11 Co 214/2024 - 349

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jany Palkovské a soudkyň JUDr. Zuzany Ihnátové a JUDr. Evy Placzkové ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozená dne [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozený dne [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený dne [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozená dne [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení částky 275.934 Kč s příslušenstvím k odvolání účastníků proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě č. j. 62 C 291/2021-288 ze dne 6. 6. 2024 takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se v odstavci I. výroku ohledně částky 135.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 18. 5. 2021 do zaplacení a ohledně částky 45.770 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 25.270 Kč od 29. 12. 2020 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 20.500 Kč od 18. 5. 2021 do zaplacení potvrzuje.

II. Rozsudek okresního soudu se v odstavci I. výroku ve zbylém napadeném rozsahu mění tak, že se žaloba zamítá.

III. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobcům a) a b) oprávněným společně a nerozdílně k rukám jejich advokáta náhradu nákladů řízení ve výši 78.696 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalobci a) a b) jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně státu náhradu nákladů řízení ve výši 7.109,65 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Okresního soudu v Ostravě.

V. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně státu náhradu nákladů řízení ve výši 13.203,63 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Okresního soudu v Ostravě.

VI. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobcům a) a b) oprávněným společně a nerozdílně k rukám jejich advokáta náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 37.711 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Okresní soud napadeným rozsudkem uložil žalovaným 1. a 2. povinnost zaplatit žalobcům a) a b) společně a nerozdílně částku 188.404 Kč s úrokem z prodlení a částku 45.934 Kč s úrokem z prodlení (odstavec I. výroku), zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali po žalovaných zaplacení částky 41.596 Kč s úrokem z prodlení (odst. II. výroku), uložil žalovaným 1. a 2. povinnost zaplatit žalobcům a) a b) společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 231.558 Kč (odstavec III. výroku), uložil žalovaným 1. a 2. povinnost zaplatit státu náhradu nákladů řízení ve výši 20.313,29 Kč (odstavec IV. výroku).

