13 Co 164/2025 - 289

Rubrum

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Šímové a soudců JUDr. Věry Voštové a Mgr. Jiřího Novotného ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená dne [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení částky 437 500 Kč s příslušenstvím o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Sokolově ze dne 21. 11. 2024, č. j. 45 C 69/2024-219 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že žaloba, jíž se žalobkyně domáhá po žalované zaplacení částky 437 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 437 500 Kč od 10. 11. 2023 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů za řízení před soudy obou stupňů v částce 176 025 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Odůvodnění: Rozsudkem označeným v záhlaví soud prvního stupně uložil výrokem I žalované povinnost zaplatit žalobkyni 437 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 437 500 Kč od 10. 11. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, výrokem II uložil žalované zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 165 083,60 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně. Vyšel ze zjištění, že žalovaná za účelem prodeje svých nemovitostí zapsaných na LV č. [hodnota] v obci a katastrálním území [adresa] (jedná se o dva rodinné domy na sebe stavebně navazující, garáž a pozemkové parcely, dále jen „nemovitost“) navázala kontakt s realitním makléřem [jméno FO] (dále jen „makléř“). Na počátku se žalovaná z chování makléře domnívala, že se jedná o zájemce o koupi nemovitosti, po osobním jednání s ním souhlasila s využitím jeho služeb, slibovala si od toho, že jí makléř pomůže s ukončením nájmu osob, které v nemovitosti dle smlouvy bydlely, aby tak byla nemovitost lépe prodejná. Následně byla mezi žalovanou (v pozici spotřebitele) a společností [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba][Anonymizováno] (za kterou jednal makléř) uzavřena dne 20. 3. 2023 výhradní dohoda o zprostředkování prodeje nemovitosti, ve které se realitní zprostředkovatel zavázal obstarat žalované příležitost uzavřít kupní smlouvu s vybraným zájemcem o nemovitost, žalovaná se zavázala uhradit zprostředkovateli provizi. Nabízená kupní cena za nemovitost činila dle výhradní dohody o zprostředkování 4 242 000 Kč, a to včetně provize za zprostředkování v částce 242 000 Kč (5 % z 4 000 000 Kč + DPH). Pro případ, že by byla nemovitost prodána za vyšší kupní cenu, provize se měla navýšit o 50 % z rozdílu mezi kupní cenou sjednanou ve výhradní dohodě o zprostředkování prodeje a nejvýše dosaženou kupní cenou. Pokud by však nemovitost byla nabízena v elektronické aukci pořádané žalobkyní (což se také stalo), provize 50 % z navýšené kupní nenáleží společnosti [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba]., nýbrž žalobkyni. Výhradní dohoda o zprostředkování je smlouvou písemnou uzavřenou v elektronické podobě, a to připojením biometrických podpisů (viditelných digitálních podpisů) jednajících osob na podpisový tablet makléře, dohoda byla tímto způsobem uzavřena mimo obvyklou provozovnu podnikatele (v soukromém bytě třetí osoby). Platnost dohody byla sjednána do 20. 9. 2023 a žalovaná od této dohody v průběhu jejího trvání neodstoupila. Následně došlo mezi žalovanou (opět v pozici spotřebitele) a žalobkyní (za kterou jednal shodný makléř) dne 21. 6. 2023 k uzavření dohody o aukci, ve které se žalobkyně zavázala uspořádat pro žalovanou elektronickou aukci nemovitosti a sestavit pořadí zájemců o nemovitost dle nabídnutých kupních cen (z pořadí zájemců měl být následně společností [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba]. vybrán nejvhodnější zájemce o koupi nemovitosti), za to se žalovaná zavázala uhradit žalobkyni výše uvedenou odměnu ve výši 50 % z rozdílu mezi cenou vyvolávací a konečnou dosaženou v aukci, na kterou by žalobkyni vznikl nárok pouze v případě prodeje nemovitosti za cenu vyšší nežli 4 242 000 Kč. Na základě proběhlé aukce dne 22. 6. 2023 vybrala společnost [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba][Anonymizováno] zájemce o koupi nemovitosti [jméno FO] (dále jen „zájemce“), který nabídl nejvyšší kupní cenu 5 117 000 Kč. Dohoda o aukci je smlouvou písemnou uzavřenou v elektronické podobě, a to připojením biometrických podpisů (viditelných digitálních podpisů) jednajících osob na podpisový tablet makléře, dohoda byla tímto způsobem uzavřena mimo obvyklou provozovnu podnikatele (v soukromém bytě třetí osoby). Žalovaná využila svého práva na odstoupení od dohody o aukci bez udání důvodu do 14 dnů od jejího uzavření. K odstoupení od dohody o aukci ze dne 27. 