47 C 112/2020 - 557

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Radkem Malenovským jako samosoudcem ve věci žalobců:a) [Jméno žalobce A], narozený dne [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená dne [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce A] c) [Jméno žalobce C], narozená dne [Datum narození žalobce C] bytem [Adresa žalobce A] všichni tři žalobci zastoupení advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovanému: [Jméno žalovaného]., IČO: [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] ve vztahu k výroku VI. za účasti rovněž:[Jméno advokáta], IČ: [Anonymizováno] sídlem [Adresa advokáta] o zaplacení 283 571,5 Kč - sleva z kupní ceny takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci a) a žalobkyni b) oprávněným společně a nerozdílně částku 185 000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni c) částku 98 571,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci a) a žalobkyni b) oprávněným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 140 512,06 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupkyně žalobce a) a žalobkyně b).

IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni c) náhradu nákladů řízení ve výši 89 686,02 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupkyně žalobkyně c).

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení vzniklých České republice částku 66 466 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaný je povinen zaplatit dřívějšímu vedlejšímu účastníkovi stojícímu na straně žalobců, tedy [Jméno advokáta] (IČ [IČO], sídlem [Adresa advokáta]), na náhradě nákladů řízení částku 9 925,63 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

I. Vymezení předmětu řízení, tvrzení účastníků

1. Žalobci a) a b) se domáhali zaplacení částky 185 000 Kč a žalobkyně c) se domáhala zaplacení částky 98 571,50 Kč z titulu slevy z kupní ceny za následující vady jimi od žalovaného koupené nemovité věci, a to bytu č. 1320/5 [žalobci a), b)] a bytu č. 1320/8 [žalobkyně c)] nacházejících se v domě na [adresa] v [Anonymizováno]: 1) špatně zhotovené svody vody ze střechy, 2) špatně zhotovené podlahy na terasách bytů č. [hodnota], 12 a 13, 3) špatně provedené balkóny, 4) opadávání omítky na stěně u hlavního vchodu, 5) absence odvětrávání sklepa a s tím související opadávání omítky ve sklepech, 6) vadně provedené zábradlí u terasy bytu č. [hodnota], 7) vysoká vlhkost stěn sklepa a neupravená akumulační jímka ve sklepě, 8) vadná hlavní kanalizace budovy, 9) vadné napojení kanalizace u garáže do studny neupravené pro vsakování, 10) absence okapových - odvětrávacích chodníků, 11) absence vnitřního zateplení objektu, 12) plísně na stěnách budovy, 13) absence protisněhových zábran, 14) rosení a výskyt plísně v zimní zahradách bytů, 15) zatékání do bytu č. [hodnota].

2. Žalovaný se vyjádřil k žalobě zejména následovně. Nelze jako vadu označit rozpor mezi skutečným stavem a projektovou dokumentací, v kupní smlouvě se nenachází odkaz na projektovou dokumentaci. Odvod vody z teras je řešen chrliči, což je standardní způsob odvodu vody u takto malých ploch. Příčinu vlhkosti sklepů lze těžko přesně definovat a je s největší pravděpodobností způsobena podstatou tehdejších [právnická osoba] a postupů (budova je z roku 1883) a podložím v dané lokalitě. Kupující neprovádí pravidelnou údržbu odtokového systému dešťových vod, jímače střešních splavenin nechávají zanesené listím, což má za následek přetékání lapačů (gajgrů) a vsak vody v blízkosti sklepní stěny. Obrana žalovaných bude podrobněji uvedena a vypořádána zejména v bodě V. odůvodnění tohoto rozsudku níže.

II. Skutková zjištění

3. Soud na podkladě dokazování provedeného při řadě jednání zjistil následující skutečnosti.

4. Žalobci a), b) jako kupující dne 9. 4. 2019 uzavřeli s žalovaným jako prodávajícím smlouvu o převodu vlastnictví jednotky č. [Anonymizováno]/5, která je vymezená na parcele st. [Anonymizováno]/1, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba č. p. [adresa], bytový dům, a na parcele č. [Anonymizováno]/3, ostatní plocha [dále jako “byt žalobců a), b)”]. Současně citovanou smlouvou nabyli spoluvlastnický podíl o velikosti id. [Anonymizováno] ke společným částem shora uvedených pozemkům st. [Anonymizováno][Anonymizováno]1 (jehož součástí je bytový dům) a p. č. [Anonymizováno]/3. Plocha jejich bytu včetně příslušenství je 119,8 m2 a kupní cena činila 3 700 000 Kč. Žalobci a), b) při podpisu převzali kopii průkazu energetické náročnosti budovy – bytového domu. Žalobci a), b) nabyli vlastnické právo ke svému bytu ke dni 6. 5. 2019. Tyto skutečnosti soud zjistil z citované smlouvy a výpisu z katastru nemovitostí LV [Anonymizováno].

5. Žalobkyně c) jako kupující dne 11. 4. 2019 uzavřela s žalovaným jako prodávajícím smlouvu o převodu vlastnictví jednotky č. [Anonymizováno]/8, která je vymezená na stejných pozemcích jako byt žalobců a), b) [dále jako “byt žalobkyně c)”]. Současně citovanou smlouvou žalobkyně c) nabyla spoluvlastnický podíl o velikosti id. [Anonymizováno] ke společným částem shora uvedeným pozemkům st. [Anonymizováno]/1 a p. č. [Anonymizováno]/3 (tj. včetně k domu). Celková plocha jejího bytu je 50,5 m2 a kupní cena činila 1 971 430 Kč. Žalobkyně c) při podpisu převzala kopii průkazu energetické náročnosti budovy – bytového domu. Žalobkyně c) nabyla vlastnické právo k bytu ke dni 16. 4. 2019. Tyto skutečnosti soud zjistil z citované smlouvy a výpisu z katastru nemovitostí LV [Anonymizováno].

6. V uvedených dvou kupních smlouvách se účastníci dohodli, že kupující mají „4…. právo na bezplatné odstranění případných vad montážních a stavebních prací, zjištěných při převzetí předmětu převodu, vad společných částí nemovité věci, které nemohly být při dostatečné péči zjištěny při převzetí předmětu převodu (skryté vady), a dále v rámci trvání záruční lhůty stanovené v této Smlouvě na jednotlivé části Bytového domu… 3. Zjištěné vady musí být uplatněny u Strany prodávající … bez zbytečného odkladu poté, co je Strana kupující mohla při dostatečné péči zjistit. Skryté vady na společných částech Nemovité věci musí být uplatněny u Strany prodávající …bez zbytečného odklady poté, co je strana Kupující mohla při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do 5-ti let od převodu první jednotky v bytovém domě na osobu, která je odlišná od strany prodávající.

4. Na montážní a stavební práce u společných prostor nemovité věci, a bytů se poskytuje záruka v délce 48-ti měsíců a na kompletní skladbu střešního souvrství v délce 60-ti měsíců… 5. Záruční doba počíná běžet ode dne předání předmětu převodu straně kupující do užívání s výjimkou záruční doby na společné části nemovité věci, která začíná běžet ode dne předání první jednotky v bytovém domě osobě odlišné od strany prodávající. Vady, na které se vztahuje záruka poskytnutá stranou prodávající, je třeba uplatnit u strany prodávající bez zbytečného odkladu poté, co je strana kupující mohla při dostatečné péči zjistit, nejpozději však ve výše uvedených záručních dobách.“. Tyto skutečnosti soud zjistil z citovaných 2 kupních smluv.

7. Dne 23. 8. 2019 mj. žalobci a), b) odeslali žalovanému 1. reklamaci - uplatnění práv (z 22. 8. 2019) z odpovědnosti za následující vady – absence svodů dešťové vody do kanalizace (okapy končí přímo u domu, z toho důvodu se v okolí domu tvoří velké louže, voda vsakuje do základů a sklepů a sklepy jsou zcela mokré); špatně zhotovené rýny a svody vody ze střechy (při dešti teče voda proudem přes rýny ven); špatně zhotovené podlahy na terasách bytů č. [hodnota] a 12 (není zhotoven spád pro odtok vody, pod kachličkami stojí voda, která neodtéká, terasy jsou vlhké, hrozí protečení do spodních bytů). Žalobci a), b) požadovali odstranění reklamovaných vad. Tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu reklamací z 22. 8. 2019 a podacího lístku.

8. V odpovědi na reklamaci z 22. 8. 2019 žalovaný přislíbil dopojení dešťové kanalizace a vady na podlaze teras neuznal (důkaz: odpověď žalovaného z 28. 8. 2019 na reklamaci).

9. Dne 5. 9. 2019 mj. žalobci a), b) a Společenství vlastníků [adresa] odeslali žalovanému 2. reklamaci - uplatnění práv (z 4. 9. 2019) z odpovědnosti za mj. následující vady – absence dveří do sklepa; opadávání omítky na stěně u hlavního vchodu; absence odvětrávání sklepa (zhoršuje vlhkost sklepa); popraskané a částečně uvolněné cetrisové desky na balkonech; špatně zhotovená podlaha na terase bytu č. [hodnota] (terasa je špatně vyspádovaná, pod dlažbou stojí voda, která neodtéká); opadávání omítky ve sklepech. Požadovali odstranění reklamovaných vad. Tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu 2. reklamace z 4. 9. 2019 s podacím lístkem.

10. Žalovaný v odpovědi na reklamaci z 4. 9. 2019 mj. slíbil opravu chybějících svodů dešťové vody, doplnění dvířek do sklepa. Vadu v absenci větrání sklepa neuznal (důkaz odpovědí z 12. 9. 2019).

11. Dne 4. 10. 2019 mj. žalobci a), b), žalobkyně c) a Společenství vlastníků [adresa] odeslali žalovanému 3. reklamaci - uplatnění práv (z 4. 10. 2019) z odpovědnosti za vady uvedené v 1. a 2. reklamaci (důkaz reklamací z 4. 10. 2019 s doručenkou datové zprávy).

12. Ohledně 3. reklamace žalovaný dne 8. 10. 2019 reagoval mj. tím, že odmítl vadu spočívající v absenci odvětrávání sklepa, ohledně svodů dešťové vody do kanalizace uvedl, že svody jsou odkopány a dopojeny, ale výrobce je v prodlení s dodáním rýn a svodů, vada podlah na terasách u bytů č. 11a 12 bude odstraněna, požádal o specifikaci vadných cetrisových desek na balkónech a uvedl, že až později bude možné opravit omítky ve sklepě (důkaz touto odpovědí z 8. 10. 2019).

13. Dne 18. 10. 2019 mj. žalobci a), b), žalobkyně c) a Společenství vlastníků [adresa] odeslali žalovanému 4. reklamaci - uplatnění práv (z 18. 10. 2019) z odpovědnosti za vady uvedené v 1. a 2. reklamaci, a dále za mj. následující vady: vadné provedení balkonů - popraskané cetrisové desky, balkony protékají, drží se v nich voda, absence izolace ode zdi, z toho důvodu voda vsakuje do fasády. Požádali o odstranění vad (důkaz touto reklamací s doručenkou dat. zprávy).

14. Žalovaný v odpovědi ze dne 28. 10. 2019 na 4. reklamaci mj. uvedl, že terasa vadu nemá, slíbil opravu omítky u hlavního vchodu a opravu omítky ve sklepech na jaře 2020 a odkazoval na dodavatele (důkaz odpovědí žalovaného z 28. 10. 2019).

15. Dne 19. 3. 2020 mj. žalobci a), b), žalobkyně c) a Společenství vlastníků [adresa] odeslali žalovanému 5. reklamaci - uplatnění práv (z 18. 10. 2019) z odpovědnosti za vady uvedené v předcházejících reklamacích a za další vady, které se nově v mezidobí projevily, tedy mimo jiné: vadně provedené zábradlí u terasy nacházející se b 3. NP bytu č. [hodnota] (M); vysoká vlhkost stěn sklepa a neupravená akumulační jímka ve sklepě; vadné provedení hlavní kanalizace objektu; vadné napojení kanalizace u garáže do studny neupravené pro vsakování; neprovedené okapové – odvětrávací chodníky; neprovedené vnitřní zateplení objektu; plíseň u podlah v bytě č. [hodnota] (F) umístěným nad garáží; plísně na stěnách bytu v 1. NP a 2. NP (byty č. [hodnota], 6, 7, 10, 12 a v zimních zahradách); chybějící protisněhové zábrany na střeše domu. Žalobci vyzvali žalovaného k odstranění vad a žalovanému přiložili znalecký posudek č. [hodnota]-1-2020 ze dne 25. 2. 2020 znalce Ing. [adresa] na podporu jejich tvrzení o vadách. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu 5. reklamací z 19. 3. 2020 s doručenkou datové zprávy.

16. Žalovaný na 5. reklamaci reagoval dopisem z 2. 4. 2020, a to podobně jako ve vyjádření k žalobě (tedy zejména neuznal tu kterou vadu s odkazem především na to, že vada není nesoulad projektovou dokumentací) [důkaz odpovědí žalovaného z 2. 4. 2020].

17. Žalobci žalovanému dne 14. 4. 2020 doručili předžalobní výzvu, v níž žalobci a), b) požádali o úhradu slevy z kupní ceny 132 700,70 Kč a žalobkyně c) o úhradu slevy z kupní ceny 67 215,50 Kč (důkaz předžalobní výzvou s doručenkou dat. zprávy); žalovaný odpověděl nesouhlasně dopisy z 17. 4., 22. 4. a 27. 4. 2020 (důkaz těmito dopisy). Další výzvu k úhradě slevy z kupní ceny (z 6. 10. 2020) žalobci doručili žalovanému dne 7. 10. 2020 (důkaz výzvou s doručenkou).

18. Žalobci rozšířili žalobu podáním z 15. 2. 2021 tak, že žalobci a), b) se domáhají zaplacení částky 136 736,70 Kč a žalobkyně c) částky 69 259,50 Kč; soud tuto změnu žaloby připustil usnesením ze dne 19. 2. 2021 č. j. 47 C 112/2020-115. Dále žalobci rozšířili žalobu podáním z 28. 3. 2023 tak, že žalobci a), b) se domáhají zaplacení částky 185 000 Kč a žalobkyně c) částky 98 571,50 Kč; soud tuto změnu žaloby připustil usnesením ze dne 24. 4. 2023 č. j. 47 C 112/2020-306.

19. Ve smyslu § 1166 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“) vlastník pozemku st. 414/1, jehož součástí je dům č. p. [adresa], učinil dne 14. 1. 2019 Prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (dále jako „Prohlášení“) a určil společné části nemovité věci (k tomu viz blíže výčet jednotlivých vad a deklaraci, že a proč se týkají společných částí). V Prohlášení bylo mj. zakotveno, že společnými částmi domu jsou části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 o. z., a dále byl uveden demonstrativní výčet jednotlivých společných částí domu (srov. i text níže). V prohlášení bylo též zakotveno, že povinnost podílet se na opravách společných částí domu (a nemovité věci) zásadně mají všichni vlastníci jednotek v domě z titulu svého spoluvlastnického práva ke společným částem. Tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu Prohlášením [zejména bod III. 1., 2. písm. v) a 3.].

20. Žalobci tedy uplatnili z titulu odpovědnosti za vady koupené věci u žalovaného slevu z kupní ceny s tvrzením, že zakoupená nemovitá věc trpěla v době koupě vadami. Níže soud uvádí jednotlivé vady, kvůli kterým žalobci uplatnili slevu z kupní ceny (bod II. 1 až 14.), přičemž soud vždy u každé namítnuté vady uvádí zejména, zda skutečně šlo o vadu a v čem konkrétně.

1. Špatně zhotovené svody vody ze střechy 21. Předmět koupě skutečně trpěl již v době koupě vadou špatně zhotovených svodů vody ze střechy. Totiž část odvodnění teras bylo provedeno bez svodů, a to chrliči na terén, ovšem chrliče způsobovaly při dešti a větru nálet vody na fasádu a nižší balkóny a docházelo proto ke znehodnocení povrchu fasády a zatížení konstrukce balkónů a k postupnému narušení terénu pod chrliči. Uvedené ostatně znamenalo, že svody dešťové vody nebyly provedeny dle projektové dokumentace. Vadu bylo možné opravit dodatečným provedením odvodnění podél fasády do venkovní kanalizace.

22. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důkazů: znalecký posudek Ing. [adresa] ze dne 25. 2. 2020 č. [hodnota]-1-2020 (bod 2. 2. 3.), ze dne 22. 2. 2022 č. [hodnota]-3-2021 (bod 2. 2. 3.), ze dne 27. 11. 2023 č. [hodnota] e. č. [hodnota] (zejména str. 24 a 33), ze dne 19. 3. 2024 č. [č. účtu] a výslech znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 9. 5. 2023 (viz přepis zvukového záznamu z výslechu znalce z jednání ze dne 9. 5. 2023 na č. l. 409 a násl. - str. 28 a 30 až 32, 39, 48 a 49) i výslech znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 1. 3. 2024 (viz přepis zvukového záznamu z jednání z 1. 3. 2024). Znalec Ing. V. [jméno FO] je znalcem z oboru ekonomika (odvětví ceny a odhady nemovitostí) a stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).

23. Náklady na odstranění této vady činily k dubnu 2019 částku 41 567 Kč, ke dni 15. 1. 2022 částku 48 334 Kč a k červnu 2023 částku 70 870 Kč (důkaz: znalecké posudky Ing. V. [jméno FO] – ze dne 22. 2. 2022, 27. 11. 2023 a ze dne 19. 3. 2024).

24. Tuto vadu žalovaný následně do značné míry odstranil, a to konkrétně tak, že žalovaný zaústil svody z teras do dešťové kanalizace přes stávající svody a lapače střešních splavenin a částečně samostatně do nového lapače se zaústěním do stávající kanalizace, a proto již absentuje vada v tom rozsahu, že by odvodnění části teras bylo provedeno bez svodů chrliči na terén (důkaz: znalecký posudek Ing. [adresa] z 27. 11. 2023 č. [hodnota] e. č. [hodnota], str. 24).

25. S ohledem na téměř plné odstranění této vady již není relevantní znalecký posudek ze dne 1. 6. 2021 č. [hodnota]-004/21 od Ing. [jméno FO], který zpochybňoval, že by šlo vůbec o vadu, že by že odvodnění části teras na terén chrliči byl vadou (str. 21 tohoto posudku). Nad rámec soud uvádí, že názor znalce Ing. [jméno FO] není přesvědčivý. Tento znalec argumentoval, že voda přirozeně padá na zem a ke znehodnocení fasády dochází tak či tak od deště hnaného větrem. Tu znalec důsledně nereflektoval, že podstatou vady je, že kromě deště při větru padá na fasádu i nadbytečně voda z deště z chrličů, čímž je fasáda zbytečně zatěžována dvojnásobně (jednak deštěm padajícím přímo na fasádu, jednak vodou z chrličů od deště). Obdobně ne zcela racionální se jeví stanovisko znalce Ing. [jméno FO], že voda z chrličů padá na volný terén kvůli gravitaci; zde nejde o fyzikální zákony gravitace, nýbrž o to, aby voda z chrličů nepadala na volný terén, který by zatěžovala, ale aby byla svedena do kanalizace, a tím terén kolem domu nezatěžovala (včetně ostatně stěn domu vlhkostí od vody spadající na volný terén a odrážející se na stěny a fasádu při terénu, což v důsledcích zvyšovalo i vlhkost sklepa – k tomu viz blíže text níže o příčinách vlhkosti sklepa). Námitkou o zbytečném zatěžování konstrukce balkónů vodou z chrličů se ostatně znalec Ing. P. [jméno FO] nevypořádává.

26. Nicméně i nadále nejsou svody vody ze střechy zcela prosté vad, jelikož žalovaný použil plastové potrubí pro svody (nad zaústění do lapače střešních splavenin), přičemž plastové potrubí není určené na povrch a není odolné proti UV záření, ztrácí časem na pružnosti a barevnosti, po delší době slunečního záření se stává křehké a dochází k praskání, pročež z pohledu dlouhodobé trvanlivosti je nepřijatelné, a tento nedostatek tak snižuje i životnost potrubí; navíc je nevhodné a neestetické i co do provedení na památkovém objektu, kterým je předmětný bytový dům (důkaz: znalecký posudek Ing. [adresa] z 27. 11. 2023 č. [hodnota] e. č. [hodnota], str. 24, či přepis zvukového záznamu výslechu znalce z 9. 5. 2023 na str. 30 až 31 a 39). Tyto skutečnosti ostatně soud zjistil i z důkazu znaleckým posudkem ze dne 1. 6. 2021 č. [hodnota]-[Anonymizováno]21 znalce Ing. [jméno FO] (dále jako „znalecký posudek Ing. P. [jméno FO]“) [srov. str. 20 tohoto posudku, který shledal „estetickou a designovou vadu na použití koncového zaústění plastového potrubí“; dále srov. str. 2 přepisu zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 9. 5. 2023 o tom, že dům je v památkové zóně města [adresa], a str. 10 tohoto přepisu]. Znalec Ing. P. [jméno FO] je znalcem z oboru ekonomika (odvětví ceny a odhady) a stavebnictví (stavby mj. obytné).

27. Svody ze střechy jsou společnou částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a ve smyslu Prohlášení [důkaz: Prohlášení - bod III. 1., 2. písm. b)].

2. Špatně zhotovené podlahy na terasách bytů č. [hodnota], 12 a 13 a vadně provedené zábradlí na terasy bytu č. [hodnota]

28. Dále předmět koupě trpěl již v době koupě vadou nesprávného spádu teras u bytů č. [hodnota], 12 a 13 a vadně provedeného zábradlí u bytu č. [hodnota].

29. První dílčí vada spočívá v tom, že nebyl dodržen (projektovou dokumentací doporučený) spád teras o 1 %, v důsledku čehož dochází ke stání vody pod dlažbou a na dlažbě terasy. [adresa] spádu způsobuje i postupné narušení nosné části podlahy a stojatá voda s náletem listí a prachu způsobuje rozklad a pachové vlivy na užívání teras a omezuje užívání terasy. V zimním období proto dochází k zamrzání stojaté vody (omezuje tak užívání teras v období po zámrzu) a deformacím na úrovni dlažby i nosného roštu.

30. Druhá dílčí vada tkví v tom, že už v době koupě bylo vadně provedené kotvení zábradlí v části terasy bytu M (tj. č. [hodnota]), zábradlí je nestabilní, prohýbá se při opěru od 2 do 4 cm podle zatížení, což je vzhledem k bezpečnosti nepřípustným průhybem ocelové nerezové konstrukce, přičemž postupná deformace prvků zábradlí způsobí uvolnění v kotvení a může způsobit zborcení celé části takto provedené konstrukce. Tento nedostatek značí i snížení životnosti zábradlí, jelikož pokud by se užívalo cyklicky, tak dojde k poruše a nebude jej už vůbec možné užívat (viz např. přepis zvukového záznamu výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 9. 5. 2023, str. 39). Tento nedostatek ovlivňuje i užitnou hodnotu terasy i u bytu č. [hodnota] Q, jelikož k projevů průhybu dochází i na délce 4 m u bytu č. [hodnota] Q (viz např. str. 89 znaleckého posudku Ing. [adresa] z 27. 11. 2023).

