8 C 15/2024 - 112

Rubrum

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudcem Mgr. Stanislavem Janků ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro zaplacení 242 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba o zaplacení částky 240 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % z částky 242 000 Kč od 21.11.2023 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 77 776,16 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 11.12.2023 domáhá zaplacení částky 240 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % z částky 242 000 Kč od 21.11.2023 do zaplacení s odůvodněním, že žalobkyně s žalovanou dne [datum] uzavřeli výhradní dohodu o zprostředkování, ve které bylo v jejím čl. 2. ujednáno, že se žalovaná zavazuje v případě opatření příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy mezi zájemcem a jí, zaplatit žalobkyni provizi uvedenou v čl.

5. Smlouvy ve výši 5 % z kupní ceny + DPH, přičemž smlouva též umožňovala zájemce vybrat v aukci, kterou, kterou pro žalobkyni realizuje společnost [právnická osoba]. Žalobkyně pro žalovanou opatřila prostřednictvím aukce zájemce o koupi – [jméno FO] a [jméno FO], kteří v aukci učinili nevyšší příhoz 5 117 000Kč. Žalobkyni tak měl vzniknout nárok na provizi ve výši 242 000 Kč. Žalovaná byla následně vyzvána výzvou k úhradě ze dne 27.09.2023 a předžalobní výzvou ze dne 27.10.2023 k úhradě žalované částky, žalovaná však z dlužné částky neuhradila ničeho. Při jednání pak žalobkyně na svém návrhu setrvala a v rámci závěrečného shrnula, že žalovaná měla od počátku vědomost o tom, s kým jednala a v žádném případě na ní nebyl činěn nátlak, aby smlouvu na tabletu podepsala, přičemž biometrický podpis na smlouvě byl učiněn řádně a v souladu s příslušnými právními normami a nelze jej oddělit od daného dokumentu. Současně žalovaná byla poučena a před smlouvou jí byli poskytnuty potřebné informace ve smyslu ust. § 1820 OZ. Z výslechu svědkyně [jméno FO] pak nelze vycházet, když ta se mýlila, neboť zaměnila dané schůzky. Prodej nemovitosti nebyl realizován jen v důsledku jednání žalované, provize sjednaná za zprostředkování byla přiměřená, stejně tak i kupní cena. Žalobkyně konala, žalované sehnala zájemce o koupi předmětné nemovitosti, proto žalobkyni vznikl nárok na přiznání žalované částky včetně příslušenství.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasí a navrhuje ji v celém rozsahu zamítnout, když poukazuje zejména na to, že se makléř žalobkyně (svědek [jméno FO]) vydával z přímého zájemce o koupi, to že je makléř žalobkyně, vyplynulo až v průběhu společné schůzky s žalovanou. V průběhu krátké schůzky makléř žalobkyně předložil žalované tablet k provedení elektronického podpisu na dokumentu, o němž žalovaná nevěděla, co obsahuje. Na tabletu bylo zobrazeno pouze podpisové pole předmětné smlouvy. Makléř žalobkyně vystavil žalovanou potenciálnímu psychologickému nátlaku a momentu překvapení, zneužil její důvěřivosti, kdy žalovaná předmětnou smlouvu bez znalosti jejího obsahu a důsledného uvážení podepsala, a elektronicky, konkrétně v 11:45, kdy e-mail s originálem smlouvy žalovaná obdržela elektronicky e-mailem až v 11:51, tedy až po údajném uzavření smlouvy. Žalovaná rozporuje platnost uzavření smlouvy pro nedostatek písemné formy, když podepsaní smlouvy na tabletu tento požadavek dle §9 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování nesplňuje. Dále žalobkyně nesplnila informační povinnosti plynoucí ji z ustanovení §1820 o.z., dále poukazuje za na nesplněn či porušení ustanovení §§ 1814, 1815, 1828 o.z a § 3 odst. 2 bod b) zákona o realitním zprostředkování a uzavírá, že úmyslem žalobkyně bylo od počátku se na žalované obohatit, když předem kalkulovala s navýšením prodejní ceny (vzhledem k podhodnocené sjednané kupní ceně dle čl. 4 zprostředkovatelské smlouvy), kdy takový postup je zjevně v rozporu s dobrými mravy. Nesplněním výše citovaných ustanovení došlo k porušení povinností uložených žalobkyni jakožto podnikateli v obchodním styku se žalovanou jakožto spotřebitelem. Dále žalovaná poukazuje na základní zásady, na nich stojí občanské právo, a to povinnost každého jednat v právním styku poctivě a dále zákaz těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního jednání a dále na ust. § 583 o.z., které stanovuje, že jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné. Ust. § 584 odst. 2 o.z. stanovuje, že bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti. Při jednání a závěrečném pak žalovaná na své argumentaci plně setrvala.

3. Podstatou sporu v dané věci je, zda mezi účastníky platně vznikla smlouva o realitním zprostředkování, zda způsob vzniku smlouvy a další okolnosti nezpůsobují neplanost této smlouvy a zda žalobkyni vznikl vzhledem k okolnostem týkající se platnosti smlouvy nárok na provizi, či nikoliv.

4. Pokud jde o skutkový stav věci, soud vzal s ohledem na shodná či nerozporovaná tvrzení účastníků za nesporné, že žalovaná dne [datum] v čase 11.45 podepsala dokument (digitálním perem se podepsala do kolonky podpis na tabletu [jméno FO], makléře zastupující v daném smluvním vztahu žalobkyni). Následně na svůj email [e-mail] obdržela odkaz na stažení zprostředkovatelské smlouvy v digitální podobě, která obsahuje její digitální podpis učiněný prostřednictví tabletu. Dle zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] mezi účastníky (dále jen smlouva, či dohoda o zprostředkování), kde žalobkyně je označena jako [právnická osoba] a žalovaná jako klient, byla sjednána kupní cena ve výši 4 242 000Kč včetně provize, výše provize činí 5% + DPH. Dle bodu 2 smlouvy [právnická osoba] se zavazuje Klientovi obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost (budova č. p. [číslo popisné] (rodinný dům), na parcele č. [číslo] část obce [obec], v katastrálním území [obec], zapsaná na LV č. [číslo] Stavba bez č. p./č. ev (garáž), na parcele č. [číslo], v katastrálním území [obec], budova č. p. [číslo popisné] (rodinný dům), na parcele č. [číslo], část obce [obec], v katastrálním území [obec], parcela č. [číslo], v katastrálním území [obec], parcela č. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), v katastrálním území [obec], parcela č. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), v katastrálním území [obec], parcela č. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), v katastrálním území [obec], zapsaná parcela č. [číslo] (zahrada), v katastrálním území [okres] (dále jen předmětná nemovitost) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a Klient se za to zavazuje uhradit [právnická osoba] provizi. Splatnost provize není vázána na uzavření Smlouvy. [právnická osoba] může být činná i pro zájemce a nechat se zastupovat svými obchodními zástupci (makléři). Dle bodu 5.1 smlouvy: Pokud bude kupní cena ve Smlouvě vyšší než v čl. 4 Dohody, provize [právnická osoba] bude navýšena o 50 % rozdílu mezi kupní cenou sjednanou ve Smlouvě a kupní cenou dle čl. 4 Dohody. To neplatí, pokud bude uzavřena dohoda o aukci mezi Klientem a společností [právnická osoba] a na základě úspěšné elektronické aukce Nemovitosti, kterou realizuje [právnická osoba], dojde k navýšení kupní ceny ve Smlouvě. Dle bodu 5.2 smlouvy [právnická osoba] vznikne nárok na provizi, i když bude Smlouva uzavřena do 1 roku po skončení Dohody, pokud bude uzavřena mezi Klientem a zájemcem opatřeným [právnická osoba] (např. na základě protokolu o prohlídce, emailu atd.) či jeho osobou blízkou, resp. osobou jednající za zájemce (např. člen orgánu právnické osoby) či osobou jinak se zájemcem spřízněnou. Dle bodu 7.1 smlouvy má [právnická osoba] povinnost doporučení kupní ceny na základě monitorování realitního trhu a inzerce nemovitosti na webových stránkách [právnická osoba] a dalších inzertních serverech. Dle bodu 12.1 smlouvy klient měl možnost navrhnout úpravy a doplnění Dohody a seznámil se s ní v dostatečném předstihu před jejím podpisem. Aukční portál uskutečnil aukci o nemovitost žalované, kdy vyvolávací cena byla totožná se sjednanou ve Smlouvě, aukce se pak účastnil pan [jméno FO], který učinil nejvyšší příhoz na finální částku ve výši 5 117 000 Kč. Provize za provedení aukce činila dle dohody o aukci ze dne 21.6.2023 činila 437 500 Kč. Žalovaná kupní smlouvu s vítězem aukce neuzavřela, předmětnou nemovitost prodala později za 5 800 000 Kč. Předmětnou nemovitost žalovaná na samém počátku nabízela k prodeji na sociálních sítích za cenu 4 000 000 Kč. Makléř žalobkyně jako první kontaktoval žalovanou a to zřejmě prostřednictvím soc. sítí i telefonicky. První schůzka se uskutečnila dne 20. 3. 2023 v bytě svědkyně [jméno FO]. Žalovaná prostřednictvím svého mobilního telefonu podepsala další dva dokumenty - dohodu o aukci (s jiným subjektem) a dále dohodu o koupi nemovitosti. Žalovaná na žalovanou částku 242 000 Kč žalobkyni doposud neuhradila.

5. Ke sporným skutkovým otázkám, zejména zda svědek od počátku kontaktu s žalovanou jednal jako makléř žalobkyně, či toto zastíral, zda žalovaná by seznámena s předsmluvními informacemi a věděla co podepisuje na tabletu, zda žalobkyně s žalovanou jednala v souladu s dobrými mravy, vše z pohledu zachování práv spotřebitele a splnění informační povinnosti ze strany podnikatele, soud provedl výslechy svědků [jméno FO] a [jméno FO] a účastnický výslech žalované a dále provedl následující listinné důkazy.

