45 C 69/2024 - 219

Rubrum

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudcem Mgr. Bc. Pavlem Slámou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro zaplacení 437 500 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 437 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 437 500 Kč od 10. 11. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení 165 083,60 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou soudu dne 12.12.2023 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 437 500 Kč s příslušenstvím. Svůj požadovaný nárok žalobkyně odůvodnila tím, že dne [datum] žalovaná společně s žalobkyní uzavřeli Dohodu o aukci č. [číslo] (dále jen „Dohoda o aukci“), na základě které se žalobkyně zavázala poskytnou žalované činnost spočívající v uspořádání elektronické aukce předmětné nemovitosti (dále jen „Aukce“) na aukčním portálu pro elektronickou aukci nemovitostí, kterého je žalobkyně provozovatelem (dále jen „Portál“) a na základě aukce sestavit pořadí zájemců o nemovitost žalované, za což se žalovaná zavázala uhradit žalobkyni odměnu dle čl. IV Smlouvy. Na základě proběhlé Aukce došlo k výběru zájemce, který nabídl kupní cenu ve výši 5 117 000 Kč. Zájemcem s touto nabídkou byl pán [jméno FO] (dále jen „Zájemce“). [právnická osoba] žalované zajišťovala realitní kancelář [právnická osoba], IČO [IČO], se sídlem [adresa] (dále také jen „[právnická osoba]"). Po uskutečnění Aukce pak [právnická osoba] uzavřela dne 23.06.2023 se Zájemcem a [Anonymizováno] Dohodu o koupi nemovitosti, na základě, níž došlo k utvrzení zájmu o koupi nemovitosti žalované ze strany Zájemce, a to za Zájemcem nabídnutou částku ve výši 5 117 000 Kč. Dle ujednání čl. IV. Dohody o aukci, pokud dojde k navýšení kupní ceny, je odměna ve výši 50 % z rozdílu cen. Počáteční (vyvolávací) kupní cena byla sjednána v čl. III Smlouvy ve výši 4 242 000 Kč. Jelikož došlo k navýšení kupní ceny o 875 000 Kč, odměna žalobkyně dle čl. IV Dohody o aukci činí 437 500 Kč. K úhradě částky 437 500 Kč byla Žalovaná následně vyzvána výzvou k úhradě ze dne 27.09.2023 a předžalobní výzvou ze dne 31.10.2023. Do dnešního dne však z dlužné částky žalovaná žalobkyni ničeho neuhradila.

2. Podáním ze dne 22.5.2024 svá tvrzení na výzvu soudu doplnila žalobkyně, když uvedla, že obchodní zástupce žalobkyně [jméno FO] žalovanou seznámil s tím, že co se týče ve věcech kolem Dohody o aukci, tak zastupuje Žalobkyni a seznámil žalovanou s obsahem smlouvy, tedy i se službami které jí budou na základě Dohody o aukci poskytnuty. Žalovaná si Dohodu o aukci důkladně přečetla a následně ji podepsala – tato skutečnost vyplývá i z čl. V. odst. 1 Dohody o aukci. Žalovaná byla řádně poučena i v souladu s § 1820 o. z. což potvrzuje v čl. V odst 3 Dohody o aukci. Žalovaná si byla velice dobře vědoma, jaký dokument a s jakým obsahem podepisuje. Dále Žalobkyně uvedla, že žalované muselo být známo, že aukce bude realizovaná přes žalobkyní, vzhledem k ujednání ve Výhradní dohodě o zprostředkování ze dne 20.03.2023 č. [hodnota]. odst. 5.

1. Žalobkyně dále uvedla, že na tabletu byla kromě Dohody o aukci ze dne [datum] podepsána Výhradní dohoda o zprostředkování ze dne 20. 3. 2023, Souhlas s nabídkou ze dne 20. 3. 2023 a Dohoda o koupi nemovitosti ze dne 23. 6. 2023. Všechny uvedené dokumenty byly žalované odeslány na e-mail uvedený ve výše jmenovaných dokumentech. Dále žalovaná podepisovala Objednávku průkazu energetické náročnosti budovy ze dne 17. 6. 2023 pomocí aplikace DigiSign, sloužící k elektronickému podepisování dokumentů. Žalobkyně uvádí, že se jedná o dva různé způsoby podepisování dokumentů, kdy při podpisu na tabletu je přítomen obchodní zástupce žalobkyně i žalovaná. Co se týká způsobu uzavírání smluv přes aplikaci DigiSign, tak postup, jak podepsat je uveden na webových stránkách https://[Anonymizováno]/. Dále žalobkyně uvedla, že žalobkyně uvádí, že žalovaná kupní smlouvu se zájemci neuzavřela, jelikož nebyla v tomto směru nijak součinná a nebyla kontaktní. Zájemci [jméno FO] a [jméno FO] všechny své povinnosti vyplývající z Dohody o koupi nemovitosti ze dne 23. 6. 2023 splnili, kdy dne 17.6.2023 odeslali žalovan. Uvedený e-mail je přiložen za účelem prokázání, že zájemci splnili své povinnosti plynoucí z Dohody o koupi nemovitosti.

3. Podáním ze dne 29.4.2024 se k žalobě vyjádřila žalovaná, když uvedla, že sama inzerovala prodej nemovitosti prostřednictvím sociálních sítí, a to za cenu 4 000 000 Kč. Na základě jejího inzerátu ji oslovil pan [jméno FO], jakožto zájemce o koupi předmětné nemovitosti. Žalovaná si s panem [jméno FO] sjednala schůzku dne 20. 3. 2023 v bytě své známé, paní [jméno FO]. Až v průběhu schůzky z obsahu konverzace vyplynulo, že pan [jméno FO] je realitním makléřem činným pro [právnická osoba], nikoli přímým zájemcem a potenciálním kupujícím. Žalovaná podepsala na tabletu elektronicky smlouvu o zprostředkování, konkrétně v 11:45, nicméně e-mail s originálem smlouvy žalovaná obdržela elektronicky e-mailem až v 11:

51. Žalovaná uvedla, že [právnická osoba] použila cenu původně stanovenou žalovanou v její inzerci a pouze k ní připočetla svoji provizi 242 000 Kč. Přitom jako profesionálovi v oboru jí muselo být zřejmé, že cena předmětné nemovitosti byla značně podhodnocena. Cena nemovitosti byla jinými realitními společnostmi následně ohodnocena ke dni 20.3.2023 na částku ve výši 5 826 860 Kč a na částku 5 887 960 Kč. Žalovaná poukazuje na ustanovení čl. 5.1 zprostředkovatelské smlouvy, v němž se výslovně stanovuje, že v případě, pokud bude kupní cena v kupní smlouvě vyšší než v čl. 4 zprostředkovatelské smlouvy, provize [právnická osoba] bude navýšena o 50 % rozdílu mezi kupní cenou sjednanou v kupní smlouvě a kupní cenou dle čl. 4 zprostředkovatelské smlouvy. Z výše uvedeného postupu je podle názoru žalované zřejmé, že úmyslem realitní kanceláře bylo od počátku se na žalované obohatit, když předem kalkulovala s navýšením prodejní ceny (vzhledem k podhodnocené sjednané kupní ceně dle čl. 4 zprostředkovatelské smlouvy). Takový postup považuje za zjevně v rozporný s dobrými mravy. Kromě toho [právnická osoba] v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] uplatňuje nárok na úhradu provize 242 000 Kč. Následně žalovanou dne [datum] opětovně kontaktoval pan [jméno FO], realitní makléř činný pro [právnická osoba]., když žalovaná měla údajně za to, že s panem [jméno FO] jednala o prodloužení zprostředkovatelské smlouvy. Žalovaná netušila, ani tušit nemohla, že pan [jméno FO] tentokrát nevystupuje za [právnická osoba], ale za jinou osobu, jelikož jí s tímto faktem v průběhu rozhovoru nikterak neobeznámil. Dohodu o aukci žalovaná podle svého tvrzení uzavřela distančním způsobem, přičemž žalovaná obdržela pouze e-mail s proklikem k podpisu elektronického dokumentu. Žalovaná smlouvu podepsala elektronicky, konkrétně v 15:25, nicméně e-mail s originálem smlouvy žalovaná obdržela elektronicky e-mailem až v 15:27, tedy až po údajném uzavření smlouvy. Žalovaná namítá, že zástupce žalobkyně, pan [jméno FO], svým jednáním uvedl žalovanou v omyl v rozhodujících skutečnostech, konkrétně v osobě, s níž žalovaná právně jednala, a právním důvodu právního jednání, a to tím, že pan [jméno FO] žalovanou před uzavřením předmětné Dohody o aukci neinformoval o totožnosti osoby, za niž jedná (žalobkyně), tedy osobě, se kterou předmětnou Dohodu o aukci uzavřela, a skutečném obsahu právního jednání. Žalovaná poukazuje na ust. § 583 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), které stanoví, že jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné. Ust. § 584 odst. 2 o. z. dále stanoví, že bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je toto právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti. Žalovaná má za to, že pan [jméno FO] uvedl svým jednáním žalovanou v omyl o osobě s níž Dohodu o aukci uzavírá, a co do právního důvodu jednání, pročež považuje předmětné právní jednání za „neplatné“. Dále žalovaná namítala, že žalobkyně před podpisem Dohody o aukci nesplnila jí uložené povinnosti vyplývající z ustanovení § 1820 odst. 1, § 1824 odst. 1 o. z., když žalované v postavení spotřebitele, tedy slabší strany, v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy nesdělila zákonem uváděné skutečnosti. Dále poukazuje na to, že v čl. IV. Dohody o aukci je výslovně ujednáno, že odměna je splatná uzavřením kupní smlouvy/smlouvy o smlouvě budoucí mezi vlastníkem nemovitosti (žalovanou) a zájemcem o koupi. Žalovaná namítá, že z obsahu dohody o koupi nemovitosti nelze vyvodit, že by se mělo jednat o smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Dohodu o koupi nemovitosti ze dne [datum] je podle názoru žalované nutné vzhledem k jejímu obsahu posoudit jako smlouvu o realitním zprostředkování, neboť se v ní realitní zprostředkovatel zavázal poskytnout pro zájemce realitní činnost za úplatu. Vzhledem k tomu se na tuto smlouvu podle názoru žalované vztahuje ust. § 14 a § 15 zákona o realitním zprostředkování. Žalovaná proto ve smyslu ust. § 15 zákona o realitním zprostředkování neplatnost smlouvy. Žalovaná dále uvedla, že dne 30. 6. 2023 písemně odstoupila od Dohody o aukci v souladu s ust. § 1929 o.z., ve lhůtě 14 dnů od uzavření. Odstoupení žalovaná doručila žalobkyni do datové schránky. Obsah smlouvy a postup žalobkyně před podpisem Dohody o aukci a po jejím podpisu, se podle názoru žalobkyně zcela zjevně příčí dobrým mravům. Při soudním jednání dne 2.5.2024 žalovaná uvedla Žalobkyně uvádí, že je pravdou, že při podpisu o koupi dohody nemovitosti s panem [jméno FO] nebyla žalovaná přítomna, protože se nemohla dostavit, proto tedy pan makléř [jméno FO] jel za žalovanou do místa pracoviště a zde žalovaná tuto smlouvu podepsala.

