62 C 291/2021 - 288

Rubrum

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudkyní Mgr. Radanou Vilčovou ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozená [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozený [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované C], narozená [Datum narození žalované C] bytem [Adresa žalované A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení částky 275 934 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni zaplatit žalobcům a) a b) společně a nerozdílně částku 188 404 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 188 404 Kč od 18. 5. 2021 do zaplacení a částku 45 934 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 25 384 Kč od 29. 12. 2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 20 550 Kč od 18. 5. 2021 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba, aby žalovaní 1) a 2) byli povinni zaplatit žalobcům a) a b) společně a nerozdílně částku 41 596 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 41 596 Kč od 18. 5. 2021 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni zaplatit žalobcům a) a b) společně a nerozdílně na nákladech řízení částku 231 558 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců a) a b).

IV. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního soudu v Ostravě na nákladech státu částku 20 313,29 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci si dne 15. 6. 2021 podali u soudu žalobu, kterou se po žalovaných domáhali úhrady částky 275 934 Kč s příslušenstvím. Své podání odůvodnili tím, že 27. 1. 2020 byla mezi žalobci jako kupujícími a žalovanými jako prodávajícími uzavřena kupní smlouva a dohoda o zřízení služebnosti. Předmětem koupě byly nemovité věci, a to pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k.ú. [Jméno žalované B]. Kupní cena byla sjednána na částku 5 490 000 Kč, kterou kupující uhradili a prodávající kupujícím předmět koupě předali. Kupující tak nabyli vlastnické právo k nemovitostem 4. 2. 2020. Prodávající neupozornili kupující na žádné vady nemovitosti ani na skutečnost, že do nemovitosti zatéká. V průběhu roku 2020 zjistili žalobci zatékání do dětského pokoje a schodišťového prostoru ve 2. nadzemním podlaží a zatékání do místnosti shozu u kotelny v suterénu v 1. podzemním podlaží. Při prvním zatečení informovali žalobci žalované telefonicky a žalovaná 2) jim potvrdila, že do domu v minulosti zatékalo. Žalovaný 1) však tvrdil, že do domu nikdy nezatékalo, odmítl věc řešit. Totéž zatékání vždy souviselo s deštěm. Na zatékání byli žalovaní opakovaně upozorněni, opakovaně se na to přišli osobně podívat, avšak situaci ani při opětovném zatečení žádným způsobem řešit nechtěli. Z tohoto důvodu žalobci kontaktovali soudního znalce [tituly před jménem] [jméno FO], kterému zadali vypracování znaleckého posudku ke zjištění příčiny zatékání přes střechu do dětského pokoje a schodišťového v prostoru ve 2. nadzemním podlaží a zatékání do místnosti shozu u kotelny v 1. podzemním podlaží. Dle daného posudku byly zjištěny skryté vady, a to:

1. Otvory pod hlavním hřebenem střechy 2. Netěsnost oplechování nad komínem vpravo 3. Chybějící zarážka u oplechování nad komínem vpravo 4. Chybějící zarážky u oplechování na komínem vlevo 5. Chybná poloha kotvení podložek střešních latí 6. Netěsná střešní krytina shozu 7. Netěsnost mezi okrajem krytiny shozu a oplechováním boční stěny 8. Netěsnost v rohu oplechování stěn shozu 9. Nedostatečná tloušťka tepelné izolace v podkroví 10. Nezateplený půdní výlez 11. Nepředání dokladů ke zděnému komínovému tělesu 12. Nepředání dokumentace skutečného provedení stavby 13. Nesrovnalosti v evidenci katastru nemovitostí. Takto zjištěné skryté vady žalobci prostřednictvím svého zástupce oznámili žalovaným v oznámení vad nemovité věci a uplatnění práva na slevu z kupní ceny ze dne 20. 11. 2020, která jim byla doručena 25. 11. 2020. V oznámení žalobci uplatnili právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, když byly zahájeny kroky ke zjištění výše přiměřené slevy s tím, že žalovaní byli informováni, že žalobcům bude, až jim bude známa výše přiměřené slevy z kupní ceny, tak ji budou vyzývat žalované k jejich úhradě. Sdělením ze dne 3. 5. 2021, které bylo žalovaným doručeno 12. 5. 2021, byli žalovaní informováni, že znaleckým posudkem z 21. 3. 2021 byly vyčísleny náklady nutných oprav spojených s odstraněním skrytých vad nemovitosti, které činí 219 400 Kč, a protože se stávající střešní krytina již nevyrábí a je nutné při opravě použít krytinu podobnou, pak z důvodu zhoršení estetických vlastností střešního pláště považují žalobci za přiměřenou slevu částku 230 000 Kč. Toto sdělení obsahovalo i výzvu k úhradě částky 275 934 Kč s příslušenstvím, která se skládá ze slevy z kupní ceny a z náhrady nákladů vynaložených žalobci na uplatnění práva z vadného plnění ve výši 45 934 Kč. Tato částka představuje náklady na znalecký posudek na zjištění příčin zatékání ve výši 14 770 Kč a na právní zastoupení ve výši 10 614 Kč, tj. 25 384 Kč a dále náklady na znalecký posudek na stanovení oprav a cen za odstranění vad nemovitosti ve výši 16 000 Kč, na právní zastoupení ve výši 4 550 Kč, tj. 20 550 Kč. Žalobci vyzvali žalované k úhradě těchto částek předžalobní výzvou doručenou žalovaným 21. 5. 2021 nejpozději do 2. 6. 2021. Žalobci na základě výzvy žalovaných předložili žalovaným vyhotovené znalecké posudky a dne 1. 6. 2021 právní zástupce žalobců obdržel přípis zástupce žalovaných, ve kterém požadoval, aby žalobci posečkali s vymáháním svých nároků s tím, že je možné, poté, co si žalovaní nechají vypracovat nový znalecký posudek k posouzení vad nemovité věci bude vyřešena věc smírnou cestou, přičemž zástupce žalobců sdělil, že nevidí důvod pro vypracování nového znaleckého posudku, a že žalobci jsou ochotni posečkat po dobu jednoho týdne, což byl dostatečný časový prostor k tomu, aby si žalovaní prostudovali znalecké posudky, případně tyto zkonzultovali s jiným znalcem a sdělili věcné námitky proti tomuto posudku, žalovaní však na toto žádným způsobem nereagovali. Žalobcům tak nezbylo než svůj nárok vymáhat soudní cestou. Na tomto svém stanovisku u jednání setrvali. Žalovaní ve vyjádření k žalobě ze dne 1. 10. 2021 uvedli, že nároky žalobců na zaplacení částky 275 934 Kč s příslušenstvím neuznávají. Okolnosti ohledně uzavření kupní smlouvy jsou mezi účastníky nesporné, když k předání nemovitosti došlo na základě protokolu o předání ze dne 5. 3. 2020. Žalobci zaslali žalovaným prostřednictvím svého zástupce přípis z 20. 11. 2020 nazvaný Oznámení vad nemovité věci a uplatnění práva na slevu z kupní ceny, přičemž v něm uvádějí, že v průběhu roku 2020 zjistili zatékání a následně kontaktovali znalce a zjistili vady, které jsou předmětem žaloby na základě, kterých uplatní právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Přípisem z 3. 5. 2021 sdělili, že požadují slevu ve výši 230 000 Kč, kterou odvozují ze znaleckého posudku vypracovaného [tituly před jménem] [jméno FO]. Žalování se závěry znaleckých posudků ohledně zjištěných vad nesouhlasí, když podáním ze dne 1. 6. 2021 navrhovali posečkání s uplatněním nároku u soudu do doby zadání a vypracování vlastního znaleckého posudku, pokud by i žalovanými oslovený znalec dospěl k závěru, že dům trpí nějakými vadami, mohlo dojít k mimosoudnímu vyřešení nároku. Žalobci reagovali přípisem z 3. 6. 2021, v němž odmítají vypracování nového znaleckého posudku. E-mailem z 10. 6. 2021 žalovaní požádali žalobce o umožnění provést místní šetření kvalifikovanou osobou, když bez zhlédnutí nemovitosti není možno se vyjádřit k závěrům znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. Žalobci tento postup e-mailem ze dne 18. 6. 