6. 2023 však nebylo žalobkyní přihlédnuto, neboť žalovaná v dohodě o aukci podepsala výslovnou žádost, aby bylo s aukcí započato co nejdříve, což se také stalo dne 22. 6. 2023 a právě uskutečnění aukce má za následek dle výslovného ustanovení dohody o aukci ztrátu práva na odstoupení od dohody. Dne 23. 6. 2023 došlo k uzavření dohody o koupi nemovitosti mezi žalovanou coby prodávající, společností [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba]. coby zprostředkovatelem a manželi [jméno FO] coby zájemci, dohoda byla rovněž uzavřena v elektronické podobě prostřednictvím podpisového tabletu makléře. Na základě dohody o koupi byla zájemci složena rezervační záloha v částce 242 000 Kč a žalovaná se zavázala spolu se zájemci uzavřít do určitého data kupní smlouvu o prodeji nemovitosti za kupní cenu 5 117 000 Kč. K uzavření kupní smlouvy však vinou žalované nedošlo, a to přes několikero výzev k uzavření kupní smlouvy ze strany zájemců i realitního zprostředkovatele. Nakonec žalovaná prodala nemovitost třetí osobě bez součinnosti společnosti [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba]. a žalobkyně za cenu vyšší, nežli je cena nabídnutá manželi [jméno FO]. Společnost [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba]. stejně jako žalobkyně však splnily své závazky dle výhradní dohody o zprostředkování a dle dohody o aukci, sjednanou službu žalované poskytly, žalovaná jim však dodnes neuhradila sjednané provize, tedy částku 242 000 Kč společnosti [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba]. a částku 437 000 Kč žalobkyni. Žalobkyně se tedy po právu domáhá odměny v částce 437 500 Kč, což je 50 % z částky 875 000 Kč tvořící rozdíl mezi vyvolávací kupní cenou 4 242 0000 Kč a nejvýše dosaženou kupní cenou v elektronické aukci v částce 5 117 000 Kč. Dohoda o aukci byla dle soudu prvního stupně platně uzavřena, její jednotlivá ustanovení nejsou v rozporu se zákonem ani dobrými mravy, byla podepsána v řadě na sobě logicky navazujících dokumentů. Předsmluvní informace, jejichž poskytnutí zákon ukládá podnikateli uzavírajícímu smlouvu mimo obvyklou provozovnu, sice nebyly žalované poskytnuty předem v listinné podobě, nicméně makléř jí obsah dohody přečetl ze svého tabletu, následně měla žalovaná možnost přečíst si znění dohody z jeho tabletu před samotným podpisem. Dohoda o aukci není dle soudu prvního stupně smlouvou adhezní, což má za prokázané článkem V odst. 1 dohody o aukci, kde je uvedeno, že „Klient měl možnost navrhnout úpravu dohody a seznámil se s ní v dostatečném předstihu před jejím podpisem.“ O možnost odstoupení od dohody o aukci uzavřené mimo obchodní prostory do 14 dnů bez uvedení důvodu žalovaná přišla po právu, když v článku V odst. 3 výslovně požádala žalobkyni, aby započala s plněním dle dohody o aukci ihned po jejím uzavření a vzala na vědomí, že není oprávněná od dohody odstoupit, pokud již bude aukce uskutečněna. Vzhledem k tomu, že aukce proběhla dne 22. 6. 2023, není možné přihlédnout k odstoupení od smlouvy ze dne 27. 6. 2023. Výše provize za provedenou aukci je úměrná a její splatnost nastala datem uzavření dohody o koupi nemovitosti ze dne 23. 6. 2023, která v sobě obsahuje smlouvu rezervační i smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Dle soudu prvního stupně se nejedná o lichevní smlouvu, žalovaná při sepisu dohody o aukci rozhodně nebyla ve finanční či jiné tísni, aukce mohla pouze zlepšit její finanční situaci, obdržela by za nemovitost více, nežli původně chtěla. Výše provize sjednaná v dohodě o aukci není nepoměrně vysoká, např. u aukcí starožitností je běžná provize 20 % z nejvýše nabídnuté kupní ceny, v projednávaném případě se sice jedná o provizi ve výši 50 %, ale pouze z rozdílu mezi cenou vyvolávací a výslednou. Výše provize nebyla sice předem známa, pokud jde o přesnou částku, byl ale předem znám výpočet procentem z rozdílu mezi vyvolávací a dosaženou cenou. Ohledně nákladů řízení soud prvního stupně rozhodoval za použití ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení v plném rozsahu.

