9 C 214/2021 - 277

Rubrum

Okresní soud ve Znojmě rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Marií Hladíkovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o 54.039 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba o zaplacení částky 54.039 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 54.039 Kč od 21. 7. 2020 do zaplacení.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 65.288 Kč k rukám právní zástupkyně žalovaného, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou ze dne 9. 11. 2020, doručenou Okresnímu soudu [adresa] a následně na základě rozhodnutí Okresního soudu [adresa] ze dne [datum], kdy byla vyslovena místní nepříslušnost a věc po právní moci postoupena Okresnímu soudu ve Znojmě, se žalobce domáhal zaplacení částky 54.039 Kč s příslušenstvím.

2. V žalobě uvádí, že mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena kupní smlouva o převodu nemovitých věcí dne [datum], na základě níž byly na žalobce a jeho manželku [jméno FO] převedeny nemovitosti, a to pozemek parc. č. [hodnota], jehož součástí je stavba čp. [hodnota] rodinný dům, pozemek parc. č. [hodnota], jehož součástí je stavba bez čp., garáž, pozemek parc. č. [hodnota] a pozemek parc. č. [hodnota], vše v obci [adresa], k.ú. [adresa], zapsané na LV č. [hodnota] u [právnická osoba] pro [adresa], Katastrální pracoviště [adresa], a to za sjednanou kupní cenu 2.200.000 Kč.

3. Žalobce uvádí, že na základě místního šetření [právnická osoba]. byla zjištěna eroze kanalizace a destrukce potrubí s několika propady, což omezovalo funkčnost kanalizační přípojky. Bylo doporučeno, tuto zrekonstruovat. Následným šetřením žalobce zjistil, že problémy s kanalizační přípojkou přetrvávají delší dobu a opakovaně je bylo nutno přeplachovat. Žalovanému mělo být doporučováno výměnu kanalizační přípojky. Žalobce uvádí, že s ohledem na vyjádření [právnická osoba]., je zcela patrno, že problémy s kanalizační přípojkou byly opakovaně řešeny již v minulosti.

4. Žalobce poukazuje na ust. § 2106 obč. zákoníku zákona č. 89/2012 Sb., v platném znění s tím, že se jedná o porušení smlouvy a má tedy jako kupující právo na odstranění vady dodáním věci, odstraněním vady, opravou věci na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo odstoupením od smlouvy. Dále odkazuje na ust. § 2112, že je povinností kupujícího oznámit vady bez zbytečného odkladu, co ji mohl zjistit.

5. Žalobce v žalobě dále poukazuje na část kupní smlouvy, a to článek V. odst. 2, kde je uvedeno, že prodávající odpovídá kupujícímu za veškerou škodu, která by kupujícímu vzešla v případě nepravdivosti prohlášení uvedené v této smlouvě a zároveň se prodávající zavazuje případné překážky a právní či skutkové problémy vyřešit neprodleně sám a na své náklady.

6. Žalobce nebyl upozorněn žalovaným na opakující problémy s kanalizační přípojkou ani na nutnost jejího opakovaného proplachování. Tuto skutečnost žalobce nebyl schopen při obhlídce nemovitosti sám zjistit.

7. Dále žalobce uvádí, že ihned po zjištění skryté vady dne [datum] kontaktoval žalovaného s žádostí o sjednání nápravy. Žalovaný se vyjádřil odmítavě, povinnost nesplnil. Dále uvedl žalovaný ve svém vyjádření pro žalobce, že mu muselo být naprosto jasné, že nemovitost je ve špatném stavu celkově, když si této skutečnosti byl jako kupující plně vědom a poukázal na to, že oproti původní nabídce byla cena snížena o 300.000 Kč.

8. Žalobce byl nucen oslovit společnost [právnická osoba], která zpracovávala výkopové práce a zaváděla novou kanalizační přípojku a následně zpracovávala dokončovací práce – zámková dlažba a za toto byla sjednána odměna ve výši 54.039 Kč, faktura z [datum].

9. Žalobce žalovanému zaslal [datum] předžalobní výzvu k úhradě výše uvedené částky.

