54 Co 350/2021- 380

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. [příjmení] Pínové a soudců JUDr. Jiřího Körblera a Mgr. Lenky Marynkové ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] bytem [adresa], [PSČ] [obec a číslo] zastoupený advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] bytem [adresa], [PSČ] [obec a číslo] zastoupený advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo] o určení výše nájemného, o odvolání obou účastníků řízení proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 26 C 9/2018-311, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku o věci samé (výrok I) mění tak, že s účinky od [datum] výše nájemného k bytové jednotce [číslo] vymezené v pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], vše katastrální území Vyšehrad, obec Praha, pronajaté žalovanému na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], činí [částka] měsíčně.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradu řízení před soudy obou stupňů částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokátky žalobce.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na náhradu nákladů řízení vynaložených státem částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 2.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně s účinností od [datum] určil, že výše obvyklého nájemného bytu umístěného ve 3. patře dvorního traktu budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] vše katastrální území Vyšehrad, obec Praha, pronajatého žalovanému na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], činí [částka] měsíčně (výrok I), o povinnosti k náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem rozhodl tak, že se žalobci jejich náhrada nepřiznává (výrok II), a o povinnosti k náhradě nákladů řízení vynaložených státem rozhodl tak, že žalovaný je povinen na jejich náhradu zaplatit státu (České republice) částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 2 (výrok III).

2. Takto bylo rozhodnuto o žalobě, kterou se žalobce coby vlastník ideálního dvoutřetinového spoluvlastnického podílu na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], vše katastrální území Vyšehrad, obec Praha, z titulu pronajímatele předmětného bytu domáhal vůči žalovanému - s odkazem na zákonnou úpravu jednostranného zvyšování nájemného zakotveného v § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - určení výše nájemného k bytu umístěnému ve třetím patře dvorního traktu shora uvedené budovy o velikosti 36,9 m2 (dále též jen„ předmětný byt“). Uvedený požadavek žalobce zdůvodnil tvrzením, že žalovaný užívá předmětný byt na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], která postrádá ujednání smluvních stran o zvyšování nájemného, že k navýšení nájemného k tomuto bytu došlo naposledy na základě oznámení o jednostranném zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., a to s účinností od [datum] na částku [částka] a že žalovaný na jeho písemný návrh ohledně dalšího zvýšení nájemného o 20 %, tj. na částku [částka], který mu byl doručen dne [datum], v zákonné dvouměsíční lhůtě nereagoval souhlasným stanoviskem, a tudíž mu jako pronajímateli ze zákona přísluší právo žádat, aby výši nájemného určil svým rozhodnutím soud. Požadovanou výši nájemného žalobce určil v souladu se závěry, k nimž Ing. [jméno] [příjmení], soudní znalkyně z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, dospěla v jím objednaném znaleckém posudku ze dne [datum]. V něm místně obvyklé nájemné předmětného bytu bylo pro počátek kalendářního roku 2018, za použití porovnávací metody vycházející z definice obvyklé ceny podle zákona o oceňování majetku, stanoveno v rozmezí [částka] [anonymizováno] až [částka] měsíčně, neboli [částka] až 280 Kč/m2/měsíc.

3. Soud prvního stupně poté, co na základě provedeného dokazování vzal za prokázaná shora uvedená tvrzení žalobce stran jeho vlastnictví k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], vše katastrální území Vyšehrad, obec Praha, pronájmu předmětného bytu žalovanému na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], stávající povinnosti žalovaného hradit za užívání bytu nájemné ve výši [částka], které bylo naposledy stanoveno formou jeho jednostranného zvýšení podle zákona č. 107/2006 Sb. a žalovaným oslyšeného písemného návrhu na zvýšení nájemného na částku [částka], který mu byl doručen dne [datum], a na podkladě znaleckého posudku a výslechu jím pro účely rozhodnutí této věci ustanoveného znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], znalce mj. z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí, zjistil, že s ohledem na vybavení předmětného bytu, jeho opotřebení a zařízení kuchyně a koupelny v bytě na náklady nájemce činila ke dni podání žaloby u soudu, tj. ke dni [datum], výše obvyklého nájemného uvedeného bytu dle jeho odborného odhadu [částka], neboli 254,12 Kč/m2/měsíc, shledal žalobcem uplatněný požadavek důvodným. Zdůraznil přitom, že projednávanou věc je třeba v souladu s ust. § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, [účinnost] (dále jen„ o. z.“), posuzovat dle stávající úpravy nájmu bytu, která v ust. § [číslo] stanoví, že nedojde-li k dohodě pronajímatele s nájemcem bytu o nové výši nájemného, pak za situace, kdy stávající nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, je soud oprávněn s účinností od podání žaloby určit nájemné k bytu konstitutivním rozhodnutím podle § 2249 odst. 3 o. z. Jelikož žalobce svůj požadavek na určení výše nájemného k bytu uplatnil u soudu v zákonem stanovené tříměsíční prekluzivní lhůtě (odvíjející se od okamžiku uplynutí lhůty dvou měsíců ode dne, když žalovanému byl doručen písemný návrh na jednostranné zvýšení nájemného) a žalobcem v žalobě navržená výše nájemného k předmětnému bytu v částce [částka] není vyšší než částka, která dle jeho zjištění v rozhodném období odpovídala srovnatelné výši obvyklého nájemného (v průběhu řízení žalobcem uplatněný návrh na změnu žaloby spočívající v navýšení částky nájemného na úroveň odpovídající soudem zjištěné obvyklé výši nájemného v daném místě totiž soud prvního stupně pro jeho údajnou nevhodnost nepřipustil), soud prvního stupně uvedenému požadavku žalobce v plném rozsahu vyhověl s tím, že v daném sporu za aktivně věcně legitimovaného lze považovat též majoritního spoluvlastníka pronajímané věci, neboť uvedená záležitost pojmově spadá do běžné správy společné věci, o níž spoluvlastníci podle § 1128 odst. 1 o. z. rozhodují většinou hlasů, kterou žalobce coby vlastník dvoutřetinového ideálního spoluvlastnického podílu sám disponuje.