31. Oprava těchto vad spočívá v následujícím. U vadného spádu podkladů terasy je nutná demontáž podlahy, provedení úpravy spádové vrstvy pod vodotěsnou izolací a nové provedení izolace teras (alternativou je provedené spádování podkladní vrstvy z OSB desek pod tepelnou izolaci). Vadně kotvené zábradlí je nutno opravit doplněním předsazeného sloupku směrem do terasy nebo od terasy v polovině rozpětí k zábradlí s propojením stávajícího sloupku.

32. Náklady na odstranění této vady činily k dubnu 2019 částku 121 349 Kč, ke dni 15. 1. 2022 částku 141 103 Kč a k červnu 2023 částku 179 906 Kč.

33. Tyto vady žalovaný neodstranil v žádném rozsahu.

34. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důkazů: znalecký posudek Ing. [adresa] ze dne 25. 2. 2020 č. [hodnota]-1-2020 (bod 2. 2. 1.), ze dne 22. 2. 2022 č. [hodnota]-3-2021 (bod 2. 2. 1.), ze dne 27. 11. 2023 č. [hodnota] e. č. [hodnota] (zejména str. 19, 26, 39 a 89), ze dne 19. 3. 2024 č. [č. účtu] a výslech znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 9. 5. 2023 (viz přepis zvukového záznamu z výslechu znalce z jednání ze dne 9. 5. 2023 na č. l. 409 a násl. - str. 27, 32, 39 a 41) i výslech znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 1. 3. 2024 (viz přepis zvukového záznamu z jednání z 1. 3. 2024).

35. Vadu špatně zhotovených podlah na terasách bytů č. [hodnota], 12 a 13 soud zjistil i ze znaleckého posudku Ing. P. [jméno FO] z 1. 6. 2021 (str. 22 až 25 o mj. nedostatečném spádu jakožto pochybení a vadě na konstrukci). Zábradlí na terase bytu č. [hodnota] znalec Ing. P. [jméno FO] na vlastní oči neviděl, ale když vyšel z průhybu zjištěného znalcem Ing. V. [jméno FO], tak souhlasil se znalcem Ing. V. [jméno FO], že jde o závažnou vadu ohrožující bezpečnost zde se pohybujících osob (str. 22 posudku Ing. P. [jméno FO]).

36. Terasy jednotlivých bytových jednotek, tj. mj. bytů č. [hodnota], 12 a 13, jsou společnou částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášení [důkaz: Prohlášení - bod III. 1., 2. písm. e)].

3. Špatné provedení balkónů 37. Předmět koupě trpěl již v době koupě i vadou špatně provedených balkónů.

38. První dílčí vada spočívá v tom, že balkóny jsou provedené s mezerami mezi deskami na podlaze, což umožňuje propad menších předmětů, prachu a vody na níže položené balkóny, a proto je snížena užitná hodnota níže položených balkónů. Jde o vadu u 7 balkónů (z celkových 11 balkónů), jelikož pod zbylými 4 balkóny 4 bytů nacházejícími se v 1. NP není uživatelná plocha, a proto nevzniká nebezpečí ohrožení osob či majetku. Byt žalobců a), b) č. [hodnota] je v 1. nadzemním podlaží a byt žalobkyně c) je v 2. nadzemním podlaží; tudíž nad oběma jimi užívanými balkóny jsou další balkóny, pročež všichni žalobci jsou ohrožení propadem menších předmětů, prachu i vody z balkónů nad nimi (viz též výslech znalce Ing. V. [jméno FO] z 1. 3. 2024). Tato vada nebyla žalovaným odstraněna.

39. Druhá dílčí vada se projevuje u všech balkónů zadržováním (zatékání) vody mezi konstrukcí balkónu a stěnou, kdy není těsně zajištěn odtok vody mimo styk konstrukce s dostatečným těsněním mezi balkónem a stěnou, a proto dochází k postupnému narušení omítky s možností průniku vlhkosti do stěny (viz např. bod 2. 2. 2. 7. znaleckého posudku Ing. [adresa] ze dne 25. 2. 2020 č. [hodnota]-1-2020). Tato vada vznikla tím, že při realizaci rekonstrukce domu nebyly dokončené detaily utěsnění konstrukce ke zdivu a detaily mezi nástupem do bytů v části prahové a návaznosti balkónů a vznikly tam mezery mezi oplechováním a stěnou (důkaz: přepis zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 9. 5. 2023, zejména str. 33). Tato vada nebyla žalovaným odstraněna.

40. Uvedené dvě dílčí vady snižují životnost balkónů svoji povahou, resp. svými důsledky (důkaz např. přepisem zvukového záznamu výslechu znalce z 9. 5. 2023 na str. 39).

41. Třetí dílčí vada spočívala v narušení zábradlí u všech balkónů z [Anonymizováno] desek popraskáním a uvolnění ve spojích ohrožujícím bezpečnost kolem balkónů, přičemž tuto vadu již žalovaný odstranil. Tento původní nedostatek značil, že dojde k postupnému uvolnění desek a jejich odloučení od konstrukce s nebezpečím poškození nižších konstrukcí a s ohrožením bezpečnosti v okolí balkónů.

42. Náklady na odstranění této první a druhé vady (tj. dosud neodstraněných, když nebylo provedeno zajištění proti propadu předmětů a vody do níže položených balkónů a lemování podlahy balkónů u stěny) činily k dubnu 2019 částku 104 621 Kč a k červnu 2023 částku 138 709 Kč.

43. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důkazů: znalecký posudek Ing. [adresa] ze dne 25. 2. 2020 č. [hodnota]-1-2020 (bod 2. 2. 2.), ze dne 22. 2. 2022 č. [hodnota]-3-2021 (bod 2. 2. 2.), ze dne 27. 11. 2023 č. [hodnota] e. č. [hodnota] (zejména str. 19 až 23, 26, 28 až 32, 39, 43 až 44), ze dne 19. 3. 2024 č. [č. účtu] a výslech znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 9. 5. 2023 (viz přepis zvukového záznamu z výslechu znalce z jednání ze dne 9. 5. 2023 na č. l. 409 a násl. - str. 27, 29, 32 až 34, 39, 51 až 52) i výslech znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 1. 3. 2024 (viz přepis zvukového záznamu z jednání z 1. 3. 2024).

44. Ostatně skutečnost třetí dílčí vady (již odstraněné) soud zjistil i ze znaleckého posudku Ing. P. [jméno FO] ze dne 1. 6. 2021 (viz str. 26 až 30 o závažném pochybení v provedeném opláštění balkónové konstrukce projektem CETRIS desek). Fakt druhé dílčí vady (tj. zatékání vody mezi konstrukcí balkónu a stěnou) soud zjistil též z výslechu znalce Ing. P. [jméno FO] (viz str. 13 dole přepisu zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 9. 5. 2023).

45. Balkóny jednotlivých bytových jednotek jsou společnou částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášení [důkaz: Prohlášení - bod III. 1., 2. písm. e)].

4. Opadávání, resp. rozpad původních omítek (zejména na stěně u hlavního vchodu)

46. Předmět koupě již v době koupě trpěl vadou, která se projevila rozpadem původních omítek, přičemž příčinou rozpadu omítek bylo následující.

47. Za prvé je příčinou vysoká vlhkost v části soklu od navazujících okapových chodníků a komunikací. V minulosti totiž nebyla provedena dilatace komunikací a chodníků od samotné budovy, pročež jsou stěny domu dotovány přímou vlhkostí přenášenou z podloží na stěnu a od komunikace a okapových chodníků při dešti. Opravu je třeba provést oddilatováním komunikací a okapových chodníků a terénu od vnější stěny obvyklým způsobem použitím izolační fólie nopové (která zajišťuje svými izolačními schopnostmi stěnu od přilehlé zeminy a současně umožňuje odvětrávání stěny pod terénem), s použitím větrací lišty z horní strany folie (která zajistí stěnu proti vlhkosti od přilehlého terénu a provětrání stěny pro její dostatečné vyschnutí do budoucna). Opravu je nutné provést v rámci delšího času od otlučení omítek pro vysušení zdiva pod otlučenou omítkou.

48. Za druhé stěna nebyla a není chráněna proti náletové vodě dostatečně vodě odpudivým difuzním nátěrem pro udržení dlouhodobé kvality. Jde o to, že nátěr soklu musí být po provedené opravě a vyzrání omítek realizovaný, jinak dochází k opětovným promáčením náletem z vody a odrazem od komunikací a okapových chodníků, k zavlhnutí stěny a při zasolení k nárustu solí, odloučení a plísni a lišejníkům a v zimním období k zamrzání. Oprava spočívá v sanaci omítky a pak nátěru omítky po vyzrání difuzním nátěrem.

49. Za třetí příčinou byl i původní stav vadně provedeného zaústění svodů a chrličů z teras (viz vada 1. shora).

50. Za čtvrté příčinou byl též vadný spád rýny u přístřešku nad bočním vstupem, když provedené obloukové překrytí vstupu z kovové konstrukce a Lexanu je provedené s vadným spádem okapnice a při dešti tak dochází k náletu vody na stěnu s projevem vysoké vlhkosti stěny. Opravu je třeba provést spádováním směrem od objektu vytvarováním rýny nebo náklonem stříšky s úpravou lemování stěny.

51. Náklady na odstranění této vady činily k dubnu 2019 částku 164 574 Kč a k červnu 2023 částku 233 107 Kč (tyto částky neobsahují již žalovaným provedené otlučení omítek soklu). Žalovaný tuto vadu neodstranil (s výjimkou otlučení omítek soklu).

52. Všechny skutečnosti shora soud zjistil z důkazů znaleckými posudky Ing. V. [jméno FO] ze dne 27. 11. 2023 (str. 45 až 53) a 19. 3. 2024 (str. 14 a 16) a výslechem tohoto znalce ze dne 1. 3. 2024 (viz přepis zvukového záznamu z jednání z 1. 3. 2024). Též ze znaleckého posudku Ing. P. [jméno FO] soud zjistil, že u hlavního vstupu do domu a na 9 dalších místech v soklové části domu byla opadávající omítka, provlhnutá a zvětralá fasáda soklu, v celkové ploše 22 m2, a při svém výslechu znalec Ing. P. [jméno FO] poukázal jako na jednu z příčin na nekvalitní nátěr; i tento znalec dospěl k závěru o pochybení a vadě na konstrukci a že takový stav nesplňuje estetickou, architektonickou a hygienickou stránku venkovní fasádní úpravy (viz str. 31 a 32 jeho posudku a str. 4, 14 a 20 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. P. [jméno FO] z 9. 5. 2023).

53. Uvedené vady se týkají společných částí domu, jelikož společnou částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášení jsou i nosné konstrukce včetně základů domu a obvodové stěny [důkaz: Prohlášení - bod III. 1., 2. písm. a)].

5. Absence odvětrávání sklepa a s tím související opadávání omítky ve sklepech 54. Předmět koupě již v době koupě trpěl vadou v podobě absence odvětrávání částí uzavřených prostor sklepa a s tím souvisejícího opadávání omítky ve sklepech. Část sklepních prostor bez okenních otvorů není řádně odvětraná do vnějšího prostoru, ale jen nedostatečně sekundárně do středové chodby přes dveře, což zásadně ovlivňuje negativně vlhkostní poměry ve sklepech, včetně zvýšení vlhkosti stěn a prostředí. Vlivem takového nedostatečného ovětrávání dochází ke špatnému odvodu vlhkosti ze sklepů ven a ke zvýšení vlhkosti stěn a prostředí, a tím k zásadnímu omezení užívání sklepů bez okenních otvorů. Nevětrané prostory jsou ve sklepě č. S 03, 21, 22, 23, 24, 26. Každá uzavřená místnost musí být samostatně odvětraná do vnějšího prostředí (pokud nemá okno, což část sklepů neměla), tedy nestačí jen přes chodbu a prostor dalších sklepů, a to z důvodu hygienických a vlhkostních. Odvětrávání sklepních prostor bez okenních otvorů je zásadním technickým prvkem vzhledem k využitelnosti sklepů, je nutné pro zajištění dlouhodobé užitné hodnoty prostorů sklepů. Dokonce zvýšená vlhkost vedla až k napadení omítky plísní ve sklepě (viz str. 33, 35, 36 znaleckého posudku Ing. P. [jméno FO], včetně tam zobrazených fotografií). Dokonce vysoká vlhkost sklepa prochází ze sklepa do společných prostor a chodeb dobu do obytných částí, tedy expanduje ze sklepů nahoru (viz mj. přepis zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 1. 3. 2024). Přitom odvětrávání uzavřených prostor sklepa řešila uspokojivě projektová dokumentace, od které se tak žalovaný odchýlil.

55. Tato vada snižuje životnost omítek ve sklepech, které tam byly provedené a vlivem vlhkostí degradovaly a opadávaly (důkaz např. přepisem zvukového záznamu výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 9. 5. 2023 na str. 39).

56. Tuto vadu je namístě odstranit provedením odvětrání sklepních prostor do vnějšího prostředí přes platností větrací potrubí jednotlivých sklepů s osazením regulovatelných mřížek a venkovních mřížek se sítí proti hmyzu. Žalovaný tuto vadu neodstranil.

57. Náklady na odstranění této vady činily k dubnu 2019 částku 46 828 Kč, ke dni 15. 1. 2022 částku 54 451 Kč a k červnu 2023 částku 69 425 Kč.

58. Všechny skutečnosti shora soud zjistil z následujících důkazů: znalecký posudek Ing. [adresa] ze dne 25. 2. 2020 (bod 2. 2. 5.), 22. 2. 2022 (bod 2. 2. 5.), 27. 11. 2023 (str. 20, 26, 39) a 19. 3. 2024 a z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 9. 5. 2023 (viz zejména str. 34 a 46 přepisu zvukového záznamu z jednání z 9. 5. 2023, viz č. l. 409 a násl.) a výslechem tohoto znalce ze dne 1. 3. 2024 (viz zvukový záznam z jednání z 1. 3. 2024). Tyto skutečnosti soud zjistil i ze znaleckého posudku druhého znalce, tj. Ing. P. [jméno FO], který též shledal opadávající, provlhnutou a plísní napadenou interiérovou omítku (dokonce ve značném rozsahu 72 m2) a nedostatečné odvětrávání sklepa za závažné pochybení a vadu na konstrukci a že takový stav nesplňuje estetickou, architektonickou a hygienickou stránku (viz str. 33 až 37 jeho posudku a např. str. 14 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. P. [jméno FO] ze dne 9. 5. 2023).

59. Uvedené vady se týkají společných částí domu, jelikož společnou částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášení jsou i sklepy [důkaz: Prohlášení - bod III. 1., 2. písm. t)]. 6. [adresa] vlhkost stěn sklepa a neupravená akumulační jímka ve sklepě 60. Předmět koupě již v době koupě trpěl vadou v podobě velmi vysoké vlhkosti stěn sklepa a neupravené akumulační jímky ve sklepě.

61. Pokud jde o velmi vysokou vlhkost stěn sklepa, tyto byly (srov. již první místní šetření znalce Ing. V. [jméno FO] už dne 18. 11. 2019 a poslední 27. 11. 2023) a jsou mokré, vykazují velmi vysokou vlhkost, tj. nad 10 % - což je nejvyšší kategorie vlhkosti zdiva - a to dokonce nad 20 % (viz str. 86, 87 a 100 znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] ze dne 27. 11. 2023), přičemž na některých místech dosahovala až 30 % (viz přepis zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 1. 3. 2024). Tato velmi vysoká vlhkost stěn sklepa zatěžuje vnitřní prostředí sklepů, ovlivňuje negativně i vzdušnou vlhkost (tj. vlhkost vzduchu), jelikož stěna dotuje průběžně vlhkostí ovzduší prostoru sklepa (viz zejména přepis zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 1. 3. 2024). Zvýšená vlhkost je tak i v ovzduší ve sklepech (viz důkaz znaleckým posudkem Ing. V. [jméno FO] z 25. 2. 2020, str. 12 až 13 i výslech tohoto znalce z 9. 5. 2023, tj. viz str. 46 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce z 9. 5. 2023); dokonce tato vlhkost prochází přes prostory ze sklepa do společných prostor v domě (na chodby domu), do obytných částí (viz např. důkaz výslechem znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 1. 3. 2024). Sice u sklepů v objektech starších jak 100 let je vlhkost zdiva obvyklá, ale u objektů po rekonstrukci (jako je i právě předmětný dům v podobě [právnická osoba]) - a u sklepů určených pro užívání jako skladovací prostory k bytům bez omezení (což je i nynější případ) - je taková vlhkost zdiva neobvyklá, a je nutné rekonstrukci provést tak, aby byla odstraněna či eliminována na přijatelnou hranici vlhkosti zvýšené. Dle technické normy ČSN P 73 0610 Hydroizolace staveb – Sanace vlhkého zdiva 11 je vlhkost zdiva zvýšená klasifikována jako od 5 % do 7,5 %, vlhkost vysoká je 7,5 % do 10 % a vlhkost velmi vysoká je od 10 %. Jde tak o neobvyklý stav z mimořádného zatížení konstrukce vodou.

62. Příčinou této velmi vysoké vlhkosti stěn sklepů je zatížení obvodové stěny a základů dešťovou vodou z nezaústěných svodů (do kanalizace) před jejich opravou, neprovedené okapové chodníky a neprovedení svislé izolace stěn. Totiž voda vnikající do úrovně základů z nezaústěných svodů a chrličů zatížila vlhkostí stěny i podloží základů. Jde o dlouhodobou zátěž, tedy i po odstranění vady svodů (viz text shora), a to až do doby vyrovnání vlhkostních poměrů přilehlé zeminy ke stěně sklepů a bilanci odpařené vody z konstrukce a sklepních prostor. Dalším prvkem negativně ovlivňujícím vlhkost stěn sklepů a sklepů je stav nedostatečného odvětrávání sklepů (viz bod II. 5. shora) a stav provedení jímky (viz níže – neutěsnění a neodvětrání jímky).

63. Nedostatečnost akumulační (vsakovací) jímky (studny) ve sklepě (která je určena k odčerpávání nadměrné hladiny spodní vody a odvodu mimo dům) spočívá v absenci krytí jímky těsným poklopem a absenci odvětrávání jímky mimo prostor sklepů. Jde o neadekvátní, neobvyklé řešení z důvodu, že kritizované provedení žalovaným zvyšuje vlhkost sklepní části a zhoršuje vlhkostně prostředí v celém domě, jelikož sklep je otevřený do chodeb domu.

64. Tyto vady snižují životnost omítek, které tam byly provedeny, ale vlivem vlhkostí degradovaly a opadávaly (důkaz např. přepisem zvukového záznamu výslechu znalce z 9. 5. 2023 na str. 39).

65. Žalovaný provedl částečné otlučení vnitřních omítek u vnějších nosných stěn ve sklepě pro zajištění postupného vysoušení po způsobeném zavodnění terénu od dešťových vod. Nicméně žalovaný již neprovedl provětrání všech uzavřených prostorů sklepa do vnějšího prostředí. Žalovaný neprovedl sanační omítky porušených stěn (provedl jen odstranění narušených omítek); je nejprve třeba postupné dlouhodobé dosušení stěn zasažených vlhkostí. Stran jímky ve sklepě sice žalovaný provedl automatické odčerpávání vody z jímky pro snížení a udržení hladiny spodní vody pod úrovní základů při zvýšené hladině spodní vody po deštivém období v roce, ale neprovedl nezbytné odvětrání jímky mimo prostor sklepa a neprovedl utěsnění poklopu jímky.

66. Při zohlednění dodatečných oprav provedených žalovaným shora další náklady na plné odstranění této vady (provedení sanačních omítek a oprava jímky) činily k dubnu 2019 částku 99 150 Kč (13 203 Kč na opravu jímky a 85 947 Kč na omítky) a k červnu 2023 částku 126 416 Kč (16 834 Kč na opravu jímky a 109 582 Kč na omítky).

67. Všechny skutečnosti shora soud zjistil z následujících důkazů: znalecký posudek Ing. [adresa] ze dne 25. 2. 2020 (bod 2. 2. 4.), 22. 2. 2022 (bod 2. 2. 4.), 27. 11. 2023 (str. 26, 28, 33 až 37, 39, 86 až 90 a 100) a 19. 3. 2024 a z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 9. 5. 2023 (viz zejména str. 24, 25, 26, 28, 34 až 35, 36, 39, 41, 46 a 47 přepisu zvukového záznamu z jednání z 9. 5. 2023, viz č. l. 409 a násl.) a výslechem tohoto znalce ze dne 1. 3. 2024 (viz zvukový záznam z jednání z 1. 3. 2024 a přepis tohoto zvukového záznamu). Tyto skutečnosti soud zjistil i ze znaleckého posudku [tituly před jménem]. [jméno FO] (viz str. 33 až 37 jeho posudku); znalec Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] obdobně jako znalec Ing. V. [jméno FO] též mj. přiléhavě vysvětlil, že poklop vsakovací studny není vodotěsný, čímž v uzavřené a nevětrané místnosti dochází ke zvýšené vzdušné vlhkosti v suterénu domu (např. str. 35 jeho posudku, včetně fotografie).

68. Uvedené vady se týkají společných částí domu, jelikož společnou částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášení jsou i sklepy [důkaz: Prohlášení - bod III. 1., 2. písm. t)].

7. Vadná hlavní kanalizace budovy (č. p. 1320)

69. Předmět koupě již v době koupě trpěl vadou v podobě vadné hlavní kanalizace domu č. p. 1320. Totiž kanalizace byla napojena z nově provedeného vedení v domě č. p. 1320 do původní vyzdívané šachty pod domem (sloužící pro odvodnění domu v minulosti) a propojené s dvorní kanalizací v přední části domu. Tato šachta pod domem je ale zděné konstrukce a prostor kolem šachty pod domem není odvětraný nad prostory bytů tak, aby nedocházelo k projevům pachu z kanalizace v okolí. Kanalizace byla netěsná a zatěžovala dům č. p. 1320 vlhkostí i pachem okolí šachty umístěné u vstupu a byla tím ohrožena dlouhodobá funkčnost kanalizace a šlo o řešení zcela neobvyklé. Ostatně takové napojení kanalizace neodpovídalo ani projektové dokumentaci, která předpokládala napojení kanalizace na stávající přípojku v jihozápadní straně domu.

70. Tuto vadu však již žalovaný v plném rozsahu odstranil, a to výměnou kanalizace hlavní přípojky za plastové těsní potrubí (ostatně i dle projektové dokumentace).

71. Všechny skutečnosti shora soud zjistil z následujících důkazů: znalecký posudek Ing. [adresa] ze dne 25. 2. 2020 (bod 2. 2. 6.), 22. 2. 2022 (bod 2. 2. 4.), 27. 11. 2023 (str. 25, 39) a 19. 3. 2024 (zejména str. 13) a z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 9. 5. 2023 (viz zejména str. 28, 35, 36, 39 přepisu zvukového záznamu z jednání z 9. 5. 2023, viz č. l. 409 a násl.) a výslechem tohoto znalce ze dne 1. 3. 2024 (viz přepis zvukového záznamu z jednání z 1. 3. 2024).