10. Žalobce doplnil žalobu vyjádřením, kde poukazuje na to, že je evidentní, že po žalovaném uplatnil slevu z kupní ceny z převáděných nemovitostí z důvodu vadného plnění na straně žalovaného, neboť byla zjištěna skrytá vada. Žalobce dále k prokázání svých tvrzení, pokud se týká pravosti faktury na provedenou opravu či jiné skutečnosti, navrhl v tomto podání výslech svědků, kteří by skutečnosti prokázali. Dále odkázal na email pana [jméno FO] ze dne [datum] s poukazem na to, že uvádí, že prováděl čištění ucpané kanalizace a odkázal na to, že v minulých letech zde již čistili splaškovou kanalizaci předchozímu majiteli s tím, že kanalizace je poškozená, tato informace byla původnímu majiteli známa. Žalobce plně odkázal na sdělení pana [jméno FO], který prováděl kamerové záznamy a uvedl, že kanalizace byla již v době uzavření kupní smlouvy nefunkční, rozpadlá. Žalobce dále poukázal na to, že ani svědeckou výpovědí svědka [jméno FO] se nepodařilo žalovanému prokázat, že snížení kupní ceny bylo z důvodu vad na kanalizaci. Žalobce uvedl, že svědek [jméno FO] uvedl, že o žádné vadě nevěděl. O této vadě v podstatě nemohl vědět ani žalobce, natož o skryté vadě. Uvádí, že odpovědnost za skrytou vadu u nemovitosti je odpovědností objektivní a žalovaný o tom ani vědět nemusel.

11. Žalovaný ve věci podal odpor proti platebnímu rozkazu a v odůvodnění poté uvedl, že se žalobou nesouhlasí. Před uzavřením kupní smlouvy byl žalobce podrobně seznámen se stavem celé nemovitosti s tím, že mu muselo být jasné, že rodinný dům je ve špatném stavebnětechnickém stavu. Tomu odpovídala i cena stanovená znaleckým posudkem. Za takovou cenu by obdobně veliké nemovitosti v dobrém stavu nikdy nemohl pořídit, navíc cena byla snížena ještě o 300.000 Kč, musel si být tedy vědom nutných budoucích investic. Žalovaný uvedl, že o vadách na kanalizační přípojce nic nevěděl a nemohl tak žalobce s nimi seznámit. V dalším písemném vyjádření žalovaný uvedl, že nemovitosti nabyl darem od své babičky v [datum] s tím, že prarodiče a matka žalovaného v domě bydleli nejméně od roku 1971 a pro dědečka to byl jeho rodný dům. Pravidelně tam po celé dětství dojížděl, trávil prázdniny a jezdil tam v době vážné nemoci babičky, pomáhal s údržbou domu, zajišťoval případně návštěvy u lékaře. Při návštěvách zde byl minimálně dva dny a nikdy si nevzpomíná, že by byl přítomen závady nebo jakémukoliv problému s kanalizací v domě s kanalizační přípojkou. Nikdy o tom neslyšel ani od prarodičů, ani od sousedů. Neslyšel o případném proplachu kanalizační přípojku. Po smrti babičky v [datum] nabídl nemovitosti v [adresa] k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře, která vše organizovala, zajišťovala kupní smlouvu včetně úschovy kupní ceny. Žalovaný uvádí, že v kupní smlouvě z [datum] není žádná zmínka o tom, že nemovitost rodinný dům je v bezvadném stavu, ale naopak poukázal na to, že žalobci několikrát navštívili dům, prováděli prohlídky a byli opakovaně upozorněni na nevyhovující faktický stavebnětechnický stav domu, vlhkost zdiva, vadná střecha apod. Tyto vady byly zřejmé na pohled. Jednalo se o starý dům. S ohledem na technický stav nemovitosti byla dohodnuta sleva z kupní ceny ve výši 300.000 Kč.

12. Žalovaný poté uvádí, že z faktury společnosti [právnická osoba]. z [datum] vyplývá, že částka 54.039 Kč zahrnuje výkop a provedení nové kanalizace v obdobní od 5. 2. 2020 do 21. 3. 2020 objektu rodinného domu [adresa] a pak v září dokončovací práce – zámková dlažba. Poukazuje na to, že takovým způsobem se sleva z kupní ceny nevyčísluje. Dále žalovaný poukazuje na to, že skrytou vadou jedině mohla být případně vadná kanalizační přípojka, v té době své fyzické životnosti samotné vadné potrubí, nikoliv ovšem uplatnění nákladů na provedení výkopu pro novou kanalizaci a zámkové dlažby. Typicky toto je náhrada škody. Žalovaný má za to, že faktura od společnosti [právnická osoba]. je zřejmě falešná vzhledem k tomu, že [datum] zaslal realitní makléř [jméno FO] manželce žalovaného email, který obdržel od žalobce s rozpočtem na opravu kanalizace s tím, že práce byla provedena, počítána svépomocí a rozpočet zní přesně na částku 54.039 Kč.

