58 Co 326/2025 - 678

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Markéty Wildové a soudkyň JUDr. Blanky Bendové a Mgr. Kláry Hronové ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 1 055 150 Kč s příslušenstvím k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 13. srpna 2025, č. j. 46 C 203/2024-419 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku o věci samé (I.) potvrzuje, ve výroku o nákladech řízení (II.) se mění tak, že jejich výše činí 211 397,70 Kč, jinak se v tomto výroku potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 39 250,30 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho advokáta.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 1 055 150 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 3 000 Kč od 18. 10. 2024 do zaplacení a s úrokem 12,75 % ročně z částky 999 150 Kč od 22. 10. 2024 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení 195 679,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku[Anonymizováno]k rukám jeho právního zástupce (výrok II.)

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení výše uvedené částky s tím, že dne 24. 7. 2024 účastníci uzavřeli kupní smlouvu, na jejímž základě žalobce od žalované nabyl bytovou jednotku č. [číslo], na pozemku parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa] (bytový dům) a spoluvlastnický podíl o velikosti 1/46 na jednotce č. [číslo] (garáž) na pozemku parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa] (bytový dům), vše zapsáno v katastrálním území [adresa], obec [adresa], u Katastrálního úřadu pro [adresa], Katastrální pracoviště [adresa] (dále též „předmět koupě“ nebo „bytová jednotka č. [číslo]“). Předmět koupě měl být žalobci předán do 2. 9. 2024, za pozdní předání byla sjednána smluvní pokuta 1 000 Kč za každý den zpoždění. Žalobce požadoval 53 000 Kč za zpoždění s předáním předmětu koupě po dobu 53 dnů s tím, že dosud žalobci nebyla předána sklepní kóje. Současně žalobce požadoval 3 000 Kč za správní poplatky související s vkladem vlastnického práva a výmazem zástavního práva k předmětu koupě. Dále požadoval vrácení rezervačního poplatku ve výši 999 150 Kč, který uhradil žalované v souvislosti s rezervační smlouvou ohledně bytové jednotky č. [číslo] ve stejném domě včetně spoluvlastnického podílu na jednotce [číslo] (garáž), dále jen „předmět rezervace“ nebo „bytová jednotka č. [číslo]“. Rezervační smlouva byla uzavřena 28. 5. 2025, téhož dne byl uhrazen rezervační poplatek, dále byly uzavírány dodatky k rezervační smlouvě (písemně, ústně i konkludentně). Žalobce v souladu s ujednáním účastníků od rezervační smlouvy odstoupil dne 9. 10. 2024, čímž mu vznikl nárok na vrácení rezervačního poplatku.

3. Žalovaná se žalobním požadavkem nesouhlasila, odmítla, že by nedošlo k předání sklepní kóje s tím, že předmětem koupě byl byt a podíl na garáži, sklepní kóje nebyla zahrnuta do předmětu koupě. Trvala na tom, že k předání bytu došlo ke dni 11. 10. 2024, žalobci tak vznikl nárok na smluvní pokutu pouze ve výši 39 000 Kč. Neuznala ani nárok na zaplacení správních poplatků s tím, že se k jejich platbě nezavázala. Nesouhlasila ani s vrácením rezervačního poplatku s tím, že rezervační smlouva byla prodloužena do 28. 7. 2024, žádný jiný dodatek uzavřen nebyl. Žalovaná vyzvala žalobce k uzavření kupní smlouvy dopisem ze dne 13. 7. 2024 s termínem podpisu kupní smlouvy dne 26. 7. 2024. Žalobce tak neučinil, proto žalovaná dne 8. 10. 2024 od smlouvy odstoupila a uplatnila nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč, který započetla na rezervační poplatek. Žalovaná dále uplatnila vůči žalobci nárok na náhradu škody ve výši 121 704,50 Kč představující dvě měsíční splátky úvěru týkající se předmětu rezervace. Tento nárok rovněž započetla proti nároku žalobce na vrácení rezervačního poplatku.

4. Účastníci učinili nesporným, že k uzavření rezervační smlouvy k bytové jednotce č. [číslo] došlo dne 28. 5. 2024.