6. Svědek [jméno FO] k věci uvedl, že jako makléř žalobkyně kontaktoval prostřednictvím facebooku, kde se prezentuje jako makléř, žalovanou, kdy reagoval na její inzerát na prodej předmětné nemovitosti, posléze si s ní telefonicky sjednal schůzku na 10 hod dne [datum] v místě bydliště svědkyně [jméno FO] na adrese [adresa], kdy se měl představit jako makléř žalobkyně. S žalovanou na schůzce, kam se dostavil přesně na 10 hod., probírali důvod prodeje, což měl být zejména špatný vztah s jejími nájemníky, kteří užívali předmětnou nemovitost a nabídl se, že s tím žalované pomůže. Žalovaná souhlasila, po té přistoupili k podpisu smlouvy prostřednictvím tabletu makléře, kam zadal údaje o žalované a nemovitosti, seznámil ji s podmínkami smlouvy a možností odstoupení od smlouvy, následně žalovaná smlouvu v 11.45h podepsala. Před podpisem procházel smlouvu s žalovanou v tabletu, včetně předsmluvních informací, žalovaná měla sama tablet v ruce zhruba 15-20min, fyzicky žádnou listinu s informacemi o smlouvě žalované nepředával. Po té se osobním vozem vydali k předmětné nemovitosti, kde proběhl rozhovor s nájemníky žalované. Následně svědek popisoval přípravy na prodej nemovitosti, komunikaci s právníkem žalované. Do nemovitosti poprvé vstoupil asi po třech měsících od první schůzky žalovanou, kdy převzal nemovitost od nájemníků žalované, průběžně kontroloval stav vyklizení nemovitosti a její připravenosti na prodej. Po nafocení nemovitosti se připravila inzerce nemovitosti a začala se nabízet. O nemovitost by zájem ( 21 poptávek), prohlídky se uskutečnily ve střech dnech, přišlo 10 zájemců, s ohledem na takový zájem, bylo rozhodnuto, že nemovitost půjde do aukce, kde byli aktivní 4 příhozci či, v aukci zvítězili manželé [jméno FO].

7. Pokud jde o cenu nemovitosti, svědek vycházel z částky inzerované a požadované žalovanou, tj. z částky 4 000 000Kč, cenové mapy ukazovaly přibližnou hodnotu nemovitosti ve výši 4 300 000Kč, kupní cenu tak tvořila částka 4 000 000 Kč provize výši 5% z této částky + 21% DPH, celkem tedy 4 242 000Kč. Cena byla odpovídající i po té, co se z nemovitosti odstěhovali nájemníci žalované, nebylo ji možné navýšit v průběhu trvání zprostředkovatelské smlouvy. Žalovaná měla být s kupní cenou spokojená, proti provizi nic nenamítala, nespokojená měla být až s výslednou cenou po uskutečnění aukce.

8. Svědek nevěděl, proč je ve smlouvě bod 5.1., to by se musel zeptat právníků, volné navýšení provize dle tohoto bodu se mu nestává, dnes se to již neděje, je to řešeno s aukční společností v rámci aukce. Nabídku pana [jméno FO] na prodej domu za původní cenu 4 242 000 000Kč odmítl. Nemovitost se nachází v záplavové zóně, neví jestli byla pojištěná, neptala se žalované a ni nájemců. Dostatečným předstihem dle bodu 12.1. smlouvy je míněn čas před samotným podpisem smlouvy, kdy si to lidi čtou. K bodu 9.3. smlouvy týkající se právních vad svědek uvedl, že není právník, že smlouvy neupravuje, neví jestli by mohl upravit smlouvu, pokud to klient v dané podobě smlouvu podepsat nechce, smlouvu pošle na právní oddělení, kde smlouvu podle požadavků upraví. Vyvalovací cena u aukce má vliv na cenu provize, kdy čím vyšší bude příhoz, tím vyšší bude provize, kdy provize činí 50% z navýšené ceny, žalované sděloval mechanismus vzniku provize aukční společnosti.

9. Svědkyně [jméno FO] v rámci svědecké výpovědi uvedla, že žalovaná nabízela k prodej svou nemovitost přes facebook, ozval se ji krom jiných zájemců i svědek [jméno FO], se kterým si sjednali schůzku, nabídla se, že by to mohlo být u ní doma, bylo to někdy před rokem v létě, bylo teplo, svědek [jméno FO] měl na sobě kraťasy a tričko, visačku žalobkyně neměl. Na schůzce se svědek [jméno FO] představil jen svým, jménem, to že je makléř na začátku neuvedl. Žalovaná nechtěla nemovitost prodávat prostřednictvím realitní kanceláře, před tím již dva makléře odmítla. Na schůzce svědkyně udělal všem kafe, žalovaná si se svědkem [jméno FO] povídala o ceně nemovitosti a problematických nájemnících žalované, svědkyně se sama se svědkem [jméno FO] bavila o svých psech, nic jiného se tam neprobíralo. Pak svědek [jméno FO] vytáhl tablet a řekl že je makléř. Na svědkyni působil svědek [jméno FO] důvěryhodně, tvrdil že žalované s nájemníky pomůže. Následně podal žalované tablet, na kterém nic nebylo, pouze tmavé okno na podpis, kam se žalovaná prstem podepsala. Svědek [jméno FO] žalované před podpisem smlouvu nepředčítal, nevysvětloval, mluvilo se jen o ceně, pak svědek spěchal se podívat na předmětnou nemovitost. Schůzka mohl trvat tak 30 minut než se dopovídalo a vypilo kafe, schůzka proběhla v klidu, svědek [jméno FO] nebyl nijak agresivní či útočný. Žalovaná schůzku po jejím skončení hodnotila jakou rychlou, že ji nikdo nic nevysvětlil, byla z toho špatná, to co podepsala, ji bylo nějak přeposláno. U nemovitosti, kam ji a žalovanou svědek [jméno FO] po skončení schůzky v bytě svědkyně odvezl svým autem, se svědek [jméno FO] bavil s nájemníky, nic se tam tehdy nedohodlo. Svědkyně dále popisovala průběh druhé schůzky mezi žalovanou a svědkem [jméno FO], která trvala pouze 10 minut, smlouva ji na této schůzce žádná předána nebyla, dále hovořila o předání klíčů od nemovitosti ze strany žalované svědkovi [jméno FO].

10. Žalovaná v rámci svého účastnického výslechu uvedla, že předmětnou nemovitost inzerovala k prodeji ( i s nájemníky) přes sociální sítě (facebook), ozvalo se jí 15 zájemců, z čehož dva byli makléři, které odmítla. Nemovitost sama koupila za 3,5 milionu Kč, tuto částku navýšila o 500 000Kč a nabízela ji za 4 miliony Kč, kdy tehdy neměla ponětí, za kolik může nemovitost prodat. Jako zájemce o koupi se též ozval svědek [jméno FO], dohodli si schůzku, která se dle nabídky svědkyně [jméno FO] uskutečnila v bytě této svědkyně dne 20.3.2023 mezi 11-12hod., svědek [jméno FO] se na ní dostavil šedým autem bez označení, byl oblečen do kraťasů a trička, když mělo být teplo. Na schůzce se bavili o jiných věcech jako o rodině, pejscích, zahrádce. Později svědek vytáhl table s logem MaM, kdy až v ten okamžik zjistila, že je svědek makléř žalobkyně. Bavili se následně o jejích nájemcích a protože svědek působil důvěryhodně, přistoupila na to, že nemovitost prodá žalobkyně a následně podepsala prázdný tablet prstem (podpis byl černou barvou na světlem podkladu), kdy nad tím nepřemýšlela. Tehdy si myslela, že svědek vyřeší její problém s nájemníky a nic za to nebude chtít. Smlouvu obdržela na svůj email (stejně tak i spoustu dalších dokumentů včetně nějakých reklam), který před tím dala svědkovi [jméno FO]. Smlouvu si četla na emailu, neví přesně kdy). Celou věc nyní během výslechu hodnotila tak, že ji svědek [jméno FO] v danou chvíli zneužil, nevěděla, co podepisuje, jednalo se o slabou chvíli. Nátlak však na ní vyvíjen nebyl. Svědek ji též před podpisem nepoučil o jejích právech spotřebitele, k nabízené službě ji nesdělil žádné informace, nepředal ji žádné listiny. Schůzka trvala 20-30minut, pak odjeli všichni společně k nemovitosti, kde se svědek [jméno FO] snažil s nájemníky řešit jejich vystěhování. Dále svědkyně popisovala průběh druhé schůzky uskutečněné u paní [jméno FO], která se týkala dohody o aukci kdy již nechtěla nic podepisovat, ale svědek [jméno FO] ji hrozil sankcemi, a „že by to bylo protiprávní“, proto to raději podepsala, svědek [jméno FO] pak spěchal na prohlídky 11. Dále svědkyně popisovala a další podpisy dokumentů, předání klíčů od nemovitosti svědkovi, vyklizování nemovitosti a ještě jednu schůzku se svědkem [jméno FO] u ní v práci, kde též něco podepsala, a že po tom na další výzvy již nereagovala, nic už nepodepisovala. S žalobkyní prodej nemovitosti nedokončila, neboť později zjistila, že nemovitost prodávají pod cenou, to, že bych měla platit provizi, zjistila až později, ale nevím, jakou měla platit částku. Nemovitost pak prodala za účasti jiné osoby za cenu 5 800 000 Kč, přičemž to bylo potom, co si zjistila na veřejných realitkách, že nemovitost má vyšší cenu, než 4 miliony Kč.