13. Žalovaný poukazuje na to, že žalobce provedl opravu kanalizační přípojky bez toho, že by žalovaného bez odkladu informoval o zjištěné vadě nebo o tom, jak se projevuje. Nesdělil, jak má být vada odstraněna. Nevyzval žalovaného k odstranění vady, ale naopak. Žalovaný poukazuje na to, že žalobce oznámil údajnou skrytou vadu realitní kanceláři a realitní kancelář následně informovala manželku žalovaného, k oznámení vady žalovanému tak nedošlo. Žalovanému nebyla nikdy doručena předžalobní výzva. Dále poukazuje na to, že z vyjádření [právnická osoba]. a z vyjádření [právnická osoba]. vyplývá, že problémy s kanalizační přípojkou v této nemovitosti v minulosti nebyly evidovány. K objednání protlaku došlo až v únoru 2020, tedy 11 měsíců po převzetí dotčených nemovitostí žalobcem. Žalovaný má za to, že došlo k přetížení, k ucpání či jinému poškození přípojky činností žalobce v domě a v dotčených nemovitostech na uvedené adrese. Není pravdou tvrzení žalobce, že by ihned po zjištění skryté vady [datum] kontaktoval žalovaného se žádostí sjednání nápravy. Z emailu makléře [jméno FO] je již dne [datum] zřejmé, že byla provedena oprava bez účasti žalovaného a náklady na svépomocnou opravu vyčísleny. Z faktury společnosti [právnická osoba] je naprosto zřejmé, že práce byly provedeny v době od [datum]. Žalovaný dále poukazuje na to, že právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody a čeho lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, tak nelze uplatnit z jiného právního důvodu a odkazuje na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu ČR. Žalovaný neustále poukazoval na to, že žalobce provedl opravu kanalizační přípojky bez toho, že by žalovaného bez odkladu informoval o zjištěné vadě nebo o tom, jak se projevuje, nesdělil, jak má být vada odstraněna, nevyzval k odstranění vady. Provedl opravu na vlastní riziko a náklady, žalovaného nepřizval ani když údajně vadnou přípojku odkryl. Zcela jistě došlo k porušení práv a povinností s odpovědností za vady, nejméně ust. § 1922 a § 1923 obč. zákoníku. Žalobce oznámil údajně skrytou vadu realitní kanceláře, realitní kancelář následně informovala manželku žalovaného a k oznámení vady žalovanému nedošlo. Dále poukázal opětovně na to, že ze zpráv odborných firem, které provádějí opravy, průplachy kanalizace bylo sděleno, že poprvé prováděli průplach v únoru 2020, tedy 11 měsíců po převzetí nemovitostí žalobce. Žalobce v žádném případě ihned po zjištění skryté vady nekontaktoval žalovaného, práce byly provedeny v době od 5. 2. 2020 s tím, že až 6. 3. 2020 informoval žalobce makléře realitní kanceláře pana [jméno FO]. Žalovaný poukázal i na výslechy svědků, kdy z výslechu pana [jméno FO] má za to, že bylo prokázáno, že minimálně od roku 2015 žádné potíže s kanalizací sousedního domu nezaznamenal. O výkopu a bagrování u sousedů věděl, to viděl, důvod mu sdělil žalobce.