2. Proti výroku v odstavci I. podali včasné odvolání žalovaní 1. a 2. Poukazovali na to, že nesouhlasili se závěry znaleckých posudků znalce [tituly před jménem] [jméno FO] ohledně zjištěných vad. Navrhovali žalobcům, aby posečkali s uplatněním nároku u soudu do doby zadání a vypracování jejich vlastního znaleckého posudku, což však žalobci odmítli. Okresní soud uvedl, že znalecké posouzení ze strany [tituly před jménem] [jméno FO] shledává jako správné, avšak učinil tak bez bližšího vysvětlení přesto, že v průběhu řízení se evidentně ztotožnil s výtkami žalovaných vůči těmto posudkům, když ustanovil [znalecký ústav]. Soud prvního stupně v napadeném rozsudku u každé jednotlivé vytknuté vady nehodnotí, zda se jedná o vadu zjevnou nebo vadu skrytou, což je však podstatné z pohledu toho, zda žalobci jako kupující mohli tu kterou vadu zjistit sami. Dále se soud nevypořádává s rozsudkem odvolacího Městského soudu v Praze č. j. 39 Co 296/2021-263, na jehož závěry žalovaní v průběhu řízení poukazovali. Výši slevy určil okresní soud nesprávně, prakticky pouze podle výše nákladů na odstranění tvrzených vad, navíc při absenci relevantních tvrzení žalobců, která by umožnila soudu přijmout se zákonem souladný závěr o tom, že požadovaná výše slevy skutečně odpovídá povaze a rozsahu vad. Soud postupoval nesprávně, když v přístupu žalobců neshledal porušení zásady poctivosti ani snahu o zjevné zneužití práva. K zamítavé části soud nepřičetl 15% DPH. Soud neodůvodnil, proč považuje náklady za právní zastoupení žalobců při uplatnění pohledávky v rámci předsoudní fáze za účelné. Nesprávně určil tarifní hodnotu sporu pro výpočet náhrady nákladů řízení, když vycházel z částky 190.000 Kč. Přiznal žalobcům náhradu nákladů řízení za úkony, které nejsou účelné. K rekonstrukci střechy žalobci přistoupili až za několik měsíců, a to v listopadu 2021, takže jim několik měsíců nic nebránilo, aby žalovaným poskytli součinnost za účelem ověření tvrzených vad, přesto to žalobci odmítli. Vytýkali okresnímu soudu, že pokud by neměl pochybnosti o správnosti závěru znalce [tituly před jménem] [jméno FO], nenechával by vypracovat další znalecký posudek znaleckým ústavem. Neexistuje žádný relevantní důkaz, který by nepochybně potvrzoval tvrzení žalobců o existenci tvrzených vad na domě a jejich rozsahu a stejně tak o nákladech nutných na jejich odstranění. V důsledku absence nepochybného důkazu na straně žalobců měla být žaloba v plném rozsahu zamítnuta. Žalobci uplatnili vůči žalovaným tvrzené vady domu ad 1. až 13., o existenci těchto vad žalovaní od počátku nesouhlasí. V řízení nebylo nikterak relevantně prokázáno, že by se jednalo o vady a zejména, že by v době prodeje skutečně existovaly. Stav nemovitosti v době prodeje představoval zcela běžný stav odpovídající stáří a běžnému opotřebení domu s přihlédnutím k tomu, že od své výstavby v letech 1989 - 1991 dům nebyl rekonstruován, proběhla pouze výměna oken, zateplení a fasáda v rámci programu Zelená úsporám. V případě tvrzených vad číslo 1. - 8. je třeba uvést, že pokud by se žalobcům podařilo prokázat, že takové vady na domě skutečně se vyskytovaly (k čemuž však nedošlo), pak se dle žalovaných jedná o vady zjevné. Pokud soud prvního stupně dospěl k závěru, že vady uvedené pod číslem 1. až 8. jdou k tíži žalovaných jako prodávajících a že žalobci jako kupující mají vůči žalovaným práva z vadného plnění, jedná se mimo jiné o zjevný důsledek toho, že soud vůbec nehodnotil, zda se v případě každé z nich jedná o vadu zjevnou nebo skrytou. Soud se tak dopustil zásadního pochybení. Žádná pochybnost o zjevnosti vad rozhodně nemůže nastat v případě tvrzených vad uvedených pod čísly 6., 7. a 8., neboť se jedná o netěsnosti zjistitelné i laikovi pouhým okem. Zjevnost těchto vad je jednoznačně patrná jak z posudku [tituly před jménem] [jméno FO], tak ze závěru [znalecký ústav]. Shoz byl volně přístupný a žalobcům nic nebránilo jej obhlédnout. Žalobci dále nikdy netvrdili, že by je žalovaní výslovně ujistili, že předmět koupě takové vady nemá nebo že by žalovaní tyto vady lstivě zamlčeli. Pokud jde o údajné vady pod číslem 1. až 5., jedná se o kategorii, která má vliv na tvrzené zatékání do domu. Pokud by se žalobcům podařilo existenci těchto údajných vad prokázat (k čemuž však nedošlo), jedná se svým charakterem o vady zjevné, pročež žalobci jako kupující nemají práva z vadného plnění, neboť daný stav by museli poznat s vynaložením obvyklé pozornosti již před a při uzavření kupní smlouvy. V rámci návštěv si žalobci celou nemovitost neprohlédli, na důkladné prohlídce netrvali, respektive ji nevyžadovali, nevynaložili úsilí zjistit před koupí řádně stavebně technický stav budovy, například i za pomoci odborníka z oboru stavitelství. Žalobci před koupí nevytkli zjevnou vadu střešní krytiny a souvisejícího oplechování, kterou při vynaložení rozumně očekávatelné péče mohli zjistit. K vypracování znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] došlo po téměř osmi měsících užívání nemovitosti ze strany kupujících. Je patrné, že žalobci nepostupovali s vynaložením obvyklé pozornosti při uzavírání kupní smlouvy. Jak je uvedeno ve znaleckém posudku [tituly před jménem] [jméno FO], stopy po dlouhodobém zatékání byly jasně patrné i na dřevěném obložení, na stropě v dětském pokoji. To svědčí o tom, že by si jich žalobci museli všimnout, a pokud by je chtěli více řešit, respektive zjišťovat příčinu zatékání, nikdo jim v tom nebránil. Vzhledem ke zjevnosti daných vad se uplatní § 1917 ve spojení s § 2103 o. z., tyto jdou k tíži žalobců. Dále vytýkali okresnímu soudu, že slevu z kupní ceny určil nesprávně, prakticky pouze podle výše nákladů na odstranění tvrzených vad. V postupu žalobců shledávali nepoctivost a snahu o zjevné zneužití práva. Znalecký ústav dospěl k závěru, že tržní hodnota předmětných nemovitostí v době prodeje činila 5.800.000 Kč, faktická kupní cena činila 5.490.000 Kč, tedy byla o 310.000 Kč nižší a v tomto smyslu žalobci ušetřili. Dále poukazovali na to, že na začátku roku 2024 prodali žalobci předmětné nemovitosti za částku 8.050.000 Kč. Vytýkali soudu nepřezkoumatelnost ohledně přiznání částky 10.614 Kč a 4.550 Kč. Tyto částky nebyly okresním soudem řádně odůvodněny. Dále pak namítali nesprávně stanovenou výši tarifní hodnoty pro určení odměny advokáta. Domáhali se změny napadeného rozhodnutí tak, že žaloba bude v celém rozsahu zamítnuta a žalovaným bude přiznáno právo na náhradu nákladů řízení.

3. Žalobci podali včasné odvolání proti výroku o náhradě nákladů řízení (ad III.). Namítali, že soud jim nesprávně nepřiznal částku představující jízdné k soudním jednáním na trase ze sídla advokáta k Okresnímu soudu v Ostravě (Porubě) a zpět, stejně tak nepřiznal nesprávně náhradu za promeškaný čas. K tomu uváděli argumenty, proč by tato částka měla být přiznána. V tomto smyslu se domáhali změny napadeného rozhodnutí.

4. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí v rozsahu odstavce I. výroku a v nákladových výrocích, a to včetně řízení předcházejícího vydání napadeného rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných je částečně důvodné.