2. Proti rozsudku soudu prvního stupně se žalovaná včas odvolala, přičemž předně namítá, že žalované nebyly před uzavřením dohody o aukci mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání poskytnuty předsmluvní informace v zákonem požadované formě, tedy na listině, v jiné textové podobě, jen pokud s tím spotřebitel souhlasí – viz § 1828 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Zákon přitom jasně stanoví, že poskytnutí těchto předsmluvních informací ústně (jak se stalo v projednávaném případě) není dostačující. Žalobkyně nese podle § 1839 o. z. břemeno důkazní k tvrzení, že splnila ve vztahu ke spotřebiteli veškeré zákonem stanovené informační povinnosti. I samotná dohoda o aukci (nebo alespoň potvrzení o uzavření této dohody) měla být podle zákona vydána spotřebiteli na listině, v jiné textové podobě jen, pokud s tím spotřebitel souhlasí. V rámci předsmluvních informací měla být žalovaná informována o veškerých skutečnostech uvedených v § 1820 odst. 1 o. z., žalovaná odkázala zejména na ust. § 1820 odst. 1 písm. l) o. z., podle kterého je podnikatel povinen sdělit spotřebiteli i údaj, za jakých podmínek mu zanikne právo na odstoupení od smlouvy. Pokud takový údaj před uzavřením smlouvy spotřebiteli nesdělí, spotřebiteli nezaniká předčasně jeho právo na odstoupení od smlouvy. Žalovaná sice uzavřela se žalobkyní dohodu o aukci mimo obvyklou provozovnu žalobkyně a ze zákona tedy má možnost odstoupit od této dohody bez uvedení důvodů do 14 dnů, o toho právo však podle žalobkyně přišla s odkazem na předtištěné prohlášení v dohodě o aukci, že žalovaná výslovně žádá, aby bylo s aukcí započato ihned a bere na vědomí, že provedením aukce přichází o možnost odstoupení od smlouvy. Protože se tato informace nedostala k žalované včas, tj. na informační listině poskytnuté před podpisem samotné smlouvy, ale až v rámci samotné dohody o aukci, žalovaná o možnost odstoupit od dohody o aukci nepřišla a odstoupila od ní včas, tj. do 14 dnů ode dne jejího uzavření. Dohoda o aukci je dle žalované smlouvou adhezní, jedná se o předtištěný formulář, do prázdných okének jsou doplňovány údaje o nemovitostech, účastnících a výši kupní ceny či provize. To, že je zde předtištěné ustanovení, že klient měl před uzavřením dohody možnost navrhnout úpravy dohody, neprokazuje opak. Odkázala přitom na výpověď svědka [jméno FO], který k procesu uzavírání smluv uvedl, že smlouvy mu byly automaticky generovány, na místě je měnit nemohl, neboť není právník, nikdy tímto způsobem smlouvy neměnil. Z toho vyplývá, že na místě bylo možné podepsat smlouvy pouze ve znění předkládaném makléřem. V rámci adhezních smluv je zakázáno sjednávat podmínky pro slabší stranu zvláště nevýhodné. Způsob sjednání provize za provedení aukce byl sjednán a následně realizován s cílem, co nejvíce profitovat na úkor prodávající. Vyvolávací cena byla sjednána záměrně nízko, její navýšení požadované žalovanou makléř odmítl. Makléř jednající za společnost [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba]. a zároveň i za žalobkyni měl přitom dle výhradní dohody o zprostředkování prodeje doporučit kupní cenu na základě monitorování realitního trhu, která měla být dle žalované vyšší, tím by ovšem žalobkyně přišla o část provize. Žalovaná upozorňuje také na skutečnost, že společnost [právnická osoba] [Anonymizováno][Anonymizováno][právnická osoba]. postupovala v rozporu s § 3 zákona o realitním zprostředkování, podle kterého měla tato společnost jako realitní zprostředkovatel sama vyhledat toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Namísto toho samotné vyhledání zájemce o uzavření realitní smlouvy přenechala dalšímu subjektu, tedy žalobkyni, s čímž je ovšem spojena další úplata (kromě již sjednané provize). Žalovaná dále v odvolání namítá, že splatnost odměny za provedení aukce v částce 437 000 Kč dosud nenastala. V dohodě o aukci je splatnost odměny vázána na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní či smlouvy kupní. Dne 23. 6. 2023 byla sice uzavřena trojstranná dohoda o koupi nemovitosti (mezi realitním zprostředkovatelem, zájemci a prodávající), kterou však v souladu rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 nelze považovat za smlouvu o smlouvě budoucí kupní, a to s ohledem na ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování, podle kterého ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Je pravdou, že makléř byl žalované nápomocen s ukončením nájemní smlouvy u osob obývajících prodávanou nemovitost, podle žalované se však nejedná o povinnost, ke které se zavázal v rámci dohody o aukci a ze které by snad bylo možné dovodit nárok žalobkyně na jakoukoliv odměnu. Dohoda o aukci je tak podle žalované neplatná pro rozpor se zákonem a dobrými mravy, pokud by snad odvolací soud posoudil dohodu o aukci jakožto platné právní ujednání, potom on ní žalovaná včas a po právu odstoupila a došlo tedy k jejímu zrušení s účinky ex tunc. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že se žaloba zamítá a uložil žalobkyni povinnost uhradit žalované náklady řízení před soudy obou stupňů.

