5 C 175/2023 - 179

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní Mgr. Bc. Nikol Salákovou ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozená [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozený [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 500 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 60 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 60 000 Kč od 7. 9. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do částky 440 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 440 000 Kč od 7. 9. 2022 do zaplacení.

III. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 136 468,64 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

Odůvodnění

1. Žalobci se žalobou podanou dne 22. 9. 2022 domáhali na žalovaném zaplacení částky 500 000 Kč s příslušenstvím. Uvedli, že s žalovaným uzavřeli dne 30. 6. 2022 kupní smlouvu, na základě které žalovanému prodali bytovou jednotku č. [Anonymizováno], nacházející se v budově č.p. [Anonymizováno], na pozemku parc. č. [hodnota], v k. ú. [adresa], obec [adresa], a to včetně odpovídajícího ideálního spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku o velikosti [Anonymizováno] (dále jen „bytová jednotka“). Žalovaný za koupi bytové jednotky žalobcům zaplatil sjednanou kupní cenu ve výši 12 000 000 Kč, nicméně její druhou část ve výši 11 500 000 Kč, kterou byl povinen složit do advokátní úschovy nejpozději dne 18. 7. 2022, zaplatil v prodlení, když tak učinil až dne 19. 7. 2022. Za své prodlení se žalovaný nikdy žalobcům formálně neomluvil a od jeho právního zástupce, který ho zastupoval již v procesu koupě, se jim dostalo jen arogantního chování. Vzhledem k tomu, že žalovaný porušil svoji povinnost zaplatit doplatek kupní ceny bytové jednotky řádně a včas, vznikl žalobcům nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč. Smluvní pokuta byla v čl. VI. odst. 3 kupní smlouvy svázána s takovým porušením povinnosti, které je důvodem pro odstoupení od kupní smlouvy podle čl. VI. odst. 1 kupní smlouvy, přičemž dotčený čl. VI. odst. 1 kupní smlouvy zakládal oprávnění žalobců odstoupit od kupní smlouvy právě v případě, že nebude doplatek kupní ceny žalovaným zaplacen řádně a včas. Žalovaný na výzvu odmítl smluvní pokutu žalobcům zaplatit a nepřišel ani s žádným návrhem smírného řešení, ač díky žalobcům byla v konečné podobě kupní smlouvy smluvní pokutu snížena z částky 700 000 Kč na částku 500 000 Kč a prodloužena splatnost doplatku kupní ceny z deseti dní na deset pracovních dní.

2. Žalovaný nárok vůči němu žalobou uplatněný neuznal. Předně uvedl, že se s doplacením kupní ceny bytové jednotky do prodlení nedostal, když německá pobočka Oberbank přijala platební příkaz dne 18. 7. 2022 a téhož dne žalovaný informoval jak žalobce tak schovatelku o složení doplatku kupní ceny do advokátní úschovy. Chybně uvedené datum 19. 7. 2022, jakožto den připsání částky na účet úschovy, banka následně opravila a změnila ho právě na den 18. 7. 2022. Pokud jde o ujednanou smluvní pokutu, žalovaný uvedl, že jejím smyslem bylo sankcionovat tu ze smluvních stran, která porušením svých povinností zapříčiní odstoupení druhé smluvní strany od kupní smlouvy. Porušení povinnosti doplatit kupní cenu bytové jednotky řádně a včas by se tak muselo stát přímým důvodem následného odstoupení žalobců od kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalobci od kupní smlouvy nedostoupili, případné právo na smluvní pokutu jim ani nevzniklo. Jejich počínání v tomto směru nebylo ani poctivé a bylo v rozporu s dobrými mravy, když zprvu sdělili, že svého práva na odstoupení od kupní smlouvy nevyužijí, proces koupě nechali dovršit a až poté vůči žalovanému uplatnili nárok na smluvní pokutu. Pokud by přeci jen byla smluvní pokuta shledána oprávněnou, pak žalovaný požádal o moderaci její výše, neboť bytová jednotky převedena byla a účastníkům se dostalo identického prospěchu bez ohledu na to, zda byla kupní cena doplacena dne 18. 7. 2022 nebo dne 19. 7. 2022. Závěrem žalovaný vznesl eventuální námitku započtení. Uvedl, že i jemu případně vznikl za žalobci nárok na smluvní pokutu, a to za nikoliv řádné předání bytové jednotky ve výši 487 200 Kč podle čl. VII. odst. 1 kupní smlouvy. Bytová jednotka, ač měla být předána vyklizená, obsahovala věci, které žalobce nechal sepsat do předávací protokolu, a které nebyly žalobci odvezeny.

3. V daném případě se jedná o věc s cizím prvkem, neboť žalovaný je státním příslušníkem Německa. Mezinárodní pravomoc soudu České republiky žalobu projednat a rozhodnout o ní je dána prorogační dohodou účastníků v čl. IX. odst. 1 kupní smlouvy, učiněnou v souladu s čl. 25 bodem 1. nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. prosince 2019 - nařízení Brusel I bis. Nutno doplnit, že výlučná pravomoc podle čl. 24 nařízení Brusel I bis, která má přednost před dohodnutou pravomocí podle čl. 25 nařízení Brusel I bis, se v daném případě neuplatní, neboť žaloba se nedotýká věcného práva k bytové jednotce. Ve zmíněném čl. IX. odst. 1 kupní smlouvy si účastníci současně sjednali, že se smlouva řídí právním řádem České republiky. Učinili tak volbu rozhodného práva podle čl. 3 bodu 1. nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 593/2008 ze dne 17. června 2008 – nařízení Řím I, a proto soud věc bez dalšího posoudil po právní stránce podle českého právního řádu.

