47 C 290/2023 - 30

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Radkem Malenovským jako samosoudcem ve věci žalobce:[IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/1] zastoupený advokátem [Anonymizováno] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] proti žalované:[Jméno zainteresované osoby 0/0], narozená dne [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. [Anonymizováno] bytem [Adresa zainteresované osoby 0/0] o určení výše nájemného takto:

Výrok

I. Určuje se, že výše nájemného z bytu č. [hodnota] o velikosti 2+1, nacházejícím se ve 3. nadzemním podlaží v bytovém domě na [adresa] číslo popisné [Anonymizováno], číslo orientační [Anonymizováno] v [Anonymizováno], v katastrálním území [adresa], kterou je žalovaná povinna žalobci ode dne 20. 12. 2023 hradit v sazbě 90 Kč měsíčně za metr čtvereční, činí celkem částku 4 545 Kč měsíčně.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 2 900 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Žalobou ze dne 19. 12. 2023 (podanou u zdejšího soudu dne 20. 12. 2023) se žalobce domáhal určení, že výše nájemného z bytu č. [hodnota] o velikosti 2+1 nacházejícího se ve 3. nadzemním podlaží v bytovém domě na [adresa] v [Anonymizováno], kterýžto byt žalovaná užívá na základě dohody o užívání bytu ze dne 25. 10. 1989 (ve znění dodatku ze dne 5. 3. 2018), činí ode dne 20. 12. 2023 částku 90 Kč měsíčně za metr čtvereční, celkem tedy za daný byt částku 4 545 Kč měsíčně.

2. Žalovaná se během řízení nevyjádřila, nereagovala na výzvu soudu k vyjádření k žalobě, k nařízenému soudnímu jednání se nedostavila.

3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav.

4. Z elektronicky veřejně přístupné verze nahlížení do katastru nemovitostí LV č. [adresa] soud zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. [hodnota] v obci [adresa], kat. úz. [adresa], jehož součástí byla stavba – bytový dům č. p. [Anonymizováno] s adresou [adresa]. Právě v označeném bytovém domě se nachází ve 3. nadzemním podlaží byt č. [hodnota] o velikosti 2+1 v nájmu žalované, jehož nájem (zvýšení nájmu) je předmětem tohoto soudního řízení (dále též jako „předmětný byt“).

5. Z listiny „Dohoda o užívání bytu“ ze dne 25. 10. 1989 soud zjistil, že žalovaná byla od 1. 10. 1989 na dobu neurčitou uživatelkou bytu 2+1 druhé kategorie v třetím patře domu na adrese [adresa]. Soudu je z úřední činnosti známo, že ulice toho času [Anonymizováno] je ulicí [Anonymizováno] [viz [Anonymizováno])]. Soud nemá pochybnosti o totožnosti bytu dle uvedené dohody a jeho shodě s označením bytu, jak je uveden ve výroku tohoto rozsudku. To ostatně vyplývá i z dodatku č. 1 ze dne 9. 4. 2018 uzavřeného k označené dohodě o užívání bytu ze dne 25. 10. 1989.

6. Dále z dodatku č. 1 ze dne 9. 4. 2018 k dohodě o užívání bytu ze dne 25. 10. 1989 soud zjistil, že jediným nájemcem předmětného bytu se stala žalovaná.

7. Z připojeného evidenčního listu platného od 1. 2. 2018 soud zjistil, že předmětem užívání žalované je byt č. [hodnota] o velikosti 2+1, celkem [hodnota] m2, nacházející se ve 3. podlaží na adrese [adresa], [adresa]. Byt má základní příslušenství, nemá bezbariérový přístup, jeho směrné číslo je 35, napětí 230, bez výtahu, topení: vlastní nájemce, STA: 0, sazba nájemného za m2: 75 Kč. Výměry místností činily: pokoj 1 – 20 m2, pokoj 2 – 10 m2, kuchyň – 11 m2, předsíň – 5 m2, koupelna – 2 m2, WC – 1 m2, spíž – 1 m2, lodžie – 1 m2 (pro účely nájemného se započítává plochy), sklepní kóje – 1 m2 (pro účely nájemného se započítává plochy), tj. celkem 51 m2. Vybavení bytu spočívalo v: baterie vanová, dřez jednoduchý, umyvadlo, splachovací nádrž, komín typ 2, baterie dřezová, sporák - 10.

