47 C 178/2024 - 112

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem JUDr. Radkem Malenovským ve věci žalobce:[Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovanému:[Jméno žalovaného]., IČO: [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o splnění povinnosti odstranit vady nemovité věci takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba požadující, aby žalovaný byl povinen bezplatně odstranit vady elektroinstalace, a to dodáním nové kabeláže odpovídající rozvodům elektroinstalace silnoproudu provedenou skrytě silovými vodiči: CYKY 3Jx2,5mm2 pro zásuvkové obvody [právnická osoba]/16 v rodinném domě č. p. [Anonymizováno], který je součástí pozemku zast. pl. p. č. [Anonymizováno], v k. ú. [adresa], obec [adresa].

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 18 392 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

III. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení vzniklých státu částku 1 397 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce požadoval odstranit vadu elektroinstalace dodáním nové kabeláže odpovídající rozvodům elektroinstalace silnoproudu provedenou skrytě silovými vodiči: CYKY 3Jx2,5mm2 pro zásuvkové obvody [právnická osoba]/16 v rodinném domě č. p. [Anonymizováno], který je součástí pozemku zast. pl. p. č. [Anonymizováno], v k. ú. [adresa], obec [adresa]. To zejména s následujícími tvrzeními. Žalobce si koupil od žalovaného pozemek parc. č. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu číslo popisné [Anonymizováno], orientační číslo [hodnota], [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], obec [adresa] (dále jako „nemovitost“ či „dům“). Žalobcem koupený dům obsahuje vadu v podobě vadné elektroinstalace - v domě jsou zásuvkové obvody provedeny nesprávně s vodiči s CU jádrem o průřezu 1,5 mm2, ačkoli správně měl být průřez 2,5 mm2. Použití vodiče s menším průřezem (1,5 mm2 místo správných 2,5 mm2) vede k vyšší proudové hustotě v samotném vodiči a skutečně menší vodič (tj. 1,5 mm2) se může nadměrně zahřívat. Podle žalobce jde o vadu z následujících důvodů: 1) je dán rozpor s kupní smlouvou (v projektové dokumentaci k výstavbě stavbě domu z dubna 2010 předložené do stavebního řízení - na základě které bylo vydáno stavební povolení stavebníkovi - byly uvedeny vodiče o průřezu 2,5 mm2); 2) existuje rozpor s účelem kupní smlouvy (účelem je mít dům se spolehlivou a bezpečnou elektroinstalací, přičemž při chybném odborném provedení a při absenci řádných materiálů není tento účel naplněn, hrozí nadměrné zahřívání a přetížení elektroinstalační kabeláže a může dojít k požáru – viz zejména str. 4 a 5 podání žalobce z 9. 1. 2025); a 3) jde i o rozpor s účelem obvyklým (obvyklým účelem elektroinstalace je bezpečný a dlouhodobý provoz elektrických zařízení, hrozí nadměrné zahřívání a přetížení elektroinstalační kabeláže a může dojít k požáru – str. 4, 5 podání žalobce z 9. 1. 2025).

2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout jako nedůvodnou zejména z následujících důvodů. 1) Nejde o vadu. 2) I kdyby hypoteticky šlo o vadu (což nešlo), tak žalovaný si nebyl vědom existence vady kabeláže spočívající v existenci rozvodů zásuvkových obvodů v domě vodiči o průřezu 1,5 mm2; žalovaný vycházel z revizní zprávy, dle níž byla elektroinstalace plně v pořádku a nemohl tak rozpoznat případnou žalobcem namítanou vadu elektroinstalace. Žalovaný namítl opožděnost oznámení vady ze strany žalobce.

3. Soud přihlížel k tvrzením účastníkům a ke všemu, co v řízení vyšlo najevo a z dokazování (provedeného při dvojím soudním jednání) zjistil následující skutečnosti.

4. Nemovitost byla stavěna na základě rozhodnutí o stavebním povolení ze dne 10. 9. 2010, kterým stavební úřad rozhodl mj., že stavba bude provedena podle projektové dokumentace ověřené autorizovanou osobou (mj.) Ing. arch. [jméno FO] (dále jako „projektová dokumentace“) a že případné změny nesmí být provedeny bez předchozího povolení stavebního úřadu (důkaz: rozhodnutí – stavební povolení statutárního města [adresa], Úřadu městského obvodu [adresa] ze dne 10. 9. 2010 č. j. [Anonymizováno]Ju).

5. Stavebníkem domu žalobce nebyl žalovaný, nýbrž společnost [právnická osoba]., IČ: [IČO] (důkaz stavebním povolením); jednatelem i společníkem stavebníka byl v době stavění (a dosud je) stejný jednatel a společník jako je jednatel a společník žalovaného – tj. Ing. [jméno FO] (důkaz: výpis z obchodního rejstříku k bau 32, spol. s.r.o. ke dni 9. 1. 2025).

6. Žalovaný jako objednatel uzavřel dne 25. 10. 2010 písemnou smlouvu o dílo se společností [právnická osoba]. jako zhotovitelem, na základě které si žalobce objednal u zhotovitele stavební dílo v podobě dodávky stavebních a montážních prací a konstrukcí na 28 rodinných domech, provedení komunikací, inženýrských sítí a přípojek, přičemž jedním z těchto 28 domů byl i dům žalobce. Za žalovaného smlouvu dne 25. 10. 2010 podepsal Ing. [jméno FO] a za společnost [právnická osoba]. smlouvu podepsal její (druhý) jednatel Ing. arch. [jméno FO]. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu smlouvou o dílo z 25. 10. 2010. Předmětem podnikání společnosti [právnická osoba]. je od 14. 3. 2006 mj. provádění staveb, jejich změn a odstraňování (důkaz úplným výpisem z obchodního rejstříku ke dni 9. 1. 2025). Předmětem podnikání žalovaného, založeného dne 1. 10. 2010, je po celou dobu výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona a po celou dobu je jediným jednatelem a společníkem žalovaného Ing. [jméno FO] (viz veřejný rejstřík).

7. Stavebník společnost [právnická osoba]. jako objednatel uzavřel dne 30. 3. 2011 se společností [právnická osoba]. (IČ: [IČO]) jako zhotovitelem smlouvu o dílo, na základě které si stavebník objednal u zhotovitele dodávku stavebních a montážních prací a konstrukcí na 28 rodinných domech, provedení komunikací a plynovodu a vodovodu, přičemž jedním z těchto 28 domů byl i dům žalobce. Za společnost [právnická osoba]. smlouvu dne 30. 3. 2011 podepsal její jednatel Ing. [jméno FO] (tj. rovněž jednatel a společník žalovaného) a za společnost [právnická osoba]. smlouvu dne 30. 3. 2011 podepsal její jednatel Ing. arch. [jméno FO]. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu smlouvou o dílo z 30. 3. 2011. Tudíž společnost [právnická osoba]. fakticky prováděla stavbu i domu žalobce a jejím zaměstnancem byl i [právnická osoba] jako stavbyvedoucí (důkaz výslechem svědka [právnická osoba]).

8. Společnost [právnická osoba]. (dále jako „[Anonymizováno]“) si nasmlouvala na zakoupení elektroinstalačního materiálu a na provedení navazující elektroinstalační práce (mj.) v domě žalobce podnikající fyzickou osobu [jméno FO] (IČ: [IČO]). [jméno FO] kvůli tomu měl v dispozici od [Anonymizováno] mj. projektovou dokumentaci k domu žalobce a měl podle zadání od společnosti [Anonymizováno] provést elektroinstalaci v domě žalobce podle projektové dokumentace. Rovněž se korporace [Anonymizováno] domluvila s [jméno FO], že V. [jméno FO] zakoupí elektroinstalační materiál, který je potřebný k realizaci projektové dokumentace. [jméno FO] si tak objednával elektroinstalační materiál – včetně kabeláže, tj. i žalobcem namítaných vodičů s průřezem 1,5 mm2 - (i) k realizaci projektové dokumentace k domu žalobce, a to u společnosti [právnická osoba] [právnická osoba] žalobce zakoupená a v něm užitá kabeláž (včetně vodičů s průřezem 1,5 mm2) se nezapisovala do stavebního deníku. V praxi to fungovalo[Anonymizováno]tak, že [jméno FO] si u společnosti [právnická osoba] objednal elektroinstalační materiál (včetně konkrétních vodičů) pro více domů zároveň a nechal materiál fakturovat vůči korporaci [Anonymizováno]. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z výslechu svědka [právnická osoba], který byl stavbyvedoucím a zaměstnancem korporace [Anonymizováno]. Fakt, že elektroinstalační materiál fakturovala společnost [právnická osoba] vůči [Anonymizováno], soud zjistil i z faktury z 15. 1. 2016 č. [Anonymizováno], 29. 1. 2016 č. [Anonymizováno] a 31. 8. 2015 č. [Anonymizováno].