3. Žalobkyně se k odvolání vyjádřila tak, že napadené rozhodnutí soudu prvního stupně považuje za věcně správné, na jeho doslovné znění pak v podstatné části svého vyjádření odkázala. Proces před uzavřením dohody o aukci popsala tak, že podle jejího názoru tím, že makléř poskytl žalované tablet, aby si přečetla dokument, který má podepsat, byla splněna podmínka poskytnutí předsmluvních informací dle § 1820 o. z., s takovýmto poskytnutím předsmluvních informací žalovaná souhlasila a do uplynutí koncentrační lhůty neuvedla, že by se čtením předsmluvních informací z tabletu nesouhlasila. Kupní cena nebyla dle žalobkyně stanovena záměrně nízko, byla stanovena po domluvě se žalovanou. Na rozdíl od výhradní dohody o zprostředkování prodeje dohoda o aukci neobsahuje ujednání, kterým by se žalobkyně zavazovala stanovit vyvolávací cenu až po provedení monitoringu realitního trhu, nelze jí tedy tuto okolnost klást k tíži, žalobkyně pouze uspořádala aukci. Pokud žalovaná nesouhlasila s vyvolávací cenou, nemusela dohodu o aukci podepisovat anebo mohla navrhnout jakoukoliv úpravu dohody o aukci, neboť se nejednalo o smlouvu adhezní a úpravy dle požadavku klienta byly možné. Dohodu o koupi nemovitosti ze dne 23. 6. 2023 nelze podle žalobkyně považovat za smlouvu o realitním zprostředkování, neboť povinnost vyhledat zájemce o koupi, tedy podstata realitního zprostředkování, je obsažena již v dříve uzavřené výhradní dohodě o zprostředkování ze dne 20. 3. 2023. Dohoda o koupi nemovitosti ze dne 23. 6. 2023 je pouze potvrzením, že došlo k naplnění závazku ze zprostředkovatelské smlouvy, podstatným je však závazek zájemců a prodávající uzavřít do sjednané doby smlouvu kupní.

4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek dle ust. § 212 a ust. § 212a o. s. ř. včetně řízení, které mu předcházelo, vzal v úvahu argumenty žalované uvedené v odvolání, jakož i argumenty žalobkyně uvedené ve vyjádření k odvolání a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

5. Při jednání konaném dne 23. 5. 2025 odvolací soud seznámil účastníky s tím, že podle jeho názoru soud prvního stupně učinil dostatečná skutková zjištění, nicméně odvolací soud dospěl předběžně k jiným právním závěrům. Na rozdíl od soudu prvního stupně se domnívá, že žalobkyně neposkytla předsmluvní informace způsobem předvídaným občanským zákoníkem v § 1828 o. z. s tím, že od uvedeného se odvíjí posouzení možnosti žalované odstoupit od dohody o aukci. Odvolací soud má dále za to, že v konkrétním případě sjednaná odměna v dohodě o aukci je odvislá od nastavení vyvolávací ceny, která ze strany žalobkyně byla nastavena nízko, žalobkyně tuto k návrhu žalované nezměnila, v konečném důsledku je tedy možné uvažovat o neplatnosti ujednání o odměně pro rozpor s dobrými mravy. Odvolací soud je názoru, že není zapotřebí v důsledku jiného právního názoru doplňovat tvrzení účastníků a dokazování (viz rozhodnutí NS 33 Cdo 4513/2015). Účastníkům bylo umožněno se k výše uvedenému sdělení odvolacího soudu vyjádřit, žalobkyně souhlasila s tím, že její vyjádření bude obsaženo v rámci závěrečného návrhu.