4. Podáním ze dne 20.5.2024 pak žalovaná svá tvrzení na výzvu soudu učiněnou při jednání dne 2.5.2024 doplnila s tím, že trvá na tom, že Dohoda o aukci byla uzavřena distančně, když pan [jméno FO] nejprve kontaktoval telefonicky žalovanou, následně jí zaslal elektronicky „proklik“ k podpisu smlouvy. V bytě známé žalované, k podpisu Dohoda o aukci nedošlo. Nemovitost byla inzerována v řádu maximálně 5 dnů, kdy se žalované ozvalo hned několik zájemců, kdy mezi nimi byl i pan [jméno FO]. Dále uvedla, že k uzavření kupní smlouvy s panem [jméno FO] nedošlo, neboť žalovaná zjistila, že původně stanovená prodejní cena 4 000 000 Kč byla výrazně podhodnocenou. Nechala si vypracovat od jiných realitních kanceláří odhady ceny nemovitosti a zjistila její reálnou cenu. Následně začala žalovaná spolupracovat se svým předchozím právním zástupcem a odstoupila v souladu se zákonem od Dohody o aukci. Dále uvedla, že je vyučená kuchařka. Žalovaná pracuje pro [právnická osoba]., IČ: [IČO], se sídlem [adresa], která zajišťuje bezpečnostní služby pro [právnická osoba]., IČ: [IČO], se sídlem [adresa]. Její svéprávnost nikdy zkoumána nebyla a žádnou duševní poruchou netrpí. Co se týče podpisu dohody o koupi nemovitosti, žalovaná byla vedena k jejímu podpisu panem [jméno FO], když jí důrazně sdělil, že je v této fázi povinna předmětnou dohodu podepsat. Dále žalobkyně uvedla, že svědek [jméno FO] ve věci sp. zn. 8 C 15/2024 vypověděl, že žalovaná chtěla vyvolávací cenu navýšit, ale svědek jí sdělil, že to není možné, když vyvolávací cena byla dle názoru svědka neměnná. Dále žalovaná namítá, že žalobkyně porušila při sjednání Dohody o aukci ustanovení § 1820 o.z., a že Dohoda o aukci obsahuje zneužívající ujednání ve smyslu § 1814 a 1815 5. Soud ve věci vydal dne 18. 12. 2023 elektronický platební rozkaz, který byl usnesením zdejšího soudu ze dne 11. 1. 2024 zrušen, neboť se jej nepodařilo doručit do vlastních rukou žalované.

6. Při soudním jednání konaném dne 2. 5. 2024 učinili účastníci nespornými tyto skutečnosti: Žalovaná dne 21. 6. 2023 v čase 15:25 podepsala Dohodu o aukci. Následně obdržela písemné vyhotovení Dohody o aukci elektronicky na svůj e-mail uvedený v Dohodě o aukci v 15:

27. Podle Dohody o aukci ze dne 21. 6. 2023 uzavřené mezi účastníky, kde žalobkyně je označena jako společnost a žalovaná jako klient, bylo podle článku II Dohody předmětem této dohody následující: Společnost je provozovatelem aukčního portálu pro elektronickou aukci nemovitostí (dále jako „Portál“), byla dohoda o tom, že společnost poskytne Klientovi činnosti spočívající v uspořádání elektronické aukce Nemovitosti (dále jako „Aukce“) na Portálu. Na základě Aukce bude sestaveno pořadí zájemců o Nemovitost dle výše nabídnutých kupních cen (dále jako „Pořadí zájemců“) a Klient se zavazuje zaplatit Společnosti za tyto činnosti odměnu. Podle článku III. Dohody Klient výslovně požádal Společnost o provedení aukce tam uvedených nemovitostí za vyvolávací cenu 4 242 000 Kč. Podle článku IV. Odměna Společnosti se vypočítává z rozdílu mezi vyvolávací cenou a kupní cenou Nemovitosti sjednanou v kupní smlouvě nebo ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní (SOSB) (dále jako „Rozdíl cen“) následovně: 50 % rozdílu cen. V případě rozdílné výše kupních cen v KS a SOSB platí pro účely výpočtu odměny dle odst. 1 tohoto článku Dohody kupní cena uvedená v KS. Nárok na odměnu vzniká Společnosti poskytnutím činnosti sjednaných v čl. 2 odst.

1. Odměna je splatná uzavřením KS/SOSB mezi vlastníkem Nemovitosti a kterýmkoliv zájemcem z Pořadí zájemců (či jeho osobou blízkou, resp. osobou jednající za zájemce (např. člen orgánu právnické osoby) či osobou jinak se zájemcem spřízněnou), a to i bez účasti MMR. V případě, že neproběhne Aukce, resp. nedojde Aukcí k navýšení Ceny nemá Společnost nárok na odměnu či náklady za výkon činnosti dle Dohody. Společnost si vyhrazuje právo odmítnout uspořádání Aukce, příp. Aukci kdykoliv bez náhrady zrušit. Společnost uskutečnila aukci nemovitých věcí žalované, kdy vyvolávací cena byla totožná s cenou sjednanou v Dohodě, aukce se pak účastnil pan Jaroslav Piela, který učinil nejvyšší příhoz na finální částku ve výši 5 117 000 Kč. Žalovanou částku 437 500 Kč žalovaná žalobkyni doposud neuhradila.

7. Soud z provedených důkazů učinil následující skutková zjištění.

8. Z listiny nazvané „Souhlas s nabídkou – zakázkový list prodej“ (č.l. 103) soud zjistil, že předmětem zakázky je prodej nemovitosti žalované – rodinného domu na adrese [adresa], přičemž žalovaná jako klient se dohodla s makléřem [jméno FO] na kupní ceně nemovitosti 4 242 000 Kč včetně provize 5 % s DPH s tím, že nemovitost bude inzerována s cenou včetně provize. Zakázkový list podepsala žalovaná na tabletu dne 20.3.2023 v 11:44 hodin.

9. Z výhradní dohody o zprostředkování ze dne 20.3.2023 (č.l. 110) soud zjistil, že [právnická osoba] se zavázala obstarat pro žalovanou příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost žalované: stavba č.p. [Anonymizováno] (rodinný dům), na parcele č. [Anonymizováno], část obce [adresa], v katastrálním území [adresa], stavba bez č.p./č.e. (garáž), na parcele č. 183/2, stavba č.p. 304/12 (rodinný dům), na parcele č. [číslo], parcela č. [Anonymizováno] parcela č. [Anonymizováno] (zastavěná plocha a nádvoří), parcela č. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), parcela č. 182/1 (zastavěná plocha a nádvoří), parcela č. 183/1 (zahrada), vše v k.ú. a obci [adresa], zapsané na LV č. [číslo] (dále také jen „jako nemovitost“) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní (zkratka: „Smlouva“) a žalovaná se za toto obstarání zavázala uhradit žalobkyni provizi. Splatnost provize není vázána na uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Sjednaná výše kupní ceny byla 4 242 000 Kč včetně provize (čl. 4 dohody). Výše provize byla sjednána ve výši 5 % + DPH. Dohoda byla uzavřena do [datum]. Dále bylo ujednáno, že pokud bude cena vyšší než v článku 4 Dohody, provize realitní kanceláře bude navýšena o 50 % rozdílu mezi kupní cenou sjednanou ve Smlouvě a kupní cenou dle čl. 4 Dohody. To neplatí, pokud bude uzavřena dohoda o aukci mezi klientem (žalovanou) a společností [Jméno žalobkyně]. (žalobkyní) a na základě úspěšné elektronické aukce Nemovitostí, kterou realizuje AS, dojde k navýšení kupní ceny ve Smlouvě. Povinností žalované (č.l. 9. smlouvy) bylo mimo jiné neuzavřít se třetí osobou smlouvu o zprostředkování převodu nebo inzerci předmětné nemovitosti ani neudělit souhlas k inzerci, neuzavřít smlouvu o převodu řešených nemovitostí na třetí osobu (vyjma zájemce od [právnická osoba]). Dále povinností žalované bylo poskytnout součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření Smlouvy se zájemcem. V této dohodě byla žalovaná poučena takto: Byla-li Dohoda uzavřena mimo obchodní prostory RK, je Klient – spotřebitel oprávněn od Dohody písemně odstoupit do 14 dnů od jejího uzavření bez udání důvodu. Odstoupení se uplatňuje u [právnická osoba], IČ: [IČO], se sídlem [adresa], formou písemného prohlášení nebo vzorového formuláře, jenž je Klientovi k dispozici na internetové stránce RK [Anonymizováno]. Pokud Klient platně odstoupí od Dohody, je povinen zaplatit RK poměrnou část sjednané provize za plnění poskytnuté do doby, kdy bylo RK doručeno odstoupení. Klient tímto výslovně žádá RK, aby s plněním služeb dle Dohody započala ihned po jejím uzavření a prohlašuje, že mu bylo sděleno, že není oprávněn od Dohody odstoupit, pokud bude obstarána příležitost k uzavření Smlouvy“. Dále soud z této Výhradní dohody o zprostředkování zjistil, že tato byla podepsána žalovanou dne 20.3.2025 v 11.45 hodin, a makléřem [jméno FO] dne 20.3.2015 ve shodný čas tedy 11.45 hodin. Z charakteru podpisu žalované je zřejmé, že tato dohoda byla podepsána žalovanou na tabletu, což ostatně žádná ze stran nesporovala.