4. Ze shodných tvrzení účastníků, která mezi nimi nebyla sporná, vzal soud za svá skutková zjištění, že byla mezi nimi dne 30. 6. 2022 uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl úplatný převod bytové jednotky žalobců na žalovaného. Kupní cena byla sjednána částkou 12 000 000 Kč s tím, že její druhou část ve výši 11 500 000 Kč byl žalovaný povinen složit do advokátní úschovy nejpozději dne 18. 7. 2022.

5. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění:

6. Z kupní smlouvy ze dne 30. 6. 2022 soud zjistil, že byla vyhotovena ve dvoujazyčném znění a to české a anglickém s tím, že pro případ rozporů byla dána přednost českého znění (čl. IX. odst. 1). První část kupní ceny ve výši 500 000 Kč byla žalovaným zaplacena již k okamžiku uzavření smlouvy (čl. IV. odst. 1). Druhá část kupní ceny ve výši 11 500 000 Kč měla být žalovaným zaplacena do deseti pracovních dnů od uzavření smlouvy (18. 7. 2022) tím, že měla být nejpozději k tomuto datu složena na účet úschovy [tituly před jménem] [jméno FO], advokátky (čl. IV. odst. [právnická osoba] případ, že by nebyla druhá část kupní ceny ve výši 11 500 000 Kč žalovaným zaplacena způsobem a ve lhůtě dle čl. IV. odst. 2 smlouvy, byli žalobci oprávněni od smlouvy odstoupit (čl. VI. odst. 1) a/nebo požadovat po žalovaném zaplacení smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč splatné ve lhůtě pěti pracovních dnů od doručení písemné výzvy žalobců (čl. VI. odst. 3, čl. VI. odst. 7). Pro případ, že by bylo od smlouvy odstoupeno a/nebo byl uplatněn nárok na zaplacení smluvní pokuty, nebylo by dotčeno právo na náhradu škody (čl. VI. odst. 8). Pro případ, že by se žalobci dostali do prodlení s vyklizením a předáním bytové jednotky žalovanému, vznikla by jim povinnost zaplatit smluvní pokutu ve výši 700 Kč za každý den prodlení (čl. VII. odst. 2). Předání bytové jednotky bylo svázáno s vyhotovením předávacího protokolu (čl. VIII. odst. 3). Závěrem účastníci svými podpisy stvrdili, že si smlouvu řádně přečetly a jejímu obsahu rozumí (čl. IX. odst. 9).

7. Z potvrzení německé pobočky [Anonymizováno] ze dne 18. 7. 2022 soud zjistil, že banka přijala platební příkaz otce žalovaného k poukázání částky 11 500 000 Kč na účet úschovy neodvolatelně dne 18. 7. 2022.

8. Z přehledu obratů na účtu úschovy soud zjistil, že na účet úschovy byla částka 11 500 000 Kč připsána dne 19. 7. 2022. Ze stejného důkazu, jakožto z e-mailu otce žalovaného ze dne 22. 9. 2022 soud zjistil, že poté, k požadavku otce žalovaného, došlo k interní účetní operaci bankou, na základě které byla změněna valuta platby ze dne 19. 7. 2022 na den 18. 7. 2022.

9. Z dopisu české pobočky [Anonymizováno] ze dne 24. 11. 2023 soud zjistil, že k pokynu německé pobočky [Anonymizováno] ze dne 18. 7. 2022 v 11:50 hodin byl centrálou [Anonymizováno] dne 18. 7. 2022 v 11:57 hodin zadán zahraniční platební převod, na základě kterého došlo dne 19. 7. 2022 k technickému zpracování platby a připsání částky 11 500 000 Kč na účet úschovy. Denní prodlení mezi zadáním zahraničního platebního převodu a připsáním dané částky na účet úschovy nastalo v důsledku doby uzávěrky pro provedení měnové konverze, která je v 11:15 hodin.