14. Po provedeném dokazování soud zjistil tento skutkový stav:

15. Soud měl k dispozici kupní smlouvu o převodu nemovitostí z [datum], na základě které žalobce a jeho manželka nabyli do společného jmění manželů nemovitosti zapsané na LV č. [hodnota] pro k.ú. [adresa] to pozemek parc. č. [hodnota], jehož součástí je stavba čp. [hodnota], pozemek parc. č. [hodnota], jehož součástí je stavba bez čp./če. – garáž, pozemek parc. č. [hodnota] a pozemek parc. č. [hodnota] v k.ú. [adresa]. Kupní cena zde byla 2.200.000 Kč, z čehož byla odměna pro realitní kancelář 133.000 Kč. Kupní cena byla složena do advokátní úschovy a žalovanému byla vyplacena následně částka 2.067.000 Kč. V kupní smlouvě nejsou zaznamenány žádné ani právní ani žádné technické závady nemovitosti. Dále měl soud k dispozici protokol o předání nemovitosti z [datum], kde taktéž žádné závady a nedostatky nejsou uvedeny. Soudu byly předloženy 2 daňové doklady – faktury, kdy společnosti [právnická osoba]., fakturovala žalobci dva proplachy kanalizace, a to datum uskutečnění prvního proplachu [datum] a druhý proplach se uskutečnil [datum]. K těmto fakturám dále byly doloženy [právnická osoba]., podklady pro fakturaci s objednávkou a předání práce a rozpisem jednotlivého provedení díla, tedy proplachu, jak v těchto dvou dnech proběhly. V rámci doložení listinných důkazů [právnická osoba]., soudu sdělila, že provedla proplachy pouze [datum] a [datum] u domu čp. [hodnota] [adresa]. Čištění se v obou případech podařilo a splašky z domu odtekly. Dále je v této zprávě uvedeno, že kolem [datum] se situace opakovala a panu [jméno FO] byla doporučena výměna starého kanalizačního potrubí na domovní části přípojky. V této zprávě [právnická osoba]. dále uvádí, že ve 30. týdnu roku 2020 provedl pan [jméno FO] opravu domovní části kanalizační přípojky za kontroly jejich provozu, od té doby žádný problém nebyl, nikdo se neozval. Společnost [právnická osoba], předložila soudu fakturu, daňový doklad za provedení výkopu a nové kanalizace [datum] až [datum] na objektu rodinného domu [adresa] a dokončovací práce – zámková dlažba v září. Celková cena byla 54.039 Kč.

16. Soudu byly předloženy fotografie výkopu a kanalizace. Z těchto fotografií je zřejmá nová kanalizace. Pokud by se mělo jednat o zbytky původní kanalizace, z těchto snímků nelze konstatovat v jakém stavu původní kanalizace byla, jak byla případně poškozena vzhledem k tomu, že toto nelze z těchto snímků jistit. Soudu bylo předloženo žalobcem vyjádření s tím, že toto mělo být od mistra provozu kanalizací [právnická osoba]., kde je uvedeno, že na základě místního šetření z [datum] bylo zjištěno, že kanalizační přípojka je napojena do splaškové kanalizace majetku [právnická osoba]s., která vede v ulici [adresa]. Z kamerového záznamu je patrná eroze, destrukce potrubí s několika propady, což omezuje funkčnost přípojky. Stav přípojky je za hranicí životnosti a byla doporučena rekonstrukce. Ze zprávy [právnická osoba] bylo zjištěno, že tato organizace nemá ve své evidenci žádné objednávky ani jejich servisní organizace [právnická osoba]., které by prováděly průplachy kanalizace před datem [datum], dále uvedli, že tuto činnost není nutné zajišťovat pouze prostřednictvím této firmy. Z výpisu katastru nemovitostí LV č. [hodnota] pro obec a k.ú. [adresa] si soud ověřil, že k datu [datum] byl výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí žalovaný, který je získal na základě darovací smlouvy [datum] s právními účinky k okamžiku [datum]. Druhá darovací smlouva byla z [datum] s právními účinky zápisu ke stejnému dni.

17. Soudu byla dále doložena emailová korespondence mezi pracovníkem realitní kanceláře panem [jméno FO] a paní [jméno FO], kdy první tato komunikace je z [datum], kdy pracovník realitní kanceláře mluví o kanalizaci, že je v havarijním stavu, že musí být vykopána a dále v tomto emailu z [datum] uvádí, že osobně výkop ani stav kanalizace neviděl, nepozvali ho za plot. Následně pan [jméno FO] [datum] uvádí, že mají všichni zprostředkované informace u pokusu o vyčištění a protažení kanalizace nebyl, výkop a poškozené trubky neviděl. [jméno FO] byl jediný, kdo o tom věděl. Následně je zde emailová korespondence mezi panem [jméno FO] a paní [jméno FO] ohledně případného rozpočtu na provedené práce s tím, že je práce počítána svépomocí a [datum] zasílal [jméno FO] za realitní kancelář email paní [jméno FO], že kanalizace je hotová a zakrytá s tím, že bude postup dál. Další email je z [datum] od paní [jméno FO] žalobci, kde ho žádá, nechť celou situaci řeší s manželem. Tomuto emailu předchází emailová korespondence od pana žalobce paní [jméno FO], kde činí dotaz, zda se bavili o problému s kanalizací u nich s tím, že by se chtěli nějakým způsobem domluvit. Dále byla soudu předložena emailová korespondence mezi paní [jméno FO] a panem [jméno FO], který potvrzuje, že pracuje v oblasti čištění kanalizace 30 let s tím, že kanalizace u tohoto domu je nevyhovující, což potvrdili také ze [právnická osoba] [adresa] s tím, že mají k dispozici záznam z kamerového systému kanalizačního řádu. V tomto sdělení je, že zasahovali i při havárii na vnější splaškové kanalizaci a že tuto čistili i předchozímu majiteli. Následně bylo zjištěno, že pan [jméno FO] zemřel [datum].