10. Z objednávky průkazu energetické náročnosti budovy (č.l. 96) soud zjistil, že tato byla žalovanou podepsána dne 17.6.2023 ve 13.00 hodin prostřednictvím aplikace DigiSign.

11. Z protokolů o prohlídce nemovitosti ze dne 20.6.2023 (č.l. 186-190) soud zjistil, že makléř [jméno FO] dne 20.6.2023 provedl celkem pět prohlídek nemovitosti s pěti zájemci o koupi této nemovitosti.

12. Z Dohody o aukci uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum] (č.l. 150) soud zjistil, že předmětem této dohody následující: Společnost (žalobkyně) je provozovatelem aukčního portálu pro elektronickou aukci nemovitostí (dále jako „Portál“). byla dohodnuto, že společnost poskytne Klientovi (žalované) činnosti spočívající v uspořádání elektronické aukce Nemovitosti (dále jako „Aukce“) na Portálu. Na základě Aukce bude sestaveno pořadí zájemců o Nemovitost dle výše nabídnutých kupních cen (dále jako „Pořadí zájemců“) a Klient se zavazuje zaplatit Společnosti za tyto činnosti odměnu. Podle článku III. Dohody Klient výslovně požádal Společnost o provedení aukce tam uvedených nemovitostí za vyvolávací cenu 4 242 000 Kč. Podle článku IV. Odměna Společnosti se vypočítává z rozdílu mezi vyvolávací cenou a kupní cenou Nemovitosti sjednanou v kupní smlouvě nebo ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní (SOSB) (dále jako „Rozdíl cen“) následovně: 50 % rozdílu cen. V případě rozdílné výše kupních cen v KS a SOSB platí pro účely výpočtu odměny dle odst. 1 tohoto článku Dohody kupní cena uvedená v KS. Nárok na odměnu vzniká Společnosti poskytnutím činnosti sjednaných v čl. 2 odst.

1. Odměna je splatná uzavřením KS/SOSB mezi vlastníkem Nemovitosti a kterýmkoliv zájemcem z Pořadí zájemců (či jeho osobou blízkou, resp. osobou jednající za zájemce (např. člen orgánu právnické osoby) či osobou jinak se zájemcem spřízněnou), a to i bez účasti [Anonymizováno]. V případě, že neproběhne Aukce, resp. nedojde Aukcí k navýšení Ceny nemá Společnost nárok na odměnu či náklady za výkon činnosti dle Dohody. Společnost si vyhrazuje právo odmítnout uspořádání Aukce, příp. Aukci kdykoliv bez náhrady zrušit. Dále tato Dohoda v čl. 5 obsahuje poučení: „Byla-li Dohoda uzavřena mimo obchodní prostory Společnosti, je Klient – spotřebitel oprávněn od Dohody písemně odstoupit do 14 dnů od jejího uzavření bez udání důvodu. Odstoupení se uplatňuje u Společnosti formou písemného prohlášení/vzorového formuláře, jenž je Klientovi k dispozici na webových stránkách Portálu. Pokud Klient platně odstoupí od Dohody, je povinen zaplatit Společnosti částku úměrnou rozsahu poskytnutých služeb do doby, kdy bylo Společnosti doručeno odstoupení. Klient tímto výslovně žádá Společnost, aby s plněním činnosti dle Dohody započala ihned po jejím uzavření a prohlašuje, že mu bylo sděleno, že není oprávněn od Dohody odstoupit, pokud již bude činnost splněna“. Dále soud z zjistil, že tato smlouva byla žalovanou podepsána v 15.25 hodin, a makléřem [jméno FO] také v 15.25 hodin. Dále z charakteru podpisu žalované a shodného časového údaje podpisu žalované a makléře [jméno FO] je zřejmé, že tato dohoda byla podepsána žalovanou stejným způsobem jako Výhradní dohoda o zprostředkování, tedy na tabletu, a nikoliv proklikem v e-mailu, jak uváděla žalovaná.

13. Z e-mailové zprávy makléře [jméno FO] ze dne [datum] (č.l. 20) adresované žalované soud zjistil, že tato zpráva byla odeslána dne [datum] v 15:27 hodin a obsahuje originály dokumentů Dohoda o aukci k nabídce č. [hodnota], prodej předmětné nemovitosti, v elektronické podobě. S tím, že zasílané dokumenty jsou již podepsány.

14. Z výpisu z průběhu aukce ze dne 22.6.2023 (č.l. 153-155) soud zjistil, že aukce byla zahájena ve 20.00 hodin a skončila v 21:01 hodin. Vyvolávací cena byla 4 242 000 Kč, nejvyšší nabídka činila 5 117 000 Kč. Aukce se účastnilo celkem [hodnota] dražitelů a stav nemovitosti byl označen jako dobrý.

15. Z Dohody o koupi nemovitosti (č.l. 151) uzavřené dne [datum] mezi žalovanou jako prodávající, [Anonymizováno] a [Anonymizováno] jako zájemci (dále též jen jako „zájemci“), a [právnická osoba] soud zjistil, že tato dohoda smlouvou o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě se Prodávající a Zájemce (zkratka: „Strany“), zavazují za podmínek níže sjednaných uzavřít kupní smlouvu (čl. 2.), předmětem koupě byla nemovitost (čl. 3.), výše kupní ceny činila 5 117 000 Kč. Zájemci se zavázali uhradit blokační úhradu ve výši provize RK ve výši 242 000 Kč. Dohoda byla uzavřena do 23.9.2023 (čl. 7.). Žalovaná se zavázala uzavřít smlouvu na výzvu zájemců dle čl. 11 odst. 11.2. (čl. 10) Dohod nejpozději do konce trvání dohody. Zájemci se zavázali mimo jiné vyzvat žalovanou k uzavření kupní smlouvy a tuto výzvu prodávajícímu doručit nejpozději do konce trvání Dohody (čl. 11), že na základě této dohody uzavřou kupní smlouvu. Výše kupní ceny včetně provize byla sjednána na částku 32 000 000 Kč. Tato smlouva byla podepsána zájemci dne [datum] v 13.09 hodin, makléřem [jméno FO] dne [datum] v 13.10 hodin, a žalovanou dne [datum] v 15:16 hodin. Podle charakteru podpisů na této dohodě je zřejmé, že tato smlouva byla podepsána na tabletu.

16. Z odstoupení od dohody o aukci ze dne 27. 6. 2023 včetně potvrzení o předání výstupu z provedené konverze ze dne 30.6.2024 a doručenky datové zprávy (čl. 21-22, a č.l. 81 a 91) soud zjistil, že žalovaná odstoupila od dohody o aukci podáním ze dne 27.6.2024, které bylo doručeno společnosti [Jméno žalobkyně]. dne 30.6.2024.

17. Z vyjádření společnosti [Jméno žalobkyně]. ze dne 3.7.2023 (č.l. 112) k odstoupení žalované od dohody o aukci soud zjistil, že tato společnost sdělila žalované, že službu, k níž se v Dohodě o aukci zavázala, již splnila, a že žalovaná tak není oprávněna od smlouvy odstoupit, o čemž byla poučena v článku V odst. 3 Dohody o aukci.

18. Ze sdělení žalované ze dne 17.7.2023 zájemcům (č.l. 97) soud zjistil, že žalovaná zájemcům sdělila, že byla makléřem [jméno FO] uvedena záměrně v omyl při stanovení kupní ceny, když jako laik ona není schopná určit obvyklou kupní cenu. Dále uvedla, že makléř věděl, že se v aukci prodá nemovitost dráž a bude z toho mít neobvykle vysokou odměnu. Dále uvedla, že zprostředkovatelská smlouva byla podepsána dne 20.3.2023, údajně teprve 2 dny před koncem smlouvy se nabídka se objevila na realitních portálech dne 18.6.2023. Nabídka byla na internetu jen 5 dní, což považuje za důkaz toho, že makléř věděl, že o nemovitost bude zájem. Dále uvedla, že makléř, respektive společnost si nárokují dvě odměny 242 000 Kč za zprostředkování prodeje, a za aukci částku 437 500 Kč.

19. Z e-mailu pro žalovanou od [jméno FO] ze dne 1.8.2023 s předmětem výzva k podpisu kupní smlouvy (č.l. 85), který obsahuje přílohy odpověď na Vaše sdělení (čl. 90), výzvu k podpisu kupní smlouvy ze dne 1.8.2023 (č.l. 116), kupní smlouvu (č.l. 86-89), Snímek obrazovky z internetového bankovnictví dokládající finanční připravenost kupujících k úhradě ceny nemovitosti (čl. 99) soud zjistil, že zájemci vyzvali žalovanou v souladu s č.l. 11.

2. Dohody o koupi nemovitosti k podpisu Kupní smlouvy, a to dne 8.8.2023 v 16.00 hodin na pobočce [právnická osoba] reality v Sokolově, zároveň zájemci doložili žalované, že mají zajištěné finanční prostředky na koupi nemovitosti, a to ve formě finančních prostředků na bankovním účtu.

20. Z e-mailových zpráv makléře [jméno FO] adresovaných žalované ze dne 14.8.2023, 21.7.2023, 31.7.2023 (č.l. 82-84) a z písemných a e-mailových výzev [právnická osoba] ze dne 31.8.2023, 17.8.2023, 17.7.2023 (č.l. 95, a 117-119), a z upozornění na blížící se termín podpisu smlouvy ze dne 10.8.2023 (č.l. 104) soud zjistil, že makléř a [právnická osoba] opakovaně vyzývali žalovanou k součinnosti pro uzavření kupní smlouvy.

21. Z výzvy k úhradě ze dne 27.9.2023 (č.l. 156) a předžalobní výzvy ze dne 31.10.2023 soud zjistil, že žalovaná byla před podáním žaloby vyzvána k úhradě žalované částky.

22. Z odhadu cen č. [číslo] provedeného [právnická osoba] (č.l. 23 a 55) soud zjistil, že odhad ceny nemovitosti na základě srovnávaných nemovitostí je 5 887 960 Kč. Z odhadu cen č. [číslo] společnosti [Anonymizováno] (č.l. 32 a 64) soud zjistil, že odhad ceny nemovitosti na základě srovnávaných nemovitostí je 5 500 000 Kč.