9. Ve fakturách od společnosti [právnická osoba] vůči [Anonymizováno] bylo uváděno množství zakoupeného elektroinstalačního materiálu souhrnně, tj. ve větším množství než připadalo na jeden dům (z celkových 28 stavěných). Tak kupř. ve faktuře z 15. 1. 2016 bylo [Anonymizováno], že [Anonymizováno] zakoupila od [právnická osoba] CYKY 3Jx 1,5 v délce 400 metrů, CYKY 3Jx 2,5 v délce 100 metrů. Ve faktuře z 29. 1. 2016 bylo uvedeno, že [Anonymizováno] zakoupila od [právnická osoba] CYKY 3Jx 1,5 v délce 800 metrů a 300 metrů, CYKY 3Jx 2,5 v délce 2 x 200 metrů. Ve faktuře z 31. 8. 2015 bylo uvedeno, že [Anonymizováno] zakoupila od [právnická osoba] CYKY 3Jx 1,5 v délce 400 metrů, CYKY 3Jx 2,5 v délce 400 metrů. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu 3 citovanými fakturami ve spojení se svědeckou výpovědí [právnická osoba]. 10. [jméno FO] následně fakturoval společnosti [Anonymizováno] cenu za jím provedenou elektroinstalaci, a to ve vztahu k domu žalobce dne 21. 1. 2016 částku 19 121 Kč, dne 31. 3. 2016 částku 17 773 Kč a naposledy dne 30. 7. 2016, kdy vyfakturoval za montáž finálního dokončení domu žalobce částku 7 091 Kč (důkazy: faktura vystavená [jméno FO] dne 21. 1. 2016 č. [hodnota], dne 31. 3. 2016 č. [hodnota] a dne 30. 7. 2016 č. [hodnota]). 11. [jméno FO] měl (a má) živnostenské oprávnění k (mj.) montáži, opravě, revizi a zkoušek elektrických zařízení (důkaz: Výpis ze živnostenského rejstříku k 24. 1. 2025 k V. [jméno FO]).

12. Podle projektové dokumentace z dubna 2010 (č. [Anonymizováno]) – dle níž měl být i dle stavebního povolení stavěn dům žalobce – měly být rozvody elektroinstalace silnoproudu provedeny skrytě silovými vodiči: a) pro zásuvkové obvody 230V/16A - prostřednictvím CYKY 3Jx2,5mm2, b) pro světelné obvody - prostřednictvím CYKY 2(O) - 5Jx1,5mm2 a c) pro elektrický sporák a zásuvku 400V/16A – CYKY 5Jx2,5mm2 (důkaz: Dokumentace pro stavební povolení, Technická zpráva, duben 2010 – tj. projektová dokumentace).

13. Žalobce má vzdělání v oboru elektro v podobě střední odborné školy se zaměřením na výpočetní techniku a elektro, ale od školy se tomu nevěnuje (důkaz výslechem žalobce).

14. Žalobce se dozvěděl, že žalovaný prodává pozemky, na nichž mají být domy. Proto v lednu 2016 navštívil nemovitost ještě v době, kdy nebyla postavená v plném rozsahu a prohlídl si na místě stavby i projektovou dokumentaci ke stavbě domu (tj. číslo K-[Anonymizováno]), ale tuto projektovou dokumentaci neměl v držení v době před uzavřením kupní smlouvy a poprvé ji měl ve svém držení v září 2023. Žalobce si zapamatoval z doby tohoto nahlížení do projektové dokumentace v lednu 2016, že v ní byla uvedena kabeláž o průřezu vodiče 2,5 mm2 pro zásuvkové obvody. Tyto skutečnosti soud zjistil z výslechu žalobce.

15. Dne 22. 1. 2016 žalobce uzavřel se žalovaným písemnou smlouvu o rezervaci rodinného domu, kterou žalovaný rezervoval žalobci nemovitost, a přílohou této smlouvy byl snímek z katastrální mapy s vyznačením domu a půdorysy 1. NP, 2. NP (důkaz touto smlouvou).

16. Po podpisu uvedené smlouvy o rezervaci, kolem března či dubna 2016, žalobce měl v dispozici stavební povolení k domu (důkaz výslechem žalobce).

17. Účastníci spolu uzavřeli dne 23. 2. 2016 písemně smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy, v níž vystupoval žalovaný jako budoucí prodávající a žalobce jako budoucí kupující. Žalovaný v této smlouvě prohlásil, že prostřednictvím společnosti [právnická osoba]. (IČ: [IČO]) zahájil podle mj. stavebního povolení ze dne 10. 9. 2010 výstavbu rodinného domu G 9 (tj. předmětná nemovitost) dle specifikace a do stupně dokončenosti uvedených v příloze č. [hodnota] a příloze č. [hodnota] této smlouvy. Účastníci si sjednali, že provedení a vybavení rozestavěné stavby rodinného domu je určeno a specifikováno v příloze č. [hodnota] a označili to jako „standardní provedení“. V této smlouvě se účastníci dohodli, že žalobce (jako kupující) „bere na vědomí, že v případě jeho požadavku na změny v provedení stavby při výstavbě rodinného domu oproti standardu určeného přílohou č. [hodnota] této smlouvy požadované kupujícím mohou být provedeny pouze na základě Dohody o odchylném provedení stavby rodinného domu oproti standardnímu provedení, uzavřené mezi prodávající, kupujícím a společností [právnická osoba]…. a to neprodleně po odsouhlasení požadavků kupujícího.“ [str. 5 smlouvy, bod H. (1)]. Nedílnou součástí této smlouvy byla Příloha č. [hodnota] – standardní provedení, příloha č. [hodnota] – stupeň dokončenosti a příloha č. [hodnota] – půdorysy 1. NP a 2. NP. V příloze č. [hodnota], označené jako „Specifikace standardů - RD R1“ bylo uvedeno ohledně „Elektroinstalace“ (jen) následující: „měděné vodiče pod omítkou, zásuvky a vypínače barva bílá, 3 ks zásuvek na obytnou místnost, v koupelně 2 ks, kuchyně – rozvod pro digestoř, 2 ks zásuvek v místě kuch. linky, zásuvky a vypínače – typu Tango barva bílá, bez svítidel“. V příloze č. [hodnota] označené jako „Stupeň dokončenosti [právnická osoba]“ bylo uvedeno stran elektroinstalace: „12. vnitřní instalace vody, plynu, elektro“ a že stupeň dokončenosti je součástí popisu standardního provedení. Uvedené soud zjistil ze smlouvy z 23. 2. 2016.

18. V průběhu výstavby domu se žalobce chodil na jeho budoucí dům dívat opakovaně a viděl tam i dráty lezoucí ze zásuvek, ale žalobce nezkoumal, zda kabeláž je o průřezu 1,5 mm2 či 2,5 mm2, přičemž to žalobce ani nepozná (důkaz výslechem žalobce).

19. Žalobce vycházel ve své mysli před uzavřením kupní smlouvy z toho, že dům bude postaven dle projektové dokumentace v souladu se stavebním povolením. Žalobce vycházel ve své mysli před uzavřením kupní smlouvy z toho, že pokud dojde při výstavbě k odchylce oproti stavebnímu povolení, tak to s ním bude minimálně konzultováno, bude to zapsáno či dojde k nějaké dokumentaci toho, na čem se žalobce s žalovaným dohodne. Toto své přesvědčení žalobce dovozoval z toho, co je napsáno ve stavebním povolení, dle kterého v případě, že dojde ke změně, tak musí být i stavební úřad informován. Žalobce tedy toto své přesvědčení nedovozoval ze smluv uzavřených se žalovaným, ale z právních předpisů týkajících se stavebního řízení a ze stavebního povolení. Tyto skutečnosti soud zjistil z výslechu žalobce.

20. Před uzavřením kupní smlouvy (tj. ani v době jejího sjednávání) neproběhla mezi účastníky komunikace o tom, jaké průřezy by měly mít vodiče pro zásuvkové obvody – tedy ani to, zda měly mít průřez 2,5 mm2 či jen 1,5 mm2 (důkaz výslechem žalobce).