10. Z úplného e-mailového vlákna mezi účastníky soud zjistil, že před jejím podpisem byla kupní smlouva připomínkována a upravována po nalezení konsenzu oběma účastníky (e-mail ze dne 24. 6. 2022 ve 14:18 hodin, e-mail ze dne 27. 6. 2022 v 16:38 hodin, e-mail ze dne 28. 6. 2022 v 16:14 hodin, kupní smlouva předložená s vyznačenými revizemi). Dne 18. 7. 2022 byli žalobci právním zástupcem žalovaného zpraveni o odeslání druhé části kupní ceny na účet úschovy (e-mail ze dne 18. 7. 2022 v 15:55 hodin). Současně jim bylo zasláno potvrzení německé pobočky [Anonymizováno] ze dne 18. 7. 2022 o přijetí platebního příkazu v němčině (výpověď [tituly před jménem] [jméno FO]). Dne 19. 7. 2022 v dopoledních hodinách byl žalovaný informován, že druhá část kupní ceny nebyla dosud na účet úschovy připsána (e-mail ze dne 19. 7. 2022 v 9:58 hodin). Dne 19. 7. 2022 v odpoledních hodinách byl žalovaný jednak informován, že druhá část kupní ceny již byla na účet úschovy připsána a pak mu bylo sděleno, že žalobci nepřistoupili k odstoupení od kupní smlouvy (e-mail ze dne 19. 7. 2022 v 17:51 hodin). Dne 22. 7. 2022 žalovaný navrhl žalobcům uzavření dodatku ke kupní smlouvě, kterým by účastníci vzali za dané, že kupní cena byla řádně doplacena a žalobci se vzdávají svého práva na smluvní pokutu a odstoupení od kupní smlouvy (e-mail ze dne 22. 7. 2022 v 13:51 hodin, návrh dodatku č. 1 ke kupní smlouvě). Dne 16. 8. 2022 bylo žalovanému sděleno, že žalobci navržený dodatek ke kupní smlouvě uzavírat nebudou (e-mail ze dne 16. 8. 2022 v 13:35 hodin). Na dotaz k důvodům odmítnutí uzavřít dodatek ke kupní smlouvě žalobce vyzval žalovaného k zaplacení smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč s tím, že bude-li smluvní pokuta zaplacena, vzdají se žalobci práva na odstoupení od kupní smlouvy (e-mail ze dne 25. 8. 2022 v 11:00 hodin).

11. Z e-mailu žalovaného ze dne 20. 7. 2022 soud zjistil, že se žalovaný omluvil žalobcům za opožděné připsání druhé části kupní ceny ve výši 11 500 000 Kč na účet úschovy. Současně vyjádřil naději, že tím nedošlo k poškození vztahů mezi účastníky a pro případ zájmu jim nabídl vysvětlení okolností týkajících se zpoždění platby.

12. Z předžalobní výzvy ze dne 31. 8. 2022 soud zjistil, že žalobci dne 31. 8. 2022 vyzvali žalovaného v souladu s čl. VI. odst. 3 kupní smlouvy k zaplacení smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč za porušení povinnosti doplatit kupní cenu nemovitosti řádně a včas. Z dodejky soud zjistil, že výzva byla doručena žalovanému dne 2. 9. 2022.

13. Z odpovědi na předžalobní výzvu ze dne 5. 9. 2022 soud zjistil, že žalovaný odmítl žalobci uplatněný nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč s odůvodněním shodujícím se s vyjádřením o podané žalobě.

14. Z předávacího protokolu ze dne 16. 8. 2022 včetně přiložených fotografií soud zjistil, že se v bytové jednotce při jejím předání nacházel nejrůznější nábytek (př. botník, noční stolky, pracovní stůl, televizní stolek, skříně).

15. Z výzvy žalovaného k zaplacení smluvní pokuty ze dne 25. 6. 2024 soud zjistil, že žalovaný vyzval žalobce k zaplacení smluvní pokuty ve výši 474 600 Kč za trvající porušení povinnosti předat bytovou jednotku vyklizenou.

16. Z výpovědi účastníků soud zjistil, že k prodeji bytové jednotky žalobci přistoupili z důvodu potřeby většího bydlení, které si zajistili v pronájmu ve Strašnicích již před inzercí bytové jednotky k prodeji. Kupní smlouvu bytové jednotky za žalobce po konzultaci revidovala jejich právní zástupkyně [tituly před jménem] [jméno FO]. K jejich návrhu byla v kupní smlouvě snížena výše smluvní pokuty na částku 500 000 Kč a prodloužena splatnost doplatku kupní ceny z deseti dní na deset pracovních dní. Peněžní prostředky utržené prodejem bytové jednotky žalobci použili částí na doplacené hypotéky na bytové jednotky a částí pro své vlastní potřeby. Denní prodlení s doplacením kupní ceny bytové jednotky se nijak nepromítlo do poměrů žalobců. Smluvní pokutu se rozhodli nárokovat z důvodu, že jim na ni vzniklo právo.

17. Z výpovědi žalovaného soud zjistil, že se odhodlal ke koupi bytové jednotky, neboť se rozhodl usadit v České republice. Co do obsahu kupní smlouvy a jejího výkladu spoléhal na svého právního zástupce, když mu jeho jazyková bariéra a neznalost práva bránily textu smlouvy samostatně porozumět. Koupi bytové jednotky financovali jeho rodiče, přičemž platební příkaz k převodu částky 11 500 000 Kč na účet úschovy zadával jeho otec.

18. Z výpovědi [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil, že právně zastupovala žalobce při uzavírání kupní smlouvy a prováděla služby úschovy. Na její doporučení navrhli žalobci snížení výše smluvní pokuty na částku 500 000 Kč a prodloužení splatnosti doplatku kupní ceny z deseti dní na deset pracovních dní. Dne 20. 9. 2022 zaznamenala nestandartní pohyb na účtu úschovy provedený bankou, při kterém došlo k odčerpání částky ve výši 11 500 000 Kč z účtu úschovy a vzápětí k jejímu opětovnému načerpání se změněným datem jejího připsání na účet úschovy ke dni 18. 7. 2022. Situaci řešila toliko s bankou, která se jí omluvila a vysvětlila jí, že k internímu zásahu došlo na žádost žalovaného německou pobočkou banky.