18. Soud ve věci slyšel několik svědků sousedů z okolí nemovitosti, kde bydlí žalobce. Pokud se týká svědka [jméno FO], tak ten víceméně uvedl, že od roku 2015, kdy se vrátil do předmětné nemovitosti, žádné problémy s kanalizací u sousedů nezaznamenal, až poté, když se tam nastěhoval s rodinou žalobce. Svědek uvedl, že výkopové práce na přípojce viděl, informace ohledně stavu původní kanalizace měl od pana [jméno FO]. Dále byla slyšena svědkyně [jméno FO], která uvedla, že je jí známo, že manželé [jméno FO] měli problémy s kanalizací, což byli prarodiče žalovaného, trvalo to několik let, měli tam septik, ona první problémy zaznamenala v roce 1993, kdy tam cítila zápach. Tato svědkyně uvedla, že si nevšimla nikdy, že by byla kanalizace proplachována. Zaznamenala, že se to vyvezlo fekálním vozem. Pokud se týká fekálního vozu, tak to zaznamenala asi před 6 lety zpátky. Uvedla, že pokud se týká původní kanalizace, podle ní byla dost nesourodá, když se vyndávala, tak různé druhy trubek do sebe byly napojené, byly popraskané. S nikým o tom nemluvila.

19. Ve věci byla slyšena svědkyně [jméno FO], jednatelka firmy [právnická osoba], která uvedla, že nemá k dispozici žádnou dokumentaci. Pokud se týká opravy kanalizace u žalobce, ať se týká objednávky, cenové nabídky, či dodacího listu, uvedla, že všechno toto domlouval pan [jméno FO]. On i tuto zakázku sám prováděl. Stejně tak, pokud se týká platby, tak žalobce toto platil panu [jméno FO].

20. Svědek [tituly před jménem] [jméno FO] potvrdil, že přes realitní kancelář zabezpečoval prodej nemovitosti u žalovaného. Pokud se týká závady na kanalizaci, to se dozvěděl od kupujících, na přesné datum si nevzpomíná, uvedl, že záhy po předání nemovitosti. Ve své svědecké výpovědi svědek uvedl, že ho kontaktovali kupující s tím, že chtěli zprostředkovat kontakt s prodávajícími a v té době viděl rozkopaný dvůr, vykopanou zámkovou dlažbu, starou kanalizaci, splašky ve výkopu. Svědek potvrdil, že při prohlídce nemovitosti zřejmě jednou použil sociální zařízení, které splachovalo. Potvrdil, že došlo ke snížení původně stanovené kupní ceny, ovšem důvod snížení si nevybavuje. Žádnou dokumentaci ohledně nemovitosti či závad neobdržel. Ocenění prováděl odhadce, kterého on do nemovitosti pustil.

21. Dále byl ve věci slyšen svědek pan [jméno FO], který uvedl, že přípojku opravoval přímo on, bylo to někdy zjara, březen, duben, přesně nedokázal uvést. Dokončovala se někdy v říjnu. Kontaktoval ho majitel pan [jméno FO], oslovil sice firmu [právnická osoba], ale spíše svědka. Svědek tam pracoval v době svého volného času, vybavuje si, že se prováděly výkopy. Tvrdil, že tam nebyla vůbec provedena kanalizace. Potvrdil, že byl výkop již provedený a kanalizační přípojka tam nebyla. Objednávka byla pouze emailovou komunikací, rozpočet dopředu nezpracovával. Žalobce mu ukázal konkurenční nabídku s tím, že on potvrdil, že za stejnou cenu by to bylo možné provést. Svědek uvedl, že si nevzpomíná, že by byl sepisován předávací protokol. Předali si pouze daňový doklad a fakturu. Materiál si většinou dodával sám žalobce, různé drobnosti, které byly potřeba, dovezl ze skladu [právnická osoba]. Svědek na doplnění uvedl, že když se do nemovitostí dostal, nějaký výkop byl hotový. Kanalizace před domem nebyla svedena do hlavního řádu. Uvedl dále, že paní [jméno FO], jednatelka [právnická osoba], je jeho přítelkyně.

