46 C 203/2024 - 419

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudkyní Mgr. Kateřinou Mlčochovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], [Anonymizováno] [Datum narození žalobce] [Jméno advokáta A] [Anonymizováno] [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované]., [Adresa žalované] [Adresa advokáta B] o zaplacení 1 055 150 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 1 055 150 Kč[Anonymizováno]spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 3 000 Kč od 18. 10. 2024 do zaplacení a s úrokem 12,75 % ročně z částky 999 150 Kč od 22. 10. 2024 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení 195 679,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Žalobce se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne 25. 10. 2024 domáhal po žalované zaplacení 1 055 150 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 3 000 Kč od 18. 10. 2024 do zaplacení a s úrokem 12,75 % ročně z částky 999 150 Kč od 22. 10. 2024 do zaplacení. Žalobce uvedl, že s žalovanou uzavřel dne 24. 7. 2024 kupní smlouvu, na základě které žalobce od žalované nabyl bytovou jednotku č. [Anonymizováno], [adresa] (dále jen „byt“) a spoluvlastnický podíl o velikosti [adresa] (bytový dům), vše zapsáno v katastrálním území [adresa], obec [adresa], část obce [adresa] u [právnická osoba] [Anonymizováno], [adresa] (dále jen „předmět koupě“). S vlastnictvím bytu je spojeno výlučné užívání sklepní kóje v [Anonymizováno] (dále jen „sklepní kóje“). Vlastnické právo bylo do katastru nemovitostí zapsáno dne 19. 8. 2024. V čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy se žalovaná zavázala předat předmět koupě žalobci do 10 pracovních dnů ode dne zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch žalobce. Za pozdní předání byla stanovena smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za každý den zpoždění. Předmět koupě tak měl být žalobci předán nejpozději ke dni 2. 9. 2024. Jelikož tak žalovaná neučinila, je od 3. 9. 2024 v prodlení. Žalobce vyzval žalovanou k předání předmětu koupě dne 3. 10. 2024. Žalovaná si výzvu převzala dne 8. 10. 2024. Dne 11. 10. 2024 se účastníci řízení sešli k předání předmětu koupě, avšak do dne podání tohoto návrhu nepředala žalovaná žalobci sklepní kóji a neumožnila žalobci její užívání. Ke dni podání žaloby je tak žalovaná v prodlení s předáním 53 dní, proto žalobce požaduje smluvní pokutu ve výši 53 000 Kč. Dále se žalobce domáhal zaplacení 3 000 Kč. Tato částka je složena z částky 1 000 Kč, tj. polovina správního poplatku za vklad vlastnického práva žalobce k předmětu koupě do katastru nemovitostí (správní poplatek v celé výši činí 2 000 Kč), který se účastníci zavázali uhradit rovným dílem dle ujednání obsaženého v čl. 8 odst. 7 kupní smlouvy, a z částky 2 000 Kč, tj. správní poplatek za vymazání zástavního práva k předmětu koupě, které se zavázala vymazat žalovaná dle čl. 8 odst. 5 kupní smlouvy. Žalovaná k vydání bezdůvodného obohacení byla vyzvána výzvou ze dne 3. 10. 2024, přičemž jí k zaplacení byla stanovena lhůta tří dnů od doručení výzvy: K doručení došlo dne 14. 10. 2024. Za poslední žalobce po žalované požaduje bezdůvodné obohacení ve formě vrácení rezervačního poplatku. Žalobce s žalovanou uzavřel dne 28. 5. 2024 rezervační smlouvu na bytovou jednotku č. [hodnota], jehož součástí je stavba [adresa] (bytový dům) a spoluvlastnický podíl o velikosti [Anonymizováno] [hodnota], jehož součástí je stavba [adresa] (bytový dům), vše zapsáno v katastrálním území [adresa], obec [adresa], část obce [adresa] u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] [adresa] (dále jen „předmět rezervace“). Dne 28. 5. 2024 uhradil žalobce rezervační poplatek ve výši 999 150 Kč. Následně byly k rezervační smlouvě uzavírány dodatky (písemně, ústně i konkludentně). Dne 9. 10. 2024 sdělila žalobci [právnická osoba]., že mu neumožní čerpat úvěr dle požadavků žalované. V čl. 5 odst. 8 rezervační smlouvy bylo uvedeno, že pokud žalobci nebude poskytnut úvěr může od smlouvy odstoupit a smluvní strany si vrátí poskytnuté plnění, přičemž ani jedné ze smluvních stran nevznikne nárok na smluvní pokutu ani náhradu škody. Dle žalobce si žalovaná vymínila u jistotního účtu takové požadavky, které banka nebyla schopna splnit. Dále žalovaná po podpisu rezervační smlouvy zatížila předmět rezervace zástavním právem třetímu subjektu, tj. společnosti [právnická osoba]., IČO: [IČO] (dále také jako „zástavní věřitel“), kdy byl tento zápis proveden dne 28. 6. 2024. V době podpisu rezervační smlouvy vázlo na předmětu rezervace pouze zástavní právo ve prospěch [právnická osoba]., IČO: [IČO] (původně [právnická osoba].). Žalovaná tak porušila podstatným způsobem ujednání v rezervační smlouvě, když žalobce úvěr předjednal ve prospěch [právnická osoba], nikoliv nebankovní společnosti. Žalobce tak přípisem ze dne 9. 10. 2024 odstoupil od rezervační smlouvy a vyzval žalovanou k vrácení rezervačního poplatku ve lhůtě 3 dnů od doručení výzvy. Žalovaná si tento přípis převzala dne 17. 10. 2024. Žalovaná je tak v prodlení s vrácením rezervačního poplatku od 22. 10. 2024. Shora uvedené výzvy jsou zároveň výzvami předžalobními. Žalovaná však na svůj dluh neuhradila ničeho.

2. Proti elektronickému platebnímu rozkazu ze dne 31. 10. 2024, č.j. EPR 272906/2024-11, podala žalovaná odpor dne 13. 11. 2024, odůvodněný podáním ze dne 16. 12. 2024. Žalovaná uvedla, že s žalovaným nárokem nesouhlasí. Žalovaná kategoricky odmítla, že by nedošlo k předání sklepní kóje číslo [právnická osoba] ve [Anonymizováno] jejíž užívání je spojeno s bytem, který žalobce zakoupil na základě kupní smlouvy ze dne 24. 7. 2024. Žalovaná odkázala na čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy a čl. 1 odst. 6 kupní smlouvy, ve které je předmět koupě definován jako byt a podíl na garáži. Sklepní kóje nebyla zahrnuta do předmětu koupě. V čl. 1 odst. 5 kupní smlouvy je pouze uvedeno, že s vlastnictvím bytu je spojeno výlučné právo užívání sklepní kóje. Žalovaná trvá na tom, že k předání předmětu koupě došlo ke dni 11. 10. 2024. Tuto skutečnost nemůže změnit účelové nepodepsání předávacího protokolu žalobcem, ani jeho tvrzení o nepředání sklepní kóje. Žalobci vznikl nárok na smluvní pokutu ke dni 11. 10. 2024, tj. ve výši 39 000 Kč. Žalobce se pouze svým jednáním snaží poškodit žalovanou, a to v souvislosti s jejím odstoupením od rezervační smlouvy dne 8. 10. 2024. Shora uvedené potvrzuje předžalobní výzva žalobce ze dne 3. 10. 2024, která sklepní kóji jako předmět koupě nezmiňuje. Co se týká nároku ze správního poplatku, tak se žalovaná nikde nezavázala uhradit správní poplatek za výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí, pouze že zajistí výmaz zástavního práva (čl. 8 odst. 5 kupní smlouvy). Žalovaná neuznala ani nárok žalobce na polovinu správního poplatku za vklad do katastru nemovitostí s odkazem na § 2997 odst. 1 zákona č. 89/2012, občanský zákoník (dále jen „o. z.“). K vrácení rezervačního poplatku žalovaná uvedla, že dne 28. 5. 2024 došlo k uzavření rezervační smlouvy k předmětu rezervace. K rezervační smlouvě byl dále uzavřen dodatek č. 1 dne 2. 7. 2024, kterým byla rezervační smlouva prodloužena do 28. 7. 2024. Žalovaná však odmítla, že by došlo k uzavření dalších dodatků, ať ústně nebo konkludentně. Tento postup by byl v rozporu s čl. 7 odst. 4 rezervační smlouvy. Lhůta k uzavření kupní smlouvy tak marně uplynula dne 28. 7. 2024. Žalobce byl žalovanou vyzván k uzavření kupní smlouvy dopisem ze dne 13. 7. 2024 s termínem podpisu kupní smlouvy dne 26. 7. 2024 v 15:00 hodin. Žalobce však ani přes tuto výzvu kupní smlouvu neuzavřel, a tak dne 8. 10. 2024 žalovaná od rezervační smlouvy odstoupila a uplatnila nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč dle čl. 5 odst. 1 rezervační smlouvy, kterou žalovaná může započíst na uhrazený rezervační poplatek. Žalovaná dále uplatnila proti žalobci nárok na náhradu škody ve výši 121 704,50 Kč představující dvě měsíční splátky úvěru ve výši 15 % p. a., který na základě úvěrové smlouvy ze dne 23. 5. 2024 žalovaná načerpala, když na předmět rezervace připadá úvěr ve výši 4 868 180 Kč. Žalobce vzbudil v žalované důvodné očekávání, že smluvní strany uzavřou kupní smlouvu. Odstoupení žalobce ze dne 9. 10. 2024 nemohlo mít právní následky, když žalovaná od smlouvy odstoupila již dne 8. 10. 2024 a zároveň uplatnila nárok na smluvní pokutu a náhradu škody. Žalovaná tak nárok na 500 000 Kč a 121 704,50 Kč jednostranně započítala oproti nároku žalobce na vrácení rezervačního poplatku.