12. Při výslechu v související věci u zdejšího soudu sp.zn. 45 C 69/2024 svědek [jméno FO] líčil věc obdobně jako v této věci, jinak či navíc k věci uvedl, že času trvání první schůzky uváděl čas 30-45 min, nemovitost by zřejmě byla prodejná za 4 mil Kč i bez pomoci realitní kanceláře, ale problém byla přítomnost nájemníků v nemovitosti, kteří do nemovitosti vložili 1,2 – 1,3 mil. Kč, nemovitost též vyžadovala rekonstrukci dle odhadu svědka v hodnotě 2-3 mil Kč. On sám má pevně stanovenou provizi za prodej nemovitosti. Dále se svědek vyjadřoval k uzavření dohody o aukci a dalším skutečnostem, které nejsou pro posouzení sporu v této právní věci (8 C 15/2024) zásadní.

13. Žalovaná v související věci u zdejšího soudu sp.zn 45 C 69/2024 při svém účastnickém výslechu líčila věc obdobně jako v této věci, jinak či navíc k věci uvedla, že svědek [jméno FO] jí uvedl u všech smluv v omyl a ona nevěděla, co podepisuje. Následně po obdržení emailu s Dohodou o zprostředkování svědka [jméno FO] nepožádala a to ani následně, aby jí pojmy ve smlouvě, kterým nerozuměla, vysvětlil s tím, že sama dodala „že mu důvěřovala a že je blbá“. První schůzka s panem [jméno FO] u svědkyně [jméno FO] trvala asi 20 minut. Dále se žalovaná vyjadřovala k uzavření dohodě o aukci a dalším skutečnostem, které nejsou pro posouzení sporu v této právní věci (8 C 15/2024) zásadní.

14. Při výslechu v související věci u zdejšího soudu sp.zn. 45 C 69/2024 svědkyně [jméno FO] líčila věc obdobně jako v této věci, jinak či navíc k věci uvedla, že na první schůzce se žalovaná s panem [jméno FO] bavili pouze jen o nájemnících a o tom, jak je z domu tzv. dostat pryč, nebavili se o tom, služba pna [jméno FO] bude něco stát, o penězích se vůbec nemluvilo. Na první schůzce asi po 5 minutách vyšlo najevo že svědek [jméno FO] je makléř, když použil tablet a sám řekl, že je makléř. Dále se svědkyně vyjadřovala k uzavření dohodě o aukci a dalším skutečnostem, které nejsou pro posouzení sporu v této právní věci (8 C 15/2024) zásadní.

15. Soud dále pak ke sporným otázkám v dané věci z provedených důkazů (uvedených vždy v závorce) zjistil, dne 21.6.2023 vznikla mezi žalovanou a společností [právnická osoba] Dohoda o aukci, jejíž předmětem byl závazek společnosti jakožto provozovatele aukčního portálu pro elektronickou aukci nemovitostí, že poskytne žalované činnosti spočívající v uspořádání elektronické aukce Nemovitosti na Portálu, kdy bude sestaveno pořadí zájemců o Nemovitost dle výše nabídnutých kupních cen a žalovaná se zavázala zaplatit Společnosti za tyto činnosti odměnu, která se vypočítává z rozdílu mezi vyvolávací cenou a kupní cenou Nemovitosti sjednanou v kupní smlouvě nebo ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní a bude činit 50 % z rozdílu cen. Dokument je jejími účastníky podepsán elektronicky, za uvedenou společnost se podepsal svědek [jméno FO] (viz dohoda o aukci). Zájemci o koupi a současně výherci v aukci (manželé [jméno FO]) emailem vyzvali žalovanou dle č.l. 11.

2. Dohody o koupi nemovitosti k podpisu Kupní smlouvy, a to dne 8.8.2023 v 16.00 hodin na pobočce [právnická osoba] (viz email výzva k podpisu a výzva manželů [jméno FO]). Žalovaná byla před podáním žaloby dopisem zaslaným poštou i datovou schránkou vyzvána k úhradě žalované částky ( výzva k úhradě provize, předžalobní výzva, podací lístek, doručenka datové zprávy). žalované byl na její emailovou adresu [e-mail] od svědka [jméno FO] dne 20.3.2023 v čase 11:51:43 zaslán email s předmětem zprostředkovatelská dohoda k nabídce č. [číslo], který oznamoval žalované zaslání originálu zprostředkovatelské dohody k prodeji předmětného domu, který byl elektronicky podepsán biometrickým podpisem, v textu jsou dále uvedeny přílohy zaslané emailem a internetové odkazy na digisign.com (viz email na čl 27).

16. Dohoda o zprostředkování, jejíž obsah jej nesporný, byla podepsaná [datum] v 11.45h, neobsahuje žádné ustanovení o tom, že by předsmluvní informace mohly být ve smyslu ustanovení §1828, odst.1 o.z. sděleny v jiné textové podobě a že s tím žalovaná souhlasí (viz dohoda o zprostředkování).

17. Dle odhadu provedeného společností [právnická osoba] činí odhad ceny předmětné nemovitosti ke dni 20.3.2023 na základě srovnávaných nemovitostí 5 887 960 Kč (viz odhad [právnická osoba] na č.l. 28). Dle odhadu provedeného společnosti [právnická osoba] činí odhad ceny předmětné nemovitosti ke dni 20.3.2023 na základě srovnávaných nemovitostí 5 500 000 Kč (viz odhad [právnická osoba] na č.l. 37).

18. Listina nazvaná Souhlas s nabídkou - zakázkový list obsahuje údaje o užitné ploše předmětné nemovitosti, dále jsou zaškrtnuta políčka stav: velmi dobrý, vlastnictví: osobní vlastnictví, exekuce: ne, zástavní právo: ano, cenu a náklady 4 242 000 Kč, údaje o žalované včetně adresy, telefonního čísla a emailu, dokument je podepsán elektronicky s datem 20.3.2023 a časem 11:

44. Listina neobsahuje žádné ustanovení o tom, že by předsmluvní informace mohly být ve smyslu ustanovení §1828, odst.1 o.z. sděleny v jiné textové podobě a že s tím žalovaná souhlasí (viz Souhlas s nabídkou - zakázkový list).

19. Švedek [jméno FO] žalované prostřednictvím emailu žalovanou informoval, že nemovitost je inzerována na realitních portálech, emaily obsahují postup žalobkyně v realizaci prodeji a propagace předmětné nemovitosti, dále byla žalovaná informována o zájemcích o koupi, byl stanoven prohlídkový den na 20.6.2023 (viz emaily od žalobkyně ([jméno FO]) ze dne 18. 6. 2023, 19. 6. 2023 2x, 20. 6. 2023, 21. 6. 2023 2x, 22. 6. 2023 a 24. 3. 2023 na čl. 65 sv).

20. Obálka digisign obsahuje technické údaje o elektronickém podpisu pomocí služby digisign.org a kam byl zaslán a kdy, konkrétně se vztahuje k objednávce PENB – průkazu energetické náročnosti budovy (viz obálka – digisign.org k podpisu ze dne 17. 6. 2023 na čl. 66 SV )

21. V dohodě o finančním vypořádání ze dne 26.9.2023 si žalobkyně se zájemci manžely [jméno FO] upravila vypořádaní (vrácení) blokační úhrady ve výši 242 000 Kč, z důvodů vzniklých na straně žalované, která přestala jednat o podeji předmětné nemovitosti (viz dohoda o finančním vypořádání na čl. 66 SV). Svědek [jméno FO] 3x emailem dne 21.7., 31.7. a 14.8.2023 žádal žalovanou o součinnost pro kontrolu návrhu kupní smlouvy ( viz 3x email – s předmětem návrh kupní smlouvy na čl. 66 SV). Návrh kupní smlouvy a smlouva o úschově obsahuje ujednání o prodeji předmětné nemovitosti manželům [jméno FO], za účasti žalobkyně jakožto zprostředkovatele s kupní cenou 5 117 000Kč a provizí pro žalobkyni ve výši 242 000Kč, úschovu části kupní ceny dle čl. V měla provádět žalobkyně (viz kupní smlouva a smlouva o úschově na čl. 66 SV). Manželé [jméno FO] s dopisem ze dne 1.8.2023 informují žalovanou, že berou na vědomí její sdělení ze dne 17.7.2023 avšak deklarují stále připravenost k dokončení koupě předmětné nemovitosti (viz odpověď manželů [jméno FO] ze dne 1. 8. 2023 na čl. 66 SV)

22. Dopisem ze den 17.7.2023 zaslaným téhož dne žalovaná žalobkyni sděluje, že odstoupila od dohody o aukci, cítí se být uvedena v omyl, žalobkyně nejednala v její prospěch, ale ve prospěch její vyšší provize, kdy kupní cena byla stanovena vadně a příliš nízko (viz sdělení žalované ze dne 17. 7. 2023 a podací lístek ze dne 17. 7. 2023 na čl. 66 SV). Žalobkyně dopisem ze dne 31.8.2023 vyzvala žalovanou k součinnosti týkající se uzavření kupní smlouvy k předmětné nemovitosti na den 8.9.2023 a předání klíčů (viz výzva k poskytnutí součinnosti ze dne 31. 8. 2023 na čl. 66 SV)

23. Dle protokolu o předání klíčů podepsaného žalovanou a nájemcem [jméno FO] nájemce žalované dne 7.6.2023 předal klíče k předmětné nemovitosti (viz protokol o předání klíčů od nemovitosti ze dne 7. 6. 2023 na čl. 66 SV). Dle objednávky ze dne 17.6.2023 podepsané elektronicky žalovanou a svědkem [jméno FO] žalovaná u žalobkyně objednala obstarání průkazu energetické náročnosti budovy k předmětné nemovitosti (viz objednávka – průkaz energetické náročnosti budovy na čl. 66 SV)

24. Svědek [jméno FO] zřejmě SMS zprávou žádá žalovanou o schůzky, žalovaná to odmítá, trvá na odstoupení (viz screenshot telefonu – komunikace mezi žalovanou a svědkem [jméno FO] ze dne 15. 7. na čl. 66 SV)

25. Dle výpisu z banky má zájemce [jméno FO] disponibilní zůstatek na účtu ve výši 5189402,09 Kč (viz výpis od [právnická osoba] a. s. na čl. 66 SV) Dle screenshotu rezervační smlouva k nabídce si rezervační smlouvu , žádost o realitní smlouvu a LV [číslo] stáhli příjemci - manželé [jméno FO], žalovaná a svědek [jméno FO] (viz rezervační smlouva k nabídce č. [číslo] 3x na čl. 66 SV)

26. Dopisem ze dne 10.8.2023 byla žalovaná upozorněna na blížící se termín podpisu kupní smlouvy (viz upozornění na blížící se termín podpisu kupní smlouvy ze dne 10. 8. 2023 na čl. 66 SV).