22. Dále byla slyšena svědkyně paní [jméno FO], která uvedla, že průplachy kanalizací dělával její manžel, se kterým spolupracovala. V nemovitosti byla ještě za předchozího majitele s tím, že se snažili kanalizaci vyčistit, ale v té době to už nešlo. Řekli mu, že je nutné kanalizaci opravit. Bylo to asi v roce 2018 nebo 2019, neví. Podle svědkyně v té době byla kanalizace propadlá, byla nefunkční, nepodařilo se ji vyčistit.

23. Soud dále slyšel svědkyni [jméno FO] a [jméno FO], obě zaměstnankyně [právnická osoba] v [adresa], které obě potvrdily, že vykonávaly pečovatelskou službu v nemovitosti u prarodičů žalovaného s tím, že do předmětné nemovitosti docházely v rámci péče. Používaly sprchu, vodu, žádný problém s kanalizací nikdy nezjistily.

24. Soudu byl předložen rozpočet na opravu kanalizace, kterou [jméno FO] z realitní kanceláře [datum] zasílal emailem na email paní [jméno FO] s tím, že pokud se týká ceny, je to 54.039 Kč s tím, že je zde rukou opravená cena materiálu 17.795 Kč a pokud se týká nákladů na práce, tak je to 39.360 Kč. Dále soud měl k dispozici opět emailovou korespondenci mezi žalobcem a manželkou žalovaného, zřejmě z [datum], kdy žalobce píše manželce žalovaného, že nesouhlasí žalobce s návštěvou žalovaného v [adresa]. Poukazuje na to, že závada na kanalizační přípojce je, nevznikla za dobu užívání nemovitosti žalobcem a jeho rodinou. Uvedl, že se jedná o dlouhodobou závadu a označil to jako skrytou závadu, za kterou odpovídá prodávající. Dále v této korespondenci žalobce manželce žalovaného sdělil, že závadu bylo nutné neprodleně operativně odstranit, protože nemovitost přestala být k užívání, byly zde další věci a cena za provedené práce, pokud by to bylo vykonáno odbornou firmou, by překročila částku výrazně vyšší než částku, za kterou tyto práce provedli formou svépomocí. Žalobce také sdělil, že pokud by to prováděla společnost [právnická osoba], tak cena při rekonstrukci kanalizační přípojky se pohybuje v rozmezí 8.000 Kč – 12.000 Kč za běžný metr díla. Při délce výkopu by to byla zhruba částka 200.000 Kč. V závěru tohoto sdělení žalobce píše, že pokud s úhradou nebude souhlas, tak v tom případě budou reklamovat skrytou závadu u zprostředkovatele prodeje [právnická osoba], která je o situaci od počátku informována a nemůže tedy tvrdit, že o problému neví a následně případně podají soudní žalobu.

25. Podle § 1921 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. obč. zákoník v platném znění, podle odst. 1 nabyvatel může právo z vadného plnění uplatnit u soudu, vytkl-li vadu zciziteli bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost věc prohlédnout a vadu zjistit, a to buď označením vady nebo oznámením, jak se projevuje.

26. Podle odst. 2 téhož ustanovení nevytkl-li nabyvatel vadu včas a namítne-li zcizitel opožděné vytknutí, soud nabyvateli právo nepřizná.

27. Podle § 2112 zákona č. 89/2012 Sb. obč. zákoník v platném znění neoznámí-li kupující vadu bez zbytečného odkladu, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit.