3. V podání ze dne 1. 8. 2025 žalobce uvedl, že argumentace žalované, že sklepní kóje nebyla součástí předmětu koupě je absurdní a přepjatě formalistická. Žalovaná zcela pomíjí čl. 1 odst. 5 odrážku první kupní smlouvy. Sklepní kóje je tak zahrnuta u bytu, který je předmětem koupě. I sklepní kóje by tak měla být předána, to se však do dnešního dne nestalo. Žalobce tak dodnes nemá přístup ke sklepní kóji, kterou chtěl řádně užívat. Je to žalovaná, kdo vztahy vyostřil, nikoliv žalobce. Žalovaná sklepní kóji nepředala pouze z „trucu“. Žalobce dále uvedl, že ustanovení § 2997 odst. 1 o. z. se v tomto případě neuplatní, neboť žalobce neplnil žalované, ale třetímu subjektu. Pokud by žalobce správní poplatek nezaplatil, pak by bylo vkladové řízení zastaveno. Žalobce vyzýval žalovanou k úhradě správního poplatku. K ujednáním stran předmětu rezervace žalobce uvedl, že se snažil domluvit s úvěrující bankou vše dle požadavků žalované. Tím, že musel parametry úvěru měnit došlo k prodloužení doby přiznání úvěru. Dne 8. 10. 2024 se žalobce sešel se zástupci žalované (pan [adresa] a pan [jméno FO]), na které mu zástupci žalované sdělili, že se celá transakce táhne, a že chtějí o 500 000 Kč více. Žalobce s tímto požadavkem nesouhlasil, a tak se žalovaná rozhodla od rezervační smlouvy odstoupit. Toto odstoupení ze dne 8. 10. 2024 (z důvodu uplynutí rezervační smlouvy) považuje žalobce za neplatné, a tak dne 9. 10. 2024 odstoupil od rezervační smlouvy sám z důvodu nepřiznání úvěru, kdy z důvodu narušení důvěry už se žalobce nesnažil přesvědčovat banku o nutnosti poskytnutí úvěru. Argument žalované, že dodatky mohly být uzavírány jen v písemné formě dle čl. 7 odst. 4 rezervační smlouvy, zcela odporuje ustálené rozhodovací praxi Nejvyššího soudu (viz například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3501/2019). Žalobce s žalovanou po uplynutí rezervační lhůty jednal. Dne 2. 8. 2024 žalovaná zaslala žalobci návrh nového dodatku. Dne 5. 8. 2024 žalobce žalované odpověděl, aby žalovaná připravila podpis na dálku. Dne 8. 8. 2024 se žalobce připomínal. Dne 13. 8. 2024 se žalobce znovu připomínal, na což mu bylo odpovězeno, že se žalovaná omlouvá za prodlení. Dne 30. 9. 2024 zástupce zástavního věřitele žalované zaslal žalobci e-mail (v kopii zástupci žalované – [jméno FO], [adresa] a [jméno FO]), ve kterém schválil znění zástavní smlouvy vůči [právnická osoba]. Smluvní strany tak pokračovali v transakci a konkludentně uzavírali dodatky k rezervační smlouvě. O shora uvedeném svědčí i skutečnost, že žalovaná od smlouvy odstoupila dne 8. 10. 2024, tedy více jak dva měsíce po uplynutí rezervační lhůty. Žalovaná dále neprokázala, že by žalobci zaslala výzvu k uzavření kupní smlouvy. Stejně tak žalovaná žalobci nepředložila kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Pokud by tak žalovaná žalobci zaslala výzvu k uzavření kupní smlouvy, pak by tato výzva byla neplatná, jelikož by se žalobce neměl možnost ke kupní smlouvě vyjádřit. Navíc by nebyla výzva zaslána s patnáctidenním předstihem. Sama žalovaná pak nebyla připravena uzavřít kupní smlouvu v rezervační lhůtě („proces“ u notářky). Žalobce dále připomněl, že žalovaná porušila rezervační smlouvu tím, že zatížila předmět rezervace zástavním právem společnosti [právnická osoba]. Tímto samotným porušením vznikl žalobci nárok na odstoupení od smlouvy. Žalobce se však rozhodl v transakci pokračovat a zajistit si úvěr i za těchto podmínek. Byla to žalovaná, kdo zmařil uzavření kupní smlouvy. Žalobce odstoupil od smlouvy po právu a náleží mu tak vydání bezdůvodného obohacení. Žalobce dále uvedl, že žalovaná škodu ve výši 121 704,50 Kč pouze tvrdí, ale nijak neprokazuje. Žalobce navrhl vydání částečného rozsudku o nesporné části nároku žalobce ve výši 377 445,50 Kč s příslušenstvím.

4. Na jednání dne 7. 8. 2025 žalovaná uvedla, že předmět koupě měl být předán dne 11. 10. 2024, a tři dny po předání předmětu koupě měl být vhozen klíč od sklepní kóje do schránky žalobce. K dotazu soudu, proč nebyla sklepní kóje předána za pomoci předávacího protokolu žalovaná uvedla, že těmito informacemi nedisponuje. Žalovaná dále uvedla, že sklepní kóje se nachází v [Anonymizováno] [Anonymizováno] (pozn. žalovaná myslela podzemním) [Anonymizováno]. Nákres, která sklepní kóje konkrétně patří k předmětu koupě, je přílohou rezervační smlouvy. Následně žalovaná uvedla, že klíče od sklepní kóje byly žalobci vhozeny do schránky dne 13. 10. 2024 pověřenou osobou žalované. K dotazu soudu nebyla žalovaná schopná uvést jméno této osoby, avšak uvedla, že o tom žalobce informovala telefonicky. Písemný doklad o předání sklepní kóje neexistuje. Spolu s klíči měly být takto předány i karty ke společným prostorám apod. Žalovaná dále upozornila na skutečnost, že žalobce netvrdí, do kdy měla být lhůta pro uzavření smlouvy konkludentně prodloužena. Žalovaná dále uvedla, že podmínka, aby jistotní účet byl vnitřním účtem banky, byla vznesena zástavním věřitelem, nikoliv žalovanou. Ke svému odstoupení žalovaná soudu sdělila, že bylo žalobci doručeno e-mailem dle podmínek uvedených v rezervační smlouvě, a to dne 8. 8. 2024 (pozn. jedná se o přeřeknutí žalované, která myslela dne 8. 10. 2024).

5. Na jednání dne 7. 8. 2025 žalobce uvedl, že po neoprávněném zřízení zástavního práva pro společnost [právnická osoba] žalovanou k předmětu rezervace jednal s [právnická osoba] o udělení úvěru i za této situace, avšak banka odmítla poskytnout úvěr za podmínek požadovaných žalovanou. Celé jednání ztroskotalo na požadavku, aby jistotní účet byl vnitřním účtem banky. Dále k dotazu soudu žalobce uvedl, že smluvní pokutu počítal od 3. 9. 2024, když měl být byt předán dne 2. 9. 2024, do 25. 10. 2024, tj. ke dni podání žaloby. Žalobce uvedl, že nemůže nespornou učinit skutečnost, že bylo odstoupení od smlouvy ze dne 8. 10. 2024 žalobci doručeno e-mailem dne 8. 10. 2024, přičemž má za to, že dle judikatury Nejvyššího soudu je taková fikce doručení a zasílání na e-mail neplatné.

6. Nesporným při jednání dne 7. 8. 2025 účastníci učinili, že k uzavření rezervační smlouvy k předmětu rezervace (bytová jednotka č. [Anonymizováno]) došlo dne 28. 5. 2024.

7. Sporné mezi účastníky zůstalo, zda byla předmětem koupě i sklepní kóje, kdy došlo k předání celého předmětu koupě, za jaké období je žalobce oprávněn požadovat smluvní pokutu stran prodlení žalované s předáním předmětu koupě, zda je žalovaná povinna uhradit žalobci bezdůvodné obohacení ze zaplacených správních poplatků za zápis vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí k předmětu koupě a výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí u předmětu koupě, zda došlo k prodlužování rezervační lhůty skrze ústní a konkludentní jednání účastníků řízení, zda žalovaná řádně vyzvala žalobce k uzavření kupní smlouvy k předmětu rezervace, zda má žalovaná nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč, zda žalované vzniklo právo na náhradu škody ve výši 121 704,50 Kč, kdy došlo k platnému odstoupení od rezervační smlouvy, tj. zda dne 8. 10. 2024 ze strany žalované či dne 9. 10. 2024 ze strany žalobce, zda žalovaná po právu započítala svou pohledávku ve výši 621 704,50 Kč (smluvní pokuta a náhrada škody) oproti rezervačnímu poplatku uhrazeného žalobcem.