19. Z výpovědi [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil, že za realitní společnost [anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] zprostředkovával prodej bytové jednotky. Návrh kupní smlouvy taktéž připravovala společnost [anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] s tím, že její obsah byl následně připomínkován a upravován oběma účastníky. Sám byl v kopii celého e-mailového vlákna účastníků a ve chvíli, kdy nabyl informaci o pozdním zaplacení kupní ceny spojil se s žalovaným, že by bylo žádoucí se žalobcům za nastalou situaci omluvit. Bytovou jednotku žalovanému předával sám s tím, že při předání spolu sepsali předávací protokol, do které vypsal movité věci, které se v bytové jednotce nacházely. Při předání nevznesl žalovaný požadavek na jejich odstranění.

20. Důkazy soud hodnotil jednotlivě a v jejich vzájemné souvislosti. Skutková zjištění z nich učiněná vytvořila společně s těmi nespornými propojený celek událostí představující skutkový stav věci. V řízení nebylo zavdáno k pochybnostem o pravosti a pravdivosti provedených listinných důkazů. Výpovědi účastníků a svědkyně [jméno FO] soud vzal jednak v úvahu při zabývání se výkladem právního jednání v podobě kupní smlouvy a dále z nich, jakožto i z výpovědi svědka [jméno FO], učinil shora uvedená skutková zjištění. V tomto rozsahu soud dopěl k závěru, že výpovědi mají vliv na rozhodnutí soudu a současně jsou věrohodné. Ve zbývajícím rozsahu je neshledal podstatnými nebo je měl za vyvrácené dalšími důkazy, případně co do výpovědi žalovaného ji měl v mnoha ohledech za neurčitou. Ostatními provedenými důkazy nebyly prokázány žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí, zejména listiny týkající financování kupní ceny a majetkových poměrů žalovaného. Bokem zájmu soudu zůstala i rezervační smlouva předcházející smlouvě kupní. Zbylé důkazní návrhy soud zamítl pro nadbytečnost.

21. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud učinil tento závěr o skutkovém stavu věci:

22. Účastníci spolu dne 30. 6. 2022 uzavřeli smlouvu kupní, na základě které žalobci prodali za kupní cenu 12 000 000 Kč bytovou jednotku žalovanému. Druhou část kupní ceny ve výši 11 500 000 Kč, kterou byl žalovaný povinen složit do úschovy nejpozději dne 18. 7. 2022, zaplatit v prodlení, když tak učinil až následujícího dne 19. 7. 2022. Porušením své povinnosti doplatit kupní cenu nemovitosti řádně a včas založil žalovaný právo žalobců odstoupit od kupní smlouvy a/nebo uplatit nárok na smluvní pokutu, která byla sjednána v paušální výši 500 000 Kč. Žalobci od kupní smlouvy neodstoupili, nicméně nárok na smluvní pokutu vůči žalovanému uplatnili v plné výši. Žalovaný skrze svého právního zástupce dne 18. 7. 2022 žalobce informoval o skutečnosti, že peněžní prostředky byly toho dne na účet úschovy odeslány a současně jim zaslal potvrzení německé pobočky [Anonymizováno] o tom, že banka v tomto směru neodvolatelně přijala platební příkaz otce žalovaného. Poté, co byl žalovaný zpraven o tom, že došlo k připsání doplatku kupní ceny na účet úschovy v prodlení, písemně se žalobcům omluvil a pro případ zájmu jim nabídl vysvětlení okolností týkajících se zpoždění platby. Pozdní úhrada kupní ceny se nijak nepromítla v poměrech žalobců. Zprvu žalobci skrze svoji právní zástupkyni žalovanému sdělili, že svého práva odstoupit od kupní smlouvy nevyužijí avšak poté, co obdrželi od právního zástupce žalovaného návrh dodatku ke kupní smlouvě, podmínili si vzdání se tohoto práva zaplacením celé smluvní pokuty. Žalobci nepředali bytovou jednotku žalovanému vyklizenou s tím, že v ní zanechaný nábytek byl sepsáno do protokolu o předání.

23. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

24. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“), kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

25. Podle § 2028 odst. 1 věty prvé OZ, při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560.

26. Podle § 560 OZ, písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

27. Mezi účastníky byla platně uzavřena podle § 2079 odst. 1 OZ ve spojení s § 2028 odst. 1 věty prvé OZ smlouva kupní, jejímž předmětem byl úplatný převod bytové jednotky žalobců na žalovaného. Kupní cena byla sjednána částkou 12 000 000 Kč s tím, že její druhou část ve výši 11 500 000 Kč byl žalovaný podle čl. IV. odst. 2 kupní smlouvy povinen složit do advokátní úschovy nejpozději dne 18. 7. 2022. Soud vzal za prokázané, že kupní cena byla doplacena v prodlení, když na účet úschovy byla platba zadaná dne 18. 7. 2022 otcem žalovaného na německé pobočce [Anonymizováno] připsána až dne 19. 7. 2022. Nebylo možné, aby k připsání platby na účet úschovy došlo v ten samý den jako k zadání zahraničního platebního převodu, když ten byl zadán po uplynutí doby uzávěrky pro provedení měnové konverze. Interní účetní operaci provedenou německou pobočkou [Anonymizováno] dne 20. 9. 2022, na základě které došlo následně na účtu úschovy ke změně valuty platby ze dne 19. 7. 2022 na den 18. 7. 2022, soud nijak dále nezohledňoval pro potřeby rozhodnutí, když k ní došlo, ač k žádosti otce žalovaného, rozhodnutím banky a na datu, kdy byly peněžní prostředky fakticky na účet úschovy připsány (19. 7. 2022), to nemohlo nic změnit.