5. Z obsahu spisu se podává, že žalobou došlou soudu dne 15. 6. 2021 se žalobci domáhali po žalovaných zaplacení částky celkem 275.934 Kč. Částku 230.000 Kč představovala požadovaná sleva plynoucí z odpovědnosti žalovaných jako prodávajících za vady prodané věci, částku 45.934 Kč představovaly náklady související s uplatněním odpovědnosti za vady prodané věci. Žalobci popsali, jak několik dnů po koupi nemovitostí včetně předmětného rodinného domu od žalovaných zjistili, že do nemovitosti zatéká. V průběhu roku 2020 zjistili zatékání do dětského pokoje a schodišťového prostoru ve II. nadzemním podlaží a zatékání do místnosti shozu u kotelny v suterénu v I. podzemním podlaží. Nechali si vypracovat znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] a dle posudku byly zjištěny následující vady: 1) otvory pod hlavním hřebenem střechy, 2) netěsnost oplechování nad komínem vpravo, 3) chybějící zarážka u oplechování nad komínem vpravo, 4) chybějící zarážky u oplechování nad komínem vlevo, 5) chybná poloha kotvení podložek střešních latí, 6) netěsná střešní krytina shozu, 7) netěsnost mezi okrajem krytiny shozu a oplechováním boční stěny, 8) netěsnost v rohu oplechování stěn shozu, 9) nedostatečná tloušťka tepelné izolace v podkroví, 10) nezateplený půdní výlez, 11) nepředání dokladů ke zděnému komínovému tělesu, 12) nepředání dokumentace skutečného provedení stavby a 13) nesrovnalosti v evidenci katastru nemovitostí. Dle žalobců se jedná o skryté vady, které žalovaným oznámili a požadovali slevu z kupní ceny.

6. Žalovaní popírali, že by se označené vady na rodinném domě nacházely, z opatrnosti namítali, že se jednalo o vady, které mohli žalobci jako kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy.

7. Soud prvního stupně provedl dokazování tak, jak je zachyceno v protokolech o jednání a dospěl ke skutkovým zjištění, jež jsou popsána v bodě 5. odůvodnění napadeného rozsudku.

8. Odvolací soud na úvod předesílá, že se již nebude zabývat vadami a nedostatky označenými v bodech 9. až 13. seznamu tvrzených vad. S těmito vadami se náležitě vypořádal okresní soud, kdy z odůvodnění vyplývá, proč z těchto tvrzených vad nedovozuje odpovědnost žalovaných za vady koupené věci. Tyto závěry okresního soudu nebyly odvolateli nikterak napadeny a odvolací soud je považuje za správné.

9. Okresní soud vzal za prokázáno z výpovědi svědka [jméno FO], že nemovitost vypadala, že je v dobrém stavu, žádné závady nebyly vidět, zhruba měsíc po prodeji mu sdělila telefonicky žalobkyně a), že zatéká do dětského pokoje okolo komína a do sklepa. Sám viděl, když se byl v nemovitosti posléze podívat, v dětském pokoji patrné stopy po zatečení kolem komína a ve sklepě bylo vlhko. Nutno uvést, že výpověď označeného svědka nebyla ze strany žalovaných nikterak relevantně zpochybněna.

10. Okresní soud dále vzal za prokázáno, že příčinou zatékání do rodinného domu byly nedostatky uvedené pod body 1. až 8. tak, jak je popsal znalec [tituly před jménem] [jméno FO]. Okresní soud provedl důkaz nejen písemným znaleckým posudkem, který obsahoval doložku dle § 127a o. s. ř., nýbrž také podrobným výslechem znalce [tituly před jménem] [jméno FO], přičemž závěry, které znalec uvedl ve znaleckém posudku a na kterých setrval při svém výslechu před okresním soudem, se nepodařilo žalovaným vyvrátit. Závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] nebyly zpochybněny či vyvráceny ani znaleckým posudkem znaleckého ústavu, který byl zadán okresním soudem.

11. Lze uzavřít, že skutková zjištění učiněná okresním soudem odpovídají provedeným důkazům a lze na ně v úplnosti odkázat.

12. Bylo prokázáno, že po převzetí nemovitosti žalobci zhruba měsíc poté zjistili, že do dětského pokoje a schodišťového prostoru ve II. nadzemním podlaží zatéká a dále zatéká do místnosti shozu u kotelny v suterénu I. podzemního podlaží. Žalobci tyto vady oznámili žalovaným a po vypracování znaleckého posudku uplatnili právo na slevu ve výši 230.000 Kč a dále náklady související s uplatněním práva na slevu. Tyto náklady byly představovány znalečným, které žalobci zaplatili znalci [jméno FO] a odměna advokáta do fáze před zasláním předžalobní upomínky.

13. Stěžejní námitka žalovaných byla, že nemovitost uvedené vady neměla, a pokud ano, tak z opatrnosti bylo namítáno, že je mohli žalobci při náležité opatrnosti odhalit již při koupi předmětné nemovitosti. Dále žalovaní namítali stáří domu, který byl předmětem prodeje, s tím, že žalobci věděli, že žádné zásadní rekonstrukční práce na domě od jeho postavení neproběhly (vyjma zateplení fasády a výměny oken).