8. Soud měl k dispozici následující listinné důkazy, z nichž vyvodil následující skutková zjištění:

9. Z e-mailové komunikace za období od 12. 6. 2024 do 30. 9. 2024 mezi panem [jméno FO] ([e-mail]), panem [jméno FO] ([e-mail]), právním zástupcem žalobce ([e-mail]), žalobcem ([e-mail]), panem [jméno FO] ([e-mail]), panem [jméno FO] ([e-mail]), panem [jméno FO] ([e-mail]), panem [jméno FO] ([e-mail]) a osobou s emailem [e-mail] plyne, že mezi shora uvedenými osobami probíhala od [datum] do [datum] e-mailová konverzace stran podmínek prodeje bytu [Anonymizováno], tj. předmět vlákna byl nazván [právnická osoba], byt [Anonymizováno] - Kupní smlouva. Dne 12. 6. 2024 ve 21:17 hodin zaslal pan [jméno FO] kupní smlouvu bytu [Anonymizováno] k revizi a zároveň požádal o zaslání smlouvy o úschově. Dne 13. 6. 2024 ve 20:02 hodin zaslal pan [adresa] text smlouvy s opravou. Dne 17. 6. 2024 v 16:35 hodin právní zástupce žalobce nastínil varianty výplaty ve spojení se zástavním právem zástavního věřitele [Anonymizováno] a žádal o vyjádření, jaká varianta je možná pro pana [jméno FO] a pana [jméno FO]. Dále uvedl, že žalobce je připraven smlouvu podepsat a peníze má připraveny. Dne 20. 6. 2024 v 17:25 hodin odsouhlasil zástupce společnosti [právnická osoba] pan [jméno FO], že úschova bude u právního zástupce žalobce a zvolil variantu pro vzdání se zástavního práva. Dále zažádal o zaslání smluvní dokumentace, pokud na tomto bude shoda. Dne 25. 6. 2024 v 8:30 hodin právní zástupce žalobce zaslal návrh smluv k připomínkám a vyzval k domluvení termínu pro podpis smlouvy. Dne 26. 6. 2024 v 17:45 hodin zaslal pan [jméno FO] drobné připomínky ke smluvní dokumentaci, tj. že prosí o kontrolu částek. Dle přílohy č. 2 ke smlouvě o úvěru ke vyvazovací hodnota bytu č. [hodnota] částka 5 642 154 Kč, parkovacího stání č. [hodnota] a sklepa 471 295 Kč. Stejného dne v 17:56 hodin pan [adresa] odsouhlasil částky uvedené panem [jméno FO]. Dne 27. 6. 2024 v 9:52 hodin právní zástupce žalobce přijal připomínky ke smluvní dokumentaci a požádal o zaslání potřebných příloh. Dne 10. 7. 2024 v 10:23 hodin se pan [adresa] dotazuje, jestli bylo reagováno na mail právního zástupce žalobce a jestli je možné v této věci pokročit. Stejného dne ve 12:27 hodin právní zástupce žalobce přidává informace k bytu č. [hodnota], kde bude část kupní ceny hrazena přes hypotéku, přičemž [právnická osoba] vyžaduje zřízení jistotního účtu. Zástavní právo mělo být vymazáno po načerpání částky na jistotní účet. Následně po smazání zástavního práva bude částka na jistotním účtu uhrazena zástavnímu věřiteli. Společnost [Anonymizováno] byla vyzvána k potvrzení. Právní zástupce žalobce přidal do kopie paní [jméno FO], tj. pracovnici [právnická osoba]. Dále právní zástupce žalobce vyzval k podpisu smlouvy k bytu č. [hodnota] nejpozději v následujícím týdnu. Stejného dne v 15:39 hodin pan [jméno FO] uvedl, že u bytu č. [hodnota] musí být jistotní účet vnitřním účtem banky (tedy nikoliv kupujícího ani prodávajícího) a musí být splněny podmínky banky. Smluvní dokumentace pro byt č. [hodnota] i [Anonymizováno] musí počkat, neboť je nejdříve třeba dokončit proces u paní notářky [Anonymizováno]. Dne 11. 7. 2024 v 9:10 hodin se právní zástupce žalobce dotazuje na časový odhad procesu u notářky, a o co konkrétně jde. Stejného dne v 10:40 hodin pan [jméno FO] odpovídá, že toto je dotaz na žalovanou, přičemž by se nerad dostal do kolize s povinností mlčenlivosti. [jméno FO][Anonymizováno]jen sdělil, že by s ohledem na ujednané podmínky úschovy mohl nastat problém, pokud by se u jednotek č. [hodnota] a [Anonymizováno] objevila plomba ohledně prodeje jednotek předtím, než bude dokončena úschova u paní notářky. Z tohoto důvodu je třeba vyčkat dokončení úschovy. Dne 15. 7. 2024 v 15:06 hodin právní zástupce žalobce upravil smluvní dokumentaci a požádal o její odsouhlasení, aby žalobce mohl dokumenty předložit bance. Dne 24. 7. 2024 v 18:22 hodin se právní zástupce žalobce připomněl se svou žádostí o odsouhlasení smluvní dokumentace, kterou žalobce bude předkládat bance. Dne 25. 7. 2024 v 11:43 hodin pan [jméno FO] uvádí, že zástavní věřitel nemůže přijmout podmínky v kupní smlouvě a zaslal vzor pro podmínky výplaty peněžitých prostředků z jistotního účtu. Stejného dne v 11:57 hodin pan [jméno FO] doplnil, že souhlas se zatížením bude předán při podpisu smlouvy o jistotním účtu, kupní smlouvy a zástavní smlouvy banky. Také zažádal o zaslání dokumentace. Dne 29. 7. 2024 v 11:05 hodin zaslal právní zástupce žalobce upravené podmínky výplaty dle zaslaného vzoru a požádal o zpracování smluvní dokumentace. Dne 9. 8. 2024 v 00:08 hodin zaslal pan [jméno FO] drobné úpravy a doplnění kupní smlouvy. Dne 27. 9. 2024 v 8:47 hodin zaslal právní zástupce žalobce v příloze návrh zástavní smlouvy. Zažádal o vyjádření a zaslání smlouvy o jistotním účtu. Žalobce by smlouvy rád podepsal v následujícím týdnu. Dne 30. 9. 2024 v 10:48 hodin pan [jméno FO] uvedl, že za [právnická osoba] je zástavní smlouva v pořádku. K dotazu soudu na jednání dne 7. 8. 2025 žalobce uvedl, že bylo podmínkou zástavního věřitele vidět vypracovanou smluvní dokumentaci s bankou, respektive zkontrolovat, že má první místo, a že druhý věřitel nemá lepší postavení.

10. Z e-mailové komunikace ze dne 8. 8. 2024 mezi právním zástupcem žalobce ([e-mail]), panem [jméno FO], žalobcem a panem [jméno FO] plyne, že právní zástupce žalobce přeposlal v 9:36 hodin žalované informace k zaplacení správního poplatku k řízení [Anonymizováno]-[č. účtu], které obdržel dne 8. 8. 2024 v 9:14 hodin od [jméno FO] ([e-mail]), neboť bylo domluveno, že každý zaplatí 1 000 Kč.

11. Z předžalobní výzvy ze dne 3. 10. 2024 vč. dokladu o doručení plyne, že se žalobce po žalované domáhal uhrazení smluvní pokuty ve výši 31 000 Kč za 31 dnů prodlení s tím, že tuto částku požadoval žalobce uhradit do tří dnů od doručení předžalobní výzvy. Žalobce svůj nárok odvíjel od čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy ze dne 24. 7. 2024, když zápis vlastnického práva byl proveden dne 19. 8. 2024, přičemž do dne vyhotovení výzvy nebyl žalobci předán předmět koupě, tj. jednotka č. [adresa] (bytový dům) a spoluvlastnický podíl o velikosti [Anonymizováno] na pozemku parc. č. [hodnota], jehož součástí je stavba [adresa] (bytový dům), vše zapsáno u [právnická osoba] [Anonymizováno] [adresa], [adresa]. Žalobce dále navrhl datum předání předmětu koupě od 8. 10. 2024 do 11. 10. 2024 kdykoliv od 17:00 do 21:00 hodin. Žalobce dále upozornil na možnost vyřešení sporu soudní cestou. Předžalobní výzva byla žalované zaslána dne 3. 10. 2024 v 10:10 hodin do datové schránky a doručena dne 14. 10. 2024 ve 23:59 hodin (fikcí doručení).

12. Ze sdělení [právnická osoba] ze dne 9. 10. 2024 ve 14:00 hodin plyne, že dne 9. 10. 2024 ve 14:00 hodin sdělila e-mailem [tituly před jménem] [adresa] ([e-mail]), hypoteční specialistka společnosti [právnická osoba]., žalobci ([e-mail]) a právnímu zástupce žalobce ([e-mail]), že jistotní účet nelze zřídit jako vnitřní účet banky. Podmínky výplaty z jistotního účtu, jak jsou nastaveny v návrhu kupní smlouvy jsou pro banku neakceptovatelné.

13. Ze sdělení [právnická osoba] ze dne 9. 10. 2024 ve 13:44 hodin plyne, že dne 9. 10. 2024 ve 13:44 hodin sdělila e-mailem [tituly před jménem] [adresa] ([e-mail]), hypoteční specialistka společnosti [právnická osoba]., žalobci ([e-mail]) a právnímu zástupci žalobce ([e-mail]), že zasílá upravené znění jistotního účtu. Bankou nebyl akceptován návrh na předložení LV se zástavním právem ve prospěch vedlejšího účastníka, tak současně LV, na kterém již ZP váznout nebude. Prostředky mohou být vyplaceny až poté, co zástavní právo bude vymazáno.

14. Ze smlouvy o rezervaci uzavřené mezi žalobcem a žalovanou plyne, že žalobce a žalovaná (za níž jednal jednatel [tituly před jménem] [jméno FO]) uzavřeli v roce 2024 rezervační smlouvu. Pod čl. 1 odst. 8 bylo uvedeno, že žalobce má zájem o koupi bytové jednotky č. [Anonymizováno] s příslušným spoluvlastnickým podílem na společných částech. S vlastnictvím jednotky je spojeno výlučné užívací právo lodžie/balkónu o přibližné výměře [Anonymizováno] přístupné ze shora uvedené bytové jednotky. Dále o koupi spoluvlastnického podílu o velikosti [Anonymizováno] (nebytový prostor – [Anonymizováno]), přičemž se spoluvlastnickým podílem je spojeno právo výlučného užívání parkovacího stání č. [hodnota]. Shora uvedené nemovité věci byly předmětem budoucí koupě. Dle čl. 2 odst. 3 vzal žalobce na vědomí existenci věcných břemen zapsaných ke dni podpisu této rezervační smlouvy, přičemž další věcná břemena mohla být zřízena jen v souvislosti s dodávkami energií nebo vody, eventuelně v souvislosti dalších nezbytných služeb pro řádný/běžný provoz. Dle čl. 3 odst. 4 rezervační smlouvy, se strany dohodly, že žalobce uhradí rezervační poplatek ve výši 999 150 Kč, nejpozději do pěti pracovních dní od podpisu rezervační smlouvy. Dle čl. 4 odst. 1 rezervační smlouvy byla rezervační lhůta stanovena na dobu 30 dnů od uzavření rezervační smlouvy. Žalovaná se zavázala v rezervační lhůtě neuzavřít rezervační smlouvu či kupní smlouvu s nikým jiným ke shora uvedeným nemovitostem. Dle čl. 4 odst. 2 rezervační smlouvy se smluvní strany zavázaly uzavřít nejpozději do konce rezervační lhůty kupní smlouvu, a to na základě písemné výzvy žalované, která bude odeslána nejdříve po uhrazení rezervačního poplatku a nejpozději 15 dnů před koncem rezervační lhůty. Pokud se tak nestane, může před koncem rezervační lhůty vyzvat žalobce žalovanou k uzavření kupní smlouvy. Dle čl. 5 odst. 1 rezervační smlouvy, pokud žalobce nepřistoupí k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvě v rezervační lhůtě, má žalovaná nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč, a to uplynutím rezervační lhůty. Žalovaná má nárok započíst svůj nárok na shora uvedenou smluvní pokutu proti nároku žalobce na vrácení uhrazeného rezervačního poplatku. Dle čl. 5 odst. 4 rezervační smlouvy nárokem na smluvní pokutu není dotčeno právo na náhradu škody v plném rozsahu. Dle čl. 5 odst. 5 rezervační smlouvy je písemnost doručena třetí pracovní den po odeslání v případě elektronické komunikace, není-li prokázáno doručení dřívější. Dle čl. 5 odst. 8 rezervační smlouvy, pokud bude žalobce financovat úhradu kupní ceny z prostředků poskytnutých třetí stranou, tak musí být dokumentace schválená žalovanou a zástavním věřitelem. Nesmí dojít k oslabení postavení zástavního věřitele. V případě, že žalobce nebude úvěr poskytnut, může od této (a následně uzavřených) smlouvy odstoupit. V takovém případě si smluvní strany vrátí poskytnutá plnění, přičemž žádné ze smluvních stran nevzniká nárok na jakoukoliv smluvní pokutu sjednanou v této smlouvě a ani nárok na náhradu škody. Dle čl. 7 odst. 4 rezervační smlouvy jakákoliv změna musí být provedena písemně formou očíslovaných dodatků podepsaných smluvními stranami, není-li v této smlouvě uvedeno jinak.

15. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec [adresa], katastrálního území [adresa], LV [Anonymizováno] ze dne 6. 2. 2024 je patrno, že k jednotce [Anonymizováno], má žalovaná podíl [Anonymizováno] Dále, že žalovaná vlastní bytovou jednotku č. [Anonymizováno].

16. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec [adresa], katastrálního území [adresa] ze dne [datum] je patrno, že žalovaná vlastní bytovou jednotku č. [Anonymizováno]. Ve výpisu je zapsáno zástavní právo smluvní na 347 000 000 Kč pro oprávněnou [právnická osoba]., IČO: [IČO], mj. k jednotce č. [Anonymizováno], a s účinkem od 5. 5. 2021.

17. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec [adresa], katastrálního území [adresa] ze dne [datum] je patrno, že žalovaná je spoluvlastníkem nebytového prostoru č. [Anonymizováno]), přičemž její podíl činí [Anonymizováno] Ve výpisu je zapsáno zástavní právo smluvní na 347 000 000 Kč pro oprávněnou [právnická osoba]., IČO: [IČO], k jednotce č. [Anonymizováno], a s účinkem od 5. 5. 2021.

18. Z dodatku č. 1 ke smlouvě o rezervaci o budoucím o převodu vlastnictvím k nemovitým věcem vč. dokladu o elektronických podpisech plyne, že žalobce s žalovanou (zastoupenou jednatelem [tituly před jménem] [jméno FO]) uzavřeli dne 2. 7. 2024 dodatek č.l. 1 k rezervační smlouvě ze dne 28. 5. 2024, ve kterém stanovili, že rezervační lhůta v čl. 4 odst. 1 rezervační smlouvy je 61 dnů od doby podpisu rezervační smlouvy. Nejzazším termínem pro uzavření kupní smlouvy je 28. 7. 2024.

19. Ze zápisu o předání a převzetí stavby ze dne 11. 10. 2024 spolu s přílohou č. [hodnota] a přílohou č. [hodnota] plyne, že žalobce od žalované převzal dne 11. 10. 2024 bytovou jednotku č. [hodnota] s příslušenstvím a podíl [Anonymizováno]). Tyto nemovité věci byly žalobci předány na základě kupní smlouvy ze dne 24. 7. 2024. Žalobce převzal 7 ks klíčů vstup, 2 ks klíče vstupní či hlavní vchod, 3 ks klíče hlavní vstup a 3 ks klíče asi k zahrádce (pozn. těžko čitelné). V předávacím protokolu je poznámka, že byt byl ze strany prodávající předán se zpožděním oproti závazku ve smlouvě ze dne 11. 10. 2024. V protokolu byly jako závady uvedeno, že nedošlo k nepředání klíče od rozdělovače podlahového vytápění, je nutné seřídit dveře z obývacího pokoje na balkón a nebyl předán sklep.

20. Z předžalobní výzvy – vydání bezdůvodného obohacení ze dne 3. 10. 2024 vč. příloh a dokladu o doručení plyne, že žalobce se po žalované domáhal bezdůvodného obohacení ve výši 3 000 Kč, a to do tří dnů od doručení této výzvy. Žalobce uvedl, že bezdůvodné obohacení vzniklo na základě čl. 8 odst. 7 kupní smlouvy ze dne 24. 7. 2024, když se strany dohodly, že správní poplatek za vklad práva dle kupní smlouvy uhradí rovným dílem, přičemž žalobce uhradil dne 9. 8. 2024 celý správní poplatek sám. Dále dle čl. 8 odst. 5 kupní smlouvy ze dne 24. 7. 2024 se žalovaná zavázala zajistit výmaz zástavního práva zapsaného pod č. [č. účtu]. Žalovaná toto neučinila a tak žalobce dne 13. 9. 2024 uhradil správní poplatek za výmaz shora uvedeného zástavního práva. Výzva byla žalované odeslána prostřednictvím datové schránky dne 3. 10. 2024 v 10:44 hodin a doručena dne 14. 10. 2024 ve 23:59 hodin (fikcí doručení). Součástí předžalobní výzvy byl i podklad pro platbu k řízení [Anonymizováno] [č. účtu]-[právnická osoba] poplatek ve výši 2 000 Kč se splatností dne 13. 8. 2024 na účet č. [č. účtu], VS [var. symbol] a podklad pro platbu k řízení [Anonymizováno]-[č. účtu]-[právnická osoba] poplatek ve výši 2 000 Kč se splatností dne 9. 9. 2024 na účet č. [č. účtu], VS [var. symbol]. Dále bylo součástí výzvy záznam o transakci ze dne 8. 8. 2024 dle kterého žalobce uhradil správní poplatek ve výši 2 000 Kč Katastrálnímu úřadu na účet č. [č. účtu], VS [var. symbol] a záznam o transakci ze dne 13. 9. 2024 dle kterého žalobce uhradil správní poplatek ve výši 2 000 Kč Katastrálnímu úřadu na účet č. [č. účtu], VS [var. symbol].

21. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitým věcem ze dne 24. 7. 2024 je zřejmé, že mezi žalovanou a žalobcem byla dne 24. 7. 2024 uzavřena kupní smlouva na jednotku č. [Anonymizováno] a spoluvlastnický podíl o velikosti [Anonymizováno]). Dle článku 1 odst. 5 kupní smlouvy byt zahrnuje i příslušný spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitosti o velikosti [Anonymizováno]. Dále s vlastnictvím jednotky je spojeno výlučné užívání společných částí nemovitosti, a to lodžie s přibližnou výměrou [Anonymizováno] a sklepní kóje, která je umístěna v [Anonymizováno]. Dle čl. 1 odst. 6 je předmětem koupě bytová jednotka a podíl na garáži definované v čl. 1 odst. 5 kupní smlouvy. Dle čl. 2 odst. 1 písm. a) kupní smlouvy je byt blíže vymezen v čl. 1 odst. 5 kupní smlouvy. Dle čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy se žalovaná zavázala předat žalobci předmět koupě ve lhůtě 10 pracovních dnů od dne zápisu vlastnického práva k předmětu koupě ve prospěch žalobce v katastru nemovitostí. Za pozdní předání nebo převzetí je strana, která nezavinila zpoždění oprávněna požadovat smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každá den zpoždění do dne předání a převzetí předmětu koupě. Dle čl. 6 odst. 2 kupní smlouvy bude o předání sepsán předávací protokol. Dle čl. 8 odst. 5 kupní smlouvy se prodávající zavazuje zajistit výmaz zástavního práva zástavního věřitele, a to do tří měsíců od chvíle, kdy budou splněny podmínky výplaty zbývající části kupní ceny. Dle čl. 8 odst. 7 kupní smlouvy se smluvní strany dohodly, že poplatek za správní řízení o vkladu práva uhradí rovným dílem.

22. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec [adresa], katastrálního území [adresa] ze dne [datum] plyne, že žalovaná byla vlastníkem [Anonymizováno], mj. i bytových jednotek č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] rozestavěných jednotek. Ve výpisu je zapsáno zástavní právo smluvní na 14 800 000 Kč pro oprávněnou [právnická osoba]., IČO: [IČO], k jednotce č. [Anonymizováno], a to s účinností od 24. 5. 2024.

23. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec [adresa], katastrálního území [adresa] ze dne [datum] plyne, že žalovaná byla vlastníkem [Anonymizováno], mj. i bytových jednotek č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] rozestavěných jednotek. Ve výpisu je zapsáno zástavní právo smluvní na 65 000 000 Kč s příslušenstvím a 33 000 000 Kč s příslušenstvím pro oprávněnou [Anonymizováno]; [Anonymizováno], vykonává: [právnická osoba]., IČO: [IČO], ke všem jednotkám mj. i jednotce č. [Anonymizováno], a s účinkem od 6. 6. 2024.

24. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec [adresa], katastrálního území [adresa] ze dne 23. 9. 2024 plyne, že žalobce byl zapsán jako vlastník bytové jednotky č. [Anonymizováno] dne 19. 8. 2024 s účinkem od 25. 7. 2024, v rámci vkladového řízení [č. účtu].

25. Z předžalobní výzvy – odstoupení od smlouvy a výzva k vrácení bezdůvodného obohacení ze dne 9. 10. 2024 vč. dokladu o doručení je zřejmé, že žalobce odstoupil od rezervační smlouvy ze dne 28. 5. 2024 (datum ve smlouvě absentuje, a tak žalobce vycházel z tvrzení žalované). Žalobce uvedl, že k rezervační smlouvě byly uzavírány jednotlivé dodatky, nejdříve v písemné podobě a následně v ústní, resp. i konkludentní podobě (jednání s žalovanou a „novým“ zástavním věřitelem), zaznamenáno v e-mailové komunikaci a audiozáznamech pořízených právním zástupcem žalobce. Žalobce odstoupil v souladu s čl. 5 odst. 8 rezervační smlouvy, neboť mu dne [datum] [právnická osoba] sdělila, že mu neumožní čerpat úvěr dle podmínek žalované. Žalobce tak zároveň zažádal o vrácení rezervačního poplatku ve výši 999 150 Kč, a to do tří dnů od doručení této výzvy. Žalobce ve výzvě také zpochybnil odstoupení žalované od rezervační smlouvy ze dne 8. 10. 2024. Žalovaná nemohla odstoupit na základě důvodu, že žalobce nepřistoupil k uzavření kupní smlouvy, kdy k podpisu mělo dojít dne 26. 7. 2024, na základě výzvy žalované. Žalobce toto tvrzení zpochybnil probíhající komunikací, která prodlužovala rezervační lhůtu. Na schůzce dne 1. 10. 2024 žalovaná žalobci prezentovala, že mu předmět koupě prodá jen s přirážkou 500 000 Kč, neboť se proces táhne a zvedají se úroky od [právnická osoba]., tj. zástavního věřitele. Žalobce připomněl, že se proces táhne, neboť žalovaná v rozporu s rezervační smlouvou zatížila předmět rezervace zástavním právem. Navíc si žalovaná kladla podmínky, které jsou pro úvěrující banku neakceptovatelné. Pokud žalovaná nyní tvrdí, že uběhla rezervační lhůta, jedná se o nepoctivé jednání dle § 6 o. z., kdy se nyní z žalobce snaží žalovaná dostat 500 000 Kč na smluvní pokutě, když odmítl stejnou částku žalobkyni uhradit navíc ke sjednané kupní ceně. Žalované bylo sděleno, že žalobce bude případně věc řešit soudní cestou. Výzva byla žalované doručena prostřednictvím datové schránky dne 17. 10. 2024.