72. Uvedená vada se týkala společných částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášen; to již z důvodu, že podle Prohlášení jsou společnými částmi domu části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky [důkaz: Prohlášení - bod III. 1. a 2., přičemž po generální definici v návětí v bodě III. odst. 2 Prohlášení následuje výčet „jen“ demonstrativní; dále srov. explicitněji např. bod III. 2 písm. k) Prohlášení: “přípojky…pro odvádění odpadních vod… domovní potrubí odpadních vod až po výpusť…domovní potrubí pro odvádění dešťových vod…” aj.)].

8. Vadné napojení kanalizace u garáže do studny neupravené pro vsakování 73. Předmět koupě již v době koupě trpěl vadou v podobě vadného napojení kanalizace u garáže do studny neupravené pro vsakování. Totiž kanalizace u garáže je svedena do studny, který však není určena pro vsakování. V důsledku toho v období dešťů docházelo i může docházet v budoucnu k přeplnění studny, a tím zahlcení kanalizace. Vlivem takto zvýšené hladiny ve studni dochází k nepřirozenému zavodnění základové spáry domu a podloží, a tím narušení stability základů domu v přilehlé části studny a narušení konstrukcí zdiva a vlivem výkyvů vlhkosti základové spáry. Navíc tato část kanalizace je zatěžována vozidly, navazuje přímo na vozovku a je zaústěná do studny podzemní vody, což je technicky nepřijatelné.

74. Tyto vady snižují životnost domu, jelikož značí nepřirozené [rodné přijmení] základů domu, a tím i narušení stability základů domu (důkaz např. přepisem zvukového záznamu výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 9. 5. 2023 na str. 39).

75. Oprava spočívá v provedení dodatečné akumulační jímky v části vjezdu do garáží s automatickým přečerpáváním vody do kanalizace. Tuto vadu žalovaný v žádném rozsahu neodstranil.

76. Náklady na odstranění této vady činily k dubnu 2019 částku 63 633 Kč, ke dni 15. 1. 2022 částku 73 992 Kč a k červnu 2023 částku 94 340 Kč.

77. Všechny skutečnosti shora soud zjistil z následujících důkazů: znalecký posudek [tituly před jménem] [adresa] ze dne 25. 2. 2020 (bod 2. 2. 7.), 22. 2. 2022 (bod 2. 2. 7.), 27. 11. 2023 (str. 18, 20, 26 a 39) a 19. 3. 2024 (zejména str. 13) a z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 9. 5. 2023 (viz zejména str. 28, 36 a 39 přepisu zvukového záznamu z jednání z 9. 5. 2023, viz č. l. 409 a násl.) a výslechem tohoto znalce ze dne 1. 3. 2024 (viz přepis záznamu z jednání z 1. 3. 2024).

78. Uvedená vada se týká společných částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášení (srov. obdobně předcházející vada v podobě vadné hlavní kanalizace budovy).

9. Absence okapových - odvětrávacích chodníků 79. Předmět koupě již v době koupě trpěl vadou v podobě neprovedení okapových chodníků, které slouží k zajištění proti nástřiku vody na stěny při dešti, proti zarůstání a dále mají funkci provětrávací povrchu u stěny. Vlivem této vady dochází ke zvýšenému zatížení stěn vlhkostí, a to i stěn sklepa, tedy negativně ovlivňuje užívání sklepů a hrozí tím i vznik plísně. Žalovaným zvolené řešení je neobvyklé i u rekonstruovaných historických objektů. Ostatně i projektová dokumentace počítala s okapovými chodníky a s provedením svislé izolace stěn (která též nebyla žalovaným provedena).

80. Oprava spočívá v dodatečném provedení (projektovaných) okapových chodníků a svislých izolací stěn po celém obvodu domu. Tuto vadu žalovaný v žádném rozsahu neodstranil.

81. Náklady na odstranění této vady činily k dubnu 2019 částku 137 389 Kč, ke dni 15. 1. 2022 částku 159 755 Kč a k červnu 2023 částku 203 688 Kč.

82. Všechny skutečnosti shora soud zjistil z následujících důkazů: znalecký posudek Ing. [adresa] ze dne 25. 2. 2020 (bod 2. 2. 11.), 22. 2. 2022 (bod 2. 2. 11.), 27. 11. 2023 (str. 17, 18, 20, 26) a 19. 3. 2024 (zejména str. 13) a z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 9. 5. 2023 (viz zejména str. 28, 36, 40, 41, 43 a 44 přepisu záznamu z jednání z 9. 5. 2023, viz č. l. 409 a násl.) a výslechem tohoto znalce ze dne 1. 3. 2024 (viz přepis záznamu z jednání z 1. 3. 2024).

83. Uvedená vada se týká společných částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášení [důkaz: Prohlášení - bod III. 1. a 2.,; dále srov. explicitněji např. bod III. 2 písm. a) ohledně nosných konstrukcích včetně základů domu a obvodových stěn domu].

10. Absence vnitřního zateplení domu 84. Předmět koupě již v době koupě trpěl vadou v podobě neprovedení vnitřního zateplení domu. Jde o vadu zakoupené věci ze tří samostatných důvodů.

85. Za prvé s vnitřním zateplením domu počítala kupní smlouva (takže šlo o nesoulad s kupní smlouvou), jelikož všichni žalobci při podpisu převzali kopii průkazu energetické náročnosti budovy – bytového domu, který energetickou náročnost domu spočítal tak, že dům zahrnoval vnitřní zateplení obvodové (tj. vnější) stěny domu. Právě i kvůli předpokladu zateplení obvodové stěny vnitřní izolací byl dům zařazen do kategorie C pro obálku budovy v energetickém štítku (důkaz : Energetický štítek a znalecký posudek Ing. V. [jméno FO] z 27. 11. 2023, zejména str. 77).

86. Za druhé s vnitřním zateplením domu počítala kupní smlouva v tom smyslu, že žalobci uzavřeli před kupní smlouvou s žalovaným smlouvu o smlouvě budoucí kupní [žalobci a), b) dne 12. 1. 2018 a žalobkyně c) dne 29. 1. 2018], v níž se účastníci dohodli, že předmětem koupě bude bytová jednotka č. [hodnota] a 8 a příslušný spoluvlastnický podíl podle právě příslušné projektové dokumentace. Součástí těchto smluv o smlouvě budoucí přitom byly i půdorysy 1. NP a 1. S., v nichž bylo zobrazeno a výslovně uvedeno vnitřní zateplení jako součást nemovitosti (viz důkaz citovanými smlouvami o budoucí kupní smlouvě, zejména čl. II., a citované půdorysy, a dále „půdorys 1. NP - navržený stav“, kde je vpravo „LEGENDA MATERIÁLŮ“, v níž je uvedeno mj. „Ozn. vnitřního zateplení…“ a dále je tam uvedena např. „POZNÁMKA: … - Vnitřní zateplení je provedeno na výslovné zadání investora!“). Pokud následně kupní smlouva neuváděla odchýlení se od předcházející smlouvy o smlouvě budoucí, žalobci mohli legitimně očekávat, že smlouva o smlouvě budoucí bude dodržena a kupní smlouva obsahuje právě tu převáděnou nemovitost ve smyslu projektové dokumentace a smlouvy o smlouvě budoucí, včetně vnitřního zateplení domu.

87. Za třetí z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] soud zjistil, že i u rekonstruovaných historických domů (jako je právě i dům č. p. 1320, tj. tzv. [právnická osoba]) je obvyklé zateplení domu, a to vnitřní (ostatně to bylo i navrženo v projektové dokumentaci), pokud již není možné zateplení vnější (ani u domu č. p. 1320 vnější zateplení možné nebylo, kvůli členitosti fasády a zachování historické architektury, kvůli ochraně památky).

88. Absence vnitřního zateplení domu negativně ovlivňuje tepelné vlastnosti obvodové stěny domu a projevuje se zvýšením energetické náročnosti celého objektu (vlivem ztráty tepla), a to dokonce o 41 %. Značí to zhoršení tepelných vlastností domu a zvýšily se nároky na vytápění (viz zejména znalecký posudek Ing. V. [jméno FO] z 27. 11. 2023, str. 91 až 92 a zvukový záznam výslechu tohoto znalce z 1. 3. 2024); to vše oproti legitimnímu očekávání kupujících, kteří se v době koupě mohli spolehnout, že energetický štítek budovy (kategorie C) odpovídá skutečné energetické náročnosti domu. Ostatně i projektová dokumentace počítala s provedením vnitřního zateplení domu.

89. Oprava spočívá v dodatečném provedení vnitřního zateplení. Tuto vadu žalovaný neodstranil.

90. Náklady na odstranění této vady činily k dubnu 2019 částku 572 959 Kč, ke dni 15. 1. 2022 částku 666 231 Kč a k červnu 2023 částku 849 445 Kč.

91. Všechny skutečnosti shora soud zjistil z následujících důkazů: znalecký posudek Ing. [adresa] ze dne 25. 2. 2020 (bod 2. 2. 11.), 22. 2. 2022 (bod 2. 2. 12.), 27. 11. 2023 (str. 17 až 20, 39, 76 až 81 a 91 až 92) a 19. 3. 2024 (zejména str. 13) a z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 9. 5. 2023 (viz zejména str. 29, 37 až 38 přepisu záznamu z jednání z 9. 5. 2023, viz č. l. 409 a násl.) a výslechem tohoto znalce ze dne 1. 3. 2024 (viz přepis záznamu z jednání z 1. 3. 2024).

92. Uvedená vada se týká společných částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášení [důkaz: Prohlášení - bod III. 1. a 2., a explicitněji např. bod III. 2 písm. a), d), i)].

11. Plísně (vlhkost) na fasádě domu 93. Žalobci dále tvrdili jako vadu plísně na stěnách budovy, a to ve 2. patře nad okny a pod chrliči z [adresa] a na podlahách balkónů bytů č. [hodnota] a 12 (viz podání žalobců z 12. 10. 2020, bod III., předposlední odrážka a podání žalobců z 12. 3. 2023).

94. Stran plísně na stěnách budovy soud uvádí následující. Žalobce prokázal, že došlo k zatečení do omítky při dešti a opětovnému zamrznutí a odloučení části omítky na fasádě, a to kvůli tomu, že podklad pod malbou či omítka nebyla dostatečně penetrovaná, natřená, čímž došlo k průniku vlhkosti do jádra omítky, jejímu zamrznutí a odloučení, což značí špatné technické provedení omítky – tedy i vadu - jelikož jinak by k uvedeným negativním projevům (včetně odloučení omítky) nedošlo. Tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důkazů: fotografie žalobců přiložených k bodu 15. podání z 12. 3. 2023; výslech znalce Ing. V. [jméno FO] z 1. 3. 2024 (viz přepisu záznamu z jeho výslechu); fotografie fasády žalobců předložené při jednání dne 1. 3. a 16. 4. 2024. Tuto vadu žalovaný neodstranil.

95. Uvedená vada se týká společných částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášení [důkaz: Prohlášení - bod III. 1. a 2., explicitněji např. bod III. 2 písm. a) ohledně nosných konstrukcích včetně základů domu a obvodových stěn domu].

96. Naproti tomu soud nepřisvědčil verzi žalobců, že vadou předmětu koupě byly i projevy plísně na podlahách balkónů bytu č. [hodnota] a 12. Totiž ze znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] z 27. 11. 2023 (str. 53 až 56) i z výslechu znalce (ze dne 1. 3. 2024) soud zjistil, že jakkoliv na podlahách uvedených 2 balkónů ke dni místního šetření znalce v roce 2023 byly projevy plísní a lišejníků, tak nešlo o projev vady zakoupené věci, ale výlučně o projev neprovedení – přitom potřebného a obvyklého – ochranného nátěru podlahy balkónu od doby koupě bytu v intervalech po 2 letech. Ślo tedy o důsledek výhradně absence potřebné údržby podlahy balkónů ze strany jejich uživatelů, kdy je nutno provádět po dvou letech příslušný ochranný nátěr (byty byly zakoupeny již v roce 2019 a do roku 2023 nebyl proveden potřebný příslušný nátěr).

12. Absence protisněhových zábran 97. Žalobci tvrdili jako vadu i absenci protisněhových zábran; žalobci tvrdili, že střecha má poměrně velkou plochu, při tání sněhu se z ní uvolňují kusy sněhu a ledu padající k domu a na balkóny a poškozují tím desky tvořící balkón a značí bezpečnostní riziko (viz podání žalobců z 12. 10. 2020, bod III., předposlední odrážka a podání žalobců z 12. 3. 2023).

98. Soud dospěl k následujícím zjištěním. Dům protisněhové zábrany má tam, kde je spád střechy více jak 15 %. Dům protisněhové zábrany nemá u ploch střech se spádem do 15 %. V zimním období dochází k sesuvu sněhu na terasu u bytu č. [hodnota] (p. [jméno FO]) a je nutné sníh odklízet z terasy, a je dále možný i sesuv sněhu k zemi u domu, a to i u spádu střechy v rozmezí od 15 % do 12 %. Podle názoru soudu tak jde i v tomto o vadu zakoupené věci v podobě absence protisněhových zábran u ploch střechy se spádem do 12 %. Je zde totiž přítomno hledisko omezení užívání terasy a hlavně bezpečného užívání bezprostředního okolí domu tak, aby nehrozil sesuv sněhu či ledu ze střechy, a to rovněž in eventum na hlavu (či jinou část těla) člověka (srov. mj. červené šipky směrem dolů ze střechy na obrázcích na str. 59 znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] z 27. 11. 2023).

99. Opravu této vady je namístě provést doplněním sněhových zábran se spádem střech do 12 %, což činí náklady k dubnu 2019 částku 34 408 Kč a k červnu 2023 částku 48 736 Kč. Tuto vadu žalovaný neodstranil.

100. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu znaleckým posudkem Ing. V. [jméno FO] ze dne 27. 11. 2023 (str. 56 až 61) a ze dne 19. 3. 2024 (str. 14) a výslechu tohoto znalce z 1. 3. 2024.

101. Uvedená vada se týká společných částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášení [důkaz: Prohlášení - bod III. 1. a 2., explicitněji např. bod III. 2 písm. b) ohledně střechy].

13. Rosení a výskyt plísně v zimní zahradách bytů (bytu č. [hodnota], 5, 7 a 17)

102. Žalobci tvrdili rosení a výskyt plísně v zimních zahradách bytů č. [hodnota], 5, 7 a 17 v podzimních a zimních měsících (viz podání žalobců z 15. 2. 2021 a 12. 3. 2023).

103. Žalobce sice prokázal stopy skvrn (nikoli plísně) po vnesení vlhkosti z kondenzací ze zimního období v uvedených bytech. Avšak jde o důsledek nikoli vady koupené věci, nýbrž výhradně o důsledek neadekvátního užívání zimních zahrad předmětných bytů v podobě nerovnoměrného větrání. K projevům vlhkosti došlo v obvyklých místech vazeb konstrukcí (rohů stěn, podlah) – jde o koutový efekt jako obvyklý projev nedostatečného odvádění vlhkosti. Koupená věc byla (z pohledu rizika vlhkosti, rosení, plísní) konstruována (včetně provedení zdiva) v souladu s obvyklou praxí, pročež i proto nejde o vadu koupené věci; jde o prostory nevytápěné a se zajištěním větrání okny v zimních zahradách, což je standardní u zimních zahrad. Při dodržení pravidelného a dostatečného větrání (a to i prostor navazujících na zimní zahrady) nedochází a nebude docházet k projevům vlhkosti, rosení, plísní. Udržení potřebného větrání je závislé na lidském faktoru, ale je možné zajistit dostatečné větrání i elektronickou regulací vlhkosti.

104. Tudíž nešlo o vadu koupené věci.

105. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu znaleckým posudkem Ing. V. [jméno FO] z 27. 11. 2023 (str. 61 až 64) a výslechem tohoto znalce z 1. 3. 2024.

14. Zatékání do podkrovních bytů (tj. bytů č. [hodnota], 14, 16 a 17)

106. Žalobci tvrdili zatékání do podkrovních bytů č. [hodnota], 14, 16 a 17 s tím, že zatékání se projevuje v zimních měsících na stropech vyhotovených ze sádrokartonových desek z důvodu, a že půda je hermeticky uzavřená, s nedostatečným odvětráváním (neosazení tzv. [Anonymizováno] hlavic) a při změně teplot se na půdě sráží vlhkost, která pak protéká do podkrovních bytů (viz podání žalobců ze dne 15. 2. 2021 na č. l. 107 a ze dne 12. 3. 2023 na č. l. 270).

107. Žalobci prokázali existenci vady existující už v době koupě, která má za následek zatékání vody do sádrokartonové konstrukce bytu č. [hodnota] (3. NP) - a to 1) na stropě obývacího pokoje a 2) v ložnici a pokoji ve 4. NP.

108. Za prvé jde o vadu v podobě nedostatečné ochrany proti dešti u mřížky v části štítu a zároveň netěsného ventilační potrubí, to vše v části podkroví v části sádrokartonů v obývacím pokoji bytu č. [hodnota]. Tato vada se projevila již dne 6. 6. 2020 a dále např. při místním šetření znalce Ing. V. [jméno FO] v roce 2023 (viz str. 66 znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] z 27. 11. 2023). Oprava této zjištěné vady spočívá v provedení výměny větrací mřížky v části štítu pro zamezení vnikání vody do potrubí a v provedení opravy těsnosti potrubí, což činí náklady k dubnu 2019 částku 5 964 Kč a k červnu 2023 částku 8 447 Kč.

109. Za druhé se jedná o vadu způsobující zatékání v ložnici (3. NP) a pokoji (4. NP) bytu č. [hodnota] – jde o vadu v podobě jednak vadně (nepřesně) provedené tepelné izolace (v návaznosti stěny na strop), jednak netěsné parotěsné zábrany (fólie). Nerovnoměrně rozložené a nedostatečné vrstvení izolací způsobuje silné tepelné mosty potvrzené termovizní kamerou. Izolace ve stěně byly vadně fixovány již při stavebních pracích. Kvůli netěsnosti parozábrany dochází k průniku par a zpětně kondenzátu do prostoru izolace o ovlivňuje její tepelné vlastnosti. Parotěsná zábrany musí být zcela těsná a neprodyšná pro vodu i vodní páru. Oprava vyžaduje demontáž sádrokartonů v části hlavních projevů (ložnice a pokoje) s opravou narušené izolace a současně i parotěsné folie pod izolací. Náklady na opravu činily v dubnu 2019 částku 31 158 Kč a k červnu 2023 částku 44 133 Kč.

110. Celkem tak činily náklady na opravu vad způsobujících zatékání v bytě č. [hodnota] v dubnu 2019 částku 37 065 Kč a k červnu 2023 částku 52 580 Kč. Tyto vady žalovaný neodstranil.

111. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu znaleckým posudkem Ing. V. [jméno FO] ze dne 27. 11. 2023 (str. 65 až 74), ze dne 19. 3. 2024 (str. 14 a16) a výslechem tohoto znalce z 1. 3. 2024. Znalec Ing. P. [jméno FO] nebyl uvnitř bytu č. [hodnota], pročež jeho posudek není v této otázce vypovídající (viz str. 38 až 40 jeho posudku).

112. Uvedené vady se týkají společných částí domu ve smyslu § 1166 o. z. a Prohlášení [důkaz: Prohlášení - bod III. 1. a 2., explicitněji např. bod III. 2 písm. i) : “obvodové stěny prostorově ohraničující byt … dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, s výjimkou povrchových úprav, jakou jsou vnitřní omítky, malby …”].

113. Dokazováním byla vyvrácena verze žalobců o dostatečném neodvětrávání půdy, a to znaleckým posudkem Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] ze dne 27. 11. 2023 (str. 74 až 76), z něhož soud zjistil, že půda je odvětrávána dostatečně, podle obvyklých způsobů provádění (difůzní fólií v část sklonu 22 stupňů a 33 stupňů a v části sklonu 12 % na straně hřebene střechy s použitím větracích tašek pod hřebenem).

114. Žalobci neprokázali zatékání do ostatních bytů a (tj. do podkrovních bytů č. [hodnota], 16 a 17) a vadu v tomto směru (srov. i znalecký posudek Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] z 17. 11. 2023, str. 73 a74, který zjistil zatékání jen v bytě č. [hodnota]). O břemeni důkazním včetně poučení o následcích nesplnění této výzvy byli žalobci poučeni v souladu s § 118a odst. 3 o. s. ř. v usnesení ze dne 16. 2. 2023 č. j. 47 C 112/2020-254 (viz zejména bod IV. 11. a 18., bod V., VI. a XI. citovaného usnesení).

III. Právní posouzení skutkového stavu

115. Soud shora zjištěný skutkový stav právně posoudil následovně. III.

1. Institut kupní smlouvy a uplatňování práv z odpovědnosti za vady koupené věci spoluvlastníky 116. Účastníci spolu uzavřeli smlouvu o prodeji a koupi nemovité věci ve smyslu § 2079 a násl. o. z. Zásadně se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movité věci (viz § 2131 o. z.). Podle § 2079 odst. 1 o. z.: „Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.“. Podle § 2095 o. z.: „Prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.“. Podle § 2099 odst. 1 o. z.: „Věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.“. Podle § 2100 o. z.: (1) Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti. (2) Povinnosti prodávajícího ze záruky za jakost tím nejsou dotčeny.“. Podle § 2121 odst. 1 o. z.: „Nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci.“. Podle § 2106 o. z.: „(1) Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. (2) Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. (3) Nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.“. Podle § 2107 o. z.: „(1) Je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. (2) Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. (3) Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.“.

117. Podle mj. judikatury právo z odpovědnosti za vady může u prodávajícího uplatnit kterýkoliv podílový spoluvlastník společných částí budovy (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 5. 2016 sp. zn. 33 Cdo 4540/2015, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2018 sp. zn. 33 Cdo 4615/2017). Každý spoluvlastník společné části budovy je oprávněn zvolit, který nárok z titulu odpovědnosti za vady uplatňuje (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 11. 2017 sp. zn. 26 Cdo 3075/2016, které bylo aprobováno z ústavně právních hledisek v usnesení Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 399/18). III.

2. K otázce, zda šlo o vadu (zejména § 2095 a 2099 o. z.)

118. V rozsudku ze dne 25. 5. 2021, sp. zn. 33 Cdo 3235/2020, Nejvyšší soud konstatoval, že o. z. vychází z předpokladu, že prodávající s kupujícím v kupní smlouvě ujednají kromě základních náležitostí též množství, jakost a provedení předmětu koupě (věci), nicméně není to jejich povinností. V zásadě lze vycházet z toho, že jakostí se rozumí především kvalita z hlediska užitných vlastností předmětu koupě, zatímco pod pojmem provedení lze spatřovat především jeho vzhled, resp. design, případně též technickou úroveň, pokud existují různé verze z hlediska složitosti či vybavení, nicméně často se tyto dva pojmy různě kombinují a zaměňují. Nejprve je při absenci určení jakosti a provedení předmětu koupě tedy třeba hledat „vzor“ pro jejich určení v účelu dané smlouvy, a teprve v případě, že takovýto účel ze smlouvy není zjistitelný či jej nelze pro určení jakosti a provedení použít, použije se jako kritérium účel obvyklý pro daný předmět koupě, tedy účel, k němuž se zpravidla užívá [srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2023 sp. zn. 23 Cdo 1263/2023 či Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014), 1. vydání, 2014, s. 57 a násl.]. Odpovědnost za vady koupené věci se přitom vztahuje jak na nové, tak i na použité věci, a není rozhodující, zda prodávající o takové vadě věděl (srov. např. již citované usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1263/2023).