27. Zájemci manželé [jméno FO] vyzvali žalovanou k podpisu kupní smlouvy dne 8.8.2023 na pobočce žalobkyně v [obec] (viz výzva manželů [jméno FO] ze dne 1.8.2023 na čl. 66 SV). Žalobkyně opakovaně vyzývala žalovanou k součinnosti - k podpisu kupní smlouvy a ke schůzce, současně žalovanou vyzývala k uhrazení provize za zprostředkování ve výši 242 000Kč a provize 437 500 Kč za provedení aukce (viz výzva žalobkyně ze dne 31. 8. 2023, výzva žalobkyně ze dne 17. 8. 2023, výzva žalobkyně ze dne 17. 7. 2023 na čl. 66 SV). Na facebooku byla žalobkyní předmětná nemovitost inzerována s fotografiemi a textem, že v podkroví je možné vybudovat další byt, vytápěno je plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva voda bojlerem, na zahradě jsou stromy a garáž dále je uváděna blízkost občanské vybavenosti a dostupnost okresních měst (kopie inzerátu žalobce zveřejněného na Facebooku na čl. 96 a 98)

28. Soud důkazy hodnotil podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti a též v souvislosti s nespornými skutečnostmi dle shodných či nerozporovaných tvrzení účastníků. Listinné důkazy v zásadě rozporovány nejsou, ze strany žalovaná je napadána pouze platnost uzavření smlouvy zprostředkování z pohledu zachování písemné formy a platnosti podpisu ( elektronického) a dále napadá jednání žalobkyně činěná v dané věci, která v souhrnu mají též způsobovat neplatnost této smlouvy. Žalovaná dále zpochybňuje výpověď svědka [jméno FO], že od počátku jednal jako makléř a že žalované vše řádně vysvětlil ohledně dohody o zprostředkování, prošel s ní tuto smlouvu v tabletu a že dál jednal v zájmu žalované pokud jde o stanovení nabídkové ceny nemovitosti a kolik bude činit provize za zprostředkování, zejména pokud nemovitost bude prodána v aukci. Naopak pokud jde výslechy svědků a žalované, žalobkyně zpochybňuje výpověď svědkyně [jméno FO] a účastnickou výpověď žalované, že žalovaná a svědkyně [jméno FO] nevěděly, že svědek [jméno FO] je makléř a že od počátku svého jednání s žalovanou nejednal jako makléř žalobkyně, teprve v průběhu se toto zjistilo a že by žalovaná podepsala prázdný tablet.

29. Soud po zhodnocení důkazů po skutkové stránce dospěl k závěrům, že svědkyně [jméno FO] a žalovaná vypovídaly pravdivě a že lze z jejich výpovědí vycházet u činit z nich níže uvedené skutkové závěry.

30. Svědkyně [Anonymizováno] spontánně líčila průběh celé schůzky, pokud jde o ty podstatné části její výpovědi, potvrdila, že žalovaná chtěla předmětnou nemovitost prodávat přímo, nikoliv prostřednictvím realitní kanceláře, když dva makléře reagující na její inzerát odmítla. Svědkyně potvrdila, že svědek se představil i na schůzce jen svým jménem, nebyl nijak označen jako makléř žalobkyně, rozhovor se vedl jen o ceně předmětné nemovitosti a problematických nájemnících žalované, sama svědkyně se svědkem [jméno FO] bavili o svých psech a zahrádce. Před podpisem prázdného tabletu, kde bylo tmavé okno na podpis, smlouva předčítána nebyla, nebylo nic vysvětlována. Svědek [jméno FO] měl působit důvěryhodně, že žalované pomůže s nájemníky. Schůzka proběhla v klidu, trvala asi 30 minut, svědek [jméno FO] spěchal, aby se mohla navštívit předmětná nemovitost. Druhá schůzka se Svědkem [jméno FO], kde byla podepisována dohoda o aukci, byla krátká, trvala 10-15 min, svědek žalovanou tlačil, aby podepsala, jinak by jí hrozil postih. Pokud jde o věrohodnost této svědkyně, soud neshledal žádné skutečnosti, které by snižovaly hodnověrnost její svědecké výpovědi, když není v žádném příbuzenském ani jiném obdobném poměru k účastníkům či jejich právním zástupcům ( svědkyně se znaly z práce, navštěvovaly se), ani žádný důvod, proč by svědkyně měla záměrně lhát, či svou výpověď zkreslovat, navíc byla poučena o důsledcích křivého svědectví. Výpověď svědkyně byla konzistentní, nestranná soud neshledal žádné rozpory v její výpovědi, shodně vypovídala i ve souběžné věci 45 C 69/2004, její výpověď korespondovala s tím co tvrdí ve věci žalovaná ( a následně i uvedla ve své účastnické výpovědi). Pokud svědkyně mluvila oblečení svědka [jméno FO], že měl kraťasy a tričko, nelze vyloučit se svědkyně v tomto ohledu mýlí, či to zaměňuje s některou s dalších schůzek, ale též nelze vyloučit že inkriminovaného dne bylo počasí i na takové oblečení (nebylo to předmětem dokazování), nicméně tuto skutečnost soud nevyhodnotil jako pádný důvod, proč by toto devalvovalo zbytek její výpovědi. Stejně tak se s vědkyně liší s žalovanou v tom, zda podepisované okno na tabletu bylo tmavé či světlé, což však není pro věc rozhodné. Soud tedy z její výpovědi učinil závěr, že žalobkyně ve věci jednající v zastoupení svědkem [jméno FO] žalované neposkytla potřebné údaje (předsmluvní informace) dle §1820 , odst.1 oz. a že žalovaná se na tabletu svědka [jméno FO] podepsala do kolonky podpis bez souvislosti s textem dohody o zprostředkování, , aniž by sama četla dohodu o zprostředkování, či jí tato dohoda byla Svědkem [jméno FO] vysvětlena.

31. Naopak u výpovědi svědka [jméno FO] soud nenabil dojmu, že by z ní mohl vycházet. Věrohodnost svědka je obecně snížena tím, že je smluvním partnerem žalobkyně z pozice jejího makléře, sám uvedl ve své výpovědi v souběžné věci, že má provizi za zprostředkován prodeje ( nepochybně se to vztahuje i na tuto věc) a lze předpokládat, pokud by žalobkyně v tomto sporu uspěla, žalovanou částku obdržela či vymohla, provize by mu byla vyplacena. Svědek je tedy zainteresován na výsledku dané právní věci. Žalobkyni jakožto podnikateli, kterou v realitních vztazích svědek zastupuje, plynou z pohledu práv spotřebitele a zákona o realitním zprostředkování povinnosti, jak má vystupovat vůči spotřebiteli. Pokud by svědek přiznal, že při kontaktu s žalovanou neuvedl, že je makléř a jedině tímto způsobem se dostal k žalované jako přímí zájemce o koupi, nepochybně by to mohlo mít dopad na jeho spolupráci s žalobkyní či postih pro samotnou žalobkyni. Svědek [jméno FO] se při svém výslechu prezentoval jako zkušený a oceňovaný makléř, což však nekoresponduje s tím, co soud po skutkové stránce zjistil. Dohoda o zprostředkování neobsahovala žádné informace týkající se právní závad a faktických závad, o kterých svědek dle výpovědi věděl již předem (nemovitost je v záplavové zóně) či se dozvěděl na schůzce (nemovitost je zatížena hypotékou a hlavně nájemní smlouvu). Toto by mělo být uvedeno v čl. 11 dohody, avšak zde nic uvedeno není, ani z inzerátu žalobkyně na Facebooku nic takového neplyne, přitom povinnost informovat zájemce o koupi informaci o právních či faktických závadách vyplývá z §12, odst. 1 zákona o realitním zprostředkování. Sám svědek hovořil o tom, že úpravy smlouvy dělat nemůže, to mohou jen právníci, obecně ví, že může některá ustanovení smlouvy doplnit.. V Souhlasu s nabídkou - zakázkovém listu je pak jen zaškrtnuto pouze políčko zástavní právo. Pokud svědek hovořil nutnosti rekonstrukce nemovitosti v řádu 2-3 miliony Kč, nekoresponduje to s tím, jak nemovitost byla prezentování např. na facebooku (viz inzerát na FB na čl 96), nic o tak významné rekonstrukci zde uvedeno není, u kolonky stavu v nabídkovém listu je pak uvedeno velmi dobrý. Taktéž nastavení nabídkové ceny na částku 4 000 000Kč + provize, kdy svědek převzal tuto cenu od žalované, nemovitost neviděl, nezměnil ji ani po vystěhování nájemců a poté co nemovitost viděl (prodávat nemovitosti s nájemníky či bez má nepochybně vliv na cenu), nekorespondovalo s povinnostmi žalobkyně dle §3,odst. 2, písm b) zákona o RZ a rozhodně neodpovídá jednání přinejmenším zkušeného makléře, kdy sám svědek zachování ceny obhajoval svůj postup tím, že navyšovat cenu nemovitosti po uzavřeni smlouvy o zprostředkování nejde, že by to byl „podvod“, či nefér jednání, o větu dříve však sám připouští, že cena může být jiná, až si nemovitost prohlédne. Výpověď svědka je tak soud hodnotí jako nepřesvědčivou a nekonzistentní, kdy svědek si i odporuje např. v uvedení času trvání první schůzky s žalovanou, kdy v tomto řízení uváděl, že schůzka trvala od 10 hod do 11:43, kdy byla podepsána smlouva, přičemž v souběžném řízení uváděl čas 30-45 min. Výpověď ve vztahu k rozhodným skutečnostem ve věci je v rozporu s výpovědí svědkyně [jméno FO] a účastnickou výpovědí žalované. To vše v souhrnu přesvědčilo soud, že z této výpovědi nemůže soud vycházet a opřít o ni své skutkové závěry.