2021 odmítli. Žalovaní trvají na tom, že závěry znaleckého posudku jsou nesprávné, o čemž svědčí skutečnost, že znalec opakovaně hodnotí, zda se jedná o vadu podstatnou či nepodstatnou, případně o skrytou či zjevnou, což je zcela bezpředmětné, neboť se jedná o otázky právní, které znalci nepřísluší. Dále o tom svědčí skutečnost, že ačkoliv v úvodu posudku znalec uvádí, že položil žalovaným doplňující otázky, které zůstaly bez odpovědi, ve svých závěrech dospívá rovněž závěrům, pro které je zodpovězení těchto otázek nezbytné, a znalec tak vycházel pouze ze svých domněnek. Znalecký posudek, který neobsahuje ani výkresy či projektovou dokumentaci, z níž vycházel. Znalec vůbec nevzal v potaz stáří a běžné opotřebení domu v době prodeje žalobcům a vyjmenovává řadu nedokonalostí, které zjevně poměřuje ke stavu, v jakém se nachází zcela nové domy. Jedná se např. o vytýkaný nezateplený půdní výlez, neboť v té době nebylo běžné půdní výlez zateplovat. Stavba domu započala v roce 1989 a byla dokončena v roce 1991, tj. stáří 30 let. V době před 30 lety bylo zcela běžné, že lidé stavěli rodinné domy aspoň částečně svépomocí, nikoliv prostřednictvím odborných stavebních firem, a to i v té části, která byla prováděna odbornými stavebními firmami nebyla kvalita prací taková jako nyní. Není možné klást na 30 let starý dům postavený ve zcela odlišné době za zcela odlišných stavebních postupů, technologií, stejné požadavky, jako je to v současné době. Žalovaní dále ke zjištěným vadám uvádí, že nepovažují vytýkané vady za vady, jedná se o zcela běžný stav odpovídající stáří a běžnému opotřebení domu. Vady uvedené pod body 11–12 nejsou vadami nemovitosti, když nepředání jakýchkoliv podkladů není vadou nemovitosti a ve vztahu k vadě č. 13 spočívající v nesrovnalosti v katastru nemovitostí, která by mohla být vadou právní, jsou práva z vad vyloučena dle § 1917 občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), neboť se jedná o vadu zjistitelnou z veřejného seznamu a jedná se o vadu zjevnou. Co se týče stavu rodinného domu, je třeba odkázat na prohlášení žalobců učiněných v kupní smlouvě a v protokolu o předání nemovitosti, když strany deklarovaly, že stav těchto nemovitostí odpovídá době jejich užívání a takto je žalobci přebírají a opětovně prohlásili, že si nemovitosti řádně prohlédli a je jim znám jejich technický a právní stav. Žalobci se řádně seznámili se stavem prodávaných nemovitostí a tento odpovídal jejich stáří a užívání. I pokud by se jednalo o vady, pak se jedná o vady zjevné, které dle § 2103 o.z. museli žalobci s vynaložením obvyklé pozornosti poznat už při uzavření smlouvy, tzn. museli poznat, že do domu zatéká, což vyplývá i ze znaleckého posudku, který předložili, když znalec uvedl, že po zatékání jsou tady zjevné stopy. Pokud by se soud neztotožnil s argumenty žalovaných, pak tito mají za to, že žalobci uplatnili svůj nárok opožděně, když z protokolu předání nemovitosti vyplývá, že se nejpozději v den předání věci řádně seznámili se stavem nemovitostí ke dni 5. 3. 2020. Prvotní uplatnění z vad však učinili až dopisem z 20. 11. 2020, tj. téměř osm měsíců poté, co si prohlédli předmětné nemovitosti a s jejich stavem se seznámili. Z § 2104 a § 2112 o.z. je podstatná lhůta bez zbytečného odkladu, poté, co měli mohli při včasné prohlídce vadu zjistit, přičemž lhůta bez zbytečného odkladu vždy závisí na okolnostech konkrétního případu, ovšem vždy se jedná o lhůtu v řadu maximálně dnů až týdnů, nikoliv osmi měsíců. K uplatnění práva z vad ze strany žalobců došlo opožděně, tedy nikoliv bez zbytečného odkladu. Žalovaní uvádí, že vytýkané vady nejsou vadami, nýbrž projevem běžného opotřebení s ohledem na stáří domu, a i pokud by se jednalo o vady, tak se jedná o vady zjevné nikoliv skryté a na to k uplatnění práv z vad došlo opožděně, nikoliv bez zbytečného odkladu. Žalobci nemají žalobou uplatněný nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny, neboť jim nepřísluší práva z vad. Žalovaní taktéž nesouhlasí se závěry znaleckého posudku týkajících se nacenění nákladů nutných na opravu vytýkaných vad, není z tohoto posudku zřejmé, jak znalec dospěl ke konkrétním částkám, není dodržena žádná oceňovací metoda a otázkou je i kvalifikace znalce vyjadřovat se k otázkám nákladů na odstranění vad, kdy sice znalec je znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady a specializaci na nemovitosti, avšak stavební náklady jsou zcela odlišnou kategorií. Žalovaní však mají za to, že žalobci vůbec nemají nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny, takže je nadbytečné se zabývat i její výši. Rovněž nesouhlasili s vynaloženými náklady na znalecké posudky a právní zastoupení, které považují za nedůvodné a v tomto případě taktéž navrhovali, aby žaloba i v této části byla zamítnuta. Na svém stanovisku žalovaní u jednání setrvali.

2. Žalobci se k vyjádření žalovaných dne 25. 11. 2021 uvedli, že žalobci začali hledat zhotovitele na opravu střechy a bylo jim sděleno, že toto je neúčelné a bylo jim doporučeno, aby neprováděli opravu, ale nechali si zhotovit novou střešní krytinu včetně izolace, zateplení střešního výlezu, když dalším zatékáním do střechy dochází k poškozování a další degradaci celé budovy. Práce na díle již byly započaty a cena bude přesahovat 400 000 Kč. Předložené posudky byly řádně vypracovány a nejsou nejasné ani neúplné. Je běžné, že znalec hodnotí, zda jde o vadu podstatnou či nepodstatnou, případně o vadu zjevnou či skrytou, ale nejedná se o právní posouzení, ale popis skutkového stavu, když právní hodnocení provádí soud, a to s přihlédnutím k závěrům znalce a dalším provedeným důkazům. Ze znaleckého posudku nevyplývá, že by znalec nepřihlížel ke stáří a běžnému opotřebení domu a k normám aktuálním pro dobu, kdy byl dům postaven, naopak výslovně uvádí, že vycházel zčásti projektové dokumentace, která byla opatřena kulatým razítkem odboru výstavby pro stavební povolení ze dne 13. 3. 1989 a ke znaleckého posudku ze dne 19. 3. 1991. Pokud žalovaní argumentují tím, že v době před 30 lety bylo zcela běžné, že lidé stavěli rodinné domy alespoň částečně svépomocí, nikoliv prostřednictvím odborných firem, tak i v dnešní době lidé staví rodinné domy aspoň částečně svépomocí, což ji ale neospravedlňuje k tomu, aby bylo zatékání do domu považováno za normální. Stejně tak argument o poměrně velmi nízké kupní ceně ze strany žalovaných je zcela nedůvodný, kupní cena ve výši 5 490 000 Kč rozhodně není nízká, či dokonce velmi nízká. Byli to žalovaní, kteří porušili svou základní povinnost při prodeji nemovité věci, a to pravdivě informovat kupující o veškerých jim známých vadách, přitom právě tato povinnost představuje základní kámen pro jednání o podmínkách prodeje, a to včetně kupní ceny. Zákon dá prodávajícím jasný signál, že pokud na veškeré vady věci kupujícího upozorní, nebudou za tyto vady následně odpovídat. V této věci žalovaní, ač o zatékání do domu věděli či vědět museli, toto žalobcům zatajili. Žalovaní museli o zatékání do domu vědět, když znalec konstatoval odlupující se lak na dřevěném obložení. Dům byl při prohlídce žalobci čerstvě vymalován, proto jsou také přesvědčení, že žalovaní o zatékání do domu při jeho prodeji věděli, což potvrdila žalovaná 2) v telefonátu žalobkyně v okamžiku, kdy uplatňovala vadu zatékání do domu. Žalovaný 1) svou vědomost o zatékání do domu potvrdil při osobní schůzce v domě č. p. [Anonymizováno], kterého se zúčastnila žalobkyně, žalobce, žalovaný a [jméno FO], který pomáhal žalobcům a žalovaným při převodu předmětných nemovitostí. Žalobci nesouhlasí s názorem žalovaných, že vady pod body 11–13 nejsou vadami nemovitosti, jedná se o právní vady nemovitosti a nesouhlasí také s tvrzením, že stav nemovitosti odpovídá době jejich užívání. Před podpisem smlouvy si žalobci nemovitosti prohlédli, žádné vady neshledali, podepsali kupní smlouvu i protokol v [jméno FO] připraveném znění. Až v okamžiku, kdy do domu začalo zatékat žalobci zjistili, že stav předmětných nemovitostí neodpovídá době jejich užívání, vady byly následně konkretizovány znaleckými posudky. Žalování na jednu stranu tvrdí, že předmětné nemovitosti nemají vady a na druhou stranu tvrdí, že tyto vady jsou zjevné, jejich argumentace tak protichůdná a vylučující se navzájem. Žalovaní nezaujali konkrétní stanovisko, zda věděli či nevěděli o zatékání do nemovitosti, navíc pokud by byla při prodeji diskutovaná otázka zatékání nemovitosti, určitě by se tato podstatná vada byla v kupní smlouvě uvedena. Dle žalobců tak došlo ze strany žalovaných k zatajení těchto vad. Protichůdnost a účelovost argumentace žalovaných vyplývá i z námitky pozdního uplatnění vad, přitom v případě, kdy prodávající v době prodeje věděl o vadě nemovitosti, nemůže námitku pozdního uplatnění vady úspěšně vznést. Žalobci na žalobě setrvali.

