40 C 112/2020-61

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Kozákovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro: na určení neplatnosti výpovědi z nájmu takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou žalobce požaduje určit, že výpověď ze dne [datum] daná žalovanou žalobci z bytové jednotky [číslo] umístěné v pátém nadzemním podlaží budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo], je neplatná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované, k rukám jejího právního zástupce, náhradu nákladů řízení ve výši 16 940 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhá, aby soud určil, že výpověď z nájmu ze dne [datum] daná žalovanou žalobci z bytové jednotky [číslo] umístěné v pátém nadzemním podlaží budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo] (dále jen„ byt“), je neplatná, resp. neoprávněná. Žaloba vychází z tvrzení, že dne [datum] byla žalobci doručena výpověď z bytu, a to pro hrubé porušení povinnosti žalobce jakožto nájemce. Žalobce považuje výpověď za neplatnou, resp. neoprávněnou, protože se nedopustil žádného jednání, kterým by naplnil výpovědní důvod. Důvody uvedené ve výpovědi jsou nepravdivé, účelové a vykonstruované. Žalobce v žalobě vysvětlil dlouhodobou spolupráci mezi ním a žalovanou, spočívající v tom, že žalobce měl v domě vlastněném žalovanou v [anonymizováno] ulici pronajaty čtyři byty, o které se staral a dál je podnajímal. V podstatě vykonával i správu nemovitosti žalované, když v případě, že byla třeba cokoli v domě nebo na bytech opravit či zařídit, řešil to žalobce sám a žalovaná následně jen proplácela faktury za tyto opravy a údržbu. Problémy nastaly v roce [rok], když nové vedení ve [právnická osoba], a.s., která pro žalovanou vykonává správu nemovitostí (a stejné osoby jsou i zaměstnanci příslušného úseku žalované), začalo se žalobcem jednat velmi nekorektně, technické problémy v domě odmítali řešit a komunikace na straně žalované vázla. V té době se žalovaná snažila i nájemní vztah se žalobcem ukončit. K jednotlivým výpovědním důvodům žalobce uvádí následující. K výpovědnímu důvodu [číslo]) není pravdou, že žalobce byt užíval k podnikatelským účelům, jak tvrdí žalovaná. Byt je užíván k osobnímu bydlení a je v souladu s nájemní smlouvou podnajímán paní [jméno] [příjmení]. K výpovědnímu důvodu [číslo]) žalobce nesouhlasí s tvrzením žalované, že v bytě dochází k nadměrnému opotřebení a že žalobce porušil povinnost péče řádného hospodáře. Z fotografií bytu, které žalovaná přiložila k podané výpovědi, je patrné, že stav bytu odpovídá jeho stáří a běžnému užívání. Žalovaná navíc žalobce nikdy nevyzvala, aby byt užíval řádně, nedala mu lhůtu k nápravě a neupozornila jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Pokud jde o výpovědní důvod [číslo]) žalobce je přesvědčen, že mu nevznikla povinnost oznámit žalované zvýšení počtu osob žijících v bytě, protože tento počet se nezměnil. Žalobce eviduje v bytě stále stejný počet osob, jaký je uveden v nájemní smlouvě, tedy jedna osoba. K výpovědnímu důvodu [číslo]) žalobce uvádí, že žalobce se s žalovanou dohodli na odpuštění nájemného za celé období, ve kterém byl kotel v bytě nefunkční a na jeho následném použití na příští období nájemního vztahu. Není rovněž pravdou, že by neuhradil nájemné za měsíc červen [rok]. Uhradil jej dne [datum], což dokládá výpisem ze svého bankovního účtu (jednalo se o platbu ze dne [datum] ve výši 62 862 Kč, která zahrnuje nájemné za měsíce duben, květen a červen [rok] za byty [číslo] po odečtení dohodnuté slevy za jeden a půl měsíce z důvodu nemožnosti užívat byt [číslo] pro nefunkční kotel). Nájemné za měsíce červenec [rok] a srpen [rok] žalobce uhradil dne [datum] (jednalo se o platbu ze dne [datum] ve výši 45 194 Kč). Žalobce tak neporušil svoji povinnost hrubým způsobem. Naopak to byla žalovaná, kdo porušil svoji povinnost vyplývající z § 2257 odst. 1 občanského zákoníku, tedy aby po dobu nájmu udržovala byt ve stavu způsobilém k užívání. Je tomu tak z důvodu, že několik měsíců byl v bytě nefunkční kotel, takže žalobce ani podnájemce nemohli byt po tuto dobu užívat, protože byl nezpůsobilý k užívání. Na nefunkční kotel žalobce žalovanou několikrát písemně i telefonicky upozorňoval, ovšem žalovaná i přesto neuvedla byt do stavu způsobilého k užívání a byt tak byl několik měsíců neobyvatelný.