21. Před uzavřením kupní smlouvy byly po domluvě se žalobcem uskutečněny odchylky od projektové dokumentace i u elektroinstalace, ale nikoliv ve smyslu, že průřez vodičů pro zásuvkové obvody bude jen 1,5mm2 oproti 2,5 mm2 uvedených v projektové dokumentaci (důkaz výslechem žalobce).

22. Dne 9. 7. 2016 vyhotovil revizní technik (elektrických zařízení a hromosvodů) [jméno FO] písemnou zprávu o revizi elektrického zařízení v domě, revize zahrnovala i vnitřní elektroinstalaci domu, a to se závěrem, že elektrické zařízení je z hlediska bezpečnosti schopno provozu. Revizní technik provedl dne 7. 7. 2016 v domě žalobce kontrolu mj. volby vodičů a popsal elektrické zařízení mj. tak, že instalace je provedena vodiči „CYKY 4 x 10 mm2, 3 x 4 mm2, 3 x 2,5 mm2 a 3 x 1,5 mm2 uloženými pod omítkou“. Revizní technik uvedl ve zprávě z 9. 7. 2016, že provedl i zkoušky a měření a zkouškou kontroloval průkaznost účinnosti ochranných zařízení a funkčnost elektrických rozvodů. Tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu Zprávou o revizi elektrického zařízení ze dne 9. 7. 2016. Fakt, že dům navštívil revizní technik [jméno FO], soud zjistil i z výslechu svědka [právnická osoba].

23. Pro společnost [Anonymizováno] (tj. faktického stavebníka) zpráva revizního technika z 9. 7. 2016 znamenala potvrzení toho, že elektroinstalace byla ukončena a že je schopná provozu a bezpečného užívání (důkaz výslechem svědka [právnická osoba]).

24. Dne 18. 7. 2016 stavební úřad vydal (dle § 122 odst. 3 stavebního zákona a § 18i odst. 2 vyhlášky č. 503/2006 Sb.) kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby domu pro bydlení. Stavební úřad před kolaudačním souhlasem rozhodl po závěrečné kontrolní prohlídce z 15. 7. 2016 a dospěl k závěru, že stavba domu je provedena dle ověřené projektové dokumentace bez zjevných vad a nedodělků, a shledal též, že skutečné provedení stavby ani její užívání nebude ohrožovat život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost ani životní prostředí. Při závěrečné kontrolní prohlídce byly stavebnímu úřadu předloženy listinné doklady o výsledcích předepsaných zkoušek (i revizí). Tento kolaudační souhlas nabyl právních účinků dne 18. 7. 2016 (doložka o právních účincích je na kolaudačním souhlasu). Tyto skutečnosti soud zjistil z kolaudačního souhlasu statutárního města [adresa], Úřadu městského obvodu [adresa] z 18. 7. 2016 sp. zn. [Anonymizováno]

25. Dne 19. 7. 2016 spolu účastníci uzavřeli kupní smlouvu, na základě které si žalobce zakoupil od žalovaného nemovitost Žalovaný jako prodávající ve smlouvě prohlásil, že na základě stavebního povolení ze dne 7. 9. 2010 a 10. 9. 2010 provádí výstavbu rodinného domu [adresa], který je předmětem kupní smlouvy. Žalobce v kupní smlouvě prohlásil, že je se stavem nemovitostí obeznámen, provedl jejich prohlídku a neshledal nic, co by mělo vliv na jeho rozhodování o koupi či ceně a že se důkladně seznámil s typem, dispozicemi a provedením stavby a že převáděné nemovitosti jsou předmětem převodu ve stavu, v jakém se nacházejí ke dni podpisu smlouvy, přičemž žalobci je znám faktický i právní stav nemovitostí. V kupní smlouvě si účastníci nesjednali, že kupovaný dům je v souladu s projektovou dokumentací ze stavebního řízení z dubna 2010. Tyto skutečnosti soud zjistil z kupní smlouvy.

26. Žalobce se nastěhoval do domu kolem 20. 7. 2016 (důkaz výslechem žalobce) a stal se vlastníkem nemovitosti od 11. 8. 2016 (k tomuto dni byl zapsán jako vlastník do katastru nemovitostí – důkaz: výpis z katastru nemovitostí LV č. [hodnota] ke dni 20. 3. 2024).

27. V září roku 2023 žalobce řešil možnost připojení klimatizace k domu a dozvěděl se v této souvislosti v této době, že vodiče pro zásuvkové obvody jsou provedeny jen o průřezu 1,5 mm2 (nikoli 2,5 mm2) [důkaz: výslech žalobce].

28. V návaznosti na toto zjištění ze září 2023 si žalobce vyžádal od [právnická osoba] projektovou dokumentaci k domu, kde bylo uvedeno, že vodiče měly být pro zásuvkové obvody o průřezu 2,5 mm2 (důkaz: výslech žalobce).

29. Proto žalobce oznámil tuto skutečnost jako vadu nemovitosti poprvé [právnická osoba], v e-mailu odeslaném dne 20. 9. 2023, přičemž [právnická osoba] byl v době výstavby domu zaměstnancem [Anonymizováno] (důkaz: e-mail žalobce z 20. 9. 2023 a výslech žalobce). Posléze tuto skutečnost žalobce oznámil (e-mailem) dne 2. 10. 2023 jednateli žalovaného Ing. [jméno FO] (důkaz e-mailem žalobce z 2. 10. 2023 a výslechem žalobce).

30. Následně dne 22. 11. 2023 provedl kontrolu elektroinstalace v žalobcově domě revizní technik vyhrazených elektrických zařízení [jméno FO]. Z jeho nálezové zprávy ze dne 22. 11. 2023 soud zjistil, že zásuvkové obvody jsou provedeny s vodiči o průřezu jen 1,5 mm2 v rozporu s projektovou dokumentací stavby domu, když každé elektrické zařízení musí být dodáno s odpovídající dokumentací. Celkový posudek tohoto revizního technika zní, že kontrolované zařízení je sice z hlediska bezpečnosti schopno bezpečného provozu, ale nevyhovuje jednotlivým ustanovením ČSN platných v době budování elektroinstalace. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu Nálezové zprávy z mimořádné kontroly elektroinstalace č. N.[Anonymizováno] vypracované [jméno FO] (nadto z výpisu ze živnostenského rejstříku ke dni 23. 4. 2024 soud zjistil, že [jméno FO] má živnostenské oprávnění v oboru činnosti mj. revize a zkoušky elektrických zařízení od 27. 9. 2021 dodnes). Nadto fakt uskutečnění této kontroly [jméno FO] a jeho závěry zejména o průřezu vodiče (pro zásuvkové obvody) o průměru 1,5 mm2 v rozporu s projektovou dokumentací soud zjistil i z výslechu žalobce a svědka [právnická osoba], kteří též byli přítomni této kontrole a slyšeli to od [jméno FO].

31. Žalovaný žalobci dne 14. 12. 2023 napsal, že kontrola elektroinstalace z 22. 11. 2023 potvrdila, že kontrolované zařízení je schopno bezpečného provozu (důkaz tímto dopisem).

32. Žalobce žalovaného dne 23. 1. 2024 vyzval k nápravě vad elektroinstalace (důkaz výzvou).