3. Žalovaní v replice ze dne 20. 1. 2022 uvedli, že setrvávají na dříve vyjádřeném stanovisku a mají za to, že žalobci úmyslně a účelově zabránili vypracování revizního znaleckého posudku, nejspíše z důvodu, že by jiný znalec dospěl k závěru, že nárok žalobců není dán, neboť tento vyplývá pouze z předloženého posudku žalobci, který vykazuje řadu nesprávnosti a nedostatků. To, že žalovaní žalobci zabránili ve vypracování revizního znaleckého posudku, neumožnili místní šetření a vypracování vlastního znaleckého posudku žalovanými, by mělo mít minimálně za následek, že v případě jejich úspěchu by byl dán důvod pro nepřiznání nákladů řízení podle § 150 o.s.ř., neboť ačkoliv žalovaní ihned po doručení předžalobní výzvy začali jednat s žalobci, tito jakékoliv jednání odmítli a poskytli žalovaným velmi krátkou lhůtu k zajištění příslušného stanoviska k takto odborně složité otázce bez možnosti vlastního znaleckého zkoumání. Následně žalobci ani nereagovali na e-maily žalovaných až do doby, kdy je informovali o podání žaloby. Žalovaní také navrhovali, aby soud zadal vypracování znaleckého posudku, jejichž předmětem bude posouzení, zda stav domu, ve kterém byl prodán žalobcům, odpovídá stáří a běžnému opotřebení či nikoliv a zda s ohledem na dobu, ve které byl dům stavěn, a způsoby, jakými se tak činilo s ohledem na jeho stáří a s ohledem na fakt, že nebyl rekonstruován, byla provedena pouze výměna oken, zateplení a fasáda v rámci programu Zelená úsporám. Také žalobci uvádí, že žalovaní úmyslně zatajili zatékání do domu. Proti tomuto tvrzení se musí žalovaní ohradit, neboť žalovaní žalobcům ohledně stavu domu a jeho vad nezatajili ničeho. Sami žalobci ve svém vyjádření uvádí, že žalovaný 1) svou vědomost o zatékání do domu potvrdil při osobní schůzce v domě, které se zúčastnil kromě účastníků také pan [jméno FO]. Stopy po zatékání byly viditelné, zjevné, a to zejména v ložnici na dřevěném obkladu stropu, na němž se nacházely pruhy a mapy po zatékání, a dále v ložnici na omítkách. Žalobci ve spojení s tímto uvedli, že dům byl při prohlídce vymalován, což má nejspíše vylučovat námitku žalovaných, že i v případě, kdyby se jednalo o vady, nikoliv o běžné opotřebení, pak by se jednalo o vady zjevné, které nezakládají práva z vad. Žalovaní trvají na své námitce o zjevnosti vad, jak vyplývá i ze znaleckého posudku. Dále žalovaní uvedli, že žalobci nemají právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, neboť žalobci se se žalovanými poté, co uplatnili právo na přiměřenou slevu dopisem z 20. 11. 2020, domluvili na tom, že žalovaní vadu odstraní, což bylo dohodnuto na osobní schůzce, které se účastnil také [jméno FO] někdy v únoru 2021. Na této schůzce pan [jméno FO] se snažil situaci uklidnit a věc urovnat za účelem předejití sporům. Vůči vytýkané vadě v podobě zatékání se žalovaní vymezili, neuznali ji, neboť si jedná o zjevnou vadu, s nímž žalobce seznámili u prohlídky domu. I přesto žalovaný 1), který má stavební firmu, žalobcům za účelem zachování dobrých vztahů, nabídl, že uvedenou vadu opraví na vlastní náklady. S čím tito souhlasili. Tímto účastníci v souladu s § 2106 o.z. dohodou provedli změnu původní volby práva na slevu z kupní ceny. Následně si to však žalobci rozmysleli, rozhodli se provést opravu celé střechy a neměli tak dále zájem na odstranění vady. Takovýto postup není možný, neboť jednou zvolené právo lze měnit pouze dohodou, a takto změněné právo lze opětovně změnit jen dohodou, k čemuž nedošlo. Přestože se účastníci takto dohodli, tak následně namísto domluveného odstranění vady si nechali vypracovat znalecký posudek na zjištění výše slevy a žalovaným bylo doručeno sdělení ze dne 3. 5. 2021 o výši slevy z kupní ceny. Tento postup svědčí o účelovém jednání žalobců, kteří touto žalobou sledují pouze to, aby poté, co se rozhodli provést opravu celé střechy, nikoliv odstranění zatékání, jim tuto opravu zaplatili žalovaní. Takovéto jednání je nepoctivé a nepožívá právní ochrany ve smyslu § 6 a § 7 o.z. Pokud by se s tímto soud neztotožnil, pak namítají, že uplatněná sleva z kupní ceny neodpovídá žalobou uplatněné částce 230 000 Kč, když z cenové nabídky na zhotovení celé střechy, kterou jim zaslal zhotovitel, činí 337 788 Kč, což je v zjevném nepoměru, když za částečnou opravu střechy po zatékání požadují částku 230 000 Kč a celá oprava střechy by stála 337 788 Kč. Navíc je nutno podotknout, že právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nepředstavuje výši nákladů, které je nutné vynaložit na odstranění vady.

4. Mezi účastníky bylo nesporně, že žalobci a), b) jako kupující uzavřeli se žalovanými 1), 2) dne 27. 1. 2020 kupní smlouvu a dohodu o zřízení služebnosti, jejíž předmětem byl prodej pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří včetně stavby č. p. [Anonymizováno], bydlení a pozemků parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k.ú. [Jméno žalované B], a to za sjednanou kupní cenu 5 490 000 Kč, která byla ze strany žalobců žalovaným uhrazena.

5. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázáno: - z protokolu o předání nemovitosti anebo/bytu ze dne 5. 3. 2020, že žalobci jako přebírající převzali od žalovaných jako předávající RD – [adresa] [Jméno žalované B] s tím, že přebírající prohlásili, že si předávané nemovitosti, včetně jejich příslušenství a součástí před podpisem řádně prohlédli, jejich technický stav i právní je jim znám a v tomto stavu je také od předávajících přebírají, a to bez výhrad. Protokol je stranami podepsán, - Ze smlouvy o poskytování realitních služeb, z objednávky realitních služeb a dohody o rezervaci nemovitosti ze dne 16. 1. 2020, že mezi společností [právnická osoba], zastoupené [jméno FO] a žalovanými byla sepsána smlouva poskytnutí realitních služeb k prodeji [Anonymizováno] na [adresa]-[Jméno žalované B], a to za částku 5 490 000 Kč, s tím, že v dohodě o rezervaci žalobci jako budoucí kupující vyjádřili vážný zájem nabýt do svého vlastnictví předmětnou nemovitost, a to za částku výše uvedenou, - Ze znaleckých posudků č. [hodnota]–[Anonymizováno]/[Anonymizováno] a č. [hodnota]–[Anonymizováno]/[Anonymizováno][Anonymizováno]vypracovaných znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], včetně výslechu znalce, že předmětem prvého posudku bylo zjištění skrytých vad nemovitosti pro uplatnění slevy z kupní ceny. Podkladem k vypracování posudku byly fotokopie čtyř výkresů, a to půdorysů a řezů, opakovaná prohlídka nemovitostí na místě samém. Ze strany žalovaných mu přes výzvu žádná spolupráce nebyla poskytnuta. Vady popsané ve znaleckém posudku pak některé z nich byly viditelné pouhým okem, ale u většiny z nich bylo potřeba vylézt na střechu střešním výlezem a dostat se do polohy tak, aby bylo vidět pod hřeben střechy, aby se tento dostal do úrovně očí. Vada č. 1) - otvor pod hlavním hřebenem střechy, provedení střešní krytiny u hřebenáčů, jsou tyto uloženy buď bez maltového lože na volno, nebo musí být v maltovém loži, což závisí na typu střešní krytiny. V tomto případě byly hřebenáče utěsněny místy maltou, místy PUR pěnou, která však není vhodná, neboť vlivem slunečního záření a povětrnostních podmínek se drolí a rozpadá, v některých místech nebylo vůbec nic, ani pěna, ani malta. Pod okrajem hřebenáče v místech vln střešních tašek se nacházely volné prostory o výšce až 50 mm, což mělo za následek, že v případě deště se voda dostávala mezi dvě nejvýše položené tašky a mezerou mezi nimi a tímto pod střešní krytinu a stékala do vnitřních prostor v 2. nadzemním podlaží. Tato vada byla velmi významná, zhoršující kvalitu bydlení. Vada č. 2) – netěsnost oplechování nad komínem vpravo, jedná se o oplechování mezi komínem a střešním výlezem a střešními taškami. Místo je viditelné pouhým okem, ale jen když se nastavíte do polohy sedu, resp. lehu, je třeba se položit na střechu a mezi plechem a taškou je mezera. Jedná se o tmavé místo, kde je nutné vědět, na co je třeba se zaměřit, ale pro laika to běžné není. Do toho místa je možno strčit ruku a odkrýt střešní tašku, aby byla jistota, že je tam mezera, která by tam být neměla. Všichni výrobci střešních tašek i před 30 lety uváděli, že když se skládá střecha z těchto tašek, tak