8. Na základě usnesení č. 9/12. schůze [adresa] konané dne 8. 3. 2023 schválila [adresa] jako příslušný orgán žalobce, mimo jiné zvýšení nájemného nájemcům bytů uvedených v příloze č. 1/2e a příloze č. 4/2e tohoto usnesení; konkrétně v katastrálním území [adresa] nájemcům, kteří dosud platili nájemné v sazbě 75 Kč/m2/měsíc, navýšení na 90 Kč/m2/měsíc (což se mimo jiné týká také bytu žalované), a to s účinností od 1. 11. 2023 s tím, že pronajímatel (žalobce) bude vždy postupovat v souladu s ustanovením § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“) [důkaz: výpis z usnesení označené schůze [Anonymizováno]].

9. Z listiny „Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného“ ze dne 1. 8. 2023 (spolu s doručenkou a s přílohou v podobě Srovnatelného nájemného v daném katastrálním území a Souhlasu s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného) soud zjistil, že žalovaná byla podrobně seznámena s dotčenou právní úpravou a s výší nově navrženého měsíčního nájemného ve smyslu § 2249 o. z. (tj. navýšení o 20 %, tj. na 90 Kč/m2/měsíc x 50,5 m2 = 4 545 Kč/měsíčně za celý byt), včetně uvedené skutečnosti, že nově navržená výše nájemného je nižší, než je v daném místě a čase obvyklé (kat. úz. [adresa]). K zaslanému návrhu na zvýšení nájemného žalobce přiložil též listinu označenou „Srovnatelné nájemné v daném katastrálním území“ s tím, že touto listinou dokládá srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě v současné době. V této listině byly uvedeny byty v katastrálním území [adresa], dispozice bytu (1+1 aj.), velikost bytů v m2, sazba Kč/m2. Konkrétně např. : 1) byt na [adresa]+1, 70,69 m2, 112,76 Kč/m2, 2) Cejl, 2+1, 55,42 m2, 112,76 Kč/m2, 3) Cejl, 2+1, 83,14 m2, 112,76 Kč/m2, 4) [Anonymizováno], 2+1, 45,94 m2, 12,76 Kč/m2, 5) [adresa], 2+1, 62,94 m2, 124 Kč/m2, 6) [adresa], 2+1, 62 m2, 107,74 Kč/m2, 7) [jméno FO], 2+1, 56,10 m2, 112,76 Kč/m2 aj. K návrhu na zvýšení nájemného též žalobce přiložil formulář „Souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného“ k podpisu žalovanou a vyzval žalovanou, aby tato (v případě vyslovení souhlasu se zvýšením nájemného) ve stanovené lhůtě doručila přiložený souhlas žalobci. Tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu Návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne 1. 8. 2023 spolu se 2 citovanými přílohami.

10. Uvedený návrh pronajímatele na zvýšení nájemného byl doručen žalované ve smyslu § 570 o. z. nejpozději dne 3. 8. 2023, jelikož dne 2. 8. 2023 byla zásilka pro žalovanou uložena na poště k vyzvednutí a téhož dne byla žalované ve schránce zanecháno poučení a výzva k vyzvednutí zásilky. Návrh na zvýšení nájemného tudíž byl doručen žalované nejpozději dnem následujícím po dni, kdy jí bylo vhozeno oznámení o uložení zásilky obsahující návrh žalobce na zvýšení nájemného do poštovní schránky (obdobně srov. např. usnesení Nejvyššího soudu dne 7. 3. 2019 sp. zn. 26 Cdo 384/2018, přičemž ústavní stížnost proti tomuto usnesení byla odmítnuta jako zjevně neopodstatněná usnesením Ústavního soudu ze dne 25. 6. 2019 sp. zn. III. ÚS 1660/19). Dne 16. 8. 2023 byl předmětný návrh na zvýšení nájemného vhozen do schránky žalované. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu doručenkou.