33. Soud na základě dokazování přijal následující závěr o skutkovém stavu. Žalobce měl zájem o dům (a pozemek, na kterém dům stojí) nabízený žalovaným, který však byl teprve ve fázi stavění (nebyl dokončen). Proto žalobce s žalovaným ohledně domu (a pozemku) uzavřeli nejprve smlouvu o rezervaci, pak smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy a konečně dne 19. 7. 2016 kupní smlouvu, přičemž žalobci byl dům odevzdán žalovaným kolem 20. 7. 2016. V září roku 2023 se žalobce dozvěděl o tom, že v domě jsou zásuvkové obvody provedeny s vodiči o průřezu 1,5 mm2 namísto 2,5 mm2 uvedených v projektové dokumentaci, a toto vytkl jako vadu žalovanému dne 2. 10. 2023. Účastníci si v kupní smlouvě nesjednali, že v domě budou zásuvkové obvody provedeny s vodiči o průřezu 2,5 mm2 (tj. nikoli skutečně provedených 1,5 mm2); dokonce o tom mezi účastníky při sjednávání kupní smlouvy nepadlo ani slovo (v žádné formě komunikace). Žalovaný ani před uzavřením kupní smlouvy neujistil žalobce o průřezu 2,5 mm2 u vodičů u zásuvkových obvodů. Účastníci si ani nesjednali, že kupovaný (prodávaný) dům bude (a je) v souladu s projektovou dokumentací k domu z dubna 2010 ze stavebného řízení. Dům pro žalovaného (jako objednatele) stavěla korporace [právnická osoba]. (jako zhotovitel), která též vystupovala jako stavebník ve stavebním řízení. Korporace [právnická osoba]. si zase objednala zhotovení domu žalobce u korporace [Anonymizováno]. Korporace [Anonymizováno] (faktický stavebník) si na zakoupení elektroinstalačního materiálu a provedení elektroinstalace podle projektové dokumentace v domě objednala podnikající fyzickou osobu v oboru k (mj.) montáži, opravě, revizi a zkoušek elektrických zařízení – [jméno FO]. [jméno FO] si objednal elektroinstalační materiál a tento instaloval do domu. [jméno FO] dokončené elektroinstalaci dům navštívil dne 7. 7. 2016 revizní technik elektrických zařízení ([jméno FO]), který dne 9. 7. 2016 vypracoval písemnou zprávu o revizi elektrického zařízení v domě se závěrem, že elektrické zařízení je z hlediska bezpečnosti schopno provozu. V této zprávě revizní technik též uvedl, že provedl kontrolu mj. volby vodičů a popsal elektrické zařízení mj. tak, že instalace je provedena vodiči též „CYKY … 3 x 2,5 mm2 a 3 x 1,5 mm2 uloženými pod omítkou“. Posléze dne 18. 7. 2016 stavební úřad vydal stavebníkovi kolaudační souhlas s užíváním stavby domu pro bydlení a uvedl v něm, že provedl závěrečnou kontrolní prohlídku stavy domu dne 15. 7. 2016 a že stavba domu je provedena dle ověřené projektové dokumentace a skutečné provedené stavby ani její užívání nebude ohrožovat život, veřejné zdraví, bezpečnost. Žalobci byl dům odevzdán kolem 20. 7. 2016 a žalobce stal se vlastníkem domu dne 11. 8. 2016 a dne 2. 10. 2023 oznámil žalovanému vadu domu v podobě průřezu vodiče o 1,5 mm2 (místo 2,5 mm2) u zásuvkových obvodů. Žalovaný v tomto řízení namítl opožděnost uplatnění práva z vadného plnění (oznámení vady) ze strany žalobce.

34. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil následovně.

35. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“): „Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.“. Podle § 2095 o. z.: „Prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.“. Podle § 2099 odst. 1 o. z.: „Věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.“. Podle § 2100 odst. 1 o. z.: „Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.“. Podle § 2129 odst. 2 o. z. ve znění v době uzavření kupní smlouvy, resp. do 5. 1. 2023 (před účinností zákona č. 374/2022 Sb., srov. čl. IV. zákona č. 374/2022 Sb.): „Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.“.

36. Nejvyšší soud např. v rozsudcích ze dne 25. 5. 2021, sp. zn. 33 Cdo 3235/2020, a ze dne 18. 1. 2023, sp. zn. 23 Cdo 767/2022, vyložil stran § 2095 o. z., že pro stanovení množství, jakosti a provedení je v první řadě rozhodující ujednání stran, a teprve v případě, že požadavky na konkrétní vlastnosti předmětu koupě nejsou výslovně ujednány nebo určeny odkazem na technickou normu, standard, předlohu či podobně, budou pro plnění prodávajícího určující kvalita a provedení vhodné pro účel patrný ze smlouvy, případně pro účel obvyklý (viz též např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2024 sp. zn. 25 Cdo 1302/2024, bod 5.).

37. Žalobce svá (původně ne zcela úplná) tvrzení [po výzvách soudu dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. z 12. 9. 2024 (č. l. 34) a z 16. 12. 2024 (č. l. 55)] upřesnil v tom smyslu, že tvrdí vadu koupené nemovitosti v podobě nesprávného průřezu vodiče o 1,5 mm2 (místo správného 2,5 mm2) u zásuvkových obvodů ve všech (třech) skutkových podstatách ve smyslu § 2095 o. z. (patrně tak žalobce činil z důvodu právní jistoty, tj. bez ohledu na budoucí právní kvalifikaci skutku ze strany soudu). Tedy žalobce tvrdil: 1) rozpor koupeného domu s vlastností domu ujednanou (přímo) v kupní smlouvě, 2) rozpor koupeného domu s vlastností domu vhodnou pro účel patrný ze smlouvy, i 3) rozpor koupeného domu s vlastností domu vhodnou pro účel obvyklý.

38. Soud však [v rámci skutkové podstaty ad 1)] dospěl k závěru, že účastníci si v kupní smlouvě nesjednali vlastnost průřezu vodiče o 2,5 mm2 u zásuvkových obvodů, přičemž si dokonce nesjednali žádnou vlastnost průřezu vodiče u zásuvkových obvodů. Proto je nesprávná námitka žalobce, že žalovaný porušil kupní smlouvu tím, že by žalobci nedodal předmět koupě v ujednané vlastnosti ve smyslu § 2095 věta první o. z. a § 2099 odst. 1 věta první o. z. Tento svůj závěr soud odvozuje z následujících úvah.

39. V kupní smlouvě o vlastnosti prodávané věci v podobě průřezu vodiče u zásuvkových obvodů není ani slovo. Zároveň žalovaný žalobce před uzavřením smlouvy neujistil, že dům bude mít příslušnou kabeláž elektroinstalace - tj. průřez vodiče o 2,5 mm2 u zásuvkových obvodů. Samotný žalobce vypověděl (při svém výslechu), že před uzavřením kupní smlouvy mezi účastníků v jakékoli formě komunikace nepadlo ani slovo o tom, jaký by měl být průřez vodiče u zásuvkových obvodů (tím méně právě žalobcem namítaných 2,5 mm2). Již z těchto důvodu plyne, že si účastníci neujednali vlastnost vodiče u zásuvkových obvodů.

40. Žalobce v rovině tvrzení v tomto řízení odkazoval na to, že příslušná vlastnost v podobě průřezu vodiče o 2,5 mm2 u zásuvkových obvodů byla uvedena v projektové dokumentaci ke stavbě domu z dubna 2010. Tato námitka žalobce je ale nesprávná ve smyslu, že by odchylka od projektové dokumentace měla značit porušení smluvně ujednané vlastnosti věci.

41. Účastníci si sjednali ve smlouvě, že „převáděné nemovitosti jsou předmětem převodu ve stavu, v jakém se nacházejí ke dni podpisu této smlouvy…“ (viz např. čl. V. 6. kupní smlouvy). Účastníci si nesjednali ve smlouvě, že si žalobce kupuje nemovitost (dům) ve stavu souladném s projektovou dokumentací (z dubna 2010 ze stavebního řízení). Projektovou dokumentaci stavby domu dokonce účastníci ani neučinili součástí smlouvy jako např. přílohu apod.

42. Dokonce ani v předchozích smlouvách uzavřených (dne 22. 1. 2016 a 23. 2. 2016) mezi účastníky není uveden závazek žalovaného postavit dům pro žalobce zcela v souladu s projektovou dokumentací (k tomu srov. text shora o skutkových zjištěních z těchto 2 předcházejících smluv). Ve smlouvě o uzavření budoucí kupní smlouvy (z 23. 2. 2016) si účastníci sjednali, že provedení a vybavení rozestavěné stavby domu je určeno a specifikováno v příloze č. [hodnota] (a označili to jako „standardní provedení“); avšak v příloze č. 1 nebylo uvedeno, že by průřez vodiče měl být 2,5 mm2 u zásuvkových obvodů. V příloze č. [hodnota] bylo ohledně elektroinstalace uvedeno stran vodičů mezi účastníky sjednáno jen „měděné vodiče pod omítkou“, a proto si účastníci ani v této smlouvě (o uzavření budoucí kupní smlouvy) neujednali průřez vodiče 2,5 mm2 u zásuvkových obvodů. Soud s tím při výslechu konfrontoval žalobce, že v této smlouvě není specifikováno, jakého průřezu bude kabeláž; žalobce odpověděl, že by si asi nekoupil dům s informací, že tam bude elektřina a bude po omítkou a že je to jediné, co se z toho mohl dozvědět a že vycházel z toho, že si kupuje nový dům podle projektu, který viděl, podle stavebního povolení. Je ale třeba namítnout, že pokud si skutečně žalobce chtěl koupit dům s průřezem vodiče 2,5 mm2 u zásuvkových obvodů, a mít garanci plného souladu s projektovou dokumentací (z dubna 2010), pak si to měl ve smlouvě mezi účastníky vymínit a vtělit to do textu smlouvy, a nenechávat – právně irelevantně - tento svůj vnitřní svět ukrytý před žalovaným (srov. ostatně i § 556 odst. 1 věta první o. z.: „Co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět.“).