vznikají netěsnosti, protože se skládají volně na sebe v rozmezí 1–3 mm, nikoliv až 5 cm, což bylo v tomto případě. Vada č. 3) a č. 4) - chybějící vodní zarážka u oplechování nad komínem vpravo a vlevo, tak aby byla tato vada viditelná, tak je třeba posunout střešní tašky, abyste viděli, že tam ta zarážka schází, přičemž tato slouží k zadržení vody tak, aby nestékala pod krytinu, což ani vpravo, ani nalevo v těchto místech není. Voda tak podél komína stékala do dětského pokoje a dále do schodišťového prostoru, a to jednak přes netěsnosti pod hřebenem střechy, tak i z důvodu chybějících zarážek a mezer v jednotlivých vrstvách. Vada č. 5) - chybná poloha kotvení střešních latí, tato vada pouhým okem vidět není, je třeba odkrýt střešní tašky, aby to bylo patrné. Střešní latě nejsou kotveny do kontralatí umístěných na krokvích, ale do podložek z krátkých desek, které se nacházejí často v polích mezi krokvemi. Podložky byly přibíjeny dlouhými hřeby přes lepenku a celoplošné podbití střechy. Lepenka, po které výše popsaných vad stékala voda, byl na mnoha místech děravá, a to vlevo i vpravo od komínového tělesa. Tato vada tak snižovala možnost fungování této vrstvy jako pojistné vrstvy proti pronikání vody již proniklé pod střešní krytinu, dále do nižších vrstev skladby střešního pláště a dále do vnitřních prostor ve 2. nadzemním podlaží domu. Vada č. 6), č. 7), č. 8) – netěsná střešní krytina shozu, netěsnost mezi okrajem krytiny shozu a netěsnost v rohu oplechování stěn shozu, netěsná krytina umožňuje pronikání srážkové vody do tepelné izolace z polystyrénu pod krytinou a snižuje tak její tepelně izolační schopnost. Pod polystyrénem se nachází volně položená plastová fólie. Vzhledem k jejímu malému sklonu a provedení „na volno“ zatéká voda pod ní a způsobuje korozi kovového podkladu, na kterém leží. Netěsností mezi okrajem krytiny shozu a oplechováním boční stěny voda proniká pod fólii a dále dovnitř stěn shozu, což se projevuje skvrnami na stěnách v suterénu. Vada č. [hodnota]) - nedostatečná tloušťka tepelné izolace v podkroví, je patrná, neboť v šikminách má být 12 cm, a tak shodně by to mělo být ve vodorovné části stropu, kde by měla být stejná tloušťka izolace. V tomto případě byla pouhých 8 cm. Vada č. 10) - nezateplený půdní výlez, ten je bez tepelné izolace, přičemž znalci nebylo známo, zda se v době výstavby nemovitosti tyto půdní výlezy vůbec zateplovaly. V tomto případě je problém vytváření tepelných mostů, které znamenají zvýšené náklady na vytápění. Vada č. 11) – nepředání dokladů ke zděnému komínovému tělesu, podle podaných informací, nebyly kupujícím předány doklady osvědčující stav a pravidelnou kontrolu a údržbu komínového tělesa, a to revize spalinové cesty a protokol o kontrole a čištění spalinové cesty, přičemž provozování komínového tělesa bez jeho řádné údržby a kontroly oprávněnou osobou je na úkor bezpečného provozu komínu. Vada 12) – nepředání dokumentace skutečného provedení stavby, tato dle informací kupujících jim ze strany prodávajících nebyla předána, přičemž vlastník stavby je povinen po celou dobu trvání stavby uchovávat ověřenou dokumentaci odpovídajícímu jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Vada č. 13) – nesrovnalost v evidenci katastru nemovitostí – ve výpisu z katastru nemovitostí ze dne 15. 10. 2020 byl pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno][Anonymizováno]– označen jako ostatní plocha, jiná plocha ve skutečnosti byl v době prodeje pozemkem zahrady ve funkčním celku s RD a nikoli pozemkem ostatní plochy. Znalec dále uvedl, že vytčené vady a doba jejich vzniku, pak v případě zatékání do nemovitosti byla takového charakteru, že tam musela být i v době podpisu smlouvy. Střecha z pálených tašek skládaná v případě, že je provedena řádně, by podle literatury měla mít životnost 60–80 let. Ve znaleckém posudku znalec odhadl ceny u vady č. 11) částkou 3 000 Kč + 15 % DPH, u vady č. 12) částkou 12 000 Kč + 15 % DPH za zpracování dokumentace a u vady č. 13) částkou 3 500 Kč + 15 % DPH. Na základě použité cenové úrovně ÚRS znalec následně stanovil obvyklou cenu nákladů nutných na opravu zjištěných vad předmětné nemovitosti na částku 219 400 Kč a popsal způsob provedení oprav u jednotlivých zjištěných vad, - Z oznámení vad nemovité věci, uplatnění práva na slevu z kupní ceny z 20. 11. 2020, že se žalobci prostřednictvím svého zástupce obrátili na žalované s uplatněním vad zatékání do míst dětského pokoje a schodišťového prostoru ve 2. nadzemním podlaží a zatékání do místnosti shozu u kotelny v suterénu 1. podzemního podlaží s výčtem dalších zjištěných vad, když se jedná o vady podstatné, a proto uplatňují právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, která bude určena znaleckým posudkem. A o tom budou také žalování informování. Z uplatnění náhrady nákladů vynaložených při uplatnění práva z vadného plnění ze dne 16. 12. 2020, že žalobci se obrátili na žalované s tím, že ji vzniklo při uplatnění práva na přiměřenou slevu z ceny náklady za právní zastoupení, které činí částku 25 384 Kč, kterou mají uhradit do 28. 12. 2020, - Ze sdělení výše slevy z kupní ceny a uplatnění náhrad nákladů vynaložených z uplatnění práva z vadného plnění z 3. 5. 2021, že se žalobci obrátili na žalované s vyčíslením nákladů na přiměřenou slevu z kupní ceny, která byla specifikována znaleckým posudkem na částku 219 400 Kč s tím, že pokud by byly odstraněny vady tak, jak je uvádí znalec, pak by vznikly estetické vady střešního pláště spočívající v nejednotnosti střešní krytiny. Z tohoto důvodu uplatnili slevu ve výši 230 000 Kč, dále náklady na znalecký posudek v částce 16 000 Kč a náklady na právní zastoupení ve výši 4 550 Kč, tj. dohromady 230 000 Kč za slevu z kupní ceny a náhradu nákladů vynaložených při uplatnění práva z vadného plnění v částce 45 934 Kč, která má být uhrazena do 15. 5. 2021, - Z předžalobní výzvy k úhradě částky 275 934 Kč s příslušenstvím ze dne 20. 5. 2021, že žalobci se obrátili na žalované s předžalobní výzvou k úhradě částky 275 934 Kč s příslušenstvím s tím, že žádají jejich úhradu včetně úroku z prodlení, a to nejpozději do 2. 6. 2021. Zásilka byla přidána k doručení 20. 5. 2021, - Z emailové komunikace mezi účastníky ze dne 25. 5. 2021, že zástupce žalovaných požádal o zaslání znaleckých posudků, ze kterých žalobci vyvozují své nároky, aby bylo možno zaujmout příslušné stanovisko a poskytnout vyjádření k nárokům žalobců, dne 28. 5. 2021 žalobci zaslali žalovaným znalecké posudky, přípisem z 1. 6. 2021 žalovaní uvádí, že sdělují že zaslané znalecké posudky konzultovali se znalcem, ale potřebují nemovitost prohlédnout, aby tyto závěry mohli verifikovat s tím, že žádají, aby jim bylo sděleno, zda jsou ochotni žalobci v rámci prevence sporu nechat jimi osloveného znalce provést místní šetření, prohlédnout nemovitost včetně vytýkaných vad, a aby žalobci posečkali s vymáháním nároků soudní cestou, kdy v současné době by ze strany žalovaných byl rovněž vypracován znalecký posudek na posouzení vad domu a podle tohoto závěru není vyloučeno, že by mohlo dojít ke smírnému vyřešení věci. Z reakce na tento přípis ze dne 3. 6. 2021, že zástupce žalobců uvedl k nároku klientů, že žalovaní doposud nesdělili žádné své stanovisko, a proto byli žalovaní vyzváni, aby do 10. 6. 