32. Z účastnické výpovědi žalované, která by připuštěna za účelem zjištění, jak došlo k podpisu dohody o zprostředkovní a vyvrácení výpovědi svědka [jméno FO], zjistil, že žalovaná hodnověrně popsala průběh prvního jednání se svědkem [jméno FO] a co mu předcházelo, její výpověď lze též hodnotit jako konzistentní a specificky věrohodnou, byť obecně je její věrohodnost snížena tím, že je jako účastník řízení v pozici žalované zainteresována na výsledku daného sporu. Její výpověď se pak v rozhodných skutečnostech shoduje s výpovědí svědkyně [jméno FO]. Současně soud z její výpovědi nabyl přesvědčení, že v celém vztahu s žalobkyní, za kterou jednal svědek [jméno FO], působila velice naivně, nezkušeně a lehkomyslně. Žalovaná se v dané věci sama pustila do tak právně náročné věci, jako je prodej nemovitosti zatížený zástavním a nájemním právem, sama si bez potřebných znalostí stanoví kupní cenu, o svědkovi [jméno FO] si myslela, že ji pomůže s nájemníky a vše provede zdarma, podepíše se na tabletu, aniž by věděla, k čemu se zavazuje, nečte emaily (případně je čte z velkým časovým odstupem), podepisuje elektronicky další dokumenty, o kterých neví, jaké mají právní důsledky. Z provedených důkazů není zřejmé, jakou roli hrál ve věci její právní zástupce, o kterém se žalovaná a svědek [jméno FO] zmiňovali. I sama pak žalovaná o sobě uvedla že „svědkovi [jméno FO] důvěřovala a že je blbá“. Této naivity a důvěřivosti a pro žalovanou tíživou situaci ohledně své nemovitosti zatížené nájmem, kdy nájemci se nechtějí vystěhovat, neboť do její nemovitosti investovali, pak svědek [jméno FO] využil a žalovanou přesvědčil ke podepsání dohody o zprostředkování, ačkoliv před tím žalovaná nemovitost nechtěla prodávat prostřednictvím realitní kanceláře, kdy současně ji první kontaktu přes facebook a telefonu zatajil, že je makléř a nikoliv přímí zájemce o koupi její nemovitosti. Sama svědkyně vzhledem k těmto zjištěním by dle názoru nebyla schopna si v dané věci vymyslet tuto verzi, co předcházelo podpisu dohody o zprostředkování a jejímu samotnému podpisu. Soud tedy i z její výpovědi učinil stejný závěr, že žalobkyně ve věci jednající v zastoupení svědkem [jméno FO] žalované neposkytla potřebné údaje (předsmluvní informace) dle §1820 , odst.1 oz. a že žalovaná se na tabletu svědka [jméno FO] podepsala do kolonky podpis bez souvislosti s textem dohody o zprostředkování, , aniž by sama četla dohodu o zprostředkování či jí tato dohoda byla Svědkem [jméno FO] vysvětlena.

33. Soud, s ohledem na shora uvedené hodnocení svědeckých výpovědí a žalované, tedy vzal z výpovědi svědkyně [jméno FO] a žalované za své, že svědek [jméno FO] od počátku s žalovanou nejednal jako makléř žalobkyně, žalovaná toto zjistila teprve v průběhu první schůzky dne 20.3.2023, a to z tabletu svědka [jméno FO] označeného logem žalobkyně, žalované nebyly podány předsmluvní informace k dohodě o zprostředkování a obsah smlouvy, zejména výše provize a způsob prodeje (aukcí), vznik další provize za aukci jí též nebyl vysvětlen, žalovaná si před podepsáním dohody o zprostředkován tuto smlouvu v tabletu sama nečetla, dohodu jí nečetl ani svědek [jméno FO], žalovaná se na tabletu svědka [jméno FO] podepsala na prázdný displej do kolonky podpis bez souvislosti s textem dohody o zprostředkování. Následně po vyklizení ze strany nájemníků žalovaná nemovitost dovyklidila a předala klíče od nemovitosti svědkovi [jméno FO], aby mohl provádět prohlídky nemovitosti. Druhá schůzka se svědkem [jméno FO] uskutečněná opět v bytě svědkyně [jméno FO] dne 21.6.2023, kde byla podepisována dohoda o aukci, byla krátká, trvala 10-15 min, svědek žalovanou tlačil, aby dohodu podepsala, jinak jí měl hrozit postih, raději to proto podepsala, svědek [jméno FO] pak spěchal na prohlídky. Žalovaná se ještě jednou sešla se svědkem [jméno FO] u ní v práci, kde též něco podepsala. Později již na další výzvy k součinnosti ze strany svědka [jméno FO] či žalobkyně nereagovala, nic už nepodepisovala. S žalobkyní prodej nemovitosti nedokončila, neboť později zjistila, že nemovitost žalobkyně prodává pod cenou, to, že by měla platit provizi, zjistila až později, ale neví, jakou měla platit částku. Později si zjistila na veřejných realitkách, že nemovitost má vyšší cenu, než 4 miliony Kč, nemovitost pak prodala za účasti jiné osoby za cenu 5 800 000 Kč.

34. Soud dále musí konstatovat, že i kdyby nehodnotil výpovědi svědků a žalované tak, že vzal za své to, co uvedla svědkyně [jméno FO] a žalovaná a že neuvěřil svědkovi [jméno FO], pokud jde o poskytnutí předsmluvních informací žalované, existovaly by ve věci minimálně pochybnosti o tom, zda tyto údaje byla žalované poskytnuty či nikoliv. Za takové situace pak důkazní břemeno leží ve smyslu ustanovení § 1839 o.z na žalobkyni, aby poskytnutí předsmluvních informací prokázala.

35. O neprokázání této povinnosti byla žalobkyně též řádně poučena dle § 118a ost. 1 a 3 o.s.ř. při posledním ústním jednání, kdy žalobkyně jednak jako důkaz k prokázání poskytnutí předsmluvních informací uvedla výslech svědka [jméno FO], jehož výpovědi soud jednak neuvěřil, ale hlavně z výslechu svědka nevyplývá, že by žalované byly předsmluvní informace předloženy v písemné podobě, nebo že by souhlasila s jejich předložení v jiné podobě a současně žalobkyně sama uvádí, že předsmluvní informace byly žalované sděleny svědkem [jméno FO] ústně (nedostatek písemné formy). Ve věci byla též provedena k důkazu listina ze dne 20.3.2023 a časem 11:44 nazvaná Souhlas s nabídkou - zakázkový list, jejíž původ není znám, kdy z tvrzení účastníků ani z provedených výslechů svědků či žalované nevyplynulo, že by se žalovaná na první schůzce dne 20.3.2023 podepisovala na tablet 2x. Podstatné však je, že tato listina neobsahuje žádné ustanovení o tom, že by předsmluvní informace mohly být ve smyslu ustanovení §1828, odst. sděleny v jiné textové podobě a že s tím žalovaná souhlasí. Stejně tak takové ustanovení neobsahuje a ni předmětná dohoda o zprostředkování. I v tomto případě by tedy bylo možno učinit skutkový závěr, že žalobkyně ve věci jednající v zastoupení svědkem [jméno FO] žalované řádně neposkytla potřebné údaje (předsmluvní informace) k dohodě o zprostředkování a zejména ve stanovené písemné formě či v jiné textové podobě, se kterou by žalovaná souhlasila ve smyslu §1828 odst. 1 o.z. ve spojení s ustanovením §1820, odst.1 oz.

36. Pro úplnost soud dodává, že soud návrhy na provedení důkazů, a to výslechem svědka [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a dále listinného důkazu znaleckým posudkem č. [číslo] ze dne 16. 2. 2023 a dále vypracování znaleckého posudku z oboru kybernetiky zamítnul, a to z důvodů jejich nadbytečnosti. Výslechy navrhovaných svědků, tj. nájemníků žalované a vítězných zájemců o koupi nemovitosti v aukci, by k objasnění věci, pokud jde o relevantní skutkové okolnosti, nijak nepřispěly. Právní povaha elektronické podpisu žalované na tabletu nezůstala pro soud žádným způsobem sporná (viz dále právní hodnocení), proto předložený znalecký posudek z jiné právní věci a vypracování nového znaleckého posudku proto tuto věc byly taktéž zcela nadbytečné. Obdobně se se lze vyjádřit k případným dalším důkazních návrhům, o kterých soud konkrétně nerozhodl.

37. Při svém rozhodnutí pak soud vycházel z tohoto závěru o skutkovém stavu. Žalovaná jako vlastník předmětnou nemovitost inzerovala k prodeji ( i s nájemníky) přes sociální sítě (facebook), ozvalo se jí 15 zájemců, z čehož dva byli makléři, které odmítla. Nemovitost sama koupila za 3,5 milionu Kč, tuto částku navýšila o 500 000Kč a nabízela ji za 4 miliony Kč. Makléř žalobkyně (svědek [jméno FO]) zkontaktoval žalovanou prostřednictvím sociálních sítí, následně si telefonicky domluvili schůzku. Při první kontaktu ani při telefonickém hovoru s žalovanou se nepředstavil jako makléř žalobkyně.