43. Ostatně z výpovědi žalobce vyplynula podstata věci – žalobce si byl vědom, že si s žalovaným neujednal průřez vodiče 2,5 mm2 u zásuvkových obvodů ve smlouvě a opíral své přesvědčení o takovém průřezu vodiče nikoli o smlouvu mezi účastníky uzavřenou, nýbrž o právní úpravu stavebního řízení a o stavební povolení ze dne 10. 9. 2010, v němž bylo uvedeno, že odchylky od projektové dokumentace nesmí být provedeny bez souhlasu stavebního úřadu. Tu však žalobce důsledně nereflektuje dotčené odlišné právní vztahy, směšuje rovinu soukromoprávní a veřejnoprávní. Pro soukromoprávní odpovědnost žalovaného za vady prodané věci není relevantní samotný fakt, zda prodávající před prodejem věci kupujícímu (ne)respektoval stavebněprávní předpisy (tj. předpisy veřejného práva) tím, že se při výstavbě domu odchýlil od projektové dokumentace bez souhlasu stavebního úřadu. Podle § 1 odst. 1 věta druhá o. z. platí, že „Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.“. Z této právní normy mj. vyplývá, že pro právní následky v oblasti soukromého práva je zásadně bez významu, jaké právní následky s týmiž právními skutečnostmi spojuje veřejné právo (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 3. 2025 sp. zn. 33 Cdo 2864/2024). Skutečnost, že je určitý stav po právu nebo protiprávní podle předpisů práva veřejného, nevypovídá nic o právnosti nebo protiprávnosti stavu nebo jednání v soukromoprávní sféře (srov. tento názor odborné nauky citovaný souhlasně Nejvyšším soudem v rozsudku ze dne 17. 8. 2023 sp. zn. 33 Cdo 314/2023, který aproboval i Ústavní soud v usnesení ze dne 24. 1. 2024 sp. zn. IV. ÚS 3237/23 mj. s odůvodněním, že „omezení stanovená veřejným právem nelze bez dalšího přenášet do práva soukromého.“). Srov. i např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 10. 2015 sp. zn. 22 Cdo 3512/2013 o tom, že „souhlas správního orgánu je významný z hlediska veřejnoprávního a nemá bez dalšího vliv na soukromoprávní vztahy...“. V rozsudku ze dne 2. 2. 2015 sp. zn. 23 Cdo 2080/2013 Nejvyšší soud dovodil, že zákonná úprava nezakazuje dvěma subjektům soukromého práva, aby mezi sebou po vydání stavebního povolení uzavřely smlouvu o dílo, na jejímž základě má být dílo provedeno způsobem odlišným, než je dosud povoleno ve stavebním povolení.

44. Žalobce v rovině tvrzení poukázal na bod H odst. 1 smlouvy o smlouvě budoucí kupní a uvedl, že k sepisu tam zamýšlené dohody o odchylném provedení rodinného domu žalobce, ve které by se účastníci dohodli na tom, že zásuvkové obvody budou provedeny v jiné kabeláži než uvedené v projektové dokumentaci, nedošlo a že proto žalovaný byl povinen dodržet podmínky projektové dokumentace. Nicméně bod H odst. 1 smlouvy o smlouvě budoucí kupní zakotvoval jen režim požadavků kupujícího žalobce (tj. nikoli žalovaného) na změny v provedení stavby a navíc nikoli změny oproti projektové dokumentace, nýbrž oproti „standardnímu provedení“ domu žalobce (které bylo popsáno ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní – viz text shora o skutkových zjištěních). Toto ustanovení smlouvy o smlouvě budoucí kupní tak neregulovalo otázku změn v provedení stavby oproti projektové dokumentaci a již proto jej nelze použít ve prospěch žalobce v tomto řízení. Soud žalobce s tímto výkladem konfrontoval při jeho výslechu a žalobce tomu neoponoval a vypověděl ve smyslu, že své přesvědčení opíral nikoli o smlouvu, ale o právní předpisy a stavební povolení (a contrario o citované ustanovení smlouvy o smlouvě budoucí kupní).

45. Účastníci si tedy neujednali vlastnost kupované věci v podobě průřezu vodiče 2,5 mm2 u zásuvkových obvodů a ani si neujednali, že kupovaná věc je v souladu s projektovou dokumentací z dubna 2010. Z tohoto důvodu průřez vodiče 1,5 mm2 u zásuvkových obvodů (místo 2,5 mm2 uvedené v projektové dokumentaci) není vadou koupené věci ve smyslu § 2095 věta první o. z., tj. ve smyslu ujednané vlastnosti.

46. Maximálně by se tak mohlo jednat o vadu ve smyslu § 2095 věta druhá o. z. – tedy že průřez vodiče 1,5 mm2 u zásuvkových obvodů by byl vadou kvůli tomu, že by šlo o vlastnost nevhodnou pro účel patrný ze smlouvy nebo pro účel obvyklý. Tu však je podstatné, že žalovaný úspěšně vznesl námitku opožděnosti žalobcova oznámení skryté vady ve smyslu § 2129 odst. 2 věta první o. z., a proto se soud pro nadbytečnost nezabýval otázkou, zda průřez vodiče 1,5 mm2 u zásuvkových obvodů je či není vadou kvůli tomu, že jde o vlastnost nevhodnou pro účel patrný ze smlouvy nebo pro účel obvyklý. I kdyby šlo skutečně o vadu v tomto smyslu, tak by žaloba musela být zamítnuta pro pozdní oznámení vady žalobcem.

47. Ohledně nesprávného průřezu vodiče u zásuvkových obvodů by šlo o vadu skrytou už proto, že předmětná kabeláž byla skrytá pod omítkou ve zdi. Ostatně ani na pohled by nebyla zřejmá (srov. i výslech žalobce o tom, že ani on jako středoškolsky vzdělán v oboru elektro nepoznal průřez kabeláže a že to zjistil až revizní technik [jméno FO] měřením).

48. Žalobce nabyl vlastnické právo ke kupované nemovitosti dne 11. 8. 2016, a proto 5letá lhůta k oznámení skryté vady stavby domu ve smyslu § 2129 odst. 2 věta první o. z. marně uplynula dne 11. 8. 2021 (viz § 605 odst. 2 o. z.). Žalobce oznámil (tvrzenou) vadu žalovanému zjevně po uplynutí této zákonné lhůty, až dne 2. 10. 2023 (předtím dne 20. 9. 2023 vadu oznámil bývalému zaměstnanci jiné obchodní korporace než se kterou uzavřel kupní smlouvu – tj. [právnická osoba] jako bývalému zaměstnanci korporace [Anonymizováno]).