2021 uplatnili věcné námitky k poskytnutým znaleckým posudkům s tím, že pokud se tak nestane, tak bude pohledávka vymáhána soudní cestou, - Z výpovědi svědka [jméno FO], že žalobci jsou jeho dlouhodobými klienty v oblasti finančního poradenství a jednal s nimi ohledně koupě předmětných nemovitostí, žalobci již měli vyřizován úvěr na jinou nemovitost, tento byl schválen, ale od záměru koupi nemovitosti v [adresa] sešlo, proto jej oslovili, zda by sjednal koupi nemovitostí, která je předmětem sporu. Oslovil žalované, kteří neměli žádnou výhradní smlouvu pro prodej nemovitosti. Sám byl v této nemovitosti ještě před jejím prodejem 2x, měl možnost si jí prohlédnout, a to jak zevnitř, tak i zvenku a jediné, kde nebyl, byl zahradní domek, který byl celý zaskládaný. Při prohlídce se ptal, kdy byla nemovitost postavená, že měla být provedena rekonstrukce, dům byl podsklepený, měl dvě podlaží. V té době byl již prázdný, když žalovaní si na vedlejším pozemku postavili novou nemovitost, ale vše v domě fungovalo, tj. voda i elektřina, byl tam i společně se žalobci, nemovitost si společně procházeli, jediné, co chybělo, byl krb, u kterého žalovaní slíbili, že jej udělají a zařídí revizi. Nemovitost vypadala, že je v dobrém stavu, žádné závady nebyly vidět. Po koupi mu paní [jméno FO] volala, že tam zatéká přes stěny pokoje, okolo komína, a ještě do sklepa. Bylo to brzy po prodeji, možná 14 dnů nebo měsíc. Určitě to nebyla doba delší. Byl se tam proto podívat, když v pokoji byly patrné stopy po zatečení kolem komína a ve sklepě bylo vlhko. Poradil jim, aby zavolali řemeslníka, aby tento havarijní stav vyřešil, aby nedocházelo k dalším škodám. Mluvil o tom s panem [jméno FO] telefonicky, když zpočátku mezi účastníky vázla komunikace, chtěl, aby toho vyřešili, byla proto sjednána schůzka v domě žalobců, které se zúčastnili oba žalobci a žalovaný 1). Zpočátku pan [jméno FO] odmítal vadu zatékání do domu, stavěl se k tomu, tak, že to není možné, že vše bylo v pořádku. Sám nebyl na této schůzce až dokonce, ale když odcházel, tak pan [jméno FO] chtěl nejprve všechno udělat sám, tedy opravit střechu, ale dle jeho názoru by to měla udělat firma, aby na tyto práce byla záruka. Nakonec to měla být firma, když pan [jméno FO] chtěl zasahovat do toho s tím, že on bude tím, kdo vybere firmu a opravu zaplatí. Měl obavy, aby se neudělalo víc, než je nutné. Přesné detaily toho, co si dojednali, už neví, neboť tam nebyl. Sám žalobcům poradil, aby si dělali fotky a zápisy ohledně zatékání už od počátku, aby si našli odborníka, který toto posoudí. V době, kdy byl v nemovitosti před prodejem, tak sklep byl čistý, byl tam pouze vlhkost ze sauny a vany nebo vířivky jako po špatném odvětrávání. Na stěnách stopy po zatékání nebyly. Na prohlídce se žalobci před koupi nemovitosti byl 2x, to tam byli ještě nejméně jednou a tyto prohlídky trvaly vždy půl až jednu hodinu, možná víc, neboť si jednalo o velkou nemovitost a měli dostatečný časový prostor si nemovitost prohlédnout. V době prohlídek nepršelo, nebyl mráz, počasí bylo normální. Pokud se týká stavební dokumentace nemovitostí, tak tuto po něm chtěl, ale pan [jméno FO] uvedl, že ji nemá, - Z rozhodnutí Obvodního národního výboru [adresa] ze dne 13. 3. 1989, že úřad vydal rozhodnutí č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]., kterým povolil stavbu rodinného domu na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k.ú. [Jméno žalované B] se vznikem jedné bytové jednotky, a to manželům [Anonymizováno] a [Jméno žalované C] s tím, že stavba má být dokončena do 13. 3. 1990 a bude prováděna svépomocí. K vykonávání stavebního dozoru nad prováděním stavby byl schválen stavebníky navržený odborník [jméno FO]. Rozhodnutí nabylo právní moci 14. 3. 1989, - Z rozhodnutí č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa] ze dne 6. 3. 1991, že odbor výstavby vydal kolaudační rozhodnutí, kterým povolil užívání novostavby RD na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k.ú. [Jméno žalované B] s tím, že v novostavbě bylo přiděleno č. p. [Anonymizováno] a rozhodnutí nabylo právní moci 14. 3. 1991, - Ze smlouvy o dílo ze dne 3. 11. 2021, z nabídky, z předávacího protokolu ze dne 16. 12. 2021, z daňového dokladu ze dne 16. 12. 2021, ze soupisu provedených prací ze dne 16. 12. 2021 a z výpisu z účtu žalobcem b), že žalobci jako objednatelé a zhotovitel [Anonymizováno]-[právnická osoba]. uzavřeli 3. 11. 2021 smlouvu na dílo, jejímž předmětem byla dodávka a montáž střešního pláště na RD [adresa]-[Jméno žalované B], a to střešního pláště Tondach [adresa] černá engoba, dodávka a montáž okapového systému a klempířských prvků, přičemž tyto práce měly být započaty v 11/2021, dokončeny do dokonce 12/2021. Dne 16. 12. 2021 objednatel převzala střechu RD na [adresa] v [jméno FO] bez zjevných vad a nedodělků. Za tyto práce zhotovitel vyúčtoval částku 400 029,80 Kč, které byly vypočteny v soupisu provedených prací a ve dnech 28. 12. 2020 – 3. 1. 2022 byly postupně z účtu žalobce b) uhrazeny postupně ve výši 200 000 Kč, 200 000 Kč a 30 000 Kč, - Ze smlouvy o dílo ze dne 1. 12. 2021, že mezi žalobci jako objednateli a společností [Anonymizováno]-[právnická osoba]. byla uzavřena smlouva o dílo, jejímž předmětem byla dodávka a montáž tepelné izolace ISOVER ORSIK ve dvou vrstvách na RD [adresa]-[jméno FO], a to demontáž stávající tepelné izolace pro zpětné použití a dodávka a montáž parotěsné zábrany a tepelné izolace, když tyto práce měly proběhnout nejpozději od 12/2021 nejpozději do konce 1/2022. Z předávacího protokolu ze dne 16. 12. 2021, že žalobkyně a) potvrdila převzetí provedených prací, a to dodávky a montáže tepelné izolace podkroví rodinného domu na [adresa] v [jméno FO] bez zjevných vad a nedodělků. Z daňového dokladu ze dne 16. 12. 2021, že zhotovitel vystavil fakturu za dodávku a montáž zateplení půdy na RD na částku 66 706,90 Kč, která obsahuje seznam provedených prací a z výpisu z účtu žalobce b), že dne 27. 12. 2021 byla zaplacena zhotoviteli částka 66 707 Kč, - Ze znaleckého posudku na posouzení stavu domu č. p. [Anonymizováno] v k.ú. [Jméno žalované B], vypracovaného znaleckým ústavem [Anonymizováno] – [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa], fakulta stavební, že, pokud se týká problematiky související s úkolem ohledně stavebních aspektů rodinného domku, tak k vytčeným vadám je třeba konstatovat, že z důvodu provedené rekonstrukce střechy, není možné posoudit vady vytčené v žalobě, a to pokud se týká otvorů nad hlavním hřebenem střechy, netěsnosti oplechování nad komínem, chybějících zarážek oplechování nad komínem vlevo a vpravo, chybné polohy střešních latí. S ohledem na skutečnost, že bylo provedeno doplnění tepelné izolace na pohledu podkroví, není možno zjistit jeho původní tloušťku, tedy není možno určit, zda tato byla dostatečná nebo nikoliv. Pokud se týká shozu, jedná se o vadu, neboť umožňuje zatékání srážkové vody na povrch stěny suterénu, a to proto, že krytí shozu je provedeno plastovými prkny, mezi kterými jsou mezery, tudíž zmíněné krytí není vodotěsné a taktéž v netěsnosti oplechování stěn shozu. Vzhledem k těmto skutečnostem není možno jednoznačně posoudit vady vytčené žalobě, není možno jednoznačně se vyjádřit k dotazu, zda kupní cena uváděná v uzavřené smlouvě odrážela stav nemovitosti vzhledem na její stáří a běžné opotřebení. Po porovnání s cenami v předmětné lokalitě v daném období, včetně stáří stavby domu byla cena v době prodeje 5 800 000 Kč, - Z nabídky prodeje RD na stránkách [Anonymizováno] ze dne 1. 12. 2022, že žalobci nabízeli k RD k prodeji za částku 9 900 000 Kč a ze strany zástupce žalobců bylo sděleno, že žalobci nemovitost prodali v únoru 2024 za částku 8 050 000 Kč, - Z faktury č. [hodnota] ze dne 25. 10. 2020 vystavené [tituly před jménem] [jméno FO], že znalec vystavil objednateli za zpracování posudku o příčinném zatékání do podkroví, skrytých vadách rodinného domu fakturu na částku 6 770 Kč, přičemž zálohově již byla uhrazena částku 8 000 Kč (celkem 14 770 Kč) a z potvrzení o provedené transakci, že dne 9. 9. 2020 byla zaplacena částka 8 000 Kč a 6 770 Kč dne 21. 10. 2020, - Z faktury č. [hodnota] vystavené znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], že znalec vystavil objednateli dne 21. 3. 2021 fakturu, kterou vyúčtoval znalečné za zpracování posudku na obvyklou cenu nákladů nutných na opravy plynoucích ze skrytých vad RD, přičemž cena činila 16 000 Kč a byla uhrazena zálohově ve výši 9 000 Kč dne 11. 3. 2021 a 7 000 Kč dne 21. 3. 2021, - Z faktur vystavených zástupcem žalobců, že žalobcům byly vyúčtování částky za poskytování právních služeb v této věci před podáním žaloby za 10/2020 ve výši 6 000 Kč, za 11/2020 ve výši 6 057 Kč, za 12/2020 ve výši 1 557 Kč, za 3/2021 ve výši 2 250 Kč, za 4/2021 ve výši 2 300 Kč, které byly ze strany žalobců uhrazeny.

6. Pokud soud v řízení provedl další důkazy, z nichž rozhodnutí nevycházel, bylo to z toho důvodu, že z těchto důkazů nezjistil žádné další podstatné skutečnosti, které by měly význam pro jeho rozhodnutí s ohledem na níže uvedený právní závěr.