23. Z otisku obrazovky facebooku makléře [jméno FO] s příspěvky ze dne 17.2.2023, 8.3.2023, 13.3.2023, 28.1.2023, 28.11.2022, 26.11.2022 a z otisku obrazovky facebooku pana [jméno FO] se záznamem aktivit a se změnami profilového obrázku s uvedením dat této změny dne 15.9.2023, 20.4.2023, 5.7.2022. soud zjistil, že jak z profilového obrázku, tak aktivit uvedených na facebookovém profilu makléře [jméno FO] je na první pohled patrné, že se jedná o realitního makléře.

24. Z kopie inzerátu žalobkyně zveřejněného na Facebooku paní [jméno FO] (č.l. 172) soud zjistil, že nemovitost byla nabízena na internetu prostřednictvím aplikace facebook s tím, že v inzerátu nebylo uvedeno, že by se jednalo o nemovitost v záplavové oblasti, či že by byla nutná rekonstrukce (zmíněn možnost vybudování dalšího bydlení v podkroví nemovitosti).

25. Z protokolu o jednání ze dne 24.9.2024 ve věci vedené u Okresního soudu v Sokolově pod sp. zn. [spisová značka] soud zjistil, že svědek [jméno FO] vypověděl, co předcházelo podpisu Dohody o výhradním zprostředkování, když uvedl, že: „Poté jsme přistoupili ke smlouvě, a to prostřednictvím tabletu, kde se nejdřív vyplní údaje o smluvních stranách smlouvy, dále o nemovitosti a pak se přejde k podmínkám smlouvy, kdy klienti mají možnost si smlouvu přečíst. Když je lidem něco nejasné, tak se ptají, dále si kontrolují smlouvu, údaje apod. Dále jsem ji upozornil na možnost odstoupení od smlouvy, jelikož smlouva byla uzavírána mimo obchodní prostory realitní společnosti, tj. poslední bod, pak jsou již jen okýnka k podpisu, na okýnko se musí kliknout, aby se smlouva mohla podepsat. Žalovaná neměla výhrady, dále přislíbila, že má v rodině ještě nějakou nemovitost, která by se, pokud by obchod dobře dopadl, mohla též prodat“ (strana 2 až 3 protokolu). Dále z tohoto protokolu soud zjistil, že svědek [jméno FO] vypověděl, že „komunikoval s právním zástupcem žalované advokátem Burešem, se kterým jsme se viděli osobně u něj v kanceláři, kdy on sám sdělil, že to bude lepší, pokud ve věci budu figurovat jako prostředník mezi žalovanou a jejími nájemci. Domluvili jsme se, že věc je třeba dotáhnout, od žalované jsem obdržel kontakt na nájemníky, s těmi jsem se setkal na jimi zvoleném místě v restauraci v Horách. Od nájemců jsem se dozvěděl nějaké podrobnosti o vztazích mezi nimi a žalovanou, kdy v minulosti oni sami fakticky půjčili žalované 1 200 000 Kč, o tyto peníze se báli, v nemovitosti bydleli již 8 let, dále do nemovitosti i něco vložili (drobná rekonstrukce), chtěli proto vrátit 1 300 000 Kč. Přislíbil jsem jim, že toto bude smluvně ošetřeno, smlouvu s nimi sepisoval advokát Bureš, pak jsem komunikoval jak se žalovanou, tak i s jejím advokátem, když byla smlouva podepsaná žalovaná mi sdělila, že jim dohodnuté peníze stejně nevyplatí, řekl jsem jí, že to by nebylo rozumné, stejně tak se to nelíbilo advokátovi Burešovi“ (strana 3 protokolu). Dále svědek [jméno FO] uvedl, že: „Původní cena 4 000 000 Kč vycházela od paní [jméno FO], kdy se nemovitosti rychle chtěla zbavit, v té době nám cenové mapy ukazovaly přibližnou hodnotu předmětné nemovitosti okolo 4 300 000 Kč, cena se odvozuje od místa, kde se nemovitost nachází, tato se nachází v 2 až 3 záplavové zóně, cena se podle toho snižuje. Když jsem vstoupil do nemovitosti viděl jsem, že se tato nachází ve stavu možná o něco horším než v době, kdy se před 8 lety kupovala. Stav před 8 lety jsem si našel na internetu, mám pocit, že jsme tuto nemovitost prodávali, viděl jsem fotky, za těch 8 let došlo k opotřebení vnitřků, nemovitost by vyžadovala rozsáhlou rekonstrukci“. Dále svědek [jméno FO] vypověděl, že „V průběhu celého jednání se žalovanou mi nikdy nesdělila jakýmkoliv způsobem, že by chtěla od zprostředkování prodeje odstoupit, naopak chtěla mít vše za sebou. Důvod proč nakonec celý obchod zdárně nedopadl a proč žalovaná neuhradila domluvenou provizi byl podle mého názoru ten, že žalovaná měla už volnou cestu, nemovitost byla bez nájemců, byla vyklizená, upravená, kdy my jsme takto všechno odčinili. Myslím si, že důvod, proč nechtěla žalovaná zaplatit provizi byl finanční, mohlo to být od počátku její záměr, takto nás využít, mít volnou nemovitost a pak ji prodat podle zájmu“ (strana 4 protokolu). Dále soud zjistil, že svědek [jméno FO] vypověděl, že žalovaná podepsala celkem [číslo] smlouvy a energetický štítek (strany 4 protokolu), že schůzka mezi žalobcem a žalovanou dne 20.3.2024 trvala 1 hodinu a 45 min, a že žalovaná chtěla vyvolávací cenu navýšit, ale svědek jí sdělil, že to není možné, když vyvolávací cena byla dle názoru svědka neměnná (strana 5 protokolu).

26. Z výpovědi svědka [jméno FO] v tomto řízení soud zjistil, že Dohoda o aukci byla podepsána dne [datum] v 15.25 hodin na adrese [adresa]. Dohoda o aukci byla podepsána na tabletu, který mají k dispozici makléři, na kterém podepisují veškeré dokumenty s klienty. Dne 20. 6. 2023 byly prohlídky nemovitosti a [datum] byl další prohlídkový den a zájemci z 1. prohlídkového dne chtěli aukci. Dožadovali se aukce na nemovitost, tak žalovanou s tímto seznámil a setkali se v bytě paní [Anonymizováno] na výše uvedené adrese, a Dohodu o aukci následně podepsali, kdy nejprve na tabletu byla přečtena celá Dohoda o aukci a poté úplně dole žalovaná podepsala smlouvu na k tomu určené podpisové políčko. Se žalovanou svědek [jméno FO] celou Dohodu „prošel“, ona si ji poté sama pročetla celou a následně ji podepsala. A to prstem na tabletu. Přítomni podpisu dohody o aukci v bytě paní [jméno FO] byl svědek [jméno FO], žalovaná a paní [jméno FO], která však byla ve vedlejší místnosti a nebyla tak k podpisu této dohody přítomna. Žalovaná se následně svědka [jméno FO] zeptala, o kolik se může navýšit cena prodávané nemovitosti, na to jí odpověděl, že neví, neboť to záleží na poptávce po této nemovitosti. Na prohlídky nemovitosti přišlo celkem [hodnota] poptávek, na prohlídky se následně dostavilo 13 zájemců, do aukce bylo přihlášeno 10 zájemců, ve skutečnosti samotnou aukci navštívilo pouze 6 zájemců. Aktivně přehazovali pouze 4 zájemci. Aukci fakticky vyhrál zájemce pan [jméno FO] s manželkou. Samotnému podpisu dohody o aukci předcházel pouze dotaz žalované na to, o kolik se může v aukci navýšit cena nemovitosti. Po ukončení aukce byl telefonicky kontaktován zájemce [jméno FO], s tím, že v aukci zvítězil a že následně bude podepsána kupní smlouva. Rezervační smlouva na předmětnou nemovitost (Dohoda o koupi nemovitosti) se podepisovala v kanceláři MM Reality v Sokolově, kam se dostavil zájemce [jméno FO] s manželkou. Žalovaná se k podpisu nedostavila, neboť byla v té době v zaměstnání. Následně se svědek [jméno FO] telefonicky spojil se žalovanou ještě týž den a ona mu řekla, ať se za ní zastaví v práci, a to v [Anonymizováno]. Následně opět před podpisem smlouvy se žalovanou prošli rezervační smlouvu (Dohodu o koupi nemovitosti) a tuto žalovaná podepsala opět na tabletu prstem. Dále svědek [jméno FO] uvedl, že stejným způsobem jako Dohodu o aukci podepsala žalovaná též Dohodu o výhradním zprostředkování a rezervační smlouvu (Dohodu o koupi nemovitosti), jiným způsobem podepisovala pouze žádost o vyhotovení energetického štítku, a to byla podepsána prostřednictvím sms. K tomu, že nemovitost byla prodávána prostřednictvím aukce, svědek uvedl, že je to nejlepší způsob prodeje, když je více zájemců, dojde k maximálnímu navýšení prodejní ceny nemovitosti, což je samozřejmě výhodné pro prodávajícího. Dále uvedl, že před podpisem dohody o aukci o tom, že zastupuje tuto společnost, žalovanou informoval, a zároveň uvedl, že vždy vystupuje jako makléř ať zastupuje žalobkyni nebo [právnická osoba]. Dále uvedl, že nemá žádnou provizi ze samotné aukce, má pevně stanovenou provizi za prodej nemovitosti že smlouvy pro [právnická osoba] a pro žalobkyni svědek uvádí, že přípravu smluv zajišťují právníci těchto společností. Dále svědek uvedl, že snaží dělat práci makléře co nejlépe, byl vyhodnocen jako 15. nejlepší makléř v České republice a nikdy se mu nestalo to, co se žalovanou, a v Karlovarském regionu byl vyhodnocen dokonce jako nejlepší makléř.