2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že jako pronajímatel uzavřela dne [datum] s žalobcem, jako nájemcem, nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání bytu k dočasnému užívání, a to výlučně k bytovým účelům. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Dne [datum] doručila žalovaná žalobci výpověď z nájmu bytu, a to z důvodu porušení povinností v intenzitě, kterou žalovaná shledala zvlášť závažnou. Přes uvedené vypověděla nájem podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, tedy pro hrubé porušení povinností s tříměsíční výpovědní lhůtou. Žalovaná dále uvedla, že za porušení povinnosti užívat byt k bydlení považuje skutečnost, že žalobce byt užívá ke své podnikatelské činnosti spočívající v krátkodobém ubytovávání cizinců (k poskytování ubytovacích služeb). Tuto skutečnost oznámil žalované sám žalobce, když žádal žalovanou o odpuštění nájemného z důvodu, že Českou republiku v důsledku pandemie [anonymizováno] nenavštěvují cizinci, a tudíž nemá příjem z ubytování cizinců. Žalovaná poté zjistila, že žalobce nabízí byt ke krátkodobému poskytnutí ubytovacích služeb, a to prostřednictvím různých webových stránek sloužících k těmto účelům [webová adresa] a [webová adresa]). Žalovaná rovněž uvedla, že žalobce jí navrhl smírné řešení spočívající v tom, že mimo jiné dojde k dohodě o finanční kompenzaci za uvolnění bytu, a to ve výši, která by měla odpovídat ušlému zisku, který má žalobce z pronájmu bytů, a to za každý měsíc, v jakém by případně probíhalo soudní řízení, ve kterém by soud přezkoumával oprávněnost podané výpovědi. Na základě uvedeného se žalovaná domnívá, že žalobou je zjevně sledován jiný účel než ochrana nájmu bytu. K porušení povinnosti péče řádného hospodáře žalovaná uvedla, že uvedené úzce souvisí se střídáním turistů v bytě, čímž dochází k jeho nadměrnému opotřebení. Konkrétní opotřebení nad míru přiměřenou okolnostem vyplývají ze zápisu o provedené prohlídce stavu předmětu nájmu. K porušení povinnosti oznámit veškeré změny v počtu osob žalovaná uvedla, že tuto povinnost žalobce nesplnil ani v jednom případě za celou dobu trvání nájmu. Z prohlídky bytu, která se uskutečnila dne [datum], bylo zjištěno, že k tomuto datu byt obývaly dvě mladé ženy. Konečně, k porušení povinnosti hradit sjednané nájemné žalovaná sdělila, že ke dni podání výpovědi činilo dlužné nájemné částku 66 477,50 Kč. Žalobce tak dlužil na nájemném za tři měsíce, a to červen až srpen 2020. Žádná dohoda, podle které by snad žalobce nebyl povinen hradit nájemné, mezi účastníky uzavřena nebyla. Žádosti žalobce na odpuštění nájemného z důvodu uzavření hranic, a tudíž nemožnosti ubytovávat turisty, žalovanou vyhověno nebylo, žádný zápočet na nájemné žalobcem proveden nebyl, žádný nárok (způsobilý k započtení) nebyl u žalované žalobcem řádně uplatněn.

3. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění:

4. Dne [datum] žalobce a žalovaná uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem bytu [číslo] o velikosti 3 + 1 s halou a příslušenstvím a celkové užitné ploše 90,64 m2 nacházející se v 5. nadzemním podlaží druhého schodiště budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo]. Podle čl. I. odst. 3 smlouvy bude předmět nájmu užíván výlučně pro bytové účely v souladu s určeným účelem užívání budovy. Podle čl. II je nájemce oprávněn přenechat předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu jiné osobě. Podle čl. III byla smlouva uzavřena na dobu neurčitou, od [datum]. Podle odst. 2 a 3 citovaného článku činí výpovědní lhůta 3 měsíce a strany mohou smlouvu vypovědět bez udání důvodu. Čl. 4 upravuje výši nájemného a úhrad za plnění spojených s užíváním bytu. Nájemné je stanoveno ve výši 22 297 Kč měsíčně. Nájemce je rovněž povinen platit nájemné za užívání movitých věcí dle seznamu v příloze, a to částku 300 Kč měsíčně. Dále je nájemce povinen hradit zálohu na poskytované služby spojené s nájmem bytu, a to v částce 585 Kč měsíčně. Nájemné a měsíční zálohy za služby jsou splatné vždy do 15. dne každého kalendářního měsíce, za který se platí, na účet správce číslo [bankovní účet]. V čl. V odst. 2 se nájemce zavázal užívat pronajímaný byt, společné prostory a zařízení budovy s péčí řádného hospodáře. Povinnosti pronajímatele vykonává správce budovy [právnická osoba], a.s. V čl. VII. odst. 2 strany sjednaly, že veškeré změny této nájemní smlouvy lze provést po dohodě smluvních stran formou písemného dodatku ke smlouvě (nájemní smlouva ze dne [datum])