6. Podle názoru odvolacího soudu tedy soud prvního stupně učinil dostatečná skutková zjištění, odvolací soud nicméně dospěl k odlišným právním závěrům, o čemž účastníky v průběhu odvolacího řízení poučil. Účastníci vzali poučení na vědomí, setrvali na svých skutkových tvrzeních, nad rámec dokazování provedeného soudem prvního stupně, které podle názoru odvolacího soudu přineslo dostatečná skutková zjištění, bylo dokazování doplněno (na návrh žalované) o čtení protokolu z ústního jednání ze dne 19. 11. 2024 v řízení vedeném u Okresního soudu v Sokolově pod sp. zn. 8 C 15/2024, v rámci kterého byla posuzována platnost výhradní dohody o zprostředkování prodeje ze dne 20. 3. 2023. Z účastnické výpovědi žalované ze dne 19. 11. 2024 v řízení vedeném u Okresního soudu v Sokolově pod sp. zn. 8 C 15/2024 vyplývá, že při první schůzce s [jméno FO] (schůzka proběhla v bytě její známé, svědkyně [jméno FO]) se žalovaná původně domnívala, že se jedná o zájemce o nemovitost, až v průběhu schůzky zjistila, že jde o makléře společnosti [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba]. Slíbil jí, že jí pomůže s vystěhováním nájemníků, proto mu podepsala prstem na tabletu dohodu o zprostředkování, nevěděla, jakou bude platit provizi. Následně jí makléř ještě jednou navštívil, chtěl po ní znovu podpis nějakého dokumentu na tablet, ona podepsat nechtěla, ale hrozil sankcemi, nakonec tedy podepsala, bylo to opět v bytě svědkyně [jméno FO]. Potřetí jí makléř navštívil v zaměstnání, opět potřeboval podepsat nějaký dokument na tabletu, nebyl čas na dlouhé vysvětlování, podepsala tedy, i když nevěděla, oč se jedná. Posléze sama zjistila, že nemovitost má vyšší cenu a prodala jí za účasti jiné osoby za částku 5 800 000 Kč. Vyvolávací cenu v aukci nastavil makléř na částku 4 242 000 Kč. V době podpisu dohody o aukci nevěděla, že výše odměny za aukci je odvislá od nastavení vyvolávací ceny.

7. V průběhu řízení před soudem prvního stupně byli, kromě čtení relevantních smluv uzavřených mezi účastníky, vyslechnuti svědci [jméno FO] a [jméno FO] a dále též žalovaná. Žalovaná ve svém výslechu uvedla, že před uzavřením dohody o výhradním zprostředkování ani dohody o aukci neobdržena žádné předsmluvní informace, natož v listinné podobě. Před uzavřením výše uvedených dohod neměla čas si je pročítat v tabletu makléře, pouze připojila biometrický podpis, bylo to vždy v bytě svědkyně [jméno FO]. Následně jí měly být podepsané dokumenty zaslány do emailu. Schůzka, při které podepsala dohodu o aukci trvala 5-10 minut, po celou dobu ji makléř přesvědčoval, ať podepíše, jinak jí hrozí finanční sankce, podepsat nechtěla, ale obávala se sankcí a podepsala, o vyvolávací ceně s makléřem původně vůbec nehovořila, stanovil ji makléř, posléze se jí zdála nízká. Svědkyně [jméno FO] uvedla, že uzavření dohody o aukci probíhalo u ní v bytě, svědkyně při samotném podpisu utírala prach ve vedlejší místnosti, makléř vedle v místnosti na žalovanou začas zvyšovat hlas, šla se podívat, co se děje. Řekl žalované, aby dohodu o aukci podepsala, jinak jí hrozí finanční sankce, použil vulgárních výrazů, žalovaná podepsala, poté si odnesl klíče od nemovitosti žalované. Žádné listiny nebyly žalované nikdy makléřem předloženy před podpisem jakékoliv dohody. Svědek [jméno FO] v rámci svědecké výpovědi v řízení u Okresního soudu v Sokolově sp. zn. 8 C 15/2024 uvedl, že žalovaná sice měla zájem navýšit vyvolávací cenu, sdělil jí však důvody, proč to není možné, vyvolávací cena podle něj nemá vliv na výši odměny. Smlouvu o aukci mu vygeneroval systém, on sám nikdy ve smlouvách nic neměnil, pokud by někdo požadoval změnu smlouvy, poslal by takový změnový návrh právnímu oddělení.