28. Podle § 2129 odst. 2 téhož zákona nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas.

29. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Jednoznačně z předložených listinných důkazů, zejména z faktury od firmy [právnická osoba] bylo prokázáno, což potvrdil i slyšený svědek [jméno FO], že oprava kanalizace byla prováděna v období od [datum] do [datum] a na podzim pak byla položena zámková dlažba. Z této faktury jednoznačně soud zjišťuje, že žalovaný vůbec o zahájení provádění opravy nevěděl a nebyl o tom informován. Pokud se týká tvrzení, že žalovaný byl informován, toto vyvrací listinné důkazy, jednak emailová korespondence mezi realitním makléřem panem [jméno FO] z [datum], kdy psal paní [jméno FO], nikoliv žalovanému, že je kanalizace podle nových majitelů v havarijním stavu a musí být vykopána od garáže až na ulici, ale podstatné pro toto řízení je to, že zde výslovně uvedl, že výkop ani stav kanalizace neviděl, za plot ho nepozvali. Pokud tedy tvrdil jako svědek, že výkop viděl a viděl v něm splašky, má soud za to, že s ohledem časového odstupu si tuto skutečnost již dostatečně nepamatoval, neboť písemně v únoru [datum] potvrdil, že nic neviděl ani výkop ani stav kanalizace. Tuto skutečnost potvrdil i emailem z [datum], že všechny informace jsou zprostředkované. U pokusu o vyčištění a protažení kanalizace svědek nebyl, výkop poškozené trubky neviděl, pouze nějaký pan [jméno FO]. Dopředu ho nikdo neinformoval. Soud má za to, že bylo vyvráceno i tvrzení žalobce o tom, že kanalizaci nebylo možné propláchnout vzhledem k tomu, že ze zprávy [právnická osoba]. jednoznačně vyplynulo, že byly provedeny proplachy [datum] a [datum], v obou případech se pracovníkům podařilo splašky z domu propláchnout a odtekly. S podivem je, že tato společnost soudu sdělila, že situace se opakovala kolem [datum], kdy byla doporučena výměna starého kanalizačního potrubí na domovní části přípojky a k výměně došlo někdy v polovině roku 2020. Z této zprávy je naprosto zřejmé, že zde absolutně neodpovídají údaje tvrzené ve faktuře společnosti [právnická osoba], že k opravě došlo v únoru, případně [datum] a ze zprávy [právnická osoba], kdy podle jejich zprávy soudu měly být problémy ještě v [datum]. Je ovšem jednoznačně zjištěno, z této zprávy, že zde kanalizace byla a že se proplachy v [datum] podařily a splašky odtekly.

30. Ze svědeckých výpovědí ať již ošetřovatelek, které do domu docházely, když tam bydlely prarodiče žalovaného, ale i z tvrzení sousedů, že v podstatě neviděli, že by pravidelně prarodiče žalovaného měli problémy s kanalizací s tím, že v době, když byly jímky, jezdily fekální vozy apod., nesvědčí o tom, že ta kanalizace byla nefunkční. Ani slyšená svědkyně, že viděla roury apod., v podstatě se nemůže blíže vyjádřit vzhledem k tomu, že toto všechno viděla zpoza silnice za plot. Je tedy podle soudu zřejmé, že kanalizace od převzetí nemovitosti března [datum] do února [datum] byla funkční, sloužila svému účelu. Kanalizace odtékala. Nelze tedy přisvědčit tomu, že by zde žádná kanalizace nebyla, že by kanalizace byla propadlá apod. Jednoznačně proplachy prováděné odbornou firmou se zdařily a splašky odtekly.

31. V daném případě soud také poukazuje na to, že žalobce nejprve komunikoval se zástupcem realitní kanceláře, což bylo v průběhu měsíce [datum], [datum], následně tedy začal komunikovat s manželkou žalovaného paní [jméno FO] a teprve v emailu [datum] trvala paní [jméno FO] na tom, aby žalobce celou situaci řešil s jejím manželem.

32. Z provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že v žádném případě nebylo prokázáno, zjištěno, že by kanalizační přípojka byla v době uzavření kupní smlouvy a vzniku vlastnictví k nemovitosti žalobcem a jeho manželkou nefunkční, že by v té době splašky z domu neodtékaly do veřejné kanalizace. Skutečně první problém nastal až téměř po roce od převzetí nemovitosti, nabytí vlastnického práva a nastěhování do nemovitosti. Soud připouští, že kanalizace měla určitý svůj věk, že byla v průběhu let zřejmě opotřebovaná, rozhodně však byla v době uzavření kupní smlouvy funkční a navíc soud poukazuje na to, že žalobce žádným způsobem neumožnil žalovanému zhlédnout předmětnou kanalizaci, neuplatnil ve vztahu k žalovanému jako jedinému výlučnému vlastníku nemovitosti, od kterého tyto nemovitosti koupili. Dokonce i realitní makléř, se kterým žalobce komunikoval, uvedl, že ho nepustili za bránu, že stav neviděl.