5. Dopisem ze dne [datum] žalovaná oznámila žalobci úmysl zvýšit nájemné počínaje [datum], a to na částku 431 Kč za m2 měsíčně (cit. dopis, návrh evidenčního listu z [datum]). Jelikož žalobce na dopis žalované nijak nereagoval, dne [datum] žalovaná žalobci zaslala výpověď z nájemní smlouvy podanou v souladu s článkem III. nájemní smlouvy (dopis z [datum]). V odpovědi žalobce žalované sdělil, že požadavek k jednostrannému navýšení nájemného je nezákonný, stejně jako podaná výpověď (dopis z [datum]).

6. Emailem ze dne [datum], [anonymizováno], žalobce požádal žalovanou o prominutí nájemného, a to vzhledem k aktuální situaci ohledně uzavření hranic, a tudíž nemožnosti ubytování turistů, a to zpětně, od začátku dubna [rok]. Dále uvedl, že byt [číslo] ve 4. patře je již od [datum] prázdný, jelikož z důvodu prasklého vodovodního potrubí a nefunkční kotle je neobyvatelný. Nájemné za únor i březen ([anonymizováno] – [datum]) žalobce přesto uhradil a přeplatek žádá o použít na úhradu nájemného v následujícím období (cit. email). V odpovědi žalovaná žalobci dne [datum] sdělila, že uvažuje o odpuštění plateb nájemného počínaje [datum], a to po dobu platnosti opatření o uzavření státních hranic, nejpozději do [datum]. To vše s ohledem na žalobcem zmiňované okolnosti. Samotná dohoda o odpuštění nájemného by byla podepsána formou dodatku k nájemní smlouvě, spolu s dohodou o změně účinnosti trvání nájemních smluv. Nájemní smlouvy by byly ukončeny k [datum]. Záměrem žalované je provést rekonstrukci objektu. [obec] na kotli v bytě [číslo] je aktuálně řešena správcem objektu (dopis ze dne [datum]). V reakci na toto sdělení žalobce uvedl, že je nucen nabídku na odpuštění nájemného odmítnout, pakliže je spojena se změnou účinnosti nájemních smluv (dopis ze dne [datum]).

7. Dopisem ze dne [datum] žalovaná nájem bytu vypověděla. Jako důvody uvedla, že byt je užíván k podnikatelským účelům, a to krátkodobému ubytování za účelem dosažení zisku, přičemž uvedené je patrné ze samotné žádosti žalobce ze dne [datum], ve které uvádí, že má nemožnost ubytování turistů z důvodu uzavření hranic, z inzerátů uveřejněných na [webová adresa] a [webová adresa], i ze samotné prohlídky bytu, která se uskutečnila dne [datum], a které se zúčastnili zástupci žalované i žalobce, kdy bylo zjištěno, že byt obývají dvě mladé ženy s velmi malým počtem osobních věcí a kdy v zápisu o provedené prohlídce je uvedeno, že nájemce požaduje instalaci myčky, kdy tento nedostatek je často reklamován ze strany turistů. Dalším uvedeným důvodem je porušení povinnosti péče řádného hospodáře, kdy vzhledem ke střídání turistů v bytě dochází k nadměrnému opotřebení bytu. Rovněž žalobci vyčetla porušení povinnosti oznámit veškeré změny v počtu osob, kdy žalobce tuto povinnost nesplnil ani v jediném případě, ačkoli v bytě dochází neustále ke střídání počtu osob. Konečně, žalobce porušil povinnost hradit sjednané nájemné a další poplatky, které měsíčně činilo částku 22 597 Kč. K podání výpovědi žalovaná evidovala pohledávky po splatnosti, a to nájemné a úhrady za služby za červen [rok], červenec [rok] a srpen [rok]. Žalobce dlužil za červen až srpen 2020 částku 67 791 Kč, přičemž z toho jím byla uhrazena pouze částka 1 313,50 Kč. Výpověď byla dána podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ NOZ“), tedy pro hrubé porušení povinností nájemce s tříměsíční výpovědní dobou, která počíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byla výpověď doručena. Obsahuje poučení ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 NOZ (výpověď z nájmu ze dne [datum]). Výpověď byla žalobci doručena dne [datum], který proti ní dopisem ze dne [datum] vznesl námitky (dopis žalobce ze dne [datum]).

