo i v neposkytnutí záruky a nevyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy s ohledem na její stáří, nevynaložili úsilí zjistit řádně stavebně technický stav budovy (například za pomoci odborníka), resp. nevytkli zjevnou vadu střešní krytiny, kterou při vynaložení rozumně očekávatelné péče mohli zjistit. Jestliže žalobci opakovaně namítali, že vycházeli z reference obsažené v inzerci na dům, pak jejich argumentace opět neobstojí, neboť se jeví čistě účelovou ve snaze zvrátit nepříznivé rozhodnutí ve svůj prospěch. Pro tento závěr svědčí, že od prvního kontaktu do uzavření smlouvy uplynulo několik měsíců, stejně jako liknavý, případně neobezřetný přístup žalobců pořizujících si nemovitost nemalé hodnoty. Samotná textace inzerátu nemůže být chápána tak, že by se jednalo o výslovné ujištění prodávajícím, že je věc bez vad, natož že by se jednalo o lstivé zastření vady. V této souvislosti lze též přisvědčit, že celková rekonstrukce neznamená rekonstrukci každé stavební části a dílu nemovitosti a velmi dobrý stav neznamená stav perfektní. Co se týká návrhu žalobců na vypracování znaleckého posudku, seznal i odvolací soud tento požadavek nedůvodným a nehospodárným. Je nezpochybnitelné, že otázka vad je otázkou odbornou, stejně tak, zda tyto vady v době přechodu nebezpečí na nemovitosti existovaly. Naproti tomu pokud se jedná o hodnocení jednotlivých vad s ohledem na jejich zjevnost, případně skrytost, je otázkou právního posouzení, které znalci nepřísluší. Za této situace dovodil odvolací soud nadbytečnost zadání vypracování nákladného znaleckého posudku, když v daném řízení byl proveden důkaz listinou, a to odborným vyjádřením předloženým žalobci, které jednotlivé nedostatky nemovitosti dostatečným způsobem osvědčilo a bylo na soudu tyto projevy domu právně zhodnotit.

27. Jak se ze shora uvedeného podává, pokud se jednalo o zatékání vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu (H03) a nedostatečnou vzduchotěsnost obálky budovy (U01 – problematika izolace a zateplení obytného podkroví, konkretizovaná nutností demontáže podhledu), ztotožnil se odvolací soud zcela se závěry soudu prvního stupně, od kterých se pro věcnou správnost neměl důvodu odchýlit, kdy pro stručnost odkazuje na odůvodnění napadeného rozhodnutí. Lze pouze zrekapitulovat, že za vadu nemovitosti nelze považovat projev běžného opotřebení, které vzhledem ke stanovené nebo obvyklé době životnosti domu odpovídá jeho stáří více než 120 let, ne/provedeným rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání a údržby.

28. S ohledem na shora uvedené odvolací soud napadené rozhodnutí soudu prvního stupně, při nedůvodnosti odvolacích námitek žalobců, jako věcně správné v souladu s ust. § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně výroku o nákladech řízení. V této souvislosti je třeba uvést, že výrok o nákladech řízení nedoznal změn, kdy odvolací soud neshledal při jejich vyčíslení soudem prvního stupně žádného pochybení. Pokud žalovaní namítali, že jim nebyla přiznána odměna za kvalifikované vyjádření k předžalobní výzvě (dopis právního zástupce ze dne [datum]) přisvědčil odvolací soud, že s ohledem na skutečnost, že tento přípis byl skutečně obsahově totožný s vyjádřením k žalobě ze dne [datum], jeví se náhrada za oba úkony právní služby nedůvodnou a neúčelnou. Naproti tomu pokud žalobci navrhovali při rozhodování o náhradě nákladů řízení aplikaci ust. § 150 o. s. ř., odvolací soud se ani s jejich argumentací neztotožnil pro její neopodstatněnost (žalovaní jsou manželé, odměna za jeden úkon právní služby je i tak značně vysoká, úkony byly činěny jednotným podáním, nelze předpokládat, že by odměnu právního zástupce platil každý ze žalovaných zvlášť), když v konkrétním případě nebyly důvody zvláštního zřetele hodné shledány. Nad rámec lze podotknout, že náklady řízení v rámci řízení sporného jsou regulovány ustanoveními občanského soudního řádu, a to v závislosti na procesním úspěchu či neúspěchu ve věci. Žalobci uplatnili dispozitivně svůj návrh a nebylo by namístě, aby úspěšní žalovaní, kteří na svou obranu využili zcela oprávněně právního zastoupení, nesli účelně vynaložené náklady ze svého 29. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 224 odst. 1 o. s. ř. za situace, že i v této fázi řízení byli žalovaní zcela úspěšní. [příjmení] [částka] je představována odměnou za právní zastoupení za dva úkony právní služby po [částka] ve smyslu ust. §§ 6, 7 bod 6, 11 odst. 1 písm. d), g), 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. (vyjádření k odvolání, účast při jednání odvolacího soudu), náhradou hotových výdajů ve výši [částka] (2 x [částka]) v souladu s ust. § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., náhradou za promeškaný čas dle ust. § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. strávený cestou ze sídla zástupce žalovaných do místa jednání soudu a zpět, kdy za šest započatých půlhodin po [částka] přísluší částka [částka], cestovným k jednání soudu, jemuž odpovídá částka [částka] za cestu k jednomu jednání, neboť zástupce žalovaných použil k dopravě osobní automobil OPEL s průměrnou spotřebou benzinu 5,9 l / 100 km, kdy tato částka byla vypočtena dle ust. § 157 odst. 4 písm. b), dle ust. § 158 odst. 2 a odst. 3 zák. č. 262/2006 Sb. zákoníku práce ve spojení s ust. § 1, § 4 vyhlášky 511/2021 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad (cena 1 l benzinu [částka], sazba základní náhrady [částka]) s tím, že odvolací soud vycházel z trasy ze sídla zástupce žalovaných v [obec] do místa jednání soudu [obec] a zpět, tj. 180 km, doloženým parkovným ve výši [částka], spolu s 21% DPH ve výši [částka].

Poučení