119. Účastníci si zásadně nesjednali konkrétní jakost a provedení koupené nemovité věci ve smyslu bodu II. 1. až 14. Je tak naplněna hypotéza § 2095 věty druhé o. z., tedy že si účastníci nesjednali konkrétní jakost a provedení. Uplatní se proto dispozice § 2095 věty druhé o. z. – tedy žalovaný jako prodávající měl povinnost plnit v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy. Pokud by nebyl žádný účel patrný z kupní smlouvy, tak by žalovaný měl povinnost – v souladu s § 2095 věty za středníkem o. z. - plnit pro účel obvyklý.

120. Pokud jde bod II. 1. shora, tj. plastové svody ze střechy, plastové potrubí není určené na povrch a není odolné pro UV záření, stává se křehké a praská, pročež je z dlouhodobé trvanlivosti nepřijatelné. Účel patrný ze smlouvy je však nemovitou věc užívat k bydlení kupujícího, tj. dlouhodobě. Proto plastové potrubí je vadou ve smyslu rozporu s účelem patrným ze smlouvy. Ostatně zde závěr soudu o vadě koupené věci má oporu ve znaleckých posudcích obou znalců (Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] i Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO]). Navíc dům je v památkové zóně města [adresa], platové potrubí jej hyzdí, pročež je plastové potrubí vadné i ve smyslu rozporu s účelem obvyklým pro daný předmět koupě (památkové relevantní nemovitost). Rovněž původní nedostatek v podobě absence svodů u části teras a řešení tohoto nedostatku chrliči na terén znamenalo rozpor s účelem patrným ze smlouvy v podobě bydlení, jelikož chrliče způsobovaly při dešti a větru nálet vody na fasádu a nižší balkóny, čímž docházelo ke znehodnocení povrchu fasády, zatížení konstrukce balkónů a narušení terénu pod chrliči.

121. Stran bodu II. 2. shora – podlahy na terasách bytů č. [hodnota], 12 a 13 a zábradlí na terase bytu č. [hodnota] – jde o vady ve smyslu rozporu s účelem patrným ze smlouvy. Koupená nemovitost měla sloužit k bydlení (což bylo patrné ze smlouvy), s čímž není plně slučitelné stání vody pod dlažbou a na dlažbě terasy, zamrzání stojaté vody na terase, deformace dlažby i roštu, rozklad listí a prachu ve stojaté vodě s následným rozkladem a pachovým vlivem na užívání teras. Ostatně zde závěr soudu o vadě koupené věci má oporu ve znaleckých posudcích obou znalců (Ing. V. [jméno FO] i Ing. P. [jméno FO]). Obdobně s účelem plynoucím ze smlouvy k bydlení není plně slučitelné zábradlí na terase bytu č. [hodnota], jelikož je nestabilní, prohýbá se při opěru a může způsobit uvolnění v kotvení a zborcení, tudíž i újmu na zdraví či dokonce na životě.

122. Provedení 7 balkónů s mezerami mezi deskami na podlaze i zadržování vody mezi konstrukcemi balkónů a stěnou (bod II. 3.) je vadou ve smyslu rozporu s účelem patrným ze smlouvy v podobě bydlení, jelikož umožňuje propad menších předmětů, prachu a vody na níže položené balkóny a ztěžuje tak užívání balkónů nacházejícími se pod uvedenými 7 balkóny.

123. Zde soud shledal za přesvědčivější znalecký posudek znalce Ing. V. [jméno FO] než. Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO]. Podle znalce Ing. P. [jméno FO] přirozené [rodné přijmení] vody mezi spárami a odkapávání vody na nižší podlahy nelze považovat za vadu, „jde o přirozený [rodné přijmení] jak u deště či sněhu, který taky dopadá na každý balkon“ (viz str. 26 posudku Ing. P. [jméno FO]). Tím se ale znalec Ing. P. [jméno FO] nevypořádává s propadáváním nejen dešťové vody a sněhu, ale i menších předmětů a prachu z balkónů a dále vody ze sušení prádla či vylití tekutiny na níže položené balkóny, což přirozeně snižuje užívací komfort níže položených balkónů. Nehledě na to, že dopad vody (z deště) a sněhu rovnou z nebe na balkóny značí vyšší čistotu než propad vody a sněhu z výše postavených balkónů, který s sebou nese i prach a špínu z vyšších balkónů. Při svém výslechu znalec Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] argumentoval, „že to odkapává na spodní patro, což taky jsem byl jako lidma tam, jak se říká seznámen… tak je to přirozené, protože fyzikální jev je shora dolů nikoliv asi, že by voda měla jít opačně, takže že prostě to kape někomu na hlavu, tak já toto neuznávám jako vadu“ (str. 3 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] z 9. 5. 2023 na str. 3 dole). Není však relevantní, že přirozený [rodné přijmení] pohyb směrem dolů (a ne nahoru); nikdo ze žalobců nebrojí proti Newtonovu gravitačnímu zákonu, ale jde jim legitimně o to, že pokud by mezi prkny na balkónech nebyly mezery, tak by prach, menší předměty, voda (sníh) z vrchních balkónů nepropadávaly a nezatěžovaly spodní balkóny. Tu jde o to, že pokud je dům postaven s balkóny pod sebou, pak by měly být balkóny konstruovány bez mezer v podlaze. Samotný znalec Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] při svém výslechu (viz citovaná část) uznal, že si mu lidé stěžovali, že jim vadí propad vody na níže položené balkóny; takové stížnosti přitom jsou legitimní. Tu přesvědčivě reagoval na znalecký posudek Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] znalec Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] v tom smyslu, že mezery v podlaze balkónů snižují užitnou hodnotu balónů níže umístěných, jelikož při běžném užívání dochází k propadu mj. předmětů na nižší balkóny i k při sušení prádla či vylití tekutiny zase k průkapu vody (viz přepisu zvukového záznamu z výslechu obou znalců z 9. 5. 2023, str. 27 dole a str. 32).

124. Obdobně zadržování vody na balkóně mezi konstrukcí balkónu a stěnou (bod II. 3.) je v rozporu s účelem plynoucím ze smlouvy v podobě bydlení, jelikož dochází k postupnému narušení omítky s možností průniku vlhkosti do stěny. Též původní nedostatek v podobě narušení zábradlí u všech balkónů z CETRIS desek popraskáním a uvolněním ve spojích (bod II. 3.) byl vadou ve smyslu rozporu s účelem plynoucím ze smlouvy v podobě bydlení, jelikož to značilo, že dojde k postupnému uvolnění desek a jejich odloučení od konstrukce s nebezpečím poškození nižších konstrukcí a s ohrožením bezpečnosti v okolí balkónů.

125. Rovněž jakost a provedení ve smyslu bodu II. 4. shora je rozporná s účelem plynoucím ze smlouvy v podobě bydlení v nemovité věci. [adresa] vlhkost v části soklu od navazujících okapových chodníků a komunikací, resp. absence dilatace komunikací a chodníků od domu totiž znamená přenášení vlhkosti na stěnu domu z podloží a od komunikace a chodníků při dešti, což může vést (a vedlo) až k odloučení omítky a plísni. Stejné platí o absenci ochrany stěny domu proti náletové vodě (vodě odpudivým) nátěrem pro udržení dlouhodobé kvality značí riziko k opětovným zavlhnutím stěn domu a k odloučení omítek k a plísni a lišejníkům. Též nesprávný spád rýny u přístřešku nad bočním vstupem do domu umožňuje nálet vody na stěnu s projevem vysoké vlhkosti stěny, což generuje rozpor s účelem patrným ze smlouvy v podobě bydlení. Jde tak rovněž o vady ve smyslu § 2095 a § 2099 o. z.

126. Absence odvětrávání sklepa (bod II. 5.) značí taktéž vadu ve smyslu rozporu s účelem plynoucím ze smlouvy v podobě bydlení, jelikož negativně ovlivňuje vlhkostní poměry ve sklepech, které přitom v tomto konkrétním případě žalobců jsou určeny – i obecně bývají běžně určeny – ke skladování věcí. Navíc důsledně vzato negativně ovlivňují vlhkostní poměry i v celém domě, jelikož sklep je otevřený do chodeb domu, tj. nadměrná vlhkost expanduje ze sklepa nahoru.

127. Taktéž vysoká vlhkost stěn sklepa (bod II. 6.) znamená vadu ve smyslu rozporu s účelem plynoucím ze smlouvy, jelikož zatěžuje vnitřní prostředí sklepů vlhkostí, což omezuje užívací hodnotu sklepů (mj. ke skladování věcí) a důsledně vzato i v celém domě, jelikož sklep je otevřený do chodeb domu. Nadto i při opačném závěru by byl dán rozpor s účelem obvyklým pro daný předmět koupě, jelikož zjištěná velmi vysoká vlhkost stěn sklepa (nad 20 % a místy dokonce i nad 30 %) výrazněji překračovala přijatelnou (obvyklou) vlhkost. Obdobně nedostatečnost vsakovací jímky ve sklepě (bod II. 6.) znamená rozpor s účelem plynoucím ze smlouvy, protože zvyšuje vlhkost sklepní části domu a důsledně vzato i v celém domě. Nadto ze znaleckého posudku znalce Ing. V. [jméno FO] soud zjistil, že jde o neobvyklé řešení, pročež by byl dán i rozpor s účelem obvyklým pro daný předmět koupě.

128. Původní vada (totiž je již odstraněná žalovaným) hlavní kanalizace budovy (bod II. 7.) znamenala též rozpor s účelem plynoucím ze smlouvy v podobě bydlení, jelikož zatěžovala dům vlhkostí i pachem.

129. Napojení kanalizace u garáže do studny neupravené pro vsakování (bod II. 8.) je vadou ve smyslu rozporu s účelem plynoucím ze smlouvy v podobě (dlouhodobého) bydlení, jelikož to značí riziko přeplnění studny, dále to vede k nepřirozenému zavodnění základové spáry domu, a tím narušení stability základů domu v přilehlé části studny a narušení konstrukcí zdiva a vlivem výkyvů vlhkosti základové spáry. Nadto i při opačném závěru by byl dán rozpor s účelem obvyklým pro daný předmět koupě, jelikož ze znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] soud zjistil svedení kanalizace u garáže do studny, která právě není určena pro vsakování, a že navíc tato část kanalizace je zatěžována vozidly, navazuje přímo na vozovku a je zaústěná do studny podzemní vody, což je technicky nepřijatelné.

130. Absence okapových – odvětrávacích chodníků (bod II. 9.) je vadou ve smyslu rozporu s účelem plynoucím ze smlouvy v podobě (dlouhodobého) bydlení, jelikož to ústí do zvýšeného zatížení stěn domu vlhkostí i stěn sklepa, což negativně ovlivňuje užívání sklepů a hrozí vznik plísně. Nadto i při opačném závěru by byl dán rozpor s účelem obvyklým pro daný předmět koupě, protože ze znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] (včetně výslechu znalce) soud zjistil, že takové řešení je neobvyklé i u rekonstruovaných historických objektů.

131. Absence vnitřního zateplení domu (bod II. 10.) je vadou ve smyslu rozporu s účelem plynoucím ze smlouvy, jelikož s vnitřním zateplením domu důsledně vzato počítala samotná smlouva, v níž totiž bylo odkazováno na Průkaz energetické náročnosti budovy, který zase počítal právě s vnitřním zateplením domu. Nadto i při opačném závěru by byl dán rozpor s účelem obvyklým pro daný předmět koupě, jelikož ze znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] (včetně výslechu znalce) soud zjistil, že takové řešení je neobvyklé i u rekonstruovaných historických objektů, jelikož i u rekonstruovaných historických objektů je obvyklé zateplení domů, a to právě vnitřní.

132. Rovněž nedostatek pod bodem II. 11. je vadou ve smyslu nesouladu s účelem plynoucím ze smlouvy v podobě bydlení, jelikož špatné technické provedení omítky (nedostatečná penetrace podkladu pod malbou či omítky) znamená průnik vlhkosti do jádra omítky, její zamrznutí a odloučení a dále projevy vlhkosti a plísní na fasádě domu, což je rovněž neestetické.

133. Absence protisněhových zábran u ploch střech se spádem v rozmezí od 12 % do 15 % (bod II. 12.) je rozporná s účelem plynoucím ze smlouvy v podobě bydlení, jelikož tento nedostatek znamená sesuv sněhu na terasu a k zemi u domu, což ztěžuje užívání terasy a ohrožuje bezpečnost (včetně zdraví) v okolí domu.

134. Naopak žalobci tvrzené rosení a výskyt plísně v zimních zahradách bytů (viz bod II. 13.) není vadou ve smyslu § 2095 a 2099 o. z., jelikož koupená věc byla konstruována v tomto ohledu v souladu s obvyklou praxí a šlo jen o projev nedodržení pravidel pro užívání bytů v podobě pravidelného a dostatečného větrání (srov. text výše).

135. Konečně i nedostatek pod bodem II. 14., tj. v bytě č. [hodnota] nedostatečná ochrana proti dešti u mřížky v části štítu a netěsné ventilační potrubí, stejně jako nepřesně provedená tepelná izolace a netěsná parotěsná zábrana (fólie), je rozporem s účelem patrným ze smlouvy v podobě bydlení, jelikož to generuje zatékání do bytu. Naopak žalobci tvrzené zatékání do bytů č. [hodnota], 16 a 17 (viz bod II. 14.) není vadou ve smyslu § 2095 a 2099 o. z. (blíže srov. bod II. 14.).

136. Všechny shora zjištěné vady koupené věci existovaly již v době koupě nemovité věci žalobci, resp. v době přechodu nebezpečí škody na kupující žalobce ve smyslu § 2100 (a 2121 o. z.), což plyne již ze skutkového vymezení těchto vad. Ze skutkových zjištění výše plyne, že šlo o vady existující dlouhodobě na nemovité věci, a to od dokončení rekonstrukce domu před prodejem nemovité věci žalobcům (např. vady ad body II. [právnická osoba]., 4., 5., 6., 11., 12., 14.), či případně dokonce ještě před rekonstrukcí domu (vada ad bod II. 6. v podobě neupravené vsakovací jímky ve sklepě a vady ad body II. 7., 8., 9., 10.).

137. Šlo o skryté vady, které mohli kupující zjistit až po přechodu nebezpečí na ně. Vlhkost, plíseň a zápach z kanalizace se projevuje až během užívání bytů a domu. K zatékání do bytu dochází až po deštích, tedy až během užívání bytů. K pádu sněhu dojde až v zimě, tj. až během užívání bytů. Rovněž vyšší energetická náročnost domu vlivem absence vnitřního zateplení - oproti legitimnímu očekávání kupujících s odkazem na Průkaz energetické náročnosti [právnická osoba] odkazem na obvyklou praxi u rekonstruovaných historických objektů – se může z povahy věci projevit až během užívání bytů a domu. Též k negativním projevům náletu vody z chrličů na fasádu a nižší balkóny dochází při deštích, tzn. až během užívání kupujícími. K projevům vadného kotvení zábradlí dochází až při opěru, obdobně projevy stojaté vody nastávají až po deštích a zamrzání vody na terasách nastává až v zimě kvůli nedostatečnému spádu teras. Obdobně např. k projevům propadávání předmětů, prachu a vody balkóny dochází až během užívání balkónů. Vada nemusí být zřejmá v okamžik přechodu nebezpečí škody na koupené věci, postačí, že se objeví teprve později, a podstatné je, že vada v okamžiku přechodu nebezpečí již alespoň v zárodku existovala (obdobně srov. např. tzv. komentářovou literaturu – kupř. komentář k § 2100 o. z. od [jméno FO] na ASPI). III.

3. K otázce přiměřené slevy z kupní ceny, včetně její výše (zejména § 2107 o. z.)

138. Podle § 2002 odst. 1 o. z.: „Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.“.

139. V nyní souzené věci šlo o nepodstatné porušení smlouvy ve smyslu § 2002 odst. 1 in fine (tj. poslední věta, za středníkem) o. z. již proto, že žalobci ani netvrdili a neprokázali, že by šlo o podstatné porušení smlouvy ve smyslu § 2002 odst. 1 věta druhá o. z. Tedy žalobci netvrdili a neprokázali, že by žalovaný již při uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět, že by žalobci smlouvu neuzavřeli, pokud by zjištěné vady předvídali. Tak či onak – tedy i při hypotetické odlišné právní kvalifikaci jako podstatného porušení smlouvy ve smyslu § 2002 odst. 1 věta první a druhá o. z. a § 2106 o. z. – by beztak (a fortiori, tj. tím spíše) žalobci měli právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, totiž v souladu s § 2106 odst. 1 písm. c) o. z.

140. Žalobci tak při nepodstatném porušení smlouvy v podobě shora zjištěných vad měli v souladu s § 2107 odst. 1 o. z. právo na (mj.) přiměřenou slevu z kupní ceny a toto své právo žalobci uplatnili po žalovaném a tvoří předmět nynějšího řízení.

141. Na existujícím právu žalobců na přiměřenou slevu z kupní ceny nic nemění ani to, že původně se žalobci domáhali odstranění vad. Totiž podle § 2107 odst. 3 věta první o. z., neodstraní-li prodávající vadu věc včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny. Žalovaný vady uvedené shora (jakožto žalovaným neodstraněné) neodstranil, a proto žalobci po právu (v souladu s § 2107 odst. 3 věta první o. z.) požádali žalovaného o slevu z kupní ceny. Obrana žalovaného, že žalobci změnili požadavek z titulu odpovědnosti za vady (viz např. závěrečný návrh), tak je již z tohoto důvodu nedůvodná. Obdobně je nedůvodná obrana žalovaného poukazem na dohodu o narovnání, a to již proto, že tuto dohodu žalobci neuzavřeli. Provedenou volbou, kterou nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího, má zákonodárce v § 2107 odst. [právnická osoba] fine o. z. na mysli volbu mezi požadavkem na slevu z kupní ceny a právem odstoupit od smlouvy [viz např. Občanský zákoník, 2. vydání (2. aktualizace, 2023): J. Zapletal]. Ustanovení § 2107 odst. [právnická osoba] fine o. z. neznamená, že jestliže si kupující zvolil právo na odstranění vady prodávajícím a ten vadu neodstraní v přiměřené lhůtě nebo opravu věci přímo odmítne provést, tak že by nevznikalo kupujícímu právo na slevu z kupní ceny či právo od smlouvy odstoupit bez dalšího, tedy bez ohledu na (ne)souhlas prodávajícího [srov. i např. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 75 - 76: P. Kasík, V. Bednář]. Toto (souhlasem prodávajícího) nepodmíněné právo na slevu z kupní ceny totiž je zakotveno v § 2107 odst. 1 věta první o. z.

142. Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srov. jeho rozsudky ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012), jejichž závěry jsou použitelné i za účinnosti o. z. (srov. k tomu usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4442/2018), konstatoval, že pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo. Rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny pak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích. Řečeno jinak, při určení výše slevy je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje a zda snižuje její životnost (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2021 sp. zn. 33 Cdo 1317/2021, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2022 sp. zn. 33 Cdo 2045/2021, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2023 sp. zn. 23 Cdo 1263/2023).

143. Žalobci uplatnili nárok na slevu z kupní ceny ve výši 5 % z kupní ceny a soud takovou slevu považuje za přiměřenou ve smyslu § 2107 o. z. (a ostatně i in eventum ve smyslu § 2106 o. z. v případě hypotetické právní kvalifikace skutku jako podstatného porušení kupní smlouvy), a to z následujících důvodů.

144. Soud přihlédl k většímu rozsahu vad, když jejich počet přesahuje číslo deset (srov. body II. 1. až 14. s výjimkou bodu II. 7. a II. 13.).

145. Soud vzal na zřetel i povahu vad, jak se vady projevily při užívání věci, tj. zda a jak užívání komplikuje a omezuje užívání věci. Pokud jde o vadně provedené zábradlí na terase bytu č. 13 (vada II. 2.), tak hrozí jeho zborcení (případně i pád opírajícího se uživatele bytu č. 13) směrem dolů, což ohrožuje osoby potenciálně pohybující se v okolí předmětné konstrukce, tedy i žalobce. Špatně zhotovené podlahy na terasách bytu č. 11, 12 a 13 (vada sub II. 2.) se sice bezprostředně negativně dotýkají primárně uživatelů těchto bytů, ale nízký spád teras vede k rozkladu prachu a listí ve stojaté vodě na těchto terasách, což působí negativně ve smyslu pachu i na okolí předmětných teras, tj. i na žalobce. Špatné provedení balkónů se v podobě mezer mezi deskami na podlaze (bod II. 3.) negativně dotýká žalobců ve smyslu komplikace a omezeného užívání jejich balkónů, jelikož tato vada značí propad menších předmětů, prachu a vody na níže položené balkóny (a v případě větru i do bezprostředního okolí domu); přitom právě i žalobci (tj. byt č. 5 a 8) mají níže položené balkóny. Taktéž vada v podobě absence odvětrávání části sklepních prostor (bod II. 5.) komplikuje a omezuje užívání všech sklepů, jelikož to ovlivňuje negativně vlhkostní poměry (ve smyslu zvýšení vlhkosti) ve všech sklepech a důsledně vzato i v celém domě, jelikož sklep je otevřený do chodeb domu. Obdobný závěr o komplikaci a omezení užívání všech sklepů (tedy i sklepů v užívání žalobců) znamená vada sub II. 6. vysoká vlhkost stěn sklepa a neupravená akumulační jímka ve sklepě, jelikož zatěžuje vnitřní prostředí sklepů vlhkostí, což omezuje užívání sklepů mj. ke skladování věcí a důsledně vzato se negativně dotýká vlhkostí celého domu linoucí se vlhkostí ze sklepů do chodeb domu. Absence okapových – odvětrávacích chodníků (bod II. 9.) komplikuje a omezuje užívání sklepů i žalobců, jelikož ústí do zvýšeného zatížení stěn domu vlhkostí i stěn sklepa, což negativně ovlivňuje užívání sklepů a hrozí vznik plísně. Absence vnitřního zateplení domu (bod II. 10.) komplikuje užívání i bytů žalobců, jelikož ovlivňuje tepelné vlastnosti obvodové stěny domu a projevuje se zvýšením energetické náročnosti celého domu (vlivem ztráty tepla) o 41 % oproti předpokládanému vnitřnímu zateplení domu. Absence protisněhových zábran u spádu střechy v rozmezí od 15 % do 12% (vada sub bod II. 12.) omezuje v užívání domu i žalobce, jelikož znamená riziko sesuvu sněhu k zemi u domu.