27. Z účastnického výslechu žalované soud zjistil, že tato uvedla, že nabídku na prodej nemovitosti dala na sociální sítě. Ozvalo se jí asi 15 lidí, mezi nimi byli i 2 makléři, tyto ihned odmítla. Dále uvedla, u nabídky na sociálních sítích, že nemovitost se prodává i s nájemníky, následně se jí ozval pan [jméno FO]. Sjednali si schůzku v bytě paní [jméno FO], kde tedy následně probíhalo jednání mezi žalovanou a panem [jméno FO]. [jméno FO] se při osobním jednání neprezentoval zprvu jako makléř, vyptával se na cenu nemovitosti, na nájemníky, kteří jí obývají, dále zapnul tablet s tím, že žalovaná viděla na tabletu logo [Anonymizováno]. Makléř [jméno FO] na žalovanou působil důvěryhodně. Makléř [jméno FO] uvedl, že s nájemníky žalované pomůže, prodá nemovitost bez nich, následně jednal pan [jméno FO] s nájemníky sám o jejich vystěhování. Nájemníci se vystěhovali asi po 3 měsících od podepsání Výhradní dohody o zprostředkování mezi [právnická osoba] a žalovanou s tím, že následně žalovaná obdržela e-mail od pana [jméno FO]. Žalovaná uvedla, že neví, co bylo v doručeném e-mailu s tím, že zde byl jakýsi proklik na podpis smlouvy, avšak žalovaná nevěděla, o jakou smlouvu se jedná. Dále žalovaná uvedla, že smlouvu (Dohodu o aukci) podepsala proklikem této smlouvy. Žalovaná uvedla, že dohodu o zprostředkování (první dohodu) podepsala na tabletu, a to za přítomnosti pana [jméno FO] a paní [jméno FO]. Následně žalovaná uvedla, že po podpisu Výhradní dohody o zprostředkování si její písemné vyhotovení, které jí bylo doručeno e-mailem pročetla, plně jí však nerozuměla a některé pojmy nechápala. Ani následně však makléře Škurlu nepožádala o to, aby jí pojmy, kterým ve smlouvě nerozuměla, vysvětlil, s tím, že dodala, „že mu důvěřovala a že je blbá.“ Dále uvedla, že před podpisem Výhradní dohody o zprostředkování se s jejím obsahem neseznámila, a že není pravdou, že by ji makléř [jméno FO] s obsahem této dohody před jejím podpisem na tabletu seznámil. Dále uvedla, že Dohodu o aukci ze dne 21. 6. 2023 uzavřela tak, že ji podepsala na tabletu, a následně poté co jí bylo soudem předestřeno, že v předchozí výpovědi uváděla, že tuto smlouvu podepsala proklikem v e-mailu, tak uvedla, že tuto podepsala asi proklikem e-mailu. Dále žalovaná uvedla, že před podpisem dohody o aukci se s jejím obsahem neseznámila s tím, že jí pan [jméno FO] předložil tablet, a ona tuto smlouvu podepsala. Dále žalovaná uvádí, že se cítila být pod nátlakem pana [jméno FO], který na vše spěchal a zároveň žalované tvrdil, že tuto dohodu musí podepsat. Později při výslechu dále uvedla, že dohodu o aukci nepodepisovala za přítomnosti pana [jméno FO], ale podepsala ji tzv. proklikem. Při podpisu Dohody o aukci byla přítomna paní [jméno FO]. Následně žalovaná uvedla, že dohodu o aukci podepsala na tabletu pana makléře [adresa] za jeho přítomnosti s tím, že dodává, že přítomna byla i paní [jméno FO]. Bylo to na adrese [adresa]. Makléř [jméno FO] se při podpisu dohody o aukci zdržel na této adrese asi 5-10 minut, když následně měl prohlídky nemovitosti. Dále žalovaná uvádí, že neví, zda jí byla doručena dohoda o aukci následně na její e-mailovou adresu s tím, že jí v té době chodilo velké množství e-mailů. Dále uvedla, že jí byla doručena výzva zájemců o koupi nemovitosti [jméno FO] a [jméno FO] k uzavření kupní smlouvy, přesné datum doručení si již nepamatuje. Kupní smlouvu následně neuzavřela zejména z toho důvodu, že nebyla spokojena s cenou, za jakou byla nemovitost prodána s tím, že po odečtení těch provizí [právnická osoba] a aukční společnosti by jí zbyla pouze částka, za niž byla nemovitost nabízena. Žalovaná uvedla, že nemovitost chtěla prodat nikoliv prostřednictvím makléře, ale konkrétnímu člověku, že první schůzka s makléřem [jméno FO] trvala asi 20 minut. Asi po 10 minutách trvání první schůzky s makléřem [jméno FO] vyšlo najevo, že pan Škurla je realitním makléřem. Před podpisem zprostředkovatelské smlouvy jí makléř [jméno FO] nic nevysvětlil, pouze řekl, že to má podepsat. Dále žalovaná uvádí, že jí kromě tabletu nebyly předloženy žádné listinné dokumenty. Při schůzce při podpisu dohody o aukci, žalovaná uvedla, že makléř [jméno FO] jí přesvědčoval, aby tuto dohodu podepsala s tím, že jí hrozí finanční sankce, žalovaná se podpisu této dohody nejprve bránila, když jí podepsat nechtěla. [právnická osoba] uvedla, že před podpisem dohody o aukci jí nebyly předloženy žádné listiny, nebylo jí poskytnuto žádné poučení ani jiné informace. K tomu, jak byla určena vyvolávací cena při aukci, žalovaná uvedla, že se o vyvolávací ceně s panem [jméno FO] nijak nebavili.

28. Z výslechu svědkyně [jméno FO] soud zjistil, že svědkyně je známou žalované, žalovaná k ní chodí na kávu, popovídat si. Svědkyně dokonce nabídla žalované i možnost ubytování v případě, že by toto žalovaná potřebovala. K uzavření Dohody o aukci uvedla, že makléř [jméno FO] přijel do jejího bytu, hrozně spěchal, říkal žalované, že má dohodu o aukci podepsat, zvýšil na ni hlas, říkal jí, že jí hrozí finanční sankce. Makléř [jméno FO] používal sprostá slova, chtěl klíče od bytu s tím, že uvedl, že na něj [právnická osoba] také tlačí. Následně si vzal klíče a odešel. Svědkyně dále uvedla, že nebyla přítomna přímo u podpisu dohody o aukci a neví, jakým způsobem byla tato dohoda podepsána. Není jí známo, zda prohlídky nemovitosti probíhaly i v jiných dnech než toho dne, kdy byla podepsána dohoda o aukci. Dále svědkyně uvedla, že když přišel makléř [jméno FO] do jejího bytu, tak právě utírala prach, byla ve vedlejší místnosti a poté, co zvyšoval makléř [jméno FO] hlas, šla se podívat co se děje, s tím, že byla nedaleko. Dále uvedla, že při podpisu dohody o zprostředkování se nikdo nebavil o tom, zda služba makléře [jméno FO] bude něco stát, o penězích se vůbec nemluvilo. K tomu svědkyně uvádí, že podpis této dohody proběhl tak, že makléře [jméno FO] předložil žalované tablet k podpisu bez toho, že by jí dal předtím nahlédnout do toho tabletu a následně žalovaná na tabletu tuto dohodu podepsala. Dále svědkyně uvádí, že při podpisu této dohody nebyly předloženy žalované žádné písemné listin, a že před podpisem této dohody nebyla žalovaná panem [jméno FO] nijak a o ničem poučena s tím, že se probírala pouze situace kolem nájemníků a dále se mluvilo o pejscích, zahradě a rodinných záležitostech. Svědkyně uvedla, že asi po 5 minutách od začátku první schůzky vyšlo najevo, že pan [jméno FO] je realitním makléřem, poté co použil tablet s tím, že sám makléř [jméno FO] řekl, že je realitním makléřem. Makléř [jméno FO] na sobě neměl žádnou visačku, z níž by bylo možné zjistit, že je realitním makléřem. Byl oblečen do kraťasů a trička s tím, že právě na noze má vytetovaného svého pejska.

29. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

30. Žalovaná nejprve uzavřela s [právnická osoba] dne 20.3.2023 v 11.45 hodin Výhradní dohodu o zprostředkování, kterou se [právnická osoba] se zavázala obstarat pro žalovanou příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost žalované za cenu 4 000 000 Kč a žalovaná se za toto obstarání zavázala uhradit žalobkyně provizi ve výši 242 000 Kč (5 % s DPH). Splatnost provize nebyla vázána na uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Dále bylo ujednáno v čl. 5.1 této Dohody, že pokud bude cena vyšší než v článku 4 Dohody, provize realitní kanceláře bude navýšena o 50 % rozdílu mezi kupní cenou sjednanou ve Smlouvě a kupní cenou dle čl. 4 Dohody. Makléř [jméno FO], že zastupujeme aukční společnost a máme právo zprostředkovat takovou aukci a dále jsem jí sděloval skutečnosti ohledně provize aukční společnosti a její dělení mezi společnost a její osobu.To neplatí, pokud bude uzavřena dohoda o aukci mezi klientem (žalovanou) a společností [Jméno žalobkyně]. (žalobkyní) a na základě úspěšné elektronické aukce Nemovitostí, kterou realizuje AS, dojde k navýšení kupní ceny ve Smlouvě“. Dohoda byla uzavřena do [datum]. Soud též neuvěřil tvrzení žalované, že při jednání s makléřem [jméno FO] nevěděla před osobním setkáním v bytě paní [jméno FO] dne 20.3.2023, že se jedná makléře. Z facebookového profilu makléře [jméno FO] z doby před podepsáním dohody o zprostředkování bylo zřejmé, že se jedná o makléře, bylo to zřejmé jak z profilového obrázku, který měl v době před uzavření Výhradní dohody o zprostředkování, tak též z příspěvků na jeho facebookovém profilu z doby před uzavřením této dohody. Soud neuvěřil, též tvrzení žalované, že před uzavřením Výhradní dohody o zprostředkování makléř [jméno FO] žalovanou o obsahu uzavírané dohody nijak neinformoval a nepoučil ji o jejich právech, když makléř výpověď svědka [jméno FO] byla podle názoru soudu zcela konzistentní, věrohodná a není pravděpodobné, že by svědek [jméno FO] jako zkušený, dlouholetý a dobře hodnocený makléř žalovanou o jejích právech před uzavřením této dohody nepoučil, a hazardoval by tak se svou pověstí. Navíc s vědomím, že žalovaná byla oprávněna od uzavřené Dohody o výhradním zprostředkování oprávněna do 14 dnů odstoupit, o čemž byla poučena i v předmětné Dohodě. Naopak rozpory, na které ve výpovědi svědka [jméno FO] poukazovala žalovaná (s tím, že ve věci vedené pod sp. zn. [spisová značka] svědek [jméno FO] vypověděl, že schůzka mezi žalobcem a žalovanou dne 20.3.2024 trvala 1 hodinu a 45 min, což je podle žalované ve zjevném rozporu s jeho výpovědí v tomto řízení, kde uvedl, že schůzka trvala asi půl hodiny až tři čtvrtě hodiny) svědek věrohodně vysvětlil s tím, že nahlédl do svého diáře, kde byl uveden počátek schůzky v 10.00 hodin). V každém případě i pokud by schůzka trvala třičtvrtě hodiny byla to doba dostatečná na to, aby si obě strany vše ohledně Výhradní dohody o zprostředkování ohledně prodeje nemovitosti žalované vysvětlily, aby si žalovaná dohodu řádně pročetla a podepsala. Kromě toho ještě před uzavřením Výhradní dohody o zprostředkování žalovaná podepsala na tabletu „Souhlas s nabídkou – zakázkový list prodej“ kde bylo uvedeno, že předmětem zakázky je prodej nemovitosti žalované a žalovaná jako klient se dohodla s makléřem [jméno FO] na kupní ceně nemovitosti 4 242 000 Kč včetně provize 5 % s DPH s tím, že nemovitost bude inzerována s cenou včetně provize. Zakázkový list podepsala žalovaná na tabletu dne 20.3.2023 v 11:44 hodin. Zároveň mezi účastníky není sporné, že žalované nebyly poskytnuty žádné předsmluvní informace v listinné (papírové podobě) před podpisem Výhradní dohody o zprostředkování. Účastníci se shodli na tom, že tato dohoda byla podepsána na tabletu makléře [jméno FO], za přítomnosti paní [jméno FO]. Tvrzení žalované, že nebyla před podpisem této dohody nebyla seznámena z obsahem toto dohody považuje soud za účelové a nepravdivé. Ostatně pokud by tomu tak bylo, žalované nic nebránilo tuto dohody ve lhůtě 14 dnů vypovědět. Výpověď žalované byla plná rozporů, svá tvrzení měnila, a při výslechu očima hledala odpovědi u své advokátky. Výpověď svědkyně [jméno FO], která je dobrou známou žalované též nebyla podle názoru soudu věrohodná, když uvedla, že „při podpisu dohody o zprostředkování se nikdo nebavil o tom, zda služba makléře [jméno FO] bude něco stát, o penězích se vůbec nemluvilo“, což nekoresponduje s tím, že žalovaná před uzavřením Výhradní dohody o zprostředkování podepsala ještě výše uvedený zakázkový list, kde byla uvedena výše provize i prodejní cena nemovitosti. Přičemž stejná svědkyně do protokolu dne 24.9.2024 ve věci vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] uvedla k průběhu jednání před podpisem Výhradní dohody o zprostředkování, že „si není vědoma, že by pan [jméno FO] na ten tablet něco sám psal, že by vypisoval osobní údaje žalované nebo údaje k nemovitosti, hovořilo se pouze o ceně, pak si jen vybavuje, že paní [jméno FO] podepisovala ten tablet. Z provedených důkazů je zřejmé, že po podepsání výše uvedené dohody makléř [jméno FO] pomohl s vystěhováním nájemníků z nemovitosti žalované. A prohlídky nemovitosti začali až po vystěhování nájemníků z nemovitosti.