28. Podle § 555 odst. 1 OZ, právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

29. Podle § 556 OZ, co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odst. 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odst. 2).

30. Podle § 2048 odst. 1 OZ, ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

31. Výkladu podléhá zásadně každé právní jednání, bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 4. 2021, sp. zn. 27 Cdo 3424/2019). Základním hlediskem pro výklad právního jednání je podle § 556 odst. 1 OZ úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li (musel-li) o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v § 556 odst. 2 OZ a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016). Pomocí výkladu projevu vůle nelze „nahrazovat“ nebo „doplňovat“ vůli, kterou daný subjekt právního jednání neměl nebo kterou sice měl, ale neprojevil ji. Výkladem projevu vůle není dovoleno ani měnit smysl jinak jasného jednání (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2020, sp. zn. 21 Cdo 4606/2018).

32. Pro případ, že by nebyla druhá část kupní ceny ve výši 11 500 000 Kč žalovaným zaplacena řádně a včas, sjednali si účastníci v čl. VI. odst. 1 kupní smlouvy právo žalobců od smlouvy odstoupit. Návazně v čl. VI. odst. 3 kupní smlouvy doslovně uvedli, že „každá se smluvních stran je oprávněna požadovat po druhé smluvní straně zaplacení smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč za takové porušení povinnosti druhé smluvní strany, které je důvodem odstoupení od této smlouvy ve smyslu čl. VI. odst. 1 kupní smlouvy.“. Žalobci jak v podané žalobě, tak ve svých výpovědích uvedli, že si čl. VI. odst. 1 ve spojení s čl. VI. odst. 3 kupní smlouvy vykládali tak, že jsou v případě prodlení žalovaného s doplacením kupní ceny oprávněni od kupní smlouvy odstoupit a současně mohou vůči němu uplatnit nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč anebo mohou uplatit pouze nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč, aniž by od smlouvy odstupovali. Rozuměno, nárok na zaplacení smluvní pokuty vzniká ve chvíli, kdy je účastník toliko oprávněn od smlouvy odstoupit, nikoliv, že musí současně od kupní smlouvy odstoupit. Stejně tak si vyložila dotčené články kupní smlouvy i svědkyně [jméno FO], které stejně jako žalobcům bylo znění kupní smlouvy na tomto místě natolik zřejmé, že neshledali důvod si ho s žalovaným vyjasňovat nebo ho upřesňovat. Žalovaný ve své výpovědi uvedl, že si sám dotčené články kupní smlouvy nijak nevykládal, neboť mu v tom bránila jazyková bariéra a neznalost práva. Spoléhal se přitom na svého právní zástupce a shodně jak ve svém vyjádření o podané žalobě vypověděl, že bral na základě sdělení jeho právního zástupce za dané, že v případě prodlení s doplacením kupní ceny nemovitosti mohou vůči němu žalobci uplatňovat nárok na smluvní pokutu pouze tehdy, pokud současně využijí svého práva od smlouvy odstoupit. Ani žalovaný neshledal v průběhu revidování kupní smlouvy před jejím podpisem potřebu do znění těchto článků zasahovat.

33. Soud v rámci procesu zabývání se výkladem právního jednání v podobě kupní smlouvy, dospěl při užití výkladových pravidel podle § 555 OZ a § 556 OZ k závěru, že nelze zjistit společný úmysl jednajících účastníků. Mezi účastníky nebyla zavedena žádná praxe, ze které by mohl soud vycházet. Uzavření kupní smlouvy předcházelo toliko uzavření rezervační smlouvy, která má ale zcela jiný právní režim než samotná smlouva kupní a v rámci připomínkování a revidování znění kupní smlouvy ani jeden z účastníků neprojevil vůli čehokoliv měnit či si vyjasňovat v čl. VI. odst. 1 a VI. odst. 3 smlouvy. Co se týče doby následující po porušení povinnosti doplatit kupní cenu řádně a včas, přikládali účastníci obsah a význam kupní smlouvě takový, jaký každý z nich prezentoval soudu. Soud tak v daném případě uplatnil objektivní metodu interpretace a přisoudil dotčenému projevu vůle ten význam, který svědčí ve prospěch žalobců, tedy že pro nedoplacení kupní ceny žalovaným řádně a včas byli žalobci oprávněni od smlouvy odstoupit a/nebo požadovat po žalovaném zaplacení smluvní pokuty ve smyslu § 2048 odst. 1 OZ. Rozuměno, právo na smluvní pokutu vzniklo nezávisle na tom, zda žalobci odstoupili či neodstoupili od kupní smlouvy, podstatná byla toliko skutečnost, že žalobcům v důsledku prodlení žalovaného s doplacením kupní ceny vzniklo oprávnění od kupní smlouvy odstoupit. K tomuto závěru soud dopěl na základě užití základních výkladových metod, a to gramatické, logické a systematické. Slovní spojení „které je důvodem odstoupení“ není gramaticky jednoznačné, samo o sobě může vést k vykladu jak „na základě které dojde k odstoupení“, tak „na základě kterého je oprávněn účastník odstoupit“, nicméně anglické znění smlouvy, ač nemá přednost, je v tomto směru konkrétnější, když uvádí „gives grounds for repudiating“, tedy „“které zakládá důvod pro odstoupení“, rozuměno „na základě kterého je oprávněn účastník odstoupit“. Současně je nutno vzít na zřetel další odstavce dotčeného čl. VI, kdy v odst. 7 se již jednoznačně uvádí, že „odstoupením od této smlouvy dle tohoto článku této smlouvy není dotčeno právo oprávněné smluvní strany na úhradu smluvní pokuty dle tohoto článku této smlouvy“ a návazně v odst. 8 se stejně tak jednoznačně uvádí, že „odstoupením od smlouvy a/nebo uplatněním nároku na úhradu smluvní pokuty dle tohoto článku této smlouvy není dotčeno právo oprávněné smluvní strany na náhradu škody“.