7. V řízení byl prokázán následující skutkový stav dne 27. 1. 2020 byla mezi žalobci jako kupujícími a žalovanými jako prodávajícími uzavřena kupní smlouva a dohoda o zřízení služebnosti, jejím předmětem byly nemovité věci, a to pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jehož součástí je stavba – dům č. p. [Anonymizováno] a dále pozemky parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v k.ú. [Jméno žalované B], když kupní cena stranami sjednaná ve výši 5 490 000 Kč byla kupujícími zcela uhrazena. Kupující pak převzali nemovitost dne 5. 3. 2020, o čemž byl sepsán protokol o převzetí věci. V průběhu roku 2020 žalobci zjistili, že jím zatéká do dětského pokoje a schodišťového prostoru ve 2. nadzemním podlaží domu a rovněž do místnosti shozu u kotelny v suterénu v 1. podzemním podlaží. Vždy se tak stalo při dešti. Žalobci nažili se kontaktovat žalované, ale tito situaci řešit nechtěli. Z tohoto důvodu si žalobci nechali vypracovat od znalce [tituly před jménem] [jméno FO] znalecký posudek, aby zjistili příčiny zatékání do nemovitosti, přičemž znalec dospěl k závěru, že důvodem zatékání do nemovitosti jsou otvory pod hlavním hřebenem střechy, když hřebenáče na střeše, která je zhotovena z keramických tašek a hřebenáčů, jsou utěsněny v některých místech maltou, v některých místech polyuretanovou pěnou, která časem a vlivem klimatických podmínek degraduje a drolí se, a v dalších místech není žádná „výplň“, na střeše jsou otvory, kterými jde vidět přes střechu na druhou stranu a větrem hnaný déšť se dostává otvory mezi dvě nejvýše položené tašky a mezerou mezi nimi pod střešní krytinu. Dalším problémem je netěsnost oplechování nad komínem vpravo a chybějící vodní zarážky u oplechování nad komínem vlevo i vpravo, kdy se dostává srážková voda mezerami pod střešní krytinu, což způsobuje zatékání srážkové vody do střešní konstrukce. Příčinou zatékání v místnosti shozu má za příčinu netěsná střešní krytina, která umožňuje pronikání srážkové vody do tepelné izolace z polystyrenu pod krytinou a snižuje její tepelně izolační schopnosti s ohledem na malý sklon a provedení na volno zatéká voda pod ně a způsobuje korozi kovového podkladu, na kterém leží, a taktéž i netěsnost mezi okrajem krytiny shozu oplechováním boční stěny a netěsnost v rohu oplechování stěn shozu. Všechny tyto skutečnosti jsou příčinou zatékání srážkové vody do nemovitosti. Znalcem byly zjištěny ještě další vad, jako je nedostatečná tloušťka tepelné izolace v podkroví, nezateplený půdní výlez, nepřidání dokladů ke zděnému komínovému tělesu, nepředání dokumentace skutečného provedení stavby a nesrovnalosti v evidenci v katastru nemovitostí. Žalobci si také následně nechali vypracovat znalecký posudek, kterým znalec nacenil obvyklou cenu nákladů na opravu, která plyne se zjištění vad u nemovitosti a stanovil výši těchto nákladů na částku 219 391,55 Kč, a to včetně 15 % DPH. Žalobci se obrátili na žalované prostřednictvím svého zástupce dopisem ze dne 20. 11. 2020, ve kterém označily jednotlivé znalcem zjištěné vady nemovité věci a uplatnili právo na slevu z kupní ceny s tím, že přesné vyčíslení slevy bude předmětem dalšího znaleckého posudku. V předžalobní výzvě ze dne 20. 5. 2021 vyzvali žalované k úhradě částky 230 000 Kč jako přiměřené slevy z kupní ceny a dále uplatnili náklady s uplatněním tohoto nároku na znalečné a právní zastoupení. Před tím dopisem ze dne 3. 5. 2021 žalobci sdělili žalovaným výši uplatněné slevy z kupní ceny a na náhrady nákladů vynaložených při uplatnění práva z vadného plnění, tj. za znalecké posudky i za právní zastoupení. Ze strany žalovaných nebylo na zaslané znalecké posudky, ani na uplatněné nároky věcně reagováno, žalobci v přípise ze dne 1. 6. 2021 požadovali zpřístupnění nemovitosti pro jejich znalce k vyhotovení nového znaleckého posudku, na což nebylo ze strany žalobců reflektováno. Žalobci následně na přelomu roku 2021 a 2022 uzavřeli smlouvu o dílo, jejímž předmětem byla dodávka, montáž střešního pláště, okapového systému a klempířských prvků a následně smlouvu o dílo, jejímž předmětem byla dodávka, montáž tepelné izolace ISOVER ORSIK včetně parotěsné zábrany a tepelné izolace, když za všechny tyto práce žalobci zaplatili částku 496 707 Kč. V únoru 2024 žalobci nemovitost za částku 8 050 000 Kč prodali. Po právním posouzení shora uvedeného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba byla zčásti podána důvodně. V daném případě byla mezi žalobci jako kupujícími a žalovanými jako prodávajícími ve smyslu § 2079 a § 2128 odst. 1 o.z. uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla koupě ve smlouvě blíže specifikované nemovité věci a ze strany žalobců byla uhrazena dohodnutá kupní cena. Nemovitosti byly žalobcům předány dne 5. 3. 2020, o čemž byl sepsán protokol podepsaný stranami. Následně žalobci zjistili, že jim při dešti do domu zatéká, a to do dětského pokoje a schodišťového prostoru ve 2. nadzemním podlaží a do suterénu u shozu v 1. podzemním podlaží. Žalobci toto sdělili žalovaným, kteří však nečinili žádné úkony, které by směřovaly k vyřešení situace. Žalobci si nechali vypracovat znalecký posudek a ten stanovil příčiny zatékání do nemovitosti. O správnosti těchto závěrů znaleckého posudku vypracovaného [tituly před jménem] [jméno FO], soud nemá žádné pochyby, když znalec nemovitost dne 7. 9. 2020 a 9. 10. 2020 pohlédl, příčiny zatékání řádně popsal a provedl i pořídil i podrobnou fotodokumentaci. U ústního jednání znalec na svých závěrech setrval, podrobně vysvětil svá zjištění a odpověděl na všechny mu položené dotazy. Znalec podal posudek s doložkou podle § 127a občanského soudního řádu, tj. s vědomím, že v případě podaného vědomě nepravdivého znaleckého posudku, mu hrozí trestní stíhání. Žalovaní měli možnost a dostatečný časový prostor, aby se s obsahem posudku seznámili, a na jeho závěry reagovali, přičemž žalobcům neplynula žádná povinnost umožnit žalovaným prohlídku nemovitosti s jejich znalcem, když měli možnost na dotazy znalce Ing: [jméno FO] reagovat, na což ovšem nereagovali a součinnost neposkytli. Znalec stanovil příčinu zatékání do 2. nadzemního podlaží v otvorech pod hlavním hřebenem střechy, když hřebenáče na střeše byly nesprávným způsobem položeny (v některých místech do malty, někde do PUR pěny, která časem a vlivem povětrnostních podmínek degradovala a drolila se a v dalších místech nebyla žádná výplň), přičemž v době deště docházelo k zatékání do otvorů mezi nejvýše položenými taškami a mezerou mezi nimi, další příčinou byla netěsnost oplechování nad komínem a chybějící vodní zarážky u oplechování nad komínech po obou stranách. V případě zatékání do prostor 1. podzemního podlaží, suterénu v místě shozu jeho příčinou byla netěsná střešní krytina shozu a netěsnosti mezi okrajem krytiny shozu a oplechováním boční stěny, a taktéž netěsnost v rohu oplechování stěn shozu. Shodnou příčinu zatékání v místě shozu, stanovil i znalecký ústav, který byl v dané věci ustanoven. V těchto případech se jedná o vady nemovitosti, přičemž občanský zákoník přímo nedefinuje pojem vady, ale za faktickou vadu věci, tj. předmětu kupní smlouvy lze považovat nedostatek jejich vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení vlastníka o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodávaná věc mít. Za faktickou vadu věci lze pokládat i nedostatky takových vlastností nebo projevů, které se u věci téhož druhu (movitých i nemovitých) obecně předpokládají a jejíž absence snižuje využití věci. V případě, že se jedná o prodeji použité věci, jako v tomto případě, je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu věci anebo jen o projev běžného opotřebení. Odpovědnost prodávajícího se vztahuje na vady, které existovaly v době uzavření smlouvy, případně v době převzetí, pokud se tato doba liší, i když vyšly najevo až dodatečně. Tato odpovědnost se nevztahuje na vady, které vznikly později. Vada tak musí existovat už v době plnění. S ohledem na vyhotovený znalecký posudek je zřejmé, že výše popsané vady spočívající v zatékání do nemovitosti v době prodeje (i převzetí věci) již existovaly. Strana žalovaná v řízení popírala tyto vady a namítala, že v případě, že by bylo zjištěno, že se jedná o vady, pak tyto nebyly uplatněny řádně, když žalobci tak učinili až po vyhotovení znaleckého posudku dopisem z 25. 11. 2020, a to je téměř 8 měsíců po zakoupení a převzetí věci Žalovaní poukazovali na znění § 2112 odst. 1 o.z.: „Neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná.“ Žalovaní tuto námitku vznesli, avšak ve smyslu § 2112 odst. 2 o.z. „Prodávající však tuto námitku nemá, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.