11. Žalovaná s návrhem žalobce na zvýšení nájemného žalobci ve stanovené lhůtě nesouhlasila výslovně ani konkludentně, tj. ani počínaje třetím kalendářním měsícem ode dne dojití návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného (ve smyslu § 2249 odst. 3 o. z.) zvýšené nájemné hradit nezačala.

12. Pro srovnání cen nájemného v dané lokalitě u obdobných bytů, jako je byt žalované, žalobce předložil v tomto řízení tři evidenční listy.

13. Z prvního - Evidenční list pro výpočet nájemného platný od 1. 10. 2022 ohledně bytu na [adresa] – soud zjistil, že u bytu na [adresa], o velikosti 2+1, celkem 45,94 m2, nájem na dobu určitou, příslušenství bytu základní, podlaží druhé, nemá bezbariérový přístup, směrné číslo 35, napětí 230, bez výtahu, topení dálkové, STA 1, a sazba nájemného činila 97,97 Kč/m2/měsíc. Výměry místností činily: předsíň – 3,75 m2, pokoj 1 – 14,82 m2, koupelna + WC – 4,80 m2, kuchyň – 8,45 m2, pokoj 2 – 14,12 m2, tj. celkem 45,94 m2. Vybavení bytu spočívalo v: baterie dřezová, baterie vanová, baterie umyvadlová, dřez jednoduchý, kuchyňská linka – 10, měřič tepla, odsavač par, sporák elektrický 2 r, sprchový kout, STA, umyvadlo, vodoměr SV (r. 2012), vodoměr TUV (r. 2012), WC mísa kombi.

14. Z druhého evidenčního listu - Evidenční list pro výpočet nájemného platný od 1. 3. 2023 ohledně bytu na [adresa] – soud zjistil, že u bytu na [adresa], o velikosti 2+1, celkem [hodnota] m2, nájem na dobu určitou, příslušenství bytu základní, podlaží druhé, nemá bezbariérový přístup, směrné číslo [hodnota], napětí 230, bez výtahu, topení lokální el., STA 0, činila sazba nájemného 97,97 Kč/m2/měsíc. Výměry místností činily: kuchyň – 6,47 m2, předsíň – 11,85 m2, pokoj 1 – 15,15 m2, pokoj 2 – 28,80 m2, koupelna – 2,10 m2, WC – 1 m2, sklepní kóje – 1,50 m2, lodžie – 3,60 m2, tj. celkem 67,92 m2. Vybavení bytu spočívalo v: baterie umyvadlová, baterie vanová, dlažba, el. bojler vody 2 r., elektrický kotel 4 r., plovoucí podlaha, PVC, umyvadlo, vana, vodoměr SV (r. 2012), vodoměr SV (r. 2012), vodoměr SV (r. 2012), WC mísa kombi.

15. A konečně i evidenční list - Evidenční list pro výpočet nájemného platný od 1. 11. 2021 ohledně bytu na [adresa] – z kterého vyplývá, že u bytu na [adresa], o velikosti 2+1, celkem [hodnota] m2, nájem na dobu určitou, příslušenství bytu základní, podlaží třetí, nemá bezbariérový přístup, směrné číslo [hodnota], napětí 230, bez výtahu, topení dálkové, STA 0, činila sazba nájemného 94,38 Kč/m2/měsíc. Výměry místností činily: předsíň – 4,71 m2, pokoj 1 – 19,35 m2, koupelna + WC – 4,71 m2, pokoj 2 – 25,18 m2, kuchyň – 8,74 m2, jiná místnost mimo byt – 1 m2, tj. celkem 63,69 m2. Vybavení bytu spočívalo v: baterie dřezová, baterie umyvadlová, dřez jednoduchý, kuchyňská linka – 1é, měřič tepla – kalorimetr, odsavač par, sporák elektrický, baterie vanová, sprchový kout, umyvadlo, vodoměr SD (r. 2012), WC mísa kombi.