31. Následně dne 20.6.2023 probíhaly první prohlídky nemovitosti a dne [datum] byla podepsána Dohoda o aukci, a to opět v bytě paní [jméno FO] na adrese [adresa], za účasti žalované, makléře [jméno FO], a za nepřímé účasti svědkyně [jméno FO], která se přímo podpisu této dohody neúčastnila. Žalované byla na tabletu přečtena celá Dohoda o aukci a poté úplně dole žalovaná podepsala smlouvu na k tomu určené podpisové políčko. Se žalovanou makléř [jméno FO] celou Dohodu „prošel“, ona si ji poté sama pročetla celou a následně ji podepsala. A to prstem na tabletu. Žalované nebyly poskytnuty žádné předsmluvní informace v listinné (papírové podobě), což ani jedna ze stran netvrdila. Žalovaná sice nejprve uváděla, že tuto dohodu podepsala proklikem v e-mailu, následně však uváděla, že ji měla podepsat na tabletu za účasti makléře [jméno FO] a paní [Anonymizováno]. Tvrzení žalované, že se při uzavření Dohody o aukci domnívala, že makléř [jméno FO] vystupuje za Realitní společnost, a že žalovaná podepisuje prodloužení Dohody o výhradním zprostředkování soud považuje za účelové a nelogické už jen z toho důvodu, že Výhradní dohoda o zprostředkování byla uzavřena do [datum], a tedy dne [datum] nebyl žádný důvod tuto dohodu prodlužovat. Zároveň k podpisu Dohody o aukci došlo po prvních prohlídkách nemovitosti, které se konaly dne 20.6.2023 a tak i z této okolnosti muselo být žalované zřejmé, že nově uzavíraná Dohoda se týká prodeje nemovitosti. Kromě toho žalovaná při svém výslechu tvrdila, že ji k podpisu Dohody o aukci makléř [jméno FO] měl slovně nutit, což by u podpisu dohody o prodloužení Výhradní dohody o zprostředkování nedávalo smysl, když byla uzavřena až do [datum]. Soud tak neuvěřil tvrzení žalované, že ohledně Dohody o aukci byla uvedena v omyl v rozhodujících skutečnostech, když se domnívala, že s panem [jméno FO] uzavírá prodloužení zprostředkovatelské smlouvy, a že žalovaná netušila, ani tušit nemohla, že pan [jméno FO] tentokrát vystupuje za žalobkyni, a nikoliv za [právnická osoba] Je třeba uvést, že Dohodě o aukci byla sjednána vyvolávací cen 4 242 000 Kč, s tím, že odměna žalobkyně za provedení aukce se vypočítává z rozdílu mezi vyvolávací cenou a kupní cenou Nemovitosti sjednanou v kupní smlouvě nebo ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní (SOSB) (dále jako „Rozdíl cen“) následovně: 50 % rozdílu cen. Tedy jednalo se o stejnou formulaci, které se týkala toho, že v případě, že bude nemovitost prodána za vyšší než nabídkovou cenu 4 242 000 Kč, tak byla uvedena již ve Výhradní dohodě o zprostředkování v čl. 5.1, pouze s tím rozdílem, že odměnu ve výši 50 % z rozdílu mezi vyvolávací (nabídkovou) cenou nemovitosti a cenou za niž se nemovitost skutečně prodá bude povinna žalovaná zaplatit v prvním případě Realitní společnosti a ve druhém případě žalobkyni. Když zároveň ve stejném č.l. 5.1 Výhradní dohody o zprostředkování byla žalovaná informována, že může být uzavřena Dohoda o aukci se žalobkyní. Předtím také žalovaná uvedla, že obdržela e-mail od pana [jméno FO][Anonymizováno]s tím, že zde byl jakýsi proklik na podpis smlouvy, avšak žalovaná nevěděla, o jakou smlouvu se jedná, a že Dohodu o aukci podepsala proklikem této smlouvy, aby následně uvedla, že podepisovala Dohodou o aukci na tabletu. Soud nemá pochybnosti o tom, že tato dohoda byla uzavřena na tabletu což vyplývá z času podpisu Dohody o aukci, kdy žalovanou i makléřem [jméno FO] byla Dohoda podepsána v 15:25 hodin. A teprve následně v 15:27 hodin byla žalované doručena podepsaná smlouva na její e-mail, což žalovaná učinila nesporným. V této Dohodě byla žalovaná též poučena o možnosti odstoupit do 14 dnů od této dohody s tím, žalovaná v Dohodě o aukci výslovně žádala žalobkyni, aby s plněním činnosti dle Dohody započala ihned po jejím uzavření a prohlásila, že jí bylo sděleno, že není oprávněn od Dohody odstoupit, pokud již bude činnost splněna. Dle čl. 4 Dohody o aukci byla Odměna splatná uzavřením KS/SOSB mezi vlastníkem Nemovitosti a kterýmkoliv zájemcem z Pořadí zájemců (či jeho osobou blízkou, resp. osobou jednající za zájemce (např. člen orgánu právnické osoby) či osobou jinak se zájemcem spřízněnou), a to i bez účasti MMR.

32. Následně dne 22.6.2024 proběhla aukce, které se zúčastnilo nakonec 6 zájemců, z nichž přihazovali k vyvolávací ceně pouze 4 zájemci, od částky 4 850 000 Kč pak již pouze 2 zájemci. V aukci zvítězil zájemce [jméno FO] s částkou 5 117 000 Kč. Přičemž soud je toho názoru, že nelze lépe stanovit cenu obvyklou než právě aukcí. Tuto cenu tak lze nepochybně považovat za cenu obvyklou. Tato cena dosažená aukcí, byla nižší o více než 750 000 Kč oproti odhadu obvyklé ceny nemovitosti vyčísleného společností [právnická osoba], a též o téměř 400 000 Kč nižší než odhad společnosti Z&M reality.

33. Žalovaná následně po uskutečnění Aukce uzavřela dne 23.6.2023 s [právnická osoba] a se zájemci [jméno FO] a [jméno FO] Dohodu o koupi nemovitosti, a to za Zájemci nabídnutou částku ve výši 5 117 000 Kč. Tato dohoda byla smlouvou o smlouvě budoucí kupní, a žalovaná jí podepsala opět na tabletu, když nebyla přítomna podpisu s ostatními účastníky podpisu v kanceláři realitní kanceláře, ale sdělila makléři [jméno FO], že má za ní přijet do zaměstnání. A tam také tuto dohodu dne 23.6.2023 v čase 15.16 hodin podepsala. Tímto okamžikem se stal její závazek vůči žalobkyni z Dohody o aukci splatným. V dohodě se zavázala uzavřít po splnění podmínek zájemci na jejich výzvu uzavřít kupní smlouvu na nemovitost. Zájemci vyzvali žalovanou dne 1.8.2023 k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná však kupní smlouvu na nemovitost odmítla se zájemci uzavřít s tím, že vyvolávací cena byla ve zprostředkovatelské smlouvě stanovena „extrémně nízko“, že nedokázala vyhodnotit velký zájem o nemovitost, a že se nechala zmást makléřem, který věděl, že se v aukci prodá nemovitost dráž. Argumentovala výší odměny realitní kanceláře a žalobkyně.