26. Z e-mailové komunikace za období od 25. 7. 2024 do 4. 9. 2024 s předmětem [adresa] mezi právním zástupcem žalobce ([e-mail]), panem [jméno FO] ([e-mail]), žalobcem ([e-mail]), panem [jméno FO] ([e-mail]), panem [jméno FO] ([e-mail]) a panem [jméno FO] (email není zobrazen) plyne, že dne 25. 7. 2024 ve 14:58 hodin potvrdil právní zástupce žalobce, že žalobce složil peníze do úschovy, a proto žalobce podal návrh na vklad. Dne 29. 8. 2024 ve 14:07 hodin pan [jméno FO] potvrdil, že je podaný návrh na výmaz zástavy, přičemž je třeba uhradit poplatek. Dne 4. 9. 2024 v 8:32 hodin právní zástupce žalobce oznámil panu [jméno FO], že zajistil od [právnická osoba] platební informace ke správnímu poplatku, které zasílá v příloze.

27. Z e-mailové komunikace za období od 3. 10. 2024 do 9. 10. 2024 s předmětem Předžalobní výzva – smluvní pokuta a předání nemovitosti – [jméno FO] mezi právním zástupcem žalobcem ([e-mail]), panem [jméno FO] ([e-mail]), panem [jméno FO] ([e-mail]), panem [jméno FO] ([e-mail]) a žalobcem (e-mail není uveden) plyne, že dne 3. 10. 2024 v 10:14 hodin oznámil e-mailem právní zástupce žalobce, že jim zasílá předžalobní výzvu, kterou zaslal i do jejich datové schránky. Dne 8. 10. 2024 v 10:09 hodin se na právního zástupce žalobce obrátil pan [jméno FO] stran možnosti předání bytové jednotky žalobci a nabídl termín 11. 10. 2024 v 17:45 hodin. Dne 9. 10. 2024 v 13:32 hodin právní zástupce žalobce tento termín potvrdil.

28. Z výzvy k uzavření smlouvy ze dne 13. 7. 2024 plyne, že žalobce měl v úmyslu vyzvat žalobce k podpisu kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitých věcí, a to na základě rezervační smlouvy ze dne 28. 5. 2024 ve znění dodatku č. [hodnota]. Žalovaná stanovila termín podpisu kupní smlouvy na 26. 7. 2024 v 15:00 hodin. Výzva je elektronicky podepsána jednatelem žalované [tituly před jménem] [jméno FO].

29. Z odstoupení od smlouvy ze dne 8. 10. 2024 vč. plné moci soud seznal, že žalovaná udělila plnou moc panu [jméno FO], aby za ní jednal s žalobcem. Žalovaná (v zastoupení pana [jméno FO]) odstoupila od rezervační smlouvy ze dne 28. 5. 2024 ve znění dodatku č. [hodnota] ze dne 2. 7. 2024 týkající se bytové jednotky č. [Anonymizováno]. Žalovaná uvedla, že rezervační lhůta byla stanovena do 28. 7. 2024. Dne 13. 7. 2024 žalovaná žalobci zaslala výzvu k uzavření kupní smlouvy, přičemž žalovaná stanovila termín podpisu smlouvy na 26. 7. 2024 v 15:00 hodin. Neboť žalobce ani v prodloužené rezervační lhůtě nepřistoupil k podpisu kupní smlouvy (ani smlouvy o smlouvě budoucí kupní) uplatňuje žalovaná svůj nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč v souladu s čl. 5 odst. 1 rezervační smlouvy. Žalovaná zároveň žalobci oznámila, že tato pohledávka bude započtena žalobci proti jeho pohledávce na vrácení rezervačního poplatku. Žalovaná zažádala žalobce o sdělení čísla účtu, na který bude moc vrátit zbytek rezervačního poplatku. Vzhledem k tomu, že marně uplynula rezervační lhůta stal se závazek uvedený v čl. 4 odst. 1 rezervační smlouvy obsoletním. Žalobce shora uvedeným jednáním porušil smlouvu podstatným způsobem a žalovaná od smlouvy s okamžitou účinností odstupuje v souladu s § 2002 o. z. Žalovaná dále vznesla svůj nárok na náhradu škody ve výši 121 704,50 Kč za načerpaný úvěr se sjednaným úrokem ve výši 15 % ročně, když v souladu s příslušnou úvěrovou smlouvou připadá na naříkanou bytovou jednotku úvěr ve výši 4 868 180 Kč. Žalovaná náhradu škody požaduje, neboť žalobce svým jednáním vzbudil v žalované důvodné očekávání, že dojde k uzavření kupní smlouvy. Lhůta k zaplacení byla stanovena na 3 dny od doručení výzvy. Tato výzva byla koncipována i jako předžalobní výzva s náležitým poučením.

30. Z e-mailové komunikace ze dne 8. 10. 2024 mezi panem [jméno FO] ([e-mail]) a [e-mail] (pozn. e-mail žalobce) s předmětem Odstoupení od rezervační smlouvy Rezidence spojovací plyne, že pan [jméno FO] zaslal žalobci na e-mail [e-mail] odstoupení od rezervační smlouvy k bytové jednotce č. [hodnota] z důvodu marného uplynutí rezervační lhůty. Přílohou e-mailu byla plná moc a odstoupení od smlouvy.

31. Soud neprovedl smlouvu o rezervaci na č.l. 38, neboť nebyla podepsaná a k důkazu provedl podepsanou rezervační smlouvu stejného znění na č.l. 43 (viz odst. 13 tohoto rozsudku). Jedná se tak o důkaz duplicitní. Dále soud pro nadbytečnost neprovedl dodatek č. 1 smlouvy o úvěru č. [hodnota] ze dne 3. 7. 2024, prohlášení o budoucím vzdání se zástavních práv – projekt „[Anonymizováno]“, přílohu č. 4 - schéma všech součástí budoucího předmětu koupě, přílohu č. 5 povolená věcná břemena, e-mailovou komunikaci ze dne 23. 5. 2024, návrh smlouvy o jistotním účtu vypracovaný [právnická osoba]. na č.l. 63, e-mail ze dne 27. 5. 2024, screenshot komunikace s [Anonymizováno] [jméno FO] za období od 13. 8. 2024 do 18. 9. 2024, kupní smlouvu o převodu vlastnictví k nemovitým věcem ze dne 19. 5. 2025 uzavřenou mezi žalovanou a společností [právnická osoba], IČO: [IČO], vč. příloh, návrh dodatku č. 2 ke smlouvě o rezervaci o budoucím o převodu vlastnictví k nemovitým věcem a e-mailovou komunikaci ohledně mediace za období od 27. 3. 2025 do 13. 5. 2025, neboť tyto listiny nemohly přispět k rozhodnutí soudu ve věci, buď pro svou duplicitu zjištění nebo nesouvislost s projednávanou věcí. Soud neprovedl ani potvrzení domácí platby z účtu majitele [Jméno žalobce] č. [č. účtu] na účet s názvem [Anonymizováno] č. [č. účtu] ve výši 999 150 Kč den zaúčtování 28. 5. 2014, neboť tato skutečnost byla mezi účastníky řízení nesporná, na základě jejich shodných tvrzení.

32. Soud hodnotil důkazy jednotlivě i ve vzájemné souvislosti. Pravost a správnost listinných důkazů nebyla namítána, a tak soud neměl důvod z nich nevycházet, nebo jim přisuzovat nižší hodnotu v rámci hodnocení důkazů.