49. Je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět, nemůže prodávající pozdní oznámení vady namítat (viz § 2129 odst. 2 věta druhá o. z.). Jde o ochranu kupujícího u tzv. vědomých skrytých vad. Podle judikatury tzv. vědomou vadou (tj. vadou ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá o. z.) je taková vad, které si prodávající byl vědom nebo alespoň by si jí musel být vědom (o které by nemohl nevědět), pokud by postupoval s náležitou péčí prodávajícího [viz např. nález Ústavního soudu ze dne 29. 9. 2010 sp. zn. I. ÚS 1052/10, bod 12., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2016 sp. zn. 32 Cdo 2290/2014 či ze dne 15. 12. 2011 sp. zn. 23 Cdo 1855/2010; z tzv. odborné literatury srov. např. : 1) Občanský zákoník, 2. vydání (3. aktualizace, 2024), C. H. Beck: J. Zapletal, komentář k obdobnému § 2112 odst. 2 o. z.; 2) Občanský zákoník. VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 – 3014), 1. vydání, 2014, C. H. Beck, s. 79 – 80: P. Kasík, V. Bednář, komentář k obdobnému § 2112 odst. 2 o. z.]. Náležitá péče však neznamená péči maximální, tj. o veškerou možnou míru znalostí a pečlivosti, což by ve svém důsledku činilo prodávajícího bez časového omezení odpovědným za všechny vady prodané věci bez ohledu na jejich (ne)včasné vytknutí ze strany kupujícího; zapotřebí je uvažovat takovou míru péče, která je běžnou, tj. obvyklou a pokud prodávající prodal věc s vadou nevědomě v důsledku běžné nedbalosti, po uplynutí lhůt k oznámení vad kupujícímu nebude za vady odpovídat (v soudní praxi srov. obdobně ve vztahu k opožděné notifikaci vad - u smlouvy o dílo, na kterou se stran práv objednatele z vadného plnění díla aplikují obdobně ustanovení o kupní smlouvě, viz § 2615 odst. 2 věta první o. z. - rozsudek Krajského soudu v Brně z 3. 5. 2022 č. j. 54 Co 241/2021-160, bod 32., dostupný např. na www.beck-online.cz). Koneckonců ve vztahu k obdobnému ustanovení § 2112 odst. 2 o. z. odborná literatura píše o „špatné víře“ prodávajícího a že „Kupující je osvobozen od povinnosti (možnosti) oznámení, jestliže prodávající vadu (rozpor se smlouvou) znal anebo ji neznal z důvodu hrubé nedbalosti.“ (srov. Tichý, L., Pipková, P. J., Balarin, J.: Kupní smlouva v novém občanském zákoníku, 1. vydání, C. H. Beck, 2014, s. 199 – 202).

50. Žalobce byl o svém břemenu tvrzení a důkazním ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá o. z. poučen a byl vyzván dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. (včetně poučení o následcích nesplnění výzvy) už ve výzvě z 12. 9. 2024 (č. l. 34) [srov. i např. tzv. komentářovou literaturu, dle níž je důkazní břemeno na kupujícím, aby prokázal, že prodávající o skutečnosti, která vadu vyvolala, věděl nebo musel vědět při odevzdání věci – viz Občanský zákoník. VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 – 3014), 1. vydání, 2014, C. H. Beck, s. 79 – 80: P. Kasík, V. Bednář]. Žalobce uvedl, že žalovaný si musel být vědom, že je v domě použita jiná kabeláž než v projektové dokumentaci, z prováděných stavebních prací, evidence ve stavebním deníku a ze zakoupení a fakturování materiálu použitého pro výstavbu domu (str. 4 podání žalobce z 8. 10. 2024 – č. l. 37; srov. i str. 6 poslední odstavec podání žalobce z 9. 1. 2025 – č. l. 68).

51. Žalobce ani netvrdil, že by žalovaný „věděl“ o skutečnosti, která byla příčinou vady dle § 2129 odst. 2 věta druhá o. z. (srov. i např. str. 5 žaloby na č. l. 2: „…žalovaná musela vědět o existenci vytknuté skryté vady…“). Zjištění, že by žalovaný „věděl“ o skutečnosti, která byla příčinou vady ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá o. z., nevyplynula ani z dokazování. Tudíž žalovaný dle § 2129 odst. 2 věta druhá o. z. „nevěděl“ o skutečnosti, která byla příčinou vady.

52. Zbývá tak jako myslitelná jen druhá skutková podstata – tj. že žalovaný „musel vědět“ o skutečnosti, která byla příčinou vady ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá o. z 53. Soud dospěl k závěru, že nebyly splněny podmínky podle § 2129 odst. 2 věta druhá o. z., tj. že by vada byla důsledkem skutečnosti, o které žalovaný v době odevzdání věci musel vědět.

54. Žalobce tvrdil rozpor průřezu vodiče o 1,5 mm2 u zásuvkových obvodů s účelem smlouvy i účelem obvyklým, jelikož takovým účelem bylo bydlení, a tedy mít dům se spolehlivou a bezpečnou elektroinstalací, přičemž kvůli průřezu vodiče o 1,5 mm2 (místo správného průřezu 2,5 mm2) hrozí nadměrné zahřívání a přetížení elektr. kabeláže a může dojít k požáru.

55. Avšak žalovaný měl ještě před prodejem domu žalobci v dispozici: 1) zprávu o revizi elektrického zařízení v domě vyhotovenou revizním technikem elektrických zařízení ([jméno FO]) se závěrem, že elektrické zařízení je z hlediska bezpečnosti schopno provozu, přičemž nadto v této revizní zprávě revizní technik uvedl, že dům obsahuje právě i vodiče o průměru nárokovaném žalobcem, tj. o 1,5 mm2, a 2) písemný kolaudační souhlas stavebního úřadu ze dne 18. 7. 2016, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby domu pro bydlení, přičemž v něm stavební úřad uvedl, že před po závěrečné kontrolní prohlídce místa stavby ze dne 15. 7. 2016 dospěl k závěru, že stavba domu je provedena dle ověřené projektové dokumentace bez zjevných vad a nedodělků a že skutečné provedení stavby ani její užívání nebude ohrožovat život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost ani životní prostředí.

56. Žalovaný tak měl před prodejem domu žalobci dva objektivní doklady nadto odborného charakteru (minimálně ve smyslu revizní zprávy), ze kterých plynulo, že objektivně elektroinstalace – tj. včetně průřezu vodičů u zásuvkových obvodů - je schopná bezpečného provozu a nebude ohrožovat život, zdraví ani bezpečnosti. Z toho objektivně muselo vyplynout i pro žalovaného, že ani elektroinstalace v domě není v rozporu s účelem kupní smlouvy ani s účelem obvyklým. Již z uvedeného plyne, že žalovaný nemusel vědět ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá o. z. o tom, že průřez vodiče o 1,5 mm2 u zásuvkových obvodů je v rozporu s účelem kupní smlouvy či účelem obvyklým (pokud by vůbec průřez vodiče o 1,5 mm2 u zásuvkových obvodů byl v rozporu s účelem kupní smlouvy či účelem obvyklým, což ale soud pro nadbytečnost nezkoumal, jelikož žalobce oznámil vadu opožděně ve smyslu § 2129 odst. 2 věta první o. z.). I kdyby tak ryze hypoteticky soud dospěl k závěru (což nedospěl), že instalace vodiče o průřezu 1,5 mm2 (místo 2,5 mm2) u zásuvkových obvodů značí rozpor s účelem plynoucím z kupní smlouvy, resp. účelem obvyklým v podobě bezpečného užívání domu, tak žalovaný postupoval s náležitou péčí prodávajícího (ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá o. z.), pokud si toho nebyl vědom (svoji dobrou víru opíral o 2 uvedené doklady objektivní povahy, nadto charakteru odborného).

57. Tento závěr soudu – tj. že žalovaný nemusel vědět dle § 2129 odst. 2 věta druhá o. z., že průřez vodiče o 1,5 mm2 u zásuvkových obvodů je v rozporu s účelem kupní smlouvy či účelem obvyklým – platí o to více s ohledem na následující. Žalovaný svoji objektivní víru v bezvadnost elektroinstalace (tj. i o bezpečnosti průřezu vodičů u zásuvkových obvodů) mohl opodstatněně opírat o výslovné ujištění ze strany státního orgánu (stavebního úřadu) vtěleného do kolaudačního souhlasu ze dne předcházejícího uzavření kupní smlouvy (srov. i přiměřeně např. rozsudek Nejvyššího správního soudu z 26. 3. 2014 sp. zn. 9 As 167/2012 („Teprve správní rozhodnutí, které je v právní moci, závazně zakládá práva a povinnosti, na něž by stěžovatel mohl spoléhat.“). Platí ochrana dobré víry a ochrana důvěry ve správnost a zákonnost postupu orgánů veřejné moci. „Princip dobré víry pak působí bezprostředně v rovině subjektivního základního práva jako jeho ochrana, v rovině objektivní se pak projevuje jako princip presumpce správnosti aktu veřejné moci [nálezy sp. zn. IV. ÚS 150/01…I. ÚS 163/02…II. ÚS 2742/07…]…Je proto stěží akceptovatelné, pokud orgán veřejné moci při výkonu veřejné moci autoritativně přezkoumá a osvědčí určité skutečnosti, čímž vyvolá v jednotlivci dobrou víru ve správnost těchto skutečností a v samotný akt státu, aby následně konstatoval, že je třeba jej pro zjištěná pochybení odstranit či uplatnit jiné negativní následky [nálezy sp. zn. I. ÚS 544/06…IV. ÚS 298/09…]. Tyto závěry platí i pro uplatňování dozorčích procesních prostředků ochrany objektivního práva.“ (nález Ústavního soudu z 4. 9. 2018 sp. zn. I. ÚS 17/16).