“ Z výše uvedené plyne, že toto ustanovení představuje výjimku a právo na námitku promlčení prodávajícímu nevznikne, měl-li v době odevzdání věci znalost o vadě anebo takovou znalost musel mít. Uplatněné právo za splnění ostatních podmínek nemůže kupujícímu nepřiznat, i když nedodržel lhůtu k oznámení vady a své právo a prodávajícímu oznámil opožděně. Z výše uvedeného vyplývá, že se předpokládá určitá míra znalosti prodávajícího o stavu prodávané věci, tzn., že je povinností prodávajícího znát skutečný stav věci a v případě jeho neznalosti se následky prodávajícímu přičítají. Neznal-li prodávající tento stav, svědčí to o jeho nedbalosti. Zaviněná neznalost tedy způsobuje, že prodávajícímu zákon upírá právo námitky promlčení. Ke ztrátě toho práva netřeba vyšší míry jiné formy jednání prodávajícího, jako je např. výslovné ujištění o neexistenci vad anebo jejich lstivé zastření. V daném případě žalovaní nemovitost vystavěli, dlouhou dobu jí užívali k bydlení, je proto nereálné, aby o vadách nemovitosti v podobě nevěděli. Žalovaní při jednáních o prodeji nemovitosti, při prohlídkách nemovitosti, podpisu kupní smlouvy či předání nemovitosti žalobce na tyto vady neupozornili. Žalobci si počínali řádně, když v době, kdy jim při dešti do domu zateklo, tuto skutečnost žalovaným oznámili, ale žalovaní na to adekvátním způsobem nereagovali. Žalobcům proto nezbylo než si nechat vypracovat znalecký posudek na stanovení příčiny zatékání do nemovitosti, a to následně oznámili žalovaným. Prostřednictvím svého právního zástupce požadovali přiměřenou slevu z kupní ceny. Soud má za to, že žalobci tak učinili včas, když bez zbytečného odkladu po zjištění této vady, ji žalovaným oznámili, ale i pokud by tak se stalo až po uplynutí 8 měsíců od uzavření kupní smlouvy, tak by žalovaným námitka promlčení nesvědčila, když žalovaní museli o této vadě vědět, neboť v prodávané nemovitosti dlouhodobě bydleli, museli proto tuto nemovitost (kterou také svépomocí vystavěli) znát a museli vědět, že do ní zatéká a na tuto vadu měli žalobce předem upozornit. Tuto svou povinnost však porušili. Tyto vytčené vady nepředstavující běžné opotřebení, které vzhledem ke stanovené nebo obvyklé době životnosti domu odpovídají jeho stáří, provedeným (nebo neprovedeným) rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání či údržby. V době prodeje byla nemovitost stará 30 let, což v žádném případě není a nemůže být na hranici její životnosti. I situaci, že u nemovitosti nabyla provedena žádná rekonstrukce (vyjma výměny oken, zateplení), tzn. která by se týkala střechy domu či shozu, pak dle znalce by v případě, že by střešní tašky a hřebenáče byly položeny řádně, v souladu s technickými normami, pak by měly plnit svou funkci 60-80 let. Tedy se nejedná o běžné opotřebení, nejedná se o projev stáří nemovitosti., ale o nesprávné provedení. Na tomto závěru nic nemění ani skutečnost, že nemovitost i dle vydaného stavebního povolení byla realizována svépomocí. Soud má za to, že i současné době jsou nemovitosti stavěny svépomocí, alespoň částečně a že práce a výstavba prostřednictvím odborných stavebních firem, ještě neznamená, že by jejich práce byla vždy bez vad. Soud uzavírá, že ani způsob zhotovení nemovitosti svépomocí, žalované odpovědnosti za vady nezprošťuje. Pokud dále žalovaní poukazovali na to, že podle tvrzení žalobců byla nemovitost v době prodeje čerstvě vymalována, přesto jejich znalec uvedl, že stopy po zatékání byly patrné na dřevěné obkladu a že do nemovitosti zatékalo dlouhou dobu, měli si žalobci při prohlídkách nemovitosti tohoto všimnout a žalované na to upozornit a namítat tento nedostatek, pak ovšem pokud kladou toto za vinu žalobců, byli to však především žalovaní, kteří se znalostí stavu prodávaných věci, měli žalobce na tyto vady upozornit. Byli to žalovaní, jenž si prvotně svou povinnost nesplnili. Na tuto skutečnost nemá ani vliv, že žalovaní žalobce o perfektním stavu nemovitosti neujišťovali. Pokud by si žalovaní svou povinnost splnili, pak by bezpochyby žalobci na tuto informaci reagovali, např. tím, že by požadovali nižší cenu nebo by vůbec ke koupi nepřistoupili. Pokud se týká dalších vad, které byly předmětem žaloby, které žalobci vytkli žalovaným podle posudku dopisem z 25. 11. 2020 ve vztahu k vadám uvedeným pod body 11, 12 a 13, tj. nepředání dokladů ke zděnému komínovému tělesu, nepředání dokumentace skutečného provedení stavby či nesrovnalosti v evidenci katastru nemovitostí, pak se v případě vad č. 11 a 12 nejedná o vady, když žalobci při podpisu smlouvy či předání nemovitosti, měli žádat vydání těchto dokladů, případně pokud by žalované stíhala povinnost tyto podklady vydat, pak by se jednalo o zjevné vady, které měli žalobci uplatnit bez zbytečného odkladu, tj. ve lhůtě několik dní, či maximálně týdnů od předání věci, nikoli však až po uplynutí 8 měsíců. Žalobci tak včas neučinili a žalovaní, kteří tuto námitku vznesli, tak učinili v souladu se zákonnou úpravou danou § 2112 odst. 1 o.z. a soud toto promlčené právo k těmto vadám nepřiznal. V případě vady č. 13 v souladu s § 1917 o.z. se jednalo o vadu zjistitelnou z veřejného seznamu, v tomto případě z katastru nemovitostí a tato vada jde k tíži žalobců jako nabyvatelů. Ve vztahu k vadám č. 9 a 10, tj. nedostatečné tloušťce tepelné izolace v podkroví a nezatepleného půdního výlezu se nejedná o vadu nemovitosti, která by komplikovala či omezovala žalobce v jejím užívání. Znalec navíc uvedl, že mu není známo, zda v době, kdy byla nemovitost stavěná, tyto půdní výlezy zateplovaly. Skutečnost, že nedostatečná tloušťka izolace a nezateplený výlez může způsobovat tepelné mosty, což se může následně projevit ve zvýšených nákladech na vytápění, pak se „vytčené vady“ nezpůsobují nemožnost užívání domu či její užívání komplikují a omezují. Pokud žalovaný dále namítali, že při schůzce s realitním makléřem, který zprostředkovával prodej nemovitosti [jméno FO] na počátku roku 2021, který chtěl svou přítomností se snažit o dohodu mezi stranami, aby předešli sporům, měla dohodnuta změna volby práva z odpovědnosti za vady, tak že žalovaní na své náklady odstraní vady, ovšem na tomto postupu se strany konkrétně nedohodly, tzn., co do rozsahu, způsobu a toho, kdo má tyto opravy provést. Vzhledem k tomu, že žádná konkrétní dohoda nebyla mezi stranami uzavřena, pak žalobci na své volbě setrvali a nechali si vypracovat posudek, ve kterém znalec stanovil postup těchto oprav a také náklady s tím spojené. Co je myšleno přiměřenou slevou z kupní ceny zákon neuvádí, jaká kritéria má soud při jejím stanovování posoudit. Není zde žádné obecné pravidlo a je soudu přenecháno, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Rozsah snížení ceny však musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, ke snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Výše slevy by tak neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytyčená vada projevila při užívání věcí, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje a zda snižuje její životnost (rozsudek NS ČR ze dne 27. 6. 2018 sp. zn. 33 Cdo 2172/2017). Žalobci při uplatnění slevy z kupní ceny se opět obrátili na znalce, který vypracovával předchozí znalecký posudek na stanovení příčin a vad věci a tento znalec dospěl k závěru, že nutné opravy vad by vyžadovaly náklady ve výši 219 400 Kč včetně 15 % DPH. Žalobci tak požadovali přiměřenou slevu z kupní ceny ve stanoveném rozsahu a dále za zhoršení estetických vlastností slevu navýšili na částku 230 000 Kč. Toto navýšení vychází ze znalcem stanoveného postupu při opravách střechy, přičemž střešní krytiny použitá při stavbě střechy před 30 lety se již nevyrábí, bylo by proto nutné použít jinou, podobnou střešní krytinu, která by ale způsobovala nejednotnost této krytiny a byla viditelná. Toto navýšení má dle názoru svou opodstatněnost. Při stanovení výše přiměřené slevy byla také zohledněna cena, za kterou žalobci nemovitost zakoupili, a to za sjednanou částku 5 490 000 Kč, když se v daném místě a čase nejednalo o cenu nepřiměřeně vysokou, ale ani nepřiměřeně nízkou. Pokud se žalovaní snažili v řízení poukázat na to, že žalobci touto cenou získali jakousi výhody spočívající v cenové úspoře ve výši 300 000 Kč, neboť znalecký ústav ve svém posudku stanovil cenu nemovitostí v daném místě a čase na částku 5 800 000 Kč, tak se jedná o cenu, na které se strany dohodly a soud by se jí zabýval jen za předpokladu výrazně a nedůvodně nízké ceny, která by např. mohla signalizovat zneužití tísně žalovaných, což však není tento případ. Pokud dále žalovaní poukazovali na skutečnost, že žalobci na počátku letošního roku nemovitost prodali za částku 8 050 000 Kč a má být z tohoto patrný účelový záměr žalobců na nemovitosti vydělat, pak soud k tomuto uvádí, že od roku 2020 výrazným způsobem i podle lokality, ale i obecně vzrostly ceny nemovitostí, a navíc tato nemovitost prošla rekonstrukcí spočívající v nové střeše, tepelné izolaci, tzn., že tomu odpovídala i současná cena, která je také výsledkem nabídky a poptávky. Soud přihlédl k