5. Na základě provedeného dokazování vzal soud I. stupně za prokázané, že mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena dne 24. 7. 2024 kupní smlouva k předmětu koupě (bytové jednotce č. [číslo]), vlastnické právo žalobce bylo zapsáno do katastru nemovitostí dne 19. 8. 2024. Dle smluvních ujednání měla žalovaná předmět koupě předat žalobci do 10 pracovních dnů od zapsání vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí. Součástí předmětu koupě byl byt, garáž a možnost užívat společné prostory. Dle kupní smlouvy mohl žalobce výlučně užívat lodžii s přibližnou výměrou 4,98 m2 a sklepní kóji v [číslo]. podzemním podlaží budovy. Dne 11. 10. 2024 došlo k protokolárnímu předání předmětu koupě bez sklepní kóje. V řízení nebylo prokázáno, že by byla sklepní kóje žalobci později řádně předána. V kupní smlouvě bylo sjednáno, že v případě prodlení s předáním předmětu koupě si může oprávněná strana nárokovat smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za den prodlení (čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy). V kupní smlouvě bylo také ujednáno, že správní poplatek za vklad vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí hradí smluvní strany rovným dílem (čl. 8 odst. 7 kupní smlouvy). Žalovaná se dále zavázala zajistit výmaz zástavního práva zástavního věřitele z katastru nemovitostí k předmětu koupě (čl. 8 odst. 5 kupní smlouvy). Žalobce uhradil správní poplatek za vklad svého vlastnického práva ve výši 2 000 Kč dne 8. 8. 2024 a správní poplatek za vymazání práva zástavního věřitele k předmětu koupě ve výši 2 000 Kč dne 13. 9. 2024. Dále žalobce s žalovanou uzavřel dne 28. 5. 2024 rezervační smlouvu k předmětu rezervace (bytové jednotce č. [číslo]), rezervační lhůta byla stanovena v délce 30 dnů od uzavření rezervační smlouvy. Dle smluvních ujednání mohla být smlouva doplňována jen písemnými dodatky (čl. 7 odst. 4). Dne 2. 7. 2024 byl uzavřen písemný dodatek, který prodlužoval rezervační lhůtu do 28. 7. 2024. Následně probíhalo mezi smluvními stranami, zástavním věřitelem a úvěrující bankou, tj. [právnická osoba], jednání stran obsahu smluvní dokumentace. Smluvní dokumentace byla zástavním věřitelem a smluvními stranami odsouhlasena dne 30. 9. 2024. Dne 8. 10. 2024 zaslala žalovaná žalobci odstoupení od rezervační smlouvy z důvodu, že v rozporu s výzvou ze dne 13. 7. 2024 k uzavření kupní smlouvy k předmětu rezervace nebyla kupní smlouva ani smlouva o smlouvě budoucí kupní dosud uzavřena, čímž došlo k podstatnému porušení smlouvy dle § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), když žalobce v žalované vzbudil dojem, že kupní smlouva bude uzavřena. Žalovaná zároveň po žalobci požadovala smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč (čl. 5 odst. 1 rezervační smlouvy) a náhradu škody ve výši 121 704,50 Kč. Smluvní pokutu započítala na rezervační poplatek a zároveň vyzvala žalobce k uhrazení náhrady škody. Dne 9. 10. 2024 sdělila úvěrující banka, tj. [právnická osoba], žalobci, že nelze přistoupit na podmínky u jistotního účtu, tj. že jistotní účet bude vnitřním účtem banky. Na základě této skutečnosti žalobce dne 9. 10. 2024 zaslal žalované odstoupení od rezervační smlouvy s odkazem na čl. 5 odst. 8 rezervační smlouvy a požádal o vrácení rezervačního poplatku v plné výši. Zároveň rozporoval platnost odstoupení žalované ze dne 8. 10. 2024.

6. Na základě výše uvedeného shledal soud I. stupně nárok žalobce na smluvní pokutu 53 000 Kč oprávněným. Vycházel přitom z toho, že právo užívat sklepní kóji bylo součástí předmětu koupě, žalovaná přitom neprokázala, že by žalobci byly klíče od sklepní kóje předány. Žalobci tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty dle § 2048 odst. 1 o. z. za 53 dnů (od 3. 9. 2024 do 25. 10. 2024) po 1 000 Kč, celkem 53 000 Kč.

7. Ohledně nároku na zaplacení správních poplatků 3 000 Kč dospěl soud I. stupně k závěru, že se jedná o bezdůvodné obohacení na straně žalované dle § 2991 odst. 1 o. z., přičemž neshledal naplnění liberačního důvodu dle § 2997 či 2998 o. z. Poukázal přitom na to, že se nejednalo o případ, kdy by žalobce plnil vědomě na tzv. nedluh, žalobce zaplatil správní poplatek z důvodu nečinnosti žalované, aby zabránil zastavení vkladového řízení a dále kvůli výmazu zástavního práva, který měla zajistit dle smluvních ujednání žalovaná.