14. Bylo prokázáno, že zhruba do jednoho měsíce po předání předmětného domu kupujícím do nemovitosti zateklo tak, jak je shora popsáno. Bez ohledu na to, že nemovitost byla stáří asi 30 let, že neproběhla u ní žádná zásadní rekonstrukce, že žalobci si museli být vědomi, že kupují starší dům, nelze přijmout závěr, že zatékání do nemovitosti je „v pořádku“. Pokud kupující kupuje dům a nejedná se snad o nějakou ruinu, tak předpokládá, že do nemovitosti zatékat nebude; normální je stav, že střechou nezatéká. Znalec [jméno FO] popsal důvody, pro které se projevila vada – zatékání do vnitřních prostor, a popsal je velmi podrobně ve svém znaleckém posudku. Rovněž vysvětlil, jakým způsobem by žalobci jako kupující mohli na poškození či opotřebování střechy přijít. Ze znaleckého posudku vyplývá, že by žalobci v podstatě museli přímo na střeše odborně přezkoumávat stav tašek, oplechování, polohu kotvení podložek, střešních latí, zjišťovat absenci zarážek a podobně. Takový požadavek nelze na kupující klást. Neobstojí proto námitka žalovaných, že žalobci mohli na uvedené skutečnosti přijít sami při prohlídce domu, a pokud se tak nestalo, tak to jde k jejich tíži. Není ani běžné, aby si žalobci jako kupující s sebou vodili odborníka na stavby, který by jim takto uvedeným způsobem měl nemovitost kontrolovat. Bylo prokázáno, že žalobci vynaložili obvyklou míru pečlivosti při prohlídce nemovitosti, což potvrdil svědek [jméno FO], jenž byl prohlídkám s žalobci přítomen; jednalo se o realitního makléře.

15. Odvolací soud je toho názoru, že zateklo-li do vnitřních prostor předmětného domu zhruba do jednoho měsíce od předání domu kupujícím, musela tato vada spočívající v zatékání existovat již při prodeji předmětné nemovitosti. Zatékání bylo důsledkem skutečností – závad ve střeše, které pocházely již z minulosti a zcela jistě existovaly ke dni prodeje nemovitosti. K námitce žalovaných, že závady ve střeše mohli žalobci při důsledné prohlídce odhalit, lze stejně tak uvést, že závady mohli (a museli) odhalit také samotní žalovaní. Odvolací soud považuje za vyloučené, že by nedostatky ve střeše tak, jak byly zjištěny znalcem [jméno FO], vznikly teprve po prodeji domu žalobcům a do měsíce způsobily zatečení do dětského pokoje. Zjištěné vady střechy jsou takového charakteru, že musely vznikat dlouhodobě, popř. ve střeše byly od jejího zhotovení. Zatékání ve II. nadzemním podlaží muselo být již před koupí domu, zcela jistě pak ke dni uzavření kupní smlouvy. Odvolací soud tak ve shodě s okresním soudem přijímá závěr, že ve smyslu § 2129 odstavec 2 o. z. se jednalo o skrytou vadu, kterou žalobci vytkli včas ve lhůtě 5 let od nabytí předmětných nemovitostí.

16. Tento závěr se vztahuje k zatékání do II. nadzemního podlaží skrze střechu. Nelze jej však vztáhnout k zatékání do suterénu přes tzv. krytí shozu. Jak znalec [jméno FO], tak znalecký ústav konstatovali netěsnost střešní krytiny shozu, v důsledku čehož pronikala srážková voda do tepelné izolace pod krytinou a vzhledem k malému sklonu a provedení krytu „na volno“ zatékala voda pod volně položenou plastovou fólii. Jak upřesnil znalecký ústav ve svém znaleckém posudku, krytí shozu je provedeno plastovými prkny, mezi kterými jsou mezery a krytí není vodotěsné. Z fotografií nacházejících se na straně 17. znaleckého posudku znaleckého ústavu jsou mezery mezi plastovými prkny zřetelné. Zde má odvolací soud za to, že žalobci při prohlídce nemovitosti si mohli a měli netěsnosti v plastových prknech všimnout a uvedenou vadu mohli sami zjistit. Nejedná se proto v případě shozu o skrytou vadu.

17. Předmětná nemovitost byla vadná ve smyslu § 2099 o. z., neboť střecha neměla základní požadovanou vlastnost, tj. umožňovala zatékání do vnitřních prostor. Byť se tato vada projevila až později, bylo prokázáno, že existovala již v době koupě předmětných nemovitostí a jejich předání žalobcům jako kupujícím. Ve smyslu § 2100 odstavec 1 o. z. tato vada zakládá právo kupujících z vadného plnění. Ve smyslu § 2103 o. z. se v případě závad ve střeše jednalo o takové vady, které žalobci při koupi s vynaložením obvyklé pozornosti nemohli poznat. Jedná se o skryté vady. Tyto vady existovaly již v době uzavření smlouvy a následném převzetí nemovitosti, žalobci řádně uplatnili své právo plynoucí z odpovědnosti žalovaných za vady prodané věci a požadovali přiměřenou slevu z kupní ceny ve smyslu § 2106 o. z. Ve smyslu § 2106 odst. 1 o. z. mají na přiměřenou slevu z ceny prodané věci žalobci nárok. Nebylo prokázáno, že před uplatněním slevy již došlo k volbě ze strany žalobců tak, že požadují odstranění vady. Nelze vyloučit (a bylo to také zjištěno z výpovědi svědka [jméno FO]), že o možnosti, že žalovaný odstraní vady střechy, tj. že střechu v potřebném rozsahu opraví, účastníci jednali, ale k žádné dohodě nakonec nedošlo.