38. První schůzka se uskutečnila dne 20. 3. 2023 v bytě svědkyně [jméno FO] na adrese [adresa], svědek [jméno FO] se představil i na schůzce jen svým jménem a příjmením, nebyl nijak označen jako makléř žalobkyně, rozhovor se vedl jen o ceně předmětné nemovitosti a problematických nájemnících žalované, sama svědkyně [jméno FO] se se svědkem [jméno FO] bavili o svých psech a zahrádce. Žalovaná zjistila, že svědek [jméno FO] je realitní makléř žalobkyně teprve v průběhu schůzky z tabletu svědka [jméno FO] označeného logem žalobkyně, po té co jej vyndal z tašky. Na žalovanou působil svědek důvěryhodně, věřila, že jí pomůže s problematickými nájemníky, kteří se nechtěli vystěhovat, proto nakonec souhlasila s tím, že nemovitost prodá žalobkyně.

39. Žalované nebyly podány žádné předsmluvní informace k dohodě o zprostředkování a jejím obsahu, zejména o výši provize a způsob prodeje nemovitosti (aukcí), vznik další provize za aukci jí též nebyl vysvětlen. Žalovaná se na tabletu svědka [jméno FO] v čase 11.45 podepsala do kolonky podpis bez souvislosti s textem dohody o zprostředkování, před podpisem žalovaná si sama nepřečetla dohodu o zprostředkování, nebyla ji ani čtena či vysvětlována ze strany svědka [jméno FO]. Schůzka trvala cca 20-30 min, svědek spěchal na obhlídku nemovitosti žalované, kde svědek jednal i s nájemníky žalované.

40. Ten den v čase 11.44 hod. vznikl ještě jeden dokument s připojením stejného elektronického podpisu (není zřejmé zda se žalovaná podepsala elektronicky jednou č dvakrát, či jedním podpisem byly podepsány oba dokumenty) na dokumentu nazvaný Souhlas s nabídkou - zakázkový list, který obsahuje údaje o užitné ploše předmětné nemovitosti, dále jsou zaškrtnutá políčka stav: velmi dobrý, vlastnictví: osobní vlastnictví, exekuce: ne, zástavní právo: ano, cena a náklady 4242000 Kč, údaje o žalované včetně telefonního čísla a emailu. Dokument neobsahuje žádné ustanovení o tom, že by předsmluvní informace mohly být ve smyslu ustanovení §1828, odst. 1 o.z. sděleny v jiné textové podobě a že s tím žalovaná souhlasí.

41. Následně žalovaná na svůj email [e-mail] obdržela odkaz na stažení dohody o výhradním zprostředkování ze dne 20.3.2023 v digitální podobě, která obsahuje její digitální podpis učiněný prostřednictvím tabletu.

42. V dohodě o výhradním zprostředkování ze dne [datum] mezi účastníky, kde žalobkyně je označena jako [právnická osoba] a žalovaná jako klient, byla sjednána kupní cena ve výši 4 242 000 Kč včetně provize, výše provize činí 5% + DPH. Dle bodu 2 smlouvy [právnická osoba] se zavazuje Klientovi obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o předmětnou nemovitost (budova č. p. [číslo popisné] (rodinný dům), na parcele č. [číslo], část obce [obec], v katastrálním území [obec], zapsaná na LV č. [číslo] Stavba bez č. p./č. ev (garáž), na parcele č. [číslo], v katastrálním území [obec], budova č. p. [číslo popisné] (rodinný dům), na parcele č. [číslo], část obce [obec], v katastrálním území [obec], parcela č. [číslo], v katastrálním území [obec], parcela č. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), v katastrálním území [obec], parcela č. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), v katastrálním území [obec], parcela č. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), v katastrálním území [obec], zapsaná parcela č. [číslo] (zahrada), v katastrálním území [obec] (dále jen předmětná nemovitost) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a Klient se za to zavazuje uhradit [právnická osoba] provizi. Splatnost provize není vázána na uzavření Smlouvy. [právnická osoba] může být činná i pro zájemce a nechat se zastupovat svými obchodními zástupci (makléři). Dle bodu 5.1 smlouvy: Pokud bude kupní cena ve Smlouvě vyšší než v čl. 4 Dohody, provize [právnická osoba] bude navýšena o 50 % rozdílu mezi kupní cenou sjednanou ve Smlouvě a kupní cenou dle čl. 4 Dohody. To neplatí, pokud bude uzavřena dohoda o aukci mezi Klientem a společností [právnická osoba] a na základě úspěšné elektronické aukce Nemovitosti, kterou realizuje [právnická osoba], dojde k navýšení kupní ceny ve Smlouvě. Dle bodu 5.2 smlouvy [právnická osoba] vznikne nárok na provizi, i když bude Smlouva uzavřena do 1 roku po skončení Dohody, pokud bude uzavřena mezi Klientem a zájemcem opatřeným [právnická osoba] (např. na základě protokolu o prohlídce, emailu atd.) či jeho osobou blízkou, resp. osobou jednající za zájemce (např. člen orgánu právnické osoby) či osobou jinak se zájemcem spřízněnou. Dle bodu 7.1 smlouvy má [právnická osoba] povinnost doporučení kupní ceny na základě monitorování realitního trhu a inzerce nemovitosti na webových stránkách [právnická osoba] a dalších inzertních serverech. Dle bodu 12.1 smlouvy klient měl možnost navrhnout úpravy a doplnění Dohody a seznámil se s ní v dostatečném předstihu před jejím podpisem. Smlouva neobsahuje žádné ustanovení o tom, že by předsmluvní informace mohly být ve smyslu ustanovení §1828, odst. 1 o.z. sděleny v jiné textové podobě a že s tím žalovaná souhlasí.

43. Nabídkovou cenu ve výši 4 000 000 Kč, za kterou byla předmětná nemovitost žalobkyní nabízena s připojením provize 242 000Kč pro žalobkyni, byla stanovena svědkem [jméno FO]. Předmětná nemovitost měla dle odhadu jiných realitních kanceláří cenu vyšší, a to v rozmezí 5 500 000 - 5887960 Kč 44. Následně svědek [jméno FO] jednal s nájemníky, podařilo se s nimi domluvit vyklizení předmětné nemovitosti, nájemníci žalované nemovitost včetně klíčů předali dne 7.6.2023. Potom byla nemovitost dovyklizena a připravována na prodej. Svědek [jméno FO] prostřednictvím emailů ze dne 24. 3. 202318. 6. 2023, 19. 6. 2023 2x, 20. 6. 2023, 21. 6. 2023 a 22. 6. 2023 žalovanou informoval, že nemovitost je inzerována na realitních portálech, emaily obsahují postup žalobkyně v realizaci prodeji a propagace předmětné nemovitosti.

45. Na facebooku byla žalobkyní předmětná nemovitost inzerována s fotografiemi a textem, že v podkroví je možné vybudovat další byt, vytápěno je plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva voda bojlerem, na zahradě jsou stromy a garáž dále je uváděna blízkost občanské vybavenosti a dostupnost okresních měst, v inzerátu nejsou uváděny žádné právní či faktické závady v podobě zatížení nemovitosti zástavním a nájemním právem, že se nachází v záplavové zóně a že vyžaduje rekonstrukci.

46. Dne 17.6.20223 si žalovaná objednala u žalobkyně obstarání průkazu energetické náročnosti budovy k předmětné nemovitosti, žádost opět podepsala elektronicky. Prohlídky nemovitosti se uskutečnily ve dnech 20-22.6.2023.

47. Dne 21.6.2023 se konala další schůzka v bytě svědkyně [jméno FO] se svědkem [jméno FO] která trvala 10-15 min, svědek na žalovanou naléhal, aby dohodu podepsala, jinak jí měl hrozit postih, žalovaná to raději podepsala, a to opět elektronicky na tabletu svědka, svědek [jméno FO] pak spěchal na prohlídky. Toho dne takto byla podepsána dohoda o aukci.

48. Dohoda o aukci ze dne 21.6.2023, obsahuje závazek společnosti [právnická osoba] jakožto provozovatele aukčního portálu pro elektronickou aukci nemovitostí, že poskytne žalované činnosti spočívající v uspořádání elektronické aukce Nemovitosti na Portálu, kdy bude sestaveno pořadí zájemců o Nemovitost dle výše nabídnutých kupních cen a žalovaná se zavázala zaplatit Společnosti za tyto činnosti odměnu, která se vypočítává z rozdílu mezi vyvolávací cenou a kupní cenou Nemovitosti sjednanou v kupní smlouvě nebo ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní a bude činit 50 % z rozdílu cen. Dokument je jejími účastníky podepsán elektronicky, za uvedenou společnost se podepsal svědek [jméno FO].

49. Aukční portál uskutečnil aukci o nemovitost žalované, kdy vyvolávací cena byla totožná se sjednanou v dohodě o zprostředkování 4 242 000 Kč, stanovil ji svědek [jméno FO], aukce se pak účastnil i pan [jméno FO], který učinil nejvyšší příhoz na finální částku ve výši 5 117 000 Kč. Provize za provedení aukce činila dle dohody o aukci ze dne 21.6.2023 pak činila 437 500 Kč.

50. Dopisem ze den 17.7.2023 zaslaným téhož dne žalovaná žalobkyni sděluje, že odstoupila od dohody o aukci, cítí se být uvedena v omyl, kdy žalobkyně nejednala v její prospěch, ale ve prospěch její vyšší provize, kdy kupní cena byla stanovena vadně a příliš nízko.