58. Žalobce tvrdil, že žalovaný „musel vědět“ o skutečnostech příčiny vady (ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá o. z.) z prováděných stavebních prací, evidence ve stavebním deníku a ze zakoupení a fakturování materiálu použitého pro výstavbu domu. Tato argumentace žalobce se však míjí s žalobcem tvrzeným rozporem tvrzené vady – tj. průřezu vodiče o 1,5 mm2 u zásuvkových obvodů - s účelem plynoucím z kupní smlouvy či účelem obvyklým. Žalobce by maximálně musel vědět o koupi a užití této kabeláže v domě žalobce jakožto jiné než bylo uvedeno v projektové dokumentaci (skutečně koupená a užitá kabelář o 1,5 mm2 versus 2,5 mm2 uvedené v projektové dokumentaci); nicméně nikoli již o tom, že průřez vodiče o 1,5 mm2 znamená rozpor s účelem plynoucím ze smlouvy i účelem obvyklým, kterými je bezpečné užívání domu. Ze samotného faktu průřezu vodiče o 1,5 mm2 u zásuvkových obvodů neplyne rozpor s bezpečným užíváním domu. Takový závěr o rozporu s bezpečným užíváním domu by bylo možné dovodit až po odborném posouzení toho kterého charakteru (např. revizní zpráva od revizního technika z obou elektriky, odborného vyjádření, znaleckého posudku aj.), a nikoli bez dalšího jen ze samotného průřezu vodiče. Již z tohoto důvodu je nedůvodná skutková verze žalobce, že žalovaný „musel vědět“ o skutečnostech příčiny vady (ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá o. z.) z prováděných stavebních prací, evidence ve stavebním deníku a ze zakoupení a fakturování materiálu užitého pro výstavbu domu.

59. K tomu se přidává, že ve stavebním deníku nebyla uváděna koupená a užitá kabeláž (což soud zjistil z výslechu svědka [právnická osoba]). Už proto ani poukaz žalobce na stavební deník není relevantní jakožto zdroj vědomí žalobce ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá o. z.

60. Žalobce poukázal dále na nákup a fakturování užitého elektrotechnického materiálu, tedy včetně příslušných vodičů o průřezu 1,5 mm2. Nicméně dokazováním soud zjistil, že elektroinstalační materiál (včetně kabeláže) kupoval - a elektroinstalační práce v domě prováděl - pro stavebníka (resp. pro stavebníkova subdodavatele společnost [Anonymizováno]) – [jméno FO] jako podnikající fyzická osoba. Za prvé [jméno FO] zároveň kupoval a fakturoval (vůči [Anonymizováno]) elektroinstalační materiál pro více domů, takže z dokladů o koupi nebyl stavebník (či žalobce) s to rozlišit, kabeláž o jakém průřezu vodiče byla koupena pro dům žalobce (G 9) a skutečně použita v domě žalobce. Za druhé [jméno FO] zároveň kupoval a fakturoval vodiče o průřezu jak 1,5 mm2, tak i 2,5 mm2 (srov. skutková zjištění z příslušných faktur); proto ani stavebník či žalobce objektivně nemusel vědět, že [jméno FO] do domu žalobce instaluje sporné vodiče o průměru 1,5 mm2. Z toho nadto plyne, že i kdyby hypoteticky užití vodiče s průřezem o 1,5 mm2 značilo rozpor s kupní smlouvou (což ale neznačilo, viz text shora), pak by žalobce objektivně nemusel vědět ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá o. z. o instalaci vodiče o průřezu 1,5 mm2 u zásuvkových obvodů právě v domě žalobce. Tím méně, když se žalobce objektivně mohl spolehnout na zprávu revizního technika [jméno FO] před prodejem věci, dle kterého v domě žalobce byla instalovaná příslušná správná kabeláž o průřezu 2,5 mm2 (tento obsah ve zprávě revizního technika ostatně uznává i žalobce, který „jen“ namítá, že toto zjištění revizního technika není v souladu s realitou). Z uvedeného plyne, že i kdyby hypoteticky žalobcem namítnutá vada v podobě vodiče o průřezu 1,5 mm2 znamenala (což ale neznamenala) rozpor s vlastností věci uvedenou v kupní smlouvě, stejně by žaloba musela být zamítnuta pro opožděné oznámení vady žalobcem ve smyslu § 2129 odst. 2 věta první o. z., přičemž by nebyly splněny výjimky z nepřihlížení k námitce opožděnosti oznámení o vadě dle § 2129 odst. 2 věta druhá o. z.

61. Dalším argumentem je, že § 2129 odst. 2 věta druhá o. z. nestanoví časové omezení pro oznámení vady prodejci za předpokladu, že by šlo o vadu, která je důsledkem skutečnosti, o které prodávající věděl či musel vědět v době odevzdání věci kupujícímu [srov. obdobně i tzv. komentářovou literaturu – Občanský zákoník. VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 – 3014), 1. vydání, 2014, s. 79 – 80: P. Kasík, V. Bednář: „… v zásadě není ze strany kupujícího jeho právo dovolat se práva ze skryté vady omezeno žádnou lhůtou, a proto zde nelze aplikovat obecné ustanovení o promlčení dle § 629 odst. 2, jelikož zde se právě jedná o předvídaný případ, kdy zákon stanovil k uplatnění práva jinou lhůtu.“]. Tato skutečnost značí riziko vážných zásahů do právní jistoty, jelikož prodávající si prakticky nikdy („až do smrti“ u fyzické osoby) nemůže být jistý, zda např. až po desítkách let od prodeje věci mu kupující neoznámí vadu věci s reálně úspěšnou námitkou, že prodávající o vadě objektivně musel vědět už v době odevzdání věci, tj. před desítkami let, a že tak časový faktor relevantní není. To je vážný důvod pro restriktivní interpretaci a aplikaci § 2129 odst. 2 věta druhá o. z., tj. pojmů „věděl nebo musel vědět“.

62. Nadto požadavek restriktivní interpretace a aplikace § 2129 odst. 2 věta druhá o. z. plyne i z tradiční metody výkladu práva, podle níž výjimky z pravidla mají být aplikovány restriktivně („singularia non sunt extendenda“), a to mj. z důvodu, aby se výjimka nestala pravidlem (v judikatuře srov. metodologicky obdobně např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 1. 2005 č. j. 4 Afs 16/2003-41 či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2016 sp. zn. 30 Cdo 3521/2015). Přitom § 2129 odst. 2 věta druhá o. z. zakotvuje výjimky z pravidla zakotveného v § 2129 odst. 2 věta první o. z. v podobě nepřihlížení k opožděně oznámené vadě prodané věci (v případě námitky opožděného oznámení vady vznesené prodávajícím). Rovněž z tohoto důvodu je výjimky z pravidla nepřiznání práv z vadného plnění u opožděného oznámení vad (tj. z § 2129 odst. 2 věta první o. z.) v podobě skutkových podstat „věděl nebo musel vědět“ je namístě interpretovat a aplikovat restriktivně.

63. Restriktivní intepretace a aplikace těchto výjimek v souzené věci vede k závěru, že žalovaný o skutečnostech jsoucích příčinou tvrzené vady v době odevzdání věci žalobci nevěděl ani (objektivně) nemusel vědět.

64. Už z důvodu opožděnosti žalobcova oznámení tvrzené vady ve smyslu § 2129 odst. 2 věta první o. z. - ve spojení s tím, že žalovaný o skutečnostech jsoucích příčinou vady nevěděl ani nemusel vědět ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá o. z. - soud žalobu ve výroku I. zamítl jako nedůvodnou, ať již žalobcem tvrzená vada skutečně po právu je či není vadou.

65. Pro nadbytečnost se soud nezabýval tím, zda skutečně vodiče o průřezu 1,5 mm2 (ne)značí ohrožení bezpečnosti (užívání) domu, jelikož ani kladná odpověď by nic nemohla změnit na opožděnosti oznámení vady ze strany žalobce dle § 2129 odst. 2 věta první o. z. Proto soud pro nadbytečnost nevyhověl návrhu žalobce na ustanovení znalce z oboru elektrotechnika za účelem zjištění mimo jiné, zda kabeláž o průřezu 1,5 mm2 umožňuje bezpečný provoz domu.