8. Stejně tak shledal opodstatněným nárok na vrácení rezervačního poplatku 999 150 Kč jako bezdůvodného obohacení. Odstoupení žalované od rezervační smlouvy dopisem ze dne 8. 10. 2024 nepovažoval za řádné s tím, že důvody pro odstoupení ze strany žalované dány nebyly. Poukázal na vnitřně rozporná tvrzení žalované ohledně dalšího neprodloužení rezervační doby po 28. 7. 2024, když na druhou stranu do 8. 10. 2024 očekávala uzavření kupní smlouvy ze strany žalobce. Účastníky sice bylo smluvně ujednáno prodloužení rezervační doby formou písemných dodatků, z komunikace účastníků po uplynutí sjednané doby ohledně podmínek kupní smlouvy však bylo možno dovodit úmysl obou stran dále jednat o uzavření kupní smlouvy, a tedy prodloužit rezervační dobu. Soud I. stupně přitom poukázal na judikaturu Nejvyššího soudu ohledně výkladu právního jednání účastníků. Ohledně důvodů odstoupení ze strany žalované poukázal na to, že na straně žalobce nelze shledat porušení smluvních podmínek podstatným způsobem, které by spočívalo v neuzavření kupní smlouvy, když smlouva o rezervaci počítala s tím, že k uzavření kupní smlouvy nedojde. Poukázal přitom na to, že výzva k uzavření kupní smlouvy ani neobsahovala smluvní dokumentaci, výzva tak nebyla perfektní, nemohla vyvolat žalovanou tvrzené právní následky. K odstoupení navíc nedošlo ani bez zbytečného odkladu. Naopak za řádně učiněné shledal odstoupení od smlouvy ze strany žalobce ze dne 9. 10. 2024, kdy žalobce bezodkladně sdělil žalované, že mu úvěr nebude poskytnut, toto jednání bylo učiněno v souladu s čl. 6 odst. 8 rezervační smlouvy a § 2011 o. z. Žalobci tak vznikl nárok na vrácení rezervačního poplatku jako bezdůvodného obohacení dle § 2991 o. z. Soud I. stupně přitom dovodil, že žalovaná neprokázala existenci nároku k započtení, když nárok na zaplacení smluvní pokuty jí nevznikl s ohledem na konkludentní prodloužení rezervační doby a nárok na náhradu škody spočívající v čerpání úvěrových prostředků na danou bytovou jednotku ve výši 121 704,50 Kč žalovaná ani po poučení soudu dle § 118a o. s. ř. neprokázala. Soud I. stupně tak žalobě v celém rozsahu vyhověl včetně úroků z prodlení dle § 1970 o. z. s tím, že nároky žalobce se staly splatnými na základě výzvy k plnění, žalovaná se dostala do prodlení uplynutím lhůty stanovené v jednotlivých výzvách.

9. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), úspěšnému žalobci byla přiznána náhrada nákladů řízení za soudní poplatek a náklady právního zastoupení podrobně specifikované v odst. 68 odůvodnění napadeného rozsudku.

10. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné blanketové odvolání, které následně doplnila. Uplatnila odvolací důvody dle § 205 odst. 2 písm. b), c), e) a g) o. s. ř. Vytýkala soudu I. stupně, že nepřihlédl k jí tvrzeným skutečnostem, rozhodnutí považovala za nepřezkoumatelné a věc byla nesprávně právně posouzena. Ohledně nároku na smluvní pokutu namítala, že předmět koupě byl vymezen jako byt č. [číslo] (jednotka č. [číslo]) a garáž, byt i garáž byly předány, jak vyplývá z předávacího protokolu, nárok na smluvní pokutu tak nevznikl. Sklepní kóje nebyla vymezena jako součást předmětu koupě, jedná se o součást společných částí domu, které jsou pod samostatnou správou [právnická osoba], žalobce se tak musí obrátit na toto SVJ se žádostí o zpřístupnění a předání. Ohledně nároku na zaplacení bezdůvodného obohacení 3 000 Kč namítala, že se sice zavázala zajistit výmaz zástavního práva, k tomu také došlo, k zaplacení správních poplatků se však nezavázala, nárok tak nepovažovala za důvodný. Ohledně zaplacení poplatku za vkladové řízení namítala nesprávné právní posouzení, pokud soud I. stupně nezohlednil ust. § 2997 odst. 1 o. z. Ohledně vrácení rezervačního poplatku namítala, že v rezervační smlouvě byla sjednána možnost změny výlučně písemnou formou. Nesouhlasila se závěrem soudu I. stupně, že uzavřením dodatku strany od požadavku na písemnou formu upustily. Vytýkala soudu I. stupně nesprávnou aplikaci rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3501/2019, dle něhož samotné neformální právní jednání pro opuštění sjednané formy nepostačuje. Skutkové okolnosti dané věci považovala za odlišné od skutkové situace posuzované Nejvyšším soudem v tomto rozhodnutí. Pokud soud I. stupně vycházel z § 556 odst. 2 o. z. – „praxe zavedené mezi stranami v právním styku“, musí se dle komentářové literatury jednat o relativně dlouhodobou, opakovanou a stálou praxi. O takovou situaci se mezi účastníky nejednalo. Žalovaná dále namítala, že od rezervační smlouvy řádně odstoupila dne 8. 10. 2024. Důvodem odstoupení byla skutečnost, že žalobce v rezervační lhůtě neuzavřel kupní smlouvu, poukázala přitom na čl. 5 odst. 1 smlouvy. Pokud v odstoupení uvedla, že měl žalobce podstatným způsobem porušit rezervační smlouvu, bylo to již nadbytečné. Namítala, že jí nelze klást k tíži, že k odstoupení přistoupila až poté, kdy v důsledku předžalobní výzvy ve vztahu k bytu č. [číslo] ztratila k žalobci důvěru. Nesouhlasila ani se závěrem o absenci smluvní dokumentace ve výzvě k uzavření kupní smlouvy. Poukázala na to, že se žalobcem již uzavřela kupní smlouvu ohledně bytu č. [číslo], smluvní dokumentace byla shodná, žalobce tak s ní musel být seznámen. Namítala v této souvislosti, že podmínkou vzniku nároku na smluvní pokutu nebylo uplatnění výzvy k uzavření kupní smlouvy, postačovala skutečnost, že žalobce v rezervační době nepřistoupil k podpisu kupní smlouvy. Namítala dále, že pokud soud I. stupně dovodil probíhající jednání minimálně do 30. 9. 2024, k odstoupení od smlouvy došlo až po uplynutí této doby. Nárok na smluvní pokutu 500 000 Kč tak považovala za odůvodněný. Žalovaná dále nesouhlasila s tím, že by zatížila byt č. [číslo] novým zástavním právem v rozporu s rezervační smlouvou. Poukázala na to, že v rezervační smlouvě se zavázala neuzavřít s jinou osobou rezervační smlouvu či smlouvu o budoucím převodu. Zřízením zástavního práva ve prospěch [právnická osoba] rezervační smlouvu neporušila, jednalo se o standardní proces za účelem snížení úrokového zatížení. Smlouva s novým věřitelem pozici žalobce neztížila, došlo pouze k nahrazení zástavního věřitele [právnická osoba]. jiným zástavním věřitelem. Žalobce se proti tomuto postupu nijak nebránil, nevznesl žádné námitky, nepožadoval přiměřenou jistotu ve smyslu § 2002 odst. 2 o. z., je zjevné, že sám to za podstatné porušení rezervační smlouvy nepovažoval. Skutečnost, že žalobce nebyl schopen zajistit financování prostřednictvím hypotéky, nemůže jít k tíži žalované. Žádala, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl a uložil žalobci zaplatit žalované náhradu nákladů řízení.

11. Žalobce se k odvolání žalované písemně vyjádřil, odvolání nepovažoval za důvodné. Poukázal na to, že žalovaná pouze opakuje argumentaci, kterou uplatnila před soudem I. stupně a s níž se soud I. stupně vypořádal. Ohledně nároku na smluvní pokutu poukázal na specifikaci jednotky v kupní smlouvě dle čl. 1 odst. 5 kupní smlouvy, dle níž sklepní kóje, resp. právo výlučného užívání bylo zahrnuto v jednotce. Argumentaci, že se žalobce má obrátit na SVJ, považoval za účelovou a irelevantní. Ohledně bezdůvodného obohacení – správních poplatků poukázal na odůvodnění napadeného rozsudku, kde se soud I. stupně s argumentací žalované řádně vypořádal. Poukázal rovněž na související judikaturu Nejvyššího soudu. Ohledně vrácení rezervačního poplatku poukázal na svá předchozí vyjádření ohledně postupu žalované, k otázce prodloužení trvání rezervační smlouvy poukázal na další judikaturu Nejvyššího soudu týkající se požadavku na formu právního jednání. Ztotožnil se se závěry soudu I. stupně ohledně konkludentního prodlužování rezervační smlouvy. Namítal dále, že výzva k uzavření kupní smlouvy nebyla ani zaslána včas v 15denní lhůtě před koncem rezervační doby. Neobsahovala žádnou smluvní dokumentaci, žalobce se tak ani neměl k čemu vyjádřit, dát připomínky. Výzva tak nemohla být účinná. Poukázal přitom dále na to, že dne 10. 7. 2024, tedy 3 dny před zasláním výzvy, mu bylo sděleno, že s celou transakcí je třeba počkat, než bude dokončen proces u notářky [jméno FO]. V této době tak sama žalovaná nebyla připravena uzavřít kupní smlouvu. Nesouhlasil ani s názorem žalované, že ke vzniku nároku na smluvní pokutu postačovala pouze okolnost, že v rezervační době nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Poukázal přitom na čl. 4 odst. 2 rezervační smlouvy, dle něhož k uzavření kupní smlouvy mělo dojít na výzvu vlastníka. Řádná výzva vlastníka tak byla nezbytným předpokladem vzniku nároku na smluvní pokutu. K otázce zatížení předmětu koupě zástavním právem poukázal na to, že tato skutečnost nebyla důvodem jeho odstoupení od smlouvy, tím byla skutečnost, že mu nebyl poskytnut úvěr. Argumentaci žalované považoval za účelovou. Žádal, aby odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil a přiznal mu náhradu nákladů v plné výši, tedy i za účast zástupce v řízení před mediátorem s odkazem na rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2542/21.