8. Ze zápisu o provedené prohlídce soud zjistil, že dne [datum] se uskutečnila prohlídka v bytě za účasti obou účastníků, resp. jejich zástupců, kdy za nájemce byla přítomna paní [jméno] [příjmení] a pan [příjmení]. Při prohlídce bylo zjištěno zjevné poškrábání podlah bytu v celé ploše, nevhodná instalace pračky v posuvné skříni, vzlínání vody v pokoji. Současně nájemce požádal o instalaci myčky, neboť její neexistence je často reklamována ze strany turistů a dále nájemce upozornil na nespolehlivost topného systému, který aktuálně nelze ověřit topnou zkouškou (zápis ze dne [datum]).

9. Z výpisu z účtu žalobce č. [bankovní účet] soud zjistil, že dne [datum] uhradil žalobce nedoplatek na nájemném ve výši 62 862 Kč, přičemž dle žalobce se mělo jednat o nájemné za měsíce duben, květen a červen [rok] za byty [číslo] to po odečtení dohodnuté slevy za jeden a půl měsíce z důvodu nemožnosti užívat byt [číslo] pro nefunkční kotel, a dne [datum] uhradil žalobce doplatek nájemného ve výši 45 194 Kč, přičemž se dle tvrzení žalobce mělo jednat o nájemné za byt [číslo] za červenec a srpen 2020 (výpisy z internetového bankovnictví). Z knihy vydaných faktur správce objektu [právnická osoba], a.s., vyplývá, že žalovaná ke dni [datum] evidovala nedoplatek na nájmu a službách ve výši 31 457 Kč a ke dni [datum] nedoplatek ve výši 31 457 Kč (kniha vydaných faktur).

10. Emailem ze dne [datum], [anonymizováno], žalovaná, v reakci na email žalobce ze dne [datum], [anonymizováno], žalobci sdělila, že aktuální nedoplatek za nájemném od [anonymizováno] do [datum] činí 123 752,50 Kč. Pokud jde o závadu na kotli, ta údajně byla nahlášena dne [datum], kdy byl zjištěn únik vody v podlaze a závada byla kompletně odstraněna dne [datum], kdy byl byt předán k užívání. Po tomto datu byl hlášen výpadek kotle, ale dle nájemníka po restartu kotle vše fungovalo. [příjmení] byl ještě kontrolován servisní společností a ta závadu rovněž nedetekovala (cit. emaily).

11. Konečně, emaily ze dne [datum], [anonymizováno], a [datum], [anonymizováno], strany potvrdily, že žalobce navrhuje smírné řešení spočívající v tom, že žalobce svou žalobu zpět poté co, (i) žalovaná vezme zpět svou výpověď, žalobce strpí rekonstrukci a následně je ochoten vstoupit do jednání s žalovanou ohledně nových podmínek nájmu, zejména nájemného, nebo (ii) žalovaná poskytne žalobci finanční kompenzaci za to, že dojde k dobrovolnému ukončení nájmu bytů, přičemž kompenzace by měla odpovídat ušlému zisku, který má pan [celé jméno žalobce] z pronájmu bytů, a to za každý měsíc, v jakém by probíhalo případné soudní řízení, ve které by soud přezkoumával oprávněnost podaných výpovědí (cit. emaily).

12. Svá skutková zjištění soud opřel o výše uvedené shodné či nesporné tvrzení účastníků, jakož i o shora uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností. Ostatně ani samými účastníky pravost či věcná správnost těchto listinných důkazů nebyla zpochybňována. Další dokazování soud neprováděl, a to zejména s ohledem na níže uvedené právní hodnocení věci, v rámci kterého pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění potřebných pro rozhodnutí ve věci samé, a tedy další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení. Soud neprovedl dokazování inzeráty ze serverů [webová adresa] a [webová adresa] ohledně nabídky bytů k pronájmu, a to z důvodu, že nebylo postaveno najisto, že se jedná o byt [číslo] či o jiné byty v daném domě, přičemž tvrzení, jež tímto mělo být prokazováno, má za prokázané z jiných provedených důkazů.