34. Podle § 2050 OZ, je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.

35. Podle § 2051 OZ, nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

36. Žalovaný pro případ shledání smluvní pokuty jako oprávněné, navrhl její moderaci ve smyslu § 2051 OZ.

37. Moderaci smluvní pokuty je třeba vnímat jako způsob dodatečné kontroly přiměřenosti konkrétního nároku, při níž by mělo být přihlédnuto i k jiným okolnostem než pouze těm, jež byly dány při sjednání smluvní pokuty. Bez zohlednění konkrétních dopadů porušení smluvní pokuty není možné posoudit přiměřenost smluvní pokuty. Moderaci smluvní pokuty nelze pojímat jako nástroj obsahové kontroly přiměřenosti ujednání. Jejím východiskem se naopak stává zkoumání přiměřenosti konkrétní pohledávky věřitele na smluvní pokutu a jejím cílem pak zajištění toho, aby s ohledem na konkrétní zájmy stran nebyla věřiteli hrazena smluvní pokuta nepřiměřená. Závěr o tom, zda smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká, je ponechán na uvážení soudu, založeném na posouzení individuálních okolností konkrétního případu, které soud shledá právně významnými. Zákon pouze ukládá přihlédnout při následné moderaci k hodnotě a významu zajišťované povinnosti a limituje možnost snížení smluvní pokuty výší škody vzniklé do doby rozhodnutí z porušení povinnosti, na kterou se smluvní pokuta vztahuje. Při posouzení přiměřenosti smluvní pokuty budou hrát roli nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, ale též okolnosti, které zde byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i okolnosti, které nastaly po porušení, mají-li v porušení smluvní povinnosti nepochybně původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné. Při posouzení ne/přiměřenosti nároku ze smluvní pokuty, si soud musí nejprve prostřednictvím výkladu ujednání o smluvní pokutě ujasnit, jakou funkci měla daná smluvní pokuta plnit. Zásadně vždy půjde o prvek preventivní (nátlakový, motivační), poté je třeba zásadně rozlišit funkci paušalizační, tj. za účelem paušalizovat náhradu škody, nebo funkci sankční, tj. kdy není nárokem na smluvní pokutu dotčeno právo oprávněné strany na náhradu škody. Při posuzování sankční smluvní pokuty mohou hrát významnou roli i jednotlivé předpoklady liberace, tj. otázky zavinění (předvídatelnost a překonatelnost překážky, sféry odkud překážka pochází, dlužník činil opatření k zamezení vzniku škody atd. Zásadně tyto skutečnosti nebudou mít vliv při paušalizační smluvní pokutě. Při té naopak bude rozhodující i výše vzniklé škody jako takové. Je třeba zohlednit též narušení zájmů věřitele spočívajících v nepohodlí, nejistotě a narušeném očekávání, jež se cestou práva na náhradu škody nekompenzují. U sankční pokuty půjde o zásadní zájmy věřitele, které jsou jejím prostřednictvím chráněny. Zjišťuje-li soud, jaký nárok je nepřiměřeným, zjevně musí vycházet z určité představy o tom, jaký nárok za přiměřený považovat lze (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022).

38. Stručněji, soud je tak nejprve povinen zjistit, jakou funkci měla sjednaná smluvní pokuta plnit. Poté zkoumá konkrétní okolnosti případu s přihlédnutím ke zjištěné funkci smluvní pokuty. Zřetel přitom bere na všechny okolnosti konkrétního případu, tzn. nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, nýbrž též okolnosti, které byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i později, mají-li v samotném porušení smluvní povinnosti původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné. Na základě těchto okolností si zodpoví otázku, zda výše smluvní pokuty je přiměřená vzhledem k věřitelovým zájmům, které byly narušeny. Dospěje-li k závěru, že smluvní pokuta není nepřiměřená, nemůže smluvní pokutu snížit. V opačném případě soud závěrem přistoupí ke snížení smluvní pokuty na přiměřenou výši se zřetelem k těm funkcím, které má plnit, a s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti. Je přitom limitován výší škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením povinnosti, na kterou se smluvní pokuta vztahuje.