18. Závěr okresního soudu o existenci skryté vady – zatékání do vnitřních prostor ve II. nadzemním podlaží v důsledku vad na střeše a způsobu, jakým žalobci uplatnili své právo z odpovědnosti žalovaných za vady prodané věci, odvolací soud považuje za správný. Nesouhlasí však se způsobem, jak okresní soud stanovil slevu z kupní ceny.

19. Dle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1207/2023 ze 4. 6. 2024 ustanovení § 2106 o. z. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny musí být vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a případně její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popřípadě snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady)a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Při posouzení, jaká výše slevy z kupní ceny je přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdyby bylo plněno bez vad, je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z kupní ceny je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany kupujícímu, který neobdržel smluvně dohodnuté plnění. Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, respektive cílí na vyrovnání ekvivalence plnění. Smyslem této úpravy je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), to je tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod. Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídat míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat prostřednictvím snížení ceny. Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné, či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, případně její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy, zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, případně, zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní smlouvy, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena. Závěr o přiměřenosti slevy z kupní ceny tedy vyžaduje komplexní úvahu soudu zohledňující individuální okolnosti případu a požadavek na dosažení ekvivalence plnění (rozsudek NS ČR sp. zn. 23 Cdo 1207/2023 ze dne 4. 6. 2024).

20. Žalobci kupovali nemovitosti - pozemky a na nich stojící rodinný dům za částku 5.490.000 Kč. Zde odvolací soud k námitce žalovaných, že obvyklá cena předmětných nemovitostí byla znaleckým ústavem zjištěna ve výši 5.800.000 Kč, uvádí, že tato námitka neobstojí. Obvyklou cenu nelze stanovit pevnou částkou, byť za pomoci znaleckého posudku; jedná se vždy o záležitost nabídky a poptávky. V daném případě je obvyklá cena ta, za kterou žalobci předmětný dům a pozemky koupili a kterou žalovaní jako prodávající akceptovali, tj. částka 5.490.000 Kč. Rozhodně tak nelze říci, že by žalobci 310.000 Kč na kupní ceně „ušetřili“, jak to v podaném odvolání uvádí žalovaní. Za uvedenou kupní cenu nabyli žalobci do svého vlastnictví pozemek o výměře [číslo] m – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je předmětný rodinný dům, dále pozemek ostatní plocha o výměře [číslo] m a pozemek zahrada o výměře [číslo] m. Z kupní smlouvy je zřejmé, že částka 5.490.000 Kč byla dohodnuta jako smluvní cena za všechny převáděné nemovitosti celkem. Samotný rodinný dům má užitnou plochu téměř [číslo] m, v I. podzemním podlaží se nachází garáž, sklad, technická místnost, WC, wellness a sauna, v prvním nadzemním podlaží zádveří, vstupní hala, WC, schodiště, pokoj, kuchyň a jídelna, koupelna, obývací pokoj, ve II. nadzemním podlaží chodba, koupelna, sklad, šatna, dětský pokoj, obývací pokoj, další pokoj a lodžie (znalecký posudek znaleckého ústavu). Rodinný dům tak lze označit (a plyne to i z fotografií ve znaleckých posudcích) za spíše rozlehlý s 5 pokoji a kuchyní s jídelnou. Zatečení postihlo dětský pokoj a přilehlou část chodby, dále pak místnost shozu u kotelny v I. podzemním podlaží. Jakkoliv částka vynaložená na opravu střechy není jediným či základním kritériem pro stanovení slevy, nelze od této částky zcela odhlédnout. Bylo prokázáno, že celková oprava střechy, tj. nikoliv pouze ty závady, které způsobovaly zatečení do dětského pokoje a chodby, nýbrž úplná dodávka a montáž nového střešního pláště na nemovitosti, okapového systému a klempířských prvků činila 400.000 Kč.