4. O povinnosti k náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem soud prvního stupně rozhodl podle § 150 o. s. ř. a žalobci, který byl v řízení zcela procesně úspěšný, výjimečně právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal. Důvody hodné zvláštního zřetele, které podle jeho názoru takový závěr odůvodňují, opřel o poznání, že žalobce se při řešení sporů souvisejících s užíváním předmětného bytu nesnaží postupovat výhradně cestou zákonných prostředků, když i za jeho přispění byl téměř rok uzavřen přívod vody do předmětného bytu a žalobce byl za tento čin pravomocně shledán vinným rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací].

5. O povinnosti k náhradě nákladů řízení vynaložených státem, představovaných soudem hrazeným znalečným v souhrnné výši [částka], soud rozhodl podle § 148 odst. 1 o. s. ř. a k jejich úhradě zavázal výhradně v řízení zcela procesně neúspěšného žalovaného.

6. Proti tomuto rozsudku podaly odvolání obě procesní strany, tedy jak žalobce, tak i žalovaný.

7. Žalobce ve svém odvolání vytýká soudu prvního stupně chybné rozhodnutí ohledně jím učiněného návrhu na připuštění změny žaloby, kterým se na podkladě výsledků provedeného dokazování domáhal určení výše nájemného k bytu v částce odpovídající srovnatelnému nájemnému obvyklému v daném místě. Má za to, že soud prvního stupně nepostupoval správně, pokud uvedenou změnu žaloby nepřipustil, ačkoliv výsledky dosavadního řízení zcela evidentně mohly být podkladem i pro řízení o změněném návrhu. Nutno připomenout, že vlivem uvedeného procesního rozhodnutí je bez jakéhokoliv rozumného důvodu krácen na svém oprávněném nároku za období pokrývající délku trvání tohoto řízení, jelikož účinky v této věci projednávané určovací (právotvorné) žaloby mají nastat již s účinky od jejího podání. Kromě toho žalobce nesouhlasí ani se závěrem soudu prvního stupně stran povinnosti k náhradě nákladů řízení, které mu, ač byl v řízení zcela úspěšný, nebyly přiznány. Na rozdíl od soudu prvního stupně se domnívá, že v daném případě nebyly naplněny svou povahou zvláštní okolnosti, které má na mysli ust. § 150 o. s. ř., jehož aplikací soud prvního stupně odůvodnil své rozhodnutí o nepřiznání náhrady nákladů řízení. Soud prvního stupně mu klade za vinu, že se se žalovaným nesnažil vyjít po dobrém, avšak je iluzorní se domnívat, že za takové situace by ke sporům mezi účastníky nedocházelo a řízení v této věci by nebylo třeba vést. Podíl na současném stavu napjatých vztahů mezi účastníky má totiž i sám žalovaný. Je sice pravdou, že žalobce byl v soudem prvního stupně zmiňovaném trestním řízení odsouzen za to, že v rozporu s povinnostmi vlastníka bytu udržoval předmět nájmu ve stavu nezpůsobilém k jeho užívání, když neučinil žádné kroky k obnovení přívodu vody do předmětného bytu, avšak na druhou stranu nelze přehlížet, že za účelem obnovení přívodu vody do bytu bylo třeba, aby mu žalovaný předmětný byt zpřístupnil, což žalovaný dlouhodobě odmítal. [příjmení] účastníků se nedaří řešit dohodou, a to ani za pomoci mediátorů, a tedy závěr soudu prvního stupně o jeho zásadním podílu na zahájení a vedení tohoto řízení, což zjevně mělo být hlavním důvodem pro nepřiznání náhrady nákladů řízení, není správný, okolnosti daného případu takovému závěru nenasvědčují. Žalobce proto navrhl, aby odvolací soud revokoval závěr soudu prvního stupně o nepřipuštění jím opětovně navrhované změny žaloby stran určení výše nájemného k předmětnému bytu tak, aby odpovídalo v řízení zjištěné srovnatelné výši obvyklého nájemného v době, kdy žaloba byla doručena soudu, a žalobci přiznal plnou náhradu všech účelně vynaložených nákladů tohoto řízení.