13. Soud provedl dokazování rovněž dopisem ze dne [datum] určeným podnájemci bytu o celkové podlahové ploše 46,30 m2, jelikož se však jedná o jiný byt, neučinil z něj žádná relevantní zjištění.

14. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené.

15. Po právní stránce posoudil soud danou věc následujícím způsobem:

16. Podle ust. § 2202 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) se pronajímatel nájemní smlouvou zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Podle ust. § [číslo] zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

18. V posuzované věci soud zkoumal několik otázek. Základní otázkou, kterou soud posuzoval, bylo zjištění obsahu nájemní smlouvy z [datum] ke dni podání výpovědi dne [datum]. V tomto smyslu pak především skutečnosti, zda jde o nájemní smlouvu upravující nájem bytu a podléhající speciálním ustanovením oddílu §2235 a násl. o.z. či nikoli. Mezi stranami nebylo sporu a soud k uvedenému dospěl i na základě provedeného dokazování, že byt [číslo] byl žalobcem minimálně v období roku [rok] a [rok] užíván ke krátkodobým pronájmům (konkrétně k pronájmu turistům např. přes internetové platformy [webová adresa]). Tato skutečnost plyne zejména z nijak nesporovaného tvrzení (pokud soud pomine objektivně vzniklou skutečnost v souvislosti s první covidovou vlnou na jaře [rok], která podnikání v oboru krátkodobých pronájmů přechodně téměř znemožnila), ale i z provedeného dokazování, kdy sám žalobce opakovaně na jaře [rok] žádal žalovanou o úlevy z důvodu zavření státních hranic, rovněž žalovanou žádal o instalaci myčky, kterou turisté vyžadují. I sám žalobce nepopírá, že byt k těmto účelům používal (resp. pronájmy zajišťovala jeho podnájemkyně paní [příjmení]), tvrdí však, že žalovaná o všem věděla a proti tomuto způsobu užívání nic nenamítala. Žalovaná pak nepopírá, že se o způsobu užívání bytu v rozporu s písemně sjednaným účelem pronájmu v určitém okamžiku dozvěděla, namítá však, že její mlčení nelze v žádném případě považovat za souhlas se změnou způsobu užívání bytu. Nad uvedené podotýká, že pokud soud dospěl k závěru, že ke změně účelu užívání bytu by došlo, nájemní vztah by již nespadal do ustanovení zvláštní části nájmu bytů, ale do obecné části, a z tohoto nájmu by bylo možné dát v souladu s nájemní smlouvou výpověď, což žalovaná také dopisem ze dne [datum] učinila. K datu podání výpovědi ze [datum] by tak právo nájmu bylo již zaniklé.

19. Změnu nájemní smlouvy upravuje čl. VII. odst. 2 nájemní smlouvy tak, že veškeré změny této nájemní smlouvy lze provést po dohodě smluvních stran formou písemného dodatku ke smlouvě. Mezi účastníky není sporu o tom, že pokud byla změna nájemní smlouvy uskutečněna, stalo se tak nikoli v písemné formě.

20. Podle ust. §582 odst. 1 o.z. není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Podle ust. § 1758 o.z. dohodnou-li se strany, že pro uzavření užijí určitou formu, má se za to, že nechtějí být vázány, nebude-li tato forma dodržena. To platí i tehdy, projeví-li jedna ze stran vůli, aby smlouva byla uzavřena v písemné formě. Výhradu formy je možné později opustit, neboť aktuálně projevená vůle má přednost před vůlí projevenou dříve. Vyžaduje se však, aby strany učinily nejen neformální jednání samotné, nýbrž aby současně opustily i dříve ujednanou výhradu formy, což musí být prokázáno a doloženo (viz shodně např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3501/2019). Samotné neformální právní jednání pro opuštění sjednané formy nepostačuje. Ve věci je tedy třeba skutkově zjistit, zda případný projev vůle stran směřoval nejen k samotné změně ustanovení o způsobu užívání bytu, ale též ke změně sjednané formy dodatků. V posuzované věci je pak zřejmé, že k ničemu takovému nedošlo (žádná ze stran to ani netvrdí), žalobce pouze začal používat byt jinak, než bylo původně dohodnuto (ke změně vnímání krátkodobých pronájmů jako druhu podnikání jistě přispěla i aktuální judikatura správních soudů) a žalovaná uvedené tolerovala (dle tvrzení žalobce) či netolerovala a dala žalobci výpověď z nájmu (tvrzení žalované). Soud nicméně ani jedno z tvrzení stran blíže nezkoumal, neboť dospěl k závěru, že i v případě, kdy by žalovaná užívání bytu ke krátkodobým pronájmům tolerovala, nemohlo ke změně účelu užívání dojít, pokud se strany souběžně neprojevily vůli změnit nájemní smlouvu jinou formou než písemnou.