21. Žalobci v důsledku vady koupené věci nabyli do svého vlastnictví nemovitosti – mimo jiné předmětný rodinný dům, za nabyté nemovitosti zaplatili dohodnutou kupní cenu 5.490.000 Kč. V důsledku vady koupené věci tak, jak je popsána shora, se jim nedostalo ekvivalentního plnění za zaplacenou kupní cenu, nýbrž plnění v nižší kvalitě, což je nutno narovnat slevou z kupní ceny tak, aby došlo k obnovení rovnováhy mezi vzájemnými plněními. Žalobcům se dostalo plnění, kdy do dětského pokoje a přilehlé chodby zatékalo, stejně tak jako zatékalo do místnosti shozu v I. podzemním podlaží. Rovnováha plnění byla narušena zatečením do dětského pokoje a přilehlé chodby a do prostoru pro shoz paliva v I. podzemním podlaží. Žalobci nedostali za kupní cenu ve výši 5.490.000 Kč tu kvalitu, kterou oprávněně očekávali. Vzhledem k celé rozloze koupeného domu však zatečení postihuje velmi malou část nemovitosti. Nicméně zatékání v důsledku vad na střeše je výrazným zásahem do komfortu užívání nemovitosti, neboť požadavek, aby střechou nezatékalo, lze považovat za jeden ze stěžejních nároků kladených na nemovitost.

22. Odvolací soud po zhodnocení všech okolností ve smyslu shora uvedeného závěru Nejvyššího soudu má za to, že rovnováha mezi zaplacenou kupní cenou a koupenou nemovitostí by byla obnovena slevou ve výši celkem 180.000 Kč. Tato částka je ovšem počítána za zatékání jak ve II. nadzemním podlaží do dětského pokoje a přilehlé chodby, tak v I. podzemním podlaží do místnosti shozu. Zatékalo v obou podlažích, avšak ve druhém případě se nejedná o skrytou vadu. Jak již je uvedeno shora, tuto vadu mohli při běžné opatrnosti při prohlídce nemovitosti před její koupí žalobci odhalit. S ohledem na velikost prostorů, do kterých zatékalo, odvolací soud na místnost shozu počítal s podílem 25 % a v tomto rozsahu snížil částku 180.000 Kč na částku 135.000 Kč. Posledně uvedenou částku považuje za přiměřenou výši slevy, kterou mají žalovaní poskytnout žalobcům z kupní ceny tak, aby byla nastolena rovnováha mezi plněními ze strany žalobců a žalovaných. Protože kupní cena ve výši 5.490.000 Kč již byla zaplacena, bylo žalovaným uloženo, aby částku 135.000 Kč zaplatili žalobcům jako slevu z kupní ceny. Ohledně částky 135.000 Kč bylo napadené rozhodnutí potvrzeno jako věcně správné, a to včetně zákonného úroku z prodlení od 18. 5. 2021. Bylo prokázáno, že žalobci oznámili žalovaným požadovanou slevu a vyzvali je k jejímu zaplacení. Úhradu požadovali do 15. 5. 2021, od 18. 5. 2021 jsou žalovaní v prodlení.

23. Žalovaní poukazovali před soudem prvního stupně a v odvolacím řízení na rozsudek Městského soudu v Praze ve věci sp. zn. 39 Co 296/2021. Domáhali se, aby soudy v předmětné věci postupovaly a rozhodly stejně. Odvolací soud v předmětné věci dospěl k závěru, že v případě zatékání do dětského pokoje a chodby se jedná s ohledem na všechny uvedené okolnosti o vadu skrytou. Není vázán názorem Městského soudu v Praze, který ve zcela jiné věci posoudil zatékání jinak.

24. Žalobci dále uplatnili částku ve výši 45.934 Kč představující náhradu nákladů účelně vynaložených při uplatnění práva z vadného plnění ve smyslu § 1924 o. z. Odvolací soud vzal za prokázáno, že takto byla vynaložena částka 45.770 Kč. Žalobci požádali o právní služby advokáta, který je v předžalobním stadiu zastupoval a poskytl jim právní pomoc směřující k tomu, aby se žalobci domohli požadovaného plnění plynoucího z odpovědnosti žalovaných za vadu prodané věci ještě předtím, než bude podána žaloba. Z doložených listin bylo zjištěno, že za říjen 2020 vyúčtoval advokát žalobcům 4 hodiny právní služby - seznámení s podklady a právní posouzení věci v celkové výši 6.000 Kč (4 x 1.500 Kč). V listopadu 2020 vyúčtoval advokát žalovaným 2 hodiny související s uplatněním práva z odpovědnosti za vady prodané věci, což činí 2 x 1.500 Kč = 3.000 Kč. Z vyúčtování právních služeb za listopad 2020 je dále zřejmé, že advokát účtoval další částku 2 x 1.500 Kč za sepis návrhu nájemní smlouvy, tato právní pomoc s předmětným problémem nesouvisí a tato částka nebyla žalobcům přiznána. Za prosinec 2020 účtoval advokát 1.500 Kč za 1 hodinu právní služby za sepis uplatnění vynaložených nákladů na uplatnění práva z vadného plnění předmětné nemovitosti. Celkem činily náklady související s právní pomocí za uvedené období 10.500 Kč a dále zaplatili žalovaní náklady za znalecký posudek ve výši 14.770 Kč, celkem 25.270 Kč. Na tuto částku mají vůči žalovaným nárok spolu s úrokem z prodlení od 29. 12. 2020, když uběhla žalobci poskytnutá lhůta k plnění. Za další období březen 2021 vyúčtoval advokát žalovaným za poskytnuté právní služby 1,5 hodin x 1.500 Kč částku 2.250 Kč a za 1,5 hodin poskytnutých právních služeb v dubnu 2021 stejnou částku 2.250 Kč. Celkem uhradili žalobci advokátu 4.500 Kč a 16.000 Kč za znalecký posudek, celkem 20.500 Kč a rovněž na tuto částku mají nárok včetně zákonného úroku z prodlení od 18. 5. 2021, kdy k plnění vyzvaní žalovaní se v prodlení ocitli. V tomto rozsahu celkové částky 45.770 Kč byl rozsudek potvrzen. Odvolací soud má za to, že právní služby poskytnuté advokátem před podáním žaloby včetně částek vynaložených na znalecký posudek jsou podřaditelné pod ust. § 1924 o. z., jedná se o náklady účelně vynaložené při uplatnění práva z odpovědnosti za vady prodané věci.