8. Žalovaný je naopak přesvědčen o tom, že rozhodnutí soudu prvního stupně nemůže obstát již jen proto, že se v něm soud prvního stupně nevypořádal s celou řadou naprosto zásadních skutečností podmiňujících podání předmětné určovací žaloby. Připomněl, že ust. § 2249 o. z. zakládá právo na určení nájemného soudem jen za situace, nepřijme-li nájemce nabídku pronajímatele na zvýšení nájemného splňující zákonem stanovené formální a obsahové náležitosti. Žalovaný již v řízení před soudem prvního stupně namítal, že žalobcem učiněná výzva ke zvýšení nájemného těmto náležitostem nedostála, nelze k ní proto přihlížet, a tím pádem nebyl splněn základní předpoklad pro to, aby o výši nájemného mohl rozhodovat soud. Soud prvního stupně však tuto argumentaci oslyšel, námitkami, které žalovaný vznesl ohledně absence zmíněných zákonných náležitostí výzvy pronajímatele, se nezabýval. Návrh na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. přitom musí nutně obsahovat údaje, z nichž lze zjistit a ověřit, že dochází ke zvýšení nájemného maximálně do výše srovnatelného nájemného v daném místě a že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. Z žalobcem zaslaného návrhu na jednostranné zvýšení nájemného však žalovaný mohl zjistit pouze to, že by nájemné mělo být zvýšeno přesně o povolených 20 %, avšak bez možnosti porovnat navrženou výši nájemného s výší srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, neboť k tomu žalobce nic nedoložil. Přitom bez znalosti tohoto údaje neměl žalovaný relevantní podklady pro to, zda návrh žalobce přijmout či nikoliv. Je-li tomu tak, pak i dle doktrinálního výkladu předmětného zákonného ustanovení žalobce dosud neučinil platný návrh na zvýšení nájemného, který musí podání návrhu k soudu obligatorně předcházet. Za popsaného stavu tedy bylo namístě žalobu bez dalšího zamítnout. I pro případ, že by se odvolací soud s uvedenou argumentací neztotožnil, má žalovaný za to, že i tak nebylo možné žalobě vyhovět. Připomněl, že soud prvního stupně shledal žalobcem uplatněný nárok po právu s odůvodněním, že naposledy bylo nájemné k bytu zvýšeno na základě zákona o jednostranném zvyšování nájemného [číslo] Sb., což však není pravdou. Žalovaný i tuto skutečnost výslovně zpochybnil v průběhu řízení před soudem prvního stupně. Soud prvního stupně své zjištění o jednostranném zvýšení nájemného konstruoval výhradně na podkladě jemu předloženého oznámení žalobce o jednostranném zvýšení nájemného ze dne [datum], které však žalovanému nebylo nikdy doručeno, a proto ani nemohlo vyvolat s tím spojené právní následky. Žalovaný sice s účinností od [datum] začal za užívání předmětného bytu hradit vyšší nájemné, ovšem nikoli na základě zmíněného oznámení, nýbrž zcela dobrovolně, když se rozhodl akceptovat výši nájemného uvedenou v předpisu nájemného na další kalendářní rok. Má za to, že zmíněnou skutečnost je třeba právně kvalifikovat jako zvýšení nájemného na základě účastníky uzavřené dohody. Soudem prvního stupně argumentované důvody pro vyhovění žalobou uplatněného požadavku na určení výše nájemného k předmětnému bytu proto ani v tomto směru nelze považovat za splněné a i za tohoto stavu měla být žaloba jako nedůvodná zamítnuta. Konečně neztotožnil-li by se odvolací soud ani s posléze uvedenou eventualitou nedůvodnosti předmětné žaloby, je žalovaný přesvědčen o tom, že i tak stávající výsledky řízení neumožňují, aby ve věci samé mohlo být rozhodnuto. Soud prvního stupně sice za účelem stanovení srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě nechal vypracovat znalecký posudek, ovšem závěr z něho plynoucí je pro účely tohoto řízení bezcenný, neboť zákon v dané souvislosti výslovně stanoví, že výše zmíněného nájemného má být zjištěna postupem stanoveným blíže v nařízení vlády č. 453/2013 Sb., který však nebyl znalcem respektován, když srovnatelnou výši obvyklého nájemného k předmětnému bytu stanovil odborným odhadem. Žalovaný proto navrhl, aby odvolací soud buď cestou změny napadeného rozsudku žalobu jako nedůvodnou zamítl, popřípadě, bude-li mít za to, že nejsou splněny podmínky pro zamítnutí žaloby, napadený rozsudek zrušil a věc vrátil zpět soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

9. Žalovaný ve svém vyjádření k odvolání žalobce uvedl, že jeho odvolání neshledává důvodným. Brojí-li žalobce proti usnesení, kterým nebyla připuštěna změna žaloby, je třeba uvést, že s takovou argumentací nemůže uspět, neboť možnost odvolání proti takovému procesnímu rozhodnutí je ze zákona vyloučena a existující pravomocné rozhodnutí o nepřipuštění změny žaloby nelze obejít ani podáním odvolání proti rozhodnutí ve věci samé. Výrokem rozsudku soudu prvního stupně o povinnosti k náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem bylo pak podle názoru žalovaného zcela správně přihlédnuto k výjimečným okolnostem daného případu spočívajícím v intenzivním poškozování žalovaného ze strany žalobce, zvláště dosáhlo-li jednání žalobce intenzity postižitelné v trestněprávní rovině. Uvedené názorně ilustruje, jakým způsobem žalobce s žalovaným jedná a soud prvního stupně postupoval správně, pokud k uvedené skutečnosti v rámci svého rozhodování o povinnosti k náhradě nákladů řízení přihlédl a přiznal mu kvality důvodu hodného zvláštního zřetele, pro který lze v řízení úspěšné procesní straně nepřiznat náhradu nákladů řízení.

10. Žalobce v reakci na odvolání žalovaného uvedl, že jím vznesené odvolací námitky proti správnosti rozsudku prvního stupně nepovažuje za důvodné. Tvrdí-li žalovaný, že žalobce nebyl oprávněn podat žalobu na určení výše nájemného z toho důvodu, že jím učiněná výzva stran zvýšení nájemného trpěla vadami, které jí činily nicotnou, neboť postrádala formální a obsahové náležitosti předepsané v ust. § 2249 odst. 1 o. z., přehlíží znění přechodného ust. § 3074 odst. 2 o. z., které výslovně vylučuje aplikaci § 2249 odst. 1 o. z. pro případ, kdy nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě postačí prostý návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, který není-li nájemcem akceptován do dvou měsíců od jeho doručení formou sdělení, že se zvýšením souhlasí, vzniká pronajímateli právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Žalobce v souladu s touto hmotněprávní úpravou postupoval a soud prvního stupně se zcela správně věcí samou zabýval. Námitka žalovaného, že stávající výše nájemného nebyla určena podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného [číslo] Sb., je argumentací ryze účelovou, odporující skutečnému stavu věci. Žalobce své tvrzení doložil příslušným oznámením o jednostranném zvýšení nájemného, které jako důkaz připojil již ke své žalobě, a soud prvního stupně zjevně tento důkaz považoval za dostatečný k prokázání uvedené skutečnosti. V této souvislosti jej totiž k jakémukoliv doplnění skutkových tvrzení či označení dalších důkazů nevyzval. Stejně tak za účelovou žalobce shledává námitku žalovaného stran znalcem údajně chybně stanovené výše srovnatelného obvyklého nájemného. Není pravdou, že by zmíněný znalec při formulování svého odborného závěru opomněl vzít v potaz postup vyplývající z příslušného nařízení vlády č. 453/2013 Sb., a tudíž je třeba jeho závěry shledat procesně neupotřebitelnými. Z obsahu znaleckého posudku jasně plyne, že znalec měl v úmyslu takto postupovat, ale protože na současném nájemním realitním trhu nenašel žádný byt, který by bylo možné s předmětným bytem srovnat, uchýlil se k možnosti stanovit požadované srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě formou odborného odhadu. Žalobce, na rozdíl od žalovaného, v tomto nespatřuje nic, co by mělo znalecký závěr, z něhož soud prvního stupně při svém rozhodování vycházel, činit pro účely rozhodnutí věci samé nezpůsobilým.

11. Odvolací soud z podnětu podaných odvolání přezkoumal napadený rozsudek, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a odst. 1, 5 o. s. ř.), a poté co a) připustil žalobcem v rámci odvolacího řízení navrženou změnu žaloby, kterou se domáhal určení, že s účinky od [datum] výše nájemného k předmětnému bytu, nově identifikovanému jako bytová jednotka [číslo] vymezené v pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], vše katastrální území Vyšehrad, obec Praha, pronajaté žalovanému na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], činí [částka] měsíčně, neboť dospěl k závěru, že dosavadní výsledky řízení mohou být podkladem pro řízení o navržené změně žaloby, kterou ve smyslu závěrů ustálené judikatury není v odvolacím řízení uplatňován nový nárok (blíže viz usnesení Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 54 Co 350/2021 - 379), b) v souladu s ust. § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. formou příslušného usnesení poučil žalobce o neunášení břemene tvrzení a břemene důkazního ve vztahu k pro rozhodnutí podstatné skutečnosti, že k poslednímu zvýšení nájemného k předmětnému bytu došlo formou jednostranného zvýšení podle zákona č. 107/2006 Sb., na které bylo žalobcem reagováno tvrzením prokazovaným přiloženými listinnými důkazy, z nichž bylo odvolacím soudem na základě provedeného dokazování zjištěno, že žalovanému adresované oznámení žalobce o zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., jež bylo datováno dnem [datum], bylo předáno k poštovní přepravě dne [datum] a žalovaným bylo osobně převzato dne [datum] (dodejka poštovní zásilky adresovaná žalovanému, č. l. 360 spisu), že účastníci řízení sice v rozhodném období vedli jednání mimo jiné i ohledně možného zvýšení nájemného k předmětnému bytu, která však neskončila úspěchem, a že žalovaný prostřednictvím své tehdejší advokátky výslovně sdělil žalobci, že nehodlá hradit jakékoliv další platby nájemného nad rámec jím obdrženého oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne [datum] (dopis advokátky Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], která žalobce zastupovala v řízení o určení neplatnosti výpovědi z předmětného bytu vedeného u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 18 C 99/2011, ve spojení s předmětnou žalobou na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, č. l. 362, 363 a 365 - 366 spisu) a c) doplnil závěr soudu prvního stupně o skutkovém stavu věci o zjištění, že na základě dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k budově [adresa], katastrální území Vyšehrad, obec Praha, byl zmíněný dům rozdělen na jednotky a předmětný byt je v katastru nemovitostí označen jako jednotka [číslo] vymezená v pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], vše katastrální území Vyšehrad, obec Praha, a jako výlučný vlastník této bytové jednotky je evidován žalobce (výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Vyšehrad, obec Praha, list vlastnictví [číslo] vedený Katastrálním úřadem pro hl. m. [část Prahy], č. l. 364 spisu), a že dle odborného sdělení renomovaných pražských realitních kanceláří činila ke dni [datum] obvyklá výše nájemného za pronájem malometrážního bytu 2 + kk o plošné výměře zhruba 36 až 43 m, splňujícího alespoň v převážné většině charakteristické znaky bytu nacházejícího se v činžovním domě v širším centru hlavního města Prahy ([část obce], [část obce], [část obce]) s dobrou dopravní obslužností, v patře a bez výtahu, v dobrém stavu, po rekonstrukci poplatné stavu před 15 lety, se standardním vybavením, zahrnujícím vytápění elektrickými přímotopnými panely a ohřev teplé vody elektrickým bojlerem, pronajatého na dobu neurčitou, se zákonnou výpovědní dobou stanovenou občanským zákoníkem, bez možnosti dalšího podnájmu bytu, bez ujednání o zvláštních právech a povinnostech nájemce, bez povinnosti skládat jistotu a s nájemným placeným předem na každý měsíc, 200 až [částka] za m2 (sdělení [právnická osoba], s. r. o. ze dne [datum], č. l. 353), - 324 Kč/m2/měsíc (sdělení společnosti [právnická osoba] ze dne [datum], č. l. 355), - 280 až 320 Kč/m2/měsíc (sdělení [právnická osoba] & [právnická osoba] ze dne [datum], č. l. 368 spisu), - 230 až 270 Kč/m2/měsíc (sdělení společnosti [právnická osoba] ze dne [datum], č. l. 373 spisu), shledal ve finále důvodným pouze odvolání žalobce. Odvolací soud přitom nepřisvědčil žalovaným vzneseným výhradám stran způsobnosti žalobcem označených důkazů prokázat tvrzení o posledním navýšení stávajícího nájemného k předmětnému bytu na základě jednostranného zvýšení podle zákona č. 107/2006 Sb., neboť na podkladě provedeného dokazování dospěl k závěru zcela opačnému, a taktéž nepřisvědčil jeho námitce o uplatnění zmíněných důkazů v rozporu s principem koncentrace řízení a principem neúplné apelace, na němž je odvolací řízení vybudováno, neboť obě zásady jsou procesním předpisem výslovně prolomeny pro případ absence řádného poučení účastníka řízení o neunesení břemene tvrzení či břemene důkazního podle § 118a o. s. ř. (k tomu blíže srovnej § 205a písm. d) o. s. ř. a § 118b odst. 1 věta třetí o. s. ř.).

12. Soud prvního stupně při svém rozhodování správně uzavřel, že projednávanou věc je třeba v souladu s ust. § 3074 o. z. posuzovat podle stávající úpravy nájmu bytu zakotvené v aktuálně platném a účinném občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), který stanoví, že nájemce platí za užívání bytu nájemné, jehož výše se může - dohodou stran nebo rozhodnutím soudů - měnit i v průběhu nájmu (§ [číslo], § 2248 až 2250 o. z.). Nedojde-li k dohodě účastníků v průběhu trvání nájmu o nové výši nájemného (která má nepochybně před rozhodnutím soudu přednost) a jsou-li splněny zákonné předpoklady, je soud oprávněn (a zároveň povinen) zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu určit (s účinností od podání žaloby) konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) v řízení podle § 2249 odst. 3, 4 o. z.

13. Předpokladem možného jednostranného zvýšení nájemného je absence ujednání smluvních stran o zvyšování nájemného (§ 2248 o. z.) a zároveň neexistence ujednání smluvních stran, které by možnost zvýšení nájemného vyloučilo.

14. Žalovanému lze přisvědčit v tom, že zákonná úprava jednostranného zvyšování nájemného předvídaná v § 2249 o. z. předpokládá předchozí jednání stran o úpravě nájemného a pevně stanoví formální a obsahové náležitosti návrhu (nabídky) pronajímatele týkající se navrhovaného zvýšení nájemného s tím, že ze zákona výslovně vyplývá, že k návrhu, který by neobsahoval zmíněné náležitosti, se nepřihlíží a pronajímatel s odmítnutím uvedeného návrhu ze strany nájemce nemůže spojovat vznik práva podat žalobu na určení nájemného, nicméně žalovaný přehlédl, že v přechodném ust. § 3074 odst. 2 o. z. je upraven zvláštní režim pro nájmy vzniklé před [datum], pokud nájemné nebylo určeno ujednáním (dohodou) pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě se sice použije ust. § 2249 odst. 3 o. z. obdobně, tedy pronajímatel má právo v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného, ale při svém prvním návrhu na zvyšování nájemného není pronajímatel vázán § 2249 odst. 1 o. z. a může žádat zvýšení nájemného až do výše nájemného, které je v místě a čase obvyklé. V komentářích k uvedenému hmotněprávnímu ustanovení je přitom zmiňováno, že uvedeným„ jiným právním předpisem“ lze rozumět především zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, který byl zrušen občanským zákoníkem k [datum]. Zmíněná právní úprava přechodného ustanovení, tudíž dopadá na situaci, kdy stávající nájemné, tedy nájemné před [datum], je z pohledu pronajímatele nízké a nejde o nájemné obvyklé v daném místě. Pro takové případy by totiž zvýšení nájemného maximálně o 20 % bylo poměrně omezující, a právě proto zde zákonodárce výslovně vyloučil aplikaci ustanovení § 2049 odst. 1 o. z. ve snaze narovnat situace, ke kterým dlouhodobým podfinancováním docházelo. Pokud tedy žalobce od počátku řízení odůvodňoval svůj žalobní požadavek poukazem na právní úpravu zmíněného přechodného ustanovení, nebylo třeba, aby se soud v rámci právního posouzení blíže zabýval dodržením obsahových náležitostí návrhu na jednostranné zvýšení nájemného, který byl adresován žalovanému, neboť jak již bylo vysvětleno výše, tyto požadavky písemný návrh žalobce adresovaný žalovanému splňovat nemusel. Žalovaným v této souvislosti rozsáhle prezentovanou argumentaci proto i odvolací soud shledal pro rozhodnutí věci samé irelevantní.

15. Zcela jinak však měl soud prvního stupně naložit s námitkou žalovaného, že k žalobcem odkazovanému poslednímu zvýšení nájemného nedošlo na základě předmětného zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, ale dohodou. S ohledem na zmíněnou koncepci předpokladů možného jednostranného zvýšení nájemného modifikovaného přechodnou úpravou obsaženou v ust. § 3074 odst. 2 o. z. bylo povinností soudu prvního stupně předmětnou skutečnost postavit najisto, aby bylo zřejmé, zda žalobci uplatněné právo na určení nájemného soudem po právu náleží či nikoliv. Při neexistenci v tomto směru kompletních žalobních tvrzení a unášení důkazního břemene ze strany žalobce měl soud prvního stupně na uvedenou situaci reagovat poučením podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., což neučinil a místo toho, bez náležité opory v provedeném dokazování, postupoval tak, jako by žalobcem tvrzená skutečnost o stanovení poslední výše nájemného k předmětnému bytu formou jednostranného zvýšení byla mezi účastníky nesporná. Evidentně tomu tak nebylo. Z tohoto důvodu bylo na odvolacím soudu, aby uvedené procesní pochybení soudu prvního stupně napravil, žalobce příslušným procesním způsobem upozornil na neunášení břemene tvrzení a břemene důkazního a na základě reakce, které se mu ze strany žalobce dostalo a která již byla popsána shora, doplnil dokazování důkazy, které v této souvislosti žalobce označil. S ohledem na výsledky odvolacím soudem doplněného dokazování, které již rovněž byly podrobně rozvedeny výše, odvolací soud shledal tvrzení žalobce o tom, že stávající výše nájemného k předmětnému bytu byla určena formou jednostranného zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., za jednoznačně prokázanou, tedy stvrzující ve výsledku soudem prvního stupně zvolené právního posouzení daného případu podle § 2249 o. z., ve spojení se jejím modifikujícím ust. § 3074 odst. 2 o. z.

16. Protože v řízení bylo prokázáno, že žalobce řádně adresoval žalovanému požadovaný písemný návrh na jednostranné zvýšení nájemného, že žalovaný na tento návrh nereagoval písemným souhlasem a že žalobce coby pronajímatel v zákonem stanovené prekluzivní lhůtě dalších tří měsíců svůj požadavek na určení nájemného řádně uplatnil u soudu žalobou, má odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně za to, že bylo na místě se požadavkem žalobce věcně zabývat a rozhodnout o něm konstitutivním rozhodnutím ve smyslu § 2249 odst. 3 o. z. Zákon v uvedené souvislosti stanoví, že soud rozhodne o povinnosti nájemce platit nájemné nejdříve ode dne podání návrhu soudu ve výši obvyklého nájemného, které v průběhu řízení zjistil postupem podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, to vše samozřejmě při obligatorní vázanosti žalobcem podaným návrhem, který soud o své vůli nemůže překročit. Z hmotněprávní úpravy jednostranného zvýšení nájemného přitom plyne, že i soud je nucen výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, zjistit postupem souladným s nařízením vlády č. 453/2013 Sb., neboli zjištění srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě musí být činěno na podkladě předmětným právním předpisem vyžadované shody v charakteristikách zmiňovaných v § 4 předmětného nařízení vlády, které podstatně ovlivňují výši nájemného. Nejde přitom jenom o vlastnosti bytu (srovnatelnost obytné hodnoty bytu), ale i vlastnosti nájmu (srovnatelnost nájemních vztahů). Znalecký posudek o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, je přitom jedním z výslovně legislativou stanoveného způsobu zjištění předmětného srovnatelného nájemného (srov. § 3 písm. a) předmětného nařízení vlády), a proto soud prvního stupně v zásadě postupoval správně, pokud pro účely svého rozhodnutí nechal takový znalecký posudek vypracovat. Nicméně existence odborného znaleckého závěru nezbavuje soud povinnosti tento závěr podrobit hodnocení, kterému zásadně podléhají veškeré důkazy, kterými soud provedl dokazování, přičemž žalovaný ve svém odvolání správně namítá, že jen stěží bylo možné bez dalšího závěr soudem ustanoveného znalce stran výše zmíněného obvyklého nájemného shledat podkladem pro rozhodnutí, jestliže znalec uvedl, že závěr, k němuž dospěl, není výsledkem postupu předvídaného příslušným nařízením vlády, nýbrž jeho odborným odhadem. Za takové situace bylo povinností soudu prvního stupně ověřit si správnost znaleckého závěru jinak, aby tím dostál výslovnému požadavku zákonodárce a jeho rozhodnutí nemělo znaky libovůle. Ani z tohoto pohledu soud prvního stupně svým procesním povinnostem řádně nedostál, spokojil-li se pro účely svého rozhodnutí se závěry znalce, který nesplnil zadaný úkol požadovaným způsobem. Odvolacímu soudu proto opět nezbylo, než aby i tento nedostatek v postupu soudu prvního stupně napravil vlastním postupem. V zájmu procesní ekonomie přitom neshledal vhodným trvat na tom, aby soudem ustanovený znalec požadovaným způsobem své odborné vyjádření doplnil, zvláště pokud v písemném vyhotovení posudku, ale i v rámci navazujícího výslechu výslovně uvedl, že nebyl schopen nalézt byty srovnatelných charakteristik. Namísto toho odvolací soud využil toho, že ust. § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. umožňuje dospět k výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě též formou prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných, přičemž doktrinální výklad uvedeného ustanovení v této souvislosti předvídá, že k uvedenému doložení může dojít prostřednictvím listinných důkazů, svědecky, ale též v podobě odborných vyjádření. Odvolací soud proto formuloval v daném případě v úvahu přicházející varianty charakteristik obytné hodnoty předmětného bytu a práv a povinností plynoucích žalovanému z jeho současného nájmu k němu, oslovil s tímto dotazem renomované pražské realitní kanceláře a vyzval je k zaslání odborného vyjádření k výši požadovaného obvyklého nájemného, které by pro konkrétní byt bylo možné považovat za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě k datu podání žaloby. Z odborných vyjádření celkem čtyř oslovených realitních kanceláří, které již byly zmíněny, přitom vyplynulo, že v tomto řízení soudem ustanoveným znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] učiněný závěr o obvyklé výši nájemného k předmětnému bytu v zásadě odpovídá průniku realitními kancelářemi uváděných intervalů obvyklé výše nájemného bytů splňující v rozhodném období převážnou většinu soudem definovaných charakteristik, a proto ve finále bylo možné předmětný závěr znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] o výši obvyklého nájemného shledat aplikovatelným pro účely meritorního posouzení žalobcem uplatněného nároku.

17. Protože v době rozhodování odvolacího soudu byl již předmětem řízení požadavek žalobce na určení výše nájemného v částce shodující se přesně s již zmíněným znaleckým závěrem o srovnatelném nájemném obvyklém v daném místě a čase, soud prvního stupně podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnil výrok rozsudku soudu prvního stupně o věci samé tak, jak je blíže uvedeno ve výroku I tohoto rozsudku, přičemž do svého rozhodnutí promítl též zjištění ohledně změny identifikace předmětného bytu, k níž v mezidobí došlo na základě dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k předmětné budově [adresa], k. ú. [část obce], obec Praha.

18. K uvedenému odvolací soud považuje za potřebné dodat, že povinnost platit vyšší nájemné nájemci vzniká až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného a že také až tímto okamžikem nájemci vzniká povinnost doplatit rozdíl na nájemném, který vznikl jeho zvýšením. Splatnost takto vzniklého nedoplatku o. z. nestanoví (§ 2251 odst. 1 o. z. upravuje jen splatnost„ běžného“ nájemného), čas plnění se proto bude řídit všeobecnými ustanoveními o závazcích, tedy ust. § 1958 a 1959 o. z. (k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 4848/2016, uveřejněný v Souboru civilních rozhodnutí NS pod C [číslo]).

19. Protože odvolací soud svým rozhodnutím změnil výrok o věci samé, byl nucen v souladu s § 151 odst. 1 a § 224 odst. 2 o. s. ř. rozhodnout nejen o náhradě nákladů odvolacího řízení, ale znovu i o nákladech řízení vedeného před soudem prvního stupně. V obou případech odvolací soud vyšel z aplikace ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a žalobci, který byl ve věci zcela procesně úspěšný, přiznal plnou náhradu všech účelně vynaložených nákladů za řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud totiž nesdílí přesvědčení soudu prvního stupně o existenci důvodů hodných zvláštního zřetele, které by v posuzovaném řízení zcela výjimečně odůvodňovaly nepřiznání účelně vynaložených nákladů v řízení zcela procesně úspěšnému žalobci. Ustanovení § 150 o. s. ř. nelze vykládat tak, že lze kdykoli, bez ohledu na základní zásady rozhodování o nákladech řízení, nepřiznat náhradu nákladů úspěšnému účastníkovi řízení. Moderační právo soudu má místo jen tam, kde by povinnost hradit náklady řízení bylo možné hodnotit jako nepřiměřenou tvrdost. Takovému závěru okolnosti daného případu nenasvědčují. Naopak je třeba připomenout, že žalovaný svým chováním zahájení tohoto soudního řízení ve své podstatě zavinil. Za takové situace si musel být vědom toho, že pokud v řízení neobstojí, tedy jím zastávaná procesní obrana mu úspěch ve věci samé nezajistí, bude povinen nést z toho plynoucí negativní následky mj. představované též povinností k náhradě nákladů řízení.

20. Žalobcem účelně vynaložené náklady za řízení před soudem prvního stupně sestávají z žalobcem zaplaceného soudního poplatku z žaloby ve výši [částka], dále žalobcem zaplaceného soudního poplatku z odvolání proti v pořadí prvému rozsudku soudu prvního stupně ve výši [částka], odměny advokáta za celkem čtrnáct úkonů právní služby po [částka] (§ 11 odst. 1 písm. a), písm. d) - žaloba, písemné vyjádření ve věci samé ze dne [datum], návrh na změnu žaloby ze dne [datum], odvolání proti v pořadí prvému rozsudku soudu prvního stupně ze dne [datum], replika k vyjádření žalovaného k odvolání ze dne [datum], doplnění vyjádření ve věci samé ze dne [datum], písm. g) - účast na soudním jednání dne [datum], jehož délka přesahovala 2 hodiny, a dále účast na soudním jednání dne [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum], § 7 bod. 4., § 8 odst. 1, § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů - dále jen„ AT“), odměny advokáta za 2 úkony právní služby po [částka] (§ 11 odst. 2 písm. c) - vyjádření k odvolání žalovaného proti usnesení o přiznání znalečného ze dne [datum], odst. 3 - na výzvu soudu učiněné písemné vyjádření žalobce ke znaleckému posudku ze dne [datum], § 7 bod 4., § 8 odst. 1, § 9 odst. 1 AT) a šestnácti paušálních náhrad hotových výdajů advokáta po [částka] (§ 13 odst. 4 AT), celkem [částka].

21. Žalobci přisouzená náhrada za odvolací řízení pak se stává z odměny advokáta za celkem pět úkonů právní služby po [částka] (§ 11 odst. 1 písm. d) - odvolání proti v pořadí druhému rozsudku soudu prvního stupně, vyjádření k odvolání žalovaného ze dne [datum] a podání ve věci samé ze dne [datum], písm. g) - účast na jednání odvolacího soudu dne [datum] a [datum], § 7 bod 4., § 8 odst. 1 a § 9 odst. 1 AT) a pěti paušálních náhrad hotových výdajů advokáta po [částka] (§ 13 odst. 4 AT), celkem [částka].

22. Žalobci byla proto z titulu náhrady nákladů řízení přiznána částka [částka]. Z žalobcem nárokovaných nákladů řízení tak žalobci nebyla přiznána náhrada za v pořadí druhý zaplacený soudní poplatek z odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně ve výši [částka], neboť dle § 6a odst. 5 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích (dále jen„ ZoSP“), došlo-li ke zrušení rozhodnutí o věci samé mj. v důsledku odvolání, neplatí poplatek za řízení poplatník, který ve věci již jednou poplatek zaplatil. Pokud tedy žalobce soudní poplatek z odvolání zaplatil již v souvislosti s odvoláním podaným proti v pořadí prvému rozsudku soudu prvního stupně, který byl následkem zmíněného odvolání zrušen, pak podal-li žalobce poté odvolání proti v pořadí dalšímu rozsudku ve věci samé, který byl vydán po zrušení rozsudku předchozího, poplatková povinnost za takové odvolání mu již nevznikla. Uvedené je projevem zásady, že soudní poplatek za opravné prostředky platí každý účastník pouze jednou, i když je využije opakovaně. Výzva soudu prvního stupně k zaplacení poplatku za odvolací řízení, učiněná soudem prvního stupně ve formě usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 26 C 9/2018-324, tudíž neměla být vůbec vydána, a pokud na základě této výzvy žalobce opakovaně uhradil soudní poplatek z odvolání, má soud prvního stupně povinnost jej podle § 10 odst. 2 ZoSP vrátit, neboť byl zaplacen na základě nesprávné výzvy soudu. Za této situace pak uvedený náklad řízení nelze zahrnout do výše náhrady nákladů řízení, kterou je v řízení úspěšnému účastníku povinna nahradit v řízení neúspěšná protistrana. Neúčelným nákladem řízení pak odvolací soud shledal též požadavek žalobce na náhradu odměny za advokátem podané blanketní odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně, které bez jeho doplnění, k němuž soud prvního stupně musel žalobce vyzvat, nemůže obstát již jen z důvodu jeho neprojednatelnosti.

23. Ze stejných důvodů, pro které odvolací soud rozhodoval o povinnosti k náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem, bylo znovu rozhodnuto i o povinnosti k náhradě nákladů řízení vynaložených státem. Pro závěr, který z účastníků je podle § 148 odst. 1 o. s. ř. povinen nahradit státu jeho náklady, je rovněž určující výsledek řízení, jímž se ve sporném řízení rozumí právě úspěch účastníků ve věci. Protože žalobce byl v řízení zcela procesně úspěšný, pak uvedená povinnost byla uložena výhradně k tíži v řízení neúspěšného žalovaného, který je tak povinen státu nahradit jím v souvislosti s danou věcí přiznané a vyplacené znalečné v souhrnné výši [částka]. Platebním místem byl určen soud prvního stupně, který předmětné náklady vynaložil.