51. Svědek [jméno FO] 3x emailem dne 21.7., 31.7. a 14.8.2023 žádal žalovanou o součinnost pro kontrolu návrhu kupní smlouvy. Manželé [jméno FO] dopisem ze dne 1.8.2023 informují žalovanou, že berou na vědomí její sdělení ze dne 17.7.2023, avšak deklarují stále připravenost k dokončení koupě předmětné nemovitosti.

52. Žalobkyně připravila návrh kupní smlouvy a smlouva o úschově obsahuje ujednání o prodeji předmětné nemovitosti manželům [jméno FO], za účasti žalobkyně jakožto zprostředkovatele s kupní cenou 5 117 000Kč a provizí pro žalobkyni ve výši 242 000 Kč, úschovu části kupní ceny dle čl. V měla provádět žalobkyně.

53. Žalobkyně dopisem ze dne 17.7.2023 vyzvala žalovanou k uhrazení provize za zprostředkování ve výši 242 000 Kč a provize 437 500 Kč za provedení aukce. Zájemci manželé [jméno FO] vyzvali žalovanou k podpisu kupní smlouvy dne 8.8.2023 na pobočce žalobkyně v [obec]. Dalšími výzvami byla žalována vyzývána k součinnosti a byla upozorňována na blížící se termín podpisu kupní smlouvy (výzvy ze dne 10.8., 17. 8.) Dále žalobkyně dopisem ze dne 31.8.2023 vyzvala žalovanou k součinnosti týkající se uzavření kupní smlouvy k předmětné nemovitosti na den 8.9.2023 a předání klíčů.

54. Žalovaná již na uvedené výzvy nereagovala, nic už nepodepisovala. S žalobkyní prodej nemovitosti nedokončila, neboť později zjistila, že nemovitost žalobkyně prodává pod cenou, že její nemovitost má vyšší cenu, než 4 miliony Kč, nemovitost pak později prodala za účasti jiné osoby za cenu 5 800 000 Kč.

55. Dohodou o finančním vypořádání ze dne 26.9.2023 si žalobkyně se zájemci manžely [jméno FO] upravuje vypořádání (vrácení) blokační úhrady ve výši 242 000 Kč, z důvodů vzniklých na straně žalované, která přestala jednat o prodeji předmětné nemovitosti.

56. Žalovaná na žalovanou částku 242 000 Kč žalobkyni doposud neuhradila.

57. Po právní stránce soud posoudil výše uvedené skutkové závěry podle níže uvedených ustanovení občanského zákoníku a zákona o realitním zprostředkování a dospěl k závěru, předmětnou dohodu o zprostředkování je nutné z několika důvodu hodnotit jako neplatnou, proto žalobkyni nemohl vzniknout nárok na dohodnutou provizi.

58. Pokud jde obecně o platnost elektronického podpisu, tak elektronické podpisy lze plnohodnotně užívat pro uzavírání právních jednání a to na základě čl. 3, bodu 10 a 25 nařízení Evropské unie eIDAS (Nařízení Evropské unie č. 910/2014 o elektronické identifikaci a důvěryhodných službách pro elektronické transakce na vnitřním evropském trhu), přičemž platformy, které umožňují vytváření elektronických podpisů v souladu s legislativními požadavky jsou například Blocknify nebo Docusign, v daném případě pak byla použita při podepisování dokumentů ze strany žalované platforma DigiSign.org. V české právní má tento elektronický podpis oporu v ustanovení §562, odst. 1 o.z. a ustanovení §7 z .č. 297/2016 Sb. o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce. Jde o prostý elektronický podpis, který slouží k podepisování, k identifikaci podepisující osoby slouží elektronická identifikace. V dané věci není sporu, že žalovaná se na tabletu podepsal a následně obdržela na email dokument - dohodu o zprostředkování, kde byl připojen její prostý elektronický podpis. Není tedy důvod bez dalšího podpis učiněný žalovanou posuzovat jako neplatný, přičemž podpis žalované připojený na dokumentu v elektronické podobě požadavek písemné formy smlouvy dle §9 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování dle názoru soud naplňuje. Soud však v daném případě dovodil nedostatek vůle na straně žalované se takovýmto podpisem smluvně zavázat k právům povinnostem, které byly předmětem dohody o zprostředkování. Ve smyslu ustanovení §556 o.z. je třeba zkoumat vůli účastníků, jaká byla při jejich právních jednání, konkrétně jejich vzniku. V daném případě soud po skutkové stránce uzavřel, žalovaná se svědkem [jméno FO] vedli rozhovor jen o ceně předmětné nemovitosti a problematických nájemnících žalované, na žalovanou svědek působil důvěryhodně, věřila mu, proto podepsala i prázdný tablet, když před tím ji nebyly podány žádné předsmluvní informace k dohodě o zprostředkování a jejím obsahu, zejména výše provize a způsob prodeje (aukcí), vznik další provize za aukci jí též nebyl vysvětlen, před podpisem žalovaná si sama nepřečetla dohodu o zprostředkování, nebyla ji ani čtena či vysvětlována ze strany svědka [jméno FO]. Takovéto jednání lez přirovnat k tomu, jako by žalovaná podepsala prázdný list papíru v kolonce pro podpis, ostatní listy papír se smlouvou by ji nebyly předloženy a ni by neznala jejich obsah. Za této situace pak soud dovodil, že žalovaná se nepodepsala s úmyslem se zavázat k obsahu zprostředkovatelské smlouvy, jednala tedy v omylu ve smyslu § 583 a 584 o.z. a je proto nutné uzavřít, že smlouva platně uzavřena nebyla.

59. Soud si je vědom, že tento závěr ve vztahu k neplatnosti elektronického podpisu není podpořen judikaturními závěry, proto v dané věci prováděl širší dokazování i ve vztahu k dalším okolnostem uzavírání smluvního vztahu a jeho průběhu a dovodil i další důvody neplatnosti dohody o zprostředkování.

60. Dohoda o zprostředkování je dále neplatná pro porušení povinností ze strany žalobkyně, jakožto podnikatele, ve vztahu k žalované, jakožto spotřebitelce, kdy žalované před uzavřením smlouvy, dohody o zprostředkování nebyly poskytnuty povinné předsmluvní informace o uzavírané smlouvě, tj. o dohodě o zprostředkování a jejím obsahu.

61. V dané věci byla předmětná dohoda o zprostředkování, která po právní stránce má povahu smlouvy o zprostředkování ve smyslu ustanovení §2445 o.z. a smlouvy o realitním zprostředkování dle §2, písm. c) a §9 a §10 zákona č. 39/2020 Sb o realitním zprostředkování, byla uzavřena mezi žalobcem jakožto podnikatelem při jeho podnikatelské činnosti a žalovanou jakožto spotřebitelem. Práva a povinnosti v závazcích ze smluv uzavíraných se spotřebitele jsou pak upraveny v oddíle čtvrtém občanského zákoníku. Dle ustanovení § 1820 o.z. podnikatel sdělí spotřebiteli v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy zejména údaje o své totožnosti, celkovou cenu, údaj, že spotřebitel nemá právo odstoupit od smlouvy. Dle ustanovení § 1828 odst. 1 o.z. sjednává-li se smlouva mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání za současné fyzické přítomnosti podnikatele a spotřebitele, poskytne podnikatel spotřebiteli čitelně údaje podle § 1820 odst. 1 na listině; v jiné textové podobě jen tehdy, pokud s tím spotřebitel souhlasí. Dle ustanovení § 1828 odst. 3 o.z. stanoví, že podnikatel vydá spotřebiteli vyhotovení smlouvy nebo potvrzení o uzavřené smlouvě na listině; v jiné textové podobě jen tehdy, pokud s tím spotřebitel souhlasí. Dle ust. § 1839 o.z. platí, že v případě pochybností musí podnikatel prokázat, že sdělil spotřebiteli údaje, které je povinen sdělit podle pododdílu (§ 1820 a násl.). Předsmluvní informace musí tedy podnikatel sdělit spotřebiteli v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy nebo předtím, než spotřebitel učiní závaznou nabídku, tj. před okamžikem, kdy přijetí nabídky nabude účinnosti (§ 1745 o.z.). V dostatečném předstihu znamená poskytnout spotřebiteli dostatečný čas na to, aby si mohl předsmluvní informace přečíst, zorientovat se v nich a svobodně a vážně se rozhodnout, zda následně smlouvu s podnikatelem uzavře či nikoliv. Toto v daném případě splněno nebylo. Soud po skutkové stránce uzavřel, že žalované žádné předsmluvní informace sděleny nebyly (viz odst. 33 a 39 odůvodnění). Sama žalobkyně pak pouze tvrdila, že žalované byly tyto informace sděleny ústně svědkem [jméno FO], což je v rozporu s ustanovení §1828, odst. 1 o.z., kdy takové informace musí být předloženy na listině, nebo v elektronické podobě, pokud by s tím žalovaná souhlasila (viz závěry v odst. 34 a 35 odůvodnění).

62. Následkem nesplnění informační povinnosti žalobkyně ve vztahu k žalované pak ve spojení s právními závěry týkající se podpisu smlouvy ( viz odst. 58 odůvodnění) vedou k neplatnosti následného právního jednání, tedy v daném případě dohody o zprostředkování, a to z důvodu jeho zdánlivosti dle § 551 o.z. a omylu dle § 583 o.z.

63. Soud dále dospěl k závěru, že porušení informační povinnosti ve spojením s dalším nepřípustným jednáním žalobkyně vedou též k neplatnosti dohody o zprostředkování, kdy u žalobkyně je nutné takové jednání považovat za rozporné s dobrými mravy dle § 580 o.z.

64. Dle ustanovení §580 o.z. se za neplatné právní jednání považuje , které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Dle ustanovení § 1796 o.z. je neplatná smlouva i tehdy, pokud při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

65. Soud posuzoval jednání žalobkyně, jak k nim dospěl ve svých skutkových závěrech, především ve vzájemných souvislostech a nikoliv jen izolovaně a jako celek tato jednání od počátku od prvního kontaktu s žalovanou do provedení aukce její nemovitosti a přípravy kupní smlouvy pro jejich charakter jednání či jich rozpor se zákonem, považuje za nemravné s prvky i lichvy.