39. Smluvní pokuta měla v tomto případě jednoznačně plnit funkci sankční, když si účastníci v čl. VI. odst. 8 kupní smlouvy sjednali, že nárokem na smluvní pokutu není dotčeno právo oprávněné strany na náhradu škody, tj. vyloučili si § 2050 OZ.

40. Co se týče okolností známých v době sjednávání smluvní pokuty dospěl soud k závěru, že s její výší oba účastníci souhlasili, ba dokonce k návrhu žalobců byla její výše snížena na částku 500 000 Kč. Současně si ji sjednali s vědomím svých majetkových poměrů a žádným způsobem netvrdili, že by se nějak po dobu realizace koupě tyto poměry měnily směrem, který by neočekávali. V této souvislosti tak soud nebral na zřetel důkazy předkládané žalovaným týkající se jeho majetkových poměrů. Nicméně dále posuzoval též okolnosti, které zde byly při porušení smluvní povinnosti a okolnosti, které nastaly po porušení smluvní povinnosti, mají-li v porušení smluvní povinnosti nepochybně původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné, přičemž zde učinil tyto závěry. K prodlení s doplacením kupní ceny došlo pouze o jeden den s tím, že žalobce měl v úmyslu doplatit kupní cenu nemovitosti včas, jeho úmysl byl zmařen toliko tím, že jeho otec zadal příkaz k úhradě podle pravidel banky opožděně. O skutečnosti, že v poslední den lhůty pro doplacení kupní ceny byly peněžní prostředky žalovaným (jeho otcem) na účet úschovy zaslány, byli žalobci (schovatelka) informováni a současně jim bylo zasláno potvrzení německé pobočky Oberbank o tom, že banka přijala platební příkaz otce žalovaného k poukázání částky 11 500 000 Kč na účet úschovy neodvolatelně dne 18. 7. 2022. Ač si je soud vědom skutečnosti, že potvrzení bylo předloženo v němčině, je z něj učiněný platební příkaz dostatečně zřejmý. Žalobcům nevznikla žádná majetková újma a nebyly narušeny ani jejich zájmy spočívající v nepohodlí, nejistotě a narušeném očekávání, resp. toto narušení jejich zájmů trvalo nanejvýše právě jeden den. Z obou stran byla návazně neprodleně dána vůle v realizaci prodeje pokračovat a žádné arogantní chování žalovaného či jeho právního zástupce nebylo prokázáno. To, že se právní zástupce žalovaného případně nezachoval k přesvědčení žalobců nemůže jít k tíží samotného žalované, který se žalobcům sám omluvil. V této souvislosti žalobkyně ve své výpovědi jednak bagatelizovala dotčenou omluvu žalovaného ze dne 20. 7. 2022, když obsah uvedla jen jako vyjádření naděje žalovaného, že ho nadále žalobci nebudou považovat za nespolehlivou smluvní stranu, ač na prvním místě se žalovaný právě omluvil za opožděné připsání doplatku kupní ceny na účet úschovy. Pak oba žalobci poznamenali, že očekávali ze strany žalovaného iniciaci nějakého jednání, při kterém by se vysvětlilo, proč daná situace vznikla, což se nestalo, avšak pominuli, že součástí omluvy ze dne 20. 7. 2022 byl právě návrh žalovaného k vysvětlení nastalé situace, budou-li o to mít žalobci zájem. Pokud k tomu svědek [tituly před jménem] [jméno FO] uvedl, že dal k zaslání omluvy žalovanému podnět, pak to nemůže na obsahu omluvy ničeho změnit ani na tom, že bylo pouze vůlí žalovaného tento podnět uskutečnit. Na to ještě žalobci navázali, že jediné, čeho se jim dostalo, byl návrh dodatku ke kupní smlouvě, bez možnosti jakéhokoliv jeho projednání. K tomu nutno dodat, že šlo vskutku jen o návrh, sami ho mohli zrevidovat anebo o něm s žalovaným jednat, to však neučinili, když ho bez dalšího odmítli podepsat. Pokud žalobce závěrem uváděl, že výzva k zaplacení smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč byla výzvou ke kompromisnímu řešení, pak soud žádnou takovou vůli jednat o věci smírně nenašel, když se žalobce v e-mailu ze dne 25. 8. 2022 jasně vyjádřil v tom směru, že se žalobci vzdají svého práva na odstoupení od smlouvy jen tehdy, bude-li smluvní pokuta žalovaným zaplacena. Svědkyně [Anonymizováno] vypověděla, že také vnímala jednání žalovaného a jeho právního zástupce jako minimálně nestandardní, zejména v tom směru, že nedošlo k žádnému kontaktu z jejich strany ohledně doplacení kupní ceny v době, kdy měla být připsána na účet úschovy. Již zmíněným e-mailem právního zástupce žalovaného ze dne 18. 7. 2022 byla nicméně tato část výpovědi svědkyně vyvrácena, když bylo prokázáno, že právní zástupce žalovaného informoval v poslední den lhůty pro doplacení kupní ceny schovatelku (žalobce) o tom, že peněžní prostředky byly zaslány a přiložil potvrzení německé pobočky [Anonymizováno] ze dne 18. 7. 2022 o přijetí platebního příkazu.