21. Popsanou argumentací tak soud dospěl k závěru, že pokud byl byt [číslo] užíván ke krátkodobým pronájmům (či k rekreaci), byl užíván v rozporu se sjednaným účelem nájmu.

22. Podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

23. Podle ust. § 2991 odst. 1 poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle odst. 2 cit. ustanovení nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

24. Jelikož v posuzované věci bylo zjištěno, že byt je užíván k jinému než ujednanému účelu, již jen tento jediný důvod postačuje k tomu, aby výpověď z nájmu bytu učiněná [datum] byla oprávněná. Porušuje-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel možnost dát mu výpověď podle § 2291 o.z. nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 11. 10. 2018 sp. zn. 26 Cdo 4872/2017).

25. Ze všech shora uvedených důvodů soud rozhodl, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku a žalobu zamítl.

26. Nad rámec uvedeného se soud ve stručnosti vyjadřuje i k ostatním výpovědním důvodům takto:

27. Pokud jde o výpovědní důvod spočívající v nadměrném opotřebení předmětu nájmu, soud v souladu se zásadou hospodárnosti soudního řízení a s ohledem na právní hodnocení věci toto tvrzení blíže nezkoumal. K výpovědnímu důvodu spočívajícímu v nehlášení změn počtu osob byt užívajících soud uvádí, že povinnost oznamovat bez zbytečného odkladu zvýšení počtu osob, žijících v bytě, má nájemce poté, kdy přijetí nového člena domácnosti má charakter trvalého přijetí za účelem společného bydlení (viz shodně rozhodnutí Okresního soudu v Jihlavě sp. zn. 9 C 100/2014). Konečně čtvrtým výpovědním důvodem bylo neplacení nájemného a záloh na služby, u kterých soud zjistil, že v době podání výpovědi žalobce dlužil minimálně za červenec 2020 (ve věci byl rovněž spor o to, jak dlouho trvala porucha kotle a v jaké výši byl žalobce po tuto dobu povinen hradit nájemné, neboť platba provedená dne [datum] zahrnovala žalobcem tvrzenou slevu na nájemném za období od [datum] do [datum] a zda tedy dluh není ve vyšší výši). Vzhledem ke shora podanému právnímu hodnocení věci, kdy pro oprávněnost výpovědi stačí naplnění byť jen jednoho výpovědního důvodu, se soud těmito tvrzeními blíže nezabýval a uzavřel, že kromě užívání bytu v rozporu s jeho účelem se žalobce dostal ke dni podání výpovědi do prodlení minimálně s jedním měsíčním nájemným.

28. Pro úplnost věci pak soud podotýká, že v případě, kdy by dospěl k závěru, že se strany dohodly na změně účelu užívání bytu, tak by nájemce pozbyl ochrany speciálních ustanovení §2235 a násl. o. z., neboť tento oddíl se vztahuje na nájemní smlouvy k zajištění bytových potřeb nikoli k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Ve věci by pak bylo aplikovatelné ustanovení §2231 o. z. ve spojení s ust. čl. III odst. 2 a 3 nájemní smlouvy upravující možnost smlouvu vypovědět kdykoli i bez udání důvodu.

29. O povinnosti k náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. §142 odst. 1 o. s. ř. a contrario a plně úspěšné žalované přiznal náhradu veškerých nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva v celkové výši 16 940 Kč Náklady sestávají z odměny právního zástupce žalobce v celkové výši 12 500 Kč (tzn. převzetí zastoupení, 2x vyjádření ve věci samé, 1x účast na soudním jednání přesahujícím 2 hodiny dle § 6 odst. 1 a § 9 odst. 3) písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění) a paušální náhrady hotových výdajů právního zástupce žalobce za pět úkonů právní služby v celkové výši 1 500 Kč (dle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění) a DPH ve výši 21 % z odměny, náhrady hotových výdajů a promeškaného času právního zástupce dle § 137 odst. 3 písm. a) o.s.ř. ve výši 2 940 Kč.

Poučení