34. Podáním ze dne 27.6.2024, které bylo doručeno dne 30.6.2024 žalobkyni datovou schránkou žalovaná odstoupila od Dohody o aukci dle čl. 5 odst 3 této Dohody. Z tohoto odstoupení je zřejmé, že bylo učiněno až poté, kdy žalobkyně již svou povinnost z Dohody o aukci splnila (aukce proběhla dne 22.6.2024). Na toto vyjádření žalobkyně reagovala vyjádřením ze dne 3.7.2023 v němž žalovanou vyrozuměla, že dle čl. V Dohody o aukci nebyla oprávněna od dohody odstoupit, když činnost, ke které se žalobkyně zavázala v čl. III Smlouvy, splnila. O dané skutečnosti jste byla poučena v čl. V. odst. 3 Smlouvy.

35. Následně byla žalovaná žalobkyní vyzvána před podáním žaloby k úhradě dlužné částky. Žalovaná však ani poté žalobkyni ničeho neuhradila. Předžalobní výzva byla doručena právnímu zástupci žalované dne 02.11.2023. Dobrovolná 7denní lhůta k plnění uplynula žalované dne 09.11.2023 36. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

37. Dle § 559 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) platí, že každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.

38. Dle § 562 odst. 1 o. z. je písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.

39. Dle § 1796 o. z. je neplatná smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

40. Dle § 1800 odst. 2 o. z. obsahuje-li smlouva uzavřená adhezním způsobem doložku, která je pro slabší stranu zvláště nevýhodná, aniž je pro to rozumný důvod, zejména odchyluje-li se smlouva závažně a bez zvláštního důvodu od obvyklých podmínek ujednávaných v obdobných případech, je doložka neplatná. Vyžaduje-li to spravedlivé uspořádání práv a povinností stran, soud rozhodne obdobně podle § 577.

41. Dle § 2445 odst. 1 o. z. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

42. Dle § 1772 Kdo vyhlásí neurčitým osobám soutěž o nejvhodnější nabídku, činí tím výzvu k podávání nabídek.

43. Dle § 9 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, platí, že realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

44. Dle § 17 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování se výhradním realitním zprostředkováním rozumí ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem učiněné ohledně konkrétního předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele.

45. Dle § 7 zákona č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce, platí, že k podepisování elektronickým podpisem lze použít zaručený elektronický podpis, uznávaný elektronický podpis, případně jiný typ elektronického podpisu, podepisuje-li se elektronický dokument, kterým se právně jedná jiným způsobem než způsobem uvedeným v § 5.

46. Na základě provedeného dokazování a dospěl soud k jednoznačnému závěru, že žaloba je zcela důvodná. V řízení bylo prokázáno, že nejprve mezi [právnická osoba] jako realitním zprostředkovatelem a žalovanou jako zájemcem byla dne 20.3.2023 uzavřena Výhradní dohoda o zprostředkování dle § 2445 odst. 1 o. z. a § 17 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování. Výhradní dohoda byla uzavřena do [datum]. Přičemž ještě před uzavřením Výhradní dohody žalovaná podepsala zakázkový list, kterým žádala [právnická osoba] o prodej nemovitosti za cenu 4 242 000 Kč včetně provize pro [právnická osoba] ve výši 5 % plus DPH. Žalobkyně před podpisem Výhradní dohody předložila žalované na listině prostřednictvím tabletu v souladu s § 1828 odst. 1 o.z. zákonem požadované údaje dle § 1820 o.z. S těmi se žalovaná seznámila a následně Výhradní dohodu podepsala. S uvedenou textovou podobou poskytnutí informací žalovaná souhlasila, což vyplývá z výpovědi makléře [jméno FO], a též z formulace uvedené v čl. 12.1 Výhradní dohody, kde je uvedeno, že „Klient měl možnost navrhnout úpravy a doplnění Dohody a seznámil se s ní v dostatečném předstihu před jejím podpisem“. Soud má tak za to, že tím byly splněny podmínky poskytnutí informací před uzavřením smlouvy podle ve smyslu ustanovení § 1820 odst. 1 o.z. Tablet, na němž byly informace před podpisem Výhradní dohody žalované zobrazeny, umožňuje adresátovi uchovat jemu určené údaje tak, aby mohly být využívány po dobu přiměřenou jejich účelu (v tomto případě do uzavření Výhradní dohody), a který umožňuje jejich nezměněnou reprodukci ve smyslu ust. § 1819 o.z. Následně po podpisu Výhradní dohody byla tato Dohoda žalované zaslána na její e-mailovou adresu v elektronické podobě ve smyslu § 1828 odst. 3 o.z. přičemž žalovaná s uvedenou textovou formou souhlasila. Tato textová forma byla již v době uzavření Výhradní dohody při uzavírání tohoto typu smluv obvyklá, umožňuje adresátu trvalé uložení na jakémkoliv elektronickém nosiči, a neomezený počet zobrazení. Na základě uzavřené Výhradní dohody měla [právnická osoba] pro žalovanou obstarat příležitost uzavřít kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí kupní týkající se výše popsané nemovitosti, která byla v té době ve vlastnictví žalované. Provize byla sjednána ve výši 5 % z kupní ceny plus DPH. Dále zde bylo ujednáno, že pokud bude kupní cena ve Smlouvě vyšší než v čl. 4 Dohody, „provize RK bude navýšena o 50 % rozdílu mezi kupní cenou sjednanou ve Smlouvě a kupní cenou dle čl. 4 Dohody. To neplatí, pokud bude uzavřena dohoda o aukci mezi Klientem a společností [Jméno žalobkyně]. (zkratka „AS“) a na základě úspěšné elektronické aukce Nemovitosti, kterou realizuje AS, dojde k navýšení kupní ceny ve Smlouvě. Výše kupní ceny byla sjednána ve výši 4 242 000 Kč včetně provize“.

47. Následně byla dne 21.6.2023 mezi žalobkyní a žalovanou Dohoda o aukci, přičemž aukce je veřejnou soutěží ve smyslu ustanovení § 1772 o.z. Dle ujednání čl. IV. Dohody o aukci, pokud dojde k navýšení kupní ceny, je odměna ve výši 50 % z rozdílu cen. Počáteční (vyvolávací) kupní cena byla sjednána v čl. III Smlouvy ve výši 4 242 000 Kč. Žalovaná byla před uzavřením Dohody o aukci makléřem [jméno FO] seznámena s předsmluvními informacemi, samotnou Dohodou o aukci a jejími náležitostmi shodným způsobem jako před uzavřením Výhradní dohody. Vzhledem k délce Dohody o aukci a k tomu, že odměna žalobkyně v případě navýšení ceny byla stanovena stejným způsobem jako odměna Realitní kanceláře ve Výhradní dohodě o zprostředkování byl i časový prostor 10 minut na prostudování této dohody, a poskytnutí předsmluvních informací žalované, dostačující. V Dohodě o aukci byla žalovaná též poučena o možnosti odstoupit do 14 dnů od této dohody s tím, žalovaná v čl. V odst. 3. této dohody výslovně žádala žalobkyni, aby s plněním činnosti dle Dohody započala ihned po jejím uzavření a prohlásila, že byla poučena, že není oprávněna od Dohody o aukci odstoupit, pokud již bude služba splněna. Dle čl. 4 Dohody o aukci byla Odměna splatná uzavřením KS/SOSB mezi vlastníkem Nemovitosti a kterýmkoliv zájemcem z Pořadí zájemců (či jeho osobou blízkou, resp. osobou jednající za zájemce (např. člen orgánu právnické osoby) či osobou jinak se zájemcem spřízněnou), a to i bez účasti MMR. Je třeba zdůraznit, že Dohoda o aukci nebyla uzavřena izolovaně. Uzavření Dohody o aukci předcházelo (asi o 3 měsíce dříve) uzavření Výhradní dohody o zprostředkování, a dále po uzavření Dohody o aukci a provedení aukce následovalo uzavření Dohody o koupi nemovitosti uzavřené se vítěznými zájemci z proběhnuvší aukce. Všechny tyto dohody (smlouvy) žalovaná dobrovolně podepsala. Pokud se následně rozhodla žalovaná své závazky z platně uzavřených smluv pravděpodobně z důvodu, že nebyla spokojena s částkou, která jí zbyla po odečtení provize Realitní kanceláře a žalobkyně, tak je třeba uzavřít, že se jedná ze strany žalované o zcela zřejmé nerespektování zásady pacta sunt servanda ze strany žalované. Z nálezu Ústavního soudu ze dne 6.3.2020, sp. zn. II. ÚS 3379/19 se podává „Veřejná moc musí při posuzování soukromoprávních jednání postupovat vždy v souladu s právem na svobodné jednání ve smyslu čl. 2 odst. 3 Listiny a se zásadou pacta sunt servanda vyplývající z čl. 1 odst. 1 Ústavy. Tyto ústavní principy je nutno respektovat i ve vztahu k jednotlivým smluvním ujednáním. Vždy je třeba upřednostnit výklad smlouvy či smluvního ujednání, který zachovává jejich právní účinky, před výkladem, jenž jim je upírá“.

48. Následně dne 22.6.2024 proběhla aukce v níž zvítězil zájemce [jméno FO] s částkou 5 117 000 Kč. Žalovaná následně po uskutečnění Aukce uzavřela dne 23.6.2023 s [právnická osoba] a se zájemci [jméno FO] a [jméno FO] Dohodu o koupi nemovitosti, a to za Zájemci nabídnutou částku ve výši 5 117 000 Kč. Tato dohoda byla smlouvou o smlouvě budoucí kupní, a žalovaná jí podepsala opět na tabletu, když nebyla přítomna podpisu s ostatními účastníky podpisu v kanceláři realitní kanceláře, ale sdělila makléři [jméno FO], že má za ní přijet do zaměstnání. A tam také tuto dohodu dne 23.6.2023 v čase 15.16 hodin podepsala. Tímto okamžikem se stal její závazek vůči žalobkyni podle čl. 4 Dohody o aukci splatným. V dohodě o koupi nemovitosti se žalovaná zavázala uzavřít po splnění podmínek zájemci na jejich výzvu uzavřít kupní smlouvu na nemovitost. Zájemci vyzvali žalovanou dne 1.8.2023 k uzavření kupní smlouvy. Podáním ze dne 27.6.2024, které bylo doručeno dne 30.6.2024 žalobkyni datovou schránkou žalovaná odstoupila od Dohody o aukci dle čl. 5 odst 3 této Dohody. Z tohoto odstoupení je zřejmé, že bylo učiněno až poté, kdy žalobkyně již svou povinnost z Dohody o aukci splnila (aukce proběhla dne 22.6.2024), přičemž žalovaná souhlasila se započetím plnění žalobkyně ještě před uplynutím lhůty k odstoupení od Dohody o aukci (čl. V. odst. 3 Dohody o aukci), a byla poučena, že v případě splnění služby nemá právo od Dohody o aukci odstoupit. Odstoupení žalované tak nebylo ve smyslu ust. § 1837 písm. a) o. z. účinné. Žalovaná tak byla nadále povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 437 500 Kč. Tuto částku žalovaná žalobkyni dobrovolně neuhradila. Zvolený způsob elektronického podpisu, metoda uzavření smlouvy biometrickým podpisem na tabletu, je pak zcela v souladu s § 7 zákona o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce a také s § 559 a 562 odst. 1 o. z., když z pohledu zákona a smluvních ujednání stran byl pro uzavření výše uvedených dohod zcela dostačující jejich prostý elektronický podpis. Písemná forma celé dohody byla pak zachována, jak vyplývá z uváděného § 562 odst. 1 občanského zákoníku.