33. Soud učinil ve věci závěr o skutkovém stavu ohledně průběhu sporu korespondující se skutkovými zjištěními popsanými výše. Z důkazů v řízení provedených byla učiněna skutková zjištění pro posouzení důvodnosti žalobou uplatněných nároků, jak jej soud níže podává, plně postačující. Ve stručnosti lze uvést, že mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena dne 24. 7. 2024 kupní smlouva ke shora uvedenému předmětu koupě, na základě, které bylo dne 19. 8. 2024 zapsáno vlastnické právo žalobce k předmětu koupě do katastru nemovitostí. Smluvní strany si ujednaly, že do 10 pracovních dnů od zapsání vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí žalovaná předmět koupě předá. Součástí předmětu koupě byl byt, garáž a možnost užívat společné prostory. V kupní smlouvě bylo stanoveno, že žalobce může výlučně užívat lodžie s přibližnou výměrou [Anonymizováno] a sklepní kóji, která je umístěna v [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Dne 11. 10. 2024 došlo k protokolárnímu předání předmětu koupě bez sklepní kóje (čl. 6 odst. 2 kupní smlouvy). V řízení nebylo prokázáno, že by byla sklepní kóje žalobci později řádně předána. V kupní smlouvě ze dne 24. 7. 2024 si smluvní strany ujednaly, že v případě prodlení s předáním předmětu koupě si může oprávněná strana nárokovat smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za den prodlení (čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy). V kupní smlouvě bylo také ujednáno, že správní poplatek za vklad vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí hradí smluvní strany rovným dílem (čl. 8 odst. 7 kupní smlouvy). Žalovaná se dále zavázala zajistit výmaz zástavního práva zástavního věřitele z katastru nemovitostí k předmětu koupě (čl. 8 odst. 5 kupní smlouvy). Žalobce uhradil správní poplatek za vklad svého vlastnického práva ve výši 2 000 Kč dne 8. 8. 2024 a správní poplatek za vymazání práva zástavního věřitele k předmětu koupě ve výši 2 000 Kč dne 13. 9. 2024. Žalobce s žalovanou uzavřeli dne 28. 5. 2024 rezervační smlouvu k předmětu rezervace, ve které byla rezervační lhůta stanovena v délce 30 dnů od uzavření rezervační smlouvy. Bylo také ujednáno, že smlouva může být doplňována jen písemnými dodatky (čl. 7 odst. 4). Mezi smluvnímu stranami byl dne 2. 7. 2024 uzavřen písemný dodatek k rezervační smlouvě ze dne 28. 5. 2024, který prodlužoval rezervační lhůtu do 28. 7. 2024. Následně probíhalo mezi smluvními stranami, zástavním věřitelem a úvěrující bankou, tj. [právnická osoba]. jednání stran obsahu smluvní dokumentace. Smluvní dokumentace byla zástavním věřitelem a smluvními stranami odsouhlasena dne 30. 9. 2024. Dne 8. 10. 2024 zaslala žalovaná žalobci odstoupení od rezervační smlouvy z důvodu, že v rozporu s výzvou ze dne 13. 7. 2024 k uzavření kupní smlouvy k předmětu rezervace nebyla kupní smlouva ani smlouva o smlouvě budoucí kupní dosud uzavřena. Došlo tak k podstatnému porušení smlouvy dle § 2002 o. z., když žalobce v žalované vzbudil dojem, že kupní smlouva bude uzavřena. Žalovaná zároveň po žalobci požadovala smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč (čl. 5 odst. 1 rezervační smlouva) a náhradu škody ve výši 121 704,50 Kč. Smluvní pokutu započítala na rezervační poplatek a zároveň vyzvala žalobce k uhrazení náhrady škody. Dne 9. 10. 2024 sdělila úvěrující banka, tj. [právnická osoba], žalobci, že nelze přistoupit na podmínky u jistotního účtu, tj. že jistotní účet bude vnitřním účtem banky. Na základě této skutečnosti žalobce dne 9. 10. 2024 zaslal žalované odstoupení od rezervační smlouvy s odkazem na čl. 5 odst. 8 rezervační smlouvy a zažádal o vrácení rezervačního poplatku v plné výši. Zároveň žalobce rozporoval platnost odstoupení žalované ze dne 8. 10. 2024.

34. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil následovně.

35. Podle § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

36. Podle § 2001 o. z. lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li to zákon.

37. Podle § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Podle odst. 2 cit. ustanovení, strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.

38. Podle § 2005 odst. 2 o. z., odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména ujednání o způsobu řešení sporů. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění.

39. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

40. Podle § 2991 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2 citovaného ustanovení bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

41. Podle § 2997 odst. 1 věta druhá o. z., právo na vrácení nemá ani ten, kdo jiného obohatil s vědomím, že k tomu není povinen, ledaže plnil z právního důvodu, který později nenastal nebo odpadl.

42. Podle § 1958 o. z. neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

43. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

44. Soud uzavřel, že žaloba byla podána po právu. Níže soud rozepisuje své odůvodnění k jednotlivým nárokům dle požadavku žalobce. K nároku na smluvní pokutu ve výši 53 000 Kč.

45. V řízení bylo prokázáno, že na základě kupní smlouvy ze dne 24. 7. 2024 uzavřené dle § 2079 a násl. o. z. bylo do katastru nemovitostí dne 19. 8. 2024 zapsáno žalobci vlastnické právo k bytu, garáži a společným částem domu, ve kterém je umístěn byt a garáž. Dle smluvních ujednání mělo k předání předmětu koupě dojít nejpozději dne 2. 9. 2024. Žalovaná tak byla od 3. 9. 2024 v prodlení s předáním předmětu koupě. Pro případ prodlení s předáním předmětu koupě byla v čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy ujednána smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení. Dne 11. 10. 2024 došlo k předání předmětu koupě bez sklepní kóje, o čemž byl sepsán předávací protokol. O shora uvedeném nebylo mezi stranami sporu. Rozpor mezi účastníky řízení stojí ve výkladu předmětu koupě dle kupní smlouvy a s tím spojeným okamžikem, kdy došlo k předání celého předmětu koupě, od čehož se odvíjí doba, za kterou je žalobce oprávněn požadovat po žalované smluvní pokutu.

46. Dle čl. 1 odst. 6 ve spojení s čl. 1 odst. 5 kupní smlouvy je předmětem koupě byt, garáž a podíl na společných částech domu. Současně s tím se na byt váže výlučné právo žalobce užívat společné části domu, a to lodžii s přibližnou výměrou 4,98 m2 a sklepní kóji, která je umístěna v 2. podzemním podlaží. Žalobci tak měl být předán dne 11. 10. 2024 byt, garáž a společné části domu, především ty, ke kterým má dle smlouvy oprávnění je užívat výlučně. V protokolu ze dne 11. 10. 2024 je však uvedeno, že sklepní kóje nebyla žalobci předána. Toto stvrdili oba účastníci řízení svými podpisy.

47. Na jednání dne 7. 8. 2025 bylo žalované dáno ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. poučení, aby uvedla, kdo a jakým způsobem předal žalobci sklepní kóji. Pokud to tedy mělo být způsobem spočívajícím ve vhození klíčů do schránky, tak kdo klíče vhodil do schránky, kdy tomu tak bylo, jakým způsobem žalobci žalovaná tuto skutečnost oznámila. Dále, aby předložila předávací protokol k předání sklepní kóje, a pokud tento neexistuje, tak proč nebyla sklepní kóje předána stejně jako byt, či ostatní společné prostory. Kdy žalovaná žalobci zaslala výzvu k předání sklepní kóje. Žalovaná za tímto účelem měla označili důkazy k prokázání svých tvrzení a byla poučena o následcích nevyhovění této výzvy.

48. Žalovaná k výzvě soudu uvedla, že k předání klíčů ke sklepní kóji mělo dojít dne 13. 10. 2024 vhozením do schránky žalobce pověřenou osobou žalované. Žalovaná k dotazu soudu nebyla schopná sdělit jméno této osoby, ani důvod, proč o tomto předání neexistuje žádný záznam. V návaznosti na shora uvedené na stejném jednání soud poučil žalovanou, že z dosud provedeného dokazování nemá za to, že by žalobci sklepní kóji předala. Žalovaná ničeho dalšího netvrdila, ani nenavrhla další důkazy k prokázání svých tvrzení. Žalovaná byla poučena o následcích nevyhovění této výzvy.

49. Soud tak dospěl k závěru, že argumentace žalované je účelová a k předání sklepní kóje žalobci dosud nedošlo. Jelikož žalobci nebyl řádně předám celý předmět koupě, tj. včetně sklepní kóje, tak si žalobce oprávněně nárokuje v souladu s § 2048 odst. 1 o. z. smluvní pokutu ve výši 53 000 Kč za období od 3. 9. 2024 (první den prodlení po uplynutí deseti pracovních dnů od zapsání vlastnického práva žalobce k předmětu koupě do katastru nemovitostí) do 25. 10. 2024 (den podání žaloby), když byla smluvní pokuta ujednána na 1 000 Kč za den prodlení (čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy). K nároku na bezdůvodné obohacení ve výši 3 000 Kč.

50. V řízení bylo prokázáno, že se v kupní smlouvě ze dne 24. 7. 2024 žalovaná zavázala s žalobcem rovným dílem uhradit správní poplatek za vklad žalobcova vlastnického práva do katastru nemovitostí (čl. 8 odst. 7 kupní smlouvy). Správní poplatek činil 2 000 Kč a žalobce jej uhradil dne 8. 8. 2024. Žalobce také dne 13. 9. 2024 uhradil správní poplatek ve výši 2 000 Kč za výmaz zástavního práva zástavního věřitele k předmětu koupě, přičemž dle čl. 8 odst. 5 kupní smlouvy se žalovaná zavázala zařídit výmaz zástavního práva zástavního věřitele z katastru nemovitostí.

51. Žalovaná argumentovala tím, že není povinna žalobci uhradit 1 000 Kč (polovina správního poplatku za vklad) s odkazem na § 2997 odst. 1 o. z. Soud nejprve obecně uvádí, že v § 2997 o. z. je uvedena jedna z okolností vylučující právo na vydání bezdůvodného obohacení. Shora uvedený požadavek na díl uhrazeného správního poplatku však nebyl plněním na naturální obligaci, tj. nebylo plněno na nežalovatelný dluh, a nejednalo se ani o závazek promlčený. Soud dále neshledal, že by byl dluh neplatný pro nedostatek formy, jelikož zákon určitou formu v tomto případě nevyžaduje. Za poslední smyslem a účelem § 2997 odst. 1 věty druhé o. z. je ukotvení principu, že ten, kdo plní, nejsa k tomu povinen, činí tak zpravidla v úmyslu druhého obohatit bez jakéhokoli protiplnění. Na shora uvedené by tak mohlo být pohlíženo jako na „zahájené darování“. Podmínkou uplatněný tohoto liberačního důvodu je vůle k nepodmíněnému rozmnožení majetkové sféry jiného, což v tomto případě není možné dovodit, když žalobce vědomě neplnil na tzv. nedluh. Žalobce plnil třetí osobě, tj. katastru nemovitostí, protože musel uhradit správní poplatek, proto aby zabránil zastavení vkladového řízení, neboť žalovaná byla nečinná. Argumentace žalované je tak v tomto směru naprosto lichá. Soud neshledal, že by se uplatnil jiný liberační důvod uvedený v § 2992 o. z., § 2997 odst. 2 o. z. či § 2998 o. z.