146. Soud přihlédl při úvaze o přiměřené výši slevy z kupní ceny též k hledisku snížení estetické hodnoty nemovité věci, jelikož některé z vad snižují estetickou hodnotu domu, a to tím spíše, když jde o historický objekt (tzv. [právnická osoba]). Ostatně i znalec Ing. P. [jméno FO] opakovaně při svém výslechu zdůrazňoval zvýšenou estetickou hodnotu domu jako historické [právnická osoba], umístěné nadto v památkové zóně Kroměříže (např. str. 2 či 9 přepisu zvukového záznamu z 9. 5. 2023). Jde zejména o plastové potrubí (vada sub bod II. 1.), vady uvedené pod bodem II. 4. mající totiž za následek nevzhledný rozpad původních omítek (mj. u hlavního vchodu), absenci odvětrávání sklepa (II. 5.) i vysokou vlhkost stěn sklepa a neupravenou akumulační jímku ve sklepě (II. 6.) mající za následek mj. nevzhledné opadávání omítky ve sklepech a vady uvedené pod bodem II. 11. mající za následek odloučení omítky na fasádě domu. K tomu soud poukazuje i na důkaz fotografiemi předkládanými žalobci průběžně v řízení dokumentující stav vad a oprav.

147. Soud v souladu s judikaturou reflektoval i kritérium povahy vad s ohledem na další upotřebitelnosti věci a snížení její životnosti a dospěl k závěru, že některé z vad až snižují životnost domu. Jde zejména o vadu v podobě plastového potrubí (II. 1.), vadně provedeného zábradlí (II. 2.), špatného provedení balkónů (v podobě mezer mezi deskami na podlaze a zatékáním vody mezi konstrukci balkónu a stěnou – II. 3.), vady ohledně vlhkosti sklepů (II. 5. a II. 6.) snižují životnost omítek. Rovněž vady uvedené pod bodem II. 4.. snižují životnost nemovité věci, konkrétně životnost vnějších omítek domu. Obdobně absence okapových – odvětrávacích chodníků (II. 9.) snižuje životnost nemovité věci - životnost vnějších omítek domu i vnitřních omítek (stěn sklepa), podobně jako vady uvedené pod bodem II. 11. snižují životnost vnější omítky (fasády) domu. Vady způsobují zatékání do bytu č. 13 (II. 14.) zase snižují životnost sádrokartonové konstrukce. Tu soud odkazuje i na výslech znalce Ing. P. [jméno FO], který vypověděl, že všechny vady jím zjištěné (tj. špatně zhotovené podlahy na terasách bytů č 11, 12 a 13, vadně provedené balkóny, opadávání omítky na stěně u hlavního vchodu, absence odvětrávání sklepa a opadávající omítka ve sklepech) snižují životnost koupené nemovité věci (viz str. 17 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. P. [jméno FO] z 9. 5. 2023).

148. Shora uvedený judikatorní výčet relevantních hledisek je přitom jen demonstrativní (viz citovanou judikaturu co do sousloví „a jiných obdobných hlediscích“). Soud tak přihlédl i k dalším (níže uvedeným) kritériím.

149. Je obecně známou skutečností, že výskyt vlhkosti může vést až k tvorbě plísní na vnitřních stěnách v nemovitosti, což může mít nepříznivý vliv na zdraví člověka, důsledkem mohou být různé alergie či jiné zdravotní problémy uživatelů nemovitostí (viz např. [právnická osoba]: Edice dobré správní praxe – Doporučení [právnická osoba] a města: Předcházení tvorby a rozšiřování sociálně vyloučených lokalit se zdůrazněním zajištění potřeby bydlení, dostupné např. na ASPI pod identifikačním číslem [Anonymizováno]). Ostatně i znalec Ing. V. [jméno FO] vypověděl přiléhavě, že z vlhkosti může vzniknout i plísně a že i plísně tam mohou vznikat (viz str. 45 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] z 9. 5. 2023). Ty ze zjištěných vad, které mají za následek vlhkost stěn (ve sklepech), se tak negativně dotýkají nejvyšší lidské hodnoty – lidského zdraví. Jde tedy o zdravotně závadné vlhkostní prostředí ve sklepech, včetně plísně (kterou i fotograficky zdokumentoval znalec Ing. P. [jméno FO] ve svém znaleckém posudku), přičemž tato vlhkost se nadto přenáší ze sklepa do chodeb celého domu, tj. do obytných částí domu. To je důležitým důvodem pro stanovení spíše vyšší než nižší slevy z kupní ceny. Navíc některé z vad dokonce ohrožovaly bezpečnost lidí (viz vadné zábradlí u bytu č. [hodnota]), což je opět faktor svědčící pro zvýšení slevy z kupní ceny (dokonce znalec Ing. P. [jméno FO] vypověděl až o trestní záležitosti stran zábradlí, neboť hrozí pád např. dítěte – viz přepisu zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 9. 5. 2023 na str. 17).

150. Soud dále přihlédl k tíži žalovaného k tomu, že některé z vad – již kvůli jejich povaze - nejde jen tak rychle opravit, ale naopak znamenají i v budoucnu dlouhodobý proces odstraňování vad, kdy žalobci budou muset delší dobu žít s prozatímně důsledně neopravenou nemovitou věcí, bez ohledu na jejich vůli vady odstranit ihned. Tu soud odkazuje například na vady pod bodem II. 4., kdy ze znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] plyne, že opravu je nutné provést v rámci delšího času od otlučení omítek pro (totiž) vysušení zdiva pod otlučenou omítkou (přičemž již vysušení omítek si vyžaduje nemalý čas). Rovněž soud poukazuje na vady mající za následek vysokou vlhkost stěn sklepa (viz bod II. 5 a II. 6. odůvodnění tohoto rozsudku), kdy je třeba nejprve postupní dlouhodobé dosušení stěn zasažených vlhkostí (jak soud zjistil i ze znaleckého posudku znalce Ing. V. [jméno FO]). S tím je spojeno to, že žalobci po delší dobu musejí den co den – po delší dobu v minulosti a i nadále v budoucnu - zažívat estetické „zohyzdění“ (poškození) jejich domu, kdy ve spodní části domu zvenku je dlouhodobě otlučena omítka a čeká se na plnohodnotné vysušení stěn; obdobné negativní estetické dotčení na domě platí i ve vztahu ke sklepům, kde je rovněž kvůli vysoušení zdí dlouhodobě otlučená omítka (o této dlouhodobější estetické újmě přiléhavě svědčí i fotografie jednak obsažené ve znaleckém posudku Ing. V. [jméno FO] ze dne 27. 11. 2023, jednak fotografie předložené žalobci). Navíc s dlouhodobým stavem ponechání otlučené omítky (k vysoušení) je z povahy věci spojena i zvýšená prašnost (linoucí se ze stěn). Z judikatury stran relevantnosti hlediska při určení výše slevy z kupní ceny o tom, zda lze vady odstranit jednorázově v kratší čas, či lze naopak ještě očekávat zásahy do sféry kupujících v budoucnu, včetně rizika vzniku potřeby dalších nákladů do budoucna, srov. např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 3714/2022 či 33 Cdo 2909/2023).

151. Soud též vnímal, že vada v podobě absence vnitřní izolace domu se negativně projevuje dlouhodobě – a i nadále bude v budoucnu projevovat – průběžně, jelikož má za následek zvýšené nároky na vytápění bytů, což působilo, působí a bude působit (i) žalobcům vyšší peněžité náklady na energie za vytápění.

152. Soud reflektoval, že i když některé z původních vad žalobce odstranil (zejména svody vody ze střechy potrubím, tj. už nikoli chrliči – bod II. 1., odstranění vadné kanalizace – vada sub bod II. 7.), tak do doby odstranění těchto vad museli žalobci snášet diskomfort s vadami spojený, včetně diskomfort spojený s odstraňováním vad. Tedy kanalizace zatěžovala dům nejen vlhkostí, ale i pachem (stejně jako jímka). Kvůli opravě v podobě napojování svodů do kanalizace měli žalobci rozkopaný dvůr (důkaz fotografiemi předloženými žalobci). Po dobu odstraňování některých vad žalovaným žalobci byli omezeni v nerušeném užívání svého vlastnictví, u domu bylo postaveno lešení, zvýšila se prašnost při odstraňování omítek (včetně ve sklepě), ostatně i přítomnost pracovníků žalovaného při odstraňování vad (z povahy věci) narušovala soukromí žalobců (důkaz fotografiemi předloženými žalobci). Mimo jiné žalobcům (jelikož mj. žalobci tvoří [Jméno advokáta] – dále jako „Společenství vlastníků“) vznikly náklady na stavební dozor prováděný [jméno FO] (důkaz: např. mail [jméno FO] jakožto předsedkyně uvedeného Společenství vlastníků ze dne 21. 5. 2023, dopis 14 členů uvedeného společenství vlastníků z 28. 5. 2023 či Vyjádření k průběhu odstraňování vad od [jméno FO] ze dne 9. 5. 2023); dne 31. 8. 2022 obdržel stavební dozor od Společenství vlastníků částku 10 100 Kč, dne 30. 11. 2022 částku 8 712 Kč a 1 911 Kč, dne 31. 12. 2022 částku 7 381 Kč, dne 31. 3. 2023 částku 7 744 Kč a dne 30. 4. 2023 částku 6 232 Kč, to vše ze záloh na opravy a udržování složených členy Společenství vlastníků, tedy i žalobci (důkaz: Přehled tvorby a čerpání dlouhodobé zálohy na opravy a udržování ke dni 31. 12. 2022 a 30. 4. 2023).

153. Soud přihlédl i k tomu, že Společenství vlastníků – a tím i důsledně vzato mj. žalobci (jelikož jsou členy Společenství vlastníků) – si kvůli vadám způsobujícím vlhkost ve sklepích pořídilo za účelem vysoušení sklepů : a) vybudování dodatečného topení ve sklepech (nesporná skutečnost mezi účastníky a dále důkazy: nabídka od dodavatele [jméno FO] ze dne 7. 11. 2019 vůči Společenství vlastníků znějící na částku celkem 105 131,25 Kč; fotografie sklepa), a b) odvlhčovače vzduchu, s čímž vším byly spojeny náklady na jejich pořízení a na spotřebu elektrické energie, financované především z vkladů vlastníků (členů Společenství vlastníků) do fondu oprav Společenství vlastníků [důkazy: Přehled tvorby a čerpání dlouhodobé zálohy na opravy a udržování ke dni 31. 12. 2022 a 30. 4. 2023; Vyúčtování Společenství vlastníků za období roku 2021 – společná elektřina ve výši 81 340,18 Kč; Vyúčtování Společenství vlastníků za období roku 2022 – společná elektřina ve výši 37 596,78 Kč; v roce 2021 – na rozdíl od roku 2022 - Společenství vlastníků vysoušeče používalo, s čímž byly spojeny oproti roku zvýšené výdaje na spotřebu elektrické energie – viz shora uvedená dvojí vyúčtování ve spojení se sdělením Společenství vlastníků ze dne 5. 6. 2023 na č. l. 354 verte].

154. Konečně zažalovaná výše slevy z kupní ceny ve výši 5 % je přiměřená i s ohledem na cenu nutných oprav dosud neodstraněných vad (k relevantnosti tohoto hlediska v judikatuře srov. již citovanou judikaturu, např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1263/2023 či sp. zn. 33 Cdo 2909/2023), kteroužto (tj. cenu nutných oprav) soud zjistil ze znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] (srov. text shora).

155. Pokud by soud vycházel z ceny nutných oprav ke dni uzavření smlouvy (převodu vlastnictví), tj. k dubnu 2019 (pohled prosazovaný žalovaným), pak by celková částka (na odstranění dosud neodstraněných vad) činila – minimálně - celkem částku 1 381 976 Kč (121 349 + 104 621 + 164 574 + 46 828 + 99 150 + 63 633 + 137 389 + 572 959 + 34 408 + 37 065).

156. Z této částky 1 381 976 Kč (cena nutných oprav k dubnu 2019) by žalobci byli povinni hradit částku odpovídající jejich spoluvlastnickému podílu (srov. např. text shora o skutkových zjištění zjištěných z Prohlášení); tj. žalobci a), b) minimálně částku 111 538 Kč (viz jejich podíl 997/12353) a žalobkyně c) částku minimáně 56 496 Kč (viz její podíl 505/12353).

157. Pokud by soud vycházel z ceny nutných oprav k pozdější době než ke dni uzavření smlouvy, tj. např. k červnu 2023 (pohled prosazovaný žalobci), pak by celková částka (na odstranění dosud neodstraněných vad) činila – minimálně - celkem částku 1 874 347 Kč (179 906 + 138 709 + 233 107 + 69 425 + 126 416 + 94 340 + 203 688 + 849 445 + 48 736 + 52 580).

158. Z této částky 1 874 347 Kč (aktuální cena nutných oprav ke dni vyhlášení rozsudku) by žalobci byli povinni hradit částku odpovídající jejich spoluvlastnickému podílu - tj. žalobci a), b) minimálně částku 151 277 Kč a žalobkyně c) minimálně částku 76 625 Kč; to se výrazně přibližuje právě jimi požadované (žalobní) částce.

159. Záměrně soud uvádí u této ceny nutných oprav výraz „minimálně“, jelikož znalec Ing. V. [jméno FO] neocenil ještě nutné opravy plastového potrubí (II. 1.) a nutné opravy u vady pod bodem II.

11. Navíc znalcovo vyčíslení nutných oprav nezahrnovalo náklady na provedení potřebného vyklizení části bytů pro doplnění vnitřního zateplení (viz např. str. 32 dole znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] z 22. 2. 2022). Bylo však nadbytečné zadávat znalci doplnění ocenění, jelikož již shora zjištěné skutečnosti vedou k závěru o přiměřenosti zažalované slevy z kupní ceny a ostatně již kvůli povaze vad by šlo o náklady spíše menší (viz např. spíše menší náklady na dostatečnou penetraci podkladu pod malbou či omítkou fasády).

160. Opět však je třeba zdůraznit, že i v souladu s judikaturou cena nutných oprav není jediným a hlavním kritériem pro určení přiměřené slevy z kupní ceny ve smyslu o. z.

161. Žalovaný argumentoval ve prospěch svého názoru, že lze reflektovat jen cenu nutných oprav ke dni uzavření kupní smlouvy, judikaturou k době před rokem 2014 – rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2010 sp. zn. 23 Cdo 1991/2008, podle kterého „Základem pro zjištění výše slevy z ceny je hodnota vadného zboží (díla) oproti hodnotě bezvadného zboží (díla) ve sjednané době plnění… Základním požadavkem, který je při určení výše slevy nutné mít na paměti, je, že by objednateli měla být prostřednictvím tohoto práva (nároku) z odpovědnosti za vady vytvořena situace blížící se stavu, kdy by mu bylo plněno bez vad.“. Tu však žalovaný nedocenil, že šlo o judikaturu interpretující a aplikující výlučně zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jako „obch. zák.“) a nikoli zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jako „obč. zák.“). Avšak jak plyne i z judikatury, za účinnosti o. z. (tj. zákona č. 89/2012 Sb.) jsou stran institutu přiměřené slevy z ceny použitelné právě závěry vyslovené k obč. zák. (mj. k § 597 obč. zák.), tj. nikoli vyslovené k obch. zák. (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019 sp. zn. 33 Cdo 442/2018). Jak ostatně dovodila judikatura, byl rozdíl mezi úpravou obchodněprávní (v obch. zák.) a občanskoprávní (v obč. zák.) a judikatura též dovodila nesprávnost názoru, že by pro občanskoprávní vztahy byla hlavním a jediným hlediskem pro určení přiměřené slevy právě judikatura odkazovaná žalovaným – tj. rozdíl částek představující hodnotu věci bez vad a hodnotu vadné věci (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2018 sp. zn. 33 Cdo 2172/2017). Správně proto k obdobě nynějšího institutu slevy z ceny zakotvenému tehdy v obč. zák. judikatura dovodila totéž co k nynějšímu institutu slevy z kupní ceny (§ 2106 a 2107 o. z.). Jinak řečeno se v poměrech o. z. užijí judikatorní kritéria stran přiměřené slevy z kupní ceny vyslovená k obč. zák., a nikoli k obch. zák. Judikatura odkazovaná žalovaným se tudíž v souzené věci neužije.

162. Soudu připadne naopak zásadně spravedlivější přístup, který při určení přiměřené slevy z kupní ceny přihlédne nikoli vždy nutně jen k ceně nutné opravy vadné věci vypočítané zpětně ke dni uzavření kupní smlouvy. Totiž pokud žalovaný prodejce vadu neodstraní, probíhá soudní řízení, žalující kupující si vadu neodstraní ani za pomoci třetího subjektu (jak tomu bylo i v nyní souzené věci), pak to znamená, že žalující kupující bude v budoucnu muset vynaložit náklady na opravu koupené věci, pokud by ji chtěl mít bezvadnou. To však znamená, že pokud se plynutím času od koupě věci zvýší ceny nutných oprav (jak tomu bylo i v souzené věci), tak kupující bude muset na odstranění vad třetí osobou vynaložit zvýšenou částku. Zvýšení cen nutné opravy vadné věci plynutím času během soudního řízení zásadně nelze spravedlivě klást k tíži žalujícím kupujícím. To platí tím spíše v souzené věci, kdy řízení bylo – za účelem právě pokusu o smír mezi účastníky a odstranění vad žalovaným - dvakrát přerušeno dle § 110 o. s. ř. na téměř vždy dobu 1 roku (tedy celkem téměř 2 roky), a žalobci mohli uchovávat naději, že žalovaný vady jejich věci odstraní a oni nebudou již muset vynakládat žádné částky na opravu věci. Již z těchto důvodů soud považuje za správnější přihlédnout v souzené věci při určení přiměřené slevy z kupní ceny k ceně nutných oprav koupené věci vypočítané zpětně nikoli ke dni uzavření kupní smlouvy v dubnu 2019, ale k ceně nutných oprav vypočítané k době pozdější - in concreto uvedené ve znaleckém posudku znalce Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] z 27. 11. 2023. Soud tak v podstatě přisvědčuje názoru žalobců (viz jejich písemný závěrečný návrh na č. l. 535 verte), že vzhledem k tomu, že vady nejsou doposud odstraněny a náklady na jejich odstranění bude potřeba vynaložit, tak že je třeba vycházet z aktuálních cen.

163. Nicméně uvedené rozlišení okamžiku, ke kterému je třeba posuzovat cenu nutných oprav vadné věci, v souzené věci není podstatné, jelikož i při východisku ceny oprav ve výši 1 381 976 Kč i 1 874 347 Kč by soud žalobě plně vyhověl, jelikož by shledal v obou případech žalobci požadovanou slevu z kupní ceny za přiměřenou.

164. Je obecně známo – ale plyne to i z postupného oceňování předmětných vad koupené věci uvedeném v jednotlivých posudcích Ing. V. [jméno FO] ve vztahu ke třem časovým momentům (k dubnu 2019, lednu 2022 a červnu 2023) – že cena [právnická osoba] i stavebních prací postupem času od dubna 2019 rostla (k tomu srov. i listinu předloženou znalcem Ing. [jméno FO] dne 9. 5. 2023 při svém výslechu, když dovodil nárůst cen). Postupný nárůst cen v čase ostatně zmínil i znalec Ing. P. [jméno FO] při svém výslechu, a to dokonce kategoricky (viz odpověď „samozřejmě“ na str. 18 přepisu zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 9. 5. 2023, přičemž tam znalec vypověděl o nárustu cen nutných oprav v období dvou let – konkrétně od dubna 2021 do dubna 2023 – o 10 až 15 %). Už z tohoto důvodu soud považoval za dostačující ocenění nutných oprav obsažené ve znaleckém posudku Ing. V. [jméno FO] ze dne 27. 11. 2023 (kdy znalec ocenil opravy k červnu 2023), který byl ostatně vyhotoven v blízké době před vyhlášením rozsudku (přičemž znalec byl k tomuto posudku soudem vyslechnut 1. 3. 2024). Pokud ocenění nutných oprav k červnu 2023 vede (spolu s dalšími hledisky) k plnému vyhovění žalobě, tím spíše by - s ohledem na předpokládaný další nárůst cen – vedlo k plnému vyhovění žalobě i ocenění v ideálním případě ke dni vyhlášení rozsudku, tj. ke dni 26. 4. 2024. Ocenění právě ke dni vyhlášení rozsudku by však bylo iluzorní, jelikož vždy znalec pracuje na znaleckém posudku, což si vyžádá nějaký čas, stejně jako následující výslech znalce a další doba řízení uplyne do vyhlášení rozsudku, a proto v praxi téměř nikdy nelze zajistit, aby znalec určil cenu (např. nutných oprav, ale i nemovitostí apod.) přímo ke dni vyhlášení rozsudku (k němuž ale dojde po vyhotovení znaleckého posudku). Soud odkazuje podpůrně i na judikaturu týkající se oceňování; ustálená rozhodovací praxe zásadně požaduje, aby po více než dvou letech od vypracování byl znalecký posudek aktualizován (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2023 sp. zn. 22 Cdo 2274/2023-400, bod 26.). Judikatura připouští, že nelze řešit každý drobný časový rozdíl, V souzené věci doba mezi oceněním oprav k červnu 2023 do vyhlášení rozsudku v dubnu 2024 uplynula doba méně než 1 rok; rovněž tak i pohledem judikatury nebylo zapotřebí znalcovo ocenění nutných oprav aktualizovat. To platí tím spíše, když hledisko ceny nutných oprav je jen jedním z mnoha relevantních hledisek pro určení výše přiměřené slevy z kupní ceny. IV. Závěr (hmotně) právního posouzení (výrok I. a II.).

165. Soud tak na základě uvedeného skutkového stavu a jeho právního posouzení dospěl k závěru, že žalobci požadovaná sleva z kupní ceny ve výši 5 % je přiměřená. Žalobci a), b) zaplatili žalovanému kupní cenu ve výši 3 700 000 Kč, pročež 5 % z toho činí právě žalobní částku 185 000 Kč. Žalobkyně c) uhradila žalovanému kupní cenu 1 971 430 Kč, z níž 5 % činí žalobní částku 98 571,50 Kč. Z těchto důvodů soud žalobě všech žalobců pro její plnou důvodnost – ve smyslu zejména § 2095, 2099 a 2107 o. z. - zcela vyhověl (výrok I. a II. tohoto rozsudku). Lhůtu k plnění soud určil v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. na 3 dny.

V. K námitkám žalovaného

166. Žalovaný rozporoval ustanovení znalce Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO], navrhoval ustanovení znalcem Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] či znalce nového, a dokonce namítl podjatost znalce Ing. V. [jméno FO]. Soud pravomocným usnesení ze dne 1. 8. 2023 č. j. 47 C 112/2020-406 tuto námitku podjatosti zamítl jako nedůvodnou a pro stručnost odkazuje na odůvodnění tohoto usnesení, které je všem účastníkům známo.