16. Zjištěné skutečnosti soud právně kvalifikoval následovně.

17. Podle u§ 2249 odst. 1 až 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“) platí: „(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. (2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. (3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.“.

18. Prováděcím předpisem ve smyslu § 2249 odst. 2 o. z. je nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jako „nařízení“).

19. Mezi žalobcem a žalovanou existuje nájemní vztah ve smyslu § 2235 a násl. o. z. (srov. k tomu jeho § 3074 odst. 1 o. z.), založený Dohodou o užívání bytu ze dne 25. 10. 1989, ve znění dodatku č. 1 ze dne 9. 4. 2018. Smluvní strany nemají v jejich právním poměru sjednán mechanismus zvyšování nájemného ani nevyloučily zvyšování nájemného výslovně. Předpoklady pro aplikaci § 2249 odst. 1, 3 o. z. jsou splněny.

20. Předmětem nájmu je byt č. [hodnota] o velikosti 2+1 nacházející se ve 3. nadzemním podlaží v bytovém domě na [adresa] v [Anonymizováno], specifikovaný shoda (viz bod 7. odůvodnění tohoto rozsudku).

21. Žalobce jakožto pronajímatel projevil právně relevantním způsobem vůli zvýšit nájemné placené žalovanou o 20 % (rozhodnutí rady města; písemné oznámení žalobce adresované žalované ze dne 1. 8. 2023 o úmyslu žalobce zvýšit nájemné), tj. z částky 75 Kč/m2/měsíc na 90 Kč/m2/měsíc.

22. Podle § 4 nařízení : „1) Při posuzování srovnatelnosti musí existovat shoda alespoň v některých z variant charakteristik, a to v odpovídajícím množství charakteristik, které podstatně ovlivňují výši nájemného. (2) Srovnatelnost nájemného je podmíněna shodou ve variantách charakteristik, a to a) srovnatelností nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností a b) srovnatelností obytné hodnoty bytu. (3) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů, které a) jsou pronajaty jako byty služební, b) nejsou pronajaty jako obytné prostory, a to ani zčásti, c) jsou přenechány k přechodnému užívání nebo krátkodobému účelu, d) jsou družstevními byty užívanými členy družstva, e) jsou byty zvláštního určení, f) mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných prostředků. (4) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné a) z obytných prostorů užívaných na základě smlouvy o ubytování, b) z bytů, ve kterých je výše nájemného ovlivněna zvláštní oblibou nájemce pronajímatelem. (5) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňují charakteristiky, které souvisejí se subjektivním hodnocením nájemce pronajímatelem, především ve vztahu k jeho sociálnímu postavení. (6) Za srovnatelné nájemné nelze považovat nájemné ujednané jako paušální platba podle zákona, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.“.

23. Podle § 5 nařízení : „Srovnatelnost nájemních vztahů a obytné hodnoty bytu (1) Při posuzování srovnatelnosti nájemních vztahů je nezbytné srovnávat nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností uvedených v příloze č. [hodnota] k tomuto nařízení. ([právnická osoba] doložení srovnatelnosti obytné hodnoty bytu musí být shodou zastoupena minimálně jedna varianta z každé skupiny charakteristik uvedených v příloze č. [hodnota] k tomuto nařízení.“.