12. Při odvolacím jednání účastníci setrvali na svých stanoviscích. Žalovaná doplnila ke svému odstoupení od rezervační smlouvy, že žalobci byl obsah kupní smlouvy znám, v e-mailu ze dne 10. 7. 2024[Anonymizováno]jeho zástupce přiznal, že smluvní dokumentaci má, řešily se pouze dílčí detaily, výzva tak byla zaslána včas a řádně. Minimálně o smluvní pokutu 500 000 Kč by tak měl být nárok žalobce ponížen. Žalobce k nároku na vrácení rezervačního poplatku trval na tom, že rezervační smlouva byla prodloužena a pokud by prodloužena nebyla, výzva ze strany žalované nebyla řádná.

13. Odvolací soud ve smyslu ust. § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. přezkoumal napadený rozsudek i řízení, které předcházelo jeho vydání, a odvolání žalované neshledal důvodným. Soud I. stupně učinil na základě provedeného dokazování odpovídající skutkové závěry, které správně právně posoudil. Odvolací soud se s jeho závěry plně ztotožnil.

14. Podle § 2002 odst. 1 o. z., poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

15. Podle § 2048 odst. 1 o. z., sjednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

16. Podle § 2991 odst. 1 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

17. Podle § 2991 odst. 2 o. z., bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

18. Podle § 2997 odst. 1 o. z., dlužník, který plnil dluh nežalovatelný nebo promlčený nebo takový, který je neplatný pro nedostatek formy, nemá právo na vrácení toho, co plnil. Právo na vrácení nemá ani ten, kdo jiného obohatil s vědomím, že k tomu není povinen, ledaže plnil z právního důvodu, který později nenastal nebo odpadl.

19. Ohledně smluvní pokuty za prodlení s předáním bytové jednotky č. [číslo] soud I. stupně správně dovodil, že užívání sklepní kóje náleží k této jednotce, tedy předmětu koupě - tak, jak byla vymezena v čl. 1 bod 5 kupní smlouvy, na nějž odkazuje čl. 2 bod 1 písm. a) kupní smlouvy. Žalovaná tak byla povinna při předání bytové jednotky zpřístupnit žalobci i danou sklepní kóji. Žalovaná přitom neprokázala, že by tak učinila, ať již při předání bytové jednotky či poté. Pokud žalobci sklepní kóji nezpřístupnila – nepředala klíče, je v prodlení s předáním jednotky, resp. části k ní náležející dle specifikace v kupní smlouvě. Argumentaci, že se žalobce má obrátit na SVJ, neboť se jedná o společné prostory, považoval odvolací soud za nedůvodnou, když klíče od jiných společných prostor (vstupu do domu a dalších společných částí domu) byly žalobci předány. Jeví se zcela absurdním, že by prodávající předal kupujícímu pouze klíče od bytové jednotky a ohledně klíčů, přístupových karet či čipů od domu a dalších společných prostor by jej odkázal na SVJ s tím, že se jedná o společný prostor všech vlastníků jednotek. Pokud tedy žalovaná žalobci sklepní kóji nezpřístupnila, dostala se do prodlení s předáním jednotky, a žalobci tím vznikl nárok na sjednanou smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč denně dle čl. 6 bod 1 kupní smlouvy, za 53 dnů celkem 53 000 Kč.