52. Soud dále dospěl k tomu, že žalovaná je povinna uhradit žalobci i 2 000 Kč za správní poplatek, který uhradil za výmaz zástavního práva zástavního věřitele z katastru nemovitostí, neboť se v čl. 8 odst. 5 kupní smlouvy zavázala zajistit výmaz zástavního práva zástavního věřitele. Je pravdou, že zde není výslovně uvedeno, že by žalovaná jako prodávající měla správní poplatek za výmaz uhradit, avšak bez úhrady správního poplatku by žalovaná nebyla schopná svůj závazek zajištění výmazu zástavního práva splnit. Právní jednání má vyvolávat právní následky, které jsou v něm vyjádřeny dle jeho obsahu (§ 545 odst. 1 o. z. ve spojení s § 555 odst. 1 o. z.). Dohodnutým právním následkem tohoto ujednání mělo být, aby došlo k výmazu zástavního práva k předmětu koupě konáním žalované, bez zapojení žalobce. Navíc pokud žalovaná tvrdí, že ujednání je nejasné, tak je nutné zdůraznit, že naříkaná kupní smlouva byla primárně vytvořena žalovanou, takže případné nejasnosti jdou k její tíži (viz § 557 o. z.). I tuto argumentaci žalované tak soud shledal účelovou.

53. Pro shora uvedené soud přiznal žalobci nárok na bezdůvodné obohacení ve výši 3 000 Kč dle § 2991 odst. 1 o. z. K nároku na bezdůvodné obohacení ve výši 999 150 Kč.

54. Soud shledal důvodným i nárok žalobce na bezdůvodné obohacení ve výši 999 150 Kč. S ohledem na shodná tvrzení účastníků řízení a provedené dokazování bylo soudem zjištěno, že žalovaná s žalobcem uzavřeli dne 28. 5. 2024 rezervační smlouvu dle § 1746 odst. 2 o. z. (ve spojení například s usnesením Nejvyššího soudu ze dne 22. 11. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2865/2022, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Cdo 330/2002) k předmětu rezervace. Ve smlouvě bylo ujednání, že žalobce uhradí rezervační poplatek ve výši 999 150 Kč (čl. 3 odst. 4 rezervační smlouvy), což žalobce učinil. Mezi stranami bylo dále ujednáno, že žalobce nezatíží předmět rezervace dalšími věcnými břemeny, pokud se nebude jednat o věcná břemena v souvislosti s dodávkami energií nebo vody, eventuelně v souvislosti s dalšími nezbytnými službami pro řádný/běžný provoz (čl. 2 odst. 3 rezervační smlouvy). Rezervační lhůta byla stanovena na 30 dnů od uzavření rezervační smlouvy (čl. 4 odst. 1 rezervační smlouvy), přičemž smluvní strany se dohodly, že do konce rezervační lhůty uzavřou kupní smlouvu, na základě písemné výzvy žalované, která bude odeslána nejdříve po uhrazení rezervačního poplatku a nejpozději 15 dnů před koncem rezervační lhůty. Pokud se tak nestane, může před koncem rezervační lhůty vyzvat žalobce žalovanou k uzavření kupní smlouvy (čl. 4 odst. 2 rezervační smlouvy). Rezervační lhůta tak měla uplynout k 27. 6. 2024. Následně dne 2. 7. 2024 uzavřely smluvní strany dodatek č. 1, kterým prodloužily rezervační lhůtu do 28. 7. 2024. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem, žalovanou, zástavním věřitelem a úvěrující bankou je zřejmé, že až do 30. 9. 2024 spolu smluvní strany aktivně jednaly o uzavření kupní smlouvy a ladily podmínky prodeje předmětu rezervace. Strany si původně ujednaly, že rezervační smlouvy může být měněna jen písemnými dodatky (čl. 7 odst. 4 rezervační smlouvy).

55. Žalobce ve svých tvrzeních správně odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3501/2019. Právní jednání se posuzuje podle svého obsahu (§ 555 odst. 1 o. z.). Základním hlediskem pro výklad právního jednání je úmysl jednajících stran, byl-li takový úmysl stranám znám, anebo musela-li o něm vědět; není-li možné zjistit úmysl (záměr) jednajícího, přisuzuje se jednajícímu v projevu vůle takový úmysl (záměr), jaký by mu zpravidla přikládala (rozumí se v dobré víře a v souladu s dobrými mravy) osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (srov. § 556 odst. 1 o. z.). Kromě úmyslu (záměru) jednajícího (ve zjištěné nebo přisouzené podobě) se při výkladu projevu vůle přihlíží také k „praxi zavedené mezi stranami v právním styku“, k tomu, co projevu vůle předcházelo, a k tomu, jak strany daly následně najevo, jaký obsah a význam projevu vůle přikládají (srov. § 556 odst. 2 o. z.). Smluvní strany si nastavily ústní a konkludentní prodlužování rezervační lhůty svým jednáním již tím, že dodatek č. 1 k rezervační smlouvě uzavřely až dne 2. 7. 2024, přičemž „první“ rezervační lhůta měla uběhnout k 27. 6. 2024. Strany však dále mezi sebou jednaly o smluvní dokumentaci, došlo tak k prodloužení rezervační lhůty, což bylo následně stvrzeno sepsáním dodatku č. 1 k rezervační smlouvě. Tímto jednáním se smluvní strany rozhodly v případě potřeby opustit vyhrazenou formu pro jednání, tj. písemnou. Tedy jednání mezi stranami má dle svého obsahu znaky jak dohody o upuštění původně sjednané právní formy, tak samotného neformálního právního jednání.

56. Na tuto „praxi“ pak navázala komunikace mezi smluvními stranami, ve které se smluvní strany vzájemně ujišťovaly ve svém záměru spolu kupní smlouvu uzavřít. Není na závadu platnosti právního jednání, že nebylo sjednáno konkrétní datum k uplynutí rezervační lhůty, neboť konkludentně se rezervační lhůta prodlužovala do doby ukončení jednání smluvních stran. Pokud by tento stav žalované nevyhovoval mohla kdykoliv určit konkrétní datum, čehož žalovaná nevyužila. Bylo tak prokázáno, že minimálně do 30. 9. 2024 probíhala jednání mezi stranami, přičemž ještě dne 9. 10. 2024 žalobce řešil poskytnutí úvěru pro financování koupě předmětu rezervace.

57. Žalobce vyzýval žalovanou ke schválení smluvní dokumentace, či upozorňoval na prodlevy v komunikaci. Nelze tak říct, že by byl žalobce neaktivní, nebo, že by se snažil uzavření kupní smlouvy svou neaktivitou bojkotovat. Naopak právní zástupce žalobce se snažil být v jednáních proaktivní a většinou reagoval promptně. Celý schvalovací proces byl mj. prodloužen činností žalované, když neoprávněně zatížila předmět rezervace zástavním právem zástavního věřitele, prodlevami zástavního věřitele se schvalováním znění dokumentace a podmínkami kladenými zástavním věřitelem v souvislosti s jistotním účtem a vymazáním zástavního práva z katastru nemovitostí. Tyto prodlevy jdou k tíži žalované, neboť ona se rozhodla neoprávněně zatížit předmět rezervace a zahrnout zástavního věřitele do jednání o podobě smluvní dokumentace. Z jednání nevyplynulo, že by se žalovaná snažila proces jednání urychlit, nebo že by žalobci dala najevo svou nelibost s táhnoucími se jednáními. Toto žalovaná netvrdila, ani neprokazovala. Nespokojenost žalované s několika měsíčními jednáními se dle provedeného dokazování projevila až jejím odstoupením od rezervační smlouvy dne 8. 10. 2024. Soud dospěl k závěru, že rezervační lhůta byla mezi stranami jejich vzájemným jednáním prodlužována do doby ukončení vzájemného jednání, které ze strany žalované bylo ukončeno dne 8. 10. 2024 (zasláním odstoupení od smlouvy) a ze strany žalobce byla tato skutečnost potvrzena dne 9. 10. 2024, když také od smlouvy odstoupil.

58. Na jednání dne 7. 8. 2024 byla žalovaná poučena, že soud z provedeného dokazování nemá za prokázané, že by žalovaná zaslala žalobci dne 8. 10. 2024 odstoupení od smlouvy. Tuto skutečnost žalovaná následně doložila předložením e-mailu ze dne 8. 10. 2024, který zaslala žalobci na e-mail [e-mail]. Bylo tak prokázáno, že žalovaná žalobci odstoupení od smlouvy zaslala dne 8. 10. 2024. Soud upozorňuje na skutečnost, že žalovaná zaslala odstoupení od smlouvy přímo žalobci, ač byl žalobce po celou dobu právně zastoupen a žalovaná komunikovala především s právním zástupcem žalobce. Toto jednání žalované lze mít přinejmenším za neserióní.

59. Soud dále zkoumal platnost odstoupení od smlouvy ze dne 8. 10. 2024, když žalovaná měla odstoupit v souladu s § 2002 odst. 1 o. z., neboť žalobce s ní neuzavřel kupní smlouvu dne 26. 7. 2024, když toto datum k podpisu smlouvy určila ve výzvě 13. 7. 2024, tj. žalobce porušil smlouvu podstatným způsobem. Argumentace žalované byla vnitřně rozporná, když nejdříve tvrdila, že nedocházelo k prodlužování rezervační lhůty, tj. žalovaná již z jednání žalobce nevyvozovala, že by chtěl žalobce kupní smlouvu uzavřít, po datu 28. 7. 2024. Na druhou stranu však žalovaná do dne 8. 10. 2024 měla očekávání vůči žalobci, že s ním uzavře kupní smlouvu k předmětu rezervace, což se do dne 8. 10. 2024 nestalo, a proto žalovaná odstupuje od smlouvy. Soud má za to, že zasláním odstoupení od smlouvy žalovaná potvrdila, že rezervační lhůta byla mezi účastníky jednání konkludentně prodlužována, a proto přistoupila k odstoupení od smlouvy, leč ve věci nebyly naplněné podmínky pro odstoupení dle § 2002 odst. 1 o. z. Nesplnění podmínek soud shledává v nedostatku podstatného porušení a bezodkladnosti odstoupení.

60. Žalobce nemohl smlouvu o rezervaci porušit podstatným způsobem, pokud by neuzavřel s žalovanou kupní smlouvu. Smlouva o rezervaci je koncipována tak, že počítá s eventualitou, že k uzavření kupní smlouvy nedojde, a proto je zde vyhrazeno právo na propadnutí značné části rezervačního poplatku v podobě smluvní pokuty a povinnost druhé smluvní strany uhradit náhradu škody. Obě tyto náhrady si žalovaná nárokuje. Podstatným porušením rezervační smlouvy tak nemůže být z principu neuzavření kupní smlouvy. Navíc výzva ze dne 13. 7. 2024 neobsahovala smluvní dokumentaci, kterou by mohl žalobce připomínkovat a následně přistoupit k jejímu schválení. Výzva tak byl neperfektní a nemohla vyvolat žalovanou uváděné právní následky.