8. Platnost typově shodné výhradní dohody o zprostředkování byla před odvolacím soudem řešena již v minulosti, rozsudkem č. j. 64 Co 46/2022-133 ze dne 15. 3. 2022 byla shledána její neplatnost. Cena nabízených nemovitostí byla stanovena pevnou částkou stejně jako provize za zprostředkování prodeje nemovitosti, provize se však měla navýšit o 50 % z rozdílu mezi původní nabízenou kupní cenou a výslednou kuní cenou, za kterou se nemovitost nakonec podaří prodat. Přes to, že majitelka nemovitosti opakovaně namítala nízko stanovenou kupní cenu nemovitosti, makléřka ji ubezpečovala, že za vyšší cenu nemovitost neprodá, přitom vzhledem ke své odbornosti měla znát přibližnou cenu podobné nemovitosti na realitním trhu, k průzkumu realitního trhu se makléřka zavázala ve výhradní dohodě o zprostředkování. Nemovitost se nakonec prodala za částku výrazně vyšší, provize se díky tomu neúměrně navýšila. Majitelka nemovitosti zhodnotila jednání makléřky, která nepřiměřeně snížila reálnou cenu nemovitosti, jako nekalou praktiku, požadovala zrušení výhradní dohody o zprostředkování. Tento projev vůle posoudil odvolací soud coby dovolání se relativní neplatnosti výhradní dohody o zprostředkování, když makléřka uvedla majitelku nemovitostí v omyl, pokud jde o stanovení kupní ceny nemovitosti.

9. Podle § 1820 odst. 1 písm. l) o. z. směřuje-li jednání stran k uzavření smlouvy mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání, sdělí podnikatel spotřebiteli v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy údaj, že spotřebitel nemá právo odstoupit od smlouvy, je-li tomu tak, nebo údaj o tom, za jakých podmínek mu právo na odstoupení od smlouvy zanikne.

10. Podle § 1828 odst. 1 o. z. sjednává-li se smlouva mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání za současné fyzické přítomnosti podnikatele a spotřebitele, poskytne podnikatel spotřebiteli čitelně údaje podle § 1820 odst. 1 na listině; v jiné textové podobě jen tehdy, pokud s tím spotřebitel souhlasí.

11. Podle § 1828 odst. 3 o. z. podnikatel vydá spotřebiteli vyhotovení smlouvy nebo potvrzení o uzavřené smlouvě na listině; v jiné textové podobě jen tehdy, pokud s tím spotřebitel souhlasí.

12. Podle § 1837 písm. a) o. z. spotřebitel nemůže odstoupit od smlouvy o poskytování služeb, jestliže byly v plném rozsahu poskytnuty; v případě plnění za úplatu, pouze pokud započalo s předchozím výslovným souhlasem spotřebitele před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy a podnikatel před uzavřením smlouvy poučil spotřebitele, že poskytnutím plnění zaniká právo odstoupit od smlouvy.

13. Podle § 1839 o. z. v případě pochybností musí podnikatel prokázat, že sdělil spotřebiteli údaje, které je povinen sdělit podle tohoto pododdílu.

14. Aukci, která měla být na základě dohody o aukci uskutečněna, soud prvního stupně správně posoudil jako veřejnou soutěž o nejvhodnější nabídku ve smyslu ustanovení § 1772 o. z. Dohoda o aukci byla uzavřena písemnou formou v elektronické podobě s připojením prostého elektronického podpisu jednajících stran (konkrétně se jednalo o biometrický podpis). Odvolací soud má narozdíl od soudu prvního stupně za to, že žalované se v průběhu procesu uzavírání dohody o aukci nedostalo veškerých informací, na jejichž obdržení měla v pozici spotřebitele právo. Z výpovědí svědků i účastníka řízení bylo zjištěno, že dohoda byla podepsána v bytě svědkyně [jméno FO], tedy mimo obchodní prostory žalobkyně. Žalobkyně pak byla v souladu s § 1820 o. z. povinna poskytnout žalované zákonem stanovené informace před uzavřením smlouvy, a to čitelně a na listině, v jiné textové podobě jen, pokud s tím spotřebitel souhlasí. I samotná dohoda o aukci měla být po jejím uzavření předána žalované na listině, v jiné textové podobě jen, pokud s tím, spotřebitel souhlasí. Nic z toho však žalobkyně nesplnila. Ze svědeckých a účastnických výpovědí přitom vyplynulo, že makléř si se žalovanou dohodu o aukci ústně „prošel“, následně jí byla dána možnost čtení dokumentu v tabletu a poté měla dohodu podepsat. Svědkyně [jméno FO] vypověděla, že makléř žádné listiny před podpisem dohody o aukci žalované nepředkládal. Navíc celý proces uzavírání dohody o aukci trval cca 10 minut, dle svědkyně [jméno FO] makléř na žalovanou zvyšoval hlas, použil vulgární výrazy, vytvořil dojem časového tlaku a sdělil žalované, že pokud dohodu o aukci nepodepíše, hrozí jí sankce. Tuto skutečnost potvrdila i žalovaná ve své účastnické výpovědi. O věrohodnosti svědkyně [jméno FO] soud nemá důvod pochybovat. Je na žalobkyni, aby podle § 1839 o. z. prokázala, že sdělila žalované veškeré předsmluvní informace, které jí ukládá zákon a to formou, kterou předpokládá zákon, v opačném případě má soud za to, že tuto svou informační povinnost nesplnila. Pokud žalobkyně ve vyjádření k odvolání tvrdí, že žalovaná v průběhu uzavírání dohody o aukci výslovně souhlasila s poskytnutím předsmluvních informací v jiné textové podobě než na listině, pak takový závěr vskutku nelze z provedeného dokazování dovodit. Žalovaná dohodu o aukci podepsat nechtěla, natož aby řešila způsob, jakým jí mají být předávány předsmluvní informace, nakonec podepsala, aby se vyhnula sankcím, které jí dle makléře měly hrozit, byť je zřejmé, že uzavření dohody o aukci mělo být dobrovolné, žalovaná se nezavázala, že dohodu o aukci uzavře, nebyl tedy důvod ji jakkoliv sankcionovat.