20. Rovněž ohledně správních poplatků v celkové výši 3 000 Kč soud I. stupně správně uzavřel, že se jedná o nárok na vydání bezdůvodného obohacení dle § 2991 o. z., neboť jejich zaplacením žalobce plnil za žalovanou. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalobce tyto poplatky zaplatil, nebylo rovněž sporné, že účastníci se měli podílet na úhradě poplatku za návrh na vklad vlastnického práva rovným dílem (čl. 8 bod 7 kupní smlouvy) a že žalovaná měla zajistit výmaz zástavního práva (čl. 8 bod 5 kupní smlouvy). Pokud se žalovaná měla podílet na úhradě poplatku za návrh na vklad vlastnického práva rovným dílem, je zřejmé, že měla uhradit jednu polovinu. Pokud žalobce zaplatil celý poplatek, svědčí mu právo na zaplacení jedné poloviny ze strany žalované coby bezdůvodného obohacení, neboť žalobce v tomto rozsahu plnil za žalovanou. Stejně tak pokud se žalovaná zavázala k zajištění výmazu zástavního práva, s čímž byla spojena povinnost zaplatit správní poplatek, který uhradil žalobce. Pokud měla žalovaná zajistit výmaz zástavního práva, logicky měla uhradit i správní poplatek s ním spojený, bez jehož zaplacení by realizace této její povinnosti nebyla možná. Žalobci nelze vytýkat, že takto učinil (správní poplatky zaplatil), když tímto postupem zajistil realizaci kupní smlouvy, která by nečinností žalované byla ohrožena. Ustanovení § 2997 o. z. na daný případ nedopadá, neboť se nejednalo o plnění vůči žalované, ale třetímu subjektu (správnímu orgánu). Nejednalo se tak o situaci, kdy by žalobce vědomě poskytl žalované plnění, aniž by očekával protiplnění, tedy[Anonymizováno]jakýsi skrytý dar tak, jak předpokládá ust. § 2997 odst. 1 věta druhá o. z. Žalobce v této souvislosti důvodně poukazoval na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2019, sp. zn. 28 Cdo 208/2019, v němž Nejvyšší soud uzavřel, že ustanovení § 2997 odst. 1 věty druhé o. z. nelze vykládat tak, že by již samo vědomí plnitele o absenci jeho povinnosti k úhradě cizího dluhu vylučovalo vznik nároku na vydání bezdůvodného obohacení vůči osobě, za niž plnil a jíž se zánikem dluhu dostalo majetkového prospěchu.

21. Ohledně vrácení rezervačního poplatku mezi účastníky nebylo sporné, že rezervační smlouva nebyla naplněna, zanikla v důsledku odstoupení, žalobci tak vznikl nárok na jeho vrácení. Sporným bylo, zda žalované vznikl nárok na smluvní pokutu 500 000 Kč, kterou započetla oproti nároku žalobce na vrácení tohoto rezervačního poplatku. Další nárok, jehož započtení žalovaná tvrdila (nárok na náhradu škody), žalovaná neprokázala, jak zcela správně uzavřel soud I. stupně, tento závěr ostatně ani žalovaná ve svém odvolání nezpochybňovala. Pro posouzení nároku na vrácení rezervačního poplatku (případně jeho zbývající části) tak bylo podstatné, zda žalované vznikl nárok na smluvní pokutu, tedy zda v době trvání rezervační smlouvy nedošlo k podpisu kupní smlouvy z důvodů na straně žalobce (čl. 5 bod 1 rezervační smlouvy), tedy mj. zda v průběhu rezervační doby byly činěny kroky k uzavření kupní smlouvy, přičemž k jejímu uzavření nedošlo z důvodů na straně žalobce.

22. Odvolací soud neshledal opodstatněnou námitku žalované, že jí vznikl nárok na tuto smluvní pokutu prostým uplynutím rezervační doby, takový nárok ze smluvních ujednání (čl. 5 bod 1 rezervační smlouvy) nevyplývá. Vznik nároku je vázán na skutečnost, že žalobce („zájemce“) nepřistoupí k podpisu kupní smlouvy či smlouvě o smlouvě budoucí kupní, je tak zřejmé, že se jedná o situaci, kdy daná smlouva je způsobilá k podpisu a pouze v důsledku nečinnosti zájemce není podepsána. Povinnost podpisu smlouvy tak může vzniknout až poté, kdy byl zájemce postupem dle čl. 4 odst. 2 rezervační smlouvy vlastníkem (žalovanou) k podpisu smlouvy vyzván. Soud I. stupně se tak správně zabýval otázkou, zda byl tento postup pro uzavření kupní smlouvy dle čl. 4 bod 2 rezervační smlouvy dodržen. Dospěl přitom ke správnému závěru, že žalobce sice byl žalovanou vyzván k uzavření kupní smlouvy, tato výzva však nebyla řádná, pokud absentovala smluvní dokumentace (návrh kupní smlouvy).