61. K odstoupení dále nedošlo bez zbytečného odkladu, kdy z tohoto časového určení je třeba dovodit, že se jedná o velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního úkonu či jiného projevu vůle, přičemž doba trvání lhůty bude záviset na okolnostech konkrétního případu. Ústavní soud vysvětlil, že „vágní“ pojem „bez zbytečného odkladu“ je třeba vykládat vždy s ohledem na okolnosti konkrétního případu s tím, že v každém konkrétním případě je třeba vždy zkoumat, zda dlužník bezodkladně využil všechny možnosti pro splnění této povinnosti, případně jaké skutečnosti mu v tom bránily. Rovněž tak podle judikatury Nejvyššího správního soudu jde o lhůtu v řádu dnů, maximálně týdnů, v co nejkratším časovém úseku, přičemž v praxi je nutno tento pojem vykládat podle konkrétního případu (tedy „ad hoc“) v závislosti na účelu, kterého chce zákonodárce konkrétním ustanovením za pomoci tohoto pojmu dosáhnout (srov. viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012, rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2015, č.j. 30 Cdo 530/2014, nález Ústavního soudu ze dne 15. 8. 2005, sp. zn. IV. ÚS 315/05 nebo rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 4. 2012, sp. zn. 23 Cdo 113/2012). Z uvedeného je třeba dovodit, že pokud osoba, jíž je taková lhůta určena, bez zbytečného odkladu nejedná, bude mít zbytečný odklad (nedůvodná nečinnost) při přípravě splnění povinnosti či učinění právního úkonu, které jsou na tuto lhůtu vázány, ten důsledek, že právní účinky spojené s dodržením lhůty nenastanou. Pokud žalovaná dle svých tvrzení odstoupila dne 8. 10. 2024 z důvodu, že žalobce s ní dne 26. 7. 2024 neuzavřel kupní smlouvu k předmětu rezervace, pak se tak nestalo bez zbytečného odkladu, když od smlouvy odstoupila po více jak dvou měsících. Odstoupení žalované ze dne 8. 10. 2024 nesplňuje zákonem předvídané podmínky, a tak nemohlo vyvolat žalovanou zamýšlené následky.

62. Vzhledem k neplatnosti úkonu žalované spočívajícím v odstoupení od smlouvy posoudil soud platnost odstoupení žalobce ze dne 9. 10. 2024 a dospěl k závěru, že tímto úkonem došlo platnému odstoupení od rezervační smlouvy, kdy žalobce bezodkladně sdělil žalované, že mu nebude úvěr poskytnut a v souladu s § 2001 o.z. ve spojení s čl. 6 odst. 8 rezervační smlouvy od rezervační smlouvy odstoupil a dožadoval se na žalované vrácení celého rezervačního poplatku.

63. Jelikož soud uzavřel, že rezervační lhůta bylo konkludentním jednáním účastníků řízení prodlužováno do 8. 10. 2024 (viz odstavec 54 až 57 tohoto rozsudku), kdy žalovaná již nechtěla pokračovat v jednáních s žalobcem, tak žalované nemohl vzniknout nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč (čl. 5 odst. 1 rezervační smlouvy), tudíž nemohlo dojit ani k jejímu započtení na rezervační poplatek učiněnému v odstoupení od smlouvy ze dne 8. 10. 2024 a následně i v odůvodnění odporu ze dne 16. 12. 2024.

64. Na jednání dne 7. 8. 2025 poučil soud podle § 118a odst. 3 o. s. ř. žalovanou, že z dosud provedeného dokazování nemá za to, že by žalovaná dne 23. 5. 2024 čerpala úvěrové prostředky, kdy na byt žalobce by připadala částka 4 868,180 Kč, tj. že žalované vznikla škoda ve výši 121 704,50 Kč. Žalovaná byla řádně poučena o následcích nesplnění této výzvy. Žalovaná k výzvě uvedla, že na náhradě škody ve shora uvedené výši netrvá z důvodu ekonomie řízení, neboť soudem požadované skutečnosti není schopná doložit. Soud tak neshledal platným ani zápočet žalobkyně do výše náhrady škody, když vznik této škody nebyl prokázán.

65. Soud nad rámec uvádí, že žalovanou nevyzýval k doložení zaslání výzvy ze dne 13. 7. 2024 žalobci, neboť doložení doručení výzvy by nemohlo změnit shora uvedený právní závěr soudu a naříkané dokazování by tak bylo nehospodárné a v rozporu se zásadou rychlosti řízení.

66. Soud tak uzavírá, že se žalovaná na žalobci bezdůvodně obohatila dle § 2991 odst. 1 o. z., když mu nevrátila rezervační poplatek ve výši 999 150 Kč poté, co odstoupil od rezervační smlouvy v souladu s § 2001 o. z. ve spojení s čl. 6 odst. 8 rezervační smlouvy.

67. Soud také uložil žalované ve smyslu § 1970 o. z. rovněž povinnost zaplatit žalobci úroky z prodlení z žalovaných částek, přičemž období, za které žalobkyni náleží úrok z prodlení, bylo stanoveno v souladu s § 1958 o. z. s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 7. 4. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4260/2009, dle kterého: „bezdůvodné obohacení představuje závazkový právní vztah, z nějž pohledávka vzniká tomu, na jehož úkor se jiný bezdůvodně obohatil, a dluh tomu, kdo obohacení získal, přičemž bezdůvodné obohacení patří mezi nároky, u nichž není zákonnou úpravou stanovena splatnost pohledávek vzniklých z tohoto právního titulu, doba plnění je u nich obvykle vázána na výzvu věřitele podle § 563 obč. zák., teprve výzvou k plnění se dluh stává splatným a dlužník je povinen splnit dluh prvního dne poté, kdy byl o plnění věřitelem požádán" (srov. také usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25.5.2021, sp. zn. 28 Cdo 903/2021). Žalobce doručil žalované výzvy k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 3 000 Kč dne 14. 10. 2024 a výzvu k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 999 150 Kč dne 17. 10. 2024. Ve výzvách byla stanovena lhůta tří dnů od doručení výzvy. Soud tak uložil žalované uhradit částku 3 000 Kč od 18. 10. 2024 a částku 999 150 Kč od 22. 10 .2024, tj. ode dne následujícího po stanovené splatnosti ve shora uvedených výzvách, do zaplacení. Výše úroku z prodlení byla stanovena v souladu s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Lhůta k plnění byla stanovena na tři dny od právní moci rozsudku podle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř. (výrok I.).

68. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 195 679,80 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 44 206 Kč (soudní poplatek za žalobu ve výši 42 206 Kč a 2x soudní poplatek za návrh na nařízení předběžného opatření á 1 000 Kč), nákladů mediace ve výši 1 700 Kč (viz faktura č. [hodnota] ze dne 7. 5. 2025) dle § 137 odst. 1 o.s.ř. a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 055 150 Kč za sedm úkonů dle § 11 odst. 1 písm. a), d), g), i) a. t. [příprava a převzetí, výzva k plnění ze dne 9. 10. 2024, žaloba, mimosoudní jednání s protistranou (viz e-mailová komunikace od 12. 5. 2025 do 14. 5. 2025), vyjádření ze dne 1. 8. 2025 a účast na jednání dne 7. 8. 2025 od 10:45 do 13:13, přičemž přerušeno bylo od 11:04 do 11:16 a od 12:40 do 12:57 v souladu s rozhodnutím Vrchního soudu v Praze ze dne 20. 3. 1997, sp. zn. 8 To 24/97] á 12 540 Kč, za 5 půl úkonů dle § 11 odst. 2 písm. a), f), h) a. t. [2x výzvy k plnění ze dne 3. 10. 2024, návrh na předběžné opatření ze dne 6. 2. 2025, návrh na předběžné opatření ze dne 23. 5. 2025 a účast na vyhlášení rozsudku dne 13. 8. 2025] á 6 270 Kč včetně pěti paušálních náhrad hotových výdajů á 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném do 31. 12. 2024 a sedmi paušálních náhrad hotových výdajů á 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. K odměně bylo připočítání 21 % DPH v souladu s § 137 odst. 3 o.s.ř., neboť právní zástupce žalobce je plátcem této daně, a to ve výši 25 993,80 Kč z částky 123 780 Kč (odměna + paušální hotové výdaje). Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o. s. ř. a platební místo v souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř.

69. Pro úplnost soud dodává, že nepřiznal žalobci odměnu za zastupování na jednání před mediátorem dne 30. 4. 2025 s náhradou paušálních hotových výdajů, neboť procesní úkony obecně jsou jednání subjektů řízení – procesních subjektů (soudu, účastníků řízení, dalších subjektů na řízení zúčastněných), které procesní právo předvídá a upravuje a s nimiž spojuje účinky na vznik, změnu nebo zánik procesněprávního vztahu. Jde o úkony, které mají vliv na zahájení, průběh a skončení řízení. Procesní úkon je projevem vůle jednajícího subjektu, pro který je rozhodující samotný projev této vůle (navenek), nikoliv vůle sama (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2012, sp. zn. 33 Cdo 3273/2011). Je-li smyslem prvního setkání se zapsaným mediátorem toliko seznámení účastníků s principy, účelem a výhodami mediace, pak nelze pouhé dostavení se na takové setkání, které bylo navíc účastníkům nařízeno usnesením soudu podle § 100 odst. 2 o. s. ř., proti němuž není odvolání přípustné [§ 202 odst. 1 písm. m) o. s. ř.], a na němž ani nedojde k uzavření smlouvy o provedení mediace (tedy k zahájení vlastní mediace), považovat za procesní úkon účastníků, s nímž právo spojuje účinky na vznik, změnu nebo zánik procesněprávního vztahu. Na tom nemůže nic změnit ani skutečnost, že odměna mediátora za první setkání s ním představuje podle § 137 odst. 1 o. s. ř. náklady řízení, a že soud má možnost nepřiznat náhradu nákladů řízení účastníku, který se bez vážného důvodu odmítne s mediátorem setkat (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2019, sp. zn. 32 Cdo 594/2019). S ohledem na citovanou judikaturu Nejvyššího soudu je zřejmé, že účast při prvním setkání se zapsaným mediátorem není procesní úkon účastníků, nenáleží za účast při něm odměna. Nákladem řízení je toliko úhrada odměny mediátora za první setkání.

Poučení