66. Nadbytečný byl i důkazní návrh žalobce na výslech revizního technika el. zařízení [jméno FO], a to již z důvodu, že [jméno FO] své závěry vtělil do písemné nálezové zprávy z 23. 11. 2022 (proti které ani žalovaný nevznesl námitky proti její pravosti a správnosti) a navíc jeho závěry dosvědčil i svědek [právnická osoba] a žalobce při výslechu.

67. Žalobce navrhl i výslech [jméno FO]. Jednak šlo o důkazní návrh opožděný (podaný po koncentraci řízení dle § 118b odst. 1 o. s. ř. na 2. jednání a výjimky z koncentrace nebyly splněny – žalovaný roli [jméno FO] popsal už před 1. jednáním v podání z 24. 1. 2025 i na 1. jednání). Druhak šlo o důkaz nadbytečný, jelikož žalobce jej navrhl k prokázání tvrzení, jaká kabeláž byla instalovaná do jeho domu, což ale soud zjistil již z jiných důkazů – z nálezové zprávy revizního technika el. zařízení [jméno FO] ze dne 23. 11. 2022. Navíc fakt, že [jméno FO] dospěl ke svým závěrům vtěleným do nálezové zprávy z 23. 11. 2022, dosvědčil i svědek [právnická osoba] a žalobce při svém výslechu. Z výslechu svědka [právnická osoba] též soud zjistil, že předmětnou kabeláž nakupoval a do domu žalobce instaloval právě [jméno FO], což soud zjistil i z faktur vystavených [jméno FO] vůči společnosti [Anonymizováno].

68. Žalobce navrhl, aby žalovaný předložil faktury vztahující se ke stavbě domu žalobce. Žalovaný některé faktury žalovaný předložil (viz text shora o skutkových zjištěních). Z důkazu výslechem svědka [právnická osoba] (ve spojení se shora uvedenými fakturami) soud zjistil, že faktury na koupi elektrotechnického materiálu nebyly vystavovány izolovaně ke každého domu (stavebník stavěl zároveň 28 domů), ale souhrnně k výstavbě několika domů; již proto z nich nebylo zjistitelné, jaká kabeláž byla koupena k tomu kterému domu, tedy včetně k domu žalobce (z faktur vyplynulo, že bylo fakturováno na té které faktuře výrazně větší množství kabeláže, než sloužilo k jednomu domu). Navíc i kdyby ryze hypoteticky byl fakturován elektroinstalační materiál výslovně speciálně k domu žalobce (což ale nebyl), pak přesto by taková fakturace neměla vypovídací hodnotu pro úsudek, zda fakturované množství vodičů o příslušném průřezu je či není v rozporu s účelem plynoucím ze smlouvy či účelem obvyklým – tj. s bezpečným užíváním domu (k tomu blíže srov. např. bod 58. tohoto rozsudku). Nadto ve fakturách provedených k důkazu je uveden nákup jak vodičů o průřezu 1,5 mm2, tak i 2,5 mm2; už proto stavebník (a tak ani žalobce) ani z faktur nemohl rozpoznat, že do toho kterého domu (včetně domu žalobce) byla instalována právě kabeláž o průřezu 1,5 mm2. To zvláště v kombinaci s projektovou dokumentací, z níž plyne, že do domu (žalobce) neměl být instalován jen vodič o průřezu 2,5 mm2, ale i 1,5 mm2 (srov. text shora).

69. Pokud žalobce poukazoval na stavební deník, tak z výslechu svědka [právnická osoba] soud zjistil, že se do něj nezapisovala v tom kterém domě instalovaná kabeláž a že kupoval a do domu instaloval elektroinstalační materiál nikoli stavebník (který vedl stavební deník tj. [Anonymizováno]), nýbrž jím nasmlouvaná podnikající fyzická osoba [jméno FO].

70. Výrok II. odpovídá § 142 odst. 1 o. s. ř., jelikož žalovaný byl v řízení zcela úspěšný, a proto má právo na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení, které spočívají zejména v nákladech právního zastoupení. Předně jde následující odměnu advokáta podle § 9 odst. 1 a § 7 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění účinném v době vykonání toho kterého úkonu právní služby: 1) příprava a převzetí zastoupení – odměna ve výši 1 500 Kč, 2) vyjádření k žalobě z 10. 9. 2024 – 1 500 Kč, 3) podání ve věci samé ze dne 24. 1. 2025 (reagující na podání žalobce) – 2 300 Kč (tarifní hodnota dle § 9 odst. 1 advokátního tarifu ve výši 30 000 Kč), 4) a 5) účast na jednání dne 31. 1. 2025 přesahující dvě hodiny (od 10:00 do 12:35) – 4 600 Kč (2x 2 300 Kč), 6) účast na jednání dne 11. 3. 2025 nepřesahující 2 hodiny (od 10:00 do 11:16) – 2 300 Kč. Celkem jde o odměnu advokáta žalovaného ve výši 12 200 Kč. Dále jde o paušální náhradu hotových výdajů dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu v celkové výši 2 400 Kč (2 x 300 Kč + 4 x 450 Kč). K nákladům řízení žalovaného patří v souladu s § 137 odst. 3 o. s. ř. i náhrada DPH ve výši 21 % z částky 14 600 Kč, tj. ve výši 3 066 Kč, jelikož zástupce žalovaného je plátcem DPH (důkaz osvědčením o registraci plátce DPH). K nákladům řízení žalovaného patří i odměna mediátora ve výši 726 Kč zaplacená žalovaným mediátorovi dne 13. 11. 2024 (důkaz příjmovým pokladním dokladem). Celkem je žalobce povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 18 392 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.), k rukám zástupce žalovaného (viz § 149 odst. 1 o. s. ř.).

71. Soud nepřiznal žalovanému náklady za účast jeho právního zástupce při setkání s mediátorem. Povinnost účasti na prvním setkání s mediátorem ve smyslu § 100 odst. 2 o. s. ř. je osobní povinností strany, již nemůže v jejím zastoupení splnit právní zástupce. Účast právního zástupce na jednání s mediátorem byla volbou žalovaného. Též podle soudní praxe zásadně nelze požadovat po jiném účastníkovi řízení, aby nesl náklady právního zastoupení druhého účastníka při 1. setkání s mediátorem (obdobně srov. např. usnesení Ústavního soudu z 3. 4. 2018 sp. zn. IV. ÚS 3658/17 a z 11. 2. 2020 sp. zn. II. ÚS 150/20, bod 12., rozsudek Krajského soudu v Brně z 29. 5. 2019 č. j. 70 Co 194/2018-246, bod 20., 3. 1. 2023 č. j. 18 Co 286/2021-311, 7. 6. 2022 č. j. 15 Co 132/2021-280 či z 29. 11. 2022 č. j. 28 Co 65/2022-132, rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 30. 6. 2022 č. j. 22 Co 90/2022-286 aj.).

72. Žalovaným účtovaná porada se svým advokátem z 23. 1. 2025 předcházela bezprostředně podání žalovaného ve věci samé z 24. 1. 2025, za které však soud již žalovanému přiznal náklady právního zastoupení. Soud proto úkon právní služby v podobě porady z 23. 1. 2025 a následný sepis podání ve věci samé z 24. 1. 2025 sloučil dohromady z důvodu, že tyto úkony spolu úzce souvisí, resp. že provedení jednoho úkonu je nedílnou součástí provedení úkonu druhého, a to do té míry, že by druhý úkon (podání ve věci samé) bez provedení úkonu prvního (porada s klientem) nenastal. Tento názor byl ostatně i aprobován v soudní praxi – srov. např. usnesení Krajského soudu v Brně z 28. 2. 2023 sp. zn. 70 Co 29/2023, bod 12.

73. Výrok III. rozsudku o povinnosti žalobce zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení vzniklých státu částku 1 397 Kč vyplývá z § 148 odst. 1 o. s. ř., dle kterého „Stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.“. Žalobce byl v řízení zcela neúspěšný, a proto je povinen zaplatit České republice náhradu nákladů státu ve výši 1 397 Kč, které soud zaplatil za svědečné na základě usnesení ze dne 12. 3. 2025 č. j. 47 C 178/2024-96. Třídenní lhůtu k plnění soud určil dle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.

Poučení