66. Žalobkyně, jako podnikatel v realitách, má především hájit zájmy svého klienta, s nímž se zavázala, že mu zprostředkuje prodej jeho nemovitosti, nepochybně má jednat též poctivě. To vyplývá nejen ze smyslu zákona realitním zprostředkování, ale i z obecných ustanovení o smlouvy o zprostředkování z obecních ustanovení jednání podnikatele vůči spotřebiteli. Svědek [jméno FO] se ve věci od počátečního kontaktu neprezentoval jako makléř žalobkyně, nýbrž jako vážný zájemce o koupi. V tomto duchu svědek [jméno FO] pokračoval i na první schůzce, když se tak vloudil do přítomnosti žalované, která by s ním jinak nejednala, neboť již předtím dva makléře, kteří reagovali na její inzerci, odmítla. Teprve na schůzce se svědek přiznal že je makléř, respektive to vyplynulo po té, co vyndal tablet s logem žalobkyně. Žalovaná si v dané věci počínala velmi lehkomyslně a naivně, sama se pustila do prodeje nemovitosti s právními a faktickými závadami, na schůzce ji svědek přesvědčil, že je schopný jí pomoci zejména s problematickými nájemci, proto přistoupila na prodej prostřednictví žalobkyně. Svědek této lehkomyslnosti a naivnosti a dále důvěřivosti v něj a pro žalovanou tíživé situace ohledně své nemovitosti zatížené nájmem, kdy nájemci se nechtěli vystěhovat, využil a bez toho aniž by vysvětlil, co bude obsahem podepisované smlouvy, a bez sdělení předsmluvních informací, si žalovanou zavázal předmětnou dohodou o zprostředkování, která se pod tíhou těchto okolností podepsala bez vědomosti o tom, k čemu se zavazuje. Nelze též odhlédnout od toho, že schůzky s žalovanou byla v zásadě velmi krátké, první trvala 20-30 minu, druhá z dopadem na výši provize za aukci ve výši 437 500Kč (viz dále) pak trvala 10-15 min, třetí užalované v práci, přičemž žalovaná vzhledem ke způsobu uzavírání smluv ( elektronicky ze zasláním smlouvy na email) neměla přehled a kontrolu nad tím, co vlastně podepisuje a k čemu se zavazuje.

67. Dále pak svědek [jméno FO], ačkoliv se při svém výslechu prezentoval jako zkušený a oceňovaný makléř, do dohody o zprostředkování ani dokumenty nazvaného Souhlas s nabídkou - zakázkový list neuvedl informace týkající se právní závad a faktických závad, o kterých svědek dle výpovědi věděl již předem (nemovitost je v záplavové zóně, nutnost rekonstrukce ), či se dozvěděl na schůzce ( zatíženost nájmem a zástavním právem). Toto by mělo být uvedeno v čl. 11 dohody o zprostředkování, Souhlasu s nabídkou i v inzerátu na facebooku, avšak zde nic uvedeno nebylo, přitom povinnost informovat zájemce o koupi informaci o právních či faktických závadách jako zakotvena dle § 12, odst. zákona o RZ, které tím bylo porušeno. Pochybení spočívající v neuvedeních takových informací při jednání o koupi (zejména těch faktických vad, kdy právní vady odpadly – nájem a zástava je řešena v kupní smlouvě) pak nesvědčí o práci profesionála v realitní činnosti, který jedná v zájmu svého klienta, kdy po uzavření smlouvy se zájemcem mohl žalované nepochybně vzniknout odpovědnostní vztah pokud, by kujícími byly závady zatajeny a ty se nějakým způsobem později projevily.

68. Obdobně výše uvedené platí i pokud jde o stanovení nabídkové ceny, kdy by měl být hájen zájem klienta na maximální zisk z prodeje, avšak nikoliv na úkor provize. Svědek [jméno FO] bez dalšího převzal nabídkovou kupní cenu ve výši 4 000 000Kč, kterou žalovaná bez nějakého šetření trhu či doporučení stanovila tak, že nemovitost sama koupila za 3,5 milionu Kč, tuto částku navýšila o 500 000Kč a nabízela ji za 4 miliony Kč, kdy jak sama uvedla, neměla ponětí, za kolik může nemovitost prodat. K této částce svědek přičetl pouze provizi 242 000Kč, a to bez toho, aniž by nemovitost fakticky viděl. To podstatné je, že nabídkovou cenu nezměnil ani po vystěhování nájemců a poté co nemovitost viděl (prodávat nemovitosti s nájemníky či bez má nepochybně vliv na cenu) a po té, co zjistil, jaký zájem o nemovitost je, kdy takové jednání není v souladu s povinnostmi žalobkyně dle §3,odst. 2, písm. b) zákona o realitním zprostředkování a rozhodně neodpovídá jednání solidního zprostředkovatele, podnikatele na trhu s realitami. Žalobkyně pak prostřednictvím svědka [jméno FO] vnutí žalované podepsat dohodu aukci, v níž je záměrně ponechána stále pořád stejná cena, neboť provize aukční společnosti pak činí 50% z rozdílu této ceny a ceny, za kterou bude nemovitost vydražena. To že byla nabídková cena podhodnocena, se záhy ukázalo ve výši nejvyššího příhozu v aukci ve výši 5 117 000Kč a kupní ceně, za kterou žalovaná nakonec nemovitost prodala ( 5 800 000Kč), současně i doložená odborná vyjádření k ceně nemovitosti ukazují, že cena nemovitosti v rozhodné době činila 5 500 000 - 5 887 960 Kč.

69. Výsledkem takové ho jednání žalobkyně je pak provize, která činí 242 000Kč + 437 500 Kč, tj. 679 500Kč. Provizi aukční společnosti je též nutné zohledňovat, byť jde o jiný subjekt, než žalobkyně, avšak jde o subjekt nepochybně spřízněný s žalobkyní, když jej v dohodě aukci zastupoval makléř žalobkyně, přičemž dohoda o zprostředkování aukci předvídá. Provize tak činí 13,2 % z výsledné ceny, za kterou chtěla žalobkyně prodávat předmětnou nemovitost zájemcům, přičemž běžná odměna za zprostředkování činí 2-3% z prodejní ceny. Taktéž nelze odhlédnou od skutečnosti, že návrh kupní smlouvy v sobě zahrnoval i úschovu části kupní ceny, kterou však dle názoru soudu realitní zprostředkovatel provádět nesmí, pokud jej sám klient o to nepožádá v písemné formě na samostatné listině ( srovnej např. komentář k ustanovení § 4, odst. 1 a 2 zákona o realitním zprostředkování). Z úschovy, pokud by měla trvat několik týdnů či měsíců, žalobkyni samozřejmě vznikají další výhody v podobě úroků z úschovy.

70. Lze tedy uzavřít, že zejména vzhledem k okolnostem vzniku a povaze shora uvedených jednání a protiprávnosti u některých jednání, je celkové jednání žalobkyně nutné považovat za rozporné s dobrými mravy ve smyslu ustanovení 580 o.z. s prvky lichvy ve smyslu ustanovení 1796 o.z., když žalobkyně prostřednictvím svědka [jméno FO] využila nezkušenosti a lehkomyslnosti žalované a nechala si slíbit plnění v podobě provize dosahující 13% z kupní ceny.

71. Soud má pak též za to, že logicky, uceleně a v právu rozumně shora vyložil důvody svého rozhodnutí, přičemž není třeba vyvracet jednotlivě vznesené argumenty žalobkyní v průběhu řízení, přičemž důvody, proč nevyslyšel její argumentaci, lze vyčíst ze shora uvedeného odůvodnění.

72. Ze všech uvedených důvodů proto žalobkyni, která neplanost smlouvy způsobila, právo na provizi za prostředkování ve smyslu ustanovení § 579, odst. 1 o.z. nevzniklo a žaloba tak musela být v celém rozsahu zamítnuta.

73. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 77 776,16 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 9 680 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 242 000 Kč sestávající z částky 9 300 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 8 277,82 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 24. 9. 2024 (vozem Volkswagen Gofl Plus, r.z. [SPZ]) náhrada 3 121,91 Kč za 290 ujetých km ( [anonymizováno] - zpět)v částce 2 321,91 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,3 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 800 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 19. 11. 2024 (vozem Volkswagen Gofl Plus, r.z. [SPZ]) náhrada 3 121,91 Kč za 290 ujetých km ( [anonymizováno] - zpět) v částce 2 321,91 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,3 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 800 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 30. 4. 2024 (vlakem [anonymizováno] - zpět) náhrada 2 034 Kč za cestovné v částce 534 Kč (vlakem [anonymizováno] - zpět) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 15 × 30 minut v částce 1 500 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 56 277,82 Kč ve výši 11 818,34 Kč.

74. Soud žalované nepřiznal náklady za sepis vyjádření ze dne 20.5.2024 a 1.11.2024. Úkon žalované spočívající v doplnění vyjádření nelze považovat za účelně vynaložený, neboť vyjádření mělo být z pohledu sdělení všech relevantních skutečností úplné již v jeho podobě ze dne 22.4.2024, soud dal pouze možnost doplnit účastníkům svá tvrzení a důkazy v pozdější koncentrační lhůtě, argumentace v něm, krom doplněných skutkových tvrzení, se pak neliší od prvního vyjádření žalované ve věci. Ze stejného důvodu soud nepřiznal žalované i náklady za další vyjádření žalované, kdy žalovaná měla pouze zdůvodnit navrhovaný účastnický výslech, to že k tomu připojila shrnutí a další argumentaci, nelze posoudit za účelně vynaložený úkon, za který by ji náležela odměna.