15. Před uzavřením dohody o aukci se žalovaná zákonem předpokládaným způsobem nedozvěděla ani tu skutečnost, že pokud již bude aukce uskutečněna, přichází o možnost odstoupit od smlouvy do 14 dnů bez uvedení důvodu, což jí jinak, jakožto spotřebiteli, zajišťuje § 1829 odst. 1 o. z. Taková předsmluvní informace se jí měla dostat podle § 1820 odst. 1 písm. l) o. z. Spotřebitel nemůže odstoupit od smlouvy v případě kumulativního naplnění podmínek v § 1837 písm. a) o. z. , tedy pokud již byly služby v plném rozsahu poskytnuty, pokud bylo započalo s plněním služeb před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy s předchozím výslovným souhlasem spotřebitele a pokud podnikatel před uzavřením smlouvy poučil spotřebitele, že poskytnutím plnění zaniká právo odstoupit od smlouvy. Vhledem k tomu, že tyto podmínky nebyly splněny zcela, neboť žalovaná nebyla předsmluvně informována o tom, za jakých okolností přichází o možnost odstoupit od smlouvy, právo na odstoupení od dohody o aukci jí nezaniklo. Žalovaná svého práva využila a dopisem ze dne 27. 6. 2023 odstoupila od dohody o aukci, došlo tím ke zrušení dohody o aukci od počátku dle § 2004 odst. 1 o. z.

16. Možnost odstoupit od dohody o aukci a využití této možnosti žalovanou je důvodem pro zamítnutí žaloby, neboť dohoda o aukci i s ujednáním o odměně byla zrušena od samého počátku. Dohodu o aukci včetně způsobu, jakým byla uzavřena, je však podle odvolacího soudu možné považovat i za neplatné právní ujednání pro rozpor s dobrými mravy dle ust. § 580 odst. 1 o. z. Není možné odhlédnout od způsobu sjednání kupní ceny v dohodě o aukci, kterou stanovil makléř, odmítl vyvolávací cenu na žádost žalované navýšit, jím uváděné důvody přitom nejsou relevantní. Výše odměny počítaná z rozdílu mezi cenou vyvolávací a výslednou se tak neúměrně navýšila, jak odvolací soud již obdobně rozhodl v rozsudku č. j. 64 Co 46/2022-133 ze dne 15. 3. 2022. Soud vzal rovněž v úvahu časový úsek cca 10 minut před podpisem dohody o aukci, kdy na žalovanou byl vyvíjen nepřiměřený nátlak k uzavření smlouvy o aukci. Dohoda o aukci byla dle výpovědi makléře automaticky vygenerována, a to včetně žádosti o co nejbližší termín aukce a s tím spojený zánik práva na odstoupení od dohody. Makléř dohodu neupravoval, jako ostatně nikdy v minulosti, pokud by zákazník změnu navrhl, dohoda by na místě uzavřena být nemohla. Ačkoliv žalovaná v dohodě o aukci podepsala prohlášení o tom, že dohoda mohla být na žádost žalované před jejím uzavřením měněna, skutečnost spíše nasvědčuje tomu, že dohoda o aukci byla smlouvou adhezního charakteru.