24. Podle § 6 nařízení : „Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě (1) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. a) je výše obvyklého nájemného pro konkrétní byt uvedená v posudku znalce srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě. (2) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. b) se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě vyjádří jako interval, a to a) jako střední hodnota plus minus směrodatná odchylka z jednotlivých srovnatelných nájemných při jejich počtu větším než 30, b) jako interval z rozdělení jednotlivých srovnatelných nájemných bez krajních hodnot, to je vyloučením jedné šestiny hodnot na spodním a jedné šestiny hodnot na horním okraji rozdělení při jejich počtu 12 až 30, nebo c) jako interval vymezený nejnižší a nejvyšší z doložených hodnot srovnatelného nájemného při jejich počtu menším než 12. (3) Pokud je v daném místě hodnota všech srovnatelných nájemných stejná, je tato konkrétní hodnota hodnotou srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.“.

25. Podle přílohy 1 nařízení : „Charakteristiky nájemních vztahů Charakteristiky nájemních vztahů, které se použijí ke zjištění srovnatelného nájemného, jsou zejména:

1. Délka nájmu Varianty charakteristiky a) krátkodobý nájem do 1 roku, b) nájem na dobu určitou, delší než 1 rok, c) nájem na dobu neurčitou.

2. Možnost podnájmu Varianty charakteristiky a) ujednána možnost podnájmu části bytu, b) ujednána možnost podnájmu celého bytu, c) ujednán zákaz podnájmu.

3. Platba jistoty Varianty charakteristiky a) nepožadovaná jistota, b) jistota v maximální výši stanovené občanským zákoníkem, c) jistota ve výši nižší než stanovené občanským zákoníkem.

4. Ujednání o zvláštních právech a povinnostech nájemce Varianty charakteristiky a) ujednán nájem spojený s pomocí v domácnosti pronajímatele, b)) nájem spojený s úklidem v domě, c) nájem spojený s péčí o zahradu, d) ujednané povinnosti sankčního charakteru, e) právo nájemce užívat přilehlou zahradu u domu.

5. Existence inflační doložky Varianty charakteristiky a) existence ujednání o každoročním přizpůsobení nájemného růstu cen, b) existence ujednání o každoročním přizpůsobení nájemného změnám měnového kurzu.

6. Interval placení nájemného Varianty charakteristiky a) nájemné placeno předem na každý měsíc, b) nájemné placeno předem na delší platební období než 1 měsíc.

7. Výpovědní doba Varianty charakteristik a) 3 měsíční výpovědní doba stanovená občanským zákoníkem, b) ujednaná výpovědní doba delší než 3 měsíce.“.

26. Podle Přílohy 2 nařízení : „Příloha 2 Skupiny charakteristik obytné hodnoty bytu Pro posuzování srovnatelnosti obytné hodnoty bytu je vymezeno 5 hlavních skupin charakteristik:

1. Druh stavby a druh bytu Způsob stavebního provedení domu a bytu, zejména rozlišení, zda se byt nachází v rodinném domě, ve standardizovaném řadovém domě, popřípadě dvojdomku, nebo v nájemním bytovém domě. Další varianty charakteristiky jsou např. poloha bytu uvnitř domu, rozsah oslunění či zastínění. Varianty charakteristik jsou zejména rodinný dům, bytový dům, byt v domě, kde nepřevažuje funkce bydlení, mnohopodlažní dům, nízkopodlažní dům, panelový dům, jiný než panelový dům, standardní typ bytu, byt, který není pod uzavřením, suterénní byt, přízemní byt, mezonetový byt.

2. Velikost obytného prostoru Zpravidla je nájemné za čtvereční metr menších bytů vyšší než nájemné u bytů s větší podlahovou plochou. Srovnatelné nájemné musí být tedy doloženo z bytů obdobné velikosti. Pro uznání srovnatelnosti je nezbytné, aby byla celková plocha bytů určena také podle stejné definice. Přestože plochy teras, balkonů, lodžií popřípadě sklepů, které nejsou místnostmi, nelze započítat do podlahové plochy bytu, je možné je započítat, pokud budou započítány i ve srovnatelných bytech. Samotná existence teras, balkonů, lodžií a sklepů se však zároveň může objevit v další skupině charakteristik obytné hodnoty - konkrétně ve vybavení obytného prostoru. Varianty charakteristik jsou zejména velikostní kategorie bytu (velký, střední, malý byt), údaj o celkové ploše bytu.