41. Na základě shora uvedeného soud dospěl k závěru, že smluvní pokuta je nepřiměřená a po úvaze o tom, jakou sám má představu o adekvátní výši smluvní pokuty, ji snížit na částku 60 000 Kč. Tuto částku soud vzal za adekvátní v kontextu hodnoty a významu zajišťované povinnosti, kterou je řádné a včasné zaplacení kupní ceny. Kupní cena jakožto hodnota zajišťované povinnosti činila 12 000 000 Kč. Judikatura obecně považuje za ještě přiměřenou smluvní pokutu ve výši 0,5 % denně z dlužné částky, kterou lze i zde považovat za přiměřenou, a proto v důsledku prodlení žalovaného o jeden den, rozhodl, že žalobci mají nárok na 0,5 % z částky 12 000 000 Kč, což je právě 60 000 Kč. Co do zbylého uplatněného nároku soud žalobu zamítl.

42. Podle § 1968 věty první OZ, dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení.

43. Podle § 1970 OZ, po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

44. Vzhledem k tomu, že žalovaný na uplatněném nároku na smluvní pokutu nezaplatil žalobcům ničeho, dostal se s plněním svého dluhu podle § 1968 OZ do prodlení a vedle samotné přiznané částky 60 000 Kč je povinen z ní žalobcům zaplatit v souladu s § 1970 OZ i úrok z prodlení, běžící od 7. 9. 2022 (den následující uplynutí lhůty k dobrovolnému plnění poskytnutého žalobci výzvou ze dne 31. 8. 2022) do zaplacení, ve výši řídící se § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

45. Podle § 98 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „OSŘ“), Vzájemným návrhem je i projev žalovaného, jímž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtení, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, než co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu.

46. Závěrem žalovaný vznesl eventuální námitku započtení co do jeho vlastního nároku na zaplacení smluvní pokuty vůči žalobcům, a to za nikoliv řádné předání bytové jednotky ve výši 487 200 Kč podle čl. VII. odst. 1 kupní smlouvy. Poukazoval na skutečnost, že bytová jednotka, ač měla být předána vyklizená, obsahovala nábytek, které žalobce nechal sepsat do předávací protokolu, a který nebyl žalobci odvezen.

47. Námitka započtení podle § 98 OSŘ může být i eventuální, rozuměno je uplatněna pro případ, že by s ostatními námitkami byla obrana proti podané žalobě neúspěšná. Po koncentraci řízení je přípustná pokud se účastník dovolává kompenzačního projevu (hmotněprávní úkon započtení adresovaný druhé straně mimo či při jednání) učiněného až po koncentraci.

48. Vzhledem k tomu, že soud shledal žalobu co do částky 60 000 Kč s odpovídajícím příslušenstvím za důvodnou, zabýval se závěrem i uplatněnou námitkou započtení. Kompenzační projev byl učiněn ze strany žalovaného až dne 25. 6. 2024, kdy již byla koncentrace v řízení zavedena, a proto shledal soud námitku započtení přípustnou. Neshledal ji nicméně důvodnou. Ač bylo prokázáno, že movité věci nad rámec kupní smlouvy se v bytové jednotce vskutku nacházely a žalovaný je nechal sepsat do předávacího protokolu, nikdy (do dne 25. 6. 2024) žalobce neupozornil na to, že bytovou jednotku nepředali řádně vyklizenou. Aniž by právě takto učinil, sám s věcmi naložil tím, že si je dílem ponechal a dílem odstranil, jak uvedl na jednání u soudu konaném dne 4. 6. 2024. Je tak nutno uzavřít, že jde obranu ryze účelovou s tím, že svoji povinnost by žalobci již ani splnit jakkoliv nemohli.

49. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 OSŘ tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 136 468,64 Kč, přičemž tato částka představuje 76 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 88 % a úspěchu žalobců v rozsahu 12 %). Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „AT”) z tarifní hodnoty ve výši 500 000 Kč sestávající z částky 10 300 Kč za každý z čtrnácti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 AT (převzetí zastoupení, vyjádření o podané žalobě ze dne 16. 4. 2023, vyjádření žalovaného ze dne 2. 5. 2023, účast na jednání dne 4. 5. 2023, účast na jednání dne 12. 9. 2023, vyjádření k výzvě soudu ze dne 31. 10. 2023, účast na jednání dne 29. 11. 2023, účast na jednání dne 25. 1. 2024 – 2x, vyjádření žalovaného ze dne 15. 2. 2024, účast na jednání dne 4. 4. 2024, účast na jednání dne 4. 6. 2024, kompenzační námitka ze dne 12. 7. 2024, účast na jednání dne 23. 7. 2024), včetně čtrnácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 148 400 Kč ve výši 31 164 Kč.

50. O povinnosti žalobců zaplatit tuto náhradu k rukám právního zástupce žalovaného bylo rozhodnuto podle § 149 odst. 1 OSŘ. O třídenní lhůtě ke splnění obou povinností bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 OSŘ.

Poučení