25. S ohledem na shora uvedené závěry bylo napadené rozhodnutí potvrzeno v rozsahu částky 135.000 Kč s úrokem z prodlení a v rozsahu částky 45.770 Kč s úrokem z prodlení jako věcně správné v souladu s § 219 o. s. ř. Ve zbylém napadeném rozsahu v odst. I. výroku byl rozsudek změněn tak, že se žaloba zamítá [§ 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř.].

26. V souladu s § 224 odst. 2 o. s. ř. rozhodl nově odvolací soud o náhradě nákladů řízení.

27. V souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. soud náhradu nákladů řízení poměrně rozdělil s ohledem na procesní úspěch či neúspěch stran. Soud neaplikoval ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. Zde soud může přiznat plnou náhradu nákladů řízení, záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. Je pravdou, že výše slevy závisí na úvaze soudu. V dané věci však žalobci zároveň žalovali slevu z vady nikoliv skryté (místnost pro shoz v I. podzemním podlaží). V tomto případě se nejednalo o úvahu soudu, na které by závisela výše plnění, neboť právě okolnost, že se nejednalo o skrytou vadu, způsobila, že v daném rozsahu nemohli být žalobci úspěšní. Je tak na místě aplikace § 142 odst. 2 o. s. ř. a poměrné rozdělení práva na náhradu nákladů řízení. Rovněž žalobci požadovali slevu za další vady, které vadami nebyly (ad 9 až 13).

28. Žalobci byli v řízení zastoupeni advokátem, který má právo na odměnu za zastupování a náhradu hotových výdajů dle advokátního tarifu vyhl. č. 177/1996 Sb.

29. Advokát žalobců zastupoval v řízení dvě osoby, z částky 275.934 Kč má právo na odměnu v souladu s § 7 a § 12 odst. 4 citované vyhlášky ve znění účinném do 31. 12. 2024 ve výši 15.072 Kč (9.420 Kč x 2 x 0,8). Odvolací soud přiznal advokátu odměnu za tyto úkony: 1) příprava a převzetí zastoupení, 2) sepis předžalobní výzvy, 3) sepis žaloby, 4) další porada s klientem dne 19. 11. 2021 – tato porada se jeví jako účelně vynaloženou, neboť proběhla poté, co žalobci obdrželi vyjádření žalovaných, 5) vyjádření ve věci ze dne 20. 1. 2022, 6) – 7) účast u jednání dne 28. 4. 2022 – 2x, neboť jednání trvalo déle než dvě hodiny, 8) – 9) účast u jednání dne 8. 9. 2022 – 2x, neboť jednání trvalo déle než dvě hodiny, 10) 1/2 úkonu – námitky vůči ustanovenému znalci, 11) účast u místního šetření 11. 5. 2023, 12) vyjádření ke znaleckému posudku z 2. 1. 2024, 13) účast u jednání dne 11. 4. 2024, 14) účast u jednání dne 30. 5. 2024. Celkem za 13,5 úkonů po 15.072 Kč má advokát právo na odměnu ve výši 203.472 Kč. V souladu s § 13 odst. 4 cit. vyhl. činí paušální náhrada výdajů za 14 úkonů po 300 Kč 4.200 Kč. Celkem náleží advokátu 207.672 Kč, zvýšeno o 21 % daně z přidané hodnoty, činí jeho odměna náhrada hotových výdajů 251.283 Kč.