3. Vybavení obytného prostoru Vybavením se chápe vše, co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému použití, a to za předpokladu, že úhrada za užívání tohoto vybavení je součástí hrazeného nájemného. Pro hodnocení srovnatelnosti nemůže být uvažováno takové vybavení, které pořídil, a náklady s tím spojené nesl, nájemce. Varianty charakteristik jsou zejména vytápění lokální na pevná paliva, možnost vytápění pouze některých místností, nemožnost přístupu k teplé vodě, neexistence základního zařízení a vybavení (WC nebo koupelny popřípadě sprchového koutu) pod uzavřením v bytě, existence více koupelen, existence více WC, existence více vestavěných skříní, kuchyně vybavena kuchyňskou linkou, mimořádně kvalitní podlahové krytiny, existence spíže, šatních prostor, prádelny, a také balkonu, terasy či lodžie, existence výtahu, sklepních či půdních prostor přístupných nájemci.

4. Stav budovy a stav bytu Způsob výstavby budovy a bytu, stavební a energetický stav budovy, popřípadě bytu. Varianty charakteristik jsou zejména nevyhovující stav pláště budovy a střechy včetně oken a vchodových dveří, mimořádně dobrý stav pláště budovy a střechy po stránce stavební i vzhledové (atypická okna, štuky, sgrafita), tepelná izolace obvodového pláště, střechy a vchodů domu, modernizace rozvodů v domě (elektro, voda, odpad a rozvody nízkého napětí), klasifikační třída energetické náročnosti budovy vyjadřující úspornost provozu, nevyhovující stav bytu, například pro opakovaný výskyt plísní, modernizovaná koupelna, zdvojené či ztrojené izolační prosklení u všech oken a vnějších dveří, ochrana před vloupáním, modernizované elektroinstalace, rozvody a odpady v bytě.

5. Umístění bytu v místě Umístění bytu působí na nájemné výrazně a komplexně. Umístění bytu může být individuálně velmi rozdílně posuzováno. Pro kvalitu polohy jsou především významné poměry obytné oblasti, v níž se byt nachází. Význam umístění bytu v místě pro výši nájemného roste s velikostí obcí. Adresa srovnávaných bytů v některých případech může být dostačujícím vyjádřením shody v charakteristice "umístění bytu v místě". Varianty charakteristik jsou zejména dostupnost služeb dobrá/špatná, dopravní obslužnost dobrá/špatná, hustá/řídká okolní zástavba/samota, rozsah zeleně a volného prostoru značný/nedostatečný, zhoršení stavu místa hlukem, zápachem, prachem, dobrá/špatná infrastruktura.“.

27. Tudíž soud vychází dle § 3 nařízení ze znaleckého posudku o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě nebo z prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných (např. listinnými důkazy). Zjištění srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě vychází ze shody v charakteristikách, které mají podstatný vliv, tedy shody ve vlastnostech bytu a vlastnostech nájmu (§ 4 odst. 1 a 2 nařízení). Jde o vlastnosti bytu (srovnatelnost obytné hodnoty bytu) a o vlastnosti nájmu (srovnatelnost nájemních vztahů) [viz § 4 odst. 2 nařízení] (obdobně v soudní praxi srov. např. rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 25. 1. 2022 č. j. 54 Co 350/2021-380, bod 16., či v tzv. komentářové literatuře srov. např. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 373-380). Přitom při posuzování srovnatelnosti nemusí existovat shoda ve všech variantách charakteristik, ale postačí shoda alespoň v některých z variant charakteristik, a to v odpovídajícím množství charakteristik, které podstatně ovlivňují výši nájemného (viz § 4 odst. 1 nařízení). Jde tak o srovnání klíčových charakteristik, které výši nájemného ovlivňují.