23. Pokud žalovaná argumentovala tím, že žalobci musela být smluvní dokumentace známa, neboť byla totožná s dokumentací při uzavření kupní smlouvy ohledně jednotky č. [číslo], opomněla, že byl plánován jiný způsob úhrady kupní ceny (prostřednictvím hypotéčního úvěru), přičemž zajištění hypotéčního úvěru bylo v té době dosud v procesu vyjednávání. Z obsahu rezervační smlouvy přitom vyplývá, že žalovaná byla srozuměna s tím, že pokud se nepodaří úvěr zajistit, ke koupi nedojde (žalobce měl možnost od smlouvy odstoupit). Žalobce rovněž důvodně poukazoval na to, že v době, kdy byl formálně vyzván k podpisu smlouvy, k podpisu dojít nemohlo (smluvní dokumentace nebyla připravená) s ohledem na sdělení pana [jméno FO], že smluvní dokumentace ohledně obou bytů musí počkat, než se dokončí proces úschovy u notářky (viz email z 10. 7. 2024). Byl to naopak žalobce, kdo v té době dle e-mailové komunikace zasílal upřesnění a žádal o zpracování do smluvní dokumentace. Odvolací soud tak shodně se soudem I. stupně dospěl k závěru, že výzva k podpisu kupní smlouvy ze strany žalované ze dne 13. 7. 2024 nebyla řádná, smlouva v té době nebyla připravena k podpisu, jak vyplývá z e-mailové komunikace, žalobci tak nelze klást k tíži, že na tuto výzvu nereagoval. Žádná jiná výzva ze strany žalované učiněna nebyla. Předpoklady pro vznik nároku na smluvní pokutu tak nebyly naplněny.

24. Odvolací soud v této souvislosti považoval rovněž za rozhodnou dobu trvání rezervační smlouvy, tedy kdy konkrétně smlouva zanikla a žalobci tak vznikl nárok na vrácení rezervačního poplatku. Shodně se soudem I. stupně dospěl k závěru, že k prodloužení došlo nejen dodatkem č. 1, ale i konkludentním jednáním stran, když i po uplynutí doby sjednané dodatkem strany stále jednaly o uzavření smlouvy, domlouvaly podmínky získání hypotéčního úvěru a proces úhrady kupní ceny. Soud I. stupně v této souvislosti správně poukázal na to, že písemný dodatek byl uzavřen až poté, kdy již měla rezervační smlouva zaniknout. Účastníci učinili nesporným, že rezervační smlouva byla uzavřena 28. 5. 2024, byla uzavřena na dobu 30 dnů, tedy do 28. 6. 2024. Dodatek č. 1 byl uzavřen 2. 7. 2024, tedy až poté, kdy měla rezervační smlouva skončit. Pokud by účastníci považovali rezervační smlouvu za skončenou, uzavřeli by novou smlouvu, nikoliv dodatek ke smlouvě dřívější. Již z toho je zřejmé, že rezervační smlouvu považovali v době uzavření tohoto dodatku za stále platnou, tedy konkludentním jednáním obou stran došlo k jejímu prodloužení ještě předtím, než byl uzavřen tento dodatek. Stejným způsobem postupovali účastníci i poté, kdy skončila doba sjednaná dodatkem č. 1 a kdy stále pokračovali ve vyjednávání podmínek kupní smlouvy, zejména způsobu financování kupní ceny. Strany tak daly jednoznačně najevo, že chtějí v rezervační smlouvě pokračovat, přestože k uzavření dalšího písemného dodatku již nedošlo (žalobce v této souvislosti oprávněně argumentoval závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 3. 2025, sp. zn. 23 Cdo 243/2024). Ostatně sama žalovaná svým odstoupením ze dne 8. 10. 2024 dala jasně najevo, že rezervační smlouvu považuje za dosud trvající (účinnou), v opačném případě by k odstoupení nebyl důvod.

25. Odstoupením žalované však rezervační smlouva zaniknout nemohla, neboť pro odstoupení ze strany žalované nebyly naplněny předpoklady. Odstoupení ze strany žalované nebylo účastníky v rezervační smlouvě sjednáno, musely by tak být naplněny zákonné předpoklady dle § 2002 odst. 1 o. z. Soud I. stupně se tak správně zabýval otázkou, zda došlo k podstatnému porušení povinností ze strany žalobce, coby zákonného předpokladu odstoupení od smlouvy ze strany žalované. Odvolací soud se přitom ztotožnil s jeho závěrem, že k podstatnému porušení smlouvy ze strany žalobce nedošlo, když výzva k podpisu kupní smlouvy nebyla řádná, jak již bylo výše uvedeno, konkrétní ujednání kupní smlouvy ohledně podmínek úhrady kupní ceny byla dosud v procesu vyjednávání. Správně rovněž poukázal na to, že rezervační smlouva počítala s tím, že k uzavření kupní smlouvy nemusí dojít, žalobce měl možnost odstoupit od rezervační smlouvy. Neuzavření kupní smlouvy tak za těchto okolností nelze považovat za podstatné porušení povinností žalobce. K odstoupení navíc nedošlo bez zbytečného odkladu, pokud bylo učiněno až více než 2 měsíce po tvrzeném podstatném porušení rezervační smlouvy. Rezervační smlouva tak zanikla až odstoupením ze strany žalobce ze dne 9. 10. 2024, které bylo učiněno v souladu se smluvním ujednáním účastníků (čl. 8 rezervační smlouvy), přičemž žalobce rovněž doložil naplnění důvodů pro odstoupení (nemožnost poskytnutí hypotéčního úvěru). Ukončením rezervační smlouvy odstoupením žalobce z důvodů smlouvou předvídaných pak vznikl žalobci nárok na vrácení rezervačního poplatku, aniž by byl sankcionován smluvní pokutou.