30. Odvolací soud nepřiznal advokátovi odměnu za úkon – další porada s klientem dne 19. 2. 2024. Odvolací soud má za to, že porada v délce trvání do jedné hodiny byla pro advokáta a jeho klienty dostatečná, neboť mezi obsáhlým vyjádřením, které advokát žalobců dne 2. 1. 2024 podal a ústním jednáním dne 11. 4. 2024 se neudálo v řízení nic, co by poradu delší než jednu hodinu odůvodňovalo. Dále nebylo přiznáno advokátovi ničeho za vyjádření z 10. 5. 2024, neboť zde pouze sděluje zaslání faktur soudu. Nebyla přiznána odměna za poradu dne 21. 4. 2022, která proběhla před ústním jednáním dne 28. 4. 2022. Od posledního vyjádření dne 20. 1. 2022 ve spise nebylo nic nového a porada do jedné hodiny se jeví jako dostatečná; odměnou je honorována až porada delší než jedna hodina. Dále odvolací soud nepřiznal odměnu za úkony nahlížení do spisu dne 12. 12. 2022 a dne 3. 11. 2023. Odměna za nahlížení do spisu se v civilním řízení přiznává pouze výjimečně s ohledem na konkrétní okolnosti případu, když například protistrana založí do spisu značné množství listin, s nimiž nemá možnost se účastník seznámit jinak. V daném případě však listiny do spisu zakládali především žalobci, protokoly o jednání byly zástupci žalobců zasílány stejně jako znalecký posudek, takže zástupce žalobců byl s obsahem spisu náležitě seznámen. Soud nepřiznal advokátu náhradu hotových výdajů za jízdu osobním automobilem k soudním jednáním k Okresnímu soudu v Ostravě. Jestliže se sídlo advokáta stejně jako sídlo soudu či místo místního ohledání nachází na území jedné obce, v daném případě [úřad], jsou náklady jízdného kryty dle § 13 odst. 4 citované vyhlášky částkou do 31. 12. 2024 ve výši 300 Kč, neboť tato částka zahrnuje i přepravné. Z téhož důvodu také nemá advokát právo na náhradu za promeškaný čas dle § 14 odst. 1 písm. a) cit. vyhlášky. Takto vznesený požadavek advokáta na náhradu jízdného a náhradu za promeškaný čas se jeví jako nedůvodný a odvolací soud jej advokátu nepřiznal.

31. Dále mají žalobci právo na náhradu částky 11.038 Kč vynaložené na zaplacení soudního poplatku. Celkové účelně vynaložené náklady na straně žalobců činí 262.321 Kč.

32. Žalobci v řízení před soudem prvního stupně požadovali zaplacení částky 275.934 Kč, přiznáno jim bylo 180.770 Kč. Jedná se o úspěch ve výši 65 %, jejich neúspěch tak činí 35 %. V souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. mají žalobci nárok na zaplacení náhrady nákladů řízení ve výši 30 % (65 % - 35 %). Z částky 262.321 Kč činí 30 % 78.696 Kč.

33. V souladu s § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát právo na náhradu účelně vynaložených nákladů vůči procesním stranám podle výsledku řízení. Vůči žalobcům, kteří byli v rozsahu 35 % neúspěšní, má stát právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 35 %, vůči žalovaným, kteří byli v rozsahu 65 % neúspěšní, má stát právo na náhradu nákladů řízení ve výši 65 %. Z celkových státem vynaložených nákladů řízení ve výši 20.313,29 Kč činí částka připadající na žalobce 7.109,65 Kč a částka připadající na žalované 13.203,63 Kč.

34. V odvolacím řízení rozhodl odvolací soud rovněž v souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. o náhradě nákladů řízení. Předmětem odvolacího řízení byla částka 234.338 Kč. Odměna zastupujícího advokáta činí za úkon právní služby – odvolání podané proti nákladovému výroku při zastupování dvou osob dle § 11 odst. 2 písm. c) a § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2024 3.408 Kč, advokát ve svém vyúčtování z 25. 2. 2025 požadoval nižší částku 2.400 Kč, soud mu tuto částku přiznal, neboť vychází ze závěru, že je na advokátu, pokud si účtuje částku nižší, než na jakou má právo. Za vyjádření k odvolání z 5. 11. 2024 má dle advokátního tarifu účinného do 31. 12. 2024 advokát právo na odměnu ve výši 14.816 Kč (9.260 Kč x 2 x 0,8), advokát požadoval částku 13.856 Kč, rovněž tato nižší částka mu byla přiznána. Za další úkony učiněné po 1. 1. 2025 přísluší advokátu za vyjádření ze 17. 2. 2025 (podané s ohledem na doplnění odvolání ze strany žalovaných) částka 16.668 Kč a za účast u jednání před odvolacím soudem dne 26. 2. 2025 částka 16.668 Kč, celkem 33.336 Kč (odměna za zastupování dvou osob je po 1. 1. 2025 přiznávána dle § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění účinném od 1. 1. 2025). Advokát požadoval pouze částku 31.176 Kč a tato mu byla přiznána. Za účast u vyhlášení rozhodnutí požadoval advokát odměnu bez bližšího upřesnění, soud mu ji proto přiznal v souladu s § 11 odst. 2 písm. f) a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění účinném od 1. 1. 2025 ve výši 16.668 Kč : 2 = 8.334 Kč. Paušální náhrada výdajů činí celkem 2 x 300 Kč a 3 x 450 Kč = 1.950 Kč. Celková částka 57.716 Kč se zvyšuje o 21 % daně z přidané hodnoty na částku 69.836 Kč.

35. Žalobci byli v odvolacím řízení úspěšní co do částky 180.770 Kč, když předmětem odvolacího řízení byla částka 234.338 Kč. Žalobci tak byli úspěšní v rozsahu 77 % a v souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. mají právo na náhradu nákladů řízení ve výši 54 % (77 % - 23 %). Z nákladů řízení ve výši 69.836 Kč činí 54 % částku 37.711 Kč.

36. Lhůta plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. a platební místo u nákladových výroků v souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení