49 Co 10/2024 - 325

Rubrum

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Moniky Kyselové a soudců Mgr. Pavly Kohoutkové a JUDr. Jiřího Handlara ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce][Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o 54.039 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu ve Znojmě ze dne 11. 10. 2023, č. j. 9 C 214/2021-277, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 7 500 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám advokátky [Jméno advokátky].

Odůvodnění

1. Rozsudkem soudu I. stupně bylo rozhodnuto, že se zamítá žaloba o zaplacení částky 54 039 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 54 039 Kč od 21. 7. 2020 do zaplacení (výrok I.) a že žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 65 288 Kč k rukám zástupkyně žalovaného (výrok II.).

2. Soud tak rozhodl o žalobě odůvodněné tím, že mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena dne [datum] kupní smlouva o převodu nemovitých věcí, na základě níž byly na žalobce a jeho manželku [jméno FO] převedeny nemovitosti, a to pozemek p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [hodnota], pozemek p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba bez čp., garáž, pozemek p. č. [hodnota] a pozemek p. č. [hodnota] vše v k. ú. [adresa] (dále též jen „nemovitosti“), za sjednanou kupní cenu 2 200 000 Kč. Po předání nemovitostí žalobce zjistil, že nemovitosti mají skrytou vadu spočívající v „erozi kanalizace a destrukci potrubí s několika propady, což omezovalo funkčnost kanalizační přípojky“, a uplatnil na žalovaném slevu z kupní ceny ve výši 54 039 Kč odpovídající ceně, kterou zaplatil společnosti [právnická osoba], jenž provedla novou kanalizační přípojku a následně i dokončovací práce (zámkovou dlažbu).

3. Soud vyšel ze zjištění, že na základě kupní smlouvy o převodu nemovitostí ze dne [datum] nabyli žalobce a jeho manželka do společného jmění manželů nemovitosti za kupní cenu 2 200 000 Kč. V kupní smlouvě ani v protokolu o předání nemovitosti ze dne [datum] nejsou zaznamenány žádné závady a nedostatky nemovitostí. Nebylo zjištěno, že by kanalizační přípojka v době uzavření kupní smlouvy byla nefunkční, ani že by v té době splašky z domu neodtékaly do veřejné kanalizace. Ze svědeckých výpovědí ať již ošetřovatelek, které do domu docházely, když tam bydleli prarodiče žalovaného, ale i z tvrzení sousedů bylo prokázáno, že kanalizace od převzetí nemovitostí v březnu 2019 do února 2020 byla funkční, sloužila svému účelu, odtékala. Skutečně první problém nastal až téměř po roce od převzetí nemovitostí, nabytí vlastnického práva a nastěhování do nemovitosti. Bylo vyvráceno tvrzení žalobce, že kanalizaci nebylo možné propláchnout, vzhledem k tomu, že ze zprávy [právnická osoba]. jednoznačně vyplynulo, že byly provedeny proplachy [datum] a [datum], v obou případech se pracovníkům podařilo splašky z domu propláchnout a odtekly. Situace se opakovala dne [datum], kdy byla doporučena výměna starého kanalizačního potrubí na domovní části přípojky a k výměně došlo někdy v polovině roku 2020. Tyto údaje neodpovídají údajům tvrzeným ve faktuře společnosti [právnická osoba], která měla opravu provést, z těchto údajů přitom žalobce vycházel při uplatnění žalovaného nároku. Podle soudu řádná reklamace s vytknutím vad a uplatněním částky, kterou žalobce požaduje, byla až v rámci předžalobní výzvy z [datum], kdy právní zástupce tuto výzvu zasílal žalovanému na adresu [adresa], tedy na adresu, která je uvedena v kupní smlouvě u prodávajícího. Nebyl tedy naplněn ani požadavek, aby vada byla uplatněna bez zbytečného odkladu, žalobce s žalovaným nekomunikoval, nejdříve v květnu 2020 na něho teprve získal emailovou adresu, všechna předchozí korespondence šla buď přes realitní kancelář nebo přes manželku žalovaného. Manželka žalovaného ovšem nebyla spoluvlastnicí nemovitosti a nemohla tudíž žádným způsobem řešit otázku reklamace či její opravy.

4. Proti rozsudku soudu I. stupně podal žalobce odvolání. Uvedl, že soud vystavil své rozhodnutí na dvou argumentačních bodech. Hlavním argumentem pro zamítnutí žaloby bylo, že kanalizační přípojka byla v době převodu nemovitostí funkční, druhým argumentem je tvrzení o tom, že ze strany žalobce nedošlo k řádnému vytčení vady žalovanému. Z hlediska funkčnosti přípojky žalobce uvedl, že podal žalobu z důvodu zjištění skryté vady na nemovitosti spočívající v rozpadlé, nefunkční kanalizační přípojce. Nepochopil argumentaci soudu, který na jednu stranu konstatuje, že kanalizační přípojka měla určitý věk a byla opotřebovaná, na druhou stranu tvrdí, že se vlastně o vadu nejedná, když je možné přípojku v tomto stavu užívat. Žalobce se nemůže ztotožnit s argumentací soudu, protože byl proveden důkaz emailovou zprávou p. [jméno FO], který svou svědeckou výpovědí potvrdila jeho manželka paní [jméno FO], a dále kamerovými záznamy z března 2020, kdy z mailu p. [jméno FO] se jednoznačně podává, že kanalizační přípojku proplachoval již v době, kdy nemovitosti užíval dědeček žalovaného, kanalizační přípojka byla rozpadlá. S těmito důkazy se soud vůbec nevypořádal. Smluvní dokumentaci k převodu nemovitostí, kterou nechával zpracovat žalovaný, popisuje převáděné nemovitosti jako způsobilé k užívání bez právních a faktických vad. V průběhu řízení pak žalovaný změnil svou argumentaci a začal tvrdit, že nemovitosti, in concreto rodinný dům, byl starý a měl několik viditelných vad a žalobce byl s nimi srozuměn i díky několika osobním návštěvám. Žalobce nikdy nepopíral, že koupil starší dům. Žalobce vytkl pouze skrytou vadu na kanalizační přípojce, neboť na to nebyl nijak upozorněn, naopak byl ujišťován, že dům je způsobilý k užívání a bez vad. Žalobce vycházel ze zjištění odborných společností, které mu na základě své činnosti sdělily, že kanalizační přípojka je na výměnu a žalobci tak vzniknou další náklady, se kterými nepočítal. Konstatování soudu, že přípojku bylo nutno opakovaně propláchnout, aby byla s ohledem na svůj stav funkční, je dle názoru žalobce potvrzením jeho tvrzení o vadě této přípojky. Soud dospěl k závěru, že kanalizační přípojka byla v době převodu nemovitosti funkční na základě tvrzení, že se musela propláchnout, a to opakovaně, a poté chvíli plnila funkci. Takový závěr je absurdní. Pokud jde o řádné vytčení vady, soud pracuje s tvrzeními, která nemají vůbec oporu v provedeném dokazování, a v části je vykládá chybným způsobem. Žalobce s rodinou se do rodinného domu nastěhoval dne [datum], tedy necelé 3 měsíce od zahájení výkopových prací. K opravě kanalizační přípojky došlo v době od [datum] do [datum], kdy tento závěr žalobce opírá o fakturu společnosti [právnická osoba] a svědeckou výpověď p. [jméno FO]. Soud tento závěr zpochybňuje, když uvádí, že ze zprávy [právnická osoba]. je zřejmé, že prováděla proplach i dne [datum], kdy byla doporučena výměna kanalizační přípojky. Pakliže se soudu jeví jako funkční kanalizační přípojka, kterou je třeba v rozmezí 14 dnů ve dvou případech proplachovat, pak žalobci nikoli. Soud argumentuje tím, že žalobce komunikoval nejprve s p. [jméno FO], realitním makléřem, konkrétně zmiňuje email ze dne [datum]. Ten začal komunikovat nejprve s manželkou žalovaného, která žila v dané době ve společné domácnosti se žalovaným, a z provedené komunikace je jasné, že záležitost řešila i za manžela a byla o věci informována. Jeví se komický závěr o tom, že žalovaný od [datum] do [datum] nevěděl nic o komunikaci jeho manželky se žalobcem. Z komunikace mezi žalobcem a manželkou žalovaného v období od [datum] – [datum] jasně plyne, že žalovaný se s manželkou chystali přijet na prohlídku nemovitostí, na kterou nakonec z důvodu epidemie COVID-19 nikdy nepřijeli. Odmítnutí prohlídky jde k tíží žalovaného, nikoli žalobce, který není povinován v dané situaci vyčkávat na jednání žalovaného, neboť dům obýval s rodinou včetně nezletilých dětí a situaci řešil akutně. Žalobce se neshoduje se soudem ani ohledně zahájení prací. Jedná se o kanalizační přípojku ukrytou v zemi pod zámkovou dlažbou, žalobce tedy nejprve řešil odkrytí kanalizační přípojky, když zjišťoval příčinu neodtékání splaškové vody z domu. V tuto chvíli neznal příčinu a nemohl tedy okamžitě kontaktovat žalovaného. Ve chvíli, kdy žalobce znal stav kanalizační přípojky a zjistil, že na tento stav byl ze strany p. [jméno FO] upozorňován již předchozí uživatel (dědeček žalovaného), začal okamžitě komunikovat s p. [jméno FO] jakožto zprostředkovatelem prodeje, neboť přímo na žalovaného žádný kontakt neměl. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a sám rozhodl tak, že žalobě vyhoví.

5. Žalovaný ve vyjádření k odvolání uvedl, že přípojka kanalizace byla ke dni podpisu kupní smlouvy i ke dni převodu vlastnictví nemovitostí plně funkční – to tvrdí žalovaný, potvrzuje jeho matka paní [jméno FO], svědkové – sociální pracovnice/pečovatelky [jméno FO] a [jméno FO], soused [jméno FO] a realitní makléř [jméno FO]. Proplachování kanalizační přípojky rozhodně nesvědčí o nefunkčnosti přípojky, naopak svědčí o tom, že voda kanalizací volně protéká. Nutnost propláchnout kanalizační vedení svědčí spíše o tom, že přípojka nebyla delší dobu používána, následně byla asi přetížena, ucpána či jinak poškozena. Tomu odpovídá zhruba i časová osa – v domě bydlely dlouhá léta trvale dvě osoby - babička žalovaného do [datum], děda žalovaného do [datum], dům potom zůstal prázdný; do té doby vše bez problému. V kupní smlouvě byl žalobce opakovaně upozorněn na nevyhovující faktický stavebně technický stav konkrétních částí domu. Je jen logické, že v podobném technickém stavu tudíž byly nebo mohly být i stavby související, např. přípojky inženýrských sítí, i když kanalizační přípojka byla vybudována až mnohem později, někdy kolem roku 2005. Kanalizační přípojka byla relativně nová, byla vedena standardně v zemi v nezámrzné hloubce pod zámkovou dlažbou dvora, mechanické poškození vedoucí k jejímu zborcení lze těžko předpokládat. Ze žaloby není zřejmé, zda žalobce požaduje zaplacení slevy z kupní ceny za skrytou vadu anebo náhradu škody vzniklé v důsledku skryté vady. Z jednání stran před zasláním předžalobní výzvy, z předžalobní výzvy i z obsahu žalobního návrhu lze však usuzovat spíše, že se jedná o požadavek na náhradu škody. Nasvědčuje tomu i žalovaná částka ve výši 54 039 Kč, která odpovídá částce na faktuře společnosti [právnická osoba] č. [hodnota]. Z této faktury vyplývá, že částka 54 039 Kč zahrnuje provedení výkopu a nové kanalizace ([datum] – [datum]) na objektu nemovitosti a dokončovací práce (zámková dlažba) – září. Takovým způsobem se sleva z kupní ceny nevyčísluje. Skrytou vadou mohla být jedině vadná kanalizační přípojka již po době své fyzické životnosti, tj. samotné vadné potrubí. Pokud žalobce uplatňuje nárok na zaplacení nákladů na provedení výkopu, na provedení nové kanalizace a zámkové dlažby, pak se jedná typicky o náhradu škody; v tomto případě ale nikoli tzv. „následnou“, neboť faktura zahrnuje i samotné údajně vadné potrubí. Faktura společnosti [právnická osoba] je zřejmě falešná. Dne [datum] zaslal realitní makléř [jméno FO] manželce žalovaného mail s rozpočtem, který obdržel od žalobce, následně byl doručen manželce žalovaného další e-mail již od žalobce. V obou e-mailech i v rozpočtu samotném je uvedeno, že práce byla provedena a počítána svépomocí, přiložený rozpočet zní přesně na částku 54 039 Kč. Částka rozpočtu na opravu poškozené kanalizační přípojky byla přesně převzata do faktury [právnická osoba] a to navíc i po započítání DPH ve výši 15 %. K faktuře není doložen žádný zjišťovací protokol, soupis provedených prací nebo podobný dokument. Faktura je podepsána [jméno FO], která v době vystavení faktury nebyla jednatelkou společnosti [právnická osoba], ani její zaměstnankyní, pochybný je i doklad o zaplacení – příjmový pokladní doklad č. [hodnota] ze dne [datum] – v tento sváteční den pracovního klidu příjmový doklad vystavila účetní [jméno FO]. K oznámení vady žalovanému včas nedošlo. Žalobce dedukuje nutnou znalost všech informací žalovaným, když e-maily byly zasílány manželce žalovaného, se kterou sdílel společnou domácnost. Veškeré záležitosti stran prodeje nemovitostí řešil žalovaný, on byl jejich vlastníkem; nicméně žalovaný v letech 2011 až 2022 pobýval dlouhodobě pracovně v USA. Pracovní vytížení žalovaného a časový posun proti Česku nedovoloval, aby žalovaný se svou manželkou mohl komunikovat bezprostředně či on-line. I proto manželka žalovaného opakovaně žádala zprostředkovatele i žalobce, aby jednali napřímo s žalovaným. O údajné skryté vadě a poruše kanalizační přípojky se žalovaný dozvěděl v březnu 2020 přeposláním e-mailu makléře [jméno FO], zaslaného mu jeho manželkou. Vzhledem k tomu, že rodinný dům vyžadoval rozsáhlou rekonstrukci, může se žalovaný důvodně domnívat, že rekonstrukční práce probíhaly již od převzetí domu do doby nastěhování, proč by jinak žalobce ve svém rodinném domě nebydlel a stěhoval se tam až na zimu. Nejspíše tak došlo k přetížení, ucpání či jinému poškození přípojky činností žalobce v domě a na dvoře. Podle žalovaného žalobce postupoval v rozporu s ustanoveními občanského zákoníku o nárocích z odpovědnosti za vady, předložil soudu falešnou fakturu, tedy jednal v rozporu s dobrými mravy, neprokázal, že kanalizační přípojka byla v době uzavření kupní smlouvy, převodu vlastnictví, či předání předmětu převodu nefunkční, tzn. že splašky neodtékaly, neprokázal žádným způsobem, že poruchu kanalizační přípojky nezpůsobil sám svojí činností po převzetí nemovitostí, že doložené fotografie jsou pravými fotografiemi skutečného stavu kanalizační přípojky při jejím odkrytí, netvrdí titul pro uplatnění nároku na zaplacení požadované finanční částky, přitom směšuje údajnou skrytou vadu a újmu vzniklou v důsledku poškozené kanalizační přípojky, nikoli však újmu tzv. následnou, jak ji specifikuje občanský zákoník. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.

6. Odvolací soud po zjištění, že objektivně i subjektivně přípustné odvolání žalobce (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.) bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu I. stupně i řízení předcházející jeho vydání (§ 212, § 212a o. s. ř.) a dospěl k následujícím závěrům.

7. V projednávané věci je předmětem řízení nárok žalobce na slevu z kupní ceny nemovitostí z důvodu skryté vady spočívající „v celkové erozi kanalizace a destrukci potrubí s několika propady, které omezují funkčnost přípojky“, a dále „kanalizační přípojka byla z šedé litiny … drsný povrch materiálu je příčinou ucpávání se trubek, k čemuž evidentně došlo i v případě projednávaného domu“ (č. l. 255). Ze zjištění soudu plyne (a mezi účastníky nebylo sporné), že na základě kupní smlouvy o převodu nemovitostí ze dne [datum] nabyli žalobce a jeho manželka do společného jmění manželů nemovitosti za kupní cenu 2 200 000 Kč. K předání nemovitostí žalobci došlo dne [datum].

8. Podle § 2100 odst. 1 věta první o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později.

9. Podle § 2130 o. z. ujednají-li strany, kdy má kupující nemovitou věc převzít, náleží kupujícímu od ujednané doby převzetí plody a užitky nemovité věci. Ve stejné době přejde nebezpečí škody na věci na kupujícího.

10. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

11. Podle ustálených závěrů soudní praxe je nutno za vadu věci považovat zásadně nedostatek takové vlastnosti, která se u věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž neexistencí je možnost využití věci podstatně snížena. Při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu věci, nebo jen o projev běžného opotřebení. Odpovědnost prodávajícího se vztahuje na vady, které existovaly v době uzavření kupní smlouvy (popř. v době převzetí koupené věci, byla-li sjednána pozdější doba plnění), i když vyšly najevo až dodatečně. Odpovědnost se však nevztahuje na vady, které vznikly později (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2004, sp. zn. 32 Odo 976/2002).

12. Odpovědnost za vady koupené věci se vztahuje jak na nové, tak i na použité věci, a není rozhodující, zda prodávající o takové vadě věděl. I prodávaná použitá či starší věc musí mít obvyklé vlastnosti odpovídající jejímu stáří a běžnému opotřebení, nikoliv ovšem takové vady, které brání jejímu užití v souladu s kupní smlouvou, nebo k účelu stanovenému kupní smlouvou nebo k účelu, k němuž se taková věc obvykle užívá. Jinak řečeno v případě prodeje použité (starší) věci prodávající odpovídá pouze za vady, které měla věc v momentě jejího převzetí, a to ještě jen za takové, které neodpovídají míře jejího používání nebo obvyklého opotřebení. Je-li předmětem koupě starší vozidlo, nelze jeho běžné (obvyklé) opotřebení, jež vzhledem k obvyklé době životnosti či jeho částí odpovídá jeho stáří, počtu ujetých kilometrů, běžným provozním podmínkám a běžnému způsobu používání i údržby, považovat za jeho vadu. Za vadu by bylo možné považovat teprve takový stupeň opotřebení, jež je podstatně pokročilejší, než by odpovídalo uvedeným hlediskům. Za projev běžného opotřebení u starší věci však nelze považovat vadu, pro kterou věc nemůže sloužit účelu sjednanému či vyplývajícímu z kupní smlouvy. Za projev běžného opotřebení u staršího vozidla nelze považovat vadu, pro kterou je vozidlo technicky nezpůsobilé k provozu, pokud z ujednání nebo z účelu patrného ze smlouvy výslovně nevyplývá, že předmětem koupě není vozidlo technicky nezpůsobilé k provozu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2021, sp. zn. 33 Cdo 3235/2020). Jestliže předmětem prodeje je starší použité motorové vozidlo, nelze běžné opotřebení, a tedy ani běžnou korozi, která - vzhledem ke stanovené nebo obvyklé době životnosti tohoto vozidla nebo jeho příslušných částí - odpovídá stáří předmětného vozidla, počtu najetých kilometrů, běžným provozním podmínkám a běžnému způsobu používání i údržby vozidla, považovat za jeho vadu. Za vadu zmíněného vozidla by tedy bylo možno považovat teprve takový stupeň koroze, který je podstatně pokročilejší, než by odpovídalo uvedeným hlediskům (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1988, sp. zn. 3 Cz 59/88, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek 6/1990 pod č. 24, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 1991, sp. zn. 7 Cz 12/91). Uvedené závěry se vztahují na věci movité i na věci nemovité (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2017, sp. zn. 33 Cdo 274/2017).

13. V projednávané věci byly předmětem převodu podle kupní smlouvy ze dne [datum] nemovitosti, které mají povahu použité (starší) věci určené k bydlení Žalovaný jako prodávající přitom odpovídá pouze za vady, které měly nemovitosti v době jejich převzetí žalobcem, a to pouze za takové vady, které neodpovídají míře jejich používání nebo obvyklého opotřebení. V případě starší nemovitosti nelze považovat za vadu běžné (obvyklé) opotřebení, které odpovídá stáří nemovitostí, běžným provozním podmínkám a běžnému způsobu používání i údržby. Za vadu nemovitostí by přitom bylo možné považovat pouze takový stupeň opotřebení, který je podstatně pokročilejší, než by těmto hlediskům odpovídalo. Lze přitom dovodit, že v důsledku běžného opotřebení nemovitost nemusí, resp. ani nemůže být ve všech ohledech plně funkční jako by tomu bylo u nemovitosti nové, jinak řečeno, určitý deficit funkčnosti u starší věci (nemovitosti) je, resp. může být přirozeným důsledkem jejího opotřebení a sám o sobě nemůže závěr o vadě věci založit. Za běžné opotřebení však nelze považovat vadu, pro kterou by nemovitosti nemohly sloužit svému účelu, tedy pokud by v nich nebylo možno bydlet.

14. V této souvislosti je třeba předně uvést, že soud I. stupně dospěl ke správnému skutkovému závěru, že v době předání nemovitostí byla kanalizační přípojka funkční a nemovitosti byly způsobilé k bydlení. Tento závěr soud učinil na základě svědeckých výpovědí ošetřovatelek [jméno FO] a [jméno FO], které do domu docházely za života prarodičů žalovaného a používaly sprchu i vodu, aniž by zaznamenaly problém s kanalizací, ze svědeckých výpovědí sousedů ([jméno FO] a [jméno FO]), kteří také problém s kanalizací nezaznamenali, i ze skutečnosti, že v nemovitostech bydleli prarodiče žalovaného (dědeček žalovaného do října 2018). Tento závěr je dále plně objektivizován skutečností, že žalobce (jak sám uvedl) se svojí rodinou v nemovitostech bydlel od [datum], tedy více než tři měsíce nemovitosti sám užíval k bydlení (teprve dne [datum] byl úspěšně proveden první průplach kanalizace, tedy i po tomto datu byla kanalizace ještě funkční). Žalobce ostatně sám tvrdil s odkazem na vyjádření společnosti [právnická osoba]., že vady přípojky „omezují její funkčnost“, nikoli že ji vylučují. Soud proto správně nepřihlédl k písemnému prohlášení p. [jméno FO], že „kanalizační přípojku proplachoval již v době, kdy nemovitosti užíval dědeček žalovaného, kanalizační přípojka byla rozpadlá“, a k výpovědi jeho manželky [právnická osoba], že se snažili už za předchozího majitele kanalizaci „vyčistit, ale už v té době to nešlo“, protože se jedná o důkazy v přímém rozporu s uvedenými závěry, zejména s nesporným zjištěním, že žalobce sám užíval nemovitosti (včetně kanalizační přípojky) více než tři měsíce.

15. Za situace, kdy nemovitosti byly způsobilé k bydlení a kanalizační přípojka byla (byť třeba ne plně) funkční nejen v době převodu na žalobce, ale ještě po téměř jedenácti měsících od předání, a kdy žalobce sám v nemovitostech více než tři měsíce bydlel, je třeba posoudit, zda žalobcem tvrzené nedostatky týkající se kanalizační přípojky měly povahu vady či pouze obvyklého opotřebení, které odpovídalo stáří nemovitostí, běžným provozním podmínkám a běžnému způsobu údržby. Žalobce však v této souvislosti tvrdil pouze to, že u kanalizace nastala celková eroze a destrukce potrubí s několika propady, a dále, že drsný povrch kanalizační přípojky (šedá litina) je příčinou ucpávání trubek, k čemuž evidentně došlo i v projednávané věci. Taková tvrzení však nejsou dostatečná pro závěr, o jaké nedostatky přípojky skutečně šlo (např. jaký byl rozsah propadů, na kolika a jakých místech k nim došlo), zda šlo skutečně o vadu, která zde byla již v době převodu (převzetí) nemovitostí, nebo o důsledek postupného opotřebení, k němuž došlo dlouhodobým užíváním nemovitostí, či o důsledek nevhodného používání. Z tvrzení žalobce nelze dovodit, zda nedostatky kanalizace mají původ v její chybné konstrukci či provedení, či zda jde o obvyklé opotřebení dané dlouhodobým používáním kanalizace či působením přírodních vlivů (ostatně výraz „eroze“ použitý k popisu vady kanalizace obvykle vyjadřuje přirozený proces narušování či rozrušování objektů), popř. i o nevhodné používání kanalizace (např. splachování nevhodných předmětů a následné ucpání přípojky), anebo o kombinaci uvedených možností. Žalobce netvrdil ani stáří nemovitostí, popř. kanalizační přípojky, tedy základní údaje, od kterých se závěr o vadě (a nikoli běžném opotřebení) pravidelně odvíjí (z nezpochybněné skutečnosti, že se jednalo o rodný dům dědečka žalovaného, lze dovozovat, že nemovitosti jsou dosti staré, a pokud nebylo v kupní smlouvě sjednáno něco jiného, pak by požadavky na funkčnost a provedení kanalizační přípojky měly odpovídat obvyklému stavu kanalizace takto starých nemovitostí).

16. Z hlediska nedostatků kanalizační přípojky je třeba dále poukázat na výrazné rozpory v tvrzeních žalobce i provedených důkazech. Žalobce tvrdil, že přípojka podléhala erozi a destrukci potrubí, současně však mělo dojít k ucpání trubek v důsledku použitého materiálu. Žalobce dále tvrdil (a prokazoval fakturou společnosti [právnická osoba] na č. l. 13), že k zahájení výkopových prací došlo [datum], z faktury společnosti [právnická osoba]. však plyne, že tato společnost provedla poprvé průplach kanalizace až dne [datum] a tento průplach byl úspěšný (první problém s kanalizací byl tedy takto vyřešen). Není zřejmé, proč by měl žalobce již dne [datum] zahajovat výkopové práce a zjišťovat vadu kanalizace před prvním pokusem o její průplach, a už vůbec není zřejmé, proč by v takových pracích pokračoval poté, kdy byl první průplach úspěšný. Tvrzení žalobce o provedení opravy kanalizace v únoru a březnu 2020 je v rozporu se sdělením společnosti [právnická osoba]., podle níž proběhla oprava příslušné části kanalizační přípojky až ve 30. týdnu roku 2020 (č. l. 50). Nejasnosti ohledně stavu kanalizační přípojky a jejího osudu po předání nemovitostí v březnu 2019 žalovanému a o provedených pracích pak ještě umocňuje výpověď klíčového svědka žalobce [jméno FO], který měl provést opravu (rekonstrukci) přípojky a který ve své výpovědi uvedl, že „kanalizace tam de facto nebyla … výkop tam byl provedený, ale ta přípojka tam nebyla prostě … prostě tam nebyla vyřešená kanalizace, prostě tam vůbec nebyla … provedla se tam nějaká ta sonda a de facto prostě ta kanalizace pod tím domem nebyla svedená do kanalizace … no, vlastně jsem ji neviděl“ (č. l. 209 a 210).

17. Odvolací soud dále uvádí, že ani k uvedeným tvrzením o vadě kanalizační přípojky žalobce nenavrhl dostatečné důkazy. Nad rámec uvedených rozporů v tvrzeních a provedených důkazech je třeba uvést, že i v případě, že by v únoru 2020 kanalizační přípojka podléhala erozi a destrukci potrubí s několika propady či docházelo k jejímu ucpávání, nebylo by možné posoudit konkrétní stavebně-technický stav kanalizační přípojky v březnu 2019 a zhodnotit konkrétní příčiny takového stavu a vlastní rozsah poškození kanalizace (tedy posoudit, zda jde o vadu či o běžné opotřebení způsobené stářím a dlouhodobým užíváním nemovitostí) bez použití odborných znalostí, a tedy bez znaleckého dokazování, které však žalobce nenavrhoval.

18. Dále se odvolací soud zabýval otázkou uplatněného práva na slevu z kupní ceny.

19. Podle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

20. Podle závěrů soudní praxe přiměřená sleva z kupní ceny musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny). Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní ceny, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod. Například v případě prodeje věci za cenu nižší či vyšší, než je cena obvyklá, totiž bude při existenci vady věci výše přiměřené slevy způsobilé narovnat ekvivalenci plnění jiná (bude poměrně snížená či zvýšená), než v případě prodeje téže věci se stejnou vadou za cenu odpovídající obvyklé kupní ceně, neboť v obou z těchto případů bude slevou z kupní ceny dorovnávána ztráta jiné sjednané hodnoty plnění. Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, které může být případnou opravou dosaženo, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou. Závěr o přiměřenosti slevy z kupní ceny tedy vyžaduje komplexní úvahu soudu zohledňující individuální okolnosti případu a požadavek na dosažení ekvivalence plnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 6. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 10. 2024, sp. zn. 23 Cdo 201/2024).

21. Žalobce uplatnil právo na slevu z kupní ceny „ve výši jeho reálně vynaložených nákladů“ (č. l. 105). Takové tvrzení však není z hlediska slevy z kupní ceny z výše uvedených důvodů dostatečné, protože žádným způsobem nereflektuje narušení ekvivalence plnění, k němuž v důsledku žalobcem tvrzené vady mělo dojít v podmínkách kupní smlouvy uzavřené účastníky dne [datum]; takové tvrzení nezohledňuje stáří nemovitosti ani stáří kanalizační přípojky, zda šlo o prodej nemovitostí za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, či zda by provedením opravy došlo k významnému prodloužení životnosti přípojky oproti stavu předpokládanému kupní smlouvou (v daném případě ostatně nešlo o opravu, ale o zbudování nové kanalizační přípojky).

22. Z hlediska vyčíslení slevy jako ceny za opravu kanalizační přípojky pak vzbuzuje zásadní pochybnosti skutečnost, že cena účtovaná fakturou společnosti [právnická osoba] ze dne [datum] za „provedení výkopu a nové kanalizace … a dokončovací práce (zámková dlažba) – září“ ve výši 54 039 Kč (aniž by došlo k jakékoli specifikaci provedených prací) přesně odpovídá částce uvedené v rozpočtu na opravu kanalizace, který byl žalovanému doručen již [datum], a to i přesto, že práce provedené společnosti [právnická osoba] nemohou odpovídat těm, které byly uvedeny v rozpočtu (v rozpočtu je uvedena i položka „proplach kanalizace z [datum]“, kterou společností [právnická osoba] neprováděla, tato společnost měla naopak provést dokončovací práce v září 2020, které ve vyúčtování z března 2020 nemohly být zahrnuty). Při zohlednění skutkového zjištění soudu I. stupně (které nebylo mezi účastníky sporné), že společnost [právnická osoba] nemá ohledně provedení opravy kanalizace k dispozici žádnou dokumentaci (objednávku, cenovou nabídku či dodací list), lze uzavřít, že faktura společnosti [právnická osoba] není sama o sobě způsobilá prokázat jakýkoli relevantní údaj o ceně prací potřebných pro opravu/výměnu kanalizační přípojky.

23. Lze proto uzavřít, že žalobce neuvedl dostatečná tvrzení, ze kterých by plynulo, že kanalizační přípojka již v březnu 2019 trpěla takovými nedostatky, které podstatně překračovaly její běžné opotřebení dané dlouhodobým užíváním a činily ji vadnou, ani neuvedl dostatečná tvrzení, ze kterých by plynula požadovaná výše slevy z kupní ceny, ani k prokázání svých tvrzení nenavrhl potřebné důkazy.

24. Za této situace měl soud I. stupně žalobce vyzvat k doplnění uvedených tvrzení, popř. navržení důkazů k jejich prokázání postupem podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. Pokud tak nepostupoval, zatížil řízení vadou, kterou však bylo možno napravit v odvolacím řízení. Vzhledem k tomu, že poučení o povinnosti tvrzení a o povinnosti důkazní soud poskytuje při jednání (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 3. 2018, sp. zn. 32 Cdo 3098/2016), nařídil odvolací ve věci jednání, kterého se však žalobce nezúčastnil, proto mu ani potřebná poučení nemohla být poskytnuta.

25. S ohledem na výše uvedené odvolacímu soudu nezbývá než uzavřít, že žalobce neuvedl dostatečná skutková tvrzení, ze kterých by plynulo, že kanalizační přípojka byla v březnu 2019 vadná a že mu v důsledku takové vady vzniklo právo na slevu z kupní ceny v požadované výši (ani k prokázání svých tvrzení nenavrhl potřebné důkazy). Pokud žalobce neuvedl dostatečná tvrzení, ze kterých by vyplýval žalovaný nárok, nelze ve věci rozhodnout jinak než žalobu zamítnout.

26. Odvolací soud proto rozsudek soudu I. stupně ve výroku I. ve věci samé jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.), včetně výroku II. o náhradě nákladů řízení mezi účastníky, o níž bylo rozhodnuto správně podle úspěchu ve věci podle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy na odůvodnění tohoto výroku (který nebyl v odvolacím řízení blíže zpochybněn) odvolací soud odkazuje.

27. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle úspěchu ve věci a přiznal žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení v plné výši (142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o. s. ř.).

28. Náklady žalovaného v odvolacím řízení zahrnují odměnu za zastupování advokátem za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast u jednání odvolacího soudu dne 15. 1. 2025), která podle § 7 bod 5 a § 8 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, činí 3 300 Kč a z paušální náhrady hotových výdajů zástupce žalobce podle § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb. za 2 úkony právní služby ve výši 450 Kč, celkem tedy 7 500 Kč.

Poučení