26. Odvolací soud tak shodně se soudem I. stupně shledal všechny žalobcem uplatněné nároky za oprávněné včetně požadovaného příslušenství. Napadený rozsudek tak ve výroku o věci samé (I.) jako věcně správný potvrdil dle § 219 o. s. ř.

27. S ohledem na výsledek sporu byla žalobci rovněž správně přiznána náhrada nákladů řízení dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Odvolací soud však shledal opodstatněnou námitku žalobce, že mu nedůvodně byla odepřena náhrada za účast při prvním setkání s mediátorem. Pokud soud I. stupně vycházel z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2019, sp. zn. 32 Cdo 594/2019, v němž byl učiněn závěr, že účast na prvním jednání s mediátorem, při němž nedojde k uzavření smlouvy o mediaci, není procesním úkonem, nepovažoval odvolací soud tento postup za správný, nepovažoval toto rozhodnutí v dané věci za aplikovatelné. Nejvyšší soud učinil tento závěr nikoliv při posuzování nároku na náhradu nákladů řízení, ale při posuzování podmínek pro vrácení jistoty dle § 11 odst. 2 písm. a) zákona č. 91/2012 Sb., pro něž bylo podstatné, zda se jedná o procesní úkon či nikoliv. Při určování výše náhrady nákladů řízení se postupuje dle o. s. ř., účastníkům se přiznávají účelně vynaložené náklady včetně nákladů za právní zastoupení, jejichž výše se určuje dle § 137 odst. 2 o. s. ř. podle zvláštního předpisu, tj. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „AT“). Tímto předpisem jsou vymezeny úkony, za které přísluší advokátu odměna (úkony právní služby dle § 11 AT). Odměna advokáta se tedy nepřiznává za procesní úkony, ale úkony právní služby zde specifikované. Dle § 11 odst. 1 písm. g) AT má advokát právo na odměnu za účast při úkonu správního nebo jiného orgánu, účast na jednání před soudem nebo jiným orgánem, a to každé započaté dvě hodiny, pro účast na prvním jednání s mediátorem se toto ustanovení použije obdobně dle § 11 odst. 3 AT. Žalobci tak svědčí nárok na náhradu nákladů řízení i za tento úkon advokáta, tj. odměna ve výši 12 540 Kč z tarifní hodnoty 1 055 150 Kč, paušální náhrada hotových výdajů 450 Kč dle § 13 odst. 1 a 4 AT, vše včetně 21 % DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 2 727,90 Kč, tedy celkem 15 717,90 Kč. S připočtením soudem I. stupně správně určených zbývajících nákladů řízení ve výši 195 679,80 Kč (odvolací soud pro stručnost odkazuje na jejich specifikaci v odst. 68 odůvodnění napadeného rozsudku) tak činí celkové náklady žalobce za řízení před soudem I. stupně 211 397,70 Kč (195 679,80 + 15 717,90). Odvolací soud tedy změnil výrok o nákladech řízení (II.) dle § 221a o. s. ř. tak, že výše těchto nákladů činí 211 397,70 Kč, jinak rozsudek v tomto výroku jako věcně správný potvrdil dle § 219 o. s. ř.

28. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Úspěšnému žalobci byla přiznána náhrada nákladů odvolacího řízení za 2 úkony (vyjádření k odvolání, účast u jednání dne 22. 1. 2026) po 12 540 Kč dle § 7 a § 11 odst. 1 písm. d) a g) AT, jeden úkon v poloviční výši (návrh na vydání předběžného opatření dle § 11 odst. 2 písm. a) AT), paušální náhradu hotových výdajů 3 x po 450 Kč dle § 13 odst. 1 a 4 AT, 21 % DPH ve výši 5 550,30 Kč a soudní poplatek 1 000 Kč za návrh na vydání předběžného opatření, celkem 39 250,30 Kč.

Poučení