28. Žalobce doložil výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě v souladu s § 3 odst. 1 písm. b) nařízení a § 2249 o. z. tedy předložením 3 evidenčních listů ohledně 3 bytů nacházejících se v dané lokalitě (tedy lokalitě jako je byt žalovaného). Jednalo se o 3 byty uvedené shora, tj. byt 2+1 na [adresa], byt 2+1 na [adresa], a byt 2+1 na [adresa].

29. Pokud jde o jednotlivé skupiny charakteristik obytné hodnoty bytu (viz Příloha 2 nařízení), ve všech případech šlo bytový dům a o typ bytu nikoli se sníženou kvalitou a šlo o byt v domě bez výtahu ve stejném (třetím, jako byt v nájmu žalované) či srovnatelném (druhém) podlaží (viz Příloha 2 nařízení, bod 1.). Všechny srovnávané byty byly malé velikosti (45,94 m2, 70,47 m2 a 63,69 m2), obdobně jako byt v nájmu žalované (52 m2) [viz Příloha 2 nařízení, bod 2.]. Rovněž vybavení bytu bylo obdobné, základní, jak se podává z „Rozpisu vybavení prostoru“ uvedeného ve všech čtyřech evidenčních listech (viz Příloha 2 nařízení, bod 3.). Všechny srovnávané byty - obdobně jako byt v nájmu žalované - měly obdobné „umístění bytu v místě“ (viz Příloha 2 nařízení, bod 5.), kdy již s ohledem na značnou blízkost mezi bytem žalované a srovnávanými byty navzájem i jejich blízkostí k centru města Brna lze hovořit o mj. dobré dostupnosti služeb, o husté okolní zástavbě a dobré infrastruktuře, včetně dobré dostupnosti městské hromadné dopravy.

30. Co se týče charakteristiky nájemních vztahů (viz Příloha 1 nařízení), tak sice srovnávané 3 byty byly v nájmu toliko na dobu určitou (na rozdíl od bytu žalované); to však je pro srovnávané nájemce nájemním poměrem méně výhodným, pročež nájemní poměr žalované na dobu neurčitou odráží možnou vyšší výši nájemného. Již proto nejde o argument (důvod) pro vyloučení srovnávaných 3 bytů z adekvátního srovnávacího materiálu (obdobně např. rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 25. 5. 2021 č. j. 11 C 393/2019-66, bod 26. – dostupný např. na www.rozhodnuti.justice.cz). Lze nalézt shodu mezi všemi 4 byty např. v měsíčním intervalu placení nájemného [viz Příloha 1 nařízení, bod 6. písm. a)], když z kolonky „splatnost“ na Evidenčním listu u všech bytů byl uveden konec konkrétního měsíce, pročež zjevně mělo být nájemné placeno na každý měsíc. Z evidenčních listů se nepodává (a ostatně to vskutku nebývá obvyklé u nájemního bydlení, v rámci kterého je pronajímatelem statutární město Brno), že by jednotliví nájemci měli ujednané tak zvláštní práva a povinnosti nájemců, jaké uvádí Příloha 1 nařízení v bodě 4. Kupříkladu hledisko příp. ujednaného nájmu spojeného s pomocí v domácnosti pronajímatele či s úklidem v domě [Příloha 1 bod 4. písm. a), b) nařízení] je až vyloučeno z povahy věci; pronajímatelem není fyzická osoba (které by snad nájemce pomáhal v domácnosti) a všechny evidenční listy uvádějí naopak povinnost nájemce hradit částku za úklid [tedy a contrario nájem spojený s úklidem v domě dle Přílohy 1 bod 4. písm. b) nařízení jakožto zvláštní smluvní povinnosti nájemce]. Všechny evidenční listy uvádějí u „druhu výpočtu penále“ totéž, tj. „sankce dle NOZ (n. v. 351/2013)“; už proto je dána shoda i co do Přílohy 1 bod 4. písm. d) nařízení („ujednané povinnosti sankčního charakteru“) – je aplikován zákon (o. z., nařízení vlády č. 351/2013 Sb.), od kterého se jednotlivé nájemné smlouvy neodchylují.

31. Výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se tak pohybuje v intervalu od 94,38 do 97,97 Kč/m2 [srov. 3 srovnávané evidenční listy ve spojení s § 6 odst. 2 písm. c) nařízení]. Tudíž žalobcem navržené (zvášené) nájemné ve výši 90 Kč/m2 zjištěné srovnatelné obvyklé nájemné v dané místě nepřevyšuje.

32. Soud tak žalobě jako důvodné plně vyhověl a tímto konstitutivním rozsudkem výši nájemného určil na celkovou částku 4 545 Kč ode dne podání žaloby, tedy ode dne 20. 12. 2023, to vše v souladu s § 2249 odst. 3 o. z. výrok I. tohoto rozsudku).

33. Výrok II. o náhradě nákladů řízení vychází z § 142 odst. 1 o. s. ř., dle kterého platí, že účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. V souzené věci je to žalobce, kdo byl zcela úspěšný, proto má právo na náhradu nákladů řízení. Ty soud určil podle následujících úvah.

34. U statutárních měst lze presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byla schopna kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy bez toho, aniž by musela využívat právní pomoci advokátů. Nebude-li jimi v příslušném řízení prokázán opak, nejsou náklady na zastoupení advokátem nákladem účelně vynaloženým (viz nález Ústavního soudu ze dne 23. 11. 2010, sp. zn. III. ÚS 2984/09, a nález Ústavního soudu ze dne 14. 3. 2013, sp. zn. II.ÚS 376/12, nález Ústavního soudu ze dne 13. 8. 2012 sp. zn. II. ÚS 2396/09, nález ze dne 13. 3. 2014 sp. zn. I. ÚS 2310/13).

35. Žalobce vede typově shodných sporů, jako je tento, v řádu desítek, možná již stovek případů. Jedná se o problematiku rutinní, často se opakující, čemuž odpovídá i forma, struktura a obsah žalob v těchto věcech. Žaloby jsou ve vysokém stupni formalizovány do ustáleného vzoru. Tento vzor žalobce užívá opakovaně a jaksi mechanicky. Pro tato řízení není nutná specializovaná právní pomoc v podobě služeb advokáta. Náklady řízení žalobce na služby advokáta jsou v tomto směru neúčelné. Proto soud žalobci náhradu nákladů řízení za právní zastoupení nepřiznal, zejména s odkazem na citovanou nálezovou judikaturu Ústavního soud.

36. Žalobci však určitá náhrada nákladů řízení náleží, neboť – jak uvedeno výše – byl se svou žalobou úspěšný. Soud proto postupoval při přiznávání náhrady nákladů řízení žalobci tak, jako by je přiznal účastníkovi nezastoupenému. V souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s vyhláškou Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb. (dále jen jako „vyhláška“) náleží žalobci za každý úkon paušální náhrada hotových výdajů.

37. V řešené věci se náhrada nákladů řízení tedy skládá z náhrady zaplaceného soudního poplatku [právnická osoba] Kč v plné výši, a dále paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč dle § 2 odst. 3 vyhlášky v tomto rozpisu: 1) sepsání a podání žaloby - § 1 odst. 3 písm. a), 2) příprava na jednání soudu - § 1 odst. 3 písm. b), 3) účast na jednání soudu dne 9. 4. 2024 v čase 8:30 až 8:45 hod. - § 1 odst. 3 písm. c).

38. Celkem žalobci náleží na náhradě nákladů řízení 2 900 Kč. Částka je na základě ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. splatná k rukám právního zástupce žalobce. Lhůta tří dnů k plnění od právní moci tohoto rozsudku je odůvodněna § 160 odst. 1 o. s. ř.