167. K tomu soud dodává, že ustanovil právě znalce Ing. [jméno FO] hlavně z následujících důvodů. Znalec Ing. V[Anonymizováno] [jméno FO] vypracoval před ustanovením tohoto znalce k problematice, která tvořila předmět řízení, již dva písemné znalecké posudky s doložkou dle § 127a o. s. ř. – 1. posudek vypracoval již ke dni 25. 2. 2020 na základě vlastního místního šetření (z 18. 11. 2019 - posudek č. [hodnota]-1-[Anonymizováno]) a 2. posudek (č. [hodnota]-3-2021) vypracoval dne 22. 2. 2022, přičemž oba posudky byly přesvědčivé. Tento znalec tak byl s předmětem řízení a namítanými vadami podrobně opakovaně seznámen. Zároveň soud tohoto znalce vyslechl při jednání dne 9. 5. 2023 a i při jednání znalec Ing. V. [jméno FO] přesvědčivě své odborné závěry obhájil. Bylo by proto mj. nehospodárné zadávat zpracování posudku novému znalci, který by se nejprve musel podrobně seznamovat s předmětem řízení, namítanými vadami aj., což by si vyžádalo nejen vyšší náklady řízení, nýbrž hlavně delší čas (srov. ostatně i zákonný pokyn v § 6 o. s. ř. k tomu, že soud v řízení postupuje tak, aby ochrana práv byla rychlá a účinná).

168. Soud neustanovil znalcem Ing. P. [jméno FO] (kterého navrhoval ustanovit žalovaný) hlavně z následujících důvodů.

169. Za prvé znalec Ing. P. [jméno FO] byl s předmětem řízení i domem (tj. předmětem šetření) seznámen výrazně méně než znalec Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO]. Znalec Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] zpracoval „jen“ jeden znalecký posudek a rovněž později, než znalec Ing. V. [jméno FO] zpracoval posudek první. Znalec Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] tak viděl zkoumaný dům (a jeho vady) blížeji době uzavření kupní smlouvy, než znalec Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO]. První posudek (č. [hodnota]-1-2020) znalec Ing. [adresa] zpracoval již dne 25. 2. 2020, a byl na místním šetření již 18. 11. 2019 (jak plyne z datace uvedené na fotografiích z tohoto posudku) - tedy již 7 měsíců po uzavření kupní smlouvy. Avšak znalec Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] viděl předmětnou nemovitost poprvé až o přibližně 19 měsíců později (12. 4. 2021) než znalec Ing. V. [jméno FO]. Uvedené mělo relevanci mj. pro posouzení, zda a jaká vada se vyskytovala již v době přechodu nebezpečí škody na kupující (srov. text shora) a jak se ta která vady projevovala v čase, zda byla opravena aj. (srov. ostatně výslech obou znalců, kdy zatímco znalec Ing. P. [jméno FO] neviděl nemovitost v době po koupi, kdy ještě nebyly svody dešťové vody zaústěny do kanalizace, ale vedly volně na terén, což způsobovalo zásadní zatížení přilehlé zeminy u sklepů a zvyšovalo vlhkost sklepa, tak znalec Ing. V. [jméno FO] to viděl – srov. přepis zvukového záznamu z výslechu obou znalců z 9. 5. 2023 a dále z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 1. 3. 2024). Za další pro ustanovení znalcem právě znalce Ing. [jméno FO] (oproti ustanovení znalcem Ing. P. [jméno FO]) svědčil fakt, že na rozdíl od znalce Ing. V. [jméno FO], některé namítané vady znalec Ing. P. [jméno FO] vůbec neposuzoval a dokonce ani neměl přístup do všech částí domu, kde se vady projevovaly. Tu soud odkazuje nejen na písemný znalecký posudek znalce Ing. P. [jméno FO], z jehož obsahu plyne, že tento znalec zkoumal jen vady uvedené shora v tomto rozsudku pod bodem II. 1, II. 2. (to však v zásadně nikoliv v části vady vadného zábradlí na terase u bytu č. [hodnota]), II. 3., II. 4., II. 5. a II.

6. Tudíž znalec Ing. P. [jméno FO] se (na rozdíl od znalce Ing. V. [jméno FO]) nezabýval zkoumáním vad uváděných znalcem Ing. V. [jméno FO] pod bodem 2. 2. 6. v posudku Ing. V. [jméno FO] z 25. 2. 2020 a 22. 2. 2022 (tj. vadné napojení hlavní kanalizace budovy), 2. 2. 7. (tj. vadné napojení kanalizace u garáže do studny), 2. 2. 8. a 2. 2. 10. (tj. vlhkostí stěn bytů), 2. 2. 11. (tj. neprovedení okapových chodníků a svislé izolace stěn sklepů) a 2. 2. 12. (tj. neprovedení vnitřního zateplení domu). Též při svém výslechu u soud dne 9. 5. 2023 znalec Ing. P. [jméno FO] opakovaně uznal, že tyto vady posuzované Ing. V. [jméno FO] nezkoumal (viz např. str. 6 dole, str. 14 až 16 přepisu zvukového záznamu z 9. 5. 2023). Ohledně bytu č. 13 - které se týkaly nejen vady zatékání, ale i vadného zábradlí na terase a špatně zhotovené podlahy - znalec Ing. P. [jméno FO] ve svém posudku (str. 22 a 38) uznal, že tam nebyl, jelikož mu nebyl umožněn vstup do bytu, a tím ani vstup na spornou terasu (srov. též str. 11 přepisu zvukového záznamu z 9. 5. 2023).

170. Za druhé se soud rozhodl pro ustanovení znalce Ing. V. [jméno FO] (a nikoli znalce Ing. P. [jméno FO]) z důvodu, že i po výslechu obou znalců (dne 9. 5. 2023) dospěl k závěru, že znalec Ing. V. [jméno FO] byl přesvědčivější než znalec Ing. P. [jméno FO].

171. V této souvislosti soud odkazuje zejména na již shora uvedený text, kde se soud vypořádává až s mimoběžnými námitkami znalce Ing. P. [jméno FO] o tom, že voda padá dolů a nikoliv nahoru (viz zejména svody, resp. chrliče a mezery mezi prkny na balkóně). Znalec Ing. V. [jméno FO] se přesvědčivě vypořádal s těmito námitkami znalce Ing. P. [jméno FO] [srov. zejména str. 31 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 9. 5. 2023 o tom, že jen v dobové (již historické) zástavbě prováděly chrliče, ale v dnešní době se neprovádí, obvyklá praxe je nepřipouští a jsou všechny srážkové vody sváděny do kanalizace; a to z rozumného a legitimního důvodu, aby v době dešťů negativně neovlivňovaly životnost stavby, nesnižovaly užitnou hodnotu bytů a domů, tj. aby nedocházelo k náletu vody z chrličů na fasádu a přilehlé balkóny a na terén a chodce kolem domu]. Rovněž se znalec Ing. V. [jméno FO] přesvědčivě vypořádal s námitkami znalce Ing. P. [jméno FO] o tom, že mezery mezi prkny na balkónech jsou v pořádku, a to poukazem na neobvyklost z důvodu zejména omezení užitné hodnoty níže položených balkónů (viz. např. str. 32 přepisu zvukového záznamu z 9. 5. 2023). Znalec Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] při svém výslechu spekuloval na to, že údajně budoucí kupující bytů (tj. i žalobci) nechtěli vnitřní izolaci domu (viz str. 6 až 7 přepisu zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 9. 5. 2023); to však netvrdil v řízení ani žalovaný v rámci své obrany, a tím méně pak žalobci (kteří se naopak dovolávali toho, že naopak byli v legitimním očekávání kvůli Průkazu energetické náročnosti domu, že vnitřní izolace tam bude). Tato spekulace znalce Ing. P. [jméno FO] neměla ani oporu v dokazování. Znalec Ing. [Anonymizováno]. [jméno FO] nebyl schopen přesvědčivě se vypořádat ani s námitkou soudce, že pokud tento znalec navrhuje odstranění vady v podobě nezaústěných chrličů do kanalizace svody prostřednictvím „bečky“ či „kádě“ na pád vody z chrličů, tak že to nevyřeší negativní důsledek chrličů v podobě dopadu vody při dešti a větru z chrličů na fasádu (viz str. 9 přepisu zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 9. 5. 2023). Vady pod bodem II. 3. tohoto posudku v podobě zatékání vody mezi konstrukcí balkónu a stěnou si znalec Ing. P. [jméno FO] všiml až při jednání (viz str. 13 dole přepisu zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 9. 5. 2023), na rozdíl od znalce Ing. V. [jméno FO], který s ní kvalifikovaně pracoval již od počátku. Ve vztahu k vadě správně zjištěné znalcem Ing. V. [jméno FO] v podobě nedostatečnosti vsakovací jímky ve sklepě se znalec Ing. P. [jméno FO] při výslechu vymezil ne plně racionálně, jelikož argumentoval, že nejde o vadu, „naopak jako je to plus, poněvadž kdyby to tam nebylo a nebylo tam to odčerpávání tím čerpadlem, tak naopak ta vlhkost bude v podstatě při vhodných klimatických podmínkách jako prudkém dešti by mohli mít ty sklepy zaplavené.“ (viz str. 13 dole přepisu zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 9. 5. 2023). Ve skutečnosti však znalec Ing. V. [jméno FO] netvrdil, že vsakovací jímka jako taková ve sklepě nemá být a její přítomnost je vadou, ale argumentoval netěsností této jímky a absencí odvětrávání této jímky mimo sklepy. Znalec Ing. P. [jméno FO] tak polemizoval s něčím, co znalec Ing. V. [jméno FO] neuváděl. Ostatně samotný znalec Ing. P. [jméno FO] ve svém posudku (str. 35) poukazoval na nedostatek v podobě netěsnosti poklopu vsakovací jímky, takže důsledně vzato byl se znalcem Ing. V. [jméno FO] ve shodě. Podobně znalec Ing. P. [jméno FO] nebyl schopen při svém výslechu porozumět skutečnostem zjištěným znalcem Ing. V. [jméno FO] ohledně absence okapových – odvětrávacích chodníků a zaměňoval je za stávající zpevněné žulové kostky (viz str. 15 přepisu zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 9. 5. 2023 a reakce znalce Ing. V. [jméno FO] na str. 36 přepisu zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 9. 5. 2023).

172. Znalec Ing. V. [jméno FO] rovněž přesvědčivě obhájil své závěry ohledně ceny nutných oprav, a to oproti stanovisku znalce Ing. P. [jméno FO]. Tak přiléhavě znalec Ing. V. [jméno FO] odůvodnil nutnost opravy celé plochy terasy (znalec Ing. P. [jméno FO] navrhoval jen opravu částí teras, kde došlo k průhybu spádové vrstvy), jelikož není přesně definovatelná nerovnost spádové vrstvy pod úrovní položené dlažby, nerovných míst bylo více (a dalším podnětem k celkovému odkrytí je ověření skryté části fólie pod povrchem; k tomu blíže viz např. str. 27 a 41 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 9. 5. 2023). Znalec Ing. V. [jméno FO] se přesvědčivě vypořádal i s námitkou znalce Ing. P. [jméno FO], že údajně je nadsazená částka za otlučení omítek (viz str. 6 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. P. [jméno FO] z 9. 5. 2023); znalec Ing. V. [jméno FO] přesvědčivě vysvětlil, že pokud má být zdivo dostatečně provětrané před provedením omítek, tak že musí být spáry i vyškrábané a jím účtovaná položka zahrnuje i úpravu spár mezi cihlami, pročež nejde o běžné otlučení omítek (viz str. 39 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 9. 5. 2023). Obdobně znalec Ing. P. [jméno FO] rozporoval položku v ocenění provedeném znalcem Ing. V. [jméno FO] za ruční vyčištění zdi ocelovými kartáči v tom smyslu, že je to už zahrnuto v ceně odsekání a otlučení omítky (viz str. 6 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. P. [jméno FO] z 9. 5. 2023); znalec Ing. V. [jméno FO] přesvědčivě vyložil, že odsekání omítky není dočištění ocelovým kartáčem a že právě program jím užitý (vytvořený společností RTS [adresa] i [jméno FO], jejichž programy k ocenění oprav se obvykle užívají) příplatek za dočištění ocelovým kartáčem užívají, a to právě v případech, kdy na omítku se aplikují prvky sanační, kdy je potřeba provést dokonalé očištění (viz str. 40 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 9. 5. 2023). Podobně znalec Ing. V. [jméno FO] přesvědčivě reagoval na námitku znalce Ing. P. [jméno FO] (viz str. 6 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. P. [jméno FO] z 9. 5. 2023), že stačí mít omítku do 2 cm a tuto tak levněji ocenit; znalec Ing. V. [jméno FO] vysvětlil, že při takovém konkrétním zatížení sklepa vlhkostí je nutné použít třívrstvou (resp. čtyřvrstvou) omítku, která jednoznačně dokáže absorbovat vlhkost dlouhodobě (viz str. 40 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 9. 5. 2023. Obdobně přesvědčivě znalec V. [jméno FO] vyvrátil jako nesprávnou námitku znalce Ing. P. [jméno FO], že není třeba izolovat stěny sklepů k zamezení vlhkosti (viz str. 6 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. P. [jméno FO] z 9. 5. 2023); znalec Ing. V. [jméno FO] přesvědčivě vyložil, že sanační omítka sice zajišťuje odčerpání vlhkosti, ale je důležité zamezení vstupu vlhkosti do maximálné možné míry, pročež navrhl a ocenil i svislou izolaci (viz str. 40 až 41 přepisu zvukového záznamu z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] z 9. 5. 2023).

173. Žalovaný namítl, že vadou není nesoulad s projektovou dokumentací. Nicméně jak plyne ze shora uvedeného, právní kvalifikaci vady koupené věci soud nedovodil bez dalšího z odchýlení se od projektové dokumentace ze strany žalovaného, nýbrž své právní úvahy soud odvíjel od zákonných kritérií jako je zejména účel patrný ze smlouvy či účel obvyklý (viz § 2095 o. z.). Projektová dokumentace má v tomto rozsudku sílu spíše podpůrnou a dále například demonstruje, že se stačilo držet projektové dokumentace při rekonstrukci [právnická osoba], aby žalovaný neprodával nemovitost se skrytými vadami. Nad rámec soud dodává, že jistá relevance odchýlení se od projektové dokumentace plyne i ze skutečnosti, že žalobci uzavřeli před kupní smlouvou s žalovaným smlouvu o smlouvě budoucí [žalobci a), b) dne 12. 1. 2018 a žalobkyně c) dne 29. 1. 2018], v níž se účastníci dohodli, že předmětem koupě bude bytová jednotka č. [hodnota] a 8 a příslušný spoluvlastnický podíl) podle právě příslušné projektové dokumentace a součástí těchto smluv byly i půdorysy 1. NP a 1. S. (viz důkaz citovanými smlouvami o budoucí kupní smlouvě, zejména čl. II.). Pokud následně kupní smlouva neuváděla odchýlení se od předcházející smlouvy o smlouvě budoucí, žalobci mohli legitimně očekávat, že smlouva o smlouvě budoucí bude dodržena a kupní smlouva obsahuje právě tu převáděnou nemovitost ve smyslu projektové dokumentace a smlouvy o smlouvě budoucí.

174. Pokud žalovaný namítl, že řešené odvodu vody prostřednictvím svodů chrliči je obvyklý způsob odvodu vody, soud odkazuje na shora uvedené částí tohoto rozsudku, kde soud vyargumentoval opak, a to zejména na podkladě znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] a jeho výslechu. Žalovaný nejprve v řízení namítl, že žalobcům vyhovět ani nemůže; avšak ve skutečnosti samotný žalovaný tuto vadu v zásadě odstranil (srov. text výše), čímž sám deklaroval, že mohl od počátku konat bezvadně. Tvrzení o tom, že mu bylo doporučeno zřízení chrličů Národním památkovým ústavem, žalovaný neprokázal (i přes výzvu a poučení o následcích nesplnění výzvy ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. obsažené v usnesení soudu ze dne 16. 2. 2023 č. j. 47 C 112/2020-254).

175. Žalovaný namítl, že se na obou terasách manželů [jméno FO] nacházel litinový stůl s mramorovou deskou a klimatizační jednotka, to však nesouviselo s vadou teras bytů č. [hodnota], 12 a 13 v podobě nedodržení spádu teras, tj. existující už od počátku (viz vada pod bodem II. 2. tohoto rozsudku a oba znalecké posudku, včetně výslechu obou znalců). Ostatně žalovaný ani netvrdil (tím méně prokázal), že by to mělo vliv na spád terasy. Navíc žalovaný předložil dvě fotografie těchto dvou teras bytu č. [hodnota] a jde o malý stoleček a běžnou klimatizační jednotku. Tu soud odkazuje i např. na výslech znalce Ing. P. [jméno FO] v tom smyslu, že při místním šetření neviděl umístěné zařízení, které by mohlo způsobit jím zjištěné vady a výslovně připustil např. zahradní stolky jako běžné pro umístění (viz str. 17 až 18 přepis zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 9. 2. 2023). Hlavně však soud ze znaleckého posudku znalce Ing. V. [jméno FO] ze dne 27. 11. 2023 (str. 97) zjistil, že zatížení stolem s mramorovu deskou a klimatizací neovlivňuje stav spádové vrstvy terasy.

176. Žalovaný namítal, že kupující neprovádějí pravidelnou údržbu odtokového systému dešťových vod, jímače střešních splavenin nechávají zanesené listím, což má za následek přetékání lapačů střešních splavenin (gajgrů) a vsak vody v bezprostřední blízkosti sklepní stěny. Nicméně na výzvu soudu ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. (obsaženou v usnesení č. j. 47 C 112/2020-254) – tj. z jakých konkrétních skutečností plyne, že žalobci neprovádí pravidelnou údržbu odtokového systému dešťových vod - žalovaný odpověděl jen neurčitěji o tom, že to plyne z návštěv jednatele žalovaného [tituly před jménem] [Anonymizováno]. [Anonymizováno] a z fotodokumentace pořízené při těchto návštěvách „od roku 2019 až do současnosti“. Tedy aniž by žalovaný unesl břemeno tvrzení a důkazní o tom, kdy konkrétně se tedy tyto návštěvy odehrály. Toto své neurčité tvrzení žalovaný ani neprokázal, jelikož předložil dne 8. 3. 2023 jen 6 fotografií (viz č. l. 260), aniž by bylo zřejmé, kdy tyto fotky byly pořízeny (mohly být např. pořízeny dávno po projevu vad). Dále soud poukazuje na důkaz výslechem znalce Ing. P. [jméno FO], který vypověděl – k dotazu, zda viděl nějaké nedostatky ohledně údržby odtokového systému, které mohly zapříčinit předmětné vady – že to považuje za banality, že je to na všech stavbách a že vady, které on shledal, mohly být zapříčiněny případným nečištěním odtokového systému velice málo (viz str. 18 přepisu zvukového záznamu výpovědi znalce Ing. P. [jméno FO]). Navíc tento znalec vypověděl, že gajgry je třeba čistit minimálně jednou za rok; pak však fotografie pořízená např. z jednoho jediného dne nemůže mít vypovídající hodnotu o možném negativním vlivu (zatímně) znečištěných odtokových systémů. Obdobně vypověděl znalec Ing. V. [jméno FO] o tom, že negativní důsledek by zanesené lapače a žlaby působily jen tehdy, pokud by šlo o stav setrvalý, nikoli krátkodobý (důkaz přepisem zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 1. 3. 2024). Nadto z výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] soud zjistil, že tento znalec se díval při svém místním šetření na žlaby a lapače a tyto nebyly zanesené; navíc z výpovědi tohoto znalce soud zjistil, že i v případě, že by žlaby a lapače byly pořád čisté, tak by přesto došlo k vadám znalcem zjištěným, z čehož plyne absence příčinné souvislosti mezi hypoteticky zaneseným odtokovým systém a zjištěnými vadami (důkaz přepisem zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 1. 3. 2024). Ostatně i z důkazu fotografií gajgru z 26. 5. 2021 soud zjistil, že byl v tento den zcela vyčištěn.

177. Žalovaný namítl, že řešení oceněné znalcem Ing. V. [jméno FO] na opravu teras u bytů č. 11, 12 a 13 je nevhodné, jelikož by takovou opravou došlo ke zhodnocení této části stavby. Tato námitka je nedůvodná. Pokud je opraven jen spád teras 1 % po celé ploše teras pro odvodnění plochy pod dlažbou na roštu, aby nedocházelo k zahnívání a zamrzání stojaté vody pod dlažbami, pak jde je o opravu vady, což pojmově zhodnocením ani být nemůže. Tu soud odkazuje i na důkaz znaleckým posudkem Ing. V. [jméno FO] z 27. 11. 2023 (str. 81 až 82), kde nadto znalec přesvědčivě vysvětlil, že oprava vadného spádu teras je možná jen 1) demontáží podlahy, provedením úpravy spádové vrstvy pod vodotěsnou izolací a novým provedením izolace teras (toto řešení navrhl a ocenil), nebo 2) vložení spádové podkladní vrstvy z OSB desek pod tepelnou izolací, což by ale bylo nákladnější.

178. Žalovaný namítl, že příčinu vlhkosti sklepů lze jen velmi těžko přesně definovat a nelze poukázat jen na jednu příčinu zvýšené vlhkosti, přičemž s největší pravděpodobností je zvýšená vlhkost sklepů primárně způsobena samotnou podstatou tehdejších stavebních materiálů a postupů (budova je z roku 1883) a podložím ve zmíněné lokalitě, kdy spodní voda se nachází již v hloubce 60 cm od úrovně podlahy sklepa a jde o přirozený projev této stavby. K této otázce soud provedl důkaz znaleckým posudkem znalce Ing. V. [jméno FO] z oboru mj. stavebnictví (stavby obytné) a z něj zjistil, že sice vlhkost sklepů u objektů starších jak 100 let je vlhkost zdiva obvyklá, ale u objektů po rekonstrukci (jako je i právě předmětný dům) a sklepů určených pro užívání jako skladovací prostory k bytům bez omezení (což je i nynější případ) je taková vlhkost zdiva neobvyklá, a je nutné rekonstrukci provést tak, aby byla odstraněna či eliminována na přijatelnou hranici vlhkosti zvýšené. Blíže (včetně příčin vlhkosti) soud poukazuje i na skutková zjištění uvedená např. pod bodem II. 5 a 6. shora tohoto rozsudku. Ostatně i znalec Ing. P. [jméno FO] přiléhavě dovodil, že opadávající, provlhnutá a plísní napadená interiérová omítka ve sklepě je závažné pochybení a vadou na konstrukci (viz str. 33 - 37 posudku Ing. P. [jméno FO] z 1. 6. 2021).

179. Žalovaný namítl, že kupující provedli rozšíření topné soustavy o jednu dodatečnou větev pro vytápění sklepních prostor, čímž změnili klima ve sklepních prostorech, které v té době samovolně vysychaly. Rovněž tato námitka je nedůvodná. Z důkazu znaleckým posudkem Ing. V. [jméno FO] (především ze dne 27. 11. 2023, zejména str. 87 a dále str. 90 a 100) soud zjistil, že k závadnému stavu omítek došlo bez vlivu vysokých teplot, bez vlivu na dodatečně instalované vytápění (a že tlakové poměry v potrubí nebyly narušeny a je možné provedení vyregulování otopné soustavy na jednotlivých větvích či tělesech); ba naopak, instalace vytápění sklepů přispívá ke zlepšení vlhkostních poměrů (při současně dodržením pravidelném větrání prostor). Pokud žalovaný navrhl důkaz výslechem blíže neurčeného svědka, který za korporaci [právnická osoba]. prováděl topnou soustavu z v domě, pak jde o důkaz zjevně nadbytečný; již z důvodu, že jednak není sporné mezi účastníky, že kupující si po koupi instalovali dodatečné vytápění, jednak toto dodatečně instalované topení nemělo žádný vliv na vady (srov. již citovaný znalecký posudek Ing. V. [jméno FO]). Navíc jde o neurčitý důkazní návrh, jelikož žalovaný neoznačil konkrétního svědka. Žalovaný jen uvedl, ať se soud obrátí s dotazem na korporaci [právnická osoba]., která „realizovala zakázku [právnická osoba]“, kdo za ni prováděl topnou soustavu z v domě. Avšak pokud tato korporace realizovala zakázku pro žalovaného, tak by si měl informace zjistit v prvé řadě on sám.