33. Podle soudu řádná reklamace s vytknutím vad a uplatněním částky, kterou žalobce požaduje, byla až v rámci předžalobní výzvy z 29. 6. 2020, kdy právní zástupce tuto výzvu zasílal žalovanému na adresu [adresa], tedy na adresu, která je uvedena v kupní smlouvě u prodávajícího. Ze všech provedených důkazů soud dospěl k závěru, že nebylo zjištěno, že kanalizační přípojka byla v okamžiku uzavření kupní smlouvy a převzetí vlastnictví žalobcem a jeho manželkou nefunkční, že zde byla tak závažná skrytá vada, pro kterou nebylo možné kanalizaci používat. Soud poukazuje opětovně na to, že od [datum] do počátku [datum] kanalizace fungovala, byla užívána bez problémů. Dále soud poukazuje na to, že podle soudu nebyla ani naplněna ta část občanského zákoníku, kdy je nutné vady uplatnit bez zbytečného odkladu, vytknout je a umožnit druhé straně tyto vady zhlédnout, seznámit je s nimi, zda tam jsou či nejsou. Pokud se týká uplatnění vad bez zbytečného odkladu, tak na tuto skutečnost, že nebyla tato podmínka splněna, upozornil žalovaný, jak ve svém písemném vyjádření, tak i v závěrečném návrhu, že s žalovaným žalobce nekomunikoval, kdy minimálně nejdříve v [datum] na něho teprve získal emailovou adresu, všechna předchozí korespondence šla buď přes realitní kancelář nebo přes manželku žalovaného. Manželka žalované ovšem nebyla spoluvlastnicí předmětné nemovitosti a nemohla tudíž žádným způsobem řešit otázku nějaké reklamace či opravy apod. Navíc jak realitní makléř, tak manželka žalovaného tvrzenou vadu kanalizace neviděla, nebylo umožněno nikomu z těchto osob výkopy potrubí zhlédnout, ani fotografie, které byly soudu předloženy, neprokazují, jaký stav kanalizace byl, že by byla absolutně nefunkční. To, že bylo doporučeno [právnická osoba] společností provedení rekonstrukce ještě neznamená, že tato přípojka byla nefunkční. Soud ještě podotýká, že z vyjádření [právnická osoba] a i z její servisní organizace o provedení šetření bylo zjištěno, že žádné proplachy před datem [datum] prováděny těmito společnostmi nebyly.

34. S ohledem na všechny tyto skutečnosti soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná a tuto zamítl.

35. O nákladech řízení soud rozhodl ve smyslu ust. § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. v platném znění občanský soudní řád. Účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přiznal soud náhradu nákladů řízení potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci neměl úspěch.

36. Vzhledem k tomu, že žalovaný byl ve věci plně úspěšný, soud mu přiznal náhradu nákladů řízení, a to za právní zastoupení, kdy úkon je po 3.300 Kč. Soud přiznal 7 úkonů právní služby za 3.300 Kč, a to za převzetí, přípravu, zastoupení 22. 12. 2021 účast na jednání soudu 26. 1. 2022, podání soudu 7. 2. 2022, jednání u Okresního soudu v [adresa] 10. 3. 2023 a 19. 5. 2023, jednání u Okresního soudu ve [adresa] 23. 8. 2023 a 2. 10. 2023. Dále soud přiznal dva úkony v polovičním tarifu, a to za podání 27. 3. 2023 a 18. 8. 2023 tarif 1.650 Kč 2 x a dále 1 x úkon právní služby v celkové výši 9.900 Kč, a to za účast u jednání u Okresního soudu v [adresa] 4. 11. 2022, když toto jednání přesahovalo 5 hodin. Soud dále přiznal 10 režijních paušálů á 300 Kč. Soud dále přiznal žalovanému, resp. právnímu zástupci, cestovní náhrady, a to jízdu osobním automobilem jednak k jednání u Okresního soudu ve [adresa] a jednak k provádění důkazů u Okresního soudu v [adresa]. Přesně dle předloženého vyčíslení, které odpovídá předpisu o cestovních náhradách, a to v celkové výši 21.188 Kč. Dále soud přiznal náhradu za promeškaný čas, a to jednak cesta k Okresnímu soudu ve [adresa] 26. 1. 2022, 23. 8. 2023 a 2. 10. 2023, když za každý den účasti u jednání soudu ztráta času byla 2 hodiny, celkem je to tedy 3 x 2 hodiny, tj. 6 hodin. Pokud se týká ztráty času u Okresního soudu v [adresa] u 3 jednání s tím, že je to celkem [hodnota] x 6 hodin, celkem 4.800 Kč. Soud tedy na nákladech řízení přiznal 65.288 Kč s tím, že má od právní zástupkyně žalovaného potvrzeno, že není plátkyní DPH.

Poučení