49. Žalovaná mimo jiné namítala, že uzavřená Dohoda o aukci ve smyslu ustanovení § 1796 o. z. jde o lichevní smlouvu. Žalovaná uvedla, že mezi plněním ze strany žalobce a žalované dle smlouvy o aukci je zřejmý nepoměr. I když náklady žalobce na uspořádání aukce jsou ve všech případech prováděných aukcí stejné, odměna žalobce v jednotlivých případech se odvíjí od rozdílu mezi vyvolávací cenou a cenou následně uvedenou v kupní smlouvě či smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Výši odměny tak významně ovlivňuje sám žalobce, a to určením vyvolávací ceny. Čím je vyvolávací cena nižší, tím je pak vyšší částka, o niž se vyvolávací cena aukcí navýší, a tím je též vyšší odměna žalobce. Dále žalovaná uvádí, že subjektivním znakem lichvy je též tíseň. Při rozhodování, zda byla určitá smlouva uzavřena v tísni, není dle Ústavního soudu úkolem soudů hodnotit to, jak se dlužník dostal do špatné finanční situace a jaká byla jeho platební morálka, nýbrž zkoumat, jak dlužník sjednání předmětné smlouvy vnímal a zda věřitel nezneužil jeho obtíží k prosazení podmínek příčících se zásadám férovosti. Soud názor žalované, že Dohoda o aukci je lichevní smlouvou nesdílí. Vyvolávací cena byla sjednána ve výši 4 242 000 Kč, a aukcí byla dosažena cena 5 117 000 Kč, kterou lze považovat (právě proto že byla dosažena aukcí) za cenu obvyklou. Vyvolávací cena tak činila přibližně 83 % dosažené obvyklé ceny. Je obvyklé, že aukcí je téměř vždy dosaženo vyšší než vyvolávací ceny nemovité věci, která je prodávána. Například při aukci starožitností je odměnou aukční společnosti obvykle částka okolo 20 % z aukcí dosažené prodejní ceny. Hodnoceno tedy pohledem žalované by všechny tyto dohody o aukci starožitností byly smlouvami lichevními. Při hodnocení hrubého nepoměru jako objektivního znaku lichvy, lze jako jisté vodítko použít kritérium dvojnásobného překročení plnění dlužníka k protiplnění věřitele (Usnesení Ústavního soudu ze dne 29. 8. 2024, sp. zn. II. ÚS 213/24). Žalovaná chtěla původně nemovitost prodat za cenu 4 000 000 Kč. Prostřednictvím aukce byla nemovitost prodána za centu 5 117 000 Kč. Po odečtení odměny žalobkyně ve výši 437 500 Kč (50 % z rozdílu mezi vyvolávací cenou 4 242 000 Kč a dosaženou cenou 5 117 000 Kč), a odečtení provize [právnická osoba] ve výši 242 000 Kč, by žalované stále zbyla částka ve výši 4 437 500 Kč, tedy částka významně vyšší, než za niž chtěla žalovaná svou nemovitost bez pomoci [právnická osoba] a žalobkyně prodat. Nelze též pominout, že právě za pomoci makléře [jméno FO] se podařilo v poměrně krátké době vystěhovat nájemníky z nemovitosti žalované. V daném případě tak nelze podle názoru soudu dospět k názoru, že hodnota poskytnutého a přijatého plnění by byla vzájemném hrubém nepoměru. Žalobkyně pak provedla službu, kterou žalobkyně žádala, tedy aukci její nemovitosti, kterou došlo ke zvýšení kupní ceny nemovitosti, a tím k majetkovému prospěchu na straně žalované. Žalovaná souhlasila s vyvolávací cenou. Soud tak má za to, že v daném případě nebyl objektivní znak lichvy naplněn. Žalovaná netvrdila, že by při sjednávání dohody o aukci byla v tísni. Neuvedla ani v jaké souvislosti by mělo k této tísni na její straně dojít. Žalovaná netvrdila, tím méně prokázala, že by žalobkyně zneužila její nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti. Soud tak má za to, že ani subjektivní znak lichevní smlouvy nebyl naplněn.

50. Dále žalovaná poukazovala na ust. § 1814 odst. 2 písm. b) o. z. podle nějž jsou zneužívající ujednání, která odkládají určení ceny až na dobu plnění. V daném případě však byla cena určena před začátkem plnění, a to právě procentem z rozdílu mezi vyvolávací a dosaženou cenou. Přičemž z povahy aukci je zřejmé, že nemůže být cena dosažená v aukci předem známa (a tedy ani odměna aukční společnosti – v daném případě žalobkyně). Tato námitka žalované tak není podle názoru soudu relevantní. Dále podle názoru soudu, pokud v daném případě žalovaná brojí proti ujednání o odměně žalobkyně tak soud poukazuje na ustanovení § 1813 věty druhé o. z., v němž je uvedeno, že úprava o zneužívajících ujednáních se nevztahuje pro ujednání o hlavním předmětu závazku ani pro posouzení přiměřenosti vzájemného plnění, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem. Ujednání o odměně (ceně) za poskytnutou službu je v daném případě nepochybně hlavním předmětem závazku a je tak vyloučeno z přezkumu podle ustanovení § 1814 odst. 2 písm. b) o. z. Pro úplnost pak soud uvádí, že žalovaná byla z obsahem Dohody o aukci před jejím podpisem řádně seznámena makléřem [jméno FO] na jeho tabletu, tedy i s tou částí, kde žádá výslovně, aby žalobkyně započala s plněním Dohody o aukci ihned, a že v případě splnění smlouvy nemá právo od Dohody o aukci odstoupit. Tedy aplikace § 1814 odst. 1 písm. f) o.z. je v daném případě vyloučena.

51. Dále se žalovaná dovolávala neplatnosti ust. odst. IV) věta první dohody o aukci (Odměna Společnosti se vypočítává z rozdílu mezi Cenou a kupní cenou Nemovitosti sjednanou v kupní smlouvě (KS) nebo ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní (SOBK) (dále jako „Rozdíl cen“) následovně: 50 % Rozdílu cen.) z důvodu naplnění podmínek ust. § 1800 odst. 2 o. z. Jak soud již výše uvedl, proti závazku žalované zaplatit odměnu žalobkyni stála protihodnota v podobě provedení služby žalobkyní (provedení aukce), kterou bylo dosaženo vyšší prodejní ceny nemovitosti žalované, a bylo tak dosaženo přínosu pro žalobkyni. Tedy nelze v žádném případě hovořit o doložce, která byla pro žalovanou zvláště nevýhodná. Tak by tomu bylo například v případě, že proti závazku žalované by nestála žádná protihodnota, která by vyvažovala závazek žalované zaplatit odměnu žalobkyni podle Dohody o aukci. V daném případě má soud za to, že se nejedná o adhezní smlouvu ve smyslu ustanovení § 1798 o.z., což má soud za prokázané článkem V Dohody o aukci, kde je uvedeno, že „Klient měl možnost navrhnout úpravy Dohody a seznámil se s ní v dostatečném předstihu před jejím podpisem“.

52. Vzhledem k tomu, že se žalobkyni provedenými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Následně byla vyzvána Žalobkyní k úhradě dlužné částky předžalobní výzva byla doručena právnímu zástupci žalované dne 02.11.2023. Lhůta k plnění uvedená v předžalobní výzvě uplynula žalované dne 09.11.2023. Jak bylo výše uvedeno odměna žalobkyně byla splatná již uzavřením Dohody o koupi nemovitosti se dnem [datum] stala odměna žalobkyně splatnou. Žalobkyně však požaduje úrok z prodlení až ode dne následujícího po marném uplynutí lhůty uvedené v předžalobní výzvě k plnění, tj. ode dne 10.11.2023. Vedle práva na zaplacení samotného dluhu, vzniklo žalobkyni dle podle § 1968 o. z. i právo na zákonný úrok z prodlení, jehož výše se podle § 1970 o.z. řídí nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

53. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 165 083,60 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 17 500 Kč. Dále z nákladů žalobkyně na zastoupení advokátkou, které náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 437 500 Kč sestávající z částky 10 060 Kč za každý z celkem 11 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (celkem 110 660 Kč), včetně 11 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč (celkem 3 300 Kč) dle § 13 odst. 4 a. t., dále náhrada za promeškaný čas strávený cestou z místa sídla advokáta žalobkyně ([adresa]) k Okresnímu soudu v Sokolově a zpět ve dnech 2.5.2024, 11.7.2024, 12.9.2024, a 7.11.2024, celkem za 8 cest celkem 24 zameškaných půlhodin po 100 Kč (celkem 2 400 Kč) dle § 14 odst. 3 a.t. (jedna cesta trvá podle www.mapy.cz od 1 h 18 minut až do 1 h 29 minut, 88 km) celkem 116 360 Kč, DPH 21 % z těchto částek 24 435,60 Kč, celkem tak náklady právního zastoupení žalobkyně činí 140 795,60 Kč. A dále cestovné za celkem 4 vykonané cesty advokátky žalobkyně na výše uvedená jednání soudu a zpět vykonané osobním vozidlem Mercedes-Benz CLA, RZ [SPZ], jedna jednosměrná cesta 88 km (celkem 704 km, sazba náhrady 5,60 Kč/km, cena paliva – benzin 38,20 Kč/l, spotřeba 6,20 l/100 km) celkem částka 6 788 Kč (5 610 Kč + DPH 21 % 1 178 Kč), a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 20 720 Kč ve výši 4 351,20 Kč.

Poučení