180. Žalovaný uvedl, že od září 2019 po provedení souboru opatření ze strany žalovaného začaly sklepy samovolně vysychat a že ve všech konstrukcích bylo vneseno velké množství vody, kterou bylo nutné dostat z konstrukcí přirozeným větráním nebo nuceným vysoušením. Žalovaný namítl, že kupující nedodržovali správný postup větrání obsažený v návodu na užívání stavby. Nicméně žalovaný nekonkretizoval v rovině tvrzení a neprokázal, jakým konkrétním konáním či opomenutím nebyl tento správný postup větrání dodržován kupujícími a jaký byl vlastně správný postup větrání sklepů (srov. výzvu dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. obsaženou v usnesení ze dne 16. 2. 2023 č. j. 47 C 112/2020-254, bod I. 6. a bod II. a III.). Žalovaný v této souvislosti též namítl, že tehdejší předseda Společenství vlastníků jednotek [tj. žalobce a)] opakovaně demontoval kalové čerpadlo umístěné do jímky ve sklepních prostorách a k odpojování průmyslového vysoušeče. Nejen že tu žalovaný neunesl již břemeno tvrzení (srov. výzvu dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. obsaženou v usnesení ze dne 16. 2. 2023 č. j. 47 C 112/2020-254, bod I. 6. - zejména „… jakým konkrétním jednáním a kdy nebyl žalobci dodržován…“ - a bod II. a III.). Tu dále žalovaný zaměňuje příp. dodatečná opatření přispívající k odstranění již vzniklých vad koupené věci (kalové čerpadlo ve vsakovací jímce a vysoušeč) za příčinu vady (zvýšené vlhkosti ve sklepních prostorách). Jinak řečeno i kdyby žalovaný prokázal, že po koupi, po projevu vad, Společenství vlastníků jednotek to či ono demontovalo či odpojilo, pak by to z povahy věci nic nemohlo změnit na již tehdy vadném plnění. Ostatně z výpovědi znalce Ing. V. [jméno FO] soud zjistil, že při jeho prvním místním šetření v domě (tj. v listopadu 2019) žalovaný ještě kalové čerpadlo do vsakovací jímky nenainstaloval (důkaz přepisem zvukového záznamu z 1. 3. 2024), a proto i z logiky věci nemohly mít otázky kolem tohoto čerpadla vliv na již předtím vzniklé vady. Šlo o odbornou otázku (viz např. § 127 o. s. ř.) a soud zjistil ze znaleckého posudku (Ing. V. [jméno FO]), že příčinou již v době koupě (přechodu nebezpeční škody na kupující) vadného plnění (vysoká vlhkost ve sklepě) byly skutečnosti uvedené pod bodem II. 5. a 6. shora; tj. zejména absence odvětrávání části sklepního prostoru do vnějšího prostředí, nedostatečné provedení okapových chodníků a neprovedení svislé izolace stěn pro oddálení vlhkosti z přilehlé zeminy na stěně domu. Jak znalec Ing. V. [jméno FO] přesvědčivě reagoval na tuto námitku žalovaného na str. 89 až 90 svého posudku z 27. 11. 2023, žalovaný měl řešení problému vlhkosti vetkáno přímo v projektové dokumentaci, tedy stačilo ji jen dodržet; tj. stačilo provést rekonstrukci s odvětráním všech nepřímo větraných prostor, držet se projektové dokumentace co do provedení okapových chodníků a provést svislou izolaci stěn, přičemž „tímto řešením by se eliminoval stav vlhkosti na minimum.“. Již z odborného posouzení znalce Ing. V. [jméno FO] z oboru mj. stavebnictví (a contrario) plyne, že žalovaným zdůrazňované dodatečné „řešení“ v podobě kalového čerpadla a vysoušeče zásadní nebylo. Ostatně znalec Ing. V. [jméno FO] i při svém výslechu dne 1. 3. 2024 [k dotazům žalobce a)] uvedl explicitně, že automatické elektrické kalové čerpadlo zásadní není (jelikož pro případ zvýšení hladiny spodní vody je tam už přepad vody původní kanalizací, byť je elektrické automatické čerpadlo lepší, jelikož začne vodu odčerpávat tak, aby se hladina spodní vody nezvedla až na úroveň přepadu vody do kanalizace – důkaz přepisem zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 1. 3. 2024). Nadto i kdyby někdy Společenství vlastníků jednotek elektrické čerpadlo umístěné do jímky demontovalo, pak z výpovědi znalce Ing. V. [jméno FO] soud zjistil, že v době již jeho v pořadí druhého znaleckého posudku (tj. druhého místního šetření) toto čerpadlo už bylo ve sklepě přítomné (důkaz přepisem zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 1. 3. 2024). Toto čerpadlo bylo přítomno ve sklepě i při místních šetřeních prováděných znalcem Ing. V. [jméno FO] předcházejících vyhotovení jeho posudku z 27. 11. 2023, tj. dne 14. 10. 2023, 8. 11. 2023 a 27. 11. 2023, kdy stále vlhkost zdiva ve sklepech byla velmi vysoká (viz str. 14 až 15, dále str. 25 a str. 101 znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] z 27. 11. 2023).

181. Nadto pokud žalovaný argumentoval odpojením průmyslového vysoušeče ve sklepě, pak už v průběhu zpracování prvního posudku znalcem Ing. V. [jméno FO] (tj. při místním šetření dne 18. 11. 2019) odvlhčovače vzduchu (tj. vysoušeče) ve sklepě byly (důkaz přepisem zvukového záznamu z výslechu tohoto znalce z 1. 3. 2024). A ještě v roce 2021 Společenství vlastníků vysoušeče používalo, s čímž byly spojeny (oproti roku 2022) výšené výdaje na spotřebu elektrické energie (viz shora uvedená dvojí vyúčtování ve spojení se sdělením Společenství vlastníků ze dne 5. 6. 2023 na č. l. 354 verte]. K tomu soud odkazuje na důkaz výslechem znalce Ing. V. [jméno FO] z 1. 3. 2024, z něhož zjistil, že vysoušeče se užívají po dokončení stavby k odvedení vlhkosti (včetně odvedení vlhkosti z omítek, stěn), ale jen dočasně. Z tohoto výslechu znalce soud též zjistil, že ve sklepě po realizaci stavy byla umístěny vysoušeče vlhkosti a zásadně pomohly, neboť odčerpaly vlhkost z částí omítek a zdiva sklepa, chodeb, přičemž jsou z hlediska energetického konstruovány tak, aby právě v krátké době odvedly co největší množství doby z ovzduší; tudíž nejde o trvalý způsob řešení zvýšené vlhkosti (a to již kvůli energetické náročnosti). Zde soud odkazuje i na výslech znalce Ing. P. [jméno FO], z něhož též zjistil, že spotřeba předmětného odvlhčovače užívaného v domě je 2 000 až 5 000 Wattů za hodinu a že to je energeticky hodně náročné na spotřebu a že stál 45 000 Kč (viz str. 23 přepisu zvukového záznamu z 9. 5. 2023). Jinak řečeno až pozdější ukončení užívání vysoušeče (v zásadě až od roku 2022) nelze žalobcům (Společenství vlastníků jednotek) nijak vyčítat.

182. Žalovaný namítl, že zábradlí u terasy bytu č. [hodnota] není vadou, ale projev výrobku a navrhl doplnit dokazování znaleckým posudkem. Tato námitka žalovaného je nedůvodná, jde opět o odbornou otázku. Soud odkazuje na bod II. 2. tohoto rozsudku a na znalecký posudek znalec Ing. V. [jméno FO] (mj. z 27. 11. 2023, kde se mj. na str. 89 s touto námitkou žalovaného přesvědčivě vypořádává s tím, že průhyb zábradlí o 2 až 4 cm při opěru je nepřípustný průhyb ocelové nerezové konstrukce). Tu soud odkazuje i na znalecký posudek Ing. P. [jméno FO] z 1. 6. 2021 (str. 22), který potvrdil názor znalce Ing. V. [jméno FO], že průhyb 20 až 30 mm je závažnou vadou „ohrožující bezpečnost zde pohybujících se osob“. Je tak nabíledni nadbytečnost dalšího doplnění znaleckého dokazování, když jsou oba znalci ve shodě.

183. Žalovaný namítl, že ohledně absence okapových – odvětrávacích chodníků žalobci jen odkazují na znalecký posudek, ale že je vyloučeno nahrazovat tvrzení odkazem na důkaz či citací důkazu. Tu však žalovaný důsledně nereflektuje judikaturu, dle níž není zcela vyloučeno, aby žalobce splnil svoji povinnost tvrzení odkazem na existující znalecký posudek (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 25. 6. 2020 sp. zn. 25 Cdo 3536/2018, či z 30. 1. 2018, sp. zn. 25 Cdo 4994/2016, uveřejněný pod číslem 31/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

184. Soud nepřisvědčil ani námitce žalovaného, že žalobce a) si byl při koupi bytu vědom toho, že se vnitřní zateplení nerealizovalo, a to z důvodu dvou fotografií budoucí kuchyně a mailu žalobce a) vůči žalovanému z 12. 10. 2018. Žalovaný tu předložil mail žalobce a), který napsal žalovanému dne 12. 10. 2018: „tak nakonec žádný odskok tam být nemá. Prosím o dozdění. Snad to z nákresů pochopíte“ (důkaz tímto mailem). Zároveň žalovaný předložil fotografii místnosti, která je popsána datem 12. 12. 2018 a je na ní roh místnosti, kde je užší pruh vybourané zdi s trubkami za zdí (důkaz touto fotografií; mail i fotografie byla přiložena žalovaným k podání z 22. 5. 2023). Jednatel žalobce dne 9. 5. 2023 při výslechu znalce Ing. V. [jméno FO] uvedl, že žalobce a) si doobjednal rozvody pro kuchyni a fotografie je dle něj „sonda“, z níž je zřejmé, že žádné vnitřní zateplení domu není. Soud nesouhlasí s pohledem žalovaného, že by jen z pohledu na kousek této vybourané zdi s rozvodovými trubkami v kuchyni bylo (či muselo být) zřejmé i žalobci a) - jakožto spotřebiteli - že kupuje nemovitost bez vnitřního zateplení. Znalec Ing. V. [jméno FO] vysvětlil, že vnitřní izolace se pod omítkou ve zdi projevuje tím, že je tam sádrokarton, parotěsná fólie a tepelná izolace (viz výslech tohoto znalce z 1. 3. 2024). Pokud jde o znalce z oboru stavebnictví (mj. na obytné stavby), ten samozřejmě pozná, pokud vidí díru ve zdi, že tam není umístěná vnitřní izolace (viz výslech tohoto znalce z 9. 5. 2023 i 1. 3. 2024). To však z důvodu, že znalec je profesionál (včetně podnikatele v oboru). Nicméně žalobce a) vystupoval ve vztahu k žalovanému podnikateli jako spotřebitel, nikoli jako odborník, profesionál v oboru stavebnictví. Nelze bez dalšího presumovat, že běžný spotřebitel ví, a) z čeho se skládá vnitřní izolaci domu, b) jak v praxi navenek vypadá vnitřní izolace, c) že pozná dírou ve zdi, že vnitřní izolace absentuje, a že d) si bude schopen uvědomit, že když se nenachází vnitřní izolace zrovna v jedné díře rohové místnosti právě kolem rozvodů (trubek) vody, tak že nebude vnitřní izolace ani na jiných místech (tj. mimo rozvody vody). Žalobci mají postavení spotřebitelů a žalovaný postavení podnikatele (§ 419 a násl. o. z.). Ochraně spotřebitele jakožto ochraně slabší smluvní strany se i Ústavní soud ve své judikatuře podrobně věnoval a označil ji za princip ústavněprávního významu, jímž se orgány veřejné moci mají v aplikační praxi povinnost řídit (srov. např. nález ze dne 23. 11. 2017 sp. zn. I. ÚS 2063/17). Zákonné normy dopadající na vztah mezi spotřebitelem a podnikatelem je třeba, je-li to možné, vyložit způsobem, který je pro spotřebitele příznivější. Mimo jiné Ústavní soud zdůraznil, že při vícero možných výkladech i spotřebitelských smluv (tj. nikoli jen zákona, který na spotřebitelský vztah dopadá) je třeba zvolit výklad pro spotřebitele příznivější (srov. např. nález sp. zn. I. ÚS 2063/17, body 19. a 20. a dále např. nález ze dne 7. 2. 2024 sp. zn. II. ÚS 1578/21, bod 37. až 41., či rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 29. 4. 2024 sp. zn. 8 As 27/2023, bod 23.). Tento přístup ostatně je zakotven i v § 1812 odst. 1 o. z.: „Lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.“.

185. Znalec Ing. V. [jméno FO] ve svém posudku ze dne 27. 11. 2023 přesvědčivě vyložil, že nebylo třeba vyhodnocení znalcem z oboru energetika staveb (viz zejména str. 81 tohoto posudku). Je tak nadbytečný důkazní návrh žalovaného (na kterém pak ostatně ani nesetrval) v podobě znaleckého posouzení z oboru energetické náročnosti budov a staveb, aby se znalec vyjádřil k otázkám kolem Průkazu energetické náročnosti domu. Ostatně právě znalec Ing. V. [jméno FO] přesvědčivě zodpověděl žalovaným zmiňovanou otázku, aby se znalec vyjádřil k otázce, jaký vliv by měla případná realizace vnitřního zateplení.

186. Žalovaný též namítl, že pro snížení energetické náročnost budovy změnil původní atmosférickou kotelnu na kotelnu kondenzační. Pokud měl žalovaný tímto na mysli, že částečně kompenzoval absenci vnitřního zateplení právě úspornější kondenzační kotelnou, pak to na podstatě shora uvedených zjištění (viz skutečnosti uvedené v bodě II. 10. shora) nic nezmění. To již z důvodu, že skutečnost, že budova bude vybavena úsporným kondenzačním kotlem, byla uvedena již ve Standardu bytu – [právnická osoba] („Zdrojem tepla… společný. Úsporný kondenzační kotel…“), který byl koneckonců přílohou č. [hodnota] smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené dne 12. 1. 2018 mezi žalovaným a žalobci a), b) [viz důkaz Standardem bytu – [právnická osoba]]. Průkaz energetické náročnosti budovy tak zjevně počítal při výpočtu energetické náročnosti domu právě již s úspornějším kondenzačním kotlem, pročež o kompenzaci ze strany žalovaného se i proto nemohlo jednat (k tomu srov. i odpověď znalce Ing. V. [jméno FO] při výslechu z 1. 3. 2024 na dotazy zástupkyně žalobců). VI. Náhrada nákladů řízení (výrok I. až VI.)

187. Žalobci a), b), c) byli v řízení zcela úspěšní, a proto v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. mají právo na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. VI.

1. Náhrada nákladů řízení vzniklých žalobcům a), b) (výrok III.)

188. Žalobcům a), b) (tj. manželům, kteří uplatnili svůj žalobní nárok jako aktivně solidární) vznikly předně náklady právního zastoupení.

189. V době původního žalobního požadavku na zaplacení částky (tj. tarifní hodnoty) 132 700,70 Kč šlo o odměnu za 1 úkon právní služby ve výši 5 136 Kč (podle § 7 a § 11 odst. 1 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif – dále jako „a. t.“; snížení o 20 % je namístě kvůli tomu, že všichni žalobci byli zastoupeni stejnou právní zástupkyní). Žalobci a), b) mají právo na odměnu jejich advokátky za následující úkony právní služby se sazbou odměny ve výši 5 136 Kč, tj. s celkovou odměnu ve výši 25 680 Kč : 1) příprava a převzetí zastoupení, 2) předžalobní výzva ze dne 9. 4. 2020 [§ 11 odst. 1 písm. d) a. t.], 3) podání ve věci samé (žaloba ze dne 29. 6. 2020), 4) podání ve věci samé z 12. 10. 2020 (mj. reakce na podání žalovaného z 30. 9. 2020), 5) podání ve věci samé ze dne 15. 2. 2021 (rozšíření žaloby).

190. V době následného (zatímního) žalobního požadavku na zaplacení částky (tj. tarifní hodnoty) 136 736 Kč činila odměna za úkon právní služby dle § 11 odst. 1 a. t. částku 5 264 Kč a za úkon právní služby dle § 11 odst. 2 a. t. částku 2 632 Kč (§ 7, § 11 odst. 1 a § 12 odst. 4 a. t.).

191. Žalobci nesprávně požadují odměnu za účast jejich advokátky na jednání 6) dne 7. 4. 2021 a 7) 17. 6. 2022 podle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. Podle speciální úpravy, tj. § 14 odst. 2 a. t., platí: „Advokátu náleží náhrada za čas promeškaný v souvislosti s poskytnutím právní služby ve výši jedné poloviny mimosmluvní odměny za účast při jednání, které bylo odročeno bez projednání věci,…“. Citované ustanovení i podle judikatury „je třeba vykládat v souvislosti s občanským soudním řízením tak, že se aplikuje v případech, ve kterých došlo v rámci civilního řízení k odročení jednání bez projednání věci samé – předmětu řízení.“ (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2015 sp. zn. 25 Cdo 1748/2015). Bez projednání jednání ve věci samé bylo jednání odročeno dne 7. 4. 2021 i 17. 6. 2022, a to z důvodu přerušení řízení podle § 110 o. s. ř. k návrhu všech účastníků. Soud aplikoval § 14 odst. 2 a. t., a proto za účast při jednání dne 7. 4. 2021 a 17. 6. 2022 nenáleží žalobcům odměna jejich advokátky, ale jen náhrada za promeškaný čas v celkové výši 5 264 Kč (tj. [právnická osoba] 632 Kč).

192. Dále jde o odměnu za následující úkony právní služby: 8) návrh na pokračování v řízení ze dne 10. 2. 2023 – odměna ve výši 2 632 Kč (úkon dle § 11 odst. 2 písm. c) a odst. 3 per analogiam a. t., tj. nikoli podání ve věci samé), 9) účast při jednání dne 28. 3. 2023 od 9:30 do 11:10 – odměna 5 264 Kč.

193. V době následného (již konečného) žalobního požadavku na zaplacení částky (tj. tarifní hodnoty) 185 000 Kč činila odměna za úkon právní služby dle § 11 odst. 1 a. t. částku 6 800 Kč a za úkon právní služby dle § 11 odst. 2 a. t. částku 3 400 Kč (§ 7, § 11 odst. 1 a § 12 odst. 4 a. t.). Žalobci a), b) mají právo na odměnu za následující odměnu: 10) až 12) účast na soudním jednání dne 9. 5. 2023 v době od 9:18 do 13:50, tj. jde o 3 úkony právní služby ve smyslu § 11 odst. 1 písm. g) a. t., tedy celkem o odměnu 20 400 Kč, 13) podání ve věci samé z 22. 5. 2023 – odměna 6 800 Kč, 14) účast při soudním jednání dne 14. 6. 2023 od 9:00 do 10:34 – odměna 6 800 Kč, 15) účast při soudním jednání dne 1. 3. 2024 od 9:00 do 10:47 – odměna 6 800 Kč, a 16) účast při soudním jednání dne 16. 4. 2024 od 9:00 do 9:48 – odměna 6 800 Kč. Celkem tak činí odměna advokátky žalobců za fázi řízení s předmětem částky 185 000 Kč odměna ve výši 47 600 Kč.

194. Celkem proto mají žalobci a), b) právo na odměnu jejich advokátky ve výši 86 440 Kč a rovněž mají právo na paušální náhradu hotových výdajů jejich advokátky v souladu s § 13 odst. 4 a. t. v celkové výši 4 800 Kč (tj. 16 úkonů právní služby x 300 Kč).

195. Dále mají žalobci a), b) i právo na cestovné jejich advokátky, v souladu s § 157, 158 zákona č. 262/2006 Sb. a § 13 odst. 5 a. t., za 5 cest z Kroměříže do Brna a zpět k soudnímu jednání dne 28. 3. 2023, 9. 5. 2023, 14. 6. 2023, 1. 3. 2024 a 16. 4. 2024. Jedna cesta do Brna a zpět do Kroměříže činí 140 km a 3. údaj z technického průkazu vozidla užitého jejich advokátkou ve smyslu spotřeby vozidla činí 5,5 l/km. V roce 2023 činila cena pohonných hmot (benzin 95 oktanů) 41,2 Kč za litr a sazba základní náhrady činila 5,20 Kč (viz vyhláška č. 467/2022 Sb.), pročež cestovné za jednu jízdu (tam a zpět) činili 1 045,24 Kč. V roce 2024 činila cena pohonných hmot (benzin 95 oktanů) 38,20 Kč za litr a sazba základní náhrady činila 5,60 Kč (viz vyhláška č. 398/2023 Sb.), pročež cestovné za jednu jízdu (tam a zpět) činili 1 078,14 Kč. Za rok 2023 v podobě 3 jízd k soudnímu jednání jde o cestovné celkem ve výši 3 135,72 Kč a za rok 2024 v podobě 2 jízd k soudnímu jednání jde o cestovné celkem ve výši 2 156,28 Kč. Celkem tak jde o cestovné ve výši 5 292 Kč a žalobci a), b) jej přiléhavě pokrátili o polovinu, jelikož jejich advokátka jela k soudním jednáním zároveň i jako právní zástupkyně žalobkyně c). Žalobci a), b) proto důvodně požadují cestovné v celkové výši 2 646 Kč.

196. Žalobci mají též právo – v souladu s § 137 odst. 3 o. s. ř. - na náhradu DPH ve výši 21 % ze shora uvedené částky 86 440 Kč, 4 800 Kč a 2 646 Kč, tj. celkem ve výši 19 716,06 Kč.

197. Dále žalobci a), b) mají právo na náhradu zaplaceného soudního poplatku ve výši 6 636 Kč (č. l. 42) a 201 Kč (č. l. 134), tj. celkem ve výši 6 837 Kč.

198. K nákladům řízení žalobců a), b) patří i úhrada – v tomto řízení uskutečněná dne 1. 3. 2022 - poměrné části znaleckého posudku Ing. V. [jméno FO] ve výši 5 073 Kč (viz faktura č. [hodnota] ze dne 22. 2. 2022 s datem uskutečnění plnění z téhož dne na č. l. 545 a doklad o úhradě žalobci a), b) na č. l. 545 verte). Šlo o náklad řízení ve smyslu „nákladu důkazu“ dle § 137 odst. 1 o. s. ř.