povaze vad nemovitostí, a to zatékáním do pokoje a schodišťového prostoru ve 2. nadzemním podlaží domu a v suterénu v 1.podzemním podlaží, když tyto vady zhoršovaly a omezovaly žalobce v běžném užívání nemovitosti a snižovaly její životnost. Znalec v posudku stanovil cenu oprav přiznaných vad za zatékání na částku 177 804 Kč včetně DPH, když vycházel z cenové úrovně ceníku ÚRS. Pokud by se žalobci rozhodli při odstranění vad, k nimiž by s ohledem na jejich povahu, museli přistoupit a postupovali by způsobem znalcem uvedeným, pak by tyto náklady museli vynaložit. Žalobci však zvolili jiný postup a v průběhu řízení nechali zhotovit novou střechu a za tyto práce (bez tepelné izolace) vynaložili částku 430 000 Kč. Požadovaná sleva i s přihlédnutím k estetické hodnotě ve výši 188 404 Kč je slevou přiměřenou. Ve zbývající části, tj. co do částky 41 596 Kč, soud shledal žalobu nedůvodnou, a tyto představovaly náklady na opravu a kompenzaci vad, které nebyly soudem uznány a znalcem byly vady pod č. 11, 12 a 13 odhadnuty na částku 18 500 Kč + DPH a částku za zateplení půdního výlezu a za provedení dostatečné tepelné izolace v podkroví představovaly 17 670,26 Kč + DPH. V souvislosti s uplatněním této slevy žalobcům vznikly náklady spočívající ve znaleckých posudcích, za které žalobci uhradili částku 14 770 Kč za posudek o zjištění vad nemovitosti a částku 16 000 Kč za posudek o nutných opravách vad a jejich nacenění a dále za právní zastoupení při uplatnění této pohledávky ve výši 10 614 Kč (za 10/2020 6 000 Kč, za 11/2020 6 057 Kč a za 12/2020 1 557 Kč) a částku 4 550 Kč (za 3/2021 2 250 Kč a za 4/2021 2 300 Kč). Tyto náklady představují podle § 513 o.z. příslušenství pohledávky, a protože byly vynaloženy účelně soud je žalobcům v souladu s výše uvedeným ustanovením přiznal. Vzhledem k tomu, že se žalovaní dostali do prodlení s peněžitým plněním byli podle § 1970 o.z. zavázáni zaplatit žalobcům vedle jistiny také příslušenství, a to úroky z prodlení. Výše úroku z prodlení je dána § 2 vládního nařízení č. 351/2013 Sb. Soud uložil žalovaným zaplatit žalobcům společně a nerozdílně dlužnou částku, včetně příslušenství do tří dnů od právní moci rozsudku, když lhůta k plnění je dána § 160 odst. 1 o.s.ř. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 3 o.s.ř. tak, že žalobcům a), b) byly přiznány náklady řízení v plné výši, neboť výše plnění závisela na znaleckém posudku a základem pro výši odměny zástupce žalobců pro tyto účely byla částka soudem přisouzená, tj. částka 188 404 Kč. Žalovaní 1), 2) byli proto zavázáni zaplatit žalobcům na nákladech řízení společně a nerozdílně částku 231 558 Kč. Tyto náklady řízení se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 11 038 Kč a z nákladů na právní zastoupení žalobců spočívající v odměně zástupce, jejíž výše se odvíjí od § 7, § 8 odst. 1, § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. a představuje částku 13 920 Kč za jeden úkon ve věci, tzn. z částky 190 000 Kč činí odměna za jeden úkon 8 700 Kč a 20 % snížení představuje částku 6 960 Kč, za dva zastupované 13 920 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb.). Při stanovení odměny soud nepřihlížel ve smyslu § 513 občanského zákoníku k příslušenství pohledávky, tj. k nákladům spojeným s uplatněním pohledávky – za právní zastoupení žalobců před podáním žaloby a nákladům na (vlastní) znalecké posudky žalobců, když jediným nárokem v tomto řízení byla pohledávka žalobců z titulu uplatněné slevy z kupní ceny nemovitosti (viz nález Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 2389/20 ze dne 30. 11. 2021). Soud přiznal žalobcům náhradu těchto úkonů: - příprava a převzetí věci dne 29. 10. 2020 – 13 920 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb.), - předžalobní výzva ze dne 20. 5. 2021 – 13 920 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 1 písm. d) vyhlášky č. 177/1996 Sb.), - sepis žaloby ze dne 15. 6. 2021 – 13 920 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 1 písm. d) vyhlášky č. 177/1996 Sb.), - další porada s klienty dne 19. 11. 2021 – 13 920 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 1 písm. c) vyhlášky č. 177/1996 Sb.), - replika k vyjádření žalovaných ze dne 25. 11. 2021 – 13 920 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 1 písm. d) vyhlášky č. 177/1996 Sb.), - další porada s klienty dne 21. 4. 2022 – 13 920 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 1 písm. c) vyhlášky č. 177/1996 Sb.), - účast u ústního jednání dne 28. 4. 2022 v době od 9:00 do 11:30 hod – 27 840 Kč a hotové výdaje 600 Kč (§ 11 odst. 1 písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb.), - účast u ústního jednání dne 8. 9. 2022 v době od 8:30 do 11:35 hod – 27 840 Kč a hotové výdaje 600 Kč (§ 11 odst. 1 písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb.), - námitky k ustanovení znaleckého ústavu z důvodu podjatosti – 6 960 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), - účast u místního šetření dne 11. 5. 2023 – 13 920 a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 1 písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb.), - sepis vyjádření k vypracovanému znaleckému posudku ze dne 2. 1. 2024 – 13 920 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 1 písm. d) vyhlášky č. 17/1996 Sb.), - další porada s klienty dne 19. 2. 2024 – 13 920 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 1 písm. c) vyhlášky 177/1996 Sb.), - účast u ústního jednání dne 11. 4. 2024 – 13 920 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 1 písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb.), - účast u ústního jednání dne 30. 5. 2024 – 13 920 Kč a hotové výdaje 300 Kč (§ 11 odst. 1 písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb.). Soud uložil žalovaným 1), 2) zaplatit žalobcům a), b) společně a nerozdílně takto vyčíslené náklady řízení ve výši 245 486 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, když lhůta k plnění je dána § 160 odst. 1 o.s.ř., a to k rukám zástupce žalobců a), b) (§ 149 odst. 1 o.s.ř.). Pokud ze strany žalobců byla požadována náhrada nákladů řízení za další úkony ve věci, a to za nahlížení do spisu dne 12. 12. 2022, dne 3. 11. 2023 a za sepis vyjádření ze dne 10. 5. 2024, pak soud tyto úkony vyhodnotil jako neúčelné, neboť přiznat odměnu za nahlížení do spisu v rámci civilního řízení je možné pouze zcela výjimečně, a to s ohledem na konkrétní okolnosti případu, při zohlednění nezbytnosti a účelnosti postupu či procesní situace, musí být ospravedlnitelné, např. když protistrana založí do spisu značné množství listin, s nimiž nemá možnost s jinak seznámit krátce před jednáním soudu. V tomto případě však listiny do spisu zakládali především žalobci, protokoly o jednání byly zástupci žalobců zasílány a taktéž vyhotovený znalecký posudek znaleckým ústavem, tedy zástupce žalobců tak byl s obsahem spisu náležitě seznámen a samotný počet listů tvořících spis je proto nepodstatný. Za této situace nebyly náklady řízení za tyto úkony včetně sepisu vyjádření, ke kterému ze strany soudu nebyli vyzváni a který neobsahoval žádné nové skutečnosti či důkazy, soud považoval za neúčelné a náhrada za ně proto nebyla přiznána. Soud dále nepřiznal náhradu za jízdné osobním motorovým vozidlem k soudním jednáním dne 28. 4. 2022, dne 8. 9. 2022, dne 11. 4. 2024, dne 30. 5. 2024 a k nahlížení do spisu dne 12. 12. 2022, dne 3. 11. 2023 a k místnímu šetření v [adresa]-[jméno FO] dne 11. 5. 2023, a to s ohledem na sídlo advokáta v [adresa], když jednání i místní šetření se konalo v [adresa] a tyto náklady jsou kryty přiznanými hotovými výdaji. Soud nepřiznal žalobcům zaplacený náklad na odborné vyjádření znalce k vadám nevětrané střechy ve výši 3 150 Kč a zaplacený náklad na účast znalce [tituly před jménem] [jméno FO] na místním šetření dne 11. 5. 2023 ve výši 2 300 Kč, když tyto náklady nejsou účelně vynaloženými náklady, neboť žádné odborné vyjádření znalce k nevětrané střeše nebylo součástí spisu, a také nebylo předmětem řízení a účast tohoto znalce u místního šetření prováděného znaleckým ústavem ustanoveným soudem v této věci nebyla nezbytná a nutná a za těchto okolností se nejedná o účelný náklad v této věci. Vzhledem ke skutečnosti, že v průběhu řízení vznikly státu náklady, které hradil, a to za výslech znalce [tituly před jménem] [jméno FO] u jednání konaného dne 8. 9. 2022 ve výši 2 595 Kč a za vypracovaný znalecký posudek znaleckým ústavem [Anonymizováno] – [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa], Fakulta stavební ve výši 17 718,29 Kč, pak tyto náklady v celkové výši 20 313,29 Kč byli žalovaní 1), 2) podle § 148 odst. 1 o.s.ř. společně a nerozdílně zavázáni zaplatit České republice na účet Okresního soudu v [adresa] ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku, když lhůta k plnění je dána § 160 odst. 1 o.s.ř.

Poučení