17. Nad rámec výše uvedeného pak odvolací soud uvádí, že lze rovněž pochybovat o tom, že nastala splatnost odměny z uskutečněnou aukci, která byla spojena s okamžikem uzavření smlouvy kupní nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Dohodu o koupi nemovitosti ze dne 23. 6. 2024, kterou uzavřela žalovaná, zájemci o nemovitost a realitní zprostředkovatel (společnost [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba].) není možné považovat za smlouvu o smlouvě budoucí kupní, nýbrž pouze za smlouvu o realitním zprostředkování. Je sice pravdou, že společnost [právnická osoba] [Anonymizováno] [právnická osoba]. se ke zprostředkování prodeje nemovitosti zavázala už ve výhradní dohodě o zprostředkování ze dne 20. 3. 2023, v dohodě o koupi nemovitosti ze dne 23. 6. 2023 je však realitní zprostředkovatel také smluvní stranou a v článku 8 se uvádí, že realitní zprostředkovatel může i poté, co byl vyhledán zájemce, vykonávat zprostředkovatelskou činnost pro zájemce. Dle § 9 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování platí, že realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování vždy na základě smlouvy o realitním zprostředkování. Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 byla dohoda o rezervaci nemovitosti posouzena jako smlouva o realitním zprostředkování v režimu zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Podle Nejvyššího soudu není možné v trojstranných rezervačních smlouvách sjednat povinnost uzavřít realitní smlouvu a tuto povinnost zajistit smluvní pokutou. Brání tomu § 14 zákona č. 39/2020 Sb., podle kterého ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

18. V případě neplatné či zrušené dohody o aukci by žalobkyni náležel nárok na vydání bezdůvodného obohacení, není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, pak vzniká právo na peněžitou náhradu. V souladu s ust. § 2999 odst. 1 o. z. však platí, že pokud bylo plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání. Veškeré důvody popsané v odstavci 10 odůvodnění tohoto rozhodnutí, které vedly soud k závěru, že dohoda o aukci není v souladu s dobrými mravy a je tedy z tohoto důvodu neplatná, odůvodňují použití tohoto ustanovení a soud proto nezjišťoval výši případné peněžité náhrady.

19. Ze shora uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek změnil postupem dle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. a rozhodl, jak je uvedeno ve výrokové části tohoto rozhodnutí.

20. Zároveň bylo třeba opětovně rozhodnout o nákladech řízení před soudem prvního stupně, a to za použití ust. § 224 odst. 1 a 2, ust. § 151 odst. 1 a ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Odvolací soud přiznal žalované, která byla ve věci úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 126 292 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů žalované na zastoupení advokátkou, které náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále je „a. t“) z tarifní hodnoty ve výši 437 500 Kč z částky 10 060 Kč za každý z 9 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (celkem 90 540 Kč), včetně 9 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč (celkem 2 700 Kč) dle § 13 odst. 3 a. t., dále náhrada za promeškaný čas strávený cestou ze sídla advokátní kanceláře k Okresnímu soudu v Sokolově dne 2. 5. 2024, 11. 7. 2024, 12. 9. 2024 a 7. 11. 2024 za celkem 43 půlhodin po 100 Kč (celkem 4 300 Kč) dle § 14 odst. 3 a. t., cestovné za celkem 2 cesty k soudnímu jednání a zpět (2. 5. 2024 a 11. 7. 2024) vykonané hromadnou dopravou v částce doložené jízdenkami ve výši 1 391 Kč, ubytování v [Anonymizováno] vzhledem k brzkému termínu ústního jednání v doložené částce 1 258 Kč, cestovné za celkem 2 cesty k soudnímu jednání a zpět (12. 9. 2024 a 7. 11. 2024) vykonané automobilem celkem v částce 4 644 Kč, DPH 21 % z výše uvedených částek s výjimkou jízdného hrazeného v hromadné dopravě a nákladů za ubytování. Náklady řízení jsou splatné k rukám zástupce žalované v souladu s ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.

21. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto postupem podle ust. § 224 odst. 1 a 2, ust. § 151 odst. 1 a ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a úspěšné žalované byla přiznána náhrada nákladů řízení v částce 49 733 Kč. Tyto sestávají ze zaplaceného soudního poplatku za podání odvolání ve výši 21 875 Kč, ze dvou úkonů právní služby po 10 060 Kč za sepis odvolání a účast při jednání odvolacího soudu (celkem 20 120 Kč) dle § 7 ve spojení s § 11 a. t., dvou režijních paušálů po 450 Kč (celkem 900 Kč) dle § 13 odst. 3 a. t., dále náhrada za promeškaný čas strávený cestou ze sídla advokátní kanceláře k odvolacímu soudu za 5 půlhodin po 150 Kč (celkem 650 Kč) dle § 14 odst. 3 a. t., cestovné za cestu k odvolacímu soudnímu a zpět vykonanou automobilem celkem v částce 1 353 Kč, DPH 21 % z výše uvedených částek. Náklady řízení jsou splatné k rukám zástupce žalované v souladu s ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.

22. Lhůty k plnění byly stanoveny jako třídenní v souladu s ust. § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.