199. Konečně žalobcům a), b) vznikl náklad v podobě zálohy na znalecký posudek ve výši 15 000 Kč (viz č. l. 377 a 381).

200. Celkem tak je v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. žalovaný povinen zaplatit žalobcům a), b) na náhradě nákladů řízení částku 140 512,06 Kč, k rukám zástupkyně žalobců a), b) (viz § 149 odst. 1 o. s. ř.), do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (viz výrok III.).

201. Nad rámec soud uvádí, že se pokoušel opakovaně o smír mezi účastníky. Za tímto účelem vyhověl dvěma návrhům účastníků na přerušení řízení dle § 110 o. s. ř. a řízení bylo přerušené dvakrát téměř pokaždé jeden rok. Soud se i pak pokoušel o smír mezi účastníky. Kupříkladu účastníkům doručil písemné doporučení k uzavření smíru z 24. 5. 2023 (č. l. 341). Žalobci a), b), c) v návaznosti na to kontaktovali žalovaného; avšak jediná nabídka žalovaného bylo přistoupit k dohodě o narovnání uzavřené s předchozími 12 žalobci, a žalovaný jim sdělil, že v tuto chvíli není ochoten přistoupit na smírné řešení v podobě jakéhokoliv finančního plnění (viz podání žalobců z 2. 6. 2023 na č. l. 350 a podání žalovaného z 12. 6. 2023 na č. l. 358). Tento přístup ke smíru žalovaný potvrdil i na jednání dne 14. 6. 2023 (viz protokol na č. l. 369), když uvedl, že není ochoten se ve smíru zavázat k zaplacení žádné částky žalobcům a), b), c). Pokud by žalovaný býval tehdy přístupnější ke smíru ve smyslu vyjednávání se žalobci a), b), c) o nějaké částce, kterou by se jim zavázal zaplatit ve smíru, pak by nemusel hradit žalobcům takovou výši nákladů řízení, jakou soud určil v tomto řízení (srov. i § 146 odst. 1 písm. a) o. s. ř.: „Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení podle jeho výsledku, jestliže řízení a) skončilo smírem, pokud v něm nebylo o náhradě nákladů ujednáno něco jiného;…“). VI.

2. Náhrada nákladů řízení vzniklých žalobkyni c) (výrok IV.)

202. Pokud jde o vymezení úkonů právní služby, soud odkazuje na text shora, když šlo o stejné úkony právní služby, učiněné totiž stejnou zástupkyní. Žalobkyni c) ale kvůli jí požadované částce vznikla jiná částka nákladů řízení.

203. Nejprve žalobkyně c) požadovala částku 67 215,50 Kč, což činí sazbu odměny za úkon právní služby dle § 11 odst. 1 a. t. ve výši 3 056 Kč a za úkon dle § 11 odst. 2 a. t. ve výši 1 528 Kč. Následně žalobkyně c) požadovala částku 69 259,50 Kč, pročež sazba odměny za úkon právní služby dle § 11 odst. 1 a. t. činí částku 3 120 Kč a za úkon dle § 11 odst. 2 a. t. částku 1 560 Kč. Nakonec žalobkyně c) požadovala částku 98 571,50 Kč, s čímž je spojena odměna za úkon právní služby dle § 11 odst. 1 a. t. po 4 048 Kč za úkon právní služby a za úkon dle § 11 odst. 2 a. t. po 2 024 Kč. Žalobkyně c) prováděla rozšíření žaloby ve stejných podáních jako žalobci a), b).

204. Tudíž jde o následující odměnu právní zástupkyně žalobkyně c): 1) příprava a převzetí zastoupení – 3 056 Kč, 2) předžalobní výzva ze dne 9. 4. 2020 [§ 11 odst. 1 písm. d) a. t.] – 3 056 Kč, 3) podání ve věci samé (žaloba ze dne 29. 6. 2020) – 3 056 Kč, 4) podání ve věci samé z 12. 10. 2020 – 3 056 Kč, 5) podání ve věci samé ze dne 15. 2. 2021 – 3 056 Kč, 6) účast u jednání dne 7. 4. 2021 – 1 560 Kč (§ 14 odst. 2 a. t.), 7) účast u jednání dne 17. 6. 2022 – 1 560 Kč (§ 14 odst. 2 a. t.), 8) návrh na pokračování v řízení ze dne 10. 2. 2023 – odměna ve výši 1 560 Kč, 9) účast u jednání dne 28. 3. 2023 – 3 120 Kč, 10) až 12) účast na soudním jednání dne 9. 5. 2023 v době od 9:18 do 13:50, tedy celkem o odměnu 12 144 Kč, 13) podání ve věci samé z 22. 5. 2023 – odměna 4 048 Kč, 14) účast při soudním jednání dne 14. 6. 2023 od 9:00 do 10:34 – odměna 4 048 Kč, 15) účast při soudním jednání dne 1. 3. 2024 od 9:00 do 10:47 – odměna 4 048 Kč, a 16) účast při soudním jednání dne 16. 4. 2024 od 9:00 do 9:48 – odměna 4 048 Kč.

205. Celkem proto má žalobkyně c) právo na odměnu jejich advokátky ve výši 51 416 Kč a rovněž mají právo na paušální náhradu hotových výdajů jejich advokátky v souladu s § 13 odst. 4 a. t. v celkové výši 4 800 Kč (tj. 16 úkonů právní služby x 300 Kč).

206. Dále má žalobkyně c) právo na cestovné jejich advokátky stejně jako žalobci a), b) shora, tj. 2 646 Kč.

207. Žalobkyně c) má též právo – v souladu s § 137 odst. 3 o. s. ř. - na náhradu DPH ve výši 21 % ze shora uvedené částky 51 416 Kč, 4 800 Kč a 2 646 Kč, tj. celkem ve výši 12 361,02 Kč.

208. Dále žalobkyně c) má právo na náhradu zaplaceného soudního poplatku ve výši 3 361 Kč (č. l. 40) a 102 Kč (č. l. 136), tj. celkem ve výši 3 463 Kč.

209. Konečně žalobkyni c) vznikl náklad v podobě zálohy na znalecký posudek ve výši 15 000 Kč (viz č. l. 377 a 380).

210. Celkem tak je v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. žalovaný povinen zaplatit žalobkyni c) na náhradě jejích nákladů řízení částku 89 686,02 Kč, k rukám zástupkyně žalobkyně c) (viz § 149 odst. 1 o. s. ř.), do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (viz výrok IV.). VI.

3. Odůvodnění, proč část požadavků žalobců a), b) a c) na náhradu nákladů řízení nebyla oprávněná 211. Soud žalobcům a), b) a c) nepřiznal následující náhradu nákladů řízení, kterou požadovali.

212. Návrh na předběžné opatření z 11. 5. 2020 nebyl podán v tomto řízení, nýbrž v řízení vedeném pod sp. zn. 32 Nc 21/2020, a proto nejde o náklad vzniklý v tomto řízení.

213. Předžalobní výzva ze dne 6. 10. 2020 byla duplicitní předžalobní výzvou, s ohledem na již předchozí předžalobní výzvu z 9. 4. 2020 (v níž se žalobci též domáhali zaplatit částku 132 700,70 Kč a 67 215,50 Kč); už proto nejde o účelně vynaložený náklad ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř.

214. Soud pro neúčelnost ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. nepřiznal žalobcům právo na náhradu nákladů řízení za podání ze dne 12. 3. 2023. Šlo sice o podání na výzvu soudu obsaženou v usnesení soudu ze dne 16. 2. 2023 č. j. 47 C 112/2020-254, ale v podání uvedené mohlo a mělo být obsaženo již v předchozích (přitom honorovaných) podáních žalobců (šlo o reakci na jisté nedostatky v podáních žalobců ve smyslu břemena tvrzení a důkazního podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř.). Pokud žalobci příslušná tvrzení a důkazy uvedli až v reakci na tuto výzvu soudu, nelze to spravedlivě klást k tíži žalovanému ve smyslu povinnosti hradit i za takové podání náklady.

215. Za vyjádření žalobců a), b), c) z 20. 3. 2023 k podání zbývajících 12 žalobců o uzavření dohody o narovnání (č. l. 281) soud žalobcům ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. nic nepřiznal pro neúčelnost, jelikož tam uvedené mohlo být uvedeno na navazujícím jednání dne 28. 3. 2023.

216. Za návrh na připuštění změny žaloby ze dne 28. 3. 2023 soudu žalobcům ničeho nepřiznal, nešlo o samostatný úkon právní služby v podobě písemného návrhu ve věci samé, jelikož ve skutečnosti žalobci toto podání učinili ústně při jednání dne 28. 3. 2023, na kterém akorát písemné vyhotovení tohoto návrhu založili do spisu, a odměna za účast na soudním jednání podle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. je speciální právní úpravou k § 11 odst. 1 písm. d) a. t. koncipovanému jako písemné podání ve věci samé. Též za podání žalobců ze dne 2. 6. 2023 soud žalobcům nic nepřiznal. Jednak šlo o úkon jen drobně předcházející již honorovanému podání z 22. 5. 2023, které jejich advokátka doručila soudu dne 23. 5. 2023, a skutečnosti v něm uvedené mohly být uvedeny již v podání z 22. 5. 2023. Pokud se v podání z 2. 6. 2023 žalobci vyjadřovali k podnětu soudu obsaženému v přípise z 24. 5. 2023 (č. l. 341), tak šlo o pokus o smír ze strany soudu a reakce účastníka na pokus o smír obsažená v prvních dvou krátkých odstavcích žalobců v podání ze dne 2. 6. 2023 není úkonem právní služby podle § 11 odst. 1 a 2 a. t. ani analogicky.

217. Soud nepřiznal žalobcům cestovné vynaložené jejich advokátkou k nahlížení do spisu dne 14. 3. 2023 (č. l. 266). Jejich právní zástupkyně nahlížela do spisu kvůli tomu, že převzala právní zastoupení žalobců a), až c) až v průběhu řízení (dne 21. 7. 2022), když předtím byli žalobci zastoupení jinou advokátkou. Změnu v právním zastoupení na straně žalobců však nelze spravedlivě klást k tíži žalovanému (který ji nezpůsobil), a to v tom smyslu, že by jim měl hradit náklady řízení za cestovné v souvislosti s nahlížením do spisu. Pokud by na straně žalobců nedošlo ke změně na straně právního zastoupení, pak by k takovému nahlížení (a tím ani k vynaložení cestovného) nedošlo. Koneckonců přiléhavě žalobci nežádali odměnu za takové nahlížení do spisu - podle judikatury by úkon nahlížení do spisu bylo namístě považovat za samostatný úkon právní služby, za který náleží náhrada podle § 11 odst. 3 a. t., jen tehdy, pokud by se svou povahou kvalitativně blížil úkonu podle § 11 odst. 1 písm. f) a. t., což zde splněno nebylo (viz např. nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 3906/17). Nadto advokátka žalobců si ze spisu dne 14. 3. 2023 ofotila věci, které mohla mít k dispozici již od předchozí právní zástupkyně žalobců (viz úřední záznam o nahlížení do spisu č. l. 266).

218. Soud nepřiznal žalobcům a), b) na náhradě nákladů řízení dvě částky po 18 000 Kč, které žalobce a) uhradil znalci Ing. V. [jméno FO] za znalecký posudek č. 1161/1/2020 (viz faktura č. [hodnota] s datem vystavení 3. 3. 2020 a splatností 13. 3. 2020 a faktura č. [hodnota] s datem vystavení 7. 1. 2020 a datem splatnosti 12. 1. 2020 – viz č. l. 544). Šlo o výdaje žalobců, a), b) vynaložené ještě před zahájením tohoto řízení, a již proto to nelze podřadit pod náklad řízení. Při správné právní kvalifikaci nešlo o procesně právní nárok a náklad řízení podle § 137 odst. 1 o. s. ř., ale o hmotně právní nárok ve smyslu příslušenství pohledávky podle § 513 o. z. jakožto nákladů spojených s uplatněním pohledávky (v judikatuře srov. obdobně např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2021 sp. zn. 25 Cdo 1924/2021, publikované ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 45/2022 s následující právní větou: „Náklady, jež žalobce mimo soudní řízení vynaložil na znalecké posudky k doložení pohledávek na bolestném a náhradě za ztížení společenského uplatnění, jsou ve smyslu ustanovení § 513 o. z. příslušenstvím těchto pohledávek;…“; dále např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2018 sp. zn. 23 Cdo 1465/2018, ze dne 25. 7. 2023 sp. zn. 25 Cdo 708/2022, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 8. 2023 sp. zn. 25 Cdo 684/2023). Při takové správné právní kvalifikaci však mohli žalobci a), b) požadovat úhradu částky 36 000 Kč již v žalobě, což však neučinili; nelze to obcházet tím, že se žalobci budou snažit hmotně právní nárok dle § 513 o. z. vtěsnat pod procesně právní nárok nákladů řízení.

219. Již z uvedených důvodů tak soud nepřiznal žalobcům a), b) jimi požadovanou náhradu nákladů řízení ve výši 231 438,78 Kč (viz č. l. 542), nýbrž „jen“ částku 140 512,06 Kč. Obdobně sodu nepřiznal žalobkyni c) jí požadovanou částku na náhradě nákladů řízení 122 757,34 Kč, ale „jen“ částku 89 686,02 Kč. VI.

4. Náhrada nákladů řízení vzniklých státu (výrok V.)

220. Státu v řízení vznikly následující náklady řízení: 1) znalečné vyplacené Ing. [jméno FO] ve výši 5 874 Kč (č. l. 464), 2) znalečné vyplacené Ing. [adresa] ve výši 8 660 Kč (č. l. 394), 3) znalečné vyplacené Ing. V. [jméno FO] ve výši 29 715 Kč (č. l. 507), 4) znalečné vyplacené Ing. V. [jméno FO] ve výši 22 217 Kč (č. l. 550). Celkem tak vznikly státu náklady ve výši 66 466 Kč.

221. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. platí: „Stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.“. S ohledem na to, že právě žalovaný byl v řízení zcela neúspěšný a soud mu uložil povinnost zaplatit náhradu nákladů řízení ostatním účastníkům (viz zákonné hledisko „podle výsledků řízení“), soud dle § 148 odst. 1 o. s. ř. uložil žalovanému povinnost zaplatit České republice - Městskému soudu v Brně částku 66 466 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.). VI.

5. Náhrada nákladů řízení vzniklých vedlejšímu účastníkovi (výrok VI.)

222. Vedlejší účastník již není účastníkem tohoto řízení ve smyslu merita sporu, jelikož jeho účast v tomto řízení byla ukončena na základě oznámení žalobců a), b), c) ze dne 8. 2. 2024 (č. l. 492), a to v souladu s judikaturou (kterou soud účastníkům citoval v přípise na č. l. 495, tj. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2013 sp. zn. 29 ICdo 9/2013). Proto soud užívá ve výroku VI. tohoto rozsudku výraz „dřívější vedlejší účastník“, avšak pro stručnost soud užívá v textu níže odůvodnění tohoto rozsudku zkratku „vedlejší účastník“.

223. Soud je však povinen rozhodnout o nákladech řízení mezi vedlejším účastníkem a ostatními účastníky. Vzhledem k tomu, že má vedlejší účastník stejná práva a povinnosti jako účastník řízení (viz § 93 odst. 3 o. s. ř.), má právo na náhradu nákladů řízení, jestliže jím podporovaný účastník ve sporu zvítězil (viz též např. usnesení Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 2490/12 či I. ÚS 667/23, nebo Bureš, J., Drápal, L. a kol.: Občanský soudní řád I, II, 1. vydání, C. H. Beck, 2009, komentář k § 93).

224. Vedlejší účastník vystupoval na straně všech, tj. 15 žalobců (viz č. l. 31 – oznámení vedlejšího účastníka o vstupu do řízení ze dne 8. 7. 2020). [adresa] žalobců požadovalo nejprve částku celkem [hodnota] K, dále pak 1 011 053,20 Kč (ve znění rozšíření žaloby na 1 011 053,20 Kč – viz např. č. l. 115), resp. 1 088 628,5 Kč (viz č. l. 306).

225. V rozsahu částky 805 057 Kč (požadavky 12 žalobců, kteří vzali žalobu zpět) bylo řízení zastaveno, přičemž bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení o žalobě 12 žalobců (kteří vzali žalobu zpět) proti žalovanému (viz usnesení ze dne 28. 6. 2023 č. j. 47 C 112/2020-384). To z důvodu aplikace § 146 odst. 1 písm. b) o. s. ř., jelikož 12 žalobců vzalo žalobu zpět v důsledku uzavření dohody o narovnání mezi 12 žalobci a žalovaným.

226. Bývalý vedlejší účastník podporoval v řízení všech 15 žalobců od počátku. Z toho plyne, že stran předmětu řízení, kterou tvořila žaloba 12 žalobců, vedlejší účastník rovněž (stejně jako jím podporovaných 12 žalobců) neměl právo na náhradu nákladů řízení. Požadavek 12 původních žalobců činil 74 % (tj. 805 057 Kč z 1 088 628,5 Kč). Vedlejší účastník podporoval v řízení dále 3 zbývající žalobce, kteří měli úspěch, a to v rozsahu 283 571,5 Kč, což tvořilo 26 % z celkového předmětu řízení; v tomto rozsahu – tj. 26 % - tak vedlejší účastník má právo na náhradu nákladů řízení.

227. Vedlejší účastník uplatnil celkem náklady řízení ve výši 27 575 Kč (č. l. 503) – a to 18 500 Kč za posouzení Ing. [jméno FO] (7. 4. 2020) a 9 075 Kč jakožto náklad za právní zastoupení JUDr. [jméno FO].

228. Pokud jde o požadavek na zaplacení částky 18 500 Kč jakožto zaplacené vedlejším účastníkem znalci Ing. V. [jméno FO], nelze vedlejšímu účastníkovi nic přiznat.

229. Za prvé šlo o výdaj vedlejšího účastníka, který nebyl vynaložen z důvodu nynějšího soudního řízení. Totiž vedlejší účastník předložil fakturu č. [hodnota] vystavenou dne 1. 4. 2020, se splatností 7. 4. 2020, v níž je uvedeno, že znalec Ing. V. [jméno FO] fakturuje vedlejšímu účastníkovi částku 18 500 Kč „za posouzení dle Vaší objednávky rozúčtování tepla a vody [adresa]:

1. Stanovení postupu vyúčtování celkem 6 500 Kč 2. Formuláře pro rozúčtování 12 000,- Kč.“ (viz č. l. 518). Věcně se takové výdaje tudíž netýkají soudního řízení, jelikož v tomto řízení šlo o vady nemovitosti, a nikoli o rozúčtování tepla a vody.

230. Za druhé šlo o náklady vynaložené mimo soudní řízení (před jeho zahájením), a proto nejde o procesně právní nárok na náhradu nákladů řízení, když mohlo by jít maximálně o hmotně právní nárok na zaplacení příslušenství ve smyslu § 513 o. z. (náklady spojené s uplatněním pohledávky). Co do nedůvodnosti takového požadavku – uplatňovaného pod rouškou náhrady nákladů řízení - soud odkazuje na text shora tohoto rozsudku o výdajích žalobců a), b) na 1. znalecký posudek Ing. V. [jméno FO] ve výši 2 x 18 000 Kč.

231. Zbývá tak částka 9 075 Kč požadovaná bývalým vedlejším účastníkem jako náklady za své právní zastoupení v tomto řízení.

232. Bývalý vedlejší účastník byl původně právně zastoupen advokátkou JUDr. [jméno FO], Ph.D. (viz č. l. 32), přičemž dne 22. 8. 2022 soudu bylo oznámeno ukončení právního zastoupení vedlejšího účastníka (č. l. 248). Vedlejšímu účastníkovi tak vznikly následující náklady za právní zastoupení. Předně jde o odměnu za úkony právní služby. Tarifní hodnota sporu činila původně částku 981 213,20 Kč, s čímž byla spojena odměna za úkon právní služby podle § 8 odst. 1 a § 7 a § 11 odst. 1 a. t. ve výši 12 260 Kč a za úkon právní služby podle § 11 odst. 2 a. t. ve výši 6 130 Kč. Jde tak o odměnu 1) ve výši 12 260 Kč za přípravu a převzetí zastoupení (§ 11 odst. 1 písm. a) a. t.), 2) ve výši 6 130 Kč za „návrh na vstup vedlejšího účastníka“ do řízení ze dne 8. 7. 2020 (č. l. 31 - § 11 odst. 2 písm. c) a odst. 3 per analogiam), a 3) ve výši 12 260 Kč za vyjádření vedlejšího účastníka ze dne 4. 11. 2020 ve věci samé (tj. § 11 odst. 1 písm. d) a. t.) k doplnění žaloby (č. l. 79). Celkem tak jde o odměnu advokátky ve výši 30 650 Kč. Dále jde v souladu s § 13 odst. 4 a. t. o paušální náhradu hotových výdajů v celkové výši 900 Kč (3 x 300 Kč). Právní zástupkyně vedlejšího účastníka byla plátkyní DPH (viz ARES), pročež podle § 137 odst. 3 o. s. ř. patří k nákladům řízení i náhrada DPH ve výši 21 % z částky 30 650 Kč a 900 Kč, tj. částka 6 625,5 Kč. Celkem tak vedlejšímu účastníkovi vznikly náklady řízení v podobě nákladů na právní zastoupení v tomto řízení ve výši 38 175,5 Kč.

233. Vedlejší účastník tak má vůči žalovanému právo na náhradu 26 % nákladů řízení mu objektivně vzniklých v tomto řízení ve výši 38 175,5 Kč, což činí částku 9 925,63 Kč. Vedlejší účastník sice vyčíslil své náklady právního zastoupení „jen“ na částku 9 075 Kč, ale výslovně se ve zbytku práva na náhradu nákladů právního zastoupení nevzdal. Otázkou nákladů řízení se přitom soud podle § 151 odst. 1 o. s. ř. zabývá z úřední povinnosti bez ohledu na návrhy stran, pokud se účastník těchto nákladů výslovně nevzdá (obdobně např. usnesení Krajského soudu ze dne 21. 12. 2017 č. j. 37 Co 385/2017 – 42, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2014 sp. zn. 22 Cdo 2821/2014, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2016 sp. zn. 22 Cdo 3611/2016, nález Ústavního soudu ze dne 10. ledna 2012 sp. zn. III. ÚS 3000/11, a v tzv. komentářové literatuře např. Bureš, J., Drápal, L. a kol.: Občanský soudní řád, komentář - I. díl, 7. vydání, [právnická osoba]. Beck, Praha, 2006, str. 674 – 682).

234. Z uvedených důvodů tak soud rozhodl ve výroku VI. tohoto rozsudku, že žalovaný je povinen zaplatit dřívějšímu vedlejšímu účastníkovi stojícímu na straně žalobců, tedy [Jméno advokáta] (IČ [IČO], sídlem [Adresa advokáta]), na náhradě nákladů řízení částku 9 925,63 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (třídenní lhůta viz § 160 odst. 1 o. s. ř.).

235. V této souvislosti soud vysvětluje, že vedlejší účastník je účastníkem tohoto řízení jen co do rozhodnutí o jeho nákladech řízení, tj. nikoli např. co do rozhodnutí o meritu věci.